Abusivismo edilizio. Qualcosa che dovremmo sapere.

Entrare in merito della problematica delle  opere abusive, degli abusi sanati, sanabili e non, data la numerosa legislazione in materia, a partire dalla legge n° 47 del 28 febbraio 1985 che segnò il primo grande condono, fino ad arrivare al DL 30 settembre 2003 n° 269 convertito in legge 24 novembre 2003 n°326, è veramente quasi impossibile

Inoltre alle leggi ed ai decreti emanati dallo Stato si sono sovrapposti quelli di competenza delle Regioni , quando poi non è stato lasciato un margine di attività anche ai Comuni.

E’ veramente una giungla, dove seguendo la sola legislazione dello Stato, a partire da quel lontano 1985 con la legge 47 , fino al 2003 con il DL 269, complessivamente sono stati e emanati undici atti legislativi.

Il cittadino resta  incapace di interpretare una siffatta legislazione, non solo, ma non riesce neppure a comprendere come si faccia, in molti casi, a sapere se un’opera edilizia è abusiva o non.

Sembra un paradosso, eppure il problema sussiste. Non parliamo logicamente dei nuovi fabbricati, per i quali esistono depositati in comune tutti gli atti relativi ai permessi di costruzione, alle varianti, o alle Dia, per cui sono facilmente identificabili, ma ci riferiamo essenzialmente a quella gran parte di territorio comunale fatta di  vecchie abitazioni.

Le citta, i paesi ed i borghi di campagna sono l’esempio lampante fotografico di una realtà della nostra Italia.

"Ma allora come facciamo a sapere se nelle nostre case vi sono opere abusive?"

Andiamo al Catasto, ora Agenzia del Territorio e chiediamo la planimetria accampionata della nostra casa.

Per i vecchi fabbricati urbani, le planimetrie sono sempre quelle riferite agli anni cinquanta; ed allora il margine o limite per l’individuazione delle opere abusive dovrebbe essere il Decreto del Presidente della Repubblica n° 1142 del 01/12/1949 Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 53 del 04/05/1950 "Approvazione del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano" dove all’articolo 1 si cita testualmente:

art 1

Le operazioni per la formazione e la conservazione del nuovo catasto edilizio urbano sono eseguite dall’Amministrazione del catasto e dei servizi tecnici erariali per mezzo degli Uffici tecnici erariali o di loro sezioni costituite nelle province che non sono sedi di Uffici tecnici erariali.

….

Eseguito quel rilievo delle abitazioni, e l’accampionamento delle stesse tramite planimetrie in scala 1:200 (un centimetro sulla carta uguale a 2 metri nella realtà) dovremmo avere un punto fermo di ciò che era stato rilevato a quella data.

Ma è lecito affermare che un immobile rilevato circa 70 anni fa possa rappresentare un riferimento per l’individuazione delle opere realizzate abusivamente?

I legislatori se ne sono difatti accorti e nelle 11 emanazioni di leggi e decreti sopracitati, sono giunti alla conclusione che era doveroso effettuare un rilevamento a tappeto, tramite moderne tecnologie.

Tramite planimetrie aereofotogrammetriche (foto rilevate dagli aerei)  aggiornate ogni tanti anni, è adesso possibile "trovare" gli abusi , confrontando le  versioni aereofotogrammetriche aventi date diverse fra di loro.

Naturalmente questo serve a trovare gli abusi più gravi, cioè quelli dove il volume, l’involucro della casa visibile in pianta, lo si vede modificato.

Rimane il fatto che al di sotto delle coperture dei fabbricati (stiamo sempre parlando di quelli vecchi) non è ipotizzabile arrivare ad individuare gli illeciti edilizi.

Da aggiungere inoltre che nelle campagne, tutti i fabbricati definiti "rurali" non hanno le planimetrie accampionate al catasto, ma compaiono solo come particelle catastali tratteggiate, in scala 1:2000 (raramente 1:1000) cioè 1 cm sulla carta corrisponde a 20 metri sul terreno.

Quindi chi possiede una casa rurale abitabile, se non viene colto sul fatto dai Vigili Urbani addetti all’Edilizia, potenzialmente può trasformare l’interno a piacere (lasciando inalterato l’involucro esterno visto in pianta).

Ed allora, anche in base alle poche considerazioni sopra espresse, probabilmente,  sono state portate avanti le proposte relative alle DIA ed ora alle SCIA, che non diventano atti troppo permissivi, ma diremmo indispensabili per una situazione generale che altrimenti sarebbe sempre caotica.

Il tecnico diventa la persona competente, che non solo controlla le modifiche staticamente, ma le regolarizza ricomponendo così il territorio.

Un’ultima curiosità: sapete chi ha  viglilato principalmente sull’attività edilizia in tutti questi anni? Ma il vicino della porta accanto, al quale non sfugge l’occasione per denunciare i vostri abusi.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA

di Amedeu

485 commenti

  1. Buongiorno, sto valutando l’acquisto di un terreno agricolo(mq 5.600) con uliveto su cui è stato costruito, nel 2004, un magazzino rurale di 44 mq accatastato in cat. C2 nel corso del 2010.
    Preciso che solo mq. 8 sono stati costruiti con regolare permesso per ulteriori mq 14,60 è stata presentata relativa variante, attualmente al visto della Regione in quanto l’appezzamento è soggetto a vincolo paesagistico (E2 – F0)e gli ulteriori mq. 21,40 realizzati abusivamente.
    A questo punto Vi domando se è possibile l’acquisto del bene nello stato di fatto, a quali rischi andrei incontro ed eventualmente se è possibile sanare il magazzino.
    Grazie.

    • ho una licenza edilizia di tipo piano casa ho commesso una piccola difformità rispetto alla autorizzazione che sansioni sono previste c ‘è il penale?

      • Per Anonimo
        Se desideri una risposta, riformula la domanda e, per correttezza, inserisci la tua e mail.
        Grazie.
        Amedeu e c.

      • Per Rodolfo.
        Qualora una persona commetta un abusivo edilizio, a meno che lo stesso sia talmente insignificante da essere sanato con una oblazione, scatta automaticamente la parte civile e quella penale.
        Amedeu e c.

      • Ho comprato una casa con corte e un fienile tutto accatastato e regolare, ma la casa non e abitabile in attesa del rifacimento della casa, nel fienile ho messo una casa con le ruote e ho chiuso il fienile,in quale vorrei abitare fino che finisco i lavori alla casa, e possibile ? mi serve il permesso per la casa con le ruote?
        Grazie Margherita

        • Per Margherita.
          Casa su ruote ed addirittura chiusa in un fienile.
          Comunque potrebbero contestarti il fatto che non sei allacciata alla fognatura nera (A meno che tu non usi il sistema di scarico dei camper, che comunque devi sempre svuotare).
          Contatta l’ufficio dei Vigili Urbani del tuo Comune.
          Amedeu e c.

    • Per favore potete aiutarmi? Appartamento a Roma costruito nel 1956, grande stanza da letto con finestra e porta finestra opposta. Mia madre chiese ed ottenne dalla cooperativa costruttrice, in fase di ultimazione lavori un tramezzo peravere due stanze da letto più piccole. Debbo vendere la casa e l’agente mi ha fatto venire dubbi in quanto la planimetria non riporta il tramezzo. Secondo la circolare 2/2010 prot. 36607 pag. 10 mi sembra di capire che per piccole modifiche che non hanno ampliato i m2 o cambiato destinazione d’uso non fosse necessario permesso comune. E’ così o sto sbagliando? Grazie, grazie per risposta

  2. Per Marcello
    La situazione del manufatto che vuoi acquistare è alquanto complessa.
    Naturalmente ne varrà la pena acquistarla per il prezzo, ma riteniamo dovrai stare molto attento nella redazione dell’atto di acquisto.
    La parte abusiva, fra l’altro non può essere venduta se non è stata prima regolarizzata.
    Anche per il visto regionale (?) di cui ci parli, dovrà pervenire prima di detto atto.
    Certo i rischi sono molti ma…
    se proprio sei intenzionato a fare un simile acquisto, affiancati un buon tecnico abilitato alla professione e che ti segua la pratica passo per passo.
    Amedeu e c.

    • Salve, ho un’impresa edile, mi è stata richiesta l’edificazione di una fondazione di una casa in legno, premetto che io dovrei eseguire solo fondazione, in quanto la casa in legno la installa un’altra ditta. il problema e’ che il comittente vuole fare il tutto abusivamente, io come impresa rischio qualcosa? se si a cosa vado in contro ?
      Grazie, Federico.

      • Per Federico.
        Nel caso che intervengano i vigili urbani o il Comune per un eventuale denuncia di lavori abusivi, risalirebbero anche al tuo lavoro.
        Per cui, a nostro parere, sarebbe consigliabile rinunciarvi.
        Amedeu e c.

  3. Casa di campagna, locale garage sotto la casa, posso pavimentarlo e adoperarlo come stanza senza fare opere, dato che la porta di accesso è scomoda per l’auto?

  4. Per Luciana.
    Si, se non fai alcuna opera oltre che il pavimento e gli intonaci.
    Amedeu e c.

  5. Ho costruito un fabbricato per civile abitazione,l’ altezza prevista dalla concessione edilizia rispetto allo zero fissato dal comune era di 14,40 ml. Nel completamento delle opere per contenere i risparmi energetici ho dovuto apportare delle modifiche. Ha lavoro ultimato mi sono accorto che ho superata l’altezza di 24 cm. Da un rilievo tecnico se ne accorto anche il comune e mi ha notificato una sospensione dei lavori. Dopo circa sessanta giorni dopo aver presentato documentazione richiesta dall’UTC, mi hanno revocato la sospensione ed io ho continuato l’ultimazione dei lavori. Oggi il comune mi dice che ho commesso degli abusi sempre in merito ai 24 cm. Come devo comportarmi?

  6. Per Luigi.
    Devi leggere attentamente la revoca della sospensione per verificare che nella stessa non vi siano particolari prescrizioni per la ripresa lavori: cioè che magari non abbiano subordinato la stessa alla messa in ripristino dell’edificio, in quanto diventa difficile per chiunque fare “il processo all’intenzione” durante il corso dei lavori.
    Non sappiamo se nel tuo Comune assegnino d’ufficio le “quote e punti fissi” per la realizzazione dell’opera.
    Nel qual caso così non fosse tu potevi trovare una “scappatoia” tipo il rialzamento della quota del terreno circostante l’edificio.
    Probabilmente hanno atteso la fine lavori per contestarti con sicurezza i 24 cm in più.
    Amedeu e c.

  7. Buongiorno, la costruzione della casa da me realizzata è di un’altezza superiore di 1,20 ml. per poter avere una maggiore superficie utile di circa 130,00 mq. rispetto a quanto presentato in comune. Volevo per cortesia sapere come posso fare per risanare questa mia situazione poichè non ho presentato la fine lavori.
    Grazie.

  8. Per Alessandro.
    L’altezza superiore di mt. 1,20 in una nuova casa è senza dubbio eccessiva e di non facile soluzione.
    Devi confrontarti con i tecnici che ti hanno progettato e diretto i lavori e che risulterebbero corresponsabili, insieme alla ditta, dell’abuso eseguito.
    Amedeu e c.

  9. sono intenzionato ad acquistare un terreno agricolo di 2500mq dove vorrei costruire 5 case in legno , dividendo il terreno in 5 parti si puo’ fare?

  10. Per Rudy.
    Un poco difficile.
    Per le zone agricole , (cerca su internet le norme di attuazione del PRG o RU del tuo Comune) vi sono norme particolarmente restrittive
    Amedeu e c.

  11. Per quanto mi avete risposto il 21/12/2010, Cortesemente Vi chiedevo c?è la possibilità di potermi assumere tutta la responsabilità di quanto eswguito?
    Se si, a cosa posso essere soggetto?
    Molte Grazie.
    Vi lascio i miei Migliori Auguri di Buon Natale.

  12. Per Alessandro.
    Se non hai presentato la fine dei lavori risulta logico che il rialzamento di mt 1,20 lo hai fatto durante il corso degli stessi, per cui i responsabili sono: il proprietario, l’impresa ed i Direttore dei lavori.
    A nostro parere non dovresti incorrere nella demolizione, in quanto con la stessa pregiudicherebbero l’intera costruzione.
    Piuttosto prevediamo una grossa sanzione pecuniaria.
    Amedeu e c.

  13. Il mio problema verte su di una pratica di condono presentata al Comune di Pomezia ai sensi L.47/85 per un appartamento che sorge a Torvajanica in una strada interna parallela alla litoranea ,coperto da altri fabbricati, risultato in buona fede senza licenza in quanto il numero di licenza inserito in rogito dopo 10 anni si è scoperto che non aveva riscontro al Comune di Pomezia Nel 1991 mi hanno chiesto altri documenti tempestivamente inviati ,senza alcun riferimento formale all’esistenza del vincolo paesaggistico.Dopo un lungo silenzio nel 2010 il Comune si sveglia e mi chiede di presentare altri documenti in relazione all’esistenza di un vincolo pasaggistico solo perchè l’appartamento in sanatoria sorge a circa 280 dalla battigia come d’altronde tutti gli altri appartamenti adiacenti della strada lunga circa 2 Km.La zona dove sono sorti i fabbricati è stata dichiarata sul Mod.47//85 come zona B di cui al D.M. 1444/84 e come tale sarebbe esclusa dal vincolo paesaggistico, in base alla L.R.49/84( il Comune sostiene purtroppo di non aver recepito la L.R. 49/84 quasi che per le leggi regionali per essere osservate dai Comuni occorresse un recepimento), all’art.142 del d.lgs n.42/2004 e da ultimo al D.lgs di modifica n.63/2008.. Preciso che l’appartamento in sanatoria non presenta alcuna rilevanza paesaggistica,-ambientale senza vista sul mare essendo già coperto all’inizio della costruzione inziata nel 1973 da altri fabbricati.Nonostante non sarebbe soggetta al vincolo paesaggistico occorre sempre chedere il parere alla Soprintendenza cosa che ho fatto di recente,presentando fra l’altro anche il certificato di destinazione urbanistica dove appunto risulta compreso nella zona omogenea urbanizzata.Bontà del Comune sono stato ammesso alla procedura semplificata ai sensi del DPR 139/2010 che riduce i tempi di conclusione del procedimento a 60 giorni(ormai già scaduti da circa un mese) invece dei 105 previsti per la procedura normale.Nel caso di mancata risposta dopo detto periodo si configurebbe il silenzio -inadempimento per il quale è previsto anche senza diffida il ricorso al TAR in base all’art 4 comma 9 del DPR n.139/2010 che fa riferimento alla L.241/90 con possibilità di chiedere anche il risarcimento del danno per dolo o colpa.A questo punto chiedo: se dopo 180 giorni il Comune non dovesse rispondere posso invocare il silenzio assenso previsto dalla legge 662/96 dove si legge che quando l’abuso edilizio riguarda opere realizzate su aree o edifici vincolati, l’articolo 35, comma18 delle legge 47/1985 escludeva la possibilità della formazione del silenzio -assenso? Infatti, con l’articolo 2, comma 43 della legge 662/1996 che con il DPR 139/2010 non risulta abrogata(infatti alle note all’art.4 punto 8 si fa salvo il silenzio assenso) è stato poi disposto che per le opere eseguite su aree sottoposte a vincolo, decorsi 180 giorni dalla data di ricevimento della richiesta di parere all’Amministrazione preposta alla tutela del vincolo,il parere si intende reso in senso favorevole.Attendo un Vs.autorevole parere e ringrazio.

  14. Per Luigi.
    Carissimo, comprenderai che per dare una risposta ad una “storia edilizia” che ha una “scaletta storica” come quella da te presentataci, con grande padronanza di termini legali, occorrerebbe uno studio di avvocati.
    Oppure potremmo “sorvolare” la lettura dell’intera storia e risponderti solo alla domanda finale, e non sarebbe assolutamente giusto.
    Con la massima onestà, ti suggeriamo di rivolgerti presso un valido ufficio legale e cercare di sviscerare con loro le tue problematiche.
    Amedeu e c.

  15. Salve, sono intenzionato ad aquistare un terreno agricolo nel comune di bari di circa 2500mq per costruirci una casa prefabricata in legno di circa 80 mq tutto cio si puo’ fare?

  16. Per Natale.
    Se il terreno ricade in zona agricola E, normalmente le leggi regionali stabiliscono dei parametri molto alti per la edificazione, oltre che a volere l’inscrizione ai Coltivatori Diretti.
    Facendoti un esempio, la superficie minima di molte Regioni è di mq 8000 se piantumati a cultura specializzata, oppure mq 4000 ma tutti in serra.
    Quindi devi informarti presso l’ufficio urbanistica del tuo Comune.
    Fra l’altro l’installazione di una casa prefabbricata in legno equivale alla costruzione di una casa in muratura, per cui prima di acquistarla, per non cadere nell’abusivismo edilizio, informati come suggerito sopra.
    Amedeu e c.

  17. Ho presentato un’istanza con allegata perizia giurata per completare le opere funzionali di un immobile in sanatoria ,ai sensi dell’art. 35 legge 47/85 ,il comune prima dei 30 gg mi ha diffidato al completamento delle stesse,asserendo nelle motivazioni una carenza nella pratica. La pratica di sanatoria ha l’oblazione pagata per intero(lo attesta anche il certificato di congruita’dello stesso comune) e’ accatastata, viene pagata l’ici ,le opere consistevano eslusivamente in intonaci e grondaie. Se eseguo ugualmente le opere a cosa vado incontro?

  18. Per Antonio.
    Non effettuarle; prima senti il Comune cosa manca alla tua pratica: può darsi che necessiti un documento e non vale la pena rischiare per così poco.
    Amedeu e c.

  19. grazie per risposta, ma nella eventuale e remota ipotesi dovessi farlo ,si tratta di sanzioni amministrative-pecuniarie o penali? GRAZIE sempre per la tua cortesia

  20. L’art.35 per il completamento delle opere mi pare abbia come condizione 2 prerogative non contestabili : decorsi 120 gg dalla presentazione della domanda di sanatoria e almeno la seconda rata dell’ oblazione. Allora perche’ la diffida. Puo’ darsi sia solo una illeggittima autotutela dell’utc ?

  21. Per Antonio.
    Dato che parli di lavori di completamento dovrebbero rientrare nell’ordinaria e straordinaria manutenzione.
    Quindi non eccessivamente gravi per una pratica normale
    Però non dovresti rischiare, in quanto stai parlando di un completamento di una pratica di abusivismo per la quale hai presentato una sanatoria.
    Quello che ti deve interessare, a nostro parere, è chiudere detta sanatoria, e non lo potrai fare se sopra ci carichi un altro abuso.
    Amedeu e c.

  22. Per Antonio.
    Si tutto può darsi: tu ci hai chiesto un consiglio, e noi ti ripetiamo che sommare una abuso ad altro abuso sanabile, è rischioso.
    Probabilmente il Comune ti sta chiedendo qualcosa che tu non sei in grado di potergli fornire.
    Sta a te decidere e rischiare.
    Amedeu e c.

  23. voglio ampliare il mio salone di14mq che si affaccia sul mio giardino,senza accatastarlo cosa vado incontro?

  24. Per Fabrizio.
    Ci sembra di capire che vuoi ampliarlo abusivamente.
    Usiamo questa parola, in quanto un conto è se tu non accampioni al catasto l”ampliamento effettuato (te ne deriveranno certamente delle sanzioni monetarie sulla base dell’ultima legge sulla regolarizzazione degli atti catastali – attenzione che in base al catasto si pagano le tasse);
    altro fatto è se tu hai intenzione di non presentare l’ampliamento in Comune tramite un tecnico abilitato che ti segua anche la Direzione dei Lavori.
    In questo ultimo caso rischi sanzioni civili e penali ben maggiori e noi te lo sconsigliamo vivamente.
    Amedeu e c.

  25. Ciao,
    abito a Milano zona Via Cenisio e Lunedi’ prossimo inizieranno i lavori nel cortile dove abito.
    Mi spiego meglio, il cortile all’interno del mio palazzo è di proprietà di una Società che aveva fino a 2 anni fà un garage di 1 piano sotto e 1 piano fuori terra. Ora vuole costruire una palazzina di 5 piani contando che il cortile è attorniato da una sequenza di altri palazzi di 5-6- 7 piani e che ci toglierebbe parecchia luce. Inoltre noi abbiamo i passi carrai che son sempre di loro poprietà e loro per andare in cortile devono per forza passare sotto ai primi piani. Quindi se stendi un solo lenzuolo rischia di toccare il tetto di un furgone.
    Qual’è la distanza che devono tenere da tutti i muri/grondaie/balconi delle case intorno alla futura palazzina? Quanto potrà essere alta? Esiste ancora la regola dei 60°? Inoltre nella stessa zona hanno già costruito di fronte un plazzo di 13 piani, una nuova Esselunga e tra breve un’altro palazzo proprio attaccato al ns. Non si rischia un aumento di densità di pololazione, traffico ed inquinamento? Grazie

  26. Per Manuela.
    Vivere nelle grandi città comporta anche e soprattutto questi disagi.
    La distanza che devono rispettare da tutti gli edifici è di 10 mt dalle finestrature ai sensi dell’l’art. 9 del D.M. n. 1444/1968.
    Per tutte le altre cose valgono le Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale, del Regolamento Urbanistico o di altri piani attuativi per la tua zona.
    Volendoti togliere ogni dubbio, dovresti ricercare nel sito del tuo Comune la cartografia, per inquadrare in quale zona si trova l’edificio (A, B, B1, C, C1, ecc), dopodiché leggere gli articoli della Normativa che regolano quella zona.
    Dovresti trovare tutte le caratteristiche che deve avere un edificio per esservi costruito.
    Amedeu e c.

  27. ciao, ho comprato una villetta a schiera nei pressi di arezzo, garage, piano terra e primo piano, tutti e tre comunicanti, dal garage, con altezza 2.40 ho realizzato un bagno una piccola cucina e un camino, a cosa vado a incontro

  28. Per Francesco.
    Se ti scoprono, ad una pratica per abusivismo, con risvolti civili (messa a ripristino e pagamento monetario) e penale con denuncia, appunto, per opere abusive.
    Amedeu e c,.

  29. salve,
    vorrei comprare un villino regolarmente catastato come abitazione civile di mq 50, su di un terreno agricolo di 3600 mq. per me sarebbe la mia prima casa di proprietà.
    è possibile ampliarlo di almeno 25 mq?
    posso costruire delle tettoie?

  30. Per Giuseppe.
    Che la casa sia accampionata al catasto non vuol dire che sia regolamentare.
    Ti devi assicurare che abbia l’autorizzazione comunale, in quanto il catasto fa legge solo agli effetti fiscali.
    Una volta accertata la regolarità della costruzione, la potrai acquistare come prima casa con i benefici concessi dalla legge, però attenzione, perchè non potrai venderla se non dopo 5 anni dal contratto.
    Relativamente all’ampliamento, il 50% sembra un poco troppo, però devi informarti sempre presso l’ufficio Edlizia Privata del Comune,se la tua Regione lo consente o meno.
    Tanto vale anche per le tettoie.
    Amedeu e c.

  31. salva volevo un’informazione riguardo il procedimento burocratico di una tettoia, in quanto hanno costruito la medesima sottostante il mio balcone, togliendomi i diritti di veduta; tutto questo solo con il permesso della DIA. Non si è ancora formato un condominio, e tanto meno si ha intenzione di farlo, di conseguenza non avendo l’approvazione di un condomino, posso denunciarli penalmente alla procura? e posso ottenere l’abbattimento immediato

  32. Per Ciro.
    Devi verificare che la costruzione della tettoia sia conforme all’articolo 907 del codice civile che cita: “…se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute (porte o finestre) dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno 3 metri sotto la loro soglia”
    Passiamo poi alla DIA
    Le autorizzazioni edilizie vengono sempre rilasciate “fatti salvi i diritti dei terzi”, quindi il Comune ci esce sempre pulito.
    Relativamente alla DIA ,devi procedere quindi per gradi: per prima cosa devi recarti presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune e prendere visione del progetto ed eventualmente richiedere una copia (a pagamento) degli elaborati che ti necessitano.
    Ne hai il diritto come cittadino e confinante.
    Devi verificare l’approvato con il realizzato ed inoltre controllare cosa hanno dichiarato nella presentazione della DIA riguardo alle distanze dai confini.
    Devi altresì informarti circa la zona di Piano Regolatore generale e le distanze da rispettare per le edificazioni.
    Avendo tutti questi dati potrai accertarti di una ulteriore illegittimità (oltre a quella del codice civile) della costruzione.
    A questo punto tramite un legale puoi ottenere la rimozione della stessa
    Amedeu e c.

  33. io e mia sorella abbiamo ereditato una mansarda costruita 30 anni fa :sullo stesso piano ci sono altri due appartamenti:un unico balcone diviso con divisorie di plastica delimita la proprieta’. il nostro e su i tre lati,Questo unico balcone e’ risultato tutto abusivo:Il propietario dell’ultimo appartamento opposto al nostro ha ricevuto il condono.quello di mezzo non si sa se e’ in regola. IL balcone di nostra propieta’ e’ su tre lati .il lato mare e’ parte comune e il lato monti e’ nostro;Come posso fare per sanare questi balconi?Il balcone che risulta condominiale era nato come tettoia 30 anni fa e comunque e’ in mezzo a gli altri due e nessuno puo’ passare senza entrare a casa nostra. Come possiamo sanare questi balconi ?Ci sono anche delle difformita’ per quanto riguarda il condominio esternamente: questo appartamento cosi e’ invendibile ,L’assicurazione se noi affittassimo l’appartamento con nel contratto la dicitura che questo appartamento ha i balconi abusivi pagherebbe eventuali danni? grazie

  34. Per Maria.
    Non è del tutta chiara la spiegazione, comunque vediamo di rispondere:
    Se uno dei proprietari ha sanato la sua parte di balcone con un condono,probabilmente il terzo del 2003, non riteniamo che tu possa accedervi adesso.
    Però, se tale manufatto è conforme agli strumenti urbanistici, in fatto di indici, cubature e distanze, puoi chiedere al Comune di effettuare l’accertamento di conformità in sanatoria.
    Prima di fare ciò, dovresti però rivolgerti da un tecnico professionista della tua zona (geometra, architetto, ingegnere) affinchè verifichi la possibilità di cui sopra in Comune.
    Ti diciamo questo, in quanto molte Regioni hanno emesso leggi proprie che anzichè chiarire, aumentano solo la confusione che c’è in questa materia.
    Amedeu e c.

  35. salve,vorrei sapere se posso condonare un tettoia addossata al mio muro di circa 30 mq.destinazione d’uso come posto auto.
    abito in un condominio di 3 unita’ tipo villette a shiera.
    ma la mia unita’ e’ stata resa indipendente dal condominio tramite una recensione, alla fine della quale, ma non addossata ho costruito la tettoia.in legno,con copertura di tegola canadese.abito in una provincia della lombardia
    forse ,non ho spiegato bene il tutto e me ne scuso.ma nnon conosco termini tecnici grazie cordiali saluti

  36. Per Genny.
    E’ una notevole superficie, anche se trattasi di una tettoia.
    Un consiglio: fai vedere il tutto da un professionista abilitato della tua zona (geometra) , che ti darà un giudizio definitivo, in base alle distanze, altezza, materiali ecc.
    Amedeu e c.

  37. Ho acquistato un locale cat. c/2 che non ha la superfice per essere trasformata in abitazione, io ci vado saltuariamente in quanto è in un luogo di mare. Vi sarei grato se mi fate sapere in quali sanzioni incorro eed in che modo possono controllare, se io ci dormo e ci mangio ?
    Cari saluti. Domenico

  38. Per Domenico.
    Attualmente in una sola maniera: tramite una segnalazione dei vicini.
    Con l’approvazione della finanziaria, i Comuni percepiscono le tasse recuperate, per cui potrebbe verificarsi un cnsimento ad personam di tutti gli immobili privati comunali.
    Amedeu e c.

  39. posseggo un terreno di 2700mq E2, le chiedo se posso realizzare un piccolo rifugio in legno o un conteiner in ferro o prefabbricato insomma un posto dove suonare la batteria con amici.

  40. posso dividere un appartamento in due appartamenti piu piccoli, e creare due ingressi sul pianerottolo del mio appartamento?
    faccio presente che al piano di sotto questa variazione è stata gia fatta tempo fa.

  41. Per Pasquale.
    Ogni manufatto, anche se di legno o prefabbricato viene considerato come una costruzione e quindi soggetta agli stessi vincoli.
    Relativamente al container in ferro, se appoggiato a terra, nascosto dalla vista e non collegato ai pubblici servizi, potrebbe essere considerato come “oggetto” depositato in attesa di essere spostato.
    Comunque, prima di muoverti, devi sentire l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
    Amedeu e c.

  42. Per Amedeu.
    Devi richiedere l’autorizzazione comunale tramite un progetto.
    Tale autorizzzaione, per aumento di unità abitative è soggetta normalmente al pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione riferito alle opere edili da eseguire.
    Amedeu e c.

  43. Per amedeu, grazie.

  44. potrei ristrutturare come abitazione,diventerebbe la mia prima casa, un rustico accatastato in c2 su terreno alberghiero, mantenendo la stessa metratura?cordiali saluti e grazie

  45. Per Matteo.
    La destinazione del terreno ad uso alberghiero non ti consentirebbe la realizzazione di edifici di civile abitazione: la categoria catastale c2 riguarda i magazzini ed i locali sgombero.
    Hai quindi poche possibilità di ottenere la ristrutturazione che desideri.
    Nulla ti toglie però di andare a parlare con il dirigente dell’Ufficio Edilizia Privata del Comune.
    Sottoponigli la tua situazione ed ascolta cosa ti dice.
    Amedeu e c.

  46. il mio dirimpettaio nonche confinante di terreno ha costruito 1° piano piu sottotetto lasciando solo 3 metri dal confine con il mio confine in piu ha le finestre e balconi che danno sulla mia propieta ancora siccome ha costruito con una autorizzazione a una casa rurale il sottotetto divenuta poi mansarda non rispettando alcuna misura sia minima che massima vorrei sapere quali interventi posso fare per far si che i miei diritti vengano rispettati io ho rispettato tutti i vincoli che il comune mi ha imposto e ora
    vedo che i furbetti vincono lo stesso ho diritto a qualche risarcimento?
    a chi devo rivolgermi per far si che la luce naturale batta sulle mie finestre
    anticipatamente la ringrazio

  47. Per Daniele.
    Devi controllare in quale zona di Piano Regolatore Generale ricadono sia la tua casa che quella del vicino (zona A, B, C, C1 ecc..?). Individuata la zona devi leggere cosa dicono le Norme di attuazione del Piano Regolatore a proposito della stessa.
    Stabiliranno l’indice di fabbricabilità, l’altezza massima raggiungibile e le distanze dai confini.
    Tali notizie le puoi apprendere anche via internet entrando nel sito del tuo Comune e cercando gli elementi di cui sopra.
    Una volta venuto a conoscenze delle distanze che il vicino avrebbe dovuto rispettare, devi semplicemente controllarle.
    Attenzione però, perchè trattandosi di sopraelevazione, tali distanze vanno ugualmente rispettate, anche se il piano terreno esistente è a distanza inferiore.
    Inoltre se il vicino ha aperto delle finestre dalla tua parte, le stesse devono rispettare quanto contenuto in questo nostro articolo http://www.coffeenews.it/le-distanze-urbanistiche-di-cui-alle-leggi-nazionali-vanno-rispettate-no-alle-deroghe e di cui al DM 1444/68.
    Se controllare quanto sopra è per te difficile, devi rivolgerti da un geometra della tua zona.
    Amedeu e c.

  48. un immobile costruito in giardino accanto alla mia propieta malgrado abbia piu volte segnalato ai vigili il presunto abuso edilizio e stato piu volte sospeso edenunciato alla procura della repubblica la quale a scritto ai vigili di sequestrare l immobile il direttore dei lavori a ottenuto la sanatoria dal comune presentando delle planimetrie co i muri spostai solo sulla carta mentre in realta sono rimasti come prima cioe abusivi come costatato dai i vigili che responsabilita a l itruttore del comune che a rilasciatu la sanatoria

  49. Per Sergio.
    La situazione della quale stai parlando, se si è svolta come tu affermi, è di una certa gravità, per cui dovresti rivolgerti da un legale che metta un poco di ordine in una pratica che, a quanto sembra, non è molto regolare.
    Amedeu e c.

  50. Salve, vorrei sapere cosa devo fare per aggiornare al catasto le superfici di un terreno agricolo, perchè la conformazione della pianta catastale risulta conforme, ma le misure reali sono superiori. Grazie, Samuel

  51. Per Samuel.
    Hai preso le misure del terreno orizzontalmente e non seguendo la pendenza del terreno?
    In questo caso devi rivolgerti da un tecnico (geometra), il quale provvederà a farti la variazione catastale.
    Amedeu e c.

  52. ciao, come posso “trasformare” una costruzione di 40m2 adibita a deposito attrezzi (completamente in regola), in una di civile abitazione già aumentata di 12m2 “abusivi”? zona sottoposta a vincolo edilizio.
    posso pagare una sanzione e ottenere la civile abitazione?

  53. Per Daniele.
    Non chiarisci a cosa si riferisce questo “vincolo edilizio”.
    Comunque se hai da sanare mq 12 di tale costruzione, non ti conviene avanzare alcuna richiesta fino a che non avrai ottenuto (se possibile: vista la zona, i vincoli che ci sono?? ecc.) la eventuale sanatoria dei medesimi.
    Devi fare effettuare un sopralluogo fa un geometra professionista della tua zona.
    Amedeu e c.

  54. Salve,
    Qualche anno fa ho acquistato un terreno edificabile di circa 900 mq con, a lato, un’area giochi (uno spazio verde comunale con scivoli, giostrina, etc)
    Dopo vari progetti e le misurazioni dei tecnici, qualche giorno fa ho scoperto che il Comune, anni addietro, ha costruito l’area giochi per una fetta DENTRO la mia proprietà (per circa 95 mq).
    Forse quest’area verde fu realizzata più di 10 anni fa.
    Voglio chiedere almeno la restituzione quo ante.
    Un avvocato dice che oramai non posso fare più niente, ma io so che TRA PRIVATI si applicano le leggi della prescrizione, ma quando l’abuso edilizio lo fa un Ente Pubblico contro un privato, la prescrizione non si applica mai: il cittadino ha diritto anche dopo anni a chiedere di fare valere i suoi diritti.
    Cosa sapete dirmi e che consigli potete darmi in tal senso ?
    Grazie.
    Fabio

  55. Per Fabio.
    L’avvocato ti ha dato un buon consiglio, in quanto per realizzare un’area pubblica (tipo la tua a giochi) il Comune poteva adoperare l’esproprio, ma probabilmente c’è stato un accordo bonario con il proprietario precedente.
    Sembra difatti strano, che un Ente pubblico che ha la possibilità di espropriare, scelga la via tortuosa di occupare abusivamente un’area.
    Comunque vai a parlare (per quanto riguarda l’eventuale riconoscimento dell’indice di fabbricabilità), con i dirigenti dell’ufficio Urbanistica e dell’ufficio Tecnico comunale.
    Amedeu e c.

  56. buongiorno sono in procinto di comprare una casa di 65mq che risulta però catastatata come cantina di 36mq

    posto che la zona è edificabile quanto mi costerebbe sanare l’abuso?

  57. Per Cloudio.
    Prima di sapere il costo, devi informarti presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune se tale illecito è sanabile:
    Se si, sapranno anche dirti gli eventuali costi.
    Amedeu e c.

  58. Ho costruito un immobile ad uso abitativo nel 93 nel 94 uscito il condono viene condonato con pagamento dell’ oblazione e di tutti gli oneri concessori richiesto l’ articolo 35 regolarmente rilasciato dall’ USCE non termino i lavori nel tempo stabilito difatti l’ art. 35 e’ scaduto. Il manufatto attualmente e’ uno scheletro in cemento armato senza tamponature con tetto sempre in cemento armato . All’ USCE mi dicono che per richiedere nuovamente l’ Art . 35 devo prima chiedere al Comune una DIA a seguito del sequestro per tamponare l’ immobile e poi richiedere nuovamente l’ art, 35 .
    Sapreste delucidarami meglio?

    Cordiali Saluti
    Eugenio

    Cord

  59. Per Eugenio.
    L’USCE (Ufficio Speciale del Condono Edilizio) ti ha dato delle direttive che non puoi ignorare, semplicemente trovando un’altra via.
    Devi appoggiarti ad un tecnico abilitato della tua zona, che si prenda a cuore la tua pratica e la segua fino alla conclusione.
    Amedeu e c.

  60. Grazie della celere risposta.

    Non volevo trovare un’ altra via volevo solo sapere se vi fossero delle direttive scritte in modo da non perdere troppo tempo in comune.
    L’ USCE mi ha detto solo verbalmente di chiedere una DIA a seguito del sequestro in comune. E questo e’ quello che faro’ . Ma volevo sapere se vi fosse qualcosa di scritto che so legge direttiva a cui fare riferimento

    Cordiali saluti Eugenio

  61. Per Eugenio.
    No, non ci risulta.
    Amedeu e c.

  62. salve a tutti, aiuto ! vorrei dei consigli su cosa fare , vi espongo il problema 3 anni fa ho acquistato questa abitazione vecchia lo ristrutturata ho cambiato tutti gli infissi ho rimoderato e fatto delle varianti interne l’esterno e rimasto invariato solo pulito e ritinteggiato il tutto fatto a regola con regolari progetti e poi concessioni approvate dal comune,adesso viene il bello l’abitabilità ! in catasto ne e venuto a galla che manca il foglio di tipo mappale hanno riscontrato praticamente che io in una stanza ho 7mq in meno risultano perciò le mie mura nel cortile del vicino anche lui inconsapevole avendo aquistato dopo di me cira un’anno fa,morale non mi possono fare l’acatastamento ,che faccio devo rifare l’acatastamento e tutte le spese che ne convengono a mio carico? il geometra dice che non spettano a me questi documenti allora gli avrebbero dovuti fare chi mi ha venduto la casa ,aiuto che pasticcio,vi ringrazio anticipatamente cordiali saluti

  63. Per Franco.
    Se abbiamo ben compreso, è errato il “tipo mappale” che posiziona , catastalmente, la tua casa sul foglio catastale in scala 1:1000 o 1:2000.
    Se è così, devi per forza incaricare il geometra di “correggerlo”, o meglio di rifarlo ex novo.
    La cosa strana è che, essendo, come dici tu, un vecchio edificio, compaia un errore del genere, che di solito si manifesta con la presentazione dei nuovi tipi mappali (se non fatti correttamente).
    Relativamente alle spese, è pur vero che dovevano spettare a chi ti ha venduto la casa; la problematica sorge dal fatto che sono trascorsi 3 anni, e che non potrai risolvere la questione , se non tramite un legale, con naturale conseguenza di un ritardo, non calcolabile, ai fini del rilascio del certificato di agibilità.
    Amedeu e c..

  64. ciao, come posso “trasformare” una casa rurale di 90m2 per metà adibita a deposito attrezzi (completamente in regola), in una di civile abitazione già aumentata di 40m2 “abusivi”?
    posso pagare una sanzione e ottenere la civile abitazione?

  65. Per Maury.
    Pagare una sanzione per 40 mq abusivi, riteniamo che sia poco fattibile, ed inoltre ti verrebbe a costare non poco.
    Prima di muoverti in qualsiasi senso, contatta un tecnico professionista della tua zona e vedi con lo stesso come risolvere la tua situazione (ammesso che sia possibile).
    Amedeu e c.

  66. mi hanno accusato di abuso edilizio per una piscina di tipologia laghetto
    (io la definisco di gomma) persino il costruttore delle piscine ha certificato
    la definizione della mia piscina in questo modo: trattasi di piscina fuori terra
    facilmente asportabile e non riconducibile in alcun modo al terreno su cui
    posa se non per il proprio peso.è lunga 4mt. larga2mt. alta1mt. ma il tecnico comunale continua a definire la mia piscina di gomma una piscina
    di tipo prefabbricato priva di autorizzazione DIA oltre al TAR che mi costerà uno sfacelo…. a chi posso rivolgermi per annullarla ho già provato con sindaco e assere all’edilizia ma fanno quadrato intorno al tecnico.
    saluti dall’unica abusiva di piscine di gomma.

  67. Per Marina.
    Il problema delle piscine domestiche, per una Amministrazione Pubblica, è rappresentato principalmente dal consumo di acqua potabile durante il periodo estivo e che causa lamentele nella popolazione vicina.
    Te lo diciamo per esperienza personale.
    Questo se sei collegata all’acquedotto pubblico.
    Se hai un pozzo (autorizzato), dovresti avere le analisi batteriologiche da presentare periodicamente alla ASL.
    Altrimenti puoi riempirla chiamando le autobotti private e presentando le relative fatture datate.
    Detto quanto sopra veniamo al problema piscina come manufatto edilizio.
    Se questa non ha alcun collegamento stabile (tipo basamento o tubazione fissa per l’acqua e non è in struttura solida quale il metallo o similare), non vediamo come il tecnico comunale possa considerarla come manufatto edilizio.
    Dovresti controllare bene quanto sopra , dopo di che dovresti fare una lettera raccomandata A R, con l’aiuto di un tuo tecnico, nella quale contesti loro, il tutto, punto per punto.
    Amedeu e c.

  68. Buongiorno,

    Ho intenzione di acquistare ad un’asta giudiziaria una villetta costruita (fine lavori) a Maggio 2005, che ha alcune irregolarità edilizie che devono essere sanate.
    Alcune di queste irregolarità hanno impatto paesaggistico.
    Le chiedo gentilmente, dato l’ammontare delle spese (circa 50’000 Euro) se poi io possa rivalermi sul costruttore (direttore lavori e progettista) in quanto le DIA presentate regolarmente omettevano le irregolarità (forse anche in buona fede per errato calcolo delle volumetrie).

    Grazie
    Andrea

  69. Per Andrea.
    Non riusciamo a comprendere come possano vendere , in un’asta giudiziaria, un immobile parzialmente abusivo.
    Comunque se lo acquisti, lo dovresti fare nelle condizioni regolarizzate e legali , con oneri e servitù connesse.
    Per cui, a logica, eventualmente te lo consegnassero con le parti abusive, l’unica cosa che potresti fare, dovrebbe essere quella di ripristinarlo nello stato originariamente approvato; escludendo quindi ogni intervento, per tali motivi, contro il Direttore dei Lavori e l’Impresa.
    Amedeu e c.

  70. salve sono un geometra, un mio cliente ha edificato negli anni 70 un fabbricato di circa 45 mq da adibire come deposito attrezzi senza alcuna concessione. ad oggi viene utilizzato dalla figlia come prima abitazione; mi sono limitato a frazionare una piccola porzione di terreno limitrofa (in caso di sopralluogo da parte degli enti competenti sequestrerebbero solo quella);
    le mie domande sono le seguenti:
    1 – si puo donare il terreno con un immobile abusivo?
    2 – in caso di riscontro di abusivismo edilizio c’è l’ordinanza di demolizione anche se risulta essere prima abitazione?

    grazie

  71. Per Tonio.
    Riteniamo che si possa donare, però dovrebbe essere separato dall’edificio, che deve rimanere in testa al venditore, per lasciarne la paternità e la responsabilità dell’abusivismo allo stesso.
    Tale operazione potrebbe essere fatta con il “diritto di superficie”.
    Leggi questo nostro articolo
    http://www.coffeenews.it/il-diritto-di-superficie-cosa-e-e-come-si-esercita.
    In caso di accertamento dell’abusivismo, sempre a nostro parere, in quanto le valutazioni variano da Comune a Comune, molto probabilmente si arriverebbe alla demolizione, poichè, la stessa, non danneggerebbe nè comprometterebbe strutture esistenti.
    Il fatto che la figlia lo adoperi come prima abitazione ha poca rilevanza tecnica, in quanto con tale scusa il Paese si riempirebbe di case abusive.
    Amedeu e c.

  72. Nel 1992 ho acquistato una casa di corte, dove l’ex inquilino aveva costruito un piccolo marciapiede di 80 cm x 6 mt la lunghezza della casa ,tutto questo in area in comune,a mia volta sopra questo marciapiede ho costruito una tettoia nel1997,dichiarando la tettoia in comune,possono i vicini decide se in caso di vendita la tettoia va demolita..posso ricevere solo via e mail la risposta?

    • Per Mela.
      Dal 1992 sono trascorsi 20 anni per cui non hai nulla da temere, mentre per la tettoia 15 anni, (dovresti aspettare altri 5 anni per l’usucapione ventennale).
      Per questa seconda struttura, devi restare altri 5 anni in buoni rapporti con il vicinato.
      Amedeu ec.

  73. Mia madre possiede una casa costruita negli anni ’60. Esiste uno scantinato interrato che non risulta nella piantina accatastata. Dovendo procedere alla vendita dell’immobile, il notaio richiede che lo stato dei luoghi corrisponda alla pianta accatastata. Come posso sanare il tutto? Ammesso che sia possibile accatastare lo scantinato in modo da risolvere il problema sotto l’aspetto fiscale, sotto il profilo edilizio cosa devo fare?

    Grazie

    Saluti

    NIk

    • Per Nicola.
      Il comune dovrebbe accettare una sanatoria, in quanto non è possibile effettuare una demolizione senza pregiudicare tutto il fabbricato.
      Sarà onerosa.
      Devi rivolgerti da un tecnico professionista della tua zona, il quale ti suggerirà come impostare e presentare la pratica in Comune.
      Amedeu e c.

  74. Buongiorno Amedeu,

    La ringrazio per la sua risposta del 26 Marzo in merito all’acquisizione della casa all’asta giudiziaria.
    In realtà le irregolarità edilizie possono essere satane nei 180 giorni successivi al decreto di trasferimento. Non si può procedere a riportarla alle condizioni previste a progetto perchè ne verrebbe compromessa la stabilità (quindi la sanatoria consiste solo nel presentare la richiesta al comune per benestare della Compatibilità Paesaggistica, pagando le relative sanzioni – che sono molto onerose).
    Ciò che però non comprendo è che si tratta di una casa costruita nell’anno 2005 (fine lavori a Maggio) ed è stata realizzata dal costruttore in maniera “irregolare” (si tratta di pochi centimetri di differenza rispetto al progetto che però vanno ad incrementare le volumetrie e le altezze dei muri perimetrali), il Direttore Dei Lavori ha dichiarato dunque il falso (o ha commesso un errore) quando ha completato la sua relazione. L’abitazione ha comunque ottenuto l’agibilità nell’anno 2010.
    Se io procedessi nella sanatoria (pagando le sanzioni), potrei eventualmente chiederne rimborso al costruttore o al direttore dei lavori?

    Grazie
    Andrea

    • Per Andrea.
      Dovresti affrontare la questione con un legale della tua zona portandogli l’intero incartamento.
      Non è cosa da potersi chiarire con poche righe , non conoscendo fra l’altro la reale situazione.
      Piuttosto, se l’irregolarità consiste in pochi cm che hanno influito sulla cubatura, potresti ricadere (adesso) nella tolleranza di cui al disposto della legge 70/2011 che ha modificato il DPR 380/2001 all’art 34 comma 2-ter che cita testualmente : “Ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità il 2 per cento”.
      Amedeu e c.

  75. salve qualcuno mi sa dire ho allungato la cucina che puo essere un 2 metri quadrati del balcone ho chiuso a muratura fino in alto senza nessuna licenza del comune “nn sapevo”mi hanno mandato i vigili sapete ba cosa vado incontro?mi dicono che ci sta l abbattimento?ma nn si puo fare nulla il tecnico del comune mi dice che nn puo entrare nella sanatoria e ne nel piano casa qualcuno swa come posso muovermi grazie

  76. Per Lello.
    Se il tecnico del Comune ha espresso il suo parere dopo avere esaminato la tua pratica, difficilmente riuscirai a fare qualcosa.
    Non vediamo come possiamo aiutarti. Ci dispiace.
    Amedeu e c.

  77. grazie amedeu scusa se te lo chiedo tu 6 un tecnico ?cmq il tecnico del comune e venuto e mi ha detto che c e da ripristinare del tutto e poi?pagare anche qualche verbale?grazie della risposta

  78. scusami ancora amedeu io questa cosa l ho fatta 3 anni fa e adesso si sono svegliata e sempre la stessa cosa?secondo voi c e il ripristino della cosa?grazie

    • Per Lello.
      Come ti abbiamo scritto nella precedente risposta, si c’è il ripristino.
      Tanto più che il tecnico del Comune che ha eseguito il sopralluogo, come ci hai detto, si è già pronunciato in quel senso.
      Amedeu e c.

  79. salve io e mio fratello dovremmo dividere una casa molto grande lasciata in eredita’ da mio padre ma a mio fratello hanno detto che la sanatoria è stata fatta pero’ mio padre non l’ha chiusa e siccome è una casa costruita vicinissimo alla strada non a 20 mt ma molto meno ci hanno detto che i vigili non farebbero chiudere la sanatoria( la casa comunque ha almeno 30 anni e anche di piu’ ) e quindi questo sig. ha detto che ci vorranno almeno dai 5 ai 6 mila euro per sistemare le cose è possibbile?

    • Per Annarita.
      Da come lo racconti, sembra che questo signore abbia il potere di “sistemare le cose”.
      Devi recarti in Comune, possibilmente accompagnata da un tuo tecnico di fiducia, e chedere cosa occorre per chiudere la sanatoria.
      Probabilmente manchèrà il versamento degli oneri e può darsi anche qualche atto tecnico.
      Se vuoi risolvere la cosa devi far fronte a quanto ti richiederanno.
      Ti facciamo presente che l’usucapione può essere applicata nei confronti di privati (i tuoi vicini), ma non verso il Comune, presso il quale, la cui pratica, se non sanata, ti rimarrà perennemente aperta ed irrisolta.
      Amedeu e c.

  80. Ciao, sono proprietaria di un terreno di 1600 mq circa su cui è accatastato un immobile di 62 mq in categoria c2, volevo costruire una casa prefabbricata di legno di circa 140 mq, ovviamente con tutte le autorizzazioni del caso. Puoi dirmi se si può costruire ed eventualmente come devo comportarmi? Grazie mille per l’attenzione.

  81. Salve Amadeu,vorrei un tuo consiglio a proposito di questo quesito.
    Ho costruito un ricovero attrezzi in un oliveto di oltre 10000metri.Ora vorrei venderlo a un amico,che intende abitarci anche se saltuariamente.Io pensavo di chiedere un aumento di mq.per poter recuperare lo spazio per un angolo cottura,e un bagno chiedendolo come “piano casa”.

    L’immobile e’ regolarmente costruito con concessione edilizia,catastato,ma dovrei chiedere il cambio di destinazione d’uso.definendolo “locale d’appoggio”intendendo con questo termine,un locale dove saltuariamente uno può abitarci ,dal momento che dista 12km dal centro abitato per cui sarebbe opportuno essere piu’ presente nel posto dove lui lavora;posso farlo o ci sono altre escamotage?Grazie.

    • Per Francesco
      Se la zona è agricola, sappi, che ogni Regione ha la sua legge che la regola: alcune Regioni sono più permissive, ma normalmente tutte tendono a conservare lo status quo della destinazione di detta zona, che è quella di essere coltivata per prodotti agricoli.
      Che ci risulti, per un ricovero per attrezzi agricoli non viene mai autorizzata la trasformazione di destinazione d’uso, a meno che il richiedente non sia coltivatore diretto con il “podere” in produzione.
      A parte ciò, devi informarti presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  82. Salve Amadeu, le proporrei anch’io un quesito.
    Premesso che siamo in Lombardia, zona agricola, fabbricato civile, ad uso abitativo regolarmente accatastato.
    All’interno del lotto di proprietà, staccato dall’abitazione principale, è stato realizzato, senza titolo abilitativo, un box metallico ad uso autorimessa, rilevato e riconoscito come abusivo dall’agenzia del territorio che ha già provveduto ad assegnargli una rendita presunta!

    Dal punto di vista catastale, dovrei procedere con l’inserimento in mappa e l’accatastamento ma, dal punto di vista urbanistico?

    Dal momento che rientra nella superficie minima prevista dalla Tognoli, è possibile chiederne la sanatoria?

    e ancora, Il Comune potrebbe non concederla?

    Grazie in anticipo per l’attenzione che mi vorrete dedicare…

    • Per Emanuele.
      Come sai, il catasto non è probatorio, e ciò che fa fede è solo l’autorizzazione comunale.
      Molto dipende dal tipo di Copmune nelquale è stato eseguito tale manufatto.
      In alcune Regioni, non sanano i box metallici, considerandoli precari ed antiestetici.
      Per questo, devi sentire come agiscono presso il tuo Comune.
      Se il tuo Comune accetta tali tipi di costruzione puoi anche sanarlo.
      Amedeu e c.

  83. Buonasera, io circa 6 anni fa’ ho costruito una casa registrata al catasto e firmata da un geometra del comune su terreno agricolo di circa 4 ha.
    Oggi vorrei trasformarla ad abitazione per una parte della metratura del fabbricato e mi stanno facendo delle storie.
    Mi chiedo ma se prima di costruire il fabbricato potevo costruire una casa colonica in funzione del fondo agricolo,oggi nn posso trasformare ad abitabile il mio fabbricato?!
    Aiutatemi voi..
    Grazie anticipatamente
    Marco

    • Per Marco.
      Ogni Regione ha una sua legge relativa alla edificazione nelle zone agricole, nessuna di esse coincide con le altre.
      Quindi dovresti informarti presso il tuo Comune, cosa prevede detta legge regionale per la tua zona.
      Normalmente, se l’edificio non è più adibito a fabbricato rurale, il proprietario, tramite un tecnico professionista, presenta una richiesta di “deruralizzazione” del fabbricato.
      Questo deve avvenire sia per il Comune che per il Catasto.
      Che ci risulti, non vi sono particolari difficoltà, salvo il pagamento di denaro (da sentire in Comune) e la variazione catastale, che comporterà un aggravio relativo alle tasse da pagare in futuro.
      Amedeu e c.

  84. buongiorno, volevo chiedere un informazione…mio papà circa 20 anni fa ha costruito la casa dove abitiamo tuttora…un muro perimetrale della casa per errore è stato costruito a circa 9,5 metri dal confine quando il minimo di legge era di 10 metri…fin ora nessuno si è accorto di niente neanche il comune che a suo tempo a verificato i progetti e rilasciato l’agibilità e tutte le concesioni del caso…il problema è nato ora che si pensa ad una eventuale possibilità di vendita della mia casa? il fatto che il muro sia a meno di 10 metri dal muro della casa confinte è un abuso edilizio? cosa succede se voglio vendere la casa? la situazione si può sanare in qualche modo?
    attendo gentile risposta;
    cordiali saluti

    • Per Francesco.
      Che possiamo dirti? Fai finta di niente! Non sarebbe corretto da parte nostra.
      Se conosci un tecnico professionista della tua zona, prova a parlargli della tua questione.
      Amedeu e c.

  85. Scusate vorrei avere una piccola informazione.
    Oggi un tecnico incaricato dal Comune è venuto a casa, per informarci su una pratica relativa al condono del 1985. In poche parole, mio nonno (ora deceduto), fece la richiesta di condono al Comune (e quella risulta), ma non risulta altro. Mio padre ora, a distanza di 27 anni sta cercando di ritrovare quanti più documenti possibili. Come se non bastasse, il geometra che mio nonno incarico (è morto). Mio padre è certo che sia stato pagato tutto (sanatoria compresa) anche perchè altrimenti i vigili non avrebbero tolto i sigilli…o sbaglio! Il tecnico che venuto a casa, non è stato molto chiaro, ma ha detto che dobbiamo entro 30 giorni bloccare la pratica pagando 300/350 euro per “i tecnici incaricati” e poi dobbiamo ritornare in possesso di tutto il progetto ecc… E’ una situazione molta strana, anche perchè dopo 27 anni il Comune ci viene a dire che a “lui” non risulta nulla. Abbiamo la corrente, il gas, l’allaccio alla fogna e paghiamo da sempre tutte le tasse…mah…addirittura il tecnico ha parlato di possibile demolizione. Datemi un consiglio o qualche info. p.s. penso che servirà anche un’avvocato?

    • Per Giuseppe.
      Per toglierti ogni dubbio, devi recarti in Comune, presso l’ufficio Edilizia Privata, e chiedere di vedere la pratica del tuo condono.
      Dovresti farti accompagnare, possibilmente, da un tecnico o persona del mestiere.
      Il tecnico comunale ti dirà cosa manca per chiudere detta pratica (Non è la sola rimasta aperta in Italia: purtroppo!).
      A tua richiesta scritta ed a pagamento dei diriiti di segreteria, potrai avere anche una copia degli atti da te (da tuo nonno) presentati , compreso degli eventuali pagamenti di oneri di urbanizzazione e sanzioni varie.
      Solo in questo modo, ufficialmente, sarai in grado di sapere come stanno effettivamente le cose.
      Amedeu e c.

  86. Salve ho comprato una casa di 60 mq a pianoterra con box che è adiacente al mio appartamento …avevo intenzione di renderlo abitativo, creando una porta …e al posto della cler del box tirare su il muro e fare una finestra, così potevo ricavarci una cameretta.. Se vado al catasto a richiedere l’ abitabilità secondo lei me la concedono? Cosa devo fare per ottenere i permessi per dare via ai lavori … Il box in questione che voglio trasformare abitabile ha la stessa altezza Dell appartamento…

    Grazie

    • Per Siul.
      Devi recarti presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune, e chiedere se la destinazione urbanistica della tua zona consente un simile intervento.
      Amedeu e c.

  87. Purtroppo non ho avuto conferma del mio primo commento inviato , per cui ripropongo il quesito, sperando in miglior sorte.
    Avevo bisogno di sapere quale Autorità puo intervenire, in senso autonomo, per accertare uno stato di abusi, di costruzioni sul suolo pubblico, di trasformazioni di parate cadenti in appartamenti di doppia grandezza, di invasioni nel privato, di usucapioni subdole ai danni di una intera frazione, e mille altri fatti sconcertanti. Premessa va fatta: il comune non si è mai presentato a verificare l’esistenza di concessioni, cartellonistica di lavori, e quant’altro. Questo, anche se nel passato è stato chiamato a svolgere le sue funzioni di controllo in modo tradizionale, tramite la polizia locale. Considerato che tutto si svolge in un piccolo borgo molto antico, si capisce come il cittadino virtuoso non abbia strumenti per la difesa del tutto.
    Anzi, in genere è l’unico che paga, in forma di minacce e vessazioni, la sua ricerca dell’ordine. Mi chiedo se non possa esistere una forma anonima od asettica per avere giustizia.
    Grazie per l’aiuto.

    • Per Claudia.
      Se vui andare in fondo alla questione, e sei sicura di quello che affermi, fai un esposto al Comune, ed una alla Procura della Repubblica, denunciando quello che sai non conforme alla legge.
      Sarai sicura che il meccanismo si muoverà immediatamente.
      Però devi avere la certezza di ciò che denunci.
      Metti la tua firma ed il tuo indirizzo in fondo alla lettera raccomandata RR che invierai.
      Amedeu e c.

  88. Grazie della risposta. Purtroppo, come previsto, il singolo cittadino deve sborsare soldi ed esporsi personalmente, per avere una civiltà che sarebbe dovuta, anzi agevolata. Come già spiegato, non posso affatto coinvolgere il Comune in forma personale, in quanto questo è già avvenuto e l’unico risultato raggiunto è stato: informare di corsa gli abusivisti, (compreso le generalità di provenienza), osteggiamento concreto alla visione di tutto quello che riguardava progetti, planimetrie e visure (parlo di suolo e pertinenze pubbliche), e altri “sgambetti” varii all’indirizzo della mia persona. Questo fà sì che non creda affatto nella legalità della pubblica amministrazione, e credo anzi, sempre più, che non esistano valori e senso civico. La saluto cordialmente

    • Per Claudia.
      Mai fatto del moralismo, ma c’è sempre una prima volta per tutto
      Il cittadino italiano è portato a prendersela immediatamente con le pubbliche amministrazioni e con i suoi dipendenti.
      Anche se questo in parte è vero perchè il sistema del Bel Paese è derivato da una mentalità antica e fatta di soprusi, ruberie, angherie, fette, piaceri, nepotismo, favoreggiamento e chi più ne ha più ne metta, è però anche sacrosanto che se vai all’estero (Inghilterra, Germania, Olanda Danimarca ecc) non c’è questo atteggiamento ostile verso i pubblici uffici: e sai perchè?
      Perchè il cittadino non sopporta i soprusi ed ha il coraggio civile di prendere carta e penna e di inviare lettere a chi di dovere, firmandole con il proprio nome e cognome, senza avere timore di ritorsioni o cose varie.
      Una volta uno straniero ci disse una frase che ci rimase a mente.
      “Il sopruso lo identifichiamo come una corazzata in acciaio e noi siamo forniti solamente di una carta abrasiva dello spessore di mezzo millimetro.
      Ebbene, strusciando la carta abrasiva sulla corazzata, riusciamo sempre a praticarci un foro e farla affondare.”
      Costoro non sono rinunciatari come te e non si arrendono mai, e quindi non danno la colpa alle pubbliche amministrazioni.
      Perciò insisti e cerca tutte le vie possibili fino a che risolverai i torti nei tuoi confronti.
      Sempre ammesso che questi esistano.
      Amedeu e c.

  89. Salve,
    nel lotto affianco al mio è presente una casa singola cui era annesso un rudere pericolante che nel mese scorso è stato demolito per ricostruire.
    La nuova costruzione (stanno gettando le travi rovesce di fondazione) però non è più adiacente alla casa come prima ma è stata spostata, credo dei 5 m minimi, dall’altra così da chiudermi parzialmente la visuale e non rispetta neanche la metratura di quella che è stata demolita ma in pianta risulta più grande.
    La mia domanda è: Non bisogna ricostruire esattamente sull’impronta della precedente? e quindi con posizione e dimensione simili al vecchio rudere?
    E se è stata concessa una deroga dall’ufficio tecnico io come posso sapere/visionare tali permessi??

    Grazie, un saluto

    • Per Giuseppe.
      Appunto, devi visionare il progetto, e ne hai tutti i diritti; non solo, ma puoi chiedere una copia del progetto a pagamento.
      Diciamo questo, in quanto il lotto su cui stanno edificando, può avere dei parametri urbanistici (IF, altezza, superficie coperta, distanze dai confini e dalla strada), tali, per cui gli possono consentire la costruzione di siffatto edificio.
      Quindi non puoi fare il processo all’intenzione, ma devi prima verificare attentamente la pratica di questi signori.
      Attenzione, perchè le deroghe, in generale non sono ammesse, a meno che non esista un apposito articolo sulle Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale o sul Regolamento Edilizio. (Consultabili anche via internet sul sito del tuo Comune).
      Amedeu e c.

  90. Salve, avrei bisogno di un consiglio su come agire in merito ad un abuso edilizio. In un condominio di nuova costruzione edificato su terreno in pendenza, un singolo locale sito al piano terra (sul progetto ufficiale presentato e risultante agli atti trattasi di un singolo locale) alto poco meno di 5 metri, è stato creato abusivamente un solaio in c.a. in modo da creare due distinti ambienti modificando quindi i millesimi (la parte superiore è adibita ad abitazione quella inferiore a box auto). La domanda è: se denuncio l’abuso, può lo stesso essere oggetto da parte del proprietario di richiesta di permesso in sanatoria secondo quanto previsto dall’art.36 del DPR 380/2001? (In caso di risposta positiva mi chiedo a che serva denunciare un abuso edilizio). Grazie.

  91. sto ristrutturando casa con regolare dia pero avendo una stanza un po bassa il mio tecnico mi ha detto di demolire il soffitto in c.a. e rifarlo in legno però d’unaltezza maggiore (1metro circa)ma l’ ufficio tecnico ma bloccato i lavori dicendomi di demolire e rifarlo com’era, se vado avanti con i lavori senza tener conto dell’ ufficio tecnico cosa può succedermi? il mio tecnico mi dice di aspttare il permesso a costruire

    • Per Damiano.
      Segui attentamente quello che ti ha consigliato il tuo tecnico.
      Puoi inorrere in una denuncia, con risvolti civili, ma anche penali.
      Amedeu e c.

  92. Salve avrei un quesito da porvi,ho comprato casa circa 2 anni fa. La casa in questione è situata all’interno di un condominio composto da 12 unità abitative. ho un giardino ad uso esclusivo di 150 m circa,dove erano gia costruiti:un barbeque in muratura,(confinante con la rete di un’altra proprietà),un pergolato in legno di circa 10 m quadri,fissato da un lato al muro del condominio e dall’altro tramite pali sempre vicino al confine,e ricoperto da glicine,ed in fine,in una rientranza del muro condominiale il vecchio proprietario aveva costruito tipo un ripostiglio,del genere gazebo con tettoia in lamierato,attiguo per due lati al muro e nei restanti due aperto. La mia domanda è come faccio a sapere se questi manufatti sono abusivi?o se hanno richiesto i permessi per costruire(nel caso ce ne fosse bisogno ovviamente) a disegno nelle planimetrie in mio possesso non risulta nulla di tutto cio,e non vorrei trovarmi un domani a dover pagare multe per cose che non ho costruito io,grazie per un eventuale delucidazione in merito.

    • Per Adry.
      Il sistema più sicuro è quello di controllare presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune.
      Devi chiedere il progetto approvato, con eventuali varianti presentate e prenderne attentamente visione.
      Se non vuoi farlo personalmente devi incaricare un tecnico professionista della tua zona.
      Amedeu e c.

  93. Salve,ho preso casa un paio di anni orsono in un condominio di 12 unità abitative nel comune di Verucchio (RN).sono proprietario di un giardino ad uso esclusivo di circa 150 metri,nel quale il vecchio proprietario ha costruito un barbeque in muratura confinante con la rete di un’altra proprietà,un pergolato di circa 10 metri quadri coperto da un glicine,e in una rientranza attiguo a due muri una tettoina stile gazebo aperta su due lati. Ora la mia domanda è sono manufatti abusivi?se si come faccio a saperlo e sapere se aveva richiesto qualche permesso a costruire,visto che da disegno non risulta nulla di tutto cio? grazie in anticipo per un eventuale delucidazione.

  94. Grazie per la risposta

  95. Salve,dopo la morte di mia nonna ho erditato ,insieme ad altre persone, un appartamento e un locale. Visto e considerato che alcune di queste altre persone hanno fatto dei lavori edilizi in questo appartamento e in questo locale come posso sapere se questi sono stati fatti abusivamente oppure no ? Loro mi dicono che è tutto a posto ma io non ci credo !!! Grazie

    • Per Anna Rita.
      Dovresti fare una ricerca in Comune presso l’Ufficio Edilizia Privata, e nel contempo verificare al Catasto, la corrispondenza delle planimetrie catastali con lo stato attuale.
      Specie in Comune, puoi avere delle difficoltà a trovare i progetti, le varianti o altro, presentato (Ammesso che lo abbiano fatto), per cui, se vuoi essere sicura, ti consigliamo di fare eseguire dette ricerche da un tecnico professionista della tua zona.
      Amedeu e c.

  96. Dovrei acquistare un terreno dove il proprietario 4 anni fa ha costruito una casa abusiva e dove attualmente abita. Se io dovessi acquistarla ovviamente nell’atto di acquisto risulterebbe solo terreno a quali sanzioni andrei incontro?

    Grazie

  97. Sono stato cacciato dopo aver posteggiato con il Camper davanti ad una villa in riva al mare, la scusante era che gli occupavo la visuale del panorama, educatamente sono andato via, ma la Villa di questo signore era davvero in riva al mare, meno di 30 mt. Ora dico esiste davvero una legge unica per costruire ad una certa misura dalla battigia, o fatta la legge scoperto l’inganno? Grazie a chiunque può darmi un minimo chiarimento.

    • Per Eugenio.
      Occorre controllare se tale edificio rispettava il Piano Regolatore valido al momento dell’approvazione del progetto edilizio e della relativa costruzione; ed inoltre, se è in possesso di tutti i pareri degli enti (eventualmente) vincolanti per la suddetta zona: per esempio il parere favorevole della Soprintendenza alla Belle Arti.
      Sono notizie che puoi assumere direttamente recandoti in Comune e alla Soprintendenza e chiedendo spiegazioni.
      Sono obbligati a dartele.
      Amedeu e c.

  98. Buona Sera,ho acquistato un negozietto al mare e saltuariamente ci vorrei andare per le vacanze ha il bagno finestre e altezza di 4,10 metri,se ci dormo dentro quali rischi si corrono ?
    Grazie per la Gentile risposta.
    Saluti.

    • Per Ciro.
      Se ci dormi saltuariamente, riteniamo che non avrai grane, anche se i Comuni stanno molto attenti alla tassa di soggiorno.
      Se poi qualche vicino ti fa un esposto…. dovrai rimediare ed aprire il negozietto.
      Amedeu e c.

  99. Buongiorno,
    abbiamo dietro la nostra palazzina una schiera di box edificati però sul terreno di proprietà di altre persone di cui ne siamo venuti a conoscenza da qualche mese. Ora il proprietario del terreno vuole donarci il tutto per regolarizzare la situazione (trattasi di proprietà ecclesiastica) in via bonaria.
    Uno di questi box, l’attuale e perenne utilizzatore da oltre 20 anni lo ha trasformato nel 2004 in appartamento non mantenendo i 10 metri di distanza (sono meno di 3 metri) e ha chiesto il condono, non definitivo in quanto manca la firma del prorpietario del terreno.
    Volevo chiedervi se consigliate che faccia la denuncia dopo tale donazione e far valere i miei diritti facendo ripristinare il tutto ante opera o se è preferibile denunciare il proprietario attuale che ovviamente si ritroverebbe una bega oltre al fatto che ci sta regalando i terreni?
    Grazie

    • Per Tony.
      Un grosso impiccio.
      Di regola, la donazione deve essere effettuata tramite un notaio, e, il medesimo, per legge, non la può effettuare, se lo stato di fatto non è conforme allo stato approvato, ed a maggior ragione se c’è un abusivismo in corso.
      Trai le conclusioni.
      Amedeu e c.

  100. Salve,
    posso essere denunciata per abusivismo edile a causa di una tettoia utilizzata come pre-ingresso di un caravan e realizzata 15 anni fa?
    I vigili hanno dichiarato che se si tratta di opera non recente (senza specificare esattamente a quando deve risalire) è possibile allegare alla documentazione i rilievi fotografici aerei e con questa prova l’accusa penale cadrebbe immediatamente.
    E’ un informazione veritiera o sarebbe meglio smontare la tettoia prima del sopraluogo?
    Ringrazio anticipatamente.
    Cordiali Saluti
    Pamela

    • Per Pamela.
      Potrebbero pure avere ragione per l’accusa penale (anche se non siamo convinti di ciò che stai dicendo), però rimarrebbe il fatto che dovrebbero emetterti una ordinanza di demolizione, per cui, se hai la possibilità di demolirla, fallo adesso.
      Amedeu e c.

  101. Buona sera intanto vi ringrazio per questo servizio.. Volevo chiedere se ho ereditato una casa che successivamente voglio vendere e mi accorgo che 10 mq (due STANZE PICCOLE) sono abusive , per rimettermi in regola mi hanno consigliato di denunciare l’abuso e pagare la penale… La mia domanda è a quanto può ammontare la penale da pagare se voglio regolarizzarmi?? Vi ringrazio anticipatamente cordiali saluti.

    • Per Pietro.
      Attenzione, perchè non è detto che queste stanze possano essere sanabili, quindi, ti occorre fare vedere il tutto da un tecnico del posto, il quale conoscendo le leggi e le regole del Comune (e della Regione) può darti il consiglio idoneo.
      Amedeu e c.

  102. Nel 1975 ho trasformato in cucina una parte di balcone della mia abitazione.(circa 20mq) Nel 1985 ho venduto l’immobile ed ora gli attuali proprietari, dovendo effettuare dei lavori, hanno constatato che non vi è alcun permesso o sanatoria per i lavori effettuati nel 1975. Premetto la mia buona fede in quanto avendo dato incarico ad un tecnico di provvedere alla progettazione dei lavori davo per certo che avesse presentato anche i dovuti permessi, ora mi chiedo come possa essere risulta la questione e a carico di chi saranno le spese per sanare l’abuso ed eventualmente se l’attuale proprietario ha titolo per chiedere a me i danni.

    • Per Enrico.
      Sono trascorsi 27 anni dal momento della vendita dell’appartamento, per cui non dovresti ricadere in alcuna legge attuale, che prevede l’annullamento del contratto o sanzioni varie.
      Le spese dovrebbe accollarsele tutte l’acquirente.
      Comunque consulta un legale della tua zona.
      Amedeu e c.

  103. Nel 2010 con regolare permesso ho costruito una casa agricola per assegnarla ad un parente, coadiuvante nell’ impresa.
    Ora a due anni di distanza il parente lascia il lavoro, si trasferisce e mi lascia l’ immobile vuoto.
    Posso catastalmente trasformarla in casa di civile abitazione e venderla, ovviamente dopo aver pagato gli oneri di urbanizzasione?
    Grazie

    • Per Silvano.
      Le zone agricole e gli edifici rurali sono sottoposti alle leggi regionali, per cui devi porre la questione (allo Sportello Unico), e più propriamente all’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  104. Ho comprato una casa completamente ristrutturata libera su quattro lati le cui pareti confinano con orti privati di proprietà altrui; su un lato della casa confinante con un orto è stata costruita, prima della ristrutturazione (circa 15 anni fa), una baracca che è stata poi condonata. La baracca, nonostante sia condonata, è addossata al muro di mia proprietà, cioè un lato della stessa è costituito dal muro di casa mia. Probabilmente il vecchio proprietario della casa aveva accordato il permesso a far appoggiare la baracca.
    Nonosante il condono, posso intraprendere azioni per lo smantellamento dell’antiestetica baracca, appellandomi al fatto che il muro non è a comune e che non è stato richiesto al sottoscritto il permesso ad addossarvi la baracca? MIlle grazie

    • Per Paolo.
      Come nuovo proprietario puoi rivalerti dal momento della stipula del contratto di affitto.
      Ti conviene, però, recarti presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune (Presso lo sportello Unico, pensiamo che tu non risolva il caso) e chiedere di visionare la pratica relativa al condono della baracca (Puoi chiederne anche una copia a pagamento; è tuo diritto).
      Questo, in quanto devi verificare se detto condono, oltre che ad essere presentato, ha avuto anche la relativa agibilità, o comunque la Concessione Edilizia (o Permesso di Costruire).
      In base a ciò che troverai, potrai poi muoverti tramite un legale della tua zona.
      Amedeu e c.

  105. Salve ho un piccolo problema. Nel giardino adiacente alla mia abitazione, circa 40 anni fa, ho costruito una rimessa per attrezzi di m. 5×2 ed alta m. 1,5 in muratura e senza registrarla. Dopo tutto questo tempo, un vicino di casa, è andato in comune per denunciare l’abuso edilizio.Sono in attesa dell’accertamento del comune.Secondo lei cosa devo fare?

    • Per Giovanni.
      Ti consigliamo di rivolgerti subito da un tecnico professionista della tua zona, il quale, esaminando il Regolamento Edilizio comunale e contattando i tecnici addetti dell’urbanistica, valuti se sia possibile la presentazione di una pratica a sanatoria, o invece la demolizione.
      Amedeu e c.

  106. salve,28 anni fa mi sono sposata e nell’occasione i miei suoceri hanno modificato l’appartamento in cui vivo con tutti i permessi sia comunali che del vicino, ora dopo 28 anni il mio vicino pretende che chiuda la scala che porta in terrazza regolarmente dichiarata abbiamo scoperto che quella scala risulta abusiva perchè non è segnata nei disegni del geometra dimenticanza sua chiedo rientro nel diritto di uso capione?cosa devo fare x regolarizzare la scala?chi paga?premetto la scala è nella mia proprietà grazie

    • Per Cristina.
      Cosa non semplice.
      A nostro parere non puoi esercitare l’usucapione, in quanto trattasi di un’opera abusiva, e dovresti prima regolarizzare la pratica con il Comune.
      Cosa non facile, in quanto dal momento della denuncia di un privato (nel tuo caso, il vicino), il Comune deve procedere all’emissione degli atti per opere abusive, con regolare denuncia.
      Ti suggeriamo di contattare un tecnico professionista della tua zona, il quale si accerti di come stanno effettivammente le cose; se il vicino ha presentato l’esposto scritto, se la scala rispetta le distanze dai confini e quanto altro, che potrebbe eventualmente favorire una sanatoria (Sempre ammesso che la tua Regione e quindi il tuo Comune lo ammettano).
      Amedeu e c.

  107. Buonasera, intanto ringrazio già in anticipo se potrà fornirmi una risposta ad un quesito che non mi sta facendo più dormire.
    Un anno fa il mio compagno ha acquistato una villetta a schiera. Al piano strada è composta da un piccolo living, 2 camerette e bagno. Tramite una scala, posta al di fuori dell’appartamentino si scende in un grande locale con camino, bagno e un altro locale con attacchi idrici accatastati come deposito . Ho arredato questo grande locale a salone, earredato anche la cucina. Nel bagno ho aggiunto la doccia. Il tutto senza modifiche muraria. Alcuni conoscenti ci hanno comunicato che rischiamo sanzioni perchè il locale non deve essere arredato e il bagno deve rimanere senza doccia. Ma è possibile tutto ciò? Non posso arredare un locale mi mia proprietà?
    Grazie

  108. salve, e complimenti per la pazienza nel rispondere a tutte queste domande; vengo al quesito.
    ho comprato una villetta a schiera di testa, di tre villette totali, queste 3 villette hanno un’area comune con 2 accessi che per molto tempo sono rimasi aperti, ora noi 3 vorremmo chiudere quest’area perchè i proprietari delle case vicine ci passano abitualmente in ‘casa’ e per creare 3 giardini separati, il problema è che nella schiera confinante sono stati costruiti credo più di 20 anni fa 2 box abusivi in lamiera, poi sostituiti recentemente con altri più moderni il cui ingresso è direttamente sul confine con la nostra proprieta, quindi noi chiudendo la nostra area renderemmo inutilizzabili detti box come garage ma solo come ripostiglio. uno di questi garage è in possesso di una copia che abita li da pochi anni, mentre il secondo è di una persona che ci abita da più di vent’anni.
    mi sono informato in comune e non sono mai stati condonati ne sanati, mi ciedo,chiudendo l’area con delle semplici fioriere pesanti (causa pochi soldi) rischiamo di avere problemi?
    e la gente che passava a piedi può creare problemi visto che per accedere alla strada comunale hanno molti altri passaggi? che non gli fanno allungare il percorso?

    le nostre 3 villete sono lo stabile numero 10 mentre i box ( non segnati) sono dello stabile numero 9.

    grazie in anticipo,
    Gabriele

    • Per Gabriele.
      I problemi li avrai senza dubbio, ma dovresti pensare a tutelare i tuoi interessi specialmente se reputi di essere dalla parte della ragione.
      Relativamente ai 3 garagi, se non hanno il Permesso di Costruire o una sanatoria edilizia completata, sono abusivi, e quindi esiste la possibilità di fare aprire una pratica di abusivismo in Comune.
      A seguito di un esposto, effettueranno il sopralluogo i Vigili Urbani ed i tecnici comunali, dopo di che verranno prese le misure del caso, che probabilmente consisteranno in una denuncia civile e penale.
      Quindi, come vedi, i problemi non ti mancheranno.
      Se comunque sei deciso ad andare avanti, cerca di contattare ul avvocato della tua zona, affinche ti segua questa tua pratica, alleggerendoti circa le rimostranze di vicini e passanti.
      Amedeu e c.

  109. Salve, avrei intenzione di aprire un rimessaggio per camper in Regione Piemonte, comune di Torino. La superficie deve essere ampia, si parla di 15.000 mq e oltre che difficile da trovare in vendita o affitto da privati, è anche molto costosa. Mia intenzione era di utilizzare un terreno agricolo e coprirlo in parte con strutture amovibili (tendoni da campi di gioco al coperto) per custodire i mezzi al coperto, recintarlo e allacciarmi ad uno scarico fogniario. Il comune invece mi chiede un terreno uso commerciale. In che sanzione potrei incorrere se dovessi optare per il terreno agricolo? Potrei tenere l’attività una volta avviata? Grazie.

    • Per Roberto.
      Realizzeresti un’opera abusiva di grande consistenza, per cui, oltre alla rimozione dei manufatti costruiti, recinzione compresa, dovresti aspettarti anche una notevole condanna penale.
      Amedeu e c.

  110. salve, ho costruito una copertura con tetto di coibentato e pareti in mattoni forati per posto auto, i vigili tramite spia sono venuti sul posto e bloccato i lavori, qual’ e’ la procedura per sbloccare il tutto,sanatoria ecc…..? a chi mi dovrei rivolgere??

    • Per Giuseppe.
      Devi rivolgerti da un tecnico professionista della tua zona.
      Se sono intervenuti i Vigili Urbani e i tecnici comunali, senza dubbio ti arriverà una ordinanza di ripristino ed incorrerai in sanzioni civili e penali.
      Relativamente al mantenimento della costruzione con le mura perimetrali in mattoni forati, e regolare copertura, riteniamio che troverai difficoltà per la pratica anti sismica.
      Amedeu e c.

  111. salve, vorrei esporle il mio problema, e sè vorrà rispondermi la ringrazio anticipatamente, ho acquistato nel dicembre 2008 un appartamento mansardato, da ultimare, ho sistemato l’appartamento e sono andato a viverci, purtroppo per via dello sfratto che avevo dove abitavo prima dovevo fare in fretta i lavori altrimenti mi buttavano nella strada, avendo un bimbo di 1 anno e non potevo permettermi una cosa del genere, non avevo fatto al comune la comunicazione dei lavori eseguiti, finalmente adesso ho comunicato il tutto, devo sottolineare che la mansarda 1’95 h media è stata sanata con legge regionale 23/85 per cambiamento d’uso, ed ecco il problema, dal comune mi chiedono una serie di documentazione tra le altre cose il rapporto aeroilluminante, che ovviamente non è 1/8 dei mq, ho comunicato il tutto dichiarando la realta delle cose, ho scoperto che la legge a cui fanno riferimento per la sanatoria non prevedeva il cambio di destinazione d’uso, adesso ho chiesto aiuto ad un legale di fiducia, che mi ha detto che lo sbaglio è stato fatto dal comune che sia uno sbaglio voluto dal proprietario non si sà, cmq io sè vorrò andare sino in fondo per un eventuale risarcimento dovvro fare causa al comune ma a questo punto mi chiedo riuscirò ad ottenere qualcosa? o rischio di perdere tempo e denaro? grazie.

    • Per Antonio.
      Dici che la mansarda ha l’altezza media di mt 1,95.
      La misura media dovrebbe essere di mt 2,70.
      Uno scoglio, che ti risulterà difficile superare.
      Comunque, non conoscendo la situazione reale, lo svolgimento degli atti nel tempo, e le risposte del Comune, non possiamo ipotizzare di più.
      Senti attentamente il tuo legale e poi affidati(se ne hai fiducia) al medesimo.
      Amedeu e c.

  112. salve,ho un problema,con mio marito ho ereditato un terreno , mio suocero aveva costruito delle tettoie sostenute da travetti da carpentiere senza basamenti di cemento ed in’oltre dei gazebi in tela per fare una stalla….volevo sapere se tutto ciò è abusivo o si può lasciare così visto che non sono cementate a terra?….grazie per l’aiuto……..

    • Per Stefania.
      Salvo Regolamenti locali (Devi controllare il Regolamento Edilizio, via internet, presso il tuo Comune) tali costruzioni non sono ammesse, e risultano pertanto abusive a tutti gli effetti.
      Amedeu e c.

  113. Salve, prima di andare al catasto e ritirare la planimetria della mia abitazione avrei una domanda da porvi. La mia abitazione sita in un palazzo antico del centro storico di Catania (Sicilia) ed è composta da 5 vani più un piccolo terrazzino adiacente a quello della casa simmetrica dei vicini. Da questo terrazzino vi è l’accesso alla mia abitazione, ove invece l’altra abitazione è provvista di ingresso laterale. Qualche anno fa l’immobile adiacente al mio è stato acquistato e vi hanno fatto dei lavori di ristrutturazione AGGIUNGENDO un ingresso dal lato del terrazzino. Adesso non so se nelle vecchie planimetrie quest’ingresso è presente ma in caso non lo fosse lo posso dichiarare abusivo? Come potrei agire?

    Grazie mille, fate sempre un ottimo lavoro.

    • Per Emanuele
      Il catasto non è probatorio, per cui dovresti, invece, controllare presso l’Ufficio Edilizia Privata (Sportello Unico) se esiste una autorizzazione comunale relativa alla realizzazione di tale accesso.
      Devi conoscere il nominativo del vecchio proprietario e possibilmente, all’incirca, l’epoca nel quale è stato realizzato.
      Se non trovi alcunchè, vuol dire che tale ingresso venne realizzato abusivamente.
      Amedeu e c.

  114. salve, vorrei innanzitutto complimentarmi per il servizio che ci mettete gratuitamente a disposizione, ve ne siamo davvero grati!
    vengo alla domanda, sarei interessato all’acquisto di una mansarda con le altezze medie inferiori a quelle previste dalla legge per ottenere il cambio di destinazione d’uso.
    nonostante ciò il prezzo e la zona sono davvero convenienti.
    mi chiedevo se per acquistare l’immobile ed evitare di dover pagare pene pecuniarie devo, prima di procedere con l’acquisto,rendere noto all’ufficio tecnico la situazione facendo porre rimedio al venditore, potendo cosi usare l’immobile senza dover pagare multe in appresso.
    anticipatamente ringrazio

    • Per Claudio.
      Una unità immobiliare che non rispetta i parametri di legge (DM 5/7/75): Vedi queso nostro articolo http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
      altezza compresa, non è abitabile, per cui il problema ti rimane comunque.
      Il notaio ti dovrà, per legge, effettuare l’atto, vendendoti tali locali come sono in realtà ( Locali sgombero-cat C ?) e non crediamo tu riesca ad ottenere l’agibilità comunale con una altezza (media) inferiore ai mt 2,70 .
      Quindi, sempre meglio tentare di fare regolarizzare dal venditore (Ammesso che ci riesca)
      Comunque, prendi delle informazioni più dettagliate presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune.
      Amedeu e c.

  115. Immobile costruito nel 93 nel 94 uscito il condono viene condonato con pagamento dell’ oblazione e di tutti gli oneri concessori richiesto l’ articolo 35 regolarmente rilasciato dall’ USCE non proseguo i lavori nel tempo e attualmente l’ immobile e’ uno scheletro in cemento armato senza tamponature con tetto sempre in cemento armato . Ora vi chiedo quale sia la prassi da effettuare per completare l’ immobile.

    Cordiali Saluti
    Eugenio

    • Per £Eugenio.
      Parli dell’Ufficio USCE di Roma, relativo ai condoni edilizi?
      Se si, dato che l’immobile si trova attualmente incompiuto e privo di ogni titolo abilitativo per ciò che riguarda le parti mancanti, ti conviene parlare con i tecnici di detto ufficio.
      Amedeu e c.

  116. Come il mio omonimo di qualche messaggio fa anche io vorrei attivare un rimessaggio camper a Torino ed ho un capannone di 450mq destinaz C2. Ho bisogno di qualche permesso particolare e devo comunque aprire una attività o posso farlo con contratti di affitto?Grazie

    • Per Roberto.
      “C/2 – MAGAZZINI E LOCALI DI DEPOSITO.
      Fienili agricoli e non agricoli, soffitte e cantine disgiunte dall’abitazione; quei locali dove si esercita la vendita all’ingrosso di merci, manufatti, prodotti,derrate, ecc. o solo adibiti a contenere questi ultimi, ma che non abbiano apprestamenti per mostre (vetrine). Generalmente i locali della categoria C/2 sono di maggiori dimensioni di quelli della categoria C/1, sono ubicati in posizione prevalentemente eccentrica e non hanno, di solito, apprestamenti per mostre.”
      Se nella descrizione di cui sopra ritrovi la tua attività, allora devi recarti in Comune e sentire prima lo Sportello Unico per l’Edilizia o l’ufficio Urbanistica.
      Superato questo scoglio, dovrai sentire anche gli uffici comunali addetti alle attività commerciali.
      Se tutto ti va bene, puoi aprire l’attività anche con contratto di affitto, sempre che il proprietario sia d’accordo.
      Amedeu e c.

  117. buona sera…la mia domanda è questa…può un soggetto, in una casa abitabile “prima ed unica casa in possesso” con una parte adibita a magazzino agricolo, mettere dei mobili nella zona agricola senza assolutamente modificare strutturalemente la parte e utilizzarla come zona abitabile? Si va incontro a qualche sanzione? Se si a cosa? E in base a quale articolo di legge? Mille grazie

    • Per Sebastiano.
      Può farlo, il fatto è, che se i vigili urbani o i tecnici comunali dovessero eseguire un sopralluogo, a seguito di un esposto di un vicino, può diventare difficile dimostrare che non sono stanze da abitazione.
      Specie se uno dovesse crearvi la cucina o un bagnetto.
      Amedeu e c.

  118. Salve,
    Vorrei sapere se un garage esterno in pergolato di legno regolarmente accatastato è considerato come costruzione edilizia ed è quindi soggetta a mantenere una distanza dai fabbricati di 10 m.

    • Per Fabrizio.
      Se è un pergolato senza copertura , non dovrebbe rispettare le distanze dai confini.
      Però, se su di un disegno comunale o su un atto catastale hai definito tale area come “garage”, in questo caso potrebbero crearti delle storie, nel dimostrare che in effetti non lo è ma tutto al più potrebbe essere un posto auto all’aperto.
      Amedeu e c.

  119. salve ho un cortile privato del mio appartamento seminterrato e il costruttore doveva farmi il muro di recinzione ed il cortile in cemento. all’acquisto dell’immobile su accordo verbale lo avrebbe finito più avanti di qualke mese. ora dopo sette anni di attesa ke vivevo con la terra nuda ke sporcava tutto e gli animali selvatici nel cortile l’ho fatto fare a mie spese ma senza concessione edilizia. possono buttarlo giù se i vigili urbani vengono a fare il sopraluogo? oppure se è una miglioria per il palazzo va bene cosi?ciao Salvo!

    • Per Salvo.
      Il cortile in cemento dovrebbe andare bene; per il muro molto dipende dai regolamenti locali e dal sopralluogo visivo fatto.
      Devi consultare un tecnico professionista della tua zona.
      Amedeu e c.

  120. grazie per la risposta Sig. Amedeu. mi son dimenticato di chiederle che il mio inquilino del primo piano vuole aprire nel mio cortile una presa d’aria per la sua cantina di cm 120 x 80 e risulterebbe sotto la finestra della camera da letto.devo per forza dargli l’autorizzazione o posso rifiutarmi??

    • Per Salvo.
      Di regola, ogni apertura su di un muro portante di un edificio, va autorizzata dal condominio (se c’è), altrimenti dal comproprietario, in quanto i muri perimetrali sono comuni a tutti.
      Amedeu e c.

  121. Buongiorno,
    trovo molto utili le Vs risposte e spero possiate aiutare anche me. Stiamo per acquistare un villino su due livelli con terreno a fasce; quando abbiamo visto il progetto che dovrà essere presentato in Comune ci siamo accorti però che una parte del piano terra è stata adibita a ricovero attrezzi agricoli, secondo voi quale può essere il motivo? In più questo locale (circa 6 mq) sul progetto non è collegato alla casa ma ha accesso solo dall’esterno tramite delle aperture che però allo stato attuale della casa non ci sono? Posso chiedere al costruttore di regolarizzare la stanza?
    Vi ringrazio.

    • Per Elisabetta.
      Trattandosi di un villino, probabilmente con giardino, tale dicitura potrebbe indicare un locale sgombero per il ricovero di attrezzature manuali per il giardino.
      Comunque, hai ragione; si tratta di una scrittura alquanto anomala per un fabbricato di civile abitazione.
      Fagliela chiarire e correggere.
      Amedeu e c.

  122. Salve,
    mi chiamo Miriam , e vi chiedo aiuto in quanto desidererei, cortesemente, avere informazioni, se di vostra competenza, o quantomeno una guida per sapere a chi rivolgermi di dovere su quanto vi espongo.
    Ho acquistato casa nel maggio 2007 al secondo piano di un palazzo di tre piani, sobbarcandomi un mutuo abbastanza rilevante, ma soddisfatta perchè l’appartamento a me e mio marito è piaciuto subito: esposizione est-ovest-sud, da ogni lato si vede il mare, da due lati si vedono le isole.
    Da qualche mese nel terreno di fronte al nostro palazzo, terreno acquistato da una ditta, quest’ultima sta costruendo un palazzo che è ormai quasi ultimato, e già accanto ad esso ci sono le fondamenta di un altro. Nel gennaio-febbraio scorso noi condomini e altri cittadini appartenenti al nostro quartiere abbiamo raccolto delle firme e inviata una segnalazione alla prefettura, al sindaco, alla soprintendenza BB.CC.AA.,al Genio perchè ci sembrava che ci fossero delle irregolarità e i lavori dovessero fermarsi dal momento che durante gli scavi è stata rinvenuta una tomba di epoca tarda, resti di una strada antica, come d’altronde simili cose esano state trovate nel terreno adiacente a quello in questione e un’altra ditta intenzionata a costruire aveva già dovuto sospendere tutto.
    E’ comparso anche qualche articolo su un giornale locale sulla questione, evidenziando che ci sarebbero delle ombre sulla concessione edilizia data (forse data per un equivoco?) a questa ditta che tranquillamente continua a costruire e già il palazzo quasi ultimato ha tolto sole e visibilità al palazzo che è attiguo al mio. Nonostante un’altra segnalazione in prefettura sul fatto che la zona è a rischi sismico (nella parte sottostante al terreno in questione ci sono grotte) non abbiamo avuto nessuna risposta da parte di alcuno.
    Ora, dal momento che non troviamo riscontri nelle istituzioni, potremo noi condomini fare ricorso a questa ditta perchè costruendo l’altro palazzo ci toglierà la vista del mare e ci toglierà il sole in alcune ore della giornata, come già è accaduto al palazzo attiguo?
    Ho saputo che a Genova stavano costruendo un palazzo di fronte alle case di un quartiere popolare, i condomini di queste case sono scesi per strada a protestare che il palazzo teglieva la visibilità ed il Sindaco di Genova ha dato loro ragione facendolo abbattere;
    C’è un regolamento aggiornato? A chi mi posso rivolgere? Mi posso riferire a qualche normativa?
    Sarebbe più conveniente esporre un’eventuale denuncia individualmente o insieme a tutti i condomini?
    Grazie in anticipo per avere letto il mio sfogo.

    Aggiungo che il prezzo pagato per l’acquisto della casa è stato anche commisurato all’esposizione e, soprattutto, alla vista! La modifica di questi due aspetti comporta inevitabilmente l’abbassamento del valore dell’immobile. Ovviamente il discorso vale per tutti gli appartamenti del mio palazzo.

    • Per Miriam.
      Difficilmente potrai usare l’articolo 833 del codice civile, che si interessa di “atti di emulazione”.
      Leggi questo nostro articolo
      http://www.coffeenews.it/cosa-sono-gli-atti-di-emulazione
      in quanto, ci sembra di comprendere che i fabbricati vengono costruiti in zona edificabile, urbanisticamente a posto (Devi comunque controllarlo in Comune, sul Piano Regolatore Generale e sulle Norme di Attuazione, anche via Internet) soprattutto per quanto riguarda i parametri urbanistici quali l’indice di fabbricabilità, l’altezza massima raggiungibile, il rapporto di copertura.
      Se detti edifici rispettano detti parametri e se inoltre hanno i nulla osta degli altri Enti cui è sottoposta la vostra zona (Belle Arti, vincolo idrogeologico), non avete appigli legali per poter bloccare i lavori.
      Invece, un fattore importante, ci èsembrato, il fatto del ritrovamento di reperti archeologici.
      Se questo è avvenuto ed è tutt’ora dimostrabile, dovrete semplicemente inviare una lettera firmata da voi tutti, al Soprintendente alle Belle Arti della Vostra Provincia, chiedendo di intervenire.
      Questi, è obbligato a controllare se tali reperti sono degni di attenzione e vanno salvaguardati.
      La lettera inviatela con raccomandata RR, e chiedete una risposta scritta (ad uno di voi).
      Amedeu e c.

  123. Salve Amedeu,

    sono in possesso di un terreno agricolo, dove vorrei collocare un piccolo prefabbricato in legno, senza colate di cemento o fondazioni fisse, in modo da poter rimuovere il tutto facilmente. È considerato abusivismo anche in questo modo?

    Cordiali saluti

    • Per Daniele.
      Si, diventa un manufatto abusivo.
      Potresti piazzare sul terreno agricolo una roulatte con ruote e non collegata ai pubblici servizi (Fognatura, acqua, luce).
      Sappi, però, che in certi Comuni, non è ammessa neppure tale installazione: quindi devi prima informarti bene presso il Comune.
      Amedeu e c.

  124. buongiorno Amedeu, volevochiederle una cosa. Secondo lei è possibile fare una scia per sanare un abuso vecchio di tre anni?
    Vi ringrazio
    saluti

  125. Ho “ereditato” 2 progetti: il primo con concessione del 1975 ed il secondo con concessione del 1987. Si tratta di capannoni avicoli in zona montana. Poichè i lavori realmente effettuati ed ultimati nel 1988 sono stati “regolarizzati” a parole con l’allora sindaco, ufficio tecnico comunale ecc ora mi trovo nella condizione di avere dei capannoni abusivi ma da sempre conosciuti e accatastati allo stato REALE e non di progetto. Io voglio regolarizzare anche sulla documentazione questa situazione.
    Nel tempo si è sempre pensato di essere in regola. E’ possibile oggi rientrare nei condoni del 1993 o 2004?

    • Per Fabio.
      Non è chiaro ciò che ci esponi.
      Avevi 2 concessioni edilizie (ereditate), secondo le quali sono stati realizzati 2 capannoni avicoli. Va bene?
      Ecco, a questo punto cosa è successo? I lavori effettuati non erano conformi allo stato attuale?
      E se si, perchè non è stato approfittato dei vari condoni edilizi?
      Leggi questo nostro articolo.
      http://www.coffeenews.it/abusivismo-edilizio-qualcosa-che-dovremmo-sapere
      Le parole dei sindaci e degli assessori non valgono se non sono state seguite da una documentazione firmata.
      Non ti rimane altro che contattare un tecnico libero professionista della tua zona e vedere cosa puoi riuscire a risolvere, in base alle opere compiute.
      Amedeu e c.

  126. Dopo 23 anni e tre gradi di giudizio sono stato condannato ad abbassare di 60 cm, il tetto di una costruzuione commerciale , posso rivalermi sul progettista nonche direttore dei lavori che non ha rispettato le regole ? grazie

    • Per Lanueva.
      Ci sembra molto difficile che dopo 23 anni tu riesca a chiamare in causa questi signori.
      Comunque, con le carte ed i documenti che possiedi, puoi sentire un legale della tua zona.
      Amedeu e c.

  127. Ho un container in ferro di tipo marino che voglio depositare su un terreno di un amico per farci un magazzino di rimessa (motorini, scooter, attrezzi and so on). Ho il permesso del proprietario. Incorro in problemi? Grazie

    • Per Leo.
      Di solit,o i Comuni tollerano solo le roulotte o i camper con ruote, e non collegeti ai pubblici servizi (Acqua, energia elettrica ecc).
      Quindi, ti consigliamo, di sentire l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  128. Grazie per la celerità nella risposta. Aggiungo che il terreno è in campagna, lontanissimo dal centro abitato. Ci sono 20 ettari tutto attorno e nascosto da alberi. Ma non so se qualche invidioso vicino possa crearci problemi. Grazie.

  129. scusa se ho scritto in maniera confusa. La situazione è che le opere fatte per la realizzazione dei capannoni av
    icoli non sono mai state conformi ai progetti presentati. Nel tempo non è stata fatta alcuna sanatoria. Non sono stati nemmeno presi in considerazione i vari condoni poiche si pensava di essere gia in regola. La domanda è: visto che le opere sono certamente state fatte prima dei condoni, è possibile usufruire oggi dei condoni di allora?

    • Per Fabio.
      Riteniamo di no.
      Comunque, siccome ogni Regione ha delle leggi proprie, ti conviene informarti presso un professionista abilitato della tua zona.
      Amedeu e c.

  130. mio padre mi ha lasciato in eredità un appartamento a vietri con sottostante cantina, io ho abbassato abusivamente il pavimento della cantina di circa 50 cm. Un vicino lontano 100m mi ha denunciato, i vigili hanno fatto il sopralluogo e me lo hanno contestato. Sottolineo che questo locale era una cantina e tale rimarrà dato che ha una piccola finestra e una piccola porta d’accesso. Possibile che sia obbbligato a ripristinare com’era prima? Esiste una legge o un regolamento che mi permetta di risolvere la questione col versamento di un’oblazione?

    • Per Ferdinando.
      Una volta innescata la pratica dell’abusivismo edilizio non la puoi fermare.
      Comunque essendo un lavoro che non può essere demolito, tipo una parete o una copertura, può darsi che tu possa sanarlo tramite il pagamento di una idonea oblazione.
      Dipende molto dai regolamenti locali.
      Consultati con un tecnico professionista della tua zona.
      Amedeu e c.

  131. Per Imma.
    Errore di eliminazione in fase preventiva.
    Sei cortesemente pregata di riformularla in maniera possibilmente concisa.
    Amedeu e c.

  132. Buongiorno, avrei bisogno di un’informazione..
    Sto vendendo il mio appartamento al 1° piano di una villetta ed ho saputo che al piano terra il mio vicino ha costruito il suo appartamento senza depositare il progetto in comune. Qualcuno sa dirmi se rischio qualcosa anche io, nell’atto di vendita del mio appartamento? Cosa rischierebbe invece il mio vicino se questa cosa venisse fuori? quale autorità interverrebbe (finanza, polizia municipale..)? La ringrazio anticipatamente per l’aiuto, anche solo un’indicazione mi sarebbe utile..

    • Per Alessia.
      Una situazione alquanto assurda, poichè, se l’abitazione del piano terra è abusiva, anche il primo piano deve risultare abusivo, poichè non è possibile, per logica e per legge, autorizzare una sopraelevazione, sopra un manufatto realizzato senza autorizzazione.
      Comunque, devi informarti, tramite un tecnico professionista della tua zona, come stanno veramente le cose in Comune.
      Può darsi che il sottostante vicino, abbia eseguito dei lavori abusivi, ma all’interno di una costruzione autorizzata, ed allora la cosa cambierebbe, in quanto ne risponderebbe solamente costui.
      Nel primo caso, se, per assurdo, fosse vero, saresti cointeressati entrambi da eventuali denunce per abusivismo, nè potresti vendere l’appartamento.
      Amedeu e c.

  133. Buonasera,sono una vostra lettrice, avrei bisogno di un parere circa un problema che si è presentato nella mia casa di mare. Il mio confinante nel muro ci cinta comune e realizzato trenta anni fa da mio padre, ha costruito un garage senza pagare la parte di muro innalzata da mio padre. Successivamente ha realizzato un terrazzo che si affaccia sulla mia proprietà e da qualche mese ha messo dei paletti e della rete togliendomi la visuale a mare. Cosa posso fare? Tutto questo è legale? Sicura di una vostra risposta vi invio cordiali saluti. MARIA FRANCA

    • Per MariaFranca.
      Riguardo all’uso del muro, puoi appellarti all’articolo 885 del codice civile, ed a tale proposito leggi questo nostro articolo
      http://www.coffeenews.it/wp-admin/edit-comments.php
      Per quanto riguarda il terrazzo che si affaccia sulla tua proprietà, fatti salvi i Regolamenti Locali (In particolare il Regolamento Edilizio comunale), ai fini del codice civile, il suo parapetto, deve stare a non meno di mt 1,50 dal confine, conformemente all’articolo 905 del codice civile.
      Ti consigliamo, comunque, di informarti anche presso in Comune, se il vicino ha avuto l’autorizzaione per realizzare il garage ed il terrazzo praticabile.
      Ricorda però che, il Comune, rilascia sempre i permessi di costruire “fatti salvi i diritti dei terzi”.
      Amedeu e c.

  134. salve vorrei sapere,io sono proprietario di un fabbricato in disuso indipendente su 4 lati su 2 piani di 200 m2 ad uso agricolo ex fienile parlando con un tecnico del posto mi ha informato la possibilità di trasformarlo in civile abitazione ma il problema e che vorrei abitarci al piano terra visto l’eta di 73 anni e non sfruttare la parte superiore.e possibile secondo voi?il tecnico mi disse che la parte piano terra doveva essere solo locale sgombero e garage voi cosa ne pensate?posso successivamente senza chiedere permessi fare l’appartamento al piano terra visto che una legge dice che si può fare in casa qualsiasi modifica ordinaria e straordinaria a patto di non modificare le strutture portanti e lasciare perdere la parte superiore?ringrazio anticipatamente franco

    • Per Franco.
      Purtroppo le zone agricole sono le più difficili e le più controllate nell’ambito urbanistico dei Comuni.
      Se il tuo tecnico ti ha detto che al piano terra devi realizzare gli annessi agricoli, devi seguirne l’indicazione.
      Fra l’altro molte leggi regionali conosciute ne seguono la traccia.
      Fare successivamente lavori “abusivi” (Perchè sarebbero tali), tacciandoli per Libera Edilizia, non te lo consigliamo, in quanto rischi una denuncia dal punto di vista civile e penale.
      Amedeu e c.

  135. buonasera vorrei fare una domanda un po bizzarra, secondo voi costa di meno richiedere un condono sanatoria a patto che lo diano su una costruzione di un garage o richiedere i permessi tramite geometra e pagare oneri progetto e quant’altro?il garage in questione e fattibile è edificabile a detta del geometra grazie.

  136. salve Amedeu.
    Premesso che ho la costruzione di una villetta in corso d’opera, volevo chiedere se esistono dei materiali (non so, ferro, legno, prefabbricato o altro) con cui si possono realizzare delle opere “integrabili” alla costruzione senza concessione o nel mio caso variante.
    Grazie

    • Per Roberto.
      Sei molto vago , per cui non comprendiamo a cosa ti riferisci in particolare.
      Comunque sappi, che qualsiasi materiale adoperi, una volta arrivato alla fine dei lavori, la costruzione deve corrispondere al progetto approvato; altrimenti hai bisogno di una variante preventiva.
      Amedeu e d.

  137. Buonasera, avrei bisogno di un Vostro parere se possibile.
    Alla morte di mio nonno, ho avuto tramite testamento l’usufrutto della casa per 15 anni, al termine dei quali si sarebbe dovuta vendere spartendo il ricavato con gli eredi.
    Sono però passati 18 anni e non ho avuto economicamente la possibilità di comprare un’altra casa, gli eredi vogliono che vada via subito ed io sono d’accordo per vendere l’immobile.
    Tramite perizia di un tecnico però, abbiamo scoperto che mio nonno tempo fa fece chiudere una terrazzina con una parete in legno/plexiglass e parte di tetto in cemento.
    Non dichiarò nessun lavoro nè sanò nulla, ma la casa ha la chiusura abusiva da forse 40 anni e più.
    Gli eredi ora vogliono esercitare lo sfratto immediato appunto per questa parete abusiva, possono farlo?
    Non posso rimuoverlo o chiedere di sanarlo?
    Grazie mille per il Suo parere
    Piero

    • Per Piero.
      Esercitare uno sfratto per lavori abusivi realizzati, probabilmente dal testamentario, può portare via molto tempo e denaro ai coeredi.
      Comunque se non hai denunce in corso da parte del Comune o Vigili Urbani, puoi ripristinare lo stato preesistente, ma attenzione alla reazione degli stessio coeredi, che potrebbero non essere d’accordo su tale soluzione.
      Devi rivolgerti da un legale, o provare da un sindacato di categoria.
      Am,edeu e c.

  138. Grazie mille per la risposta
    Non ho nessuna denuncia da parte del Comune/Vigili Urbani, se ripristino al più presto lo stato originale, pur non essendo i coeredi d’accordo con questa soluzione, cosa può succedermi? La vendita della casaè stata già affidata ad un tribunale (perchè nessuno si mette d’accordo in sostanza) .
    Ho famiglia a carico e due figli minorenni, non saprei come fare…
    Grazie ancora
    Piero

  139. Salve
    Sto valutando la idea di comprare un appartamento seminterrato di 50 m2, che é stato ristrutturato. Qualcuno mi puó dire, se nel futuro mi puo dare dei problemmi?? ho letto che alcune opere possono essere abusive. Grazie mille. Saluti

  140. Salve vorrei sapere circa 3 anni fa ho comprato un terreno agricolo con all’interno un deposito agricolo rudere costruito qualche anno prima che comprassi il terreno non rilevato e non sigillato da nessuna forza di polizia o altro. A cosa vado incontro per farlo accatastare ed attuare se c’è la possibilità la formula abbattimento e ricostruzione dello stesso???

    • Per Marco.
      Parli di un rudere, quindi deve essere un vecchio “immobile” tutt’ora esistente al catasto.
      Devi fare un controllo presso l’Agenzia del Territorio (Catasto) e se trovi l’immobile segnato in planimetria, puoi avere la possibilità di ristrutturarlo.
      Se invece l’immobile risulta abusivo, ti consigliamo di demolirlo.
      Amedeu e c.

  141. Salve grazie della risposta l’immobile risulta abusivo non esiste sul catasto, parlando con un’ingegnere mi ha detto che autodenunciando il rudere al catasto pagando le more dei 5 anni e poi la formula di abbattimento e ricostruzione come deposito agricolo/casa rurale forse qualcosa potevo fare… Lei che dice??? Ringrazio anticipatamente

    • Con Marco.
      L’ingegnere (Edile?) di zona conoscerà sicuramente il sistema di procedere del Comune (Eventualmente in base a leggi Regionali: perchè, pur essendo una sola piccola Italia, siamo divisi in tanti statarelli, dove ognuno fa le leggi che crede).
      A nostro parere, se il rudere è abusivo, mon ci sarebbero possibilità di sanarlo, in quanto dopo le ultime tre sanatorie edilizie, a partire da quella del 1985, siamo dubbiosi che ne facciano altre.
      Amedeu e c.

  142. Ciao Amedeo, il mio è un quesito un pò diverso… Mia nonna vive sporaricamente da alcuni anni in una casa abusiva, la casa ovviamente è a suo nome però lei non è residente nel comune in cui si trova questa casa. Tra non molto hanno intenzione di demolirgliela. Preciso che non giustifico le case abusive ma parlo semplicemente da persona coinvolta.Mia nonna ha ottantacinque anni e vedova.Esiste una legge che tuteli le persone anziane in questi casi? almeno nel periodo in cui ess sono in vita? o devo per forza assistere al corso della legge? grazie… se il tema non rientra capirò la non risposta!

    • Per Francesca.
      Si, il tema non è fra i più trattati.
      Devi rivolgerti da un Patronato di zona.
      Comunque, il fatto che tua nonna non abbia la residenza nel Comune, non la favorisce sicuramente.
      Amedeu e c.

  143. Devo fare lavori di ristrutturazione in casa privata 3 piano di un palazzo di 4 + terrazza.Pavimenti, eliminare un muro non portante che separa due ambienti e in questa stessa occasione vorrei fare una cosa che desidero da anni: eliminare un pezzo di muro esterno de prospetto. Mi spiego, il salone affaccia lato mare quindi il panorama si gode da un apertura verso il balcone costituita da un apertura balcone affiancata a una doppia finestra. Il mio sogno da sempre è trasformare in tutta apertura balcone, abbattendo quindi il pezzo di muro sotto la finestra. Ma è il prospetto , posso farlo? A che sanzioni potrei andare incontro? Conviene sanare la cosa prima o aspettare eventuali contestazioni? Ovviamente i condomini sarebbero daccordo. Grazie

    • Per Marcello.
      Vai a modificare una facciata comune a tutti, ed inoltre intervieni su di un muro portante perimetrale.
      Hai bisogno di un progetto per l’approvazione Comunale e pratica al Genio Civile (Ora Regione, e dell’autorizzazione scritta dei condomini, oppure del verbale dell’assemblea condominiale, nel quale si approva tale intervento.
      Amedeu e c.

  144. è capitata una cosa strana a un mio amico:
    Polizza danni su una casa risultante abusiva.
    Adesso la compagnia, dopo aver stipulatro la Polizza non vuole pagare.
    Ha diritto a percepire l’indennizzo?
    grazie

    • Per Agostino.
      Devi ricercare eventuali sentenze e per questo rivolgiti da un legale della tua zona.
      Comunque, a nostro parere, se un immobile è abusivo, non ha diritto di esistere, a meno che non venga sanato.
      Per assurdo, è come se una persona viaggiasse su di un auto senza targa o mai revisionata, ma con il bollo di assicurazione.
      Amedeu e c.

  145. buongiorno! vorrei gentilmente sapere a cosa posso andare inconto costruendo una copertura auto (mt. 5 x 3) sul terreno di mia proprietà, senza fare le pratiche burocratiche presso un geometra/comune. la copertura è aperta su tutti i lati. grazie mille.

    • Per Erika.
      Non specifichi come verrà eseguita la tettoia: in tubi innocenti e lamiera ondulata?
      Comunque sia, anche se trattasi di un’opera di minima entità quale quella sopra detta, va sempre regolarizzata in Comune, tramite la propria autorizzazione attinente (DIA, ecc)
      Amedeu e c.

  146. Per Liliana Vittoria.
    Se desideri una risposta, riformula la domanda e, per correttezza, inserisci la tua email.
    Grazie.
    Amedeu e c.

  147. Vorrei realizzare un magazzino, poco lontano dalla casa in cui vivo su un terreno di circa un ettaro, completamente interrato, tetto compreso, l’unico lato fuori terra sarebbe l’accesso.
    Devo chiedere qualche permesso?

    • Per Massimo.
      Qualsiasi opera interrata o non, purchè non appartenga al Ministero della Difesa, deve chiedere le autorizzazioni di legge.
      In questo caso ti occorrerà un permesso di costruzione comunale.
      Amedeu e c.

  148. liliana vittoria

    bungiorno,
    Vorrei sapere una cosa, il mio vicino, ha costruito delle baracche per attrezzi, per il pollaio ecc, attaccato al mio confine (in alcuni posti mi sembra anche nel mio) ora sta sbancando per farsi dei piani, credo per seminare, a contorno di tutto ciò, ha messo come confine (a suo modo) vari steccati, ringhiere ecc. cosa dice la legge? posso fargli spostare tutta questa roba, e se volessi chiudermi (visto che viene sul mio e mi porta via ciò che gli serve (assi, legna ecc.) come devo fare per essere almeno io civile? la legge mi tutela?

    • Per Liliana Vittoria.
      Evidentemente hai trovato un vicino prepotente che non rispetta i diritti altrui.
      La tua situazione non si limita ad una semplice recinzione con steccato o similari, ma anche al fatto che ti porta via le cose che non gli appartengono.
      Se sei sicura di tutto ciò, dopo avergli parlato in maniera civile da buon vicinato e non avere ottenuto alcunchè, devi recati in Comune e chiedere che i Vigili Urbani effettuino un sopralluogo per accertare se ciò che sta facendo è autorizzato o meno.
      Se vuoi, puoi, in seguito, rivolgerti da un legale della tua zona, per tutelare quelli che sono i tuoi diritti.
      Amedeu e c-

  149. salve, vorrei acquistare una villetta, il prezzo è molto conveniente, questa si trova a 150 mt circa dal mare. il venditore riferisce di aver fatto richiesta di sanatoria e pagato le oblazioni, ma il comune di SR dopo aver incassato alla fine non ha concesso la sanatoria. volevo saper se c’è il rischio di demolizione, considerando che la zona in cui si trova e zeppa di villette nelle stesse condizioni e a pochi metri dal mare.

    • Per Alessandro.
      Se la zona è piena di villette nelle stesse condizioni, fai il tuo interesse, e mettiti in condizioni di essere in regola con la legge.
      Se il Comune non ha concesso la sanatoria alla villetta che vuoi acquistare, vi sarà pure un motivo valido, e puoi scoprirlo solo rivolgendoti all’ufficio Edilizia Privata o Sportello Unico del Comune e chiedendo di visionare la pratica.
      Solamente così saprai a cosa andare incontro.
      Sappi che una costruzione abusiva rimane tale fino a che non viene concessa l’agibilità in sanatoria, e ti rimarrebbe sempre la spada di Damocle sospesa sulla testa e rappresentata da una possibile demolizione di un manufatto non regolarizzato.
      Amedeu e c.

  150. salve vorrei farle una domanda,la mia vicina ha una casa abusiva ,il comune lo sa con i tecnici ….ora ultimamente mettono asfalto senza nessuna domanda edilizia ,ammesso che si puo fare perchè è abusiva …premetto che tra vigili e alcuni tecnici sanno della non esistenza della (casa)…io ho una mappa catastale aggiornata a 2 anni fa e il loro abitacolo non esiste possono mettere asfalto con delle domandine fatte al comune???? grazie urge la vostr risposta

    • Per Amalia.
      Se una casa è abusiva ed i tecnici del Comune lo sanno, possono essere incriminati per omissione di atti di ufficio (Ammesso che venga provato che gli stessi sapevano).
      Il vicino, in questo caso tu, che conosce una situazione del genere e non la denuncia, si rende corresponsabile, almeno moralmente, di tale omertà.
      Amedeu e c.

  151. Buona sera.
    Vorrei porre un quesito, per me molto importante.
    Dopo anni di ricerca finalmente sono riuscito a trovare la “casa dei sogni” e sarei intenzionato ad acquistarla.
    Ho scoperto però, in fase di trattativa, che l’immobile presenta una cantina semi interrata di circa 16 mq abusiva, costruita anni fà nella sagoma dell’immobile, quindi tutta nella proprietà.
    Posso acquistare l’immobile e sanare io l’abuso?
    Quanto può venire a costare?
    Ci saranno delle sanzioni penali perme o per gli attuali proprietari?
    Si può specificare il tutto nell’atto di compravendita in modo che tutto sia chiaro e l’atto valido?
    Faccio presente che gli attuali proprietari sono molto anziani e dunque non inclini a sanare loro l’abuso (giacchè non l’hanno fatto fino ad ora).
    Grazie mille
    Saluti
    Alberto

    • Per Alberto.
      Nell’atto di acquisto non puoi citare l’abuso, sia perchè il notaio non te lo permette, sia perchè ti autodenunceresti.
      Conviene sempre acquistare un bene dove ogni abuso sia stato sanato (se possibile) dagli esistenti proprietari.
      Se costoro sono anziani, puoi curare per loro la pratica in Comune ed al catasto (Tramite un tuo tecnico), mettendovi preventivamente d’accordo sulla ripartizione delle spese occorrenti
      Prima di scegliere qualsiasi strada, ti consigliamo, comunque, di informarti presso l’ufficio Edilizia Privata (o Sportello Unico) del Comune, se detto scantinato è sanabile o meno.
      Amedeu e c.

  152. Grazie sig. Amedeu,
    la strada è dunque più complicata di quanto immaginavo.
    Quello che vorrei ancora chiederle è se, mettendo in moto le pratiche con un geometra per sanare la cantina, gli attuali prorietari andranno incontro ad una denuncia penale o se tutto si potrà risolvere con una sanzione pecuniaria da pagare. L’abuso credo risalga alla fine degli anni 80.
    Grazie ancora
    Alberto

    • Per Alberto.
      Per questo ti abbiamo suggerito di sentire (In via generale) il Comune, e di rivolgerti da un tecnico, in quanto occorre procedere con cautela, poichè esiste realmente il rischio della autodenuncia.
      Amedeu e c.

  153. Grazie per le indicazioni.
    Buon lavoro

  154. Il mio vicino mi ha denunciato un basso fabbricato il quale riulta abusivo. volevo sanarlo ma non riesco a risalire alla data di costruzione, dato che ho acquistato 30 anni fa e gia esisteva, ma il comune vuole un atto notorio di qualcuno che duichiari che esiste prime del 1963. come posson fare, se non riesco a rintracciare chi me l’ha venduto? grazie

    • Per Laura.
      La ricerca che devi fare deve essere cartacea: per esempio, se detto fabbricato era abitato fin da 30 anni fa, risulterà, presso l’ufficio Anagrafe del Comune, la residenza di chi vi abitava. Quindi devi richiedere un certificato di residenza storico.
      Inoltre devi verificare le planimetrie catastali, ammesso che sia stato accampionato.
      Puoi verificare dalle planimetrie in scala 1:2000 aerofotogrammetriche (In Comune) o catastali, se tale edificio compariva.
      Sono, comunque, ricerche che dovresti fare effettuare da un tecnico di tua fiducia, che saprà come muoversi.
      Puoi produrre anche l’atto notorio di eventuali testimoni (Attendibili e consapevoli della responsabilità che si prendono).
      Amedeu e c.

  155. Salve volevo informarmi con voi se e’ possibile fare un atto di donazione verso i miei figli di un terreno agricolo di circa 5700 Mq con all interno una costruzione di circa 140 Mq accatastata ma non sanata.Grazie

    • Per Giuseppe.
      Il catasto non è probatorio, per cui non costituisce prova di legge.
      Tutte le costruzioni devono avere l’autorizzazione comunale.
      Te la richiederà il notaio, che altrimenti non ti eseguirà l’atto di donazione.
      Amedeu e c.

  156. sono proprietario di una casa del1962 accatastata con giardino in cui c,e il magazzino di pertinenza del1962 non accatastato presente sul prg comunale e sulla cartografia del1992 .il mio confinante si e fatto approvare una lottizazione dove sui progetti da lui presentati sia su cartografia sia prg si vedela casa ed il magazzino .lui sta costruendo a 6 .2 ml dal mio magazzino siamo in causa ed e stato nominato il ctu. chiedevo se non essendo accatastato il costruttore doveva attenersi a 10 mt legge 1444 del68 in attesa vi ringrazio

  157. Salve
    un amico ha trasformato un edificio rurale in abitazione eseguendo tutti i lavori del caso. Ha eseguito l’accatastamento in classe A/3 ma dal punto di vista urbanistico non ha fatto niente.
    Ora vorrebbe regolarizzare il tutto. E’ possibile chiedere sanatoria visto che sono rispettati tutti i parametri urbanistici, distanze dai confini, altezze massime, ecc.., ecc..

    Grazie in anticipo

    • Per Vincenzo.
      Oltre ai parametri urbanistici, tale ristrutturazione con cambiamento di destinazione d’uso, deve corrispondere alla legge della tua Regione, relativa alle zone agricole.
      Devi parlare con un addetto allo sportello unico per l’edilizia in Comune, oppure con un tecnico dell’ufficio Urbanistica.
      Amedeu e c.

  158. Mia mamma ha avuto in donazione una casa appartenente a mia nonna già dagli anni 70 con il terremoto dell’80 (Potenza) questa casa è entrata nella graduatoria della ricostruzione da una ditta del Friuli che non esiste più, in seguito ai lavori è risultato per lavoro incompiuto una attesa per un secondo fondo ricostruzione per il fatto che i fondi arrivati al comune non sono stati sufficienti a ricostruire anche la casa di mia mamma per cui o davamo un accollo spese pari a 10000 euro (quanto vale la casetta che ha una sola stanza ormai) o aspettavamo la seconda trance di soldi, noi haimè abbiamo optato per la seconda soluzione.
    La casa con gli anni è stata dichiarata demolita in quanto non compiuta, ma come può esser dichiarata demolita se la nostra mantiene la casa posta al di sopra? Chiedendo spiegazioni al comune ci hanno detto che non si può far nulla perchè la documentazione della ricostruzione non esiste più in comune visto che era una cosa degli anni 80.
    Ora come possiamo tornare in possesso della casa appartenente a mia mamma? P:S: al catasto risulta demolita

    • Patrizia.
      Onestamente della tua domanda abbiamo compreso ben poco, forse perchè non hai adoperato i termini urbanistici idonei.
      Il consiglio che ti diamo, è quello di rivolgerti da un tecnico professionista del luogo, ed insieme allo stesso andare di nuovo a parlare con i tecnici dell’ufficio addetto, in Comune (Edilizia Privata).
      Dovresti chiarirti le idee su cosa hai, e su cosa dovrai fare.
      Amedeu e c.

  159. Salve,
    la mia abitazione è situata in un viale in cui abitano anche altri miei parenti ( fratelli e sorelle di mia nonna). In questo viale oltre alle nostre abitazioni ci sono numerosi spazi ” in comune” uno dei quali circa 30 anni fa mia nonna se ne appropriò col consenso dei suoi parenti . Oggi una delle sue sorelle rivendica questo territorio, vorrei sapere effettivamente se , per vie legali, mia zia può farci qualcosa.

    • Per Rosy.
      Con i documenti di proprietà che possedete e con una planimetria dell’intera zona, devi recarti da un legale del luogo, il quale, in base agli stessi ed al tempo trascorso, potrà assicurarti se può essere applicata la rivendicazione di avvenuta usucapione ventennale.
      Amedeu e c.

  160. Gentile Amedeu,
    (purtroppo) vivo con un padre incline a fregarsene delle leggi, al contrario di me. Ora si è messo in testa di abbattere il muro che separa 2 garage (che sono attaccati avendo in comune il sopracitato muro) in modo da ricavarne uno unico più ampio. (tale garage non e’ attaccato al muro di casa).
    Lui si sente legittimato dal fatto che il muro è interno e dietro alla casa, quindi poco visibile, sostenendo: “se mi beccano faccio rimettere su il muro da un muratore”.  Mi chiedo: se le autorita’ competenti si accorgono dell’illecito cosa accadrebbe allo sprovveduto? Dubito che, come lui pensa, basti ricostruire il muro.

    Io sono totalmente contro quest’opera ma non ho voce in capitolo (sono maggiorenne e vivo con lui ma la casa e’ sua).
    Vorrei sapere, con attenzione al futuro, in caso mio padre decedesse e la proprietà passasse a me per diritto di successione(sono figlia unica e mia madre è deceduta), e NON per eredita’ depositata da un notaio, cosa potrebbe accadere.

    Naturalmente ho provato a farlo desistere ma nulla è valso.

    Grazie davvero della disponibilità e del tempo dedicato.

    • Per Fifi
      Non si tratta di un’opera eccessivamente importante, ma che comunque necessita dell’autorizzazione comunale (Scia o DIA).
      Se a seguito di un esposto di un vicino intervenissero i Vigili Urbani, dovrebbero aprire una pratica per lavori abusivi.
      Il ricostruire il muro non sanerebbe assolutamente la situazione, in quanto tuo padre avrebbe commesso un illecito, per cui potrebbe avere una denuncia civile (Monetaria) e penale (Con pagamento di un legale).
      Qualora la proprietà passi a te per successione o altro, e il lavoro non sia stato ancora contestato dalle autorità preposte, dovresti chiamare un tecnico professionista per regolarizzare il tutto sia in comune che in catasto.
      Sono pratiche che se fatte inizialmente hanno un costo contenuto, per cui non vediano perchè tuo padre non le faccia svolgere adesso
      Amedeu e c.

  161. Salve,
    ho acquistato un terreno edificabile non vedendolo internamente, avendo una recinzione alta 6 metri (e nell’atto c’è scritto che non l’ho “visto”), ma ora entrandoci, scopro che c’è un fabbricato piccolo ma abusivio, e altre strutture abusive senza tetto in cemento armato.
    Il costo di demolizione non sarebbe poco.
    Questo terreno è stato ricevuto in succesione causa morte da chi me lo ha venduto, il quale aveva costruito gli abusi.
    Gli abusi, penalmente si “ereditano”?
    I vecchi proprietari non sono intenzionati a pagare la demolizione a spese loro.
    Se io ora vado in comune e denuncio formalmente l’abuso, penalmente parlando a cosa vanno incontro? e io? Economicamente invece, sarò costretto a fare causa civile?
    Domanda forse più “complicata”, ma che mi interessa di più: posso chiedere l’annullamento vero e proprio dell’atto di compravendita per tale motivo, con la restutizione di tutta la somma, e la restituzione delle spese notarili a mio carico, e sempre a loro carico quelle della “reintestazione” a nome loro? Posso anche chiamarli ai danni?
    Insomma, ditemi tutto ciò che posso fare per “rovinarli”, e recuperare il mio, senza mettere nei guai il notaio, che ovviamente sapeva che il terreno era completamente libero.
    ps: il terreno è stato frazionato un mese prima della vendita a me, e il tecnico che ha fatto la pratica, ha fatto tutto, come se gli abusi non esistessero, va di mezzo anche lui?

    • Per Pasquale.
      Non rendersi conto che nel terreno esistevano delle strutture abusive, fra l’altro alcune in cemento armato, è poco credibile, a meno che tale terreno non trovasi in una foresta impenetrabile tipo equatoriale.
      L’atto sarebbe annullabile qualora tu dimostrassi che non era possibile verificare la loro presenza.
      Comunque rimane dubbia la situazione del tecnico, che fra l’altro ha eseguito il frazionamento e se ha adoperato un tacheometro, difficilmente potrà negare di avere inquadrato le strutture abusive.
      Il notaio, a nostro avviso, non dovrebbe entrarci molto, in quanto ha le dichiarazioni del proprietario e del tecnico, oltre che le planimetrie firmate.
      Logicamente avrai bisogno di un buon avvocato.
      Amedeu e c.

  162. grazie mille,
    perdonami, ma sono obligato a effettuare un sopraluogo prima del rogito? esiste tale obligo?
    Il terreno è recintato con un muro alto 5 metri, e da fuori non è visibile assolutamente nulla.
    grazie ancora
    ps: il notaio non ha avuto la planimetria firmata, non è servita. Solo l’accezione del frazionamento da parte del comune ha voluto

  163. grazie ancora, è recentissimo, e non abbiamo allegato nulla di tutto questo, in particolar modo documenti firmati da qualcuno.
    Di originale e firmato esistono solo le 4 pagine dell’atto, nel quale viene dichiarato dalla parte venditrice che il tutto è libero da gravami, etc.. e la solita pappardella, e il certificato di destinazione urbanistica aggiornato.
    Ovviamente il comune non è a conoscenza degli abusivismi, e quindi il certificato ha fatto riferimento al terreno totalmente libero (che fa tra l’altro cambiare gl indici di cubatura e copertura in quella zona, poichè se risultasse già parzialmente edificato, e in regola, aumenterebbero gli indici).
    Mah, vedremo, intanto nuovamente grazie, mi sei stato tantissimo di aiuto.
    Complimenti per il servizio gratuito che offri.

  164. Buonasera,

    possiedo un terreno abbastanza grande con un casale adibito ad abitazione in provincia di Roma in zona parco.
    Vorrei creare una cucina in giardino e mi chiedo se posso usare un container o altra struttura simile.
    In caso contrario, posso modificare la distribuzione interna di una porzione del casale senza bisogno di autorizzazioni o comunicazioni?
    Grazie

    • Per Giulia.
      Devi controllare la destinazione di zona urbanistica nella quale ricade la tua casa.
      Dici zona parco, ma ci sembra tu voglia indicare il luogo e non la D.U.
      Lo potrai fare presso l’ufficio Urbanistica del Comune.
      Nel relativo articolo delle Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale potrai leggere cosa ti è consentito fare in detta zona.
      Amedeu e c.

  165. Salve,
    mia madre possiede un appartamento in condominio costruito nel 1963/64.
    L’appartamento di fianco al suo è stato venduto, i nuovi proprietari hanno presentato al Comune domanda di ristrutturazione, è saltato fuori che le finestre sono di 5 cm più ampie di quello che risulta in catasto.
    Hanno scritto ai 6 proprietari del condominio per l’abuso edilizio (tra l’altro il Comune vuole denaro per comunicare l’esatta natura dell’abuso di 50 anni fà…).
    Devono risponderne anche se è passato tanto tempo e le persone responsabili sono decedute?
    Prima di pagare per l’abuso non dovrebbero controllare finestra per finestra??? magari la difformità è solo dell’appartamento recentemente acquistato…
    Come possiamo difenderci?
    Grazie mille

    • Per Valeria.
      Cosa rispondere ad una domanda del genere?
      E’ vero che occorre la conformità completa dell’appartamento, ma 5 cm sono pochi o nulla, specie se rapportati ad una dimensione delle finestre.
      Che altro dire?
      Amedeu e c.

  166. Salve,
    circa 40 anni fa i miei nonni avevano realizzato una veranda sulla loggia (ampliando quindi il volume abitabile), senza domandare o avvertire le autorità competenti, quindi presumo ora sia considerata un’opera abusiva. Come dovremmo comportarci adesso? Occorre pagare una sanzione per rimettersi in regola?
    Grazie!
    Cecilia

    • Per Cecilia.
      Ogni Regione è un governo a se stante.
      Il consiglio che ti diamo è di contattare un tecnico professionista del luogo, il quale saprà indirizzarti circa la migliore strada da percorrere.
      Amedeu e c.

  167. saranno pochi o nulla, ma il Comune vuole del denaro, anche se non è un “abuso” volontario ma una difformità irrisoria in sede di costruzione….come fanno a difendersi i proprietari degli altri appartamenti, compresa mia madre? volevo solo un parere per sapere se possiamo evitare di pagare per qualcosa di cui non siamo responsabili.

    Grazie ancora,
    Valeria

    • Per Valeria.
      Poni una domanda molto generica, dalla quale si comprende ben poco, se non addirittura nulla.
      Come facciamo a darti una risposta?
      Amedeu e c.

  168. il mio confinante ha messo in vendita il suo fabbricato vecchio, con un pezzo costruito abusivamente nella mia proprietà, e mai condonato.Posso io fargli demolire l’abuso o bloccare la vendita

    • Per Paolo
      Se sei sicuro di quanto affermi, fai un esposto scritto diretto al Comando di Polizia Municipale.
      Dopo di che verranno ad eseguire un sopralluogo e procederanno con una pratica di abusivismo edilizio.
      Amedeu e c.

  169. In qualità di tecnico co,munale ho ricevuto un’esposto a voce su un presento abuso edilizio, sono obbligato ad intervenire con tempestività o ci posso andare quando ho tempo….

    • Per tecnico Comunale.
      Come certo saprai, hai dei tempi da rispettare per legge, ma se sei solo a lavorare ed hai da controllare 10 abusi edilizi e non ce la fai materialmente, e quello di cui stai parlando è il decimo, vorrà dire che effettuerai il sopralluogo quando gli toccherà.
      A meno che non esistano particolari condizioni di pubblica incolumità o di igiene pubblica.
      Quanto sopra ti verrà riconosciuto e capito dal pubblico e dai superiori, solo se hai richiesto, al bisogno, e per lettera al tuo dirigente, una persona in aiuto.
      Altrimenti sai come vanno queste cose: passi per fannullone, anche se non lo sei.
      Amedeu e c.

  170. Buon giorno, vorrei esporre il seguente problema:
    ho acquistato un lotto agricolo sul quale ho richiesto licenza per edificare una casa rurale costituita da piano terra individuato come deposito attrezzi (4 locali) e piano primo come residenziale (cucina letto servizio).
    La soprintendenza ha approvato il progetto purchè “le bucature in tutti i locali deposito attrezzi siano del tipo a luce ingrediente”.
    Vi pongo i seguenti quesiti:
    -cosa succede se non rispetto questa prescrizione? e quali sarebbero le conseguenze,sia giuridiche che pecuniarie?
    -il geometra, nonchè direttore dei lavori e progettista della casa ci ha assicurato che tutto si risolve con una variante al comune, e che la soprintendenza non entrerà nel merito del comune stesso; ha aggiunto che al limite ci sarebbe da pagare una multa di 516€. E’ vero?
    Insomma spero riusciate a darmi dei consigli onesti poichè non vorrei incorrere in sanzioni e quant’altro, allo stesso tempo non vorrei che la cucina e il soggiorno abbiano delle finestre a 2 metri dal pavimento….come posso risolvere??
    Grazie in anticipo e mi scuso per eventuali errori dovuti all’ignoranza in materia.

    • Per Luca.
      Le condizioni poste dalla Soprintendenza di realizzare le finestre alte nei locali ad uso deposito attrezzature agricole, in verità, in quasi tutti i COmuni vengono imposti in fase di rilascio del Permesso di Costruzione.
      Questo, onde evitare che tali locali subiscano in futuro una trasformazione ad uso residenziale.
      Fra l’altro per gli edifici rurali, le Regioni e quindi i Comuni applicano delle leggi molto severe che andrebbero rispettate.
      Dovresti informarti cosa prevede la legge agricola della tua Regione, e lo puoi fare presso il tuo Comune allo Sportello Unico dell’edilizia.
      Chiarito quanto sopra, sarai informato su come comportarti per le finestre e per i vani che le stesse servono.
      Amedeu e c.

  171. Buongiorno, i miei vicini stanno costruendo un balcone confinante con la mia facciata senza avermi chiesto nessun permesso, avendo
    gli ora negato tale permesso mi hanno risposto che continueranno l’opera lasciando la distanza di 1,5 metri dalla facciata poiche secondo loro rispettando tale distanza non sono obbligati a chiedermi il permesso, mi chiedo se questo è vero e soprattutto che qualora questa distanza fosse esatta a me in ogni caso questo balcone mi toglie luce ed aria, cosa posso fare?
    Le chiedo inoltre una cosa inerente, sempre i stessi vicini hanno costruito qualche anno fa un casottino che funge da piccolo magazzino appoggiato alla facciata del villino (io abito al piano primo loro al piano terra con relativo giardino) , posso richiedere la demolizione di tale costruzione visto che anche per questa non mi hanno chiesto nessun permesso?? Se si a che organo preposto mi devo riferire?
    La ringrazio anticipatamente per le risposte che mi darà

  172. Buon giorno Amedeu,le espongo il mio problema:vorrei sostituire il mio vecchio box auto di lamiera regolarmente condonato e catastato con un altro box nuovo sempre di lamiera messo sempre nello stesso punto di quello vecchio e con le stesse misure,quindi lunghezza,altezza e larghezza sono uguali.Ho fatto domanda al mio Comune ma mi hanno detto che non lo posso fare perchè esteticamente il box nuovo non è uguale a quello vecchio,l architetto si riferisce soprattutto al tetto,infatti in quello vecchio è curvo in “stile” a U rovesciata,mentre in quello nuovo è piatto,mi danno il permesso di farne uno nuovo solo se è uguale identico a quello vecchio!Io lo trovo assurdo!Mettiamo che io decida di cambiare il mio vecchio box ugualmente,anche senza il consenso dell architetto del mio Comune,a quali reati posso andare in contro?E’ da considerarsi automaticamente un abuso edilizio?Possono farmelo smontare dopo un controllo?Tenete presente che l attuale vecchio box è condonato ed è tutto in regola da anni.Grazie se mi rispondete.

    • Per William.
      Per prima cosa ti diciamo che è veramente raro trovare un comune che abbia condonato un box in lamiera, in quanto nella maggior parte dei casi tali strutture vengono considerate a carattere precario e non sanabili.
      Ciò premesso, ciò che dice l’architetto è vero, in quanto se modifichi la sagoma e l’estetica di un manufatto, sia pur autorizzato, incorri in un abuso edilizio, ed alla fine ti ritroverai ad avere un box del tutto abusivo e sanzionabile dal punto di vista civile e penale.
      Amedeu e c.

  173. Buongiorno amadeu,ho appena visionato 2 appartamenti che presentano il medesimo problema: nel primo è stato costruito un bagno dove in origine era il terrazzo (l’agenzia mi dice che non c’è più un problema penale in quanto hanno pagato la multa prevista, ma rimane la questione urbanistica che i vigili hanno contestato al padrone di casa).
    Nella seconda casa, hanno inglobato abusivamente un balconcino, trasformandolo in un angolo della cucina; dato che i 2 immobili mi interessano molto come devo comportarmi e in quali rischi posso incorrere nel caso acquistassi?
    grazie

    • Per Valeriano.
      Gli abusivi in edilizia sono sempre gatte da pelare.
      Risolto il problema penale, dovrà essere affrontata la pratica civile, che riguarderà la permanenza delle parti abusive qualora esse siano conforme agli strumenti urbanistici vigenti.
      Quindi sai come comportarti.
      A nostro parere, se tali abusi vanno smantellati, lascia la grana al venditore, ed acquista l’appartamento solo quando sarà definito il tutto.
      Amedeu e c.

  174. Gentile Amedeu
    vorrei acquistare un terreno edificabile (nell’anconetano) per costruirci una villetta. Fra le tantissime proposte che sto valutando, ce n’è una che riguarda un terreno agricolo molto prossimo alla città per il quale, a detta del proprietario, è stata fatta istanza di sblocco del piano regolatore per la trasformazione in terreno edificabile. Pare che si tratti di un procedimento avviato per tutta l’area anche dai proprietari limitrofi. Lui dice che ci sono buone possibilità che vada a buon fine entro 4/5 anni (però vuole realizzare subito e vendere).

    Ci sono un milione di verifiche da fare (in primo luogo con i tecnici che seguono la pratica, al comune, dai vicini ect) e sembra comunque una fregatura. Ma il prezzo mi obbliga a non archiviare subito l’idea. Si può davvero tentare di cambiare così la destinazione di un terreno? Sì può avere un minimo di certezza sull’esito (anche se non del tempo necessario)? Il tempo per me non sarebbe un problema ma dovrei essere “sicuro” che prima o poi il procedimento vada in porto.

    • Per Luca.
      Dare delle assicurazioni di trasformare un terreno in edificabile, specie dopo 4/5 anni non è assolutamente credibile.
      Lo studio degli strumenti urbanistici è talmente complicato, che pretendere di sapere come sarà classificata una certa zona, specie dopo tanto tempo, ha le stesse probabilità di vincere al superenalotto.
      Questa è la realtà urbanistica legislativa.
      Poi ci sono i canali sotterranei, di cui il nostro Paese, si dice, sia ben fornito.
      Per impostazione, noi non crediamo a queste favole, specie se devono passare tanti anni.
      Amedeu e c.

  175. ho realizzato una tettoia di 19 mq. in legno e tegole e tubolari in ferro adibita a riparo della abitazione nel lontano 1983. Nel 1985 modifico la struttura completandola in legno e tegole ed eliminando le parti metalliche. Non ho ritenuto opportuno presentare per mero errore la sanatoria 47/ 85 e 724/1994 perché la struttura precaria ritenevo invece opportuno presentare la sanatoria 326/2003 in aree vincolate Regione Sicilia tipologia 6 “opere di manutenzione straordinaria”. L’immobile principale di 54 mq. adibito a 1^ abitazione è invece in sanatoria 47/85 per averlo costruito nel 1976. Negli anni vengo autorizzata ad una manutenzione Ord/straord. l’ultima nel 2004 con nulla osta dell’Ente Gestore. La polizia municipale 2 anni dopo su mia comunicazione d’inizio lavori mi contesta i lavori eseguiti in demolizione e ricostruzione della tettoia anziché sostituzione dei pali in legno ammolorati nel tempo segnalandomi alla procura ove è pendende tutt’ora in giudizio. Per regolarizzare questi lavori di manutenzione straord. come abusi formali e non sostanziali presento nel 2008 art. 13 L. R. 47/85. Dopo 4 anni d’istruttoria prodotta la documentazione di rito (sismica, Soprintendenza, conformità, destinaz. urbanistica, basso rischio idrogeologico R1 distanze chilometriche da Sic e Zps, etcc. ) gli uffici mi notificano che la pratica non è procedibile perché trattasi di opere condonate con la 326/2003 in zona vincolata e che è in corso l’avvio di diniego. Qualcuno mi suggerisce di adempiere con l’art. 20 comma 5 e potrei riavviare l’iter autorizzativo ma invalido la procedura in corso a Palermo del progetto integro anche della tettoia. Come devo procedere per non subire la demolizione sia penale che amministrativa?

    • Per Maria.
      Notiamo con soddisfazione che sei molto preparata su tale argomento: lo fossero molti proprietari!
      Comunque cosa possiamo aggiungerti di nuovo?
      Intanto devi attendere la comunicazione di diniego (Della quale ti hanno comunicato che è in corso), e leggere la motivazione di tale rifiuto.
      Dopo di che devi portare tutti gli atti che hai da un buon legale della tua zona, che saprà cosa consigliarti.
      Amedeu e c.

  176. il mio vicino lascia libero il suo cane sul ballatoio in comune e spesso quando rientro a casa, dovendo io per forza passare di lì, il cane mi salta addosso abbaiandomi e ringhiando convinto che sia il suo territorio. Avendo io molta paura ho cercato in tutte le maniere di far capire al vicino di tenerselo in casa, ho chiamato l’amministratore più volte il quale ha provveduto ad inviare raccomandate di richiamo ma non c’è nulla da fare: il cane è quotidianamente fuori sul ballatoio, completamente incustodito e senza guinzaglio. Per me è diventato un incubo tornare a casa. Mi hanno detto di rivolgermi al Giudice di Pace ma è davvero l’unica soluzione? o può l’amministratore fare qualcosa di più che mandare solo delle raccomandate?

    • Per Cristina.
      Leggi questo nostro articolo ed apri il documento Doc in fondo allo stesso.
      http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
      Tratta della LEGGE 11 DICEMBRE 2012, N. 220
      “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”
      In particolare leggi l’art 1130 (Codice civile).
      Attribuzioni dell’amministratore (articolo così sostituito dall’art. 10 della legge n. 220 del 2012)
      Comma 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
      Leggi ancora gli articoli 1131 e 1132
      Saprai come comportarti
      Amedeu e c.

  177. salve a metà’ anni 50 mio nonno richiede al comune autorizzazione di ampliamento di un esercizio commerciale bar e procede ai lavori con in piu’ costruzione di una veranda con anima in ferro e tela aperta sui 4 lati questa non richiesta. A distanza di tutti questi anni scopriamo che il comune non ha mai rilasciato autorizzazione pertanto passati i condoni non ci resta che la richiesta di sanatoria che ci verrebbe concessa a patto di demolizione della veranda stessa. Il comune sostiene che non posso sanare la veranda in quanto non richiesta da mio nonno. È secondo voi possibile che al tempo possa non essere stata richiesta in quanto non essendo una costruzione non necessitava di nessuna richiesta? Visto che posso dimostrare che tale veranda non è costruita successivamente e’ regolare che il comune possa offrire questa soluzione? Grazie

    • Per Roberto.
      Nell’abusivismo, di piccola entità in particolare, i Comuni in generale prendono due date di inizio cui calcolare se una certa opera è abusiva o meno.
      Questo per non cadere nel paradossale errore di dichiarare abusivo, per assurdo, un immobile realizzato nel lontano 1800 ecc e del quale non esiste più alcuna documentazione accettabile.
      Le due date corrispondono esattamente alla prima legge urbanistica 1150/1942, che prevedeva la formazione a livello comunale dei Piani Regolatori Generali, ed alla seconda legge urbanistica (post bellum), ed esattamente la LEGGE 6 agosto 1967, n. 765.
      In Italia, fortemente interessata dal 2° conflitto mondiale, ben poco è rimasto degli archivi urbanistici anteriori al 1945, per cui la maggioranza dei comuni fa riferimento alla L. 765/1967.
      Ciò che diciamo sopra non è sancito da una legislazione precisa, ma da una consuetudine valevole, come detto sopra dalla maggioranza dei comuni italiani.
      Occorre che tu conosca a cosa fa riferimento il tuo Comune.
      Bisogna riconoscere che ti trovi in una situazione particolarmente negativa, in quanto esiste agli atti un progetto del 1950, per il quale non è stata rilasciata (a tuo dire) alcuna autorizzazione.
      Comunque vale la pena di porre un interrogativo su quanto sopra detto e che ti permetterebbe di evitare tale problematica..
      Amedeu e c.

  178. Buongiorno, avrei una domanda: possiedo un fabbricato rustico(di cui sto iniziando le opere di rifinitura): rispetto il progetto è stato eliminato un muro di contenimento (non portante o strutturale) che serviva soltanto a dividere due stanze (di cui una senza finestre) così da realizzarne una sola ma con aria e luce, insomma vivibile. Così facendo si incorre nell’abusivismo? o ci sono dei parametri tecnici che permettono di considerare questa eliminazione come una semplice modifica interna? non ho assolutamente ampliato la volumetria esistente e vorrei saperlo perchè avendo necessità di beneficiare del piano casa, temo che la mia domanda possa essere respinta per questa difformità tra il progetto e lo stato di fatto. Come posso eventualmente regolarizzare questa modifica senza dover fare una sanatoria..lunga e costosa poichè si tratta di una zona sottoposta a vincolo sismico e paesaggistico??? Grazie sin d’ora per la risposta.

    • Per Domenica.
      E’ un caso da trattare con una certa delicatezza in quanto entra nel Piano casa della tua Regione.
      Devi parlare con il tuo Progettista e Direttore dei lavori, il quale, da buon tecnico esperto, si muoverà “con i piedi di piombo” informandosi prioritariamente, in Comune, circa le pratiche ed i tempi giusti da rispettare.
      Lo stai pagando anche per questo.
      Amedeu e c.

  179. Ho un terreno zona capaci (Pa) dove è stato costruita e sanata una casa di 55 mq. circa. Se io faccio costruire sullo stesso terreno un prefabbricato di 50 mq. a quali sanzioni sarò soggetto
    Grazie

    • Per Francesco.
      A denuncia da parte delle competenti autorità comunali per lavori abusivi, con diramazione penale e civile.
      Probabilmente il vicino avrà sanato la sua casa durante una delle tre sanatorie che dal 1985 si sono susseguite.
      Amedeu e c.

  180. Buongiorno, sto per vendere un rustico con fienile che ho fatto chiudere su un lato con una semplice paratia mobile in vetro. 8 anni fa, quando l’ho fatta realizzare ho fatto uscire i vigili urbani che mi hanno dato l’assenso e mi hanno detto che non necessitavo di altra autorizzazione, non cambiando la volumetria e non variando la destinazione d’uso.

    Sono quindi in regola per la vendita?
    Grazie
    Fabio

    • Per Fabio.
      Come possiamo dirtelo senza vedere l’opera realizzata?
      Il fatto che i vigili urbani ti abbiano dato l’assenso (Verbale, si immagina), non ti garantisce da eventuali lavori abusivi che ti potranno essere contestati.
      Te lo garantirebbe una autorizzazione edilizia o, nel caso rientri in essa, una comunicazione per Libera Edilizia.
      Quindi, confrontati con il notaio prima di effettuare la vendita, portandogli in visione foto e planimetrie di del realizzato, e di cui sei in possesso.
      Amedeu e c.

  181. Buonasera, intendo vendere al più presto il nostro primo ed unico appartamento di circa 45 mq. costruito nel 1968 in un condominio di tre piani (i quali hanno le stesse dimensioni del mio sia internamente che esternamente), più il pianterreno. L’agenzia immobiliare ha chiesto al catasto la mappa necessaria per la vendita, sulla mappa catastale così come all’ufficio tecnico del paese risulta accatastato un balconcino di circa 2 m. con uscita dalla portafinestra del cucinino. In realtà il balcone è di circa 9 metri di lunghezza e si affaccia sullo stesso sia il cucinino che il soggiorno anch’esso con portafinestra anzichè solo finestra come da catasto ed ufficio tecnico.
    Ora per vendere dovrò chiedere il condono, suppongo, pagando oneri che avrebbe dovuto pagare il costruttore, in pratica a farne le spese sono io che vendo tra l’altro per difficoltà economiche, chiedo se esiste una Legge in merito a mio favore affichè non debba pagare errori di terzi.
    Grazie e buonasera

    • Per Daniela.
      Devi richiedere una eventuale sanatoria da monetizzare, però, variando la normativa da Regione a Regione, ti consigliamo di affidarti a un tecnico del luogo.
      Amedeu e c.

  182. Ringrazio per cortese, pronta ed esaustiva risposta. Mi sono rivolta ad un tecnico come da Voi suggerito,il quale provvederà ad una sanatoria per mio conto.
    Grazie
    Daniela

  183. Salve buon giorno.
    Ho da esporle un problema.
    Sono in procinto di acquistare un terreno agricolo a Gaeta (LT) di mt 2800, con annesso fabbricato accatastato di mq 140, categoria c2, classe 3.
    Detto fabbricato è stato accatastato come deposito ed ha un’altezza di 3,15 m.
    Premesso che sono già al corrente che non avrò mai il cambio d’uso per civile abitazione, e che avrei bisogno comunque dell’ autorizzazione del comune per buttarlo giù e ricostruirlo, nonché al corrente che riscostruendolo le finestre devono essere almeno a 1,80 m da suolo, che l’altezza deve essere credo sempre di 3,15 m e cosi via.
    Il mio quesito è:
    Posso costruire sotto detto fabbricato piano interrato dello stesso metraggio?
    L’altezza di detto fabbricato posso aumentarla per mansardarlo, e di quanto?
    E’ vero che posso aumentarlo del 20%?
    Insomma la mia idea era di creare appunto piano interrato della stessa metratura, fabbricato nuovo e mansarda sempre in virtù del 20% di aumento..
    Grazie

    • Per marco.
      L’aumento di volumetria del 20% dipende dal Piano Casa della tua Regione.
      Piano Casa (Con relativa possibilità, o meno, di rialzarlo) del quale potrai avere tutte le informazioni presso l’Ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
      Relativamente al locale interrato, non costituendo volume computabile agli effetti dell’indice di fabbricabilità, potrebbe essere autorizzato, ma anche per questo dovrai sentire in Comune, in quanto le norme (purtroppo), sono diverse da Regione a Regione.
      Puoi tentare di trovare le informazioni di cui sopra presso il sito del Comune, ricercando sia il piano casa, con la relativa normativa che il Regolamento Edilizio comunale.
      Amedeu e c.

  184. La ringrazio per la cortese e tempestiva risposta.
    Buona serata
    Marco

  185. MARIA ANTONIETTA

    BUONGIORNO, SCRIVO DALLA SARDEGNA, LA CASA DI CIVILE ABITAZIONE E’ STATA ALLUVIONATA DAL RECENTE DISATRO DEL 18.11.2013. IL COMUNE MI CONTESTA LA POSSIBILITA’ DI OTTENERE UN EVENTUALE RISARCIMENTO PER I DANNI SUBITI, CHE SONO INGENTI, PERCHE’ AL COMUNE RISULTA UN DEPOSITO ATTREZZI.
    LA CASA E’ STATA INCATASTATA COME CIVILE ABITAZIONE SIAMO STATI LI’ RESIDENTI DA LUGLIO 84 A LUGLIO 91 OGGI RISULTA RESIDENTE MIO FRATELLO DA CIRCA 2 ANNI, SONO SEMPRE STATE PAGATE ICI, IMU, TARSU E TARES OGNUNA PER IL PERIODO IN VIGORE. COME PENSATE POSSA RISOLVERE IL PROBLEMA?
    PERCHE’ IL COMUNE MI CONCEDE LA RESIDENZA SENZA CREARE PROBLEMI SE RISULTA UN DEPOSITO ATTREZZI? E PERCHE’ MI FA PAGARE TASSE COME ABITAZIONE?
    VI RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE PER LA RISPOSTA.
    UN CORDIALE SALUTO

    • Per Maria Antonietta.
      In questi casi, dobbiamo essere coscienti che c’è solo la necessità di aiutare l persone colpite dall’alluvione.
      Ma poichè tu ci hai fatto una domanda precisa, cercheremo di risponderti.
      Una costruzione abusiva non ha alcun diritto di esistere, a meno che non sia stata sanata a seguito di una delle tre discusse sanatorie che ci sono state a partire dal 1985.
      Premesso quanto sopra, il Comune, e per esso i tecnici comunali e la polizia municipale dovevano aprire una pratica di abusivismo, con denuncia penale e con iniziativa (civile) per poterla ripristinare a deposito (Se non sanata).
      Per principio, in questa nostra Italia siamo sempre pronti a dare la colpa allo Stato, ma in verità la situazione drammatica dell’abusivismo è principalmente colpa di chi lo effettua ed inoltre dei Comuni interessati, che sono preposti al controllo delle attività urbanistiche.
      Il sindaco ed i tecnici di un Comune che fanno finta di non accorgersi di un insediamento abusivo, dovrebbero essere condannati dalla legge per omissione di atti di ufficio.
      Adesso veniamo al tuo caso.
      Hai ottenuto la residenza (Lasciamo perdere il pagamento dell’IMU e di altre tasse, che in effetti non hanno alcun valore).
      Ecco, tramite un legale puoi contestare al Comune tale certificato di residenza.
      Ma è un’arma a doppio taglio, in quanto potrebbero revocartelo ed aprirti la pratica di abusivismo.
      Ne consegue che, a nostro parere, non ci possono essere, al momento, gli estremi per un risarcimento.
      Amedeu e c.

  186. Espongo il mio caso…
    Ho presentato una scia per sistemare una casa di proprietà della mia famiglia. La casa in questione è porzione centrale di una casa a schiera (per la precisione una porzione di un vecchio casolare di campagna che negli anni è stato tramutato in una schiera con diversi proprietari). Essendo la casa non molto grande e vedendo che i vicini in epoche diverse avevano ovviato al mio stesso problema ampliandosi nel retro della proprietà ho presentato al comune progetto per la stessa richiesta e qui un’amara sorpresa mi ha accolto.. Il comune prima di procedere all’approvazione del mio impeccabile progetto richiede documentazione di legittimità degli immobili dei confinanti rispetto ai quali io dovrei costruire in aderenza e la situazione dei vicini risulta essere la seguente:
    -vicino di destra una vecchia signora che sostiene che gli immobili che ha nel retro siano stati costruiti contestualmente al restauro del nucleo centrale a fine anni 60 e in regola ma non ha nessuna copia della documentazione che comprovi la regolarità (i suoi stessi tecnici dell’epoca assicurano che le cose erano state fatte in ordine ma è passato troppo tempo per rintracciare documentazione). Mi sembra davvero in buona fede ma la sua parola non basta ai tecnici del comune e io non so davvero più a chi chiedere o dove cercare per trovare quelle carte.
    – vicino di sinistra è consapevole di aver creato una tavernetta abusiva nel retro della sua abitazione ha sempre pensato di chiedere una sanatoria ma poi il tempo è passato…forse chiederà sanatoria contestualmente al nostro progetto ma ovviamente non ha nessuna fretta…mentre io ne ho e molta visto che i lavori sono bloccati a metà da mesi ormai a causa di questa situazione.
    La mia domanda è:io sto cercando di fare tutto in regola..come posso continuare con la mia richiesta di ampliamento? C’è un modo che mi permetta di ovviare agli ostacoli posti dai vicini o per rispettare la mia buona volontà di rispettare le regole vedermi costretta a rinunciare? O peggio esser costretta per vedere realizzati i miei progetto ricorrere agli stessi metodi del vicino?mi sembra davvero una situazione assurda… Grazie anticipatamente per l’aiuto che saprete darmi.

    • Per Ele.
      Evidentemente i tecnici del Comune si servono della tua domanda per fare uscire allo scoperto i lavori abusivi effettuati nell’immobile.
      In edifici confinanti, ma divisi, i tecnici, con l’ausilio dei vigili urbani, dovrebbero rilevare gli abusi dei vicini, emettendo, poi, le relative ordinanze di ripristino.
      Purtroppo, stai parlando di un unico edificio trasformato in abitazioni a schiera, per cui il problema diventa unitario e di conseguenza ne segui le sorti.
      Potrai dimostrare di non avere eseguito personalmente abusi edilizi, però ti bloccano la pratica, in quanto, appunto, trattasi di unico immobile.
      Cosa consigliarti?
      Non abbiamo visione di come si presenti questo fabbricato, per cui, consigliandoti con un tecnico professionista del luogo, potresti tentare (Se ne vedi la possibilità, più che altro dal punto di vista estetico) di suddividere le diverse proprietà in altrettante unità immobiliari, non più legate ad un unico edificio.
      In questa maniera scinderesti l’iter della tua pratica da quelle dei vicini.
      Amedeu e c.

  187. Richiesta parere : scarico in camera da letto
    da un anno ho acquistato un appartamento , all’ultimo piano di un condominio fresco di costruzione, con la tramezzatura del bagno spostata a vantaggio della 2a camera da letto, ampliata. La colonna del tubo di sfiato (?) , che ora immagino di scarico acque nere ( diametro mm. 120 ), per progetto inglobata nel bagno, è finita nella cameretta, con una notevole sporgenza dalla parete, cm. 50 x 20 di profondità , non accatastata – e da essa si riparte la diramazione nel bagno. Se poteva andar bene così, in quanto da progetto (unico nel rogito) sul terrazzo sarebbero sorti pannelli fotovoltaici e volumi tecnici ( ex lege 10/91 ) e nient’altro , – ora mi ritrovo con una S.C.I.A. , di cui ignoravo l’esistenza, sfruttata per ottenere l’Agibilità , che ha spazzato via i pannelli, lasciando un solo volume tecnico,di pertinenza,insieme al terrazzo, prima di un appartamento , poi di un altro ; inoltre un’arbitraria costruzione, che ha tutte le sembianze di un appartamento , sfrutterebbe la colonna in questione per lo scarico del W.C. . Al piano del volume tecnico arriva la scala interna,l’ascensore e c’è la porta blindata. Devo tenermi il tubo con l’ingombro dal soffitto al pavimento? Fiducioso della vostra attenzione , ringrazio del parere che vorrete darmi! Roberto

    • Per Roberto.
      Non sappiamo come risponderti (Ci sembra sia la seconda volta), in quanto, ci devi scusare, ma la tua domanda non è chiara.
      Non puoi passare da un argomento all’altro, ma devi affrontarne uno, mettendo possibilmente la punteggiatura.
      Frasi brevi e domande compiute.
      Grazie.
      Amedeu e c.

  188. Salve,
    desidererei risolvere una questione che riporto qui sinteticamente.
    Negli anni 80 dei miei parenti acquistarono una casa accatastata nel 1943 che aveva un piccolo bagno in cui c’era solo il vaso e il lavabo. Dopo un po’ di tempo lo hanno ingrandito prendendo spazio da un’altra stanza per poter inserire anche una vasca da bagno e il bide’ e renderlo, dunque, giustamente più civile e non più spartano com’era . Purtroppo, tali lavori non furono dichiarati ne’ al Comune ne’ al catasto . Adesso si vorrebbe regolarizzare il tutto, ma si è scoperto il seguente problema riguardo il bagno: ha un’altezza pari a 1,98 m che è inferiore all’altezza minima secondo la normativa edilizia che è di 2,40 m. Ora, il punto è che all’epoca dei lavori non si poteva fare altrimenti perché il tetto del bagno attuale non è altro che la prolunga di quello già esistente. Inoltre, il vecchio bagno aveva un’altezza esterna, partendo dal pavimento, pari a circa 2,37 m. Mi chiedo, si potrebbe sanare una tale situazione?
    Grazie per una eventuale risposta.

    • Per Nik.
      Non siamo in periodo di sanatoria edilizia, allorchè taluni Comuni hanno permesso di sanare anche le baracche in lamiera.
      A nostro parere, adesso, con le altezze che hai, difficilmente potrai sanare il bagno con una oblazione.
      Amedeu e c.

  189. desidererei sapere quanto segue: ho costruito un abitazione con regolare progetto autorizzato, con annesso scantinato, durante i lavori sono andato 5 metri oltre la concessione ricavando un secondo interrato si circa 300 metri quadri su zona sottoposta a vincolo paesagistico idrogeologico a distanza di 7 anni ho fatto una rampa di accesso per utilizzare tale interrato. i vigili mi hanno sequestrato sia l’interrato che lo scantitato (garage) per sopraggiuti motivi debitori,il CTU è venuto a periziare l’immobile, kla mia domanda è: l’immobile può essere venduto all’asta?

  190. Buonasera, vi sottopongo un urgente quesito: sono in procinto di acquistare (firmato il compromesso) un immobile nel centro storico di Genova. L’immobile risale al 1400 e non vi è traccia di progetto in comune. L’immobile consta di 3 unità uso ufficio (A10 al catasto) e prima della compravendita devo: fondere con cambio d’uso due unità e scorporare una piccola porzione di ingresso che rimarrà annessa alla terza unità (che rimane ufficio e rimane al venditore). Il problema è la regolarità edilizia relativa al frazionamento pregresso: nel 1994 un ingegnere ha fatto una relazione in cui dichiara che le tre unità nacquero con opere interne (a mio avviso senza opere) prima del 1950 descrivendone quindi l’attuale planimetria rispettiva.. Secondo voi.. essendo ante-1950 è sufficiente che il comune acquisisca tale dichiarazione come “regolarità edilizia” o è necessario un progetto?

    • Per Archiman.
      A nostro parere, dovresti presentare il progetto (SCIA) relativo alla fusione delle tre unità immobiliari in due , dando per scontato lo stato attuale, in quanto risalente a prima della legge urbanistica 765 del 6 agosto 1967.
      Amedeu e c.

  191. aggiungo inoltre che la mia intenzione è: fusione delle due unità e frazionamento + cambio d’uso a residenza. Questo per rogitare ed ottenere il mutuo (dato solo se residenziale). Dopo l’acquisto intendo poi presentare una DIA o SCIA per le modifiche necessarie alla mia ristrutturazione. Grazie in anticipo a chi si vuole cimentare in una risposta

  192. salve! ho preso in affitto un terreno per coltivare un’orto, esiste già una baracca in lamiera adibita a deposito attrezzi costruita senza alcuna domanda circa nel 1975 volevo ristrutturarla è possibile senza fare domande al comune? grazie cordiali saluti claudio.

    • Per Claudio.
      IN quasi tutti i Comuni d’Italia le baracche in lamiera non vengono considerate come costruzioni da autorizzare nè da sanare: per esempio vennero escluse, quasi ovunque, dal condono del 1985, per cui, prima di fare qualsiasi cosa, senti i tecnici dell’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
      Amedeu e c.

      • grazie mille ho parlato col tecnico comunale e il sindaco, mi permettono di ristrutturare cercando di mantenereil piu possibile le volumetrie esistenti. sono molto soddisfatto.

  193. Buongiorno !
    Nel 2009 in seguito ad una forte scossa di terremoto la mia abitazione situata nel centro storico di L’Aquila è stata completamente distrutta e per mia fortuna sono riuscito a portare in salvo la mia famiglia. dopo il decreto dello stato di emergenza il comune ha emanato una delibera (delibera58) che consentiva di fatto la realizzazione di un manufatto di legno con rigidi criteri di antisismicità e nel rispetto di tutte le normative riguardanti una normale abitazione.(tratto dal testo delibera 58 “un eventuale istanza di trasformazione da provvisoria a definitiva verrà stabilita nei modi e nei tempi e nelle normali procedure autorizzative”)
    Questa delibera ha di fatto invogliato molti cittadini a spendere di tasca propria enormi somme di denaro
    considerando anche il fatto che tutte le opere primarie di urbanizzazione sono state a carico di questi cittadini.
    il comune adesso ci ha ripensato e quindi migliaia di cittadini come me si trovano nella condizione di rovina totale .Ora vengo al mio caso,rispettando rigidamente ciò che la delibera recitava ho costruito un manufatto di legno su un terreno rurale dove esistevano già delle casette un tempo usate da rifugi dai pastori e utilizzate successivamente da mio padre per un canile a 30 metri c’è la casa di mia sorella e mia madre
    un vecchio casolare ristrutturato 40 anni fà con tutte le autorizzazioni. Le costruzioni esistenti stanno a confine( perchè pare che a quei tempi si usasse così)e sono state accatastate come canile . ed hanno una volumetria di 300 mc il geometra mi ha consigliato di spostarmi dal confine per rispettare le norme , naturalmente avevo già tutti i servizi Luce, acqua,fognature gas, etc. se demolisco le vecchie costruzioni posso riuscire a sanare la mia casetta? avevo anche un terreno edificabile ma il perito geologo mi aveva sconsigliato perchè proprio in quel punto passava una frattura di faglia attiva, posso eventualmente spostare la cubatura edificabile? grazie Roby

  194. Salve, vorrei acquistare da un noto negozio di bricolage una piccolissima casetta in legno (dimensioni metri 2 x 1,25 x 2,10 h) da mettere in un angolo del terrazzo di casa al fine di conservarci sedie pieghevoli, scope, attrezzi per il giardinaggio. Casualmente ho letto che potrebbe essere necessario il “permesso per costruire” e la presentazione in comune di una DIA con tanto di geometra, asseverazione, collaudo (e quindi inutili spese)… A me sembra una cosa assurda, si tratta di un ripostiglio di scarsi 2 mq in legno, facilmente rimovibile… Sono a Bari, secondo lei devo andare in comune a presentare la DIA o mi rideranno in faccia? Grazie per la risposta. Giuseppe

    • Per Giuseppe.
      Meglio farti ridere in faccia che trovarti a combattere con una pratica di abusivismo.
      Di solito molti Comuni non richiedono alcuna autorizzazione per simili manufatti, anche perchè sono movibili.
      Altri Comuni, invece, pretendono una pratica (SCIA), per cui vai a domandare presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  195. salve, ho acquistato una casa circa 3 anni fa. era da ristrutturare e da rifare gli impianti completamente nuovi. mentre la ristrutturavo ho avuto l esigenza di allargare un piccola stanza che era da 1 metro e mezzo per farla diventare 3 metri quadrati. posso essere denunciato per abuso edilizio? se l’ufficio tecnico verrà a fare un ispezione potrà farmi qualcosa?

    saluti alessandro

    • Per Sandro.
      Hai effettuato un lavoro abusivo, per cui potresti incorrere in una denuncia per lavori abusivi da parte del Comune o dei Vigili Urbani.
      Cerca di contattare un tecnico professionista della tua zona e vedi se puoi sanare quanto da te fatto.
      Amedeu e c.

  196. Ho ereditato una casa costruita nel 1981, come casa rurale, oggi risulta abitazione civile il padre era da tempo non più coltivatore diretto. Ha l’abitabilità ma ad una verifica del geometra per verificare lo stato della casa risulta più alta di 40 cm. Cosa posso fare per poter sanare questa anomalia, la prossima settimana il geometra si incontra con i resposabili comunali. Grazie Mauro B Bologna

  197. Salve, sono il progettista di un permesso di costruire approvato. Tra non tantissimo si pensava di iniziare i lavori ma, andando a fare delle misurazioni sul posto, mi sono accorto di aver fatto degli errori. Il progetto prevede la demolizione di una veranda in ferro e vetro, in luogo di un loggiato con finestre ad arco e copertura ad una falda. Io pero’ ho dichiarato altezze di colmo e di gronda superiori di circa 60 cm sia nello stato di fatto che nel progetto.
    Considerato che nella relazione, nella tavola di raffronti e nei render inseriti si capisce che non si tocca la linea di colmo e che il volume che verrà eseguito è minore di quello dichiarato chiedo:
    – come posso regolarizzare la situazione evitando la lungaggine burocratica, che richiederebbe adesso un nuovo permesso di costruire, ma che comunque mi permetta di dare una fine lavori conforme a cio’ che verrà realizzato e che non configuri un abuso edilizio?
    – è possibile che debba richiedere una nuova autorizzazione paesaggistica?
    – è consigliabile chiedere una variante prima di iniziare i lavori o una variante in corso d’opera?
    Tutto cio’ ammettendo che sia possibile avere l’abitabilità per la veranda con l’altezza media interna di 2,30m o in deroga perchè in centro storico ( ma questo lo verifichero’ io).
    Grazie

    • Per Massimiliano.
      A nostro parere la preoccupazione maggiore la dovresti avere per il fatto che hai dichiarato il falso.
      Non per drammatizzare la situazione, ma il Comune potrebbe intervenire, anche su segnalazione di un vicino o per altri motivi, e segnalarti al tuo Ordine o Albo, oltre all’apertura di un contenzioso edilizio.
      Un suggerimento che sta a te valutare attentamente, sarebbe quello di parlare con il tecnico comunale, il quale forse ti consiglierà di ritirare il progetto e di presentarne uno nuovo, per involontari (Da te accertati adesso) errori di misurazione.
      Valuta attentamente e decidi il meglio: al committente spiegagli onestamente il tutto.
      Amedeu e c.

  198. Salve ho un terreno a ridosso del mare comprato da mio padre 40 anni fa…recintato con cancellata. Essendo ora zona demaniale , io vorrei costruire una casa pref in legno con pannelli solari per l’energia elettrica, ho qualche vantaggio per proporla come edificio che nn deturpa l’ambiente circostante, da precisare che tutta la strada negli anni anno costruito villette in cemento sicuram abusive e non so se condonate. Dovrei provare a costruire con licenza o metterla in piedi abusiva e poi provare a condonarla? Grz

    • Per Federico.
      Se la zona è passata demaniale, probabilmente troverai delle grosse difficoltà in qualsiasi iniziativa tu voglia prendere, al di fuori di quella pubblica.
      Interpella i tecnici dell’Edilizia Privata del Comune circa la fattibilità o meno di quanto vorresti.
      Amedeu e c.

  199. ho costruito un fabbricato con regolare permesso edilizio del comune, passati due anni in seguito ad una verifica da enti della regione mi hanno sanzionato con un verbale di 113000 per un vincolo paesagistico sono disperato mi contestano come un abusivo e giosto che io debba pagare una somma cosi’ assurda quando io avevo chiesto ed ottenuto regolare permesso di costriure

    • Per Antonio.
      Ti suggeriamo, se non lo hai già fatto, di rivolgerti da un buon legale della tua zona.
      I Comuni rilasciano le autorizzazioni “Fatti salvi i diritti dei terzi”, ma in questo caso, se c’era un vincolo ambientale e non ti hanno comunicato alcunchè per lettera scritta (A meno che il tuo progettista non abbia dichiarato l’ininfluenza o qualcosa di diverso), potrebbe delinearsi anche una corresponsabilità del Comune.
      Amedeu e c.

  200. Salve, ho acquistato nel 2003 un appartamento ma solo poco tempo fa mi son accorto che il mio appartamento è il frutto di un frazionamento in quattro unità di un unico appartamento. Praticamente nel mio piano ci sono quattro appartamenti invece ce ne sarebbe dovuto essere solo uno. Volevo sapere se posso sanare il mio appartamento senza coinvolgere gli altri condomini visto che mi hanno apertamente espresso il loro disinteresse a risolvere il tutto???

    • Per Giuseppe.
      La prima cosa di cui devi preoccuparti è quella di verificare se tale frazionamento è stato regolarmente approvato dal Comune.
      Puoi ricercare la pratica presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune.
      E’ impostante, in quanto, oltre alle caratteristiche di abitabilità di cui al DM 05/07/1975, sono importanti altri fattori (Sicuramente citati nel Regolamento Edilizio Comunale), quale la doppia areazione (Su due lati contrapposti o perpendicolari).
      http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
      Effettuata tale verifica e se risulta essere positiva, per il catasto puoi provvedere facendo accampionare l’appartamento da un tecnico professionista.
      Amedeu e c.

  201. Salve sto per acquistare un immobile del 67 con veranda creata sul terrazzino della cucina regolarmente condonata intorno agli anni 80. Visto che sui documenti che mi sono stati consegnati non è chiaro se serve una nuova agibilità devo preoccuparmi?
    il condono cita ” con successivo provvedimento ai sensi dell’art 35-14° comma della legge 28.2.1985 n47 verrà rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati dalle norme regolamentari, qualora le opere non contrastino con le disposizioni in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi o degli infortuni”.
    Il perito della banca ha fatto il sopralluogo e dice che è tutto ok.

    Grazie mille

    • Per Tom.
      Probabilmente l’abusivismo è stato sanato con la sanatoria edilizia di cui alla legge 28 febbraio 1985, n. 47.
      Tale condono prevedeva la presentazione della pratica con progetto, il pagamento delle sanzioni pecuniarie (Talvolta molto rilevanti) ed infine la richiesta ed il rilascio della abitabilità.
      Il fatto che il venditore non sia in possesso del certificato di abitabilità (Ora agibilità), potrebbe significare che non è stato adempiuto alla seconda parte della sanatoria (Quella onerosa).
      Ti conviene controllare presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune, presentandoti con i dati della persona che presentò la sanatoria (Nome, cognome, data di nascita e ubicazione della casa).
      Verrai a conoscenza di come stanno effettivamente le cose.
      (Il tecnico bancario, può darsi, che non abbia controllato tale aspetto).
      Amedeu e c.

  202. Buongiorno,
    nel complimentarmi col forum vorrei porvi il mio problema. Mi sono accorto di essere stato truffato.
    Nel novembre del 2011 ho acquistato un immobile indipendente disposto su tre livelli, e solo per puro caso qualche giorno fa mi sono reso conto che una parte di esso non era stato sanato, come invece falsamente dichiarato dal venditore nell’atto di vendita.
    L’immobile in questione infatti è stato costruito antecedentemente al 1967, ed è stato sopraelevato con regolare sanatoria nel 1978. Successivamente però al piano terra, quella che inizialmente appariva come una sorta di veranda, è stata chiusa con una vetrata che arriva sino al primo piano. Vetrata che quindi crea due nuovi ambienti che aumentano la cubatura della casa stessa.
    Il venditore affermava che rientrava tutto nella sanatoria, e il notaio stipulando l’atto allegava allo stesso la sanatoria di sopraelevazione e altre due sanatorie distinte. Per questo motivo io ho dato per scontato che fosse tutto in regola, anche perchè in allegato trovavo la piantina del catasto in cui le camere create risultavano effettivamente accatastate.
    Ma se è vero che la sopraelevazione sia stata sanata, è altresì vero che le ulteriori due sanatorie allegate all’atto di compravendita risultino riferite ad altri immobili del venditore, e quindi non inerenti alla casa,perciò non esiste nulla che comprovi la regolarità degli ambienti creati successivamente.
    Sono andato in comune per verificare se vi fosse qualche altro documento che potesse regolarizzare questo abuso ma niente, non risulta altro.
    Ora quello che gentilmente vi chiedo è: posso chiedere l’annullamento dell’atto? Riuscirò a recuperare i miei soldi? Cosa devo fare per essere tutelato? Nel atto notarile si legge che il venditore si assume la responsabilità penale per dichiarazioni mendacci riguardanti la conformità dell’immobile.
    Sono disperato perchè un domani non potrei mai vendere l’immobile in queste condizioni. Oltretutto era mie intenzione effettuare dei lavori all’interno, ma data la situazione sarebbe stupido buttarci dei soldi.
    Come mi suggerite di agire? Grazie anticipatamente

  203. Salve, sono nuovo del forum. Nel 2009 ho realizzato un immobile abusivo di ca 100mq nella mia proprietà in prov di Na. La polizia municipale dopo 2 mesi ha sequestrato l’immobile e posto i sigilli. Ho tolto i primi sigilli e ripreso il lavoro. Dopo 1 mese la polizia municipale dopo un controllo ha trovato i sigilli tolti e i lavori portati avanti. Hanno rimesso i sigilli da allora non ho più toccato l’immobile. Sto subendo un processo penale dal 2009, il comune ha già disposto l’acquisizione al patrimonio comunale perché non ho demolito l’immobile entro 90 giorni dalla comunicazione.
    Il mio avvocato dice che quest’anno il processo si chiude e va in prescrizione. La prescrizione cosa implica? che non sono più responsabile penalmente?

    Leggendo su internet ho letto che la prescrizione per reati edilizi è oltre i 4 anni, sono 7 anni e qualcosa, è così?

    • Per Carlo.
      Riteniamo che tu non possa beneficiare di alcuna prescrizione, tanto più che hai anche tolto i sigilli messi dalle autorità e ripreso un lavoro probabilmente fermato da un’ordinanza.
      Dovresti rispondere civilmente e penalmente di tali reati.
      Questa almeno è la procedura che si usa comunemente in Italia.
      Amedeu e c.

  204. Salve. Davanti ad una porta d’ingresso della mia casa di montagna ho realizzato una piccola stradina lunga circa 5 metri e larga 2 con delle pietre schiacciate e cemento, praticamente ho messo della malta e sopra delle pietre schiacciate. L ho fatta per evitare di portare la terra in casa tutte le volte. Se venissero i vigili a fare un sopralluogo è un abuso edilizio? Si va nel penale? Eventualmente è sanabile? Grazie mille.

    • Per Christian.
      Così come ce lo hai descritto, diremmo che hai effettuato una sistemazione del terreno senza comprometterne l’estetica.
      Comunque, poichè i Comuni sono più di 8.000 mila ed i tcnici molti di più., se ne vuoi essere completamente certo devi contattare un tecnico comunale.
      Amedeu e c.

  205. Salve
    Vorrei costruire una piccola piscina prefabbricata nel giardino antistante la mia casa.
    Mi dicono che potrei incorrere in un abuso edilizio perchè la piscina verrebbe posizionata a meno di 150 mt dal mare e quindi ricadente nella condizione di assoluta inedificabilità.
    La piscina è prefabbricata e fuori terra (occorre uno sterro di 50 cm) e afine opera risulterebbe posizionata a 130 mt dalla battigia.
    Non lede in alcun modo il paesaggio essendo all’interno di una recinzione vegetale alta c.a. 2 mt.
    Abito nel comune di Pozzallo (RG).
    Cosa devo fare nel caso che mi sia possibile costruire la piscina?
    Ringrazio anticipatamente
    Adamo

    • Per Adamo.
      Devi affidarti ad un tecnico professionista della tua zona, il quale, prima di presentare il dovuto progetto, si informerà circa una possibile deroga per costruire nella fascia di rispetto demaniale (Per cui dovrà contattare anche il demanio marittimo).
      Ti sconsigliamo di effettuare lavori non autorizzati, in quanto sono passibili, specie in zone marittime di sanzioni civili (Demolizione) e di denunce penali.
      Amedeu e c.

  206. Buongiorno,appartamento mansardato comprato sulla carta nel 2004.

    All interno del piano inferiore ho fatto delle modifiche all atto della costruzione ,essenzialmente al piano inferiore era soggiorno angolo cottura,ripostiglio,bagno e camera…l’abbiamo modificato tenendo il soggiorno,cucina aperta dove c’era il bagno e fatto il bagno con antibagno per dispensa e la lavatrice dove c’era la camera…praticamente del vecchio progetto e’ rimasto poco o niente; il piano superiore con 2 camere e un bagno e’ rimasto uguale

    il problema sorge in quanto vorremmo venderlo ma mi dice che non e’ sanabile?come mi devo comportare?

    Grazie a chi mi dara’ un consiglio

    • Per Maurizio.
      Tutto sta, comprendere cosa è uscito fuori dal decreto legge 133 del 12 settembre 2014, che devi rintracciare e leggere attentamente.
      Stando al ministro Lupi le modifiche interne venivano alleggerite come permessi e burocrazia.
      Una legge ancora da recepire (Per noi tecnici) e da comprendere.
      Ti conviene interpellare un tecnico professionista della tua zona.
      Amedeu e c.

  207. Ciao Amedeu io possiedo una casa in campagna da cui vivo molti anni e accorpato alla casa cè un 5000 mila metri di terreno agricolo volevo sapere se era possibile costruirci un altra casetta in quel terreno usando il 30 % dell ampiamento della casa esistente … e accorpandoci una rimessa agricola e possibile?io a disposizzione ho i 5000 mila metri agricoli e il 30 % di ampliamento della casa esistente

    • Per Mirco.
      Per le zone agricole le Regioni hanno apposite leggi che vanno rispettate.
      Per il tuo caso puoi informarti in Comune circa ciò che prevede la Regione per la vostra zona agricola.
      Di fatto non esistono due Regioni italiane che abbiano le stesse leggi per tale zona.
      Amedeu e c.

  208. Buongiorno,
    avrei gentilmente necessità di una conferma che io sia in regola con ciò che sto facendo.

    Abito in un condominio e nel 2010 ho ristrutturato il mio appartamento presentando regolare comunicazione al comune con progetto ante operam e post operam. Al tempo era stato segnalato che avremmo pavimentato il giardino ma non avendo avuto la disponibilità economica lo stiamo facendo a distanza di 4 anni.

    Contestualmente sto sostituendo una rete divisoria con un muro tra il mio giardino e quello del vicino.

    Prima di procedere ho informato ovviamente il vicino (che tra l’altro è il costruttore della palazzina) e l’amministratore di condominio. Inoltre dalla pianta catastale in mio possesso risulta che ci fosse già un muro divisorio ma non è specificata l’altezza.

    Quello che vorrei capire è se dovevo fare qualche altra comunicazione e come faccio a sapere l’altezza massima a cui posso arrivare visto che sulla pianta del catasto non è riportata.

    Grazie per l’aiuto.

    • Per Elektra.
      Una volta scaduta l’autorizzazione comunale, i lavori che seguiti a fare sono abusivi.
      Può darsi che il progetto depositato in Comune comprenda le sezioni ed i prospetti, con visione della parte che ti interessa.
      Quindi dovresti visionarlo (Presso l’ufficio Edilizia Privata comunale).
      Ricorda però che, per eseguire le opere di cui sopra, devi presentare almeno una SCIA, a firma di un tecnico professionista.
      Amedeu e c.

  209. Salve, non so se questo argomento è stato già trattato, ho iniziato a leggere i vari post ma sono tanti quindiLe scrivo il mio quesito:
    Ho un piccolo monolocale in centro storico di Perugia, adiacente c’è un garage che ha un bagno in disuso proprio comunicante al mio monolocale dove c’è l’angolo cottura quindi tutti gli attacchi già esistenti per l’allaccio acqua), se volessi acquistare solo questo pezzo di metratura, cosa devo fare? servono permessi? cosa mi consiglia? La ringrazio anticipatamente della sua gentilezza, cordialmente Carla

    • Per Carla.
      Vorresti acquistare solo il piccolo vano (WC fuori uso).
      Sarai costretta ad aprire una apertura nel muro ed a regolarizzare gli impianti tecnici (Acqua, luce e fognature), per cui ti occorrerà una comunicazione asseverata (Dovrebbe essere sufficiente) presso il Comune per la parte muraria, e attestazioni di regolare esecuzione delle ditte che ti eseguiranno gli impianti.
      Senti comunque un tecnico dell’Edilizia Privata del Comune.
      Amedeu e c,

  210. Salve, ho acquistato un immobile all’asta. Il notaio durante la lettura dell’atto mi ha informata che devo verificare la presenza di abusi edilizi, nel qual caso avrei 120 giorni per sanarli. Vorrei sapere se esiste un’apposita domanda da inviare al comune per ottenere tale informazione. O in caso contrario cosa devo chiedere nello specifico. Grazie

    • Per Michela.
      Devi contattare l’ufficio Edilizia Privata del Comune e con i dati dei vecchi proprietari dell’immobile. e ricercare i progetti e le varianti presentati nel corso degli anni (A partire dal 1967 – legge 765/1967).
      Ritrovati i progetti, fatti fare le copie che ti interessano (E’ un tuo diritto, a pagamento), e confrontale con lo stato attuale della casa.
      Indubbiamente è un controllo che potrebbe farti velocemente un tecnico professionista della tua zona, al quale, però, dovresti pagare la parcella.
      Amedeu e c.

  211. Salve, morta una zia la sua casa è stata ereditata dal fratello e dalla sorella in parti uguali.
    Morta la seconda sorella la sua parte è stata ereditata dai 3 figli.
    Indi una parte 3/6 è rimasta al fratello sopravvissuto e 3/6 tra i nipoti.
    Morto lo zio ha lasciato il suo 50% ad una delle nipoti.
    Una nipote quindi possedeva 4/6 di casa e gli altri 2/6 sivisi in parti uguali dai 2 fratelli.
    La nipote con i 4/6 ha comprato da uno dei fratelli quindi ora possiede 5/6.
    E qui spuntano dei problemi, all’atto di comprare l’ultimo sesto il restante fratello fa notare giustamente che sulla pianta del catasto non è riportata una costruzione realmente presente su una parte della terrazza. La costruzione presente da credo più di 20 anni e fatta sfruttando 2 pareti preesistenti della terrazza stessa, da una parete per metà in muratura (parapetto della terrazza anchesso preesistente) ed il resto chiuso a vetri con telaio in alluminio e l’ultima parete formata sempre da vetri ed alluminio.
    Esiste un modo per far regolarizzare questa stanza (o veranda coperta) o l’unica soluzione è eliminare le modifiche fatte dalla vecchia zia?
    Ed è valido l’atto di vendida dell’altro fratello? Che fare in caso non lo sia?

  212. salve, ho comprato un appartamento costruito negli anni 60, accatastato regolarmente, rogitato da notaio. ora per fare una DIA il comune mi chiede la concessione edilizia rilasciata all’epoca, ma non ne sono in possesso dal momento che il notaio ha scritto che il fabbricato risale prima del 1967. Come posso fare?

    • Per marco.
      Se l’immobile è stato costruito prima della legge 6 agosto 1967 n° 765, devi attenerti al contenuto di questa specifivca del notariato
      http://www.notariato.it/it/primo-piano/studi-materiali/studi-materiali/diritto-urbanistico-in-genere/5389.pdf
      Che cita testualmente
      “……Per gli interventi anteriori al 1 settembre 1967 è valido l’atto nel quale anziché
      gli estremi della licenza sia riportata o allegata apposita dichiarazione sostitutiva
      di atto di notorietà (a sensi degli artt. 46 e segg. T.U. in materia di documentazione
      amministrativa di cui al D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445) nella quale venga
      attestato per l’appunto l’avvenuto inizio dei lavori di costruzione sin da data anteriore
      al 1 settembre 1967..”
      Quindi te la dovresti cavare presentando al notaio una dichiarazione sostitutiva di atto notorio.
      Amedeu e c.

  213. Salve ho acquistato 2 piccoli appartamenti in un immobile popolare di 3 piani di solo 3 unità abitative, dopo 2 anni mi sono accorto che sulla terrazza condominiale dell”immobile era stato costruito un piccolo appartamento abusivo, che mi dicono essere lì da circa 10 anni e che si accede sempre dall’unica scala del palazzetto. Cosa succede in caso di verifica del comune, incorrono in rischi penali gli attuali proprietari dei 3 appartamenti?
    Grazie

    • Per Antonella.
      Se l’abusivo è stato realizzato sulla terrazza condominiale, al limite, i tecnici comunali potrebbero chiamare in causa tutti i proprietari condomini.
      Tra l’altro, se la terrazza è condominiale, chi ha realizzato l’abusivo ha invaso anche una superficie non sua.
      Prima di muoverti, ti consigliamo di contattare un legale della tua zona, al quale dovrai portare le fotografie dell’abuso, e le planimetrie e i contratti in tuo possesso.
      Amedeu e c.

  214. Salve, un immobile acquistano verso la fine degli anni 70, modificato al suo interno abbattendo una parete, allargando la cucina, il soggiorno e rimpicciolendo due stanze creando così un ripostiglio ed un’altra piccola stanza adiacente al bagno, senza aumentare la volumetria. Tali modifiche, non accatastate, possono considerarsi abuso edilizo? Grazie per la cortese attenzione.

    • Per Francesco.
      Non è detto: dovresti controllare in Comune presso l’ufficio Edilizia Privata, se esiste un progetto relativo a tali modifiche.
      In caso affermativo si tratterà di sanare la situazione al catasto.
      In caso negativo, ti consigliamo di contattare un tecnico professionista della tua zona, il quale ti aiuterà a risolvere la tua questione.
      Amedeu e c.

  215. Salve,
    il problema che le espongo riguarda una vasta area dove negli anni 50 si insediò un villaggio di valenza internazionale. Il suddetto villaggio nel 1980 non confermò il contratto e andò via lasciando l’intera proprietà . Seguì nel marzo 1985 una divisione ereditaria fra 14 eredi e nella stessa data con atto di donazione mio nonno donava la quota di sua proprietà a mia madre riservandosi l’usufrutto. Il problema è che sia nell’atto di divisione fra gli eredi che nell’atto di donazione non sono state riportate delle piccole (40 mq ca ) superfici agricole tenute come ricovero di attrezzature come su altri terreni in atto non sono riportate le superfici esistenti. Fra il 1940 e il 1980 non siamo riusciti a trovare alcun titolo che comprovi le regolarità in quelle date delle pre esistenze. La mia domanda è se nel 1985 il notaio poteva evitare di menzionare l’esistenza di queste strutture non classificabili come edifici. Nel 1986 tali superfici furono denunciate presentando richiesta di condono su tali superfici. La ringrazio per la cortese attenzione ed eventuale risposta.

    • Per Stefania.
      Il notaio può non avere rilevato dalle scritture tali particelle e, fra l’altro, non era responsabile, a quel tempo, di eventuali error,i essendo lo stesso responsabile solo della scrittura di un atto.
      Con il condono di cui alla legge 47 del 28 febbraio 1985 , dici, che furono regolarizzate tali pertinenze (Ricovero attrezzature?).
      Per cui, se la pratica del condono edilizio è andata a buon fine (Tieni conto che in molti Comuni italiani non hanno ancora chiuso tutte le pratiche di quel tempo), dovresti trovarle adesso regolarizzate.
      Amedeu e c.

  216. ciao Amedeu,mio padre ha acquistato nel 2001 un appartamento con muro portante abbattuto,tale abbattimento non fu inserito nellla pianta catastale,scopro che questo abbatitmento risale agli anni 50 o 60(testimonianze di chi ha vissuto nell’immobile) e che tale modifica è stata alleviata dalla costruzione di una piattabanda.Nel 2001 abbiamo solo tinteggiato le pareti e rimosso i pavimenti,tuttavia la divisione interna non è conforme alla realtà.La responsabilità del notaio è grande a mio parere anche se a norma di legge e l’errore di mio padre ancor di più,l’immobile è stato costruito alla fine dell’800.Ora vogliamo vendere l’immobile,con la nuova legge conformità come dovremmo fare per facilitare la vendita?(il palazzo e l’immobile sono in buone condizioni statiche ed è sito a Napoli)

    • Per Lino.
      La documentazione da presentare ad un notaio prima di un atto di compravendita, nonchè gli adempimenti che lo stesso deve seguire per farsi portare tutti i documenti necessari, risalgono alla Legge 122 del 30 luglio 2010. (Aggiornamento del Catasto).
      http://www.coffeenews.it/legge-122-del-30-luglio-2010-aggiornamento-del-catasto-planimetrie-sempre-in-regola
      Poco è cambiato per i notai, comunque, nel 2001 la loro responsabilità era ancor più limitata di oggi, nel senso che il notaio rispondeva, ai sensi dell’art. 1228 cod.civ., circa l’operato dei propri subalterni.
      Ma di cosa risponde a tutti gli effetti il notaio? Il notaio deve semplicemente leggere l’atto alle parti, le quali, a sua richiesta, gli comunicano se lo stesso sia o meno conforme alla loro volontà. Qualora le parti si rendano conto, dopo un certo periodo, che lo stesso atto non rispecchia del tutto gli intenti delle stesse, diventa difficile se non impossibile contestare validamente le risultanze dell’atto pubblico che sia stato debitamente letto alle parti che lo abbiano sottoscritto (Cass. Civ., Sez. III, 5535/12).
      Per quanto riguarda, invece, la modifica apportata al tuo appartamento, ti suggeriamo di contattare un buon tecnico professionista della tua zona, il quale deve eseguire i sopralluoghi necessari e poi prendere i dovuti contatti con il Comune, per cercare una soluzione di sanatoria (Ammesso che esista, viste anche le leggi regionali).
      Sanato il tutto potrà essere presentata una variazione catastale che rispecchi la realtà.
      Amedeu e c.

  217. Ciao Amadeu, ho scoperto questo sito e mi sono letto quasi tutte le domande e risposte sempre molto esaurienti, vengo a me.
    Vorrei acquistare un terreno agricolo sul quale ci sono:
    1) Una costruzione prefabbricata di 12 mq regolarmente condonata
    2) Una roulotte adiacente alla costruzione di cui sopra per la quale avevano chiesto e non ottenuto
    il condono
    3) Un bagno con doccia costruito in legno per il quale avevano chiesto e non ottenuto il condono
    4) Un cucinotto in cemento di 2 x 2 mt abusivo
    5) Una tettoia di circa 15 mq abusiva
    6) N° 2 roulotte non allacciate con scarichi al terreno
    Io vorrei, con tutti i permessi del caso ricostruire pari pari la costruzione condonata con sotto un box interrato (legge Tognoli) e mantenere se possibile le due roulotte.
    Mi sono chiesto però come posso procedere per non incorrere in errori, cioè la sequenza delle varie operazioni: acquisto, demolizioni ricostruzione ecc.ecc
    Ti sarei grato se mi rispondessi con la tua solita chiarezza.
    Saluti Nico

    • Per Nico.
      Prima di acquistare sarebbe opportuno che tu prendessi delle valide informazioni circa la possibilità edificatoria che ti offre la zona agricola della tua Regione (Ogni Regione, difatti, ha una propria legge agricola).
      Perciò ti consigliamo di prendere contatti con un tecnico dell’ufficio Urbanistica o Edilizia Privata del Comune.
      Se ritieni il caso, puoi farti accompagnare da un tuo tecnico di fiducia.
      Una volta venuta a conoscenza di cosa puoi realizzare effettivamente su quel terreno, potrai decidere di acquistarlo o meno.
      Devi però valutare il fatto che il notaio non potrà farti l’atto in presenza di opere abusive, per cui il venditore dovrà demolirle prima di venderti il terreno.
      Una volta che ne sarai proprietaria (Ammesso che tu sia sempre della stessa idea di acquistarlo), potrai sapere esattamente cosa puoi realizzarci.
      Amedeu e c.

      • Intanto ti ringrazio per la tempestività della risposta.
        Ho già un appuntamento con un tecnico del comune e il “mio” tecnico per valutare tutte le possibilità edificatorie.
        Pensavo però, e dimmi se sbaglio, visto che sicuramente il venditore sia per età che per altri motivi non demolirà le opere abusive, di fare io queste operazioni in fase di compromesso.
        Mi spiego meglio, pensavo di fare un compromesso nel quale si chiarisca oltre alla cifra pattuita per la vendita, che io provvederò con l’assenso del venditore alla demolizione delle opere abusive.
        E’ fattibile e regolare secondo te una cosa del genere?
        Grazie ancora Nico

        • Per Nico.
          Un’opera abusiva, se scoperta o dichiarata tale, è soggetta ad una prassi che comprende due vie: la civile, che porta ad una sanatoria oppure ad una demolizione, e la seconda è la penale che porta l’esecutore dell’abusivismo direttamente in tribunale, con tanto di avvocati e possibilità di condanna.
          Quindi, per principio, sconsigliamo operazioni del genere, in quanto, il solo fatto di sapere che sono abusive ti dovrebbe spingere a denunciarle alla polizia municipale o ai tecnici comunali.
          Amedeu e c.

  218. SALVE HO UN TERRENO GRICOLO DI 6500 MQ CON UN RUDERE DI 28 MQ IL COEFFICIENTE DI EDIFICABILITA è DI 0,03%
    QUANTO POSSO AMPLIARLO? OPPURE PSSO COSTRUIRE UN FABBRICATO USO AGRICOLO?

    • Per Anna.
      Con l’indice di fabbricabilità 0,03 potresti costruire 195 mc.
      Devi però controllare presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune cosa stabilisce la Legge Regionale Agricola e quali sono i vincoli da rispettare e attenerti alla stessa.
      Le leggi Regionali sono, normalmente, diverse una dall’altra, per cui è necessario che tu prenda tali informazioni.
      ùAmedeu e c.

  219. Buongiorno, vista l’ora fattasi leggendo tutto nel forum.Spero in una risposta esauriente.Il mio problema:affascinato dal panorama marino con le isole pontine ed il circeo ho comprato nel 2004 un immobile in Gaeta al piano terra di un fabbricato in catasto destinato a deposito, divisa in due ambienti con servizio riportato nel catasto fabbricati del comune cat.C/2 cl.6 con servizio con annessa corte esclusiva e posto auto scoperto.Chiaramente quello che mi ha affascinato è il panorama godibile sia dalla corte esclusiva costutita da una veranda con pergola che dalle parti comuni del fabbricato. Per motivi che tralascio di riferire ma intuibili un mio vicino ha accennato alla possibilita’ di essere denunciato perché saltuariamente in estate nei fine settimana io o mio figlio dormiamo li.Non sarò ipocrita nel dire che non sapevo cosa facevo quando ho comprato…….mal’amore per il mare , come ogni grande amore, ha prevalso sulla ragione.Che rischi corro in caso di denuncia?ed ancora, corrisponde al vero che non posso avanzare pretese di diritto di panorama e di veduta per cui il caro vicino si è sentito autorizzato a mettere una rete alta um metro e cinquanta direttamente sul muro di fabbrica che sostiene la mia veranda con ringhiera .grazie per il suo interessamento ai nostri piccoli ma importanti problemi
    Postilla:l’immobile era gia’ dotato di allaccio acqua e luce e non ho avuto alcuna difficolta’ ad intestarli a mio nome in regola anche l’allaccio alla fogna grazie cordiali saluti

    • Per Angelo Antonio.
      E’ una situazione che non è perfettamente legale, per cui un immobile posto in categoria C2 (Magazzini e locali deposito) non può essere adibito a civile abitazione.
      Puoi usarlo come deposito attrezzi, ma non può avere cucina e, di regola, neppure il wc.
      Quindi potresti essere denunciato per cambiamento della destinazione d’uso del fabbricato.
      In caso di abitazione, la rete alta mt 1,50 che il vicino ti ha posto a copertura della visuale, potrebbe essere classificata come atto di emulazione e di cui all’articolo 833 del codice civile
      http://www.coffeenews.it/cosa-sono-gli-atti-di-emulazione
      Trovandoti però in condizioni diverse, a nostro parere potresti risolvere certe problematiche solo con un amichevole accordo vicinale, senza ricorrere ad atti legali che potrebbero non esserti favorevoli.
      Amedeu e c.

  220. Salve
    ho ereditato una casa di 2 piani che appoggia su un terrapieno. Al di sopra del terrapieno, è presente un terrazzo che da l’accesso alla mia villetta. Al di sotto del terrapieno (senza modificare pianta edificio) è stato ricavato box auto (abusivo e realizzato negli anni 60).
    La casa soprastante (solo una porzione di essa costruita ad inizio 2000) è stata negli anni passati oggetto di sanatoria che è stata recentemente rilasciata. Durante ispezione vigili urbani successiva al rilascio della concessione in sanatoria per l’edificio, questi notavano la presenza dei garage scavato nel terrapieno) di cui non abbiamo nessuna concessione edilizia (e che per qualche motivo chi ha seguito la pratica non ha inserito in sanatoria ne accatastato). Tra l’altro in una precendete ispezione (nel 2000) da parte dei vigili per sanzionare l’abuso dell’edifio, non è stato verbalizzato nulla relativamente al garage (hanno verbalizzato con foto ai proprietari che il garage era esistente al momento dell’abuso dell’edificio). Oggi mi viene contestato l’abuso del garage.
    Devo demoliire il box? Attualmente per il piano regolatore non vi è la doppia conformità. Posso invocarmi alla legge Tognoli anche se il box è già stato realizzato ? Oppure posso semplicemente affermare che la costruzione è ante 1967?
    Grazie

    • Per Riccardo.
      L’unica possibilità potrebbe essere quella di certificare che il garage è stato costruito prima della legge urbanistica n° 765 del 5 agosto 1967.
      Tale data, di solito viene presa come linea di confine fra ciò che esisteva e ciò di cui si possono ritrovare le autorizzazioni.
      Però non tutti i Comuni si attengono a detta consuetudine, per cui, nel caso il tuo Comune non la ritenesse valida, a nostro parere rimarrebbe solo la demolizione, ma se la stessa non potesse avvenire senza apportare gravi danni al resto dell’edificio, il Comune si troverà costretto a ricorrere alla monetizzazione dell’abuso (Che purtroppo sarà molto onerosa).
      Amedeu e c.

      • Grazie per la sua professionalità
        Un ultima questione. Dall’ufficio tecnico “minacciano” di revocare la sanatoria per l’edificio soprastante per infedele dichiarazione (non avendo dichiarato il box a piano terra) pur avendo ricevuto per esso il rilascio della sanatoria e relativa abitabilità ?
        Possono farlo?

        • Per Riccardo.
          In effetti, nel caso di unico proprietario, sarebbe una dichiarazione falsa o infedele come la si voglia chiamare.
          Per cui, il Comune può ritornare sulla sanatoria rilasciata perchè non conforme allo stato di fatto.
          In questo caso, molto probabilmente, ne sarebbe coinvolto anche il professionista che presentò detta sanatoria, perchè incompleta.
          Amedeu e c.

  221. Carissimo Amedeu, leggo sempre con attenzione i suoi prezionsi consigli.
    Anche io purtroppo ho una situzione simili a molti ed al più paradossale.
    Casa (di un piano più terrazzo sprastante) ricevuta per donazione nel 2002 (“con annessi abusi” commessi nel 1998!).
    Pratica di sanatoria presentata dal sottoscritto nel 2004 e silienzio da parte del comune fino al 2013. Rilascio sanatoria nel 2013 dopo ulteriori documenti richiesti.
    Al piano superiore è presente una terrazza con copriscala abitabile e sanato. In un’altra porzione di terrazzo è presente un sottotetto non abitabile (altezza min 1,3 – max 2,8 m x circa 40 m2) ed evidenziato in sanatoria nei vari elaborati.
    Per quest’ultimo non è stata pagata oblazione in quanto il sottotetto (che tale è in quanto privo persino di intonaco internamente e pavimentazione) era già esistente sebbene accatasto, come daltronde il resto della casa, durante la pratica di sanatoria solo recentemente. Mi viene rilasciata sanatoria come detto nel 2013.
    Oggi viene fuori una foto del 2005 in cui non si evidenzia la presenza del tetto in questo sottotetto. In pratica il sottotetto per loro non esiste e va abbattuto perchè il piano regolatore non consente diversamente. Il tetto è una termocopertura realizzata proprio in quel periodo per rimpiazzare le vecchie tegole (non ho fatture purtroppo). Mi si contesta il rilascio della sanatoria per abuso di questo sottotetto. Ma era anche presente negli elaborati consegnati nel 2004! E comunque può una foto sgranata da cui emerge la mancanza della copertura mettere in dubbio la sanatoria? La sanatoria non dovrebbe essere revocata solo nel caso di interesse pubblico? Quel’è l’interesse?
    E comunque dopo 10 anni perchè contestarlo ora dopo il rilascio?
    Premetto che in questi 10 anni nessun tecnico del comune è mai venuto a fare un rilievo, eppure ho ottenuto sanatoria ed abitabilità.
    Devo abbattere il sottotetto con conseguente infiltrazione di acqua nella mia casa? Come posso difendermi?
    Spero in una risposta che mi illumini
    Grazie

    • Per Raimondo.
      Se una parte di un edificio è abusiva e mai sanata, rimane tale anche se presentata precedentemente come stato di fatto di varianti successive.
      Si potrebbe ricercare una eventuale corresponsabilità, o meglio poca attenzione prestata dai tecnici comunali addetti ai permessi, ma ciò non toglierebbe che la parte abusiva rimane tale.
      Purtroppo questa è la linea di principio che viene seguita nella maggior parte dei Comuni, ed è anche logica, in quanto uno stato attuale di un edificio posto in planimetria, viene presentato dal tecnico di parte (tua) come regolamentare, quando invece non lo è.
      Amedeu e c.

  222. Salve, sono Vincenzo sono proprietario insieme ai miei fratelli di un terreno con una casa catastata e sanata costruita intorno al 1987 pero ad oggi il comune di Misilmeri non ha dato l’abitabilità e non si sanno i tempi, ora abbiamo deciso di vendere però il nuovo possibile acquirente ci chiede di mettere una clausola dove noi eventualmente pagheremmo gli oneri di concessione una volta che il comune si sia deciso, noi in parte siamo d’accordo a pagare ma per il periodo dal 1987 al 2014 giorno in cui venga firmato l’atto di vendita, per i giorni e gli anni a seguire saranno a suo carico è possibile questa soluzione La ringrazio anticipatamente.

    • Per Vincenzo.
      La sanatoria edilizia assume la sua efficacia una volta terminato il ciclo di atti e pagamenti da effettuare a suo compimento
      In questo caso non avete l’agibilità dell’immmobile sanato per cui, riteniamo difficile, che un notaio possa rogitarvi l’atto di vendita.
      QAmedeu e c.

  223. Salve Amedeu, grazie per la cortese risposta.
    Relativamente ad aventuale annullamento sanatoria leggevo alcune sentenze del TAR.
    Ne riporto una parte.
    “In un provvedimento di annullamento in autotutela di una concessione
    edilizia, non è sufficiente affermare che l’interesse pubblico sotteso
    consista essenzialmente nell’ovviare alla falsa rappresentazione della
    realtà che il privato avrebbe, a suo tempo, fornito al Comune sulle
    caratteristiche dell’edificio. Ciò in quanto il presupposto per un
    legittimo esercizio del potere di annullamento di ufficio di una sanatoria
    edilizia non può ricondursi al mero ripristino della legalità, occorrendo
    dar conto della sussistenza di un interesse pubblico attuale e concreto
    alla rimozione del titolo edilizio.”

    In questo caso a prescindere del fatto che il manufatto sia abusivo o meno, non dovrebbe esserci un
    interesse pubblico alla revoca?
    Grazie
    Cordiali saluti

    • Per Raimondo.
      A nostro parere l’interesse rimane essenzialmente privato.
      Inoltre tieni presente che le sentenze si riferiscono a singoli casi e vanno lette completamente; non solo, ma non è raro trovare più sentenze che sullo stesso argomento danno risultati contrastanti.
      Questo accade, in quanto è il corpo della sentenza che porta alla sua conclusione e l’avvicendarsi dei fatti può variare di poco. nell’una rispetto all’altra, ma è proprio questa inezia che fa mutare la conclusione finale.
      Non vogliamo scoraggiarti, e per questo ti consigliamo di rivolgerti da un buon legale della tua zona, il quale si servirà, quasi sicuramente, di un suo tecnico di fiducia.
      Amedeu e c.

  224. Buongiorno Amedeu,
    possiedo una autorimmessa semiinterrata al di sotto della mia abitazione. Dopo ispezione da parte dell’agenzia del territorio, essendo l’autorimessa abusiva, mi è stato detto di regolarizzare la situazione.
    Alcuni professionisti a cui mi sono rivolta mi hanno parlato di sanatoria (pagando il doppio del valore venale dell’autorimessa con costi prossimi a 40k euro) altri di sanatoria tramite legge tognoli che va in deroga alle normative vigenti (altri addirittura di colmare il volume!)
    Chi ha ragione, essendo il costo per le due pratiche totalmente differente?
    Grazie
    C.
    Saluti

    • Per Carmela
      La legge Tognoli, Articolo 9, l. 24 marzo 1989, n. 122, al comma 2 consente la costruzione di garage a titolo gratuito.
      Il fatto è, e noi abbiamo questo dubbio, che l’opera è stata eseguita abusivamente, mentre, se sussistevano le condizioni della legge Tognoli (Devi verificarlo tu) avresti potuto costruire con regolare autorizzazione Comunale (N.O. paesaggistico se richiesto, genio civile, ecc) senza spendere denaro per contributi o oneri.
      L’abusivismo viene condannato per legge e la pena è civile (Demolizione o monetizzazione) e penale (Denuncia penale).
      Per cui, alla luce di quanto sopra, sarebbe indicata la Tognoli, ma per un garage da costruire, non da sanare.
      Poichè, però, è materia difficile e controversa, ti conviene contattare il dirigente dell’ufficio Edilizia Privata del Comune e sentire cosa ne pensa in merito.
      Amedeu e c.

  225. un annesso agricolo classificato magazzino C/2 di un agriturismo vorrebbe essere adibito a cucina e sala ristoro al servizio dell’attività agrituristica in assenza di altre strutture fatta salva l’abitazione dell’imprenditore agricolo.
    che tipo di pratica edilizia occorre presentare?
    grazie
    un saluto

  226. Salve ho un appartamento con terrazzo privato dove ho fatto costruire un piccolo sgabuzzino per rimessa attrezzi. Detta costruzione in muratura non aumenta i metri calpestabili di casa perché ha entrata dalla terrazza e quindi esterno. Aumenta i millesimi e serve condono? Grazie

    • Per Debora.
      Anche se piccola cosa, serviva l’autorizzazione comunale.
      Lo stesso dicasi per i millesimi, ammesso che qualche tuo vicino ti contesti lo sgabuzzino.
      Amedeu e c.

  227. Buongiorno , grazie , ho seguito il precedente consiglio proficuamente. Mi permetto di chiedere ancora: ho cmprato un terreno agricolo in zona con destinazione servizi non gravato da usi civici.Posso sistemarci una piscina in pvc completamente fuoriterra ed una pergotenda secondo la definizione di pergotenda data dal Consiglio d Stato?se la risposta e’ si dovrei richiedere permessi comunali.grazie ancora e BUON 2015

    • Per Angelo Antonio.
      Devi prendere visione, in Comune, presso l’ufficio Urbanistica, della legge Regionale Agricola e leggere attentamente cosa prescrive.
      Poi, devi seguire quanto stabilito dalla stessa.
      Amedeu e c.

  228. Buonasera, ho ereditato una casa indipendente costituita da un solo pianoterra, realizzata in cemento armato negli anni 70. Volendo costruire un primo piano, ho appreso che la documentazione presentata a suo tempo al Comune parlava di edificio in muratura e non cemento armato. E’ possibile sanare la situazione? Come fare e a chi devo rivolgermi? Pensa mi costerà molto? Grazie. Cordiali saluti.

    • Per Sergio.
      Difficile anche se non impossibile.
      Devi rivolgerti da un tecnico professionista (Ingegnere) e chiedere di occuparsi della questione prendendo i dovuti contatti (Per conto tuo), con il Comune e con il Genio Civile (Ora Regione).
      Il professionista, probabilmente non troverà alcun atto depositato sul cemento armato presso i due Enti, per cui sarà necessario che proceda a collaudi, prove e a quanto altro reputa sia da fare.
      Come detto non è semplice, in quanto, alla luce delle nuove normative (Specie l’antisismica), risulterà che la struttura portante del tuo edificio non avrà le caratteristiche che sarebbero richieste oggi.
      Per cui, forse, dovranno essere realizzati dei lavori di rinforzo strutturale.
      Comunque un caso non è mai simile ad un altro, e l’unica cosa che , adesso, ti conviene fare, è quella di contattare questo professionista serio e preparato.
      Amedeu e .c

  229. Gentile Amedeu,
    le scrivo in merito ad un terreno agricolo divenuto ente urbano a seguito di un condono edilizio approvato dal Comune negli anni ’80, tale condono ha sanato due baracche in lamiera e le ha adibite ad abitazione; il dilemma e che tali baracche in lamiera non hanno, ovviamente, le caratteristiche tecniche ed igienico-sanitarie per poter essere abitate, l’altezza interna è pari ad 2,40 m, secondo lei posso procedere per renderle abitabili nel vero senso della parola, quindi sostituendo le lamiere con vere pareti e solaio? Se si potrei edificare il manufatto esistente senza cambiare sagoma ma realizzandolo con un’altezza interna pari a 2,70 m come la norma stabilisce per l’abitabilità? La ringrazio anticipatamente per le informazioni che mi vorrà fornire. Cordiali saluti.

    • Per Antonio.
      Questi sono i guai combinati dai vari condoni edilizi a partire dal 1985.
      Una siffatta costruzione di lamiera e con altezze non regolamentari non poteva essere sanata.
      Difficilmente otterresti una autorizzazione nel trasformarla in regolare.
      Come consiglio ti diciamo di non rischiare a sostituire parte dell’immobile come intendi fare.
      A nostro avviso, rischieresti di essere denunciato per lavori abusivi.
      Amedeu e c.

  230. Ciao Amedeus, volevo chiederti se posso sanare la costruzione di una doccia di un metro x un metro adiacente al bagno, costruita nel cortile di pertinenza ed eventualmente cosa potrebbe costarmi. Il comune e’ quello di Monfalcone. Grazie

    • Per Andrea.
      Una doccia di un metro quadro non ci sembra un grande lavoro, per cui non dovresti avere difficoltà.
      Deve però rispettare (Se trattasi di un locale) le distanze di legge dai confini e dai vicini.
      Amedeu e c.

  231. Ciao Amedeus, volevo chiederti se l’installazione provvisoria di un tetto in coibendato e poi tolto può essere considerato un abuso in assenza di sopralluogo da parte del personale preposto anche se alcuni vicini lamentano l’installazione ed hanno delle foto. Grazie.

    • Per Francesco.
      A nostro parere, se la struttura abusiva non esiste più, un eventuale sopralluogo dei Vigili Urbani potrà solo accertare che, al momento, tutto è in regola.
      Amedeu e c.

  232. Ciao Amedeus, stesso discorso vale anche per un muro portante che se alzato e poi riabbassato prima di un eventuale sopralluogo ed in presenza di foto che possono comprovare la modifica, può non essere considerato un abuso?? Inoltre volevo chiederti nel caso in cui si avanza una richiesta di sanatoria di un abuso di un’opera integrativa su una struttura già esistente ed al termine del procedimento l’opera viene considerata insanabile con provvedimento di demolizione, quest’ultima operazione è riferita alla sola opera abusiva o anche a tutta la struttura. Grazie.

    • Per Francesco.
      Relativamente all’abuso demolito prima del sopralluogo delle autorità, riteniamo che comunque sia, i vigili preposti non possono aprire una pratica di abusivismo per qualcosa che non esiste più.
      Per la seconda domanda occorrerebbe eseguire un sopralluogo per valutare la possibilità di demolire la parte abusiva senza recare danno a quella autorizzata.
      Amedeu e c.

  233. Salve Amedeus vorrei una sua opinione su una questione che si è verificata in famiglia.
    Un mio parente, non imprenditore agricolo, una decina di anni fa ha chiesto al comune il rilascio di un permesso di costruire per un fabbricato su un suo “terreno agricolo” che gli è stato concesso dietro obbligo di pagamento degli oneri concessori (a titolo oneroso).
    Ora a distanza di anni è stato chiamato in giudizio in quanto il suo permesso sarebbe illegittimo in base ad una legge regionale del 78 e al dpr 308/01 ,che non prevedono la possibilita di costruire su terreno agricolo a chi non è imprenditore agricolo.
    Pero il comune negli anni passati ha modificato il proprio piano regolatore e con 2 delibere ha disposto la possibilita di costruire su terreno agricolo anche a chi non è imprenditore, ma a titolo oneroso ossia pagando i relativi oneri cosa che non avviene nel caso si tratti di imprenditore agricolo.
    Nelle prime udienze è venuto fuori che il tecnico che ha rilevato l’illegitimità dei permessi non ha fatto riferimento alle delibere del Consiglio Comunale rifacendosi solo alla legge regionale.
    Chi ha ragione? cosa rischia?

    L’avvocato gli ha detto che fanno testo le delibere e di non preoccuparsi.
    Lui ha fatto tutto cio che gli ha chiesto il comune e pagato tutti i relativi oneri.

    • Per Angelo.
      In questo caso, alquanto strano, poichè il Comune avrebbe deliberato (Prima della approvazione del tuo progetto) in contrasto con leggi regionali, a nostro parere ed a seguito di quanto ci hai esposto, il tuo avvocato ha ragione, in quanto il vostro progetto è stato approvato a seguito di delibere di Consiglio Comunale, per cui dovrebbe essere legittimo a tutti gli effetti.
      Questa è la logica , almeno a seguito di come l’hai rappresentata; resta comunque il fatto che l’esito di una sentenza definitiva è sempre molto difficile indovinarla, anche se spesso sembra essere dalla parte della ragione.
      Amedeu e c.

  234. Salve a tutti, ho un problema che mi tormenta da giorni, sono proprietaria di una mansarda e del terrazzo sovrastante dove ho costruito un pergolato in legno legittimato dal mio comune, all’interno del terrazzo ho realizzato un piano in muratura dove ho alloggiato un piano cottura elettrico, un lavabo e un frigorifero basso incassato sotto, tutto questo per rendere il terrazzo più funzionale visto che non è collegato all’appartamento.
    A causa di controversie tra condomini, probabilmente ci sarà una ispezione da parte dei vigili urbani per tutto il condominio ed io temo per il mio piano in muratura.
    secondo voi ho commesso un abuso?, eventualmente in che modo posso comunicare al comune la presenza dello stesso?. Grazie

    • Per Roberta.
      La parte in muratura (Non ci hai parlato dell’ampiezza della stessa) che hai realizzati senza autorizzazione comunale è da considerarsi abusiva, e un intervento dei vigili urbani porterebbe a una denuncia penale e a una ordinanza di demolizione di detta parte.
      Difficilmente, essendo un corpo a se stante sito all’ultimo piano di un edificio, ti consentiranno di regolarizzarla con una sanzione pecuniaria.
      Amedeu e c.

  235. Grazie per la risposta, per vano cottura in realtà intendo un piano lungo all’incirca due metri, un punto di appoggio per poterci ristorare quando siamo in terrazza, ho pensato di realizzare questo al posto del barbecue, non ho realizzato un ambiente, anche questo è soggetto a concessione edilizia?.
    Sono veramente in ansia, non vorrei per questa stupidata affrontare situazioni spiacevoli.
    Grazie ancora

    • Per Roberta.
      Adesso che hai chiarito, aggiungiamo che se hai creato un ambiente, lo stesso è soggetto alla denuncia e rimozione.
      Se invece trattasi di un semplice piano di appoggio tipo tavolo, anche se in materiale diverso dal legno, i VVUU, se chiamati, non dovrebbero crearti grosse difficoltà.
      Eventualmente, qualora detto piano di appoggio sia molto pesante, puoi avere dei problemi con il condominio, legati al timore di avere un grosso peso (???) su di un solaio con sottostante una abitazione.
      Amedeu e c.

  236. Il piano in realtà è stato realizzato in gasbeton quindi non è assolutamente pesante, inoltre l’appartamento sotto il terrazzo è il mio.
    Grazie tante per le delucidazioni, sono più tranquilla

  237. Salve a tutti,
    Sto per acquistare una casa, ma Fortunatamente ho riscontrato in tempo che i proprietari attuali hanno inglobato la piccola cantina di 6 mq nel soggiorno, ricavando un cucinotto. La domanda è , se mai riuscissi a fare i lavori x i giusti impianti di areazione, sarebbe possibile sanare tale abuso?

    • Per Elio.
      Prevedere l’esito della sanatorio di un abuso comporta prendere atto della situazione reale esistente e questo può avvenire solo tramite un sopralluogo e con la visione dei disegni approvati della casa.
      Prima di acquistare fai vedere il tutto da un tecnico professionista (Geometra) della tua zona.
      Amedeu e c.

  238. Salve sto valutando l’acquisto di un terreno agricolo di 4000 mq con una torretta rurale di 19 mq, tutto accatastato credo con destinazione d’uso (capanno / attrezzi). Coasto 9.000 euro
    Non arriva ne acqua ne luce.
    Sara possibile in futuro avere l’abitabilità per la torretta? quali sarebbero i lavori da svolgere?.
    In caso contrario potrei comunque utilizzarla come studio anche senza abitabilità? sono un pittore.
    Sarebbe possibile ampliare la struttura calcolando che il terreno è di 4000 mq e la torretta solo di 19?
    Se dovessi mettere pannelli solari / cisterne per l’acqua e qulacosa tipo fossa a disporsione avrei bisogno di permessi?

    Insomma prima di acquistare vorrei capire le potenzialità.

    Grazie per l’attenzione attendo risposte.

    Saverio.

    • Per Saverio.
      Purtroppo, ogni Regione italiana ha una legge agricola (Riferita alle zone agricole urbanistiche) diversa da quella delle altre 19 Regioni.
      Puoi toglierti i dubbi che hai informandoti presso l’ufficio Urbanistica del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  239. Salve,
    sto valutando l’acquisto di un fienile di tipologia edilizia “ex annesso rurale(capanna)” , uso attuale “magazzino”.
    al tempo in cui ci fu lo smembramento del terreno dai fabbricati rurali, non è stato fatto il programma aziendale.
    Secondo il Regolamento Urbanistico del comune di competenza dice che: Dopo la pubblicazione sul B.U.R.T., della delibera di adozione del presente regolamento
    urbanistico, i fabbricati alienati separatamente rispetto ai fondi a cui erano collegati, mediante
    atto di compravendita ovvero attraverso altro titolo di cessione della proprietà attuato al di fuori
    del programma aziendale, non potranno cambiare la destinazione d’uso agricola per dieci anni
    dall’alienazione. Questa limitazione riguarda solo gli immobili che, dopo la data sopra indicata,
    risultano compresi in consistenze aziendali di dimensioni non inferiori a quelle stabilite come
    superfici fondiarie minime dal PTCP o, in mancanza, dalla norme regolamentari regionali
    vigenti. Da tale disposizione sono esclusi gli immobili che, pur facendo parte di consistenze
    aziendali, ricadono all’interno del territorio urbanizzato.”

    Tale magazzino non ricade nel territorio aziendale, quindi vorrei capire se questi 10 anni di attesa sono obbligatori o se in qualche modo è possibile ovviare a tale attesa.
    la realtà è bellissima anche se abbastanza onerosa.
    Ringraziando anticipatamente porgo

    Saluti

    • Per Riccardo.
      Ci sembra che tu debba inizialmente chiarire questo punto presso l’ufficio Urbanistica: “Questa limitazione riguarda solo gli immobili che, dopo la data sopra indicata, risultano compresi in consistenze aziendali di dimensioni non inferiori a quelle stabilite come superfici fondiarie minime dal PTCP o, in mancanza, dalla norme regolamentari regionali vigenti”
      Poi, se il magazzino, pur non essendo compreso nel programma aziendale (Non presentato), era però collegato alla attività agricola originaria (Sembra che sia sufficiente un atto di passaggio di proprietà per determinare ciò), deve attendere 10 anni.
      Amedeu e c.

      • Buongiorno Sig. Amedeu,
        la ringrazio per la tempestività di risposta.
        Le volevo chiedere se secondo Lei acquistando anche un terreno agricolo adiacente al magazzino posso cambiare la destinazione d’uso per avviare una attività agrituristica?
        Comunque secondo Sua indicazione ho prenotato un appuntamento con il funzionario comunale per avere il quadro più generale.
        Un’ultima domanda: può capitare che durante l’elezione del sindaco del comune venga modificato anche il regolamento urbanistico con conseguente variazione del tempo?
        E’ possibile avere la certezza che gli anni di attesa per il cambio di destinazione d’uso non superino i dieci anni?

        Ringraziandola nuovamente le auguro una buona giornata

        Riccardo

        • Per Riccardo.
          L’urbanistica è una materia che non si modifica in poco tempo ma occorre uno studio e delle varianti o addirittura un nuovo PRG o Regolamento Urbanistico.
          Per cui il nuovo sindaco, anche se avesse intenzione di cambiare, non può farlo in 3 o 4 mesi, ma occorre molto più tempo.
          Per il resto chiariscilo come ti abbiamo indicato nell precedente risposta.
          Amedeu e c.

  240. mi hanno verbalizzato il comando dei vigili urbani (Polizia edilizia)per aver eseguito opere edili in assenza di permesso di costruire allart. 31 del D.P.R. n 380 del 06-06.2001.Verbalizzano realizzazione di un forno e una canna fumaria e una copertura in lamiera coimbentata.per loro non esisteva niente.IL TUTTO ERA GIA’ ESISTENTE NELLA PLANIMETRIA CATASTALE INVECE PR LORO DICHIARANO HO FATTO TUTTO NUOVO. SI PUO RISOLVERE CONTESTANDO IL VERBALE MI FATE SAPERE

    • Per Maurizio.
      Purtroppo il catasto non è probatorio, per cui non costituisce prova di legge.
      Dovresti cercare di trovare dei progetti o varianti approvate in Comune (Ufficio Edilizia Privata), oppure cercare di dimostrare che tali manufatti erano esistenti al dì 6 agosto 1967, data dell’approvazione della legge edilizia n. 765, che normalmente (Per consuetudine) viene considerata dai comuni come barriera tra l’esistente e l’abusivo.
      Amedeu e c.

  241. SALVE, ho un quesito.
    abito in lombardia e 5 anni fa ho firmato una convenzione col mio vicino, così che potesse
    ristrutturare casa e recuperare il sottotetto aprendo due finestre, anche se tra i nostri edifici c’è una distanza di 6 metri (c’è un cortile comune!!).
    questo sotto indicazione del tecnico comunale e difatti due anni fa, finiti i lavori ecc… ha ottenuto l’agibilità dei suoi appartamenti.

    ora io devo ristrutturare il mio piano primo e recuperare il sottotetto…. considerando il precedente, il comune può impedirmi di alzarmi di 1 metro perche non ci sono i 10 metri tra edifici???
    perchè il mio vicino mi ha già firmato la convenzione, così come feci io a mia volta….

    grazie!!!!

    • Per Cristina.
      Non si dovrebbe trattare di una Convenzione, che regola le lottizzazione, ma solo di un semplice atto di obbligazione redatto in carta da bollo e in duplice copia (??).
      In effetti il vicino potrebbe costringerti a stare a 10 mt dalle sue pareti finestrate, in quanto il DM 1444/68 lo impone.
      Alcuni comuni, tipo il tuo prevedono deroghe (Non previste dalla legge) facendo portare autorizzazioni scritte dai confinanti.
      A nostro parere è giusto in quanto trattasi dell’accordo scritto tra due confinanti, ma va, comunque, contro le disposizioni del sopra citato DM.
      Amedeu e c.

  242. Salve, vorrei comprare un terreno agricolo di circa 280mq con due cabine in muratura dove ci sono due wc catastate, il mio problema è questo se comprando una piccola casetta prefabbricata di mq 47, oppure la casa mobile con ruote,io rischio ugualmente che i vigili fermano tutto ? perdo tutto ? ed io con mio marito malato ci rimane dormire in macchina ?? grazie attendo risposta. disitinti saluti.

    • Per Anna.
      La casetta prefabbricata o mobile, non deve essere collegata a terra, nè attaccata ai pubblici servizi tipo acqua, gas, luce, e scarichi fognature (Private o pubbliche).
      Insomma deve essere una roulotte anche se di dimensioni maggiori.
      I due wc possono essere accatastati, ma il catasto non è probatorio, per cui non costituisce prova di legge: ma servono i permessi comunali.
      Cerca di valutare tale situazione, anche se comprendiamo la tua necessità personale.
      Amedeu e c.

  243. Per Claudio
    Se desideri una risposta, riformula la domanda e, per correttezza, inserisci la tua e mail.
    Grazie.
    Amedeu e c.

  244. casa rurale non conforme al progetto ,senza mai fare la variante del progetto ,si ritiene abusiva ?

    • Per Eros.
      E’ abusiva per le parti difformi dal progetto approvato in Comune e che potrai esaminare presso l’ufficio Edilizia Privata.
      Amedeu e c.

  245. Buonasera,
    più di 25 anni fa mio padre costruì una casetta d legno (all’incirca 5 mq) sulla terrazza di nostra proprietà posta sul retro della nostra abitazione.. (questa casetta serve un po’ come ripostiglio di cose vecchie praticamente)
    Siccome abbiamo pessimi rapporti con i nostri vicini in questi giorni hanno felicemente chiamato i vigili comunali che sono venuti a controllare dicendo che avrebbero fatto accertamenti…. naturalmente questa casetta non risulta essere segnata da nessuna parte…. cosa dobbiamo aspettarci?
    La ringrazio molto. Saluti

    • Per Raffaella.
      Se la casetta non è fissata al muro nè al pavimento, potreste sostenere che si tratta sostanzialmente di un arredo mobile dove deporre oggetti casalinghi.
      Comunque recati presso l’ufficio delle polizia municipale e chiedi di parlare con i vigili che hanno effettuato l’accertamento.
      Non tenere una posizione rigida, in quanto rimane il problema dell’estetica che snaturalizza l’insieme dell’edificio, per cui può essere sempre aperta una pratica di abusivo (Anche se leggermente forzata).
      A conclusione del colloquio, chiedi se eventualmente sei ancora in tempo a rimuoverla.
      Amedeu e c.

      • Grazie mille Signor Amedeu,

        la casetta non è fissata da nessuna parte e l abbiamo appunto spostata 20 gg fa per pitturare la terrazza; per il fatto estetico non lo so è posta dietro l’abitazione e non la si vede ne dalla strada ne da nessun’altra parte; in ogni caso oggi abbiamo provveduto a chiamare un geometra che verrà a controllare meglio… le chiedo, se potrà rispondermi, quanto dovrebbero distare i garage del vicino dai nostri? io sapevo che se avessero voluto potevano farli attaccati oppure se non si volevano appoggiare avrebbero dovuto mantenere una certa distanza…. loro sono stati staccati di forse 40 cm…. è regolare? La ringrazio molto. è stato molto gentile.

        • Per Raffaella.
          Le distanze dei garage sono fissate dai P.R.G. e dal Regolamento Edilizio comunale.
          Potrai chiedere al geometra che fa il sopralluogo quale deve essere, nel tuo caso, tale distanza.
          Amedeu e c.

  246. Buonasera,
    vorrei chiedere un parere su una situazione che ho riscontrato in più di una villetta di un comprensorio nel quale seri intenzionato ad acquistare un’unità immobiliare.
    Come spesso accade tali unità immobiliari presentano locali accatastati con destinazione d’uso non abitativa ma poi, di fatto, vissuti quotidianamente ed arredati come tali. Esempio: il salone al piano terra risulta al catasto un deposito attrezzi separato dal resto dell’appartamento da una parete (rimossa), la più piccola delle camere da letto al primo piano (e ultimo) risulta un lavatoio, la cantina è di fatto allestita come taverna/sala Hobby.
    Inoltre in tutte le villette che ho visitato la cantina – un locale seminterrato adiacente al box auto – risulta ampliata mediante abbattimento delle pareti che la separavano dalle intercapedini e, in alcuni casi, incorporando parte della superficie del box (che è una unità accatastata come C/6). In alcuni casi è stato anche eseguito lo sterro della zona di giardino adiacente alla parete esterna di tali locali mettendoli in comunicazione con l’esterno tramite l’apertura di porte-finestre.
    Sono stati anche realizzati servizi igienici sfruttando locali di sgombero di piccole dimensioni presenti nel seminterrato.

    Domande:
    1) nonostante siano state condonate e registrate al catasto svariate altre irregolarità (chiusura di terrazzi, cambi destinazione di locali, ampliamenti degli ambianti seminterrati etc.) le irregolarità di cui sopra invece non lo sono mai. E’ possibile che si tratti di situazioni non sanabili in alcun modo?

    2) Con riferimento all’ampliamento della cantina con le intercapedini è da considerarsi realmente un ampliamento anche se non sono state spostate le pareti esterne dell’edificio ma solo uniti i locali in questione eliminando quelle divisorie interne? Se sì, è possibile sanarle sfruttando il Piano Casa (siamo nella Regione Lazio comune di Roma)?

    3) E’ possibile ridurre la dimensione del garage a favore della cantina cambiando la destinazione d’uso di questa quota parte e quali autorizzazioni/documenti vanno presentati?

    Grazie

    • Per Luca.
      Tutte le modifiche non autorizzate, apportate al progetto approvato o alle varianti sanate, sono da considerarsi abusive e come tali vanno trattate dai Comuni nel caso del loro intervento.
      Riguardo al fatto di ridurre la superficie del garage a pro di quella della cantina, trattasi di una modifica, che se autorizzabile dal Comune può essere effettuata, altrimenti viene respinta, e se già eseguita diventa una modifica abusiva e soggetta a denuncia civile e penale.
      Amedeu e c.

  247. salve,
    edificare un intero piano di zona sopra di 4 mt. il punto fisso di quota cosa può comportate? allagamenti? problem di stabilità?

    • Per daniele.
      Forse intendevi dire che l’edificazione dovrebbe avvenire a quota – 4.00 metri sotto il livello (??) stradale, di campagna, medio mare, ecc.
      Chiarisci meglio e noi ti risponderemo.
      Amedeu e c.

      • allora a seguito di abusi edilizi avvenuti prima dell’edificazione del piano di zona, costruttori e comune hanno ricoperto di terra l’area da edificare. Il piano stradale ora si trova 4 metri sopra a quello indicato dalla cartina planoaltimetrica.

  248. Io e mia moglie stiamo valutando l’acquisto di un appartamento: i due box che ci verranno ceduti con la casa sono nella corte condominiale e non risultano catastalmente come quelli degli altri condòmini. Credo quindi siano abusivi ma a livello condominiale in quanto l.assegnazione non è regolata da pertinenza o altro. Per evitare la denuncia penale come posso fare? E invece per sanarli deve essere il condominio?
    Grazie Luigi

  249. Grazie per la risposta.
    Nella mappa altimetrica dell’intero piano di zona viene indicato un punto fisso di quota. Il Comune, i costruttori etc. hanno edificato strade, palazzine, supermercati, etc. 4 metri sopra il punto fisso di quota indicato. Mi chiedo come sia possibile tutto questo e cosa può comportare.
    Grazie

    • Per Daniele.
      Ti suggeriamo di recarti presso l’ufficio urbanistica del tuo Comune, possibilmente accompagnato da un tecnico professionista che ti aiuti.
      Chiedi di vedere il piano di lottizzazione e controlla tutti gli elaborati, e se possibile anche il planivolumetrico (Se esiste).
      Può darsi che vi sia un errore di indicazione di quote, oppure una variazione di quote dovuta a esigenze diverse.
      Lo devi chiarire con i tecnici comunali, che certo avranno una risposta attendibile da darti.
      Amedeu e c.

      • chiarissimo grazie e nella eventualità fosse stato perpretato un simile abuso avquali rischi potrebbero esporsi i residenti?

        • Per daniele.
          Fossimo in te non ci fasceremmo la testa prima di averla spaccata, nel senso che verifica in Comune, dopo di che penserai a cosa devi fare.
          Amedeu e c.

  250. Gentili Signori, invio nuovamente commento in quanto credo di non aver utilizzato in precedenza la sezione corretta. Il quesito è il seguente: l’affittuario dell’appartamento confinante con la casa dei miei genitori ci ha chiesto il permesso di addossare al muro di ns. proprietà (sotto ad una delle 3 finestre che si affacciano sul giardino) giardino sul quale noi abbiamo solo la veduta ma che è di proprietà dell’immobiliare da cui ha in affitto l’appartamento, una casetta prefabbricata in legno di mt 2x2x2.
    Le chiediamo gentilmente si possiamo rifiutarci di dare il consenso e se per tale costruzione necessitano di autorizzazione edilizia. Attualmente nello stesso punto c’è posizionata una cuccia per cane e in parte di questo giardino è stato creato un recinto che non risulta ancorato aì muri degli immobili adiacenti.
    Mille grazie

    • Per Monica.
      A parte l’autorizzazione comunale che puoi verificare presso l’ufficio preposto del Comune se occorre, tra il parapetto della tua finestra ed il tetto della casetta deve esserci la distanza di mt 1,50 ai sensi dell’art. 905 del codice civile:
      “Art. 905.
      (Distanza per l’apertura di vedute dirette e balconi).
      Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi e’ la distanza di un metro e mezzo.
      Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi e’ la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.
      Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi e’ una via pubblica”
      Amedeu e c.

  251. buona sera
    volevo chiedere come mi devo comportare avendo
    scoperto che il proprietario di un box confinante
    con il sottoscala del condominio (4 unità) ha fatto
    inserire (abbattendo parte del c armato) una porta
    x facilitarne l’ ingresso dall’ interno abusivamente.
    naturalmente ho chiesto di ripristinare la cosa ,ma ….
    avendo io un assicurazione sull immobile, questa potrebbe
    fare storie (con i dovuti scongiuri) x eventuali risarcimenti
    alla struttura? grazie x la risposta
    A.M

    • Per Mario.
      Assicurati prima di tutto dell’entità del lavoro fatto dal vicino.
      Non sappiamo esattamente come stia la questione, ma ci sembra comunque strano, che per aprire una porta interna, abbia dovuto abbattere una parte strutturale.
      Comunque accertatene prima di fare qualsiasi azione.
      Se costui è intervenuto su una parte strutturale in C.A. del fabbricato, potrebbe essere necessario fare eseguire un sopralluogo da un tecnico professionista (Ingegnere) per verificare che non vi siano ripercussioni sull’edificio.
      Amedeu e c.

      • grazie x la risposta
        riformulo la domanda

        il proprietario del box ha fatto tramite muratori compiacenti
        tagliare una parte del c.a che sorregge la scala che da ai piani alti
        x inserirci una porta (abusiva non dichiarata)x facilitare l’accesso al box senza uscire all’esterno come mi devo comportare, quali azioni devo intraprendere x tutelarmi (visto che pago un assicurazione sul fabbricato e potrebbe essere invalidata al momento del bisogno,con tutti gli scongiuri)quali conseguenze x il proprietario se non ripristina il tutto in tempi celeri?
        grazie mille x l’interesamento
        A,M

      • grazie
        riformulo la domanda
        tagliato calcestruzzo,inserito porta abusiva,
        ho tentato di far ripristinare il tutto ma …….niente
        come mi devo comportare ?
        a quali conseguenze va incontro il soggetto (proprietario del box )
        la mia assicurazione ne risponde in caso di danni (con tutti gli scongiuri)
        da calamità naturali ecc
        grazie x la risposta
        A.M

  252. voglio acquistare una villetta di 65 mq con giardino di circa 600 mq quasi al centro di roma in zona piena di casa,,, facendo la pratica in agenzia ci siamo resi conto che la casa è regolarmente accatastata ma manca della concessione edilizia, anche se una costruzione antecedente 34 presente nelle foto aereografiche ma di dimensioni piu piccole ,in pratica non hanno mai fatto domanda su modifiche apportate…..
    A me la casa piace molto cosi com è so che non posso fare nessun piano abitativo , so che vado incontro alla demolizione, mi chiedo se io acquisto e demolisco l immobile abusivo posso chiedere una concessione a costruire, so che potrei autodenunciarmi ma mi hanno detto che non conviebe , mi puo aiutare a capire cosa mi conviene fare grazie

  253. Salve, complimenti per il servizio che fornite,
    vorrei fare una domanda: mia madre coltivatrice diretta fece nel 1995 domanda di condono edilizio.
    Ora, dopo la morte di mia madre, dovendo fare la divisione con i fratelli, ci siamo accorti che seppure all’epoca la pratica di condono era completa il comune non l’ha mai lavorata ed ora dovendo emettere la concessione in sanatoria a nome degli eredi, che non siamo coltivatori diretti, ci chiede di pagare la differenza.
    Cioè il comune ritiene che non possiamo più beneficiare delle agevolazioni previste per i coltivatori diretti.
    Io ritengo che il comune dovrebbe rilasciare la concessione in sanatoria agli eredi della coltivatrice diretta e quindi può ancora oggi emettere la concessione senza chiederci l’integrazione. Inoltre considerato che non è stato adottato nessun provvedimento negativo dovremmo avere il cosiddetto silenzio-assenso essendo la pratica completa dei pagamenti e dell’accatastamento e sono sempre state pagate tutte le imposte.
    Mi sbaglio? Come farsi capire dal comune?
    Vi ringrazio anticipatamente per l’attenzione.

    • Per Angelo.
      Ci sembra alquanto strano che il Comune abbia tenuto in sospeso una pratica edilizia completa, per circa 31 anni.
      Probabilmente, per ritirare il permesso di costruzione mancava qualche documentazione e vi aveva inviato una lettera nella quale erano segnate le caselle con indicati i documenti da presentare.
      Se non è pervenuta a te, probabilmente è stata inviata al tuo tecnico che aveva presentato il progetto in sanatoria.
      Se invece era tutto a posto ed è stata proprio una mancanza del Comune, devi rivolgerti da un legale della tua zona, il quale scriva all’ufficio Edilizia Privata (Suo dirigente) che nulla dovete per il ritiro della pratica, in quanto la stessa era completa fin dal 1985.
      Amedeu e c.

  254. Complimenti per il Blog – ottimo!
    Hai anche un servizio “privato” chiedo per che i miei domande sono tante ?

    sto valutando un eventuale proposta per l’immobile a Roma
    Villetta in vendita con 3 abusi:

    1. Portico
    2. Lucernai
    3. Scala interna dal primo piano al interrato

    Acquistare una casa con questi abusi possono essere sistemato in seguito all’acquisto?

    Ho letto che non dichiarando in atto di acquisto praticamente è come dichiarare il falso. Quale opzioni ci sono?

    Parlando con un architetto mi ha avvisato che la casa attualmente è invendibile in quanto:

    consiglio di non accollarsi un tale onere se non accompagnato da un consistente abbattimento del prezzo di acquisto. Tenga conto che, nelle condizioni attuali, la villetta è invendibile

    Le 3 difformità sono 1. Tettoia/Portico 2. Lucernai 3. Una scala dal PT al Semi interrato.

    1. con il vincolo paesaggistico sanare 1 e 2 sarà impossibile credo.

    2. Quale sono le consequenze quando non si può sanare, ci sono multe o devi ripristinare allo stato di fatto è possibile chiedere il nulla osta paesaggistico?

    3. La scala, per sanare qualè la procedura corretta? Ho capito che al rogito, per quanto riguarda il notaio l’acquisto sarebbe SENZA citare la scala oltre al Portico e lucernai.

    4. Per sanare la scala, è con una richiesta al Genio Civile poi una SCIA per lavori da eseguire ma sè poi ci vengano fatti controlli preventivi qualè sono i rischi, multe? Il Genio Civile o altre ente possono bloccare/negare la richiesta?

    5. Dichiarare “lavori da eseguire” con la scala già fatto è un “reato” ?
    6. I costi e tempi per sanare ?
    7. L’abuso della scala di che entità è medio o alto?
    8. Quale possono essere i costi per sanare la scala?
    9. La scala è sanabile al 100% o c’è una percentuale che non verà sanato?

    • per Vitto.
      In questi casi consigliamo di non effettuare l’acquisto se il venditore non ha sistemato il tutto (Ammesso che sia possibile).
      Il notaio non potrà rogare l’atto, in quanto una dichiarazione del venditore che lo stato di fatto è conforme all’approvato, sarebbe mendace e oltre alla parte penale, l’atto potrebbe essere successivamente dichiarato nullo.
      In alternativa l’acquirente può decidere di sua iniziativa di demolire il tutto prima di acquistare, ma con il consenso del venditore (Cosa alquanto improbabile), per cui sconsiglieremmo l’atto.
      Circa la scala puoi presentare una variante in sanatoria, ma saresti costretto a presentare e far vedere anche i restanti abusivi: questo, in quanto nessun tecnico professionista serio si presterebbe a presentare il progetto diversamente.
      Amedeu e c.

  255. Buongiorno.
    Ho letto molte domande precedenti per vedere se c’era un caso simile al mio, ma non mi sembra ci sia.
    Così eccomi qua:
    Mio padre ha comprato circa 30 anni fa un immobile uso laboratorio artigiano con annessa abitazione.
    Dato che sta andando in pensione pensava di fare il passaggio dell’azienda e dell’immobile da lui a me, attraverso una donazione.

    Ora abbiamo riscontrato che per il magazzino risalente anni 50 (si trova a meno di 10 mt dalla riva di un torrente) il precedente proprietario aveva accatastato il tutto e chiesto la sanatoria (senza però ottenerla).
    Ora il notaio ha bloccato la pratica.

    Chiedo se non sia possibile fare qualcosa, considerando anche il fatto che per tutto il corso del torrente su entrambi i lati vi sono case e immobili vari (farmacia, banche, n.2 condomini 12 piani ed altro, tutti costruiti negli anni 50/60).
    Ringrazio per l’attenzione e porgo i migliori saluti.
    Paolo

    • Per Paolo.
      Per eseguire la sanatoria di un intero manufatto, come desideri tu, occorrerebbe una sanatoria generale tipo quella del 1985
      http://www.coffeenews.it/abusivismo-edilizio-qualcosa-che-dovremmo-sapere
      Cosa quasi impossibile, perchè tutti i governi che si sono succeduti in questi ultimi anni si sono dimostrati (Giustamente) contrari a farne di nuove.
      Inoltre, poichè esiste agli atti del Comune una sanatoria respinta, puoi incorrere in azioni civili (Demolizioni ) e penali (Denuncia).
      Per cui ti suggeriamo di muoverti con cautela e di trovare un buon legale della tua zona studiando con il medesimo la situazione.
      Amedeu e c.

  256. ho ristrutturato un fienile piano terra soggiorno angolo cottura bagno scala interna che porta al sottotetto con due lucernai pavimentato a metà struttura con affaccio al piano sottostante dichiarato agibile ma non abitabile.
    sfruttandolo poche settimane l’anno nel sottotetto ho messo un letto e un armadio per dormire più comodi.
    fatalità è venuto un sopralluogo da parte del comune (sollecitato) e ha trovato nel sottotetto il letto con gli altri mobili, e non sono naturalmente a norma. Il tecnico ha fatto una relazione, sono passati già sei mesi e non ho avuto nessuna notizia da parte del comune cosa debbo fare a cosa andro’ incontro?

    • Per Maria Teresa.
      Da quello che ci sembra di comprendere è tutto regolare eccetto che il sottotetto?
      Oppure il fienile ristrutturato è agibile (?) solo strutturalmente ma non può essere abitabile?
      Prendiamo la prima ipotesi: se durante il sopralluogo hanno rilevato una camera da letto, lo hanno presunto dalla mobilia, oppure da particolari opere murarie che non erano state approvate?
      Cerca di chiarire meglio e noi ti daremo una risposta attendibile.
      Amedeu e c.

  257. Come faccio a sapere se durante la costruzione di una casa abusiva i proprietari hanno avuto i sigilli per abuso edilizio?

  258. salve,buongiorno
    starei trattando l’acquisto di una casa in buono stato abitabile,è una casa degli anni 60 di campagna con agibilità impianti totalmente a norma e totalmente sanata per quanto riguarda la struttura.il problema risulta essere la costruzione di una piscina in muratura 11mX5m profondità da 1m a 4m situata in una particella di terreno adiacente alla casa e della suddetta propieta, che risulta essere totalmente abusiva.
    quali rischi corro in un ipotetico acquisto?
    è possibile sanarla?
    mi costa più sanare che farne una nuova di sana pianta?

  259. Salve mi è stata proposta ad un prezzo molto vantaggioso una villetta costruita però su un fondo agricolo. Non essendo io un coltivatore diretto, nel momento in cui vado ad abitare l’immobile rischio delle sanzioni? posso intimarmi di lasciare l’immobile? grazie

    • Per Luciano.
      Dipende dalla Regione nella quale abiti.
      Normalmente il Comune, in caso di un permesso rilasciato in zona agricola assevera il terreno e la casa per tot anni a tale scopo.
      Puoi verificare come sta la situazione dell’edificio che intendi acquistare, recandoti presso l’ufficio Edilizia Privata comunale, dove ti faranno vedere il progetto intero e, all’occorrenza, ti rilasceranno una copia a pagamento di tutti gli atti.
      Amedeu e c.

  260. Salve, se acquisto un terreno edificabile INDIVISO con degli amici per realizzare ciascuno una propria villetta, faccio redigere un progetto UNICO per le unità immobiliari da realizzare e dopo, ottenuta una concessione edilizia UNICA ( in sostanza tutti sono proprietari di tutto legalmente ma non nella sostanza), si dà tutti avvio ai lavori, la responsabilità penale di chi costruisce la propria villetta in violazione del progetto, ad. es. tetto più alto rispetto a quanto previsto dalla legge, grava solo sul proprietario sostanziale della costruenda villetta abusiva o anche su gli altri proprietari sostanziali che invece, hanno rispettato tutte le norme di legge nella realizzazione della propria costruzione?
    (Posto che, tra l’altro, ciascuno ha provveduto a pagare la rispettiva ditta appaltatrice e a dare le dovute comunicazioni al genio civile).
    Grazie.

    • Per Alfredo.
      Sarebbe una sentenza dall’esito alquanto incerto, in quanto il progetto è stato presentato unico, e quindi il complesso è da considerarsi condominiale, con le fondazioni, i muri portanti, i tetti, i prospetti ecc, condominiali.
      E’ altresì vero, che ogni singolo proprietario, nel rispetto del progetto iniziale può avere partecipato per intero alla costruzione della propria quota parte, per cui alcune responsabilità potrebbero essere scisse in fase di realizzazione.
      Perchè questo avvenga, però, a nostro giudizio, è necessario che durante il corso dei lavori, al momento che si vedono delle modifiche non autorizzate, venga segnalato immediatamente il fatto al Comune e agli altri enti interessati, prendendo le distanze da tali lavori.
      Amedeu e c.

  261. Buongiorno,
    nel settembre 2015 ho acquistato un immobile comprensivo di autorimessa fuori terra e ripostiglio adiacente. Circa 2 settimane fa ho presentato una S.C.I.A. in comune ma quest’ultimo ha risposto con diniego in quanto sia l’autorimessa che il ripostiglio adiacente e i tavolati interni dell’abitazione sono abusivi. Ora quando ho acquistato ho firmato le schede catastali che invece sono conformi allo stato di fatto dei luoghi e comprendono sia autorimessa che ripostiglio.
    Non esiste nessuna concessione edilizia o sanatoria per le opere sopra descritte.
    Ora sull’atto c’è scritto che qualsiasi abuso oggetto di sanatoria è a carico della parte venditrice.
    Io volevo sapere se si può ritenere l’atto nullo e se posso chiedere risarcimento danni sia per il fatto che la parte venditrice ha dichiarato il falso sia sul fatto che non posso procedere con i lavori di ristrutturazione.
    Grazie

  262. Salve, ho un grave problema con un certificato di abitabilità. Il comune di Roma mi chiede la dimostrazione che il casale in questione sia costruito in data anteriore al 1934. Unica cisa in possesso è una foto aerea del 1944. Trattandosi di un casale che a tutt’oggi si trova in campagna a 15/20 km dall’abitato odierno quindi figuriamoci la situazione del 1934, cone pretendono che lo dimostro io per un certificato di agibilità? Cosa posso fare? Ho pensato anche di fare ricorso al tar….

    • Per Riccardo.
      Trattandosi di un casale agricolo, probabilmente non era censito al catasto fabbricati, ma doveva per forza comparire come particella nella planimetria catastale 1:2000 o 1:1000 del catasto terreni di allora, probabilmente non diviso in Fogli ma in Sezioni (A-B C ecc).
      Dovresti cercare di rintracciare qualche vecchio atto di proprietà presso l’ufficio dei Registri Immobiliari (Ex ipoteche) eseguendo una ricerca storica a ritroso.
      Questo ti dovrebbe portare sicuramente a dimostrare l’esistenza allora del fabbricato in planimetria 1:2000.
      Non comprendiamo, però, come potete collegare tale ricerca all’agibilità, perchè, una volta individuato l’edificio, non potrete mai avere alcuna garanzia che lo stesso non abbia subito nei decenni varianti o rimaneggiamenti.
      Lavori questi ultimi che potrebbero, invece, essere individuati, sul posto, studiando la tipologia costruttiva dell’intero edificio.
      Amedeu e c.

    • Buongiorno, vorrei risolvere un problema riguardante un terreno agricolo acquistato venticinque anni fa in comproprietà con altre persone. Alcune di queste, subito dopo la copravendita, costruirono abusivamente le proprie abitazioni, altre invece, come il sottoscritto, hanno recintato la loro parte di terreno con rete metallica per coltivarlo o semplicemente per delimitarlo. Dopo poco tempo è scattata la denuncia per lottizzazione abusiva il cui reato prevede come sanzione amministrativa la confisca dei terreni. Sono passati venti anni e nonostante la sentenza i vecchi possessori, tutti condannati, detengono ancora i loro terreni e le loro abitazioni. Anche io utilizzo la mia parte di terreno coltivaldola di tanto in tanto e pagando l’IMU. Quello che vorrei sapere è come fare per sapere se, a seguito della sentenza, è stato effettuato il trasferimento della proprietà al patrimonio comunale. Se oggi faccio una visura catastale risultano ancora i vecchi instestatari dei terreni. E’ possibile che la confisca non sia avvenuta di fatto? E nel caso il terreno fosse stato confiscato, è possibile riottenere la proprietà per usucapione? Grazie anticipate per la risposta.

      • Per Donato.
        Un terreno agricolo dove vengono costruite due abitazioni abusive e dove è intervenuto il Comune in ritardo, non c’è da meravigliarsi se la pratica sia ancora ferma presso i suoi uffici.
        Si sta parlando di un’Italia a due velocità, dove, probabilmente, il vostro terreno fa parte di quel territorio che viaggia lentamente e dove tutto è permesso.
        Un sopralluogo del Comune per un abusivismo per il quale non è stato fatto alcunchè, sarebbe omissione di atti d’ufficio condannabili per legge.
        Comunque, per sapere la verità non devi recarti al catasto, ma presso l’ufficio dei Registri Immobiliari (Ex Ipoteche), portandoti dietro una copia del contratto di acquisto.
        Facendo le dovute visure saprai se detto terreno è ancora vostro o meno.
        Una usucapione dopo un probabile intervento per abusivismo, riteniamo non sia possibile.
        Ammesso che tale terreno sia adesso di proprietà pubblica.
        Amedeu e c.

  263. Buongiorno,

    Avrei bisogno di un parere,

    l’anno scorso ho acquistato un appartamento con una terrazza con annessa depandance ad uso abitativo.
    In precedenza questo terrazzo era ad uso serra prima,prima di comprare l’appartamento la vecchia prorieta tramite condono con il comune(tutto in regola secondo le leggi vigenti) ha trasmormato la serra ad uso abitativo.
    Qui viene il problema adesso gli altri condomini che erano a conoscenza della terrazza ad uso serra (con loro approvazione quando e’ stata costruita,con in cambio la vecchia’ proprieta ha fatto riverniciare le scale del condominio).
    Adesso stanno facendo delle questioni perche quando la vecchia proprieta’ ha effettuato il cambio tramite comune affermano che per fare questo cambio ci voleva la loro autorizazione prima di fare la richiesta al comune,per questo mi hanno chiesto la verifica statica della soletta dove c’e la depandance .

    Sono Costretto a fare eseguire la verifica statica?

    Grazie

    • Per Marco.
      E’ vero che occorreva l’autorizzazione condominiale.
      Cerca quindi di esaudire la richiesta del condominio, preoccupato per un possibile peso che grava su di un solaio dell’edificio.
      Amedeu e c.

  264. Buonasera,
    Avrei bisogno del suo parere.
    Sto valutando l’acquisto di un immobile mediante la richiesta di concessione mutuo.
    Il fabbricato è dotato, sia nella parte anteriore che posteriore, di giardino. Nella parte posteriore l’attuale proprietario ha realizzato uno scantinato senza nessuna concessione edilizia. Tale scantinato non crea volumetria in quanto risulta sotto il livello del terreno. La paura è che quando verrà il perito della banca per effettuare la perizia evidenzi questa costruzione come abuso edilizio.
    Spero di essermi spiegato nel migliore dei modi.

    Resto in attesa di un cortese riscontro.

    Saluti.

    • Per Stefano.
      Il problema ti nascerà soprattutto al momento di acquisto dell’immobile, in quanto il proprietrio e lacquirente dovranno allegare all’atto una dichiarazione che lo stato di fatto corrisponde allo stato approvato.
      http://www.coffeenews.it/le-garanzie-da-tenere-presenti-per-chi-acquista-una-abitazione
      Volendo nascondere la cosa nell’atto, risulterà che non hai acquistato detto scantinato, a parte che l’atto può essere dichiarato nullo.
      Ti consigliamo di fare risolvere detta situazione al venditore e di acquistare solo ad abusivo regolarizzato (ammesso che lo possa ottenere).
      Amedeu e c.

  265. Per Marco.
    Per avere avere una risposta sei pregato di riformulare la tua domanda e, per correttezza, di immettere la tua email.
    Grazie.
    Amedeu e c.

  266. Buongiorno,
    Nel caso di una casa con parte di un piano condonata (condono del 1985), da sottotetto a camere abitabili, per la restante parte dello stesso piano le destinazioni d’uso erano/sono corrette (camera) ma le altezze differiscono dal disegno originale (sono piu’ basse). Andava condonata anche questa parte del piano ? oppure non era necessario avendo gia condonato l’altra meta ed essendo le destinazioni d’uso corrette ? I disegni allegati rappresentano il reale stato di fatto.
    Nel caso come si potrebbe risolvere il problema ?
    Grazie

  267. Buon giorno . Ho comprato terreno attiguo mia proprietà definito urbanizzato .Prima della 2 guerra si dice esservi una casa ora per lavori di giardinaggio ho trovato pavimenti e piccole fondazioni più tutto cio che fa pensare a un crollo il tutto 30centimetri sotto il suolo.Volevo sapere se cio mi da qualche diritto di edificazione ? Grazie Eliseo

    • Per Eliseo.+
      Se l’area non è inserita in zona edificabile di PRG, riteniamo che sia difficile che ti riconoscano la preesistenza di un edificio dai soli pavimenti e fondamenta.
      Comunque per toglierti ogni dubbio, dovresti fare una visura catastale e controllare se al catasto fabbricati esiste ancora tale edificio inserito in mappa e se inoltre è riportato sulla tavola di PRG.
      La miglior cosa sarebbe fare eseguire un sopralluogo da un tecnico professionista della tua zona, il quale, se esistono delle possibilità, saprà come muoversi nella maniera giusta tra catasto e Comune.
      Amedeu e c.

  268. Salve,
    ho un grosso problema e chiedo aiuto, ho ereditato un terreno agricolo di 840mq, in zona non sottoposta a particolari vincoli, annesso vi è stato realizzato un abuso edilizio nell’anno 1996 consistente in un piccolo fabbricato di circa 68mq e altezza di 3,5mt, per questo abuso non è stata presentata mai alcuna domanda di sanatoria o altro, io sarei intenzionato ha regolarizzarlo, esiste qualche legge che me lo permette, ho letto su internet, della legge regionale campania n.6 del 5 aprile 2016, mi può consigliare qualche possibile soluzione, grazie

    • Per Romualdo.
      Le tre sanatorie Edilizie che ha avuto l’Italia negli ultimi 20 anni (Speriamo ardentemente che non ve ne siano altre) sono state:
      1) La legge n° 47 del 28 febbraio 1985
      2) La legge N° 724 del 23/12/1994
      3) L’ultima sanatoria ex lege risale al 24 novembre 2003, conversione del decreto 30 settembre n. 269
      la Campania, con la legge 16 del 2014, avrebbe consentito di riaprire le pratiche dei condoni edilizi del 1985 e del 1994 rimaste bloccate, dando la possibilità di sanatoria anche in zona rossa del Vesuvio e consentendo inoltre di sanare gli ampliamenti in base alla legge sul Piano casa.
      Il 6 ottobre 2014 il Governo ha impugnato questa legge davanti alla Corte Costituzionale
      Non conosciamo il risultato finale di tale impugnativa e che dovresti ricercare su internet.
      Amedeu e c.

  269. Salve , nel mio paese in provincia di Ragusa ,vorrei acquistare un capannone costruito nel 1990 di 150mq accatastato come magazzino , il terreno e’ di circa 2000 mq .Vorrei sapere se posso trasformarlo in abitazione ?
    si trova in zona agricola .grazie e cordiali saluti

    • Per Adriano.
      Devi rivolgerti presso l’ufficio Urbanistica del tuo Comune e chiedere cosa permette il Piano Regolatore Generale in quel lotto.
      Leggendo la normativa di riferimento di tale zona potrai venire a conoscenza di tutto ciò che puoi realizzare.
      Puoi apprendere, anche, tali notizie visionando questa documentazione via internet nel sito comunale.
      Amedeu e c.

  270. Salve, i miei genitori hanno una proprietà in periferia di circa 1000mq di terreno con casa di circa 200 mq solo piano terra.
    Vorrei costruire al primo piano, ma non conosco la situazione e non so se la casa è in regola o no? Quali passi devo compiere? Online sto provando a documentarmi ma ho le idee molto confuse.
    Grazie e saluti

    • Per Gianmarco.
      Per prima cosa dovresti controllare la regolarità della casa esistente.
      Quindi dovresti ricercare l’eventuale progetto presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune.
      Una volta controllato ciò, puoi visionare, presso l’ufficio Urbanistica, ciò che è consentito dal P.R.G. per il tuo lotto.
      Se hai dei dubbi circa eventuali lavori abusivi, ti consigliamo di muoverti con cautela, affidando, eventualmente, l’incarico di tali ricerche a un tecnico professionista della tua zona.
      Amedeu e c.

  271. Buongiorno.
    Ho il seguente problema: una mia vecchia zia ha ereditato l’appartamento di famiglia e vuole venderlo, suo padre l’ha acquistato nel 1956 con una variazione rispetto al progetto costruttivo del 1905 depositato presso l’archivio storico di Roma: questa consiste nella trasformazione di un bagno in corridoio di accesso alla terrazza esterna che dà sul lato retrostante del palazzo, mutando quindi una finestra in portafinestra (si vede dalla piantina catastale che era bagno), in più oggi la terrazza risulta coperta con un tetto in coppi. Come faccio a dimostrare che la trasformazione della finestra in portafinestra e la copertura della terrazza sono state fatte prima che il padre di mia zia acquistasse? E’ possibile sanare questa situazione oppure devo riportare tutto allo stato originario del progetto come accatastato?
    La ringrazio molto.
    Simona

    • Per Simone.
      Se l’immobile si trova in zona storica soggetta alle Belle Arti, dovrai avere il loro parere circa l’intervento effettuato a suo tempo.
      Per situazioni analoghe, ma poste in zone urbanistiche normali, i Comuni, (normalmente e non tutti), per convenzione consolidata e non per legge stabiliscono che per gli immobili realizzati prima della legge urbanistica 6 agosto 1967, n. 765 le eventuali modifiche possono essere sanate.
      Nel caso di Roma non ce la sentiamo di essere così sicuri, per cui ti consigliamo di sentire la Soprintendenza, chiedendo loro come ti devi comportare.
      Amedeu e c.

  272. ho ereditato dai mie genitori un terreno agricolo,era stata fatta una concessione edilizia per un ricovero atrezzi ora lo devo vendere e ho effettuata l accatastamento vorrei chiedere se devo fare anche l eredita integrativa anche se adesso il terreno e di mia proprieta,,grazi

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