Ammessa la demolizione e ricostruzione di un edificio, ma con la stessa sagoma.

 Il lettore presti una particolare attenzione a tale articolo, perchè coloro che fossero intenzionati ad adottare la possibilità di demolire un loro vecchio edificio, non possono variarne la sagoma, ed il nuovo edificio deve avere lo stesso involucro di quello preesistente.

A decidere quanto sopra è stata la  sentenza n° 309 del 23/11/2011 della Corte costituzionale (Per leggere tale sentenza cliccare sul link blu ed immettete poi il n° e la data della sentenza stessa)

Lo stabilisce definitivamente la sentenza suddetta della Corte Costituzionale, che ha dichiarato illegittimi : l’art. 27, comma 1, lettera d), ultimo periodo, e art 103 della Legge della Regione Lombardia 11/03/2005 n°12 (Legge per il governo del territorio) e dell’art. 22 della Legge della Regione Lombardia 05/02/2010 n° 7 (Interventi normativi per l’attuazione della programmazione regionale e di modifica ed integrazione di disposizioni legislative)

Tale sentenza, in definitiva avvalora in pieno il contenuto dell’art. 3  del DPR 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Sull’edilizia) che all’art 3 cita testualmente:

 Art. 3
Definizioni degli interventi edilizi

d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.
 
Come scaturisce dal suddetto art 3 del DPR 380/2001 non esistevano particolari dubbi circa la volontà del legislatore sul mantenimento della sagoma del fabbricato, ma ancora una volta la Corte Costituzionale è dovuta intervenire a causa delle, purtroppo, discordanti interpretazioni, date non di rado dalle varie Regioni

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo 

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di Amedeu

18 commenti

  1. se si costruisce abusivamente un piccolo terrazzino oltre alla possibile demolizione si puo incorrere anche nel penale?parlo della regione Liguria,di una casa accatastatama non risultante in comune,che dovrà essere sanata .Attendo una sua risposta grazie

  2. Per Rosa.
    Se la casetta deve essere sanata, non hai il problema di un terrazzo, ma bensì di una costruzione, grande o piccola che sia e che è stata costruita abusivamente. Per cui l’eventuale nuovo abusivo ti verrebbe considerato alla luce dell’abuso più grande , sia esso in corso di sanatoria o meno.
    Amedeu e c.

  3. ciao o un lavoretto da fare,ripristinare 10 pilastri in cemento alti 1mt,per 50cm,sopra un terrazzo dal 3 piano,che posso lavorare soltanto dall,interno,da riprendere le staffe e le sbare in fero con la spazzola e ripristinarli.in questa palazzina non ce l,ascensore,cio significa che il materiale devo scenderlo a mano e salire puello per ripristinare,vorrei sapere che preventivo posso farli al cliente,grazie

  4. Per Renzo.
    Se sono pilastri perimetrali della terrazza devi stare attento, in quanto ti occorre un ponteggio, a salvaguardia della incolumità tua e dei passanti.
    Per il materiale, non hai la possibilità di applicare un piccolo montacarichi ad una finestra?
    Se non è possibile devi mettere le ore relative al trasporto del materiale (a mano?) al 3° piano (da non trascurare la fatica che dovrai sopportare in questo caso).
    Amedeu e c..

  5. A RIGUARDO DEL SUDDETTO ARTICOLO è A CARATTERE NAZIONALE O VALE SOLO IN LOMBARDIA? ALTRIMENTI CHIUNQUA HA UN FABB. RUDERE E VUOLE ABB E RICOSTRUIRLO NEL SUO TERRENO UN PO SPOSTATO DAL PUNTO ESISTENTE MANTENENDO ANCHE LE DOVUTE DISTANZE DETTATE DAL PRG , NON PUO PIU FARLO??? PER ES. NELLA MIA REG. CAMPANIA IL PIANO CASA PERMETTE L’ABBATT. E RICOSTRZ. DISLOCANDOLO NELLA STESSA AREA DI PROPRIETA.
    2)
    A RIGUARDA DEL PIANO CASA MA LA CUBATURA DI AMPLIAMENTO DEL 25% SULLA CUBATURA ESISTENTE, POSSO REALIZZARLA IN ALTEZZA?; CIOè AVENDO PIANO F.T E 1 PIANO E TORRINO CON SCALA CHE ARRIVA AL LASTIRCO, SUPPONENDO DI AVERE UNA CUBATURA DELL INTERO EDIFICIO DI 700MC; SUPPONENDO CHE L’ALTEZZA CONSENTITA DAL PRG E 8MT E ESISTENTE 5 MT IO DAI 500 MC CONSIDERANDO IL 25% LO POSSO EDIFICARE SOPRA QUELLO CHE RICAVO DA QUESTA AGEVOLAZIONE DEL PIANO CASA? GRAZIE SPERO SIA STATO CHIARO.

  6. Per Daf.
    Essendo una sentenza della Corte Costituzionale, dovrebbe essere valida per tutta la penisola.
    Comunque non è escluso che alcune Regioni facciano (come spesso succede, ma sempre con il rischio di essere impugnati) ciò che pare loro.
    Per l’aumento di volume devi controllare ciò che dice il Piano Casa della tua Regione, e lo puoi fare contattando il tuo Comune.
    Amedeu e c.

  7. Salve, vorrei sottoporvi una questione. I miei nonni hanno ricostruito a seguito del terremoto una casa che da circa 14 anni è rimasta al grezzo, cioè finita per quanto riguarda gli esterni, ma priva di intonaci, pavimenti e impianti all’interno. Vorrei sapere se è possibile effettuare una demolizione di questo involucro (tenuto conto che si è andato deteriorando nel tempo) e una ricostruzione di un prefabbricato con certificazione energetica A che preveda anche l’ampiamento del 30% di cui non si è goduto nella prima ricostruzione.
    L’immobile attualmente ancora a nome di mia nonna passerebbe a me con un atto di donazione. Quali sono i permessi da richiedere? Quali oneri vanno pagati? Vi ringrazio per qualsiasi informazione possa rendermi più chiara la situazione.

  8. Per Simona.
    leggi questo nostro articolo.
    http://www.coffeenews.it/ammessa-la-demolizione-e-ricostruzione-di-un-edificio-ma-con-la-stessa-sagoma
    Demolendo e ricostruendo dovresti mantenere lo stesso involucro e quindi lo stesso volume.
    Non sappiamo come si comporta il tuo Comune (e quindi la tua Regione) a proposito dell’ampliamento, chiesto in contemporanea, del 30%.
    Per questo dovresti sentire i tecnici dell’ufficio Edilizia Privata o Urbanistica del tuo Comune.
    Amedeu e c.

  9. ho un piccolo problema, il mio vicino ha demolito una struttura adibita a civile abitazione, formata da un unico piano terra, che era costruita in aderenza al mio fabbricato( il fabbricato e la civile abitazionea circa 80 anni fa) . Ora questi ha avuto dall’aministrazione comunale il permesso a costrure relativo ad un progetto di ristrutturazione e sopraelevazione. Ha gia effettuato una totale demolizione. Vorrei sapere se avendo presentato un progetto con sopraelevazione, quindi con incremeto di volumetria e una differente sagoma del preesistente, si configura una una nuova costruzione e quindi soggetta alle distanze stabilite dal T.U. dell’Edilizia ?

  10. Per Antonio.
    Devi verificare in Comune, presso l’ufficio Edilizia Privata o Urbanistica, cosa prevede per quella zona il PRG attuale e la relativa normativa.
    Inoltre puoi prendere visione anche del progetto approvato ed averne una copia a pagamento.
    Potrai effettuare tutte le verifiche del caso.
    Amedeu e c.

  11. STEFANIA e MASSIMILIANO

    Buongiorno, ho anch’io un problema da sottoporVi.
    Mio padre possiede un isolato con annessa stalla e pollai oltre una casa dei primi del ‘900 su fronte strada principale.
    A causa di incuria e disinteresse la casa è allo sfacelo. Ha solo la facciata sulla strada che si regge in piedi. Ho chiesto di poterla demolire insieme ai pollai, ruderi vari e ristrutturare la stalla in quanto sana e ben coperta. Il comune ed alcuni paesani mi impongono di ristrutturare la casa sulla strada perchè così non rovino la visuale di insieme degli edifici.
    Premetto che la casa non è più vincolata ed è stata più volte dichiarata inagibile e declassata.
    Cosa devo fare? Perchè mi impongono di spendere soldi su una casa che non voglio? Mi devo aspettare una denuncia e di conseguenza al Tar? Se Vi è possibile darmi un consiglio Vi ringrazio sin da ora.
    Stefania

    • Per Stefania e Massimo.
      Dici che la facciata prospetta su strada.
      Quindi, il suo possibile stato di abbandono diventa di competenza del Sindaco, il quale può emettere una ordinanza di eliminazione del pericolo per la pubblica incolumità e ripristino per il pubblico decoro.
      A tale scopo cerca le seguenti normative:
      – DM. 5 agosto 2008 – Incolumità pubblica e sicurezza urbana: definizione e ambiti di applicazione.
      Pubblicato nella Gazz. Uff. 9 agosto 2008, n. 186ù
      – Decreto-legge 23 maggio 2008, n. 92
      – Art. 54 del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, sostituito dall’art. 6 del suddetto decreto.
      Il sindaco, in mancanza di interventi del privato potrebbe intervenire con propria ditta di fiducia, accollandovi le relative spese ed oneri (Anche se i momenti sono difficili, è bene che lo sappiate)
      Inoltre in mancanza di interventi può essere aperta una pratica penale.
      Dovete informarvi bene sotto questo aspetto
      Amedeu e c.

  12. Salve, pongo in ragionamento in merito all’articolo: una demolizione e fedele ricostruzione è un intervento di ristrutturazione edilizia. Il fabbricato quindi ‘ristrutturato’ viene considerato fabbricato esistente.
    Contestualmente (eventualmente con altra pratica edilizia) si possono eseguire opere che comunque non sono precluse da interventi di ristrutturazione, purchè chiaramente sussistanto le condizioni urbanistiche (distanze, altezze di zona, eventuale volume residuo, ecc) come ad esempio ampliamento nei limiti del volume disponibile o recupero di sottotetto esistente, che quindi modificano ne la sagoma.
    Il vincolo di mantenere sagoma e volume è un limite obbligatorio qualora non ci siano ulteriori possibilità edificatorie (ad es l’edificio supera già le altezze massime consentite o non ci sono le distanze minime), altrimenti perché l’intervento di demolizione e fedele ricostruzione è considerato ristrutturazione? inoltre la circolare 4174 del 2003 chiarisce l’argomento in questo senso.
    Concorda?

    • Per Thomas.
      Per assurdo, se su un lotto esiste un edificio di 500 mc, e nel rispetto dei parametri urbanistici (IF, RC, H, distanze dalla strada e dai confini) ne può sorgere uno da 1000 mc, non vale più il rispetto della sagoma, ed il proprietario avrà la facoltà di demolire il vecchio e costruire il nuovo di maggiore volume, oppure ampliare il vecchio fino al raggiungimento del volume che può realizzare.
      Amedeu e c.

  13. Per Thomas.
    Ti abbiamo già risposto in data 7 aprile.
    Leggi attentamente tale risposta, anche se poi le interpretazioni variano da Regione a Regione, da Comune a Comune.
    Amedeu e c.

  14. concordo con thomas perché il dpr nel 2002 è stato modificato e non c’è più la fedele ricostruzione, come chiarito dallac ircolare Lunardi ciononostante demolire,ricostruire e ampliare nel piano casa può riservare sgraditissime sorprese e anche inaspettati e kafkiani risvolti penali!

  15. Ciao,
    mio padre e’ imprenditore agricolo professionale e possiede un immobile rurale praticamente diroccato che vorremmo demolire e poi ricostruire per andarci ad abitare.
    In accordo alla legge 380/2001 c’e’ la possibilita’ di non pagare gli oneri comunali, infatti la legge afferma:
    “Il contributo di costruzione non e’ dovuto:
    a) per gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dell’articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153;”

    L’immobile e’ costituito dalla casa padronale con piano terreno, primo piano e mansarda di pianta circa 200mq e la ex stalla (con granaio) adiacente che in buona parte e’ gia’ crollata e di cui al momento non conosco le vecchie dimensioni (ma la pianta era di almeno 100mq).

    Noi vorremmo demolire e ricostruire con riduzione di volume in quanto casa padronale e stalla sarebbero troppo grandi per le nostre esigenze e questo anche a scopo di risparmiare sull’investimento. Ad esempio facendo solo il piano terreno con mansarda, quindi abbassando la casa di un livello ed eventualmente facendo lo stesso anche con la stalla.
    E’ possibile?
    Per quanto riguarda il Non pagamento degli oneri comunali direi che non ci siano problemi in quanto la legge non menziona ristrutturazioni vs nuove costruzioni, ad ogni modo cosa potremmo fare e come ci suggerite di procedere?
    Pensate che in comune sollevino dei problemi?
    grazie, saluti
    //Marco

    • Per Marco.
      Il Decreto del Fare che si sta definendo in questi giorni in Parlamento dovrebbe consentire definitivamente la modifica della sagoma, pur rimangiandosi la possibilità di autorizzarla con una semplice SCIA.
      A nostro parere è una scelta giusta.
      Per quanto riguarda la diminuzione di volume, sempre a nostro parere, dovrebbe essere un punto a vostro favore in quanto diminuite l’ingombro edilizio.
      Poichè, però, le Regioni e quindi i Comuni sono Stati a se stanti, dovresti verificare tale opinione con lo Sportello Unico oppure con tecnici dell’ufficio Urbanistica del tuo Comune.
      Amedeu e c.

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