Atto preliminare di compravendita di una casa. Obblighi del venditore e del compratore.

Quando due parti contraenti  (venditore ed acquirente) arrivano ad un accordo, normalmente viene redatto un preliminare di vendita.

Il preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone le modalità e i termini.

Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento per il venditore la consegna di una nuova casa.
 
Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.
 
A questo punto è necessario che , sia la parte venditrice, che quella acquirente conoscano perfettamente quali sono i loro obblighi, e di conseguenza i documenti da consegnare al notaio,  per addivenire alla stipula del contratto di compravendita.
 
Il Consiglio Nazionale del Notariato, in collaborazione con le associazioni dei consumatori, ha redatto delle guide per il cittadino, sia esso venditore o acquirente.
In tali guide vengono specificatamente spiegati tutti gli aspetti giuridici e pratici della transazione di compravendita, a partire dal preliminare.
 
Specialmente nella guida "Garanzia Preliminare – La sicurezza nel contratto di compravendita immobiliare" possiamo trovare tutte quelle notizie che ci faranno risparmiare tempo, denaro e ci daranno la sicurezza del raggiungimento di un ottimo risultato.

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Ma vediamo quali sono gli obblighi che emergono per il venditore ed il compratore dell’immobile:

Gli obblighi del venditore

Il venditore dovrà fornire:
• copia del suo atto notarile di acquisto con nota di
trascrizione (o la dichiarazione di successione e i relativi
documenti) e regolamento di condominio; • planimetria catastale (cioè quella depositata in Catasto) evidenziando se la casa è di fatto uguale alla planimetria; • tutti i provvedimenti edilizi/urbanistici (Denunce di Inizio Attività, permessi di costruire, condoni etc.) che riguardano la casa, con tutti i documenti presentati al Comune (piantine, ricevute di pagamento e simili); • certificato di agibilità;
• certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio
 
Dovrà quindi comunicare:
• se l’immobile è locato a terzi; in caso positivo dovrà consegnare il contratto di locazione; • se gli impianti interni sono a norma di legge e se è in possesso delle dichiarazioni di conformità degli impianti e del libretto di uso e manutenzione ove prescritto; in caso contrario andranno fatti redigere da un tecnico specializzato salva diversa pattuizione tra le parti. Se l’immobile è gravato da ipoteca dovrà fornire:   • copia del contratto di mutuo; • ricevuta del versamento di estinzione mutuo o l’ultimo bollettino; • eventuale copia dell’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca o richiesta di estinzione d’ufficio.
 
Dovrà quindi comunicare:
• se l’unità immobiliare è dotata di attestato di certificazione energetica; • se ha mai usufruito di detrazioni fiscali di ogni tipo inerenti lavori di ristrutturazione per risparmi energetici (per lavori su caldaia, tetto, pareti isolanti, nuovi impianti, altro); in caso positivo dovrà portare al rogito l’attestato di certificazione energetica predisposto da un tecnico abilitato; • se è intervenuto un mediatore; in tal caso dovrà comunicare il nominativo con relativi dati (nome, partita iva, codice fiscale, numero di iscrizione all’albo dei mediatori), costo della mediazione e copia dei mezzi di pagamento
 
Dovrà inoltre far predisporre all’amministratore di condominio
una comunicazione dalla quale risulti: • che gli oneri condominiali inerenti l’unità immobiliare in oggetto sono stati regolarmente pagati;
• se ci sono delibere condominiali o lavori in corso che comportino spese straordinarie; • se ci sono liti giudiziarie pendenti; • se il condominio è dotato del contratto di servizio energia.
 
Dovrà anche farsi consegnare dall’amministratore di condominio
copia del provvedimento di agibilità. All’atto di vendita infine dovrà portare: • lettera dell’amministrazione di condominio che attesti quanto sopra; • certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio (se vi sono stati mutamenti rispetto ai dati comunicati in occasione del preliminare); • le chiavi di casa.
 
Gli obblighi del compratore
 
Il compratore a sua volta dovrà:
 
• confermare se lo stato di fatto dell’immobile, visionato nel corso del sopralluogo, è conforme alla planimetria catastale; • confermare se usufruisce di agevolazioni fiscali per la prima casa e di eventuali crediti di imposta (ossia se è in procinto di vendere la prima casa o l’ha venduta da meno di un anno); in tale ultimo caso dovrà fornire al notaio l’atto di acquisto e di vendita della casa; • confermare se si è avvalso di un mediatore; in tal caso occorrerà comunicare al notaio il nominativo del mediatore con relativi dati come sopra indicato.
 
All’atto di vendita il compratore dovrà fornire:
• certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio; • eventuale certificazione notarile originale inerente la vendita del suo vecchio appartamento per il ”credito di imposta“; • copia di bonifici o mezzi di pagamento per caparra, prezzo dell’immobile e provvigione del mediatore.

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Tutte queste belle notizie (e sono tante per la verità), insieme ad altre ancora, potranno  essere trovate e lette al seguente link    http://www.notariato.it/it/utilita/guide.html dove  possono essere scaricate in formato PDF tutte le guide che il lettore riterrà opportuno leggere, al fine di formarsi una vera e propria cultura in materia di contratti

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di Amedeu

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