Caratteristiche delle servitù e usucapione

Caratteristiche delle servitù dovrebbero essere importanti per quei lettori che quotidianamente ci scrivono per avere notizie relative alle servitù stesse, ed alla usucapione: in questo articolo tenteremo di chiarire le caratteristiche delle servitù giuridiche, le quali talvolta si acquisiscono anche per usucapione

Le servitù prediali (Articoli 1027-1099 del c.c.)

Si definisce una “servitù”  (Prediale in quanto deriva dal latino "praedium": fondo, terreno) quando si costituisce un onere reale, che sminuisce  il diritto di proprietà di un fondo per accrescere quello di un altro.

Le  servitù, trattate dagli articoli 1027/1099 del codice civile,  han­no carattere di  unilateralità  (in quanto avvantaggiano un de­terminato fondo a scapito di un altro: e pertanto sono considerate  pesi.

Chiariamo con un esempio 

L’art. 905 c.c. (sull’apertura di vedute dirette) obbliga entrambi i proprietari, contigui o frontisti, ad aprire la veduta a non meno di m. 1,50 dal confine (ciò a vantaggio delle due proprietà; il che costituisce una "limitazione legale" alle stesse due proprietà).

 Se uno dei due proprietari invece, apre la sua veduta a distanza inferiore a m. 1,50 dal confine (distanza. "illegale"), ma acquista (per “ titolo”, o per “usucapione”, o per “destinazione del padre di famiglia“) il diritto di tenerla aperta malgrado tale distanza sia  illegale, si costituisce una servitù di veduta che è a vantaggio del proprietario della veduta, e a danno del proprietario del fondo contiguo, che subisce la veduta.

Il primo degli articoli, che riguarda la « servitù » (art. 1027 c.c.) la definisce come un « peso imposto sopra un fondo (che dicesi  servente) per I’utilità (e cioè per il migliore sfruttamento o un più comodo uso) di un altro fondo (che si chiama dominante) appartenente a diverso proprietario.

Quindi: abbiamo le servitù quando nascono dei diritti sulle cose altrui; diritti immediati di godimento che determinando la diminuzione della utilità di un fondo, a vantaggio di un altro, provocano una minorazione giuridica nel primo, ed una analoga maggiorazione nel secondo

Caratteristiche delle  servitù

 Le caratteristiche fondamentali di ogni servitù sono:

a) L’esistenza di due fondi (il dominante ed il servente) appartenenti a proprietari diversi;

Se quindi i due fondi divenissero proprietà di una unica persona, la servitù si estinguerebbe (per l’art. 1072 c.c.).

b) La vicinanza dei due fondi tra loro (altrimenti il fondo dominante non potrebbe avvantaggiarsi di quello servente).

Caratteristiche delle servitù    

Per vicinanza non si deve intendere "contiguità" (infatti le servitù di presa d’acqua e quelle di elettrodotto hanno ragione di essere, proprio per la vicinanza dei due fondi e non per la loro contiguità.

c) La perpetuità (o irrevocabilità) della servitù.

Questa perpetuità, pero, non va intesa nel senso che il diritto non possa estinguersi mai, (infatti la sua estinzione è prevista dall’art. 1073), ma nel senso che essa è correlativa ad un bisogno permanente, e non occasionale, del fondo dominante, e quindi ad un interesse permanente del proprietario di esso, destinato però a durare sino a quando dura il bisogno;

d) La inseparabilità della servitù dal fondo dominante, e la sua indivisibilità:

Se, cioè, entrambi i due fondi sono divisibili, la relativa servitù non si fraziona, ma continuerà a gravare o a giovare per intero sulle singole parti in cui i fondi sono stati suddivisi.

Immobili pubblici

La servitù non può costituirsi sugli immobili dello Stato, delle Province, dei Comuni, destinati ad uso pubblico, come sulle strade nazionali, sui porti, sulle spiagge, sui fiumi, sui monumenti nazionali, sulle stazioni ferroviarie, ecc. (in genere sugli immobili o beni "fuori commercio").

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

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di Amedeu

20 commenti

  1. Rif. articolo servitù prediali. Immobili anche delle Regioni vero?

  2. Il mio fondo risulta gravato da servitù passiva di passaggio. Su un lato del viale gravato da tale servitù ci sono delle siepi di oleandro. Pur avendo provveduto a potare tale siepi non una ma tre volte durante questi ultimi mesi, il vicino che usufruisce della servitù di passaggio ha potato selvaggiamente e senza il mio consenso tali piante. Cosa mi consiglia di fare?

    • Per Federesta.
      Per prima cosa ti consigliamo di parlare amichevolmente con questoe vicino, cercando di evitare liti che ti porterebbero solo ad una causa civile.
      Nel caso che tale vicino faccia orecchi da mercante, fagli scrivere una lettera da un tuo legale.
      Amedeu e c.

  3. buongiorno,
    un immobile su 2 piani con unica entrata su strada è stato diviso tra due sorelle;
    io ho ricevuto il piano superiore a cui si accede da una scala interna nell’ingresso dell’appartamento del piano inferiore. Ho chiuso l’appartamento con una porta alla base della scala interna ma sono sempre entrata dall’unica porta all’esterno esistente. Ora mia sorella vuole vendere l’appartamento. Può farlo visto che il nuovo proprietario dovrebbe farmi entrare dentro casa sua per accedere al mio appartamento?
    grazie

    • Per Monica.
      Riteniamo che tua sorella debba ricercare una soluzione che presenti un ingresso indipendente dal tuo.
      In caso contrario non vediamo come possa vendere una unità immobiliare con una parte interna a comune con la tua.
      Amedeu e c.

  4. Salve,mi trovo a dover gestire varie problematiche.
    la prima è la vendita di un appartamento da parte dei miei nonni nella stessa forma in cui lo avevano acquistato,la vendita nell anno 1972,dopo la stessa proprietà è stata venduta altre due volte con la proprietà esclusiva della soffitta.
    soffitta accessibile dal pianerottolo con rampa di scale propria,in questo locale che serviva anche per andare sul tetto vi è stato costruito un appartamento non ho parole..

    • Per Alberto.
      Sei molto sintetico; comunque se è stato costruito un appartamento abusivo hai una grossa grana da affrontare.
      Se l’appartamento può essere demolito senza portare rischi al resto dell’immobile, è un procedimento comunale che potresti affrontare, oltre che alla denuncia penale (Del nonno o chi per lui).
      Fai eseguire un sopralluogo da un tecnico specializzato e attieniti a quello che ti suggerisce il medesimo.
      Amedeu e c.

  5. Buongiorno, avrei un quesito da chiedere;
    ho acquistato un appartamento sito in una palazzina di 4 unità, i proprietari degli appartamenti sovrastanti che risultano possedere esclusivamente il vano scala e il piccolo vialetto d’ingresso hanno chiuso senza nessun tipo di autorizzazione ne condominiale ne comunale due accessi (porte) e finestre che risultavano libere come dimostrano i disegni depositati in comune, inoltre premetto che al ‘interno del vano sono collocati i quadro elettrico delle parti comuni e la botola per accedere al tetto. LORO POTEVANO CHIUDERE SENZA AUTORIZZAZIONE, CONDOMINIALE E COMUNALE? le porte sono ancorate su una facciata condominiale.
    Vi ringrazio anticipatamente.

    • Per Monica.
      Ciò che dici ci sembra una cosa alquanto strana, in quanto, normalmente le scale e gli ascensori sono comuni a tutti i condomini, a meno che non servano esclusivamente alcuni proprietari e non abbiano porte di accesso a piani diversi dal loro.
      Devi leggere attentamente gli atti di compravendita di detti inquilini e che troverai presso l’ufficio dei registri immobiliari.
      Per le visure serve il loro nome cognome e la data di nascita.
      Inoltre, nel vano chiuso, da quello che dici, sono collocati i contatori elettrici delle parti comuni.
      Male che vada la tua ricerca, devono darti una chiave della porta di accesso a detto vano.
      Eventualmente fai scrivere loro da un tuo legale.
      Amedeu e c.

  6. Buongiorno,
    avrei un quesito da porre ho scoperto che i due inquilini sovrastanti posseggono esclusivamente il vano scala e vani accessori ( poco chiaro dal rogito), ma le lampadine che sono all’interno del vano scala e nel vialetto sono allacciate al contatore comune; il costruttore della palazzina ha ammesso di aver sbagliato ad non mettere un altro contatore; premetto inoltre che questi condomini erano al corrente della situazione e si sono comportati in mala fede, COSA POSSO FARE? nel frattempo ho pagato della corrente da me non usufruita; CI SONO DELLE NORMATIVE IN MERITO?
    Vi ringrazio anticipatamente.

    • Per Monica.
      E’ la tua seconda domanda sull’argomento.
      Se il vano scale è di proprietà privata (Noi siamo scettici di ciò), la luce scala e l’energia dell’ascensore vanno pagate da detti proprietari.
      Devi accertarti con accuratezza di ciò che stai sostenendo, dopo di che passa tutto al tuo legale per una lettera che lo stesso potrà indirizzare ai tuoi vicini.
      Amedeu e c.

      • Buonasera,
        ipotizziamo che il vano scala e i vani accessori siano di proprietà esclusiva dei condomini sovrastanti, loro potevano chiudere senza permesso comunale e condominiale visto che le porte e finestre sono ancorate alla facciata condominiale e sul fronte strada?

        La ringrazio per il suo tempo

  7. Buongiorno,

    abito in una palazzina dove abbiamo un cancello automatico, abbiamo installato un gancio di sicurezza ma non abbiamo messo le barre anti schiacciamento.
    QUALI SONO LE NORMATIVE CHE REGOLANO L’INSTALLAZIONE DI QUESTE BARRE? SONO SOLO NORMATIVE EUROPEE O SONO APPLICABILI ANCHE IN ITALIA?, ho sentito pareri discordanti.
    Noi come condomini cosa rischiamo se non mettiamo a norma il cancello?

    Vi ringrazio anticipatamente.

  8. Buonasera,

    avrei un quesito da porre il codice fiscale per la palazzina è obbligatorio, noi siano solo in quattro unità senza amministratore. Eventualmente quale normativa regola questo argomento?

    Cordiali saluti

    • Per Mauro.
      Spiegati meglio, non comprendiamo la tua domanda.
      Amedeu e c.

      • Buona sera,

        Le utenze della palazzina (parti comuni) per intenderci Enel sono intestate personalmente a me con precisazione sulla bolletta “parte comuni” i miei vicini ogni mese mi versano la loro quota spettante.

        Ho scoperto da conoscenti che la palazzina deve essere registrata al ufficio delle entrate costituendo cosi il condominio ed avendo poi un codice fiscale per spese future di lavori o pagamento delle bollette.

        E’ obbligatorio fare questo codice fiscale? quale normativa lo regolamenta?

        Distinti saluti

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