Come vengono calcolati i vani catastali di un appartamento.

Per la dovuta conoscenza da parte dei nostri lettori, parliamo in questo articolo di come vengono calcolati i “vani catastali”, cioè quei vani che si trovano sui certificati catastali relativi agli immobili e che servono per il calcolo delle rendite presunte catastali.

Quale riferimento sono: il DL. 652/39 (nascita NCEU) ed il DPR 1142/49 (regolamento per la formazione NCEU ).
Da chiarire  inoltre che il calcolo della rendita presunta di cui a questo nostro articolo non deve in alcun modo essere inteso come a sostituzione della procedura DOCFA, ma solo come indicazione per coloro che non si servono ancora della stessa.

Planimetria catastale tipo
 
Tale calcolo non rispecchia alcun criterio urbanistico, ma segue un criterio proprio.
 
I vani catastali relativi ad un immobile catastale di cat A  ad uso di abitazione si distinguono in:
 
Vani Principali, accessori diretti, accessori indiretti, dipendenze.
 
Ma vediamo di suddividerli secondo la suddetta distinzione:
 
Vani principali la cui superficie può arrivare fino a mq 20. (Ogni vano viene considerato = 1 unità, cioè 1 vano)
Sono: le camere, le sale, i soggiorni, la cucina (indipendentemente dalla sua superficie viene considerata come 1 unità)
Se la superficie è superiore ai 20 mq si calcola la cosiddetta “eccedenza” togliendo alla superficie totale del vano quella massima consentita dal catasto e valutando la parte in più proporzionalmente alla superficie consentita, per cui verrà 1 vano +0,20; …0,40; ..0,55, ecc
 
Accessori diretti sono quelli indispensabili per il disimpegno sia interno che esterno dell’abitazione ma che non hanno alcuna caratteristica di vano utile.
Sono: i bagni, i ripostigli, gli ingressi, i corridoi ( vengono considerati 1/3 di unità)
 
Accessori Indiretti sono tutti quei vani che anche se non a servizio diretto dell’abitazione sono complementari al suo funzionamento
Sono: cantine, ripostigli situati nelle soffitte o nelle cantine, lavatoi , stenditoi e similari. Di solito in un condominio si trovano tutti accorpati. ( Vengono considerati 1/4 di unità).
 
Le dipendenze sono tutte quelle superfici libere ed a servizio della unità immobiliare: quali i vani a comune le superfici scoperte esclusive, terrazze, portici tettoie ecc. (vengono conteggiate con una percentuale della somma complessiva delle unità, fino al 10% massimo)
 
Facciamo un esempio:
Abbiamo un alloggio di civile abitazione composto da : 2 camere, 1 sala, 1 cucina, 1 bagno, 1 corridoio, 1 ingresso, 1 cantina, 1 tettoia aperta
 
Il calcolo avviene come segue:
 
2  camere da mq  16      = 2
1 sala da mq 18             = 1
1 cucina da mq 6           = 1
 
1 bagno        = 1/3 di 1 =  0,33
1 corridoio     = 1/3 di 1 = 0,33
1 ingresso     = 1/3 di 1 = 0,33
                                                 
1 cantina       = 1/4 di 1 = 0,25
                           ______________
     Consistenza      vani   5,24
 
1 tettoia aperta = 3% di 5,24 = 0,03 x 5,24 = vani 0,157
 
Vani 5,24 +0,157 = vani  5,397  arrotondati a 5,50  (Consistenza totale dei vani catastali dell’appartamento)
 

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

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di Amedeu

135 commenti

  1. E se un vano principale è piu di 20mq ? Tipo soggiorno piu angolo cottura in un solo ambiente?
    Grazie in anticipo per il chiarimento

  2. Per Matte
    Se è superiore si calcola la cosiddetta “eccedenza” togliendo alla superficie totale del vano quella massima consentita dal catasto e valutando la parte in più proporzionalmente alla superficie consentita, per cui verrà 1 vano +0,20; …0,40; ..0,55, ecc
    Amedeu e c.

  3. Grazie Amedeu per il chiarimento!

  4. Per Mario.
    Vero e grazie.
    Abbiamo provveduto a correggere il dato.
    Amedeu e c.

  5. Quale è la normativa di riferimento di calcolo dei vani catastali?
    Grazie

  6. Per Donatella.
    Il DL. 652/39 (nascita NCEU) ed il DPR 1142/49 (regolamento per la formazione NCEU ).
    Da chiarire che il calcolo della rendita presunta di cui al nostro articolo non deve in alcun modo essere inteso come a sostituzione della procedura DOCFA, ma solo come indicazione per coloro che non si appoggiano alla stessa.
    Amedeu e c.

  7. Come vengono considerati ai fini della’accatastamento (1 oppure 1/3) due lvani ricavati in una mansarda dove c’è l’agibilità e non l’abitabilta? Preciso che in un locale ho ricavato una camera e nell’atro una saletta TV.Ringrazio e saluto

  8. Per Roberto.
    Se hai l’agibilità, sei a posto, in quanto Il DM 380/2001 (Testo unico sull’edilizia) all’art. 24 cita testualmente:
    “1. Il certificato di agibilita’ attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrita’, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente…..”
    Riguardo ai vani catastali, avendo l’agibilità dovrebbero essere vani 2 (1+1)
    Se invece la destinazione era a soffitta (mansarda non agibile) avresti avuto 2 vani del “valore” pari ad 1/4 cd.
    Amedeu e c.

  9. Amedeu e c, grazie per il chiarimento.

  10. con la nuova finanziaria ci sarà la trasformazione inversa da vani a superfice, per le nuove reddite catastali, ora se io oggi ho n.13 vani in classe a7, quanto sarà il calcolo che si dovrà fare?
    grazie

  11. Per Lello.
    Aspetta lo svolgersi degli avvenimenti.
    Adesso è presto.
    Stanno ancora valutando come applicare le superfici.
    E dovranno essere i vari catasti a mettere in ordine le pratiche
    Amedeu e c.

  12. Salve, come si deve conteggiare: “una veranda chiusa” di 18 mq. con la pratica di Condono edilizio, (Concessione in sanatoria del ’94 !), ancora in corso ? Grazie. Saluti. Costa.

  13. possibile ke per fare l’allacciamento idrico di una casa di 140 mq devo sborsare 1000 euro tra il consorzio ed il catasto?
    ma ke centra il catasto?…
    perdonate la mia abissale ignoranza ma non trovo mai spiegazioni esaustive nemmeno presso gli enti di competenza…
    anticipatamente grazie

    • Per Antonia.
      Vai di nuovo presso l’ente che gestisce l’acquedotto pubblico e fatti spiegare esattamente a cosa si riferiscono tale spese (per un allacciamento idrico).
      Sembra strano che possano interessare il catasto.
      Amedeu e c.

  14. Ciao, io ho un bilocale con angolo cottura, un bagno, un piccolo ripostiglio. La mia casa risulta avere 3,5 vani, è giusto così, o dovrebbero essere 2,5 ???
    Grazie

  15. ho un abitazione cat. A/7. Per circa 20 anni è stata accatastata con 9,5 vani. Ho costruito un portico in adiacenza e, dopo l’accatastamento dello stesso mi è arrivato un accertamento in cui mi aumentavano il n° dei vani a 13,5 aumentandomi la rendita catastale del 50% circa. Ho fatto ricorso e mi è stato spiegato che avevano considerato vani utili 4 stanze sottotetto (sempre esisteite e non modificate) che non sono abitabili in quanto non hanno altezza utile sufficiente per il regolamento comunale (altezza minima in gronda 1,50 ml altezza media inferiore a ml 2,2). Può il catasto cambiare la consistenza dei vani dopo 20 anni se costruisco un piccolo portico in adiacenza al fabbricato esistente? Può considerare vani utili delle stanze che non sono abitabili per il Comune? Grazie anticipatoper la cortese risposta.

    • Per Daniele.
      La tua casa di categoria A7 (A/7 – Abitazioni in villini), ha i vani utili, così come approvati dal Comune, in quanto il catasto non è probatorio.
      Necessita però che venga controllatoa attentamente (ti devi fare aiutare da un geometra professionista della tua zona) la consistenza catastale, in mbase al sistema che usa il Catasto.
      Leggi, come indicazione, questo nostro articolo
      Può darsi che l’aumento dei vani catastali sia dovuto, non al fatto che ti hanno considerato i locali sottotetto come abitabili, bensì come accessori: e questo devi verificarlo.
      Amedeu e c.

  16. Salve e anzitutto grazie per l’aiuto,
    nel ns. appartamento si entra direttamente nel corridoio lungo circa 7 metri e largo circa 1,30 metri (0,33 di vano), che da accesso alla cucina (1 vano), ad una camera di 16mq (1 vano), ad un’altra camera di 9mq (1 vano), e al bagno (0,33 di vano); in più c’è una cantina di 2mq  (0,25 di vano). 
    Ci sono 2 terrazzi di circa 4mq l’uno più un balcone lungo circa 6 metri.
    Il calcolo da 4 vani? A noi il catasto ne conta 5 e ultimamente ha aggiornato a 5,5 vani.
    Ps A metà corridoio c’è una zona anomala (per via di una risega dovuta all’ascensore condominiale) che allarga il corridoio a circa 2,50mt di larghezza per 3,50mt di lunghezza dove c’è un mobile per appendere le giacche e metterci le scarpe che da accesso al balcone; potrebbe essere che contino questa zona come una stanza e quindi il corridoio rimanendo diviso in 2 diventi ingresso più corridoio quindi x un totale di 1,66 invece di 0,33???
    Ciao e grazie ancora da Ivan e Antonella

    • Per Ivan e Antonella.
      2 camere, 1 cucina, 2 accessori diretti + 1 indiretto (0,33+0,33+ 0,25) = vani 4.
      3 balconi = 5% di 4 = 0,80
      Totale 4,80 considerato 5 vani.
      0,50 vani in più, probabilmente sarà dovuto al vano corridoio considerato diversamente.
      Comunque, potete effettuare un controllo presso l’Agenzia del Territorio (ex Catasto).
      Amedeu e c.

      • Buongiorno, mi riallaccio a questo post di qualche anno fa ma non riesco trovare una descrizione specifica sul da farsi. Ho un appartamento al primo piano con cucina, soggiorno, 2 camere, 2 bagni, un disimpegno di collegamento tra la camera e il soggiorno, una terrazza di 3 mq e scale di accesso interne con ingresso senza nessun divisorio quindi credo contino come un unico corridoio (l’ingresso ha la stessa larghezza delle scale). Nel precedente catasto erano accatastasti 4 vani (il secondo bagno è nuovo), ma credo ci sia stato un errore. Adesso a logica se aggiungo un bagno dovrei aggiungere solo 1/3 di vano. Ma credo ci sia un errore di base fin dall’inizio. Potrei avere una delucidazione?
        Grazie

        • Per Serena.
          Per non commettere errori di valutazione dei vani catastali, ti consigliamo di parlare con il tecnico addetto del locale catasto, il quale, facendo solo quel lavoro, sarà ben lieto di esaudirti.
          Amedeu e c.

  17. Salve e grazie ancora per l’aiuto e la delucidazione.

  18. Buonasera, non riesco a trovare l’articolo dove viene specificato che i vani principali valgono 1, gli accessori diretti 1/3, ecc.. Mi sapreste dire quale é? grazie

  19. salve. qualche anno fa ha acquistato una villetta a schiera cat. A/2 vani 4,5 e valore catastale di 313 euro. avendo a quel tempo problemi di approvvigionamento idrico, tutte le case venivano contruite direttamente dall’impresa con la predisposizione per la riserva idrica e relativa autoclave, in un cortiletto sul retro della casa. per poter riparare il tutto dalle intemperie chiesi all’impresa di costruire un vano per l’alloggiamento di serbatoio e autoclave. queste le misure: h 090, largh. 080 e lunghezza 2.70. e quindi, sotto consiglio dell’impresa presentai un piccolo progetto al comne, il quale dopo qualche tempo mi rilasciò l’autorizzazione. dopo quache mese ricevetti dall’agenzia del territorio la notifica di variazione della rendita catastale da 313 auro a 413 euro, e la consistenza dei vani da 4,5 a 5. secondo lei è tutto regolare, mi sembra un po’ esagerato…. secondo lei posso fare ricorso?
    grazie.

    grazie, e scusi se troppo lungo.

    • Per Marco.
      Trattasi di un “accessorio indiretto”, che doveva aumentare la superficie catastale di 1/4 di vano (0,25).
      Però devi controllare presso l’ufficio del Catasto (Agenzia del Territorio), quale è il conteggio complessivo che ti hanno fatto.
      Inoltre, non per scoraggiarti, ma fare un ricorso, dopo un pò di anni, per 0,25 di superficie, probabilmente ti verrebbe respinto.
      Comunque provare a chiedere è sempre lecito e rispondere è cortesia.
      Amedeu e c.

  20. ciao, ho un’abitazione dove alcune camere hanno un bagno interno molto piccolo ( 2,50 x 1,40 ) con un’altezza molto inferiore rispetto al soffitto delle camere in cui sono ubicati. L’aerazione dei bagni è forzata .
    Domanda: la camera con quel tipo di bagno interno è da conteggiare come un’unico vano oppure come vano + accessorio.
    Grazie

  21. Salve,
    nel 2003 in famiglia è stato acquistato un immobile cat. A/5, rendita catastale 113,10. Nella nota di trascrizione di compra vendita è descritto come unità abitativa posta al piano terra, composta di 2 piccoli vani e un servizio e annessa corte di 106 mq. Ora dell’immobile in oggetto hanno sempre fatto parte due cantine, con accesso esterno, che a occhio e croce giudicherei di superficie dai 2 ai 4 mq ciascuna, con altezza sicuramente inferiore ai 180 m. Il bagno inoltre, che aveva accesso esterno, è stato qualche anna fa rinnovato e sul muro confinante con la cucina (interna) è stata agginua una porta in modo che l’accesso potesse avvenire dall’interno dell’abitazione. Alla luce di tutto questo, di quanti vani è effettivamente composto l’immobile? Va fatta visura/aggiornamento catastale, dobbiamo temere sanzioni? Grazie.

    • Per Lena.
      Va regolarizzato al Catasto tramite presentazione di planimetrie con le relative altezze indicate.
      Può darsi che vi occorra anche l’autorizzazione comunale, e ve lo dirà il tecnico professionista, da voi chiamato per le planimetrie catastali.
      Amedeu e c.

  22. La ringrazio Amedeu. Ma avrebbe dovuto già farlo il proprietario precedente? E questa regolarizzazione va fatta anche nel caso in cui non si volesse mai vendere l’immobile?
    Grazie ancora.

  23. 1)è possibile realizzare 2 cucine in un unico appartamento o questo necessita di un frazionamento in due unità immobiliari?
    2)l’appartamento ha l’abitabilità. Se la seconda cucuna è possibile senza frazionamento devo richiedere comunque la modifica dell’abitabilità-agibilità o questa va richiesta solo in caso di frazionamento?
    grazie

    • Per Valeria.
      Due cucine comportano l’esistenza di 2 unità immobiliari divisi; a meno che tu non riesca a regolarizzare la 2° cucina, tramite una DIA presentata in Comune, nella quale la chiedi, per la convivenza di un tuo parente stretto (Padre o suocero), che necessitano, per motivi di compatibilità di carattere?), di avere un punto di cottura a parte.
      Comunque, prima di presentare qualsiasi domanda vai a parlare preventivamente con un tecnico dell’Edilizia Privata del Comune.
      Amedeu e c.

  24. per parente stretto si intende anche un figlio? se si,questo mi permetterebbe di non frazionare? ma dovrei comunque chiedere la modifica dell’abitabilità? andrò sicuramente da un tecnico del comune,tuttavia i suoi chiarimenti mi aiutano ad impostare le domande in modo più corretto. grazie ancora

  25. se dopo una dia in sanatoria di una villetta si riporta a sottotetto una camera che non ha 1/8 di finestratura precedentemente invece considerata come camera, la rendita catastale diminuisce? grazie

    • Per Marco.
      Dovrebbe diminuire se tu richiedi al Catasto la nuova categoria.
      Personalmente te lo sconsigliamo, dato che hai avuto la fortuna di trovarti un vano abitabile, grazie ad un condono, quando invece non lo è.
      Amedeu e c.

  26. Un cliente ha fatto la fusione di un C/7 di 65mq con un C/6 di 22mq e un A/2 di 6,5 vani. Ora la visura scaricta mi da un A/7 di 7 vani e un C/6 di mq.. E’ possibile che gli 0,5 vani corrispondano a 46mq? Grazie

  27. un angolo cottura deve essere valutato sempre come una cucina (quindi 1 vano)?

  28. Sto acquistano la mansarda ( H max 2,71 ) nella quale gi abito, con le
    superfici così calcolate:
    zona giorno 50,31 mq. in cui è stata ricavata cucina ( angolo cottura )
    camera 18,86 mq. cameretta 13,12 mq.
    disimpegno 2,34 mq.
    bagno ( tra le due camere ) 4,86 mq.
    L’ immobile è accatastato in categoria A/3 – classe 4 – consistenza 7,5 vani.
    rendita catastale euro 278,89.
    Ho un dubbio sul calcolo dei vani, è giusto in base ai dati descritti?
    un grazie anticipato

    • Per Sandra B.
      Dalla lettura della domanda appare la zona giorno comprensiva di angolo di cottura pari a mq 50,31; il resto della domanda (Non lo chiarisci) sembra zona notte.
      Se è così, devi andare all’Agenzia del Territorio (Catasto) a farti spiegare quanti vani hanno considerato la zona giorno.
      Conteggio che anche a noi non torna.
      Amedeu e c.

  29. ….è vero, la zona giorno è di mq. 50,31. Il resto, camera, cameretta, disimpegno e bagno, zona notte.
    Anche a me non torna…il geometra/amm.re del condominio mi dice che per il calcolo dei vani della zona giorno hanno calcolato ” a occhio”!!
    Vi chiedo un ulteriore consiglio, è mio diritto richiedere e far presente ai
    proprietari, il fatto che non possono esserci 7,5 vani e richiedere un aggiornamento catastale prima dell’acquisto? Si può andare incontro a sanzioni e a chi imputabili?
    Ancora grazie

    • Per Sandra.
      Ti conviene recarti prima al Catasto, con il certificato catastale avuto dal proprietario , e chiedere di controllare il conteggio dei vani.
      Amedeu e c.

  30. Nella mia casa c’e’ una stanza che e’ ccatastata come veranda suppongo poiche su una delle pareti c’e’ una finestra che da sul vano scale del palazzo mentre su un’altra parete c’e’ una normale finestra che da sulla strada e comunque la stanza è completamente in muratura e non ha niente a che vedere con una veranda ne e’ stata realizzata coprendo un balcone.. fa proprio parte del progetto originale ed e’ un vano a tutti gli effetti solo che al catasto risulta come veranda invece che normale vano. Mi chiedevo se a vostro parere sia possibile riaccatastarla come vano e se si quale procedura dovrei seguire?
    Grazie

    • Per Andrea.
      Prima di eseguire la variazione catastale, ti consiglieremmo di verificare presso l’ufficio Edilizia Privata o Sportello Unico del Comune, se tale veranda è autorizzata o meno. (Chiedi eventualmente di vedere tutti i disegni della tua casa senza specificarne il motivo)
      Nel secondo caso, anche accatastarla non significherebbe regolarizzarla dal punto di vista autorizzativo.
      Amedeu e c.

  31. Nella mia casa c’e’ una stanza che e’ ccatastata come veranda suppongo poiche su una delle pareti c’e’ un lucernaio chiuso che da sul vano scale del palazzo mentre su un’altra parete c’e’ una normale finestra che da sulla strada e comunque la stanza è completamente in muratura e non ha niente a che vedere con una veranda ne e’ stata realizzata coprendo un balcone.. fa proprio parte del progetto originale ed e’ un vano a tutti gli effetti solo che al catasto risulta come veranda invece che normale vano. Mi chiedevo se a vostro parere sia possibile riaccatastarla come vano e se si quale procedura dovrei seguire?
    Grazie

  32. ok grazie procedero’ come mi consigliate

  33. Il mio appartamento e’ cosi’ costituito: ingresso su soggiorno con angolo cottura (mq 30),disimpegno,bagno,camera grande (mq 19), camera piccola ( mq 10,5), 2 terrazzi e 1 garage.mi e’ arrivata la notifica di variazione dei dati di classamento e rendita.Classe da 1 a 2, vani da 4 a 5 ,rendita da 310 a 450.
    E’ corretto?Conviene il ricorso?

    • Per Alberto.
      La classe catastale di un edificio dipende da vari fattori, quali: la qualità urbana nel cui contesto questo è inserito, la qualità ambientale e paesaggistica nel quale si trova collocato, la validità della zona dal punto di vista del mercato immobiliare .
      Inoltre vanno viste le caratteristiche edilizie e di rifinitura dell’unità stessa e del fabbricato che la comprende.
      Di conseguenza sono fattori che vanno valutati nell’insieme ed in base alla città nella quale vivi.
      Non si può tirare ad indovinare, ma devi servirti di un parere di un tecnico della tua zona.
      Amedeu e c.

  34. salve!
    devo comprare una casa dove uno spazio esterno e’ completamente chiuso con una copertura e pareti fatte con materiali di recupero ma condonata sulle planimetrie catastali come veranda, quali sono i lavori che posso effettuare? e’ possibile fare alcune parti in muratura come il tetto mantenendo sempre e comunque una buona buona parte di pareti in vetro?
    grazie mille…….

    • Per Andrea.
      Che la struttura si trovi accatastata sulle planimetrie catastali, non significa un gran chè, in quanto il Catasto non è probatorio.
      Affinchè detta struttura abbia il diritto di esistere deve avere l’autorizzazione comunale.
      Devi, perciò, verificarlo presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune.
      Amedeu e c.

  35. Salve, ho bisogno di un consiglio: ho acquistato un “monolocale” largo circa 3.2 m. lungo non so quanto ma ca. 7/8 m. con due finestre piuttosto piccole vicino all’angolo cottura e la zona notte buia (divisa da uno scaffale libreria) dove sono stati ricavati anche un piccolo bagno (semichiuso da un’anta di porta tipo far west )con doccia lavabo e bidet in un angolo mansardato e dall’altra parte in un altro localino piccolo e basso con porticina scorrevole dove si accede da tre gradini, un w.c.
    L’Agenzia che l’ha venduta ha fatto fare una nuova scheda catastale in quanto tempo fa c’era stato un condono e la consistenza da 1 vano è passata a 2,5. Purtroppo me ne sono accorta dopo il rogito, ma non mi sembra un calcolo giusto. Fra l’altro anche l’altezza considerata 3 metri non è corretta in quanto il soffitto deve essere stato abbassato da “perline” ed è di ca 1,6 metri.
    Posso fare ricorso?
    Grazie infinite

  36. Ringrazio per la risposta, vedrò di procurarmi una planimetria ingrandita, ma quella della visura è piccolissima e non ha misure solo dice che l’altezza è 3 mt che non corrisponde alla realtà perché è stato in passato abbassato dalle perline e dice che la scala è 1:200.. grazie Gabri

    • Per Gabri.
      Per avere una planimetria ingrandita, anche se non in scala, e su cui scrivere le misure, ingrandiscila con Paint poi “Copia”, quindi pigia stamp, riapri Paint e “incolla”.
      Dopo di che salvi l’ingrandimento. e lo stampi.
      Amedeu e c.

  37. Il vano scala di una abitazione su due piani, è considerato “accessorio diretto”, quindi 0,33 di un vano.
    Grazie

  38. Nel 2010 ho acquistato a Roma un appartamento di 90 mq cat,A2 classe 3 vani catastali 7 rendita catastale 1894 €. L’apparetamento consiste : 2 camere di 25mq , due camerette inferiori a mq 12 ciascuna un piccolo ingresso (mq 8) , un bagno e cantina. Facendo i calcoli noto che i vani indicati non sono sette e che la rendita e sproporzionata.Cosa mi consigliate di fare ? Vi sarei grato se la risposta mi fosse recapitata via E-mail.
    Cordiali saluti e grazie anticipate

  39. Vorrei sapere:
    – esiste un numero massimo di vani che può avere un A/7? Se sì qual è?
    – qual è la dimensione massima di un C/2, di un C/6 e di un C/7?

    Grazie.

  40. Buongiorno, ho acquistato un appartamento A/3 di consistenza 5,5 vani (2 camere, cucina, sala, ingresso, corridoio, bagno, soffitta, cantina, 2 balconi) anche se seguendo il calcolo sopra arrivo a max 5 arrotondando per eccesso. Per la ristrutturazione vorrei eliminare la parete che divide sala e corridoio, per creare un ambiente unico sala superiore ai 20mq (ca. 26mq). Al calcolo dei vani non dovrebbe cambiare nulla, in quanto l’eccedenza di 6mq della sala sono pari a 0,3 vani, a fronte degli 0,33 del corridoio. Va comunque considerata la notifica al catasto di cambio vani?
    grazie

  41. Buongiorno ho un monolocale con: Soggiorno/camera/cucina mq.30.64 Disimpegno mq. 2.34 Bagno mq. 4.81 Balcone mq. 4.95 Loggia mq. 8.10 Sottotetto (h.2,40-0.60) mq. 40.62 e 8.40.
    Mi calcola 4 vani ok?

    • Per Mimi.
      Domanda non semplice, in quanto parli di un monolocale di superficie superiore ai 28 mq di cui al DM 05/07/1975
      coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
      per cui, se fai la somma delle superfici dei vani previsti da tale DM, dovrebbero tornare meno vani.
      Comunque, verifica la situazione con il tecnico catastale addetto, dell’Agenzia del Territorio della tua zona.
      Amedeu e c.

  42. Salve. Secondo l’Agenzia del Territorio, a seguito di un sopralluogo, il mio sottotetto (h media 1,80 m) dovrebbe essere riclassificato abitabile (ma urbanisticamente non lo è e catastalmente, oggi, risulta “lavatoio, stenditoio, deposito occasionale”) e, quindi, incluso tra i vani principali. Siccome tutto ciò mi sembra assurdo (non ci sono opere edili difformi dal progetto) e non posso, secondo me, ammettere un abuso che non c’è, cosa posso fare? Posso eventualmente ricorrere in Commissione Tributaria? L’Agenzia del Territorio sostiene che le finiture (normalissime, anzi economiche) e la presenza dell’impianto di riscaldamento indicano che tali spazi sono abitabili e abitati. Cosa conclama un cambiamento di destinazione d’uso? C’è discrezione da parte loro? Preciso che i locali non hanno i requisiti del DM 5/7/1975. Grazie

    • Per Giorgio.
      Da quello che ci sembra di comprendere hai rifinito una soffitta, urbanisticamente non abitabile con rifiniture tipiche di una abitazione (Quali l’impianto di termosifoni, le piastrellature, ecc).
      E’ una situazione alquanto strana ed imbarazzante, in quanto il DM 05/07/1975 stabilisce con chiarezza quali devono essere i requisiti principali dei locali abitabili (H media, sup utile vani, sup finestrata ecc).
      Il Catasto, vedendo queste rifiniture ti ha considerato tali vani abitabili, in categoria (A2-A3?) avanzando, forse un processo all’intenzione.
      Ciò che conta è l’autorizzazione comunale, che in questo caso non puoi avere mancando i presupposti edilizio urbanistici: inoltre non ci è nota alcuna legge che impedisca di portare il riscaldamento in soffitta.
      Altra cosa sarebbe stata, se tu avessi realizzato un WC o una cucina in detti locali, evidenziando in tale modo un cambiamento di destinazione d’uso non autorizzabile e quindi abusivo.
      Un ricorso alla commissione tributaria può essere utile, però deve essere fatto con oculatezza ed attenzione, poichè, per quanto detto sopra, potrebbe rivolgersi a tuo danno.
      Amedeu e c.

  43. Salve, anche se già è stato oggetto di discussione non mi é ben chiaro come si calcola l’eccedenza. “Se la superficie è superiore ai 20 mq si calcola la cosiddetta “eccedenza” togliendo alla superficie totale del vano quella massima consentita dal catasto e valutando la parte in più proporzionalmente alla superficie consentita, per cui verrà 1 vano +0,20; …0,40; ..0,55, ecc”
    1) qual’è la superficie massima consentita dal catasto?
    2) come la valuto quest’eccedenza proporzionalmente alla superficie massima consentita dal catasto?
    3) ma quanto viene considerato in metri quadrati un vano catastale?
    Faccio presente a chi volesse cortesemente rispondermi che l’immobile per le quali ho posto le seguenti domande è situato nella regione Campania comune di Napoli.

    Non sono riuscito a trovare su internet i riferimenti normativi che indicano il valore del vano catastale, anche sapendo che si fa riferimento al d.l.652/39 (nascita NCEU) ed il d.p.r. 1142/49 (regolamento formazione NCEU).
    Grazie in anticipo.
    Luca

    • Per Luca.
      Ultimamente la questione è diventata ancora più complicata, grazie alle voci sulla modifica di alcune procedure catastali.
      Per avere le idee ben chiare, ti consigliamo, di parlare con il tecnico addetto al calcolo vani presso l’Agenzia del Territorio del tuo comune.
      Avrai la certezza di una interpretazione unica per quanto riguarda la tua zona.
      Amedeu e c.

  44. Aiuto!!!! non riesco a capire come fare il calcolo! sarei veramente grata se potessi avere una risposta.
    Il mio appartamento è composto da cucina, sala, camera, cameretta, bagno corridoio e ripostiglio, vano caldaia 1,20 X 1,20 cui si accede dall’esterno.
    Quanti vani sono?
    In un altro appartamento invece ho corridoio, ripostiglio, bagno, salone di 25 mq, cucinino di 1,20 metri X 2, camera e cameretta, questo quanti vani ha?
    Hanno in comune, terreno, vano scale e terrazza soprastante i garage.
    Grazie infinite per una eventuale risposta
    Mara

    • Per Mara
      Leggi attentamente l’articolo dal quale ci hai scritto.
      Ci perderai un poco di tempo ma finirai per fare i conteggi esatti.
      Amedeu e c.

      • grazie mille per la risposta. Spero di riuscirci
        E’ che non so come considerare quel piccolo vano caldaia (cui si accede dall’esterno) e che è presente sulla piantina del mio appartamento.
        Buona giornata
        Mara

  45. Buongiorno, sono in procinto di acquistare un appartamento costituito da un corridoio centrale con a sinistra rispettivamente soggiorno e camera, al centro in fondo ripostiglio, a destra cucina, bagno e camera. Al catasto l’appartamento è indicato come 5 vani e sulla planimetria il corridoio è senza interruzioni. Successivamente il proprietario ha inserito una porta nel corridoio, dividendo la zona giorno dalla zona notte. La porta è stata inserita senza ulteriore muratura ai lati, aggiungendo solo una paretina di un metro calata dall’alto. Dividendo il corridoio in questo modo è stato variato il numero di vani? Cioè il corridoio iniziale (0,33) è diventato corridoio più ingresso (0,33+0,33)?
    Grazie per prezioso aiuto
    Nicola

  46. su atto notarile c’è scritto che ho 5 vani cosa significa io invece ho 2 camere letto un salone un bagno e un piccolo tinello dove cucino tipo un piccolo corridoio sarebbe cosi gentile da rispondermi grazie

    • Per Antonella.
      Non citi le superfici dei vani.
      Comunque segui attentamente l’artico dal quale ci hai scritto e troverai le risposte che cerchi.
      Amedeu e c.

  47. Salve,
    ho ricevuto un avviso di accertamento catastale dove mi contestano una variazione fatta nel mio appartamento, infatti dopo aver eseguito dei lavori la rendita del mio appartamento viene calcolata in 5,5 vani, ora l’agenzia mi modifica la consistenza in 7,5 vani!
    l’appartamento è composta da:
    piano primo:
    soggiorno mq. 30, cucina mq. 14, ingresso mq. 6, bagno mq., due poggioli da mq. 11+5
    piano secondo:
    camera mq. 16, due ripostigli mq. 16+mq. 13, bagno mq. 10, disimpegno mq. 10, terrazzo mq. 12

    dalle sue indicazioni si potrebbe calcolare in :
    soggiorno 1,5 + cucina 1 + camera 1 + (bagni+ingresso+ripost.+disimp.) 1,5 + poggioli 0,5= 5,5 vani

    ok forse i 5,5 sono pochi (magari 6 vani), ma il tecnico mi dice che il Docfa da questo calcolo, ma 7,5 mi sembrano esagerati!
    secondo lei sono quale potrebbe essere il calcolo esatto?
    la ringrazio della risposta
    saluti Nicola

    • Per Nicola.
      In una diatriba del genere non può entrarci un terzo incomodo.
      Con il tuo geometra assicurati dell’esatto conteggio effettuato, dopo di che affronta con sicurezza i tecnici del locale catasto.
      Amedeu e c.

  48. Salve, volevo sapere se una cucina senza finestre 1.7 x 1.7 m con accesso diretto in WC 1.7×0.85m anch’esso senza finestre come vanno calcolati 1+1/3 o 1/3+1/3. La casa è molto vecchia con muratura in tufo e la planimetria catastale non combacia con la consistenza riportata. Grazie

  49. Buongiorno,
    sono proprietaria di un mini appartamento composto da 1 soggiorno con angolo cottura di circa 25 mq, 1 camera da letto, 1 bagno, 1 disimpegno e 1 sgabuzzino. Secondo i miei calcoli i vani dovrebbero essere così conteggiati : (1+1+1/3+1/3+1/3)= 3. Invece dalla visura ne risultano 4. La spiegazione che mi è stata fornita dal geometra che ha seguito la pratica di accatastamento è la seguente: cucina e soggiorno, anche se un unico vano, vengono conteggiati come 2 vani perchè il catasto considera che possono essere divisi in qualsiasi momento.
    Le risulta plausibile questa spiegazione?

  50. Buongiorno, sono proprietario di un appartamento composto di soggiorno, camera, cameretta, cucina e bagno. Sto acquistando l’appartamento adiacente, identico al mio, per poi fare una fusione catastale. Entrambi gli appartamenti sono regolarmente iscritti al catasto con la planimetria corretta.
    Il mio dubbio: la cameretta ha una superficie di circa 7mq, inferiore quindi alla dimensione minima consentita. Questo potrebbe comportare problemi alla pratica di fusione? Grazie

  51. buongiorno in questi giorni mi è arrivato un accertamento dalla agenzia delle entrate dicendomi che il mio appartamento è un 4,5 vani mentre prima risultava un 4 vani.è cosi composto soggiorno con angolo cottura di 39.28m camera 10.01m camera 14.32m bagno 8,40m ripostiglio 2.87m disimpegno 5.00m e balcone 6.98m.mi aiutate a capire se è giusto quello che dicono .grazie in anticipo

    • Per Adriano.
      Non è per mancanza di buona volontà, ma ti consigliamo di far controllare il tutto da un tecnico dell’ufficio locale del catasto.
      Amedeu e c.

  52. Ciao a tutti!!
    So che esiste una formula per calcolare la superfici dei fabbricati in base ad una formula che tiene conto dei vani catastali di ogni fabbricato. Lo so che non da una superficie esatta ma molto generica ma volevo sapere se qualcuno la sa e se può aiutarmi perché mi serve per l’università.

    Grazie in anticipo

  53. Buongiorno! Mi chiedevo se 2 cantine (C2), rispettivamente di 18,5 e 12 metri quadrati, congiunte ad un appartamento posto al piano uno di cinque, classificato A/2 e con unica rendita catastale, ampiamente finestrate e rifinite , altezza solaio di 2,40 mt., in possesso di attestato di agibilità/abitabilità possono essere considerate al fine del calcolo dei vani catastali come vani principali rispetto agli attuali vani complementari (1/4). E’ solo un problema iniziale di limite del volume tecnico destinato ad abitazione del manufatto o una volta acquistato si può chiedere il cambio di destinazione d’uso con il conteggio dei nuovi vani? Grazie.

  54. Buongiorno!
    A novembre 2014 ho acquistato una casa costruita negli anni `70 e ho deciso di ristrutturarla. Iniziati i lavori, il tecnico del Comune ha visto che la planimetria catastale non corrisponde alla realta`, cioe` il cucinotto al piano terra che e` di 1,10 m x 4 m e il bagno che e` posizionato sopra la cucina e della stessa misura sono stati costruiti abusivamente e addirittura il muro esterno e` di soli 7 cm!!! e quindi il Comune ha bloccato i lavori. Io, da ignorante, purtroppo mi sono fidata dell`agenzia e della planimetria catastale allegata agli atti di compra-vendita e del Notaio – che pensavo non fosse possibile firmare un documento falso. Oltre a questo l`impresa scavando sotto la cucina hanno scoperto che praticamente li c`e` la cosi detta fognatura che chi mi ha venduto la casa mi ha detto che lo scarico e in strada e che si occupa il Comune quindi niente pensieri..
    Ora, vorrei sapere la responsabilita` di chi e`? Io subito ho pensato che e` della persona che mi ha venduto la casa, ma il signore dell`agenzia che ha fatto da tranne per l compra-vendita mi ha detto che sono io che purtroppo dovro` sostenere tutte le spese di ripristino ecc in base a quello che il Comune decidera`!!
    Ora, vorrei tanto sapere se e` vero che la responsabilita` cade su di me oppure l`ex proprietaria e`responsabile di aver venduto una casa non conforme alla realta` e soprattutto non a norma?
    La ringrazio in anticipo e chiedo scusa perche il mio argomento l`ho scritto nella sezione sbagliata.

    • Per Elena.
      La documentazione da presentare al notaio per la stipula di un atto, a partire dal luglio 2010 deve essere abbondante e veritiera.
      Vedi il seguente articolo (Leggi il tutto attentamente).
      Per cui, la dichiarazione del venditore non è stata conforme allo stato di fatto ed al progetto approvato (tanto più che ti hanno fatto acquistare una parte abusiva).
      L’agenzia immobiliare rischia di perdere la caparra, per cui la sua voce non è attendibile.
      Puoi quindi chiedere l’annullamento dell’atto.
      Devi, però, recarti da un legale della tua zona, il quale penserà ad istruirti la pratica.
      Amedeu e c.

      • La ringrazio tanto! Avevo tanti dubbi al riguardo, ma ora, grazie alla Sua risposta sono tranquilla. Le auguro una felice serata!

  55. Buongiorno, ho un soggiorno di circa 15 mq., la lunghezza della parete (forati da 8 cm.) di questo vano confina con un ripostiglio di mq.5 che si accede tramite una porta , ebbene abbiamo pensato di abbattere la paretina per ricavarne un’angolo cottura. Quindi, con le modifiche che accatasteremo avremmo un angolo cottura piu’ soggiorno. La mia domanda : visto che l’appartamento risale agl’anni trenta, e considerato che l’unità abitativa si trova in zona sismica (TS) le chiedo_____ a. l’abbattimento della paretina rientra negl’interventi di edilizia libera? b. la finestra già esistente che misura dovrà avere.. Ringrazio ed invio cordiali saluti

    • Per Leopoldo.
      La data dell’immobile (1930) e la lunghezza della parete oggetto del lavoro, ci pongono dei dubbi circa il materiale di cui è formata tale parete.
      Probabilmente sono mattoni pieni posti ad una testa (Spessore 15 cm intonacati), e che, una volta, servivano anche come appoggio dei solai.
      Per cui ti consiglieremmo, prima di intraprendere qualsiasi lavoro, di far vedere tale parete e la struttura portante dei solai da un tecnico professionista della tua zona.
      Lo stesso ti saprà, poi, dire, se trattasi di libera edilizia o SCIA.
      Amedeu e c.

  56. Buonasera, sto facendo il classamento di una villa(A/8) e non so come calcolare in vani il piano sottotetto costituito da tanti “stanzoni” con altezze minime sopra i 3 mt e dotati di piccole finestrature. Lo stesso problema è per il piano seminterrato, sede delle cantine, anch’esse molto grandi con notevoli altezze. entrambi i piani naturalmente presentano le caratteristiche di vani accessori indiretti (privi di impianti ad eccezzione dell’elettrico, pavimentazione di scarsa qualità, ecc).
    considero tutte le stanze suddette come 1/4 di vano o 1 vano intero? grazie per l’aiuto.

    • Per Giulia.
      Il sistema più sicuro per non fare 2 volte il lavoro, è quello di avere un colloquio esplicativo con un tecnico addetto a tali mansioni presso il locale catasto.
      Sarà sicuramente disposto ad ascoltarti.
      Amedeu e c.

  57. Buongiorno a tutti, volevo porre alla vostra attezione la mia situazione. Dall’avviso di accertamento pervenutomi dall’Agenzia del Territorio relativo all’attribuzione della rendita catastale del mio appartamento, mi sono stati conteggiati 5 vani.
    Il mio appartamento è costituito da:
    1) soggiorno con angolo cottura (22 metri quadri circa);
    2) camera da letto;
    3) disimpegno
    4) bagno;
    5) balcone (4 metri quadri)
    6)soppalco (9 metri circa)
    7) deposito occasionale (15 metri quadri);
    8) terrazzo (24 metri quadri)
    9) cantina
    Facendomi due conti e pensando, erroneamente, che sia il soppalco che il deposito occasionale fossero stati accatastati come vani abitabili, il conteggio del catasto mi sembrava più o meno corretto.
    Ora invece mi sono accorto che il deposito occasionale e il soppalco sono accatastati come tali e pertanto cnon come vani utili, ma solo per un terzo di vano.
    Perciò, i conti adesso non mi tornano dato che:
    Soggiorno con angolo cottura – 1 vano;
    Camera da letto – 1 vano
    bagno – 1/3 di vano
    disimpegni 1/3 di vano;
    Terrazzo 1/3 di vano;
    Soppalco 1/4 di vano;
    Deposito occasionale 1/4 di vano
    Cantina 1/4 di vano
    Dovrebbero essere 3,75 vani, al massimo 4, a meno che non viene conteggiato anche il balcone di 4 m.q.
    In più, dalla planimetria che mi sono fatto fare dal catasto, ci sono due corridoi comuni (per capirci uno è quello che dalla scala mi consente di accedere in appartamento e l’altro in cantina); e infine c’è un piccolo locale in comune condominiale (usato nel nostro caso per l’addolcitore del condominio).
    C’è qualcuno che mi può far capire se il conteggio del catasto è giusto oppure no?

    • Per Michele.
      Presso ogni ufficio del Catasto c’è un tecnico addetto a controllare e risolvere quesiti quale il tuo.
      Per non perdere tempo, inutilmente, recati presso il catasto locale e risolvi la tua situazione parlandone con il tecnico.
      Amedeue e.c

  58. Buongiorno, vorrei sapere qual è la norma che regola l’ampiezza massima del vano (per calcolare l’eccedenza) per le singole categorie e funzioni nel Comune di ROMA. Sul web c’è chi dice 14 mq, chi 20 mq e altre informazioni contrastanti. Vorrei trovare una volta per tutte un regolamento che mi chiarisce come e quanto considerare un vano. Grazie mille e buon lavoro. Daniele

  59. Salve volevo una risposta al mio problema se di problema trattasi dovrei vendere il mio appartamento composto da camera da letto soggiorno vano cucina non abitabile e bagno piu annesso ripostiglio esterno di 1.37 quest’ultimo non è specificato nellatto di vendita ma sulla piantina catastale c’è ecomunque nell’atto di vendita nella descrizione dell’immobile vi è aggiunto cheper la descrizione dellimmobile si fa riferimento alla piantina catastale quindi fa parte dell’immobile

    • Per Carmen.
      L’atto dovrebbe, però, contenere una frase che indichi che la compravendita viene effettuata per l’intera proprietà del venditore, con annessi, connessi e quanto altro di sua proprietà.
      Altrimenti il ripostiglio rimane di proprietà del venditore.
      Amedeu e c.

  60. Buongiorno,
    sono proprietaria di un appartamento nel quale sto facendo dei lavori di manutenzione straordinaria. L’appartamento è costituito da corridoio, camera da letto, cucina, soggiorno, bagno e un’ulteriore stanza dal soffitto alto 2,00 m (l’ufficio tecnico ha fatto indicare nella CILA questa stanza come ripostiglio, ma usata a tutti gli effetti come camera da letto). Attualmente possiede una consistenza di 4,5 vani.
    La prima domanda è: come si arriva a 4,5 vani? corridoio 0,33 + camera da letto 1 + cucina 1 + soggiorno 1 + bagno 0,33 + ripostiglio 0,33 = 4 vani
    La seconda domanda è: durante i lavori è stato demolito parte del tramezzo del soggiorno per aprire la stanza sul corridoio e sull’ingresso. Come vengono riaggiornati i vani? il soggiorno rimane 1 e il corridoio 0,33?

    Vi ringrazio

    • Per Carla.
      Sono conteggi che talvolta implicano degli errori di valutazione.
      Ti suggeriamo di recarti presso l’ufficio catastale (Agenzia del Territorio) e parlare con personale addetto a tale compito.
      Amedeu e c.

  61. Salve,
    avrei bisogno di un informazione:
    Lavori per modifiche interne, CILA ok, per quanto riguarda la variazione catastale cosa accade se dopo le modifche diminuiscono il numero dei vani?
    Il catasto accetta la cosa?
    Sto provando a cercare informazioni ma non ho trovato nulla?
    Grazie

    • Per Luca.
      Il catasto non è probatorio, quindi non costituisce prova di legge.
      Ti devi invece preoccupare dell’approvazione comunale.
      Dici che hai presentato una CILA (Asseverata).
      Sicuramente te lo avrà consigliato il tuo tecnico che ti seguirà anche la direzione dei lavori.
      Al termine delle opere, il tecnico ti varierà le planimetrie catastali e le presenterà al catasto come allineamento.
      Amedeu e c.

  62. Buongiorno Amedeu, le ho già scritto altre volte a proposito di ristrutturazioni. Ma stavolta devo porle un altro tipo di quesito, a cui non so se potrà rispondere. Sto apprestandomi ad acquistare un appartamento che risulta al catasto di 4 vani e mezzo, quando l’agenzia immobiliare lo ha offerto come un 5 vani. Ho pagato 60.000 euro di compromesso e mercoledì dovrei versare un altro acconto di 50.000 euro. Vorrei sapere se secondo lei posso bloccare la vendita e pretendere la restituzione dei 60.000 euro. L’unica prova che ho è il cartello di vendita in cui viene dichiarato chiaramente: “vendesi 5 vani”. Preciso che l’abitazione ha due camere, cucina, bagno e ingresso.
    La ringrazio anticipatamente se avrà la gentilezza di rispondermi.
    Cordialmente.
    Andrea Guano

    • Per Andrea.
      Difficile da dirsi, in quanto la dizione esatta doveva essere “2 vani più servizi” o massimo 3 vani più servizi qualora trattasi di una cucina più tinello.
      E’ una situazione per la quale ogni parte può trovare le mancanze dell’altra parte.
      Amedeu e c.

      • Grazie per la risposta, Amedeu. Ciò che vorrei chiederle ancora è questo: visto che l’agente immobiliare non si è comportata del tutto correttamente con me, e che mi sono accorto di aver pagato l’appartamento più del dovuto, soprattutto dopo aver letto, nel rogito, che l’appartamento è di 4 vani e mezzo, potrei, secondo lei, impugnare, – con discrete possibilità di successo-, pretendendo se non altro una riduzione sul prezzo dell’immobile?

        • Per Andrea.
          Non è possibile fare una previsione su una causa del genere, la cui sentenza è una incognita.
          Puoi, comunque, sentire un legale della tua zona (Portandogli in visione gli atti che hai).
          Amedeu e c.

  63. Mi scusi, Amedeu, vorrei fare un’integrazione al messaggio di poco fa. Nel cartello di vendita dell’appartamento di cui parlo nel messaggio precedente, – cartello che per puro caso e per fortuna è in mio possesso-, si definiscono questi 5 vani “ordinati”. Ora, è vero che io l’ho visto, questo appartamento, ma essendoci entrato e avendo cominciato a lavorarci, mi sono reso conto che non c’è davvero nulla di “ordinato”, e che tutto, ma proprio tutto, è da rifare: dalle tapparelle all’impianto idraulico. In ragione di ciò, potrei appellarmi, oltre che al numero dei vani, a questo “5 vani ordinati” del tutto inesistenti?
    Un saluto.

  64. Grazie per la risposta, Amedeu.

  65. Sto per acquistare un’appartamento che verrà,prima del rogito,sanato dal momento che è stato tolto il tramezzo tra corridoio e salone in modo da creare un’unico ambiente.Mi chiedo se è necessario presentare la domanda di modifica dell’agibilità per l’unità immobiliare in oggetto dal momento che,per quanto fatto,mi sembra ci sia stata una riduzione di vani (da 1+1/3 di vani a 1).Se si,la presenza di un piccolo soppalco,tipo palchettone chiuso a mò di ripostiglio, che abbassa l’altezza sottostante del locale a 2,20m rende impossibile la modifica del certificato,anche se venisse esso stesso sanato?La ringrazio
    AM

  66. La ringrazio della risposta,vorrei però un suo parere sul fatto che da alcuni mi è stato detto che,anche in questa situazione(h.sottostante il soppalco a mt.2,20)si può avere l’aggiornamento del certificato di agibilità perchè il soppalco può,se costruito con assi di legno abbullonate alle pareti,considerarsi come arredo cioè opera di falegnameria rimovibile e quindi non conteggiabile nel calcolo delle altezze.Mi permetto di chiederle anche se il certificato di agibilità dell’unità immobiliare va aggiornato qualora non fosse variato il n.di vani ma solo la funzionalità di uno di questi(cucina trasformata in camera da letto singola.Cordiali saluti AM

    • Per Anna Maria.
      E’ vero, se tale soppalco viene eseguito staccato completamente dal muro e dai pavimenti (E’ il caso di una struttura in tubi innocenti), viene considerato come arredamento.
      Se tratti di fermarlo al muro con dei bulloni, non lo è più.
      In caso dello spostamento di una cucina, va variata la planimetria catastale e di conseguenza occorre anche il permesso del Comune.
      Amedeu e c.

  67. per favore mi aiutate a capire. sono proprietario di un fabbricato posto nel vecchio centro storico, di mq. 32 rilevati dal comune. Inizialmente era un monovolume con la volta alta di oltra .t 5,5, negli anni 60 venne ristrutturato ricavando un bagno di circa mq 2.70, una piccola cucina di circa 6 mq. e un vano do mq. 23,65, per un totale di mq. 32. avendolo dato in locazione il mese scorso, il conduttore ha chiesto in certificato per il ricongiungimento del coniuge, il Comune ha rilasciato il certificato dichiarando che l’immobile è idoneo ma solo per una persona. quindi hanno applicato i parametri di un Monolocale e quindi occorrono 38 mq. per due persone. Vi chiedo cortesemente di darmi una mano a capire, Considerato che la cucina e il bagno sono completamente separati dal resto della casa da una parete in muratura e una porta per l’accesso sono arieggiate da finestre autonome e munite dei servizi igienici dovuti, quindi si può definire da tale situazione che la cucina se pur piccola è si può definirsi abitabile visto che si può pranzare oltre che cucinare ed altro? Se ciò è possibile come io penso, si possono definire due locali e non uno in modo che si applica il c. 1 dei criteri per le idoneità abitative della legge 94/2009 e quindi bastano 28 mq. dei 32 rilevati dal comune, che consentono a me di locare l’immobile ad una famiglia di 2 persone e al conduttore di ricongiungersi alla famiglia.. Ve ne sarei molto grato se potete darmi una risposta. Grazie

  68. Buongiorno,

    Le vorrei sottoporre il seguente quesito.
    Sto valutando se acquistare un immobile che catastalmente risulta composto da n. 2 vani, vi sono un ingresso, il bagno, una grande cucina, due balconi, siti al quarto piano con altezza m. 2,70, più una camera da letto al quinto piano avente i seguenti dati riportati in planimetria: h. cm. 30-150-193-150-30.
    Ebbene, Le chiedo se catastalmente secondo Lei è corretta l’indicazione di n. 2 vani e se le dimensioni della camera da letto Le sembrano in linea con gli standards minimi o se la devo ritenere non conforme alla normativa urbanistica.
    La ringrazio anticipatamente per la Sua disponibilità

  69. Buongiorno,
    ho acquistato un bilocale e nel contratto di compravendita non sono riportati mq, ma c’è scritto 3,5 vani.
    L’appartamento è composto da soggiorno con angolo cottura, 1 camera e i bagno.
    La dicitura 3,5 è corretta? Non arriverà ai 50 mq

    • Per Francesca.
      La dicitura per un contratto che prevede il passaggio di una unità immobiliare (Fabbricati) è giusta e vengono indicati i vani e non i mq.
      Relativamente al fatto se sia giusto o meno il conteggio, devi farlo controllare da un tecnico della tua zona fornendogli una piantina della casa.
      Amedeu e c.

  70. Buongiorno,
    Avrei una domanda riguardo ad un immobile in edificio ante 1934: dal certificato di “abitabilità” del 1930 risulta una consistenza di 3 vani, mentre a partire dal catastale unificato del 1939 risulta poi di 4,5 vani come tuttora, secondo lei è tutto in regola? Nel senso, la determinazione della consistenza a quei tempi poteva essere differente, ma comunque l’abitabilità è sempre valida?
    Grazie molte del suo parere

    • Per Stefano.
      Bella domanda.
      Hai una abitabilità dell’immobile, e questo è già qualcosa.
      Però risale a 85 anni fa, per cui detto edificio può non essere più in condizioni strutturali e di manutenzione come lo era a quel tempo.
      A nostro parere, basandosi su tale prima abitabilità, un tecnico professionista dovrebbe rilasciare una attestazione/collaudo del fabbricato come è adesso.
      Per i vani, è più logico basarsi sulla classificazione del nuovo catasto e non su quella del precedente al 1939.
      Amedeu e c.

  71. Salve avrei bisogno di un chiarimento, ho un appartamento dove è presente una piccola cucina di circa 4 mq., nella vecchia planimetria essa era già chiamata cucina e non è stata modificata. Detto ambiente è collegato al soggiorno tramite un’apertura senza infisso apertura larga 80 cm. questo ambiente però è privo di finestra. Nel ricalcolo nuovo che devo fare dei vani a seguito di ristrutturazione devo contarlo 1 vano, parte del vano soggiorno oppure 1/3 di vano essendo soprattutto privo di luce naturale? grazie saluti.

    • Per Francesco.
      Dalla tua descrizione sembra che tale locale non faccia parte del soggiorno, per cui, a nostro parere, vale la seconda soluzione.
      Amedeu e c.

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