Contratto di Appalto fra privati per opere edili.

Come già accennato nel precedente capitolo relativo al Capitolato di Appalto lavori, di seguito vi riportiamo uno schema tipo di un Contratto di Appalto Lavori, che può essere applicato per qualsiasi opera edile, adeguandolo, ma mantenendo però le caratteristiche essenziali.

Il Contratto, è regolato dagli articoli 1655/1677 del Codice Civile e cosi come il Capitolato di appalto vao sempre aggiornato sulla base delle nuove leggi e normative, per cui, in questo settore in continua evoluzione, il tecnico incaricato dal Committente dovrà preoccuparsi di tali aggiornamenti.

Bozza Tipo, di Contratto di appalto privato
Per costruzioni civili

Detto contratto, da tenersi e valersi ad ogni effetto di legge, avviene fra:

Il sig………………………………….. quale  committente dei lavori
residente in …………………….via…………….
C.F. ……………………………..
P. IVA……………………………
e
La ditta appaltatrice e per la stessa il sig:………………………………..…in qualità di:…………… con sede in ………………………………..via……………….
P. IVA …….………………………………..
                                         
                                                                           PREMESSO CHE

Il committente è proprietario dell’immobile/terreno edificabile…………………… sito in …………………….., censito al Catasto urbano/terreni  del comune di………………… …………al foglio…….mappale……………….

E che lo stesso intende affidare all’appaltatore l’esecuzione di opere di ……………..,
…………………..consistenti in ……………………………………………………….
……………………………………………………………………………………………
presso l’immobile/ terreno edificabile  suddetto, in conformità alla Concessione Edilizia n°……..del………..(oppure) alla DIA (Dichiarazione di Inizio Attività, presentata il e completa di tutti i permessi e nulla osta necessari, richiesti per legge per tale zona.

L’appaltatore dichiara di disporre di una organizzazione propria di mezzi e di personale idonea all’esecuzione delle opere e di osservare tutte le disposizioni in materia edilizia, urbanistica e di sicurezza sul lavoro in conformità alle vigenti leggi; dichiara ai sensi di quanto previsto dal d.lgs 494/96, art. 3 c. 8, e successive modifiche e integrazioni:
- di essere iscritto alla Cassa Edile della provincia di ……… (solo per edili)
- di essere in possesso dei requisiti richiesti dalla Legge 46/90, in relazione alle opere da eseguire (solo per impiantisti);
- di essere iscritto alla Camera di commercio di ………….., numero Registro Imprese …………….., come da certificato allegato;
- che ai propri dipendenti applica il CCNL di settore.
Allega, inoltre, una dichiarazione relativa all’organico medio annuo, distinto per qualifica, corredata dagli estremi delle denunce dei lavoratori effettuate all’INPS e all’INAIL.
Tutto ciò premesso
                                                                        

                                                                            SI CONVIENE
quanto segue:

PREMESSE

Le premesse e gli allegati (Capitolato di appalto e disegni approvati) costituiscono parte integrante del presente contratto.
Tutte le comunicazioni scritte previste nelle disposizioni che seguono devono pervenire all’indirizzo delle parti indicato sopra.

OGGETTO DEL CONTRATTO

L’appaltatore si obbliga ad eseguire a regola d’arte, cioè in conformità con la legislazione vigente e con le regole della tecnica, le opere oggetto del presente appalto, secondo il capitolato fornito dal committente

ONERI A CARICO DEL COMMITTENTE
Salvo diverso accordo scritto, il committente si fa carico della disponibilità di acqua, corrente elettrica, idonei spazi di cantiere, ivi compreso l’eventuale uso di spazi comuni condominiali

L’appaltatore potrà utilizzare:
immobili e/o loro porzioni ……………………………………………………………………
impianti……..……………………………………………………………………………………
attrezzature….……………………………………………………………………………….…
macchine….…………………………………………………………………………………….
(altro, specificare)……….………………………………………………………………………
di proprietà e/o disponibilità del committente, secondo le seguenti modalità convenute
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………..……………………………………..
L’appaltatore utilizza tali beni nella misura strettamente necessaria all’esecuzione dell’opera e conformemente alla legislazione vigente.

VARIAZIONI PROPOSTE DALL’APPALTATORE E CONCORDATE
L’appaltatore non può apportare variazioni a quanto previsto nel Capitolato di Appalto  né dal Progetto Approvato e di cui alla copia in suo possesso, salvo preventiva autorizzazione scritta del committente o del suo rappresentante e, per quanto di competenza, del coordinatore della sicurezza in fase esecutiva.
Se il prezzo dell’intera opera è stato determinato globalmente (chiavi in mano), l’appaltatore non ha diritto a compenso per i maggiori lavori eseguiti, salvo diverso accordo scritto tra le parti.

VARIAZIONI ORDINATE DAL COMMITTENTE
Il committente ha il diritto di apportare variazioni a quanto previsto nel Capitolato di Appalto e nel Progetto Approvato ed alle modalità di esecuzione dell’opera attraverso una specifica variante scritta da comunicare con congruo anticipo all’appaltatore e, per quanto di competenza, al coordinatore della sicurezza, in fase di esecuzione, purché il loro ammontare non superi un sesto del prezzo complessivo convenuto e comunque purché le stesse non determinino notevoli modificazioni della natura dell’opera o dei quantitativi nelle singole categorie di lavori previste nel presente contratto.

A maggior chiarimento si riportano di seguito le opere indicative e dettagliate relative all’appalto:
Scavi a sezione obbligata………………………
Getto di fondazioni in cls rcK……..
Costruzione di muratura portante esterna in blocchi di laterizio sismico 18x25x30 murati a malta cementizia…
Ecc……….
Ecc……….

L’appaltatore ha diritto al compenso per i maggiori lavori preventivamente concordati con il committente per iscritto, anche se il prezzo dell’opera era stato determinato globalmente.
I patti così definiti, che devono comprendere le modalità ed i tempi di esecuzione ed i termini dei pagamenti, vengono intesi come parti integranti del presente contratto a far data dalla loro stipula.

VARIAZIONI NECESSARIE
Qualora successivamente alla stipula del presente contratto e/o durante l’esecuzione dell’opera, in seguito ad eventi sopravvenuti imprevedibili e non imputabili ad alcuna delle parti, sia necessario apportare variazioni a quanto previsto nel presente contratto e nelle sue eventuali modificazioni e/o integrazioni, le parti concordano le variazioni da introdurre ed il correlativo adeguamento del prezzo. Nel caso di mancato accordo, entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento, le parti demanderanno la composizione della vertenza ad un esperto nominato dalla Camera di commercio di……………………………..……
Se l’importo delle variazioni supera il sesto del prezzo complessivo convenuto l’appaltatore può recedere dal contratto e può ottenere, secondo le circostanze, un’equa indennità.
Se le variazioni sono di notevole entità, il committente può recedere dal contratto ed è tenuto a corrispondere un equo indennizzo, da determinarsi tenendo conto dello stadio di avanzamento dei lavori e del valore dell’appalto. In caso di disaccordo la somma verrà
determinata da un esperto nominato dalla Camera di Commercio di ………..…. sulla base del prezzario delle opere edili.

DIREZIONE TECNICA DEL CANTIERE
L’appaltatore si obbliga a svolgere ogni attività necessaria di direzione di cantiere personalmente e/o incaricando persona di propria fiducia, sin d’ora individuata nel sig. ……………………………………..……………………………..
oppure
il cui nominativo sarà comunicato al committente prima dell’inizio dei lavori anche in caso di subappalto parziale, ove previsto.
L’incarico a persona di fiducia dell’appaltatore non esonera quest’ultimo da responsabilità nei confronti del committente.

CONTROLLO SULL’ESECUZIONE DEI LAVORI
Il controllo sui lavori è esercitato dal committente personalmente e/o incaricando un responsabile dei lavori, sin d’ora individuato nel sig. ………………………..…………….(2).
Qualora nel corso dell’opera si accerti che la sua esecuzione non procede secondo le condizioni stabilite dal contratto, il committente può fissare un congruo termine entro il quale l’appaltatore si deve conformare a tali condizioni; trascorso inutilmente il termine il committente avrà facoltà di dichiarare espressamente per iscritto che il contratto è risolto,
salvo il diritto al risarcimento del danno.
La prosecuzione del rapporto contrattuale non pregiudica il diritto del committente al risarcimento del danno.

DIREZIONE TECNICA DEI LAVORI
E’ facoltà del committente nominare un direttore dei lavori, se non già previsto in forza della normativa vigente.
Il nominativo del direttore dei lavori deve essere comunicato all’appaltatore in tempo utile rispetto all’inizio dei lavori.
Il direttore dei lavori, se nominato o se previsto dalla normativa vigente, è il solo referente tecnico per l’appaltatore.

MATERIALI
I materiali necessari all’esecuzione dell’opera sono forniti dall’appaltatore ad eccezione di quelli individuati nell’Allegato alla presente, denominato A.(Allegare eventuale elenco dei materiali che il Committende intende fornire: tipo pavimenti Infissi e simili)
L’appaltatore non risponde dei vizi dei materiali forniti dal committente stesso. Tuttavia, in caso di vizi dei materiali forniti dal committente che possono compromettere la regolare esecuzione dell’opera, riconoscibili con la diligenza qualificata del buon appaltatore, questi è tenuto a denunciarli prontamente, di norma per iscritto, e a rifiutarne l’utilizzo.

PROVVEDIMENTI AMMINISTRATIVI.
Il committente dichiara che sono già stati emanati tutti i provvedimenti amministrativi previsti dalla legislazione vigente, che si allegano in copia al presente contratto ed esonera l’appaltatore da ogni responsabilità in merito.
oppure
Il committente dichiara di avere già richiesto tutti i provvedimenti amministrativi previsti dalla legislazione vigente e/o effettuato le comunicazioni obbligatorie e si obbliga a fornirne copia all’appaltatore.
L’appaltatore si obbliga, in ogni caso, a non iniziare i lavori prima che siano decorsi i termini previsti dalla legislazione vigente.

MANCATO RILASCIO DEI PROVVEDIMENTI AMMINISTRATIVI
In caso di mancato rilascio dei provvedimenti amministrativi entro il ………….…..……….., il contratto è definitivamente inefficace.

SUBAPPALTO
L’appaltatore non può dare in subappalto né in tutto né in parte l’esecuzione delle opere.
oppure
L’appaltatore ha diritto di subappaltare opere o parti delle stesse.
(Elencare quali sono)

oppure
L’appaltatore ha diritto di subappaltare le seguenti opere o parti delle stesse:
…………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………….………….
L’appaltatore si obbliga a comunicare al committente le opere subappaltate e i nominativi dei subappaltatori prima dell’inizio dei lavori subappaltati, nonché a fornire la documentazione prevista dal d.lgs 494/96, art. 3 c. 8, per le imprese subappaltanti.

TERMINI DI CONSEGNA E CLAUSOLA PENALE
Le opere dovranno essere ultimate entro …… giorni lavorativi dall’inizio dei lavori e di cui al verbale di consegna lavori contestualmente firmato.
Dal computo dei giorni utili saranno esclusi quelli in cui le avversità atmosferiche avranno impedito la regolare esecuzione dei lavori, nonché i periodi di sospensione determinata da causa di forza maggiore.
L’appaltatore è tenuto a corrispondere al committente, a titolo di penale, la somma di Euro ………..……… per ogni giorno/settimana di ritardo imputabile all’appaltatore e sino ad un
importo massimo del …………..… per cento del corrispettivo pattuito, al netto dell’IVA, che il committente dedurrà dal saldo dovuto previa comunicazione scritta all’impresa.
Il committente ha diritto al risarcimento del danno ulteriore, ai sensi dell’art. 1382, c.1, c.c.

PREZZO E TERMINI DI PAGAMENTO
Il prezzo è determinato a corpo e non a misura in
Euro…………………., oltre all’IVA

Il prezzo verrà corrisposto come segue:
a stato di avanzamento lavori come di seguito concordato
Acconto di euro………… all’inizio dei lavori.
1° stato di avanzamento…………….al 1° solaio gettato.
2° stato di avanzamento…………………….
3°……………………..
Saldo…………………

REVISIONE DEL PREZZO
Salvo diverso accordo scritto delle parti, la revisione del prezzo è disciplinata dall’art. 1664 c.c..
Ai fini della determinazione degli aumenti o delle diminuzioni ivi indicate si fa riferimento al prezzario approvato dalla CCIAA di………………………

RECESSO UNILATERALE DAL CONTRATTO
Il committente può recedere dal contratto anche se è stata iniziata l’esecuzione dell’opera, dandone comunicazione scritta all’appaltatore con almeno ……………… giorni di anticipo, purché lo tenga indenne delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.

DICHIARAZIONI DI CONFORMITA’
L’appaltatore è tenuto a rilasciare o a far rilasciare dai propri subappaltatori le dichiarazioni di conformità delle opere e/o degli impianti eseguiti ed a trasmetterle con le modalità previste dalla Legge.
Tale documentazione dovrà pervenire al committente prima della verifica dell’opera.

VERIFICA E ACCETTAZIONE DELL’OPERA
La verifica dell’opera sarà eseguita dal committente o da un suo rappresentante, in presenza dell’appaltatore, nonché del direttore di cantiere e del direttore dei lavori, ove nominati, su espresso invito dell’appaltatore inoltrato tramite raccomandata A/R.
Il committente o il suo rappresentante rilascia all’appaltatore dichiarazione scritta di accettazione dell’opera senza riserve
oppure
dichiarazione scritta di accettazione con riserve per eventuali vizi o difetti riscontrati
oppure
dichiarazione scritta di non accettazione, corredata dai motivi.
Se, nonostante l’invito a verificare l’opera, il committente non procede alla verifica senza giusti motivi entro 30 giorni dal ricevimento dell’invito ovvero non ne comunica l’esito per iscritto entro 30 giorni dall’effettuazione della verifica, l’opera si considera accettata.

RINVIO ALLA LEGISLAZIONE VIGENTE
Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto, si applicano le disposizioni
normative vigenti.

RISOLUZIONE DELLE CONTROVERSIE
In tutti i casi di controversia derivante dal presente contratto le parti si impegnano ad esperire previamente il tentativo di conciliazione presso la Camera di commercio di……….

IL COMMITTENTE                           L’APPALTATORE
…………………….. ……………………………………………………

APPROVAZIONE SPECIFICA
Si approvano specificamente ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1341, 1342 c.c. le
seguenti clausole: (Variazioni ordinate dal committente); (Variazioni necessarie);  (Materiali); (Mancato rilascio dei provvedimenti amministrativi); (Termini di consegna e clausola penale)

IL COMMITTENTE L’APPALTATORE
……………………. ………………………………………………………

N.B. Quando non vi siano particolari riferimenti nei contratti di appalto per risolvere contenziosi, bisogna rifarsi ai contratti pubblici di cui anche al Dlgs 163/06 (per esempio  art 132 comma 3)

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

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di Amedeu

169 commenti

  1. Ho presenteto la domanda di subappalto dopo la firma di inizio lavori crea problemi questa cosa?Perche c’è scritto che va presentata venti giorni prima della firma del contratto! Seconda cosa il subappalto è del 30%. Magari facendo fatture piu basse in confronto ai prezzi messi a base d asta posso riuscire a fare piu lavoro?

  2. Per Alessandro.
    A parte la firma di inizio lavori, ci stai chiedendo una cosa che è contraria alle leggi vigenti. Capito!!!
    Ti consiglierei di rivolgerti da un buon commercialista.
    Ciao Amedeu

  3. buongiorno,mi permetto di disturbarvi per una informazione:cosa si intende per la realizzazionene di una casa con la formula chiavi in mano?le opere di allacciamento acqua gas ecc. le dobbiamo pagare noi o ci spetta solo i contratti con gli enti preposti? grazie

  4. Per Alfredo.
    La ditta realizzatrice deve arrivare con le derivazioni di tutti gli impianti alle rispettive “madonnine” (Alloggi dei contatori).
    L’allaccio ed il contratto con gli enti preposti sono sempre a carico dei proprietari.
    Fra l’altro gli Enti (Gas, acqua, elettricità) allacciano il contatore solo dopo che i proprietari subentranti hanno effettuato i pagamenti e poi i relativi contratti.
    Questo salvo accordi scritti diversi fra proprietari e ditta realizzatrice .
    Amedeu e c.

  5. tra committente ed appaltatore a chi spettano per legge gli oneri sotto elencati?
    1) prove schiacciamento cubetti di calcestruzzo e prove barre d’acciaio dell’armatura
    2) certificazione dell’idonea installazione del quadro elettrico e messa a terra dei ponteggi dell’impalcatura.

  6. Per Francesco.
    All’appaltatore.
    Amedeu

  7. salve , vorrei sapere , ha quanti anni ammontano le garanzie sui vari lavori edili , tipo : facciate, impermeabilizzazioni terrazzi ,intonaci interni , rivestimenti ..ecc….

  8. Per Giuseppe.
    Ci sono due tipi di Garanzia: una di due anni dalla consegna dei lavori ed una di dieci anni.
    Vai a leggere rispettivamente gli articoli 1667 e 1669 (In particolare) del Codice Civile, e vedi se trovi il tu caso.
    Lampa.

  9. Salve. Ho dovuto richiedere il permesso del genio civile,per lo Strutturale,dopo l’inizio lavori,in quanto il progettista e direttore lavori mi hà mentito e non era pronto dopo che aveva anche avuto un acconto a riguardo.Mi sono rivolta ad un’altro addetto ,la ditta esegutrice non procede ai lavori e il direttore dei lavori non è più reperibile. Mi scade il contratto chiavi in mano cosa posso fare.Sono tenuta a dare avviso scritto alla ditta per non rinnovare il contratto e chiedere i danni.Grazie

  10. Per Giulia.
    Il tuo caso mi sembra veramente particolare.
    Ti suggerirei di prendere immediatamente contatto con un legale e spiegargli punto per punto tutta la situazione.
    Amedeu

  11. ho affidato la ristrutturazione di un immobile ad una ditta, la quale ha subappaltato, ho pagato tutto ma poi m sono accorto di avere tantissimi danni, e i lavori fati malissimo,.
    La ditta a cui ho affidato l’incarico e’ scomparsa, posso chiede i danni a coloro che hanno preso i lavori in subappalto?

  12. Per Alessandro.
    L’unica via che puoi scegliere è quella di un avvocato, al quale devi portare tutti gli atti che hai (contratto di appalto, capitolato, ecc)
    Amedeu ec.

  13. Gent.mo Amedeu ,
    sono il titolare di un impresa edile con sede nella provincia di Napoli lavoro in Francia da alcuni mesi il 10 Agosto 2010 ho stipulato un contratto di appalto con una impresa edile che a sede nel Principato di Monaco, per un lavoro da eseguire in Francia a Roquebrune, il contratto prevede da parte mia solo l’impiego di manodopera specializzata mentre i materiali e e le attrezzature sono a carico suo. Il 25 Agosto il titolare dell’impresa di Monaco mi avvisa con una mail e scrive : “Per motivi tecnico politici il cantiere di Roquebrune non lo facciamo”.
    Volevo sapere se posso chiedergli il mancato utile ( credo che sia il 10 %)
    cordiali saluti

  14. Per Carlo.
    E’ vero che siamo nell’Unione Europea, però tutti sappiamo che fra Stato e Stato ci sono molte differenze di valutazione in ogni campo.
    Fra l’altro se l’impresa edile committente ha sede nel Principato di Monaco, la questione diventa molto più difficile.
    Inoltre la disdetta, come tu affermi, ti è arrivata 15 giorni dopo il contratto, quindi un tempo molto breve.
    In questi casi è difficile anche dare un consiglio: puoi provare a rivolgerti, in Francia, ad una associazione equivalente alla Cassa Edile Italiana o similare).
    Ci spiace, ma di più non siamo in grado di dirti.
    Auguri.
    Amedeu e c.

  15. Tra committente e appaltatore con contratto d’appalto chiavi in mano a chi spetta:
    -costo dell’acqua di cantiere
    -costo dell’energia elettrica di cantiere
    -costo del cartellone di cantiere
    -costo del piano di sicurezza
    -ecc.
    Dove trovo tutte queste specifiche di contratto d’appalto chiavi in mano?

  16. Per Angelio.
    il conteratto di appalto da cui tu ci hai scritto, come avrai notato riguarda la esecuzione di lavori edili in un fabricato esistente.
    Per un nuovo edificio chiavi in mano dovrai cercare un capitolato idoneo.
    Comunque a breve noi lo pubblicheremo.
    Amedeu e c.

  17. Vorrei sapere se esiste una norma che stabilisce la percentuale di acconto da rilasciare all’impresa edile ad inizio lavori di ristrutturazione di un fondo commerciale. E nel caso non ci sia una quota fissa, quale sono gli usi in questo caso.
    Grazie

  18. Per Michela.
    Leggi l’articolo dal quale ti stiamo scrivendo.
    Il piccolo lavoro edile in fin dei conti si deve regolare come il grande lavoro, tipo la costruzione o la ristrutturazione di una casa.
    Nell’articolo, troverai come vengono prestabiliti i pagamenti alla ditta per un certo tipo di lavoro.
    Comunque l’acconto non è obbligatorio, anche perchè con certi importi, il committente potrebbe rischiare molto, con ditte magari non del tutto solide.
    Non è certo il tuo caso, ma in generale si procede cosi.
    Amedeu e c.

  19. vorrei sapere i criteri di misurazioni sul vuoto per pieno nel rivestimento a cappotto.
    ovvero fino a quanti metri quadrti per lo spazio delle porte vengono conteggiati nel prezzo e dove posso trovare na norma specifica.

  20. Per Cristiano.
    Le misurazioni in edilizia fanno sempre riferimento al Capitolato Generale per i Lavori Pubblici redatto dal Ministero.
    Poi vi sono i diversi Capitolati Speciali di Appalto
    Trattandosi però di un prodotto recente, può darsi che tu non trovi sul Capitolato Generale la voce relativa al “rivestimento a cappotto”.
    In ogni caso potresti equipararla al rivestimento interno di una parete.
    Amedeu e c.

  21. francesco paolo

    buon giorno mi chiamo francesco, volevo sapere da voi esperti nel settore edilizio, come mi devo comportare con una impresa edile che non ha rispettato la data d’inizio di lavori, presentantosi con circa un mese dopo. grazie di tutto aspetto una vostra risposta

  22. Buongiorno,

    vi sottopongo il mio caso. Ho fatto fare dei lavori di rifacimento del tetto della mia abitazione avendo concordato un preventivo con l’impresa scelta. Al termine dei lavori chiedo all’impresa di predisporre un conteggio finale prima di procedere al pagamento della fattura a mio carico. Mi viene presentato un consuntivo di 5000€ superiore al preventivo, pari a circa il 30%. L’impresa mi dice che ha eseguito dei lavori che non erano stati considerati ma andavano fatti, tuttavia non concordati con il sottoscritto. Oltretutto il grosso dell’aumento dei costi è dovuto a ponteggi, impalcature e messa in sicurezza del cantiere, comunque già inseriti, in misura minore, nel preventivo.

    Come mi debbo comportare? Sono tenuto a corrispondere questi maggiori costi non concordati e non preventivati?

    Ringrazio e attendo una Vostra risposta.

    Matteo

  23. Per Francesco Paolo.
    Puoi fare valere ciò che è scritto sul contratto di appalto per ciò che riguarda le penali in caso di ritardi.
    Però non sappiamo se ti conviene rompere i rapporti con la ditta, all’inizio dei lavori, in previsione del futuro andamento degli stessi.
    Valuta la situazione.
    Amedeu e c.

  24. Per Matteo.
    Se hai appaltato i lavori a misura e non a corpo, contano le misure finali di ogni singolo intervento.
    Quindi se avevi nel preventivo, per esempio, 50 mq di ponteggio, e te ne hanno realizzato 150, dovrai per forza pagare la quantiità realizzata in più.
    Per quanto riguarda le altre voci, sicurezza del cantiere compresa, devi leggere attentamente il contratto ed il capitolato di appalto, che senza dubbio avrete redatto.
    Se sono ben fatti, troverai le voci idonee per contrastare eventuali richieste illegittime.
    Amedeu e c.

  25. salve, scusate ho una domanda da porvi, sono stato nominato ctp in un contenzioso tra un impresa edile ed un privato, fra i due era stato stipulato un contratto di appalto per la realizzazione delle opere strutturali di una villetta, nel suddetto contratto non si fa riferimento ad alcun valore a corpo delle opere da eseguire ma si fa riferimento solo ad un elenco prezzi sottoscritto da entrambi, successivamente il proprietario ha interrotto i lavori per motivi personali e adesso l’impresa chiede il risarcimento del mancato guadagno dei lavori non realizzati nella misura del 10%, ora mi chiedo, visto che si tratta di un appalto a misura e non a corpo, l’impresa può chiedere il mancato guadagno?
    Ringrazio e attendo una Vostra risposta

  26. Per Vito.
    E’ una domanda essenzialmente di aspetto legale.
    Dal punto di vista tecnico, si presuppone, che pur essendo l’appalto a misura e non a corpo, l’impresa abbia organizzato il cantiere e spostato gli operai e le attrezzature sulla base di un’opera di una certa consistenza; quindi l’interruzione dei lavori potrebbe effettivamente averlo messo in difficoltà.
    Queste ipotesi tecniche vanno però controllate con il contenuto del capitolato e del contratto di appalto, ricercando eventuali articoli, commi o note, nelle quali si evidenzi che una o entrambe le parti potevano ritirarsi in qualsiasi momento dell’appalto.
    Riteniamo che sarà difficile tale ultima ipotesi, per cui a nostro avviso la richiesta della ditta ha una certa consistenza.
    IL 10%, probabilmente si riferisce alla quota del guadagno ed utile dell’impresa applicabile nei vari prezzari per le opere compiute.
    Amedeu e c.

  27. Ho iniziato da quattro giorni a ristrutturare la mia casa e l’impresa ha solamente smontato il tetto ( che tra l’altro è nuovo e non c’è smaltimento materiali )
    vorrei sapere se è lecito che l’impresa mi abbia già chiesto un acconto di 15000 euro. Da quello che ne capisco mi sembra una cifra eccessiva sulla base del lavoro effettuato inizialmente !!!
    C’è qualche legge che stabilisce quale percentuale versare come acconto?
    Restando in attesa di risposta pongo cordiali saluti. Susanna

  28. Per Susanna.
    Il fatto strano che ci descrivi riguarda lo smontaggio del tetto che affermi che è nuovo.
    Forse ti riferisci al manto di copertura perché devono porci la guaina o un isolante termico?
    A parte ciò, l’acconto dipende non solo dall’importo complessivo dei lavori, ma da cosa avete stabilito e scritto sul capitolato di appalto allegato al contratto.
    Inoltre avrai certamente un tecnico che ti segue la direzione dei lavori e la contabilità.
    Saprà dirti, nel caso voi non abbiate stabilito alcun anticipo sul capitolato, se l’impresa ha effettuato i lavori per tale importo.
    Amedeu ec.

  29. Salve, sono titolare di un’impresa edile e sto costruendo una villetta per un privato. Ho un contratto d’appalto a forfait chiavi in mano. Da quando ho iniziato i lavori la vita in cantiere è impossibile a causa della totale diffidenza della proprietà nei miei confronti, nei confronti della DL e pretende di gestire personalmente l’esecuzione dei lavori. Inoltre, per i motivi appena enunciati, mi hanno già defalcato dal contratto la fornitura di un tetto in legno e di tutti i serramenti. Ora , pronto per impianti, non fidandosi del mio idraulico, vorrebbero eseguire i lavori di impiantistica tramite un idraulico di loro fiducia. Siccome credo che arrivare alla fine dei lavori sarà impossibile a meno che non faccia da assistenza a tutte le loro idee e cambiamenti vari rimettendoci l’impossibile, Vorrei chiedervi se esiste una clausola per recedere dal contratto e finire solo lo strutturale al di là del mio contratto d’appalto per tutti i motivi che ho elencato. Vi ringrazio fin da ora!

  30. Per Matteo.
    Ci devi scusare, ma a volte ciò che pensiamo va detto.
    Sei il costruttore e c’è un direttore dei lavori oltre che al progettista.
    Avrai preso l’appalto dei lavori e lo avrai regolarizzato tramite un Contratto di Appalto e un Capitolato di Appalto.
    Devi solo far valere i tuoi diritti
    Devi attenerti a ciò che vi è scritto sopra.
    Nella casella celeste in alto della Home scrivi “capitolato di appalto” e premi Go.
    Quindi leggi attentamente gli articoli che ti interessano.
    Troverai che il proprietario può richiederti opere al di fuori di detti atti, ma le deve pagare.
    Quindi non vediamo la tua difficoltà, a meno che tu non abbia firmato degli atti a te sfavorevoli.
    In questo ultimo caso, nel capitolato dovrebbe essere prevista la rescissione e, se è tua convenienza, la puoi seguire.
    Amedeu e c.

  31. Grazie Amedeu, ovviamente devo attenermi al contratto e alle sue clausole, ma di certo tra le clausole contrattuali non è previsto che io possa recedere dal contratto se: la committenza è presente in cantiere 3 volte al giorno a dar disposizionei di lavoro – vuole insegnare cosa è meglio o peggio a noi che lavoriamo – il tutto tradotto significa una perdita di tempo incalcolabile e in più controlla i SAL personalmente senza che la DL li visioni ( quando dovrebbe controllarli da contratto). Ovviamente si può capire che mi trovo in una situazione molto difficile e per certi aspetti paradossale…quel che chiedo a Voi è un suggerimento per sapere cosa posso fare per liberarmi da questa situazione perchè mi sento con le mani legate ed è la prima volta che mi capita in 10 anni di esperienza! Grazie.

  32. Per Matteo.
    Hai un contratto a forfait chiavi in mano; sul medesimo saranno fissate le cifre relativi ai diversi stati di avanzamento lavori, fino ad arrivare alla cifra complessiva pattuita: non hai problemi amministrativi.
    A questo punto, il Direttore dei lavori tiene una contabilità che stando al tipo di contratto è ininfluente per il costruttore.
    Difatti avrai tanto al 1°, al 2° solaio, alla copertura, al tetto ed agli intonaci.
    In definitiva il proprietario sta conducendo un controllo sulle sue spese, che non hanno niente a che vedere con i tuoi SAL.
    Riguardo ad intromettersi nell’effettuazione dei lavori sta al costruttore fargli capire che riceve ordini solo dalla Direzione dei Lavori.
    Inoltre esistono cartelli segnaletici da mettersi in varie parti del cantiere con le scritte “Divieto di accesso ai non addetti ai lavori”, “attenzione ai carichi sospesi pericolosi” ecc.
    Inutile cercare articoli di legge che poi non ti servirebbero.
    L’unico consiglio che ti possiamo dare è quello di “fissare bene i paletti di competenza” di ciascuno.
    Il proprietario potrà visitare il cantiere ogni giorno se lo desidera, perché la casa è sua, ma potrebbe farlo la sera al termine delle lavorazioni o all’ora di pranzo te permettendolo.
    Sono situazioni che ogni professionista prova nella sua vita, ma che si possono risolvere solo con un poco di gentilezza ma tanta fermezza.
    Amedeu e c.

  33. nel ns. condominio dobbiamo rifare il tetto e lafacciata. Con assemblea straordinaria abbiamo scelto due ditte, dopo l’accertamento della idonea documentazione dellaa 1°,nel caso mancasse e/o insufficiente, si doveva passare alla 2°.
    In effetti, la doccumentazione della ditta ha la data della scelta del RSPP, (21/3/11)dopo di quella del Pos(20/3/11) – i documenti della sicurezza, intestati a persone che non sono i firmatari.
    Credo che ci sia qualcosa che non vada bene o sbaglio?
    eppure il DL e l’amm.re, hanno fatto firmare il contratto.
    Chiedo chi è preposto al controllo dei documenti? il condominio a quali rischi va incontro?
    Come posso fare per ottenere l’annullamento del contratto.
    Vi ringrazio e vi chiedo, se possibile, un consiglio urgente.
    distinti saluti
    cell 3397282693

  34. Per Lina.
    Il Piano Operativo della Sicurezza è di competenza dell’impresa e devono comparire sia il rappresentante 8 o i) della stessa che il firmatario del Piano.
    Amedeu e c.

  35. Salve.
    Ho fatto un contratto con una ditta per finire i lavori della mia casa. Con la ditta appaltatrice abbiamo stabilito un prezzo di 65 mila euro suddiviso in varie tranche a stato avanzamento ed il termine dei lavori era stato stabilito in contratto al 31 gennaio 2011 con penale di euro 50 per ogni giorno di ritardo. Durante i lavori siamo stati costretti, per motivi nostri personali a chiedere la sospensione dei lavori per 2 mesi, scaduti i quali la ditta ha prontamente ripreso a lavorare.
    Ad oggi (30/04/2011) la ditta ha terminato solo uno dei due appartamenti oggetto di completamento ed in più mi ha comunicato che a causa di misurazioni errate (effettuate da loro), l’intonaco esterno risulterebbe oggetto di integrazione economica (l’hanno già terminato). Non è finita: la ditta pretende il saldo dell’ultima rata anche se i lavori non sono stati terminati. Sia io che la famiglia di mio suocero dobbiamo lasciare i nostri rispettivi appartamenti entro fine giugno ed abbiamo il terrore che una controversia ci metterebbe in grossa difficoltà. Come dobbiamo agire?
    Grazie

  36. Per Vincenzo.
    Possiamo suggerirti gli aspetti tecnici, ma relativamente a come comportarvi avrete bisogno dell’aiuto di un avvocato.
    Ci sembra che il prezzo di 65 mila euro sia stato stabilito a fofait o meglio ancora a “chiavi in mano”, per cui la ditta doveva avere fatto i suoi conti prima di farvi l’offerta.
    Se invece l’integrazione economica relativa ad un maggiore o diverso intonaco è stata richiesta da voi e non rispecchia la voce di capitolato, dovrete pagare il maggiore onere.
    Ci sembra di comprendere anche, che la ditta doveva ultimare i due appartamenti e che adesso (nonostante la sospensione dei lavori) sia in ritardo con i tempi.
    Se è così, potete aprire una trattativa “amichevole” con la ditta facendo comprendere che c’è una penale di 50 euro al giorno fino all’ultimazione dei lavori (Sempre ammesso che nel verbale di sospensione abbiate specificato anche la data di ripresa lavori, oppure abbiate redatto un nuovo verbale di ripresa lavori).
    Amedeu e c.

  37. Buongiorno, dopo i lavori eseguiti da un’impresa edile, mi sono trovato una fattura di saldo con 20.000 € di fuori preventivo: avendola contestata in ritardo ho dovuto trovare un accordo con la stessa per evitare ingiunzioni, tribunali…come posso scrivere con la controparte la lettera di accordo per tutelarmi da eventuali ulteriori richieste?

  38. Per Luca.
    Stai parlando di un primo esborso di 20.000 euro e di una possibile altra richiesta.
    Non puoi rischiare di commettere alcun errore nello scrivere un accordo.
    Dovete farlo davanti ad un legale; altrimenti non dormirai mai sonni tranquilli.
    Amedeu e c.

  39. salve, vorrei sottoporre il problema in cui è incorso il mio condominio – circa un anno fa abbiamo firmato un contratto d’appalto per la realizzazione di un’ascensore; i lavori non sono ancora cominciati poichè noi stessi abbiamo voluto attendere che un condomino avesse certificato d’invalidità per sfruttarne i relativi vantaggi; la ditta comunica che ci sono aumenti sul prezzo pattuito in precedenza e che ci sarà un aumento di circa il 7%. 1) Possiamo noi esonerare la ditta dall’effettuazione del lavoro ?
    2) se affermativo, incorriamo in qualche penale ?
    3) può la ditta citarci per lucro cessante o per mancato guadagno ?

  40. Per Emilia.
    Dipende da cosa avete scritto e sottofirmato nel Contratto di Appalto (nel quale logicamente si farà riferimento anche al Capitolato di Appalto), ed in particolare ai punti relativi alla consegna lavori, alle eventuali sospensioni ed alle penali da applicarsi.
    Inoltre per fare aspettare la ditta 1 anno avrete inviato alla stessa delle comunicazioni scritte.
    Dovete quindi ricostruire tutto ciò.
    Amedeu e c.

  41. Salve, abbiamo assunto una ditta edile per rifare l’intonaco esterno della nostra abitazione con in più la sua dipintura ed il rifacimento degli scalini dell’entrata in marmo. Abbiamo già pagato completamente i lavori dell’intonaco e le spese della pittura… però ci siamo accorti che la ditta ha utilizzato pittura da interni e non da esterni come avevamo chiesto. Prontamente la ditta si è presa in carico di ridipingere l’abitazione con tipo di pittura e colore richiesti inizialmente. Abbiamo poi incautamente già pagato le spese degli scalini esterni ma è da più di un anno (1 anno e due mesi per la precisione) che ci promettono di ultimare il lavori e puntualmente non lo fanno mai. Abbiamo anche dato loro verbalmente un termine massimo che il titolare della ditta ha (sempre verbalmente) accettato ma che ha puntualmente disatteso.
    Volevo cortesemente sapere se possiamo ritenere ad oggi tale ditta inadempiente e recedere dal contratto per inadempienza e sfiducia e riavere in qualche modo i nostri soldi (già versati per le opere non compiute) indietro… o ci conviene aspettare i comodi della ditta per non perdere i soldi?
    Grazie

  42. Per Matteo.
    Va bene essere puntuali nei pagamenti con una ditta, ma bisogna avere sempre l’accortezza di lasciare una somma a fine lavori, da versare dopo la consegna delle chiavi oppure del lavoro finito e controllato.
    La ditta si sta comportando in maniera scorretta, in quanto si sta approfittando di persone che si sono comportate onestamente.
    Difficilmente vedrai tornare i soldi indietro.
    Tramite una lettera di un legale puoi però richiamare l’impresa a finire i lavori a regola d’arte.
    Devi però muoverti con celerità, altrimenti non otterrai nulla.
    Amedeu e c.

  43. Salve, stiamo ristrutturando un appartamento da poco acquistato affidandola ad una impresa e nominando un responsabile della sicurezza. ci è stato garantito che in 1 mese i lavori sarebbero stati ultimati,avevamo necessità di entrare perchè nel frattempo è nato nostro figlio e l’appartamento dove eravamo in affitto lo avremmo TASSATIVAMENTE dovuto lasciare libero per il 20 giugno(chi faceva i lavori lo sapeva); i lavori sono iniziati a fine aprile pertanto i tempi c’erano tutti, solo che chi ha effettuato i lavori e sta effettuando tutt’ora i lavori non è mai andato sul cantiere costantemente (a causa di vari appalti in corso) causandoci non pochi disagi; dal 21.06 ho dovuto con la mia famiglia prendere un altro appartamento (costi aggiuntivi che intendo girare a chi ha ritardato i lavori)cosa non semplice perchè l’ho dovuto prendere per 1 mese. ad oggi i lavori dire che procedono a rilento è davvero poco, nessuno va a completare il lavoro nonostante gli innumerevoli solleciti. ora dopo l’ennesimo sollecito e l’ennesima garanzia che sarebbero andati (cosa ovviamente non fatta, è da 2 mesi che mi dicono che hanno finito), voglio mandare via tutti sospendere i lavori per grave inadempienza contrattuale nonostante manchi poco per finire (completati al 95% ma sono anche passati ben 3mesi).infine ho inoltre ricevuto a mezzo mail altre fatture integrative mai concordate che provvederò a contestare.(il lavoro ultimato è una schifezza)
    volevo sapere come posso comportarmi con una ditta che è stata così menefreghista da rallentare così tanto i lavori senza considerare che si trattava di due ragazzi (di cui mia moglie in gravidanza ) e che noi saremmo assolutamente dovuti entrare in casa per il 20 giugno !nonostante le sue innumerevoli rassicurazioni, ho dovuto perdere il primo mese di vita di mio figlio perchè un soggetto del genere se ne è sbattuto ampiamente.io dovevo seguire i lavori RIPETO SENZA EVENTI ALTERANTI IL CORSO D’OPERA.

  44. Per Luca.
    Avraii un contratto di appalto, un capitolato di appalto ed un tecnico Direttore dei lavori che stai pagando tu?
    Perciò, con educazione ma fermezza, intavola la questione con il tuo tecnico e parlane punto per punto, segnandoti tutti i vari passaggio di questo lavoro non rispettato.
    Per quanto riguarda i lavori male eseguiti, se il tuo tecnico non ti convince, rivolgiti ad altro tecnico.
    Con tutti questi dati devi andare da un legale per chiudere con la ditta , contestandogli i lavori mal fatti, il mancato rispetto dei tempi contrattuali (speriamo che lo abbiate messo sul contratto di appalto); e non aderendo alle sue richieste di altro denaro, anzi chiedendo eventuali danni.
    Non ti rimane altra scelta.
    Amedeu e c.

  45. Buongiorno, ho iniziato la ristrutturazione del mio appartamento, con regolare contratto di appalto e con direttore e progettista nella persono di un geometra.
    la ditta non solo non ha rispettato i termini di consegna, ma anche fatto dei lavori non a regola d’arte, per cui esasperata , ho deciso di chiudere il cantiere, con avviso scritto da parte del direttore su mia richiesta.
    I lavori li sta terminando un’altra ditta, ma ci sono tante cose che non sono state a suo tempo fatte bene, l’impianto dei condizionatori perde sul muro, così i piatti docce in muratura. ma il problema grande è che la prima ditta non mi ha rilasciato le certificazioni secondo legge, per l’impianto termico, e dei condizionatori che erano stati terminati , ma non collaudati; terminato, Mentre nel caso dellla certificazione dell’impianto elettrico a chi spetta rilasciarla e come? essendo stato eseguito l’impianto per quanto riguarda il posizionamento dei punti luce e fili dalla prima ditta, mentre gli allacci dei punti luce,prese, placche, faretti e lampade sono stati eseguiti dalla nuova ditta. inoltre la prima ditta non ha rilasciato la completa certificazione dei versamenti INPS, ne della discarica dei calcinacci.
    pPemesso che ho fatto scrivere dal mio avvocato alla prima ditta che mi riservavo di far valutare i danni, vi chiedo se, per essere risarcita di tutti i danni , basta aver fatto le foto testimoniate con data dei giornali e da persone che hanno potuto vedere come è stato lasciato il cantiere, o prima di iniziare di nuovo i lavori con quest’altra ditta avrei dovuto contestare per iscritto tutto ciò che non era stato fatto?
    Premetto che la prima ditta ha avuto il pagamento di quasi tutto quello che ha fatto e anche di parte di quello che non ha terminato.
    poichè per contratto in caso di contenzioso di deve ricorrere ad arbitrato, per ora stò facendo fare una perizia da un ingegnere per valutare i danni.
    vi chiedi in conclusione:
    come recuperare le certificazioni,
    chi le deve rilasciare
    quali sono i miei diritti
    e quali quelli della ditta ricusata
    cordiali saluti
    Ilaria

  46. Per Ilaria.
    Per l’impianto elettrico dovrebbe essere la seconda ditta che ha effettuato gli allacci a rilasciare l’attestazione di regolare esecuzione.
    Per gli altri impianti sono le ditte in subappalto della prima ditta.
    Comunque il tuo errore è stato quello di liquidare quasi per intero la ditta inadempiente, per cui adesso sei sottoposta ai tempi e modi del tuo legale e della giustizia.
    Per recuperare le certificazioni, dovresti conoscere il nominativo di tali ditte in subappalto, e quindi tramite il tuo avvocato, chiedere direttamente a loro le certificazioni di legge.
    Leggi comunque questo nostro articolo, con riferimento ai tempi ed agli articoli di codice civile che ti potrebbero servire:
    http://www.coffeenews.it/responsabilita-per-lavori-edili-successive-al-termine-dellappalto
    Amedeu e c.

  47. salve, sono titolare di un’impresa edile e mi capita di eseguire dei lavori di ristrutturazione o migliorie di appartamenti, e siccome il mio commercialista mi chiede di allegare alle fatture che emetto sempre il contratto d’appalto, vorrei sapere se è obbligatorio stipularlo perchè quando si tratta di piccoli interventi il rapporto è instaurato direttamente con il cliente il più delle volte un amico. grazie per la disponibilità.

  48. Per Anna.
    Se emetti le fatture, sei in regola circa l’IVA.
    I lavori, a parte l’amico o il parente, possono essere piccoli e molteplici , per cui diventerebbe complicato, se non macchinoso, per ognuno fare un contratto di appalto.
    Di regola, per la regolarizzazione degli operai dovrebbe essere sufficiente il Durc.
    Tali introiti li dichiari agli effetti delle imposte? Riteniamo di si.
    Comunque, poichè anche noi siamo nel dubbio, ti consigliamo di chiarire (genericamente) questo quesito con un Ente quale l’INAIL.
    Amedeu e c.

  49. salve vorrei porvi una questione:
    ho stipulato un contratto di appalto con una ditta per ristrutturazione di un locale commerciale da adibire a birreria.
    nel contratto e’ allegato un preventivo dei lavori da eseguire e il mio tecnico(geometra) ha regolarmente aperto una cil(comunicazione inizio lavori)specificando che i lavori li avrebbe eseguiti la stessa ditta
    nel contratto era specificato come fine lavori il termine 10 sett 2011.
    oggi in data 23 sett 2011 i lavori non solo non sono stati conclusi ma quelli che sono stati fatti sono stati eseguiti non a regola d’arte anzi oserei dire in maniera obrobriosa.per di piu’ spesso capita che la ditta non si presenta proprio al lavoro e quando lo fa porta delle persone incompetenti che mi fa lavori sbagliati e con materiale inappropriato e scadente(per risparmiare)
    la ditta deve fornirmi documentazioni e certificazioni per impianto idrico e elettrico ma ancora non ho ricevuto nulla.anzi non e’ stato neanche presentato il progetto elettrico e idrico.io ho delle scadenze tassative perche’ devo trasferirmi dall’attuale sede della birreria a quella nuova in ristrutturazione.sono venuto a sapere che la ditta ha intascato i soldi (13000euro su un totale di 19000 euro) ma non ha pagato nessuno…ne elettricista ne idraulico ne dipendenti(che credo non risultino regolarmente dichiarati visto che cambiano sempre)io vorrei sapere come uscire da questa situazione.posso tramite legale recedere dal contratto e far iniziare i lavori ad un’altra ditta? sono costretto a pagare il resto della somma anche se i lavori non sono stati ne conclusi e ne eseguiti in modo corretto?insomma vorrei sapere come fare per terminare i lavori e riuscire in tempi utili ad aprire la birreria. mi scuso vivamente per la lunghezza della domanda. cordialmente

  50. Per Filippo.
    Purtroppo non sei il solo che capita in tali situazioni increscios.
    Vai immediatamente dal tuo avvocato, con il contratto e capitolato di appalto lavori , e cerca di sganciarti immediatamente da tale ditta.
    Blocca ogni pagamento dei lavori.
    Il tuo tecnico, come direttore dei lavori dovrebbe coadiuvarti (lavori non eseguiti a regola d’arte, tempi non rispettati ecc).
    Il legale potrebbe chiedere alla ditta addirittura i danni.
    Amedeu e c.

  51. Buongiorno , 2 anni fa abbiamo ristrutturato la ns. palazzina . Nel ns condominio sia 6 persone . Una di queste 6 persone ha la casa pignorata e all’atto del contratto con l’impresa abbiamo tenuto 1/6 delle quote lavori a garanzia del buon esito per un anno . Passato quell’ anno abbiamo scoperto che l’impresa aveva personale in nero nonostante avessimo chisto in fase di contratto il non uso di personale in nero e peraltro abbiamo pagato anche gli oneri sulla sicurezza . Poi stranno venendo fuori dei problemi ai lavori riguardo ad infiltrazioni ( per errata posa guaina ) ed altri piccoli problemi inoltre durante i lavori abbiamo subito dei danni alle serrande e agli infissi.
    Abbiamo segnalato il tutto sia al direttore lavori che all’impresa . Adesso ci giunge lettera dell’avvocato per la messa in mora per ritardato pagamento.
    Cosa dobbiamo fare ?

    saluti

    Enrico

  52. Per Enrico.
    Dovevate cautelarvi inizialmente, chiedendo una fideiussione assicurativa o bancaria e successivamente una assicurazione: leggi questo nostro articolo: http://www.coffeenews.it/le-garanzie-da-tenere-presenti-per-chi-acquista-una-abitazione
    Per i danni ed i lavori male eseguiti, puoi verificare se rientrate in quanto da noi scritto in questo altro articolo:
    http://www.coffeenews.it/responsabilita-per-lavori-edili-successive-al-termine-dellappalto
    In ogni caso, a questo punto, prima di pagare ti consigliamo di rivolgerti immediatamente da un buon legale.
    Amedeu e c.

  53. sono una ditta di termoidraulica, ho un contratto di appalto con una ditta di costruzioni per l’impianti di termici e idraulici di 9 appartamenti.
    puo’ il committente affidare i lavori a altra ditta di termoidraulica senza preavviso?

  54. Per Valerio.
    Di regola deve avvisare per scritto la ditta subappaltatrice.
    Però, devi leggere bene il contenuto del contratto di appalto e che non vi siano clausole particolari messe dal costruttore.
    Quindi devi rivolgerti da un legale.
    Amedeu e c.

  55. Ho preso atto , ma sul fatto di aver preso operai in nero , senza busta paga e di aver incassato gli oneri sulla sicurezza cosa devo fare ? Abbiamo anche scoperto che il direttore lavori e l’azienda edile erano conoscenti .
    Abbiamo gli operai che non essendo stati saldati ci farebbero testimonianza su come sono stati condotti i lavori .
    Grazie.

  56. Per Enrico.
    Devi rivolgerti da un legale come ti avevamo suggerito nella precedente risposta.
    Amedeu e c.

  57. il contratto d’appalto per lavori edili deve essere registrato pena la nullita?

  58. Per Sara.
    E’ regolato dagli articoli 1655/1677 del codice civile e va registrato.
    Amedeu e c.

  59. vorrei una informazione se possibile.
    Un po di tempo fa guardando la trasmissione televisiva forum mia madre ha seguito una causa in cui il tizio A (ditta edile) aveva portato in giudicato il tizio B (il committente), perchè riteneva che, avendo eseguito dei lavori extra rispetto al preventivo, di valore inferiore al 10% del totale concordato , aveva diritto ad un extra economico (per esempio mettiamo che il contratto prevedeva un importo di 50.000 euro e le modifiche ammontano a 4000 euro).
    Il giudice durante la sentenza ha detto che alla ditta non era duvuto nessun incremento economico dato che i contratti tengono già conto di fluttuazioni di prezzo entro il 10% della cifra pattuita. ovvero se le modifiche hanno un costo inferiore o uguale al 10% del totale non vanno pagate extra.
    ne sapete qualcosa?
    ha sbagliato a capire mia madre o realmente c’è questa possibilità?
    grazie

  60. Per Marianna.
    In generale i contratti fra i privati hanno una conformazione diversa da quelli stipulati , per esempio, fra le pubbliche amministrazioni e le imprese, per cui il 10% cui si richiamava il giudice, doveva far probabilmente riferimento all’art.132 comma 3 del Dlgs 163/06, http://www.camera.it/parlam/leggi/deleghe/06163dl1.htm nel quale si cita: ” 3. Non sono considerati varianti ai sensi del comma 1 gli interventi disposti dal direttore dei lavori per risolvere aspetti di dettaglio, che siano contenuti entro un importo non superiore al 10 per cento per i lavori di recupero, ristrutturazione, manutenzione e restauro e al 5 per cento per tutti gli altri lavori delle categorie di lavoro dell’appalto e che non comportino un aumento dell’importo del contratto stipulato per la realizzazione dell’opera….”
    C’è però da dire, che in caso di un eventuale contenzioso, là dove non ci siano punti di chiarimento specifico nel contratto stipulato, si fa sempre riferimento ai capitolati pubblici.
    Amedeu e c.

  61. Salve

    la ditta a cui ho affidato la ristrutturazione di una casa di campagna mi ha presentato un sal di una cifra superiore al 30% per ogni voce che era prevista nel capitolato dicendo che avevano usato più materiali e che le misure prese dal direttore dei lavori, il quale mi ha presentato la ditta, sono errate es scossaline qui l’ importo è salito da 2.000 euro a 7.000 senza darmi preventiva comunicazione poi ,ma qui mi aveva avvertito ed io ho inserito una clausola al contratto, mi hanno chiesto per l intonaco esterno circa 14.000 euro in più dicendo che il piano superiore era molto rovinato io ho fatto mettere per iscritto che per poter fare questo dovevamo elimianre dal capitolato alcuni lavori insomma togliendo i lavori veniva una cifra sui 4.000 euro. ora la ditta dice che a loro non interessa quella clausola e vogliono tutto allora ho fatto sospendere glia ltri lavori come la pitturazione .
    vi chiedo posso far fare la pitturazione ad altre persone ma sfruttando le impalcature loro visto che le ho pagate a peso d’oro?
    posso far rispettare la clausola apposta nel contratto e firmata dal titolare della ditta?

    garzie

  62. Per Stefano.
    Non possono essere usati da altre persone i ponteggi montati da una ditta.
    Prima di procedere alla pitturazione, devi sentire il tuo avvocato, in quanto, non solo potresti, verniciando gli intonaci, “occultare” delle prove a tuo favore,
    ma ti tornerebbe, poi, difficile giustificare il fatto, che in corso di un appalto non ancora concluso, hai fatto eseguire, da altri, delle opere contenute nello stesso.
    Amedeu e c.

  63. Prima di tutto Grazie per i preziosi consigli

    senti ma posso recedere dall’ appalto per il fatto che mi hanno presentato una maggiorazione,senza avvertirmi, del 30% rispetto al preventivo ?

    Considera che gli ho comunicato tramite il direttore dei lavori di sospendere la pitturazione

    poi ho scoperto che questa ditta praticamente subappalta i lavori ad altre piccole ditte ma il contratto di appalto non è intuitus persone e poi ho totalmente perso la fiducia in questo soggetto

    grazie ancora

  64. Per Stefano.
    Devi leggere attentamente il capitolato ed il contratto di appalto, e se sui medesimi è citata una clausola relativa alla recessione del contratto, in caso di inadempimento od altro.
    Vi saranno scritte le penali giornaliere, i maggiori lavori che si possono eseguire ecc.)
    Per questo ti abbiamo consigliato di scorrerlo con un legale, in quanto dovrai intervenire, oltre che per anomalie contrattuali, anche per subappalti (come tu stesso citi) non autorizzati.
    Difficilmente la questione potrà risolversi in via “amichevole” con una stretta di mano.
    Ci sembra che tu abbia già tracciato la via da seguire, che è quella della eventuale causa civile.
    Amedeu e c.

  65. Salve,dovrei effettuare lavori di ristrutturazione straordinaria alla mia abitazione con detrazione fiscale del 36%.
    Vorrei sapere se spetta inviare la D.I.A agli organi competenti e se è obbligatorio munirsi di geometra o figura professionale equivalente.
    Grazie.

  66. Per Vincenzo.
    Ci penserà il tecnico libero professionista, obbligatorio per la progettazione e direzione lavori.
    Amedeu e c.

  67. Salve, vorrei sapere se , a seguito di lavori di manutenzione straordinaria soggetti a SCIA e ad autorizzazione paesaggistica, è possibile presentare da soli la fine lavori in Comune o la deve necessariamente presentare il geometra che ha presentato la SCIA? Grazie

  68. Per Laura.
    Deve essere il tecnico direttore dei lavori a comunicare l’ultimazione dei lavori.
    Amedeu e c.

  69. Salve,
    ho un contenzioso con l’impresa che ha ristrutturatto casa e non riusciamo a trovare un accordo.
    Il fatto più grave è che mi occorrono le certificazioni e le garanzie e l’imprenditore si rifiuta di rilasciarle a fronte del pagamento del saldo, che è oggetto di contestazioni per lavori eseguiti male.
    Io so che non può fare una cosa simile quindi chiedo a chi posso rivolgermi per recuperare i documenti? Ai carabinieri? Guardia di finanza?

  70. Per Cristina.
    L’imprenditore usa le certificazione come arma di ricatto, e purtroppo , ci sembra, che tu possa fare ben poco, se non pagargli quanto chiede, oppure agire tramite un legale, con la nomina di un CTU ecc.
    Amedeu e c.

  71. Buongiorno Amedeu,
    complimenti anzitutto per la disponibilità e le risposte esaurienti.
    Ho una situazione di forte attrito con l’appaltatore con cui ho stipulato un contratto per la costruzione di una casa ecologica in legno, essenzialmente divisibile in 3 questioni:
    1- a fine lavori, mi è stato comunicato di pagare il prezzo di 2 varianti (la prima su modifiche richieste da me, la seconda per allineare l’esecutivo con l’opera realizzata); il fatto è che nè sul preventivo, nè sul contratto da me firmato, si parla di dover pagare a parte questi interventi, ed il preventivo riporta dettagliatamente ogni sovrapprezzo o esclusione dal prezzo chiavi in mano. Il costruttore mi ha detto che, avendo firmato le tavole presentate in comune per le varianti, io ho implicitamente accettato di pagare il costo connesso. Vorrei sapere se è vero o se ho modo di tutelarmi da questo abuso.
    2- ho inoltrato una segnalazione di difformità esecutiva prima della consegna cantiere, in quanto la finestra della cucina risulta sfalsata di 15 cm rispetto al progetto firmato e depositato, la qual cosa è in contrasto con i vicini elementi verticali del mobilio e difforme dalle mie richieste, a suo tempo specificate molto bene. Il costruttore si appella alla tolleranza del 2%, della parete, ma il problema è la centratura della finestra, e 15 cm di differenza rispetto al progetto credo rappresentino una concreta anomalia. Posso avvalermi per far ripristinare la cosa o avere un risarcimento?
    3-a suo tempo ho chiesto di far scorporare il prezzo delle fondamenta, appaltate ad un’altra impresa per cause di forza maggiore, e di una serie di materiali che ho procurato personalmente per cercare di risparmiare. Gli scorpori concessi sono sempre stati a dir poco ridicoli, mentre ogni aggiunta da me richiesta mi veniva quantificata uno sproposito. Esiste un modo per chiedere la revisione dei prezzi dopo la fine lavori? A chi devo rivolgermi ed in base a quali principi posso ottenere risarcimento?
    Grazie per la pazienza!

  72. Per Beatrice.
    Partiamo dal 1°.
    Se tu hai firmato le tavole del progetto comunale, implicitamente hai ammesso di essere consenziente alle modifiche presentate.
    Per il 2° punto, ci sembra tu abbia ragione, anche perchè il pretesto del 2% di tolleranza non si applica alle finestre.
    Per 3° punto, dovresti avere il Direttore dei Lavori che ti tutela, anche se hai acquistato una casa ecologica, probabilmente “tutto compreso”, ma che in effetti ha una contabilizzazione (in parte?) a misura.
    Comunque, puoi sempre scegliere un tecnico professionista che prenda la contabilità in mano ed adegui i prezzi delle fondazioni e di quanto altro, con quelli che ti ha praticato la ditta stessa.
    Per concludere, se devi alla ditta ancora dei soldi, puoi risparmiare una certa cifra.
    Se invece l’hai liquidata completamente, devi affidarti alla cura di un legale: in ogni caso dovresti farlo dopo che il tecnico ti ha riscontrato le differenze dei prezzi.
    Solo allora potrai valutare se ne vale la pena.
    Amedeu e c.

  73. Grazie Amedeu.
    Solo una cosa: è vero che ho firmato le tavole del progetto comunale, ed ero consenziente alle modifiche presentate, ma ero assolutamente inconsapevole che mi avrebbero addebitato dei costi, nè tale specifica compare in alcuna forma scritta. Questo a mio parere è un comportamento scorretto se non fraudolento, mi chiedo a cosa serva allora formulare un contratto se poi il costruttore può esigere somme non specificate e mai preventivate. Nonostante tutto questo,secondo il tuo parere non potrò oppormi in alcun modo?

  74. Per Beatrice.
    Abbiamo dei forti dubbi, comunque parlane con il tuo legale insieme alle altre questioni.
    Amedeu e c.

  75. salve, sto ristrutturando casa e sono ormai alla fine dei lavori.
    riguardo l’intonaco interno, la ditta mi vuole fare pagare anche il vuoto per pieno. nel contratto non c’e’ scritto niente a riguardo, posso contestarlo?
    c’e’ una regola da seguire o conta quello che e’ scritto sul contratto?
    grazie

  76. Per Giancarlo.
    Va pagato anche il vuoto per pieno.
    Leggi il punto 72.15 del seguente Capitolato Speciale si Appalto per le Opere Edili
    http://www.coffeenews.it/wp-content/uploads/Norme_valutazione_misurazione_lavori_edili.pdf
    Amedeu e c.

  77. Buonasera, stò ristutturando una casa, ad un certo punto mi sono visto arrivare un conto da parte della ditta da capogiro.
    Tutto è incominciato perchè dopo aver incominciato i lavori il progettista si è accorto che il garage interrato sotto la casa non era a norma antisismica.
    Riprogettato il garage con il rifacimento dei fondamenti il direttore dei lavori mi aveva comunicato che la cifra rispetto al contratto non era molto superiore.
    Durante la lavorazione non vedendomi arrivare nessun conto pensavo che la ditta fosse rientrata nel preventivo, ma finito il garage mi sono visto raddoppiare il costo del garage.
    Dopo aver litigato com la ditta e il DL sono andato a controllare con un geometra gli altri lavori gia eseguiti, firmati e pagati ed è venuto fuori che ho pagato troppo.
    Ha questo punto mi sono rivolto ad un legale, te che mi puoi dire,grazie

    • Per Andrea.
      Hai fatto molto bene a scegliere un tecnico di tua parte (Ci domandiamo però da che parte sta il Direttore dei Lavori) e ad andare da un legale.
      Il progettista doveva, fra l’altro, sapere che la zona era sismica, per cui ci sembra che l’errore non sia tuo.
      Ci auguriamo che tu non abbia pagato l’intero ammontare dell’opera, ma che ti sia rimasto almeno uno stato di avanzamento su cui rivalerti.
      Amedeu e c.

  78. elena scrivano

    Complimenti per il servizio che fornite. Devo rifare la facciata della casa al mare. Potete fornirmi un contratto tipo per questo tipo di lavori? Molte grazie. Elena

    • Per Elena.
      Purtroppo non lo abbiamo, riferito ad un singolo lavoro; ma come avrai letto nell’articolo dal quale ci hai scritto, la linea generale da seguire la trovi in detto articolo: per quanto riguarda le opere da eseguire, vanno descritte dettagliatamente, e di conseguenza i tempi, le penali ecc, vanno adeguate alle stesse.
      Amedeu e c.

  79. Salve, sono un tecnico e tra poco tempo inizio una direzione di lavori di manutenzione ordinaria in un condominio.
    2 domande:
    1 il capitolato d’appalto, può essere come base quello per le opere pubbliche adeguamente modificato o deve essere necessariamente quello per privati?
    2 ho letto che questo deve essere registrato, dove si deve registrare e in che modalità?
    Rigrazio preventivamente per le risposte.

    • Per Francesco.
      Ogni Capitolato Speciale di appalto fra i privati, trae le sue radici dai Capitolati per le Opere Pubbliche, e quando ci sono delle questioni che non si possono risolvere (specie nelle misurazioni), si fa sempre riferimento a questi ultimi.
      Quindi la scelta di un buon Capitolato spetta solo al tecnico.
      La resistrazione, se allegato al Cntratto di Appalto, va effettuato presso l’ufficio del registro o Agenzia dei Registri Immobiliari della tua zona.
      Amedeu e c.

  80. Salve, vorrei sapere qual è la norma che impone l’obbligatorietà di registrazione di un contratto di appalto e possibilmente vorrei sapere qual è il beneficio principale che si trae dalla registrazione, dato che immagino che registrazione abbia un costo, a proposito su un preventivo di ristrutturazione di 80.000 euro a quanto ammonterebbe l’imposta? Spero in un vostra risposta, grazie

  81. Salve,
    vi prospetto prima la situazione: io sono il committente e ho dato in subappalto il lavoro di costruzione/ampliamento di un’abitazione. Il mio geometra ha proceduto al eseguire l’inizio lavori e ha dato l’ok alla ditta appaltatrice, in quanto lo stesso è anche direttore dei lavori. Dopo un mese dall’acquisto il comune ha riscontrato dei problemi nella pratica e ci ha intimato di sospendere i lavori. Siamo rimasti fermi 2 mesi e l’impresa appaltatrice vuole chiedermi un risarcimento per i due mesi in cui è rimasta ferma. La mia domanda è questa : l’impresa appaltatrice può chiedere i danni? il geometra/progettista/direttore dei lavori ha qualche responsabilità? e se si, posso rifarmi su lui?
    Saluti

    • Per Cristian.
      Con i pochi dati che ci fornisci è quasi impossibile darti una risposta completa.
      Comunque, hanno bloccato i lavori perchè questi sono difformi dal progetto approvato?
      Oppure perchè è stato riscontrato un errore o un falso negli elaborati del Permesso di Costruire?
      Nel primo caso vanno ben scisse le responsabilità e dipende dagli ordini scritti dati, dal capitolato e contratto di appalto firmati.
      Nel secondo caso sarebbe un errore del tecnico professionista.
      Parli inoltre di “un mese dall’acquisto”; quale acquisto?
      Se non chiarisci meglio, sinteticamente e con chiarezza, non possiamo esaudire a pieno la tua domanda.
      Amedeu e c.

  82. Cerco di chiarire meglio; il Comune ha bloccato i lavori perchè ha riscontrato degli errori nella progettazione (tipo larghezza scale) e la mancanza di alcune tavole del progetto presentato (tipo realizzazione parcheggi interni). Sottolineo invece che la realizzazione era appena alle fondazioni, quando i lavori sono stati bloccati. Siamo rimasti poi fermi per due mesi prima di poter riprendere i lavori a causa di questo. Vi chiedo può l’impresa pretendere un risarcimento per questo blocco dei lavori non certo a lei imputabile? e io, in qualità di committente, posso rifarmi sul geometra?
    Saluti

    • Per Cristian.
      Se gli errori sono imputabili al geometra, tramite un legale, puoi fargli causa per quanto riguarda il risarcimento delle spese in più che dovrai pagare alla ditta.
      Relativamente al fatto se la ditta può o meno pretendere una indennità dovuta al fermo dei lavori, devi leggere attentamente il contratto ed il capitolato di appalto che avete firmato, e quindi devi regolarti in base agli stessi.
      Amedeu e c.

  83. scusate una domanda. E’ prevista la risoluzione unilaterale per motivi generici, sfiducia, inadempienza non specificata in un appalto dove il committente non aveva pronti i permessi tipo vvff, allaccio in fogna etc, che mi hanno portato a completare l’opera solo al 95% e sono loro gli inadempienti. L’indennizzo e’ subordinata al rilascio del cantiere oppure gli lascio l’opera, loro completano il 5%, finiscono di vendere i box con i miei soldi ed io mi faccio la causa. Premetto che il mio credito ad oggi e’ di circa 1 milione e quattrocentomila. Ringrazio anticipatamente per la risposta

    • Per Giuseppe.
      Stai parlando di una cifra considerevole, per cui non possiamo fare altro che consigliarti di prendere tutti gli atti in tuo possesso e di portarli immediatamente da un buon legale della tua zona.
      Saprà come e quando farti muovere.
      Amedeu e c.

  84. Salve, una domanda:
    Al termine dei lavori in una costruzione chiavi in mano, l’appaltatore è obbligato a consegnare i certificati di conformità degli impianti prima che la Direzione lavori abbia certificato la fine lavori e quindi svincolato il saldo delle opere , oppure può aspettare che ciò avvenga per rilasciare tali certificati con le relative garanzie di legge?
    Ovviamente , il sottoscritto, è l’appaltatore e la mia è una domanda finalizzata a capire se posso tutelarmi in ultima istanza dalle zanne dei miei strozzini (quali sono i committenti). GRAZIE PER L’ENNESIMA VOLTA!

    • Per Matteo.
      La fine lavori coincide con il rilascio contestuale di tutta la documentazione a corredo, quali le certificazione di conformità degli impianti.
      Il tecnico professionista non può compilare (sotto la sua responsabilità) la fine dei lavori da passare al Comune, se tutte le certificazioni, i pareri e le prescrizioni non sono state emesse ed adempiute.
      I rapporti fra appaltatore e committenza, non escludono il rilascio di dette certificazioni prima della fine dei lavori (E’ tacito però che gli impianti devono essere stati ultimati)
      Amedeu e c.

  85. vorrei sapere quale articolo di legge, in materia di igiene e sicurezza del lavoro, viene violato da parte del Rappresentente legale di una impresa subappaltarice che dà a sua volta in subapplato i lavori edili avuti in contratto d’appalto da una impresa appaltatrice con specifico divieto di subappalto
    Grazie

    • Per Beniamino.
      Devi leggere l’articolo 13, comma 2, lettera a), della legge n. 180 del 2011 e l’articolo 118, comma 3,
      del decreto legislativo n. 163 del 2006.
      Amedeu e c.

  86. Salve Amedeu:
    Mi trovo in una situazione alquanto strana. Premetto che ho completato 2 unità abitative per conto di un privato con regolare contratto d’appalto a stati di avanzamento regolati dallo stesso contratto. Sono in attesa che venga istituita la fine lavori dalla DL ed ho già rilasciato certificati di laboratorio cls e ferro, certificati di conformità impianti, garanzia decennale e altre garanzie varie sulla componentistica elettrica ed idraulica. Bene. In contratto ho una clausola tra gli ” oneri dell’appaltatore” che recita: . Premesso che, il saldo dell’ultimo sal comprensivo delle ritenute a garanzia è vincolato al rilascio della documentazione sopra descritta e regolato da un paragrafo specifico, il committente ora , superati anche i tempi contrattuali per dare la fine lavori da quando io li ho comunicati , mi chiede la sottoscrizione da parte dei miei impiantisti che nulla devono avere dal sottoscritto in quanto completamente onorati. Naturalmente i rapporti con i miei collaboratori è privato e personale e comunque è regolato alla stregua delle condizioni di pagamento che io ho con il mio committente e , ad oggi, considerando l’ammontare rilevante che sono in attesa di incassare, attendo che ciò avvenga per poterli saldare per le ultime opere eseguite a completamento. La commitenza invece non vuole saldare se prima io non saldo i miei subappaltatori( così sono solo io ricattabile!) La mia domanda è: E’ legittimo e ammissibile questo atteggiamento da parte della commitenza in base ad una clausola generale nel capitolo “oneri dell’appaltatore” e non nel ” saldo opere e svincolo ritenute”? Mi scuso per la prolissità e vi ringrazio anticipatamente.
    Errata dicitura. Quanto sopra è da integrare: …oneri dell’appaltatore che recita: ” il commitente si riserva di chiedere all’appaltatore la certificazione del pagamento dei corrispettivi di competenza dei suoi subappaltatori”.
    Matteo.

    • Per Matteo.
      Se sul contratto di appalto è stato scritto e sottofirmato che: “il commitente si riserva di chiedere all’appaltatore la certificazione del pagamento dei corrispettivi di competenza dei suoi subappaltatori”, a nostro parere non hai altra soluzione che adempiere.
      Puoi cercare di trovare una soluzione parziale, facendoti rilasciare dai subappaltatori le ricevute dei saldi da loro avuti e che gli stessi sono disposti ad attendere i loro crediti, dopo l’avvenuto saldo da parte del committente alla ditta principale.
      Il committente potrebbe sentirsi tutelato.
      Amedeu e c.

  87. Vi ringrazio per il vostro consiglio. Vorrei aggiungere un particolare: è chiaro che i subappaltatori sono creditori nei miei confronti attraverso un nostro contratto di sub appalto, ma è altrettanto vero che io sono creditore nei confronti della committenza. Se i termini contrattuali per il saldo che ho contrattato è ad una data x e il saldo che devo dare ai subappaltatori è x + 30 gg e questa data x è già scaduta ma non la data x + 30 gg , mi spiegate come possa il committente pretendere quanto chiede senza essere lui stesso già insolvente nei miei confronti e non io nei confronti di altri?
    Spero di essere stato pìù chiaro. Grazie di nuovo. Matteo

    • Per Matteo.
      Tutto chiaro, tutto logico.
      Ma perchè avete firmato un contratto di appalto con una clausola capestro che vi può portare solo davanti al giudice, con una sentenza incerta e, comunque, lunga e molto dispendiosa?
      Capito? L’unica via che ti rimane è quella legale, e, purtroppo,in questo frangente, le parole per dimostrare di avere ragione lasciano il tempo che trovano.
      Amedeu e c.

  88. Va Bene, grazie di nuovo. Purtroppo bisognerebbe conoscere tutta la storia, mi rendo conto comunque che incontrando persone con la testa quadra un cavillo contrattuale può essere usato e sfruttato per le più truffaldine intenzioni. Vi terrò informati sull’evolversi della vicenda. Saluti.

  89. Gentile Amedeu e C., ne approfitto per chiedere un ulteriore consiglio:
    visto che la situazione sta degenerando e la committenza si sta rivoltando anche contro la D.L. richiedendo al sottoscritto documentazioni puramente inventate o inesistenti o comunque mai viste richiedere in nessun appalto precedente ( certificazioni dei cavi elettrici, palo messa a terra, linea citofonica…) di cui la direzione lavori non sottoscrive la richiesta anzi la boccia in quanto forzata, vorrei sapere se l’impresa è tenuta a fornire al committente copia del giornale lavori ( il nostro personale non quello della DL) e se l’impresa può firmare tutte le pratiche per la consegna di fine lavori all’autorità comunale senza aver nemmeno avuto la propria approvazione di fine lavori dalla DL compreso la definizione del SAL finale.
    Mi rendo condo che potrei iniziare a rompere le scatole , ma chiedo cortesemente un ultimo parere perchè mi trovo in una situazione paradossale.
    Grazie.

    • Per Matteo.
      Non si tratta di “rompere le scatole”, ma semplicemente del fatto che il punto di riferimento fisso, in ogni contratto di appalto, per simili richieste, è il Direttore dei Lavori, il quale va chiamato in causa e deve sbrigarsi le sue incombenze.
      Amedeu e c.

  90. Gentile Amedeu, sono sempre io , Matteo.
    Vi chiedo cortesemente se , in riferimento all’Art. 66 (L)
    Documenti in cantiere
    (legge n. 1086 del 1971, art. 5)

    1. Nei cantieri, dal giorno di inizio delle opere, di cui all’articolo 53, comma 1, a quello di ultimazione dei lavori, devono essere conservati gli atti indicati all’articolo 65, commi 3 e 4, datati e firmati anche dal costruttore e dal direttore dei lavori, nonche’ un apposito giornale dei lavori.

    2. Della conservazione e regolare tenuta di tali documenti e’ responsabile il direttore dei lavori. Il direttore dei lavori e’ anche tenuto a vistare periodicamente, ed in particolare nelle fasi piu’ importanti dell’esecuzione, il giornale dei lavori.

    Secondo voi, significa che l’appaltatore è obbligato a consegnare alla committenza copia del giornale Lavori??

    Grazie di nuovo!

    • Per Matteo.
      Il Giornale dei Lavori viene tenuto dal Direttore dei Lavori o da un suo tecnico incaricato dallo stesso, per conto della Committenza.
      Quindi, è il Direttore dei Lavori, che deve dare in visione, il Giornale dei lavori e delle prestazioni, alla committenza.
      Amedeu e c.

  91. Buongiorno,
    sono il Titolare di una ditta. In data 20 settembre 2012 ho stipulato un contratto con un privato il quale, ancora ad oggi, non mi ha fatto iniziare i lavori perchè non riesce a trovare i fondi per l’esecuzione delle opere.
    Il preventivo (compreso I.V.A. ammonta ad €. 27.000,00.
    Ieri mi ha dato conferma che la banca non accettano la loro richiesta di mutuo/finanziamento.
    Ora, visto che a quanto non stanno adempiendo al contratto, posso io richiedere loro un qualche tipo di risarcimento ( es.: mancato guadagno o simili…)…
    Grazie anticipatamente

    • Per Danilo.
      Devi leggere attentamente il contratto stipulato, e (se c’è) l’allegato capitolato di appalto.
      Dovrebbe contenere una parte dedicata all’aspetto legale ed alla sede dove risolvere eventuali contenziosi.
      Con tale contratto devi rivolgerti da un avvocato della tua zona.
      Amedeu e c.

  92. Salve. Ho firmato un capitolato con una ditta ed ora sorgono costi non previsti, alcune sono opere non preventivate, altre invece sono ben descritti nel computo del preventivo. Inoltre, risultano alcune opere non fatte, come ad esempio dei mq di infissi e persiane in meno ed un locale tecnico che alla fine si è deciso di non fare più. Dal momento che il preventivo è stato fatto “a corpo” e senza uno specifico riferimento ad ogni singola opera, come si fa a calcolare quanto dare in più e quanto dare in meno?
    Grazie.

    • Per Antonello.
      Bella domanda!
      Se il contratto con il capitolato di appalto allegato sono stati firmati ed accettati con un prezzo a corpo e non a misura, non hai un preventivo cui fare riferimento per potere affermare che certi lavori rientravano nel prezzo concordato.
      E’ pur vero che esiste sempre il progetto approvato, ed in base al quale controllare i lavori in più o in meno,; ma il prezzo pattuito è comunque e sempre “a corpo”
      Comunque, le varianti ad un progetto, si distinguono in essenziali e straordinarie (Leggi questo nostro articolo http://www.coffeenews.it/capitolato-speciale-di-appalto-fra-privati-per-opere-edilizie), per cui va fatta una distinzione.
      L’art 32 del DPR 380 del 2001 (Testo unico per l’edilizia) cita al 2° capoverso “2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entita’ delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unita’ abitative.”
      Quindi, per il locale tecnico, essendo un’opera non essenziale, occorreva la tua autorizzazione scritta ad eseguire detta variante.
      In carenza della stessa puoi contestargli tale lavoro.
      Dopo di che, con gli atti che hai, ti consigliamo, di rivolgerti da un legale della tua zona.
      Amedeu e c.

  93. Buonasera
    vorrei cortesemente sapere come comportarmi in questa circostanza:
    ho datol ‘incarico ad una ditta di realizzare la mia casa. La data prevista della consegna dell’immobile è già passata da mesi e nel contratto era prevista una penale per ogni giorno di ritardo. Ora sorge un contenzioso per le migliorie (da me richiestein parte ed in parte dicone resesi necessarie)) ed il maggior prezzo (che non capisco) che loro chiedono . Discutiamo spesso ma non risolviamo niente, nel frattempo io ho urgente bisogno della consegna della casa.
    Come posso fare per entrare in casa mia?

    • Per Franca.
      Se leggi attentamente l’articolo dal quale ci hai scritto, noterai che le modifiche o migliorie si distingiono in due categorie,
      Talune vanno autorizzate per scritto, per cui, se la situazione è tormentata come dici, e non riesci ad arrivare alla conclusione, puoi controbattere su talune di queste modifiche, come puoi fare qapplicare la penale per ritardata ultimazione dei lavori.
      Attenzione, però , a questo ultimo punto, perchè al tempo necessario per eseguire i lavori inizialmente previsti, il costruttore può fare sommare il tempo che gli è occorso per le modifiche legali ed autorizzate.
      Sarebbe opportuno, per motivi di denaro e tempo, risolvere la questione fra di voi, ma nel caso che non troviate un accordo, tali motivazioni possono essere addottee dal tuo legale.
      Amedeu e c.

  94. Salve,se cortesemente potresti darmi delle delucidazioni in merito a quello che mi è successo e come devo comportarmi!
    Abito in un condominio e il 21 giugno 2012 sono iniziati i lavori di ristrutturazione del fabbricato;il costruttore ha fatto firmare ad ogni proprietario il contratto generale di appalto però il committente è l’amministratore.Sul contratto il termine dei lavori era previsto per il 28 Ottobre 2012.Ancora oggi i lavori non sono stati ultimati, anzi ti dirò di più, il direttore dei lavori li ha per giunta bloccati in quanto, dopo 9 mesi di lavoro, si è accorto ancora la settimana scorsa che il ponteggio non era a norma e che i dipendenti della ditta lavoravano in nero.
    Sono mesi e mesi che richiedo sia al costruttore, sia all’amministratore e sia al direttore dei lavori una copia di questo benedetto contratto di appalto,ma nulla da fare, anche perchè leggendo il tuo forum credo di aver capito che bisogna registrarlo altrimenti è carta straccia.
    Le mie domande sono: chi ha il contratto e quindi a chi devo richiederlo? Io, da proprietario posso avere una copia dell’originale? Se il termine dei lavori è scaduto, il direttore può bloccare i lavori? Se il termine è scaduto io posso chiedere un risarcimento danni in quanto, per morfologia del fabbricato, i ponteggi sono stati montati nella mia esclusiva proprietà privata? E se il contratto non è stato registrato le clausule da esso contenute sono nulle? E se l’avessero smarrito è grave?

    • Per Patty.
      Riteniamo che nella tua domanda vi siano troppi se.
      Scusa se abbiamo tolto tutti i punti interrogativi, esclamativi, i puntini e le esclamazioni, ma era di difficile comprensione.
      Il consiglio che ti diamo, è quello di contattare il Direttore dei lavori ed il Costruttore e cerca di farti dare una copia del contratto.
      Con o senza contratto, vai da un legale della tua zona, chiarisci i vari punti con lui.
      Vedrai che ti troverai contento.
      Amedeu e c.

  95. a seguito assemblea del novembre2012 abbiamo deciso per una ditta che non e’ piu’ in grado di effettuare i lavori di cui a capitolato.da quello che ci riferisce l’amministratore non si possono far eseguire detti lavori a ditte formate da artigiani e noi 6 proprietari della casa da ristrutturare non comprendiamo perche’ non sono idonei ‘.e cosa necessita per diventarlo.grazie

    • Per Lucilla.
      Non è un appalto pubblico, dovei le ditte devono essere iscritte all’albo dei costruttori per determinate cifre.
      A nostro parere una ditta artigiana può eseguire detto lavoro, salvo che non possieda le attrezzature idonee (che comunque può sempre affittare) o non sia in regola con la legge.
      Fatti spiegare dall’amministratore su quale legge si basa tale sua affermazione e, se puoi comunicarcelo, ti ringraziamo.
      Amedeu e c.

  96. buonasera, finiti i lavori di recupero del sottotetto e pagato tutto quello che c’era da pagare, l’impresa esecutrice mi presenta un extra di 20000 euro di lavori non autorizzati ne da me ne dal mio direttore lavori come mi devo comportare visto che il loro avvocato mi ha invitato a pagare?

    • Per Giovanni
      Nell’articolo dal quale ci stai scrivendo, sono menzionati i lavori eseguiti e concordati con il costruttore, quelli indispensabili e quelli non autorizzati.
      Dopo avere ben inquadrato in quale categoria ricadono i tuoi lavori, tramite un tuo legale potrai opporti al pagamento di quanto richiesto dal costruttore.
      Fai attenzione a non aver firmato varianti al progetto, ordini vari ed altro.
      Amedeu e c.

  97. salve, e’ possibile dare degli acconti alle imprese che devono eseguire i lavori anche se non e’ stata presentata ancora la scia in Comune?

    • Per Giuseppe.
      Un primo acconto è possibile darlo all’impresa, ma dopo di che ha impiantato il cantiere e affisso il cartello con indicati gli estremi dell’autorizzazione comunale, del direttore dei lavori, del progettista , dell’impresa ecc..
      In ogni caso, se sono lavori di straordinaria o ordinaria manutenzione, una dovuta cautela nei pagamenti, non guasta mai.
      In ogni caso è consigliabile non pagare prima dell’autorizzazione comunale.
      Amedeue c.

  98. Sono stati appaltati lavori di consolidamento al fabbricato in cui abito, oltretutto di valore storico e, la ditta aggiudicataria ha chiesto di avere il 10% dell’importo prima di apporre la firma di accettazione al contratto . E’ una cosa normale o dovrebbe prima firmare il contratto e poi dar prosieguo alle clausole in esso contenute?. Grazie

    • Per Marina.
      Se conosci l’impresa benissimo e ne hai piena fiducia sia come moralità che come consistenza, puoi rilasciagli il 10%; altrimenti dovresti seguire il sistema di effettuare ogni singolo pagamento a Stati di Avanzamento , e solo dopo che il lavoro è stato eseguito e facendo il conteggio (Se il lavoro è a misura) stando accorta di non eccedere mai con i pagamenti rispetto al lavoro eseguito.
      Il 10% quale acconto viene effettuato nei contratti con le pubbliche amministrazioni, ma anche in quel caso, eccezionalmente ed a ditte di fiducia, (A parte la crisi attuale) viene rilasciato solo a contratto e a capitolato firmati e con cantiere montato in loco.
      Amedeu e c.

  99. Per Angela.
    Se vuoi una risposta, riformula la domanda e, per correttezza, inserisci la tua email.
    Amedeu e c.

  100. Buongiorno, vorrei sapere a quanto ammonta (in percentuale) il mancato guadagno di un’impresa edile che ha ricevuto la revoca del contratto ? grazie mille

    • Per Laura.
      Normalmente quando si effettua un preventivo per lavori edili, i prezzi delle “Opere compiute” adoperati, contengono le maggiorazioni del 15% per spese generali e del 10% per utili d’Impresa.
      Amedeu e c.

  101. salve a tutti!
    lavoro per una ditta edile, abbiamo stipulato un contratto con un condominio per l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria delle facciate, il contratto è stato stipulato a febbraio del 2012, ad oggi ancora non vi è stata fatta la consegna dei lavori, visto il lungo periodo trascorso dalla firma del contratto possiamo rescindere dal contratto? e qual’è l’iter da seguire?
    certo di una Vs. gradita risposta, ringrazio tutti!

    • Per Arcangelo.
      Dovrebbe essere applicato l’articolo 1454 (Leggi anche 1l 1455) del codice civile, che appresso ti riportiamo:
      Art1454.
      Alla parte inadempiente l’altra pu intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s’intenderà senz’altro risoluto (c.1662,1901).
      Il termine non pu essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore.
      Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, il contratto si intenderà senz’altro risoluto.”
      Amedeu e c.

  102. Buongiorno,
    abbiamo sottoscritto un contratto per ristrutturare l’appartamento e versato un anticipo di 15000 euro. I lavori avrebbero dovuto cominciare tre giorni fa ma la ditta. che viene da un’altra città, non si è presentata. Ieri mi ha solo inviato una e-mail per avvisare che avevano avuto un contrattempo. Ho provato a chiamare tutti i numeri disponibili, anche sul web, ma risultano non raggiungibili. Ho passato la notte in bianco. Non so cosa fare: è possibile che ci abbiano truffato e che la ditta non esista?Sul web è presente e fa anche delle offerte su groupon. Inoltre ho effettuato un bonifico a nome di una specifica persona, con tanto di codice fiscale. Cosa posso fare?C’è speranza di recuperare i soldi o ormai sono perduti?Non possiamo procedere con la ristrutturazione senza quella somma e non possiamo più vivere nel posto in cui ci troviamo. Vi prego aiutatemi

    • Per Emilia.
      Non devi allarmarti, comunque attivati immediatamente per tutelare i tuoi diritti.
      Non stiamo ad a indicarti articoli di codice civile o altro da provare.
      In questi casi conviene rivolgersi da un tuo legale, che provvederà a prendere le dovute informazioni e ad attivarsi subito in merito.
      Amedeu e c.

  103. Salve, dovrei cominciare i lavori di ristrutturazione di casa mia la prossima settimana e al momento, non essendo del mestiere, sono in uno stato confusionale pazzesco, ma la cosa che mi mette seriamente in dubbio è questa: la ditta appaltatrice, ancor prima di iniziare i lavori e stipulare il capitolato, mi ha chiesto un acconto del 30 % sull’importo complessivo. E’ una percentuale giusta o dovrei fare una controproposta con un acconto inferiore?
    Grazie in anticipo.
    Saluti

    • Per Valentina.
      Nelle opere private l’acconto viene tenuto sempre molto basso.
      Comunque, puoi regolarti con la percentuale fissata nei capitolati di appalto dei lavori pubblici, ricercando ” Acconto o anticipazione ad una impresa edile”.
      Amedeu e c.

  104. Salve, avrei un quesito importante.
    Ho dato in appalto la costruzione della nuova casa ad un’amico (imprenditore edile), abbiamo concordato la cifra mediante un semplice computo metrico.
    Al termine di tutti i lavori (considerando anche quelli extra), è stato effettuato un contratto d’appalto “aggiornato” in cui è stato messo il valore dell’importo pagato (completo quelli extra) e puntualmente pagati tutti mediante bonifici effettuati.
    A questo punto mi sta chiedendo altri soldi, cosa devo fare?
    Ma il corrispettivo del contratto d’appalto concordato al termine è stato pagato tutto..
    Cosa mi consigliate di fare?
    Addirittura tempo fa ha addirittura ha effettuato una fattura a mio nome 1(ovviamente non dicendomi e consegnandomi nulla).
    La mia paura è che devo spendere altri soldi che non ho più…
    Io mi vorrei tutelare, ma nello stesso tempo mi sento tranquillo perché è stato pagato tutto quanto concordato con il contratto ‘appalto.
    Attendo una vostra opinione

    Grazie

    • Per Nicola.
      Ti sta succedendo questo, in quanto non hai seguito la normale prassi prevista in questi casi.
      Prima dell’inizio lavori si deve redigere e firmare un contratto di appalto con allegato un capitolato, contenenti tutte le prescrizioni relative all’iter dei lavori,( agli stati di avanzamento, ai pagamenti, ai lavori extra, ecc.)
      Vedi questo nostro sito, anche se tale contratto deve essere aggiornato
      http://www.coffeenews.it/contratto-di-appalto-fra-privati-per-opere-edili.
      Adesso non ti rimane altro che rivolgerti da un legale per cercare di pagare il meno possibile.
      Amedeu e c.

  105. Salve sono il rappresentante legale di una impresa edile, ho iniziato i lavori di ristrutturazione di un casale, con regolare contratto ma manca l’allegato prezzi o computo metrico firmato da entrambi le parti, il propietario vuole tagliare ulteriolmente sui prezzi accoirdati verbalmente o tramite email, cosa devo fare?

    • Per Roberto.
      Non avendo allegato il preventivo con il prezzario al capitolato o al contratto firmato, a meno che non abbiate messo dei riferimenti facilmente collegabili (Prezzo totale, prestazioni di mano d’opera, lavori in economia, ed altro ancora), la controparte può cercare di variare i prezzi, per cui puoi trovarti nella spiacevole situazione di dover: o interrompere l’appalto, oppure ricorrere (Se ci sono gli estremi sul contratto) ad un legale della tua zona.
      Amedeu e c.

  106. anche per noi grossi problemi percio’ chiedo aiuto per il nostro condominio:
    in data 03/01/2013 l’amministratore ha firmato un contratto di appalto per lavori di ristrutturazione con sistema “a corpo.A lavori avanzati e in data 27/06/2013 l’appaltatore informa che in virtu’ di vari errori nel computo metrico(redatto da un ingegnere) il prezzo lievita di circa da meta’ del prezzo pattuito da 58.000.00 a 91.000.00 euro . Scrive :” nel corso dei lavori , si e’ riscontrata la grave infedelta’ del “computo metrico” (elaborato dal committente e posto a base del contratto)rispetto alla condizione dei luoghi e alla effettiva consistenza delle opere appaltate”….
    osservo che ben poco rileva che il contratto di appalto del 03.01.2013 sia definito a corpo , in quanto una giurisprudenza ormai uniforme assicura all’appaltatore- ingannato da un computo metrico erroneo ( e pur nell’ambito di un appalto a corpo) il risarcimento del danno patito , equivalente ai maggiori lavori eseguiti.”
    Insomma ora???? E’ possibile che l’impresa si sia accorta cosi’ tardi di questo errore e poi il contratto firmato dice che la ditta dichiara -di aver effettuato sopralluogo del posto di lavoro e di aver preso conoscenza dello stato attuale dell’immobile
    e ancora il capitolato speciale di appalto lavori recita-Premesso che il lavoro e’ a corpo, le misurazioni dei lavori saranno eseguiti dal dl contestualmente al titolare dell’impresa appaltatrice e=o persona da essa regolarmente delegata.Le misurazioni saranno effettuate tenendo conto delle usanze locali.La contabilita’ sara’ eseguita solo ed esclusivamente dal dl , il quale resta il solo responsabile di quanto andra’ a contabilizzare; le eventuali riserve dell’impresa saranno trasmesse per iscritto entro tre giorni dal ricevimento di detta contabilita’, alla stessa dl.
    cosa consigliate?? Scusate per la lunga lettura, spero di avere

    • Per Filly.
      C’è qualcosa che non ci torna.
      Se avete affidato i lavori a corpo e non a misura, significa che avrete stabilito un prezzo a forfait, con il quale liquidare, a lavori ultimati, la ditta esecutrice, salvo riconoscere eventualmente maggiori lavori da voi richiesti alla ditta stessa e non contenuti nel capitolato e nel contratto di appalato.
      Adesso, tu, nell’ultima parte della domanda, scrivi: ” le misurazioni dei lavori saranno eseguiti dal dl contestualmente al titolare dell’impresa appaltatrice e=o persona da essa regolarmente delegata.Le misurazioni saranno effettuate tenendo conto delle usanze locali.La contabilita’ sara’ eseguita solo ed esclusivamente dal dl , il quale resta il solo responsabile di quanto andra’ a contabilizzare”
      Perchè questa dizione, se i lavori sono stati affidati a corpo, cioè ad una cifra pattuita inizialmente.
      Quali misure necessitava che prendesse il vostro direttore dei lavori, sempre nell’ambito del contratto a corpo? Nessuna!
      Ed allora perchè mettere quella postilla?
      Amedeu e c.

  107. la foga di dire al meglio forse mi ha fatto tralasciare che quella voce che desta sospetti e’ riferita al paragrafo “disposizioni particolari e valutazione lavori ” al paragrafo “misurazione e contabilita’ dei lavori”.Forse
    si riferira’ ai lavori extra e che nessuno contesta all’impresa. Giusto?
    Ora posso dormire in pace finalmente????
    Vi ringrazio per la disponibilita’ che mi avete accordato .

    • Per Filly.
      Se il contratto ed il capitolato di appalto sono OK, puoi stare tranquilla, salvo che tu non abbia richiesto lavori extra.
      Amedeu e c..

  108. art. 2 (descrizioni lavori)
    “vengono allegate al presente contratto ,facendone quindi parte integrante , il capitolato lavori e suo relativo computo metrico nel quale sono descritte tutte lke opere dia eseguirsi, le modalita’ di lavorazione, e le caratteristiche specifiche dei materiali da adottare sempre previo approvazione del d.l”

    in breve abbiamo incontrato il dl e concluso per 10000 euro per patteggiare ma dopo aver severamente bacchettato il dl forse riusciamo a non corrispondergli l’onorario pari a circa 1500 euro che sono il suo saldo
    che ne dite? aspettiamo la risposta dell’impresa

  109. buogiorno,sono un artigiano idraulico,in luglio 2012 ho stipulato un contratto privato con un cliente,per eseguire i lavori idraulici nella sua nuova casa,con installazione di materili da me forniti e materiali forniti dalla commitenza,a dicembre 2012 i lavori sono stati fermati per vari motivi non inerenti ai lavori eseguiti,senza nessuna comunicazione il clienteha interpellato altra ditta per terminare i lavori,come mi debbo comportare in quanto non ho potuto terminare il lavoro precedente,posso chiedere un risarcimento economico per mancato guadagno ?ringrazio anticipatamente.

    • Per Giorgio.
      Occorre sapere cosa avete scritto esattamente nel contratto stipulato e quali riferimenti aveten citato (Capitolato, prezzario o altro).
      Devi portarlo in visione ad un legale di zona, che saprà come meglio consigliarti.
      Amedeu e c.

  110. Salve.
    Ho fatto iniziare i lavori di ristrutturazione del mio appartamento. Il direttore dei lavori ha portato un impresa di sua fiduci. Direttore dei lavori che non mi ha sottoposto nessun contratto, lo stesso ha fatto l’impresa. I lavori sono iniziati (il DL ha presentato la scia in comune). Dopo qualche giorno facendo vedere il computo metrico redatto dal DL, un amico mi ha detto che certamente nel computo c’era qualche errore. Secondo lui 26 metri cubi di rifiuti per 30 mq di tramezzi e 30 mq di piastrelle e sei porte sono veramente troppi (le pareti sono spesse 10 cm) . Ma a suo dire anche i prezzi sono almeno il triplo della norma. Volevo chiarire con l’impresa (sono romeni) ma il DL si è opposto e mi ha detto che parlare con l’impresa è una sua prerogativa (è vero?). Mi ha detto che non erano troppi i metri cubi e che me li avrebbe fatti vedere avendoli stoccati in un garage (qualcuno mi ha detto che è illegale). A questo punto ho chiesto il sal e lui ha sospeso il cantiere. A questo punto un amico mi ha consigliato di chiedere il SAL prima di procedere. Il DL alla mia richiesta ha dato comunicazione al comune di sospensione dei lavori. Mi ha anticipato il SAL. Mi hanno fatto notare che ci sono delle anomalie. Ha demolito le pareti, ma prima ha tolto le piastrelle, 15 mq di porte (spesse meno di 10 cm ) diventano 4.6 mc di materiale , non ha portato in detrazione le porte dalle pareti demolite etc etc. Come devo comportarmi visto che non c’è nessun contratto (ma solo lettera d’incarico) posso cautelarmi. Dopo domani devo incontrarmi con il DL perchè deve consegnarmi il SAL. Devo annotare le mie osservazioni? devo firmare qualcosa? Grazie per l’aiuto.

    • Per Matteo.
      Il Direttore dei Lavori lo stai pagando tu, quindi devi sceglierlo come ti parte e deve curare il tuo interesse, sempre che l’esecuzione dei lavori venga effettuata a regola d’arte..
      Come consiglio ti diamo quello di rivolgerti, prima possibile, da un legale della tua zona, il quale si servirà della consulenza di un terzo tecnico per controllare il tutto.
      Amedeu e c.

  111. Buongiorno. Sto cercando di avere risposta su qesti due punti dolorosi:
    1) L’impresa che sta facendo i lavori nella mia cascina si e’ “resa conto” un mese fa circa (lavori iniziati a maggio) che il pozzetto per l’allacciamento all’acqua (sia di cantiere sia poi per lo stabile) non era vicino alla casa ma nel campo del mio vicino a c.ca 60 mt e mi hanno fatto pagare un extra per lo scavo, la posa dei tubi e la messa a posto del pozzetto. Nonostante io abbia fatto notare loro in maniera molto gentile che la colpa e’ loro che durante le varie ispezioni non si sono “accorti” di questa cosa, mi hanno comunque fatto pagare per lo scavo e relativo lavoro. Ho la possibilita’ di non pagare almeno per lo scavo? oppure ormai visto che avevo bisogno dell’acqua e gli ho dato il via per fare i lavori non posso piu’ contestare?
    2) A causa di maltempo e del fatto che i lavori per allargare la strada d’ingresso alla cascina (fatti da ditta appaltata dall’impresa edile, non da me) si sono protratti per piu’ tempo di quello messo in conto, ora la consegna della casa e’ slittata di circa 2 mesi sul complessivo di giorni indicati sul contratto. POsso a questo punto chiedere un indennizzo perche’ ora mi ritrovo a dover pagare 3 mesi di affitto in piu’ , per colpa loro? Loro si sono giustificati dicendo che la pioggia (!) non la potevano preveder, e che il carpentiere ha mancato due consegne e che la strada era piu’ impervia di quanto pensassero. Per la pioggia mi sta bene, ma le altre due motivazioni? Non sono cose che avrebbero dovuto calcolare e/o curare loro? Perche’ ora io mi ritrovo a non poter entrare in casa per fine ottobre e dover pagare l’affitto (della casa dove abito e del magazzino dove tengo i mobili extra). AIUTO!!!!! GRAZIE!!!

    • Per Emma.
      Per la prima domanda, reputiamo che detto allaccio rientri fra i lavori indispensabili per l’agibilità di una costruzione, e che la lontananza o meno dell’allaccio idrico sia di competenza del tecnico che ti ha redatto il progetto e seguito la Direzione dei lavori.
      Fra l’altro devi controllare se sul contratto e capitolato di appalto sono previste della variazioni.
      Leggi questo nostro articolo
      http://www.coffeenews.it/contratto-di-appalto-fra-privati-per-opere-edili
      Per la seconda domanda, devi ugualmente leggere i suddetti atti e vedere se avete previsto una penale giornaliera per ritardata consegna di fine lavori.
      Amedeu e c.

  112. salve ho stipulato un contratto con una ditta per ristrutturare il mio bagno.La data inizio lavori era 23/09/2013 e i lavori dovevano terminare entro 14gg .Ad oggi 21/10/2013 sono senza bagno e senza acqua calda e non ho un secondo bagno . Ho un disagio non indifferente ,ho 2 figli minori e al mio sollecito verbale mi è stato risposto che è colpa mia perche’ io ho trattato male gli operai e li ho cacciati piu’ volte da casa (cosa non vera anzi li sollecitavo a finire i lavori il piu’ presto possibile dato il disagio).Purtroppo gli operi lavorano male perche’ non hanno tutti gli attrezzi (cacciaviti,scala,metro etc che gli ho prestato io).ho ordinato tramite la ditta i rivestimenti e loro mi hanno consegnato altri rivestimenti dicendo che erano quelli che io avevo chiesto (dicendo che sono una bugiarda).I rubinetti sul contratto sono di una marca e loro mi hanno consegnato un’altra marca.Ho pagato il 90% dell’importo dovuto senno’ bloccavano i lavori.Posso avere un risarcimento danni per il disagio che continuo ad avere visto che ancora il bagno non è finito?Premetto che questi operai sono rumeni e mi hanno confidato che lavorano in nero e chi fa l’idraulico è anche elettricista se manca l’elettricista e via dicendo…grazie

    • Per Chicca.
      Ti sei messa in una situazione alquanto negativa e, a nostro parere, difficilmente rivedrai la ditta ed i soldi dati.
      Comunque fai leggere il contratto che hai stipulato da un legale della tua zona, dopo di che fai quello che ti suggerirà l’avvocato.
      Amedeu e c.

  113. grazie mille mi rivolgero’ subito ad un avvocato

  114. Ho stipulato un contratto di appalto con una ditta che sta eseguendo i lavori di ristrutturazione in casa mia. Rispetto al contratto stipulato, in corso d’opera il progetto è cambiato prevedendo meno lavori di demolizione e ricostruzione, con un risparmio di oltre mille euro. La ditta in questione mi ha appena presentato un’integrazione al contratto per lavori aggiuntivi da me richiesti che non ho esistato ad accordargli. Ho fatto, però, presente che il contratto originario andrà rivisto al ribasso visti i minori lavori eseguiti. Al riguardo non ho avuto una risposta chiara e mi è stato risposto che rivedremo gli importi alla fine.
    Mi domando: posso far valere questa mia posizione oppure sarò costretto a pagare anche per i lavori non fatti?

    • Per Giulio.
      Devi leggere attentamente il contratto con il prezzario o preventivo allegato e cercare cosa c’è scritto sui lavori non previsti.
      Come avrai letto nel nostro articolo le variazioni possono essere di tre tipi: richieste dall’appaltatore ed accordate, necessarie oppure richieste dal committente.
      Quindi leggi attentamente il tuo contratto ed il nostro articolo, e regolati di conseguenza.
      Una figura importante nei lavori edili è il tecnico direttore dei lavori, che viene pagato dal committente e che deve fare gli interessi del medesimo, non tanto per quanto riguarda la parte tecnica, ma anche per la parte contabile.
      Quindi, parla con lo stesso e senti la sua opinione in merito.
      Attendere l’ultimazione dei lavori è sempre sconsigliabile, in quanto tali questione vanno definite (bonariamente ma fermamente) prima.
      Amedeu e c.

  115. Forse non mi sono spiegato bene.
    Ho sottoscritto un contratto per dei lavori di ristrutturazione con relativi costi, che poi in corso d’opera sono cambiati (meno opere di demolizione, meno interventi di costruzione di tramezzi, meno intonaco, ecc.), determinando quindi, a mio avviso, una diminuzione dell’importo complessivo del preventivo, che mi è stato detto andrà determinato a fine lavori.
    Nel frattempo sono subentrate ulteriori esigenze per ulteriori lavori non previsti nel contratto originario, rispetto ai quali la ditta mi ha proposto un’integrazione del contratto che io ho accettato.
    Il mio quesito riguarda, pertanto, non il contratto integrativo ma il contratto di partenza, per il quale secondo me sarebbe opportuno rivedere i costi, considerato che i lavori sono diminuiti di entità. Sul contratto non è specificato nulla riguardo all’eventualità in questione (meno lavori e quindi revisione degli importi), mentre si specifica che in caso di lavori aggiuntivi il contratto dovrà essere integrato.
    Riguardo al Direttore dei lavori, quest’ultimo appartiene alla ditta stessa cui mi sono rivolto, quindi non fa gli interessi miei ma quelli della ditta e, pertanto, non posso farci affidamento nel chiedergli consigli e suggerimenti.
    Spero di essere stato chiaro e ringrazio per l’eventuale risposta!

    • Per Giulio.
      Il direttore dei lavori viene comunemente scelto e pagato dal committente, perchè deve fare gli interessi di quest’ultimo.
      Circa i lavori appaltati (Dici a misura e non a corpo, in quanto hai un preventivo allegato. Vero?)
      Se è così, non devi preoccuparti, in quanto al termine dei lavori devono essere effettuate le misurazioni ed in base alle stesse applicati i prezzi unitari del preventivo.
      Per cui, se hai effettuato meno mq, ml, mc, Kg, ecc, gli stessi ti verranno considerati per quanto realizzati.
      Comunque leggi attentamente il capitolato in ogni sua parte, perchè può contenere una clausola capestro; e non sarebbe la prima volta.
      Il direttore dei lavori ti avrebbe tutelato anche in questo senso.
      Adesso ti troverai a contrastare il costruttore ed il direttore dei lavori.
      Amedeu e c.

  116. Salve vorrei sapere se esiste un massimale oltre il quale un preventivo non può andare per lavori di straordinaria manutenzione in condominio.
    Nel mio caso l’aumento è stato del 110% circa, mi sembra un assurdità.
    GRAZIE

    • Per Alessandro.
      Da quello che ci risulta, per i lavori privati non esiste un massimale oltre il quale una ditta che concorre non può andare con l’ammontare del preventivo.
      Sta al committente dei lavori, e più che altro al suo Direttore dei Lavori (Il tecnico scelto e pagato dal Condominio), valutare quale è il preventivo più congruo.
      Normalmente, quando si affida un determinato lavoro privato, il tecnico professionista redige un proprio preventivo, che affida poi al committente.
      Alle ditte viene consegnato detto preventivo in bianco, privo di prezzi unitari e di importi derivanti.
      Le ditte scelte (Si consiglia che siano tre o più), riempiranno le loro copie e, quindi, il condominio potrà scegliere avendo un termine di paragone nel preventivo redatto dal proprio tecnico.
      Oppure, si consegnano semplicemente le copie alle ditte scelte e poi, con la consulenza del proprio tecnico si sceglierà il preventivo ritenuto più congruo.
      Il tecnico deve farsi carico di analizzare attentamente voce per voce.
      Personalmente non ci siamo trovati a dover valutare un preventivo con una percentuale in aumento così alta.
      Amedeu e c.

  117. Buongiorno, vorrei un parere in merito alla seguente situazione.
    Io committente ho incaricato un’impresa edile per costruire una casa. A 4 mesi dalla scadenza della consegna prevista indicata nel capitolato firmato dall’impresa, ho bloccato le ultime due rate dovute per il completamento dei lavori previsti. Ovviamente l’impresa era stata avvisata per tempo, io committente avevo richiesto almeno la posa del pavimento ed il completamento dei bagni entro una certa data per evitare il blocco della penultima fattura. I lavori richiesti non sono stati eseguiti, anzi la ditta edile mi ha mandato lettera da loro avvocato dove pretende annullamento del contratto secondo lesione dell’art. 26 comma 5 del decreto legislativo n. 81 perchè il piano di sicurezza depositato dal nostro architetto incaricato di seguire i lavori presenta data diversa rispetto al contratto. Preciso che i lavori sono stati iniziati solo dopo approvazione piano di sicurezza da parte dell’organo competente. L’impresa edile ha sospeso i lavori non permettendoci l’ingresso nel cantiere e pretende in considerazione dell’annullamento presunto del contratto, un corrispettivo molto più alto rispetto a quello pattuito nel contratto da loro firmato peraltro a lavori non completati.
    1) L’impresa edile può fare una cosa simile? Io acquirente/committente mi trovo una casa incompleta (non agibile) ed in più mi viene richiesto un compenso da parte dell’impresa che aveva firmato il contratto con un determinato prezzo , ad uno molto più alto (circa 150.000 € in più).
    2) Può farlo ad un anno di distanza dall’inizio dei lavori in pratica allo scadere dei termini di consegna stabiliti? (circa 1 anno) ?

    grazie per le risposte
    Francesca

    • Per Francesca.
      E’ il classico caso che ti può affrontare un avvocato di parte, in possesso di una copia della documentazione della quale parli.
      Effettuando una “Scaletta” relativa alle date e quindi alla successione temporale dei documenti stessi, potrà ricostruire l’andamento dei lavori a partire dalla data di inizio degli stessi.
      Leggendo il contratto, il capitolato, il piano di sicurezza e tutto il resto, ti potrà instradare immediatamente sul da farsi.
      Amedeu e c.

      • Buonasera, forse mi sono spiegata male. Riformulo la domanda: può l’impresa edile annullare il contratto che aveva firmato dopo un anno perché mi accusa di non aver inserito nel contratto il piano di sicurezza? Grazie 1000

        • Per Anonimo.
          In questi casi la nostra risposta è:
          “Se desideri una risposta, riformula la domanda e, per correttezza, inserisci la tua e mail.
          Grazie.
          Amedeu e c.”
          Comunque ti aggiungiamo, che ritrovando la tua precedente domanda, ti abbiamo suggerito di portare tutta la documentazione da un legale.
          Amedeu e c.

  118. Buonasera, mi scuso per non aver rimesso la mia mail nel messaggio di prima, ho schiacciato il tasto rispondi dimenticando di inserire i miei dati. Ho già preso appuntamento con un legale ma nel frattempo desideravo avere un parere per capire se la scorrettezza dell’impresa potesse essere accolta per la legge . Grazie lo stesso. Francesca

  119. Siamo una piccola impresa artigiana edile, stiamo eseguendo un intervento per rendere abitabile un sottotetto, con innalzamento della copertura. Nel capitolato abbiamo calcolato il costo della ponteggiatura di servizio, questa di proprietà della ditta specializzata che ha eseguito il montaggio e lo smontaggio, con la quale avevamo concordato il periodo di utilizzo basandoci sui tempi di esecuzione dei lavori da effettuare compresi nel capitolato stesso. Premettendo che i lavori sono iniziati alla data specificata sul contratto; in corso d’opera la DL ci presenta il progetto per adeguamento sismico, di cui non si era mai fatto menzione, alquanto oneroso per la particolarità di esecuzione (cerchiaggio di pilastri e travi dell’intera struttura); a questo punto la committenza ci ha chiesto un relativo preventivo che è stato accettato, i lavori di adeguamento sono stati eseguiti e approvati da DL ed enti preposti con relativo ritardo della riconsegna per lo smontaggio dei ponteggi alla ditta proprietaria, la quale giustamente rivendica il pagamento di affitto per il periodo eccedente a quello concordato. La committenza ora non vuole corrisponderci questo importo perché doveva essere compreso nel preventivo, anche se questa voce non compariva sul capitolato consegnatoci. A mio modo di vedere penso sia giusto rivendicare questo pagamento, gradirei un Vs parere.
    Ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti.

    • Per Stefano fi.
      Rileggi attentamente l’articolo dal quale ci hai scritto; noterai che le varianti sono di 3 diversi tipi: 1) Variazioni proposte dall’appaltatore e concordate, 2) variazioni ordinate dal committente, 2) variazioni necessarie.
      Adesso, leggendo il tuo contratto e capitolato di appalto, nonchè eventuali atti firmati oppure accordi verbali concordati, valuta in quale delle tre casistiche rientrano le varianti eseguite.
      A nostro parere nelle Varianti Necessarie, in quanto trattasi di adeguamento sismico.
      Per cui non potevi evitare l’allungamento dei tempi contrattuali e, di conseguenza, il maggior onere per i ponteggi.
      Amedeu e c.

  120. La Cassa Edile in seguito a invio tramite Pec di denuncia di appalto, da parte della ditta edile, mi richiede il contratto di appalto a me committente.
    Premetto che si tratta di un lavoro privato (rifacimento di pavimenti e rivestimenti).
    Io non ho stipulato nessun contratto di appalto, essendo lavori di piccola entità (12.000€ c.a compresi materiali).
    Ho solo fatto le cose secondo norma di legge, richiedendo la denuncia cantiere alla ditta, perchè devo avvalermi delle detrazioni fiscali 50%.
    Adesso come posso riparare la situazione?
    Il contratto d’appalto in realtà non è obbligatorio solo per i lavori pubblici?
    Posso sottoscrivere al momento, a lavori in corso, un contratto d’appalto in sanatoria?
    Il contratto va registrato? Dove?

  121. Buonasera,
    spiego brevemente:
    Ristrutturazione edilizia cominciata sulla base di un preventivo trasmesso a mezzo email alla committenza e alla DL, senza stipula del contratto (nonostante sia stato sollecitato più volte all’impresa) ma con regolare SCIA.

    Ora avremmo intenzione di saldare le lavorazioni fatte dall’impresa (per sfiducia generale e perché non siamo convinti di come intendono installare i nuovi impianti elettrico e idraulico) e di chiamarne un’altra comunicando la variazione della SCIA.

    Secondo voi l’impresa potrebbe obiettare qualcosa? O sarebbe comunque costretta a starsene in assenza del contratto?
    Grazie mille!

    • Per Marco.
      La email è una comunicazione via informatica e che ha preso valore per tutte le attività moderne.
      Non supplisce un contratto, ma può costituire una valida prova di un accordo intercorso.
      Con la documentazione che hai, ti suggeriamo di rivolgerti da un legale della tua zona, il quale dopo averla esaminata saprà consigliarti per il meglio.
      Amedeu e c.

  122. Dovrei fare una relazione tecnica firmata..mi potresti dare un modello facsimile? In tutto devo ristrutturare un bagno completo di piastrelle e sanitari e posa parke intero appartamento…le ringrazio anticipatamente…distinti saluti. GIOVANNI

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