Contratto tra privati. Le sue caratteristiche

Il contratto è molto importante in edilizia, in quanto regola il rapporto che si viene a creare fra il venditore e l’acquirente sulla base del passaggio di una unità immobiliare tra l’uno e l’altro.

Ma vediamo prima, in generale, quali devono essere le caratteristiche intrinseche di un contratto.

Il Codice Civile,stabilisce che il contratto è l’accordo tra due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale". II nostro ordinamento conferma anche il principio della liberta contrattuale:

i soggetti privati infatti possono concludere qualsiasi tipo di contratto con chiunque, determinandone liberamente i contenuti.

I contraenti, tuttavia, hanno degli obblighi e sono tenuti a rispettare le norme di legge, che regolano i contratti, contemplate dal Codice civile.

II contratto è costituito da  quattro elementi essenziali: l’accordo delle parti, la causa, l’oggetto e la forma.

L’assenza di uno solo di essi compromette l’essenza del contratto medesimo.

L’accordo delle parti.
 
Le parti devono essere consenzienti sui termini esatti dell’affare che stannno per concludere.
 
La causa
(Per esempio, I’acquisto). Deve essere lecita, cioè non contraria all’ordine pubblico o al buon costume. E lo scopo principale del contratto: se manca o e illecito provoca la nullità (e quindi I’inefficacia) del contratto stesso.
 
L’oggetto
 
(per esempio, la casa). Deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile: la  mancanza di queste caratteristiche rende nullo il contratto.
 
La forma
 
quando è prevista dalla legge come requisito di validità del contratto. Generalmente la legge lascia ampia li­berta ai contraenti nella scelta della forma contrat­tuale (per esempio, un contratto si può conclude­re a voce, con una stretta di mano ecc.), ma per alcuni contratti è prevista la forma scritta: in particolare, per i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili: per i contratti di locazione di beni immobili con durata superiore tanti anni; per i contratti con i quali si rinuncia ai diritti reali, ovvero si effettua una transazione relativa a beni immobili.
 
Passiamo adesso a vedere il contratto che più ci interessa :
 
II contratto di compravendita
 
E’ quello più diffuso e consiste nel "trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto com il corrispettivo di un prezzo". Per i beni immobili e obbligatoria la forma scrit­ta e la trascrizione del contratto nei registri immobiliari.
 
Le relative spese (stesura, trascrizione ed eventuali spese accessorie) sono a carico del compratore, sempre che non ci siano stati accordi in modo diverse).
 
Nel contratto di compravendita il venditore è obbligato a:
 
-consegnare I’oggetto del contratto (la cosa venduta) al compratore;
 
-compiere gli atti necessari al trasferimento di proprietà, quando questo non e immediato);
 
garantire il compratore dai vizi della cosa venduta e dalla evizione.
 
Per vizi della cosa vendu­ta si intendono i difetti che la rendono non idonea all’uso a cui e destinata o che ne diminuiscono in modo consistente il valore intrinseco. Se tali vizi non vengono dichiarati dal venditore e non appaiono immediatamente evidenti al compratore al momento del contratto, quest’ultimo può richiedere lo scio­glimento del contratto, o la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno.
 
La denuncia dei vizi occultati deve essere fatta entro otto giorni dalla loro scoperta e non oltre un anno dalla consegna del bene del quale si e venuti in possesso.
 
Si ha invece evizione quando un terzo può far valere dei diritti (ipotecari, di proprietà, di usucapione, di abitazione, di uso ecc.) su tutta o su parte della cosa venduta, di­ritti che può rivendicare anche nei confronti del compratore.
Per questo motivo il venditore e tenuto a garantire il compra­tore che non corre rischi di evizione.
 
Dal canto suo il comprato­re e obbligato:
 
-al pagamento del prezzo pattuito nel modo e nei tempi stabiliti;
-al pagamento delle spese da sostenere per gli atti di compravendita.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

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di Amedeu

11 commenti

  1. Buongiorno,

    inanzi tutto complimenti per le notizie riportate sul vs. sito. Li ho trovato estremamente utili.
    Sono in procinto di ristrutturare casa con dia straordinaria e utilizzerò vs. schema di contratto per l’appalto con la ditta esecutrice dei lavori.

    Se in vs. possesso, sarei grato per una bozza di contratto, per dare l’incarico della progettazione e direzione dei lavori al mio tecnico incaricato (geometra abilitato) che ha già presentato al comune la DIA per manutenzione straordinaria della casa, in modo tale che io come commitente (ingnorate in materia urbanistica) sia sgravato dalle responsabilità.

    Ringraziandola anticipatamente.
    Cordiali Saluti

  2. Per Antonio.
    Non abbiamo pronto il documento che ci richiedi e siamo spiacenti.
    Lo faremo a breve.
    Comunque puoi trovarne diversi su internet ricercando “disciplinare di incarico a un tecnico professionista”
    Dovrai attentamente sceglierne uno che parla di lavori fra privati.
    Scarta quelli di incarico da partedi Enti publici, in quanto non fanno per il tuo caso.
    Amedeu e c.

  3. Ho letto il vostro articolo sui contratti tra privati, è possibile anche fare contratti tra privati riguardanti l’affitto di camere del proprio appartamento pur non essendo degli affittacamere?
    Grazie per l’attenzione

  4. Per Dalila.
    Per la verità non è proprio la nostra materia.
    Ti suggeriamo di rivolgerti, come informazione, presso lo sportello unico del tuo Comune.
    Può darsi che abbiano delle bozze di contratto di affitto: inoltre se è stagionale, molti Comuni applicano una tassa ridotta.
    Anedeu e c.

  5. Salve, ho acquistato un appartamento indipendente al 1° piano con proprietà esclusiva di cantina scala e terrazzo in quanto l’ appartamento a pian terreno (occupato dal venditore) ora ha un entrata indipendente in strada.
    Il problema è la cantina che sulla visura catastale risulta più grande praticamente mi è sparito un corridoio confinante con la cantina del venditore della misura di 3×8 metri in conclusione ha alzato un muru che al catasto non esiste cosa posso fare?

  6. Per Fabio.
    Leggi l’articolo dal quale ti rispondiamo.
    Ciò che conta non sono le planimetrie catastali (a meno che non siano allegate al contratto) che non è probatorio, cioè non costituisce prova, ma ciò che è scritto e contenuto nel contratto stesso.
    Quindi leggi attentamente la descrizione ed i riferimenti catastali relativi a ciò che hai acquistato e confrontali con la realtà del tuo immobile.
    Amedeu e c.

  7. Vorrei per cortesia un’informazione.
    Sono proprietaria di una casa adibita ad abitazione principale.La mia parte è costituita da n.1 appartamento mansardato al piano superiore con proprieta’ del garage al 50% con mia sorella proprietaria a sua volta dell’appartamento al piano inferiore. Ora cosi’ come sono le cose, vorrei sapere se in un futuro mia sorella che come già spiegavo è proprietaria come me di n.1 appartamento e garage al 50%+ terreno pertinenziale all’abitazione anche quello al 50% potrà in un futuro mettere in vendita la porzione di fabbricato di sua competenza. Ringrazio per una Vs.cortese risconto e porgo codiali saluti.

  8. Per Teresa.
    Di regola, se le parti in comune, come da contratto, sono in comproprietà (come ci sembra di capire nel tuo caso dalle quote del 50%). tua sorella può vendere la sua quota parte, ma tu dovresti avere il diritto di prelazione sulla vendita.
    Amedeu e c.

  9. HO STIPULATO UN ACCORDO SCRITTO CON UN CONFINANTE DELLA MIA CASA DA RISTRUTTURARE IN CUI SI DICE CHE LO SPAZIO ADIACENTE ALLA MIA CASA (spazio x l’ingrsso nella mia casa) RISULTA DI MIA PROPRIETA’ . QUESTA RICHIESTA MI E’ STATA CHIESTA DAL MIO COMUNE DA LLEGARE AL PROGETTO DI RISTRUTTURAZIONE

    VI CHIEDO SE SONO NECESSARI ALTRI DOCUMENTI O SE E’SUFFICIENTE QUESTA DICHIARAZIONE FIRMATA DA AMBO LE PARTI.
    VOI RINGRAZIO X LA RISPOSTA GIOVANNI

    • Per Giovanni.
      L’accordo scritto può servire per il Comune, che lo mette agli atti.
      Il Comune, di solito, non entra in questioni fra privati, in quanto le sue autorizzazioni sono sempre rilasciate “Fatti salvi i diritti dei terzi”.
      Il fatto che ti abbia richiesto il documento su di un terreno adiacente alla tua casa, vuol dire che ha un interesse prioritario rispetto alle distanze previste dal PRG o da strumenti urbanistici vigenti.
      Per cui, detto documento, deve rispettare la realtà, altrimenti dichiarate il falso e ne potreste pagare le conseguenze.
      Amedeu e c.

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