Diritti e oneri per chi può sopraelevare i lastrici solari

I lastrici solari rappresentano la parte più alta e finale degli edifici, ed a tale proposito il codice civile, fatti salvi i regolamenti locali, permette la loro sopraelevazione, ma, attenzione, perchè i diritti e oneri per chi può sopraelevare i lastrici solari sono vari e vanno accuratamente selezionati; tenteremo di farlo in questo nostro articolo.

Per i lastrici solari le spese per la loro manutenzione e ricostruzione è regolata dall’ art. 1126 c.c. che dice: " Quando I’uso dei lastrici solari, o di una parte di essi, non e comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno I’uso esclusivo, sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio, o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno". 

Parlando di lastrici solari la legge si riferisce pure alle cosiddette "coperture a tetto" in genere (terrazze, e ogni genere di superfici terminali di copertura di edifici).

Essa considera le due principali funzioni che esplicano un « lastrico solare »: di copertura (per cui è indispensabile e serve a tutti i condomini dell’edificio sottostante ad esso); e di permettere l’accesso (e cioè di consentire di sostarvi, di stendere panni, di passeggiarvi; di tenervi sedie, piante, oggetti), facoltà quest’ultima che può essere esplicata anche da alcuni condomini (e non da tutti) e anche in misura diversa tra di essi.

Ed è appunto per questa doppia funzione che la legge ha previsto i due criteri di ripartizione di spese innanzi precisate.

 Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio

Diritto ed oneri per chi può sopraelevare i lastrici solari 1  

II diritto di sopraelevazione sull’ultimo piano dell’edificio condominiale è regolato dall’art. 1127 c.c. nel quale e detto:

"Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, (salvo che risulti altrimenti dal titolo). La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare".

“ La sopraelevazione non e ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio, ovvero diminuisce notevolmente l’aria e la luce dei piani sottostanti”.

“Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri con­domini una indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è tenuto inoltre a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano diritto di usare”.

I «titoli» che possono vietare o disporre diversamente del « diritto di sopraelevazione sono: 1) l’atto costitutivo del condominio; 2) il "regolamento di condominio", solo quando esso sia stato allegato o richiamato integralmente dagli atti di acquisto delle singole proprietà individuali; 3) l’atto convenzionale stipulato successivamente, con cui ciascun condomino ha acquistato la sua quota di proprietà esclusiva.

Sopraelevazione lastrico solare  2  

Tra il proprietario dell’ultimo piano e il proprietario esclu­sivo del lastrico solare, il diritto di "sopraelevazione" spetta al secondo.

Ciò deriva dalla natura stessa del diritto che la legge ha ritenuto utile dare al proprietario esclusivo dello strato più alto dell’edificio condominiale.

Per cui, solo se esiste un lastrico solare (o altro tipo di copertura) comune a tutti i condomini, il diritto di sopraelevazione spetta al proprie­tario esclusivo del piano sottostante (che è appunto l’ultimo in altezza) che ha pure l’obbligo di ricostruire il lastrico solare comune sulla copertura dei nuovi piani ch’egli vorrà e potrà sopraelevare.

La "sopraelevazione" può essere fatta sopra l’intero ultimo piano se chi la esegue è proprietario esclusivo dell’intera superficie del lastrico solare o dell’intero ultimo piano.

Se il lastrico solare o l’ultimo piano appartengono in esclusiva a più proprietari (in quote divise o in comune tra loro) la intera sopraeleva­zione è possibile se sono tutti d’accordo nel costruire, ciascuno sulla sua zona di proprietà singola, o di sopraelevare, anche in comune, i nuovi piani.

La sopraelevazione “parziale” è ammessa dalla legge (laddove dice che è possibile costruire “nuove fabbriche”, intendendo indicare con queste le costruzioni che possono sorgere su parte dell’area disponibile dell’ultimo piano;

Tale possibilità di sopraelevazione parziale dipenderà, oltre che da tutte le condizioni indicate dalla legge, essenzialmente da quella “estetica” di cui diciamo qui appresso.

Motivazioni statiche, estetiche ed igieniche

L’uso del “diritto di sopraelevazione” può essere impedito dalle condizioni “statiche”, “estetiche” o “igieniche”;

Le condizioni “statiche” dell’edificio preesistente impediscono la sopraelevazione se le strutture murarie di esso, per lo stato in cui si trovano, non consentono di essere sovraccaricate dal peso dei nuovi piani o delle nuove fabbriche, o lo consentirebbero dopo notevoli e costosi lavori di rafforzamento, che gli altri condomini non hanno alcun obbligo di autorizzare.

Tale condizione è diventata molto importante con l’applicazione nazionale delle leggi sismiche, per cui sopraelevare un edificio diventa molto impegnativo dal punto di vista tecnico costruttivo e va ad interessare, immancabilmente, le strutture portanti dei piani sottostanti, tramite rinforzi strutturali ad hoc progettati

Se si pensa che ogni edificio sorge sulla base di un progetto che ha calcolato le proprie strutture murarie in base al numero di piani e degli altri carichi previsti e prevedibili, è evidente che la sopraelevazione diventa immediatamente possibile solo in pochi casi, ed in particolare per edifici moderni per i quali, nel progetto, si sia tenuto conto di una pos­sibile successiva sopraelevazione di uno o più piani.

Le condizioni “estetiche” o l’aspetto "architettonico" dell’edificio preesistente, possono logicamente non tollerare la sovrapposizione di nuovi elementi architettonici e decorativi.

Le ragioni “igieniche” sono in genere stabilite dai “Regolamenti Edilizi” o dalle norme di “Piano regolatore”, come sono infatti quelle che rapportano l’altezza degli edifici alla larghezza stradale o alla superficie dei cortili interni, o dei cavedi (il cui prolungamento, in altezza, determina quasi sempre una dannosa diminuzione di luce ed aria ai piani inferiori.

Indennità da corrispondere

Per i motivi di cui sopra si deve parlare di una alla “indennità” (che chi sopraeleva deve corrispondere ai condomini proprietari delle quote singole sottostanti alla sola parte sopraelevata).

Indennità che non avrà nulla a che fare con la compensazione delle spese che chi sopraeleva dovrà accollarsi per intero per rinforzare, in particolare per la legge antisismica, i piani inferiori.

Comunque parlando della pura indennità, va ricordato che:

a) La sopraelevazione rappresenta una utilizzazione del suolo comune a vantaggio di un solo condomino (cioè del proprietario dell’ultimo piano o del solo lastrico solare) e a danno degli altri condomini proprietari delle quote sottostanti.

Infatti se il valore del suolo sottostante all’edificio che si sopraeleva appartiene in comune a tutti i condomini, ed a ciascuno secondo una quota ideale del valore totale, proporzionata alla proprietà singola di ciascuno, quello di essi che ha il diritto di sopraelevazione, costruendo nuovi piani o nuove fabbriche aumenta la sua quota di proprietà singola, laddove quella degli altri rimane invariata; e pertanto, siccome il valore del suolo è sempre identico, la sopraelevazione, logicamente, produrrà un aumento della quota di valore del suolo per il condomino che ha sopraelevato, ed una diminuzione delle analoghe quote degli altri condomini.

Questa diminuzione è appunto compensata dalla “indennità” che, infatti, per il modo come la legge vuole sia determinata, risulta di un valore equivalente a quello della diminuzione suddetta.

b) Per valore “attuale” dell’area (come e detto nel 4° comma dell’art. 1127 c.c.) si deve intendere il « valore corrente » al momento della sopraelevazione, per « area » si deve intendere il suo­lo su cui sorge I’edificio.

c) II diritto di sopraelevazione » è un diritto a se, e quindi diverso dal “diritto alla indennità”.

II primo nasce nel momento in cui si costituisce il condominio, ed appartiene al proprietario dell’ultimo piano o a quello esclusivo del lastrico solare;

II secondo nasce solo quando (cioè nel momento in cui) la sopraelevazione si inizia, ed è commisurato al numero dei piani da eseguirsi ed al valore che il suolo ha nel momento in cui la so­praelevazione si effettua.

Il primo diritto non può far presumere la rinuncia al secondo (una rinuncia del genere deve risultare in modo specifico da un titolo).

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA
              

di Amedeu

10 commenti

  1. Come si esercita il diritto all’indennizzo per la sopraelevazione? l’amministratore di condominio
    ha l’obbligo di informare i condomini sull’insorgenza del diritto all’indennizzo una volta ricevuta la richiesta di discussione in assemblea del progetto da parte del proprietario del lastrico solare?

    • Per Tottoia.
      Leggi accuratamente l’articolo dal quale ci hai scritto e nel quale è spiegato ogni particolare da seguire in questi casi.
      Amedeu e c.

  2. Salve sto per comprare un lastrico solare di circa 140 mq nel palazzo il condominio e di 2 appartamenti … primo piano e secondo piano… con il consenso dei due condomini del primo e secondo piano… ed essendo io proprietaria del lastrico solare posso costruire un appartamento? Posso in cemento o casa PREFABBRICATA? Prima di tutto devo chiamare un geometra per controllare il peso che supporta lastrico e poi posso Costruire? Non voglio chiuderlo tutto ma circa 70 mq

    • Per Francesca.
      Leggi accuratamente l’articolo dal quale ci hai scritto e dove troverai risposta alle domande che hai avanzato.
      http://www.coffeenews.it/diritti-e-oneri-per-chi-puo-sopraelevare-lastrici-solari
      Il problema che il proprietario del lastrico solare dovrà affrontare, al di là di ciò che gli viene consentito dal Codice Civile, è la progettazione e realizzazione dello stesso.
      Questo, in quanto con la legge anti sismica chi sopraeleva deve calcolare i carichi e rinforzare le parti sottostanti dell’edificio; il che vuol significare che deve lavorare, e il più delle volte spaccare e ripristinare le murature dei piani sottostanti, con l’inserimento di nuove pilastrature o di reti elettrosaldate che rendano l’edificio idoneo a tale sopraelevazione.
      Molto spesso chi ha intenzione di sopraelevare rinunzia a tale facoltà, dati i lavori ingombranti e onerosi da eseguire e soprattutto per la non disponibilità degli altri proprietari dell’immobile.
      Per tale motivo, prima di acquistare, fai vedere l’immobile da un buon tecnico professionista della tua zona.
      Amedeu e c.

  3. Complimenti per l’articolo, molto dettagliato ed esaustivo. Avrei una domanda: sono proprietaria dell’ultimo piano di una palazzina (3° piano). al quarto piano c’è il lastrico solare del palazzo, di proprietà di tutti i condomini , del quale io ho l’uso esclusivo stabilito all’unanimità in sede di stesura del regolamento condominiale di natura contrattuale, che assegna l’uso esclusivo al proprietario dell’appartamento a livello con tale lastrico (appartamento di cui pure sono proprietaria, che era un ex locale lavatoio poi condonato). Con l’ultimo condono edilizio ho sanato la cubatura di alcune verande realizzate su tale lastrico ad ampliamento dell’appartamento ex lavatoio di mia proprietà. ora sto per incaricare un ingegnere per verificare la staticità e un geometra per quantificare l’indennità dovuta. Se la perizia di staticità andasse a buon fine, prima di richiedere al condominio il riconoscimento di tale sopraelevazione parziale, mi resta l’ultimo dubbio in relazione al presunto obbligo di ricostituzione del lastrico sopra alla nuova fabbrica. attualmente si tratta di verande con tettoie in legno , dunque non è stato ricostituito il lastrico in mattoncini sopra il tetto. Ho letto che chi sopraeleva
    “è tenuto inoltre a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano diritto di usare”. Dato che in tal caso l’uso è ab origine riservato solo a me in via esclusiva, si può forse ritenere che tale obbligo di ricostituzione non sussista? La domanda è per me di grande rilievo, dato che è molto diversa la costruzione che necessiti ricostituzione del lastrico sul tetto, sia in termini economici che di realizzazione e maggior peso sulla struttura del palazzo. a chi potrei rivolgermi per approfondire tale quesito? Grazie infinite

  4. Buonasera,

    qualche anno fa ho acquistato un attico costruito originariamente sul vecchio lastrico solare che il costruttore si era tenuto con proprietà esclusiva. Adesso non esiste più alcun lastrico solare, è presente la terrazza parte integrante del mio appartamento (ex parte dell’originario lastrico solare) e una parte di tetto condominiale (corrispondente al vano scala e vano ascensore) dove sono allocate le antenne dei televisori.
    La mia domanda è la seguente, per le spese di manutenzione della mia terrazza, si ripartiscono un terzo a carico mio e due terzi a carico del condominio?
    E per quanto riguarda il tetto corrispondente alla mia abitazione, le spese sono a carico mio o anche il condominio deve intervenire in quanto il mio tetto è sempre una copertura dell’intero palazzo nonostante sia stato costruito successivamente al resto dell’edificio?

    Grazie mille.

    • Per Antonio.
      Riguardo alla prima domanda è si, in conformità all’articolo Art. 1126. (Lastrici solari di uso esclusivo), del codice civile.
      Circa la domanda relativa alla copertura, è discutibile la tua versione, a meno che tu non trovi un articolo del codice civile che affronta esplicitamente tale argomento.
      Se l’edificio aveva una copertura diversa dalla attuale (Per esempio a terrazza ed ora a tetto), potrebbero contestarti il fatto che con il cambiamento di costruzione sono mutate anche le condizioni originarie dell’edificio, per cui la copertura “potrebbe” essere trattata come il terrazz,o con l’art 1126 del c.c.
      Vedi se puoi trovare una sentenza che ti aiuti a risolvere quanto sopra.
      Amedeu e c.

  5. Buongiorno e complimenti per l’articolo.
    Vivo all’interno di un condominio e stiamo provvedendo al rifacimento del lastrico solare. Avremmo diviso la spesa in base ai vari millesimali come da prassi per altri interventi svolti in passato. Tuttavia dagli atti abbiamo trovato una dicitura particolare.
    “Per quanto concerne il lastrico solare il sig. X(il costruttore) ha il diritto di sopraelevazione senza dover riconoscere alcun indennizzo ai condomini.”

    Questo diritto comporta degli oneri in caso di manutenzione? Inoltre sempre all’interno dell’atto si procede affermando che:
    “Inoltre nessun condomino ha l’uso esclusivo del lastrico solare che tra l’altro è non praticabile.”

    Mi sono sorti dei dubbi sulla reale ripartizione dei costi e mi aiuterebbe una vostra delucidazione

    Grazie mille

    • Per Vito.
      Effettivamente è una dicitura strana.
      Normalmente il lastrico solare, se praticabile e a patto che non vi sia una diversa soluzione contrattuale, appartiene al proprietario dell’ultimo piano, il quale ha anche il diritto di sopraelevare, struttura e Comune consentendo.
      La figura dell’impresario che si lascia il diritto di possesso del vostro lastrico solare non praticabile, come detto fa parte a se stesso.
      Occorrerebbe una ricerca di eventuali sentenze in merito, che voi potete eseguire via internet.
      Amedeu e c.

Inserisci un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.