Dissensi, spese dei condomini e regolamento di condominio.

Proseguiamo l’argomento trattato nel precedente capitolo, parlando di altre questioni inerenti i diritti ed i doveri dei condomini, nonchè della formazione del Regolamento di Condominio. 

  Dissenso del condomini rispetto alle liti (art. 1132 c.c.).

Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere ad una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.
 
 
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che ab­bia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
 
Se l’esito della procedura è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio, è tenuto a concorrere alle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
 
Spese fatte dal condomino (art. 1134 c.c.).
 
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministrazione o dell’assemblea, non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
 
Sono da ritenersi « urgenti » quelle spese che devono essere erogate immediatamente (senza attendere la relativa autorizzazione) in quanto una qualsiasi dilazione comporterebbe un danno alle cose o ai servizi comuni ed anche alle proprietà individuali.
 
Sono tali, logicamente, solo le spese necessarie e non quelle che siano soltanto utili, e tanto meno quelle voluttuarie (che in nessun caso possono assumere un carattere di urgenza).
 
II « regolamento » di condominio (art. 1138 c.c.)
 
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un « regolamento » il quale contenga le norme circa I’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonchè le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
 
Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del « regolamento di condominio », o per la revisione di quello esistente.
 
II « regolamento » deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal 2° comma dell’art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall’ultimo comma dell’art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell’art. 1107.
 
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e, in nessun caso, possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 (2° comma), 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, e 1137.
 
II regolamento (per gli artt. 68 e 69 delle « Disposizioni di attuazione ») deve precisare i valori proporzionali dei piani o porzioni di piano espressi in millesimi in apposita « tabella » ad esso allegata, e deve contenere le norme per la revisione o modifica di tali valori.
 

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di Amedeu

2 commenti

  1. salve, vivo in una cittadina in collina e il mio appartamento si trova al piano seminterrato e ha in esclusiva proprietà un giardino pensile circondato da un bastione di circa 4m di h. Una parte del giardino in tempi immemorabili è stata lastricata a terrazza, fuori quindi dal tetto condominiale. Secondo la tabella millesimale che mi è stata sottoposta, sia la terrazza/porzione latricata di giardino che il giardino pensile sono stati fatti rientrare nella ripartizione millesimale. E’ corretto? Io ho il vago sospetto di no, visto che le terrazze normalmente sono elementi di copertura di altre porzioni di frabbricato. Eventualmente mi potete citare gli artt. del Codice Civile di riferimento? Grazie mille

    • Per Alessandra.
      Gli articoli del codice civile che riguardano il condominio vanno dal 1117 al 1138.
      Relativamente ai cortili ed ai giardini di proprietà, non esistono regole certe circa la loro considerazione durante la redazione delle carature millesimali.
      Normalmente si escludono da tali conteggi.
      Comunque, dipende molto dalla sensibilità e professionalità del tecnico che deve redigerle.
      Le sentenze in merito ci sono, e talvolta sono contrastanti.
      Ne abbiamo trovata una, abbastanza recente della Corte di Cassazione Sezione 2 civile Sentenza 01.07.2004, n. 12018
      Sunto
      “Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che elementi estrinseci, (quali l’esposizione), nonchè eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile”.
      Altro non possiamo aggiungerti.
      Amedeu e c.

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