Edifici di civile abitazione: parametri e standards edilizio – urbanistici da rispettare

Questo articolo si riferisce alla casa in costruzione che stiamo seguendo (vedi Categoria "Costruzione Casa"), ma interessa anche tutte quelle unità abitative  da ristrutturare, ricadenti in Comuni che hanno recepito il DM  seguente e lo hanno applicato nei Regolamenti Edilizi.

Quando il proprietario chiama un tecnico abilitato, per fargli presentare un progetto per la propria casa, il tecnico (Ingegnere, architetto o geometra), nell’elaborare questo progetto deve attenersi a quelli che sono gli standards urbanistici  minimi da rispettare.

Questi parametri sono stati naturalmente fissati da leggi dello Stato e successivamente recepiti da leggi regionali e fissati in regolamenti edilizi comunali dove sono stati applicati, o modificati, ma solo nel senso più restrittivo.

Il DM 1444 del 2 aprile 1968 fissa i parametri fondamentali relativi agli spazi destinati all’edilizia residenziale

Sia il D.M 05/07/1975 a modifica delle Istruzioni Ministeriali del 20/06/1896, che la legge 5 agosto 1978 N° 457 art 43  e successive, fissano i parametri relativi ai vani abitabili e che di seguito vi riportiamo:

L’altezza interna utile dei vani di abitazione non può essere inferiore a mt 2,70, con esclusione dei corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli, per i quali può essere di mt. 2,40. (Una eventuale deroga può applicarsi solo per le comunità montane)

Il D.M 9 giugno 1999 stabilisce poi:
"Le altezze minime previste nel primo e secondo comma possono essere derogate entro i limiti gia’ esistenti e documentati per i locali di abitazione di edifici situati in ambito di comunita’ montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienicosanitarie quando l’edificio presenti caratteristiche tipologiche
specifiche del luogo meritevoli di conservazione ed a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienicosanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilita’ di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliaria"

Nel caso di locali sottotetto con soffitti non orizzontali, l’altezza media deve essere di mt 2,70 e la minima variabile, a secondo le disposizioni regionali recepite poi  dai vari comuni.

Per ogni abitante si deve prevedere una superficie minima abitabile di mq. 14 fino a 4 persone, e di mq 10 per ogni abitante in più.

Le stanze da letto devono avere una superficie minima di mq 9 se per una persona  e di mq 14 se per due persone.

Ogni alloggio deve essere dotato di un locale soggiorno di almeno mq 14

Fermo restando il limite dell’altezza di mt 2,70, in caso di alloggi monostanza (monolocali) , la superficie minima comprensiva dei servizi, non può essere inferiore a mq. 28 se per una persona o mq. 38 se per due persone

Tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli debbono fruire di illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d’uso.

Per ogni locale di abitazione la superficie finestrata non potrà essere inferiore ad 1/8 della superficie del pavimento

Il "posto di cottura", eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest’ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianto di aspirazione forzata sui fornelli

La stanza da bagno deve essere fornita di apertura all’esterno per il ricambio dell’aria o dotata di impianto di aspirazione meccanica. Nelle stanze da bagno sprovviste di apertura all’esterno è proibita l’installazione di apparecchi a fiamma libera.

Per ciascun alloggio, almeno una stanza da bagno deve essere dotata dei seguenti impianti igienici: vaso, bidet, vasca da bagno o doccia, lavabo.

I materiali utilizzati per le costruzioni di alloggi e la loro messa in opera debbono garantire un’adeguata protezione acustica agli ambienti per quanto concerne i rumori da calpestio, rumori da traffico, rumori da impianti o apparecchi comunque installati nel fabbricato, rumori o suoni aerei provenienti da alloggi contigui e da locali o spazi destinati a servizi comuni.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

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di Amedeu

808 commenti

  1. salve ,
    vorrei sapere perchè nella progettazione di solai si fa distinzione tra zona abitativa e zona balcone ?

  2. Per Mohamed.
    Domanda molto generica.
    Forse il riferimento è unicamente strutturale, per i solai armati nella parte inferiore ed per i balconi a sbalzo maggiormente armati nell’estradosso del getto.
    Amedeu e c.

  3. Ho acquistato un terreno fabbricabile che prima era agricolo, questi è raggiungibile solo passando per il terreno di un confinante dove vi erano sempre passate le macchine agricole. Ora per passare per costruire il vicino mi chiede una cifra molto molto esagerata, come mi devo comportarmi visto che chi mi ha venduto passava sempre da li ma non ha nessun documento di servitù di passaggio. Può il vicino impedirmi il passaggio e quindi la costruzione? e un domani quando chiedero l’agibilità il comune potrebbe farmi delle storie? potrebbe il vicino bloccarmi il tutto e portarmi in una causa? Grazie

  4. Per Alessandra
    Per Legge, non può esistere un fondo intercluso, per cui ti devono dare un passaggio.
    Leggi questo nostro articolo
    http://www.coffeenews.it/servitu-costituzione-esercizio-ed-estinzione
    Se si oppongono, vai da un legale e fa loro scrivere, chiedendo anche eventuali danni.
    Amedeu e c.

  5. buon giorno Amedeu ,
    ho costruito una casa ( non ha ancora l’agibilita’ ) presso il comune di Jesolo in provincia di Venezia . I nostri confinanti a Sud hanno cominciato a costruire un edificio che , tra piano casa e un ulteriore premio cubatura , ha fatto arrivare l’edificio a 3 piani ( inizialmente doveva essere 2 piani ) . desideravo sapere se esiste una legge urbanistica dello Stato che disciplini l ‘ INDICE DI VISIBILTA’ ( come esiste in Austria , Germania , Alto adige) , per garantire la luminosita’ naturale della casa e quindi gli edifici a confine siano obbligati a tenerne conto per non creare un grosso ostacolo alla luce del sole . saluti. Giuliano

  6. Buongiorno, avrei bisogno di alcune delucidazioni..
    Sto trattando l’acquisto di un appartamento mansardato in una palazzina di due piani a Pescara, ora l’altezza media dell’intero appartamento è di m. 2,70 (minima 2,10 max 3,30). I miei dubbi sono per camera e cameretta, min.2,10-max 2,50, hanno i requisiti per l’abiltabilità? La media si fa per superficie totale o persingola stanza?
    Inoltre le misure di 14 mq e 9 mq sono da riferirsi al lordo o al solo calpestabile?
    Grazie mille.

  7. Per Giuliano.
    Leggi attentamente il Regolamento Edilizio comunale.
    Dovrebbe esserci un articolo che parla della altezza massima degli edifici, in relazione alla larghezza della strada antistante.
    Speriamo possa servirti.
    Amedeu e c.

  8. Per Daniela.
    L’altezza si fa per ogni singola stanza, ed una altezza media di mt 2,25 non va assolutamente bene.
    I mq di un vano abitabile (9 o 14 mq) si riferiscono alla superficie calpestabile della stanza (quindi netta).
    Amedeu e c.

  9. Salve avrei bisogno di alcune informazioni.
    Sono un (Neo) Interior Designer e sono stato incaricato da un cliente di rivisitare e riprogettare un intero piano della propria abitazione che si trova in fase di costruzione.(Attualmente sono state realizzati muri perimetrali esterni e tetto a doppia falda in legno con h medie già verificate).Premetto che la presentazione dell’ inizio attività era stata affidata inizialmente ad un architetto che naturalmente si adoperò ad una ripartizione degli spazi e delle camere sicuramente a norma ma, forse, non tanto funzionale, cosa che fu causa della fine del rapporto con il cliente.Quest ultimo una volta interpellata la mia figura mi chiede la riprogettazione e la ripartizione di tutta l’unità abitativa e principalmente la possibilità di ricavare da un unica camera doppia, che misurava 14,50 mq, due singole rispettivamente di 7 mq, entrambe destinate a cameretta per i bimbi.Premesso che la fattibilità tecnica ci sia ma tenendo conto di essere al di sotto dei parametri di metratura,come dovrei comportarmi?
    C’è bisogno di ripresentare un nuovo allegato grafico con la nuova conformazione del tutto?(dichiarando eventualmente che le due camere saranno destinate a studio e ripostiglio).Oppure, dato che è stato già presentato l elaborato, c’è la possibilità di andare avanti con la mia versione? Da aggiungere che la mia figura non prevede iscrizione ad albi e quindi non in grado di poter rilasciare dichiarazioni firmate e relazioni tecniche, si dovrebbe interpellare un ulteriore figura e di conseguenza un ulteriore onere anche per il cliente…
    Chiedo cortesemente un consiglio, un parere a riguardo…come dovrei comportarmi?
    Saluti e grazie mille.

  10. buon giorno Amedeu , ho provato a guardare , come Lei mi ha consigliato , il regolamento edilizio della citta’ ma non ho trovato nulla che mi faccia capire come viene regolamentata la mia situazione per cui non sono in grado di capire se ci possono essere dei margini di opposizione verso i confinanti. Le invio La pagina web del regolamento comunale : http://sit.jesolo.it/portale/PDF/regedilizio_F5.pdf e se per caso ci dara’ un’occhita Lei che e’ piu’ esperto di me , mi fara’ una grande cortesia.
    cordiali saluti
    Giuliano

  11. Per Gianluca.
    Iniziamo dalla domanda più semplice data per acquisita: due camerette di mq 7 non sono regolamentari, in quanto il minimo (vedi DM 7/75 ) le prevede di mq 9.
    Per quanto riguarda il tuo subentro all’architetto, attenzione, in quanto ogni modifica ad un suo progetto va dallo stesso approvata, in quanto considerata come opera di ingegno personale.
    Fra l’altro, il fatto di non essere inscritto ad un albo professionale ti porrebbe in gravi difficoltà per controbattere ad eventuali rivalse dello stesso.
    Il proprietario dovrebbe chiudere completamente (conti liquidati) con il precedente professionista e dare un incarico al nuovo.
    Il nuovo professionista, potrebbe servirsi del tuo aiuto, ma deve comunque fare un proprio progetto e non uno di altri, modificato.
    Amedeu e c.

  12. Per Giuliano.
    Letto ed è veramente un buon Regolamento Edilizio.
    Non contiene la parte relativa al rapporto larghezza strada altezza edifici e che invece hanno altri RE comunali.
    Dispiace, ma di più non possiamo aiutarti.
    Amedeu e c.

  13. Salve ho tolto il mio caminodalla cucina perchè faceva fumo,e dietro ho trovato la canna fumaria in eternit di quelli del piano di sotto,sporge fuori dall’intonaco circa 2 cm dal basso fino all soffitto ,ho fatto mettere una parete di cartongesso per non vederla e avanti i mobili della cucina,il problema è che quando accendono si sente puzza di bruciato e piano piano anche di fumo….E’ stata inserita anche una canna in acciaio ma non è servita ha nulla (gli prese fuoco il camino e la canna si danneggio’ 2 anni fa’)ho scoperto che la puzza passa dalle prese della corrente che sono attaccate al cartongesso,sono gli unici punti dove il cartongesso è tagliato….Chiedo cè un qualcosa per isolare perfettamente per sempre quella canna (pericolosa) e le spese per tutto (smontaggio della cucina componibile,lavori,e rimontaggio cucina) le devo pagare io ,o quelli del piano di sotto’
    Grazie Saluti

  14. salve sto acquistando una casa su 2 livelli di circa 40 mq.Per accedere al livello superiore c’e’ una scala cementizia ad ‘L’ che si mangia un bel po’ di spazio..e’ possibile cambiarla con una scala a chiocciola e quindi fare il solaio nel restante vano?
    grazie anticipatamente

  15. Per Fabiola.
    Stando alla pericolosità dell’eternit, dovrebbe essere il proprietario dell’appartamento sottostante a provvedere a sostituire questa canna fumaria.
    Il problema, è che tu l’hai rivestita con parete in cartongesso, per cui, automaticamente, sei diventata corresponsabile di una certa situazione.
    Il fatto che adesso ci sia del fumo che ti esce dalle prese fissate nelle lastre di cartongesso, potrebbe essere una “scusante” valida per richiamare il proprietario di sotto ad eseguire un lavoro a regola d’arte , per isolare completamente questa canna fumaria.
    La miglior cosa, sarebbe quella di fargli scrivere una lettera da un legale della tua zona.
    Amedeu e c.

  16. Per Antonio.
    A parte la possibilità tecnica di mettere una scala a chiocciola (ti occorre un vuoto di mt 2,00 x 2,00), devi verificare anche presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune se puoi eseguirla rispettando i parametri interni dell’appartamento.
    Poi devi rivolgerti da un tecnico professionista della tua zona per il progetto (DIA).
    Amedeu e c.

  17. Salve, sono proprietario di un terreno a L’Aquila, ho già ottenuto la concessione edilizia per una villetta da costruire in cemento armato. abbiamo realizzato gli scavi, le fondamenta, i pilastri del primo solaio e i muri di contenimento. Dovremo iniziare a fare il solaio del garage. avremo deciso in corso d’opera di cambiare la tipologia di casa, nel senso che i restanti due piani vorremmo costruirli in legno, abbandonando l’idea del cemento e mattoni, visto che la zona è molto sismica e che tale materiale ci da un pò più di siicurezza. A livello burocratico, cosa dobbiamo fare? dobbiamo variare la concessione edilizia oppure basta rifare i calcoli strutturali per il legno? Possiamo continuare a costruire in legno, logicamente dopo aver accertato la fattibilità della cosa? Dobbiamo fermare i lavori? Grazie anticipatamente per la risposta.

  18. Buongiorno Amedeu, come già scritto nella mail del 9 marzo ho dei dubbi sull’abitabilità di un appartamento in costruzione che mi interesserebbe. Le due stanze adibite a camera e cameretta hanno un altezza media di molto inferiore ai 2.70 m. e anche le superfici calpestabili sono, se pur di poco, al di sotto dei parametri standard. Alle mie perplessità il costruttore ha risposto indicandomi l’art.79 del regolamento edilizio che cita: “nel caso di soffitto non orizzontale, il sottotetto può considerarsi abitabile purchè la sua altezza media, indipendentemente dalle tramezzature, risulti superiore a mt.2,70…” Cosa ne pensa?
    Grazie in anticipo per la risposta.

  19. Per Daniela.
    L’altezza media è data dall’altezza massima del vano, sommata all’altezza minima del vano. IL risultato lo devi dividere per 2.
    Tale risultato deve essere uguale o maggiore di metri 2,70.
    Se non lo è, vuol dire che il vano non è abitabile.
    Amedeu e c.

  20. Certo ho capito come si calcola l’altezza media, ma ciò che non mi è chiaro è se l’appartamento sarà dotato di certificato di abitabilità.
    Vorrei capire se è vero ciò che dicono i costruttori che è sufficiente la media dell’intero appartamento a prescindere dalla divisione interna (vedi art.79), oppure se il fatto che le due stanze da letto sono più basse dei parametri standards comporta un problema.
    Grazie mille.

  21. Per Claudio.
    Dovete presentare una variante sostanziale al progetto originario, che può essere anche una DIA.
    Vanno rifatti i calcoli e presentati al Genio Civile (EX, ora Regione).
    La variante va presentata in Comune per la relativa approvazione.
    Se coordinate bene i tempi di presentazione, sarete costretti a fermare i lavori per non più di 30 giorni della DIA.
    Amedeu e c.

  22. Per Daniela.
    Di solito, i Comuni calcolano l’altezza media di ogni vano, ed è il sistema regolare, in quanto la superficie ed il volume di ogni stanza (per esempio la camera) devono rispettare i parametri urbanistici di vivibilità.
    Comunque vi posssono essere Comuni che non adoperano questo sistema, e puoi verificarlo facendo la stessa domanda ai tecnici dell’Edilizia Privata del tuo Comune.
    Amedeu e c.

  23. Buonasera Amedeu, sto valutando l’acquisto di un appartamento in lombardia su due livelli, dove il piano superiore è attualmente non agibile (2 sgomberi + lav) anche se è stato riservato ad uso abitativo (due camere + bagno). Da misura catastale h ponderale 2,40m, mentre da documentazione comunale h ponderale di 2,38. Pensa che il comune mi possa dare l’abitabilità?

  24. Buongiorno Amedeu, riposto.Grazie
    Sto valutando l’acquisto di un appartamento in lombardia su due livelli, dove il piano superiore è attualmente non agibile (2 sgomberi + lav) anche se è stato riservato ad uso abitativo (due camere + bagno). Da misura catastale h ponderale 2,40m, mentre da documentazione comunale h ponderale di 2,38. Pensa che il comune mi possa dare l’abitabilità?

  25. Per Matteo.
    Ti avevamo già risposto.
    L’altezza deve essere quella prevista dal DM 7/1975 per i vani di abitazione cioè 2,70 (sia essa media o per soffitti piani).
    Amedeu e c.

  26. Grazie Amedeu ma non ho ricevuto nessuna risposta prima di questa.
    A me risulta che in Lombardia “Affinchè un sottotetto possa diventare abitabile è necessario che abbia un’altezza media ponderale di almeno 240 cm, ridotti a 210 nei comuni situati a più di 1000 m di altitudine sul livello del mare”.
    INell’appartamento in oggetto ho una media ponderale di 2,38. Pensa che il comune mi possa dare l’abitabilità?

  27. Per Matteo.
    Dovevi dire che era un Comune montano, dove le altezze sono inferiori a quelle stabilite per tutto il resto del terrirorio nazionale.
    Come facciamo a dare una risposta completa se non fai una domanda completa?
    Amedeu e c.

  28. Gentilissimo Amedeu, sono proprietario di un appartamento in un immobile di sette piani, composto di 2 stanze, salone pari a due stanze, cucina, W.C. bagno, doccia W.C., ripostiglio, disimpegno rilevabili da visura all’Agenzia del Territorio e dall’Edilizia Privata.
    Ebbene dal certificato di abitabilità rilasciato dalla ripartizione di igiene e sanità di Palermo, il vano doccia W.C. non risulta menzionato. La planimetria della mia proprietà è identica dal 2° piano al sesto.
    Come posso ovviare a questa mancanza?
    Distinti saluti e grazie per la risposta.

  29. ciao, ho acquistato una casa che ha un soggiorno cucina di mq 31, un bagno di mq 3.8, un bagno lavanderia di mq 2.8, una camera di mq 15.22 ed una camera di mq 6.. dai post pecedenti mi sono venuti dei dubbi per il bagno e la seconda camera, che problemi posso avere?

  30. Per Carmelo.
    Se la doccia wc è formata solo da piatto doccia e cabina, non devi modificare alcunchè.
    Se invece è proprio un vano, devi fare una modifica di accampionamento catastale, e per questo devi rivolgerti da un geometra della tua zona.
    Amedeu e c.

  31. Per Felice.
    A meno che il Regolamento Edilizio del tuo Comune non disponga diversamente, l’appartamento può essere considerato regolamentare (per i dati che ci hai fornito), ad eccezione della camera singola, che deve avere la superficie minima di mq 9,00.
    Amedeu e c.

  32. grazie, ma la camera singola non può essere considerata ripostiglio o studio?

  33. Per Felice.
    Certo, (lo studio deve rispettare i 9 mq) lo stesso ragionamento lo puoi fare per tutti i vani della tua casa; rimane il fatto che se vendi la casa, non puoi dire che hai 2 camere, ma solo 1 camera ed un locare (sgombero?).
    Amedeu e c.

  34. I miei vicini avevano un bagno esterno regolarmente accatastato( oltre a quello interno) in comune con l’altra proprieta’(da me ora acquistata) Nel corso degli anni e’ stato da loro rimosso ed il locale utilizzato x altri scopi. Io ho acquistato la casa 7 anni fa e ho ricordato loro questo diritto di utilizzo indicato sugli atti.ebbene dopo vari incontri concordano e accettano il fatto che io ne ho ancora i diritti di utlizzo.quindi rimetteranno la tazza igienica. Il bagno ha un accesso da 0,60 x h 250 finestrato,e misura 120 120 cm.La mia domanda e’: possono ripristinare il tutto con la vecchia normativa o devo ridpettare le normative vigenti? Grazie

  35. Per Pietro.
    Se ripristinano il bagno esattamente come era prima (probabilmente lo hanno trasformato abusivamente) pensiamo che non occorra alcuna autorizzazione.
    Amedeu e c.

  36. L’bitazione che ho comprato è di 24 mq. tutto compreso ed è stata ricavata da un frazionamento operato sun piano dell’edificio costruito con licenza del 1952 e finito nel 1954.
    Nel 1956 è stata rilasciata l’abitabilità per l’intero edificio.
    Nel 1960 il soggetto che me l’ha venduto aveva acquistato “una stanza al piano quinto con ingresso autonomo dalle scale (…) senza rappresentazione catastale e senza reddito…”
    Nello stesso atto poi si dice che “al nuovo catasto in corso di attivazione essa è rappresentata nel foglio di mappa 81 dalla particella 419 subalterno provvisorio 16. Nel mio atto e nel certificato catastale cambia solo il subalterno che diventa il 24 ma vengono menzionate sia la categoria (A/3) la classe (4) ed i vani (1,5).
    Risult presentata nel 1985 un asseverazione riguardante modifiche interne ed in particolare l’allargamento del servizio igienico.
    Secondo voi posso contestare al venditore il fatto che, essendo la casa inferiore a mq.28 (nell’atto c’è scritto che la superficie totale è 24 mq.) essa non può essere una civile abitazione?
    Grazie è molto importante.
    marco

  37. Per Marco.
    Quando hai acquistato la casa?
    Forse recentemente?
    Il cambio della particella catastale sarà forse dovuto all’allineamento catastale con l’unificazione dei terreni ai fabbricati?
    In ogni caso ciò che conta è il contratto, in quanto il catasto non è probatorio (non costituisce norma di legge).
    Se il venditore ti ha poi venduto un alloggio di civile abitazione, come monolocale, della superficie di mq 24 anzichè 28, ai sensi del DM 5/7/1975, puoi chedere la rescissione del contrattao stesso per difformità di destinazione d’uso.
    Amedeu e c.

  38. Per Amedeu. Grazie mille. Si l’ho comprata l’anno scorso e concordo sul cambio della particella.
    In effetti mi è stato venduto un monolocale come civile abitazione ma pensavo che, essendo stato costruito l’edificio ante 1975 (quando è stata intrdotta mi pare per la prima volta la “metratura” minima) ed essendo stata data l’abitabilità all’intero edificio, l’immobile non dovesse avere quelle caratteristiche e potesse essere una civile abitazione.
    Forse mi sbaglio non conosco bene le noramtive.
    marco

    • Per Marco.
      In caso di vendita (ed è strano che quando lo hai acquistato non sia avvenuto), il notaio ti dovrebbe richiedere la varia documentazione inerente il bene da trasferire, e come fai a dimostrare che quella unità immobiliare ha l’agibilità.
      Dovresti richiederla al Comune, che per forza di cose deve dichiarare che non rispetta la superficie minima di mq 28.
      Non riteniamo che il notaio possa sostituire l’abitabilità di un edificio ante 1975 a quella di una unità immobiliare oggetto di compravendita.
      Comunque, in questa moltitudine di leggi, regolamenti e norme, nulla vieta di trovare un notaio che, in buona fede, la pensi diversamente.
      Amedeu e c.

  39. Per Amedeu.
    Grazie davvero.
    marco

  40. Buongiorno Amedeu,
    sto seguendo un progetto di ristrutturazione di una villetta e per il sottotetto – tetto a due falde, non abitabile -il tecnico comunale mi ha richiesto un rapporto tra superficie finestrata e superficie del pavimento minore di 1/30. La superficie del pavimento è circa 46 mq. E’ possibile, secondo lei, che si chieda una finestratura di max 1,5 mq per un ambiente così grande?
    Grazie!
    Giulya

    • Per Giulya.
      Il sottotetto non è abitabile, quindi non devi rispettare, di regola, alcun parametro di superficie finestrata.
      Può darsi che il Regolamento Edilizio del tuo Comune contenga un articolo per le mansarde o soffitte (non abitabili) e per le quali la finestratura non deve essere maggiore di 1/30 (ad evitare possibili usi abitativi del sottotetto stesso).
      Puoi controllare il Regolamento Edilizio, via Internet, nel sito del Comune.
      Amedeu e c.

  41. chiedo se e’ in vigore un condono edilizio nelle zone di avezzano (AQ)

  42. Per Claudio.
    I condoni edilizi, in Italia, fino ad adesso sono stati 3.
    Il primo, a seguito della legge n° 47 del 28 febbraio 1985, il secondo nel 1995 ed il 3° nel 2003.
    Che ci risulti, e si spera veramente non avvenga più, al momento non è allo studio alcun altro condono.
    Amedeu e c.

  43. Giorni fa vi avevo fatto una domanda circa il rifacimento di una facciata di un palazzo all’interno di un piazzale di un altro proprietario, ma non ho ricevuto la vostra risposta. Ma l’avete ricevuta? Fatemi sapere altrimenti Ve la riscrivo.
    Grazie e saluti. Giuseppina.

  44. Buongiorno, se un edificio di civile abitazione costruito negli anni 60 non è mai stato accatastato come bisogna procedere, e che sanzioni comporterebbe?

    Grazie e saluti

    Eva

    • Per Eva,
      Ti consigliamo di chiamare un geometra e farlo regolarizzare.
      Circa le sanzioni, ti informerà il medesimo, dopo avere preso visione della tua pratica e valutato il da farsi.
      Amedeu e c.

  45. Nel comune di Chieti (CH) sono in procinto di acquistare un’abitazione di vecchia costruzione, al secondo piano di un condominio appartenente alla tipologia delle case popolari degli anni ’60 . Ciò che mi frena però è appunto la sua età. Esternamente ( tetto e intonaco delle facciate) è ben messa ma i suoi interni conservano interamente il loro stato originario e so per certo che non è stata mai sottoposta a interventi strutturali di messa in sicurezza da rischio sismico o altri danni. Che garanzia – mi chiedo – può offrire sul piano della sicurezza statica un immobile appartenente alla tipologia descritta a più di 50 anni dalla sua costruzione? La soluzione sarebbe di cquistare un immobile più recente , ma il costo ovviamente è maggiore. Cosa mi consigliate? Grazie
    Mario

    • Per Mario.
      Il patrimonio edilizio italiano è nel totale vecchio, e composto per la maggior parte da immobili privi dei requisiti antisismici.
      Vedi i palazzi delle nostre città, le vecchie case dei sobborghi e dei paesi.
      La normativa antisismica si applica da pochi decenni, e purtroppo tutto il resto non è a norma.
      Ci siamo limitati a farti il quadro generale della situazione nazionle.
      Non possiamo entrare in merito ad una decisione di acquisto, che spetta unicamente a te.
      Amedeu e c.

  46. Sono in procinto di acquistare nel comune di Chieti (CH) un’abitazione al secondo piano di un vecchio condominio appartenente alla tipologia delle case popolari degli anni ’60. Ma ciò che mi frena è appunto la sua età. Esternamente (tetto e intonaco facciate) la casa si presenta in buone condizioni , ma i suoi interni conservano interamente il loro stato originario. So per certo poi che essa non ha mai subito interventi strutturali finalizzati ad una messa in sicurezza da rischio sismico o altri danni. Che garanzia – mi chiedo – può offrire un immobile della tipologia descritta sul piano della sicurezza statica a più di 50 anni dalla sua costruzione ? La soluzione potrebbe essere acquistarne uno più recente , ma il costo sarebbe molto più elevato. Cosa mi consigliate? Grazie Mario

  47. buon giorno stò cercando informazioni .ho aquistato un bilocale con posto auto coperto in un condominio,con la parola del costruttore di poter aquistare la cantina in seguito. in quanto non ci sono per tutti gli appartamenti venduti .
    Poi quando piove mi viene l’acqua in casa.scende dai balconi sopra, il costruttore non vuole provvedere.Posso sapere se a casa mia ho qualche diritto ?se potete aiutarmi, vi ringrazio

    • Per Lina.
      Le domande non sono molto chiare.
      La parola del costruttore può valere, se è persona affidabile, anche se nel “commercio” ognuno vende al maggior offerente.
      Per l’acqua dai balconi, devi scrivere una lettera raccomandata RR all’amministratore, oppure al costruttore, chiedendo di provvedere.
      Amedeu e

  48. buon giorno ho venduto il mio appartamento sottotetto , nel rogito c’è scritto 2 camere sogiorno angolo cotura wc, ma al comune risulta una camera come sgombero non abitabile , anche al catasto risulta come due camere 4,5 vani , l’immobile e recente meno di dieci ani e anche quandoe stato comprato dal costruttore sempre due camere, chi ha sbagliato i due notai a scrivere che significato ha lal dicitura camera , come mi posso tutelare se mi chiedono i soldi indietro grazie

    • Per Malibeta.
      Ciò che conta è sempre il progetto comunale.
      Le camere devono rispettare certi parametri urbanistici, fra i quali la superficie (14 mq camera a 2 letti e 9 mq camera ad 1 letto); inoltre la superficie finestrata deve essere 1/8° della superficie calpestabile del vano.
      L’altezza interna deve essere minimo di mt 2,70.
      Puoi controllare queste misure, e se una camera non le rispetta, non puoi venderla come tale.
      Nel caso di contestazione (vanno verificati i suddetti parametri), l’acquirente potrebbe renderti nullo il contratto.
      Amedeu e c.

  49. Grazie della risposta , la camera in questione ha 12 mq e l’alltezza media di 2,70 ma con un lucernaio di 50 x70 cm sul contratto quando ho comprato era scritto camera e venduto come camera, pagato come camera, quello che non capisco e perche il notaio chiede la piantina dal catasto e non quella dal comune ( in quella del catasto c’è scritto altezza min 210 max 400)
    , nel contratto c’è scritto anche di non adibire ad abbitazione alcuni locali del sottotetto ma non con queste parole ma con il numero di una lege teritoriale che ho scoperto adesso cosa significa, qualle e la responsabilità del notaio per non avermi informata del contenuto del contratto e venduto una cosa per un’altra,ho paura che possa far partire un casino il mio compratore, vi ringrazio

    • Per Malibeta.
      La tua camera rispetta la superficie calpestabile e l’altezza media: dovresti adeguare solo il lucernario, portandolo a mq 1,50 (1/8 della superficie calpestabile).
      Relativamente alla legge territoriale, leggila attentamente, in quanto, raramente le leggi regionali contrastano con il DM 5/7/1975 sui parametri edilizio-urbanistici.
      Non c’è, di solito, differenza fra finestra e lucernario.
      Per l’altezza catastale, diversa da quella del Comune, ma sempre regolamentare, non sapremmo cosa dirti: prova a rimisurare l’altezza reale (se il solaio è in legno, l’altezza si prende sotto i travicelli (da 7×7 o 8×8 cm)).
      Se non riesci a sistemare il tutto, l’acquirente può effettivamente renderti nullo il contratto.
      Il notaio difficilmente ha colpa di tali mancanze, se gli avete prodotto gli atti previsti dalla legge.
      http://www.coffeenews.it/contratto-di-compravendita-di-una-casa-documentazione-necessaria
      Amedeu e c.

  50. la camera sarrebbe la cameretta perche la matrimoniale e piu di 16 mq quindi ha piu di 9 mq per altezza e metratura ci siamo ma la finestra no puo essere stato uno sbaglio del progetista? posso chiedere al costruttore di mettere apposto la finestra con una piu grande? come cambia la situatione catastale visto che loro hanno registrato una camera mica uno sgabbuzzino grazie ancora

  51. Per Malibeta
    Vedi la risposta alla tua precedente domanda.
    Amedeu e c.

  52. Vi ringgrazio di questo spazio messo a disposizione che da la possibilità di trovare molte risposte e spero di trovare anche la mia.
    Sto valutando se acquistare un immobile residenziale col piano terra postro direttamente sotto le falde del sottotetto e un seminteratto con due locali accatastati come cantine. La domanda riguarda il piano terra posto a livello stradale che presenta un’altezza media di 2,60 HM (Altezza ponderale). Vi chiedo se c’è differenza tra altezza media e quella pon derale e se per il calcolo vanno scorporati le scale (interne) e il bagno visto che l’altezza minima richiesta è 2,40.
    In tutto questo si possono considerare i parametri fissati dal piano casa della Regione Lazio che abbatono i requisiti minimi?

    Grazie mille

    • Per Giuseppe.
      L’altezza media ponderale (Hm) è data dalla sommatoria delle superfici di facciata riguardanti il seminterrato diviso per il perimetro dell’area di base.
      L’altezza media è data dall’altezza massima + l’altezza minima, e la somma va divisa per 2.
      Per come viene applicata dalla Regione Lazio, ti conviene prendere contatto con l’Ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  53. Buongiorno,
    il mio quesito è il seguente.
    Devo mettere su un ufficio e addetti al VDT in un ambito lavorativo in regione lomb. Prov. Brescia.
    Ho provato ad eseguire una ricerca sugli spazi minimi da garantire ma le norme mi rimpallano e non so se quanto ho trovato sia corretto. Mi potete dare un riscontro? Grazie
    Il regolamento comunale rimanda al regolamento di igiene tipo (normativa urbanistica vigente), che riporta:
    Punto 3.4.2 Estensione al campo di applicazione.
    I requisiti di cui al presente capitolo (cap.4 – requisiti degli alloggi) relativi agli spazi di abitazione, salvo diverse specifiche regolamentazioni, si applicano anche per uffici in genere.
    Punto 3.4.4 Superfici minime.
    …. Omissis…. Ove si faccia ricorso a delimitazioni fisse degli spazi tipologici, le camere da letto (nel mio caso ufficio in genere) devono avere superficie minima di mq. 9 per una persona e mq. 14 per due.

    Nota e considerazione personale: verrebbe da dire, mq. 9 per la prima persona e mq. 5 per ogni persona aggiunta.
    Altra considerazione che si sposerebbe con la normativa urbanistica vigente:
    Il DLgs 81/08, che rimanda al regolamento di igiene tipo o comunale (normativa urbanistica vigente), specifica anche:
    -Per i locali destinati o da destinarsi a uffici, indipendentemente dal tipo di azienda, e per quelli delle aziende commerciali, i limiti di altezza sono quelli individuati dalla normativa urbanistica vigente (mt 2,70).
    -Lo spazio destinato al lavoratore nel posto di lavoro deve essere tale da consentire il normale movimento della persona in relazione al lavoro da compiere.
    -Ogni lavoratore occupato in ciascun ambiente deve disporre di una superficie di almeno mq 2 (con altezza 3 mt e ribassata a 2,70 mt per gli uffici, cubatura non inferiore a mc 10 per lavoratore).

    DLgs 81/08 e normative tecniche da tener presente per una singola postazione VDT per le dimensioni minime sono anche:
    •La scrivania deve avere dimensioni minime 120 cm (larghezza) x 80/90 cm (profondità) ~ mq 1;
    •Ambiente e spazio: Il posto di lavoro deve essere ben dimensionato e allestito in modo che vi sia spazio sufficiente per permettere cambiamenti di posizione e movimenti operativi.
    •Il lavoratore deve avere uno spazio sufficiente e utile per il raggiungimento della postazione (dimensioni minime di 90/100cm e in funzione anche dei percorsi d’esodo/evacuazione/CPI ecc… ecc…). ~ mq 1
    Superficie minima di una singola postazione VDT: dimensioni minime 2,10 m (1,20 larghezza scrivania + 0,90 persona) x 1,80 m (0,80 profondità scrivania + 1,00 persona e movimenti) ~ mq 4
    Quindi il tutto rientrerebbe nel 9+ multipli di 5?
    Grazie

    • Per Michael.
      Devi chiarirti con un tecnico incaricato dell’ufficio comunale, in quanto le parti che riporti riferite al Dl 81/08 possono essere applicate a postazioni di videoterminali posti in un ufficio, mentre la superficie minima di mq 9 e 14, che viene citata dal DM 5/7/1975 si riferisce ai vani per civile abitazione, e non crediamo possa imparentarsi con l’attività che tu vai a svolgere.
      Probabilmente, troverai la soluzione leggendo il Regolamento Edilizio, dove ci sarà un articolo dedicato all’attività di uffici e che ti darà tutte le indicazioni necessarie.
      Amedeu e c.

  54. salve. vorrei un’indicazione per fare una scala nella casa di mia abitazione ho un’altezza di m. 2.70 una lunghezzadi di ml.3.00 la ringrazio att. risposta

  55. Per Michael.
    Un Regolamento Edilizio da noi consultato specifica: “uffici, studi professionali 5 mq per addetto, con una superficie utile minima di mq 9″
    Comunque attieniti a quanto richiesto dal tecnico comunale interessato alla tua pratica e che in definitiva è quello che conta.
    Amedeu e c.

  56. Grazie mille,
    oggi ho avuto conferma anche dallo studio edile che vi dicevo e che mi conferma i rapporti di cui vi accennavo e che anche voi fate riferimento.

    L’altezza netta media interna degli spazi non deve essere inferiore a mt. 2,70. Con minimo mq. 9 per la prima persona e mq. 5 per ogni persona aggiunta, garantendo sempre il rapporto con minimo mc 24 per la prima persona e mc 14 per ogni persona aggiunta.
    Grazie grazie grazie…. il confronto è sempre molto utile.
    Al prossimo quesito.

  57. salve,
    in un sottoteto abitabileche sto costruendo con la mia ditta il comune prescrive un’altezza media ponderale HMP pari almeno a 2,70 mt per i vani abitabili e 2,40 per gli accessori.
    Attualmente, a lavori pressoché finiti, ho misurato un HMP pari a 2,67.
    Posso invocare la tolleranza esecutiva nelle misurazioni (per soli errori materiali di costruzione) pari all1% prevista nel regolamento comunale della mia città?
    E che significa la dicitura fatti salvi i diritti di terzi che anche se il comune, in base alla tolleranza, dovesse renderla agibile, potrei incappare comunque in una causa?
    Eventualmente come la posso sanare?
    Grazie

    • Per Tobia
      Secondo il DL 70/2011 la tolleranza è del 2%
      http://www.coffeenews.it/3-altre-novita-apportate-dalla-legge-106-2011-che-ha-approvato-il-dl-n%C2%B070-del-13-maggio-2011
      Comunque se il Regolamento Edilizio del tuo Comune è più restrittivo, devi seguire quest’ultimo.
      La dicitura “Salvo i diritti dei terzi” , viene sempre adoperata per salvaguardare le amministrazioni pubbliche, in quanto sarebbe pressochè impossibile controllare, per ogni singolo progetto, tutti gli oneri, le servitù, e quanto altro, che un vicino può impugnare quando si sente leso in un proprio diritto.
      Non è il caso di una altezza interna, in quanto, una volta approvata dal Comune (Ammesso che sia approvabile), non va a ledere i diritti dei vicini.
      Per una sanatoria, devi rivolgerti da un tecnico della tua zona, che esegua un sopralluogo, valuti il caso e poi decida il da farsi
      Amedeu e c.

  58. salve, cerco un chiarimento.
    Se compro da costruttore su progetto una mansarda per civile abitazione A2, come faccio ad avere la certezza che non sia sottotetto? Fa fede il progetto preventivo approvato dal comune prima dell’inizio del cantiere oppure è vincolante il parere successivo del tecnico a completamento dell’opera? Se verso un anticipo del 40% potrei trovarmi con un sottotetto?

  59. Per Nicola.
    Ciò che conta è il progetto approvato in Comune (Puoi andarlo a verificare presso l’ufficio Edilizia Privata) e che naturalmente il costruttore deve realizzare identico.
    Nel compromesso devi allegarci una copia del progetto approvato, firmata dal tecnico e dal costruttore e è preferibile che tu lo faccia davanti ad un notaio.
    Inoltre, se hai dei dubbi, puoi chiedere le garanzie di legge (fideiussione ed assicurazione) di cui al nostro articolo. Dormirai tranquillo
    http://www.coffeenews.it/le-garanzie-da-tenere-presenti-per-chi-acquista-una-abitazione
    Amedeu e c.

  60. Salve, vorrei possibilmente dei consigli riguardo a un’offerta che mi è stata proposta. Dovrei acquistare una mansarda (singolarmente)che attualemete risulta accatasta come ufficio(ho in mano la pianta del catasto) ma l’altezza è di appena 2,2m(per la precisione c’è scritto da 0,5 a 2,2m) ( come è possibile?) Nella mia proposta di acquisto ovviamente l’agenzia ha inserito la mia imprescindibile necessita’ che la mansarda abbia il certificato di abitabilita’ e sia riaccatasta come uso abitativo al momento dell’atto( anche perche’ dovrei mettere un’ ipoteca come prima casa) ma da quello che ho letto su internet e sui valori di legge sembra una cosa impossibile!! Se qualcuno puo’ aiutarmi a capire meglio gliene sarei grato. Grazie. LUCA.

  61. salve il comune di Pisa nel 2010 non mi ha permesso il cambio destinazione d’uso di un immobile categoria C1 classe 4 di 30 mq composto da 2 stanze più un bagno piccolo ma con doccia wc e lavandino. L’altezza dei soffitti è di 2,80, ogni stanza ha una finestra bella grande. Non capisco perchè visto che prima di essere un immobile commerciale era un abitazione. Il geometra mi parlò di norme per i disabili ma in questo bilocale vorrei viverci io, In 2 anni qualcosa è cambiato? Riprovo a chiedere il cambio?

  62. Sto acquistando un abitazione nuova nei cui vani l’altezza non raggiunge i 2,70 ma si ferma a 2,68/69,mentre il bagno è 2,50. Chiedo se va bene oppure può essere valutata non abitabile. Grazie G

    • Per Gianna.
      Le altezze abitabili, per legge, devono essere di mt 2,70.
      E’ difficile (anche se non impossibile) trovare persone che si “appiglino” a cm 1/1,5.
      Se l’immobile è di nuova costruzione, potresti appellarti all’art 34 comma 2-ter della legge 380/2001 (Testo Unico sull’Edilizia) che prevede la tolleranza del 2% per le altezze di una singola unità immobiliare.
      Leggi questo nostro articolo
      http://www.coffeenews.it/differenze-sostanziali-fra-fossa-imhoff-e-fossa-biologica-standard
      Comunque, anche in questo caso dovresti effettuare una verifica presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune, in quanto non è detto che tale articolo sia stato recepito nella maniera giusta.
      Per il bagno mt 2,50 vanno bene (> di mt 2,40)
      Amedeu e c.

  63. Buongiorno

    la metratura minima x un bilocale 40 calpestabili va bene?

    Saluti Valentina da Verona

  64. Sto acquistando un abitazione nuova nei cui vani l’altezza non raggiunge i 2,70 ma si ferma a 2,68/69,mentre il bagno è 2,50. Chiedo se va bene oppure può essere valutata non abitabile. Se no, che cosa posso fare per essere in regola. Grazie G

  65. ristrutturazione e prepotenza.

    chiedo aiuto eper un caso di ristrutturazione in cui credo di subire una prepotenza ma non conosco i termini giuridici e le mie tutele: il mio palazzo è posseduto in magioranza da due proprietari non residenti che non hanno alcun interesse a valorizzarlo esitono due piccoli proprietari, uno sono io e gli altri sono inquilini. stiamo ristrutturando il vano scale, il palazzo è a Milano ed è degli anni 20. rientrato a milano ho trovato che alcune pareti sono state ricostruite in cartongesso(!) solo sul mio pianerottolo il cartongesso ha sottratto5 metri cubi di spazio e tutto questo al solo scopo di coprire dei cavi che per risparmiare la proprietà ha deciso di non murare. ho chiesto all’architetto che dirige i lavori (che peraltro sono fermi e in ritardo) di farmi avere copia dei capitolati e di chiarirmi dove si parla di muri in cartongesso, ho chiesto di chiarirmi se esistano delle penali per i ritardi poichè l’unico documento che mi è stato dato è il pdf di un capitolato senza preventivo dettagliato senza foto o renderizzazione dove non si parla di cartongesso ne di penali. mi è stato risposto che lui rispondeva solo alle proprietà con più mileesimi e che non mi doveva mostrare nulla. l’amministtratore di condominio non risponde alle mie email di richiesta di capitolati. cosa posso fare? non sarebbeto tenuti ad avere fatto e condiviso un piano preciso, non ci sono dei vincoli che impediscano la cancellazione di intere pareti con gli stucchi originali? a chi posso rivolgermi per tutelarmi?

    grazie mille per la vostra pazienza,

    aldo

    • Per Aldo.
      Se con la controparete realizzata ha “mascherato” dei fregi, stucchi, cornici originarie, hai ben ragione ad opporti, anche se, lo chiariamo per inciso, la costruzione con cartongesso è più che ammessa ed in certi casi è preferibile ad una muratura tradizionale.
      Può essere questo uno dei casi, però, a nostro avviso, avrebbero dovuto ricreare i decori originali, in maniera da non alterare in valore architettonico dell’edificio.
      Le contropareti rientrano fra le opere effettuabili con “Edilizia Libera”, cioè senza particolari autorizzazioni del Comune.
      Trattandosi però di un immobile, da quello che ci dici, architettonicamente unico e valido, l’architetto dovrebbe avere presentato in Comuune la comunicazione di inizio lavori, con una relazione e gli eventuali elaborati grafici allegati.
      Puoi verificare presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune.
      Dopo di che parla nuovamente con l’architetto e cercate una soluzione soddisfacente per tutti.
      Amedeu ec.

  66. grazie mille,

    ti chiederei gentilmente un chiarimento: come posso stabilire se l’immobile ha la caratteristica di essere ‘architettonicamente unico e valido’ come dici tu? io so che è degli anni 20 ma non so se questo lo renda tale,in tal caso se non fossero stati presentati i disegni posso intervenire?

    un’ ultima domanda a chi posso chiede i capitolati (ovvero chi è tenuto a farmeli vedere per legge) nel mio condominio vige una inspiegabile reticenza.

    grazie ancora, aldo

    • Per Aldo.
      “Architettonicamente valido ed unico”, è stato un modo per evidenziare che, come hai precisato nella precedente domanda, alle pareti comparivano dei fregi.
      Per cui, esteticamente, per la buona regola d’arte, le pareti limitrofe alle esistenti dovrebbero riportare detti fregi o decori che siano.
      Tutto qui.
      Per avere i capitolati occorre che tu li richieda allAmministratore ed al direttore dei lavori, in qualità di comproprietario dell’immobile.
      Se non te li rilasciano chiedili in forma scritta, con raccomandata RR, minacciando il ricorso ad un legale.
      Amedeu e c.

  67. Salve io mi chiamo gennaro e faccio il portiere in uno stabile a napoli vorrei sapere se posso battermi per avere un’appartamento migliore visto che ci viviamo io mia moglie e una neonata
    entro dalla porta e mi trovo in un piccolo corridoio comune( è dei condomini per andare e uscire dalle cantine e non ne posso usufruire)
    cmq alla destra c’è la cucina soggiorno di queste misure h 2,58m e mq 15,98 con una finestra
    Alla destra del corridoio c’è un’altra porta dove si entra in una stanza adibita a camera da letto di h 2.35 e mq9.32 per di più senza entrata di luce naturale da nessun lato della stanza
    in fondo a questa stanza ci sono due porte che mi portano ad un ripostiglio usato come babina armadio di h 2.15 e mq1.76 con una finestrina che mi porta sotto il livello del giardino al primo piano ( sotto la sua grata per la pioggia)
    alla porta sx entro nel bagno sempre di altezza 2,15 e mq4,45 sempre con un finestrino con lo stesso problema del ripostiglio
    essendo che dopo aver effettuati dei controlli al catasto codesto appartamento (che tale non può essere chiamato) non risulta vorrei sapere se secondo voi posso constringere il condominio a darmi di meglio o un’altro appartamento ( in tutto questo sono obbligato a vivere in questo stabile)

  68. Gentilissimi
    l’abitazione in cui risiedo, è stata divisa nel 1969 tra i due fratelli, in parti uguali. Per capirci chiamerò la mia proprietà A e quella dei miei vicini B.
    L’abitazione A deve concedere diritto di passo all’abitazione B per accedere ai garage. Nel 1980 il figlio dell’abitazione B ha costruito sopra l’abitazione B una terza abitazione, che chiameremo C, a cui è stato affidato anche un numero civico nuovo. Naturalmente loro entrano anche in macchina
    La domanda è: come ha fatto l’abitazione C a garantirsi il diritto di passo sull’abitazione A se di fatto è solo una unità abitativa, senza garage? secondo me non deve entrare in macchina e parcheggiare nel proprietà B senza il permesso della proprietà A . Per capirci, se dovessero vendere l’abitazione C come fanno a rogitare anche il passaggio sulla proprietà A?
    Adesso l’abitazione C è affittata e gli inquilini passano dalla proprietà A per parcheggiare nella proprietà B(a titolo di piacere perchè non hanno garage, ma lasciano in cortile). Posso impedire loro il passaggio?

    grazie

    • Per Pietro.
      Quando è stato fatto l’atto che regolarizza il diritto di passaggio di B sulla proprietà del fratello A, occorre vedere, se in tale atto è stata inclusa una clausola che comprenda, in caso di ampliamento o sopraelevazione di detta casa di B, di usufruire del passaggio concesso da A.
      In caso contrario, la sopraelevazione di C potrà usufruire della servitù, fino a che rimane di proprietà di B, altrimenti un nuovo acquirente non potrà avvalersene.
      Senti comunque un legale della tua zona (Portagli una planimetria esplicativa e l’atto della servitù di passaggio).
      Amedeu e c.

    • Per Pietro.
      Quando è stato fatto l’atto che regolarizza il diritto di passaggio di B sulla proprietà del fratello A, occorre vedere, se in tale atto è stata inclusa una clausola che comprenda, in caso di ampliamento o sopraelevazione di detta casa di B, di usufruire del passaggio concesso da A.
      In caso contrario, la sopraelevazione di C potrà usufruire della servitù, fino a che rimane di proprietà di B, altrimenti un nuovo acquirente non potrà avvalersene.
      Senti comunque un legale della tua zona (Portagli una planimetria esplicativa e l’atto della servitù di passaggio).
      Amedeu e c.

  69. giuseppe artigiano fabbro

    buongiorno vorrei devo sistemare i balconi di un condominio di cinque piani vorrei sapere cosa prevede la normativa di sicurezza sull’altezza dei parapetti dei balconi e se detta misura varia dal primo all’ultimo piano grazie

    • Per Giuseppe.
      Normalmente l’altezza di una ringhiera di un balcone e di mt 1,00/1,10.
      Non esiste una legge specifica di riferimento, per cui devi cercare tale indicazione sul Regolamento Edilizio del tuo Comune (Lo puoi fare anche via Internet).
      Se non trovi un articolo in merito e devi svolgere un lavoro a regola d’arte, ti consigliamo di contattare un tecnico dell’ufficio Edilizia Privata comunale.
      Amedeu e c.

  70. giuseppe artigiano fabbro

    la ringrazio per l’informazione

  71. complimenti per la cordialità e professionalità.
    sono nel lazio zona sismica.
    premesso che la struttura è in muratura ordinaria ,di cui una falda già coperta a tetto
    l’altra a terrazzo
    1)ho una struttura accatastata in fase di costruzione
    2)l’ edificio realizzato è già composto di due locali nel piano terra e di due altri piani
    3)altezza totale dalla parte già coperta a mansarda è di circa dieci metri
    nel cornicione più basso da terra colmo tetto metri 11.50
    4)l’altra parte dell ‘edificio è attualmente coperto a terrazzo,che vorrei coprire a tetto con legno lamellare per ricavarne una mini mansarda
    5)colmo tetto attuale su cui vorrei rialzare l’altra falda del fabbricato è di metri 11.50
    6)fino a che altezza mi è consentito alzare la quota 11.50 avendo già cira
    un metro inserito negli 11.50 per la precedente falda?
    grazie anticipatamente

    • Per Antonio.
      Sono risposte difficili a darsi, in quanto, anche se i problemi sono semplice, occorrerebbe vedere un disegno.
      Comunque, sappi che la pendenza normale di un tetto è calcolata intorno al 30/33% (cioè su una lunghezza lineare di 1 metro ci si alza di 30/33 cm).
      a partire dal punto di incontro fra gronda del tetto ed il muro perimetrale lato esterno (della progettata mansarda), e rialzandoti per la larghezza della stessa del 30/33%; troverai così la esatta quota che puoi raggiungere rispetto agli 11,50 metri.
      Amedeu e c.

  72. sono antonio
    penso di aver impostato male il quesito in quanto il mio problema è sulle norme sismiche e non sulla pendenza.
    la domanda è : dovendo costruire l’altra falda del tetto fino a quanti metri è consentito alzare il colmo del tetto essendo la struttura in muratura ordinaria
    e trovandoci in zona sismica?
    esiste un limite massimo di metri in altezza per la struttura?
    grazie
    antonio

    • Per Antonio
      Devi controllare presso la tua Regione (Ex Genio Civile) formulando detta domanda.
      Riteniamo però che non vi sia un limite alla realizzazione della pendenza della copertura dal punto di vista sismico, a condizione che la stessa non risulti spingente e che siano opportunamente calcolati tutti i vincoli previsti in zona sismica.
      Dipende, invece, essenzialmente dalla massima pendenza che è prevista per le coperture, nel tuo Comune, dal Regolamento Edilizio Comunale.
      Amedeu e c.

  73. salve,ho un monolocale di circa 25 mq di superficie calpestabile.come faccio ad ottenere l’agibilita’ se ne vengono richiesti minimo 28mq? Il monolocale mi e’ stato venduto con un protocollo di agibilita’ che si riferiva ad altro immobile e quindi ho inoltrato denuncia al venditore.Tuttavia adesso vorrei ottenere l’agibilita’ ma c’e’ questo problema che neanche presso il comune di Brescia sanno come risolvere.grazie

    • Per Andrea.
      Non sanno come risolverlo, in quanto, da come ci hai spiegato la situazione, non sembra risolvibile.
      La superficie minima dei 28 mq è dettata dal DM 5/7/1975.
      Per cui non vi possono esser deroghe.
      Amedeu e c.

  74. vorrei sapere di quanti vani considera una casa composta da: cucina mq 14 ,camera letto mq 15.50, camera letto mq 14.50, bagno 3mq, bagno 7mq, corridoio, soggiorno con due finestre circa 22-23mq, lavanderia in balcone verandato. grazie

    • Per Giusy.
      Considerando i vani abitabili attuali sarebbe una casa di 3 vani (2 camere + soggiorno) più servizi.
      La cucina di mq 14 potrebbe essere considerata come pranzo/cucina, da valutare in fase di vendita.
      Con una ristrutturazione interna puoi sicuramente aumentare i vani, ma è una ipotesi puramente teorica.
      Amedeu e c.

  75. aggiungo che il salone potrebbe essere divisibile e ricavare due camere, oppure fare una cucina e una camera. grazie ancora

  76. Caro Amedeu, sono in possesso di tre ammezzati, alti circa 2.20 e con una superfice paria a circa 40mq. ognuno. Gli ammezzati (accatastati come deposito) sono molto carini, con soffitto a travi lignee. Io abito nello stesso immobile in cui sono situati gli ammezzati, al piano superiore : la mia domanda è : potrei fare un B&B, o affittarli come monolocali per brevi o lunghi periodi?

    • Per Angelica.
      Dovendoti rispondere dal punto di vista puramente tecnico, se non sei in zona di montagna dove sono ammesse altezze inferiori (da controllare sul Regolamento Edilizio comunale), gli ammezzati, per essere abitabili, dovrebbero avere l’altezza minima interna di mt 2,70.
      Amedeu e c.

  77. puramente teorica perchè? e poi un salone quando si considera 1 vano e mezzo e quando due vani?si prendono in considerazione i metri quadri e il n. delle finestre?grazie.
    c’è da dire inoltre che nel progetto di costruzione dell’appartamento la casa era disegnata come 4 vani, perchè dove c’è la cucina era salone e dove c’è il salone c’era una cucina e una camera ognuna di circa 10 metri. poi invece le camere sono state tagliate come le ho descritto prima.

    • Per Giusi.
      Se vuoi avere la consistenza esatta dei vani della tua casa ed individuare le stanze abitabili (h = mt 2,70) devi leggere attentamente l’articolo dal quale ci hai scritto e troverai le superfici minime che tali vani devono avere (compreso le altezze e le superfici finestrate), per essere abitabili.
      Se poi hai modificato la casa, e se questo è stato fatto con regolare progetto comunale, devi prendere atto della situazione attuale e non della preesistente.
      Ed ancora, se vuoi suddividere diversamente la tua abitazione (Come ti avevamo scritto), puoi farlo (con progetto comunale – DIA) e valutare poi i vani che ne usciranno.
      Tutto qui.
      Amedeu e c.

  78. Salve,
    possiedo un sottotetto (a dire il vero il proprietario dell’edificio residenziale è mio padre ma non credo mi cacci di casa subito la cui altezza interna media è di mt 2,35. Può essere adibito per uso professionale (postazione di lavoro per ditta individuale, quindi un piccolo ufficio o uno studio) o deve possedere i requisiti standard di un locale commerciale ?
    Grazie mille.

    • Per Francesco.
      Dovresti consultare il Regolamento Edilizio del tuo Comune; anche via Internet.
      Per gli “Ammezzati” (I vani posti fra il piano terra ed il primo), in molti Comuni è consentita l’altezza media di mt 2,40, per uffici.
      Si tratta di verificare se hai la stessa possibilità per un sottotetto.
      Amedeu e c.

  79. Per amedeu.
    Sei un architetto ?
    Grazie mille per la risposta, gentilissimo.

  80. Ho trovato proprio ora il testo che cercavo, del Regolamento Edilizio del mio comune (Castel San Giorgio, Salerno) circa il piano sottotetto:
    I piani sottotetto possono essere adibiti ad abitazioni o uffici, se l’altezza media utile è di m 2,80 e altezza minima non inferiore a m 2,30, e se l’isolamento delle coperture è realizzato con camere d’aria e con materiali coibenti tali da assicurare una temperatura uguale a quella dei piani sottostanti. La dichiarazione di abitabilità o di agibilità è, perciò, condizionata al rilievo delle temperature da parte dell’ufficiale sanitario. La parte che m’interessa è relativa alle prime due righe. Quindi, posso appellarmi al criterio dell’altezza minima (> m 2,30) ? Grazie.

  81. Sì, il criterio per il calcolo dell’altezza media mi è chiaro. Il testo cita: “I piani sottotetto possono essere adibiti ad abitazioni o uffici, se l’altezza media utile è di m 2,80 e altezza minima non inferiore a m 2,30″. Quindi, è vero che l’altezza media non è di m 2,80 ma l’altezza minima non è inferiore a m 2,30, bensì di m 2,35 (che sarebbe l’altezza reale del piano sottotetto, quindi inutile fare la media tra massima e minima, in quanto è già fissa, non ci sono altezze sfalsate) Ora, per quanto specificato, come parametro unico devo considerare il parametro dell’altezza media e e dell’altezza minima insieme oppure anche soltanto il parametro dell’ altezza minima ? In termini pratici, se questo piano sottotetto che possiedo ha un’altezza utile media di m 2,35, non posso appellarmi al criterio secondo cui l’altezza minima debba essere uguale o maggiore di m 2,30 ? Non so se mi sono espresso con chiarezza. Grazie.

  82. buongiorno, ho un locale che sopra le carte è registrato come garage e deposito e o ripostiglio, con altezza metri 2,20. sono in difetto se io lo trasformo in appartamentino e ci abito dentro?

  83. Perfetto, ora è tutto chiaro. Grazie mille e buon lavoro.

  84. Salve, una domanda ulteriore.
    Chi ha potere di intervenire sulle eventuali modifiche al Regolamento Edilizio di un Comune ? E tramite quali procedure può esser fatta un’azione simile ?
    Grazie.

    • Per Francesco.
      Il Regolamento Edilizio di ogni Comune viene approvato con delibera del Consiglio Comunale.
      I Regolamenti Edilizi precedenti al DPR n 380 del 6 giugno 2001 (Testo Unico sull’Edilizia), devono essere adeguati a detto Decreto Ministeriale.
      Il R.E. può essere modificato con una ulteriore delibera del C.C.
      Tale modifica può avvenire, a seguito di una nuova legge emanata dallo Stato o dalle singole Regioni e contenente delle novità importanti, oppure, anche, da richiesta di gruppi di cittadini (Sempre molto difficile da mandare avanti), che le Amministrazioni Comunali fanno proprie, se legittime.
      Vanno naturalmente approvate in una ulteriore delibera consiliare di modifica o aggiornamento.
      Amedeu e c.

      Amedeu e c.

  85. Salve,
    grazie per tutte le precedenti risposte.
    Ok, le normative parlano chiaro. Il punto è questo: possiedo un piano sottotetto con altezza effettiva di m. 2,35 e vorrei adibirlo a ufficio per attività individuale (postazione per web tv e piccolo studio per lavori di grafico freelance). Non c’è alcuna possibilità secondo la quale possa, da semplice cittadino, ottenere delle condizioni tali (deroghe dall’ASL, ad esempio) che mi permettano di operare individualmente in un luogo del genere ? E, nel caso in cui illegittimamente (ma non intenderei giungere a questa soluzione) trasformi questo piano sottotetto in ufficio, a quali sanzioni amministrative posso incorrere da parte di un controllo eventuale della polizia municipale ?
    Grazie

    • Per Francesco.
      Devi controllare cosa prevede il Regolamento Edilizio del tuo Comune per i sottotetti.
      Se non ammette (data anche l’altezza minima) il cambio di destinazione d’uso, rischi, che a seguito di una segnalazione di un vicino, ti venga elevata una denuncia civile e penale.
      Amedeu e c.

  86. il mio appartemento si trova al piano rialzato. il terrazzo comunica col l’ingresso pedonale dei condomini al portone del palazzo. vorrei sapere se posso creare un cancelletto per far sì che mio marito possa entrare la moto nel nostro terrazzo. devo chiedere autorizzazione agli altri condomini o posso creare il cancelletto senza autorizzazione? è possibile citare la normativa di riferimento da mostrare ai condomini in caso di opposizione in caso di creazione del cancelletto? Grazie. ho letto su internet di un caso simile in cui la corte di cassazione non vieta la creazione del cancellett

    • Per Giusy.
      Occorre l’autorizzazione condominiale e comunque leggi anche il Regolamento di Condominio.
      Se sai di una sentenza in merito, devi cercarla su internet.
      Amedeu e c.

  87. Buongiorno, posso accatastare una stanza inferiore a 9 mq come studio?
    Faccio presente che è dotata di finestra.

    Grazie

    • Per Alfonso.
      L’accatastamento potrebbe avvenire anche come camera (pur essendo di superficie inferiore ai mq 9,00).
      IL fatto è, che, in caso di vendita, l’acquirente trovando tale destinazione d’uso e riscontrando che non c’è corrispondenza di superficie in conformità al DM 1975, potrebbero, in seguito, invalidarti il contratto.
      Forse conviene scriverci “locale sgombero”.
      Amedeu e c.

  88. salve,

    nel soggiorno ho un altezza di solaio di 287 , se con il controsoffitto in cartongesso arrivo a 260 ho problemi con l’agibilita della casa ?
    grazie
    Andrea

    • Per Andrea
      Di regola si, in quanto l’altezza dei locali abitabili (bagno, cucina e corridoio esclusi) deve essere di mt 2,70.
      Comunque devi prendere visione del Regolamento Edilizio del tuo Comune: può darsi che contenga un articolo che permetta tale modifica.
      Amedeu e c.

  89. Un immobile anteguerra con REGOLARE LICENZA ma fuori le norme attuali di agibilità, perché alto 2,5 metri, accatastato A/4, rimane civile abitazione? Si può affittare per tale, senza incorrere in divieti? A che titolo il Comune concede la sua ristrutturazione, che comunque non potrà sanare l’altezza e non permetterà l’abitabilità?

    • Per Cesare.
      Se è abitato, e, come dici, è regolare dal punto di vista dell’abitabilità, riteniamo tu possa affittarlo.
      Devi, però controllare attentamente di avere i documenti che hai citato (Per esempio la certificazione storica anagrafica di residenza).
      Relativamente ad un permesso o DIA che ti autorizzino lavori di ristrutturazione o similari, l’altezza inferiore ai mt 2,70 consentita dal DM 1975, ti sarebbero di notevole ostacolo.
      Amedeu e c.

  90. Sono proprietaria di due garage(C6) che non sono divisi, vorrei costruire un muro in cartongesso all’ interno, c’è bisogno dell’ autorizzazione del comune. Posso abitarvi momentaneamente anche se l’ALTEZZA e’ di 2,50M, ED E’ ARIEGGIATO BENE IL LOCALE?

    • Per Sandra.
      Anche una parete di cartongesso può suddividere un locale regolamentare in due che non ne hanno i requisiti, quindi occorrerebbe l’autorizzazione comunale.
      Ma a parte ciò, hai due grosse problematiche: il cambio di destinazione d’uso (da garage ad abitazione), e l’altezza che non è regolamentare per le civili abitazioni, in quanto occorrono mt 2,70.
      Amedeu e c.

  91. salve, devo ristrutturare un vecchio fienile (stalla a piano terra e fienile a primo piano) e trasformarlo in civile abitazione.. come vengono considerati i mandolati? quanta luce vi entra?

  92. livello igrometrico (quantitativo )permesso per definre ‘abitabilità di casa privata

  93. Desidererei cortesemente conoscere le misure minime , le superfici minime delle stanze domestiche, il rapporto m2/m3 del terreno fabbricabile misure, le superfici minime locali abitativi e rapporto edificabilità di un terreno sito nel comune di Goito(MN)

    • Per Roberto.
      Riguardo alle superfici minime dei vani, alle altezze minime interne, alle superfici finestrate, valgono i parametri di cui all’articolo dal quale ci hai scritto.
      Relativamente all’indice di fabbricabilità, al rapporto di copertura ed alle distanze di un edificio dai confini e dalla strada, devi prendere visione della cartografia e leggere le Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale del tuo Comune.
      Lo puoi fare via internet, entrando nel sito del Comune stesso.
      Amedeu e c.

  94. Salve, avrei bisogno di un Suo parere.
    Se un costruttore che è proprietario di un lotto urbanistico, deve cedere a titolo gratuito, una porzione di terreno di sua proprietà al confinante, proponendo un frazionamento della relativa particella come subalterno, quali sono le conseguenze legali e tecniche per il confinante, derivanti da tale divisione di una particella in subalterni?
    Si può incorrere, in futuro, alla retrocessione della particella ceduta?
    In caso, se la divisione in subalterni non è valida, quale altra alternativa esiste per poter cedere la porzione di terreno al terzo confinante?
    La ringrazio. Distinti saluti.

    • Per Claudio
      Devi scusarci per la risposta che non possiamo darti.
      Questo 1° maggio, dopo anni, abbiamo voluto prenderci tre giorni di riposo e le domande nel frattempo accumulate sono state talmente tante che non ce la facciamo a rimetterci in pari con l’arretrato.
      Risponderemo alle nuove domande a partire dal giorno 03 maggio 2013
      Grazie.
      Amedeu e la Redazione

  95. Salve, avrei bisogno di un Suo parere.
    Se un costruttore che è proprietario di un lotto urbanistico, deve cedere a titolo gratuito, una porzione di terreno di sua proprietà al confinante, proponendo un frazionamento della relativa particella come subalterno, quali sono le conseguenze legali e tecniche per il confinante, derivanti da tale divisione di una particella in subalterni?
    Si può incorrere, in futuro, nella retrocessione della particella ceduta?
    In caso, se la divisione in subalterni non è valida, quale altra alternativa esiste per poter cedere la porzione di terreno al terzo confinante, senza che quest’ultimo abbia poi dei problemi?
    La ringrazio. Distinti saluti.

  96. Sto valutando l’acquisto di porzione di bifamiliare, costruita nel 1963, in muratura a setti portanti (c.ca 40 cm). l’abitazione è disposta su due piani. La licenza edilizia del 1963 riporta che la costruzione è costituita a piano terra da appartamento di 3 locali + servizio, e al primo piano un appartamento uguale. Poi l’autorizzazione all’abitabilità rilasciata nel 1964 afferma che l’abilità è stata data a piano terra a 3 vani e come altri vani cita bagno-cucinino e ripostiglio, e a piano primo a 4 vani e come altri vani 2 bagni e 1 passaggio. Ora l’accatastamento del 1968 non c’entra molto, nel senso che a piano terra c’è un locale cucina, una dispensa e un locale di sgombero: con altezze interne di 2,5mt e nello sgombero di 2,80 dato che si scende con 2 gradini. A primo piano l’altezza è 3,30 mt. Ora se compero vorrei fare a piano terra zona giorno e a primo piano le camere. Però come mi comporto con le altezze del piano terra? tra l’altro non c’è vespaio e non so neppure quanto scavare visto che non si sa come e quanto sono profonde le fondazioni. C’è qualche escamotage senza dover sventrare e riposizionare il solaio del primo piano? Posso scendere rispetto al piano di calpestio esterno rispettando il regolamento di igiene? in realtà diventerebbe un seminterrato anche se solo di 20 cm più in basso della sede stradale, però non so se sotto ci sono le fondamenta e se vado ad intaccare qualcosa. Scusi la lungaggine ma non so proprio cosa fare. Grazie mille

    • Per Laura.
      Devi scusarci per la risposta che non possiamo darti.
      Questo 1° maggio, dopo anni, abbiamo voluto prenderci tre giorni di riposo e le domande nel frattempo accumulate sono state talmente tante che non ce la facciamo a rimetterci in pari con l’arretrato.
      Risponderemo alle nuove domande a partire dal giorno 03 maggio 2013
      Grazie.
      Amedeu e la Redazione

  97. Salve, grazie per l’avviso del 1° Maggio, Le riformulo la situazione e
    avrei bisogno di un Suo parere.
    Se un costruttore che è proprietario di un lotto urbanistico, deve cedere a titolo gratuito, una porzione di terreno di sua proprietà al confinante, proponendo un frazionamento della relativa particella come subalterno, quali sono le conseguenze legali e tecniche per il confinante, derivanti da tale divisione di una particella in subalterni?
    Si può incorrere, in futuro, alla retrocessione della particella ceduta?
    In caso, se la divisione in subalterni non è valida, quale altra alternativa esiste per poter cedere la porzione di terreno al terzo confinante?
    La ringrazio. Distinti saluti.

    • Per Claudio.
      Una volta effettuato il frazionamento, dove il terreno viene diviso in 2, 3, 4 parti , a seconda delle esigenze e degli accordi stabiliti, a ogni proprietario toccherà il proprio pezzo di lotto, che si dovrà, però, intestare contrattualmente, affinchè la proprietà passi da una persona ad un altra.
      Amedeu e c.

  98. Ringrazio anch’io dell’avviso, e vi riformulo la domanda, sperando che possiate rispondermi nonostante il grande lavoro arretrato che avete. Sto valutando l’acquisto di porzione di bifamiliare, costruita nel 1963, in muratura a setti portanti (c.ca 40 cm). l’abitazione è disposta su due piani. La licenza edilizia del 1963 riporta che la costruzione è costituita a piano terra da appartamento di 3 locali + servizio, e al primo piano un appartamento uguale. Poi l’autorizzazione all’abitabilità rilasciata nel 1964 afferma che l’abilità è stata data a piano terra a 3 vani e come altri vani cita bagno-cucinino e ripostiglio, e a piano primo a 4 vani e come altri vani 2 bagni e 1 passaggio. Ora l’accatastamento del 1968 non c’entra molto, nel senso che a piano terra c’è un locale cucina, una dispensa e un locale di sgombero: con altezze interne di 2,5mt e nello sgombero di 2,80 dato che si scende con 2 gradini. A primo piano l’altezza è 3,30 mt. Ora se compero vorrei fare a piano terra zona giorno e a primo piano le camere. Però come mi comporto con le altezze del piano terra? tra l’altro non c’è vespaio e non so neppure quanto scavare visto che non si sa come e quanto sono profonde le fondazioni. C’è qualche escamotage senza dover sventrare e riposizionare il solaio del primo piano? Posso scendere rispetto al piano di calpestio esterno rispettando il regolamento di igiene? in realtà diventerebbe un seminterrato anche se solo di 20 cm più in basso della sede stradale, però non so se sotto ci sono le fondamenta e se vado ad intaccare qualcosa. Grazie mille e buon lavoro

    • Per Laura.
      20 cm non sono molti, ma avere un piano di calpestio di una possibile abitazione posto sotto al piano di campagna, porta, con il tempo, immancabilmente, a problemi di umidità di risalita, con quel cattivo fenomeno della condensa, dell’efflorescenza e quindi dell’umido che ti prende le pareti.
      Per ovviare a tutto ciò dovresti creare uno scannafosso ed una barriera chimica ai muri portanti del piano terra.
      Vedi a tale proposito i nostri articoli sull’umidità di risalita (Adopera il pulsante “Cerca” in alto a destra della Home).
      Dovendo spendere in una costruzione per ottenere due piani abitabili, forse sarebbe più opportuno prevedere di portare l’altezza del piano terra e primo piano a mt 2,70 finiti, con interposto un solaio.
      Naturalmente è un lavoro molto più costoso, ma la ristrutturazione così fatta sarebbe a regola d’arte.
      Amedeu e c.

  99. Gent.mo Amedeu, la ringrazio per la sollecita risposta. Domani andrò dal tecnico comunale per capire se eventualmente possono dare una deroga per le altezze (anche se ho forti dubbi). Certo sventrare e riposizionare il solaio di interpiano sarebbe la soluzione migliore, purtroppo mi sa che è troppo costosa per il budget che avevamo previsto (circa 100mila), dato che si dovrebbe ricostruire un piano di circa 80 mq in più la casa è a setti portanti in muratura e muri di controventatura portanti anch’essi di 40 cm. Poi bisognerebbe calcolare anche tutta l’impiantistica, i serramenti, un eventuale vespaio o gattolatoio, un eventuale cappotto e le finiture, anche se serramenti e cappotto potrebbero aspettare e certe finiture potremmo farle in economia. Inoltre c’è il problema di mettere in sicurezza l’altra metà della bifamiliare di altrà proprietà. E’ un peccato perchè il giardino è fenomenale (700mq) e la casa ha anche una sua dignità (certo è stile e costruzione anni 60) e quando l’ho visitata non ho notato nè efflorescenze, nè muffe, nè quel cattivo odore di umidità, però è una scelta che facciamo per tutta la vita e per farla dovremmo vendere la nostra e accedere anche a un mutuo per la ristrutturazione. perciò dobbiamo fare bene i nostri conti.
    La ringrazio per la disponibilità dimostratami e le (vi) auguro buon lavoro!

  100. Gent.mo Amedeu, sto valutando l’acquisto di un’appartamento a Torino. L’allogio in questione è di circa 90mq: ingresso, soggiorno, cucina, 2 bagni e 2 camere. Entrambe le camere da letto sono sui 12 mq: nessuna delle due può definirsi matrimoniale (inferiore a 14 mq).
    Acquistando l’appartemento, ed andandoci a vivere in 3 persone (io, moglie, figlia), andrei in corso a qualche sansione? Il notaio potrebbe non validare l’acquisto?
    C’è qualche altro aspetto di cui devo tenere conto?
    Grazie in anticipo!
    Saluti

    • Per Massimo
      Il Decreto ministeriale della Sanità 5 luglio 1975 (leggilo nell’articolo dal quale ci hai scritto)
      all’articolo 2 cita testualmente:
      “le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone.
      Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14.”
      Leggendo quanto sopra, l’obbligo consiste solo per la misura di mq 14 per il soggiorno, mentre per le camere da letto pone l’alternativa fra 9 e 14 mq.
      Comunque devi assicurarti che il Regolamento edilizio del tuo Comune non ponga limiti più restrittivi.
      Puoi farlo consultandolo via internet.
      Amedeu e c.

  101. salve, ho un appartamento sopra un locale pizzeria e con tetto piatto , cioe` non c’e` un sottotetto . le pareti in altezza sono di 3 metri e 28 cm… e` stretto e lungo, 5 mt e 70 in larghezza per circa 22 metri di lunghezza. vorrei sapere se va bene, e` a norma…? dovrei fare un abbassamanto del soffitto?
    quali sono le misure giuste per i muri esterni , a norma , e quelle interne per i muri divisori? inoltre sempre per l’appartamento di 5,70 x 22. oltre ai muri esterni , ci dovrebbero essere altri muri interni come muri portanti? grazie

    • Per Antonietta.
      Un’unica larghezza di mt 22 non va bene per motivi antisismici, in quanto i fabbricati devono avere vani con muri portanti posti a distanza non superiore a 7 metri.
      tanto vale anche per l’altezza.
      L’altezza di mt 3,28 del soffitto, se non vuoi conservarla, puoi controsoffitare i vani risparmiando anche in consumi energetici.
      I muri esterni, se la casa è in muratura e sei al 1° piano, dovrebbero avere uno spessore minimo di cm 30.
      Le pareti interne cm 12/15.
      Amedeu e c.

  102. Salve, nella terrazza della palazzina di due piani ( costruzione 2010 ) in cui si trova il mio appartamento il costruttore al posto di due locali tecnici di sua proprietà ha ricavato due bilocali molto piccoli la cui altezza risulta essere secondo i disegni del progetto 2,40 metri e inoltre le stanze non rispettano i parametri di ampiezza per l’abitabilità.Questi locali risultando appunto tecnici, possono essere affittati per uso abitativo senza avere neanche l’abitabilità?…cosa posso fare per impedire questo abuso?…può aver trovato qualche raggiro che gli permette di fare ciò?

    • Per Pietro.
      Non esiste possibilità di fare raggiri.
      Puoi chiamare i vigili urbani (o scrivere un esposto al Sindaco), chiedendo una verifica per quanto hai constatato.
      Amedeu e c.

  103. Buonasera, Io avrei una domanda. Un anno fa ho preso in affitto una casa, dove accanto si trovava magazzino. Pero in stato di non lavorazione.
    Praticamente e una palazzina di piano terreno e 1 piano. Dove si trovano 4 appartamenti. 3 apart. al primo piano e io con magazzino al piano terreno . ora questo magazzino e diventato una ditta di cinesi che macchinari vanno tutto il giorno anche di domenica. … Io ho un bambino di 7 mesi che non riesce piu a riposare. perche sua camera e magazzino divide soltanto un muro… si immagina. la mia domanda e… ma e correto? o mi posso rivolgere a qualcuno

    • Per Monika.
      Se hai in affitto un appartamento hai diritto a potervi vivere e dormire in quiete.
      Devi scrivere (Fatti aiutare eventualmente da qualcuno) due lettere Raccomandate RR, indirizzate rispettivamente alla ASL di zona (Ufficio di igiene) ed al comando di Polizia Municipale.
      Spiega sinteticamente il tuo problema e chiedi che venga effettuata una verifica di misurazione dei decibel sonori e del fatto che queste persone lavorano oltre le ore consentite dalla legge (Anche di domenica).
      Chiedi un sopralluogo e chiedi anche di essere informata per scritto.
      In caso di mancata risposta recati presso un sindacato inquilini, tipo il SUNIA, dove hanno anche un legale.
      Amedeu e c.

  104. salve,
    premesso che abitiamo in una bifamiliare di qui una parte appartiene a dei parenti di mia moglie e mio cognato,e quella interessata appartiene al 50% a mia moglie e l’altro 50% a mio cognato,io vorrei fare una divisione in modo da creare due appartamenti ma nel piano terra l’altezza 2,50 come posso fare?devo far valutare la casa e dargli la differenza?oppure devo creare abitabilità sotto e poi dividerla?e nel caso i soldi che spendiamo li spendiamo solo noi che facciamo parte del 50% a mio cognato gli spetta qualcosa?o noi una volta che se dovesse vendere a noi dobbiamo tirargli indietro quello che non a speso pari al 100%?e in fine se dovessi creare una mansarda dopo che si fa la divisione gli spetta qualcosa?,o la divisione comprende anche il sottotetto?grazie

    • Per Emanuele.
      Prima di vedere di rispondere alle tue numerose domande, sappi che la legge urbanistica non consente civili abitazioni di altezza inferiore a mt 2,70.
      Mt 2,40 li potrai avere solo nei corridoi, nei locali sgombero e nei wc.
      Detto ciò, ci sembra di comprendere che vuoi creare 2 appartamenti al piano terra.
      Se non è così, sei pregato di riformulare la domanda, facendo discorsi brevi con punteggiatura e chiarendo meglio la situazione che hai e quello che desideri.
      Amedeu e c.

  105. Cmplimenti per la professionalità! Non è da tutti!
    Vi pongo questo quesito, per avere cortesemente una Vostra risposta:
    Solo tre anni dopo circa, dall’acquisto di un appartamento, sono venuta a conoscenza di un abuso edilizio all’interno della mia proprietà. Poichè il costruttore necessita di una mia firma per l’inoltro della pratica di sanatoria al comune, ho richiesto a “detto costruttore” i documenti (compresi elaborati tecnici) dai quali posso verificare ciò che sana. Non ho mai avuto risposta. Devo vendere la proprietà, ma senza agibilità non mi è possibile. Il comune, in questo caso, ha delle responsabilità? Mille grazie.

  106. Buongiorno!
    Ho aperto un B&B in Lunigiana, e avrei bisogno di sapere che requisiti si intendono con “cucina con requisiti di civile abitazione!?”

  107. Salve, sono in possesso di un terreno residenziale in cui è già realizzata una villa, nel terreno restante si potrebbe costruire un’altra abitazione.
    Ora quello che vorrei sapere, siccome il lotto è unico e vorrei vendere la parte in cui si può realizzare l’altra villa, si può lottizzare il terreno di mia proprietà e vendere il lotto restante senza che io costruisca il rustico?

    • Per Serena.
      Le operazioni che potrai effettuare su tuo terreno le dovrai ricercare nella cartografia e nelle Norme di attuazione del Piano regolatore Generale.
      Puoi farlo anche via Internet, entrando nel sito del tuo Comune e trovando, nella cartografia di PRG, il tuo lotto.
      Devi prendere atto della lettera (A.B.C….?) nella quale rientra detto terreno.
      Di seguito cerca le Norme di Attuazione e vai alla lettera da te individuata.
      Troverai la descrizione dei parametri edilizi urbanistici, nonchè la spiegazione di tutto ciò che puoi fare in detto terreno.
      Amedeu e c.

  108. in una parte della mia abitazione , che risulta come magazzino in documenti catastali, ho adattato lo spazio , dividendo con pareti in cartongesso , quella parte, dal resto del magazzino e vorrei poterlo adibire ad un uso professionale per lavorare , con lo shiatsu e terapie naturali. questo ambiente di altezza massima è circa 2, 15 m . non c è ilbagno ancora . quali requisiti deve avere per ottenere l abitabilita? chiedo perche vorrei poter regolamentare l attivita , aprendo un circolo con tessere assicurative,ma la regolamentazione dei circoli, prevede che l ambiente, abbia appunto l abitabilita . vi ringrazio . Cordiali saluti

  109. Buongiorno, grande dilemma ….due anni ho fermato un immobile su carta, facendo prima una proposta di acquisto e successivamente il preliminare di vendita dove su entrambi i documenti c’è scritta la seguente composizione soggiorno cucina camera da letto bagno e terrazzo (40 mq. di casa e 40 mq. di terrazzo) pochi giorni fà sono stata contattata per fare il sopralluogo nell’appartamento e sono rimasta scioccata dalla dimensione della camera da letto sarà stata 3 mq. x 2.40 mq. ……… ci entra a male pena il letto …..posso eventualmente impugnare il preliminare perchè la superficie della camera non è in conformità con DM del 1975? Ringraziandovi anticipatamente, attendo un Vs. gradito riscontro. Saluti Deborah

    • Per Deborah.
      Benchè la legge non ammetta l’ignoranza (Nel senso che dovevi vedere prima l’appartamento e poi fare il compromesso), a nostro parere, puoi richiedere l’annullamento dello stesso, in quanto è inerente la vendita di un appartamento che non ha le caratteristiche per essere tale (Come da DM 5/7/1975).
      Forse ti conviene farti supportare da un legale.
      Amedeu e c.

  110. egregio signor Amedeu, nella mia casa in costruzione a Spinea (Ve) vorrei far mettere del cartongesso,per illuminare con dei faretti sia il piano cottura a bancone sia ill bagno piccolo per creare più luce.mi è stato detto che devo aspettare l’abitabilità,è corretto?La ringrazio molto

  111. salve io abito in affitto in una palazzina su due piani a piano terra ho sala con angolo cottura e bagno e altezza del soffitto e 2.40 vuolevo sapere se e regolare vivere con questa altezza

  112. Egr.i Amedeu e c.,
    scusandomi sin d’ora per la lunghezza di questa mia, vado ad esporre il mio caso:recentemente il Comune mi invia una richiesta di verifica versamenti ICI relativamemente ad un terreno di mia proprietà. Durante l’incontro con l’arch. incaricato dell’attività di supporto all’ufficio tecnico, mi viene comunicato che il Comune ha reso edificabile UNA PARTE (ca 212 mq.) del lotto di terreno adiacente all’area di pertinenza della mia abitazione, (accatastato come terreno agricolo) e che tale variazione sia stata applicata prima del 2003 (anno da cui è iniziato l’obbligo di notifica da parte dell’Ente).Io ne sono entrata in possesso dal dic. 2002 e ne ero completamente all’oscuro.Trattasi,però, di un’area dalla conformazione IRREGOLARE, sulla quale NON vi è la concreta possibilità di sfruttamento edificatorio,in quanto avente una larghezza che da 8 mt. va restringendosi fino a 3 mt, per una lunghezza di ca. 32 mt. e confinante con un canale consortile, pertanto vincolato alla richiesta di autorizzazione del consorzio . Aggiungo che l’arch. preposto a contattare i residenti del mio quartiere, ha dichiarato che, nel frattempo, la cubatura del mio terreno (150 mt. cubi) è stata, molto probabilmente, “utilizzata” per realizzare una palazzina di nuova costruzione sul terreno adiacente a quello del mio vicino(sempre a mia insaputa!).Pertanto sono a chiedere: come posso verificare da quando quest’area sia stata effettivamente resa edificabile? Basta la semplice inclusione nel PRG, o fa fede la data di approvazione della variante? Ai fini ICI/IMU, per i quali mi vengono richiesti, ovviamente, gli arretrati, come si stabilisce l’effettivo valore dell’ area/indice/coeff. di edificabilità? E’ legale “concedere/cedere” la mia cubatura a terzi?RingraziandoVi sin d’ora, cordialmente saluto.

    • Per Patrizia.
      La data è quella di approvazione del PRG.
      Si, è possibile vendere una cubatura ad altro proprietario.
      Circa il valore da dare all’area, il Comune applica prezzi che sono controllati dal Genio Civile (Ora Regione), ma può farlo anche sulla base di tabelle approvate con deliberazione comunale.
      Amedeu e c.

  113. Gent. mi Amedeu e c.,
    ringraziandoVi per la celere quanto esaustiva risposta, approfitto per chiedere in base a cosa il Comune abbia la facoltà di cedere la cubatura a terzi sostituendosi al legittimo proprietario del terreno.Posto che così è stato ( e che sia paradossale mi si venga comunque a chiedere, oltre gli arretrati ICI/IMU – che ovviamente,dopo le opportune verifiche, andrò a pagare- il pagamento di sanzioni e interessi accessori per una particella che, se decidessi di unificare al terreno di pertinenza della mia abitazione, ai fini edificatori, ha “perduto” la sua cubatura) come posso agire per far valere queste mie ragioni nei confronti dell’Ente comunale? Ho diritto di rivalsa nei confronti dell’impresario/costruttore a cui, tale cubatura, è stata ceduta?Nuovamente ringrazio per l’attenzione che vorrete rivolgere a questa mia. Cordialità!

    • Per Patrizia.
      Ci era sembrato di capire che il volume era stato venduto da uno della tua famiglia, difatti noi abbiamo risposto:
      “….Si, è possibile vendere una cubatura ad altro proprietario.
      Circa il valore da dare all’area, il Comune applica prezzi che sono controllati dal Genio Civile (Ora Regione), ma può farlo anche sulla base di tabelle approvate con deliberazione comunale.)
      Non è invece possibile che il Comune , di sua iniziativa, si impossessi o addirittura trasferisca il volume inerente un lotto e quindi una proprietà, su altro terreni di proprietari diversi.
      Se hai perduto la possibilità edificatoria, oppure addirittura hai un lotto dove è impossibile costruire (Data, per esempio la forma allungata e stretta di detto lotto), puoi fare domanda di esenzione alla Commissione Tributi della tua zona.
      Informati presso l’ufficio tributi del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  114. Buongiorno,
    vorrei acquistare un immobile che mi è stato proposto come 3 locali in una palazzina del ’65.
    Per questo ho firmato una proposta di acquisto che riporta che l’app.to è di tre locali ed il venditore ha dichiarato che “l’immobile è conforme alle norme urbanistico-edilizie vigenti”.
    Le norme vigenti nel comune dell’immobile in termini di requisiti minimi degli spazi abitativi fanno riferimento al classico DM del ’75.
    L’appartamento verrebbe abitato da due persone (padre e figlio).
    Da una successiva misurazione effettiva dei metri calpestabili è risultato che:
    Soggiorno = 3,10x 3,30 = 10,23
    Bagno = 1,70 x 2,80 = 4,76
    Stanza da letto1 = 3,60 x 2,80 = 10,08
    Stanza da letto2 = 3,40 x 2,60 = 8,84
    Corridoio = 1 x 2,30 =2,30
    Cucinotto = 1,20 x 2,90 = 3,48
    Altezza soffitto: 3 metri in ogni locale.

    Volevo chiedere i seguenti chiarimenti:

    1) Se agli atti risultasse comunque che i locali sopra indicati fossero considerati abitabili e destinati per l’uso corrispondente, ci potrebbero essere problemi da parte mia ad impugnare comunque la proposta d’acquisto dato che alcuni locali non sarebbero “conformi alle normative vigenti” ?vedi soggiorno e stanza da letto2, oltre al fatto che la stanza da letto1 sarebbe destinata al solo uso singolo.
    2) Secondo le norme vigenti, se e a quale utilizzo abitativo si potrebbe prestare l’immobile con le misure sopra indicate? p.e. Monolocale con cucina e locale sgombero?

    Vi ringrazio anticipatamente per la risposta.
    Cordiali saluti

    • Per Walden.
      E’ una situazione che riguarda gran parte delle vecchie case italiane.
      il DM 05/07/1975 fissa delle superfici minime da rispettare e, nel tuo caso, non risultano conformi il soggiorno e le 2 camere.
      L’immobile nel quale è sito l’appartamento che intendi acquistare è del 1965, quindi precedente a detto DM, per cui, una volta fatto l’atto dal notaio, riteniamo, che potrebbero sorgere delle difficoltà nel rendere nullo o annullabile l’atto stesso.
      Comunque, parlane anche con il notaio che deve rogitare.
      Amedeu e c.

  115. Salve, ho una casa disposta su 3 livelli, vorrei dividerla e realizzare 1 bilocale di 37 mq, e 2 monolocali di 26 e 27 mq. In queste condizioni sarebbe possibile avere l’abitabilità? in caso di risposta negativa è possibile ampliare il piano primo e secondo? di quanto ?
    l’immobile è in provincia di Varese ed è del 1900 circa

    • Per Fernando.
      Circa l’ampliamento, magari come il Piano casa, devi rivolgerti allo Sportello Unico per l’edilizia in Comune.
      Per la superficie minima dei mono e bilocali, leggi attentamente l’articolo dal quale ci hai scritto e che prevede superfici minime rispettivamente di 28 e 38 mq.
      Amedeu e c.

  116. Buongiorno, navigando su internet ho visto questo favoloso sito e vorrei porre una questione:
    ho un immobile sottotetto (o mansarda) accatastato per magazzino, wc w locale di sgombero. Nella realtà l’immobile è un appartamento a tutti gli effetti con allacci autonomi, caldaia esterna, ingresso autonomo con porta blindata, citofono, cucina ben areata, bagno (accatastato) con tutti i sanitari e finestra… insomma un appartamentino a tutti gli effetti! L’unico limite è l’altezza media non raggiunta per i limiti del mio comune. E nella realtà io ci vado un paio di mesi all’anno perché si trova in una località turistica. Il mio dilemma è il seguente: c’è qualche legge che mi vieta di viverci temporaneamente? e definitivamente? Non si riesce a capire se è normata la questione o meno, ho solo trovato sentenze che con buon senso limitano l’abitabilità ad un posto “dignitoso”…. Lei cosa pensa al riguardo?

  117. Salve, volevo sapere come considerare le superfici minime di 14mq per i primi quattro occupanti dell’alloggio e 10mq per ogni abitante in più. Sono da intendersi calpestabili? Sono al netto dei vani di servizio e zone di passaggio? Posso affittare una casa di 65mq calpestabili (inclusi i vani di servizio e passaggio) a una famiglia di 5persone (due adulti e tre bambini)? Se si per la superficie totale mi sembra di capire che non posso per le camere da letto (una è di 14 mq e l’altra di 9mq, e non ve ne sono altre), giusto? Sarei passibile di denuncia da parte degli altri condomini?
    Grazie

    • Per Matteo.
      Sono superfici interne calpestabili.
      Più che da parte degli altri condomini, se l’immobile è stato costruito successivamente al 1975, potresti avere delle rivalse da parte degli inquilini.
      Amedeu e c.

  118. Grazie per la risposta celere. Però non ho capito se nel computo dei metri vanni considerati anche quelli dei vani di servizio (bagni, corridoi ecc.). Per quanto riguarda gli inquilini non ci sono grossi problemi perché loro sono a conoscenza della problematica e la accetterebbero la cosa (anche perché sono miei amici che si devono trasferire nella mia città) . Quelli che mi preoccupano mentre sono i condomini che sono abbastanza rigidi e inflessibili. Potrebbero indurmi a sfrattarli? E in virtù di quale legge? Questa di cui si parla qui? Potrei dire che i due genitori dormono nel soggiorno in un divano letto e risolvere così la questione?
    Grazie ancora.
    Siete spettacolari!!!!!

    • Per Matteo.
      Nel computo della superficie netta dell’appartamento vanno conteggiati tutti i vani (Sup. di calpestio) che lo compongono, compreso corridoi, bagni e ripostigli.
      Amedeue e c.

  119. Buongiorno, vorrei comprare un appartamento su due piani e il secondo è un sottotetto con attutale destinazione “locale sgombero” con altezze medie indicate in planimetria hmin=155 hmax 1,99 presso il comune di Torino. In realtà il sottotetto è suddiviso in salottino, 2 camere, studio e bagno cieco. Mi sembra di capire che le altezze medie minime non ci siano ma i proprietari dicono che un loro tecnico dice che si può rendere comunque abitabile; come è possibile? Il bagno può essere cieco?
    grazie mille per l’aiuto.

    • Per Grazia.
      L’altezza media delle mansarde abitabili deve essere di mt 2,70, inoltre le stesse devono rispettare tutti i parametri urbanistici di cui al DM 5/7/1975.
      Comunque, se un tecnico del luogo ha dato speranze ai venditori, prima di effettuare l’acquisto, cerca di informarti in Comune presso lo Sportello Unico o l’ufficio Edilizia Privata sull’esistenza di eventuali regolamenti locali che diano tale possibilità.
      A noi non risulta.
      Amedeu e c.

  120. Sono propietario di un bar ho fatto costruire una sala fumo con depuratore scambiatore nel 2006 , da un controllo della polizia municipale risulta che non c e stata nessuna documentazione della costruzione della stessa .
    pare strano visto che hanno eseguito varie volte ,negli anni controlli ,
    A tuttoggi mi minacciano di chiudere il locale se non costruisco nella stanza abibita a sala fumo una finestra pari a 1/8 della superfice del pavimento come da regolamento edilizio la stanza ha 2 grandi vetrate all interno del locale con sufficiente illuminazione che arriva dalle vetrine poste a 4 metri dalla sala fumatori.
    chiedo se la normativa generale edilizia mi obbliga ,visto che non viene menzionata la sala fumatori, ad aprire un finesta pari a 1/8 della superfice che viene a misurare in mq 1,375 se mi potete aiutare in tal senso ringrazio anticipatamente

    • Per Claudio.
      Di regola, poichè è un ambiente abitabile , pur essendo adibita ad uso diverso, deve avere una finestratura pari ad 1/8° della superficie calpestabile interna.
      Questo, salvo che il Regolamento Edilizio comunale, eo quello della ASL della tua zona, non dispongano diversamente (Per esempio apparecchiature elettriche di ricambio aria).
      Amedeu e c.

  121. Gentilissimo Amedeu,
    Sto acquistando un appartamento, l’immobile e composto di due unita abitativa del 1988, piano terra servizi distinti per ogni appartamento, al primo piano l’appartamento d’acquistare, al secondo piano altro proprietario, esternamente l,aria cortiliva è composta da tre lati, due lati in comune, il terzo lato in pratica dietro la casa, un pezzo d’orto di proprietà secondo piano, l’altro pezzo di proprietà primo piano.
    Domanda, sulla planimetria non c’è la divisione dell’orto, e menzionata solo sul rogito: appezzamento di terreno a orto di proprietà Sig………., appezzamento di terreno attuali acquirenti sig…….,senza specificare i metri di competenza, le chiedo cortesemente se tutto ciò e corretto, ed eventuale cosa fare?
    Cordiali saluti
    Vincenzo

    • Per Vincenzo.
      Il contratto è ciò che definiscela tua proprietà, per cui, se la dizione è quella riportata, sembrerebbe che sia descritto insufficientemente.
      Vedi se viene citata una particella catastale, nel qual caso dovresti solamente tirare i confini.
      Altrimenti sarai costretto a fare un nuovo atto con il tuo vicino, nel quale vi suddividerete l’orto.
      A meno che non vogliate lasciarlo a comun, indiviso.
      Amedeu e c.

  122. Gentile Sig. Amadeu,
    dovrei adibire un appartamento da poco ristrutturato ad esercizio di affittacamere. La normativa regionale (puglia) prevede che i locali destinati all’esercizio di affittacamere debbano possedere le caratteristiche
    strutturali e igienico-edilizie previste, per i locali di abitazione, dal regolamento comunale. Il mio comune non ha un regolamento di igiene apposito e il regolamento edilizio non riporta nulla circa le superfici minime dei locali di abitazione e in ogni caso è antecedente al Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975. Il problema che mi si pone è il seguente: avendo tra le altre una stanza che misura 20 mq avevo intenzione di adibirla a camera tripla ma il funzionario della asl che dovrà rilasciare il parere di competenza sostiene che per essere una tripla la stanza dovrebbe misurare 14+9=23 mq. Ora dal punto di vista della logica io ritengo che sia diverso valutare lo spazio necessario per una stanza e quello per un posto letto aggiuntivo, quindi ritenevo che, in analogia al calcolo che si effettua per gli alberghi – dpr 1437/70, la valutazione del posto letto aggiuntivo dovesse scaturire dalla differenza di metratura della camera doppia rispetto alla singola (14-9=5mq – per gli alberghi abbiamo 14-8=6mq). Le sembra un ragionamento corretto? Conosce qualche riferimento normativo che potrebbe fare al caso mio? Ovviamente, visto l’atteggiamento, non riuscirò a spuntarla a meno che non abbia un riferimento certo di legge (le anticipo che l’ispettore in questione già mi ha risposto picche rispetto all’applicabilità del dpr 1437 in quanto la legge regionale si riferisce esplicitamente alle norme per le abitazioni)!
    Cordiali Saluti
    Antonietta

    • Per Antonietta.
      Non siamo a conoscenza di leggi o normative che in questo caso possano aiutarti.
      L’Asl della tua zona applica il DM 5/7/1975 sugli standard urbanistici, ed anche se non recepito dal R.E. comunale perchè precedente, è un DL di Stato e va applicato.
      Circa la possibilità di far conteggiare diversamente la superficie in quanto tipo alberghiero, in mancanza di una normativa locale, è l’Asl che dispone in merito.
      Amedeu e c.

  123. Salve, ho acquistato terreno edificabile, con l’architetto che segue a pratica abbiamo presentato il progetto in comune ed è stato approvato a settembre 2013, ma è stato richiesto il PUO e quindi approvazione da parte della provincia. La provincia oltre a varie modifiche ha richiesto prove geologiche che mi stanno costando circa 8000 euro.
    chiedo: i rilievi non avrebbero dovuto farli prima di definire il terreno edificabile? il mio lotto ha intorno altri lotti già edificati, in questo caso non doveva o poteva essere sufficiente l’appovazione del consiglio comunale? si parla tanto di semplificazione delle procedure, ma mi pare che si faccia il possibile per renderle più complicate…grazie lorenza

    • Per Lorenza.
      Riteniamo che tu sia capitata in un brutto periodo, nel quale, a causa delle piogge intense di questo inverno, mezza Italia ha dei problemi idrogeologici, ed in particolare la Liguria.
      Amedeu e c.

  124. Per Elena.
    E’ obbligatorio ai sensi del DM 5/7/1975
    http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
    Per le zone A (Centri storici) sono ammesse, in fase di ristrutturazione anche altezze inferiori, per la parte esistente.
    Poiche, però, la cucina è un ampliamento avrebbe dovuto sempre rispettare i mt 2,70 di altezza.
    Non avevi la possibilità di abbassare il piano di calpestio della cucina in fase di realizzazione?
    Amedeu e c.

  125. salve
    vorrei sapere se nella nuova costruzione della mia casa posso fare l’altezza del soffitto 3 metri prima di comprare il terreno che è sito nel comune di mazzano brescia.
    grazie.

    • Per Carla.
      L’altezza per vani abitabili prevista dal DM 05/07/1975 è di mt 2,75 minimo.
      Se realizzi una altezza superiore, (mt 3,00) va bene.
      Avrai un volume in più da riscaldare energeticamente nelle stagioni fredde.
      Amedeu e c.

  126. Per Osv
    Se la casa è stata realizzata negli anni 60, quindi precedentemente al D.M 05/07/1975 che fissa i parametri tecnico urbanistici dei vani, potrebbe andare pure bene, a condizione, a nostro avviso, che in questi anni l’abitazione stessa non abbia subito varianti con autorizzazione comunale.
    Varianti che dovresti controllare presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune.
    Parlane anche con il notaio e con il tecnico (Geometra o altri) che ti segue la parte tecnica dell’atto di acquisto.
    Amedeu e c.

  127. Salve
    sto vendendo un appartamento con garage, nell’acquisire i vari documenti scopro che il piazzale da cui si accede al garage, che ritenevo condominiale, in realta è intestato al proprietario del terreno su cui è sorto il condominio, possessore di uno degli appartamenti. Il proprietario del fondo, pur non avendo impedito fino ad ora il passaggio, non intende concedere una servitu di passaggio. Potrebbe creare problemi all’acquirente futuro proprietario? Qual’e’ la soluzione migliore per vendere, garantendo l’acquirente, ma senza attendere i tempi di una causa di usucapione?
    cordiali saluti Giuliano

    • Per Giuliano.
      A nostro parere la via più breve, se sono trascorsi più di 20 anni, è quella di rendere esecutiva l’usucapione con sentenza di un giudice.
      Non ci sarà alcuna causa, in quanto l’usucapione, dopo tanti anni viene acquisita regolarmente e necessita solo l’atto formale.
      Naturalmente avrai bisogno di un legale.
      Amedeu e c.

  128. Buongiorno,
    avrei un quesito. Un cliente ha acquistato un appartamento al cui ultimo vano si accede direttamente dalla cucina. Vuole spostare la cucina in un’altra stanza ed adibire l’attuale cucina a bagno e l’ultima camera a camera da letto. C’è qualche norma che vieta di accedere alla camera da letto passando attraverso il bagno? Preciso che si tratterebbe di un secondo bagno. Chiedo proprio se esiste una norma precisa, a parte il buon senso….. Mi pare che il regolamento edilizio non dica nulla in merito. Grazie.

    • Per Maria Grazia.
      Un accesso alquanto scomodo, ma non ci risultano leggi o norme che lo impediscano, tanto più che è un secondo bagno.
      L’unico impedimento potrebbe derivarti dall’accessibilità alla camera che deve avvenire secondo la normativa per i disabili (legge 9 gennaio 1989, n.13).
      In questo caso, poichè hai un bagno principale, sarà sufficiente che per accedere alla camera vi sia lo spazio sufficiente per il passaggio di una carrozzella.
      Amedeu e c.

  129. Quando vengo in Italia sono sempre sorpreso dall’altezza interna delle stanze. In Francia l’usanza è di 2.50m che è abbastanza (ma non c’è una norma di legge precisa). Queste altezze eccessive aumentano la cubature delle stanze e quindi rihciedono più energia per riscaldare in inverno.
    In una casa che sto ristrutturado qui, siamo àddirittua à2.90m. Come mai qeste altezze inutili?
    Grazie

    • Per Elio.
      Come sai, il clima in Francia è più rigido che in Italia, per cui le altezze interne sono adeguate al clima stesso.
      Per le nostre zone montane, i Regolamenti Comunali prevedono altezze minori di 2,70.
      Amedeu e c.

  130. Salve, sto valutando se acquistare un piccolo appartamento di 25 metri quadri (21 calpestabili) composto da cucina a vista (6 metri quadri), camera (12 metri quadri) e bagno, tutti con finestra. E’ stata presentata richiesta di condono che sarà quasi certamente accolta (anno 1985). La costruzione è del 1950 circa. Ho saputo che una volta ottenuto il condono sarà necessario chiedere il certificato di agibilità, ma non so se questo verrà rilasciato in considerazione del fatto che l’appartamento è inferiore ai 28 metri quadri richiesti dal D.M. 05.07.1975. Inoltre, nonostante non vi siano tracce di umidità, non credo sia presente il vespaio (si tratta di un piano terra). Pensa vi siano le condizioni per ottenere l’abitabilità una volta ottenuto il condono?
    Grazie.

    • Per Massimo.
      Il condono di cui alla legge 47/1985, venne vissuto, e ce lo ricordiamo bene, in un clima di estrema indecisione, in quanto all’inizio non era chiaro se si potevano, addirittura, sanare le baracche in lamiera.
      Per quanto riguarda le altezze di cui al DM 5/7/1975, vennero rilasciate molte sanatorie con abitabilità conseguente, però, in molte Regioni l’abitabilità venne negata e tutto rimase a quello stadio.
      Per essere sicuro di ciò che vuoi acquistare e di non prendere la cosiddetta fregatura, contatta il dirigente dell’ufficio comunale Edilizia Privata; spiegagli il caso e consigliati sul da fare.
      Il tecnico ti dirà senza dubbio se ci sono delle certezze di avere l’agibilità, oppure se il tutto rimane ancora da definire.
      Da tale colloquio trarrai le tue conclusioni.
      Amedeu e c.

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