Edifici di civile abitazione: parametri e standards edilizio - urbanistici da rispettare
Di amedeu
Questo articolo si riferisce alla casa in costruzione che stiamo seguendo (vedi Categoria "Costruzione Casa"), ma interessa anche tutte quelle unità abitative da ristrutturare, ricadenti in Comuni che hanno recepito il DM seguente e lo hanno applicato nei Regolamenti Edilizi.
Quando il proprietario chiama un tecnico abilitato, per fargli presentare un progetto per la propria casa, il tecnico (Ingegnere, architetto o geometra), nell’elaborare questo progetto deve attenersi a quelli che sono gli standards urbanistici minimi da rispettare.
Questi parametri sono stati naturalmente fissati da leggi dello Stato e successivamente recepiti da leggi regionali e fissati in regolamenti edilizi comunali dove sono stati applicati, o modificati, ma solo nel senso più restrittivo.
Sia il D.M 05/07/1975 a modifica delle Istuzioni Ministeriali del 20/06/1896, che la legge 5 agosto 1978 N° 457 art 43 e successive, fissano questi parametri relativi ai vani abitabili e che di seguito vi riportiamo:
L’altezza interna utile dei vani di abitazione non può essere inferiore a mt 2,70, con esclusione dei corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli, per i quali può essere di mt. 2,40. (Una eventuale deroga può applicarsi solo per le comunità montane)
Nel caso di locali sottotetto con soffitti non orizzontali, l’altezza media deve essere di mt 2,70 e la minima non inferiore a mt 1,80
Per ogni abitante si deve prevedere una superficie minima abitabile di mq. 14 fino a 4 persone, e di mq 10 per ogni abitante in più.
Le stanze da letto devono avere una superficie minima di mq 9 se per una persona e di mq 14 se per due persone.
Ogni alloggio deve essere dotato di un locale soggiorno di almeno mq 14
Fermo restando il limite dell’altezza di mt 2,70, in caso di alloggi monostanza (monolocali) , la superficie minima comprensiva dei servizi, non può essere inferiore a mq. 28 se per una persona o mq. 38 se per due persone
Tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli debbono fruire di illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d’uso.
Per ogni locale di abitazione la superficie finestrata non potrà essere inferiore ad 1/8 della superficie del pavimento
Il "posto di cottura", eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest’ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianto di aspirazione forzata sui fornelli
La stanza da bagno deve essere fornita di apertura all’esterno per il ricambio dell’aria o dotata di impianto di aspirazione meccanica. Nelle stanze da bagno sprovviste di apertura all’esterno è proibita l’installazione di apparecchi a fiamma libera.
Per ciascun alloggio, almeno una stanza da bagno deve essere dotata dei seguenti impianti igienici: vaso, bidet, vasca da bagno o doccia, lavabo.
Il primo bagno deve avere comunque una superficie minima di mq 4,50 ed essere aereato direttamente, mentre secondi bagni possono avere l’aerazione forzata meccanica
I materiali utilizzati per le costruzioni di alloggi e la loro messa in opera debbono garantire un’adeguata protezione acustica agli ambienti per quanto concerne i rumori da calpestio, rumori da traffico, rumori da impianti o apparecchi comunque installati nel fabbricato, rumori o suoni aerei provenienti da alloggi contigui e da locali o spazi destinati a servizi comuni.
Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo
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Buonasera,
avrei bisogno di alcune delucidazioni circa l’abitabilità delle case.
Sarei intenzionato ad acquistare una casa sita nel comune di sarzana loc. Bradia ma l’altezza è di 2,60 mt.
L’agente immobiliare ci ha spiegato che un geometra ha detto che è uscita una nuova legge grazie alla quale il comune di sarzana concede l’abitabilità anche per stanze con questa altezza.
Gradirei sapere se questa notizia è corretta, oppure se è solo una “scusa” per vendere.
In attesa di una Vs. risposta, Vi ringrazio e porgo distinti saluti.
Per matteo
L’altezza interna dei vani per abitazione è fissata in mt. 2,70 da leggi dello Stato recepite poi dai Comuni ed immesse nei Regolamenti Edilizi Comunali.. Questo vale per soffitti in piano ed anche se inclinati (si prende la media che deve essere 2,70).
Non credo che possano esservi deroghe a quanto sopra.
Comunque prima di acquistare una casa che rischia di non ottenere poi l’abitabilità, rivolgiti in Comune a Sarzana e chiedi loro delucidazioni in merito.
Eventualmente non parlare del caso specifico di quella casa, ma ponigli la domanda in generale.
Amedeu
salve sono proprietario di un’abitazione, ho presentato il prgetto al Comune per la sopraelevazione dell’immobile, ma l’ufficio tecnico mi ha risposto che siccome sono diminuiti i decibel di costruzione ma che comunque si tratta di zona edificabile posso sopraelevare di soli 35 mq anzichè i 100 mq iniziali.
considerato che i miei soffitti raggiungono l’altezza di 3.20 mt. posso abbassare i solai e sfruttare piu’ superfice, se si quanti metri quadri potrei costruire.
Per Lucio.
Probabilmente ti avranno detto gli indici di costruzione e non i decibel.
Comunque, con il tuo tecnico, devi fare un calcolo del volume che puoi realizzarte sulla base dei inuovi parametri edilizi.
L’abbassare i soffitti può essere una soluzione per guadagnare del volume, però tieni conto che la parte sottostante deve avere sempre l’altezza minima di mt 2,70 e quella superiore idem.In realtà guadagneresti 50 cm di altezza per l’intera superficie.
Il volume ti verrà poi calcolato (normalmente) dal piano marciapiedi esterno al sottogronda: però controlla il Regolamento Edilizio comunale.
Poi, il tuo tecnico deve controllare le distanze dai fabbricati vicini ed i limiti di altezza per la zona.
Concludendo, ti consiglio di prospettare al tuo tecnico la questione suggerendogli di informarsi bene presso il Comune e prima di presentare un nuovo progetto, di fare dei calcoli precisi, di confrontarsi poi con te sulla possibilità o meno di sfruttare in più nuovo volume.
Amedeu
salve, volevo una risposta in merito alle metrature per un alloggio ATER posto nel comune di Gorizia da adibire ad abitazione per due persone, non coppia ma madre e figlia. E’ stato loro proposto un alloggio di 51 mq e volevo capire se la metratura è sufficiente o insufficiente al punto da essere motivo esaustivo per rifiutare l’alloggio.
Grazie
Per Erika.
Ti premetto che ogni regione ha una propria legge che regola le costruzioni in zona PEEP (Piani per Edilizia Economica e Popolare).
Quindi dovresti cercare nel Web :” Regione………..Alloggi popolari.Superficie minima”
Comunque stando alla legge nazionale ed agli standards edilizi ad essa riferiti ritengo che il conteggio della superficie utile dovrebbe essere impostato come segue:
2 persone singole.
N° 1 camera da mq 14 + 1 cameretta da mq 9 + 1 soggiorno da mg 14 + un bagno da mq 4,50 + cucinotto +corridoio largo ml 1,20 minimo.
Il totale netto verrebbe di mq 41,50 + cucinotto +corridoio.
Se l’alloggio proposto è di mq 51 netti (cioè superficie abitabile) ritengo possa essere nel giusto
Verifica comunque come ti ho detto sopra.
Saluti
Amedeu
Scusate sapreste dirmi se ci sono dei vincoli da rispettare per la costruzione di un forno a legna? Vivo in una villetta a schiera e vorrei costruire un forno .
Grazie mille
Per Mena
Il forno a legna del quale abbiamo presentato la progettazione e le relative modalità di costruzione, in effetti è un piccolo manufatto completo di copertura e muri portanti.
Per tale motivo serve un progetto firmato da un tecnico, ed il rispetto delle norme di PRG del tuo comune.
Amedeu
salve a tutti abito in una abitazione con un terreno agricolo coltivato a granturco a 10 metri di distanza davanti a me….a quanti metri per legge dovrebbe stare un terreno agricolo coltivato da una abitazione civile..?
grazie resto in attesa di vostra risposta.
Non vi sono leggi specifiche, in quanto un terreno, agricolo o a destinazione civile sta dove si trova.
La legge o le normative comunali stabiliscono solo le distanze fra gli edifici ed il C.C. non prevede particolari distanze per un terreno seminato a granturco.
Amedeu e c.
Buon pomeriggio a tutti volevo delle informazioni riguardanti le leggi di nuova generazione per l ampliamento degli immobbili il mio e di 50 mq per 3 livelli volevo ampliare di circa 35 mq il piano piu basso dove ho soggiorno-cucina e bagno volevo aggiungere due camere da letto per motivi d invalida in famiglia impossibilitata nel fare le scale per evitare il cambiamento della casa cosa non semplice ho pensato di aggiungere queste due stanze volevo sapere se e fatibile e quanto mi costa questo ampliamento .Grazie a tutti.
Per Christian.
Riguardio all’ampliamento che vorresti eseguire, poichè la legge nazionale è stata recepita dalle Regioni, ed ogni regione ha fatto Stato per conto proprio, dovresti cercare su internet cosa ti concede la tua Regione e per quali interventi.
Relativamente al costo dell’ampliamento è conseguente alla risposta che avrai riguardo alla prima domanda, ma non possiamo dirti con esattezza quanto spenderai, poichè dovremmo redigerti un preventivo su di un disegno quotato e sviluppando le misure ecc, ecc. e tu capisci bene che ci vorrebbe troppo tempo per il tipo di servizio che stiamo fornendo.
Una volta che sarai sicuro di poter attuare quanto richiesto, rivolgiti da un professionista (Ingegnere, Architetto, Geometra) e fatti fare un preventivo.
Saluti
Amedeu e c.
Sono Paolo
proprietario di un monolocale di 28mq cosi suddiviso: bagno 4,5 mq, (con accesso diretto nell’ambiente cucina)ripostiglio 2mq ambiente cucina di 21.5 mq . Vorrei rimpicciolire il bagno, rimpicciolire l’ambiente cucina ed eliminare il ripostiglio, per ricavare,tre ambienti cosi distribuiti: bagno 3mq con accesso dalla camera da letto, letto 9mq e ambiente cucina di 14 mq. la mia domanda/preoccupazione è :sé presento una dia con queste variazioni che non rispecchiano i requisititi minimi per l’abitabilità corro qualche rischio? perdo l’abitabilità?,non posso fare i lavori?
ringrazio anticipatamente
Per Paolo.
La DIA è una Dichiarazione di Inizio Attività e viene presentata dal progettista che se ne assume la completa responsabilità, anche ai fini del rispetto delle leggi, regolamenti e norme varie.
La differenza sostanziale da una Concessione Edilizia è questa.
Non entrando quindi in merito del metraggio che tu avrai certo verificato (per esempio il bagno di soli mq.3,00), non potrai mai pretendere che un professionista abilitato dichiari il falso.
Ciao
Amedeu
salve,vorrei comprare un terreno agricolo in provincia di catania e collocarvi un piccolo prefabbricato di circa 50mq per villeggiatura.posso farlo ? o i criteri a cui e’ sottoposto sono gli stessi per una casa normale? e se mettessi invece una casa mobile con le ruote ? mi converrebbe comprare invece un terreno agricolo con un rudere accatastato da ristrutturare ? se cosi’ cosa bisogna fare per abitarci?grazie attendo risposta
Piero
Per Piero.
Devi semplicemente sentire presso l’UfficioEdilizia Privata o nel sito del tuo Comune, cosa prevede la normativa regionale per le zone agricole.
Sulla base di quello che scoprirai, dovrai comportarti di conseguenza.
Sappi però che un prefabbricato, anche su ruote, purchè sia allacciato alla FN o all’acquedotto è considerato in tutto il Paese alla stessa stregua di una casa.
Se vuoi comprare un terreno agricolo con un rudere, devi sempre prima informarti in Comune, perchè rischi che poi non ti permettano di sistemarlo se non hai i requisiti richiesti dalle normative della tua Regione.
Ciao.
Amedeu
se per errore di rifiniture intonaco le camere per 2 persone no raggiungono i 14 mq. ma 13,80 ,vi e modo di una tolleranza delle normative grazie
Non esistono deroghe. Però il buon senso dovrebbe prevalere in quanto 0,20 mq corrispondono alla retta di una parete di metri 4 per 1 cm !
Quindi solamente un pignolo potrebbe avere da dire.
Amedeu
salve sarei interessata a comprare un immobile disposto su 2 livelli,il primo piano con un altezza di 2,70m, il piano superiore ,dove ci sono 2 camere e un bagno è di 2,50m,mi domando?
Ma sono altezze che rientrano nella legge,o ci sono altezze da dover rispettare per forza ,?è legale vendere? ,e il proprietario è in regola?grazie emanuela da firenze
Per Emanuela.
L altezza di legge è di mt 2,70 per tutti i vani di abitazione, ad eccezione dei bagni wc, corridoi e ripostigli che possono avere una altezza di mt 2,40.
Se i locali sono ubicati in un sottotetto e quindi il soffitto è inclinato, l’altezza media deve essere ugualmente di mt 2,70 per i locali abitabili..
Quindi, prima di fare il contratto, stai bene attenta a cosa acquisti.
Amedeu e c.
Salve a tutti, avrei un quesito da porre. Devo eseguire lavori di ristrutturazione di un appartamento su due piani. il secondo è mansardato. Vorrei poter ingrandire il secondo bagno (avendo spazio da utilizzare) che è posto al secondo piano. Essendo mansardato, la parte più bassa del bagno è circa 2,00 m e la parte più alta circa 3,00. Vorrei poter estendere la superficie del bagno spostando la parete più bassa (quella da 2,00) di circa un metro e venti. Così facendo però, la parte più bassa del bagno scenderebbe a 1,50 m.
Risulterebbe a norma una soluzione del genere, essendo questo il secondo bagno dell’abitazione ? Il bagno principale è collocato al piano sottostante e soddisfa tutti requisiti normativi.
Pensavo che essendo secondo bagno non dovesse soddisfare tutti i requisiti del primo bagno, inoltre mi è stato detto che le altezze minime non devono essere al di sotto dei 2,40 m. Su questo sono d’accordo, ma essendo mansardato come può essere soddisfatta questa richiesta? Inoltre il suddetto bagno è gia presente con una altezza minima di 2,00 m?
Come mi devo comportare?
Grazie mille a tutti per le eventuali risposte
Per Rosario.
metri 3,00 più metri 1,50 sommano metri 4,50.
Mt 4,50 : 2 = mt 2,25 inferiori ai 2,40 medi consentiti per legge.
Attenzione però! Controlla il “piano casa” della tua Regione, recepito dal tuo Comune, in quanto, per esempio, la regione Toscana, per le mansarde, con detto piano, ha abbassato le altezze di legge.
Non so di che regione sei, anche se dal tuo nome posso supporlo.
Informati.
Amedeu
Grazie mille per la risposta, abito nel comune di Siena e vedrò di informarmi. L’unica cosa che non ho ben chiaro è la sua risposta, nel momento in cui mi nomina le mansarde con tetto piano; per mansarda non si intende il vano sottostante ad un tetto a falda?
Grazie ancora
Rosario
Per Rosario.
Si. Le mansarde sono vani sottotetto.
Nella rispopsta ti ho scritto .. per le mansarde, con “detto piano”, ha ….. cioè voglio dire con “il piano casa”.
Ciao
Amedeu
Salve, avrei da porle un’altra domanda sempre relativa al bagno
Vorrei ingrandire un bagno (mansardato) che, allo stato di fatto, ha le seguenti caratteristiche:
la parte più bassa misura 2 m, la parte più alta misura 3 ed una media di 2,50 m (quindi rientra nei limiti dettati dal regolamento edilizio), inoltre è presente una finistra, che rientra nell’ottavo della superficie calpestabile, e che dall’esterno è mascherata con dei mattoni messi a taglio. Detta finestra però non è presente nella piantina catastale dell’immobile. Tale immobile per di più ricade in una zona di vincolo ambientale. Mi chiedevo se tale finestra non sia stata aperta successivamente (previa autorizzazione dell’ufficio tecnico) e mascherata dietro richiesta dell’ufficio stesso, vista la zona di appartenenza. In questo caso, spostando il tramezzo del bagno la finestra non basterebbe a ricoprire l’ottavo della superficie calpestabile vero? Come potrei fare?
Nel caso in cui la finestra fosse stata aperta abusivamente, il bagno in questione avrebbe dovuto avere un impianto di ventilazione forzata. In quest’ultimo caso, che restrizione incontrerei volendo spostare il tramezzo per ingrandire il bagno?
Grazie mille
Per Rosario.
Se il bagno è principale deve avere la superficie di mq 4 e la larghezza di mt 1,5, a meno che non sia in zona A di PRG.
Se si tratta di un secondo bagno può non rispettare detti limiti ed essere provvisto di aereazione forzata.
Non abbiamo presente la facciata del tuo immobile, comunque dici che ricade sotto la Soprintendenza o legge locale di vincolo ambientale. Probabilmente sei in zona A1 dove viene sempre praticata una certa elasticità sui parametri delle finestrature.
Ma ritorniamo alla facciata del fabbricato.
Se questa finestra che è chiusa da mattoni murati per coltello non crea disturbo dal punto di vista estetico , non vedo perchè tu non possa chiedere di riaprirla (Per questo basta che tu faccia delle fotografie interne dimostrative della sua preesistenza)
Non guardare le planimetrie catastali, in quanto il Catasto non è probatorio.
Riguardo al tramezzo che vuoi spostare, non riusciamo a comprendere in che posizione si trovi.
Altro non possiamo aggiungere.
Amedeu e c.
Per completezza di informazioni il fabbricato è catalogato come R2B “palazzine in linea”
mentre per quanto riguarda il bagno, questo è secondario ed è posto all’angolo di una superficie mansardata di circa 60 mq che non risulta divisa da altri tramezzi. Ecco perchè volevo ingrandire il bagno.
Grazie ancora per le risposte e per la velocità delle stesse
salve,
dovrei ristrutturare un appartamento di 26 mq, ma il geometra mi ha detto che non mi concederanno il progetto perchè l’appartamento è sotto i 28 mq (quindi secondo loro è un monolocale). l’appartamento è già un bilocale io vorrei solo cambiare la disposizione. Cosa devo fare per far passareil progetto e quindi fare le cose in regola, senza pagare multe?
grazie
simona
Per Simona.
Gli standards edilizi prevedono un minimo di 28 mq per un monolocale per una sola persona.
Qualora tu opti per un appartamento, dovresti avere un soggiorno cucina di 14 mq + una camera di 9 mq (ad un letto) ed un bagno di 4,50 mq, per un totale di mq 27,50 sempre maggiori dei 26 mq che tu hai.
Poichè il tuo appartamento è preesistente e probabilmente in regola ed accatastato, riteniamo che tu possa portare avanti un progetto migliorativo dal punto della vivibilità per la persona (una) che lo abita.
Vai a parlare personalmente con i tecnici responsabili dell’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune e portati dietro una pianta dello stato attuale e di quello modificato (migliorativo), esponi apertamente il tuo caso ed ascolta cosa ti diranno.
Amedeu e c.
Ciao sono Marco, volevo avere informazioni che riguardano l’abitazione di mio fratello. Volevo sapere innanzitutto: quanto deve essere alta (per legge) l’abitazione interna? e i parametri da rispettare per legge che riguardano la scala che porta al primo piano della sua abitazione? mio fratello ha costruito questa abitazione 8 anni fa’ e grazie al suo geometra molto inesperto gli ha causato diversi danni come: l’altezza non conforme alla legge; i tubi di scarico che passano dall’abitazione di sotto e cioe’ dalla casa di sua madre; e’ molto rumorosa DA CALPESTIO e sentiamo ogni minimo rumore, c’e’ da impazzire!!!!!!!!! VOLEVO SAPERE GENTILMENTE SE MIO FRATELLO E’ ANCORA IN TEMPO A CHIEDERE I DANNI A QUEL SUO INESPERTO GEOMETRA? E CHI DEVE PAGARE SOLO IL GEOMETRA O ANCHE LA DITTA CHE HA ESEGUITO I LAVORI? GRAZIE ASPETTO UN VOSTRO AIUTO!!!!! CIAO
Per Marco.
I parametri più usati li puoi trovare nell’articolo (Urbanistica- standards edilizi) dal quale tu mi hai scritto.
Per la scala , devi consultare via internet il sito del tuo comune ed aprire o salvare il Regolamento Edilizio che sarà certo in formato PDF.
Su di esso potrai trovare i parametri mancanti ed anche le indicazioni relative alla rumorosità ( Capitolo barriere termo-acustiche).
Relativamente agli altri problemi, tipo il passaggio delle tubazioni dalla casa di vostra madre, ti consiglierei di prendere visione del progetto edilizio approvato e degli atti che lo contengono.
Guarda a nome di chi era presentato e se comprendeva interventi sulle due unità abitative.
Inoltre vedi se c’è allegato il progetto schematico relativo agli impianti.
Per il resto, una volta assunte queste notizie, ti consigliamo di consultare un legale prima di procedere.
Amedeu e c.
Buongiorno,
sono proprietario di un terreno agricolo dove sto costruendo attualmente un fabbricato. Tale terreno confina da un lato con la strada provinciale e dall’altro con la trada comunale. L’ingegnere che si e’ occupato dei lavori mi disse che la distanza da adottare dalle strade era di metri 20.
Oggi a lavori quasi ultimati mi accorgo che tali distanze non sono state rispettate. Da un lato la distanza e’ di m.19 e dall’altra di m.19.5.
Vorrei sapere a quali problemi posso andare incontro e se ci sono delle soluzioni per risolvere il problema.
Ringraziandovi anticipatamente per l’attenzione prestatami porgo
Distinti Saluti.
Per Carlo.
Per il tuo caso ti possiamo consigliare solo di di parlare con l’ngenere e cercare una soluzione con lui.
Amedeu e c.
Vorrei sapere se posso cambiare la destinazione d’uso di una soffitta Con il punto più alto di2,50 quello basso 1,70 superficie circa 75mq,sono presenti 1 finestra 1 porta finestra e 3 lucernai.
La ringrazio anticipatamente
Per Antonella.
Stando alle leggi nazionali non potresti, in quanto l’altezza media dovrebbe essere 2,70 e la minima 1,80; però alcune Regioni hanno approvato nel nuovo “Piano Casa” l’utilizzazione delle soffitte, riducendo le altezze interne.
Non sappiamo da quale Regione scrivi. Comunque le modifiche devono essere recepite dai singoli Comuni.
Devi recarti presso l’Ufficio Edilizia Privata del tuo Comune per avere notizie in merito, oppure prova a cercare sul sito del tuo comune alla voce “leggi e regolamenti”.
Ciao Amedeu
Salve, vorrei comprare un loft accatastato C3 (stabile ex-fabbrica). Non ho ancora preso le misure e non so com’è aerato il bagno ma credo che questi parametri non siano a posto per fare l’abitabilità. Le mie domande sono:
1. Per fare l’abitabilità l’unità abitativa deve per forza rispettare TUTTI i parametri di cui nell’articolo oppure qualche parametro potrebbe essere non rispettato? Si potrebbe compensare con altri parametri per quelli non rispettati?
2. Che documentazione devo chiedere all’agente immobiliare in questo casa? (Ho letto il libro “come comprare casa” ma giustamente parla delle abitazioni vere e proprie e non di altre categorie catastali)
3. E sciocco comprare un tale loft (ristrutturato) al prezzo uguale a quello d’un appartamento vero e proprio della stessa metratura da ristrutturare o ristrutturato in parte?
4. So che non potrò fare la residenza in C3. Quali altri eventuali problemi dovrei aspettarmi? Se le autorità scoprissero che ci vivo invece di usarlo come laboratorio (lo controllerebbero?) che cosa comporterebbe? Premesso che dipingo anche e una stanza sarà sicuramente ad uso laboratorio vero e proprio… Potrò fare contratti privati e non aziendali per internet, luce ecc?
5. Se per caso una parte / una stanza del loft fosse conferme alle norme posso attribuire abitabilità e/o accatastare come abitazione solo a quella parte/stanza?
Grazie mille e cordiali saluti.
Elena
Per Elena.
1) I parametri vanno tutti rispettati. Comunque nella tua Regione il nuovo “Piano Casa” può avere introdotto delle novità migliorative. Controlla presso l’Ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
2) I l tuo agente immobiliare dovrebbe procurarsi presso il venditore copia dell’Agibilità (si chiama così nei casi di ex fabbriche, cat.C) dell’immobile ed eventualmente (se ci sono) copia dei certificati di regolare esecuzione degli impianti esistenti (gas, acqua, riscaldamento).
3) Si, a meno che tu non riesca a spuntare un buon prezzo di acquisto.
4) Se sei già convinta che non puoi farci una residenza, vuol dire che ti sei già informata in merito presso il tuo Comune.
Qualora tu realizzi abusivamente dei lavori trasformandolo in residenza, incorrerai nelle sanzioni previste per lavori abusivi (civile e penale)
Relativamente al discorso dello studio per dipingere e nel caso esista un WC, e tu non esegua alcuna modifica strutturale o di cambiamento di destinazione d’uso, non crediamo che possano impedirti di dormirci. (altro non ci è dato di aggiungere).
Relativamente ai contratti con gli Enti erogatori dei servizi, ti suggeriamo di informarti presso di loro.
5) Devi verificare , presso l’Ufficio di cui al punto 1, se per quella zona è ammesso il cambio di destinazione d’uso, ed a quali condizioni.
L’accatastamento (a parte il fatto che il Catasto non è probatorio) non ti verrebbe accettato, secondo le nuove disposizioni in materia.
Ciao
Amedeu e c.
Grazie mille delle risposte!!!
Elena
Per Elena
Prego.
Amedeu e c.
Bongiorno Avrei una domanda da fare, il mio comune mi ha rilasciato l’ATTESAZIONE IDONIETA ALLOGIO ma su questo nuovo mi ha fatto un po di metri in meno da 84,71 a 71,60 fin qui lo capito che mi ha tolto la cantina ma da questi 71,60 mi ha tolto di nuovo 10,05 x superficie di sevizio, quindi la casa e abitativa per 4 persone aposto di che era prima,si come il mio comune mi ha detto che e una nuova legge,io voglio sapere quale legge nuova e questa coe quale art. quale D.lgs. perche in questo mommento se nn e applicata una nuova legge son pronto a farli causa grazie mille
Per Spartak.
Devi cercare e leggere la seguente normativa:
(Decreto Legislativo 25 luglio 1998, n. 286 “Testo Unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero” e relativo regolamento di attuazione: D.P.R. 394/1999).
Amedeu e c.
Grazie mile Amedeu
per modificare la situazione millesimi in un condominio dove un negozio di
di 35 mq ha gli stessi millesimi di un appartamento di 70 mq come si dovrebbe procedere
Per Luigi.
Le tabelle millesimali possono essere contrattuali, giudiziali o assembleari.
Abbiamo fatto due articoli in merito alle tabelle e fra breve ne seguirà un terzo e si reputa sia l’ultimo.
Comunque quale anticipazione possiamo dirti che per una caratura millesimale regolarmente approvata come prescrive la legge e la giurisprudenza di merito, per essere modificata, bisogna che siano intervenuti nell’immobili dei fatti che ne hanno cambiato la consistenza, tipo una sopraelevazione di un piano o altro lavoro importante e significativo.
Altrimenti andare “a caccia di un errore” sia pur palese, ma approvato ed in essere, in un atto in gran parte di natura estimativo, può diventare una strada lunga e difficoltosa, con esito incerto, anche se supportata da legali e periti di parte.
Amedeu e c.
Vorrei comprare un monolocale a Roma, fermo restando quanto stabilito dalla legge circa i mq, l’altezza dei vari vani ecc., con quale categoria deve risultare al catasto per essere tranquilla di comprare un immobile per uso abitativo/residenza? Grazie!
Per Maria.
Devono essere in categoria A.
Comunque, poichè il catasto non è probatorio, sul contratto fai scrivere che acquisti un monolocale adibito ad uso di civile abitazione.
Amedeu e c.
salve sono Nely e volevo sapere a quanti mt deve distare un terreno agricolo coltivato, dal recinto della mia abitazione. Vorrei saperlo dato che quando concimano nn so cosa buttano. grazie
Per Nelly
Non vi sono distannze legali che i terreni agricoli devono rispettare nei confronti delle abitazioni.
Cosa diversa è per le concimaie o porcili.
Comunque prova a rivolgerti all’ASL della tua zona, però attenzione!. Non puoi dire “non so cosa ci buttano!”
Potrebbero non “buttarci niente.
Amedeu
Ho acquistato un appartamento in condominio da un privato, dopo alcuni mesi scopro che la superficie finestrata del soggiorno (30 mq.) è inferiore al rapporto di 1/8 della superficie finestrata misurata sulla luce del foro (1,20*2,37). In questo caso serve segnalarlo all’amministratore di condominio o mi rivolgo direttamente ad un avvocato per chiamare in causa l’impresa esecutrice? Nel caso in cui il comune avesse comunque concessionato il progetto, rischio che l’abitazione venga dichiarata inagibile in quanto non risponde ai requisiti minimi per l’abitabilità?
Per Armando
Se l’immobile è di costruzione seguente al 1975, la superficie finestrata deve essere pari ad 1/8 per locali di civile abitazione, quindi di mq 3,75.
Se questa minore superficie sia dovuta ad una errata progettazione, oppure ad una esecuzione dei lavori in difformità al progetto approvato lo potrai scoprire visionando “da proprietario e per motivi tuoi” il progetto stesso in Comune presso l’ufficio Edilizia Privata. E’ un tuo diritto.
Vivi in un condominio, quindi, può darsi che la finestra del soggiorno sia posta “in fila” con altre finestre degli altri piani. In questo caso solleveresti un problema generale e difficile da risolversi.
La concessione edilizia viene rilasciata sempre “fatti salvi i diritti dei terzi”, per cui il Comune regolarmente ce ne esce pulito.
Ti troverai perciò a definire la questione con il costruttore e con il progettista e direttore dei lavori.
Ti consigliamo di i di avere chiare queste cose prima di muoverti con un legale.
A nostro giudizio l’Amministratore condominiale dovrebbe essere l’ultimo ad essere contattato, in quanto probabilmente ti troveresti ad affrontare una assemblea di condominio, dove potresti essere l’unico a contestare questo fatto.
Amedeu e c.
Buongiorno, dopo aver ristrutturato completamente e finito nel 2006, una casa bifamilare con demolizione e costruzione di nuovi muri, ci accorgiamo, abitandola che non vi assoluta insonorizzazione. Il capitolato parlava di bossola da 14+ rinzaffo+ lana di roccia +bossola da 14. da foto scattate durante i lavori dal sottoscritto, si evenzia chiaramente che vi è pannello di polisterene e bossola da 8. Il D.L. sostiene che essendo io proprietario, presente più volte in cantiere , avrei dovuto accorgermene e se ne lava le mani. Ho intenzione di chiamare in causa il D.L.. Sono passati 4 anni dalla mi residenza nell’abitazione, è tardi per intraprendere causa legale?
Grazie
Per Marcello.
Stando al contenuto del codice civile dovresti avere avanzato osservazione entro i due anni dal compimento dell’opera.
Leggi l’articolo “Responsabilità, per lavori edili, successive al termine dell’appalto” nella categoria “DIRITTO sulla proprietà”.
Però attenzione! La giurisprudenza è in continua evoluzione, per cui ti conviene comunque sentire un legale se ci sono state delle sentenze che ti possono aiutare.
Amedeu e c.
ho un dubbio, se ho un monolocale di 29 mq. utili compreso il begno, ed è 39 mq. lordi (compreso i muri interni ed esterni, può essere abitato da un unica per sona p da due? perchè l’art.2 del dm del 75 dice che sono necessari 14 mq. di “superficie abitabile” per abitante (e li avrei) e l’art.3 dice che per due persone ho bisogno di 38 mq. di “superficie” non specificando “abitabile” e quindi è lorda?
Per William.
Da una persona.
Agli effetti dell’aplicazione delle superfici abitabili si deve considerare sempre la superficie netta calpestabile.
Amedeu e c.
l’altezza minima di un appartamento sottotetto si calcola quando è grezzo o quando è ultimato (cioè piastrellato, etc.)? E se ci sono delle tolleranze. Vi pongo questa domanda perchè il mio è di 2,66.
Grazie!
Per Giovanni.
Si misura sempre quando è finito.
Nel caso sia piastrellato in alto (cosa strana) si può togliere lo spessore delle piastrelle.
Comunque se il tuo sottotetto è inclinato e l’altezza media deve essere 2.70 e tu hai invece 2,66, controlla se la minima è di mt 1,80.
Il problema comunque non ti dovrebbe sorgere per avere l’abitabilità, se trovi un buon tecnico professionista, in quanto riteniamo, che in quella fase, non siano un grosso problema i 4 cm in meno.
Potrebbero attribuirsi ad un errore dovuto al maggiore spessore del sottofondo del pavimento.
Le noie potrebbero invece nascerti dopo, in quanto, se sei il proprietario ed in futuro ti ritrovi a vendere l’appartamento per una altezza di mt 2,70, e poi chi acquista verifica che è 2,66 , questi potrebbe invalidarti il contratto e crearti dei grossi problemi.
Amedeu e c.
Per ciò che riguarda le altezze potrei sapere:
- quali sono i punti di riferimento per calcolare l’altezza utile?
- in caso di richiesta di permesso di costruire in sanatoria (trattasi di vano in sopraelevazione a falda inclinata avente tetto di copertura di legno sorretto da travi di legno avente superficie utile di circa 17 mq) quali sono i punti di riferimento per calcolare le altezze?
Per Dodo.
Esternamente l’altezza dell’edificio si misura dal piano marciapiedi al punto di incontro, sulla facciata, fra il muro verticale e la gronda, sia essa in pendenza o in piano.
Internamente vale lo stesso discorso (se il soffitto è in pendenza): cioè dal piano pavimento all’incontro muro verticale con soffitto inclinato.
In un tetto di legno, l’altezza si prende dal pavimento al sotto travicello (o corrente se il travicello non c’è) inchiodato sopra le travi di legno principali.
Amedeu e c.