I millesimi in un condominio. Cosa sono e come si applicano.

Molte persone abitano in edifici in condominio e spesso si trovano a dovere affrontare delle spese necessarie per la conduzione, manutenzione, conservazione o modifica di parti importanti del fabbricato.

Il diritto di comproprietà di ogni condomino sulle parti comuni del fabbricato (vedi nostro precedente articolo) risulta proporzionale al valore del piano (o porzione del piano) che gli appartiene (sempre se un contratto o titolo esistente non disponga diversamente – art. 1118 del codice civile 1° comma).

Il condomino non può , rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo delle spese necessarie per la loro conservazione.

Le parti comuni di un edificio non sono soggette a divisione, a meno che, la stessa possa effettuarsi, senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino (art. 1119 del c.c.)

L’articolo 1118 proporziona solo il diritto di comproprietà (ma non quello di uso) sulle cose comuni, al valore della quota di proprietà individuale di ogni singolo.

Quanto sopra vuole significare che, per esempio, il condomino proprietario di un piccolo appartamento, ha diritto di servirsi dell’atrio, delle scale, del cortile o di altro come un condomino  proprietario di due piani.

Il valore del piano (o dell’appartamento), agli effetti dei diritti e dei doveri spettanti al condomino  proprietario, non corrisponde al valore di vendita o di mercato , ma solo al suo  valore allo stato "grezzo", non influendo su tale valore le sue rifiniture interne, (siano più o meno lussuose), nè il canone di locazione , i miglioramenti interni eseguiti dal condomino, e lo stato di manutenzione interno dell’appartamento.

Questi viene meglio definito come "valore condominiale".

Tali valori non risultano immutabili nel tempo, ma possono essere riveduti e modificati, quando risulti che essi sono conseguenza di un errore , o quando , per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza, per esempio, della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazioni parziali o grandi innovazioni, venga alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzione di piano. (Art.69 del Dec. 30 marzo 1042 318 -Disposizioni per l’attuazione del Codice civile)

L’articolo 68 del citato decr. 1942 n° 318 stabilisce che i Valori delle diverse quote devono essere espressi in "Millesimi" e quindi figurare in una apposita tabella da inserirsi nel "regolamento di condominio".

E’ stata la svolta storica che ha regolamentato finalmente i rapporti fra i condomini

La valutazione in millesimi delle singole quote di proprietà, si riferisce al valore 1000 che caratterizza l’intero edificio, comprensivo di parti in proprietà e parti in condominio.

Le tabelle millesimali, chiamate anche carature millesimali, se ben calcolate diventano uno strumento essenziale nel funzionamento di un edificio ed attraverso le medesime si distribuiscono le spese fra i diversi condomini, a partire dalle quote condominiali dovute per esempio per la pulizia scale, a quelle per l’ascensore oppure a quelle per lavori di manutenzione da effettuarsi al tetto, alla facciata od altro dell’edificio.

Quindi, il lettore comprenderà l’importanza di tale carature millesimali.

Le tabelle millesimali sono obbligatorie per immobili che hanno almeno 10 condomini, però non è detto che un fabbricato che ha due soli appartamenti in condominio non possa avere dette tabelle.

Sono redatte in forma tabellare, con indicati i singoli condomini, e le rispettive quote condominiali.

Per giungere a dette quote, il redattore delle carature millesimali, che deve essere un tecnico abilitato alla professione, deve applicare una serie di coefficienti riduttivi o migliorativi, rispetto al numero unitario 1; e questo in base alla luminosità degli ambienti, alla loro esposizione, all’altezza da terra, ed altro ancora.

L’importanza delle tabelle millesimali sta nel fatto che esse vanno a fare parte del "Regolamento di Condominio" e che se ben calcolate, diventano un fattore determinante della pacifica convivenza di tutti coloro che, sia come proprietari che come inquilini, coabitano in uno stabile in condominio.

Le tabelle o carature millesimali derivano da principi fissati per legge, ma in esse vengono applicate regole e concetti della "tecnica estimativa". Ciò vuol dire che, per esempio, fra varie tabelle millesimali, calcolate da persone diverse, su uno stesso condominio, talvolta vi possono essere anche delle differenze, dovute a fattori di giudizio soggettivo.

Non basta una sola tabella millesimale per la ripartizione di tutte le spese condominiali, relative alle parti comuni; infatti ne occorre una fondamentale relative alle spese generali da ripartire fra tutti i condomini, una relativa alle spese di ripartizione per la scala e per l’ascensore (da ripartirsi, come annunciato sopra, in base all’altezza ed al piano) ed una per le spese dell’impianto di riscaldamento , se centralizzato.

Per adesso fermiamoci qui, e dopo questa ampia premessa, che era più che necessaria, nei prossimi capitoli affronteremo le tabelle nella loro formazione e consistenza.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA IN EDILIZIA.

di Amedeu

307 commenti

  1. buongiorno io avrei bisogno di chiarimenti e solo voi mi potete aiutare, abito in una casa delllo ex iacp e sono un disabile , vorrei sapere visto che non avendo per 10 anni avuto un amministratore condominiale abbiamo gestito il condominio noi, ora chiedono che se ne facca uno, voglio sapere se l’amministratore può fare i millesimi sul condominio, ed io che abito al pianterreno cosa mi tocca pagare , premesso che cè un ascensore che io non uso…. mi puoi delucidare a come comportarmi….grazie mille

  2. Per Giovanna
    Se avete deciso di mettere un amministratore, (comunque spero tu abbia letto l’articolo sui millesimi) non ritengo sia una cosa fatta male.
    Se è una persona che sa fare il suo dovere, dovrebbe amministrare con equità il condominio. Comunque leggi molto bene il regolamento condominiale al quale poi allegheranno i millesimi.
    Poichè tu abiti al piano terreno, dovresti evitare sia la spesa dell’ascensore che non usi, sia quella relativa alla pulizia e manutenzione delle scale, con eccezione di quella parte di ingresso al piano terreno che invece adoperi pure tu.
    Per le spese su eventuali lavori edili da effettuare (qualora se ne presentasse la necessità) dovrai invece contribure sia pur per una quota minoritaria
    Come abbiamo spiegato negli articoli fatti , le tabelle condominiali sono in gran parte “estimative”, per cui il tecnico (deve essere un tecnico iscritto all’albo a redarle e firmarle) adopera una valutazione di stima personale, ma che deve essere soprattutto giusta e basata sugli articoli di codice civile da noi citati.
    Quindi ti consigliamo di prendere contatto con l’amministratore appena nominato e chiarire preventivamente la tua posizione.
    Ciao.
    Amedeu

  3. buonasera avrei bisogno di chiarimenti, riguardo il condominio, abito in una casa del ex inacasa. Siamo 8 condomini senza amministratore, il condominio e gestito con applicazione dei millesimali perchè 10 anni fà era gestito dall’amministratore, poi avevano deciso di non volerlo più , perchè era molta la spesa. Vorrei sapere se è possibile amministrarlo senza i millesimali e gestirlo uno di noi grazie.

  4. Per Roby.
    L’amministratore può benissimo essere uno dei condomini.
    Riguardo ai millesimi, anche se siete meno di 10 condomini, il suggerimento è di non abbandonarli, anche perchè è difficile pensare ad un sistema diverso per gestire un condominio.
    Eventualmente se non siete convinti delle tabelle millesimali che avete, riunitevi e decidete di farle rifare nuovamente da un tecnico scelto da tutti voi.
    Amedeu e c.

  5. avendo deciso di amministrare un condomino senza ascensore e riscaldamento ,senza autoclave.la mia proposta era di gestirlo senza millesimali, quota da pagare uguale per tutti. grazie

  6. Per Roby.
    Teoricamente puoi farlo; i problemi potrebbero nascere quando l’immobile avrà bisogno di lavori edili costosi di manutenzione. Potrebbero sorgerti delle difficoltà da parte di alcuni condomini.
    Amedeu e c.

  7. abito in un palazzo condominiale,nelle vendite degli appartamenti si evince che a tutti i condomini e stato dato solo il passaggio pedonale tramite cancelletto inserito nel contesto del cancello carrabile.Io proprietario di un appartamente ho il diritto al passaggio carrabile per accedere ad una corte della casa, i condomini mi chiedono la chiave dell’apertura di tutto il cancello perchè serve loro per caricare e scaricare masserizie ingombranti dicendo anche che il passaggio pedonale comprende tutta l’apertura del cancello ( da premettere che non ho mai negato niente) volevo sapere se la loro pretesa è leggittima oppure posso negargli l’accesso all’apertura del restante cancello. Vi ringrazio vivamente.aspetto notizie all’ E-mail grazie

  8. Per Antonio.
    E’ una clausola ben strana. Ma se ne trovano di tutti i gusti.
    Si ritiene che se una persona ha necessità di caricare masserizie pesanti o altro di ingombrante, sia un gesto di “umana carità” dagli la chiave,
    Amedeu e c.

  9. Buongiorno.
    Sono proprietario di un seminterrato la metratura quadra è grande quanto tutto l’edificio a tre piani fuori terra, 12 proprietari in tutto gli appartamenti sopra di me sono di una metratura la terza parte in confronto al mio seminterrato ed anche appartamenti lussuosi in confronto al mio seminterrato perchè e anche grezzo è ci vivo anche, adesso si devono fare delle riparazioni esterne a l’edificio peresempio dei piuvali esterni di rame.
    come si calcola la spesa in misura millesimale? ad esempio la riparazione costa € 380,00 è siamo 12 proprietarii solo io ho il seminterrato per la grandezza di tre volte in più di un’appartamento di sopra di me?

    inoltre ho la ntenna della tv su in terrazzo, ma non passo mai dalla scala per andare a controllare la antenna non ho mai avuto le chiavi del portone anche se avrebbe il diritto, ho un’altra entrata per entrare nel mio seminterrato, per questo devo collabborare anche io per le spese della scala in caso di riparazione? grazie

  10. Per Franco.
    L’unico consiglio che ti possiamo dare, vista la situazione disagevole nella quale vivi, è di parlare con l’amministratore condominiale per una caratura millesimale che tenga conto che i tuoi locali sono semiinterrati.
    Rimane però il fatto che si giustifica male la circostanza che, a quanto sembra, non abbiano i requisiti di abitabilità, per cui potresti trovarti in difficoltà di fronte al condominio.
    Amedeu e c.

  11. Salve, io ho il seguente problema.
    siamo 3 condomini che fino ad ora si sono “autogestiti” senza alcun problema. Uno dei proprietari, adesso, ha chiesto che venissero redatti dei millesimi per una migliore ripartizione delle spese comuni, e così abbiamo fatto. Ora però insiste che tali millesimi siano registrati da un notaio, cosa che noi vorremmo evitare dato le spese ingenti. La domanda è: per validare i millesimi non basta la firma per accettazione dei condomini? E’ realmente necessario passare da un notaio? Esiste un riferimento di legge che normi questo argomento?

    grazie

    D.C

  12. Per Danja.
    Inserisci nel riquadro “ricerca” il termine -millesimi – e poi premi GO.
    Quindi leggi attentamente i tre nostri aerticoli, ed in particolare il terzo, che alla fine cita:
    …………..Se provengono da un contratto insieme all’acquisto dell’appartamento si definiscono tabelle “contrattuali”, se calcolate in sede giudiziale sono “giudiziali” ed infine se approvate dall’assemblea condominiale sono “assembleari”
    Per voi fate valere il terzo punto.
    Fra l’altro fino a 10 condomini non c’è l’obbligo di legge di provvedersi di tabelle millesimali.
    Amedeu e c.

  13. abito al quarto piano di un fabbricato sopra di me c’é un terrazzo dal quale mi penetra l’acqua. il proprietario del terrazzo sostiene che dipende dal bocchettone di scarico dell’acqua piovana.il condominio ha deciso di riparare tale bocchettone.le spese come vengono ripartie? Il proprietario dell’ultimo iano cioé del terrazzo dice che a lui non competono spese é vero? Cordiali Saluti e grazie per la risposta.

  14. Per Rolando.
    Trattandosi di uno scarico proveniente da un pluviale discendente, le spese vanno ripartite fra tutti i proprietari dell’immobile secondo le carature millesimali.
    Amedeu e c.

  15. Ho una cantina più una legnaia con piccolo bagno, dopo di me c’è
    un altro propetario con un fabbricato a due piani con due bagni e cucina.
    Ora quest’altro propetario ha costruito un garage, e ha rifatto la nuova
    fognatura, dove ci scarica la mia cantina. Ora vorrei sapere in che
    percentuale mi tocca pagare la fognatura?

  16. Per Angelo.
    Situazioni del genere ce ne sono moltissime e ognuna è diversa dalle altre.
    Siamo in difficoltà a risponderti, anche perché non conosciamo la situazione reale.
    Il buon senso dovrebbe aiutarci: se tu hai un solo bagno collocato nella cantina e che usi probabilmente poco ma ha un tratto di fognatura esclusivamente tuo, e l’altro proprietario scarica nella fognatura ricevente, due bagni più la cucina, dovresti pagare per intero il tratto di fogna di cui sopra e poi concorrere per 1/4 al resto della fognatura.
    Risposta con beneficio di dubbio.
    Amedeu e c.

  17. Ho una cantina, più una legnaia; nella cantina ho un solo rubinetto
    per lavaggio bottiglie, nella legnaia ho un piccolo bagno con il solo
    water.
    Dopo di me c’è un altro propetario con un fabbricato su due piani
    con due bagni e cucina e scarichiamo nella stessa fognatura, ora
    quest’altro propetario ha fabbricato un garage è ha rifatto la fognatura
    nella parte sua, senza aver toccato la mia, e a me ha chiesto la
    metà della spesa, ora io vorrei sapere se mi tocca pagare e in
    che percentuale.
    In attesa di Vs distinti saluti.

  18. Per Angelo.
    Ti avevamo risposto; però se il confinante ricostruisce la fognatura solo dalla sua parte, poiché tu non modifichi l’allacciamento nella tua zona, dovresti concorrere alla spesa della nuova fognatura per tanti millesimi quanti ne possiedi su detto scarico. Ci spieghiamo meglio: il confinante ha due bagni ed una cucina e tu solo un lavello ed un WC. I 1000/1000 sono rappresentati dall’insieme dei vostri servizi.
    Stop.
    A questo punto non ci puoi chiedere di calcolarti la percentuale da pagare.
    Comprendi?
    O fate una divisione amichevole, con stretta di mano, dividendo la spesa per cinque e tu ne paghi 2 parti e lui ne paga 3, oppure dovete chiamare un tecnico libero professionista e farvi calcolare tramite una caratura millesimale i millesimi che toccano all’uno e quelli che toccano all’altro.
    Amedeu e c.

  19. Salve,
    Sono proprietario di un appartamento sito al piano terra con giardino in uno stabile di 16 condomini.
    Il prossimo anno dobbiamo dare una bella sistemata ai cornicioni del palazzo.
    Le mie domande sono:
    1) Essendo al piano terra quanto mi verrebbe a costare;
    2) Il mio cortile di proprietà di circa 110Mq deve essere a disposizione del palazzo per eventuali impalcature o posso rifiutarmi;
    3) Il cortile facente funzione anche di parcheggio PRIVATO per la mia auto e le moto, se queste vengono danneggiate chi mi risarcisce.

    Premetto che ho un entrata separata dal resto degli inquilini.
    Grazie.

  20. Per Francesco
    Il costo sarà equiparato ai millesimi che occupi nelle tabelle millesimali del tuo condominio.
    Dovrai obbligatoriamente mettere a disposizione la parte del tuo cortile per le impalcature, ma la ditta dovrà lasciare il cortile nelle stesse condizioni nelle quali si trovava prima del lavoro. (Fai delle fotografie)
    Facendo il lavoro, sarebbe opportuno che tu spostassi in altro luogo sia le moto e la tua auto, per non aprire un contenzioso con la ditta, in caso di danni, che avrebbe una durata molto lunga.
    Amedeu e c.

  21. Salve, io abito in una casa quadrifamigliare che dispone di due colonne di scarico, una serve il mio alloggio e quello sopra di me, l’altra colonna serve gli altri due, premetto che al pozzetto della colonna ” mia e del condomino sopra di me ” si collegano due pluviali delle grondaie del tetto condominiale, purtroppo..per la pendenza, il diametro insufficenti e il percorso tortuoso dello scarico, ogni tanto bisogna chiamare una ditta di spurghi per disintasare lo stesso,e gli altri due condomini si rifiutano di contribuire alla spesa, la mia domanda e questa, visto che la” mia” colonna deve anche smaltire tutta l’acqua piovana di tutto il condominio, gli altri due condomini non dovrebbero contribuire almeno parzialmente? Grazie Elio60

  22. Anch’io ho un problema simile, le discese delle grondaie si collegano ai tombini della condotta di scarico che serve il mio alloggio e quello di sotto
    gli altri due alloggi sono serviti da un’altra colonna di scarico..senza grondaie, e senza tutte le cose negative che ne conseguono..fogliame e nidi di uccelli..
    purtroppo ci sono tortore e altri uccetti che di continuo cercano di fare i nidi nelle grondaie,nei tombini troviamo sempre malloppi di rametti che fanno da diga..con le conseguenze immaginabili…il mese scorso abbiamo dovuto chiamare chi di dovere per liberare la condotta..per la bellezza di 250euri.
    vi chiedo se una ripartizione della spesa non sarebbe opportuna?
    vi ringrazio e vi saluto cordialmente Franco B

  23. Per Elio.
    Gli scarichi pluviali conducono acque bianche e per legge non possono, essere convogliate nella fognatura nera.
    Questo come premessa.
    Ne deriva però che potete costringere gli altri due condomini a contribuire alla costruzione di una rete fognaria bianca, alla quale suddetti non possono sottrarsi, in quanto il tetto ed i pluviali discendenti sono parti comuni a tutti di un edificio.
    Prospettate loro questa soluzione….
    Amedeu e c.

  24. Per Franco B.
    Leggi la risposta che abbiamo dato ad Elio.
    Pensiamo che possa servire anche per te.
    Amedeu e c.

  25. ho un appartamento al piano terra e un solaio x le spese di pulizia scale devo pagare uguale come quello che abita allultimo piano se si come vengono calcolati i milllesimi x dividere le spese

  26. Per Francesco.
    Gli articoli sul calcolo dei millesimi sono 3+1 e data la soggettività della formazione delle tabelle millesimali, la materia è alquanto difficile.
    Devi leggere tali articoli e trovare la situazione che più si avvicina al tuo caso.
    Altrimenti devi rivolgerti da un tecnico abilitato che ti ricontrolli la caratura che hai, sulla base di molti parametri (sup., h da terra, esposizione ecc).
    Amedeu e c.

  27. Salve a tutti
    Premessa: sono proprietario di un aapartamento al primo piano da 14 anni, e prima che diventassi il propietario vi viveva altra gente da almeno 5-6 anni.Sia gli inquilini che vivevano prima che io abbiamo sempre steso i panni nei fili che sporgono dal balcone che affaccia nel giardino di proprietà della signora che abita al piano terra. Premetto che i panni da noi stesi non gocciolano sono strizzati bene e non superano mai la lunghezza del balcone.
    Da qualche settimana la proprietaria dell’abitazione sottostante si lamenta dicendo che non rispettiamo gli orari per stendere i panni che l’area è la sua e che se vuole ci puo impedire di stendere. Mi sono informato presso la Polizia Municipale del Comune e non vi sono divieti particolari ne orari da rispettare. Che cosa posso fare visto che questa signora sta diventando stressante e mia moglie ha anche paura di uscire in balcone per evitare di essere aggredita verbalmente dalla signora di sotto?
    Vi ringrazio anticipatamente cordiali saluti.

  28. Per Antonio.
    Il primo consiglio da darvi è quello relativo ai buoni rapporti condominiali, anche se talvolta si trovano persone indisponenti.
    Comunque nel vostro caso dipende tutto dal regolamento condominiale che avete.
    Dovrete parlare della questione con l’amministratore del vostro condominio, in modo che egli indica una assemblea condominiale, durante la quale cercate di arrivare ad un accordo.
    Il vostro caso, a nostro giudizio, è difficilmente individuabile fra gli articoli del codice civile.
    Amedeu e c.

  29. Buongiorno,
    due anni fa ho acquistato una porzione di villetta accostata ad una bifamiliare. La mia porzione e’ unita all’altra da un portico con un soppalco di circa 30 metri quadrati con i muri in comproprieta’. quando abbiamo acquistato, il costruttore ci aveva garantito che il soppalco sarebbe rimasto tale e che non avrebbe mai chiuso tale area. Ora invece hanno venduto la porzione,sono stati realizzati impianti di riscaldamento ecc. e stanno chiudendo il soppalco con dei muri in cartongesso. La nostra preoccupazione maggiore consiste nel fatto che il soppalco confina con le nostre camere da letto. Puo’ il costruttore chiudere un soppalco e costruire i muri appoggiati al muro di confine senza chiedere neppure il nostro consenso? Tenga presente che nelle planimetrie catastali e’ evidenziato che tale area e’ adibita a soppalco e siamo sicuri che non sono state chieste varianti a livello comunale.
    Ringrazio fin d’ora per l’eventuale risposta.
    Saluti

  30. Per Catia.
    Praticamente il vostro è diventato un condominio con tre proprietari.
    Quindi modificando il progetto del fabbricato ed in particolare i prospetti e le destinazioni d’uso, occorre l’autorizzazione anche degli altri due condomini.
    Sei proprio sicura che sul contratto di acquisto il costruttore non abbia inserito una clausola, in base alla quale può modificare senza chiedere il vostro permesso?
    Domandiamo questo, in quanto i costruttori, normalmente non sono persone sprovvedute, anzi tutto il contrario.
    Però se dici che sta eseguendo i lavori abusivamente, allora possiamo cambiare opinione.
    In ogni caso , verifica il contratto e poi vai a controllare presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune se ha presentato un progetto in tal senso.
    Nel frattempo prendi anche delle fotografie dei lavori che sta eseguendo.
    Amedeu e c.

  31. Salve. Sono proprietario di un miniappartamento (su 9) aquistato nuovo in area peep.Insieme al rogito ci hanno consegnato il regolamento condominiale con le relative tab. millesimali di proprietà generale e di piano.
    Ora i condomini vorrebbero installare delle inferriate su 2 finestre della saletta condominiale a piano rialzato per ragioni di sicurezza.
    Posso io pretendere che la spesa venga divisa a millesimi mentre loro vorrebbero dividere in parti uguali? (ci sono 4 appartamenti piccoli e 5 grandi)
    Preciso che abbiamo anche l’amministratore ma questo lavoro lo vorrebbero fare senza coinvolgerlo,potremmo calcolare noi i vari importi sec. la tab. millesimale ?

  32. Per Gianni.
    La tua richiesta ci sembra più che legittima. Va bene secondo le carature millesimali
    Comunque dovreste coinvolgere l’Amministratore, se non altro per motivi di correttezza, dato che gli avete dato la fiducia di amministrarvi.
    Amedeu e c.

  33. buongiorno, siamo un condominio di sette app. di varie metrature sto gia pagando l assicurazione del condominio con il calcolo dei millesimi. abbiamo i garage sotterranei dove piove dentro al mio ed a altri due, compreso il corsello dei garage. nella lavanderia entra del liquame della fossa biologica con relativi odori ecc. ecc.capisce bene anche Lei che interventi del genere sono urgentissimi sopra ai garage vi era un giardino condominiale che e stato tolto e vorremmo rifare guaine catramate e pavimentazione con mattoncini autobloccanti. ora vorrei gentilmente sapere se le spese devono essere divise per millesimi o se spetta una spesa uguale per tutti. premetto che non abbiamo un amministratore

  34. Per Marco.
    Non avete l’amministratore però siete in possesso delle tabelle millesimali, per cui vanno applicate le medesime.
    Poichè haidelle infiltrazioni di liquame nero dalla fossa biologica, prima di fare la pavimentazione esterna fai sistemare questo inconveniente, altrimenti dopo ti diventerà più costoso.
    Amedeu e c.

  35. Abito al piano terra di un condominio sfornito di ascensore. Il condominio ha deciso per un’assicurazione per le scale, ritenendo che la spesa va divisa equamente per tutti i condomini, compreso me e l’altro inquilino del piano terra. Non avendo nemmeno la soffitta non utilizzo mai le scale, ma solo l’ingresso condominiale al piano terra. Mi chiedo se sono tenuta al pagamento.
    Grazie se volete rispondermi.

  36. Per Rosalba.
    Se nel condominio non avete le tabelle millesimali, che risolverebbero ogni vostra problematica, purtroppo ogni decisione viene presa nel caos più assoluto, ed alla fine il risultato è quello della ripartizione in parti uguali.
    Ti conviene di proporre la redazione di carature millesimali da parte di un tecnico professionista, altrimenti vi troverete sempre a discussioni.
    Amedeu e c.

  37. salve vorrei delle informazioni: nel mio palazzo la signora del penultimo piano deve fare dei lavori di un solaio. il terrazzo una parte è del proprietari che abita all’ultimo piano e una parte è condominiale. mi interesserebbe sapere come vengono divise le spese e se la signora che deve fare il solaio paga la stessa somma di tutti i condomini.

  38. Per Tano.
    Non è chiara la tua domanda.
    La signora abita al penultimo piano? OK.
    Il terrazzo quale è? quello di copertura dell’ultimo piano?
    E quale è il legame fra il penultimo piano e l’ultimo?
    Insomma, devi chiarire meglio la domanda.
    Amedeu e c.

  39. Buongiorno. Abito al 1° piano di un condominio di 12 appartamenti in cui l’ascensore sbarca tra il 1° e il 2° piano. Quindi non lo usiamo mai perché dovremmo scendere una rampa di scale per accedere a casa.
    La caratura millesimale per ascensore è 0,00. Non partecipiamo quindi alle spese ordinarie per l’ascensore, in quanto riconosciuta la sua inutilità per noi.
    Nelle stessa condizioni sono i due appartamenti al piano terra e quello al nostro piano, dirimpettaio.
    E’ nata una contestazione per quanto riguarda le spese straordinarie, poiché l’assemblea ha deliberato, con voto di maggioranza(ovviamente !), che anche i 4 appartamenti che non usufruiscono dell’ascensore devono partecipare comunque alle spese straordinarie.
    Gradirei sapere la vostra opinione in merito. Grazie. Cordialmente
    Lorenzo

  40. Per Lorenzo.
    Si, riteniamo che sia giusto, in quanto non usate l’ascensore, ma poichè è un impianto o parte comune di un condominio dovete pagare le spese di manutenzione annue.
    Amedeu e c.

  41. Buonasera,abito in un condominio senza ascensore.Volevo sapere se è vero che un terzo piano ha meno millesimi rispetto a un secondo piano perchè svalutato?
    Grazie.Cordialmente
    Sabrina

  42. Buongiorno, Premessa:E’ stata convocata una assemblea straordinaria per l’approvazione di alcuni preventivi attinenti il rifacimento di tetto e facciata di uno stabile condominiale per un importo di circa Euro 500.000 suddiviso per le rispettive quote millesimali possedute dai proprietari.
    Rappresento che lo scrivente in tale contesto è proprietario unicamente di un Box distaccato dall’edificio ubicato al di sotto del prato centrale del condominio con un accesso in comune.
    Domanda: è corretta la ripartizione della spesa nei miei confronti? dato che fruisco unicamente dell’accesso al garage? Ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti.

  43. Per Sabrina.
    Non ci risulta.
    Comunque devi attenerti alle tabelle millesimali che sono state effettuate o verranno effettuate da un tecnico abilitato.
    Leggi attentamente, a tale proposito, i nostri tre articoli sui millesimi e comprenderai meglio.
    Amedeu e c.

  44. Per Fernando.
    E’ corretta.
    Se hai solamente un box, i millesimi che ti competono dovrebbero essere veramente pochi.
    Amedeu e c.

  45. Vi ringrazio davvero tanto per la risposta al quesito, davvero precisi, sintetici e tempestivi .Cordiali saluti.

  46. Abito in uno stabile composto da Piano Terra, 2 appartamenti al 1°, 2 appartamenti al 2° e 2 al 3° piano, tutti gli appartamenti sono della stessa quadratura, un appartamento del 1° piano non è abitato, non avendo un amministratore e quindi ci mancano i millesimali vi chiedo la cortesia di sapermi dire i millesimali per la luce e pulizia scala. Ringrazio anticipatamente Nino.

  47. Per Nino.
    Purtroppo non è possibile calcolare i millesimi a tavolino, senza avere effettuato i sopralluoghi di rito.
    Gli appartamenti possono essere anche uguali, però vengono applicati dei coefficienti di correzione, che dipendono dall’esposizione, dall’altezza da terra ecc.
    Se non avete i millesimi, però, potete semplicemente dividere, amichevolmente, le spese degli appartamenti per 6.
    Amedeu e c.

  48. Buongiorno,

    Abito in uno stabile di 14 appartamenti. Abbiamo effettuato dei lavori di ristrutturazione delle facciate che comprendono anche il rifacimento dell’interno dei balconi e delle ringhiere. Il totale dei lavori è di 100 mila euro.
    La quota è stata divisa per i condomini in base alle tabelle millesimali. Io ho letto da qualche parte che la quota relativa al rifacimento delle parti comuni va divisa in base alle tabelle millesimali mentre la quota relativa ai balconi e ringhiere va divisa in parti uguali. L’impresa che ha eseguito i lavori ci ha fatto un’offerta con un totale unico, ora come si possono dividere le due quote se effettivamente vanno gestite in modo differente?
    Ringrazio anticipatamente per la risposta.

    Cordiali saluti.

  49. vorrei sapere se posso aumentare la pavimentazione nel mio giardino privato con dei mattoni autobloccanti drenanti senza permessi da parte di comune e/o condominio

    Roberto Corrado

  50. Per Emanuele.
    Se i lavori di rifacimento interni dei balconi comprendono, oltre che alle ringhiere, anche le pavimentazioni o le cimase degli stessi (ma non le parti di facciate perimetrali a detti balconi), tali lavori andrebbero addebitati ai singoli proprietari.
    Come dividerli? Proporzionalmente alla superficie dei balconi stessi (o delle ringhiere, nel caso che non abbiano “toccato” i pavimenti)
    Amedeu e c.

  51. Per Roberto.
    Senza Comune va bene, per il condominio, anche se trattasi di piccola cosa, ti consigliamo di parlarne con l’amministratore.
    Amedeu e c.

  52. Grazie per la immediata risposta.

  53. Salve,
    abito in un condominio formato da due palazzine.
    di recente l’amministratore ha aumentato i millesimi ad alcuni condomini nella mia palazzina, me compreso, senza nessuna comunicazione e me ne sono accorto solo per caso.
    Vorrei sapere se l’amministratore può aumentare ad alcuni condomini i millesimi senza autorizzazione e senza comunicare niente ai diretti interessati.
    Vi ringrazio anticipatamente.
    Gaetano.

  54. Per Gaetano.
    Assolutamente no, Ogni variazione alle tabelle millesimali deve riportare l’approvazione dell’assemblea condominiale, che deve pronunciarsi anche sulle spese relative al tecnico che le effettua (Un amministratore, se non è un tecnico professionista non le può nè variare nè firmare).
    Amedeu e c.

  55. grazie x la risposta.
    Saluti,
    gaetano.

  56. salve vorrei gentilmente sapere una cosa abito in un palazzo di 30 appartamenti. recentemente è stata rifatta tutta la fognatura che passa sotto il garage ,il quale è a livello seminterato. l’amministratore ha preteso che tutti i condomini pagassero tutti la stessa somma.è giusto o le quote vanno divise in millesimali? la ringrazio sentitamente mario

  57. Per Mario.
    Le spese vanno suddivide per millesimi, salvo accordi scritti preventivamente e che decidano diversamente.
    Amedeu e c.

  58. Salve ,sono uno dei proprietari di un fabbricato di 4 unità abitative con una corte comune del piazzale esterno che si è deciso di ripristinare relativamente alla recinzione e ai cancelli pedonale e carrabile. Però un proprietario ci richiede le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese,anche se non esiste l’obbligo di legge . Preciso che il passo carrabile è solo per l’uso temporaneo di carico e scarico delle merci ed il proprietario che ci richiede le tabelle è sprovvisto di automobile.

  59. Per Giovanni.
    Potreste dividere la spesa per 4, ma il vicino può sempre pretendere di formare il condominio
    Per legge il numero minimo di appartamenti per avere un Amministratore condominiale è 4, mentre per applicare il Regolamento Condominiale devono essere 10 appartamenti.
    Detto ciò, se non avete l’amministratore e non avete intenzione di metterlo, non avrete neppure le tabelle millesimali.
    Il problema è spiegarlo a questo vostro vicino.
    Amedeu e c.

  60. Salve avrei bisogno di aiuto.
    Abito in un appartamento a piano terra ristrutturato nel 1999, abbiamo creato un secondo bagno , dopo 12 anni il condomino dell’appartamento confinante il mio, mi dice che lo scarico del mio secondo bagno gli provoca danno alla sua cucina, “O meglio: gli da fastidio quelle poche volte che siamo a casa per impegni di lavoro ” che si scarica magari alle ore dei pasti. Inizialmente il mio buon senso mi ha portato ad evitare soprattutto nelle ore citate di scaricare, ma ora purtroppo a lui non va bene neanche più questo, cosa posso fare ? e lui eventualmente a cosa potrebbe impugnarsi? (Modifiche assolutamente condonate).

  61. Per Franca.
    Sicuramente non è il riempimento della cassetta di scarico che fa rumore, in quanto le stesse sono corredate di tubo di plastica silenzioso.
    Può essere il rumore dell’acqua che cade a sciacquone nel vaso, ed allora, il rimedio può essere semplicemente un pannello fonoassorbente posto dietro al vaso stesso e rifinito con una certa accuratezza.
    Probabilmente però ciò che da fastidio al vicino è il rumore del liquame quando scorre nella tubazione di scarico sotto il vaso.
    In questi casi si usa una tubazione fono assorbente silenziosa.
    http://www.faraplan.it/jspfaraplan/dett_prodotti.jsp?prodid=14
    Devi, (in questo caso) ovviamente fare sostituire il tratto di tubazione di scarico, che è un lavoro ingrato e costoso.
    Amedeu e c.

  62. Sono un condomino di una palazzina composta da un piano seminterrato, un piano rialzato, primo e secondo piano senza ascensore. Da poco sono state redatte le tabelle millesimali da cui risulta che i millesimi del primo piano sono maggiori di quelli del piano secondo. E’ giusto che chi abita al primo piano, paghi più di chi abita al secondo?

  63. Per Piero.
    Normalmente nelle carature millesimali , il primo piano viene dato per favorito rispetto agli altri, mediante l’applicazione dei vari coefficienti di ragguaglio; comunque tutto dipende dal tecnico che redige le tabelle millesimali e da come valuta: la posizione, l’altezza da terra, l’esposizione, ecc. ecc.
    Leggi questo nostro articolo e gli altri seguenti:
    http://www.coffeenews.it/i-millesimi-in-un-condominio-cosa-sono-e-come-si-applicano
    Amedeu e c.

  64. Salve, avrei bisogno di un consiglio. Abito all’ultimo piano di un condominio e dal cornicione del tetto gli uccelli che vi hanno nidificato sporcano in continuazione il mio terrazzo con deiezzioni, rami e altro, al punto che mi non mi è più possibile ne stendervi i panni ne accedervi liberamente senza incappare in qualche “regalino” dall’alto. L’amministratore fa orecchie da mercante asserendo che è un problema mio. Come posso costringerlo a intervenire, oppure mi devo veramente occupare io del problema?
    Le spese sono a carico mio o del condominio? Grazie

  65. Per Giovacchino.
    Stiamo trattando di un problema che interessa quasi tutti i centri abitati italiani.
    Più che altro sono i piccioni che creano tali situazioni, ma possono essere anche altri uccelli che nidificano sui tetti.
    Esistono delle ditte idonee specializzate oltre che in derattizzazione, anche nell’allontanamento dei volatili. Tieni presente che è un argomento scottante, in quanto sono protetti dal LIPU (Lega Italiana Protezione Uccelli), che frequentemente ricorre a denunce.
    Comunque, oltre che a tali ditte, in commercio vi sono anche attrezzature atte ad allontanare i volatili.
    Leggi questo nostro articolo:
    http://www.coffeenews.it/i-piccioni-sui-davanzali-delle-nostre-case-come-allontanarli
    Dovrebbe intervenire il condominio e con esso l’amministratore, accollandone le spese a tutti i condomini.
    In caso di diniego rivolgiti alla locale ASL (ufficio di Igiene, dove troverai risposte idonee)
    Amedeu e c.

  66. Ciao, avrei bisogno di un’informazione, abito in una palazzina comunicante con altre due (in pratica formano un unico blocco), i terrazzi pertanto sono anche comunicanti.
    Poichè bisogna fare delle riparazioni sul nostro terrazzo, l’amministratore dice che è un bene comune e che anche le altre palazzine devono dividere le spese con noi.
    Vorrei sapere se è questa la regola, perchè è stato messo in dubbio che corrisponda al vero.
    Grazie!!!

  67. Per Mina.
    Se le due palazzine hanno in comune uno o più terrazzi, i quali per motivi costruttivi (in quanto, per esempio sono stati costruiti contemporaneamente) , ed inoltre derivano da un progetto unitario, l’amministratore ha, secondo il nostro parere, fatto bene a scegliere tale strada.
    Amedeu e c.

  68. Per Davide.
    Spiacenti, ma se vuoi una risposta devi correttamente inserire il tuo nome e la tua email.
    In altro nella Home, nel riquadro “scriveteci” è ben chiarito che non rispondiamo ad anonimi.
    Amedeu e c.

  69. per fare un nuovo impianto di gas metano per uso domestico (cucina) quindi esterno al condominio devo richiedere delle autorizzazioni ? (amministratore inquilini ecc ?)

    Grazie per la risposta

  70. Per Fabio.
    Sarai costretto a passare delle tubazioni esterne, e comunque ti consigliamo di chiedere l’autorizzazione all’amministratore del condominio, anche per evitare eventuali prese di posizioni contrarie, successive, e che ti comporterebbero notevoli disagi.
    Amedeu e c.

  71. gentile,io vivo in un condominio con 5 appartamenti in 3 piani ,serviti da una scala comune ancora da completare , la mia proprietà è al piano terra , ora vogliamo completare la scala ,quindi ingessarla e mettere marmo ai gradini e del cotto nell’androne, e nei vari piani visto che io non usufruisco della scala ma solo dell’androne ,devo pagare quando gli altri condomini. grazie.

  72. Per Fabio.
    Leggi attentyamente questo articolo e vi troverai la risposta
    http://www.coffeenews.it/millesimi-ripartizione-spese-scale-ed-ascensore
    Amedeue c.

  73. salve mi chiamo antonio, ho un attico di 100 mq e 60 mq di terrazzo al terzo piano di un condominio . ho l ascensore che entra dentro casa e pago 270 euro di spese condominiali al mese. come è possibile? il condominio è formato da 3 piani e da meno di 10 famiglie e paghiamo 11000 euro l anno per il condominio. come posso far rifare le ripartizioni millesimali? come posso vedere se sono giuste? e quale criterio abbiano usato
    grazie

  74. Per Antonio.
    La cifra, onestamente ci spaventa, anche se non siamo a conoscenza della vostra situazione condominiale. Avete una piscina coperta? Spazio giochi? Campi da tennis? L’ascensore arriva dentro casa? Cosa vuol dire? Che ogni appartamento ha un ascensore proprio?.
    Al di là di queste domande la cifra ci sembra veramente alta.
    Forse vi conviene riunirvi in assemblea e far controllare le carature millesimali che avete.
    Inoltre fate controllare le spese che sostenete, in quanto se nelle stesse è compreso il costo del riscaldamento, il discorso cambia completamente.
    Amedeu e c.

  75. Buongiorno, mi chiamo Franco. Ho una cantina in un condominio. ora sono state varate spese straordinarie per il rifacimento dei balconi, e ci è stata addebitata una cifra per frontalini e sottobalconi. siamo tenuti a pagarla come proprietari della sola cantina?

  76. vorrei chiarimenti in merito alla ripartizione delle spese condominiali e piu precisamente se sono soggette tutte al riparto con i millesimali (che abbiamo gia in uso) oppure divisibili in parti uguali a quanti sono i condomini? capisco che luce scale, spese ascensore etc. sono in base ai millesimali, ma altre tipo la pulizia del giardino è da ripartire in millesimi o in parti uguali tra condomini

  77. Per Maria
    Quando il tecnico incaricato redige le carature millesimali (leggi i nostri 3 articoli in merito), compila più tabelle, le quali devono avere usi diversi.
    C’è la tabella generale, quella per la ripartizione delle spese scale e ascensore e così via.
    Non deve essere lasciata fuori dai millesimi alcuna parte del condominio.
    Amedeu e c.

  78. Salve sono in un condominio di 5 piani io abito al 5, c,è un ascensore di proprietà di una sola persona la quale ha in questa scala 5 appartamenti,vorrei sapere per favore se voglio comprare la mi quota se si dovrà dividere per sei considerando i 5appartamenti di questa persona oppure devo dividere la quota di acquisto a metà con lui grazie anticipatamente.

  79. Per Ciro.
    Non è molto chiara la domanda.
    Anche perchè ci torna difficile pensare ad un condominio di 5 piani, (quanti appartamenti a piano; e quanti ascensori ci sono?) e ad 1 ascensore di proprietà di un solo condomino.
    A meno che questi non possieda tutto l’immobile, eccetto il tuo appartamento.
    Amedeu ec .

  80. Salve, vivo in una palazzina di due piani, il mio appartamento è al secondo piano, siamo due proprietari. Ho continue infiltrazioni d’acqua dal tetto. Ho esposto il problema svariate volte al proprietario dell’altro appartamento che occupa il piano terra e il primo piano ma, lui continua a dire che non ha soldi, posso costringerlo, sempre tramite legge, a pagare la sua parte per il rifacimento del tetto? E se si, come? Grazie

  81. Per Monica.
    L’art. 1110 del codice civile cita testualmente:
    “Rimborso spese- Il partecipante che, in caso di trascuratezza degli altri partecipanti o dell’amministratore (del condominio, se esiste) ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso (c. 1104, 1134).”
    Quindi la strada da seguire è quella di fare eseguire i lavori da una ditta e poi, tramite regolare fattura, rivalersi (in sede privata) verso gli inadempienti.
    Naturalmente una persona che si accinge a prendere tale iniziativa deve crearsi una documentazione inattacabile, fatta da fotografie della situazione esistente e di ogni momento dei lavori eseguiti, evidenziando i particolari con le carenze segnalate. Sarebbe anche auspicabile avere agli atti la rinuncia scritta del vicino a non volere eseguire tali lavori. La potresti ottenere tramite una lettera interlocutoria, nella quale chiedi al medesimo di partecipare alle spese per lavori urgenti da effettuare al tetto, e chiedendo una risposta scritta.
    Amedeu e c.

  82. Sono condomino in un palazzo di 20 appartamenti,avrei delle domande da sottoporLe.Considerando che e’ la prima volta che sto’ in condominio e quindi probabilmente le domande le smebreranno stupide,ma credo che solo voi mi possiate illuminare.
    Per cambiare i valori millesimali,devono occorrere delle modifiche strutturali,tipo avanzamento di solai,soppalchi?una diversa disposizioni di parete divisorie in casa include una diversa quota millesimale?Nel caso in cui un condomino ponga la questione di far ricalcolare le quote millesimali per avere un confronto con quelle esistenti,considerando pero’,che non ci sono stati cambiamenti strutturali all’edificio,come ci si dovrebbe comportare?per incaricare un ingegnere a sviluppare una nuova tabella millesimale,quale dovrebbe essere il numero legale delle presenze dei condomini alla riunione?(ho letto e vorrei una conferma,che per modificare o anche per dare mandato ad un professionista per rediggere la nuova tabella millesimale,diversa da quella esistente,occorre che siano presenti alla riunione condominiale tutti i condomini).

  83. Per Rosario.
    I valori delle tabelle millesimali possono essere cambiati, quando emerga un evidente errore, oppure quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio , in conseguenza di sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazioni parziali o di innovazioni di larga portata, è notevolmente alterato il “rapporto originario” tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
    Relativamente al numero dei condomini, essendo le carature millesimali di interesse di tutto il condominio, nessuno escluso, è sempre conveniente e dovuta la presenza di tutti i condomini.
    Amedeu e c.

  84. Grazie,per la sollecita e chiarificatrice risposta.

  85. Buongiorno abito in un condominio di 15 appartamenti, hanno effettuato lavori di manutenzione straordinaria su entrambe le facciate e lavori di ristrutturazione nel vano scala e negli alloggi sopra il nostro e manutenzione al tetto. Il tutto contemporaneamente lasciando i ponteggi su entrambi i lati per 5 mesi da giugno a fine ottobre. I ponteggi erano senza antifurto quindi senza nessuna sicurezza su entrambi i lati nel medesimo momento anche se sono state fatte in momenti successivi. I lavori di ristrutturazione hanno causato crepe nei soffitti da noi abitati. I proprietari più volte da noi sollecitati non sono intervenuti. Non rispettavno gli orari e le aree di lavoro non erano messe in sicurezza tanto è vero che cadevano pezzi di macerie mentre avevi la sfortuna di transitare per le scale. Hanno lavato la facciata per pulirla senza utilizzare gli accorgimenti necessari e del ffango è entrato in tutti gli appartamenti rovinando i mobili. Abbiamo chiesto ai proprietari un indennizzo o una riduzione per quei mesi dell’affitto, vi è qualcosa che ci tuteli o da far valere per il disagio subito? grazie mille per la risposta

  86. In occasione dell’alluvione del 20/10/2012 il piano Garage si è allagato anche a seguito dell’immissione,dalla rampa,di acque piovane provenienti dalla strada comunale.In tale piano garage vi scaricano anche tutti i pluviali del condominio poi,a mezzo di pompe l’acqua viene espulsa verso la fognatura Comunale. Per svuotare l’acqua in tale occasione è stata spesa una cifra non indifferente che l’amministratore intenderebbe addossare ai soli proprietari dei Box adducendo l’imputazione ad una presunta “manutenzione del piano box ” e senza tenere conto che nel’impianto fognario condominiale, piano Box, vi scaricano, oltre ai pluviali, anche tutti gli impianti del condominio stesso.A parere dello scrivente ritengo che trattandosi di impianti di proprietà comune, in quell’occasione inadeguato per la calamità avvenuta, le spese per l’asporto dell’acqua debbano essere ripartite in base alle tabelle millesimali tra tutti i condomini.Gradirei un vostro autorevole parere in merito.Grazie

  87. salve, ho un box auto situato in un condominio di altri 48. da 5 anni è stato nominato un amministratore, dal tribunale di tivoli, il quale,a sua volta ha nominato un tecnico ( architetto competente) che ha sviluppato le tabelle millesimali, approvate e sottoscritte da tutti i propietari pagando 2000 €
    ora alcuni condomini chiedono la revisione degli stessi, perchè credono di pagare troppo.Quanti millesimi occorrono per chiedere la modifica, e a chi spetta il pagamento? per i nuovi millesimi.

  88. Per Cesar.
    Dovevate muovervi in fase di esecuzione dei lavori, rivolgendovi da un legale, che avrebbe quantificato i disagi e chiesto i danni ai proprietari, i quali si sarebbero rifatti con l’impresa.
    A lavori ultimati, riteniamo, che possiate fare ben poco.
    Amedeu e c.

  89. Per Filippo
    Le carature millesimali sono talmente importanti che vengono approvate dall’assemblea di tutti i proprietari.
    Una revisione delle stesse può essere richiesta per un evidente errore o similare.
    Occorre una nuova assemblea completa di tutti per variare i millesimi.
    Amedeu e c.

  90. Per Giancarlo.
    Se nel piano garage vi scaricano i pluviali discendenti condominiali, la spesa va ripartita fra tutti i condomini.
    Tanto più, si presuppone, che durante l’alluvione, i garage siano stati sommersi non solo dall’acqua proveniente dalla strada, ma anche da quella abbondante proveniente dal tetto.
    Fra l’altro le pompe che devono sollevare le acqua (avrete delle fosse con pompa ad immersione?) e tarate per situazioni normali, si sono trovate a non potere lavorare adeguatamente con tutto quel sovraccarico di acqua.
    Non è possibile richiamare per un simile fatto alcun articolo del codice civile, ma dovrebbe essere sufficiente il buon senso.
    Amedeu e c.

  91. Ringrazio per la risposta. Riferendomi alla domanda che ti ho fatto, se una parte dei condomini non vuole la revisione dei millesimi? e nell’eventualità che l’altra parte favorevole alla sostituzione, chiami un tecnico per il cambio degli stessi, a chi spetta la spesa? ringrazio e saluto.

  92. Per Filippo.
    In questo caso, si ritiene, che chi si è preso l’onere di voler cambiare le tabelle millesimali, debba anche accollarsene la spesa.
    Amedeu e c.

  93. E’ la prima volta che scrivo. Abito in un condominio di 5 piani e 11 appartamenti. Il mio e’ all’ultimo piano e sono da sola, ma ho una entrata anche al piano 4. Mi chiedevo visto l’importo delle spese condominiali, il fatto di avere un’altra entrata che non uso mai va ad influire sulle spese? Grazie
    Anita

  94. Per Anita.
    Pensiamo proprio di si, in quanto è un vantaggio che hai, e fra i parametri di ragguaglio contenuti nella tabella millesimale, dovresti trovarne uno più alto, che si riferisce a tale ingresso.
    Amedeu e c.

  95. Salve. Complimenti per la bella carrellata di quesiti a cui rispode.
    Ho aquisito un’appartamento in condominio tramite un’ asta immobiliare e stanno preparando ora il decreto di trasferimento della proprietà. Ho sentito dire che le spese condominiali arretrate non pagate sono tenuto a far fronte per 2 anni indietro, vi risulta?
    Grazie mille.

  96. Per Giovanni.
    Non ci risulta.
    Ti consigliamo di sentire un commercialista della tua zona.
    Amedeu e c.

  97. Buonasera,
    ho un seminterrato, con quattro 1/2 finestre a livello stradale ed una sul cortile, in un palazzo dove sono stati deliberati i lavori di rifacimento delle facciate esterne ed interne del palazzo e vorrei chiedere:
    - i proprietari hanno chiesto di ripartire i costi delle ringhiere dei loro balconi in base alle tabelle millesimali è giusto? Da noi però non sono state sostituite le griglie protettive delle finestre.
    - per i lavori sulla facciata interna, dove noi abbiamo solo una 1/2 finestra ci hanno richiesto il pagamento delle spese sempre in base ai millesimi benchè non abbiamo nè cantina nè box, è corretto?
    - in ultimo anche per il riscaldamento abbiamo scoperto che nelle tabelle millesimali ci è stato imputato un valore di 50,1 millesimi di proprietà contro i 31,36 delle spese generali, mentre tutti gli altri condomini hanno gli stessi valori per l’uno e per l’altra, è corretto?.

  98. abito a piano terra con due giardini annessi, in un condominio con sei appartamenti oltre il mio.Per la sostituzione del tratto fognario passante per il mio giardino al ripristino i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per il rifacimento anche del mio giardino totalmente piastrellato ? Esistono sentenze in merito. Ringrazio porgendo distinti saluti.

  99. Per Giovanni
    Se il vostro è un condominio unico, ed i lavori vengono effettuati anche dalla parte opposta di dove hai la tua proprietà, purtroppo, devi provvedere a partecipare alle spese dei lavori, secondo la ripartizione, in millesimi e di cui alle tabelle millesimali.
    Amedeu e c.

  100. Per Gino.
    Se il condominio, effettuando i lavori per sistemare una fognature, causa danni al tuo giardino, gli stessi vanno riparati.
    Le spese dovranno essere ripartite fra tutti i condomini (te compreso) e secondo le tabelle millesimali che avete.
    Amedeu e c.

  101. puo’ un condominio di una cooperativa disporre per la costruzione di cantinole in aree comuni del proprio fabbricato, se si’ con approvazione di quanta maggioranza.
    vi ringrazio

  102. buon giorno mi chiamo giusi abito a Torino, 2 anni fa abbiamo cambiato la caldaia condominiale con una di quelle che riciclano acqua..condensazione
    mi pare, abbiamo anche le valvole a ogni singolo termosifone che registrano i consumi.
    Ora pare che per legge agli i inqulini dell’ultimo piano spetti una riduzione del 20 % ( cosa che hanno gia chiesto) perche in situazione di svantaggio vorrei sapere se e veramente cosi?

  103. Per Michele.
    Ai sensi dell’art. 1120 del codice civile le modifiche
    “che rendano alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche da parte di un solo condomino” sono vietate.
    Nel caso che l’assemble condominiale decida a maggioranza l’esecuzione di una di queste opere, il condomino non consenziente deve agire entro 30 giorni dall’assemblea, impugnando la delibera tramite un suo avvocato.
    Amedeu e c.

  104. Per Giusi.
    Ci puoi dare delle indicazioni più precise circa la tua domanda, perchè visitando anche il sito della Regione Piemonte non siamo riusciti a trovare notizie utili per darti una risposta accettabile.
    Amedeu e c.

  105. Buongiorno, egr. Amedeu. Sono un pensionato solo ed ho acquistato da qualche mese un appartamento nuovo situato al piano terra, facente parte di una palazzina impostata su tre piani (con mansarda finale). Sin dai primi giorni mi sono visto “affrontato” dai condomini (già esistenti da qualche anno), con richieste che in effetti ho ritenuto non convincenti. Intanto mi sono state fatte pagare somme cospicue su precedenti supporti precedentemente effettuati ritenuti di vantaggio comune, come una piccola tettoia di riparo pioggia all’ingresso. Disposizione stabilita dai pochi condomini in cor privato (non esiste alcun amministratore, che, tra l’altro risulterebbe superfluo, essendo in tutto sei proprietari). Ciò premesso, non trovo equo che debba pagare le spese riferite all’uso dell’ascensore che a me non appartiene, in quanto mai potrò farne alcun uso personale, non avendone, ovviamente, alcun bisogno. Ciò mi si impone in riferimento alle quote millimesimali precedentemente stilate dal costruttore. Preciso che a tutt’oggi non ho ancora sottoscritto l’atto notarile di acquisto che dovrebbe essere effettuato a giorni. Chiedo: cosa è giusto precisare affinché nel rogito notarile risulti che non mi appartiene addebito di spese d’uso e servizio dell’ascensore in quanto lo stesso per me mai usufruibile non essendo, appunto, di nessuna necessità logistica? A parte il fatto che l’istallazione è stata richiesta dai condomini dei piani superiori ed effettuata dopo un certo tempo dall’inizio costruzione della palazzina. Io non sapevo che si dovesse installare l’ascensore all’atto del preliminare di acquisto
    Infine, avendo attiguo un piccolo giardinetto di pochi metri quadrati, rientra nelle spese tributarie come area catastale dell’appartamento? O è considerato come semplice superficie tipo ballatoi o balconi non abitabili?
    Con tanta stima, gradisca vivissime cordialità.
    Antonino Maio

  106. Per Antonino.
    Purtroppo, pensiamo che nel contrattio non possa essere incluso alcunchè riguardo ai pagamenti per le spese condominiali, in quanto le stesse, anche se non avete un amministratore, sono soggette alle tabelle millesimali.
    In base a dette tabelle millesimali, (per l’ascensore come per le scale ve ne dovrebbero essere 2), dovresti pagare le spese relative ad una sola tabella, ed esattamente a quella riferita alle spese per lavori da effettuare all’ascensore o alle scale, in quanto beni comuni; mentre sei esonerato dal pagamento delle spese inerenti il consumo e la pulizia dell’ascensore e delle scale.
    Riteniamo che tu non possa esonerarti completamente dalla voce ascensore, in quanto esiste ed in parte è anche tuo.
    Relativamente al pagamento delle spese precedenti al tuo contratto, come la tettoia che tu citi, invece, puoi opporti a qualsiasi pagamento, in quanto sei subentrato al momento che questa esisteva già.
    Per il giardinetto, per la parte tasse dovresti pagare poco o niente, mentre, così come per i terrazzi, viene incluso nel calcolo delle tabelle millesimali, anche se con un coefficiente di ragguaglio diverso dagli stessi.
    Amedeu e c.

  107. Buonasera ho bisogno urgente di un Vs. parere.
    Il nostro condominio quest’anno ha subito due interventi di manutenzione straordinaria.
    1- Sostituzione dell’automazione del cancello elettrico che porta ai garage
    2- Sostituzione pompa antiallagamento del garage

    Le ripartizioni dei pagamenti dei suddetti interventi sono state fatte in maniera diverse però.

    Mentre sulla sostituzione pompa è stata applicata una suddivisione per millesimi di proprietà, per la sostituzione dell’automatismo del cancello, che tra l’altro viene scritto nel dettaglio come “pulizia straordinaria garage”,è stata applicata una suddivisione in millwesimi dei garage.

    Poichè entrambi gli interventi sono ad uso di tutti, non sarebbere dovuti essere divisi con lo stesso scriterio?

    Grazie Giorgia

  108. Per Giorgia.
    Hai ragione.
    Dovrebbero essere suddivisi secondo la tabella millesimale principale inerente i lavori di manutenzione da effettuare nel condominio.
    Amedeu e c.

  109. in una casa di paese sotto al pt io ho una cantina e il proprietario di casa a rifatto il tetto,senza dirmi niente ,dal muratore mi ha chiesto un indennizzo ma quanto o che percentuale devo pagare

  110. Per Sergio.
    Se vuoi una risposta chiara, cerca di sforzarti a fare una domanda chiara.
    Amedeu e c.

  111. Buongiorno, abito al piano terra con giardino privato, per le spese di manutenzione dell’ascensore (oltre al paino) e quelle del riscaldamento sarebbe più corretto contare i millesimi del solo appartamento o i millesimi totali (giradino compreso)? Almeno per quanto riguarda la manutenzione della centrale termica non sarebbe più corretto considerare solo i millesimi del solo appartamento visto che comunque tutto ciò che riguarda il riscaldamento di certo non riguarda il giardino? Grazie

  112. Per Federico.
    Sicuramente avrai letto i tre articoli sui millesimi.
    Il riscaldamento viene pagato tramite una tabella millesimale che comprende le spese generali del fabbricato.
    Per l’ascensore vi sono (o dovrebbero esserci) 2 tabelle ed a te va applicata solo la tabella relativa alle spese per lavori di manutenzione (in quanto abiti al piano terra).
    I giardini, come i terrazzi , i locali sgombero ed altro, vengono conteggiati nella superficie virtuale delle tabelle, applicando un coefficiente di ragguaglio in diminuizione, la cui applicazione e scelta è unicamente del tecnico che ha redatto le tabelle stesse.
    Amedeu e c.

  113. Grazie per la risposta, Le chiedo un’ ultima cosa. Al momento del rogito di ognuno dei condomini sono state allegate le tabelle millesimali calcolate da un tecnico incaricato dal costruttore e quindi tutti hanno firmato davanti al notaio i valori della tabella in questione. Al piano terra ci sono 3 appartamenti con giardino privato (compreso il mio) a cui sono stati aggiunti dei millesimi rispetto ai rispettivi appartamenti al primo piano di uguale metratura proprio per la presenza del giardino privato. Può un condomino (in questo caso dell’ultimo piano) richiedere il ricalcolo delle tabelle e ottenerne la modifica, perchè a suo dire (anche in base a una precedente esperienza in cui era lui proprietario di un appartamento con giardino) il coefficiente con cui hanno calcolato il nostro giardino è troppo basso rispetto ad esempi dello 0,15 – 0,20?

  114. Per Federico.
    Ai sensi dell’art.69 delle Disposizioni di Attuazione e transitorie del Codice civile, i valori proporzionali dei vari piani possono essere rivisti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, quando si manifestino le condizioni di cui ai commi 1 e 2 (dovresti leggere l’intero articolo) inerenti un puro errore…… oppuremutate condizioni…..
    Amedeu ec.

  115. salve vorremmo votare in assemblea un amministratore condominiale. lo stabile è composto da 5 appartamenti 2 negozi e 6 garage. volevamo sapere, se non abbiamo le quote millesimali possiamo fare a maggiorana? e in seguito faremo il calcolo dei millesimali? inoltre se non tutti sono in accordo cosa dobbiamo fare?

  116. salve,vorrei sapere come comportarmi,dato che siamo tre proprietari di tre appartamenti cosi situati,il primo si trova al piano terra,il mio è al primo piano el’altro appartamento è al secondo piano,coperti da un piccolo terrazzino e da un sottotetto,rispettivamenti di proprietà per metà della signora del piano terra e della signora del secondo piano.tenga presente che il piano terra non ha l’entrata dal vano scala ,ma dal cortile comune.le scale sono in comune di tutti i tre appartamenti,sono stati fatti dei lavori ,sia interni e esterni delle scale,tenendo conto che non abbiamo le tabelle millesimali,ne condominio ,come dobbiamo comportarci per le spese? cordiali saluti, domenico

    • Per Domenico.
      Anche in presenza di due soli appartamenti è sempre consigliabile fare le carature millesimali onde evitare possibili future discussioni.
      Comunque, la signora al piano terra non dovrebbe pagare le spese relative alla pulizia ed energia elettrica delle scale, ma deve comunque fare fronte alle spese di manutenzione delle stesse, in quanto sono parti comuni a tutti e 3 i condomini.
      Difatti, nelle carature millesimali, per le scale e l’ascensore, si fanno sempre 2 tabelle distinte.
      Detto questo, potete cercare una via bonaria di divisione delle spese sostenute, eventualmente pagandole proporzionalmente alla superficie di ognuno dei 3 appartamenti.
      Amedeu e c.

  117. Buongiorno,
    abito al primo piano di una villetta di proprieta’ bifamiliare.Al piano terra abitano i miei parenti.Una parte di giardino,il passo carraio, la cantina, la scala e il locale caldaia sono ‘in comune mentre le altre parti di giardino sono di proprieta’.

    I rapporti oramai sono a dir poco pessimi.
    Hanno cementato il passo carraio senz ail ns. permesso e e vorrebbero far e lo stesso con la parte in comune che e’ situata di fronte al loro garage.La scusante e’ sempre la stessa cioe’ che una mia parente e’ semi invalida e che quindi fa’ fatica a camminare sia sul prato (che avremmo proposto di al posto del cemento) .
    Vorrei (come sto chiedendo da diversi anni)ma senza una minima considerazione da parte loro la divisione delle parti comuni (dove e’ fattibile) e la creazione di 2 ingressi separati (che consiste nel mantenere l’ingresso attuale per loro e x noi creare un ingresso indipendente per accedere al ns. appartamento situato al primo piano.Questo avverrebbe costruendo una scala esterna (circa in corrispondenza all’ingresso attuale) che arriverebbe direttamente al primo piano. Chiaramente vorremmo chiudere il vano scala con una soletta ricavando cosi un piccolo locale (sia al primo piano -che sara’ns. proprieta’- che al piano terra -che diventera’ proprieta’ dei mie parenti-. Inoltre sara’ creata una porta ( vicino all’ingresso esistente) che ci pernettera’ di raggiungere le scale in comune che porteranno alla ns. cantina/garage.

    Se si dovesse andare per via legale (cosa probabile) secondo Lei esistono delle reali possibilita’di ottenere dal giudice il permesso per la divisione delle parti comuni e per la creazione di 2 ingressi separati (anche contro il loro volere)?
    Se cosi fosse quali sarebbero le tempistiche?

    Grazie, cordiali saluti,
    Andrea

    • Per Andrea.
      Per potere suddividere una parte comune condominiale (perchè condominio sempreè, anche se formato da 2 sole unità abitative), occorre l’accordo di entrambe le parti.
      La suddivisione deve avvenire di fronte ad un notaio, con un atto preliminare o compromesso (se necessita), o immediatamente con un contratto (tipo compravendita).
      Vi deve essere comunque l’accordo delle parti e l’eventuale valutazione dei prezzi di ciò che si divide, delle parti che valgono di più e di quelle che valgono meno.
      Quindi, se non trovate un accordo non potette addivenire a nulla.
      Amedeu e c.

  118. il palazzo dove ho un appartamento ha un lato che si affaccia su un cortile di altra proprietà. abbiamo dovuto rifare il tetto e le facciate, ma ora dovremmo imbiancare e sistemare anche quel muro interno e quel proprietario sta facendo ostruzionismo. Cosa dobbiamo fare? andare per vie legali e spendere o esiste un altro sistema? Non è che dovrebbe essere lui ad imbiancarlo dato che è nella sua proprietà?
    Fatemi sapere, grazie.
    Giuseppina.

  119. Per la pavimentazione di un cortile comune,passaggio per dei box auto e dei piccoli giardini, devo pagare sempre in base alle tabelle millesimali? Io sono proprietaria solo del box auto e del piccolo giardino,rispetto agli altri condomini proprietari di un appartamento , box auto e giardino.Grazie mille .
    Ersilia.

    • Per Ersilia.
      Se non sei proprietaria di un appartamento, non concorrerai alle spese di gestione dell’ascensore, delle scale, della luce dell’atrio e così via; però dovrai pagare le spese di manutenzioni (lavori di manutenzione) di tutte le parti comuni per i pochi millesimi che possiedi.
      Amedeu e c.

  120. Salve,avrei bisogno di sapere se : io possiedo un appartamento che prende 3° e 4° piano di cui 20 mq. al terzo e 48mq. al quarto (che pero’ essendo un sottotetto ricavato) ci sono solo 11mq. abitabili come da catasto il resto e’ inferiore a 1.60 mt fino ad arrivare ad una altezza di 30 cm.
    Il mio vicino ha l’appartamento con una superfice di 32 mq. al piano terzo e 16 mq. al piano quarto tutti interamente abitabili,e’giusto che io abbia 37.9 millesimi e lui ne abbia 37.2 ?? cioe’ nel calcolo dei millesimi non dovrebbe essere calcolata solo la parte abitabile? o meglio i metri cubi?
    Se cortesemente posso avere una delucidazione,grazie.
    Nicola.

    • Per Nicola.
      Il tecnico che ha redatto le tabelle millesimali del vostro condominio, ha calcolato le supefici e quindi i volumi reali di ogni appartamento.
      Poi ha applicato dei coefficienti di ragguaglio (in diminuzione o aumento), a secondo della disposizione, altezza da terra, ubicazione, soleggiamento ecc.
      Moltiplicando il volume reale per la media di questi coefficienti di ragguaglio, ne escono fuori i volumi ideali, e di conseguenza i millesimi ad appartamento.
      Perciò, devi controllare la tua tabella millesimale, e poi parlare con l’amministratore, se qualcosa non ti torna.
      Amedeu e c.

  121. Grazie mille x il chiarimento…Purtroppo gli altri condomini insistono che io devo pagare la metà di quanto pagano loro non in base ai millesimi perchè dicono che ho il passaggio x il box, ma come c’è l’ho io c’è l’hanno anche loro essendo una parte comune del perimetro intorno alla casa. C’è per caso qualche articolo a cui posso far riferimento o qualcosa di scritto da qualche parte,purtroppo non mi è possibile consultare un avvocato o altra persona competente. ancora grazie.

    • Per Ersilia.
      Se avete delle tabelle millesimali, non è corretto applicare degli sconti o delle maggiorazioni “a caso”.
      Fallo presente all’amministratore del condominio.
      Che altro possiamo dirti?
      Amedeu e c.

  122. Volevo chiedere come si devono ripartire le spese per la manutenzione delle cimase in pietra e della ringhiera del muretto esterno di recinzione di un condominio, dal momenteo che il muro perimetrale ha anche la funzione di recingere beni di proprietà esclusiva, ovvero i giardini annessi alle unità immobiliari poste al piano terra del fabbricato.
    Grazie.

    • Per Lorenzo.
      Il muro di recinzione di un edificio condominiale è parte comune, al pari di altre cose, quali il tetto, le murature portanti, le fondazioni, il suolo dove sorge ecc.
      Quindi le spese vanno ripartite su questa base con le tabelle millesimali.
      Amedeu e c.

  123. buongiorno,
    ho bisogno di un parere utile a capire come risolvere questo prbolema:
    premetto che siamo proprietari di un seminterrato di un condominio di oltre 20 famiglie, nel seminterrato in questione sono presenti i tubi di scarico fognario del condominio i quali non vengono controllati e subiscono delle gravi perdite periodicamente all’interno del nostro seminterrato.
    Visto che tali scarichi fognari sono nati con la costruzione del palazzo, come possiamo tutelarci per risolvere il problema?
    grazie

    • Per Giuliano.
      Non è un caso raro e purtroppo succede spesso.
      Ci ricordiamo di un caso analogo, con il CTU nominato dal giudice e le due parti contendenti.
      Quella volta vinse il proprietario del fondo, ed il condominio fu costretto a pagare i danni ed a mutare il tracciato delle tubazioni, molte delle quali correvano a soffitto, e le colature avvenivano in corrispondenza delle curve interne.
      Quindi la via indicata è quella di rivolgersi da un legale.
      Potete però provare precedentemente a scrivere una lettera raccomandata RR all’Amministratore del condominio, minacciando azioni legali.
      Inoltre, se c’è sversamento di liquami, potete fare intervenire anche l’ufficio di igiene della locale ASL, che dovrebbe provvedere ad emettere una ordinanza di risanamento.
      Amedeu e c.

  124. abito in una casa quadrifamiliare,vorrei sapere se è possibile cambiare il prospetto solo della mia casa,nn chiedendo il parere dei miei vicini. vi spiego meglio..la casa è tinteggiata bianca,posso rivestire solo i miei 6m in pietra?

    • Per Antonio.
      No, se la tua casa fa parte, esteticamente, di un edificio più grande, non ti autorizzeranno a modificarne solo una parte; specie nel prospetto principale.
      Amedeu e c.

  125. buongiorno io ho letto ma non sono riuscita a capire come dividere in millesimi mi spiego:abbbiamo un palazzo di 3 piani io e una sorella abitiamo l’altra non ha terminato il suo appartamento adesso dobbiamo rifare le facciate e la terrazza,il primo piano grezzo è di una mia sorella al secondo piano ci sono io al terzo c’è l’altra sorella vorrei sapere i millesimi che mi toccano a me cioè come pagare se la spesa è di 25000,00 come viene diviso?mia sorella che sta al primo piano cosa gli tocca pagare?a me?alla sorella del terzo piano?grazie e scusate ma non sappiamo queste cose è la prima volta che ci capita.arrivederci e grazie LOREDANA

    • Per Loredana.
      Un condominio può essere formato da 2 o da 20 famiglie, (Naturalmente gli obblighi sono diversi), ma in linea di massima le tabelle millesimali valgono per ogni singolo caso.
      Se siete tre sole proprietarie, e non avete le tabelle millesimali, potete dividerv i le spese in parti uguali, con un accordo bonario fra di voi.
      Invece, se volete fare le cose regolarmente, pagando il giusto, dovete chiamare un tecnico professionista (Geometra, ingegnere, architetto), che vi rediga le carature millesimali.
      Dopo le opportune misurazioni e valutazioni, creerà le tabelle millesimali (applicando dei coefficienti di ragguaglio per ogni piano ed ogni appartamento, in base all’altezza da terra, all’esposizione ecc.).
      Le tabelle saranno diverse e potrete usarle per la ripartizione delle spese di gestione, per le spese di manutenzione, per i consumi comuni, per l’uso dell’ascensore (se lo avete), per l’uso e pulizia delle scale ecc.
      Quindi sta a voi la scelta.
      Fra l’altro, noi abbiamo pubblicato ben 3 articoli sui millesimi, e non li possiamo spiegare, adeguatamente, in poche parole.
      Amedeu e c.

  126. buongiorno, in un condominio da un alloggio grande sono stati ricavati 5 bilocali usufruendo del sottotetto che era di propietà, il corridoio per accedere a questi 5 alloggi è stato creato usando il corridoio dell’originario unico appartamento, ora in questo corridoio sono state messe due plafoniere agganciandosi alla luce condominiale. Faccio notare che per la realizzazione di questi alloggi sono state rifatte le tabelle millesimali di tutto il condominio (aumentandole per i 5 nuovi alloggi), ora è giusto che queste plafoniere siano attaccate alla luce scale?
    Grazie

    • Per Simone.
      Se il corridoio dei bilocali è aperto e comunicante con le scale, e detti bilocali risultano regolarizzati in Comune, al Catasto e nelle tabelle millesimali, è giusto.
      Amedeu e c.

  127. Sono proprietaria di un appartamento situato al piano terra di un condominio composto da 4 appartamenti. Sono stati effettuati lavori alle fognature. il mio appartamento scarica sia acque nere che bianche. gli altri appartamenti solo acque bianche. (le acque nere confluiscono in un’altra fognatura) mi hanno chiesto di pagare la metà della spesa, l’altra meta divisa fra gli altri tre appartamenti. E’ una divisione equa? come si effettua il conteggio corretto?

    • Per Paola.
      Per prima cosa ti diciamo che, la legge, non ammette lo scarico delle fognature nere e bianche in una unica tubazione, perlomeno là dove esistono due distinte fogne (come ci sembra sia il tuo caso).
      Quindi, potresti essere passibile di denuncia da parte della ASL e dei Vigili Urbani, per “sversamento”, con successiva ordinanza di sistemazione e multa monetaria.
      Dopo di che, diventa difficile dirti come può avvenire la suddivisione delle spese, in una situazione prevalentemente abusiva.
      Amedeu e c.

  128. Sono proprietario di un appartamento sito ultimo piano con terrazzo , nel piano sotto il terrazzo e’ caduta la soletta del soffitto sino a vedersi il ferro . Anni passati questo terrazzo aveva avuto infiltrazione di’ acqua ma e’ stato rifatto. Chi deve pagare? Come vanno divise le spese condominio con 10 condomini grazie attendo risposta raffaella

    • Per Raffaella.
      In casi del genere le spese vanno divise in tale maniera.
      Al proprietario che usa il terrazzo, spettano le spese relative al risanamento della pavimentazione con relativa e sottostante impermeabilizzazione.
      Al proprietario sottostante spetta il rifacimento dell’intonaco e tintaggiatura del soffitto del terrazzo.
      IL condominio, invece, deve provvedere a risanare le parti frontali ed i gocciolatoi (a rilievo o incassati) dei terrazzi, con eliminazione delle parti cadenti, spazzolatura dei ferri corrosi dalla ruggine, trattamento con liquidi convertiuggine, tipo Ferox, ricostruzione delle parti in cemento cadute, con prodotti tipo Umafix della Antol ed imbiancatura.
      Tali lavori possono essere eseguiti a mezzo di piano elevatore mobile oppure ponteggio.
      Amedeu e c.

  129. 1^ commento
    Sono proprietaria di un appartamento situato al piano terra di un condominio composto da 4 appartamenti. Sono stati effettuati lavori alle fognature. il mio appartamento scarica le acque nere. gli altri appartamenti solo acque bianche. (le acque nere confluiscono in un’altra fognatura) mi hanno chiesto di pagare la metà della spesa, l’altra meta divisa fra gli altri tre appartamenti. E’ una divisione equa? come si effettua il conteggio corretto?
    2^ commento
    ho confuso i termini: per acque bianche intendevo gli scarichi di acquaio e lavandini, non quello delle acque piovane. Scusate l’errore.
    IN questo caso mi sapete dare una risposta per quanto riguarda la divisione delle spese?

    • Per Paola.
      Se i lavori edili (Acque nere o bianche che siano) hanno interessato le fognature comuni (Condominiali), le relative spese vanno ripartite secondo la tabella millesimale principale, riferita alle opere di straordinaria manutenzione.
      Non va fatta alcuna distinzione fra bianche e nere, ma si deve solo considerare l’importo totale dei lavori eseguiti.
      Amedeu e c.

  130. Buongiorno io abito in un condominio di 14 abitazioni nel quale non vi è una tabella millesimale.Posso richiederla all’amministratore come singolo condomino o serve la maggioranza per deliberarla? E cper la richiesta basta comunicarla a voce all’amministratore o serve una raccomandata A.r.?Grazie attendo risposta.

    • Per Maurizio
      Fai una lettera scritta (Raccomandata RR) indirizzata all’Amministratore e chiedi che venga redatta la caratura millesimale sottoponendola all’assemblea condominiale..
      Leggi comunque i nostri 3 articoli inerenti i millesimi.
      Amedeu e c.

  131. Egregio Amedeu,
    sono Sabrina. Abito in un condominio dove e’ stato giustamente deciso di rifare le facciate, cercando di isolare termicamente la costruzione con il cosiddetto “cappotto”. Finalmente si e’ arrivati a questa soluzione dopo molte resistenze da parte di alcuni condomini. Purtroppo, alle riunioni per decidere i termini della ristrutturazione, il mio compagno ed io non abbiamo potuto essere presenti poiché sempre al lavoro. Ha presenziato per noi la madre del mio compagno, reale proprietaria dell’appartamento e che ha una certa eta’. Tra poco partiranno i lavori ma a me e’ venuto un grosso dubbio. Abitiamo al piano terra e due delle tre facciate dello stabile che ci coinvolgono sono ricoperte da lastre di conglomerato ghiaioso. Purtroppo ci siamo resi conto che le pareti esposte all’esterno sono mal isolate, ma, da quello che co e’ stato detto dalla proprietaria, le lastre non verranno rimosse e quindi i lavori di isolamento non ci daranno vantaggi, se non per una sola parete!! Cosa facciamo? Chiediamo di pagare di meno, anche se in base ai millesimi o chiediamo che, ad es. ci isolino le pareti da dentro? Scusi la prolissità. Grazie Sabrina

    • Per Sabrina.
      Non ci è molto chiara la tua domanda.
      Il cappotto termico viene eseguito all’esterno e serve a racchiudere con un involucro tutto il fabbricato.
      Se al piano terreno avete queste lastre di conglomerato ghiaioso, avranno pensato di ricoprirle con il cappotto termico?
      Oppure no? E perchè no? Forse per motivi di estetica?
      Capito? Possiamo solo darti una risposta sommaria.
      Dovete pretendere che anche su dette lastre venga predisposto il cappotto termico, magari rifacendo un motivo esterno (Se è per estetica) che riprenda le preesistenti lastre.
      Fare un cappotto parziale, non interessando l’intero edificio (se non esistono altri motivi che non ci hai spiegato) non è un lavoro effettuato a regola d’arte e voi non potrete godere dei benefici termici pari agli altri condomini.
      Ecco, in questo ultimo caso, (se la questione sta così) dovreste chiedere all’amministratore di decurtarvi parte della spesa a voi spettante per i suddetti lavori, o meglio ancora, pretendere la coibentazione interna degli ambienti (come da te suggerito), anche se non è efficace come il cappotto, in quanto non si vanno ad eliminare i “ponti” termici, costituiti dalle murature in angolo e dallo spessore dei solai.
      Amedeu e c.

  132. Di nuovo buonasera.
    Chiedo scusa se non mi sono spiegata bene, ma voi avete capito benissimo. Lo stabile è una costruzione di inizio anni ’60 e come era spesso uso in quegli anni, hanno rivestito il perimetro dell’edificio a partire dal terreno e per una altezza di circa tre metri e mezzo di questo conglomerato. Il tutto secondo i canoni estetici cari all’epoca che seguivano un design non ben identificato. Il problema è che, appunto, la finalità è solo estetica. Speravo in una vostra risposta di questo tipo, ma vi chiedo ancora questo. Su una delle facciate incriminate si trova la porta d’ingresso allo stabile: sul lato sinistro a questa si affacciano tre delle nostre stanze, sul lato destro i tre garages del condominio. E’ verosimile che mi venga obiettato il fatto che i garages non hanno bisogno di coimbentazione e che non si possa fare una parte si ed una no. A questo punto cosa posso rispondere all’amministratore e, di conseguenza, al resto dei condomini (che vedrebbero forse lievitare la spesa)? Ed inoltre: ho degli appigli legali di tipo normativo?

    • Per Sabrina.
      Nessun appiglio legale, ma solo la logica, che porta il committente ad eseguire un lavoro a regola d’arte che poi si mantenga nel tempo.
      Se l’edificio va fasciato con un cappotto termico, un buon lavoro è quello di eseguirlo su tutto l’involucro (a meno che non esistano balze estetiche da conservare, com ci sembra di capire dalle tue domande).
      Ma in presenza di garages (se non esistono tale problematiche), vale la pena di spendere un poco di più e farlo per intero.
      Amedeu e c.

  133. Salve volevo un chiarimento. Sto’ acquistando un appartamento di 66 mq in edilizia di cooperativa ,e mi è stato proposto l,acquisto (vantaggioso ) del tetto attiguo al mio terrazzino ad uso terrazzo .il terrazzo in questione e di circa 100 mq .Volevo sapere ,se possibile a grandi linee quanto poteva incidere sulle eventuali spese condominiali tenendo conto che sarebbe considerato accessorio. grazie

    • Per Giorgio.
      Andresti praticamente ad aggiungere una terrazza scoperta al tuo appartamento.
      Se abiti in un condominio (cooperativa), ci saranno le tabelle millesimali, per cui chiedendo all’amministratore (se non li hai già) gli sviluppi di tale tabelle; dovresti vedere il coefficiente di ragguaglio che il tecnico ha applicato nel caso dei terrazzi per i singoli appartamenti.
      Una volta saputo, moltiplichi i 100 mq per tale coefficiente ed avrai il volume virtuale di incidenza sui millesimi.
      Segui lo sviluppo della tabella e saprai di quale percentuale (circa) ti aumenteranno i millesimi di tua pertinenza.
      Leggi comunque i nostri 3 articoli fatti su tale materia.
      http://www.coffeenews.it/i-millesimi-in-un-condominio-cosa-sono-e-come-si-applicano
      Amedeu e c.

    • Per Giorgio.
      Andresti praticamente ad aggiungere una terrazza scoperta al tuo appartamento.
      Se abiti in un condominio (cooperativa), ci saranno le tabelle millesimali, per cui chiedendo all’amministratore (se non li hai già) gli sviluppi di tale tabelle; dovresti vedere il coefficiente di ragguaglio che il tecnico ha applicato nel caso dei terrazzi per i singoli appartamenti.
      Una volta saputo, moltiplichi i 100 mq per tale coefficiente ed avrai il volume virtuale di incidenza sui millesimi.
      Segui lo sviluppo della tabella e saprai di quale percentuale (circa) ti aumenteranno i millesimi di tua pertinenza.
      Leggi comunque i nostri 3 articoli fatti su tale materia.
      http://www.coffeenews.it/i-millesimi-in-un-condominio-cosa-sono-e-come-si-applicano
      Amedeu e c.

  134. è sufficiente la maggioranza del condominio per modificare le singole quote per il giardino da millesimali a parti uguali?
    Giorgio

    • Per Giorgio.
      Con la sentenza n. 18477 del 6 Luglio 2010 della Corte di Cassazione , depositata il 9 agosto scorso, la Corte ha disposto che l’assemblea di condominio, con delibera presa a maggioranza dei partecipanti, che, rappresenti almeno la metà del valore del fabbricato (Articolo 1136 2° Comma del Codice Civile), può approvare e modificare la tabella millesimale condominiale”
      Amedeu e c.

  135. Carissimo Amedeu, le sarei grato se mi rispondesse al mio problema, io ho acquistato un appartamento in un condominio di 12 appart. + 5 negozi, su 12 appart. ci sono solo 9 Box ma ci si potrebbe ricavare altri 7 sotto al giardino condominiale, io ho proposto agli altri condomini di dare il sottosuolo del giardino ad un impresa edile x costruire questi altri 7 box e poi venderceli a chi li vuole ad un prezzo naturalmente inferiore dal momento che il sottosuolo è nostro, ma alcuni condomini Non hanno accettato adicendo che si deturpava il giardino stesso, mentre io dico che ne trarebbe vantaggio percè ora è anche sconnesso mentre finiti i lavori lo si spianerebbe; chiedo come devo fare e se si può fare x chi come me Non ha il Box, mi sembra un’ingiustizia che 9 abbiano il box ed altri 3 no; se io acquistassi i millesimi del terreno ( o sottosuolo ) di un negozio che mi appoggia il quale ha molti millesimi in più di noi condomini ( 223.000 contro i nostri 46.000 x uno ) kè succede ? avrei voce in capitolo ? spero di essermi spiegato, attendo una sua molto gradita risposta. Grazie Graziano

    • Per Graziano.
      Dovresti affrontare il problema in assemblea condominiale, e cercare di persuadere, magari con l’aiuto dell’amministratore, gli altri condomini.
      Che dirti di più?.
      Purtroppo non puoi appellarti a leggi o normative varie.
      L’unico appiglio, potrebbe, forse, nascere, se tu non hai un posto auto scoperto, per cui, se il tuo fabbricato è di recente costruzione, per tanti appartamenti dovrebbero corrispondere tanti posti auto.
      Ma non vediamo come ciò possa aiutarti mell’ottenere un box o una serie di box.
      Amedeu e c.

  136. Salve, necessito di un chiarimento. Abito in un condominio di 8 condomini. Dobbiamo fare dei lavori al muretto di recinzione del cortile condominiale. In questo caso la spesa come deve essere ripartita? In 8 quote uguali o in millesimi? Questo muretto divide per un tratto la nostra proprietà da quella di un vicino (che ci pagherebbe il 50% dei lavori per il tratto di sua pertinenza) mentre la restante porzione del muretto divide il cortile che è di uso condominiale da due differenti giardini che appartengono in uso esclusivo a due differenti condomini. Cioè, questi condomini sono proprietari sia di 1/8 del cortile che della totalità del giardino col quale il cortile confina. Per questi tratti la spesa come deve essere ripartita? Potete anche indicarmi gli articoli del codice civile che trattano di tale materia? Vi ringrazio anticipatamente

    • Per Claudia.
      Vediamo (sempre più complicate!):
      La suddivisione della spesa per il muro dovrebbe avvenire, per la parte a confine condominio/vicino al 50 % cadauno e per le parti a confine condominio/proprietà singole al 50% cadauno.
      Inoltre le spese del 50% spettanti al condominio dovrebbero essere ripartite secondo la tabelle millesimale principale.
      Amedeu e c.

  137. Grazie per la solerte risposta! Claudia

  138. Salve, vorrei sapere se la parte di appartamento che abito già ampliata con regolare concessione edilizia in seguito a successiva costruzione di edificio aderente al primo dal quale accedo, costituisca condominio con la parte preesistente. Da 40 anni si è pagato le quote condominiali in maniera spropositata per la servitù prediale. Ho chiesto all’amministratore del condominio di ricalcolare le tabelle millesimali e l’ing.incaricato ha confermato la sproporzione delle tabelle a mio danno. Chiedo se la servitù si possa regolarizzare. Mi risulta che la natura condominiale scaturisce dalla proprietà del suolo. Di conseguenza dovrei pagare il condominio per la parte di appartamento rientrante nella sagoma dell’edificio preesistente dal quale accedo, essendo la scala unica.Grazie anticipatamente!

    • Per Gaetano.
      Occorre vedere lala sagoma dell’edificio per comprendere se l’ampliamento da te effettuato costituisce parte integrante dell’edificio condominiale oppure no.
      Inoltre concorrono altri fattori, quali per esempio l’accesso diretto unico ed altro ancora.
      Dovresti rivolgerti direttamente dall’ingegnere incaricato per sciogliere tale nodo.
      Oppure, in caso di difficoltà, incaricare un tecnico abilitato del posto, che a seguito di sopralluogo sappia dirti esattamente quali sono i tuoi diritti.
      Altro, purtroppo, non possiamo aggiungerti.
      Amedeu e c.

  139. Data la continua manacnza del rispetto nel confronti dell’articolo numero nove del nostro regolamento condominiale mi chiedevo se devo proprio procedere con una raccomandata di diffida all’amministrazione condominiale visto che la porta di ingresso al condominio continua ad essere sempre aperta ed, immancabilmente qualora il sottoscritto esca a chiuderla, maleducatamente viene riaperta nel giro di pochi minuti.Posso pretendere, dato il comportamento di vari inquilini, che la porta non abbia alcuna possibilite0 di rimanere aperta (dotarla tipo di una molla per la sua chiusura) ed, inoltre, che vengano apposti nei vani comuni dei richiami formali indicando l’obbligo del rispetto del regolamento condominiale per assurdo steso dagli stessi condomini ed amministrazione nell’anno 2005?Ho letto qualcosa inerente l’ex articolo 2051 cc che sottolinea la responsabilite0 sulla vigilanza da parte dell’amministrazione su beni in prestito quali ponteggi. Esiste qualche articolo a cui posso riferire all’amministrazione per la mancata vigilanza sul problema per ben due volte presentatogli per iscritto qualora non prenda provvedimenti?GrazieCordiali Saluti.

  140. in base a quale articolo di legge, l’amministratore di un condominio è tenuto a chiedere gli atti di propietà di appartamento ai condomini, ai fini dei giusti pagamenti? Marcello 1940 grazie

    • Se avete le tabelle millesimali redatte, non vediamo a cosa gli servano i contratti di proprietà.
      Fra l’altro, non troviamo alcun articolo di legge che si riferisca a tale richiesta.
      Amedeu e c.

  141. Salve , vorrei un’informazione . Abito in uno stabile di 3 unità abitative più un magazzino/auto.
    Siamo 4 proprietari , pero un propr. ha il magazzino più un sottotetto non abitabile (uso cantina) ; in questo caso i suoi millesimi sono del solo magazzino e/o anche del sottotetto?
    Il problema è che questa persona non paga alcune spese come le pulizie delle scale , in quanto dice che non è abitativa, poi quando vuole fa la somma dei suoi millesimi a suo piacimento per far valere le sue idee.
    Il sottotetto può essere inserito con i millesimi?
    Cordiali saluti Ruben.

    • Per Ruben.
      Dovresti avere un amministratore ed una tabella condominiale dei millesimi.
      A nostro parere, il condomino dovrebbe pagare i millesimi (Saranno sicuramente pochi), per entrambe le tabelle relative alle scale.
      Difatti, anche se il suo sottotetto non è abitabile, deve pur andarci, transitando per le scale medesime.
      L’amministratore dovrebbe fare correggere le carature millesimali, e nel caso non lo faccia, nella prossima assemblea condominiale solleva il problema ed eventualmente fallo verbalizzare.
      Amedeu e c.

  142. Salve , vorrei un’informazione . Un sottotetto ( che non ha la abitabilità usato come cantina) può esser conteggiato come millesimi?
    Inoltre un magazzino per auto può essere contato come millesimi?
    Il problema è che siamo un edificio con 3 alloggi , più una quarta persona che ha il magazzino e il sottotetto.
    i suoi millesimi possono essere usati per stabilire eventuali lavori, dal momento che non ha un alloggio?
    Cordiali saluti
    Ruben.

    • Per Ruben
      Ti abbiamo già risposto, comunque aggiungiamo che le carature millesimali valgono sia per gli appartamenti quanto per tutte le altre unità sia pur con destinazione diversa.
      Nel calcolo del volume virtuale nelle tabelle, il tecnico applicherà dei coefficienti di ragguaglio, in riduzione (sottotetto abitabile e cantina) o di maggiorazione (eventualmente vi fossero dei negozi o similari).
      Amedeu e c.

  143. buonasera
    abito in un fabbricato con 4 appartamenti! dovendo fare dei lavori ho chiesto ai condomini le quote millesinali! a tale domanda mi hanno risposto che essendo in 4 non c e condominio! la mia domanda che le rivolgo e questa : ke quote millesimali si applicano anche se non vi e condominio? o valgono solo quando c e condomio e cioe con un numero di condomini da 6 in su ( se ricordo bene bisogna essere minimo in 6.
    Mi spiego meglio : essendo 4 condomini posso chiedere di pagare i lavori in base alle quote millesimali? oppure essendo di numero inferiore le tabelle non sono applicabili in quanto non vi e in numero sufficiente (solo 4 condomini) a formare condominio!
    Grazie!

  144. buonasera
    sono propietario di una cantina di 18mq , quando l’ho acquistato non aveva i millesimi ,premesso io non abito nell’immobile della cantina, a distanza di qualche anno un propietario dell’immobile comunica all’amministratore che una parte dei millesimi del suo appartamento sono legati alla mia cantina e chiede una perizia per i conteggi , anche l’amministratore sollecita questa perizia.
    Volevo sapere se le spese per il conteggio sono anche a mio carico ed è corretta questa richiesta?
    grazie

    • Per Francesco.
      Se viene riscontrato che il condomino ha ragione, l’intero condominio doverbbe accollarsi la modifica delle tabelle millesimali, e tu, a richiesta dell’Amministratore, dovresti restituire il denaro relativo ai millesimi non pagati per la cantina, che invece sono stati addebitati erroneamente al tuo vicino.
      Amedeu e c.

  145. Per Stefano 1978.
    Se desideri una risposta, per correttezza riformula la domanda ed inserisci la tua email.
    Grazie.
    Amedeu e c.

  146. Vivo in appartamento accatastato come 2° piano.
    Effettivamente da un lato è così ma dal lato opposto vista la particolare ubicazione del palazzo godo di un giardino.
    L’edificio infatti si trova a ridosso di una montagna ed il mio appartamento è l’unico con questa caratteristica dei 18 presenti.
    Ora, visto che ai condomini del piano terra, la proprietà del giardino viene conteggiata moltiplicando la superficie di proprietà (quindi compreso il giardino) per un coefficiente pari a “0″ ovvero piano terra, è giusto che la mia proprietà compreso il giardino, venga moltiplicato per un coefficiente pari a “2″ ovvero il secondo piano?.
    Si capisce?.. spero di si! Grazie.

    • Per Stefano 1978.
      Ripetiamo la stessa risposta data più volte ai nostri lettori.
      L’applicazione dei coefficienti nelle tabelle millesimali si basa su due circolari ministeriali (del 1963 e del 1968).
      Leggi questo nostro articolo
      http://www.coffeenews.it/tabelle-millesimali-condominiali-i-riferimenti-normativi-per-lapplicazione-dei-coefficienti
      Tutto il resto viene effettuto in base alla sensibilità e conoscenza dei luoghi del tecnico professionista che redige le carature millesimali e che applica i coefficienti “concatenati” l’uno all’altro e partendo da un coefficiente base che lo stesso sceglie.
      Quindi non è possibile parlare di coefficienti malamente applicati, se non siamo a conoscenza dell’intera procedura che lo stesso ha seguito e di altro ancora.
      Ti invitiamo a leggere attentamente i nostri 3 articoli redatti sui millesimi.
      Amedeu e c.u

  147. Buongiorno, abito all’ultimo piano di un condominio di sei unità, sopra di me vi è un lastrico solare praticabile non coibentato essendo il palazzo degli anni 60. Il mio appartamento d’estate è quasi invivibile per il caldo e ovviamente di inverno spendo più degli altri per riscaldarlo. Per favore, quali mezzi ho, o non ho, per costringere il proprietario del lastrico a fare lavori di coibentazione? Ferma la mia disponibilità a pagare anche interamente gli stessi. Grazie fin d’ora

    • Per Carlo
      Relativamente al lastrico solare se ne interessa l’articolo 1126 del codice civile, che cita testualmente:
      “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (vedi anche l’art. 68 delle Disposizioni per l’Attuazione e Transitorie e seguenti)”.
      L’articolo tratta di “Riparazione e ricostruzione”, intendendo riferirsi ad eventuali infiltrazioni di acqua o al rifacimento della coibentazione per intero.
      Circa la eventuale coibentazione termica, non ci risultano articoli del cc o leggi che obblighino in tal senso.
      Puoi tentare di (leggi il suddetto articolo 1126) interessare l’amministratore ed il condominio, e cercare una via di esecuzione dei lavori, tramite una riunione della Assemblea Condominiale, relativamente al fatto, che con tale coibentazione, tutto il condominio ne trarrebbe notevoli vantaggi.
      Amedeu e c.

  148. Buongiorno, nel 2010 ho acquistato un a’ppartamento al piano primo di un’immobile di 25 unità. dal 2003 al 2008 alcuni condomini hanno impugnato una causa per rifare i millesimi e nel 2008 la senteza a emesso il verdetto.
    la mia proprietà ha avuto 23 millesimi, pochi rispetto le metrature ed anche altri hanno beneficiato, mentre qualcun’altro paga troppo.
    All’inizio del 2012 tutti i condomini si trovano d’accordo a rifare il conteggio dei millesimi…la mia domanda è questa:
    Solo adesso vengo a conoscenza di questa situazione, dopo qualche mese mi posso opporre o comunque non prendere parte alle spese?mi posso appellare alla sentenza del 2008, considerando che io ho fatto il rogito nel 2010 e quindi ho acquistato l’immobile anche perchè le spese condominiali erano ottime?
    In attesa di una Vostra risposta, Vi ringrazio.
    Cordiali Saluti
    Andrea

  149. Un condomino del mio stabile ha chiuso una parte del suo attico condominiale (lastrico)costruendo un vano wc o altro.asserendo di essere in regola.ma per quanto riguarda i millesimi l’ho e’?grazie e attendo risposta

    • Per Francesco.
      Se ha aumentato la superficie abitabile e quindi il volume virtuale, varierà anche la tabella dei millesimi.
      Di quanto, non sappiamo dirtelo, poichè dipende dai mq che ha realizzato, ma comunque sempre un aumento è.
      Amedeu e c.

  150. Descrivo come meglio posso la situazione: Lo stabile è di proprietà di 3fratelli: il I°:possiede piano seminterrato xintero (officina meccanica)e un appart. all’ultimo piano; il II°:possiede 3/4 del piano terra(negozi);la III°: possiede 1/4 del piano terra(negozio) e 2appartamenti all’ultimo piano,di cui abita il +grande (280 mq), di sua piena proprietà dopo la morte della madre,ristrutturato di recente.Il tetto è piano,e prestandosi ad essere terrazza-attico praticabile,in corso di ristrutturazione tale appartamento(di proprietà della scrivente che chiede chiarimenti in merito),con regolare progetto e dopo rimozione (sempre a spese della stessa)del vecchio eternit,si è dotato di scala ferro-legno che dal terrazzo sottostante,con apertura ad abbaino elettrico,accede al tetto sovrastante,su cui è stato realizzato impianto fotovoltaico (22pannelli) integrato a tegole,e pannello solare.Il tetto è stato completamente rifatto,a spese della proprietaria dell’appartamento sottostante,con copertura a cappotto spesso ed impermeabile, recinzione metallica(corrispondente esattamente alla metratura del sottostante appartamento di proprietà) ritenuta immediatamente necessaria per ragioni oggettive di sicurezza, dato l’accesso realizzato,accesso a sua volta necessario in rapporto alle strutture realizzate a scopo di risparmio energetico. Essendovi un rapporto conflittuale da tempo con uno dei due fratelli (il proprietario dell’officina),non vorrei creasse difficoltà sulla realizzata sistemazione del tetto,a cui peraltro non ha assolutamente contribuito (ed era necessaria, poichè trapanava acqua).Si tenga presente che qs.’terrazza praticabile’,è accessibile a mò di ‘attico’ solo grazie alla scala interna all’appartamento (anche quella realizzata esclusivamente dalla proprietaria).Per riparazioni di antenne o altro,si è sempre provveduto usando una semplice scala d’appoggio salendo dai balconi sottostanti.Ad evitare possibili questioni,come posso regolarmi in merito?In sede di divisione ereditaria (e contestuale transazione seguita ad abusiva costruzione su suolo comune del fratello proprietario dell’officina!)tra i tre fratelli,negli atti notarili l’immobile è stato qualificato come ‘condominio’,considerandone i 3 proprietari(e i conduttori dei negozi),per poter garantire l’accesso alle varie utenze,collocate al livello del seminterrato,ai due fratelli che sono sempre in pieno accordo reciproco,mentre l’altro ha creato sempre un sacco di problemi.Inoltre,l’officina meccanica di questo non è assolutamente a norma,poichè i 2 accessi che la mettono in comunicazione,attraverso vani scale,ai 2piani superiori,non sono dotati di barriere tagliafuoco antincendio,nè è stato mai fornita agli altri proprietari certificazione relativa alla sicurezza.Lo stesso proprietario dell’officina(=il fratello lavativo)si rifiuta(e questa è un’altra questione)di tappare la porta in salita verso il piano superiore(quella che conduce UNICAMENTEall’appartamento della sorella!),che è ‘altra unità’.Chiedo:per regolare il tutto conviene fissare i millesimi o sarebbe controproducente?in caso di obiezioni sui lavori effettuati sono titolata a rivendicare proporzionale contribuzione alle spese sostenute?quale diritto può accampare questo fratello prepotente sul tetto praticabile dalla sottoscritta realizzato?Può avere il suo peso (positivo)il fatto che su ogni questione 2 fratelli siano sempre in pieno accordo contro uno? GRAZIE!!!!! Giuly

    • Per Giuliana.
      Sei proprio convinta di quello che dici?
      Se si, cerca di spiegarlo con più calma, suddividendolo in almeno dieci commenti diversi, ai quali saremo ben contenti di risponderti.
      Amedeu e c.

  151. Per Barbara.
    Per favore leggi questo nostro annuncio nella pagina Home nella casella “Scriveteci”
    http://www.coffeenews.it/scriveteci
    Amedeu e c.

  152. Per Giuliana
    Per favore leggi questo nostro annuncio nella pagina Home nella casella “Scriveteci”
    http://www.coffeenews.it/scriveteci
    Amedeu e c.

  153. abito in un condominio di sei appartamenti, siamo senza amministratore e vorrei avere delucidazioni in merito a come si calconano i millesimi in previsione del rifacimento del tetto

    • Per Luciano.
      Fare una caratura millesimale, non è semplice, e te ne renderai conto leggendo i 4 articoli da noi fatti su tale argomento.
      Anche un tecnico, ricco di esperienza decennale, adopera sempre molta cautela, in quanto i millesimi sono molto soggettivi e danno origine a liti condominiali a non finire.
      Per cui ti consigliamo di rivolgerti da un tecnico professionista abilitato, della tua zona.
      Amedeu e c.

  154. Buongioro
    Nelle tabelle millesimali di proprietà vanno considerati i cortili che fanno parte esclusiva dell’appartamento?

    • Per Carlo.
      Leggi tale sentenza della Corte di Cassazione Sezione 2 civile Sentenza 01.07.2004, n. 12018
      Sunto
      “Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che elementi estrinseci, (quali l’esposizione), nonchè eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile”.
      I giardini, e quindi anche i cortili, vanno considerati.
      Amedeu e c.

  155. Per Michele.
    Se vuoi una risposta, per correttezza, riformula la domanda ed inserisci la tua email.
    Grazie
    Amedeu.
    P.S.
    Sei pregato di fare discorsi brevi, con la punteggiatura alla fine di ogni frase, altrimenti è impossibile comprebdere ciò che desideri.

  156. iN UN CONDOMINIO DA SEI ABBIAMO CONDONATO AREA CONDOMINIALE RETROSTANTE I BOX E QUI DI FRAZIONATA IN PARTI NON UGUALI TRA I SEI CONDOMINI.aBBIAMO RIFATTO LE TABELLE MILLESIMALI ED ANDATI AL NOTAIO PER L’ASSEGNAZIONE DELLE SINGOLE PARTI, COME VANNO SUDDIVISE LE SPESE PER IL GEOMETRA CHE HA FATTO LA PRATICA DI CONDONO/FRAZIONAMENTO E PER IL NOTAIO ?

    • Per Mauro.
      Se avete le tabelle millesimali, potete suddividerle secondo i millesimi inerenti; altrimenti potreste (Solo suggerimento) dividerla proporzionalmente alla quantità di area che ognuno di voi possiede.
      Amedeu e c.

  157. Per Mauro M.
    In alto, a sinistra, del sito, troverai la casella INFO, che puoi aprire e leggere attentamente.
    Per il resto possiamo dirti che la tua domanda iniziale era carente di molte informazioni, che tu ci hai fornito solo nel secondo commento.
    Se desideri avere la sicurezza di un sostegno reale, anche in caso di disputa o di contenzioso, non devi fare altro che rivolgerti da un tecnico professionista della tua zona, il quale ti dedicherà tutto il tempo che desideri, rimettendoti, al termine, una sana parcella.
    Amedeu e c.

  158. salve,vorrei sapere come posso impedire che il piano rialzato di sotto metta delle inferrite?ho assemblea condominiale 11 gennaio 2013. volevo impedire,perchè abitando al piano di sopra,ho paura che i ladri usino codeste inferrite per salire da me.giustamente lei punta sulla sicurezza e idem io. io ho le tapparelle blindate.ma perchè non può mettere queste,saimo in 5 famiglie su 9. e in assemblea vale la maggioranza per dare ok a quella di sotto o basta una no,che si ferma suo progetto. grazie mille

    • Per Mary.
      Puoi contestare il fatto che le inferriate modificano il prospetto del fabbricato, peggiorandone l’estetica (E’ opinabile) per cui oltre che ad una autorizzazione comunale, occorrerebbe anche quella dell’assemblea condominiale.
      Amedeu e c.

  159. buonasera mi chiamo claudia e vorrei sapere cosa sono i millesimi virtuali e come vanno ripartite le spese generali (per esempio nuovo impianto elettrico) in un condominio di 31 unità di cui 17 abitate e 14 vuote e appartenenti a una società fallita e che FORSE andranno all’asta l’anno prossimo Grazie per la disponibilità

    • Per Claudia.
      I millesimi di una caratura millesimale, vengono calcolati in base al volume virtuale di ognii appartamento.
      Tale volume virtuale si ottiene moltiplicando il volume reale interno dei vani per la media dei vari coefficienti di ragguaglio applicati all’appartamento stesso.
      Relativamente alla seconda domanda, se l’immobile è composto da 31 unità immobiliari, i millesimi vanno applicati a tutti e 31 appartamenti.
      Se la società ne possiede 14, pagherà i millesimi per 15 unità immobiliari.
      Dici che detta società è in fallimento; ma in questo caso ci sarà un Curatore Fallimentare, il quale, oltre a pensare a vendere gli appartamenti, dovrà provvedere anche a liquidare (Nei limiti del ricavato) le relative spese.
      Per cui dovrete prendere contatto con costui.
      Amedeu e c.

  160. ti ringrazio moltissimo…..il problema è che il curatore fallimentare ha dichiarato che soldi non ce ne sono e quindi dobbiamo arrangiarci (testuali parole sue) e che, per esempio io vedo schizzare i miei 29,55 millesimi una volta a 58,23 millesimi virtuali e un altra volta a 85,84 con una notevole differenza di euro…che purtroppo non sono virtuali e mi chiedevo se ci fosse un limite oltre il quale non si possono aumentare (85,84 millesimi virtuali sono….3 appartamenti come il mio…) e sinceramente dubito fortemente che rivedremo i nostri soldi…. grazie ancora

  161. Salve abito in un condominio formato da due corpi fabbrica (uno con due scale e l’altro con una scala). In un appartamento ubicato nel corpo fabbrica delle due scale si è verificato un’occlusione dello scarico cucine che ha interessato l’appartamento provocando alcuni danni. L’mministratore ha suddiviso le spese, di ripristino e risarcimento danni subiti, a tutto i condominio cioé a tutte e tre le scale. Ritengo queso un errore dell’amministratore il quale sostiene che così è contemplato nel ns. regolamento che, a onor del vero, considera proprietà comuni e quindi responsabilità di tutti i condomini i danni subiti nelle proprietà individuali, “sempreché tali sinistri, abbiano avuto origine da impianti o parti comuni dell’edificio” Ora per parti comuni dell’edificio si intende a ogni corpo fabbrica e non a tutto il condominio: essendo i due corpi fabbrica dotati di distinti e ben ….separati impianti di scarico fognario.Ho ragione di contestare la ripartizione delle spese dell’amministratore?
    Ringrazio e saluto
    Riccardo

    • Per Riccardo.
      Probabilmente ha ragione l’amministratore, in quanto, se l’immobile che comprende i tre vani scala è unico come condominio, le parti comuni, ovunque esse si trovino, vanno ripartite fra tutti i proprietari.
      Le colonne montanti degli scarichi acque nere e bianche (cioè quelle di pioggia), rientrano in questa categoria.
      Amedeu e c.

  162. Rieccomi con u altro quesito : per accedere al condominio in cui abito c’è uno stradello di circa 800 metri che non è di proprietà del condominio ma abbiamo solo la servitù di passaggio. Lo stradello è pieno di buche e col permesso del padrone ( che non ci aiuterà con le spese) abbiamo pensato di sistemarlo.
    La domanda è : come vanno ripartite le spese? Durante l’assemblea la maggioranza aveva deciso di dividere le spese per famiglia ma un condomino ha detto che le spese DEVONO essere ripartite per millesimi e che se non c’era unanimità non si poteva fare nulla Come comportarci? Grazie mille

  163. Buongiorno, vorrei chiederle seci sono delle spese che si possono ripartire a persona. Mi spiego meglio, abito da sola in un appartamento di proprieta in un condominio di 10 appartamenti. Mi trovo sempre spese uguali o anche maggiori rispetto a famiglie composte da più persone anche 4 0 5 componenti..L’unica spesa esatta è l’acqua perchè regolata dal contatore personale! Per esempio la luce delle scale o altre situazioni legate alle persone non dovrebbero essere ripartite non a millesimi? Grazie per la sua rispota potrei essere piu pronta la prossima settimana alla riunione condominiale

    • Per Giuliana.
      Tutte le tabelle millesimali vengono fatte in base ai volumi reali e virtuali (dopo l’applicazione dei coefficienti di ragguaglio) degli appartamenti, e non in nase alle persone che li occupano.
      Amedeu e c.

  164. Buona sera.
    Avrei alcune domande da chiedervi, per favore. Sono il propietario di un appartamento situato all’interno di un condominio composto da piano terra + 2 piani (senza ascensore), in totale 5 appartamenti.
    Io vivo al primo piano. Solo 4 appartamenti sono abitati (primo e secondo piano). Al piano terra c’è un solo appartamento, non abitato, e un fondaco, appartenente a questo appartamento. Il fondaco è stato trasformato in un appartamentino, essendo dopo affittato ad una persona che non ci abita.
    La mia prima domanda è: il proprietario dell’appartamento situato a piano terra dovrebbe contribuire alle spese delle pulizie scale e alle spese della luce delle scale? -Il condominio non ha un amministratore e neanche la tabella millesima.
    La seconda è: si potrebbe fare questa tabella millesima per solo 5 appartamenti? Il numero delle persone che abitano dentro l’appartamento influenza questa tabella? (la mia famiglia è composta da 3 persone,invece le altre composte da 1 persona).
    La ringrazio

    • Per Emil.
      Durante la nostra lunga attività di tecnici, abbiamo visto fare le carature millesimali anche per immobili costituiti da due soli appartamenti.
      Quindi è tuo diritto chiederlo agli altri condomini, in quanto, adesso, state suddividendo le spese in maniera non corretta.
      Le persone che abitano in un appartamento non incidono sulle carature millesimali.
      Amedeu e c.

  165. buongiorno abito in un complesso di 6 unita,ed io ho la villetta di testa entrata indipendente e in comune ho garage.altri 5 hanno un entrata prima del mio cancello,con tante scale che portano nelle loro case e nel garage.ho scoperto a forza di pagare spese allucinanti………………hanno rifatto il tetto,le scale dell entrata,una porta nuova d entrata.nell atto notarile sono compresa anch io come proprietaria di queste parti in comune.m hanno detto che dovrei pagare in base a millesimi di passaggio,in base all uso che uno fa di questa scala.quindi io se passo vado in garage e gli altri che passano vanno dentro alle proprie case.vorrei sapere c e una legge che si chiama millesimi di passaggio e quindi dovrei pagare in base all uso che ne faccio io.per favore rispondetemi il prima possibile che sono disperata.grazie mille

    • Per Samantha.
      Avrai letto i nostri articoli sui millesimi.
      Una possibilità che hai, è fare controllare i coefficienti di ragguaglio applicati, a persona competente, in maniera da potere, eventualmente, contestarli per scritto all’amministratore.
      Amedeu e c.

  166. Per Samantha.
    Ci dispiace, ma non conosciamo persone nella tua zona; puoi sempre provare adoperando, con internet, le pagine gialle.
    Amedeu e c.

  167. Buongiorno, circa 13 mesi fa abbiamo dato mandato ad un Architetto di redigere delle tabelle millesimali. Da tale data ci ha consegnato ben 7 tabelle, tutte poi ritirate o ricorrette o non approvate in riunione condominiale perchè presentavano gravi errori, constatati ed obiettivamente dal tecnico ammessi.
    Nell’ultima riunione gli è stato dato il termine di consegna per il 10 marzo ’13, ma ad oggi 15 marzo ancora non ci sono state consegnate.
    Possiamo sollevarlo dall’incarico senza pagargli nulla per il lavoro svolto ma in modo errato?
    Se si, in base a quali articolo del c.c.?

    • Per Rosy.
      Dovete rivolgere tale domanda ad un ordine dei professionisti locale o nazionale; chiaramente senza dire il nome del tecnico.
      Amedeu e c.

  168. sono proprietario di un locale commerciale di mq 57 al piano interato e m.q. 54 al piano strada, adibito a bar, a gennaio sono state redatte le nuove tabelle millesimali che purtroppo io stesso ho approvato, ma penso di essere stato raggirato . inquanto sulle vecchie tabelle avevo 142,47 millesimi mentre sulle nuove sono state modificate in 107,76 x i locali e 148,00 x il fabricato . a marzo e stato ripristinato il tetto quindi e stato calcolato con 148,00 ml. con una spesa a mio carico di € 5164 ,00- per il tetto ,€ 2139,00- per un rimborso per legge dovuto ad un condomino per danni al ritardo del rifacimento tetto è€ 5656,47 x spese ordinarie , per tanto vi chiedo posso chiedere la revisione dei millesimi ? e regolare applicare 2 millesimi diversi ? tenendo conto che io non uso la scala in quanto entro dal cortile. grazie per la risposta giuseppe

  169. buongiorno,
    in un condominio di 20 appartementi abbiamo approvato una tabella millesimale assembleare oltre 7 anni fa per la ripartizione in millesimi delle spese delle parti comuni, mentre abbiamo deliberato la ripartizione in 23 quote unitarie le spese della piscina condominiale di cui condividiamo la proprietà con una villetta trifamigliare che non fa parte del condominio.
    Ora una famiglia della villetta chiede il ricalcolo delle tabelle perchè ritiene sbagliato e a suo danno il riparto per quota pro-abitazione.
    Potete darmi una mano a capire come sarebbe meglio fare?
    Grazie

  170. Salve siamo un condominio di 33 appartamenti di cui 14 con 460 millesimi sotto curatore fallimentare vorremo cambiare amministratore non abbiamo la totalità e non sappiamo il curatore da che parte si schiererà , ma lui può rappresentare tutti quei millesimi?

    • Per Bargossi.
      Poichè trattasi di una questione dove è stato nominato un curatore fallimentare, vi suggeriamo di recarvi da un legale di zona, portandogli in visione la documentazione di proprietà ed anche altra, che avete.
      Potrà aiutarvi per il meglio.
      Amedeu e c.

  171. Buongiorno avrei bisogno di chiarimenti, abito in un condominio di 4 piani con 8 appartamenti di cui uno al 2° piano e diviso in due mini appartamenti, siamo in possesso delle tabelle millesimali e di cui i due miniappartamenti ognuno a i suoi millesimi, lo stabile a piano terra vi sono 10 box con relativi millesimi, i box non anno entrata diretta nell’androne ma dall’esterno, chiedo se anno diritto a partecipare alle spese condominiali normali. Oltre vorrei sapere come si dividono, 1° le spese della luce scala 2° la pulizia delle scale 3° la manutenzione ordinaria dell’ascensore. Io so che queste spese vengono ripartite con la tabella millesimale, con i millesimi solo di altezza. grazie. Giorgio

    • Per Giorgio.
      Le tabelle millesimali per le scale e per l’ascensore sono due: una dedicata alle spese di manutenzione e l’altra a quelle di gestione (Luce, pulizia, ecc).
      Tu devi pagare solo i millesimi contenuti nella prima tabella.
      Amedeu e c.

  172. buongiorno,
    da neanche un anno ho comprato un appartamento in un condominio di nove ed ho appena scoperto che la manutenzione ordinaria del giardino ( che rappresenta la spesa più grossa) si paga in base ai millesimi. Per inciso il mio appartamento è uno dei più grandi, il buon senso mi dice che c’ è qualcosa che non funziona. in altre parole la manutenzione ordinaria e/o straordinaria di un giardino condominiale si paga in millesimi o la spesa si divide equamente tra i condomini?
    grazie di cuore

    • Per Sergio.
      Tutte quante le parti comuni di un edificio, compreso i giardini condominiali, devono essere trattate secondo i millesimi delle tabelle condominiali.
      Amedeu e c.

  173. Salve,
    nel regolamento condominiale ci sono 3 tabelle millesimali: una generale, una riferita al vano scala e una riferita al piazzale di accesso ai garage. La mia domanda è: per le spese relative alla tassa sul passo carrabile quale tabella va adottata?
    grazie

    • Per Salvatore.
      Ogni tabella millesimale ha la sua intestazione e viene usata per tali usi.
      Il passo carrabile sembrerebbe appartenere alla tabella generale, anche se potrebbe riferirsi a quella del piazzale di accesso garage.
      Dipende da come è conformato il condominio.
      Inoltre, la tabella relativa al piazzale potrebbe essere limitata solo alle spese di manutenzione del medesimo.
      Di solito il redattore delle carature millesimali allega un’ampia relazione tecnica alle tabelle.
      Devi chiedere all’amministratore di averne una copia.
      Amedeu e c.

  174. Salve, sono propietaria di una abitazione che sovrasta un immobile classificato c6 al catasto adibito ad un uso diverso da quello consentito. Ho effettuato una corposa ristrutturazione e vorrei eliminare l’antenna televisiva
    del citato immobile, ne ho diritto?
    Grazie

    • Per Elvira.
      Anche se il resto dell’immobile non è in categoria A, ma come tu dici C6, non è detto che i proprietari di tali locali non possano tenere la televisione per loro uso.
      Per cui, a nostro giudizio, se l’antenna non è di tua proprietà, difficilmente la potrai togliere.
      Senti anche il parere di un legale della tua zona.
      Amedeu e c.

  175. gentile Amedeu e c,
    purtroppo il regolamento condominiale con i millesimi allegati non parla del passo carrabile che non era mai stato pagato per diversi anni, per errore era stato pagato solo dal condiminio adiacente. Il problema è nato adesso proprio per mancanza di chiarezza del regolamento. La decisioni di quale tabella usare è competenza dell’assemblea dei condomini?
    grazie della risposta.
    Salvatore

  176. Buon giorno, abbiamo costruito dei Box nel sottotetto e divisi per ogni condomine, esiste un articolo per la suddivisione delle spese condominiali, e come si suddividono le spese
    esempio: un condomine che abita al 1° piano, e prende l’ascensore per arrivare al Box sopra, deve pagare la quota dell’ascensore maggiorata?

    • Per Fabrizio.
      Avrete, senza dubbio, delle tabelle millesimali in base alle quali pagate le spese condominiali.
      Con la realizzazione dei locali nel sottotetto, viene variata la consistenza dei singoli appartamenti, per cui, a regola, dovrebbero essere modificate le tabelle, inserendoci detti locali, con i relativi coefficienti di ragguaglio.
      Parlatene con l’amministratore del condominio per aggiustare il tutto.
      Amedeu e c.

  177. Ciao. Io abito in un supercondominio composto da 6 palazzine di 8 inquilini ciascuno. Nato come cooperativa, sciolta circa5 anni fa’e senza mai avute le millesimali xche vige un regolamento di condominio che lo esclude. La mia domanda e la seguente possiamo 4 condomini di 1 palazzina chiedere che vengano inserite le c. millesimali (gli altri 4 non le vogliono) visto che la cooperativa non esiste+ .Se si quale strada devo seguire? Anche legale. Perché io del primo piano non voglio più pagare uguale al quarto piano. Spero di esser stato chiaro nella descrizione e che possiate aiutarmi cl.vi ringrazio anticipatamente ciao e a presto.

    • Per Antonio.
      Leggi i nostri 4 articoli relativi ai millesimi
      Prima di tutto dovete chiarire la situazione sul terreno.
      Ci spieghiamo meglio: parli di 6 palazzine con 8 unità immobiliari cadauno, quindi avrete delle parti comuni a tutte le costruzioni, quali per esempio i passaggi carrabili e pedonali, le eventuali aree e verde, i cancelli di accesso, le attrezzature per il tempo libero, ecc.
      Una eventuale caratura millesimale eseguita da un tecnico, dovrebbe ripartire le spese di queste zone comuni fra le 6 palazzine, o meglio fra i 6 gruppi di 8 condomini cadauno.
      Il fatto che una cooperativa non esista più, non toglie il fatto che le aree comuni comportano delle spese che vanno ripartite con una tabella millesimale.
      Per quanto riguarda le 6 palazzine, il tecnico che vi eseguirà le carature (Se siete disposti a prendere tale via, fra l’altro quasi obbligatoria in una situazione come la vostra), potrà considerare 6 condomìni diversi, ciascuno con le proprie tabelle (Oltre a quella delle parti comuni a tutte), oppure potrà eseguire un’unica caratura millesimale contenente le 6 palazzine e i relativi millesimi spettanti ai 48 condomini.
      A nostro parere sarebbe più semplice la prima soluzione.
      Per potere infine arrivare ad una conclusione, dovrete cercare di indire una assemblea condominiale; nominare infine un amministratore, il quale procederà a risolvervi il tutto.ù
      Leggi questo nostro articolo ti aiuterà.
      http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
      Amedeu e c.

  178. sono proprietaria di un appartamento rustico al 3° piano di un immobile composto da sei appartamenti, di recente sono stati effettuati lavori di rifacimento di entrambe le facciate, vi chiedo in che misura devo partecipare alla ripartizione delle spese. grazie

    • Per maia Grazia.
      Anche se la legge non prevede un amministratore con la formazione di un condominio, la via migliore per la ripartizione delle spese condominiali la potete avere tramite le tabelle millesimali.
      Dovete chiamare un tecnico che vi rediga le carature millesimali
      http://www.coffeenews.it/i-millesimi-in-un-condominio-cosa-sono-e-come-si-applicano
      Dopo che le avrà redatte e le avrete approvate, sarete in possesso di un elemento legale ed equo (Anche se ha dei presupposti soggettivi) e che vi permetterà di sapere quale è la vostra quota parte delle spese per ogni tipo di attività condominiale.
      Amedeu e c.

  179. sono stati messi in preventivo dei lavori di ripristino della facciata del mio condominio;dovrebbero essere ripristinati i frontalini di cemiento rotti dei balconi.
    io sono proprietario di un locale a piano terra cosa devo pagare cosa mi compete, le spese sono a mio carico e quali ,grazie

    • Per Vito.
      Come proprietario di una parte, sia pur piccola e periferica dell’immobile, dovrai partecipare per i tuoi millesimo alle spese condominiali.
      In questo caso, e salvo sentenze contrarie, i frontalini dei terrazzi fanno parte della facciata di un immobile, che è comune a tutti.
      Amedeu e c.

  180. se La maggioranza vuole ripristinare la facciata con il cosiddetto cappottO PER UNA SPESA DI OLTRE 100.000 EURO
    POSSO RIFIUTARMI DI PAGARE RITENENDO SUPFFICIENTI DEGLI INTERVENTI DI RASATURA E RIPRISTINO TRADIZIONALE A MACCHA DI LEOPARDO MOLTO PIU’ECONOMICI

    • Per Vito.
      E’ entrata in vigore la riforma del condominio, per cui ti suggeriamo di leggere questo nostro articolo ed anche il documento Doc. posto al termine dello stesso.
      Dovresti trovare la tua soluzione.
      Amedeu e c.

  181. Buongiorno, abito a Gorgonzola (MI) , in un multicondominio (costituito da 3 edifici) . L’edificio in cui si trova il mio appartamento e’ costituito da circa 20 proprietari . Il problema e’ che l’amministratore in carica e’ un condomino che non ha nessuna intenzione di “costruire” le tabelle millesimali (che non abbiamo mai avuto) . E fra l’altro abbiamo anche da fare dei lavori urgenti (per motivi di sicurezza) per una ampia zona del tetto comune pericolante . Tant’e’ che abbiamo da poco ricevuto persino un’Ordinanza dal Sindaco di eseguire i lavori del tetto per motivi di SICUREZZA . Addirittura sono intervenuti Carabinieri, Ufficio Tecnico Comunale ,e Polizia Locale per transennare un’area relativa a tale tetto. Non e’ stato ancora definito (dopo quasi 4 mesi) nulla di specifico per tali urgenti lavori del tetto per motivi di sicurezza. Oltre a cio’, tale amministratore non adempie alla maggioranza dei suoi doveri previsti per legge . Pertanto, chiedo se esista una associazione ( o altro di simile) , a Milano o provincia, alla quale potrei “associarmi” per essere “guidata” (nella maniera corretta prevista per legge) per chiedere la revoca (se nessario anche giudiziale) di tale amministratore . Possibilmente (oltre al contatto della suddetta associazione) chiedo ( sempre per la stessa motivazione ) anche un “contatto” della/e persona/e che redigono gli articoli in materia condominiale presenti in “Coffenews.it” .

    Grazie
    Cordialita’

    Sandra

    • Per Sandra.
      A questa seconda domanda cui hai aggiunto alcuni particolari, ti rispondiamo che normalmente, in tutte le città esistono delle associazioni per i proprietari di case (Come per gli inquilini c’è per esempio il SUNIA o similare).
      Non sappiamo come si chiami a Milano, ma puoi rintracciarla tramite la ricerca su pagine gialle di Google.
      Riguardo alla privata e pubblica incolumiità, ed all’intimazione o ordinanza che avete avuto dal Comune (Sindaco), può essere un motivo più che valido per smuovere o cambiare l’amministratore.
      Amedeu e c.

  182. buongiorno: abito in zona condominiale con parcheggi davanti alla mia abitazione, premesso che pago una parte di millessimi avendo un garage, è giusto che i condomini non vogliono darmi un posto auto nel parcheggio.grazie

  183. Nel terreno privato è stato costruito un fabbricato di 3 x 3 mq annesso all’appartamento per creare una cucina. E’ stato un abuso edilizio e tutto condonato previa domanda , insomma oggi è tutto regolare. Il condominio in assemblea si sono tolti circa 3 millesimi a testa ed hanno ricaricato di circa 20 millesimi l’appartamento interessato. Ora mi chiedo ma è normale quello che hanno deliberato? voglio dire che il conto dei millesimi non è stato fatto da un tecnico ma tra di loro.

    • Per Enzo.
      Tutto sbagliato.
      La via corretta è quella di deliberare la modifica dei millesimi in assemblea e di affidarne la variazione ad un tecnico professionista abilitato, che dovrà firmare le ,prendendosi anche la dovuta responsabilità del lavoro fatto.
      Amedeu e c.

  184. Grazie della risposta, il fabbricato in questione “dotato” di millesimi è quindi concorrente alle spese generali condominiali. Domanda, il condominio deve anche lui concorre alle spese in caso di manutenzione del fabbricato (tetto, infiltrazioni ecc.) anche non è parte comune ed è uso esclusivo del proprietario dell’appartamento.? di nuovo la ringrazio.

    • Per Enzo.
      Il condominio inteso per intero, deve concorrere alle spese relative alle sole cose comuni del fabbricato.
      All’interno dei singoli appartamenti ognuno deve provvedere per proprio conto relativamente alle opere di pertinenza.
      Si chiarisce meglio: se un muro portante interno (o di spina) di una costruzione , risulta avere dei cedimenti, non è più una questione che interessa i proprietari interni, e poichè le mura portanti, come il tetto, le fondazioni ed il suolo del fabbricato sono comuni, deve intervenire tutto il condominio.
      Amedeu e c.

  185. Mi chiamo Pietro ho un appartamento sopra un garage che mi risulta primo piano per i millesimali di un tecnico scelto da alcuni condomini, dalla parte dove ho l’entrata non ci sono garage e il piano sopra il mio risulta primo piano anch’esso, e quindi chi è sopra di me non avendo garage sotto risulta primo piano? . Ora da circa una settimana ricevo da mio suocero la donazione dello stesso mi sembra anche non essendo tecnico che chi ha fatto questi millesimali circa 2 o 3 anni fa capiva poco di millesimali. Mi sapete consigliare se tutto ciò e fatto con i criteri giusti.

    • Per Pietro.
      Puoi leggere i 4 articoli da noi fatti sui millesimi, e ti accorgerai che sono soggettivi, pur basandosi su dei coefficienti di ragguaglio e su altri principi derivanti da una circolare ministeriale del 1966.
      http://www.coffeenews.it/tabelle-millesimali-condominiali-i-riferimenti-normativi-per-lapplicazione-dei-coefficienti
      Vogliamo dirti che la materia è legata strettamente alla costituzione dell’edificio, alla sua interpretazione data dal tecnico progettista delle carature, sulla base di una visione unitaria.
      Perciò non è possibile azzardare una ipotesi se non siamo a conoscenza delle planimetrie, sezioni e tabelle millesimali eseguite.
      Devi contattare un tecnico di zona e fargli eseguire un sopralluogo.
      Amedeu e c.

  186. Buona sera,
    abito in un condominio dove si presenta questo problema ed abbiamo difficoltà a trovare chiarezza.
    All’interno 2 c’è un appartamento con giardino pensile annesso,hanno dovuto rifare lo scarico del giardino delle acque bianche perchè era intasato. Ora il proprietario pretende di dividere interamente le spese con il condominio, premetto che non è il tetto di nessuno in piccola porzione copre l’intercapedine, raccoglie l’acqua piovana del giardino che è circondato da un muraglione di contenimento, il giardino è sicuramente privato tanto che ospita un cane; io abito all’interno 1 ho un giardino con le stesse caratteristiche e circa 10 anni fa avendolo parzialmente piastrellato ho rifatto gli scarichi interamente a mie spese, ritenendo che fosse giusto cosi.
    Oltre tutto ora è stato chiesto un parere ad un geometra il quale a parole aveva detto di dividere 50 e50, poi invece nero su bianco ha diviso la spesa in modo strano però il risultato è di 30% al proprietario e 70% al condominio, anche se il proprietario continua a ribadire che non è d’accordo quindi verserebbe il 30% come una tamtun, ma non intende pagare la sua quota di millesimi.
    Attendo una vostra risposta, sono stufa di lasciare comandare i prepotenti preferisco andare per vie legali.
    Grazie

    • Per Paola.
      Ci sembra di comprendere che non solo il vicino abbia il giardino pensile, ma che ne esistano altri nel condominio.
      Se è così, e non viene accertata alcuna responsabilità del proprfietario (Nel senso che lo stesso abbia contribuito a danneggiare lo scarico con opere da lui eseguite), ci sembrerebbe una questione che riguarda anche il condominio
      A maggior ragione, se tali giardini pensili sono nati con il progetto dell’edificio.
      A nostro giudizio la prima ipotesi del geometra 50% cad. poteva essere congrua.
      Amedeu e c.

  187. Buongiorno, avrei una domanda un po scocciante. Nel mio parco ci sono delle case che non risultano accatastate (mansarde) e quindi non si riescono a redigere le tabelle millesimali. Come si può risolvere questo problema? Grazie

    • Per Michele.
      Se si tratta solo di accatastarle, non devi fare altro che eseguire le planimetrie di accampionamento e depositarle al catasto.
      Se invece sono abusive e non puoi accatastarle, devono essere prima regolarizzate con autorizzazione comunale (Ammesso che la destinazione urbanistica di zona te lo consenta).
      Per assurdo, le carature millesimali potrebbero essere redatte anche per le parti abusive, ma chi rischia è il tecnico che deve redigere i millesimi; firmare e timbrare le tabelle ed il lavoro eseguito.
      Rischia la denuncia e l’espulsione dal relativo albi di iscrizione.
      Amedeu e c.

  188. Abbiamo chiamato un tecnico per creare le tabelle millesimali in un complesso di 11 proprietà. Due di esse, hanno annessi ad uso esclusivo i propri giardini (più che giardini direi prati), che hanno un’estensione di circa 900 mq ognuno; mediamente tutti gli appartamenti si equivalgono (75-85 mq.). La cosa che mi sembra eccessiva è che mentre ogni appartamento ha circa 50-60 millesimi (tab. A di proprietà), i due appartamenti con annesso giardino hanno all’incirca 200 millesimi (tab A di proprietà) ognuno. Guardando il prospetto millesimale, vedo che anche per i giardini è stato applicato il calcolo volumetrico considerando la medesima altezza degli appartamenti e applicando un coefficiente di destinazione di 0,1 (giardini).
    Ci sembra esagerato partecipare alle spese condominiali pagando una quota più che tripla rispetto alla media degli altri condomini.
    La ringrazio per una Sua risposta o per indicazioni di eventuali leggi/circolari su questo specifico caso.
    Grazie
    Fabio M.

  189. Nel ringraziarvi per l’opportunita’ vi espongo un problema.Un condomino dell’ultimo piano ha sopraelevato da piu’ di due anni e vive regolarmente negli ambienti sopraelevati.Con la scusa che deve ancora accatastare la variazione si rifiuta di fornire gli elementi utilili all’eventuale ricalcolo dei millesimi.I lavori sono ultimati da tempo e non vi e’ piu’ la copia della DIA esposta.Come fare ad obbligarlo a comunicare i dati necessari?.Tralasciando che sta anche frodando il Comune per quanto attiene ad IMU e Tares. .Grazie.

    • Per Valerio.
      Per avere i dati progettuali, devi recarti presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune, richiedendo di visionare il progetto della sopraelevazione, ed eventualmente chiedi una copia dello stesso a pagamento; è tuo diritto.
      Controlla anche che per la sopraelevazione sia stata chiusa la pratica ed ottenuta l’agibilità finale.
      Detta agibilità comporta, fra le altre cose, anche la presentazione in catasto delle planimetrie conformi allo stato attuale (O realizzato).
      Partendo da questi elementi, in sede di assemblea condominiale sollevate la questione di ricalcolo dei millesimi.
      Qualora il condomino, come si presuppone, ha delle irregolarità da sistemare con il Comune, chietegli di farlo prima possibile.
      In mancanza di quanto sopra, potrete scegliere le vie che più riterrete opportune.
      Amedeu e c.

  190. salve ,vorrei sapere cortesemente,se un condominio cn 16 appartamenti e’ costretto a rifare le tabelle millesimali poiche’ negli anni molti condomini hanno commesso abusi(tipo chiusure di terrazzi o lavatoi divenuti cubature abitative)le spese x tali tabelle chi le deve pagare,i condomini tutti o chi ha fatto gli abusi(benche’ oggi condonati)?grz aspetto con ansia

    • Per Dody.
      Potete richiedere in fase di assemblea di rifare le tabelle millesimali solo aggiungendo quelle superfici e volumi abusivi che sono stati condonati.
      Per gli altri no, in quanto non hanno alcun diritto di esistere.
      IL problema si porrà con il tecnico professionista che dovrebbe redigere e firmare dette tabelle, in quanto, trovandosi di fronte a parti abusive non regolarizzate, avrà due alternative: far finta di non vederle (e non può farlo), oppure rinunciare all’incarico per non risultare corresponsabile di atti contrari alla legge.
      Un buon tecnico professionista sceglierà sempre questa seconda soluzione.
      Amedeu e c.

  191. Gent.mo Amedeu,la mia situazione è drammatica perchè ho forti sospetti che l’Amministratore Condominiale che tra l’altro gestisce alcuni stabili mi ha fatto pagare le rate condominiali in eccesso.Nel 2005 comprai un immobile con un mutuo trentennale purtroppo per motivi di assistenza prima a mio padre (deceduto) e a mia mia madre che abita a casa sua in un’altra via a Pagani in provincia di Salerno non sono mai riuscito ad abitarvi e quindi l’abitazione è rimasta sempre chiusa e senza mobilio.Dal 2005 ad oggi 2014 ho sempre pagato le rate condominiali però quando sono entrato nel 2005 pagavo 66 euro al bimestre,però ogni anno l’amministratore ha aumentato le rate e ora mi ritrovo a pagare 180 euro al bimestre.Lo stabile e di tre piani con dodici condomini senza portinaio,con riscaldamento autonomo,con box garage nei sotteranei.Giorni fa conteggiando le rate dal 2005 ad oggi ho scoperto che la somma delle ordinarie con quelle straordinarie si aggira a circa 11mila euro.Ho saputo da più persone che quest’amministratore è sta mandato via da varie parti,solo nel mio stabile stanno tendennando a mandarlo via ed io ho dei forti sospetti che alcune somme non dovute mi sono state gonfiate per salvaguardare qualche raccomandato che non sta pagando le rate.Premetto che in questo stabile sono pochi quelli che lavorano, le chiedo a chi mi devo rivolgere per far cessare questa situazione,se può essere competenza anche delle Fiamme Gialle,visto che l’Amministratore verbalmente ad ogni richiesta di fattura sui lavori presunti rinvia sempre,non mi fido degli Avvocati perchè non sono come i cani(fedeli) ma tendono ad associarsi con il più conveniente devo risolvere questa questione urgentemente,perchè egli si sta mangiando il mio stipendio signorilmente peggio degli usurai,GRAZIE!

  192. ….abito un appartamento a piano rialzato..in un condominio….il palazzo è recintato lungo il suo perimetro da un muretto sormontato da una ringhiera…dentro questo spazio di recinzione insistono dei piccoli spazi adibiti a giardini(5mtq.circa….di cui sono proprietario, domanda :questo spazio è calcolabile nelle quote millesimali?….il muro perimetrale nella sua continuità fa parte del prospetto?…grazie

    • Per Paolo.
      Leggi questo articolo ed anche la circolare esplicativa 12480/66 posta in fondo allo stesso.
      I giardini, sia pur piccoli vengono conteggiati nel calcolo dei millesimi.
      Il muro perimetrale non fa parte del prospetto dell’edificio, ma, logicamente deve avere una sua continuità (approvata) e non può essere modificato nè manomesso, senza l’accordo di tutti i condomini e con autorizzazione comunale.
      Amedeu e c.

  193. BUONASERA, AVREI BISOGNO DI UN CONSIGLIO, HO UN PICCOLO CAPANNONE CHE DA’ SU UN CORTILE IN COMUNE CON UN CONDOMINIO, LASCIO NORMALMENTE L’ AUTO IN CORTILE, ACCOSTANDOLA AL MURO DEL MIO EDIFICIO. HO ACQUISTATO QUESTO IMMOBILE NEL 2001 E PARCHEGGIO COSI’ DA ALLORA. LA SETTIMANA SCORSA, DOPO TREDICI ANNI, MI E’ ARRIVATA CON RACCOMANDATA LA LETTERA DELL’AMMINISTRATORE IL QUALE MI AVVERTE CHE NON POSSO PARCHEGGIARE L’AUTO NELLE ORE NOTTURNE IN QUANTO IO POSSO PARCHEGGIARE SOLO DURANTE IL GIORNO (PER CONSENTIRE LE OPERAZIONI DI CARICO E SCARICO INDISPENSABILI AL MIO LAVORO). NEL CORTILE CI STAREBBERO ALTRE TRE AUTO: DUE VERSO LA MIA PROPRIETA’ E DUE VERSO IL CONDOMINIO. NON IMPEDISCO IL PASSAGGIO DI ALTRE AUTO. INOLTRE SUL LATO DEL CONDOMINIO DA UN PAIO D’ANNI SONO PARCHEGGIATE DELLE BICI E DEGLI SCOOTER. LA LETTERA E’ ACCOMPAGNATA DA UN REPORTAGE CON FOTO DELLA MIA AUTO FOTOGRAFATA DALL’ALTO DEL CONDOMINIO IN VARI GIORNI E ORE DEL GIORNO. CREDENDO DI AVERE IL DIRITTO DI PARCHEGGIO, DEVO DIRLE CHE CI SONO RIMASTO MOLTO MALE. COSA MI CONSIGLIA? DEVO LASCIARE L’AUTO FUORI DAL CORTILE? I CONDOMINI POSSONO LASCIARE LE BICI E GLI SCOOTER NEL CORTILE? GRAZIE MILLE, FRANCESCO

    • Per Francesco.
      Un condominio è destinato a civile abitazione: se hai un capannone e la tua auto può, in qualche modo, ostacolare il transito o incutere timore ai condomini (Per esempio: eventuale possibilità di salire sul tetto dell’auto per accedere alle finestre), ti consigliamo di trovare un accordo con l’amministratore ed i condomini, e di non lasciarti trasportare in una lunga e costosa lite legale, dall’esito incerto, ma sicuramente costosa.
      Amedeu e c.

  194. Buongiorno ho bisogno di un consiglio, nel condominio in cui abito in affitto è stata sostituta la plafoniera dell’ascensore. Premetto che l’appartamento è al piano attico, ma è il più piccolo di tutti gli altri appartamenti di circa 30mq. Aldilà del costo secondo me esorbitante di € 104.5 come viene suddiviso questo costo?
    E’ normale che ciò che pago io di condominio, circa € 90 al mese, sia maggiore di circa € 38 da chi abita al primo piano con un appartamento più grande? la ringrazio in anticipo. Cordiali saluti

  195. sono stati eseguiti lavori condominiali relativi alla sostituzione delle condotte finali delle acque di scolo delle cucine che si riversano nella condotta fecale. In particolare sono state deviate le condotte in plastica direttamente nella medesima con impianto di pozzetto di ispezione prima dell’accesso delle acque nella suddetta fecale. La ripartizione della spesa va eseguita con la tabella delle spese generali (Tab A) o con quella relativa all’altezza di ogni appartamento come da Tab. B (Spese pulizia scale,etc.) ?

  196. Salve mi trovo ad affrontare una riunione condominiale che dopo la bellezza di 15 anni che risiedo , si sono decisi di applicare (finalmente) i millesimali per ogni singolo condomino. Ci tengo a precisare che il complesso dove vivo sono delle villette a schiera con relativi condomini sui finali delle villette (naturalmente con alloggi più grandi e relativi giardini e con condomini centrali (come la sottoscritta) con alloggi e giardinetti naturalmente più limitati.Ora per non cogliermi impreparata al giorno della riunione, vorrei avere delucidazioni su cosa sono veramente i millesimali, se considerata come una piccola tassa di lusso e come vengono conteggiati i millesimali e se vengono anche conteggiati i giardini, dei relativi condomini. Che diritti e doveri hanno i condomini con alloggi e giardini più grandi rispetto a quelli più piccoli? Sono in attesa di una vostra risposta. Grazie

    • Per Gabriella.
      I millesimi o carature millesimali sono il sistema più giusto per suddividere tutte le spese condominiali.
      Premesso ciò, per farti una idea esatta di che cosa sono i millesimi e di come devi sapere per prepararti per l’assemblea condominiale, leggi i tre articoli sugli stessi che noi abbiamo scritto.
      Il primo articolo è quello dal quale ci hai scritto.
      Una volta letto, in fondo alla pagina troverai il link che ti manda all’articolo seguente, e così via, fino al terzo ed ultimo articolo.
      Per conoscere i riferimenti normativi cui si deve fare riferirimento il tecnico, per redigere le tabelle condominiali, leggi poi questo nostro ulteriore articolo
      http://www.coffeenews.it/tabelle-millesimali-condominiali-i-riferimenti-normativi-per-lapplicazione-dei-coefficienti
      ed in particolare la prima circolare in formato PDF che troverai al termine dello stesso.
      La conoscenza dei millesimi, non ti darà, però, la prerogativa di intervenire su ogni questione e contrastarla, in quanto, (e lo abbiamo specificato bene più volte), i millesimi vengono redatti da un tecnico professionista abilitato, che oltre che i riferimenti di legge (sono pochi purtroppo), applica la sua sensibilità, talvolta forzosamente soggettiva (ma basata sempre sull’esperienza).
      Amedeu e c.

  197. Salve abito in un condominio di 11 piani dove non ha mai posto i millesimali, io abito al primo piano e non ritengo giusto pagare spese che non consumo ti ad esempio l’ascensore, i piani superiori sono contrari come ovvio, come si posso richiedere i millesimali e a chi rivolgermi per istituirli, il nuovo capo condomine dice che è complicato e che ci vuole l’ingegnere per la perimetria, ho i miei dubbi essendo lui amico stretto di un inquilino dei piani superiori. vorrei maggiori delucidazioni su come muovermi per far istituire i millesimali. Grazie!

    • Per Giuseppe.
      Con la legge 220/2012 sono state introdotte le modifiche relative alla disciplina dei condomini.
      Leggi il nostro articolo http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
      ed in particolare l’art 1123 del nuovo codice civile (Troverai il file formato Word al termine dell’articolo: aprilo) che cita testualmente:
      “1123 Ripartizione delle spese
      Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione………”
      Amedeu e c.

  198. Buon giorno ho un gran bisogno di qualcuno che mi possa aiutare.
    io abito in una quadrifamiliare non ho mai dato fastidio per l’amore della pace,solo che,ogni volta che faccio qualcosa e’ un pretesto per dirmi su.
    volevo sapere visto che abito al piano terra se e’ giusto che le spese riguardanti luce pulizie ect ect si devono dividere per 4 volevo sapere se un condomino puo istallare la stufa a pellet senza far arrivare il tubo al tetto facendo diventare tutto il muro nero,se un’altro condomino montando la piscina ha rovinato un’altra parte del condominio,una’altro condomino ha un’infiltrazione d’acqua sul terrazzo facendomi piovere in garage ed ho rovinato tutta la macchina ed il contenuto per poi dirmi che non gli frega un caxxo e che il danno non viene da lui…volevo sapere visto che abito a PIAN TERRENO non posso far grigliate con il barbecue a gas volevo sapere gli orari di schiamazzi perche non ne posso piu di vivere in queste condizioni ho messo la casa in vendita ma non e’ semplice vendere in questo momento

    • Per Francesco.
      Ti ammiriamo perchè devi essere veramente una brava persona.
      Cerca di non perdere mai la calma, che è la virtù dei forti.
      Per il resto, ti consigliamo di contattare un buon tecnico della tua zona per renderlo edotto della situazione che si è creata.
      Il tecnico rileverà il tutto, e dovrebbe redigerti una relazione dettagliata e firmata ad uso di un legale.
      Portala da un legale, il quale penserà a mandare le lettere agli interessati.
      Come detto, ci sembri una brava persona, ma fai comprendere che non sei uno sprovveduto.
      Dopo di che vai tranquillo per la tua strada.
      Amedeu e c.

  199. Buonasera.Abito da più di dieci anni in una palazzina di 4 appartamenti, di cui siamo tutti proprietari. Cercando di sintetizzare.Abbiamo sempre diviso x 4 le spese: dell’acqua (anche durante l’anno e mezzo di ristrutturazione del nostro appartamento,senza usufruirne), luce scale, assicurazione caseggiato, catramatura cornicione, predisposizione per allacciamento fogne… Ora ci chiedono di pagare l’acqua in base al nucleo familiare. Noi siamo in 4 e in ognuno degli altri tre appartamenti ci sono 2 componenti.Non siamo d’accordo.. A questo punto ritengo 1.che sia più giusto pagare a consumo (noi e il dirimpettaio abbiamo contatore individuale) 2.Abbiamo sempre ripartito le spese in 4 per praticità e perché, parere mio, oggi conviene a te domani a me! Inoltre… Dalla bolletta andrebbero scorporate spese fisse, depurazione, fogne e calcolate secondo millesimi?grazie per l’attenzione
    Se insistono per questo nuovo metodo credo che sia più che legittimo da parte nostra chiedere la ripartizione di tutte le altre spese in base ai millesimi (siamo gli unici a non possedere un garage e siamo, in ogni caso, quelli che guadagnerebbero di più in questo tipo di suddivisione spese.

    • Per Laura.
      Se parli del consumo dell’acqua domestica di ogni appartamento, non c’è alcun dubbio.
      Va ripartita secondo il consumo effettivo che segna ogni singolo contatore.
      Se alcuni appartamenti ne sono privi, facciano domanda di allaccio presso l’ente gestore dell’acquedotto.
      Amedeu e c.

  200. Salve, ho una piccola mansarda al 4° piano di una fabbricato in cui nei piani primo e secondo sono localizzati tre appartamenti per piano, al piano terzo tre mansarde e al 4° una mansarda, la mia.
    Le tabelle millesimali, le quote delle spese scala e ascensore, nei piani sottostanti sono stati calcolati per piano e suddivise per 3 (corrispondente agli appartamenti del piano), mentre al 4° piano la quota è stata applicata per intero raggiungendo un valore spropositato rispetto ai condomini sottostanti.
    Vi chiedo: è una suddivisione corretta? Loro dividono per tre, ma c’è anche un uso per tre.
    Nel mio piano l’uso di riduce ad un terzo rispetto ai piani sottostanti, ma pago la quota per intero come se fossimo in tre.

    • Per Giuseppe.
      Ripetiamo la stessa risposta data più volte ai nostri lettori.
      La suddivisione dei millesimi, e l’applicazione dei coefficienti nelle tabelle millesimali si basano su due circolari ministeriali (del 1963 e del 1968).
      Leggi questo nostro articolo
      http://www.coffeenews.it/tabelle-millesimali-condominiali-i-riferimenti-normativi-per-lapplicazione-dei-coefficienti
      Tutto il resto viene effettuto in base alla sensibilità e conoscenza dei luoghi da parte del tecnico professionista che redige le carature millesimali e che applica i coefficienti “concatenati” l’uno all’altro e partendo da un coefficiente base che lo stesso sceglie.
      Quindi non è possibile parlare di suddivisioni errate o coefficienti malamente applicati, se non siamo a conoscenza dell’intera procedura che lo stesso ha seguito e di altro ancora.
      Ti invitiamo a leggere attentamente i nostri 3 articoli redatti sui millesimi.
      Amedeu e c.

  201. Buonasera
    sono in un condominio di 6 unità, con impianto di riscaldamento centralizzato,
    per il riscaldamento a pavimento, abbiamo il misuratore di termie , più il contatore per l’acqua calda e un contatore per la fredda e il tutto è diviso a consumo.
    Oro a detta dell’idraulico occorre fare la pulizia dell’impianto di riscaldamento.
    L’amministratore che è un condomino, dice che il costo va suddiviso in m2 dell’appartamento escludendo le parti non riscaldate mentre per i tubi della parte comune si divide con la tabella dei millesimi,
    vi è una regola per questo?
    Quale metodo secondo legge, io pensavo in millesimi, anche perché viene chiesto ad ogni condomino di dichiarare i m2, ma chi li può controllare?
    aggiungo un estratto del verbale a cui io ero assente,
    “” PULIZIA IMPIANTO DI RISCALDAMENTO
    I condomini approvano all’unanimità dei presenti l’esecuzione dei lavori per la pulizia
    dell’impianto di riscaldamento ……………
    Sempre all’unanimità dei presenti, si decide che la suddivisione delle spese avverrà in millesimi per
    la pulizia della parte centralizzata, e in metri quadri per la pulizia delle singole unità immobiliari. “”
    avevo dato il mio consenso alla pulizia, dicendo anche che la spesa è da dividere in millesimi..
    grazie della risposta.

    • Per Salvatore.
      Per prima cosa ti invitiamo a leggere questo nostro articolo e particolarmente l’allegato formato Doc posto al termine dello stesso.
      Apprenderai (Se non le conosci già) quali sono state le modifiche apportate ultimamente nel campo dei condomini dalla legge 220/2012
      http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
      Saprai, di conseguenza, come ricorrere contro il parere espresso dall’assemblea condominiale nella seduta nella quale eri assente.
      Relativamente alla nostra valutazione circa quanto ci hai detto, siamo dell’idea (Non suffragata da alcuna norma particolare) che la valutazione migliore sia data dall’applicazione delle tabelle millesimali, che sono quelle che devono regolare tutte le attività in un condominio (Eccetto i contatori di termie, che ormai avete installato e presi come validi).
      Amedeu e c..

  202. Buona sera,
    grazie al Suo consiglio ci siamo rivolti ad un tecnico è abbiamo fatto redigere i millesimi ma mi rimane un dubbio.
    Le ricordo che sono proprietaria di un appartamento rustico sito al terzo piano di un edificio di complessivi 6 appartamenti. Cinque appartamenti sono stati già ultimati e i proprietari ci abitano mentre solo il mio allo stato è ancora rustico. è possibile che nonostante ciò nella ripartizione dei millesimi relativa ai lavori edili il mio appartamento riporta gli stessi millesimi dell’appartamento ultimato sito sul mio stesso piano? il fatto di essere rustico non dovrebbe essere un coefficiente di riduzione?
    Le chiedo inoltre se alla corte e ad un soppalco non abitabile sito nel locale adibito a garage devono essere assegnati anche dei valori millesimali.
    Grazie Maria Grazia

    • Per Maria Grazia.
      Il tecnico ha giustamente calcolato i millesimi degli appartamenti abitabili e cioè finiti, in quanto non sarebbe stato logico nè comprensibile inserire, in una tabella millesimale, dei millesimi riferiti ad una unità abitativa in corso di definizione: non aveva altra soluzione possibile.
      Per quanto riguarda i coefficienti da applicare, l’unica normativa in essere è quella di cui alla seguente circolare
      http://www.coffeenews.it/wp-content/uploads/2012/07/Carature-millesimali.-Circolare-12480-del-26-03-1966.pdf )Corti)
      Per il soppalco di un garage, a nostro parere non dovrebbe essere considerato, però, come più volte detto, il tutto è rimandato alla sensibilità del tecnico che redige la caratura millesimale.
      Amedeu e c.

  203. non capisco perchè non si vedono i miei messaggi

    • Per maria grazia.
      Non riesci a vederlo perchè è in attesa di moderazione.
      Il tuo messaggio ci è pervenuto l’11/09/2014 alle 22:37, per cui, dati i numerosi commenti ai quali dobbiamo rispondere, passeranno due o tre giorni prima che tu abbia la risposta.
      Amedeu e c.

  204. buongiorno
    nel mio condominio bisogna rifare il tetto,
    i millesimi comprendono anche la metratura del mio giardino… è normale che devo pagare anche per la metratura del mio giardino e non per i metri quadrati della casa??? cosa posso fare? grazie.

    • Per Davide.
      Nella redazione delle tabelle millesimali vanno considerate le superfici degli appartamenti, dei cortili, delle mansarde, dei terrazzi, dei giardini ecc.
      Leggi attentamente questo nostro articolo, compreso la prima circolare allegata al termine dello stesso.
      Amedeum e c.

  205. Ma nella redazione delle tabelle millesimali il coefficiente da assegnare ai locali di un appartamento deve seguire la destinazione catastale o quella effettiva? Es.: se uno ha un appartamento piano terra e seminterrato comunicanti,

    il piano terra è accatastato abitazione mq (90),

    il piano seminterrato è accatastato locale sgombero (mq 50);

    il proprietario affitta l’appartamento e al seminterrato ci fanno la camera da letto e un bagno.

    Il seminterrato se è locale sgombero viene calcolato al 50% se è abitazione viene calcolato per intero…

    • Per Marcello.
      Nel redigere le tabelle millesimali viene sempre calcolata la superficie calpestabile effettiva di ogni appartamento.
      Relativamente agli abusi che gli inquilini effettuano, tipo il ricavare un appartamento nel seminterrato, il tecnico professionista non potrà mai considerare tale locale come appartamento, in quanto commetterebbe una scorrettezza professionale: poichè un locale abusivo andrebbe denunciato alle autorità competenti (Il Comune).
      Per cui, se nell’ambito del condominio vi sono dei disaccordi di tale tipo, dovrete risolverli in ambito dell’assemblea, deliberando di denunciare chi ha realizzato l’abuso, oppure trovare una soluzione diversa per far pagare delle maggiorazioni, per le spese condominiali, a costoro.
      Amedeu e c.

  206. Salve..
    Io ho un parcheggio Auto.. situato in una strada privata appartenente ad uno stabile, Da premettere che pago già il condominio senza sapere la mia tabella millesimale,se pago il giusto o no… io usufruisco solo del passaggio e null altro dello stabile condominiale.. Solo ke adesso kiedono continui aumenti senza ragione e minacciano di kiudere il passaggio e Nn farmi passare.. Come posso tutelarmi?.. Grz

    • Per Giuseppe.
      Con una planimetria catastale che comprenda il condominio, il passo cui hai diritto e la zona di parcheggio, devi recarti da un legale della tua zona, il quale provvederà, probabilmente a scrivere all’amministratore del condominio chiedendogli il calcolo ufficiale dei millesimi, compresi quelli della tua parte.
      Ne seguirà una verifica, e probabilmente occorrerà un tecnico di parte e poi la dovuta contestazione (Se i millesimi sono calcolati in maniera errata).
      Amedeu e c.

  207. Salve, ho un piccolo problema, nell’ultima riunione di condominio, abbiamo deciso di pitturare 2 recinzioni in ferro (semplici lavori di manutenzione ordinaria) Queste recinzioni sono montate: una su un muro in c.a. che divide la rampa dei box con una zona pubblica e l’altro su un muro (sempre in c.a.) divide la medesima rampa con un giardino di proprietà privata. Il nostro Amministratore dice che alla prima recinzione deve applicare la tabella di proprietà (tab. A) in quanto delimita la nostra proprietà e per la seconda 50% al condominio e 50% al proprietario del giardino. Voglio ricordare che abbiamo un regolamento di condominio nella quale è presente anche una tabella F che dice: “sono comuni a tutte le unità poste al piano interrato del fabbricato: a) la manutenzione dei cancelli box, la rampa, la corsia di manovra e i relativi impianti b) le opere, le installazioni, i manufatti e gli impianti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento di tutte le unità poste al piano interrato.” La tab. F dice anche: “Con detta tabella si quantifica per ciascuna unità immobiliare il diritto alle parti comuni di cui sopra e l’obbligo alle spese per la manutenzione, per la conservazione, per la ricostruzione e per il godimento delle stesse. Secondo lei qual’è la tabella giusta da applicare e per quale motivo? Grazie mille.

    • Per Michele.
      La tabella che cita l’amministratore, 50% cadauno, in quanto trattasi di una recinzione che divide, da quanto ci dici, una proprietà condominiale da una privata.
      Amedeu e c.

  208. Salve, vivo in un condominio composto da 7 appartamenti, ora c’è da pagare l’assicurazione dello stabile, premetto che gli appartamenti sono di grandezze differenti. Come si dividono le quote dell’assicurazione dello stabile? Il condomino che si occupa delle bollette ( Luce, Acqua etc..) non mi ha mai dato copia delle bollette, contratto assicurazione etc.. E’ obbligato A farmi avere le copie di ciò? Anche perché io non so se mi stanno fregando o meno..
    Saluti

    • Per Davide.
      L’assicurazione andrebbe pagata secondo i millesimi posseduti da ogni condomino.
      Puoi richiedere una copia di dette fatture e bollette, ecc e l’amministratore non te le dovrebbe negare.
      Amedeu e c.

  209. Se volessi disdire l’assicurazione, ovviamente per la mia parte, per stipularne una da solo, posso farlo? E
    come?

    • Per Davide.
      Una domanda non facile, in quanto l’assicurazione interessa l’intero condominio e viene ripartita secondo i millesimi posseduti; tu cosa assicureresti?
      Sarebbe difficile individuare la parte di tua competenza, tanto più che nell’assicurazione sono comprese anche le zone comuni.
      Amedeu e c.

  210. Salve,
    nel mio condominio siamo 5 condomini, di cui 4 famiglie e 1 ristorante-pizzeria.
    Noi sosteniamo spese condominiali di luce per le pompe della fossa biologica, e fino ad ora ci dividevamo le spese in base al numero di persone per ciascun nucleo.
    Da adesso è subentrato un nuovo gestore per la pizzeria (che arriva potenzialmente a 60 coperti), e noi volevamo cercare di dividere tali spese in modo equo.
    che criterio dobbiamo utilizzare in modo da non essere fuori regola?’
    grazie
    Valentina

  211. salve, abbiamo problemi con il pagamento delle spese del cancello. in principio eravamo tre famiglie e quindi tre proprietari. poi uno dei proprietari ha sposato i figli e i nuclei familiari che utilizzano il cancello son diventati cinque( la figlia ha ristrutturato il vekkio garage e il figlio ha costruito nel giardino).tuttavia risultiamo ancora tre proprietari.perche devo pagare un terzo delle spese? trovo più giusto dividere per cinque. grazie

    • Per Angelo.
      Fai presente ai condomini (4+tu) che desideri che le spese condominiali vengano ripartite come da leggi vigenti, cioè tramite tabelle millesimali redatte da un tecnico professionista abilitato
      E’ il metodo più regolare e congruo.
      Amedeu e c.

  212. Buongiorno,
    Sono recentemente divenuto proprietario di un appartamento (attico) all’interno di un palazzo di 6 piani ricavato dal recupero di un sottotetto già esistente. Ho un terrazzo di 80 mq e balconi per circa 20 mq. A breve verrà redatta la nuova tabella millesimale. Volevo da voi sapere come vengono calcolati nei millesimi i mq di terrazzo e quelli dei balconi, se hanno lo stesso valore dei mq abitativi.
    Ed, essendo il mio appartamento in parte mansardato, nel calcolo millesimale vengono calcolati anche i metri cubi dell’appartamento?
    Un appartamento termoautonomo rispetto al condominio ha un calcolo millesimale in proporzione minore?
    Grazie!

    • Per Lorenzo.
      Relativamente all’impianto di riscaldamento generale, se hai l’autonomo, dovrai sottostare eventualmente alle sole spese all’impianto dovute al distacco della tua parte.
      Per quanto riguarda l’attico, le carature millesimali, come più volte spiegato sono soggettive e strettamente legate alla sensibilità del tecnico che le redige.
      Comunque, un attico con appartamento più una grande terrazza e balconi avrà dei coefficienti di ragguaglio alti rispetto agli altri appartamenti.
      Amedeu e c.

  213. Salve, gentilmente le chiedevo un parere, abito in un cortile dove sono situate 5 abitazioni private e indipendenti tutti insieme abbiamo deciso per il rifacimento del cortile con autobloccanti e di una posa di un cancello elettrico in questo caso che non è un condominio non c’è l’amministratore le spese come vanno ripartite in millesimi o diviso 5 anche perché io sono quello con l’abitazione più piccola.
    Grazie della risposta

    • Per Alberto.
      L’unica suddivisione legale che viene riconosciuta in edilizia è basata sui millesimi: le altre sono semplici accordi bonari fra vicini.
      Amedeu e c.

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