I millesimi in un condominio. Cosa sono e come si applicano.
Di amedeu
Molte persone abitano in edifici in condominio e spesso si trovano a dovere affrontare delle spese necessarie per la conduzione, manutenzione, conservazione o modifica di parti importanti del fabbricato.
Il diritto di comproprietà di ogni condomino sulle parti comuni del fabbricato (vedi nostro precedente articolo) risulta proporzionale al valore del piano (o porzione del piano) che gli appartiene (sempre se un contratto o titolo esistente non disponga diversamente - art. 1118 del codice civile 1° comma).
Il condomino non può , rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo delle spese necessarie per la loro conservazione.
Le parti comuni di un edificio non sono soggette a divisione, a meno che, la stessa possa effettuarsi, senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino (art. 1119 del c.c.)
L’articolo 1118 proporziona solo il diritto di comproprietà (ma non quello di uso) sulle cose comuni, al valore della quota di proprietà individuale di ogni singolo.
Quanto sopra vuole significare che, per esempio, il condomino proprietario di un piccolo appartamento, ha diritto di servirsi dell’atrio, delle scale, del cortile o di altro come un condomino proprietario di due piani.
Il valore del piano (o dell’appartamento), agli effetti dei diritti e dei doveri spettanti al condomino proprietario, non corrisponde al valore di vendita o di mercato , ma solo al suo valore allo stato "grezzo", non influendo su tale valore le sue rifiniture interne, (siano più o meno lussuose), nè il canone di locazione , i miglioramenti interni eseguiti dal condomino, e lo stato di manutenzione interno dell’appartamento.
Questi viene meglio definito come "valore condominiale".
Tali valori non risultano immutabili nel tempo, ma possono essere riveduti e modificati, quando risulti che essi sono conseguenza di un errore , o quando , per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza, per esempio, della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazioni parziali o grandi innovazioni, venga alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzione di piano. (Art.69 del Dec. 30 marzo 1042 n° 318 -Disposizioni per l’attuazione del Codice civile)
L’articolo 68 del citato decr. 1942 n° 318 stabilisce che i Valori delle diverse quote devono essere espressi in "Millesimi" e quindi figurare in una apposita tabella da inserirsi nel "regolamento di condominio".
E’ stata la svolta storica che ha regolamentato finalmente i rapporti fra i condomini
La valutazione in millesimi delle singole quote di proprietà, si riferisce al valore 1000 che caratterizza l’intero edificio, comprensivo di parti in proprietà e parti in condominio.
Le tabelle millesimali, chiamate anche carature millesimali, se ben calcolate diventano uno strumento essenziale nel funzionamento di un edificio ed attraverso le medesime si distribuiscono le spese fra i diversi condomini, a partire dalle quote condominiali dovute per esempio per la pulizia scale, a quelle per l’ascensore oppure a quelle per lavori di manutenzione da effettuarsi al tetto, alla facciata od altro dell’edificio.
Quindi, il lettore comprenderà l’importanza di tale carature millesimali.
Le tabelle millesimali sono obbligatorie per immobili che hanno almeno 10 condomini, però non è detto che un fabbricato che ha due soli appartamenti in condominio non possa avere dette tabelle.
Sono redatte in forma tabellare, con indicati i singoli condomini, e le rispettive quote condominiali.
Per giungere a dette quote, il redattore delle carature millesimali, che deve essere un tecnico abilitato alla professione, deve applicare una serie di coefficienti riduttivi o migliorativi, rispetto al numero unitario 1; e questo in base alla luminosità degli ambienti, alla loro esposizione, all’altezza da terra, ed altro ancora.
L’importanza delle tabelle millesimali sta nel fatto che esse vanno a fare parte del "Regolamento di Condominio" e che se ben calcolate, diventano un fattore determinante della pacifica convivenza di tutti coloro che, sia come proprietari che come inquilini, coabitano in uno stabile in condominio.
Le tabelle o carature millesimali derivano da principi fissati per legge, ma in esse vengono applicate regole e concetti della "tecnica estimativa". Ciò vuol dire che, per esempio, fra varie tabelle millesimali, calcolate da persone diverse, su uno stesso condominio, talvolta vi possono essere anche delle differenze, dovute a fattori di giudizio soggettivo.
Non basta una sola tabella millesimale per la ripartizione di tutte le spese condominiali, relative alle parti comuni; infatti ne occorre una fondamentale relative alle spese generali da ripartire fra tutti i condomini, una relativa alle spese di ripartizione per la scala e per l’ascensore (da ripartirsi, come annunciato sopra, in base all’altezza ed al piano) ed una per le spese dell’impianto di riscaldamento , se centralizzato.
Per adesso fermiamoci qui, e dopo questa ampia premessa, che era più che necessaria, nei prossimi capitoli affronteremo le tabelle nella loro formazione e consistenza.
Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo
SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA IN EDILIZIA.
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- Pingback di I millesimi in un bcondominio/b. Cosa sono e come si applicano b…/b on 26 Aprile 2010 @ 21:46
buongiorno io avrei bisogno di chiarimenti e solo voi mi potete aiutare, abito in una casa delllo ex iacp e sono un disabile , vorrei sapere visto che non avendo per 10 anni avuto un amministratore condominiale abbiamo gestito il condominio noi, ora chiedono che se ne facca uno, voglio sapere se l’amministratore può fare i millesimi sul condominio, ed io che abito al pianterreno cosa mi tocca pagare , premesso che cè un ascensore che io non uso…. mi puoi delucidare a come comportarmi….grazie mille
Per Giovanna
Se avete deciso di mettere un amministratore, (comunque spero tu abbia letto l’articolo sui millesimi) non ritengo sia una cosa fatta male.
Se è una persona che sa fare il suo dovere, dovrebbe amministrare con equità il condominio. Comunque leggi molto bene il regolamento condominiale al quale poi allegheranno i millesimi.
Poichè tu abiti al piano terreno, dovresti evitare sia la spesa dell’ascensore che non usi, sia quella relativa alla pulizia e manutenzione delle scale, con eccezione di quella parte di ingresso al piano terreno che invece adoperi pure tu.
Per le spese su eventuali lavori edili da effettuare (qualora se ne presentasse la necessità) dovrai invece contribure sia pur per una quota minoritaria
Come abbiamo spiegato negli articoli fatti , le tabelle condominiali sono in gran parte “estimative”, per cui il tecnico (deve essere un tecnico iscritto all’albo a redarle e firmarle) adopera una valutazione di stima personale, ma che deve essere soprattutto giusta e basata sugli articoli di codice civile da noi citati.
Quindi ti consigliamo di prendere contatto con l’amministratore appena nominato e chiarire preventivamente la tua posizione.
Ciao.
Amedeu
buonasera avrei bisogno di chiarimenti, riguardo il condominio, abito in una casa del ex inacasa. Siamo 8 condomini senza amministratore, il condominio e gestito con applicazione dei millesimali perchè 10 anni fà era gestito dall’amministratore, poi avevano deciso di non volerlo più , perchè era molta la spesa. Vorrei sapere se è possibile amministrarlo senza i millesimali e gestirlo uno di noi grazie.
Per Roby.
L’amministratore può benissimo essere uno dei condomini.
Riguardo ai millesimi, anche se siete meno di 10 condomini, il suggerimento è di non abbandonarli, anche perchè è difficile pensare ad un sistema diverso per gestire un condominio.
Eventualmente se non siete convinti delle tabelle millesimali che avete, riunitevi e decidete di farle rifare nuovamente da un tecnico scelto da tutti voi.
Amedeu e c.
avendo deciso di amministrare un condomino senza ascensore e riscaldamento ,senza autoclave.la mia proposta era di gestirlo senza millesimali, quota da pagare uguale per tutti. grazie
Per Roby.
Teoricamente puoi farlo; i problemi potrebbero nascere quando l’immobile avrà bisogno di lavori edili costosi di manutenzione. Potrebbero sorgerti delle difficoltà da parte di alcuni condomini.
Amedeu e c.
abito in un palazzo condominiale,nelle vendite degli appartamenti si evince che a tutti i condomini e stato dato solo il passaggio pedonale tramite cancelletto inserito nel contesto del cancello carrabile.Io proprietario di un appartamente ho il diritto al passaggio carrabile per accedere ad una corte della casa, i condomini mi chiedono la chiave dell’apertura di tutto il cancello perchè serve loro per caricare e scaricare masserizie ingombranti dicendo anche che il passaggio pedonale comprende tutta l’apertura del cancello ( da premettere che non ho mai negato niente) volevo sapere se la loro pretesa è leggittima oppure posso negargli l’accesso all’apertura del restante cancello. Vi ringrazio vivamente.aspetto notizie all’ E-mail grazie
Per Antonio.
E’ una clausola ben strana. Ma se ne trovano di tutti i gusti.
Si ritiene che se una persona ha necessità di caricare masserizie pesanti o altro di ingombrante, sia un gesto di “umana carità” dagli la chiave,
Amedeu e c.
Buongiorno.
Sono proprietario di un seminterrato la metratura quadra è grande quanto tutto l’edificio a tre piani fuori terra, 12 proprietari in tutto gli appartamenti sopra di me sono di una metratura la terza parte in confronto al mio seminterrato ed anche appartamenti lussuosi in confronto al mio seminterrato perchè e anche grezzo è ci vivo anche, adesso si devono fare delle riparazioni esterne a l’edificio peresempio dei piuvali esterni di rame.
come si calcola la spesa in misura millesimale? ad esempio la riparazione costa € 380,00 è siamo 12 proprietarii solo io ho il seminterrato per la grandezza di tre volte in più di un’appartamento di sopra di me?
inoltre ho la ntenna della tv su in terrazzo, ma non passo mai dalla scala per andare a controllare la antenna non ho mai avuto le chiavi del portone anche se avrebbe il diritto, ho un’altra entrata per entrare nel mio seminterrato, per questo devo collabborare anche io per le spese della scala in caso di riparazione? grazie
Per Franco.
L’unico consiglio che ti possiamo dare, vista la situazione disagevole nella quale vivi, è di parlare con l’amministratore condominiale per una caratura millesimale che tenga conto che i tuoi locali sono semiinterrati.
Rimane però il fatto che si giustifica male la circostanza che, a quanto sembra, non abbiano i requisiti di abitabilità, per cui potresti trovarti in difficoltà di fronte al condominio.
Amedeu e c.
Salve, io ho il seguente problema.
siamo 3 condomini che fino ad ora si sono “autogestiti” senza alcun problema. Uno dei proprietari, adesso, ha chiesto che venissero redatti dei millesimi per una migliore ripartizione delle spese comuni, e così abbiamo fatto. Ora però insiste che tali millesimi siano registrati da un notaio, cosa che noi vorremmo evitare dato le spese ingenti. La domanda è: per validare i millesimi non basta la firma per accettazione dei condomini? E’ realmente necessario passare da un notaio? Esiste un riferimento di legge che normi questo argomento?
grazie
D.C
Per Danja.
Inserisci nel riquadro “ricerca” il termine -millesimi - e poi premi GO.
Quindi leggi attentamente i tre nostri aerticoli, ed in particolare il terzo, che alla fine cita:
…………..Se provengono da un contratto insieme all’acquisto dell’appartamento si definiscono tabelle “contrattuali”, se calcolate in sede giudiziale sono “giudiziali” ed infine se approvate dall’assemblea condominiale sono “assembleari”
Per voi fate valere il terzo punto.
Fra l’altro fino a 10 condomini non c’è l’obbligo di legge di provvedersi di tabelle millesimali.
Amedeu e c.
abito al quarto piano di un fabbricato sopra di me c’é un terrazzo dal quale mi penetra l’acqua. il proprietario del terrazzo sostiene che dipende dal bocchettone di scarico dell’acqua piovana.il condominio ha deciso di riparare tale bocchettone.le spese come vengono ripartie? Il proprietario dell’ultimo iano cioé del terrazzo dice che a lui non competono spese é vero? Cordiali Saluti e grazie per la risposta.
Per Rolando.
Trattandosi di uno scarico proveniente da un pluviale discendente, le spese vanno ripartite fra tutti i proprietari dell’immobile secondo le carature millesimali.
Amedeu e c.
Ho una cantina più una legnaia con piccolo bagno, dopo di me c’è
un altro propetario con un fabbricato a due piani con due bagni e cucina.
Ora quest’altro propetario ha costruito un garage, e ha rifatto la nuova
fognatura, dove ci scarica la mia cantina. Ora vorrei sapere in che
percentuale mi tocca pagare la fognatura?
Per Angelo.
Situazioni del genere ce ne sono moltissime e ognuna è diversa dalle altre.
Siamo in difficoltà a risponderti, anche perché non conosciamo la situazione reale.
Il buon senso dovrebbe aiutarci: se tu hai un solo bagno collocato nella cantina e che usi probabilmente poco ma ha un tratto di fognatura esclusivamente tuo, e l’altro proprietario scarica nella fognatura ricevente, due bagni più la cucina, dovresti pagare per intero il tratto di fogna di cui sopra e poi concorrere per 1/4 al resto della fognatura.
Risposta con beneficio di dubbio.
Amedeu e c.
Ho una cantina, più una legnaia; nella cantina ho un solo rubinetto
per lavaggio bottiglie, nella legnaia ho un piccolo bagno con il solo
water.
Dopo di me c’è un altro propetario con un fabbricato su due piani
con due bagni e cucina e scarichiamo nella stessa fognatura, ora
quest’altro propetario ha fabbricato un garage è ha rifatto la fognatura
nella parte sua, senza aver toccato la mia, e a me ha chiesto la
metà della spesa, ora io vorrei sapere se mi tocca pagare e in
che percentuale.
In attesa di Vs distinti saluti.
Per Angelo.
Ti avevamo risposto; però se il confinante ricostruisce la fognatura solo dalla sua parte, poiché tu non modifichi l’allacciamento nella tua zona, dovresti concorrere alla spesa della nuova fognatura per tanti millesimi quanti ne possiedi su detto scarico. Ci spieghiamo meglio: il confinante ha due bagni ed una cucina e tu solo un lavello ed un WC. I 1000/1000 sono rappresentati dall’insieme dei vostri servizi.
Stop.
A questo punto non ci puoi chiedere di calcolarti la percentuale da pagare.
Comprendi?
O fate una divisione amichevole, con stretta di mano, dividendo la spesa per cinque e tu ne paghi 2 parti e lui ne paga 3, oppure dovete chiamare un tecnico libero professionista e farvi calcolare tramite una caratura millesimale i millesimi che toccano all’uno e quelli che toccano all’altro.
Amedeu e c.
Salve,
Sono proprietario di un appartamento sito al piano terra con giardino in uno stabile di 16 condomini.
Il prossimo anno dobbiamo dare una bella sistemata ai cornicioni del palazzo.
Le mie domande sono:
1) Essendo al piano terra quanto mi verrebbe a costare;
2) Il mio cortile di proprietà di circa 110Mq deve essere a disposizione del palazzo per eventuali impalcature o posso rifiutarmi;
3) Il cortile facente funzione anche di parcheggio PRIVATO per la mia auto e le moto, se queste vengono danneggiate chi mi risarcisce.
Premetto che ho un entrata separata dal resto degli inquilini.
Grazie.
Per Francesco
Il costo sarà equiparato ai millesimi che occupi nelle tabelle millesimali del tuo condominio.
Dovrai obbligatoriamente mettere a disposizione la parte del tuo cortile per le impalcature, ma la ditta dovrà lasciare il cortile nelle stesse condizioni nelle quali si trovava prima del lavoro. (Fai delle fotografie)
Facendo il lavoro, sarebbe opportuno che tu spostassi in altro luogo sia le moto e la tua auto, per non aprire un contenzioso con la ditta, in caso di danni, che avrebbe una durata molto lunga.
Amedeu e c.
Salve, io abito in una casa quadrifamigliare che dispone di due colonne di scarico, una serve il mio alloggio e quello sopra di me, l’altra colonna serve gli altri due, premetto che al pozzetto della colonna ” mia e del condomino sopra di me ” si collegano due pluviali delle grondaie del tetto condominiale, purtroppo..per la pendenza, il diametro insufficenti e il percorso tortuoso dello scarico, ogni tanto bisogna chiamare una ditta di spurghi per disintasare lo stesso,e gli altri due condomini si rifiutano di contribuire alla spesa, la mia domanda e questa, visto che la” mia” colonna deve anche smaltire tutta l’acqua piovana di tutto il condominio, gli altri due condomini non dovrebbero contribuire almeno parzialmente? Grazie Elio60
Anch’io ho un problema simile, le discese delle grondaie si collegano ai tombini della condotta di scarico che serve il mio alloggio e quello di sotto
gli altri due alloggi sono serviti da un’altra colonna di scarico..senza grondaie, e senza tutte le cose negative che ne conseguono..fogliame e nidi di uccelli..
purtroppo ci sono tortore e altri uccetti che di continuo cercano di fare i nidi nelle grondaie,nei tombini troviamo sempre malloppi di rametti che fanno da diga..con le conseguenze immaginabili…il mese scorso abbiamo dovuto chiamare chi di dovere per liberare la condotta..per la bellezza di 250euri.
vi chiedo se una ripartizione della spesa non sarebbe opportuna?
vi ringrazio e vi saluto cordialmente Franco B
Per Elio.
Gli scarichi pluviali conducono acque bianche e per legge non possono, essere convogliate nella fognatura nera.
Questo come premessa.
Ne deriva però che potete costringere gli altri due condomini a contribuire alla costruzione di una rete fognaria bianca, alla quale suddetti non possono sottrarsi, in quanto il tetto ed i pluviali discendenti sono parti comuni a tutti di un edificio.
Prospettate loro questa soluzione….
Amedeu e c.
Per Franco B.
Leggi la risposta che abbiamo dato ad Elio.
Pensiamo che possa servire anche per te.
Amedeu e c.
ho un appartamento al piano terra e un solaio x le spese di pulizia scale devo pagare uguale come quello che abita allultimo piano se si come vengono calcolati i milllesimi x dividere le spese
Per Francesco.
Gli articoli sul calcolo dei millesimi sono 3+1 e data la soggettività della formazione delle tabelle millesimali, la materia è alquanto difficile.
Devi leggere tali articoli e trovare la situazione che più si avvicina al tuo caso.
Altrimenti devi rivolgerti da un tecnico abilitato che ti ricontrolli la caratura che hai, sulla base di molti parametri (sup., h da terra, esposizione ecc).
Amedeu e c.
Salve a tutti
Premessa: sono proprietario di un aapartamento al primo piano da 14 anni, e prima che diventassi il propietario vi viveva altra gente da almeno 5-6 anni.Sia gli inquilini che vivevano prima che io abbiamo sempre steso i panni nei fili che sporgono dal balcone che affaccia nel giardino di proprietà della signora che abita al piano terra. Premetto che i panni da noi stesi non gocciolano sono strizzati bene e non superano mai la lunghezza del balcone.
Da qualche settimana la proprietaria dell’abitazione sottostante si lamenta dicendo che non rispettiamo gli orari per stendere i panni che l’area è la sua e che se vuole ci puo impedire di stendere. Mi sono informato presso la Polizia Municipale del Comune e non vi sono divieti particolari ne orari da rispettare. Che cosa posso fare visto che questa signora sta diventando stressante e mia moglie ha anche paura di uscire in balcone per evitare di essere aggredita verbalmente dalla signora di sotto?
Vi ringrazio anticipatamente cordiali saluti.
Per Antonio.
Il primo consiglio da darvi è quello relativo ai buoni rapporti condominiali, anche se talvolta si trovano persone indisponenti.
Comunque nel vostro caso dipende tutto dal regolamento condominiale che avete.
Dovrete parlare della questione con l’amministratore del vostro condominio, in modo che egli indica una assemblea condominiale, durante la quale cercate di arrivare ad un accordo.
Il vostro caso, a nostro giudizio, è difficilmente individuabile fra gli articoli del codice civile.
Amedeu e c.
Buongiorno,
due anni fa ho acquistato una porzione di villetta accostata ad una bifamiliare. La mia porzione e’ unita all’altra da un portico con un soppalco di circa 30 metri quadrati con i muri in comproprieta’. quando abbiamo acquistato, il costruttore ci aveva garantito che il soppalco sarebbe rimasto tale e che non avrebbe mai chiuso tale area. Ora invece hanno venduto la porzione,sono stati realizzati impianti di riscaldamento ecc. e stanno chiudendo il soppalco con dei muri in cartongesso. La nostra preoccupazione maggiore consiste nel fatto che il soppalco confina con le nostre camere da letto. Puo’ il costruttore chiudere un soppalco e costruire i muri appoggiati al muro di confine senza chiedere neppure il nostro consenso? Tenga presente che nelle planimetrie catastali e’ evidenziato che tale area e’ adibita a soppalco e siamo sicuri che non sono state chieste varianti a livello comunale.
Ringrazio fin d’ora per l’eventuale risposta.
Saluti
Per Catia.
Praticamente il vostro è diventato un condominio con tre proprietari.
Quindi modificando il progetto del fabbricato ed in particolare i prospetti e le destinazioni d’uso, occorre l’autorizzazione anche degli altri due condomini.
Sei proprio sicura che sul contratto di acquisto il costruttore non abbia inserito una clausola, in base alla quale può modificare senza chiedere il vostro permesso?
Domandiamo questo, in quanto i costruttori, normalmente non sono persone sprovvedute, anzi tutto il contrario.
Però se dici che sta eseguendo i lavori abusivamente, allora possiamo cambiare opinione.
In ogni caso , verifica il contratto e poi vai a controllare presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune se ha presentato un progetto in tal senso.
Nel frattempo prendi anche delle fotografie dei lavori che sta eseguendo.
Amedeu e c.
Salve. Sono proprietario di un miniappartamento (su 9) aquistato nuovo in area peep.Insieme al rogito ci hanno consegnato il regolamento condominiale con le relative tab. millesimali di proprietà generale e di piano.
Ora i condomini vorrebbero installare delle inferriate su 2 finestre della saletta condominiale a piano rialzato per ragioni di sicurezza.
Posso io pretendere che la spesa venga divisa a millesimi mentre loro vorrebbero dividere in parti uguali? (ci sono 4 appartamenti piccoli e 5 grandi)
Preciso che abbiamo anche l’amministratore ma questo lavoro lo vorrebbero fare senza coinvolgerlo,potremmo calcolare noi i vari importi sec. la tab. millesimale ?
Per Gianni.
La tua richiesta ci sembra più che legittima. Va bene secondo le carature millesimali
Comunque dovreste coinvolgere l’Amministratore, se non altro per motivi di correttezza, dato che gli avete dato la fiducia di amministrarvi.
Amedeu e c.
buongiorno, siamo un condominio di sette app. di varie metrature sto gia pagando l assicurazione del condominio con il calcolo dei millesimi. abbiamo i garage sotterranei dove piove dentro al mio ed a altri due, compreso il corsello dei garage. nella lavanderia entra del liquame della fossa biologica con relativi odori ecc. ecc.capisce bene anche Lei che interventi del genere sono urgentissimi sopra ai garage vi era un giardino condominiale che e stato tolto e vorremmo rifare guaine catramate e pavimentazione con mattoncini autobloccanti. ora vorrei gentilmente sapere se le spese devono essere divise per millesimi o se spetta una spesa uguale per tutti. premetto che non abbiamo un amministratore
Per Marco.
Non avete l’amministratore però siete in possesso delle tabelle millesimali, per cui vanno applicate le medesime.
Poichè haidelle infiltrazioni di liquame nero dalla fossa biologica, prima di fare la pavimentazione esterna fai sistemare questo inconveniente, altrimenti dopo ti diventerà più costoso.
Amedeu e c.
Abito al piano terra di un condominio sfornito di ascensore. Il condominio ha deciso per un’assicurazione per le scale, ritenendo che la spesa va divisa equamente per tutti i condomini, compreso me e l’altro inquilino del piano terra. Non avendo nemmeno la soffitta non utilizzo mai le scale, ma solo l’ingresso condominiale al piano terra. Mi chiedo se sono tenuta al pagamento.
Grazie se volete rispondermi.
Per Rosalba.
Se nel condominio non avete le tabelle millesimali, che risolverebbero ogni vostra problematica, purtroppo ogni decisione viene presa nel caos più assoluto, ed alla fine il risultato è quello della ripartizione in parti uguali.
Ti conviene di proporre la redazione di carature millesimali da parte di un tecnico professionista, altrimenti vi troverete sempre a discussioni.
Amedeu e c.
salve vorrei delle informazioni: nel mio palazzo la signora del penultimo piano deve fare dei lavori di un solaio. il terrazzo una parte è del proprietari che abita all’ultimo piano e una parte è condominiale. mi interesserebbe sapere come vengono divise le spese e se la signora che deve fare il solaio paga la stessa somma di tutti i condomini.
Per Tano.
Non è chiara la tua domanda.
La signora abita al penultimo piano? OK.
Il terrazzo quale è? quello di copertura dell’ultimo piano?
E quale è il legame fra il penultimo piano e l’ultimo?
Insomma, devi chiarire meglio la domanda.
Amedeu e c.
Buongiorno. Abito al 1° piano di un condominio di 12 appartamenti in cui l’ascensore sbarca tra il 1° e il 2° piano. Quindi non lo usiamo mai perché dovremmo scendere una rampa di scale per accedere a casa.
La caratura millesimale per ascensore è 0,00. Non partecipiamo quindi alle spese ordinarie per l’ascensore, in quanto riconosciuta la sua inutilità per noi.
Nelle stessa condizioni sono i due appartamenti al piano terra e quello al nostro piano, dirimpettaio.
E’ nata una contestazione per quanto riguarda le spese straordinarie, poiché l’assemblea ha deliberato, con voto di maggioranza(ovviamente !), che anche i 4 appartamenti che non usufruiscono dell’ascensore devono partecipare comunque alle spese straordinarie.
Gradirei sapere la vostra opinione in merito. Grazie. Cordialmente
Lorenzo
Per Lorenzo.
Si, riteniamo che sia giusto, in quanto non usate l’ascensore, ma poichè è un impianto o parte comune di un condominio dovete pagare le spese di manutenzione annue.
Amedeu e c.
Buonasera,abito in un condominio senza ascensore.Volevo sapere se è vero che un terzo piano ha meno millesimi rispetto a un secondo piano perchè svalutato?
Grazie.Cordialmente
Sabrina
Buongiorno, Premessa:E’ stata convocata una assemblea straordinaria per l’approvazione di alcuni preventivi attinenti il rifacimento di tetto e facciata di uno stabile condominiale per un importo di circa Euro 500.000 suddiviso per le rispettive quote millesimali possedute dai proprietari.
Rappresento che lo scrivente in tale contesto è proprietario unicamente di un Box distaccato dall’edificio ubicato al di sotto del prato centrale del condominio con un accesso in comune.
Domanda: è corretta la ripartizione della spesa nei miei confronti? dato che fruisco unicamente dell’accesso al garage? Ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti.
Per Sabrina.
Non ci risulta.
Comunque devi attenerti alle tabelle millesimali che sono state effettuate o verranno effettuate da un tecnico abilitato.
Leggi attentamente, a tale proposito, i nostri tre articoli sui millesimi e comprenderai meglio.
Amedeu e c.
Per Fernando.
E’ corretta.
Se hai solamente un box, i millesimi che ti competono dovrebbero essere veramente pochi.
Amedeu e c.
Vi ringrazio davvero tanto per la risposta al quesito, davvero precisi, sintetici e tempestivi .Cordiali saluti.
Abito in uno stabile composto da Piano Terra, 2 appartamenti al 1°, 2 appartamenti al 2° e 2 al 3° piano, tutti gli appartamenti sono della stessa quadratura, un appartamento del 1° piano non è abitato, non avendo un amministratore e quindi ci mancano i millesimali vi chiedo la cortesia di sapermi dire i millesimali per la luce e pulizia scala. Ringrazio anticipatamente Nino.
Per Nino.
Purtroppo non è possibile calcolare i millesimi a tavolino, senza avere effettuato i sopralluoghi di rito.
Gli appartamenti possono essere anche uguali, però vengono applicati dei coefficienti di correzione, che dipendono dall’esposizione, dall’altezza da terra ecc.
Se non avete i millesimi, però, potete semplicemente dividere, amichevolmente, le spese degli appartamenti per 6.
Amedeu e c.
Buongiorno,
Abito in uno stabile di 14 appartamenti. Abbiamo effettuato dei lavori di ristrutturazione delle facciate che comprendono anche il rifacimento dell’interno dei balconi e delle ringhiere. Il totale dei lavori è di 100 mila euro.
La quota è stata divisa per i condomini in base alle tabelle millesimali. Io ho letto da qualche parte che la quota relativa al rifacimento delle parti comuni va divisa in base alle tabelle millesimali mentre la quota relativa ai balconi e ringhiere va divisa in parti uguali. L’impresa che ha eseguito i lavori ci ha fatto un’offerta con un totale unico, ora come si possono dividere le due quote se effettivamente vanno gestite in modo differente?
Ringrazio anticipatamente per la risposta.
Cordiali saluti.
vorrei sapere se posso aumentare la pavimentazione nel mio giardino privato con dei mattoni autobloccanti drenanti senza permessi da parte di comune e/o condominio
Roberto Corrado
Per Emanuele.
Se i lavori di rifacimento interni dei balconi comprendono, oltre che alle ringhiere, anche le pavimentazioni o le cimase degli stessi (ma non le parti di facciate perimetrali a detti balconi), tali lavori andrebbero addebitati ai singoli proprietari.
Come dividerli? Proporzionalmente alla superficie dei balconi stessi (o delle ringhiere, nel caso che non abbiano “toccato” i pavimenti)
Amedeu e c.
Per Roberto.
Senza Comune va bene, per il condominio, anche se trattasi di piccola cosa, ti consigliamo di parlarne con l’amministratore.
Amedeu e c.
Grazie per la immediata risposta.
Salve,
abito in un condominio formato da due palazzine.
di recente l’amministratore ha aumentato i millesimi ad alcuni condomini nella mia palazzina, me compreso, senza nessuna comunicazione e me ne sono accorto solo per caso.
Vorrei sapere se l’amministratore può aumentare ad alcuni condomini i millesimi senza autorizzazione e senza comunicare niente ai diretti interessati.
Vi ringrazio anticipatamente.
Gaetano.
Per Gaetano.
Assolutamente no, Ogni variazione alle tabelle millesimali deve riportare l’approvazione dell’assemblea condominiale, che deve pronunciarsi anche sulle spese relative al tecnico che le effettua (Un amministratore, se non è un tecnico professionista non le può nè variare nè firmare).
Amedeu e c.
grazie x la risposta.
Saluti,
gaetano.
salve vorrei gentilmente sapere una cosa abito in un palazzo di 30 appartamenti. recentemente è stata rifatta tutta la fognatura che passa sotto il garage ,il quale è a livello seminterato. l’amministratore ha preteso che tutti i condomini pagassero tutti la stessa somma.è giusto o le quote vanno divise in millesimali? la ringrazio sentitamente mario
Per Mario.
Le spese vanno suddivide per millesimi, salvo accordi scritti preventivamente e che decidano diversamente.
Amedeu e c.
Salve ,sono uno dei proprietari di un fabbricato di 4 unità abitative con una corte comune del piazzale esterno che si è deciso di ripristinare relativamente alla recinzione e ai cancelli pedonale e carrabile. Però un proprietario ci richiede le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese,anche se non esiste l’obbligo di legge . Preciso che il passo carrabile è solo per l’uso temporaneo di carico e scarico delle merci ed il proprietario che ci richiede le tabelle è sprovvisto di automobile.
Per Giovanni.
Potreste dividere la spesa per 4, ma il vicino può sempre pretendere di formare il condominio
Per legge il numero minimo di appartamenti per avere un Amministratore condominiale è 4, mentre per applicare il Regolamento Condominiale devono essere 10 appartamenti.
Detto ciò, se non avete l’amministratore e non avete intenzione di metterlo, non avrete neppure le tabelle millesimali.
Il problema è spiegarlo a questo vostro vicino.
Amedeu e c.
Salve avrei bisogno di aiuto.
Abito in un appartamento a piano terra ristrutturato nel 1999, abbiamo creato un secondo bagno , dopo 12 anni il condomino dell’appartamento confinante il mio, mi dice che lo scarico del mio secondo bagno gli provoca danno alla sua cucina, “O meglio: gli da fastidio quelle poche volte che siamo a casa per impegni di lavoro ” che si scarica magari alle ore dei pasti. Inizialmente il mio buon senso mi ha portato ad evitare soprattutto nelle ore citate di scaricare, ma ora purtroppo a lui non va bene neanche più questo, cosa posso fare ? e lui eventualmente a cosa potrebbe impugnarsi? (Modifiche assolutamente condonate).
Per Franca.
Sicuramente non è il riempimento della cassetta di scarico che fa rumore, in quanto le stesse sono corredate di tubo di plastica silenzioso.
Può essere il rumore dell’acqua che cade a sciacquone nel vaso, ed allora, il rimedio può essere semplicemente un pannello fonoassorbente posto dietro al vaso stesso e rifinito con una certa accuratezza.
Probabilmente però ciò che da fastidio al vicino è il rumore del liquame quando scorre nella tubazione di scarico sotto il vaso.
In questi casi si usa una tubazione fono assorbente silenziosa.
http://www.faraplan.it/jspfaraplan/dett_prodotti.jsp?prodid=14
Devi, (in questo caso) ovviamente fare sostituire il tratto di tubazione di scarico, che è un lavoro ingrato e costoso.
Amedeu e c.
Sono un condomino di una palazzina composta da un piano seminterrato, un piano rialzato, primo e secondo piano senza ascensore. Da poco sono state redatte le tabelle millesimali da cui risulta che i millesimi del primo piano sono maggiori di quelli del piano secondo. E’ giusto che chi abita al primo piano, paghi più di chi abita al secondo?
Per Piero.
Normalmente nelle carature millesimali , il primo piano viene dato per favorito rispetto agli altri, mediante l’applicazione dei vari coefficienti di ragguaglio; comunque tutto dipende dal tecnico che redige le tabelle millesimali e da come valuta: la posizione, l’altezza da terra, l’esposizione, ecc. ecc.
Leggi questo nostro articolo e gli altri seguenti:
http://www.coffeenews.it/i-millesimi-in-un-condominio-cosa-sono-e-come-si-applicano
Amedeu e c.
Salve, avrei bisogno di un consiglio. Abito all’ultimo piano di un condominio e dal cornicione del tetto gli uccelli che vi hanno nidificato sporcano in continuazione il mio terrazzo con deiezzioni, rami e altro, al punto che mi non mi è più possibile ne stendervi i panni ne accedervi liberamente senza incappare in qualche “regalino” dall’alto. L’amministratore fa orecchie da mercante asserendo che è un problema mio. Come posso costringerlo a intervenire, oppure mi devo veramente occupare io del problema?
Le spese sono a carico mio o del condominio? Grazie
Per Giovacchino.
Stiamo trattando di un problema che interessa quasi tutti i centri abitati italiani.
Più che altro sono i piccioni che creano tali situazioni, ma possono essere anche altri uccelli che nidificano sui tetti.
Esistono delle ditte idonee specializzate oltre che in derattizzazione, anche nell’allontanamento dei volatili. Tieni presente che è un argomento scottante, in quanto sono protetti dal LIPU (Lega Italiana Protezione Uccelli), che frequentemente ricorre a denunce.
Comunque, oltre che a tali ditte, in commercio vi sono anche attrezzature atte ad allontanare i volatili.
Leggi questo nostro articolo:
http://www.coffeenews.it/i-piccioni-sui-davanzali-delle-nostre-case-come-allontanarli
Dovrebbe intervenire il condominio e con esso l’amministratore, accollandone le spese a tutti i condomini.
In caso di diniego rivolgiti alla locale ASL (ufficio di Igiene, dove troverai risposte idonee)
Amedeu e c.
Ciao, avrei bisogno di un’informazione, abito in una palazzina comunicante con altre due (in pratica formano un unico blocco), i terrazzi pertanto sono anche comunicanti.
Poichè bisogna fare delle riparazioni sul nostro terrazzo, l’amministratore dice che è un bene comune e che anche le altre palazzine devono dividere le spese con noi.
Vorrei sapere se è questa la regola, perchè è stato messo in dubbio che corrisponda al vero.
Grazie!!!
Per Mina.
Se le due palazzine hanno in comune uno o più terrazzi, i quali per motivi costruttivi (in quanto, per esempio sono stati costruiti contemporaneamente) , ed inoltre derivano da un progetto unitario, l’amministratore ha, secondo il nostro parere, fatto bene a scegliere tale strada.
Amedeu e c.
Per Davide.
Spiacenti, ma se vuoi una risposta devi correttamente inserire il tuo nome e la tua email.
In altro nella Home, nel riquadro “scriveteci” è ben chiarito che non rispondiamo ad anonimi.
Amedeu e c.
per fare un nuovo impianto di gas metano per uso domestico (cucina) quindi esterno al condominio devo richiedere delle autorizzazioni ? (amministratore inquilini ecc ?)
Grazie per la risposta
Per Fabio.
Sarai costretto a passare delle tubazioni esterne, e comunque ti consigliamo di chiedere l’autorizzazione all’amministratore del condominio, anche per evitare eventuali prese di posizioni contrarie, successive, e che ti comporterebbero notevoli disagi.
Amedeu e c.
gentile,io vivo in un condominio con 5 appartamenti in 3 piani ,serviti da una scala comune ancora da completare , la mia proprietà è al piano terra , ora vogliamo completare la scala ,quindi ingessarla e mettere marmo ai gradini e del cotto nell’androne, e nei vari piani visto che io non usufruisco della scala ma solo dell’androne ,devo pagare quando gli altri condomini. grazie.
Per Fabio.
Leggi attentyamente questo articolo e vi troverai la risposta
http://www.coffeenews.it/millesimi-ripartizione-spese-scale-ed-ascensore
Amedeue c.
salve mi chiamo antonio, ho un attico di 100 mq e 60 mq di terrazzo al terzo piano di un condominio . ho l ascensore che entra dentro casa e pago 270 euro di spese condominiali al mese. come è possibile? il condominio è formato da 3 piani e da meno di 10 famiglie e paghiamo 11000 euro l anno per il condominio. come posso far rifare le ripartizioni millesimali? come posso vedere se sono giuste? e quale criterio abbiano usato
grazie
Per Antonio.
La cifra, onestamente ci spaventa, anche se non siamo a conoscenza della vostra situazione condominiale. Avete una piscina coperta? Spazio giochi? Campi da tennis? L’ascensore arriva dentro casa? Cosa vuol dire? Che ogni appartamento ha un ascensore proprio?.
Al di là di queste domande la cifra ci sembra veramente alta.
Forse vi conviene riunirvi in assemblea e far controllare le carature millesimali che avete.
Inoltre fate controllare le spese che sostenete, in quanto se nelle stesse è compreso il costo del riscaldamento, il discorso cambia completamente.
Amedeu e c.