I millesimi in un condominio. Cosa sono e come si applicano.
Di amedeu
Molte persone abitano in edifici in condominio e spesso si trovano a dovere affrontare delle spese necessarie per la conduzione, manutenzione, conservazione o modifica di parti importanti del fabbricato.
Il diritto di comproprietà di ogni condomino sulle parti comuni del fabbricato (vedi nostro precedente articolo) risulta proporzionale al valore del piano (o porzione del piano) che gli appartiene (sempre se un contratto o titolo esistente non disponga diversamente – art. 1118 del codice civile 1° comma).
Il condomino non può , rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo delle spese necessarie per la loro conservazione.
Le parti comuni di un edificio non sono soggette a divisione, a meno che, la stessa possa effettuarsi, senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino (art. 1119 del c.c.)
L’articolo 1118 proporziona solo il diritto di comproprietà (ma non quello di uso) sulle cose comuni, al valore della quota di proprietà individuale di ogni singolo.
Quanto sopra vuole significare che, per esempio, il condomino proprietario di un piccolo appartamento, ha diritto di servirsi dell’atrio, delle scale, del cortile o di altro come un condomino proprietario di due piani.
Il valore del piano (o dell’appartamento), agli effetti dei diritti e dei doveri spettanti al condomino proprietario, non corrisponde al valore di vendita o di mercato , ma solo al suo valore allo stato "grezzo", non influendo su tale valore le sue rifiniture interne, (siano più o meno lussuose), nè il canone di locazione , i miglioramenti interni eseguiti dal condomino, e lo stato di manutenzione interno dell’appartamento.
Questi viene meglio definito come "valore condominiale".
Tali valori non risultano immutabili nel tempo, ma possono essere riveduti e modificati, quando risulti che essi sono conseguenza di un errore , o quando , per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza, per esempio, della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazioni parziali o grandi innovazioni, venga alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzione di piano. (Art.69 del Dec. 30 marzo 1042 n° 318 -Disposizioni per l’attuazione del Codice civile)
L’articolo 68 del citato decr. 1942 n° 318 stabilisce che i Valori delle diverse quote devono essere espressi in "Millesimi" e quindi figurare in una apposita tabella da inserirsi nel "regolamento di condominio".
E’ stata la svolta storica che ha regolamentato finalmente i rapporti fra i condomini
La valutazione in millesimi delle singole quote di proprietà, si riferisce al valore 1000 che caratterizza l’intero edificio, comprensivo di parti in proprietà e parti in condominio.
Le tabelle millesimali, chiamate anche carature millesimali, se ben calcolate diventano uno strumento essenziale nel funzionamento di un edificio ed attraverso le medesime si distribuiscono le spese fra i diversi condomini, a partire dalle quote condominiali dovute per esempio per la pulizia scale, a quelle per l’ascensore oppure a quelle per lavori di manutenzione da effettuarsi al tetto, alla facciata od altro dell’edificio.
Quindi, il lettore comprenderà l’importanza di tale carature millesimali.
Le tabelle millesimali sono obbligatorie per immobili che hanno almeno 10 condomini, però non è detto che un fabbricato che ha due soli appartamenti in condominio non possa avere dette tabelle.
Sono redatte in forma tabellare, con indicati i singoli condomini, e le rispettive quote condominiali.
Per giungere a dette quote, il redattore delle carature millesimali, che deve essere un tecnico abilitato alla professione, deve applicare una serie di coefficienti riduttivi o migliorativi, rispetto al numero unitario 1; e questo in base alla luminosità degli ambienti, alla loro esposizione, all’altezza da terra, ed altro ancora.
L’importanza delle tabelle millesimali sta nel fatto che esse vanno a fare parte del "Regolamento di Condominio" e che se ben calcolate, diventano un fattore determinante della pacifica convivenza di tutti coloro che, sia come proprietari che come inquilini, coabitano in uno stabile in condominio.
Le tabelle o carature millesimali derivano da principi fissati per legge, ma in esse vengono applicate regole e concetti della "tecnica estimativa". Ciò vuol dire che, per esempio, fra varie tabelle millesimali, calcolate da persone diverse, su uno stesso condominio, talvolta vi possono essere anche delle differenze, dovute a fattori di giudizio soggettivo.
Non basta una sola tabella millesimale per la ripartizione di tutte le spese condominiali, relative alle parti comuni; infatti ne occorre una fondamentale relative alle spese generali da ripartire fra tutti i condomini, una relativa alle spese di ripartizione per la scala e per l’ascensore (da ripartirsi, come annunciato sopra, in base all’altezza ed al piano) ed una per le spese dell’impianto di riscaldamento , se centralizzato.
Per adesso fermiamoci qui, e dopo questa ampia premessa, che era più che necessaria, nei prossimi capitoli affronteremo le tabelle nella loro formazione e consistenza.
Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo
SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA IN EDILIZIA.
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- Pingback by I millesimi in un bcondominio/b. Cosa sono e come si applicano b…/b on 26 aprile 2010 @ 21:46
buongiorno io avrei bisogno di chiarimenti e solo voi mi potete aiutare, abito in una casa delllo ex iacp e sono un disabile , vorrei sapere visto che non avendo per 10 anni avuto un amministratore condominiale abbiamo gestito il condominio noi, ora chiedono che se ne facca uno, voglio sapere se l’amministratore può fare i millesimi sul condominio, ed io che abito al pianterreno cosa mi tocca pagare , premesso che cè un ascensore che io non uso…. mi puoi delucidare a come comportarmi….grazie mille
Per Giovanna
Se avete deciso di mettere un amministratore, (comunque spero tu abbia letto l’articolo sui millesimi) non ritengo sia una cosa fatta male.
Se è una persona che sa fare il suo dovere, dovrebbe amministrare con equità il condominio. Comunque leggi molto bene il regolamento condominiale al quale poi allegheranno i millesimi.
Poichè tu abiti al piano terreno, dovresti evitare sia la spesa dell’ascensore che non usi, sia quella relativa alla pulizia e manutenzione delle scale, con eccezione di quella parte di ingresso al piano terreno che invece adoperi pure tu.
Per le spese su eventuali lavori edili da effettuare (qualora se ne presentasse la necessità) dovrai invece contribure sia pur per una quota minoritaria
Come abbiamo spiegato negli articoli fatti , le tabelle condominiali sono in gran parte “estimative”, per cui il tecnico (deve essere un tecnico iscritto all’albo a redarle e firmarle) adopera una valutazione di stima personale, ma che deve essere soprattutto giusta e basata sugli articoli di codice civile da noi citati.
Quindi ti consigliamo di prendere contatto con l’amministratore appena nominato e chiarire preventivamente la tua posizione.
Ciao.
Amedeu
buonasera avrei bisogno di chiarimenti, riguardo il condominio, abito in una casa del ex inacasa. Siamo 8 condomini senza amministratore, il condominio e gestito con applicazione dei millesimali perchè 10 anni fà era gestito dall’amministratore, poi avevano deciso di non volerlo più , perchè era molta la spesa. Vorrei sapere se è possibile amministrarlo senza i millesimali e gestirlo uno di noi grazie.
Per Roby.
L’amministratore può benissimo essere uno dei condomini.
Riguardo ai millesimi, anche se siete meno di 10 condomini, il suggerimento è di non abbandonarli, anche perchè è difficile pensare ad un sistema diverso per gestire un condominio.
Eventualmente se non siete convinti delle tabelle millesimali che avete, riunitevi e decidete di farle rifare nuovamente da un tecnico scelto da tutti voi.
Amedeu e c.
avendo deciso di amministrare un condomino senza ascensore e riscaldamento ,senza autoclave.la mia proposta era di gestirlo senza millesimali, quota da pagare uguale per tutti. grazie
Per Roby.
Teoricamente puoi farlo; i problemi potrebbero nascere quando l’immobile avrà bisogno di lavori edili costosi di manutenzione. Potrebbero sorgerti delle difficoltà da parte di alcuni condomini.
Amedeu e c.
abito in un palazzo condominiale,nelle vendite degli appartamenti si evince che a tutti i condomini e stato dato solo il passaggio pedonale tramite cancelletto inserito nel contesto del cancello carrabile.Io proprietario di un appartamente ho il diritto al passaggio carrabile per accedere ad una corte della casa, i condomini mi chiedono la chiave dell’apertura di tutto il cancello perchè serve loro per caricare e scaricare masserizie ingombranti dicendo anche che il passaggio pedonale comprende tutta l’apertura del cancello ( da premettere che non ho mai negato niente) volevo sapere se la loro pretesa è leggittima oppure posso negargli l’accesso all’apertura del restante cancello. Vi ringrazio vivamente.aspetto notizie all’ E-mail grazie
Per Antonio.
E’ una clausola ben strana. Ma se ne trovano di tutti i gusti.
Si ritiene che se una persona ha necessità di caricare masserizie pesanti o altro di ingombrante, sia un gesto di “umana carità” dagli la chiave,
Amedeu e c.
Buongiorno.
Sono proprietario di un seminterrato la metratura quadra è grande quanto tutto l’edificio a tre piani fuori terra, 12 proprietari in tutto gli appartamenti sopra di me sono di una metratura la terza parte in confronto al mio seminterrato ed anche appartamenti lussuosi in confronto al mio seminterrato perchè e anche grezzo è ci vivo anche, adesso si devono fare delle riparazioni esterne a l’edificio peresempio dei piuvali esterni di rame.
come si calcola la spesa in misura millesimale? ad esempio la riparazione costa € 380,00 è siamo 12 proprietarii solo io ho il seminterrato per la grandezza di tre volte in più di un’appartamento di sopra di me?
inoltre ho la ntenna della tv su in terrazzo, ma non passo mai dalla scala per andare a controllare la antenna non ho mai avuto le chiavi del portone anche se avrebbe il diritto, ho un’altra entrata per entrare nel mio seminterrato, per questo devo collabborare anche io per le spese della scala in caso di riparazione? grazie
Per Franco.
L’unico consiglio che ti possiamo dare, vista la situazione disagevole nella quale vivi, è di parlare con l’amministratore condominiale per una caratura millesimale che tenga conto che i tuoi locali sono semiinterrati.
Rimane però il fatto che si giustifica male la circostanza che, a quanto sembra, non abbiano i requisiti di abitabilità, per cui potresti trovarti in difficoltà di fronte al condominio.
Amedeu e c.
Salve, io ho il seguente problema.
siamo 3 condomini che fino ad ora si sono “autogestiti” senza alcun problema. Uno dei proprietari, adesso, ha chiesto che venissero redatti dei millesimi per una migliore ripartizione delle spese comuni, e così abbiamo fatto. Ora però insiste che tali millesimi siano registrati da un notaio, cosa che noi vorremmo evitare dato le spese ingenti. La domanda è: per validare i millesimi non basta la firma per accettazione dei condomini? E’ realmente necessario passare da un notaio? Esiste un riferimento di legge che normi questo argomento?
grazie
D.C
Per Danja.
Inserisci nel riquadro “ricerca” il termine -millesimi – e poi premi GO.
Quindi leggi attentamente i tre nostri aerticoli, ed in particolare il terzo, che alla fine cita:
…………..Se provengono da un contratto insieme all’acquisto dell’appartamento si definiscono tabelle “contrattuali”, se calcolate in sede giudiziale sono “giudiziali” ed infine se approvate dall’assemblea condominiale sono “assembleari”
Per voi fate valere il terzo punto.
Fra l’altro fino a 10 condomini non c’è l’obbligo di legge di provvedersi di tabelle millesimali.
Amedeu e c.
abito al quarto piano di un fabbricato sopra di me c’é un terrazzo dal quale mi penetra l’acqua. il proprietario del terrazzo sostiene che dipende dal bocchettone di scarico dell’acqua piovana.il condominio ha deciso di riparare tale bocchettone.le spese come vengono ripartie? Il proprietario dell’ultimo iano cioé del terrazzo dice che a lui non competono spese é vero? Cordiali Saluti e grazie per la risposta.
Per Rolando.
Trattandosi di uno scarico proveniente da un pluviale discendente, le spese vanno ripartite fra tutti i proprietari dell’immobile secondo le carature millesimali.
Amedeu e c.
Ho una cantina più una legnaia con piccolo bagno, dopo di me c’è
un altro propetario con un fabbricato a due piani con due bagni e cucina.
Ora quest’altro propetario ha costruito un garage, e ha rifatto la nuova
fognatura, dove ci scarica la mia cantina. Ora vorrei sapere in che
percentuale mi tocca pagare la fognatura?
Per Angelo.
Situazioni del genere ce ne sono moltissime e ognuna è diversa dalle altre.
Siamo in difficoltà a risponderti, anche perché non conosciamo la situazione reale.
Il buon senso dovrebbe aiutarci: se tu hai un solo bagno collocato nella cantina e che usi probabilmente poco ma ha un tratto di fognatura esclusivamente tuo, e l’altro proprietario scarica nella fognatura ricevente, due bagni più la cucina, dovresti pagare per intero il tratto di fogna di cui sopra e poi concorrere per 1/4 al resto della fognatura.
Risposta con beneficio di dubbio.
Amedeu e c.
Ho una cantina, più una legnaia; nella cantina ho un solo rubinetto
per lavaggio bottiglie, nella legnaia ho un piccolo bagno con il solo
water.
Dopo di me c’è un altro propetario con un fabbricato su due piani
con due bagni e cucina e scarichiamo nella stessa fognatura, ora
quest’altro propetario ha fabbricato un garage è ha rifatto la fognatura
nella parte sua, senza aver toccato la mia, e a me ha chiesto la
metà della spesa, ora io vorrei sapere se mi tocca pagare e in
che percentuale.
In attesa di Vs distinti saluti.
Per Angelo.
Ti avevamo risposto; però se il confinante ricostruisce la fognatura solo dalla sua parte, poiché tu non modifichi l’allacciamento nella tua zona, dovresti concorrere alla spesa della nuova fognatura per tanti millesimi quanti ne possiedi su detto scarico. Ci spieghiamo meglio: il confinante ha due bagni ed una cucina e tu solo un lavello ed un WC. I 1000/1000 sono rappresentati dall’insieme dei vostri servizi.
Stop.
A questo punto non ci puoi chiedere di calcolarti la percentuale da pagare.
Comprendi?
O fate una divisione amichevole, con stretta di mano, dividendo la spesa per cinque e tu ne paghi 2 parti e lui ne paga 3, oppure dovete chiamare un tecnico libero professionista e farvi calcolare tramite una caratura millesimale i millesimi che toccano all’uno e quelli che toccano all’altro.
Amedeu e c.
Salve,
Sono proprietario di un appartamento sito al piano terra con giardino in uno stabile di 16 condomini.
Il prossimo anno dobbiamo dare una bella sistemata ai cornicioni del palazzo.
Le mie domande sono:
1) Essendo al piano terra quanto mi verrebbe a costare;
2) Il mio cortile di proprietà di circa 110Mq deve essere a disposizione del palazzo per eventuali impalcature o posso rifiutarmi;
3) Il cortile facente funzione anche di parcheggio PRIVATO per la mia auto e le moto, se queste vengono danneggiate chi mi risarcisce.
Premetto che ho un entrata separata dal resto degli inquilini.
Grazie.
Per Francesco
Il costo sarà equiparato ai millesimi che occupi nelle tabelle millesimali del tuo condominio.
Dovrai obbligatoriamente mettere a disposizione la parte del tuo cortile per le impalcature, ma la ditta dovrà lasciare il cortile nelle stesse condizioni nelle quali si trovava prima del lavoro. (Fai delle fotografie)
Facendo il lavoro, sarebbe opportuno che tu spostassi in altro luogo sia le moto e la tua auto, per non aprire un contenzioso con la ditta, in caso di danni, che avrebbe una durata molto lunga.
Amedeu e c.
Salve, io abito in una casa quadrifamigliare che dispone di due colonne di scarico, una serve il mio alloggio e quello sopra di me, l’altra colonna serve gli altri due, premetto che al pozzetto della colonna ” mia e del condomino sopra di me ” si collegano due pluviali delle grondaie del tetto condominiale, purtroppo..per la pendenza, il diametro insufficenti e il percorso tortuoso dello scarico, ogni tanto bisogna chiamare una ditta di spurghi per disintasare lo stesso,e gli altri due condomini si rifiutano di contribuire alla spesa, la mia domanda e questa, visto che la” mia” colonna deve anche smaltire tutta l’acqua piovana di tutto il condominio, gli altri due condomini non dovrebbero contribuire almeno parzialmente? Grazie Elio60
Anch’io ho un problema simile, le discese delle grondaie si collegano ai tombini della condotta di scarico che serve il mio alloggio e quello di sotto
gli altri due alloggi sono serviti da un’altra colonna di scarico..senza grondaie, e senza tutte le cose negative che ne conseguono..fogliame e nidi di uccelli..
purtroppo ci sono tortore e altri uccetti che di continuo cercano di fare i nidi nelle grondaie,nei tombini troviamo sempre malloppi di rametti che fanno da diga..con le conseguenze immaginabili…il mese scorso abbiamo dovuto chiamare chi di dovere per liberare la condotta..per la bellezza di 250euri.
vi chiedo se una ripartizione della spesa non sarebbe opportuna?
vi ringrazio e vi saluto cordialmente Franco B
Per Elio.
Gli scarichi pluviali conducono acque bianche e per legge non possono, essere convogliate nella fognatura nera.
Questo come premessa.
Ne deriva però che potete costringere gli altri due condomini a contribuire alla costruzione di una rete fognaria bianca, alla quale suddetti non possono sottrarsi, in quanto il tetto ed i pluviali discendenti sono parti comuni a tutti di un edificio.
Prospettate loro questa soluzione….
Amedeu e c.
Per Franco B.
Leggi la risposta che abbiamo dato ad Elio.
Pensiamo che possa servire anche per te.
Amedeu e c.
ho un appartamento al piano terra e un solaio x le spese di pulizia scale devo pagare uguale come quello che abita allultimo piano se si come vengono calcolati i milllesimi x dividere le spese
Per Francesco.
Gli articoli sul calcolo dei millesimi sono 3+1 e data la soggettività della formazione delle tabelle millesimali, la materia è alquanto difficile.
Devi leggere tali articoli e trovare la situazione che più si avvicina al tuo caso.
Altrimenti devi rivolgerti da un tecnico abilitato che ti ricontrolli la caratura che hai, sulla base di molti parametri (sup., h da terra, esposizione ecc).
Amedeu e c.
Salve a tutti
Premessa: sono proprietario di un aapartamento al primo piano da 14 anni, e prima che diventassi il propietario vi viveva altra gente da almeno 5-6 anni.Sia gli inquilini che vivevano prima che io abbiamo sempre steso i panni nei fili che sporgono dal balcone che affaccia nel giardino di proprietà della signora che abita al piano terra. Premetto che i panni da noi stesi non gocciolano sono strizzati bene e non superano mai la lunghezza del balcone.
Da qualche settimana la proprietaria dell’abitazione sottostante si lamenta dicendo che non rispettiamo gli orari per stendere i panni che l’area è la sua e che se vuole ci puo impedire di stendere. Mi sono informato presso la Polizia Municipale del Comune e non vi sono divieti particolari ne orari da rispettare. Che cosa posso fare visto che questa signora sta diventando stressante e mia moglie ha anche paura di uscire in balcone per evitare di essere aggredita verbalmente dalla signora di sotto?
Vi ringrazio anticipatamente cordiali saluti.
Per Antonio.
Il primo consiglio da darvi è quello relativo ai buoni rapporti condominiali, anche se talvolta si trovano persone indisponenti.
Comunque nel vostro caso dipende tutto dal regolamento condominiale che avete.
Dovrete parlare della questione con l’amministratore del vostro condominio, in modo che egli indica una assemblea condominiale, durante la quale cercate di arrivare ad un accordo.
Il vostro caso, a nostro giudizio, è difficilmente individuabile fra gli articoli del codice civile.
Amedeu e c.
Buongiorno,
due anni fa ho acquistato una porzione di villetta accostata ad una bifamiliare. La mia porzione e’ unita all’altra da un portico con un soppalco di circa 30 metri quadrati con i muri in comproprieta’. quando abbiamo acquistato, il costruttore ci aveva garantito che il soppalco sarebbe rimasto tale e che non avrebbe mai chiuso tale area. Ora invece hanno venduto la porzione,sono stati realizzati impianti di riscaldamento ecc. e stanno chiudendo il soppalco con dei muri in cartongesso. La nostra preoccupazione maggiore consiste nel fatto che il soppalco confina con le nostre camere da letto. Puo’ il costruttore chiudere un soppalco e costruire i muri appoggiati al muro di confine senza chiedere neppure il nostro consenso? Tenga presente che nelle planimetrie catastali e’ evidenziato che tale area e’ adibita a soppalco e siamo sicuri che non sono state chieste varianti a livello comunale.
Ringrazio fin d’ora per l’eventuale risposta.
Saluti
Per Catia.
Praticamente il vostro è diventato un condominio con tre proprietari.
Quindi modificando il progetto del fabbricato ed in particolare i prospetti e le destinazioni d’uso, occorre l’autorizzazione anche degli altri due condomini.
Sei proprio sicura che sul contratto di acquisto il costruttore non abbia inserito una clausola, in base alla quale può modificare senza chiedere il vostro permesso?
Domandiamo questo, in quanto i costruttori, normalmente non sono persone sprovvedute, anzi tutto il contrario.
Però se dici che sta eseguendo i lavori abusivamente, allora possiamo cambiare opinione.
In ogni caso , verifica il contratto e poi vai a controllare presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune se ha presentato un progetto in tal senso.
Nel frattempo prendi anche delle fotografie dei lavori che sta eseguendo.
Amedeu e c.
Salve. Sono proprietario di un miniappartamento (su 9) aquistato nuovo in area peep.Insieme al rogito ci hanno consegnato il regolamento condominiale con le relative tab. millesimali di proprietà generale e di piano.
Ora i condomini vorrebbero installare delle inferriate su 2 finestre della saletta condominiale a piano rialzato per ragioni di sicurezza.
Posso io pretendere che la spesa venga divisa a millesimi mentre loro vorrebbero dividere in parti uguali? (ci sono 4 appartamenti piccoli e 5 grandi)
Preciso che abbiamo anche l’amministratore ma questo lavoro lo vorrebbero fare senza coinvolgerlo,potremmo calcolare noi i vari importi sec. la tab. millesimale ?
Per Gianni.
La tua richiesta ci sembra più che legittima. Va bene secondo le carature millesimali
Comunque dovreste coinvolgere l’Amministratore, se non altro per motivi di correttezza, dato che gli avete dato la fiducia di amministrarvi.
Amedeu e c.
buongiorno, siamo un condominio di sette app. di varie metrature sto gia pagando l assicurazione del condominio con il calcolo dei millesimi. abbiamo i garage sotterranei dove piove dentro al mio ed a altri due, compreso il corsello dei garage. nella lavanderia entra del liquame della fossa biologica con relativi odori ecc. ecc.capisce bene anche Lei che interventi del genere sono urgentissimi sopra ai garage vi era un giardino condominiale che e stato tolto e vorremmo rifare guaine catramate e pavimentazione con mattoncini autobloccanti. ora vorrei gentilmente sapere se le spese devono essere divise per millesimi o se spetta una spesa uguale per tutti. premetto che non abbiamo un amministratore
Per Marco.
Non avete l’amministratore però siete in possesso delle tabelle millesimali, per cui vanno applicate le medesime.
Poichè haidelle infiltrazioni di liquame nero dalla fossa biologica, prima di fare la pavimentazione esterna fai sistemare questo inconveniente, altrimenti dopo ti diventerà più costoso.
Amedeu e c.
Abito al piano terra di un condominio sfornito di ascensore. Il condominio ha deciso per un’assicurazione per le scale, ritenendo che la spesa va divisa equamente per tutti i condomini, compreso me e l’altro inquilino del piano terra. Non avendo nemmeno la soffitta non utilizzo mai le scale, ma solo l’ingresso condominiale al piano terra. Mi chiedo se sono tenuta al pagamento.
Grazie se volete rispondermi.
Per Rosalba.
Se nel condominio non avete le tabelle millesimali, che risolverebbero ogni vostra problematica, purtroppo ogni decisione viene presa nel caos più assoluto, ed alla fine il risultato è quello della ripartizione in parti uguali.
Ti conviene di proporre la redazione di carature millesimali da parte di un tecnico professionista, altrimenti vi troverete sempre a discussioni.
Amedeu e c.
salve vorrei delle informazioni: nel mio palazzo la signora del penultimo piano deve fare dei lavori di un solaio. il terrazzo una parte è del proprietari che abita all’ultimo piano e una parte è condominiale. mi interesserebbe sapere come vengono divise le spese e se la signora che deve fare il solaio paga la stessa somma di tutti i condomini.
Per Tano.
Non è chiara la tua domanda.
La signora abita al penultimo piano? OK.
Il terrazzo quale è? quello di copertura dell’ultimo piano?
E quale è il legame fra il penultimo piano e l’ultimo?
Insomma, devi chiarire meglio la domanda.
Amedeu e c.
Buongiorno. Abito al 1° piano di un condominio di 12 appartamenti in cui l’ascensore sbarca tra il 1° e il 2° piano. Quindi non lo usiamo mai perché dovremmo scendere una rampa di scale per accedere a casa.
La caratura millesimale per ascensore è 0,00. Non partecipiamo quindi alle spese ordinarie per l’ascensore, in quanto riconosciuta la sua inutilità per noi.
Nelle stessa condizioni sono i due appartamenti al piano terra e quello al nostro piano, dirimpettaio.
E’ nata una contestazione per quanto riguarda le spese straordinarie, poiché l’assemblea ha deliberato, con voto di maggioranza(ovviamente !), che anche i 4 appartamenti che non usufruiscono dell’ascensore devono partecipare comunque alle spese straordinarie.
Gradirei sapere la vostra opinione in merito. Grazie. Cordialmente
Lorenzo
Per Lorenzo.
Si, riteniamo che sia giusto, in quanto non usate l’ascensore, ma poichè è un impianto o parte comune di un condominio dovete pagare le spese di manutenzione annue.
Amedeu e c.
Buonasera,abito in un condominio senza ascensore.Volevo sapere se è vero che un terzo piano ha meno millesimi rispetto a un secondo piano perchè svalutato?
Grazie.Cordialmente
Sabrina
Buongiorno, Premessa:E’ stata convocata una assemblea straordinaria per l’approvazione di alcuni preventivi attinenti il rifacimento di tetto e facciata di uno stabile condominiale per un importo di circa Euro 500.000 suddiviso per le rispettive quote millesimali possedute dai proprietari.
Rappresento che lo scrivente in tale contesto è proprietario unicamente di un Box distaccato dall’edificio ubicato al di sotto del prato centrale del condominio con un accesso in comune.
Domanda: è corretta la ripartizione della spesa nei miei confronti? dato che fruisco unicamente dell’accesso al garage? Ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti.
Per Sabrina.
Non ci risulta.
Comunque devi attenerti alle tabelle millesimali che sono state effettuate o verranno effettuate da un tecnico abilitato.
Leggi attentamente, a tale proposito, i nostri tre articoli sui millesimi e comprenderai meglio.
Amedeu e c.
Per Fernando.
E’ corretta.
Se hai solamente un box, i millesimi che ti competono dovrebbero essere veramente pochi.
Amedeu e c.
Vi ringrazio davvero tanto per la risposta al quesito, davvero precisi, sintetici e tempestivi .Cordiali saluti.
Abito in uno stabile composto da Piano Terra, 2 appartamenti al 1°, 2 appartamenti al 2° e 2 al 3° piano, tutti gli appartamenti sono della stessa quadratura, un appartamento del 1° piano non è abitato, non avendo un amministratore e quindi ci mancano i millesimali vi chiedo la cortesia di sapermi dire i millesimali per la luce e pulizia scala. Ringrazio anticipatamente Nino.
Per Nino.
Purtroppo non è possibile calcolare i millesimi a tavolino, senza avere effettuato i sopralluoghi di rito.
Gli appartamenti possono essere anche uguali, però vengono applicati dei coefficienti di correzione, che dipendono dall’esposizione, dall’altezza da terra ecc.
Se non avete i millesimi, però, potete semplicemente dividere, amichevolmente, le spese degli appartamenti per 6.
Amedeu e c.
Buongiorno,
Abito in uno stabile di 14 appartamenti. Abbiamo effettuato dei lavori di ristrutturazione delle facciate che comprendono anche il rifacimento dell’interno dei balconi e delle ringhiere. Il totale dei lavori è di 100 mila euro.
La quota è stata divisa per i condomini in base alle tabelle millesimali. Io ho letto da qualche parte che la quota relativa al rifacimento delle parti comuni va divisa in base alle tabelle millesimali mentre la quota relativa ai balconi e ringhiere va divisa in parti uguali. L’impresa che ha eseguito i lavori ci ha fatto un’offerta con un totale unico, ora come si possono dividere le due quote se effettivamente vanno gestite in modo differente?
Ringrazio anticipatamente per la risposta.
Cordiali saluti.
vorrei sapere se posso aumentare la pavimentazione nel mio giardino privato con dei mattoni autobloccanti drenanti senza permessi da parte di comune e/o condominio
Roberto Corrado
Per Emanuele.
Se i lavori di rifacimento interni dei balconi comprendono, oltre che alle ringhiere, anche le pavimentazioni o le cimase degli stessi (ma non le parti di facciate perimetrali a detti balconi), tali lavori andrebbero addebitati ai singoli proprietari.
Come dividerli? Proporzionalmente alla superficie dei balconi stessi (o delle ringhiere, nel caso che non abbiano “toccato” i pavimenti)
Amedeu e c.
Per Roberto.
Senza Comune va bene, per il condominio, anche se trattasi di piccola cosa, ti consigliamo di parlarne con l’amministratore.
Amedeu e c.
Grazie per la immediata risposta.
Salve,
abito in un condominio formato da due palazzine.
di recente l’amministratore ha aumentato i millesimi ad alcuni condomini nella mia palazzina, me compreso, senza nessuna comunicazione e me ne sono accorto solo per caso.
Vorrei sapere se l’amministratore può aumentare ad alcuni condomini i millesimi senza autorizzazione e senza comunicare niente ai diretti interessati.
Vi ringrazio anticipatamente.
Gaetano.
Per Gaetano.
Assolutamente no, Ogni variazione alle tabelle millesimali deve riportare l’approvazione dell’assemblea condominiale, che deve pronunciarsi anche sulle spese relative al tecnico che le effettua (Un amministratore, se non è un tecnico professionista non le può nè variare nè firmare).
Amedeu e c.
grazie x la risposta.
Saluti,
gaetano.
salve vorrei gentilmente sapere una cosa abito in un palazzo di 30 appartamenti. recentemente è stata rifatta tutta la fognatura che passa sotto il garage ,il quale è a livello seminterato. l’amministratore ha preteso che tutti i condomini pagassero tutti la stessa somma.è giusto o le quote vanno divise in millesimali? la ringrazio sentitamente mario
Per Mario.
Le spese vanno suddivide per millesimi, salvo accordi scritti preventivamente e che decidano diversamente.
Amedeu e c.
Salve ,sono uno dei proprietari di un fabbricato di 4 unità abitative con una corte comune del piazzale esterno che si è deciso di ripristinare relativamente alla recinzione e ai cancelli pedonale e carrabile. Però un proprietario ci richiede le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese,anche se non esiste l’obbligo di legge . Preciso che il passo carrabile è solo per l’uso temporaneo di carico e scarico delle merci ed il proprietario che ci richiede le tabelle è sprovvisto di automobile.
Per Giovanni.
Potreste dividere la spesa per 4, ma il vicino può sempre pretendere di formare il condominio
Per legge il numero minimo di appartamenti per avere un Amministratore condominiale è 4, mentre per applicare il Regolamento Condominiale devono essere 10 appartamenti.
Detto ciò, se non avete l’amministratore e non avete intenzione di metterlo, non avrete neppure le tabelle millesimali.
Il problema è spiegarlo a questo vostro vicino.
Amedeu e c.
Salve avrei bisogno di aiuto.
Abito in un appartamento a piano terra ristrutturato nel 1999, abbiamo creato un secondo bagno , dopo 12 anni il condomino dell’appartamento confinante il mio, mi dice che lo scarico del mio secondo bagno gli provoca danno alla sua cucina, “O meglio: gli da fastidio quelle poche volte che siamo a casa per impegni di lavoro ” che si scarica magari alle ore dei pasti. Inizialmente il mio buon senso mi ha portato ad evitare soprattutto nelle ore citate di scaricare, ma ora purtroppo a lui non va bene neanche più questo, cosa posso fare ? e lui eventualmente a cosa potrebbe impugnarsi? (Modifiche assolutamente condonate).
Per Franca.
Sicuramente non è il riempimento della cassetta di scarico che fa rumore, in quanto le stesse sono corredate di tubo di plastica silenzioso.
Può essere il rumore dell’acqua che cade a sciacquone nel vaso, ed allora, il rimedio può essere semplicemente un pannello fonoassorbente posto dietro al vaso stesso e rifinito con una certa accuratezza.
Probabilmente però ciò che da fastidio al vicino è il rumore del liquame quando scorre nella tubazione di scarico sotto il vaso.
In questi casi si usa una tubazione fono assorbente silenziosa.
http://www.faraplan.it/jspfaraplan/dett_prodotti.jsp?prodid=14
Devi, (in questo caso) ovviamente fare sostituire il tratto di tubazione di scarico, che è un lavoro ingrato e costoso.
Amedeu e c.
Sono un condomino di una palazzina composta da un piano seminterrato, un piano rialzato, primo e secondo piano senza ascensore. Da poco sono state redatte le tabelle millesimali da cui risulta che i millesimi del primo piano sono maggiori di quelli del piano secondo. E’ giusto che chi abita al primo piano, paghi più di chi abita al secondo?
Per Piero.
Normalmente nelle carature millesimali , il primo piano viene dato per favorito rispetto agli altri, mediante l’applicazione dei vari coefficienti di ragguaglio; comunque tutto dipende dal tecnico che redige le tabelle millesimali e da come valuta: la posizione, l’altezza da terra, l’esposizione, ecc. ecc.
Leggi questo nostro articolo e gli altri seguenti:
http://www.coffeenews.it/i-millesimi-in-un-condominio-cosa-sono-e-come-si-applicano
Amedeu e c.
Salve, avrei bisogno di un consiglio. Abito all’ultimo piano di un condominio e dal cornicione del tetto gli uccelli che vi hanno nidificato sporcano in continuazione il mio terrazzo con deiezzioni, rami e altro, al punto che mi non mi è più possibile ne stendervi i panni ne accedervi liberamente senza incappare in qualche “regalino” dall’alto. L’amministratore fa orecchie da mercante asserendo che è un problema mio. Come posso costringerlo a intervenire, oppure mi devo veramente occupare io del problema?
Le spese sono a carico mio o del condominio? Grazie
Per Giovacchino.
Stiamo trattando di un problema che interessa quasi tutti i centri abitati italiani.
Più che altro sono i piccioni che creano tali situazioni, ma possono essere anche altri uccelli che nidificano sui tetti.
Esistono delle ditte idonee specializzate oltre che in derattizzazione, anche nell’allontanamento dei volatili. Tieni presente che è un argomento scottante, in quanto sono protetti dal LIPU (Lega Italiana Protezione Uccelli), che frequentemente ricorre a denunce.
Comunque, oltre che a tali ditte, in commercio vi sono anche attrezzature atte ad allontanare i volatili.
Leggi questo nostro articolo:
http://www.coffeenews.it/i-piccioni-sui-davanzali-delle-nostre-case-come-allontanarli
Dovrebbe intervenire il condominio e con esso l’amministratore, accollandone le spese a tutti i condomini.
In caso di diniego rivolgiti alla locale ASL (ufficio di Igiene, dove troverai risposte idonee)
Amedeu e c.
Ciao, avrei bisogno di un’informazione, abito in una palazzina comunicante con altre due (in pratica formano un unico blocco), i terrazzi pertanto sono anche comunicanti.
Poichè bisogna fare delle riparazioni sul nostro terrazzo, l’amministratore dice che è un bene comune e che anche le altre palazzine devono dividere le spese con noi.
Vorrei sapere se è questa la regola, perchè è stato messo in dubbio che corrisponda al vero.
Grazie!!!
Per Mina.
Se le due palazzine hanno in comune uno o più terrazzi, i quali per motivi costruttivi (in quanto, per esempio sono stati costruiti contemporaneamente) , ed inoltre derivano da un progetto unitario, l’amministratore ha, secondo il nostro parere, fatto bene a scegliere tale strada.
Amedeu e c.
Per Davide.
Spiacenti, ma se vuoi una risposta devi correttamente inserire il tuo nome e la tua email.
In altro nella Home, nel riquadro “scriveteci” è ben chiarito che non rispondiamo ad anonimi.
Amedeu e c.
per fare un nuovo impianto di gas metano per uso domestico (cucina) quindi esterno al condominio devo richiedere delle autorizzazioni ? (amministratore inquilini ecc ?)
Grazie per la risposta
Per Fabio.
Sarai costretto a passare delle tubazioni esterne, e comunque ti consigliamo di chiedere l’autorizzazione all’amministratore del condominio, anche per evitare eventuali prese di posizioni contrarie, successive, e che ti comporterebbero notevoli disagi.
Amedeu e c.
gentile,io vivo in un condominio con 5 appartamenti in 3 piani ,serviti da una scala comune ancora da completare , la mia proprietà è al piano terra , ora vogliamo completare la scala ,quindi ingessarla e mettere marmo ai gradini e del cotto nell’androne, e nei vari piani visto che io non usufruisco della scala ma solo dell’androne ,devo pagare quando gli altri condomini. grazie.
Per Fabio.
Leggi attentyamente questo articolo e vi troverai la risposta
http://www.coffeenews.it/millesimi-ripartizione-spese-scale-ed-ascensore
Amedeue c.
salve mi chiamo antonio, ho un attico di 100 mq e 60 mq di terrazzo al terzo piano di un condominio . ho l ascensore che entra dentro casa e pago 270 euro di spese condominiali al mese. come è possibile? il condominio è formato da 3 piani e da meno di 10 famiglie e paghiamo 11000 euro l anno per il condominio. come posso far rifare le ripartizioni millesimali? come posso vedere se sono giuste? e quale criterio abbiano usato
grazie
Per Antonio.
La cifra, onestamente ci spaventa, anche se non siamo a conoscenza della vostra situazione condominiale. Avete una piscina coperta? Spazio giochi? Campi da tennis? L’ascensore arriva dentro casa? Cosa vuol dire? Che ogni appartamento ha un ascensore proprio?.
Al di là di queste domande la cifra ci sembra veramente alta.
Forse vi conviene riunirvi in assemblea e far controllare le carature millesimali che avete.
Inoltre fate controllare le spese che sostenete, in quanto se nelle stesse è compreso il costo del riscaldamento, il discorso cambia completamente.
Amedeu e c.
Buongiorno, mi chiamo Franco. Ho una cantina in un condominio. ora sono state varate spese straordinarie per il rifacimento dei balconi, e ci è stata addebitata una cifra per frontalini e sottobalconi. siamo tenuti a pagarla come proprietari della sola cantina?
vorrei chiarimenti in merito alla ripartizione delle spese condominiali e piu precisamente se sono soggette tutte al riparto con i millesimali (che abbiamo gia in uso) oppure divisibili in parti uguali a quanti sono i condomini? capisco che luce scale, spese ascensore etc. sono in base ai millesimali, ma altre tipo la pulizia del giardino è da ripartire in millesimi o in parti uguali tra condomini
Per Maria
Quando il tecnico incaricato redige le carature millesimali (leggi i nostri 3 articoli in merito), compila più tabelle, le quali devono avere usi diversi.
C’è la tabella generale, quella per la ripartizione delle spese scale e ascensore e così via.
Non deve essere lasciata fuori dai millesimi alcuna parte del condominio.
Amedeu e c.
Salve sono in un condominio di 5 piani io abito al 5, c,è un ascensore di proprietà di una sola persona la quale ha in questa scala 5 appartamenti,vorrei sapere per favore se voglio comprare la mi quota se si dovrà dividere per sei considerando i 5appartamenti di questa persona oppure devo dividere la quota di acquisto a metà con lui grazie anticipatamente.
Per Ciro.
Non è molto chiara la domanda.
Anche perchè ci torna difficile pensare ad un condominio di 5 piani, (quanti appartamenti a piano; e quanti ascensori ci sono?) e ad 1 ascensore di proprietà di un solo condomino.
A meno che questi non possieda tutto l’immobile, eccetto il tuo appartamento.
Amedeu ec .
Salve, vivo in una palazzina di due piani, il mio appartamento è al secondo piano, siamo due proprietari. Ho continue infiltrazioni d’acqua dal tetto. Ho esposto il problema svariate volte al proprietario dell’altro appartamento che occupa il piano terra e il primo piano ma, lui continua a dire che non ha soldi, posso costringerlo, sempre tramite legge, a pagare la sua parte per il rifacimento del tetto? E se si, come? Grazie
Per Monica.
L’art. 1110 del codice civile cita testualmente:
“Rimborso spese- Il partecipante che, in caso di trascuratezza degli altri partecipanti o dell’amministratore (del condominio, se esiste) ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso (c. 1104, 1134).”
Quindi la strada da seguire è quella di fare eseguire i lavori da una ditta e poi, tramite regolare fattura, rivalersi (in sede privata) verso gli inadempienti.
Naturalmente una persona che si accinge a prendere tale iniziativa deve crearsi una documentazione inattacabile, fatta da fotografie della situazione esistente e di ogni momento dei lavori eseguiti, evidenziando i particolari con le carenze segnalate. Sarebbe anche auspicabile avere agli atti la rinuncia scritta del vicino a non volere eseguire tali lavori. La potresti ottenere tramite una lettera interlocutoria, nella quale chiedi al medesimo di partecipare alle spese per lavori urgenti da effettuare al tetto, e chiedendo una risposta scritta.
Amedeu e c.
Sono condomino in un palazzo di 20 appartamenti,avrei delle domande da sottoporLe.Considerando che e’ la prima volta che sto’ in condominio e quindi probabilmente le domande le smebreranno stupide,ma credo che solo voi mi possiate illuminare.
Per cambiare i valori millesimali,devono occorrere delle modifiche strutturali,tipo avanzamento di solai,soppalchi?una diversa disposizioni di parete divisorie in casa include una diversa quota millesimale?Nel caso in cui un condomino ponga la questione di far ricalcolare le quote millesimali per avere un confronto con quelle esistenti,considerando pero’,che non ci sono stati cambiamenti strutturali all’edificio,come ci si dovrebbe comportare?per incaricare un ingegnere a sviluppare una nuova tabella millesimale,quale dovrebbe essere il numero legale delle presenze dei condomini alla riunione?(ho letto e vorrei una conferma,che per modificare o anche per dare mandato ad un professionista per rediggere la nuova tabella millesimale,diversa da quella esistente,occorre che siano presenti alla riunione condominiale tutti i condomini).
Per Rosario.
I valori delle tabelle millesimali possono essere cambiati, quando emerga un evidente errore, oppure quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio , in conseguenza di sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazioni parziali o di innovazioni di larga portata, è notevolmente alterato il “rapporto originario” tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Relativamente al numero dei condomini, essendo le carature millesimali di interesse di tutto il condominio, nessuno escluso, è sempre conveniente e dovuta la presenza di tutti i condomini.
Amedeu e c.
Grazie,per la sollecita e chiarificatrice risposta.
Buongiorno abito in un condominio di 15 appartamenti, hanno effettuato lavori di manutenzione straordinaria su entrambe le facciate e lavori di ristrutturazione nel vano scala e negli alloggi sopra il nostro e manutenzione al tetto. Il tutto contemporaneamente lasciando i ponteggi su entrambi i lati per 5 mesi da giugno a fine ottobre. I ponteggi erano senza antifurto quindi senza nessuna sicurezza su entrambi i lati nel medesimo momento anche se sono state fatte in momenti successivi. I lavori di ristrutturazione hanno causato crepe nei soffitti da noi abitati. I proprietari più volte da noi sollecitati non sono intervenuti. Non rispettavno gli orari e le aree di lavoro non erano messe in sicurezza tanto è vero che cadevano pezzi di macerie mentre avevi la sfortuna di transitare per le scale. Hanno lavato la facciata per pulirla senza utilizzare gli accorgimenti necessari e del ffango è entrato in tutti gli appartamenti rovinando i mobili. Abbiamo chiesto ai proprietari un indennizzo o una riduzione per quei mesi dell’affitto, vi è qualcosa che ci tuteli o da far valere per il disagio subito? grazie mille per la risposta
In occasione dell’alluvione del 20/10/2012 il piano Garage si è allagato anche a seguito dell’immissione,dalla rampa,di acque piovane provenienti dalla strada comunale.In tale piano garage vi scaricano anche tutti i pluviali del condominio poi,a mezzo di pompe l’acqua viene espulsa verso la fognatura Comunale. Per svuotare l’acqua in tale occasione è stata spesa una cifra non indifferente che l’amministratore intenderebbe addossare ai soli proprietari dei Box adducendo l’imputazione ad una presunta “manutenzione del piano box ” e senza tenere conto che nel’impianto fognario condominiale, piano Box, vi scaricano, oltre ai pluviali, anche tutti gli impianti del condominio stesso.A parere dello scrivente ritengo che trattandosi di impianti di proprietà comune, in quell’occasione inadeguato per la calamità avvenuta, le spese per l’asporto dell’acqua debbano essere ripartite in base alle tabelle millesimali tra tutti i condomini.Gradirei un vostro autorevole parere in merito.Grazie
salve, ho un box auto situato in un condominio di altri 48. da 5 anni è stato nominato un amministratore, dal tribunale di tivoli, il quale,a sua volta ha nominato un tecnico ( architetto competente) che ha sviluppato le tabelle millesimali, approvate e sottoscritte da tutti i propietari pagando 2000 €
ora alcuni condomini chiedono la revisione degli stessi, perchè credono di pagare troppo.Quanti millesimi occorrono per chiedere la modifica, e a chi spetta il pagamento? per i nuovi millesimi.
Per Cesar.
Dovevate muovervi in fase di esecuzione dei lavori, rivolgendovi da un legale, che avrebbe quantificato i disagi e chiesto i danni ai proprietari, i quali si sarebbero rifatti con l’impresa.
A lavori ultimati, riteniamo, che possiate fare ben poco.
Amedeu e c.
Per Filippo
Le carature millesimali sono talmente importanti che vengono approvate dall’assemblea di tutti i proprietari.
Una revisione delle stesse può essere richiesta per un evidente errore o similare.
Occorre una nuova assemblea completa di tutti per variare i millesimi.
Amedeu e c.
Per Giancarlo.
Se nel piano garage vi scaricano i pluviali discendenti condominiali, la spesa va ripartita fra tutti i condomini.
Tanto più, si presuppone, che durante l’alluvione, i garage siano stati sommersi non solo dall’acqua proveniente dalla strada, ma anche da quella abbondante proveniente dal tetto.
Fra l’altro le pompe che devono sollevare le acqua (avrete delle fosse con pompa ad immersione?) e tarate per situazioni normali, si sono trovate a non potere lavorare adeguatamente con tutto quel sovraccarico di acqua.
Non è possibile richiamare per un simile fatto alcun articolo del codice civile, ma dovrebbe essere sufficiente il buon senso.
Amedeu e c.
Ringrazio per la risposta. Riferendomi alla domanda che ti ho fatto, se una parte dei condomini non vuole la revisione dei millesimi? e nell’eventualità che l’altra parte favorevole alla sostituzione, chiami un tecnico per il cambio degli stessi, a chi spetta la spesa? ringrazio e saluto.
Per Filippo.
In questo caso, si ritiene, che chi si è preso l’onere di voler cambiare le tabelle millesimali, debba anche accollarsene la spesa.
Amedeu e c.
E’ la prima volta che scrivo. Abito in un condominio di 5 piani e 11 appartamenti. Il mio e’ all’ultimo piano e sono da sola, ma ho una entrata anche al piano 4. Mi chiedevo visto l’importo delle spese condominiali, il fatto di avere un’altra entrata che non uso mai va ad influire sulle spese? Grazie
Anita
Per Anita.
Pensiamo proprio di si, in quanto è un vantaggio che hai, e fra i parametri di ragguaglio contenuti nella tabella millesimale, dovresti trovarne uno più alto, che si riferisce a tale ingresso.
Amedeu e c.
Salve. Complimenti per la bella carrellata di quesiti a cui rispode.
Ho aquisito un’appartamento in condominio tramite un’ asta immobiliare e stanno preparando ora il decreto di trasferimento della proprietà. Ho sentito dire che le spese condominiali arretrate non pagate sono tenuto a far fronte per 2 anni indietro, vi risulta?
Grazie mille.
Per Giovanni.
Non ci risulta.
Ti consigliamo di sentire un commercialista della tua zona.
Amedeu e c.
Buonasera,
ho un seminterrato, con quattro 1/2 finestre a livello stradale ed una sul cortile, in un palazzo dove sono stati deliberati i lavori di rifacimento delle facciate esterne ed interne del palazzo e vorrei chiedere:
- i proprietari hanno chiesto di ripartire i costi delle ringhiere dei loro balconi in base alle tabelle millesimali è giusto? Da noi però non sono state sostituite le griglie protettive delle finestre.
- per i lavori sulla facciata interna, dove noi abbiamo solo una 1/2 finestra ci hanno richiesto il pagamento delle spese sempre in base ai millesimi benchè non abbiamo nè cantina nè box, è corretto?
- in ultimo anche per il riscaldamento abbiamo scoperto che nelle tabelle millesimali ci è stato imputato un valore di 50,1 millesimi di proprietà contro i 31,36 delle spese generali, mentre tutti gli altri condomini hanno gli stessi valori per l’uno e per l’altra, è corretto?.
abito a piano terra con due giardini annessi, in un condominio con sei appartamenti oltre il mio.Per la sostituzione del tratto fognario passante per il mio giardino al ripristino i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per il rifacimento anche del mio giardino totalmente piastrellato ? Esistono sentenze in merito. Ringrazio porgendo distinti saluti.
Per Giovanni
Se il vostro è un condominio unico, ed i lavori vengono effettuati anche dalla parte opposta di dove hai la tua proprietà, purtroppo, devi provvedere a partecipare alle spese dei lavori, secondo la ripartizione, in millesimi e di cui alle tabelle millesimali.
Amedeu e c.
Per Gino.
Se il condominio, effettuando i lavori per sistemare una fognature, causa danni al tuo giardino, gli stessi vanno riparati.
Le spese dovranno essere ripartite fra tutti i condomini (te compreso) e secondo le tabelle millesimali che avete.
Amedeu e c.
puo’ un condominio di una cooperativa disporre per la costruzione di cantinole in aree comuni del proprio fabbricato, se si’ con approvazione di quanta maggioranza.
vi ringrazio
buon giorno mi chiamo giusi abito a Torino, 2 anni fa abbiamo cambiato la caldaia condominiale con una di quelle che riciclano acqua..condensazione
mi pare, abbiamo anche le valvole a ogni singolo termosifone che registrano i consumi.
Ora pare che per legge agli i inqulini dell’ultimo piano spetti una riduzione del 20 % ( cosa che hanno gia chiesto) perche in situazione di svantaggio vorrei sapere se e veramente cosi?
Per Michele.
Ai sensi dell’art. 1120 del codice civile le modifiche
“che rendano alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche da parte di un solo condomino” sono vietate.
Nel caso che l’assemble condominiale decida a maggioranza l’esecuzione di una di queste opere, il condomino non consenziente deve agire entro 30 giorni dall’assemblea, impugnando la delibera tramite un suo avvocato.
Amedeu e c.
Per Giusi.
Ci puoi dare delle indicazioni più precise circa la tua domanda, perchè visitando anche il sito della Regione Piemonte non siamo riusciti a trovare notizie utili per darti una risposta accettabile.
Amedeu e c.
Buongiorno, egr. Amedeu. Sono un pensionato solo ed ho acquistato da qualche mese un appartamento nuovo situato al piano terra, facente parte di una palazzina impostata su tre piani (con mansarda finale). Sin dai primi giorni mi sono visto “affrontato” dai condomini (già esistenti da qualche anno), con richieste che in effetti ho ritenuto non convincenti. Intanto mi sono state fatte pagare somme cospicue su precedenti supporti precedentemente effettuati ritenuti di vantaggio comune, come una piccola tettoia di riparo pioggia all’ingresso. Disposizione stabilita dai pochi condomini in cor privato (non esiste alcun amministratore, che, tra l’altro risulterebbe superfluo, essendo in tutto sei proprietari). Ciò premesso, non trovo equo che debba pagare le spese riferite all’uso dell’ascensore che a me non appartiene, in quanto mai potrò farne alcun uso personale, non avendone, ovviamente, alcun bisogno. Ciò mi si impone in riferimento alle quote millimesimali precedentemente stilate dal costruttore. Preciso che a tutt’oggi non ho ancora sottoscritto l’atto notarile di acquisto che dovrebbe essere effettuato a giorni. Chiedo: cosa è giusto precisare affinché nel rogito notarile risulti che non mi appartiene addebito di spese d’uso e servizio dell’ascensore in quanto lo stesso per me mai usufruibile non essendo, appunto, di nessuna necessità logistica? A parte il fatto che l’istallazione è stata richiesta dai condomini dei piani superiori ed effettuata dopo un certo tempo dall’inizio costruzione della palazzina. Io non sapevo che si dovesse installare l’ascensore all’atto del preliminare di acquisto
Infine, avendo attiguo un piccolo giardinetto di pochi metri quadrati, rientra nelle spese tributarie come area catastale dell’appartamento? O è considerato come semplice superficie tipo ballatoi o balconi non abitabili?
Con tanta stima, gradisca vivissime cordialità.
Antonino Maio
Per Antonino.
Purtroppo, pensiamo che nel contrattio non possa essere incluso alcunchè riguardo ai pagamenti per le spese condominiali, in quanto le stesse, anche se non avete un amministratore, sono soggette alle tabelle millesimali.
In base a dette tabelle millesimali, (per l’ascensore come per le scale ve ne dovrebbero essere 2), dovresti pagare le spese relative ad una sola tabella, ed esattamente a quella riferita alle spese per lavori da effettuare all’ascensore o alle scale, in quanto beni comuni; mentre sei esonerato dal pagamento delle spese inerenti il consumo e la pulizia dell’ascensore e delle scale.
Riteniamo che tu non possa esonerarti completamente dalla voce ascensore, in quanto esiste ed in parte è anche tuo.
Relativamente al pagamento delle spese precedenti al tuo contratto, come la tettoia che tu citi, invece, puoi opporti a qualsiasi pagamento, in quanto sei subentrato al momento che questa esisteva già.
Per il giardinetto, per la parte tasse dovresti pagare poco o niente, mentre, così come per i terrazzi, viene incluso nel calcolo delle tabelle millesimali, anche se con un coefficiente di ragguaglio diverso dagli stessi.
Amedeu e c.
Buonasera ho bisogno urgente di un Vs. parere.
Il nostro condominio quest’anno ha subito due interventi di manutenzione straordinaria.
1- Sostituzione dell’automazione del cancello elettrico che porta ai garage
2- Sostituzione pompa antiallagamento del garage
Le ripartizioni dei pagamenti dei suddetti interventi sono state fatte in maniera diverse però.
Mentre sulla sostituzione pompa è stata applicata una suddivisione per millesimi di proprietà, per la sostituzione dell’automatismo del cancello, che tra l’altro viene scritto nel dettaglio come “pulizia straordinaria garage”,è stata applicata una suddivisione in millwesimi dei garage.
Poichè entrambi gli interventi sono ad uso di tutti, non sarebbere dovuti essere divisi con lo stesso scriterio?
Grazie Giorgia
Per Giorgia.
Hai ragione.
Dovrebbero essere suddivisi secondo la tabella millesimale principale inerente i lavori di manutenzione da effettuare nel condominio.
Amedeu e c.
in una casa di paese sotto al pt io ho una cantina e il proprietario di casa a rifatto il tetto,senza dirmi niente ,dal muratore mi ha chiesto un indennizzo ma quanto o che percentuale devo pagare
Per Sergio.
Se vuoi una risposta chiara, cerca di sforzarti a fare una domanda chiara.
Amedeu e c.
Buongiorno, abito al piano terra con giardino privato, per le spese di manutenzione dell’ascensore (oltre al paino) e quelle del riscaldamento sarebbe più corretto contare i millesimi del solo appartamento o i millesimi totali (giradino compreso)? Almeno per quanto riguarda la manutenzione della centrale termica non sarebbe più corretto considerare solo i millesimi del solo appartamento visto che comunque tutto ciò che riguarda il riscaldamento di certo non riguarda il giardino? Grazie
Per Federico.
Sicuramente avrai letto i tre articoli sui millesimi.
Il riscaldamento viene pagato tramite una tabella millesimale che comprende le spese generali del fabbricato.
Per l’ascensore vi sono (o dovrebbero esserci) 2 tabelle ed a te va applicata solo la tabella relativa alle spese per lavori di manutenzione (in quanto abiti al piano terra).
I giardini, come i terrazzi , i locali sgombero ed altro, vengono conteggiati nella superficie virtuale delle tabelle, applicando un coefficiente di ragguaglio in diminuizione, la cui applicazione e scelta è unicamente del tecnico che ha redatto le tabelle stesse.
Amedeu e c.
Grazie per la risposta, Le chiedo un’ ultima cosa. Al momento del rogito di ognuno dei condomini sono state allegate le tabelle millesimali calcolate da un tecnico incaricato dal costruttore e quindi tutti hanno firmato davanti al notaio i valori della tabella in questione. Al piano terra ci sono 3 appartamenti con giardino privato (compreso il mio) a cui sono stati aggiunti dei millesimi rispetto ai rispettivi appartamenti al primo piano di uguale metratura proprio per la presenza del giardino privato. Può un condomino (in questo caso dell’ultimo piano) richiedere il ricalcolo delle tabelle e ottenerne la modifica, perchè a suo dire (anche in base a una precedente esperienza in cui era lui proprietario di un appartamento con giardino) il coefficiente con cui hanno calcolato il nostro giardino è troppo basso rispetto ad esempi dello 0,15 – 0,20?
Per Federico.
Ai sensi dell’art.69 delle Disposizioni di Attuazione e transitorie del Codice civile, i valori proporzionali dei vari piani possono essere rivisti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, quando si manifestino le condizioni di cui ai commi 1 e 2 (dovresti leggere l’intero articolo) inerenti un puro errore…… oppuremutate condizioni…..
Amedeu ec.
salve vorremmo votare in assemblea un amministratore condominiale. lo stabile è composto da 5 appartamenti 2 negozi e 6 garage. volevamo sapere, se non abbiamo le quote millesimali possiamo fare a maggiorana? e in seguito faremo il calcolo dei millesimali? inoltre se non tutti sono in accordo cosa dobbiamo fare?
Per Eleda.
Leggi questo nostro articolo ed applica le percentuali di voto anche se non avete le carature millesimali.
http://www.coffeenews.it/lassemblea-di-un-condominio-i-suoi-compiti-ed-il-suo-funzionamento
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Amedeu e c.
salve,vorrei sapere come comportarmi,dato che siamo tre proprietari di tre appartamenti cosi situati,il primo si trova al piano terra,il mio è al primo piano el’altro appartamento è al secondo piano,coperti da un piccolo terrazzino e da un sottotetto,rispettivamenti di proprietà per metà della signora del piano terra e della signora del secondo piano.tenga presente che il piano terra non ha l’entrata dal vano scala ,ma dal cortile comune.le scale sono in comune di tutti i tre appartamenti,sono stati fatti dei lavori ,sia interni e esterni delle scale,tenendo conto che non abbiamo le tabelle millesimali,ne condominio ,come dobbiamo comportarci per le spese? cordiali saluti, domenico
Per Domenico.
Anche in presenza di due soli appartamenti è sempre consigliabile fare le carature millesimali onde evitare possibili future discussioni.
Comunque, la signora al piano terra non dovrebbe pagare le spese relative alla pulizia ed energia elettrica delle scale, ma deve comunque fare fronte alle spese di manutenzione delle stesse, in quanto sono parti comuni a tutti e 3 i condomini.
Difatti, nelle carature millesimali, per le scale e l’ascensore, si fanno sempre 2 tabelle distinte.
Detto questo, potete cercare una via bonaria di divisione delle spese sostenute, eventualmente pagandole proporzionalmente alla superficie di ognuno dei 3 appartamenti.
Amedeu e c.
Buongiorno,
abito al primo piano di una villetta di proprieta’ bifamiliare.Al piano terra abitano i miei parenti.Una parte di giardino,il passo carraio, la cantina, la scala e il locale caldaia sono ‘in comune mentre le altre parti di giardino sono di proprieta’.
I rapporti oramai sono a dir poco pessimi.
Hanno cementato il passo carraio senz ail ns. permesso e e vorrebbero far e lo stesso con la parte in comune che e’ situata di fronte al loro garage.La scusante e’ sempre la stessa cioe’ che una mia parente e’ semi invalida e che quindi fa’ fatica a camminare sia sul prato (che avremmo proposto di al posto del cemento) .
Vorrei (come sto chiedendo da diversi anni)ma senza una minima considerazione da parte loro la divisione delle parti comuni (dove e’ fattibile) e la creazione di 2 ingressi separati (che consiste nel mantenere l’ingresso attuale per loro e x noi creare un ingresso indipendente per accedere al ns. appartamento situato al primo piano.Questo avverrebbe costruendo una scala esterna (circa in corrispondenza all’ingresso attuale) che arriverebbe direttamente al primo piano. Chiaramente vorremmo chiudere il vano scala con una soletta ricavando cosi un piccolo locale (sia al primo piano -che sara’ns. proprieta’- che al piano terra -che diventera’ proprieta’ dei mie parenti-. Inoltre sara’ creata una porta ( vicino all’ingresso esistente) che ci pernettera’ di raggiungere le scale in comune che porteranno alla ns. cantina/garage.
Se si dovesse andare per via legale (cosa probabile) secondo Lei esistono delle reali possibilita’di ottenere dal giudice il permesso per la divisione delle parti comuni e per la creazione di 2 ingressi separati (anche contro il loro volere)?
Se cosi fosse quali sarebbero le tempistiche?
Grazie, cordiali saluti,
Andrea
Per Andrea.
Per potere suddividere una parte comune condominiale (perchè condominio sempreè, anche se formato da 2 sole unità abitative), occorre l’accordo di entrambe le parti.
La suddivisione deve avvenire di fronte ad un notaio, con un atto preliminare o compromesso (se necessita), o immediatamente con un contratto (tipo compravendita).
Vi deve essere comunque l’accordo delle parti e l’eventuale valutazione dei prezzi di ciò che si divide, delle parti che valgono di più e di quelle che valgono meno.
Quindi, se non trovate un accordo non potette addivenire a nulla.
Amedeu e c.
il palazzo dove ho un appartamento ha un lato che si affaccia su un cortile di altra proprietà. abbiamo dovuto rifare il tetto e le facciate, ma ora dovremmo imbiancare e sistemare anche quel muro interno e quel proprietario sta facendo ostruzionismo. Cosa dobbiamo fare? andare per vie legali e spendere o esiste un altro sistema? Non è che dovrebbe essere lui ad imbiancarlo dato che è nella sua proprietà?
Fatemi sapere, grazie.
Giuseppina.
Per Giuseppina.
Leggi questo nostro articolo.
Pensiamo possa aiutarti.
http://www.coffeenews.it/accesso-e-passaggio-coattivo-in-un-fondo
Amedeu e c.
Per Giuseppina.
Devi ricordarti l’articolo dal quale ci scrivi la domanda.
Ti abbiamo risposto in data 10/4
Vai a questo link
http://www.coffeenews.it/i-millesimi-in-un-condominio-cosa-sono-e-come-si-applicano
Amedeu e c.
Per la pavimentazione di un cortile comune,passaggio per dei box auto e dei piccoli giardini, devo pagare sempre in base alle tabelle millesimali? Io sono proprietaria solo del box auto e del piccolo giardino,rispetto agli altri condomini proprietari di un appartamento , box auto e giardino.Grazie mille .
Ersilia.
Per Ersilia.
Se non sei proprietaria di un appartamento, non concorrerai alle spese di gestione dell’ascensore, delle scale, della luce dell’atrio e così via; però dovrai pagare le spese di manutenzioni (lavori di manutenzione) di tutte le parti comuni per i pochi millesimi che possiedi.
Amedeu e c.
Salve,avrei bisogno di sapere se : io possiedo un appartamento che prende 3° e 4° piano di cui 20 mq. al terzo e 48mq. al quarto (che pero’ essendo un sottotetto ricavato) ci sono solo 11mq. abitabili come da catasto il resto e’ inferiore a 1.60 mt fino ad arrivare ad una altezza di 30 cm.
Il mio vicino ha l’appartamento con una superfice di 32 mq. al piano terzo e 16 mq. al piano quarto tutti interamente abitabili,e’giusto che io abbia 37.9 millesimi e lui ne abbia 37.2 ?? cioe’ nel calcolo dei millesimi non dovrebbe essere calcolata solo la parte abitabile? o meglio i metri cubi?
Se cortesemente posso avere una delucidazione,grazie.
Nicola.
Per Nicola.
Il tecnico che ha redatto le tabelle millesimali del vostro condominio, ha calcolato le supefici e quindi i volumi reali di ogni appartamento.
Poi ha applicato dei coefficienti di ragguaglio (in diminuzione o aumento), a secondo della disposizione, altezza da terra, ubicazione, soleggiamento ecc.
Moltiplicando il volume reale per la media di questi coefficienti di ragguaglio, ne escono fuori i volumi ideali, e di conseguenza i millesimi ad appartamento.
Perciò, devi controllare la tua tabella millesimale, e poi parlare con l’amministratore, se qualcosa non ti torna.
Amedeu e c.
Grazie mille x il chiarimento…Purtroppo gli altri condomini insistono che io devo pagare la metà di quanto pagano loro non in base ai millesimi perchè dicono che ho il passaggio x il box, ma come c’è l’ho io c’è l’hanno anche loro essendo una parte comune del perimetro intorno alla casa. C’è per caso qualche articolo a cui posso far riferimento o qualcosa di scritto da qualche parte,purtroppo non mi è possibile consultare un avvocato o altra persona competente. ancora grazie.
Per Ersilia.
Se avete delle tabelle millesimali, non è corretto applicare degli sconti o delle maggiorazioni “a caso”.
Fallo presente all’amministratore del condominio.
Che altro possiamo dirti?
Amedeu e c.
Volevo chiedere come si devono ripartire le spese per la manutenzione delle cimase in pietra e della ringhiera del muretto esterno di recinzione di un condominio, dal momenteo che il muro perimetrale ha anche la funzione di recingere beni di proprietà esclusiva, ovvero i giardini annessi alle unità immobiliari poste al piano terra del fabbricato.
Grazie.
Per Lorenzo.
Il muro di recinzione di un edificio condominiale è parte comune, al pari di altre cose, quali il tetto, le murature portanti, le fondazioni, il suolo dove sorge ecc.
Quindi le spese vanno ripartite su questa base con le tabelle millesimali.
Amedeu e c.
buongiorno,
ho bisogno di un parere utile a capire come risolvere questo prbolema:
premetto che siamo proprietari di un seminterrato di un condominio di oltre 20 famiglie, nel seminterrato in questione sono presenti i tubi di scarico fognario del condominio i quali non vengono controllati e subiscono delle gravi perdite periodicamente all’interno del nostro seminterrato.
Visto che tali scarichi fognari sono nati con la costruzione del palazzo, come possiamo tutelarci per risolvere il problema?
grazie
Per Giuliano.
Non è un caso raro e purtroppo succede spesso.
Ci ricordiamo di un caso analogo, con il CTU nominato dal giudice e le due parti contendenti.
Quella volta vinse il proprietario del fondo, ed il condominio fu costretto a pagare i danni ed a mutare il tracciato delle tubazioni, molte delle quali correvano a soffitto, e le colature avvenivano in corrispondenza delle curve interne.
Quindi la via indicata è quella di rivolgersi da un legale.
Potete però provare precedentemente a scrivere una lettera raccomandata RR all’Amministratore del condominio, minacciando azioni legali.
Inoltre, se c’è sversamento di liquami, potete fare intervenire anche l’ufficio di igiene della locale ASL, che dovrebbe provvedere ad emettere una ordinanza di risanamento.
Amedeu e c.
abito in una casa quadrifamiliare,vorrei sapere se è possibile cambiare il prospetto solo della mia casa,nn chiedendo il parere dei miei vicini. vi spiego meglio..la casa è tinteggiata bianca,posso rivestire solo i miei 6m in pietra?
Per Antonio.
No, se la tua casa fa parte, esteticamente, di un edificio più grande, non ti autorizzeranno a modificarne solo una parte; specie nel prospetto principale.
Amedeu e c.
buongiorno io ho letto ma non sono riuscita a capire come dividere in millesimi mi spiego:abbbiamo un palazzo di 3 piani io e una sorella abitiamo l’altra non ha terminato il suo appartamento adesso dobbiamo rifare le facciate e la terrazza,il primo piano grezzo è di una mia sorella al secondo piano ci sono io al terzo c’è l’altra sorella vorrei sapere i millesimi che mi toccano a me cioè come pagare se la spesa è di 25000,00 come viene diviso?mia sorella che sta al primo piano cosa gli tocca pagare?a me?alla sorella del terzo piano?grazie e scusate ma non sappiamo queste cose è la prima volta che ci capita.arrivederci e grazie LOREDANA
Per Loredana.
Un condominio può essere formato da 2 o da 20 famiglie, (Naturalmente gli obblighi sono diversi), ma in linea di massima le tabelle millesimali valgono per ogni singolo caso.
Se siete tre sole proprietarie, e non avete le tabelle millesimali, potete dividerv i le spese in parti uguali, con un accordo bonario fra di voi.
Invece, se volete fare le cose regolarmente, pagando il giusto, dovete chiamare un tecnico professionista (Geometra, ingegnere, architetto), che vi rediga le carature millesimali.
Dopo le opportune misurazioni e valutazioni, creerà le tabelle millesimali (applicando dei coefficienti di ragguaglio per ogni piano ed ogni appartamento, in base all’altezza da terra, all’esposizione ecc.).
Le tabelle saranno diverse e potrete usarle per la ripartizione delle spese di gestione, per le spese di manutenzione, per i consumi comuni, per l’uso dell’ascensore (se lo avete), per l’uso e pulizia delle scale ecc.
Quindi sta a voi la scelta.
Fra l’altro, noi abbiamo pubblicato ben 3 articoli sui millesimi, e non li possiamo spiegare, adeguatamente, in poche parole.
Amedeu e c.
buongiorno, in un condominio da un alloggio grande sono stati ricavati 5 bilocali usufruendo del sottotetto che era di propietà, il corridoio per accedere a questi 5 alloggi è stato creato usando il corridoio dell’originario unico appartamento, ora in questo corridoio sono state messe due plafoniere agganciandosi alla luce condominiale. Faccio notare che per la realizzazione di questi alloggi sono state rifatte le tabelle millesimali di tutto il condominio (aumentandole per i 5 nuovi alloggi), ora è giusto che queste plafoniere siano attaccate alla luce scale?
Grazie
Per Simone.
Se il corridoio dei bilocali è aperto e comunicante con le scale, e detti bilocali risultano regolarizzati in Comune, al Catasto e nelle tabelle millesimali, è giusto.
Amedeu e c.
Sono proprietaria di un appartamento situato al piano terra di un condominio composto da 4 appartamenti. Sono stati effettuati lavori alle fognature. il mio appartamento scarica sia acque nere che bianche. gli altri appartamenti solo acque bianche. (le acque nere confluiscono in un’altra fognatura) mi hanno chiesto di pagare la metà della spesa, l’altra meta divisa fra gli altri tre appartamenti. E’ una divisione equa? come si effettua il conteggio corretto?
Per Paola.
Per prima cosa ti diciamo che, la legge, non ammette lo scarico delle fognature nere e bianche in una unica tubazione, perlomeno là dove esistono due distinte fogne (come ci sembra sia il tuo caso).
Quindi, potresti essere passibile di denuncia da parte della ASL e dei Vigili Urbani, per “sversamento”, con successiva ordinanza di sistemazione e multa monetaria.
Dopo di che, diventa difficile dirti come può avvenire la suddivisione delle spese, in una situazione prevalentemente abusiva.
Amedeu e c.