Il diritto di superficie. Cosa è e come si esercita.

Il "diritto di superficie" è un diritto di godimento sulla cosa altrui.

E’ disciplinato dagli articoli 952/956 del codice civile che permette di definirlo come quel diritto reale (perpetuo o temporaneo) che consente al suo titolare di fare e mantenere, sopra o sotto il suolo di altri, una sua costruzione, rimanendo proprietario solo di questa; oppure di acquistare una costruzione già esistente , ma non il suolo e sottosuolo sul quale o nel quale tale costruzione trovasi.

Il diritto di superficie è limitato dalla legge a fare, a mantenere o ad acquistare soltanto costruzioni (sotto o sopra il suolo che è e rimane di altri) e non altri beni (come per esempio le piantagioni: art 956 del cc.).

Il diritto di superficie si costituisce per contratto (scritto e trascritto); per testamento; per usucapione; e può essere a titolo oneroso o gratuito.

Il diritto di superficie, se viene costituito con scadenza a tempo determinato, si estingue alla data della scadenza stessa: La costruzione fatta da chi ha esercitato tale diritto subirà la sorte stabilita nell’atto costitutivo del diritto stesso (che può prevedere la demolizione, o il passaggio in proprietà al proprietario del suolo.).

Può anche estinguersi se non è stato esercitato per venti anni.

Il diritto di superficie trova numerose applicazioni pratiche, come per esempio, nelle costruzioni di edifici, di edicole, chioschi, padiglioni funzionanti per periodi di tempo determinati,; o per la costruzione di cappelle o edicole funerarie nei cimiteri; o palificazioni per linee elettriche, telefoniche, teleferiche, cabine di trasformazione, oppure posa di binari ferroviari, tramviari, o per condutture di acqua, gas, energia elettrica, , impianti questi occorrenti alla esecuzione dei lavori e che devono passare temporaneamente su terreni altrui.

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Vediamo un esempio:

Nella figura soprastante  "A", quale proprietario del suolo "mn" concede a "B" un "diritto di superficie" in base al quale "B" può costruire il fabbricato "abcdef", rimanendone proprietario, mentre il suolo rimane sempre di proprietà di "A"

"A" chiamasi "concedente"; "B" è il "concessionario" o "superficiario"

Se lo  stabile è stato invece costruito da "A", egli può cederlo a "B" in proprietà separata (rimanendo cioè "A" sempre proprietario del suolo).

"A" potrebbe concedere a "B" l’edificazione della sola costruzione "abef" (eseguita nel sottosuolo) a ad un altro superficiario "C", la costruzione della parte "bcde" (in elevazione)

Analogamente, se trattasi di uno stabile costruito da "A", egli può vendere la sola costruzione, dandola per la parte "abef" a "B", e per la parte sovrastante a "C", rimanendo comunque egli proprietario esclusivo del suolo.

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Adesso passiamo alla seconda immagine:

Può essere oggetto di "proprietà superficiaria" anche un solo piano (come quello "cghd" che "A" (come proprietario sia del suolo "mn" che della parte "abcdef" di edificio) concede a "B" di costruire sulla detta sua parte la sopraelevazione "cdhg"

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

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di Amedeu

2 commenti

  1. Buongiorno,
    mi trovo nella situazione di vendere o meno il diritto di superficie di una terrazza, dal quale ora percepisco un affitto.
    L’affitto in questione lo percepisco per aver concesso l’installazione di una antenna di tefonia mobile.
    La terrazza si trova sopra una palazzina di 4 piani di mia proprietà.
    La durata minima della vendita del diritto di superficie a quanto corrisponde? 21 anni?
    Posso far rispettare le stesse condizioni previste nel contratto di locazione per quanto riguarda l’impatto visivo o potrebbero fare gio che vogliono una volta acquisto tale diritto?
    Supponendo un canone di 10.000 euro annui quanto posso chiedere a l’acquirente per una durata di 21 anni?

    In attesa di un vs riscontro
    Saluti
    Gpiero

    • Per Giampiero.
      Il diritto di superficie, se non esercitato si esaurisce dopo venti anni.
      Per il resto troverai ciò che ti interessa nel nostro articolo, che è ben fatto, aggiungendo la lettura dei citati articoli del codice civile.
      Ciò che non vi troverai citato non può essere inventato.
      Amedeu e c.

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