Il regolamento edilizio. Cosa è. Cosa contiene.

Ogni Comune italiano è dotato di un Piano Regolatore Generale (con le relative Norme di Attuazione descrittive), oppure di un più recente Piano strutturale e di un Regolamento Urbanistico.

    CLICCARE SULL’IMMAGINE

Uno strumento che però in ogni Comune risulta essere di primaria importanza e che rimane valido in ognuno dei casi sopra citrati è il "Regolamento Edilizio".

Che cosa è il Regolamento Edilizio?

"Il regolamento edilizio disciplina, all’interno dell’intero territorio comunale, ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia e contiene disposizioni per la tutela dei valori ambientali e architettonici, per il decoro e la qualità urbana ed edilizia, per l’igiene e la sicurezza cittadina e finalizzato all’applicazione dei principi di efficienza e di trasparenza dei procedimenti amministrativi, al perseguimento contestuale del servizio al singolo cittadino e della tutela degli interessi pubblici e collettivi"…..…………….."l’ambiente urbano territoriale; le lottizzazioni di aree ed ogni altra attività comportante trasformazione urbanistica o edilizia del territorio comunale, sono disciplinate dalle previsioni degli strumenti urbanistici generali, dalle relative norme tecniche di attuazione, dalla legislazione statale e regionale in materia nonché dal presente regolamento edilizio".

Questa è la citazione iniziale di tanti regolamenti edilizi, ma vediamo in particolare che cosa contiene un regolamento edilizio e perchè è necessario consultarlo per ogni problema edilizio ed urbanistico che si affacci, nel corso della vita di ogni persona.

Ogni Regolamento Edilizio deve abbracciare tutta la materia edilizia urbanistica di un Comune e chiarire ogni aspetto di essa.

Normalmente il R.E. è composto dai cento ai  duecento articoli, a secondo dell’importanza e della decentrazione del comune.

In effetti lo si potrebbe definire come "Il Vangelo dell’attività Edilizia sul territorio"

Cerchiamo di parlare di alcuni dei suoi contenuti:

Un organo importante ai fini dell’approvazione di ogni progetto edilizio è la Commissione Edilizia, organo puramente consultivo di ogni Comune; ebbene nel Regolamento Edilizio viene stabilita la sua composizione, le procedure per le sue riunioni, i suoi compiti, la durata, l’elezione dei singoli membri e altro che la interessi.

Segue una serie di articoli inerenti l’Attività Urbanistica  nel Comune, dove vengono specificati quali sono gli standards urbanistici da rispettare (si parla naturalmente sempre relativi a progetti più o meno importanti che privati o enti  presentino al Comune per l’approvazione).

Si stabiliscono le opere di urbanizzazione da eseguire, e le norme e prassi dei piani particolareggiati, di lottizzazione o di recupero che ogni Piano Regolatore prevede, e si entra nel merito dei volumi possibili da sfruttare.

La parte che segue è importante ai fini della presentazione di ogni progetto e stabilisce quali devono essere gli atti a corredo del progetto stesso, l’istruttoria comunale, i contributi di concessione da  pagare, il rilascio delle autorizzazioni edilizie.

Infine la validità della Concessione edilizia, la sua voltura, la DIA (Dichiarazione di Inizio Attività), con le relative spiegazioni e modalità da seguire.

Perchè servono un Direttore dei Lavori, una impresa, un Progettista naturalmente , con  le loro caratteristiche e mansioni.

La vigilanza dell’attività edilizia da parte dei tecnici comunali e dei Vigili Urbani addetti.

Un aspetto importante che tratta, è quello relativo alla Qualità Urbana ed al Decoro: una serie di capitoli che trattano di autorimesse, pavimentazioni, facciate degli edifici, sottotetti, antenne, strutture tipo campi da tennis, piscine , e tutto ciò che costituisce il bello o il brutto di un territorio.

Seguono articoli molto importanti relativi agli standards edilizi di ogni costruzione, tipo la superficie dei vani, l’altezza degli stessi, la loro disposizione, l’areazione, l’illuminazione, e tutte quelle caratteristiche che devono rendere perfettamente agibile ogni fabbricato.

Il Regolamento Edilizio si integra naturalmente con l’approvazione di ogni nuova legge, decreto o norma ufficializzati dallo Stato o dalle Regioni.

E’ impossibile parlare in un solo articolo di tutto il contenuto del Regolamento Edilizio Comunale; l’importante però è sapere che cosa contiene in sintesi e cosa più importante, che deve essere sempre consultato da ogni cittadino, per qualsiasi problema sorga, sia rispetto alla propria casa che nei confronti di contestazioni da parte di eventuali vicini.

I regolamenti Edilizi sono consultabili via internet presso i siti ufficiali di ogni Comune e possono essere scaricati in formato PDF.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA

di Amedeu

88 commenti

  1. salve ho trovato spulciando in internet il vostro sito..
    io ho avuto qualche problema con una presentazione di un sopraelevato di un fabbricato.
    in pratica ho presentato il progetto di un appartamento circa 3 anni fa, e dopo mille difficoltà dovuti ad più o meno fabbricati regolari che sono stati costruiti intorno al mio fabbricato sono riuscito ad ottenere il consenso della commissione edilizia. il fatto ora è che mi ritrovo a pagare degli oneri urbanistici/ di costruzione che secondo la mia opinione sono eccessivi.
    il fabbricato originario, di proprietà dei miei genitori, si costituisce di un piano terra e di un primo piano, la mia sopraelevata consiste in un appartamento al secondo piano..su questo secondo piano sono stati pagati a tempo dovuto nel 1995, per errore dell’ufficio tecnico, oneri riferiti ad una superficie calpestabile, quando in realtà era un semplice solaio..ora a detta dell’attuale tecnico quei soldi sono andati persi e l’intera superficie(abitabile e calpestabile ) deve essere considerata come da ricalcolare e senza includere le somme che sono state già pagate in precedenza. io vorrei sapere se quei soldi nei dovuti modi fosse possibile recuperarli e se possibile sapere eventuali termini per il rilascio delle autorizzazioni …visto che sono 3 anni a marzo ed ancora non riesco a consegnare la D.I.A. per poter iniziare i lavori

    ringrazio anticipatamente

  2. Per Vincenzo.
    Non siamo riusciti a comprendere bene il discorso della superficie calpestabile e del solaio.
    Comunque, se tu hai pagato degli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione relativi ad una pratica “in itinere”, dovrebbero, per equità e giustizia, farti pagare solo la differenza fra il calcolato a quel tempo ed il dovuto di oggi, tenendo conto eventualmente delle nuove tariffe comunali sugli oneri (ammesso che ci siano).
    Dovresti, a nostro avviso, fare una lettera esplicativa della tua situazione, rifacendo una “scaletta” (cioè una ricostruzione a date degli avvenimenti ed elaborati fino ad oggi) evidenziando che devono farti pagare il giusto.
    Tale lettera (raccomandata con RR) la devi firmare tu, ma la devi fare scrivere dal tuo tecnico di fiducia, che ti ha seguito l’intera pratica.
    Logicamente perderai del tempo, ma hai buone possibilità di pagare meno oneri.
    Amedeu e c.

  3. buongiorno da 1 mese ho preso in fitto una casa per entrarvi c’è un portone durante la prima pioggia da quando l’ho il locazione mi sono accorto che ci piove dentro e l’acqua entra in casa cosa posso chiedere al proprietario
    e cosa è tenuto a fare
    ringraziandola anticipatamente
    distinti saluti

  4. Per Giovanni.
    Il proprietario è tenuto a ripararti immediatamente il portone, altrimenti inviagli una raccomandata RR.
    Amedeu e c.

  5. Salve! Abito in un vecchio cortile, la cui entrata è costituita da un portico . La casa della mia famiglia si trova proprio sopra l’ingresso e, insieme ai miei vicini, avremmo voluto fare dei lavori perché entra umidità e siamo giunti alla conclusione che una delle cause potrebbe essere il portico che, essendo vecchio, magari non è isolato bene. Abbiamo chiesto a tutte le famiglie del cortile se fosse un problema, facendo firmare la richiesta che è stata accolta da tutti tranne una sola persona, la quale sostiene che poi non passerebbero camion.Abbiamo fatto la richiesta in comune e hanno risposto che devono essere tutti d’accordo, non basta la maggioranza. Volevo chiedere qual’è l’altezza minima? Grazie!

  6. Per Elena.
    Ma i camion devono per forza passare sotto il portico?.
    A meno che il vicino che si oppone non faccia il camionista e si serva del cortile per depositare il suo camion.
    Che dirti?
    Entrare in lite non conviene mai, però a volte bisogna farsi intendere, con le buone maniere, e se occorre andare anche dai vigili urbani, dal legale ecc.
    Amedeu e c.

  7. un costruttore sta costruendo un immobile vicino al mio distante mt.5,78 dalla mia parete misura verificata da i vigili .nel regolamento edilizio di campi bisenzio la distanza da parete a parete e di metri 6 il comune a dato la sanatoria dicendogli di spostarla a distanza regolare ma il costruttore la sta tenendo sempre a nt.5,78 come posso intervenire per far rispettare il distacca sembra che il tecnici istruttore e anche ufficio edilizia siano d accordo col costruttore il comune e responsabile di tutto cio visto che adato la sanatoria solo sulla carta chi e responsabile

  8. Per Sergio.
    Leggi questo nostro articolo:
    http://www.coffeenews.it/3-altre-novita-apportate-dalla-legge-106-2011-che-ha-approvato-il-dl-n%C2%B070-del-13-maggio-2011
    In particolare leggi l’articolo 34 comma 2-ter.
    La legge consente una tolleranza di errore del 2%, per cui il vicino avrebbe potuto costruire a mt 5,88 dalla tua parete.
    Di conseguenza la differenza si limita a soli 10 cm.
    Con questo non vogliamo dire che tale misura non sia ugualmente errata, però riusciamo a comprendere l’imbarazzo dei tecnici comunali, a fare abbatte un muro o una costruzione per 10 cm di margine.
    Rimane però il fatto che tu hai ragione in ogni caso.
    Amedeu e c.

  9. grazie per la vostra esaudiente risposta cosa posso fare per far rispettare la distanza anche se di piccola difformita al costruttore cioe mt 5,78 al grezzo. e da quale punto del mo fabbricato devo prendere la misura il mio fabbricato a il tetto a falda con tegoli che sporgono di cm.8 dal mio muro e intercettano la parete del costruttore se la prendessi da li non sarebbero piu mt.5,78al grezzo ma mt 5,70 inoltre il nuovo fabbricato a 2 terrazzi a sbalzo verso di me profondi mt 1,50 a distanza mt 4,28 dal mio muro che diventerebbero profondi mt 1,72 al grezzo sono regolari grazie anticipatamente sergio

  10. Per Sergio.
    Leggi questo nostro articolo e vi troverai la risposta che cerchi:
    http://www.coffeenews.it/come-si-misura-la-distanza-tra-due-edifici-ai-fini-urbanistici
    Amedeu e c.

  11. grazie per le risposte gia date se possibile vorrei una nuova risposta in merito alle distanze avendo io un immobile ad un solo piano con muro in pendenza da un lato alto mt 4,30 e da l altro mt 3,10 e l immobile di fronte al mio e uno al piano terra alto mt 3,30 il piano spra altezza 6,60 . il distacco di mt 6 lo devono tenere tutti e due i piani dell immobile che mi fronteggia o solo quello al piano terra visto che con la parte intermedia e piu alta del mio immobile gli intercetto tutti e due .

  12. Per Sergio.
    Le distanze vengono computate considerando tutti i piani di un edificio e (per ipotesi) se il piano terra fosse a distanza inferiore alla distanza fissata dal Piano Regolatore, ed il proprietario vuole rialzare, la sopraelevazione dovrà tenersi alla distanza legale di PRG.
    Amedeu e c.

  13. grazie amedeu per le precedenti risposte ieri sono stato in comune mi hanno dato le planimetrie della costruzione a me vicino oltre ha non rispettare le distanze non rispetta la volumetria il vano di mq 17 alto mt 2,70 hanno ridotto l’altezza dal pavimento a metri 2,20 dichiarandolo soffitta facendo per il momento solo sulla planimetria tutti i 17 mq dichiarandoli cavedi tecnologici quando di fatto non ne hanno bisogno poiche’ sia le tubazioni del riscadamento e tutto l’ impianto elettrico televisione l’ hanno gia passato nei muri perimetrali non si capisce cosa serva il riscaldamento in soffitta e’ regolare o hanno fatto un abuso?

    • Per Sergio.
      Come vano tecnologico, può internersi anche un locale destinato ad autoclave, a deposito acqua, a quadri elettrici, a motori ascensore ed a molti altri scopi.
      Per cui, prima di prendere qualsiasi iniziativa, va ben conosciuta la destinazione reale di detta “soffitta”.

  14. per amedeu da sergio il costruttore a me vicino a dovuto buttare giu il suo muro poiche il comune gli a intimato di stare alle distanze come da regolamento e’ arretrato di 30cm pero lasciando la terrazza a sbalzo profonda mt 1,90 mentre da regolamento deve essere 1,60 i 30cm in piu secondo me andrebbero tolti . in piu sul muro tolto a lasciato un rinpe’llo spessore di 70cm per mt 1 di parete giustificandolo cavedio contenente un solo tubo per fumi di diametro cm12 vorrrei sapere se e’ giusto. grazie sergio

  15. bungiorno vorrei sapere che differenza ce ai fini urbanistici di queste due diciture la prima recita cosi in un vano di altezza m.2,70 e stato controsoffittato per renderlo vano non abitabile di m. 2,20 in un vano di altezza 2,70 e stato abbassato il soffitto risultando una altezza del vano di m.2,20al grezzo il regolamento del comune dice in un articolo che non si puo abbassare il soffitto con controsoffitto in tale caso la misura si prende sempre da pavimento all’intradosso del solaio cioe elemento strutturale

    • Per Sergio.
      La seconda dicitura, cioè quella del Regolamento Edilizio del Comune, a nostro parere, è errata, in quanto abbassando il soffitto con una controsoffittatura, il vano abitabile diventa quello con la seconda altezza.
      Per cui, è fuori da ogni logica dire che l’altezza (interna) si prende sempre come se il controsoffiotto non esistesse.
      Fra l’altro le altezze interne di 2,70 di legge, hanno un motivo per essere tali: quello di rendere il vano sottostante abitabile, respirabile, vivibile. Non a caso vengono fissati anche i parametri delle superfici interne dei vani di abitazione (D.M 5/7/75)
      Amedeu e c.

  16. buongiorno come si interpreta articolo 65 comma 4 del regolamento urbanistico del comune; cioe superfice utile lorda. il comma 4 dice cosi ove il presente articolo disponga l’esclusione di una o piu parti della costruzione in funzione della altezza libera dei locali, questa si intende riferita agli elementi orizzontali strutturali (dal pavimento all’intradosso del solaio o della copertura) senza considerare controsoffitti od elementi non strutturali che riducano l’altezza apparente dei locali

  17. buon giorno,ho ereditato ,quella che una volta veniva definita casa di neanche 13/14 mtq. ,praticamente un misero locale ( alto poco più di 4 mt. e poi diviso a metà orizzontalmente,ricavando così 2 mini stanze ) .Tutto questa immensa proprietà ,peraltro,non ha : attacco di corrente elettrica,di acqua e gas ,addirittura non ci sono neanche servizi igienico-sanitari.
    La mia domanda è questa : PUO’ ESSERE CONSIDERATA ABITAZIONE A DISPOSIZIONE E QUINDI SECONDA CASA ? ;
    Io per questa pago delle normali tasse ,perchè il comune ,o meglio gli addetti preposti,mi hanno detto che è da considerare ABITAZIONE A DISPOSIZIONE.
    CHI HA RAGIONE ?? COSA POSSO FARE IN MERITO ?

  18. Caro Amedeu,il bello di questa storia è che non finisce così,bensì l’anno scorso ( settembre 2012 ) mi sono visto arrivare a casa ( abito a Galliate in prov. di novara ),dall’ufficio del territorio di Foggia,addirittura la rivalutazione catastale ,che dalla cat.A6 è passata alla cat. A4 .Ho telefonato al comune e l’addetto ai tributi
    ( un TENENTE VIGILE è solo lui ,perchè il paese è composto da c.a 1500 anime ) mi ha risposto che per legge bisognava fare quest’aggiornamento,in quanto non si possono più considerare case del tipo rurale;questo ovviamente comporta un aumento anche della rendita catastale e quindi il relativo aumento IMU.
    A chi mi devo rivolgere per risolvere questo problema ?
    rispettosamente ti saluto in attesa di un tuo consiglio
    michelangelo

    • Per Michelangelo.
      Non ci avevi detto che le stanze erano a destinazione rurale.
      Questo, in quanto, con le nuove leggi, le abitazioni rurali, se non più utilizzate a tale scopo, devono cambiare destinazione d’uso ed essere classificate come civile abitazioni, mentre le stalle , i cellieri ecc devono assumere una categoria diversa, non più rurale.
      Questo, fa parte delle tante iniziartive fiscali.
      Per cui, a questo punto, se non vuoi ritrovarti ad avere dei locali sgombero (cat C) come ti avevamo detto nella seguente risposta, ti conviene chiamare un tecnico professionista e fare la variazione catastale secondo le tue aspettative.
      Amedeu e c.

  19. Buongiorno… il mio problema è il seguente: abito in un condominio al piano terra, il mio appartamento confina con un altro condomino. tra il mio e il suo giardino c’è un muretto divisorio che però si ferma lasciando un’apertura tra i due appartamenti di circa un metro (il che permetteva al vecchio proprietario di entrambi gli appartamenti il passaggio tra i due giardini). Io vorrei continuare il muretto ma se il confinante dovesse rifiutarsi come posso comportarmi?
    Grazie
    flo

    • Per Flo.
      A logica, se era un unico proprietario, il passaggio gli serviva per avere il tutto in comunicazione.
      Se adesso ha venduto gli appartamenti, si è venuta a creare una situazione di divisione.
      In questo caso, ci sembra che non si possa parlare di usucapione, in quanto si trattava di una unica persona.
      Cosa diversa è se hai acquistato la servitù su contratto, oppure se possiedi il tuo appartamento da più di 20 anni, per cui può invocarsi l’usucapione.
      Amedeu e c.

  20. buongiorno il controsoffitto fatto con tavelle m.1,30xspessore cm.6 senza nessuna rete metallica e nessun getto di cemento di rinforzo . cie fatto solo di tavelle nude e’ strutturale o serve solo per abbassare il soffitto poiche sopra non si potra mai camminare.

    • Per Sergio.
      Un soffitto o controsoffitto con tavelloni da mt 1,30 senza alcuna armatura è da tenersi sotto controllo, per non dire evitare di costruirlo.
      Se inoltre tale soffitto è tipo Perret, ciè sospeso con ferri a gancio al solaio, è alquanto pericoloso.
      Insomma, accertati di cosa stai effettivamente parlando.
      Fai eseguire un controllo da un tecnico esperto della tua zona.
      Amedeu e c.

  21. buongiorno nella precedente domanda mi sono dimenticato di dire che il vano dove e’ stato realizzato il contro soffitto misura m.5×5 e per appoggiare le tavelle di m.1,30x cm 6 di spessore sono state utilizzate 3 longarine di ferro lunghe m.5,40 poggiate in testa sui muri sopra alle tavelle non e stato fatto nessun rinforzo cioe sono state lasciate nude puo essere pericoloso poi che credo che non si puo camminare sopra tale mano fatto e un mano fatto cosi è strutturale o no grazie sergio

    • Per Sergio.
      Non è a norma di sicurezza, come ce lo racconti, per cui fallo vedere da un tecnico professionista della tua zona,
      Tavelloni lunghi mt 1,30, e senza alcuna armatura non danno molta fiducia.
      Anche se il soffitto è impraticabile, un piccolo movimento di assestamento o sismico, può lesionarli e….
      Amedeu e c.

  22. buongiorno per misurare le distanze dal confine di un edificio in costruzione dal mio confine dove finisce la linea del mio confine in verticale sia in alto che in basso sotto terra dato che il mio edificio e alto mt.4,80 da quale linea devo prendere la misura visto che l’edificio in costruzione e’ alto mt.10,50 devo considerare anche il mio confine al disopra del mio edificio in maniera virtuale grazie sergio

  23. buongiorno il costruttore ha riportato la parete ha m t 6 come da regolamento edilizio pero a ricoperto sulla stessa parete due tubi uno pluviale e uno canna fumaria di cm 12 l’uno che potevano benissimo stare incassati nel muro con una copertura dei tubi con una parete di m t 1x tutta l’ altezza del muro dichiarandolo cavedio tecnico il quale dista dalla mia parete m t 5,20 e corretto. il cavedio non fa distanza dal mio fabbricato o devo considerarlo parete agli effetti della distaza di distacco come se fosse una normale parete.grazie sergio

    • Per Sergio.
      La tua domanda è poco chiara.
      Se vuoi inviarci dei disegni, o delle foto, com una spiegazione allegata, puoi farlo, cliccando sul riquadro “Invio di allegati” (in alto nel sito).
      Amedeu e c.

  24. buongiorno l’immobile di cui o mandato le foto a ricevuto ordinanza di demolizione in particolare per il volume di sbarco della scala sul tetto che si vede nelle foto motivo dell’ ordinanza non rispetta le distanze dai confini pero il costruttore non lo a demolito e lo a perfino rifinito e tinteggiato il4 luglio e scaduto il tempo dell’ ordinanza lui continua finire l’ immobile ho telefonato in comune ma fanno orecchie da mercante non so cosa fare vorrei un aiuto grazie sergio.

    • Per Sergio.
      “Verba volant, scirpta manent” dicevano gli antichi Latini.
      Perciò, scrivi una lettera raccomandata RR ai Dirigenti degli uffici comunali interessati (Polizia Municipale e Ufficio Edilizia Privata) e metti loro nome e cognome.
      Evidenzia la situazione, e chiedi di avere una risposta scritta in merito all’andamento dell’ordinanza n° — del—- relativa alla pratica…. , altrimenti scriverai ai Giudici competenti in materia.
      Amedeu e c.

  25. Grazie per la risposta del 10 luglio 2012 sono a chiederti se possibile mi potresti fare una bozza di lettera con impostazione giusta da inviare ai dirigenti del comune e polizia municipale, nella quale inseriro’ i dati giusti dell’ordinanza sopra detta. Ti ringrazio anticipatamente anche se cio’ non fosse possibile. Sergio

    • Per Sergio.
      A parte il tempo che occorre, non è consigliabile, in quanto va scritta da chi conosce la situazione alla perfezione.
      In caso di un piccolo errore involontario, rischieresti di suscitare la suscettibilità dei riceventi.
      Devi semplicemente scrivere e chiedere ciò che è tuo diritto, brevementema chiaramente.
      Una lettera sintetica e chiara offre poche possibilità di controbattere alla parte contraria.
      Amedeu e c.

  26. buon giorno l’immobile dichiarato mt 45 davanti al mio prendendo la sua planimetria mi sono accorto che la stanza di fronte a me di mq 14 circa altezza mt 2,70 dal solaio inferiore al solaio superiore è stata ridotta al pavimento di cm 50 con blocchi di foratoni in altezza a mt 2,20 dichiarando zona tecnica non computabile ai fini della SUL il rialzo lo giustificano cavedio tecnologico per passaggio tubi scarico ed altro in verità non passa di li neanche un semplice filo elettrico poichè tutto e già passato nei muri esterni il regolamento del comune art 85 al comma 3 dice non si considerano volumi tecnici i locali che ,nonostante siano qualificati come tali, presentino dimensioni palesemente eccedenti rispetto a quelle strettamente necessarie o caratteristiche costruttive che non trovano giustificazione nella specifica della loro funzione.
    l’ articolo 65 comma 4 dice ove il presente articolo disponga l’esclusione di una o più parti della costruzione in funzione dell’altezza libera dei locali, questa si intende riferita agli elementi orizzontali strutturali (dal pavimento all’intradosso del solaio o della copertura), senza considerare controsoffitti od altri elementi non strutturali che riducano l’altezza apparente dei locali. a cosa gli serve non computare ai fini della SUL tale stanza e cosa ci può essere di irregolare in tutto ciò . grazie per le precedenti risposte e un saluto da sergio.

  27. buongiorno il venti di luglio ho scritta al comune una lettera e ho fatto presente che il volume sul tetto non era stato demolito che le distanze dal mio immobile non erano state rispettate e che a tutta ora non sono rispettate che mi rispondessero entro 30 giorni cosa a tuttora non avvenuta malgrado ordinanza del 23 giugno di demolizine entro 20 giorni con prova fotografica al comune senno il comune procedeva alla demolizioni d’ufficio a tutto oggi non e’ stato rispettato niente cosa posso fare a questo punto sara il caso di scrivere al giudice della procura che segue il caso sembra che non sia stato informato di questi eventi un saluto da sergio

  28. buongiorno vorrei sapere se e possibile fare questa cosa l’acqua piovana che mi viene giu dal tetto e va direttamente in giardino posso farla andare in um pozzetto interrato di cemento e con un tubo interrato di 10 in plastica lungo mt. 5 portarla in un altro pozzetto interrato di50x50 vicino a l confine di un mio vicino facendola sperdere nel terreno sottostante di mia propieta senza incanalarla nella fognatura pubblica. prima di iniziare i lavori vorrei sapere se incorro in delle irregolarita .o mi ci vuole un permesso
    un saluto e grazie per le precedenti risposte sergio

    • Per Sergio.
      A meno che il terreno sia sabbioso e quindi assorbe bene, ti sconsigliamo di fare una operazione del genere.
      Eventualmente è preferibile scaricare il pluviale discendente sul marciapiedi, ed allontanere le acque piovane dalla tua casa e dal confine del vicino. (Tramite pavimentazioni esterne in pendenza verso la pubblica via).
      Amedeu e c.

  29. salve

    da poco ho scoperto che il comune nel rifacimento della strada in cui abito non ha rispettato le quote originarie e per questo motivo la mia abitazione si trova a circa 70 cm. sotto il livello della strada .posso chiedere al comune di riprestinare le vecchie quote anche se sono passati tanti anni
    grazie

    • Per Maria.
      Che dirti?
      I Comuni si combattono male anche quando stanno effettuando i lavori; figuriamoci dopo anni.
      Prova a fare una lettera, ma siamo molto scettici.
      Amedeu e c.

  30. ho da poco acquistato una casa su due livelli , la scala che collega il piano superiore con quello inferiore deve avere dei requisiti di legge?

    • Per Fabrizio.
      Devi prendere visione, anche via internet, del Regolamento Edilizio del tuo Comune, dove vi sarà un articolo che parla espressamente di questo.
      Amedeu e c.

  31. io ho costruito una tettoia su un terrazzo
    sono stato chiamato dal propietario dell abitazione per la costruzione di un tettoia su un terrazzo cera il geometra il muratore e il propietario .
    ha preso le misure ho fatto tutto il lavoro .
    dopo qualche mese mi trovo la lettera del comune per lavoro abusivo .
    io vorrei sapere che colpa potrei avere?

    • Per Salvatore.
      Non chiarisci in quale veste ti trovi coinvolto in tale lavoro abusivo.
      Comunque i soggetti che gli accertatori del Comune tendono a rilevare per riportare nella ordinanza di demolizione e nella relativa pratica penale sono: il proprietario, l’inquilino se ha eseguito l’intervento di sua iniziativa, il costruttore ed il tecnico che ha diretto i lavori.
      Amedeu e c.

  32. Buongiorno Amedeu
    la mia proprieta’ si trova inserita negli elenchi storici del comune su di un lato del mio immobile attaccato alla mia parete c’era una capanna in muratura con tetto a falda. Fu fatta abusiva e poi condonata, oggi il muratore l’ha totalmente demolita il geometra mi ha fatto sapere che come copertura fara’ il tetto a terrazza. Siccome il futuro terrazzo si estendera’ per mt.5 sotto il mio terrazzo e dal suo pavimento alla fine del mio parapetto di cm. 90 in altezza ci saranno mt.2 . e per mt. 4del restante terrazzo ci saranno mt.1,60 in altezza dal pavimento del suo terrazzo al mio muro che finisce con il mio tetto di coppi, quando le persone si troveranno sopra il terrazzo potranno sporgersi e guardare nella mia prorieta’ compreso il mio giardino. Possono stare cosi o devono rispettare delle misure di distanza e di rispetto nei miei confronti e quale misura ed affaccio devono rispettare ?
    Nell’attendere una sua gentile risposta la ringrazio e la saluto Sergio

  33. Buongiorno il vicino di casa mia ha demolito un piccolo immobile di mt.8×4 addossato abusivamente e poi condonato al muro di mia proprie’ il tetto era a falda con tegoli in cotto, puo’ ricostruendolo fare il tetto a terrazzo o deve ricostruirlo fedelmente con tetto a falda e tegoli come era prima.
    Inoltre puo senza il mio permesso addossarsi con un muro libero di spessore cm. 20 dalla base della terrazza che costruira come copertura al posto del vecchio tetto per tutta la restante mia propieta visto che tale muro verrebbe anche a chiudere alcune mie prese d’arie . grazie sergio

    • Per Sergio.
      Ti abbiamo risposto in data 7 dicembre 2013.
      Comunque, ti consigliamo di far eseguire un sopralluogo da un tecnico professionista della tua zona
      Amedeu e c.

  34. buongiorno amedeu il mio vicino mi chiede di volere mettere dalla sua parte dei pali con una rete attaccata al mio muro che cinge il mio giardini dal suo
    il muro e mio altezza mt.1,40 x 30cm con ringhiera tubolare alta mt 1 puo fare questo e quanto deve stare distante dal mio muro.
    poiche se non mi lascia un po di spazio io non potro piu montare sul muro sia per riverniciare la ringhiera che per fare manutenzione alla mia siepe
    d’ alloro posta li al mio confine ed esistente da 25 anni ?
    grazie per tutto quello che ai sempre risposto sergio

  35. Buon giorno io ho un terrazzo con parapetto in muratura alto mt. 1,10 posso sostituirlo con una ringhiera in ferro battuto?
    grazie Sergio.

    • Per Sergio.
      Vai a cambiare l’estetica del prospetto di una casa, per cui ti occorre l’autorizzazione del Comune, e se vivi in un condominio, quello dell’assemblea condominiale.
      Tieni comunque presente, che se esistono altri terrazzi con parapetti in muratura, difficilmente ti autorizzeranno.
      Amedeu e c.

  36. Buongiorno,
    Un mio vicino di casa ha murato due teste di muro spessore cm 20 altezza mt 1,20 ad un muro di mia esclusiva proprieta, in comune mi hanno detto che tali muri devono essere autoportanti e devono discostare dal mio muro, non saldarsi. quanti cm.d’ aria ci deve essere dal mio muro ai suoi muri?
    Grazie Sergio.

    • Per Sergio.
      Riformula la domanda con chiarezza, in quanto adesso è impossibile darti una risposta.( due teste? altezze? spessore? autoportanti? saldarsi?cm d’aria?… cosa significa?)
      Amedeu e c.

  37. IL mio vicino ha fatto una terrazza con muri perimetrali alti mt 1,2 piu’ mettera’sopra un frangisole fino a metri 2
    i quali li a murati in tutta la sua altezza al muro di mia proprieta’ senza chiedermi il permesso puo’ farlo senza chiedere il mio permesso poteva murarli alla mia proprieta’ o doveva solo accostarli al mio muro.grazie Sergio.

    • Per Sergio.
      Se il muro è in comproprietà, il vicino poteva farlo; se invece è completamente tuo ed il vicino non ha chiesto la comunione, allora doveva stare alla distanza prescritta dal Regolamento Edilizio del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  38. Grazie per l’ esauriente sollecita risposta le voglio chiedere un altro parere il vicino di fronte alla mia terrazza con veduta e affaccio legale sulla sua proprieta’ aveva a mt 8 su una parete di fronte alla mia terrazza una finestra. Al suo posto ha aperto una porta finestra con terrazzo a sbalzo, poteva farlo o doveva stare a distanza mt 10 perche’ ha aperto al posto della finestra la portafinestra con terrazzo. grazie Sergio.

    • Per Sergio.
      L’art 9 del DM 1444/68 stabilisce che vi sia la distanza di 10 metri, per nuovi edifici o comunque per nuove vedute fra due edifici contrapposti
      http://www.coffeenews.it/come-si-misura-la-distanza-tra-due-edifici-ai-fini-urbanistici.
      Nel tuo caso tale restrizione, ci sembra di comprendere, era già stata ignorata: in ogni caso costruendo il balcone si sono ulteriormente avvicinati al tuo fabbricato.
      Da considerare però, se nel tuo caso (Dipende dalla vetustà delle costruzioni), non valga la norma di codice civile, per cui essendo una veduta diretta la distanza dovrebbe essere di soli tre metri.
      Amedeu e c.

  39. Ho fatto un garage con regolare permesso per accedere dal piccolo giardino al suddetto garage invece di mettere un cancello largo per passare con l’automobile ho fatto un cancelletto di un mt,1,20 passo d’uomo
    siccome non potro’ mai passare con l’auto per entrare nel garage sono in regola o il comune lo considerera’ abuso in caso di sopralluogo dei vigili sono in regola ho mi contesteranno il tutto. sergio

    • Per Sergio.
      Rispondiamo volentieri alle tue domande, ma poichè dalla nostra rubrica constatiamo che sono veramente tante e, ci sembra, non riguardante un unico fabbricato, ti suggeriremmo di affidare le tue numerose problematiche ad un amministratore condominiale.
      Comunque ti rispondiamo.
      Se hai messo un cancello largo solo mt 1,20 davanti all’ingresso di un garage, probabilmente hai l’intenzione di accedervi a piedi e non in macchina.
      Amedeu e c.

  40. Buon giorno Amedeu ho un nuovo problema nel 1987 ho comprato un immobile con una terrazza grande chiavi in mano da un costruttore che l’ ha ristrutturata il terrazzo con parapetto sul confine ha un fronte che guarda sul vicinato cioe’ veduta diretta sia in verticale che a destra e sinistra sono in regola dato che io non so se il costruttore ha fatto le cose in regola dove trovo tale documenti non so di una convenzione o altro e dato che sono passati tanti anni senza che nessuno a mai detto qualcosa cosa mi consigli di fare. a sentirsi presto Sergio.

    • Per Sergio.
      Dovresti ricercare il progetto approvato in Comune, e verificare le prescrizioni date sullo stesso.
      Devi inoltre controllare anche la situazione dell’edificio in base alle distanze dai confini, dalla strada e dagli immobili vicini.
      Amedeu e c.

  41. Posso cortesemente avere un suo parere se è possibile?
    in data 23/07/2014 avevo inviato la richiesta. la ringrazio! Grazie

  42. Salve. Possiedo una particella urbanisticamente indicata come edificabile sia dalla Variante Generale al “Piano Regolatore Generale”, approvata con D.P.G.R. Regionale, sia dalla Variante Tecnica dello stesso PRG, approvata e regolata dalle seguenti Norme Tecniche di Esecuzione – superficie fondiaria mq.1000 indice di fabbricabilità fondiaria max mc/mq 1,5, rapporto copertura max 50% del lotto (Sf) piani fuori terra max 2 più soppalchi al piano terra. Il Comune prima con Deliberazione di giunta municipale, poi con Deliberazione consiliare, adottava e approvava il piano, nel quale alla “sola” particella viene assegnata una destinazione urbanistica verde privato agricolo. Questo terreno è tutt’ora all’interno del PRG vigente, pago IMU come terreno agricolo. La particella è da considerarsi: edificabile o agricola? grazie

    • Per Antonio.
      Da quello che ci dici, sembrerebbe che la destinazione urbanistica di tale particella, al momento sia in fase di adozione, mancando per la stessa l’approvazione della Regione (A meno che non esista qualche atto precedente nel quale la Regione considera tale possibilità).
      Per cui in fase di adozione, a nostro parere, ogni decisione rimane sospesa, e quindi dovresti seguitare a pagare l’IMU come edificabile fino alla possibile approvazione finale.
      Amedeu e c.

  43. BUON GIORNO AMEDEU IL VICINO DI CASA A COSTRUITO UN TERRAZZO AL POSTO DI UN TETTO DI UN GARAGE CONDONATO LEGGE 1985 ATTACCATO AD UN MIO TERRAZZO E FIN QUI TUTTO BENE PERO SULLA FACCIATA SUA ABITAZIONE DISTANTE 5 METRI DAL TERRAZZO A COSTRUITO UN TERRAZZO A SBALZO DAL QUALE CON UN PONTE DI FERRO COSTRUITO ADESSO PUO GIUNGERE AL TERRAZZO ATTACCATO ALLA MIA PROPIETA FACILMENTE
    L’AREA SU CUI CI TROVIAMO SIA IO CHE IL VICINO SI TROVA NEGLI ELENCHI STORICI DEL COMUNE VINCOLATA E IL REGOLAMENTO URBANISTICO VIETA DI FARE TERRAZZI A SBALZO .
    DOMANDA IL COMUNE POTEVA DARE AUTORIZZAZIONE A FARE IL TERRAZZO A SBALZO E IL RESTO DELLE OPERE IL VICINO MI DICE SI IL TERAZZO E REGOLARE OPERE .IL VICINO PUO SANARE LE OPERE FATTE .
    RINGRAZIO PER UNA CORTESE RISPOSTA SERGI

    • Per Sergio.
      Per sapere se ha tutte le autorizzazioni del caso devi recarti presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune, ricercando la pratica del tuo vicino.
      Sarà poi tua scelta denunciare o meno eventuali lavori abusivi.
      Riguardo ad una sanatoria, è difficile da pronosticare, anche perchè, come tu dici, trattasi di immobile notificato in elenchi speciale e per il quale non è ammessa la realizzazione di terrazzi a sbalzo.
      Perciò, pure per questa ultima domanda, puoi sempre chiarirla con i tecnici di detto ufficio comunale.
      Amedeu e c.

  44. Buon giorno Amedeu un vicino di casa a installato unita esterna di condizionatore su di un tettino che appoggia alla mia propieta a 40 cm dal muro della mia terrazza in orizzontale e metri 1 in verticale senza chiedere nessun permesso a fatto compiuto .

    il mio terrazzo a veduta e affaccio su quel versante mi domando per essere in regola quanto deve stare di distanza sia in verticale che in orizzontale dalla mia propieta per essere in regola. Cosa mi consigli di fare.

    Grazie Sergio.

    • Per Sergio.
      Il codice civile non cita espressamente i condizionatori, ma fatti salvi i Regolamenti Comunali locali, si dovrebbe applicare il 2° comma dell’articolo 889 del codice civile che cita testualmente:
      “Per i tubi d’acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine”
      Il condizionatore è alimentato internamente da una tubazione che lo collega allo split interno e messa in pressione con gas R 410 A.
      Amedeu e c.

  45. iL COSTRUTTORE APPROFITTA DEL PIANO CASA TOSCANA PER TRASFORMARE SOFFITTA IN ABITABILE AVENDO A SUO TEMPO FATTO UNA SANATORIA ALL IMMOBILE.
    E STA APRENDO UNA FINESTRA A DISTANZA NON CONSENTITA DAL RUC
    DAL MIO IMMOBILE PUO FARE LA FINESTRA SENZA IL MIO CONSENSO.
    RINGRAZIO PER LA RISPOSTA.
    SERGIO.

  46. Buongiorno Amedeu grazie per la risposta
    L immobile puo usufruire del piano casa regione toscana non essendo stato finito nel 2008 ma ancora da finire di costruire .
    Grazie Sergio.

  47. Il costruttore apre finestra con veduta a distanza del mio immobile di metri 6 il RUC del Comune art,41 dice che
    la distanza di apertura di vedute fra immobili deve essere 10 metri o fatto un esposto al sindaco di cio che sta accadendo domanda quando i vigili avranno costatato violazione e fatto il verbale il comune é obbligato a far rispettare il regolamento al costruttore e fagli chiudere la veduta come da regolamento.

    Grazie di nuovo Sergio.

    • Per Sergio.
      Il Comune deve agire su due fronti: il civile, richiedendo la chiusura di detta finestra, che a quanto dici non rispetta i 10 metri da pareti finestrate e di cui al DM 1444/68; infine il penale; se trattasi di questione rilevante viene segnalato all’autorità giudiziaria.
      Di solito se, per una questione del genere, il vicino adempie immediatamente alla chiusura, non si procede al penale.
      Amedeu e c.

  48. Buongiorno sig.Amedeu,
    un amico sta ristrutturando casa, il suo geometra ha cosegnato il CILA in comune, i lavori sono cominciati e dopo qualche giorno un vigile ha bloccato i lavori dal momento che sul regolamento edilizio in agosto non si sarebbe potuto ristrutturare.
    Ovviamente l’impresa afferma di aver avuto danni economici in questo senso.
    ma chi in questo caso avrebbe dovuto prendersi cura del rispetto del regolamento edilizio?

    • Per Marco.
      Riteniamo che avrebbe dovuto interessarsi il Direttore dei Lavori, da te pagato per curare gli aspetti tecnici e collaterali.
      Amedeu e c.

  49. Buon giorno il costruttore vicino, su immobile ancora da finire di costruire, avendo una stanza dell’immobile in precedenza abbassando il soffitto a metri 2,20 dichiarandola soffitta non abitabile, per sfuggire al volume fatto in piu’ alla sua concessione. Adesso presentando una scia per piano casa al comune demolisce pavimento fatto in precedenza con foratoni e riporta altezza metri 2,70 apre finestra per dare luce ed aria come da regolamento alla distanza di metri 6 dalla parete muro di mia proprieta’.

    Domanda puo’ il costruttore avvalersi del piano casa per fare della soffitta una sala?
    Puo’il costruttore aprire finestra verso il mio muro distante solo metri 6?

    Cordiali saluti Sergio.

  50. Grazie per la risposta. Il locale soffitta che il costruttore trasforma in vano abitabile con la presentazione di scia per ampliamento con legge piano casa toscana é un vano abbassato a 2,20 perche fuori del volume di costruzione normale e quindi sarebbe stato abusivo non rientrando nel volume assegnato dal comune.
    Puo’ il costruttore non essendo un privato trasformare la soffitta in vano abitabile utilizzando il piano casa e aprendo una finestra a 6 metri di distanza dal mio muro anziche 10.
    Cordiali saluti Sergio

Inserisci un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.