Impianto di riscaldamento condominiale. Staccarsi?

Il Senato, in data  26 gennaio 2011, ha approvato la bozza relativa alle "Modifiche sulla disciplina del condominio negli edifici" ( in fase di approvazione definitiva) ed in particolare la modifica dell’articolo 1118 del c.c. specificando all’articolo 3 :

 "………il condomino non puo` rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, ne´ essere liberato dal vincolo di solidarieta` nei confronti dei terzi. Il condomino non puo` sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unita` immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino puo` rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma"

Quanto sopra sembrerebbe rispondere alle richieste di molti dei nostri lettori,  che ci domandano da tempo se è possibile distaccarsi da un  impianto di riscaldamento centralizzato di un condominio, realizzando un impianto autonomo, volendo inoltre sapere qual’è la prassi da seguire ed a quali spese andranno incontro.

 
Premettiamo che su internet questo quesito è sempre stato uno dei più dibattuti.
 
Non vogliamo fare un articolo farraginoso rifacendo la storia dagli anni sessanta, fino ad arrivare ad oggi, anche perché oltre alle varie leggi che sono state emanate in questi anni sugli impianti di riscaldamento, si andrebbero a sommare le numerose sentenze della Corte di Cassazione emesse a seguito di ricorsi avanzati da cittadini, nonché decisioni contrastanti delle singole Regioni,  rendendo questo sunto macchinoso e incomprensibile.
 
Da chiarire solo che le varie sentenze non sono mai state concordi, per cui, ad oggi, possiamo sostenere che anche se  è esistita una decisione, quasi unanime, favorevole al distacco, sono sempre emersi alcuni aspetti,  non secondari, mai chiariti.
 
Fino ad oggi, dagli articoli 1118-1123 del codice civile è stato chiaro che dalla scelta di ogni singolo condomino non può peggiorare lo status quo di tutti gli altri, e che se inoltre un singolo condomino non intende più avvalersi di una cosa comune, non può esimersi dal pagamento delle spese di conservazione della medesima.
 
Sulla base di quanto sopra è sempre emersa la possibilità del distacco, da parte del proprietario di ogni singolo impianto di riscaldamento, da quello centralizzato, senza chiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale, ammesso che ciò non contrastasse con il Regolamento di condominio e inoltre senza aggravare la situazione, sia come spese che come scompenso termico a carico del resto dei condomini. Per questo secondo punto, ci si basa sul fatto che un impianto condominiale viene progettato e deve funzionare in base a calcoli effettuati anche su volumi riscaldati contigui, per cui il mancato funzionamento (per assenza o altro) dell’impianto singolo creerebbe scompensi irrazionali, con aggravio per gli altri condomini.
 
 
 
Tutto ciò va aggiunto all’onere, per il condomino che si vuole distaccare, di contribuire alle spese di manutenzione della cosa comune (in questo caso dell’impianto generale di riscaldamento).
 
Quanto sopra è storia ed è stato avallato da varie sentenze della Corte di Cassazione; per ultime le sentenze 8924/2001 e la 680/2005.
 
Addirittura la sentenza 680 del 14 gennaio 2005 decreta che nel caso venga accertato (e si presuppone a seguito di sopralluoghi tecnici di terzi) che il condomino che si è distaccato, usufruisce di parte del calore dell’impianto centralizzato (per esempio tubazioni condominiali passanti nelle pareti del suo appartamento), lo stesso condomino dovrà pagare la spesa di tale calore.
Anche a proposito di questo ultimo punto non è stato mai  chiarito se ci si riferisce all’intero calore oppure ad una percentuale (fra l’altro difficile a calcolarsi) del medesimo.
 
Ma ritorniamo ad oggi: il Senato, in data  26 gennaio 2011, ha appunto approvato la bozza relativa alle "Modifiche sulla disciplina del condominio negli edifici" ( in fase di approvazione definitiva).
 
Una notizia che sembrerebbe spianare definitivamente la strada a chi vuole attuare un impianto autonomo in un condominio, ma che in effetti non modifica le linee guida fino ad ora  seguite e lascia aperti tutti i precedenti interrogativi.
 
Diventerà sempre arduo per un condomino effettuare il distacco dall’impianto centralizzato, anche se consentito dalla legge.
 
La modifica di un impianto di riscaldamento, fino al 1990 (ex legge 46/90) non comportava spese tecniche per certificazioni di regolari esecuzioni o altro; mentre, dopo tale data, modificare un impianto di riscaldamento comporta anche tale spesa (chiamiamola pure incognita in quanto deriva dalla valutazione finale dei tecnici preposti a tali progettazioni e dalla ditta esecutrice dei lavori stessi). E’ impensabile che il condominio si accolli qualsiasi spesa dovuta ad un intervento di modifica richiesto da una singola unità.
 
Quindi, si ipotizza, anche se non ce lo auguriamo, che  vi saranno altre liti giudiziarie ed altre sentenze in merito.
 
 
 
In definitiva, si suppone, che chi è propenso a prendere tale decisione risparmierà solo le quote millesimali del costo del combustibile utilizzato dall’impianto centralizzato e di quel poco di energia elettrica per il bruciatore termico, mentre dovrà concorrere a tutte le altre spese sopracitate, incluse logicamente quelle che deriveranno dalla gestione del suo nuovo impianto autonomo.
 
La conclusione non vogliamo trarla noi, speriamo solo che con il tempo tutto si chiarisca meglio.
 

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

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di Amedeu

4 commenti

  1. Ho un appartamento al primo piano di una villetta bifamiliare. Il proprietario del piano rialzato vuole staccarsi dall’impianto di riscaldamento che è in comune (dal 1967, epoca di costruzione della casa)cedendomelo a titolo gratuito. Credo che possa farlo, ma in questo caso vorrei sapere se io, che tengo il vecchio impianto, andrò incontro a spese maggiori per il riscaldamento. L’impianto è di tipo “circolare” ovvero ogni elemento del piano rialzato è legato a quello del 1° piano situato in corrispondenza e così via…
    grazie

  2. Per Elena.
    Leggi l’articolo dal quale ti stiamo rispondendo, può interessarti.
    Comunque, se l’impianto è fatto come tu ci hai spiegato, le tubazioni che vanno al piano terreno, dovrebbero essere staccate dai tuoi elementi (e questo abbiamo dei forti dubbi che possa essere fatto), perché altrimenti continuerebbero a disperdere del calore, sia pur in quantità minima, ma che dovresti pagare te,
    Amedeu e c.

  3. Buongiorno, Cerco di esporre in sintesi la mia questione.

    Ho una terrazza, e attaccato ad essa c’è il tetto della casa del mio vicino. Questi ha fatto uscire una canna fumaria praticamente sulla mia terrazza, poco più che ad altezza d’uomo e a 10/15 cm. di distanza dal confine.
    Ha violato le norme del Reg.Edilizio del mio comune in materia di ‘emissione dei fumi'(norme però che non parlano di distanza dal confine). Vorrei sapere se per caso non si possa ritenere violato anche l’art. 873 del C.c., sulle distanze tra abitazioni. In sintesi: posso pretendere dal mio vicino non solo il riposizionamento della canna così come prescrive il Reg Ed. – per tutelarmi dai fumi della stessa, quindi allungandola in altezza – ma anche il suo allontanamento dal confine della mia terrazza, fino a portarla a non meno di 3 mt. di distanza? (nel qual caso, si risolverebbero anche molti dei problemi legati all’emissione di fumo!). Grazie fin d’ora per la risposta.
    Giovanni

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