La nuova riforma del catasto comporterà un cambiamento nel calcolo della rendita catastale.

Cosa prevederà la riforma del catasto ? L’introito che lo Stato percepisce con le imposte sulla casa ammonta a circa 40 miliardi, e tale importo è basato su valori catastali

E’ evidente la grande attenzione che le parti interessate : Stato e cittadini prestino su questo spinoso tema.

Un piccolo spostamento di una tariffa, di un parametro può comportare una maggiorazione di aggravio della spesa nel valore di miliardi

Il Catasto

Sarà introdotta la valutazione degli immobili a metro quadro, anzichè a vano, questo per determinare il valore degli stessi.

Sarà prestata particolare attenzione all’accatastamento telematico e all’attribuzione di maggiori risorse ai Comuni per l’emersione degli immobili non dichiarati, nonché alla revisione delle categorie catastali per rispondere ai mutamenti del mercato.

La previsione della variazione catastale relativa agli immobili, che già discussa nella scorsa legislatura, sembra stia prendendo una strada definitiva porterà quasi sicuramente alla suddivisione del territorio in microzone, abbandono del vecchio sistema di valutazione derivante dal catasto del 1938 ( vani, classi e categorie), con l’ individuazione di immobili-tipo.

Gli immobili tipo assumeranno grande importanza, in quanto su di essi verrà applicato un particolare algoritmo con variabili, al fine di personalizzare il valore patrimoniale.

Si prevedono tempi lunghi, in quanto volendo procedere  anche con immobili campione, si tratterà sempre di eseguire una ricognizione su circa sessanta milioni di unità immobiliari.

Ma vediamo i punti essenziali di questa riforma catastale

Il valore patrimoniale

Verrà determinato in base ai valori di mercato al metro quadrato per le varie tipologie immobiliari esistenti

Tali rilevamenti verranno effettuati dall’Omi (Osservatorio immobiliare dell’agenzia del Territorio).

Dopo di che si applicheranno una serie di coefficienti basati su caratteristiche quali : l’anno di costruzione, il piano,le scale,  l’esposizione, l’areazione, gli affacci, l’eventuale ascensore, il riscaldamento centralizzato o autonomo, lo stato di manutenzione.

I coefficienti derivanti dai dati di cui sopra daranno vita a un algoritmo che cambierà in maniera sostanziale il valore al metro quadrato di partenza.

Il valore così modificato dovrà essere  moltiplicato per il numero dei metri quadrati rilevati con i metodi catastali.

Il risultato ottenuto sarà “il valore patrimoniale” dell’immobile

La rendita catastale

La rendita catastale avrà come base i valori locativi annui riferiti al metro quadrato , con una riduzione calcolata delle spese ( previste intorno al 47/52 %) e derivanti da: manutenzione straordinaria, assicurazioni, amministrazione, adeguamenti tecnici di legge, ecc.

Dopo di che il valore annuo al metro quadro verrà moltiplicato per la superficie e il prodotto ottenuto darà la nuova «rendita catastale».

L’algoritmo

La legge delega prevede l’adozione di metodologie innovative in luogo del vecchio sistema di valutazione catastale.

Ci sarà un nuovo  procedimento che prevede metodologie statistiche matematiche, applicabili alla stima di un grande numero di immobili, con il massimo livello di precisione.

L’algoritmo, avente valori matematici riferiti ad una qualsiasi unità abitativa scelta, presenterà caratteristiche tecniche, cui corrisponderanno dei valori numerici variabili applicabili alle caratteristiche sopra citate:

– tipologia edilizia: piccolo condominio:…………….

– stato di manutenzione:………………..

– livello di piano:…………………….

– posizione relativa rispetto al centro:…………………….

– numero di anni dalla data di costruzione o di ristrutturazione generale dell’unità immobiliare:…………..

– livello di qualità delle finiture:………………….

Ad ognuno degli elementi verranno applicati dei parametri………………………..

Ne uscirà un algoritmo che espresso in valori numerici darà il valore dell’unità immobiliare a metro quadro

I DUE SISTEMI A CONFRONTO

Il sistema attuale

Il sistema fino ad ora usato  prevede determinate caratteristiche costruttive più altre caratteristiche legato ai servizi presenti o meno

Il risultato prevede che l’immobile venga inquadrato all’interno di una certa categoria e classe catastale.

Dopo di che viene moltiplicata la tariffa d’estimo corrispondente a tale categoria e classe  per il numero dei vani, tenendo conto che i vani possono variare come misure.

Si ottiene così la rendita catastale base per l’applicazione delle imposte

Il nuovo sistema

Dovranno essere individuate le microzone, piccole porzioni di territorio comunale, con caratteristiche omogenee.

Nelle microzone, , per ogni tipologia immobiliare, quali abitazioni, negozi, ed altro, si troverà infine il valore medio di mercato.

Saranno applicati dei coefficienti correttivi relativi alla ubicazione, alla destinazione, all’epoca di costruzione, al grado di finitura, ecc.

Tali coefficienti trattati con il relativo algoritmo, daranno il valore unitario del metro quadrato dell’unità immobiliare

Il calcolo delle misure e della superficie catastale

In base al Dpr 138/98, per la superficie catastale delle unità a destinazione ordinaria si calcolano i muri interni e perimetrali esterni per intero fino a uno spessore di 50 cm e i muri in comunione al 50% fino a uno spessore di 25 cm.

 La superficie dei locali principali e degli accessori di altezza utile inferiore a 1,50 metri non entra nel computo.

Scale, rampe, ascensori interni si computano in base alla loro proiezione orizzontale.

Le soffitte, le cantine e similari si calcolano al 50% se comunicanti con la casa, altrimenti al 25%; i balconi, le terrazze, di pertinenza esclusiva, sono al 30% fino a 25 metri quadrati, e al 10% per la quota eccedente.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

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di Amedeu

4 commenti

  1. Salve, una domanda forse stupida…ho sentito alla televisione che con la riforma del catasto verranno censiti quasi 60 milioni di immobili….
    Tutta questa verifica e i relativi calcoli verranno fatti basandosi sulle carte depositate al catasto o verranno effettuati veri e propri sopralluoghi per prendere misure e verificare lo stato effettivo di conservazione delle case?
    Grazie

    • Per Laura.
      Riteniamo che venga effettuata in base alle planimetrie catastali; è impensabile che vengano effettuati i sopralluoghi per 60 milioni di abitazioni.
      Occorrerebbero più di 100 anni.
      Poi, prenderanno in esame i controlli per ricorso, che saranno, probabilmente, tanti.
      Amedeu e c.

  2. Buona sera Amedeu,ho sentito dire che gli idraulici dovranno allegare alle loro carte x le verifiche alla caldaia anche le planimetrie delle abitazioni allo stato attuale..
    io sto sistemando casa e ho effettuato delle modifiche che non risultano sulle piante depositate al catasto…potrebbero sorgere problemi?

    • Per Alfredo.
      Non possiamo sapere tutto.
      Siamo rimaste al fatto che gli idraulici devono presentare il progetto e la certificazione di regolare esecuzione con riferimento all’intero impianto e quindi alla casa.
      Se hai altre novità sei pregato di comunicarcelo.
      Amedeu e c.

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