La servitù: art.1027 del c.c. Un peso imposto sopra un fondo.

Molti proprietari hanno i loro fondi ed immobili gravati da "servitù", magari ereditate con l’acquisto del fondo  o create da loro stessi e poi diventate così gravose da risultare dannose se non insopportabili

Ebbene, da questo articolo parleremo delle "servitù prediali", trattate dagli articoli 1027/1099 del codice civile.

Il primo di questi articoli (art 1027) riguarda la servitù in generale, e la definisce un "peso imposto sopra un fondo" (che si dice servente) per l’utilità (cioè per il miglior sfruttamento o un più comodo uso) di un altro fondo (che si chiama dominante) appartenente a un diverso proprietario.

le servitù prediali sono quindi dei diritti di godimento sulle cose altrui che determinano la diminuzione della utilità di un fondo , a vantaggio di un altro , provocano una minorazione giuridica nel primo , ed una analoga maggiorazione nel secondo.

Caratteristiche essenziali  di una servitù in generale:

a) L’esistenza di due fondi appartenenti a proprietari diversi

b) La vicinanza dei due fondi tra loro (per vicinanza non deve intendersi "contiguità": Difatti le servitù di presa d’acqua  e quelle di elettrodotto  possono esistere senza che due fondi siano attigui, ma solo vicini.

c) La perpetuità (o irrevocabilità) della servitù. Tale perpetuità non va intesa che il diritto non possa estinguersi mai , (difatti l’articolo 1073 del c.c. prevede la sua estinzione), ma piuttosto un bisogno permanente e non occasionale, del fondo dominante e quindi la sua correlazione ad un interesse permanente del suo proprietario, destinato però a durare sino a quando dura il bisogno.

d) La inseparabilità della servitù dal fondo dominante e la sua indivisibilità. Cioè se i due fondi sono divisibili, la relativa servitù non si può frazionare, ma continuerà a gravare o giovare per intero sulle singiole parti in cui i fondi sono stati suddivisi.

Da chiarire inoltre che la servitù non può costituirsi sugli immobili dello Stato, delle Regioni, Provincie e dei Comuni, destinati ad uso pubblico, come strade, porti, spiagge, fiumi, monumenti , aereoporti ecc. (In genere sugli immobili o beni "fuori commercio").

Classificazione delle servitù:

Le servitù possono distinguersi in:

Pubbliche: quelle che hanno per oggetto l’utilità pubblica e sono stabilite dalle leggi e dai regolamenti;

Per esempio sono quelle che autorizzano l’apertura di nuove strade pubbliche, il passaggio di oleodotti, gasdotti linee elettriche, costruzioni marciapiedi, allacci alle fognature ecc.

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Private: quelle che hanno per oggetto l’utilità privata: sono tali quelle definite "personali", come l’usufrutto, l’uso, l’abitazione,

e quelle "prediali" o fondiarie (e di cui agli articoli 1027/1099 del Codice civile)

Queste ultime sono quelle che più interessano i nostri lettori e delle quali parleremo ampiamente, e con i particolari, in un prossimo recente capitolo

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

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di Amedeu

33 commenti

  1. Il certificato d’uso ovvero di destinazione di un terreno è un atto pubblico e quindi soggetto alla normativa della trasparenza atti pubblici? Il comune non vuole rilasciarmi il c ertificao di uso o destinazione di un terreno se non porto il titolo di proprietà. E’ corretto?
    grazie

  2. Per Anna.
    Di regola si, anche perchè puoi arrivare ad avere gli stessi dati seguendo altre vie regolari (Visura catastale, cartografia e normativa del Piano Regolatore Generale o del Regolamento Urbanistico).
    Comunque vai sul sito del tuo Comune e cerca il “Regolamento di accesso ai dati” che per legge dovrebbero avere.
    Apri il File, leggi e poi riformula la domanda all’ufficio preposto.
    Amedeu e c.

  3. Il mio vicino, parecchi anni fa, ha fatto passare la tubazione dell’acqua per la propria abitazione attraverso il mio terreno dove ora stò costruendo. Ora la tubazione ora andrebbe spostata o rimossa. Chi si deve accollare le spese ed é possibile farla uscire dal mio terreno visto che ora ci sono altre possibilità di attacco più comode per il vicino? Lui ha ildiritto di lasciare la tuabazione sul mio suolo?
    Grazie mille per la vostra risposta.

  4. Per Renato.
    L’estinzione di una servitù, perchè la tua è tale, ed hai il fondo servente, è programmata dall’articolo 1073 del Codice Civile.
    Però per il tuo caso è consigliabile applicare l’articolo1068 del cod. civ, che prevede “il trasferimento di servitù in luogo diverso”.
    Data la lunghezza degli articoli, non possiamo riportarteli e devi quindi ricercarli su un testo del Codice Civile.
    Amedeu e c.

  5. Buongiorno, in un cortile di una palazzina di due appartamenti di mia unica proprietà chiuso da un cancello carrabile e pedonale distinti, esiste l’unico accesso a una stanza cat C/1 di cui non sono proprietario, quali servitù gravano sul mio cortile?; E’ concesso al proprietario della stanza (cat C/1) parcheggiare in tale cortile già gravato dal parcheggio di 2 appartamenti soprastanti a tale stanza? Grazie moltissime per i consigli, saluto cordialmente.

    • Per Luca.
      Se costui, come affermi, ha la sola proprietà di un garage cat C1, deve usufruire del solo passaggio per accedere a detto garage.
      Quindi, non potrebbe parcheggiare l’auto su un terreno sopra il quale ha unicamente una servitù di transito.
      Amedeu e c.

  6. Grazie Amedeu, ma la stanza trattasi di categoria catastale C/1 negozi e botteghe, non so se cambia qualcosa.
    Grazie ancora.
    Luca.

    • Per Luca,
      Certo, hai ragione.
      Comunque, non puoi impedire il traffico pedonale nè lo scarico ed il carico di eventuali merci per il negozio o la bottega; però, il vicino non può lasciare parcheggiata la sua auto nella parte comune, senza l’autorizzazione degli altri.
      Dovresti, comunque, effettuare la visura del suo contratto presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari ( ex Ipoteche), e vedere se trovi scritte particolari servitù a carico del terreno antistante il suddetto locale.
      Inoltre, se costui non adopera il suo fondo come da destinazione catastale, è discutibile anche il fatto dello scarico e carico merci.
      Per questo dovresti sentire un legale della tua zona, portandogli in visione la planimetria catastale, e possibilmente fotocopia del suddetto contratto
      Amedeu e c.

  7. Ho la casa divisa in due porzioni abitative; il passaggio scala è tutto sulla mia proprietà. L’atto notarile dice:
    “La parzione di terreno al mappale 40, assegnata al TIZIO, viene gravata di servitù di passaggio pedonale a favore della porzione di casa assegnata a CAIO, per l’accesso al vano scale”

    Domanda: Sono obbligato a concedere le chivi del cancello d’ingresso alla mia proprietà, perchè CAIO possa arrivare al vano scale, tenendo conto che lo stesso CAIO ha il passaggio pedonale, per l’accesso alle scale, dalla sua proprietà.
    Grazie

    • Per Vasco.
      Devi controllare i contratti di costituzione di tale servitù e leggerli attentamente, e lo potrai fare con una visura presso l’ufficio dei Registri Immobiliari (Ex ipoteche) della tua città.
      In base a ciò che è scritto sui contratti, sia il tuo che quello di Caio, costui potrà godere di tale servitù, oppure no, indipendentemente che abbia un altro accesso.
      Amedeu e c.

  8. Un mio vicino ristrutturando trova cavi enel nel suo muro per costringermi a toglierli da ex elettricista li taglia e poi li ricongiunge dicendomi che in caso di incendio sono responsabile.ilmio avvocato dice che se sono trascorsi piu di dieci anni non puo fare nulla . che ne pensate.?grazie

    • Per Andrea.
      Da come ci prospetti il caso, se il tuo vicino ha tagliato i fili di proprietà esclusiva dell’ENEL, sarebbe passibile di denuncia.
      Questo, ammesso che tu possa dimostrare che è stato lui a tagliarli.
      Per quanto riguarda i 10 anni, segui quello che ti dice il tuo avvocato.
      Amedeu e c,

  9. ho ricevuto dalla morte di mio padre un lotto ti terreno con piccola casetta , dove da circa 60 ha sempre goduto di un diritto di passaggio a piedi per arrivare nella proprieta’ come da scrittura in atto da circa 60 a<nni , i vecchi proprietari del fondo purtroppo sono morti 3 anni fa e gli eredi mi hanno chiuso improvvisamente l'accesso mettendo una rete , un accesso che mio padre ed adesso io come figlia ho sempre avuto da circa 60 anni per arrivare nel mio fondo ? come mi debbo comportare ? debbo chiamare i carabinieri ? debbo dire l'oro cioe i nuovi eredi degli accordi scritti fatti 60 anni fa con i ,loro genitori , oppure visto che morti i vecchi proprepatari non mi spetta piu il diritto di passaggio ? nel fra tempo in questi ultimi tre anni per il quieto vivere sono stato costretto ad acquistare un fondo limitrofo a spese mie , non solo spendendo piu di 10.000 mila euro per i lavori , ma rendendomi piu lunga la via da fare per aaarivare al mio fondo , mi spetterebbe sempre il diritto acquisito di 60 anni fa?, e se potrei fare trasformare tale diritto di trazzera o ex strada mulattiera in strada normale per fare solo passare la mia macchina , e' giusto che mi venga negato l'accesso da una rete ? ditemi cosa debbo fare , posso riavere il mio dirittto di passaggio alla trazzera fatta da un piccolo viottolo di circa 50 centimetri di larghezza per 60 mt di lunghezza , oltre al fondo limitrofo che ho dovuto comprare anche s e ho dovuto allungare bil percorso di 80 metri in pi u ai 6o mt di una voltta .

    • Per baldo.
      Se per 60 anni (Ne bastano 20) avete goduto di una servitù di passo, convalidata tra l’altro da atto privato scritto, avete diritto a richiedere il riconoscimento giudiziale di tale diritto, per usucapione.
      Devi però recarti da un legale della tua zona, il quale provvederà a regolarizzare il tutto.
      Amedeu e c.

  10. buongiorno volevo sapere se o il diritto di passaggio su questa storia. o una strada dove i camion e pericoloso passare e tre volte all anno devo chiedere al vicino di venire ad aprire il cancello per favore e lui non me lo a piu aperto e noi da questa strada chidendo di venirci ad aprire sono piu di 90 anni che passiamo secondo voi se vado da un avvocato rieco ad avere un diritto di passaggio anche se passo solo con i camion a portarmi il gasolio grazie

    • Piercarlo.
      Se è una servitù di passaggio che esiste da così tanto tempo, dovresti riuscire a mantenerla.
      Vai da un legale della tua zona.
      Amedeu e c.

  11. ciao amdeo
    mi chiamo giuseppe e’ sono proprietario di un bosco/fondo eredidato da mio padre . Per accedere in questo bosco abbiamo sempre goduto di un passaggio pedonale (servitu’) da piu’ di 20 anni.
    Ultimamante il propretario del bosco confinante (servile) ha chiuso abusivamente tramite un tronco rovesciato questo passaggio dicendomi che visto che il passaggio non è presente e segnato sulle mappe io non posso piu’ usufriire di questo diritto di servitu’ ottenuto nel tempo.
    Le chiedo:
    Conservo sempre il mio diritto si passaggio anche se tale diritto non e’ citato espessamente su mappe o altri documenti??

    • Per Giuseppe.
      Se lo hai utilizzato per più di 20 anni e puoi dimostrarlo, è tuo diritto passarci, in quanto hai acquisito una servitù per usucapione.
      Devi rivolgerti da un legale della tua zona.
      Amedeu e c.

  12. Salve, sono proprietario di una strada di ca.180m che consente l’accesso alla mia proprietà e a quella del mio nuovo vicino (specifico, in quanto con il precedente non c’erano controversie).L’atto notarile specifica che una parte di essa è adibita a servitù di passaggio. La fine di tale strada, senza uscita, era già stata riservata dalla vecchia proprietaria al parcheggio delle proprie auto, per mancanza di spazio interno. Per tali motivi ho sempre sostato le mie auto per mancanza dello stesso spazio interno in tale zona ,senza ostruire il passaggio del mio vicino. Quest’ultimo da alcuni anni ha incominciato a sostare anche lui ,io vorrei recintare tale spazio, a me riservato… Potrei farlo?

    • Per Salvatore.
      La tua vicina ha solo la servitù di passaggio?
      Se si, e se con una recinzione (Che per assurdo va approvata dal Comune), chiudi una tua proprietà, lasciando al vicino la larghezza di passaggio e la possibilità di manovre stabilite dal contratto (Leggilo attentamente), non dovresti avere difficoltà a chiuderlo.
      Amedeu e c.

  13. Salve Amedeo.
    Il mio vicino di casa ha ottenuto il permesso per costruire nella proprietà adiacente la mia(ex terreno agricolo). In questo fondo è presente un palo telecom da cui si allacciano due famiglie, compresa la mia. Nello svolgere dei lavori ha chiesto espressamente di voler disfarsi del traliccio in quanto si è “stufato” del fatto che il suo fondo sia servente ad uso esclusivo di altri. La sua intenzione è trasferirlo nella nostra proprietà e dato il nostro non-consenso, ha minacciato di far tagliare i cavi telefonici. Che pretese può avere questo signore considerando che detta servitù è inalterata da oltre 20 anni?

    • Per Matteo.
      A nostro parere, questo tuo vicino non può farci alcunchè, in quanto, se tocca un linea telecom o di altri enti, viene automaticamente denunciato.
      Costui potrebbe fare una domanda all’ente per spostare il palo a sue spese, ma se vuole ubicarlo nel tuo fondo, occorre la tua autorizzazione.
      Per salvaguardarti, puoi informarti presso l’ufficio lavori della telecom circa tale questione, ed all’occasione, bloccare con una lettera una sua eventuale iniziativa in tal senso.
      Amedeu e c.

      • Fondo dominante agricolo in posizione più alta dei serventi ( una piccola collina degradante ) : l’acqua piovana scende copiosa senza opere artificiali del proprietario.
        Fondi serventi urbane : due case di abitazione separate sul retro da uno spazio cementato di ml. 1,50 e inferiore dal confine dominante e munito di scarichi fognari che portano alla conduttura comunale. Piogge passate e di questi giorni hanno prodotto e producono danni alle due case. Possono i proprietari dei due fondi urbani serventi chiedere legittimamente al fondo dominante l’adozione di accorgimenti al fine di limitare il deflusso delle acque piovane volgendolo verso la sua ampia restante proprietà agricola, in leggera pendenza ? Anni addietro i fondi serventi avevano scavato con il permesso verbale del marito della proprietaria un solco che raccoglieva garn parte dell’acqua volgendola ove indicato e funzionava. La proprietaria uno/due anni fa l’ha fatto eliminare dall’agricoltore che utilizza tale area agricola.
        In attesa, ringrazio molto e porgo cordiali saluti.
        Andrea

        • Per Andrea
          A nostro giudizio, dato che in passato la situazione era già stata risolta, potete richiedere al vicino di allontanare le acque tramite un idoneo lavoro di canalizzazione o similare.
          Cercate di affrontare, per prima cosa, il problema verbalmente e civilmente, dopo di che non vi rimane altro che adire alle vie di legali.
          Amedeu e c.

  14. Salve, abbiamo un appartamento acquistato nell ‘ 85 dove esistono al pian terreno dei locali commerciali con portico privato gravato da servitù pubblica di passaggio.
    Questi locali vengono usati se pur commerciali come abitazioni ( nn hanno agibilità ) ed uno di essi ha avuto dal comune un permesso (scia ) a chiudersi con un muretto che non consente più il passaggio. Abbiamo protestato in comune. …loro chiedevano la trascrizione dell ‘ atto per dimostrare l ‘ esistenza della servitù…cosa che abbiamo fatto, ma da loro non abbiamo ricevuto ancora risposte.
    Cosa possiamo fare? Il comune è tenuto a risponderti? A chi e quanto tempo abbiamo per fare ricorso. Grazie Gianluca

    • Per Gianluca.
      Purtroppo le lettere nei Comuni possono attendere anche decenni, alla barba dei tempi fissati dalle numerose leggi.
      Un sistema collaudato e che il più delle volte dà un ottimo risultato è rappresentato dal PEC o Posta Elettronica Certificata
      https://www.postacertificata.gov.it/home/index.dot
      Che permette agli scriventi alle pubbliche amministrazioni, di ricevere indietro l’avvenuta consegna.
      Le lettere inviate tramite PEC devono essere indirizzate sempre ai dirigenti del servizio interessato o al sindaco (Mettere sempre i loro nomi e cognomi per responsabilizzarli), chiedendo di ricevere al più presto la risposta tramite stesso mezzo e facendo presente che, in caso di mancato riscontro, vi rivolgerete a una autorità superiore.
      Amedeu e c.

      • Ti ringrazio per la risposta celere. Non avevo specificato nella domanda che entrambe le lettere che ho mandato sono state inviate come raccomandata con ricevuta di ritorno.
        È equivalente alla Pec?
        Ci sono probabilità che con la trascrizione inviata per raccomandata da cui si evince l’esistenza della servitù pubblica il comune possa fargli abbattere il muretto senza dover ricorrere necessariamente ad un legale?
        Grazie in anticipo
        Patrizia

  15. Le servitù che nascono per destinazione del padre di famiglia devono essere registrate in conservatoria oppure è sufficiente una scrittura privata?
    Questo nel caso di una palazzina suddivisa tra due eredi alla morte del padre.

    • Per Rebecca.
      Ogni servitù, per non incorrere in equivoci e liti che durano anni, dovrebbe essere registrata alla Conservatoria.
      A meno che tale servitù non esista da più di venti anni, per cui puoi ottenerla tramite usucapione e con l’intervento di un giudice (Molto più complicato).
      Amedeu e c.

  16. Salve,
    Le presento il mio problema.
    Nel 2002 ho acquistato una casa di campagna indipendente ma non isolata, essendo affiancata a quella del mio vicino. Trattasi di una casa molto vecchia, di almeno 100 anni fa. Non era servita da pubblica fognatura ma aveva un pozzo nero senza fondo molto distante dalla casa, penso un 20-30 metri, dove scaricavano sia il mio vicino che il signore che mi ha venduto la casa. Il suddetto pozzo nero si trovava su un terreno, dell’estensione di almeno un ettaro, che il padre del mio vicino aveva venduto ad un allevatore poco prima che io acquistassi la mia casa. L’allevatore aveva fatto firmare una carta, al padre del mio vicino e all’ex proprietario della mia casa, con la quale questi due si obbligavano a togliere il pozzo nero entro 3 anni dall’acquisto del terreno da parte dell’allevatore. Io che insieme alla casa ho acquistato un pezzetto di terreno, sui 1.500 metri quadri, adiacente alla stessa, ho provveduto a far realizzare subito da un’impresa il mio personale pozzo nero (trattasi di due pozzi uno un po’ più in basso dell’altro) come suggeritoci da un geometra, nel mio terreno. Il mio vicino ha continuato invece a scaricare nell’antico pozzo nero, a tutt’oggi. Da notare che nel terreno che circonda su tre lati la mia casa, passano i tubi di scarico del mio vicino. Io la cosa l’ho sempre accettata, visto che il terreno è in lieve pendenza e il mio vicino sta più su di me. L’allevatore invece non accetta la presenza del pozzo antico entro cui continua a scaricare il mio vicino e vorrebbe che lo togliesse. visto che secondo lui ha dalla sua il foglio firmato e il terreno che ora è suo. Forte di questo fatto, l’allevatore quando ara il terreno non tiene conto del pozzo e volontariamente ne sposta o danneggia il coperchio. Per cui ogni anno debbo implorare l’allevatore di richiudere il pozzo, perché è a confine del mio terreno e pericoloso quindi per la mia famiglia, ma anche per la pubblica incolumità. Da notare che il mio vicino ha pochissima terra vicino casa sua, ma in salita, quindi sarebbe impossibile a mio avviso che lui metta un pozzo nero lì, come invece vorrebbe l’allevatore. Tra l’altro questo eventuale pozzo sarebbe troppo vicino alla casa e troppo vicino alle tubazioni dell’acquedotto che serve le nostre due abitazioni. Io comincio a pensare, anche leggendo sul vostro sito, che il mio vicino ha diritto (nonostante la carta firmata per ignoranza) a tenere il pozzo nero sul terreno dell’allevatore per i seguenti motivi: trattasi di servitù, di usucapione e del fatto del “buon padre di famiglia”, perché prima il terreno apparteneva al padre del mio vicino. Da notare, tra l’altro, che il padre del mio vicino, che sarebbe il proprietario della casa in cui abita il mio vicino, è anche morto da un anno. Tra l’altro il mio vicino lavora saltuariamente e non ci pensa minimamente a fare un altro pozzo. Io che mi trovo in mezzo, attualmente mi ritrovo con il pozzo nero antico danneggiato di nuovo, con coperchio rotto a metà, pozzo aperto e pozzetto del mio vicino che è sul mio terreno che si sta intasando, forse per quest’ennesima rottura del pozzo nero. Non so cosa fare, l’allevatore è un prepotente e il mio vicino sembra non interessarsi al problema. Mio marito vorrebbe sovvenzionare lui il nuovo pozzo, pensando di risolvere il problema, purché noi ne stiamo fuori. Ma sarebbe risolvere il problema, avere un pozzo nero a monte della nostra casa, vicino alla casa, all’acquedotto, ecc. ecc.? Cosa ci consigliate di fare? Grazie.

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