Le vedute: Come si definiscono e si esercitano.

Abbiamo avuto modo di parlare delle "luci" e delle loro caratteristiche per essere denominate tali.

Alcuni lettori ci hanno richiesto particolari sulle "vedute" e più precisamente su cosa sono e che particolarità hanno.

Semplicisticamente possiamo dire che tutto ciò che non rappresenta una "luce" può definirsi una "veduta".

Ma entriamo meglio nel merito del concetto di "veduta".

Per creare una "veduta" nel senso legale, occorre che l’apertura, dalla quale essa può esercitarsi, sia orientata verso il fondo del vicino in modo che lo sguardo , o la visuale, che da essa è possibile rivolgere, per penetrare in detto fondo, debba incontrare ed oltrepassare il confine (quando esso risulti libero ed inedificato), attraversando, cioè, lo spazio scoperto che può trovarsi prima o dopo il confine stesso.

La veduta deve essere caratterizzata da una destinazione all’affaccio, in modo permanente e normale, che scaturisca dall’apertura oggettivamente considerata, non bastando fare riferimento alla semplice possibilità di guardare, nè alla intenzione del proprietario circa il modo come egli intenda servirsene.

Vediamo di chiarire meglio il concetto con delle figure esplicative

CLICCARE SULL’IMMAGINE

Nell’immagine soprastante vediamo il disegno n° 1).

Le finestre r,s,t, si affacciano nel cortile scoperto di "A", che però è chiuso da un muro cieco "ab", verso l’edificio di "B", non sono pertanto vedute legali, poichè tutte le visuali che da esse partono verso il fondo di "B" non possono attraversare il confine e penetrare in detto fondo. Queste vedute, pertanto, non sono soggette ad obblighi di distanze.

Adesso osserviamo il disegno contrassegnato con il n° 2).

Il cortile di "A" è aperto sul confine RS con uno spazio di "B"; dalle finestre r,s,t, dell’edificio di "A", si hanno visuali (come per esempio la "mn", la "op", la "qz") che possono liberamente attraversare il confine e penetrare sul suolo (o nello spazio aereo sovrastante tale suolo) di "B": pertanto le dette tre finestre sono "vedute legali" soggette tutte quante agli obblighi delle distanze fissati dagli articoli 905 e 906 del codice civile.

Inoltre dalla finestra "s" con la veduta "op" si dovrà rispettare la distanza, in caso di nuova edificazione frontale, dei 10 metri prevista per pareti finestrate, dall’art. 9 del DM 1444 del 1968.

La distanza dal confine diventa , quindi, un elemento selettivo delle vedute legali; distanza che ha un punto di partenza (nel luogo dal quale la veduta si esercita) e un punto di arrivo (che è quello dove la visuale attraversa il confine per  oltrepassarlo)

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA IN EDILIZIA.

di Amedeu

10 commenti

  1. Buongiorno,
    sono proprietario di un’area edificabile che confina su un lato con una stradina comunale (si tratta di un vicoletto largo circa 1,40 m). Di fronte alla mia area dall’altra parte del vicoletto è stato demolito un vecchio fabbricato e ne è stato costruito uno nuovo.
    Il problema è che il vecchio fabbricato aveva delle finestre prospicienti sul vicoletto, ora il nuovo fabbricato ha dei balconi profondi 1,20 m che sovrastano il vicolo e si portano a soli 20 cm dal mio fondo.
    Segnalata la cosa all’Ufficio Tecnico comunale, mi è stato risposto che l’obbligo di rispettare le distanze tra le vedute viene meno se fra i due fondi vicini vi è una strada pubblica (art. 905 del codice civile).
    Questa cosa mi lascia molto perplesso anche perchè credo che in questi casi si possano aprire finestre ma non balconi. E’ possibile che il 3° comma dell’art. 905 del C. civile consenta questa cosa?

    • Per mario.
      Altro problema che ti si presenterà, quando in futuro vorrai costruire sul tuo lotto edificabile è quello, che ai sensi del DM 1444/68, devi stare a 10 metri da detto edificio
      Leggi questo nostro articolo, art 9 comma 2
      http://www.coffeenews.it/come-si-misura-la-distanza-tra-due-edifici-ai-fini-urbanistici,
      Ma veniamo all’art 905 del c.c.
      Consentendo la costruzione dei terrazzi, il cui affaccio è a 20 cm dal tuo confine, in effetti non contrastano con il contenuto dell’articolo 905 del codice civile (che parla di via pubblica), ma in definitiva viene meno un tuo diritto, sempre secondo il codice civile, in quanto, qualora tu voglia costruire, devi stare dal parapetto dei balconi alla distanza di mt 2,80 (mt 3,00-0,20).
      Forse ti converrà trovare un tecnico professionista abilitato, con il quale puoi prendere visione del progetto dei frontisti, e richiederne anche una copia ( a pagamento), in quanto è tuo diritto.
      Dopo di che potrai valutare se rivolgerti da un legale o meno.
      Amedeu e c.

  2. Grazie Amedeu e c.
    Proprio ieri mi è arrivata una copia del progetto dei frontisti, in seguito a una mia richiesta di accesso agli atti (sono proprietario e ingegnere strutturista). Mi studierò bene la pratica e valuterò se convenga o meno rivolgermi ad un legale.
    Avevo cercato di risolvere la cosa confrontandomi bonariamente con Il tecnico del comune e con i tecnici dei frontisti facendo notare che nel caso avessi anche io costruito mi sarei dovuto mettere a distanza legale dal parapetto del balcone, appellandomi anche al regolamento edilizio che prevede per le sporgenze un massimo di 1/10 della larghezza stradale.
    Le risposte (che mi hanno lasciato senza parole) sono state in pratica
    – chi costruisce prima, ha la meglio;
    – il regolamento edilizio “probabilmente” si riferisce alle strade urbane.
    Ancora grazie per la risposta di ieri, vi farò sapere come è finita!

  3. Avendo necessità di esporre il mio problema a mezzo foto ho inviato un e-mail come suggerito al vs. indirizzo di posta elletronica [email protected]
    Complimenti e congratulazioni per le risposte ai quesiti che vi pongono. Son utilissime e chiare.
    Grazie

  4. Buongiorno,
    sono proprietaria di un appartamento al terzo piano di un residence. La cameretta dei ragazzi ha un balcone sul quale si affaccia direttamente la camera da letto del vicino, fa parte dello stesso residence ma non della stessa mia palazzina scala “S”. La finestra è piuttosto ampia, a norma della grandezza della stanza. Non ci sono distanze, esco dalla portafinestra e mi ritrovo sulla destra la finestra. Volevo sapere se questa veduta (finestra con grata) è a norma, mi sono informata al mio comune (a pagameno) e mi hanno detto che tutto è a norma, il progetto è stato confermato al momento della costruzione, non mi sembra giusto in quanto non c’è privacy, e la finestra del vicino causa problemi di rumore e odori sgradevoli (il vicino usa la camera da letto come studio, sala da pranzo e per ricevere ospiti avendo anche altre stanze della casa).

    Grazie
    Ada

    • Per Ada.
      Da quello che ci sembra di comprendere, una finestra che si affaccia su un balcone altrui (Alla stessa altezza delle vostre finestre?) va contro ogni regola e articolo di codice civile.
      Anche se provvista di grata, la stessa per avere le caratteristiche di una luce dovrebbe rispettare le seguenti caratteristiche
      http://www.coffeenews.it/le-luci-chiarimenti-ed-esempi-esplicativi
      Inoltre, anche rispettando tali regole, sempre a nostro avviso, non è ammissibile per un motivo di privacy, in quanto mette una famiglia in condizioni di non poter parlare o discutere liberamente in casa propria, e se ha un parapetto inferiore alla norma sbirciare chi d’estate prende il sole sul balcon.
      http://www.coffeenews.it/luci-e-vedute-con-esempi
      Leggete attentamente l’articolo di cui sopra e poi decidete come risolvere la situazione.
      Amedeu e c.

      • Buongiorno,
        mi rincuora la Sua gentile risposta. Se è possibile potrei mandare una foto della situazione e magari darmi informazioni più precise su come procedere e var valere il diritto di privacy e la costruzione “poco conveniente” della finestra”? Ormai sono anni che sto cercando di capire come poter procedere ma nessuno purtroppo mi è stato di aiuto.
        Volevo precisare che al momento della costruzione del condominio il costruttore e il proprietario degli appartamenti ovviamente era la stessa persona, il comune ha approvato il progetto di construzione (al piano di sotto esiste un altro appartamento nella stessa situazione, ma al momento vuoto).

        Le confermo che lo spazio tra la mia porta finestra è di circa un metro, l’altezza da terra dal mio balcone e la finestra della camera del vicino sono circa 75 cm, facile da scavalcare e possibilità di spostarmi gli oggetti dalla mia proprietà attraverso un manico di scopa (come già accaduto in passato).

        Grazie mille
        Ada

        • Per Ada.
          Che altro suggerimento possiamo darti oltre quelli citati nella precedente risposta?
          Puoi comunque fare eseguire un sopralluogo da un legale della tua zona e decidere con il medesimo cosa fare in merito.
          Amedeu e c.

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