Legge 122 del 30 luglio 2010. Aggiornamento del Catasto: planimetrie sempre in regola.

Con legge n° 122 del 30 luglio 2010 è stato convertito ilDecreto Legge n° 78 dei 31 maggio 2010 relativo alla manovra finanziaria estiva.

L’articolo n° 19 del suddetto decreto 78/2010 si riferisce in particolare all’aggiornamento del Catasto o come viene chiamato oggi Agenzia del Territorio.

Sono state previste nuove norne per quanto riguarda le compravendite di immobili, fra le quali, al momento della stipulazione del rogito notarile, devono essere chiaramente indicati tutti i dati identificativi degli intestatari catastali dell’immobile.

Il notaio dovrà verificare la loro corrispondenza sia con le persone che con i risultati tratti dai registri immobiliari.

Lo scopo è quello di comprovare che le persone che compaiono sul certificato catastale siano effettivamente proprietarie dell’immobile oggetto della compravendita o donazione.

CLICCARE SULL’IMMAGINE

Questo controllo effettuato fra i dati catastali che sono definiti "non probatori" e  che purtroppo sono molto arretrati, ed i Registri Immobiliari , che invece sono aggiornati, porterà con il tempo ad un confronto alla pari fra le due istituzioni.

Qualora il notaio accerti la non corrispondenza dei dati ricevutii, dovrà essere immediatamente effettuata una voltura catastale di preallineamento.

L’aggiornamento dovrà altresì riguardare anche la destinazione d’uso dell’immobile dichiarato, che dovrà corrispondere a quello della categoria catastale.

Importante è quanto contenuto dalla circolare n° 2 del 2010 dell’Agenzia del Territorio  .

Nella stessa , per quanto riguarda la destinazione d’uso, per esempio di un appartamento, il proprietario dovrà dichiarare sulla base di eventuali lavori di miglioramento avvenuti, il cambio di destinazione della sua abitazione. Ciò comporterà una modifica dal punto di vista fiscale e un classamento catastale dell’immobile, diverso da quello che figurava precedentemente.

Con la modifica di destinazione d’uso dovrà avvenire, con tutta probabilità, anche la presentazione di una valutazione catastale dell’immobile da parte di un tecnico abilitato, il quale si dovrà servire dell’apposito programma informatico ministeriale denominato "Docfa"

Altri due documenti importanti riguardanti il catasto e che dovranno essere allegati al rogito notarile, riguardano la presentazione di planimetrie aggiornate dell’immobile ed una dichiarazione di conformità dello stato di fatto, la quale dovrà essere sottoscritta dai venditori e dagli acquirenti.

La responsabilità del notaio sarà solo quella di allegare i due documenti al rogito, essendo egli impossibilitato di accollarsi sopralluoghi e  verifiche in loco.

Una falsa dichiarazione da parte degli interessati, comporterà l’annullamento del contratto.

La dichiarazione potrà essere sostituita da una certificazione di conformità redatta da un tecnico abilitato.

Sono previste delle modeste sanzioni pecuniarie in caso di falso, ma gli interessati potrebbero incorrere in "dichiarazione di falso in atto pubblico", punibile dalla legge fino a 2 anni di reclusione.

L’aggiornamento delle planimetrie catastali è un obbligo dei proprietari degli immobili, i quali dovranno provvedere, a loro spese, a tenerle sempre aggiornate.

CLICCARE SULL’IMMAGINE

Ad ogni modifica edilizia urbanistica dovrà coincidere una modifica catastale.

A tale proposito vi rimandiamo alla circolare n° 2/2010 sopra citata e che prevede alcuni casi, per i quali non è obbligatorio modificare le planimetrie.

Riguardo a questo ultimo punto bisogna sottolineare che quanto riportato dalla circolare 2/2010 vale per il catasto, ma dal punto di vista edilizio bisogna tenere presente che modifiche lievi, quali lo spostamento di pareti interne, possono comportare anche illeciti urbanistici relativi a superfici minime dei vani, mancanza di 1/8° della superficie finestrata ed altro ancora; tutte cose che possono influire sull’abitabilità di un fabbricato.

Quindi si consiglia di aggiornare sempre le planimetrie catastali anche sulla base di modeste modeste variazioni interne.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA

di Amedeu

569 commenti

  1. Ho spostato un bagno internamente alla casa. Con la legge 122/2010 potrei regolarizzarlo al catasto?

    • Buon giorno, il mio nome e Pasquale, sono interessato all’acquisto di una casa indipendente, dopo averla vista e concordato per il Prezzo ho preso un Appuntamento per fare un Compromesso fra Privati, senza agenzia, (la casa è stata rilasciata ai figli per Decesso prima di un genitore e poi dell’altro e quindi come successione), il giorno del Compromesso guardando il Disegno Catastale mi sono accorto che nel Disegno NON era presente un Secondo Bagno quindi il Disegno e risultato Difforme dallo Stato di Fatto, ho chiesto spiegazioni e mi è stato risposto che a causa della disabilità del genitore e stato creato questo Bagno all’interno del Soggiorno senza fare Comunicazioni ….(Abusivo?!), le strade sono due Demolizione oppure la Regolarizzazione, si e deciso in comune Accordo di prendere un Tecnico a spese a loro Carico per fare Regolarizzare il Tutto.
      Il loro tecnico a Presentato e Protocollato in Comune una CILA, i Venditori anno dovuto Pagare Euro 1000,00+Diritti di Segreteria.
      ho chiesto poi ai Venditori che a me Occorre anche che venga Aggiornato il Tutto al Catasto, loro mi anno Risposto che il loro Tecnico a Protocollato il Tutto e che adesso occorrerà Aspettare che il Comune faccia l’aggiornamento Catastale e che occorrerà Una Settimana Dieci Giorni
      Io per avere più dettagli mi sono Presentato in Comune Edilizia Privata e una Addetta mi ha riferito che non c’è Nulla da Attendere e che all’Aggiornamento catastale Spetta al Tecnico che a Redatto la CILA e NON al Comune.
      Per il comune e tutto OK
      Io voglio Chiedervi Quali sono le Fasi/la Filiera in Questo Caso?
      Chi deve farlo?
      Come Avviene L’aggiornamento Catastale?

      Accetto Consigli e Ringrazio Anticipatamente

      • Per pasquale.
        La questione sta come te la hanno raccontata in Comune.
        Deve essere il tecnico del venditore ad allineare la planimetria catastale con le modifiche di cui alla CILA.
        Amedeu e c.

  2. Si, puoi presentare le planimetrie variate al Catasto (ora Agenzia delle Entrate), ma attenzione, tale regolarizzazione vale solamente ai fini catastali, in quanto per spostare il bagno, avevi necessità di chiedere una autorizzazione comunale (DIA).
    Quindi dal punto di vista urbanistico i lavori da te effettuati risultano essere abusivi.
    Amedeu e c.

  3. Salve. Ho una casa costruita abusivamente. Con la legge 122/2010 posso far qualcosa per regolarizzare la mia situazione?

  4. Per Toni.
    Regolrizzando la pratica catastalmente, rimarrebbe abusiva per quato riguarda l’aspetto urbanistico edilizio.
    Quindi no.
    Amedeu e c.

  5. Giacomo Appolloni

    Mia moglie ha sottoscritto un scrittura-accordo privato con i fratelli dove di comune accordo dividevano la casa di loro proprietà.
    Purtroppo la scrittura-accordo, non è stata registrata.
    Si puo chiedere il rispetto degli accordi?
    Grazie.
    Giacomo Appolloni

  6. Per Giacomo.
    La registrazione pressp l’Agenzia delle entrate è obbligatoria e per i contratti per immobili (preliminari), deve essere eseguita entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione.
    Anedeu e c.

  7. la suddivisione dei miei vani è differente rispetto a quella dichiarata al catasto. e le variazioni non sono state comunicate al comune, quindi la piantina del comune è differente da quella del catasto. Premetto che le modifiche sono state fatte dal vecchio proprietario.
    Per mettermi in regola mi sono rivolto ad un geometra che mi sta facendo un ACCERTAMENTO DI CONFORMITA’ al comune di pertinenza e dopodichè, fare la variazione al catasto. E’ la giusta prassi?
    Il comune mi ha chiesto i certificati di conformità impianti e le foto relative alle variazioni e mi dice di attendere per depositare la piantina definitiva al catasto.
    In ultimo, il vecchio proprietario fece un accorpamento e fusione, dichiarata al catasto e per andare dalla zona giorno alla zona notte devo passare su un piccolo balcone esterno, che ha fatto verandare.
    Cosa devo fare?
    Grazie.

  8. Per Andrea,
    Poichè l’accatastamento di qualsiasi vano o immobile porta solo alla regolarizzazione dal punto di vista fiscale, ma non a quella edilizio urbanistico, il tuo tecnico ti ha ben consigliato di risolvere la pratica in Comune, dopodichè potrai fare la regolare variazione catastale.
    Va bene anche che ti abbiano richiesto i certificati di conformità degli impianti a rete.
    Devi seguire il tuo tecnico di fiducia per ciò che ti ha detto, in quanto conosce la situazione reale avendola rilevata, e che, si presuppone, data la sua esperienza, porterà a buon fine la tua pratica.
    Amedeu e c.

    • Salve. Io ho comprato una cosa e devo ristrutturala. I problema e che nell catasto del comune disegno e diverso dall mio perché qualcuno ha fatto una correzione con la penna nel 1955 hanno inserito una scala interna che non e mai esistita. Cosa posso fare? X quanto sono sicuro che quell disegno che ho io e originale e che la casa non ha mai avuto una scala interna. Grazie.

      • Per Antonio.
        Se hai un disegno con i timbri di approvazione del Comune, portalo in visione ai tecnici dell’ufficio Edilizia Privata comunale.
        Devi essere, però, sicuro che dopo tale progetto non vi sia stata altra variante approvata.
        Amedeu e c.

  9. Amedeu, innanzitutto grazie per la precedente risposta e per la tempestività della stessa.
    Se puoi consigliarmi per la questione veranda che collega la zona giorno dalla zona notte.
    In pratica dovrei sfidare le intemperie e gli sguardi dei vicini, poichè il balconcino che è stato creato per unire le due unità è all’esterno.
    Il vecchio proprietario ha creato una piccola veranda abusiva.
    Mi dicono di non dichiarala in quanto aumenta la volumetria, ma mi pare assurdo che non si possa sanare una evidente necessità, non ho creato un altro vano per abitarlo, ma devo necessariamente attraversarlo per andare a dormire.
    Non si può fare proprio nulla?
    Ti ringrazio anticipatamente per la risposta.

  10. Per Andrea.
    Nel contratto di acquisto c’era allegata una planimetria della casa?
    Compariva la veranda?
    Questo per chiarire che probabilmente non puoi affermare “che l’aveva realizzata il proprietario precedente”, in quanto non è possibile acquistare un manufatto abusivo.
    Il problema della regolarizzazione, oltre che interessare il volume e l’indice di fabbricabilità, in molti Comuni sorge anche per motivi igienico sanitari, in quanto “mette in seconda aria e luce” i vani che si affacciano sul terrazzino.
    Quindi, come hai “suggerito” precedentemente, cerca di trovare una soluzione insieme al tuo geometra.
    Amedeu e c.

  11. nel mio appartamento la loggia e’ diventata cameretta e per fare cio’ si e’ dovuto ridimensionata la camera grande che adesso ha una metratura inferiore a quello che dovrebbe essere per norma (12,5 mq circa).con la legge 122-10 posso sanare la mia situazione?grazie

  12. Per Marco.
    No, puoi sanare solo la parte fiscale, (relativa alle tasse da pagare al fisco), ma rimane sempre la parte edilizio – urbanistica, per la quale occorre un progetto a firma di un tecnico abilitato e da presentarsi in Comune.
    Amedeu e c.

  13. e sai dirmi anche quanto mi costerà,(progetto a firma di un tecnico)? 500?1000?2000euri?

  14. Per Marco.
    Ti dicessimo che un nostro conoscente ha speso 800 euro per una situazione simile , rivolgendosi da un tecnico X, saremmo estremamente scorretti, in quanto i professionisti applicano le tabelle professionali e poi possono o meno applicare degli sconti.
    Quindi la migliore cosa da fare è interpellare un tecnico abilitato.
    Amedeu e c.

  15. Anni fa mia nonna, proprietaria di due appartamenti adiacenti, ha fatto costruire un passaggio nella parete che ha unito i due appartamenti in uno unico, che adesso costituisce la sua prima casa.
    Questa modifica non è stata dichiarata ai tempi.
    Quale dovrebbe essere adesso il giusto iter per mettersi in regola, considerando anche questa legge 122?
    Grazie.

  16. Per Andrij.
    Dovresti effettuare la modifica catastale per la regolarizzazione ai soli fini fiscali.
    Relativamente alla pratica edilizia, con l’unione dei due appartamenti potresti rientrare in una modifidca delle superfici d’uso, considerata come piccola ristrutturazione.
    Informati presso il tuo Comune se in questo caso devi pagare gli oneri di urbanizzazione, che nel caso inverso: da 1 appartamento ne fai due pagheresti quasi sicuramente.
    Amedeu e c.

  17. Ho comprato da poco un sottotetto di nuova costruzione, quindi senza abitabilità nonostante abbia tutti i requisiti di un normale appartamento. Volevo chiedere se tramite la legge 122 posso regolarizzarlo cambiando la destinazione d’uso, accatastarlo con le divisioni interne da renderlo così abitabile.
    Grazie

  18. Per Nicola.
    Lo puoi regolarizzare solo catastalmente.
    Per quanto riguarda la parte edilizio-urbanistica avresti bisogno dell’autorizzazione comunale.
    Essendo un edificio di nuova costruzione, probabilmente il sottotetto non ha alcune caratteristiche idonee per essere abitabile (Vedi nostro articolo sugli standard edilizio urbanistici), altrimenti ci avrebbe pensato il costruttore ad adattarli e venderli come tali.
    Fai eseguire un sopralluogo da un tuo tecnico di fiducia.
    Amedeu e c.

  19. sto vendendo un’immobile che ha piu di 30 anni, regolarmente censito al catasto dal costruttore, le planimetrie catastali sono perfettamente conformi allo stato dell’immobile poichè non sono mai stati fatti abusi di nessun genere, si riscontra nella zona seminterrato uno scambio di locali ovvero: il box auto (che ha una sua particella a parte) è al posto della cantina e viceversa mi spiego meglio il locale box attualmente è usato come cantina e la cantina è usata come box auto, l’acquirente mi sta creando problemi per questa piccolezza in quanto la conformazione planimetrica è perfettamente corrispondente se non per lo scambio locali, l’acquirente pretende che io faccia una nuova planimetria e la presenti al catasto a mie spese, ma dico io possibile che un’immobile che non ha mai subito variazioni in piu di 30anni accatastato e mai toccato necessiti di una variazione catastale per scambio di locali?
    Ringrazio anticipatamente che mi risponderà

  20. Per Fabrizio.
    Può essere una piccolezza, ma l’acquirente ha il diritto di pretendere che la situazione catastale coincida con la situazione di fatto: fra l’altro se i due locali hanno una diversa superficie possono generare due rendite diverse.
    Amedeu e c.

  21. Devo effettuare una variazione catastale senza SCIA, da C/3 a A/4. Anni fa l’appartamento era accatastato già A/4, poi il proprietario precedente l’ha variato in C/3. Ora con la presentazione in catasto mi richiederanno anche le planimetrie o sarà sufficiente un Docfa senza planimetrie dato che non sono variate?

  22. Per Marcella.
    Chiedi direttamente al funzionario dell’Agenzia del Territorio cosa preferisce, altrimenti rischi di dovere ripetere la pratica.
    Amedeu e c.

  23. Grazie! Lo sto compilando, credo ci vorrà la comunicazione al comune di Milano ma senza SCIA e credo dovrò allegare le planimetrie al DOCFA.

  24. Buondì,
    non nascondo che sono seriamente disperato:
    acquisto nel 2008 una casa di 80 mq in campagna , da ristrutturare.
    Prima del rogito mi informo dello stato presso il catasto e interpello un tecnico per capire quello che è possibile fare.
    Dopo l’acquisto mi affretto a far eseguire le seguenti opere:
    mattoni, piastrelle, sanitari, intonaci, porte e finestre coibentate, porte interne, coibentazione dei muri esterni, impianto idrico, impianto di riscaldamento a biomasse e impianto elettrico. Casa pagata euro 35.000, soldi spesi per la ristrutturazione euro 40.000. C’è ancora da sistemare il giardino, l’allaccio alla rete idrica e la coibentazione del solaio ma è arrivata la figlia è abbiamo bisogno di una casa nostra. Ci abitiamo da subito e usufruiamo dell’agevolazione prima casa.
    Quanche giorno fà interpello il tecnico per la costruzione di una veranda.
    Vado in comune per ritirare la copia del permesso di costruire dell’immobile che servirà al tecnico per approntare la DIA e scopro che il comune ha autorizzato nel 1973 la costruzione di una tettoia di 30 mq, in catasto invece si trova un immobile di 80mq categoria A4. In pratica la casa è stata costruita in totale difformità dalla licenza edilizia.
    Sull’atto non si fà menzione di un eventuale condono ma il notaio riporta questo: “il sig XY dichiara che l’unità abitativa oggetto del presente atto è stata edificata in base a licenza edilizia n. 1234 del 1973 e che nella stessa non sono state apportate modifiche comportanti provvedimenti autorizzativi”.
    Il venditore non ha altri immobili su cui rivalermi e io non ho più la possibiità di comprarmi un’altra casa.
    Grazie.

  25. Per Donato.
    Il contratto ha tutti gli estremi per essere annullato, in quanto si basa su falsi presupposti e dichiarazioni.
    Sfortunatamente, affermi, che il venditore non ha altri immobili su cui puoi rivalerti.
    La stranezza di tutta la situazione, avvenuta nel 2008 e quindi non riconducibile al contenuto dell’articolo 19 della legge 122/2010, sta oltre che nella falsa e grave dichiarazione del venditore, anche nel fatto che tu hai eseguito dei lavori (parli addirittura di mattoni ed impianti vari (?)), per cui il tuo tecnico deve avere inoltrato in Comune qualche comunicazione o DIA oltre alle certificazione di regolare esecuzione degli impianti da parte delle ditte installatrici (a meno che tu non abbia eseguito questi lavori abusivamente); ed a quel punto doveva uscire fuori qualcosa della parte autorizzata.
    Il catasto non è probatorio, per cui le planimetrie accampionate contano solo agli effetti fiscali.
    E’ un consiglio ben difficile quello che ci chiedi.
    Possiamo solo suggerirti di affiancarti un valido tecnico professionista abilitato, che si prenda l’ingrato compito di districare, con la massima calma, questa matassa.
    Amedeu e c.

  26. Quello che ho fatto io (sono 1/2 artigiano) o fatto fare, lo avrei ufficializzato a posteriori, per motivi familiari avevo estrema urgenza di prendere possesso della casa. Adesso era il momento di sistemare tutto. Ma ho trovato la brutta sorpresa.

  27. Per Donato.
    Si comprende.
    Auguri per una facile soluzione.
    Amedeu e c.

  28. ciao sono giampiero
    dieci anni fà ho acquistato un immobile che oggi stò vendendo, abusivamente costruì un bagno. il futuro acquirente ovviamente vuole le carte apposto.
    primo lui potrebbe comprare cosi ache facendo un mutuo?
    secondo come posso fare per sanare la situazione ?
    e qunto mi potrebbe costare?

  29. Per Giampiero.
    Sicuramente vorrà, ed è giusto, che gli atti siano regolarizzati, inoltre questo fatto potrebbe autorizzarlo in futuro ad invalidare il contratto: meglio non rischiare.
    Essendo un bagno, a meno che non sia esterno ed in zona storica, lo potrai sanare con un pagamento, il cui ammontare dovrà calcolarlo il Comune a seguito di una tua pratica presentata.
    Consigliamo di rivolgerti da un tecnico abilitato.
    Amedeu e c.

  30. Ho un garage regolarmente accatastato, che è stato spostato di alcuni metri sullo stesso suolo, in tempi non recenti.
    Da una verifica al catasto ho riscontrato che lo stesso risulta ancora nella vecchia ubicazione e vorrei sapere se devo richiedere la variazione e nel caso come fare.

  31. Per Maryrose.
    Se devi regolarizzarlo solo al catasto, il cambio di ubicazione ti comporterà probabilmente un nuovo tipo mappale, che un tecnico professionista ti dovrà redigere e poi presentare.
    Amedeu e c.

  32. voglio comprare la casa di mio padre ,d’accordo con mio fratello ,adesso questa casa e classificata villino con tredici vani una superfice abitativa di circa 230m2 e terreno per 500 m2 di cortile e adiacente un terreno adibito a orto di 1500m2 mi e stato detto da un tecnico che potrebbe dopo il passaggio di propietà cambiare di categoria passando a viila di lusso e vero? se fosse come posso fare per rimanere nella classe originale ,per me sarebbe la prima casa.garzie

  33. Per Massimo T.
    Ciò che afferma il tuo tecnico è una ipotesi che devi controllare sulla base delle definizioni delle categorie catastali.
    Se la tua casa non rientra in quelle superiori potrai fare un ricorso.
    Sotto ti riportiamo la tua categoria (dovrebbe essere la A7) e le due superiori:

    A/7 Abitazioni in villini
    Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.

    A/8 Abitazioni in ville
    Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario.

    A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
    Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. È compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.
    Amedeu e c.

  34. Acquistato per permuta di un terreno un immobile,con rogito notarile di circa trenta anni orsono l’immobile però veniva accatastato a quel tempo dal costruttore , la variazione non si è mai fatta, ora avviene un pignoramento immobiliare per debito contratto dal costruttore.
    Sbaglio o l’accatastamento non può considerarsi un atto costitutivo della proprietà ma vale soltanto il rogito. Che fare ?

  35. Per Antonio.
    Vediamo se abbiamo compreso bene, in quanto a volte siete parchi di parole: Il pignoramento te lo stanno facendo sulla casa che tu acquistasti con atto notarile da un costruttore, per debiti contratti attualmente dal medesimo?
    Dici inoltre che l’immobile venne accampionato al catasto dal costruttore , ma non venne mai fatta una variante (al catasto si immagina?).
    Se è così non vediamo come possano pignorare un immobile che appartiene ad altra persona a seguito di rogito notarile (che è quello che conta). Se il catasto non è stato mai aggiornato da voi, è una questione secondaria, in quanto esso non è probatorio e non costituisce prova alcuna.
    In questo caso basta che il legale scriva all’autorità che ha effettuato il pignoramento, invitandola a ritirarlo immediatamente, in quanto il costruttore non è proprietario dell’immobile.
    Tu puoi nel frattempo regolarizzare la pratica con una semplice variante al catasto.
    Amedeu e c.

  36. Buonasera,
    siamo in procinto di rogitare per un immobile (recupero di sottotetto) che presenta una situazione atipica:
    2002 –> permesso di costruzione con accatastamento abitazione con secondo bagno largo 170 cm;
    2006 –> DIA per variazioni su cucina (tolta per annetterla ad immobile adiacente); nei disegni presentati nella DIA appare lo stato di fatto dell’immobile che presenta il secondo bagno largo 135cm (come effettivamente è tutt’oggi).
    In catasto è tutto conforme e aderente allo stato di fatto.
    Lato urbanistico, la DIA 2006 presenta una difformità tra il progetto 2002 e quanto successivamente realizzato (bagno più piccolo); tale dettaglio non è stato espressamente indicato nel 2006 (come se non volessero dichiararlo ma farlo “passare” tra le righe).
    Ci è stato consigliato di fare una CIAL o una CIAL in sanatoria per sistemare la parte urbanistica.
    Secondo Voi è preferibile rogitare e interessarsi autonomamente alla sanatoria oppure tale incoerenza può precludere il rogito (configurando una inadempienza del venditore)?
    Molte grazie e buon week end

  37. Per Marco.
    E’ sempre bene arrivare all’atto notarile con la situazione catastale, ma più che altro urbanistica conforme allo stato di fatto.
    Poiché ci chiedi un consiglio, ti suggeriamo quindi di provvedere prima alla regolarizzazione e poi di effettuare il rogito.
    Amedeu e c.

  38. Grazie Amedeu & C.
    Volendo seguire il Vostro consiglio, se imponessimo al venditore di rinviare il rogito per sanare la situazione, potrebbe configurarsi una nostra inadempienza (il compromesso di vendita indicava il 21 marzo come data limite) oppure si tratterebbe di inadempienza loro la mancata regolarità edilizia?
    Vi ringraziamo per il consueto, tempestivo e professionale supporto.

  39. Per Marco.
    Nel precedente commento non hai indicato la data di scadenza del compromesso; hai aspettato l’ultimo giorno e quindi non hai che poche ore per decidere.
    La carenza è del venditore, comunque potresti trovarti in una situazione di contenzioso difficile da controllare (specie se hai lasciato una caparra).
    Ti conviene parlarne immediatamente con il notaio e seguire quello che ti dirà:
    nel qual caso sarà lui a convocarvi (te e l’altra parte) per un rinvio (qualora lo ritenesse opportuno e conveniente (a questo punto).
    Amedeu e c.

  40. Buonasera a tutti.
    Stiamo acquistando un immobile facente parte di un condominio (un appartamento con box).
    Abbiamo fatto solo la proposta d’acquisto che è stata accettata; ora però controllando i documenti ci siamo accorti che il box sulla planimetria catastale non è quello che abbiamo visto fisicamente. Parlando con l’agenzia anche loro sono “caduti dalle nuvole” (ma poco ci credo).
    Abbiamo fatto fare l’estratto del progetto e risulta esserci stata una variazione sul complesso costruito che però riguarda solo la palazzina gemella al livello dei box. Si è inoltre scoperto che la planimetria di tutti i box della palazzina che ci riguarda non esiste poiché essendo uguale a quella di fronte era inutile. Premetto che le palazzine sono uguali, ma una di fronte all’altra e di conseguenza con le entrate differenti.
    Guardando la planimetria del box di nostro interesse è come se la guardassimo nel modo sbagliato e la copia dal lucido fosse stata fatta al contrario.
    Abbiamo controllato i dati catastali e corrispondono con quanto riportato sull’atto di provenienza salvo per la dicitura che dice “spazio di manovra su due lati”. Ora, fisicamente il box ha un solo spazio di manovra, ovvero quello di entrata al box.
    Una soluzione cui abbiamo pensato è quella di fare gli estratti notarili degli acquisti di tutti i box per avere conferma che quel subalterno non corrisponda ad un altro box.
    Ci sono altre soluzioni?
    A noi questa casa interessa tantissimo anche perché dopo averne viste tante questa è quella che potremmo far diventare casa nostra e non vorremmo perderla per una cosa del genere.
    La nostra paura è che non andando a fondo della situazione ci sia il rischio in futuro di avere acquistato un box che in realtà non è il nostro.
    Grazie.
    Sara

  41. Per Sara.
    Grosso modo ci possiamo immaginare ciò che hai cercato di spiegarci.
    Innanzi tutto la planimetria catastale non fa fede, in quanto il catasto non è probatorio (anche se poi, verificato un eventuale errore, deve essere corretta)
    La cosa strana, da non accettare, è che avete fatto fare una copia del progetto (si presuppone in Comune presso l’ufficio Edilizia Privata) e non avete trovato la planimetria del box che vi interessa. Chi vi ha detto che era inutile è in mala fede oppure incompetente, in quanto nella rappresentazione di un progetto approvato in Commissione Edilizia e poi realizzato a seguito di Concessione Edilizia, devono essere rappresentati tutti i particolari da realizzare (sia detto progetto in scala 1:100 oppure 1:50) e niente può essere lasciato all’immaginazione.
    Quindi cercate di recuperare in Comune il progetto approvato del vostro box.
    Se trovate delle difficoltà o degli errori, vi suggeriamo di rivolgervi da un tecnico professionista che vi segua in questo iter.
    Amedeu e c.

  42. Devo accatastare un ex fabbricato rurale con due balconi prospicenti una su strada vicinale e un su terreno di diversa propietà, l’ufficio di Forlì mi dice che per i due balconi (NO TERRAZZI) devo censirli come Beni Comuni Censibili, è giusto censire l’ombra?

    Grazie mille per la risposta

  43. Per Angelo.
    Vedi se ti può aiutare questo chiarimento del Collegio dei geometri di Pavia con i relativi riferimenti di legge: “Manovra 2011-2012 – Indicazione dati catastali negli atti immobiliari e emersione dei “fabbricati fantasma“ – Nuovi chiarimenti dell`Agenzia del Territorio
    Nessun obbligo di “identificazione catastale” per gli atti immobiliari relativi alle porzioni comuni condominiali. Così l’Agenzia del Territorio, con la Circolare n.3/2010, che interviene nuovamente sulle nuove regole di redazione degli atti immobiliari stabiliti dall’art.19 della Manovra (DL 78/2010, convertito con modifiche nella Legge 122/2010)
    Si fa seguito alla nostra circolare n.213 del 2 agosto 2010, per informarVi che gli atti riguardanti le porzioni comuni condominiali prive di rendita (cd. beni comuni non censibili, quali androni, scale, cortili e terrazzi condominiali) sono esclusi dai nuovi obblighi di “identificazione catastale“, previsti, a pena di nullita`, dal D.L. 78/2010 convertito, con modificazioni, nella legge 122/2010.
    Allo stesso modo, per le unita` condominiali dotate di rendita autonoma i “beni comuni censibili“, quali l`alloggio del portiere,l`obbligo di indicazione dei riferimenti catastali sussiste solo nel caso in cui le stesse siano oggetto di cessione autonoma rispetto alle unita` immobiliari alle quali accedono.
    Queste alcune delle precisazioni contenute nella Circolare dell`Agenzia del Territorio n. 3 del 10 agosto 2010, con la quale viene, tra l`altro, ulteriormente chiarito l`ambito applicativo delle nuove regole di redazione degli atti immobiliari, stabilite dal D.L. 78/2010, convertito con modificazioni nella legge 122/2010.
    Amedeu e c.

  44. Buongiorno.
    A fine aprile abbiamo l’atto di acquisto di un immobile di cui a dicembre scorso abbiamo firmato la proposta di acquisto e il preliminare di vendita, entrambi regolarmente registrati. Lo stato di fatto dell’immobile in questione non e’ conforme alla planimetria depositata in catasto ( un muro divisorio tra il soggiorno e la cucina e’ stato abbattuto fino ad una altezza dal pavimento di 106 cm. In pratica, la cucina che in planimetria appare come locale separato (da una porta che e’ stata rimossa) e’ in realtà a vista e separata dal soggiorno da un muro divisorio ribassato. Nel preliminare abbiamo specificato che il venditore assumesse a sua cura e spese l’obbligo di regolarizzare la documentazione sia in Comune che in Catasto, entro la data del rogito . Ora, a pochi giorni dal rogito, il mediatore che ha incaricato un geometra per la regolarizzazione, mi dice che la variazione in Comune e’ stata presentata ma che per il Catasto non vi e’ nulla da dichiarare, ossia non e’ necessario procedere all’aggiornamento della planimetria. Per quel che abbiamo capito invece, secondo le disposizioni della legge 122/2010, al rogito deve essere presentata la planimetria aggiornata allo stato di fatto dell’immobile e una dichiarazione di conformità tra planimetria e stato reale, pena la nullità del contratto. Il notaio, designato da noi, conferma la nostra tesi ma senza convinzione. E’ giusta la nostra interpretazione?

    A parte il mancato impegno di venditore/mediatore rispetto a quanto sottoscritto nel preliminare, la nostra paura e’ di dover in seguito (in occasione di una futura vendita dell’immobile) regolarizzare la situazione in Catasto a nostre spese e di incorrere in sanzioni. Come dobbiamo comportarci? Grazie infinite per una pronta risposta.

  45. Per Mauro.
    Catasto che vai, consuetudini che trovi.
    Può darsi che il tuo tecnico si sia informato presso l’Ufficio del Catasto e che gli abbiano veramente detto ciò.
    Il catasto considera, agli effetti del pagamento delle imposte, 1 unità il soggiorno ed 1 unità la cucina. Con la modifica invece, sia pur di poco, ma tale valutazione cambierebbe, in quanto diventando 1 unico vano, se di superficie fino a 20 mq viene considerata 1 unità e per l’eccedenza a tale superficie (ammesso che ci sia) viene calcolata proporzionalmente ai 20 mq. Quindi avresti una diminuizione dei vani, anche se non eccessiva e di conseguenza c’è una variazione catastale da regolarizzare, per cui vi consigliamo di riparlare con il tecnico affinchè la presenti.
    Amedeu e c.Amedeu e c.

  46. nel 2005 ho acquistato un immobile nel quale – fin dal 1955 – le cantine che i proprietari si sono assegnati non sono le stesse che l’ina casa ha successivamente assegnato agli appartamenti con gli atti ufficiali.
    dato che fortunatamente per quanto mi riguarda si tratta di uno scambio diretto, sto proponendo all’occupante di fare una permuta per rimettere le cose a posto in modo definitivo. Esaminando le planimetrie però ci siamo resi conto che le cantine sono rappresentate in modo difforme alla realtà, dato che (invece che dagli atti di assegnazione) le planimetrie sono state riprese nei precedenti passaggi di proprietà, dalle vecchie planimetrie che aveva consegnato l’ina casa che riportano disegni piuttosto fantasiosi a dire il vero. Come è necessario procedere ? dobbiamo prima fare un docfa per ridisegnare le planimetrie correttamente sulla base degli originali atti di assegnazione e successivamente procedere alla permuta e alla seconda modifica di mappa, oppure si può fare il tutto con la permuta? o ci sono altre soluzioni??

  47. Per Beatrice.
    Riteniamo che dobbiate adoperare la prima soluzione: però parlane con il notaio che farà l’atto di permuta.
    Amedeu e c.

  48. siamo 5 sorelle 1 fratello e1 nipote figlia di mio fratello abbiamo ereditato la casa di mio padre abbiamo cercato di venderla con tutto in regola pero ci siamo accorti che la casa e nata senza atto si parla di 58 anni fa da quando a iniziato le fondamenta come possiamo risolvere x vendere?

  49. Buongiorno.
    Una semplice questione: un amico ha ristrutturato da sè casa, senza denunciare nulla al Comune, adesso vorrebbe regolarizzare i lavori fatti. Ha spostato qualche tramezzo interno, creato una sorta di open space al piano terreno, seppur mantenendo RAI e disimpegni e/o antibagni dove servano. Dove mi lascia perplessa è il piano primo, che poi sarebbe un sottotetto. Al momento della consegna della casa il piano primo risultava sottotetto non abitabile, seppur consegnata con velux e finestra a oblò che facevano tornare qualunque calcolo RAI. Non contento il mio amico ha deciso di eliminare i tramezzi che limitavano lo spazio fruibile fino a un’altezza di 90cm, creare un bagno e sistemare la propria camera nel locale sottotetto. Per il piano terra suppongo si possa applicare una semplice CIAL, ma per il sottotetto che si può fare?
    Grazie del consiglio. Laura

  50. Per Maria Carmela.
    Devi chiarire meglio, altrimenti non possiamo darti una risposta.
    Non è stato fatto l’atto di acquisto del terreno dove hai costruito la casa? Oppure un’altra cosa?
    Amedeu e c.

  51. Per Laura.
    Da come ci descrivi la situazione, l’amico ha realizzato delle opere abusive sostanziose, ricavando dei volumi abitabili nel sottotetto.
    Mentre per le modifiche interne all’appartamento può risolverle, per il sottotetto gli conviene contattare un professionista abilitato della sua zona, che dopo un sopralluogo sappia indirizzarlo, con la dovuta cautela, adeguatamente.
    Amedeu e c.

  52. Salve.
    Vorremmo acquistare una casa ma la piantina catastale non è attinente con la situazione interna attuale. L’appartamento, da catasto, si presenta con un ripostiglio avente ingresso dall’esterno e un piccolo bagno interno adiacente a quest’ultimo con ingresso dall’interno. Attualmente però, la situazione si presenta così: il bagno è stato ingrandito, eliminando la parete del ripostiglio e la porta di quest’ultimo è stata fatta diventare una finestra. Immagino che tutto ciò sia stato fatto abusivamente perchè ora, all’esterno, a fare “da balcone” alla finestra del bagno, è rimasta la vecchia porta per intero. Inoltre il bagno dà direttamente su una zona living e quindi necessiterebbe di un antibagno.
    Abbiamo fatto una proposta di acquisto (purtroppo ci siamo accorti di questo problema solo dopo averla fatta) e siamo in attesa di un responso. In caso il venditore accettasse la nostra offerta, come dovremmo agire per fare in modo che venga dichiarato da parte sua l’ingrandimento del bagno con conseguente modifica alla facciata esterna? Siamo ancora in tempo per fare questa richiesta? Altra domanda: se viene denunciata questa modifica ci sarà poi l’obbligo per legge di costruire l’antibagno, a chi spetta farlo? E soprattutto: qual’è l’iter burocratico da seguire per risolvere tutto questo?

    Grazie infinite.

  53. Buongiorno.

    A fine aprile ho sottoscritto una proposta di acquisto di un immobile attraverso un’agenzia.
    Domani effettuerò il compromesso.
    L’unità immobiliare in questione ha un sottotetto che dalle planimetrie risulta open space.
    Gli attuali proprietari però hanno suddiviso il sottotetto con pareti in muratore ricavando anche un locale bagno.
    Inoltre è stato ricavato sul tetto un nuovo lucernaio.
    L’agenzia attraverso un geometra stanno provvedendo a regolarizzare il tutto.
    Inoltre essendoci i presupposti per l’abitabilità si chiederà anche quella.
    Nel compromesso ci sarà indicato che l’immobile dovrà essere regolarizzato prima del rogito.
    E corretto per come sto progedendo?
    La ringrazio anticipatamente.

  54. Per Irene.
    Agli effetti della compravendita, non ha importanza la planimetria catastale, (anche se naturalmente va modificata prima dell’atto), ma interessa l’autorizzazione del Comune all’esecuzione di dette opere.
    Qualora in Comune tu non riesca a trovare permessi relativi alla situazione attuale, dovrai rivolgerti da un tecnico per la regolarizzazione (sanatoria onerosa ecc).
    Qualora in Comune la situazione corrisponda, devi fare variare le planimetrie da un tecnico abilitato, anche se la sanatoria catastale è scaduta.
    Amedeu e c.

  55. Per Irene.
    Sembra di si. Comunque nel compromesso fai inserire la clausola che in caso di mancata regolarizzazione….. da parte del venditore, il compromesso si riterrà decaduto.
    Amedeu e c.

  56. Salve, possiedo un terreno con un fabbricato abusivo ma regolarmente censito al catasto come civile abitazione.
    Per motivi personali vorrei vendere l’immobile, posso farlo ?
    Il notaio potrà stipulare l’atto di vendita ?
    Grazie per la risposta.

  57. Per Marco.
    Il fatto che il fabbricato sia censito al catasto è secondario.
    Ciò che è importante agli effetti del diritto è la concessione edilizia del Comune.
    Essendo abusivo non puoi venderlo ed un eventuale atto di compravendita potrebbe, in seguito, essere reso nullo.
    Amedeu e c.

  58. mia madre nel 1964 comprò una casa rurale con regolare atto di compravendita e rogito,particelle,confinanti ecc.oggi deve diventare urbana,cosa ci succede?il tecnico fa delle verifiche catastali è a quelle particelle risulta la casa che ha comprato in tutta altra zona,sul rogito invece i confinanti i vani e le parti comuni si riferiscono alla casa che mamma ha sempre abitato (ci sono testimoni appunto i confinanti) cosa dobbiamo fare? chi deve rispondere di questo errore?
    grazie

  59. Per Lucia.
    Onestamente non sappiamo cosa risponderti, perchè ci sembra una cosa un poco assurda.
    Cerca di spiegarci meglio.
    Amedeu e c.

  60. sull’atto di compravendita ci sono le particelle, al catasto non corrispondono alla casa che mamma ha comprato,le particelle corrispondono ad un’altra proprietà della venditrice,questo solo per le particelle il resto corrisponde cioè i confinanti,i vani,e le parti comuni,presumo che il notaio
    abbia sbagliato le particelle,noi ora dobbiamo urbanizzarla come si può risolvere il problema?di questo errore chi ne risponde?

  61. Per Lucia.
    Capito. Non dovete temere nulla a proposito della vostra proprietà, in quanto trascorsi 20 anni ed in buona fede, anche se no ci fosse il contratto la avreste acquisita per usucapione.
    Adesso però dovete regolarizzarla e nulla di meglio che rivolgervi da un notaio, con il supporto di un tecnico di vostra fiducia.
    Si tratterà di trovare la via più breve e meno dispendiosa per regolarizzare il tutto.
    Un’altra cosa: il confronto lo avete fatto con le particelle catastali attuali? Perchè c’è stato un riallineamento del catasto, per cui, in questo caso, dovreste controllare che non abbiano sbagliato ad assegnarvi particelle errate
    Amedeu e c.

  62. ci siamo rivolti ad un geometra che ci ha demoralizzi,vuole far fare delle indagini non ai proprietari che hanno venduto a mamma ma a quelli antecedenti,al catasto ci hanno sconsigliato,secondo lei come risalire alle vere particelle della casa che mamma ha comprato?il geometra ha detto che non si può risalire,mi può dire lei se è possibile facendo riferimento ai confinanti,si può sbrogliare la situazione? e in che modo? ci dia lei un consiglio .Ci si può rivolgere direttamente al catasto?e in che modo?grazie

  63. Per Lucia.
    Ti avevamo scritto:
    “……… Non dovete temere nulla a proposito della vostra proprietà, in quanto trascorsi 20 anni ed in buona fede, anche se non ci fosse il contratto la avrete acquisita per usucapione.
    Adesso però dovete regolarizzare il, tutto e nulla di meglio che rivolgervi da un notaio, con il supporto di un tecnico di vostra fiducia……..”
    Aggiungiamo:
    a nostro parere un buon notaio vi può indirizzare sulla strada da seguire dal punto di vista di regolarizzazione degli atti.
    Il geometra , invece per l’indagine tecnica.
    Se non avete fiducia nel vostro geometra, affiancatevi un altro professionista.
    Al catasto dovrà poi andarci questo professionista per risolvere la “matassa” tecnica.
    Dopodichè, avendo chiari gli atti da fare (Contratti?) e gli elaborati tecnici da eseguire (modifiche di planimetrie, accampionamenti ecc), non avrete altra via che percorrerla.
    Il Notaio ed il tecnico, vi indicheranno senza dubbio la via più breve e meno costosa.
    Purtroppo non possiamo aggiungerti altro.
    Amedeu e c.

  64. Ho comprato da circa un mese una casa con box al piano terra costruito prima degli anni 50. Suddetto box presenta una “risega” rispetto agli altri, ovvero è più piccolo di 1 metro mentre da planimetria catastale che è stata annessa agli atti con dichiarazione di conformità del venditore risulta in linea agli altri.
    L’atto è nullo?
    come posso regolarizzare la situazione?
    Posso rivalermi sul venditore?
    Quanto costerà?
    Grazie.

  65. salve,
    abbiamo appena fatto un atto di compravendita per un immobile ,
    l’appartamento acquistato ha un sottotetto non abitable con i requisiti per renderlo abitabile, in questo sottotetto il venditore aveva un bagno dichiarato al catasto come ripostiglio.
    Il perito della banca, ha imposto come condizione per l’approvazione del mutuo, la variazione d’uso del ripostiglio in lavanderia.
    E’ stata presentata una scia, ed è stata variata la scheda catastale.
    Ora ,dopo l’atto, abbiamo saputo che il comune aveva inviato una lettera al venditore nella quale da un parere sospensivo per mancanza di altezza 240 .. Ora nell’atto il notaio ha chiaramento indicato che c’è una scia in corso.. ed ha inserito il n. di protocollo della scheda variata. Come possiamo sistemare la situazione? Grazie

  66. Per Gaus.
    Di regola, secondo l’atto di acquisto avresti comprato un oggetto difforme dal contenuto dell’atto stesso, per cui il medesimo sarebbe annullabile. Legge 122/2010 “…….due documenti importanti riguardanti il catasto e che dovranno essere allegati al rogito notarile, riguardano la presentazione di planimetrie aggiornate dell’immobile ed una dichiarazione di conformità dello stato di fatto, la quale dovrà essere sottoscritta dai venditori e dagli acquirenti.”
    Leggi comunque questo nostro articolo
    http://www.coffeenews.it/legge-122-del-30-luglio-2010-aggiornamento-del-catasto-planimetrie-sempre-in-regola
    Amedeu e c,

  67. Per Elsi.
    La situazione che ci prospetti non è facile, in quanto in effetti viene citata una Scia che poi è stata sospesa.
    Tramite il tuo tecnico di fiducia devi cercare di avere la situazione esatta della pratica comunale, poi parlatene con il notaio, il quale, a nostro parere, è l’unico che possa indicarvi una soluzione possibile (ammesso che ci sia).
    Amedeu e c.

  68. buongiorno. stiamo acquistando casa tramite privati. l’apprtamento ha un bagno abusivo che corrisponde però nelle planimetrie (ovvero non sarebbe dovuto essere un bagno ma uno sgabuzzino). ora stiamo richiedendo ai proprietari di dichiarare questo bagno. I proprietari non vogliono regolarizzarlo ma preferiscono togliere i sanitari.
    avendo firmato il preliminare in cui veniva dichiarato lo sgabuzzino e non il bagno come ci dobbiamo comportare? nel preliminare è specificato: come risultante dalla planimetria allegata al presente atto, nello stato di fatto in cui ora si trova così come visto e piaciuto. La parte promittente venditrice dichiara sotto la propria responsabilità che i dati e le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto dell’immobile oppure: si obbliga a rendere i dati e le planimetrie catastali conformi allo stato di fatto dell’immobile entro la conclusione del contratto di compravendita.
    ora chiedo:
    -possono togliere il bagno anche se noi non siamo d’accordo?
    – eventualmente sono inadempienti al contratto?
    il prelimare va comunque dichiarato sennò è nullo, giusto?

  69. Per Alessia.
    Veniamo al primo punto.
    Se il bagno è abusivo, i proprietari non possono venderlo ed allora, pensiamo, che lo vogliano riportare alla destinazione originaria di sgabuzzino.
    Se nel preliminare veniva citato lo sgabuzzino e non il bagno, per quanto detto sopra, è conforme alle planimetrie (catastali?).
    Per cui se lo sgabuzzino compare in tutti gli atti e nei disegni relativi, i venditori si stanno adeguando ad eliminare un bagno che era solo abusivo, altrimenti non potrebbero vendervi l’appartamento perchè l’atto sarebbe annullabile.
    Amedeu e c.

  70. grazie per la risposta. L’unica cosa è che noi “pretendiamo” questo bagno in quanto “visto e piaciuto” così. Senza bagno credo che il valore dell’immobile sia inferiore dato che noi questo bagno abusivo lo paghiamo e ci sentiamo presi in giro dai venditori. cosa ne pensa?
    grazie ancora

  71. Per Alessia.
    Ciò che pensiamo non può fare parte della spiegazione tecnica che ti abbiamo dato.
    Sono due cose da tenere ben distinte e da comprendere ai fini di arrivare ad una soluzione fattibile.
    Amedeu e c.

  72. ho scoperto che al catasto il garage è accatastato,mentre in comune è cantina,ho regolare contratto di acquisto che viene menzionato come autorimessa,premetto che è una villetta a schiera e che anche gli altri 5 propretari si trovano,nella stessa situazione.
    Vorremmo riportre il tutto come da progetto a garage come fare.
    anticipatamente ringrazio

  73. Per Camillo.
    Ti conviene rivolgerti da un geometra della tua zona, il quale presso il Comune forse può ottenere una sanatoria onerosa.
    Altrimenti sei costretto a chiedere una variazione di destinazione d’uso.
    Amedeu e c.

  74. condominio con balconi abusivi difformita’ esterne del condominio notevoli costruito 30 anni fa Essendoci stato un condono nel 86 totale e l’impresa non lo ha richiesto oggi visto che gli appartamenti sono invendibili e forse non sanabili (balconi) e’ possibile richiedere i danni all’impresa che ha costruito? e il comune per quale motivo non ha controllato visto che le irregolarita’ sono talmente tante e ben visibili? Allora di chi e’ la colpa? Grazie

  75. Per Maria.
    E’ un condominio ed inoltre si parla della costruzione di questi balconi antecedenti, forse, al 1985 (1° condono), per cui vi possono essere delle reali responsabilità di terzi, anche se ormai sono trascorsi più di 20 anni.
    Tramite un vostro tecnico di fiducia dovete informarvi della situazione urbanistica in Comune onde verificare possibili soluzioni alternative.
    Solo dopo tale prassi, (se dà il risultato negativo,) potrete rivolgervi da un avvocato per una eventuale azione legale.
    Amedeu e c

  76. i balconi abusivi facenti parte dei vari appartamenti per legge sono parte comune dei condomini o riguardano solo chi ne ha l’uso.grazie

  77. Per Maria.
    Riguardano l’aspetto architettonico complessivo dell’edificio e fanno parte della facciata e quindi sono condominiali.
    Amedeu e c.

  78. si puo’ sanare un condominio con gravi difformita’ volumetriche e urbanistiche? Maria

  79. Per Maria.
    Tu stessa dici che ci sono delle gravi difformità: di volune, di prospetti, di altezza, di ubicazione?
    Se sono gravi non le puoi sanare, però vale sempre la pena di sentire un tecnico professionista della tua zona, per capire in cosa consista la “gravità” di dette difformità.
    Amedeu e c.

  80. salve,
    nel 2003 abbiamo venduto una casa: la situazione di fatto e le planimetrie catastali non coincidevano (ad esempio una camera da letto era indicata come “bagno”).
    l’attuale proprietario sta per vendere ad altri, e ci informa che, secondo la legge del 2010, deve procedere all’adeguamento stato di fatto-planimetrie catastali. Le chiedo cortesemente se può cominicarmi a chi spetta l’onere (circa 1.700 euro): dobbiamo pagare noi, sta a lui, dobbiamo dividere a metà?
    Le sono grata se riesce a darmi una risposta!

  81. Per Valeria.
    Il proprietario, in questi 8 anni doveva avere regolarizzato sia la pratica in catasto che all’occorrenza in Comune.
    Quindi, non vediamo perchè tu debba pagare adesso ciò che spetta a lui.
    Amedeu e c.

  82. ho comprato nel 2004 dai miei suoceri il loro appartamento. la planimetria non riporta alcune modifiche che loro stessi avevano fatto fare dalla cooperativa in fase di costruzione dell’immobile: una delle due porte di ingresso è stata eliminata, un muretto interno è stato eliminato e lo spazio retrostante l’ascensore che doveva essere utilizzato per due sgabuzzini (previsti per entrambi gli appartamenti attigui) in fase di realizzazione è stato utilizzato dalla cooperativa solo per gli appartamenti della mia verticale. queste modifiche vanno sanate?

  83. Per Anna Maria.
    Sono modifiche piccole, che potrai sanare in Comune.
    Devi però rivolgerti da un tecnico abilitato che ti i effettui anche la variazione catastale.
    Amedeu e c.

  84. Ciao, ho firmato una proposta d’acquisto x un immobile, sullo stesso si potrebbe costruire un altro piano o tettoia…..ma se non volessimo aggiungere il piano sopra, quindi lasciare la casa così com’,è ossia un semplice piano rialzato ci sarebbe da pagare la chiusura lavori e regolarizzare eventuali documenti!!!A quanto ammonterebbe la cifra totale da pagare???
    Grazie!!!

  85. Per Angela.
    Devi informarti accuratamente da un tecnico professionista della tua zona.
    Amedeu e c.

  86. Salve a tutti,
    ho acquistato casa a maggio 2011. Questa era dotata di una veranda in alluminio anodizzato costruita sulla loggia che da sulla corte comune.
    Presumibilmente costruita 20 anni fa.Non presente in rogito e non dichiarata dall’agenzia.
    Ora io l’ho smontata e cambiata con degli infissi in PVC.
    Ma credetemi, ho una paura matta che qualcuno me la tolga visto che mi è costata un occhio della fronte!! Cosa rischio se qualcuno si sveglia all’improvviso? 4 condomini, palazzo ante ’67 ed in condizioni fatiscenti…
    Ora ho letto che potrei sanarla….come fare? Si tratta del comune di Nocera Superiore(SA).
    Grazie anticipatamente.
    P.S.: Ho ancora la DIA aperta

  87. Per Antonio.
    Scusa, ma non ci è chiara la tua domanda.
    La veranda l’hai demolita e sostituita con altra formata da infissi in PVC ?
    Ed inoltre la DIA per quali lavori è stata fatta?
    Comunque, per tutti i Comuni d’Italia le verande in alluminio (anodizzato o plastificato) , rappresentano un vero problema, in quanto non è assolutamente chiaro come poterle sanare, sia per motivi di estetica , che di cubaggio. Inoltre necessiterebbe l’autorizzazione di tutti i condomini e questa rappresenta una ulteriore incognita.
    Ti conviene, tramite il tecnico che ti segue la DIA, sondare il Comune.
    Può darsi che nella tua Regione (tutto è possibile), adottino l’aumento volumetrico del Piano Casa anche per le verande.
    Se no, ti conviene aspettare e vivere il più tranquillamente possibile.
    Può darsi che gli altri tuoi vicini, prima o poi, facciano montare pure essi una veranda simile alla tua
    Amedeu e c.

  88. Aiutoo!!ho acquistato nel 20008 1 villino trifam.da 1 immobigliare che a sua volta la acquisita all:asta del tribunale di roma,e il precedente proprietario aveva chiuso e ingrandito il patio di circa 6m/ quadri,succesivamente usufrui di 1 condono edilizio nel 1987 .con regolare ricevute di pagamenti al comune, oggi mi trovo nella situazione di vendere a mia volta questo immobile costruito da 1soc.coop.ed.nel 1973,)ma l:acquirente dovendo chiedere 1 mutuo la banca vuole la planimetria catastale aggiornata allo stato di fatto di oggi, a me avevano detto che 1 casa proveniente dal tribunale era tutto in ordine. ma cosi non è??? cosa devo fare grazie

  89. Per Guerrino.
    Devi, per prima cosa, fare verificare da un tuo tecnico abilitato in cosa consistono tale difformità riscontrate, e se puoi regolarizzarle.
    Dopo di che, potrai disperarti: per adesso fai gli accertamenti necessari.
    Amedeu e c.

  90. Buongiorno,

    sto per procedere ad un trasferimento del 50% dell’immobile da mia moglie a me medesimo causa separazione.
    L’immobile risale al 2001 quindi privo di certificazione energetica.
    Prima di comparire davanti al notaio dobbiamo regolarizzare la situazione corrente che vede anche nel sottotetto (non abitabile) un frazionamento degli spazi (2 camere+ bagno) con pareti in muratura e l’apertura di un nuovo lucernario nel bagno (erano già previsti attacchi luce acqua scarichi) ecc.. ecc…)
    Nel piano sottostante invece è stato creato un nuovo spazio (chiusa la cucina a vista) frazionando quello in essere con una parete in cartongesso.
    Volevo pertanto cortesemente chiederLe quale fosse l’iter corretto (costi?) e se possa esistere l’eventualità che si debbano abbattere i muri del sottotetto.

    La ringrazio in anticipo.

    VIncent

  91. Per Vincent.
    Se i locali sottotetto non hanno i requisiti abitabili (vedi il seguente nostro articolo: http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare) le camere ed il bagno creati non sono regolamentari, quindi non è possibile farli comparire sul contratto ed andrebbero rimossi.
    Per la parete nel piano sottostante devi controllare ugualmente se i lavori effettuati sono conformi all’art 6 comma 2 della legge 73 del 22 maggio 2010 http://www.coffeenews.it/legge-73-del-22-maggio-2010-lavori-senza-dia
    Come suggerimento ti diamo quello di rivolgerti da un tecnico professionista della tua zona, il quale, probabilmente potrà fare poco per i locali sottotetto, ma potrebbe trovare la soluzione per il piano sottostante.
    Amedeu e c.

  92. Buonasera….Nel 2007 i miei genetori mi hanno fatto una donazione della loro casa in Italia (FG). Ora sto pre venderla (io vivo in Gran Bretagna) e l’acquistato mi parla di categoria di casa pero io non capisco. Mi dice che debbo cambiarla da A6 a A4. Mi spiegi il perche e quanto costa e come si fa in modo semplice che posso capire. Grazie mille

  93. Per Giovanna.
    La categoria A6 catastale corrisponde ad un fabbricato Rurale, cioè casa adibita ad attività agricola,
    Mentre la A4 corrisponde a: abitazioni di tipo popolare meglio specificata in: “Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili”
    La variazione catastale però comporta anche un cambio di destinazione d’uso in Comune, e sono spese in entrambi le sedi, da effettuarsi tramite un tecnico libero professionista, e che ti dovresti accollare.
    Nulla ti vieta, però, di vendere la tua casa con la categoria che ha adesso, e lasciare all’acquirente la modifica della destinazione d’uso dopo che avrà effettuato il contratto.
    Amedeu e c.

  94. Grazie della sua risposta sei stato molto gentile. Ora potresti dirmi. Cosa e il certificato energetico e come si fa a prenderlo? grazie in anticipo

  95. Scussami….Ma il certificato non e mica obligatorio nel caso di una vendita di una casa vecchia in puglia?

  96. Per Giovanna.
    Devi ricercare nel nostro sito, con il pulsante “cerca” in alto a destra, “il certificato energetico” e ti appariranno tutti gli articoli in merito.
    Comunque se il Comune della tua Regione non recepì a suo tempo tale direttiva, la stessa è stata rimandata ad un 4° ed ultimo (si spera) DM.
    Amedeu e c.

  97. Salve,
    se in un centro estetico una cabina occupata da una doccia solarium fosse successivamente adibita esclusivamente a trattamenti di manicure e pedicure, si renderà necessario un aggiornamento delle planimetrie originarie ? E’ eccessivo considerarla cambio di destinazione d’uso ? Il Comune ne deve essere informato ? Grazie.

  98. Per Marino.
    Agli effetti urbanistici la cosa dovrebbe avere la minima importanza, però se nel tuo Comune c’è l’ufficio del Commercio (o Attività Produttive). In tale sede potrebbero volere aggiornata la planimetria.
    Questo devi verificarlo tu.
    Amedeu e c.

  99. Ho bisogno di cambiare la categoria da A6 ad A4 sul catastale. Mi sa dire come e dove si fa e le varie coste?

  100. Per Natalia.
    Devi rivolgerti da un tecnico professionista della tua zona (geometra, ingegnere, architetto) e fare presentare una richiesta al Catasto, per variazione di categoria.
    La spesa devi chiederla preventivamente allo stesso.
    Amedeu e c.

  101. Buongiorno.
    Sto mettendo in vendita il mio appartamento e mi accorgo che nella planimetria catastale c’è una leggera differenza rispetto alla situazione reale, al catasto risulta una porta che crea un antibagno con la camera, ma sono perfettamente conformi le pareti (manca insomma solo la porta nella situazione reale) Ciò non altera il numero di vani, perché nella planimetria catastale ne risultano 7 e 2/3 e in quella reale 7 e 1/3 , arrotondati in entrambi i casi si avrebbe 7, 5 come appunto risulta al catasto. Chiedo dunque se sia il caso di dichiarare al comune e al catasto la variazione non influendo né sul numero dei vani, né sulla funzionalità 8 per legge non è più obbligatorio l’antibagno). In attesa di una risposta, invio cordiali saluti. L. G.

  102. Buongiorno.
    (aggiungo una correzione a quanto sopra detto)
    Sto mettendo in vendita il mio appartamento e mi accorgo che nella planimetria catastale c’è una leggera differenza rispetto alla situazione reale, al catasto risulta una porta che crea un antibagno con la camera, ma sono perfettamente conformi le pareti (nella situazione reale manca insomma solo la porta, le relative spallette e la parte sovrastante) Ciò non altera il numero di vani, perché nella planimetria catastale ne risultano 7 e 2/3 e in quella reale 7 e 1/3 , arrotondati in entrambi i casi si avrebbe 7, 5 come appunto risulta al catasto. Chiedo dunque se sia il caso di dichiarare al comune e al catasto la variazione non influendo né sul numero dei vani, né sulla funzionalità ( per legge non è più obbligatorio l’antibagno). In attesa di una risposta, invio cordiali saluti. Luciana

  103. Per Luciana.
    Tale irrilevante modifica, (in tutti i regolamenti edilizi è previsto che un bagno possa dare direttamente nel vano camera, a meno che non trattasi di 1° bagno) può crearti delle difficoltà in caso di vendita dell’appartamento, in quanto la planimetria catastale deve corrispondere esattamente allo stato di fatto.
    Amedeu e c.

  104. Per Luciana.
    Abbiamo letto adesso il tuo chiarimento alla prima domanda.
    Nella stessa,ti abbiamo comunque risposto a questa tua precisazione.
    Amedeu e c.

  105. 40 anni fa i miei suoceri hanno consesso ai vicini di costruire una baracca in lamiera h.3,20×3,33×8 mt come ricovero per camion , nel mese di settembre i medesimi hanno venduto la casa e dopla promessa di demolire la baracca, abbiamo scoperto che invece hanno chiesto il condono ed accatastato la medeima senza chiederci nulla, visto che era un permesso sulla parola .
    i nuovi propietari adesso intendono costruire un box doppio oppure se non condiamo permesso lasciera la bararcca cosi come e’
    premetto che la mesima e costuita sul ns. confine, il tetto spiovente riempie le cantine di acqua in caso di forti temporali, si trove a 30 cm dal ns. balcone e che potrebbe esserci anche dell’amianto.
    cosa si pou’ fare?
    grazie

  106. Per Giorgio
    La suddetta baracca, se costruita 40 anni fa è caduta in prescrizione, nei tuoi confronti di vicino.
    Relativamente alla sanatoria, al mantenimento della stessa o alla ricostruzione in maniera diversa, all’amianto in essa contenuta, sono invece fattori che possono essere rivisti sulla base delle vigenti normative locali (piano Regolatore, Regolamento Edilizio, parere ASL,ecc).
    Per fare ciò, devi però rivolgerti da un tecnico professionista della tua zona, il quale potrà indirizzarti nella maniera giusta.
    Amedeu e c.

  107. buonasera, vorrei sapere, per favore, cosa succede se, affittando un locale con una certa destinazione d’uso, si operi nel medesimo ma con un’attività che ha una diversa destinazione.
    grazie

  108. Per Lorenzo.
    Avrai un contratto di affitto, nel quale ci sarà scritta la destinazione d’uso che devi dare a detti locali, per cui se questi vengono mutati, il proprietario può scindere il contratto.
    Dal punto di vista delle autorità (se questa era la tua preoccupazione), non avrai noie, fino al giorno in cui un tuo vicino si alzerà male la mattina, scriverà una lettera anonima al comando dei Vigili Urbani o al Comune, ed allora….ti troverai nei guai.
    Amedeu e c.

  109. Buonasera, nel marzo 2010 ho acquistato un bivano nel centro storico di Cagliari. Piano terra di 57 mq, soppalco di circa 25 mq. Ora vorrei rivenderlo ma il soppalco non e’ indicato nella planimetria benche’ abitabile (abusivo?). Come mi devo comportare per evitare spiacevoli azioni da parte degli eventuali futuri acquirenti? Ringrazio molto per l’attenzione.

  110. Per Nives.
    L’unica via da seguire è quella di informarti, magari tramite un tecnico professionista della tua zona, se tale soppalco può essere approvato o sanato dal Comune.
    Altrimenti potrebbero, poi, invalidarti il contratto di vendita.
    Amedeu e c.

  111. salve
    volevo delle informazioni su come devo comportarmi (tutelarmi)dal mio intermediario(agenzia immobiliare)dopo tante sollecitazioni,chiamate e quant’ altro,ad oggi 7 febbraio2012 non mi hanno ancora fornito la planimetria aggiornata del immobile……pagato il compenso in data 5 dicembre 2011 con relativa stipula del contratto preliminare davanti al notaio con apposite firme….purtroppo la banca per erogarmi il mutuo mi chiede la planimetria aggiornata.
    grazie.

  112. Per Giuseppe.
    Riteniamo che se non contatti direttamente il venditore e ti fai ben comprendere da costui, difficilmente otterrai quello che vuoi.
    Amedeu e c.

  113. i venditori(due anziani) sono stati contattati,ma niente di nuovo… mi sembra un scarica barile tra venditori e agenzia…,tra l’altro il geometra che si sta occupando della aggiornamento della planimetria è stato incaricato dall’agenzia immobiliare…(ho chiesto una tempistica,ma niente)personalmente mi sento preso per in giro da entrambe le parti..vado per via legali?
    grazie.

  114. Per Giuseppe.
    Sentire un legale, nel tuo caso, non è male.
    Amedeu e c.

  115. salve,
    l’agenzia ci ha informato che la pratica dell’accatastamento è stata avviata alla fine di gennaio,lei mi saprebbe dire piu o meno i tempi per avere questa benedetta planimetria aggiornata?
    grazie

  116. Per Giuseppe.
    L’unica tua sicurezza è quella di recarti presso l’Agenzia del Territorio a chiedere informazioni precise sulla tua pratica e sul suo iter burocratico.
    Amedeu e c.

  117. Salve, ho recentemente concluso un preliminare per l’acquisto di un immobile. Il proprietario ha eliminato un antibagno nel soggiorno, e durante le trattative con l’agenzia avevamo sempre parlato del fatto che il proprietario avrebbe poi dovuto procedere alle modifiche catastali prima del rogito (con relativa clausola inserita nella proposta d’acquisto). A seguito della stipula del preliminare, l’agenzia ci dice che l’antibagno è obbligatorio (cosa che ignoravo), senza peraltro che cii avessero comunicato nulla in precedenza. A questo punto cosa posso fare per tutelarmi al meglio? Da quanto ho capito ci sarebbero due alternative: non potendo il bagno rimanere senza antibagno, trovandosi in prossimità della cucina e della zona giorno, o il proprietario presenta una modifica trasformando il bagno in ripostiglio (ma è evidente che così perderei il secondo bagno, e non mi conviene di certo, perchè la casa perderebbe di valore), oppure provvede alla ricostruzione delle pareti dell’antibagno, e alla relativa modifica catastale. In ogni caso io, acquirente, ne esco pregiudicata, perchè ho proposto di acquistare una casa che si presentava diversa (l’antibagno ruberebbe spazio alla zona giorno, modificandone la forma: per questo era stato rimosso dal proprietario) ad una cifra che era rapportata allo stato in cui io ho visto la casa, senza avere la più pallida idea di questo problema dell’antibagno obbligatorio.
    Cosa mi consigliate? Inoltre mi pare vi possano essere profili di responsabilità per l’agenzia che non mi ha comunicato nulla in precedenza, anche se ne era evidentemente ben a conoscenza.
    Leggendo online mi pare di capire che per modifiche minime non sarebbe necessaria la variazione catastale.. potrebbe la mia ipotesi rientrare in una modifica minima? si tratta di un antibagno di dimensioni ridotte, con due paretine.
    Grazie

  118. Per Laura.
    Come costruzione di paretina è un lavoro minimo, invece come creazione di un vano antibagno è molto importante per motivi igienico sanitari, per cui deve essere regolarizzata con una SCIA con documentazione. (Planimetrie e relazione) e solo successivamente al Catasto.
    Per ciò che riguarda la responsabilità dell’agenzia, dovresti rivolgerti da un legale con le spese e i tempi occorrenti.
    Vedi se è il caso, oppure se invece merita trovare una soluzione diversa (a carico del venditore ) e con eventuale decurtazione del prezzo di acquisto.
    Amedeu e c.

  119. grazie per la risposta. Avrei però ancora un paio dubbio: sarebbe davvero necessaria una SCIA per ripristinare le pareti (che peraltro già esistevano e tuttora esistono sulla planimetria catastale)? Anche se si tratta di pareti di cartongesso? Il proprietario si è reso disponibile a ripristinare le pareti ma è evidente che così la fisionomia della casa cambia, e non penso sarebbe disposto ad alcuna decurtazione del prezzo di acquisto.
    Grazie

  120. Per Laura.
    Se le pareti esistevano, e vengono costruite esattamente dove erano prima, non occorre la SCIA.
    Amedeu e c.

  121. Buonasera, avrei una domanda riguardo ad un problema alquanto complicato. Devo vendere un immobile, ma durante le varie verifiche abbiamo riscontrato delle incongruenze nei dati catastali. Il suddetto immobile era di proprietà della mia bisnonna e tramite diversi atti l’ho ricevuto in eredità . Su tali atti, risulta che il fabbricato è¨ composto da 3 vani e mezzo, mentre in realtà ci sono altri 2 vani, i quali risultano sul foglio fabbricati, ma non al catasto. In particolare il terreno è come se non esistesse. Non esiste alcun numero di particella a tal riguardo. Poichè¨ la bisnonna era la proprietaria di diversi immobili adiacenti, può essere successo che, durante le varie divisioni, esso sia stato omesso. Come bisognerebbe procedere? Grazie infinite

  122. Per Emanuela.
    Il catasto non è probatorio, e ciò che conta sono i contratti di compravendita.
    Puoi effettuare una visura ipotecaria e riscontrare i passaggi di proprietà e la situazione come sta appunto secondo tali rogiti.
    Con l’allineamento catastale e con la riunione del catasto fabbricati al terreno, gli errori purtroppo sono molti: vanno trovati e corretti.
    Per le visure, ti consigliamo di rivolgerti da un geometra professionista della tua zona.
    Amedeu e c,.

  123. salve, ho da poco usucapito un terreno sul quale insiste un fabbricato che risulta di proprietà di mia madre (deceduta ma la casa essendo abusiva ai tempi del decesso non è stata portata in successione), il problema è che nella visura aggiornata ad oggi esce lei come proprietaria del fabbricato MA il proprietario del suolo è ancora la persona da cui ho appena usucapito il terreno (dato che ai tempi della sanatoria c era ancora qst discordanza tra proprietario del terreno e proprietario del fabbricato).
    adesso dovrei vendere terreno e relativo immobile, cosa mi consigliate di fare per regolarizzare il tutto?

  124. usucapendo un terreno su cui insiste un fabbricato, in seguito a sentenza usucapisco in automatico anche quest’ultimo?
    se si, come mi devo comportare per la voltura?
    thanks

  125. Per Franco.
    L’usucapione deve essere ben chiara e specificata; nell’atto di trascrizione da effettuare tramite il tuo avvocato, (trascorsi i 10 o 20 anni) con sentenza giudiziale per renderla esecutiva, dovranno essere ben specificati i beni da acquisire.
    Fra l’altro esiste anche il Diritto di Superficie, secondo il quale due persone possono essere rispettivamente proprietarie una del suolo ed una dell’edificio.
    http://www.coffeenews.it/il-diritto-di-superficie-cosa-e-e-come-si-esercita
    Amedeu e c.

  126. io ho gia usucapito il terreno in questione, adesso volevo capire se per il principio dell’accessione ho automaticamente usucapito anche la casetta che mio padre aveva costruito tanti anni fa.

  127. Per Alfio.
    Devi, per forza, regolarizzare tutto, altrimenti il notaio non ti farà l’atto di vendita.
    Sia la parte avuta in usucapione che la parte, non ancora volturata, di tua mamma.
    Amedeu e c.

  128. Per Franco.
    Ti abbiamo già dato la risposta.
    Comunque, per sintetizzare, devi parlare con il tuo notaio e domandargli se per eseguire una vendita del tutto, può essere sufficiente quanto fatto per trascrivere l’usucapione per il terreno, mentre per la casa, se è sufficiente il certificato catastale (o ipotecario) nel quale figura la successione.
    Questo, in quanto, a nostro parere (come spiegato nella precedente risposta), per il diritto di superficie, il terreno può essere di una persona, la casa di un’altra, ed entrambi possono essere giunti a te, anche se per 2 vie diverse.
    Amedeu e c.

  129. Buonasera,
    vi chiedo gentilmente come mi devo comportare in merito ad un appartamento acquistato dai miei genitori nel lontano 1974 dove ancora oggi viviamo,veniamo a conoscenza che al catasto risulta intestato al immobiliare che ha venduto l appartamento premetto che siamo in possesso del atto di compravendita e rogito regolarmente certificato dal notaio ( non saprei se è ancora in vita)
    per sistemare il tutto cosa dobbiamo fare? andiamo in contro a spese?
    grazie
    cordiali saluti
    Paolo

  130. Per Paolo.
    Devi recarti all’Ufficio del Catasto (ora Agenzia del Territorio) , portando con te il contratto (fanne alcune fotocopie e non lasciare l’originale (anche se puoi facilmente riaverne una copia autenticata presso la Conservatoria dei Contratti.
    Parla del tuo problema con un tecnico catastale (ricorda che il catasto non è probatorio e non costituisce prova, ma ciò che conta è unicamente il contratto), il quale dovrebbe farti riempire un modulo (Esposto) ed a seguito del quale dovrebbero sistemarti la tua posizione catastale.
    Amedeu e c.

  131. Per Giuseppe.
    Un consiglio che ti diamo è quello di rivolgerti al più presto da un buon avvocato della tua zona.
    Amedeu e c.

  132. Scusate chiedo un informazione,
    mi hanno sbagliato a registrare al catasto un portico mettendolo come tettoia e quindi Cc7 mentre era da mettere porticato F7, anche perche’ cosi come era previsto ed e’ il portico , esso non paga l’ici.

    volevo sapere se c’e’ un modo per correggere questa cosa, un articolo di legge o altro in quanto recatomi all’agenzia del territorio e mi dice che non e’ possibile,
    mi datte delle informazioni? ringrazio anticipatamente.

    marino

  133. si intendevo C7 e invece doveva essere F7 , poi cosa intendi per accessorio? grazie Amedeu

  134. Altra cosa, ma adesso che e’ stato accatastato come C7 come posso variarlo?

  135. Salve.Mio padre nel 1986 denunziò al catasto edilizio l’ampliamento della veranda sul proprio balcone presentando poi al comune la sanatoria pagandone l’oblazione per abusivismo edilizio.Dopo due anni il comune esaminò l’istanza esprimendo parere contrario perchè mancava l’atto notorio dove si evinceva il periodo dell’abuso.Quest’atto venne regolarmente consegnato e mio padre si annotò il protocollo relativo alla presentazione dell’atto.Vorrei sapere qualora verrebbe un accertamento da parte del comune e presentando la mappa catastale, la domanda di sanatoria + il bollettino dell’oblazione sono considerati documenti sufficienti o bisogna possedere altra documentazione?Grazie.Cordiali saluti
    Pasquale

    • Per Pasquale.
      Trattandosi di una veranda ed avendo pagato l’oblazione per intero (intendiamo anche gli eventuali oneri di urbanizzazione a carico, e non solo il versamento eseguito al momento della presentazione del condono), non dovresti avere più problemi.
      In ogni caso, nel dubbio, ti consigliamo, se le cose stanno così, di recarti presso l’ufficio Tecnico del Comune per sentire se la tua pratica è stata regolarizzata.
      Amedeu e c.

  136. grazie per la celere risposta.

  137. Salve ho un appartamento nel centro di roma (trastevere) dovrei fare dei lavori di manutenzione straordinaria con spostamento di tramezzi.
    Nel redigere il C.I.L.A. il comune richiede praticamente lo storico delle variazioni fatte nell’appartamento dall’edificazione ( primi del 900) ad oggi con regolare titolo abilitativo.
    Mi sono accorto che dalla pianta catastale dell’impianto meccanografico del 1939 in cui tra l’altro risultava una latrina esterna su di un balcone, ad oggi, sono già stati fatti dei cambiamenti tra cui l’apertura di una piccola finestra 40×60 cm a 150 cm dal pavimento asservente un nuovo bagno in affaccio su una coorte interna del condominio di cui faccio parte, l’eliminazione del bagno sul balcone e lo spostamento di alcuni tramezzi. Di queste opere risulta interessata tutta la colonna del condominio di 5 piani. Naturalmente non ho il titolo abilitativo per queste modifiche ne il condominio mi ha saputo dare alcunchè. Detti lavori risalgono a fine anni 40-50 in quanto l’appartamento era di proprieta di un mio zio che parlava di questii lavori quando era ancora bambino (ora è deceduto).
    Attulmente al catasto è depositata la pianta con lo stato attuale, in quanto nel 2008 avevo incaricato un architetto di fare la rivalutazione catastale richiesta dal comune dell’appartamento (Il tecnico non mi ha fatto notare la difformita delle cose pur avendo a disposizione la pianta del 39)
    Cosa posso fare? dove potrei trovare il titolo qualora detti lavori siano stati fatti con regolare autorizzazione? c’è qualche legge a cui appigliarmi per lavori così vecchi?
    Grazie Cordiali saluti. Angelo

    • Per Angelo.
      A meno che il tuo non sia un fabbricato notificato dalla Soprintendenza alle Belle Arti, o similare in Roma, le richieste in tutti i Comuni di Italia vengono fatte non oltre la legge 765 del 1968 che modificava ed integrava la legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150.
      Eventualmente non si va mai oltre la data del 1942.
      Quindi ciò che ti richiedono ci sembra alquanto “esagerato” .
      Comunque, per le ricerche catastali, forse il tecnico più indicato, senza volere mininimamente sminuire gli altri, è il geometra.
      Prova a rivolgerti ad uno di questi liberi professionisti.
      Amedeu e c.

  138. Salve,
    vorrei gentilmente un consiglio, possiedo un immobile catastalmente classato come D5 con conseguente mazzata ici! tale immobile era effettivamente utilizzato come banca ma ormai da anni non è così, successivamente è stato diviso e donato a soggetti diversi. la mia porzione corrisponde effettivamente ad un seminterrato utilizzabile come deposito. Volevo fare una modifica del classamento al catasto ma il tecnico ha riscontrato che manca la licenza edilizia dell’immobile che sostanzilmente sarebbe abusivo.esiste in comune una vecchia domanda di condono che a dire del tecnico potremmo portare avanti per sanare la situazione ad un certo costo. vi è da dire che una parte dell’immobile è stata venduta e il compratore l’ha ristrutturata con tanto di permessi. ora mi chiedo se è necessario seguire la via indicata dal tecnico o vi sarebbero altre strade meno costose per modificare il classamento e non esporsi al salasso IMU. l’immobile è stato edificato prima del 1967.
    grazie
    Giuseppina

    • Per Giuseppina.
      Il tecnico che hai chiamato avrà preso atto della situazione e della documentazione esistente, per cui darti dei consigli, fra l’altro, a distanza, e non supportati da leggi (non ve ne sono in questo caso), diventa alquanto difficile.
      Amdeu e c.

  139. Buongiorno! Devo vendere l’appartamento in cui abito (donazione dei genitori; edificio con tre scale di 10 piani e due unità per piano) e nel regolarizzarlo per alcune modifiche interne, sia per aggiornare la situazione in Comune che al Catasto, previa visura è sorto il problema che la soffitta utilizzata sino ad oggi non è quella registrata nella scheda del Catasto. Da qui nascono i problemi, il geometra incaricato della pratica interpella l’amministratore per notificare l’errore e procedere nell’informare i condomini. L’amministratore risponde che non è di sua competenza e rimanda al geometra l’incombenza di regolarizzare…
    Domanda1: l’amministratore non dovrebbe dare vita un’assemblea straordinaria per informarLi e per regolarizzare una situazione che in caso di compravendita coinvolgerebbe anche loro ed ottenere dai condomini (e posso senz’altro pretenderlo) che ciascuno torni ad occupare le soffitte di cui risultano proprietari in base alla propria scheda catastale?
    Domanda2: è evidente che se tutto questo è di difficile praticabilità, non potrò fare altro che vendere quanto rappresentato nella scheda e rendere edotto l’acquirente della situazione di fatto diversamente venutasi a creare: se l’acquirente la accetterà, potrò ritenermi al riparo da azioni risolutorie e/o risarcitorie?

    • Per Roberto.
      Non ci è molto chiaro quanto è avvenuto.
      Comunque, se la soffitta è stata erroneamente assegnata al catasto, non è molto importante, in quanto ciò che conta è l’atto di compravendita, nel quale sarà indicata la soffitta stessa.
      Se c’è un errore generale di assegnazione delle soffitte, dovresti seguire quanto detto dal tuo geometra; a meno che l’errore possa essere circoscritto fra 2 o 3 proprietari, ed in questo caso, senza attendere una odifica totale che potrebbe essere lunga, in quanto parli di un grosso immobile, potresti tentare, data l’urgenza del contratto, di sistemare fra voi (2 o 3) le rispettive situazioni catastali.
      Dopo di che basterà informare per conoscenza l’amministratore e l’assemblea condominiale.
      Naturalmente seguiranno altre modifiche nell’immobile, ma non interesseranno le vostre parti già regolarizzate.
      Amedeu e c.

  140. Devo vendere un immobile,
    l’immobile ha 30 anni di costruzione, circa 25 anni fa è stato ingrandito il ripostiglio di circa 1,5 mq, mediante lo spostamento di un tramezzo.Dato che si tratta di lievi modifiche che non comportano variazione di rendita è necessario l’aggiornamento delle planimetrie? Devo anche provvedere con una SCIA al Comune?

    • Per Rosy
      L’aggiornamento al catasto è necessario, e di regola (dobbiamo darti per correttezza tale risposta) sarebbe opportuno che ti consultassi, prima, con il geometra per presentare o meno la SCIA in Comune.
      Amedeu e c.

  141. ma se la destinazione cambia senza volonta? cosa si puo fare?
    attività artigianale di mio padre che ora non c’è piu, il laboratorio sempre a mè diventato un magazzino di legna, attrezzi da giardino, bici e quant’altro.. devo fare variazione in catasto e in comune??? non ci sono mariazioni edilizie, ma la rendita di attivita non c’è piu.. mi piacerebbe poter risparmiare qualcosa, ma le spese di variazione costano tanto per una pensionata..
    grazie

    • Per Simonetta.
      Ti siamo nel cuore, ma cosa possiamo risponderti?
      Purtroppo c’è una variazione di destinazione d’uso.
      Però, nessuno ti obbliga, al momento, ad effettuare tale variazione (Se non la tua necessità di risparmiare).
      Devi risolverti da sola tale situazione.
      Amedeu e c.

  142. dopo aver acquistato tramite mutuo bancario un piano terra ad uso abitativo, mi accorgo successivamente grazie al cambio della destinazione d’uso in attività artigianale(centro estetico) che, la planimetria del nuovo catasto edilizio urbano non coincide con quello che possiede il comune, chi ha la responsabilità il venditore oppure il notaio,, e contro chi dovro impugnare una causa.

    • Per Cosimo.
      Devi rivolgerti da un tecnico abilitato della tua zona (geometra, ingegnere, architetto) e fare effettuare delle verifiche presso il Comune e presso il catasto.
      Il tecnico dovrà accertare le date e la provenienza di tale disguido; cioè se vi fu una carenza nel chiedere i permessi comunali, oppure un errore o dimenticanza di aggiornamento nelle planimetrie catastali.
      Dopo di che saprete come ed in quale direzione muovervi.
      Amedeu e c.

  143. Salve, ho venduto un appartamento dove è stato eseguito un intervento di manutenzione ordinaria (è stata trasferita la camera da letto ove prima compariva la cucina) su richiesta degli acquirenti.
    nella planimetria allegata al rogito, sottoscritta dagli acquirenti, non è stata indicata detta variazione.
    Gli acquirenti, prima d’accordo per effettuare loro la denuncia catastale successivamente al rogito, ora possono darmi dei problemi? sono obbligato io alla denuncia catastale o devono provvedere loro?
    grazie, sono preoccupato

    • Per Alessia.
      Il venditiore è obbligato a presentare gli atti (autorizzazioni comunali e catastali) conformi all’esistente, pena la nullità dell’atto, su richiesta dell’acquirente.
      Sono comunque modifiche di straordinaria manutenzione.
      Amedeu e c.

  144. Salve,
    sto comprando una casa in cui in passato è stato abbattuto un muro tra ingresso e sala, di fatti rendendone un solo ambiente. Non dovrebbero essere variati i vani catastali, dato che il piccolo ingresso non era un vano a sé. Ad ogni modo la planimetria catastale non è aggiornata.

    Dovrebbe trattarsi di difformità non rilevante immagino. Giusto? Posso però pretendere che i venditori chiamino e paghino un tecnico per confermarlo? Tale cosa mi tutela maggiormente rispetto al caso in cui la conformità in sede di atto venga dichiarata esclusivamente dai proprietari?

    Dal punto di vista invece comunale/urbanistico come si presenta la situazione? L’eventuale mancanza degli attuali proprietari ricadrà su di me prossimo acquirente?

    Grazie di tutto quanto saprete dirmi!

    • Per Antonio.
      con l’attuale sistema fiscale finanziario, ti consigliamo, anche se trattasi di modesta modifica, di farla regolarizzare, prima dell’atto, sia in Comune che al Catasto.
      A spese, naturalmente dei venditori.
      Amedeu e c.

  145. buongiorno,
    sono in trattativa per una porzione di casa. ieri l’agenzia mi ha chiamato dicendomi che i due posti auto coperti dell’abitazione non sono accatastati alla proprietà, cosichè mi ha proposto due soluzioni :
    1a –> sottoscrivere che la proprietaria, nel caso in cui entro 3/4 anni salti fuori dalle autorità che bisogna accatastare i due posti auto, si riserva il dovere di pagare tutte le spese
    2a –> abbassare di 1000 euro il prezzo di vendita della casa in modo da “sanare” l’eventuale regolamentazione dei 2 posti auto.
    cosa sarebbe meglio fare?io per il momento ho solo firmato la proposta di vendita e nient’altro..
    grazie infinite

    • Per Francesco.
      Non ci descrivi come sono fatti i due posti auto coperti.
      Se sono due posti auto coperti con struttura fissa ed inamovibile, occorre anche l’autorizzazione del Comune.
      A questo punto sarebbe più regolare che la propretaria regolarizzasse il tutto prima del contratto di vendita.
      Anche perchè l’atto diventerebbe annullabile, in quanto non conforme alla realtà.
      Amedeu e c.

  146. Salve.Volevo una informazione non propio inerente a questo argomento,circa un anno fa ho acquistato un appartamento da un costruttore,che fa parte di un complesso residenziale di tre condomini,mi sono accorto che la stradina privata che sullatto notarile risulta di propieta”di tutti i condomini ma al catasto e”attualmente propietario il medesimo costruttore.Non so come comportarmi.NELLA speranza che mi risponda un cordiale saluto.

    • Per Angelo.
      Il catasto non è probatorio e vi può essere stato un errore di presentazione. Comunque va sempre aggiornato.
      Ciò che contano sono gli atti notarili.
      Devi presentarti all’ufficio del catasto (ora Agenzia del Territorio) portando copia dell’atto notarile, e chiedi che ti effettuino la correzione relativa a tale strada.
      Amedeu e c.

  147. ho cambiato in garage portone per porta e due finestre destinazione sgabuzzino cosa devo fare per regularizare e quanto costa

    • Per Mara.
      Se hai sostituito (letteralmente) il portone con una porta, e due finestre, necessiterai solo dell’autorizzazione del condominio, per avere modificato esteriormente la facciata dell’edificio.
      Se invece hai effettuato anche opere murarie, devi regolarizzarle in Comune (DIA, SCIA, ecc) ed avrai bisogno di un tecnico professionista abilitato della tua zona, il quale ti informerà circa il costo dell’operazione.
      Amedeu e c.

  148. Starei per acquistare un box di circa 15 mq, di altezza superiore ai 4 metri, con un soppalco in muratura costruito moti anni fa senza autorizzazione , cui si può accedere attraverso una scaletta di ferro. Il proprietario dice che, se uno non deve chiedere un mutuo, nessuno potrebbe mai accorgersi di tale irregolarità e, pertanto, non può succedere nulla. Mi sapete dare qualche consiglio? E’ possibile regolarizzare tale soppalco, e quanto costerebbe? Il problema non si ripresenterebbe qualora io dovessi rivendere in futuro il box? Grazie Pino

    • Per Pino.
      In effetti, il contratto di acquisto deve rispettare la situazione reale, che poi ti ritroveresti anche al momento della vendita.
      Regolarizzarlo in Comune, puoi tentare di farlo, ma riteniamo, data anche la destinazione d’uso del locale, che sia alquanto difficile ottenerlo.
      Amedeu e c.

  149. Buon pomeriggio, ho un problema che mi assilla da un pò.
    Ho acquistato un piccolo appartamento nel 2003 in un palazzo di 5 piani.
    Nell’atto di acquisto risulta l’evidenzia di una richiesta di condono (fatta nel 1986) per la concessione sanatoria su alcuni lavori fatti sulle parti comuni del condominio o meglio dire modifiche fate nel piano rialzato. Nell’atto di acquisto ce l’evidenza di tutti i bollettini pagati + con il numero della pratica.
    Il mio appartamento è sito nel 3 piano.
    Ora vorrei vendere questo appartamento.
    Il notaio vuole che questa richiesta di concessione sanatoria venga conclusa.
    Domande:
    con le nuove normative e leggi, questa richiesta di chiudere la sanatoria prima del rogito è obbligatoria?
    Il notaio ha chiamato un geometra per fare alcuni documenti. Il costo di questo lavoro non è stimato ne evidenziato comunque bisogna lasciare una cauzione al notaio di circa €.5000 (per le spese che andranno a sostenere su questa pratica.)
    E questa la normale prassi dopo il 2010? ( dico questo perché negli atti precedenti non occorreva nessuna caparra o obbligo di chiudere la richiesta di sanatoria.
    Un altro dettaglio, la richiesta è stata presentata come condominio. Devo io assumere tutta la responsabilità e i costi per risolvere la cosa da sola?
    Grazie in anticipo per il consiglio e commenti
    lila

    • Per Lila.
      Se, come affermi, la sanatoria riguarda le parti comuni dell’edificio, la competenza è di tutto il condominio e per questo motivo dovresti contattare l’amministratore.
      La conclusione dovrebbe avvenire tramite l’intervento di tutti i condomini, tu compreso.
      Il notaio, avendo trovato tale dizione sul tuo contratto di acquisto, non può fare altro che chiederti di uniformare lo stato reale all’approvato, ed in questo caso, secondo le vigenti disposizioni, sei carente, come lo sono gli altri condomini, con una sanatoria in sospeso.
      Circa il fatto della richiesta in cauzione dei 5.000 euro, non sappiamo cosa risponderti, nè siamo in grado di fare supposizioni.
      Chiariscilo con il notaio e con il tuo tecnico.
      Amedeu e c.

  150. Ho acquistato un negozio prima del 2010. Nella planimetria catastale risulta,all’interno del locale, un piccolo bagno; in realtà era già stata fatta una modifica in cartongesso per realizzare un antibagno ed è stato creato un soppalco/ripostiglio sopra l’antibagno. Sto per affittare il locale e mi è stato contestato il fatto che la planimetria non corrisponde alla reale situazione. Chiedo: Come devo procedere per aggiornare la situazione sia in comune che al catasto?
    Devo necessariamente rivolgermi ad un professionista? Grazie

  151. Salve, ho firmato un compromesso per una abitazione, ma la planimetria risulta diversa dallo stato attuale, vale a dire che è stata chiusa una veranda dove si affaccia una finestra di una cameretta, e la porta finestra della cucina, non si capisce esattamente il periodo di quando è stata realizzata, perchè nel modello unico di aggiornamento degli atti catastali risulta che i lavori, compresa l’eliminazione degli infissi, (attualmente ci sono gli infissi) sono terminati nel febbraio 2012 , invece nel compromesso parla della D.I.A. presentata nel febbraio 2011, citando solo la veranda, per giunta nella planimetria risulta che i due ambienti sono separati da un muro che non viene dichiarato, nella veranda lato cucina si trova la caldaia, è a norma? La classe energetica è C. La planimetria mi è stato detto dall’agente immobiliare non va firmata dal geometra e ne timbrata, ma al momento dell’atto notarile sarà firmata da me acquirente, questo fa parte della nuova legge di qualche anno fa? Inoltre nel compromesso ho firmato il certificato di abitabilità datato febbraio 2012 ma fa riferimento alla DIA del 2001 che non so a quale intervento si riferisca. Ma dopo gli ultimi lavori fatti ma non evidenti non si dovrebbe avere un’altra agibilità? Può essere ancora in classe energetica C dopo che i 2 ambienti risultano senza finestre? Nel compromesso c’è scritto che non ci sono state variazioni di destinazioni urbanistiche, poi parla della presentazione della DIA per la veranda chiusa, tutto ciò è in regola? Non parla di collaudo, e al momento del compromesso non ci ha reso noto delle modifiche riportate sulla planimetria, di un incendio accaduto nei posti auto con gravi danni (sembra per un corto circuito) e di una segnalazione fatta dal condominio per dei rumori provenienti da un motore di una piscina, finita sembra in causa ormai chiusa con il problema in parte risolto. Oltre tutto nel modello unico di aggiornamento degli atti catastali risultano diverse contraddizioni dello stato attuale dell’appartamento, nella visura catastale risulta ampliamento del febbraio 2012. Ho registrato il compromesso, non ricordo di aver firmato la planimetria ma se fosse, dovevo registrarla? Mi chiedo davanti a tutta questa situazione come mi devo comportare? Sto pensando di dare in mano il tutto a un perito edile, ora a giorni devo ricevere la planimetria dell’appartamento, e a proposito l’agente immobiliare mi ha detto che se voglio cambiarla basta poco per riportarla a come si trova oggi, ma non si dovrebbe informare il comune della variazione con il nuovo progetto facendo figurare che si rimettono le finestre ect.? Ringrazio e attendo risposta. Saluti.

    • Per Patrizia.
      Con tutta la nostra buona volontà, non siamo in grado di risponderti.
      Nella tua lettera, devi essere concisa, ed inoltre fai delle frasi brevi e metti la punteggiatura.
      Leggendo la tua domanda, ci manca il respiro e non si riesce ad arrivare a leggerla tutta.
      Amedeu e c

  152. salve, ho acquistato una casa a breve farò l’atto d’acquisto, però mi sono accorto solo ora che sulla planimetria c’e’ l’antibagno ma in realtà in casa il bagno e unico “senza antibagno” come mi devo comportare, dimezzo c’e’ anche l’agezia imm. GRAZIE

    • Per Gianni.
      L’anti bagno diventa importante se il bagno si affaccia su di un locale che non sia il corridoio. Quindi può esistere anche un motivo igienico sanitario.
      A parte ciò, lo stato di fatto deve corrispondere alla planimetria contrattuale.
      Consigliati con il geometra ed il notaio, circa come sistemare la questione.
      Amedeu e c.

  153. In riferimento alla lettera precedente chiedo se il tutto può comportare l’annullamento dell’atto, oppure se il mutuo non mi viene accettato cosa perdo? i soldi dati all’agenzia vanno persi? Ringrazio

    • Per Patrizia.
      Come detto precedentemente, cerca di mandarci una lettera sintetica e chiara e noi cercheremo di darti una risposta esaudiente.
      Amedeu e c.

  154. Salve,
    un mese fa ho effettuato il compromesso per l’acquisto di una porzione di villa(l’altra metà resta al proprietario).
    Nella mia porzione è presente un sottotetto non abitabile,dove sono presenti due bagnetti, una finestra,una porta che da su un balcone esterno.
    Oggi controllando le planimetria(non allegate al compromesso)ho visto che dei bagnetti come della finestra e della porta non vi è traccia.
    Mi sembra di capire che il tutto sia abusivo.
    E’ un motivo valido per rendere nullo il compromesso e richiedere il ritorno della caparra?
    Il proprietario potrebbe abbattere i bagni e chiudere le aperture per rendere tutto legale(in questo caso oltre il danno subirei anche la beffa?
    E’ possibile sanare il tutto?
    Le specifico pure che nel compromesso(non registrato) è scritto pure “le porzioni immobiliari saranno trasferite al rogito notarile,nello stato in cui attualmente si trovano, come viste e gradite dalla parte promittente acquirente.
    Come mi devo comportare?Vorrei annullare il compromesso o quanto meno chiedere una riduzione del prezzo.
    Grazie
    Ale

    • Per Alessandro.
      Se i bagnetti, come la finestra sono abusivi, il notaio non può fare l’atto di compravendita, in quanto lo stato reale deve corrispondere al progetto approvato in Comune ed alle planimetrie catastali.
      Se l’immobile è di vecchia costruzione, può darsi che non vi sia traccia in Comune, comunque il venditore dovrebbe giustificarsi dell’esistenza dei bagnetti e della finestra.
      Devi effettuare in Comune una ricerca (è tuo diritto, come lo è chiedere una copia, a pagamento, dei disegni esistenti).
      Il rischio che il proprietario, nel frattempo, ripristini tutto, esiste, ma sono opere edili che non possono essere fatte scomparire velocemente.
      Comunque consigliati con ilnotaio.
      Amedeu e c.

  155. Grazie Amedeu,
    Il problema indicato nella mail precedente(bagnetti,finestra e porta presenti in realtà ma inesistenti nel progetto) è un motivo valido per rendere nullo il compromesso e richiedere il ritorno della caparra?
    Ti ricordo che nel compromesso è scritto:“le porzioni immobiliari saranno trasferite al rogito notarile,nello stato in cui attualmente si trovano, come viste e gradite dalla parte promittente acquirente”

    Grazie
    Ale

    • Per Alessandro.
      Si, le dovresti avere viste, ma è per questo che ti abbiamo detto di parlare con il notaio, perchè, a nostro parere, non può essere trasferito un bene che abbia dele parti abusive.
      O le sana o le elimina.
      Di conseguenza sorge il problema nel fare il contratto.
      Amedeu e c.

  156. Salve,
    sto acquistando un immobile dove il proprietario ha fatto alcune modifiche e non ha aggiornato la planimetria del catasto. Le modifiche consistono nell’apertura di una porta e dell’abbattimento di un muro che divideva due stanze ora diventate un unico ambiente.
    Deve solo aggiornare le planimetrie catastali prima di venderlo o bisogna procedere in altri modi?
    Grazie in anticipo

  157. ringrazio per la risposta ma non ti ho detto che la modifica effetuata da me,da al interno del cortile e non alla facciata esterna della proprietà.
    io più ch altro voglio sapere si he posibile cambiare la destinazione a livello comunale

    • Per Mara.
      Se trattasi di uno sgabuzzino, inteso come “ripostiglio di una abitazione”, devi chiedere, in Comune, la variazione della destinazione d’uso. ( dalla categoria C alla A)
      Amedeu e c.

  158. Visionando recentemente la mappa catastale del mio appartamento ho notato che non era mai stata apportata una variante realizzata in fase di costruzione (1984) rispetto al disegno progettuale.
    La modifica riguardava una parete divisoria tra il soggiorno ed una piccola camera, che non è stata eretta per realizzare così un soggiorno di dimensioni maggiori.
    Per altro non so se da parte del costruttore sia mai stata depositata in comune una mappa corretta .
    Spero che non si tratti di abuso edilizio “non sanabile”….
    Come posso mettermi in regola sia rispetto al Catasto che verso il Comune ?
    Grazie del consiglio.

    • Per Aldo.
      la demolizione di un tramezzo interno rientra fra i “lavori liberi”, per cui non dovresti avere particolari difficoltà, anche se è stata eseguita, a suo tempo, senza autorizzazione.
      Contatta un geometra o altro tecnico della tua zona e segui il suo consiglio.
      Amedeu e c.

  159. Salve,
    ho effettuato il compromesso per l’acquisto di una porzione di villetta ancora da completare da un privato(non da ditta).
    Prima di effettuare l’atto è possibile richiedere al propietario la stipula da parte sua di una assicurazione decennale a favore mio per garatirmi in casi di vizi dell’immobile successivi all’atto?
    Per legge posso obbligare il venditore alla stipula di tale assicurazione?

    saluti

  160. Salve, sono proprietario di una casa acquistata 20 anni fà, mi sono reso conto che l’intestatario catastale non sono ancora io, ma addirittura è la ditta costruttrice, quindi neanche il primo proprietario dal quale io ho acquistato casa, volevo sapere se anche il mio contratto è nullo e se per regolarizzare devo fare una voltura catastale
    Grazie!!

    • Per Patri.
      Ciò che valgono sono i contratti, e quandio hai acquistato, sicuramente il notaio avrà fatto le visure all’ufficio dei registri Immobiliari; il catasto può non essere stato aggiornato, e per quello devi provvedere al più presto tramite un tecnico professionsta abilitato.
      Amedeu e c.

  161. Salve sono simona avrei necessità di porle una domanda tecnica se fosse così gentile da rispondermi!!dovrei acquistare un appartamento (nel mio paese) di proprietà di un signore che l’ha avuto in donazione da suo padre (attualmente ancora in vita). Questo signore avendolo avuto dal padre in donazione ovviamente non ha mai fatto nessuna ricerca storica dell’immobile e l’ha messo in fitto per 20 anni e più Adesso ha deciso di metterlo in vendita e io sarei l’acquirente…questo immobile è stato costruito nel 54 senza concessione edilizia. Al catasto risulta una piantina dell’immobile che però non corrisponde all’attuale disposizione dei muri interni ed esterni dell’immobile stesso…inoltre non si capisce se l’immobile sia condonato o meno. La mia domanda è questa : Cosa dovrei fare (io o il propietario) cioè qual è l’itere da seguire in queste circostanze?e soprattutto quanto mi costerebbe mettere in regola questa situazione???in attesa di una sua risposta la saluto cordialmente.

    • Per Simona.
      Il consiglio che ti diamo è quello di rivolgerti da un geometra della tua zona, il quale farà le opportune verifiche presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune .
      Ti suggeriamo questa breve soluzione, in quanto ti occorre un tecnico che sappia ritrovare non solo la pratica originaria ma anche gli altri eventuali passaggi, quali l’abitabilità (se esiste), la richiesta ed il nulla osta dell’Ufficiale Sanitario (oggi ASL) ed altri possibilli atti, non per ultimo un eventuale condono, e che possano farti avere la situazione reale della tua casa.
      Una volta che il tecnico avrà risolto (se possibile) con il Comune, solo allora potrai pensare anche alla regolarizzazione catastale.
      Amedeu e c.

  162. Vorrei mettere in vendita un villino che ho realizzato su un terreno agricolo senza alcun permesso e per il quale nel 2004 ho presentato domanda di condono con relativo accatastamento. Purtroppo nel 2008 l’area è stata vincolata con vincolo paesaggistico. Posso comunque venderlo come terreno con annesso villino accatastato con domanda in sanatoria?

    • Per Giovanna.
      Pensiamo che per la vendita del villino, che è abusivo a tutti gli effetti (Al momento), non ci sia nulla da fare.
      Comunque, devi consultare un tecnico professionista della tua zona (Ingegnere, architetto, geometra), che sentito il Comune e parlato con un notaio, saprà riportarti la esatta situazione del tuo manufatto.
      Amedeu e c.

  163. salve
    nel 2007 abbiamo comprato un appartamento ristrutturato,nella ristrutturazione il vecchio propeietario abbattuto un muro divisorio (non portante) e chiusa una porta ma non e stato modificato la planimetria, adesso noi vogliamo vendere cosa devo fare per risolvere la situazione con la planimetria?
    Grazie

    • Per Angelo.
      Probabilmente non ha neppure regolarizzato tali lavori con il Comune.
      Devi rivolgerti da un tecnico professionista della tua zona (Geometra, ingegnere, architetto) per fargli regolarizzare quanto occorre.
      Amedeu e c.

  164. che cosa cambia se dico che i lavori sono stati fatti da me dopo il 26/5/2010
    anziche prima? Le sanzioni sono diversi? Dopo quella data e una CIL prima e una DIA con sanatoria o sbaglio?
    Grazie

    • Per Angelo.
      Con le date ci si “giuoca ” male, ed è meglio non farlo.
      Consigliati con il tuo tecnico professionista che ti segue la pratica.
      Amedeu e c.

  165. ciao amedeu
    oggi ho parlato con un tecnico e mi diceva di aggiornare la planimetria allo stato di oggi e depositarla al catasto e poi fare piu niente!
    Tu che ne dici?

    • Per Angelo.
      Il tecnico avrà ben valutato la situazione sul posto, per cui ti diciamo di seguire le sue indicazioni: anche perchè ne risponde nei tuoi confronti come professionista con parcella e relative responsabilità.
      Amedeu e c.

  166. Salve, nel 2001 ho comprato un appartamento sito al primo piano di un fabbricato, detto fabbricato è composto di tre piani ed un sottotetto. Nell’atto di compravendita era espressamente dichiarato che il sottotetto non era abitabile, ma l’acquirente del sottotetto lo ha trasformato in mansarda e vi ci abita stabilmente con la sua famiglia. Il proprietario di detto sottotetto paga nove euro di quota condominiale contro i miei ventitrè. L’amministratore può abbligare il condomino a pagare quanto gli spetta?
    Grazie

  167. vorrei sapere da un esperto se il geometra che esegue la catastamento
    dichiara il falso(cioe che c è un passaggio che unisce due appartamenti invece non esiste)cosa rischia.il reato come si chiama in art. di legge

    • Per Enzo.
      Ti suggeriamoo di verificare come è nato tale errore (se errore c’è stato), verificando la situazione reale con il progetto comunale e con le planimetrie catastali.
      Dopo di che, i tecnici comunali o del catasto di diranno come procedere a norma di legge.
      Amedeu e c.

  168. Ciao amedeu, il condominio è dotato di tabelle millesimali in quanto composto da 12 appartamenti e sottotetto. Siccome dalle tabelle millesimali risulta ancora sottotetto e non una mansarda in cui è stata trasformato, la quota che risulta dalle tabelle è di 9 euro. Oltre a rivolgermi all’amministratore, cosa posso fare affinchè l’occupante del sottotetto paghi più degli altri condomini, visto che trovandosi al quarto piano i componenti del nucleo familiare fanno un uso intensivo dell’ascensore? A questo punto ti chiedo ma questo signore può abitare in un sottotetto anche se trasformato in mansarda? Grazie Luca

    • Per Luca.
      Partiamo dalla seconda domanda.
      Se il sottotetto è stato approvato come mansarda abitabile dal Comune, con i vani regolamentari (Altezze, superficie dei locali e superfici finestrate), allora può essere abitato. In caso contrario è una mansarda abusiva.
      Se nelle tabelle millesimali non è stata corretta la sua destinazione d’uso, fai una lettera all’amministratore e chiedi che vengano variati i millesimi con l’approvazione dell’assemblea condominiale: occorrerà solo la maggioranza (50% +1).
      Amedeu e c.

  169. Grazie per le esaustive informazioni.
    Luca

  170. salve,ho preso in affitto un locale che vorrei aprire un panificio,ai fini dei lavori di pavimentazione pitturazione ecc.. il proprietario mi dice che l agibilita non ce… ma nel contratto che io ho firmato c era scritto che il locale e a norma di legge. puo affittare un locale senza agibilita e poi dirmi nel contratto che c era?quato tempo va via adesso per avere lagibilita?posso esssere risarcita,perche io a novembre dovevo aprire e invece l apertura e rimandata?

    • Per Teresa.
      La tua può essere una richiesta che ti porta via parecchio tempo, e può contenere anche delle opere o degli atti da completare per l’ottenimento dell’agibilità.
      Ti consigliamo, quindi, di rivolgerti, il prima possibile, da un tecnico professionista della tua zona (Geometra, ingegnere, architetto) che ti segua la pratica abbreviandone i tempi.
      Relativamente al fatto che sul contratto c’è stato scritto che i locali avevano l’agibilità, quando invece non esiste, può portare all’invalidità del contratto stesso, con conseguenti sanzioni e spese a carico del venditore.
      Amedeu e c.

  171. Buongiorno Amedeu e grazie per questa opportunità,
    immaginiamo un piano terra di un condominio costituito da due locali commerciali “A” e “B” confinanti, stesso proprietario,
    richiedendo la visura della piantina del locale “A” al catasto si scopre che un “pezzettino” (interno al confine tra i due locali di circa 4 mq) che è sempre stato lì dall’anno di costruzione (ci sono ancora i pavimenti originali in tutto il locale “A”) risulta facente parte del locale “B” del quale invece la piantina non risulta.
    Il mio tecnico di fiducia mi ha spiegato che al catasto non è più possibile correggere errori di rappresentazione passati e mi propone o un frazionamento e fusione del “pezzettino” o non ricordo quale legge tipo condono ancora in vigore relativa agli abusi interni (ma abuso non è!! è sempre stato lì così)
    In più mi chiedevo se dovendo richiedere credo in entrambi i casi una nuova agibilità sarà necessario sostenere i costi per le prove di staticità (della singola unità o dell’intero fabbricato?) o se basta una dichiarazione del tecnico.

    Grazie mille anticipate per la risposta.
    Giovanni

    • Per Giovanni.
      Per 4 mq. dovrebbe essere una pratica semplice che il tuo geometra ti risolverà in poco tempo.
      Devi seguire quello che ti ha suggerito.
      Amedeu e c.

  172. salve, vorrei avere lumi su un problema che mi da grossi grattacapi.ho acquistato nel 2008 un appartamento a piano terra con giardino, che possiede anche un’ accesso esterno tramite un piccolo passaggio fiancheggiante il fabbricato di circa 4 metri (per 2 di larghezza), quindi un passaggio tra fabbricato e giardino di altro proprietario (che ha acquistato l’appartamento di fianco al mio un paio di anni prima), sino a giungere al cancello per entrare nel mio giardino privato! ebbene, dopo 4 anni abbiamo scoperto che tale passaggio in realta’ al catasto e anche alla piantina del costruttore depositata al comune nel 1965, risulta non esserci per niente ed e’ invece di proprieta’ del prorpietario che ha il giardino fiancheggiante tale passaggio…di fatti questi 8 metri che delimitano il passaggio, tra fabbricato e recinzione giardino altro proprietario non doveva esserci, ed e’ stato creato solo per comodita’ e accordi dei nostri due precedenti prorprietari e lasciato in tale stato per oltre 20 anni! ora tale vicino, pur avendo comprato sullo stato di fatto, rivendica tale pezzo di terreno e vuole quindi togliermi tale passaggio esterno (e potrei accedere solo dal interno del mio appartamento) ed ha piazzato una chiusura provvisoria x negarmi l’accesso, mentre io ribadisco che e’ mio diritto passare sia in quando risultava gia in stato di fatto all’acquisto e sia perche’ e’ comunque oltre 20 anni in quello stato di passaggio.
    il dubbio grosso e’ che invece lui abbia ragione, su due fatti, in primo luogo al catasto risulta il confine corretto e non vengono evidenziati passaggi, servitu’,ecc..cioe’ risulta effettivamente suo quel tratto! in secondo luogo io non o alcun documento scritto, ne mio, ne del precedente proprietario in cui si faccia riferimento a qualche servitu’ di passaggio…nell’atto c’e’ solo scritto che acquisto sullo stato di fatto come risulta da annesse planimetrie (su cui ovviamente c’e’ il confine del giardino, non risultano cancelli, ne tanto meno servitu’ o altro a cui aggrapparsi).
    volevo sapere se quindi ogni tentativo e’ inutile o se posso rivendicare tale diritto in qualche modo o nel caso sia impossibile avere ragione non so, tentare una rivalsa verso il precedente propritario, che mi ha venduto un’immobile che pareva valere tot e invece, senza tale passaggio esterno secondo me vale magari 8-10 mila euro in meno!
    ….scusate, precisazione…tale tratto al momento e’ liberamente aperto, cioe’ e’ come fosse un proseguimento della pavimentazione condominiale, in teoria accessibile a tutti i condomini, su cui poi c’e’ a meta’ del tratto il cancello del proprietario vicino e in fondo c’e’ il cencello x accedere al mio giardino.da catasto invece tale proprietario doveva avere un cancello all’inizio di tale “corridoio” e tale pezzo essere del tutto suo fino al muro del fabbricato, mentre io dovrei accedere esclusivamente dall’appartamento, senza alcun passaggio esterno.i precedenti proprietari, per reciproci favori si sono aperti questo “corridoio” di 2 metri x 4 di lunghezza all’estremo di questo giardino, a ridosso del fabbricato!
    sarei grato di qualche parere, anche perche’ dal notaio non ho notato idee molto chiare sulla questione.

    • Per Luigi.
      Vediamo se dalla tua lunga lettera (Per favore, per chi legge, i commenti li faccia brevi) abbiamo ben compreso la questione.
      Questa area della larghezza di 2 metri è delimitata da una recinzione, sulla quale è aperto, a circa metà, un accesso al giardino del tuo vicino ed alla fine di essa, il cancello di accesso alla tua proprietà, poi “dici” “…tale tratto al momento e’ liberamente aperto, cioe’ e’ come fosse un proseguimento della pavimentazione condominiale, in teoria accessibile a tutti i condomini….”
      Stando all’atto che hai stipulato con il venditore, non puoi avanzare alcun diritto su tale striscia, in quanto non risulta alcun accenno di essa, sia nello scritto che nei disegni allegati.
      Se però costituisce, al momento ” un proseguimento della pavimentazione comdominiale”, poichè tu, in ogni caso perderesti ogni diritto a tale area, tanto vale che tu trovi un accordo con il tuo condominio (Meglio se c’è l’amministratore condominiale), che potrebbe avanzare richiesta sulla base di servitù acquisita per usucapione.
      Come condomino ti salveresti la possibilità di accesso al tuo giardino.
      E’ una soluzione, che, prima di avanzare, sarebbe opportuno tu verificassi con un legale della tua zona, portandogli in visione il contratto, i disegni che hai, ed eventuali foto del passaggio e delle recinzioni.
      Amedeu e c.

  173. mi scuso x la lunghezza, non sapevo essere piu’ conciso e spiegare bene i dettagli! esatto, non vi e’ alcuna carta o piantina che dimostri che quel tratto e’ “condominiale”, e’ stato fatto dai due precedenti proprietari per pura comodita’ reciproca e venduto entrambi sullo stato di fatto! il nocciolo ora e’…io ho acquistato tale stato di fatto di passaggio esterno al mio giardino, con relativo cancello, cosi come l’altro..il quale pero’ oggi non accetta piu’ tale stato di fatto, ma pretende di prendersi tale tratto che di fatto sarebbe suo, ma scoprendolo ora dopo vari anni e quindi annulla cio’ che l’atto dice, cioe’ ACQUISTO SULLO STATO DI FATTO (quindi con modifiche accorse negli anni, per vari motivi).
    a me viene negato un privilegio acquisito e pagato, mentre lui lo guadagna, pur non avendolo in teoria pagato!
    e’ come dire che io ho valutato tale comodita’ di passaggio 10.000 euro ed ho offerto piu’ del valore reale, mentre lui magari il suo giardino 10.000 euro in meno magari e quindi offerto meno quando ha comprato casa! chi ha venduto a me si e’ beccato quindi di piu’, mentre ora lo perdo..e l’altro proprietario dal nulla se lo guadagna, senza che lo sapeva! ok, pollo io che dovevo verificare tutto bene prima, ma mi sento comunque raggirato e “derubato”

    • Per Luigi.
      Certo comprendiamo la tua amarezza: purtroppo non sei il primo e non sarai l’ultimo a non dare la giusta importanza alla corrispondenza dell’atto con lo stato di fatto, visto e concordato con il venditore.
      Per tale motivo, quando si acquista un bene immobile, è sempre bene affidarsi alla consulenza di un tecnico professionista privato, che controlli attentamente il tutto, rediga la relazione per il notaio rogante, e se ne assuma anche la responsabilità.
      Amedeu e c.

  174. Per Luigi.
    Come già detto nella precedente risposta: “…. sarebbe opportuno tu verificassi con un legale della tua zona, portandogli in visione il contratto, i disegni che hai, ed eventuali foto del passaggio e delle recinzioni.”
    Può anche darsi che, esaminati gli atti, esca fuori una diversa soluzione
    Così fugherai ogni e qualsiasi dubbio tu abbia.
    Amedeu e c.”

  175. Buongiorno
    Sono proprietario di un’appartamento e circa un anno fa ho fatto il preliminare di vendita. La scorsa settimana, al momento del rogito ci siamo accorti che c’era stato uno scambio di cantine. Visto il calo del valore degli immobili nell’ultimo anno, il promittente acquirente pensando di poter fare affari migliori, ha colto l’occasione per chiedere l’annullamento dell’accordo di vendita e la restituzione del doppio della caparra gia versata. Può farlo?

    • Per Mario.
      Il fatto è, che l’errore è stato accertato al momento del rogito, e per regolarizzare lo scambio delle cantine con il tuo vicino, ti porterà via molto tempo; ritardo per il quale, detto acquirente potrebbe avvalersi in sede di causa.
      Ti consigliamo di rivolferti da un legale della tua zona portandogli copia del compromesso e situazione catastale esistente.
      Amedeu e c.

  176. buongiorno, ho scoperto da qualche settimana che il muro di confine del giardino (circa 6 mt) con il mio vicino di casa e’ spostato nella mia proprieta’ di 1,5 mt, cioe’ possiede 9 mq del mio giardino! il condominio e’ molto vecchio e l’errore e’ dovuto ad una cattiva interpretazione catastale del precedente proprietario del mio vicino risalente a 15 anni fa (il mio all’epoca era invece di proprietario che non ci abitava!). senza entrare in dettagli, in sintesi ho verificato al catasto che entrambe le piantine indicano il confine in modo perfetto, con la differenza che quella del mio vicino e’ basata sul perimetro del garage condominiale sotto al fabbricato (e non come nel mio caso invece sulla struttura abitativa), garage che ha muri perimetrali diversi dalla struttura abitativa appunto di 1,5 mt inferiore!!! quando fu eretto il muretto di confine presero le misure dal muro della struttura, senza rendersi conto che invece dovevano considerare questo 1,5 mt in meno, che di fatti ha portato all’errore! ho informato il vicino e invitato a verificare, ma lui semplicemente risponde che da piantina catastale sua, acquisita al rogito, il muro risulta li e non ha alcuna intenzione di spostarlo….cosa posso fare? procedere ad una denuncia o come e’ meglio agire, evitando sopratutto di trascinare il tutto alla lunga! ho verificato sia con un geometra che con il notaio e mi danno piena ragione.
    inoltre mi ha risposto che se pure vi fosse un problema dovevo verificarlo al momento del mio rogito (un paio di anni fa), che suona un po’ come un “arrangiati”!
    grazie

    • Per Michele.
      Sei costretto a recarti da un legale, portandogli copia del contratto e planimetrie catastali.
      Se l’errore è nato in buona fede, l’usucapione del vicino è avvenuta dopo 10 anni: comunque è tutto da dimostrare.
      Amedeu e c.

  177. ah, non sapevo dei 10 anni, cioe’ il notaio addirittura mi ha consigliato ti appoggiare intanto cose di mia proprieta’ (tipo legna, attrezzi o altro) nella parte che sarebbe mia, ci vuole poco perche’ il muro di confine e’ alto solo 70-80cm, diciamo una sorta di “segnare il territorio” e poi procedere con una vera e propria recinzione! da come dice il notaio infatti la legge non vieta la creazione di muretti entro il proprio giardino, quindi il muro e’ dentro di 1,5mt ma nulla mi vieta di farne un altro al confine corretto e usare tale spazio (tra i due muri) come deposito per legna!
    questo perche’, a come dice il notaio, non vi e’ alcuna prova a dimostrazione che quel pezzo e’ suo, ne da mia piantina catastale, ne dalla sua, in quanto a cattiva interpretazione, ma se vengono sovrapposte mia e sua risulta evidentissimo che il confine e’ stato creato sbagliato!
    non vorrei che pero’ facendo come dice il notaio mi metto nei guai, lui mi parlava di 20 anni per uso capione e non 10!

    • Per Michele.
      Se esiste un muro di confine (Come hai detto tu nella prima domanda) fra le due proprietà, anche se è alto 70/80 cm, non dovresti, di tua iniziativa (ci sembra che tu voglia fare questo), scavalcarlo ed appoggiare le tue cose nel’appezzamento di terra che è stato “incamerato” dal tuo vicino da vari anni.
      Ogni e qualsiasi azione va effettuata secondo la legge, nella massima trasparenza.
      A parte il fatto che il tuo vicino, forse, reagirebbe negativamebnte , vedendo portare cose non sue all’interno di una proprietà che reputa sua, salvo diversa interpretazione legale.
      Difatti, reputiamo, che se non agisci nella massima correttezza, finirete con il trovarvi in causa tramite legali.
      Per quanto riguarda l’usucapione, essa può essere decennale o ventennale (Leggi questo nostro articolo) http://www.coffeenews.it/usucapione-per-immobili-decennale-e-ventennale, ed altri che troverai in questo sito, usando il pulsante “Cerca” in alto a destra della Home ed introducendo la parola “Usucapione”.
      Sta ad un tuo legale comprendere come si configura quella del tuo vicino, sulla base di documentazioni e fotografie, che potrai portargli in visione
      Amedeu e c.

  178. Salve
    Le espongo il mio problema:
    Nel 2002 ho acquistato un appartamento
    Nel 2004 su un terreno adiacente hanno costruito, in condominio, dei box auto su particella e numero civico diverso
    Nel 2005 ho acquistato dal costruttore uno dei box e l’ho messo di pertienza dell’appartamento.
    Ora devo vendere ma l’acquirente è interessato solo all’appartamento.

    Domande:
    E’ possibile slegare appartamento e box e venderli separatamente?
    Al 99% il box non rientra nella legge Tognoli (devo avere conferma dal costruttore)… ma cambierebbe qualcosa?

    Grazie. Cordiali saluti
    Giorgio

    • Per Giorgio.
      Di regola, facendo parte detto box di un lotto separato da quello dall’edificio dove abiti, potresti venderlo.
      Tutto sta, però, nel controllare quali atti hai effettuato per renderlo pertinenza dell’appartamento: catastali? su contratto? in un progetto comunale?.
      Risolverai il problema dopo che avrai dato queste risposte al notaio.
      Amedeu e c.
      .

  179. Grazie Amedeu per la spiegazione e il link!
    prima di spendere soldi con un legale provero’ a convincere il vicino a fargli capire che i documenti parlano chiaro, anche se sara’ difficile!
    ad ogni modo vedo che i 10 anni di usocapione sono legati al “titolo idoneo trascritto” (art.1159 del codice civile) che pero’ il mio vicino non possiede in quanto lui ha acquistato con un confine specifico segnato perfettamente su piantina catastale, quindi se ho capito bene (facendo altre ricerche) lui ne avrebbe preso diritto dopo 10 anni solo se in buona fede il suo vecchio proprietario segnalava la modifica al catasto e vendeva con gli attuali confini (diversi dai miei, ma modificando il suo convinto della buona fede!):nel mio caso lui sfrutta parte del mio terreno, ma avendo sia io che lui documenti chiarissimi che dimostrano che il confine e’ diverso, per l’usucapione decennale manca il “titolo idoneo trascritto”
    Altro fatto, secondo la legge proprio dell’articolo di intestazione sotto cui parliamo, nel caso vendo dovrei ripristinare la situazione immobile secondo catasto, quindi un nuovo proprietario potrebbe impormi di sistemare il confine, o nel caso non lo faccio e vendo senza dire nulla, poi rischiare che mi richiedano l’annullamento perche’ i confini sono diversi!

  180. Grazie per la risposta.
    La pertinenza risulta solo sul contratto ed è stata messa solamente per avere l’agevolazione prima casa anche sul box.
    Al catasto sono completamente separati.

  181. Salve, vorrei sapere che categoria catatsale attribuire ad un centro estetico, grazie

    • Per Fabio.
      Dovrebbe essere compreso nella categoria:
      C/1 – NEGOZI E BOTTEGHE.
      I locali occupati da barbieri, modiste, orologiai, nonché gli uffici telefonici, le ricevitorie postali, i banchi del lotto, le esattorie delle imposte dirette, le agenzie bancarie o assicurative, le biglietterie, le sale d’aspetto delle linee automobilistiche di servizio pubblico, ambulatori medici, ecc. posti in comuni locali che hanno ingresso diretto dalla strada pubblica e le comuni
      caratteristiche dei locali per bottega, i locali adibiti ad esposizione o a “musicstore” ed in genere quei singoli o gruppi di locali – costituenti unità immobiliari – dove si effettua la vendita, con prevalenza al dettaglio, di merci, di manufatti, prodotti, derrate, ecc. e quei locali dove la vendita si accompagna con prestazioni di servizio come, ad esempio, trattorie e ristoranti, pizzerie, panetterie (intese come locali di vendita al minuto del pane), bar, caffè,
      Amedeu e c.

  182. Salve,
    volevo porre alla vostra attenzione il seguente caso: ho ereditato (in realtà tramite donazione) una casa costruita i primi anni ’80 da mio nonno; ho scoperto che laddove prima vi era un terrazzo, mio nonno ha alzato delle pareti creando una nuova stanza. Tutto questo è avvenuto senza accrescere la metratura esterna dell’abitato (cioè il perimetro è rimasto quello originario, sono solo state aggiunte delle mura a chiudere il perimetro). A quanto ho capito a suo tempo ebbe l’autorizzazione da parte del comune ma non dalla sovrintendenza. Inoltre, da allora ha sempre pagato su questa superficie le tasse per i rifiuti. Volevo sapere se è possibile e come devo fare per sanare la situazione.

    Grazie,
    Vincenzo

    • Per Vincenzo.
      Si tratta di un aumento volumetrico e modifica ai prospetti dell’edificio, per cui occorre l’autorizzazione del Comune, e se è zona sottoposta alle Belle Arti, anche quella della Soprintendenza.
      Ti suggeriamo di contattare un tecnico professionista della tua zona, e vedere con lo stesso, in base ai regolamenti locali, cosa è possibile fare per tale lavoro abusivo.
      Può darsi che esista la possibilità di presentarlo come sanatoria edilizia.
      Amedeu e c.

  183. Buongiorno,
    ho ereditato 1/4 di un immobile a seguito della morte di mio padre. Mia madre attualmente possiede i 3/4 ed il diritto di abitazione e vuole vendere l’appartamento. Io mi sono offerta di acquistarlo, ci siamo accordate sul prezzo ed abbiamo fatto un preliminare.
    Attualmente l’appartamento risulta libero ma non ho le chiavi per entrare e mia madre non me le vuole dare.
    Volevo sapere se, in qualità di comproprietaria, (indipendentemente dai rapporti di parentela che esistono) è mio diritto poter vedere lo stato dell’immobile prima di procedere al rogito.
    Grazie

    • Per Kikkagio.
      Non si acquista a scatola chiusa, per cui è tuo diritto vedere l’appartamenrto.
      Se tua madre non vuole darti le chiavi, (che però dovresti avere, in quanto proprietaria di 1/4 della casa), deve almeno accompagnarti a vederlo.
      Amedeu e c.

  184. Buongiorno,

    nel giugno del 2006 ho acquistato un appartamento. Sul rogito i vecchi proprietari hanno dichiarato di non avere apportato modifiche per le quali si sarebbero dovuti richiedere provvedimenti organizzativi.
    In realtà è stata abbattuta una parete che collegava, attraverso una porta, la cucina ed un piccolo locale “lavanderia”, ampliando così la cucina.
    A suo tempo, sia i proprietari che l’agente immobiliare asserirono che la cosa non aveva rilevanza ai fini della planimetria.
    Ora gli inquilini del mio immobile hanno richiesto l’idoneità alloggiativa ed il geometra che ha svolto il sopralluogo mi informa che la discrepanza tra planimetria e stato dell’immobile non gli consente di dare parere positivo.
    Vorrei sapere se mi posso ancora rivalere sui precedenti proprietari per far pagare a loro quanto dovuto per sanare la situazione.
    Grazie 1000.

  185. Grazie 100000000 per la risposta, mai trovato un forum con una reattività così !

    Grazie davvero e tanti auguri per le prossime Festività.

    Mirella

  186. Salve, vorrei porre alla vostra attenzione il seguente caso:
    Sono titolare di un compromesso di acquisto per un immobile piano terra promesso come frazionato dal piano interrato. Al catasto tutto OK e lo stato di fatto anche, ma ho scoperto che all’ufficio urbanistico non è stata neanche fatta la domanda di frazionamento. La data del rogito era il 12 dicembre scorso e in quella data il rogito non si è potuto fare perchè noi abbiamo detto al notaio la non conformità urbanistica. Né il notaio né i venditori hanno voluto verbalizzare niente in quella sede. Dopo una settimana, al Comune non è cambiato nulla (ma non mettono niente per iscritto).
    Come dovrei procedere per rientrare dei 35.000 € che ho dato come caparra confirmatoria?
    Grazie

    • Per Mauro.
      Porta il compromesso e gli altri atti che hai da un legale della tua zona, il quale provvederà, se è il caso, a scrivere una lettera al venditore.
      Amedeu e c.

  187. Salve, possiedo un appartamento in un centro storico di circa 50 m/q, sto effettuando delle opere di restauro, vorrei inoltre ricavare un soppalco con travi in legno e muratura (ci sono circa 5 m e più di altezza dal pavimento al tetto) di circa 22 m/q, praticamente verranno soppalcate 2 stanze. La ditta mi ha fatto un buon prezzo, ma per maggiore sicurezza ho chiamato un architetto.
    Premetto che sono ignorante in materia, vorrei non essere passibile di eventuale denuncia da parte di qualche vicino, così ho chiesto all’architetto di occuparsi della regolarizzazione. Potrebbe indicarmi quanti euro occorreranno? Oltre a pagare il progetto dell’architetto, quanto occorrerà per la burocrazia? Grazie in anticipo

    • Per Francesco.
      Circa le spese per l’architetto professionista, puoi chiedergliele anticipatamente e non mancherà di informarti sul suo avere.
      Per le spese comunali, poichè avrai un aumento di superficie coperta, probabilmente dovrai pagare gli oneri di urbanizzazione.
      Per sapere l’ammontare, puoi chiederlo presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  188. Salve ho un problema siamo 4 fratelli abbiamo acquistato un immobile lo abbiamo ristrutturato ( Abusivamente ) in comune accordo dopo neanche 6 mesi ho venduto la mia quota un quarto a mio fratello e un quarto un altro mio fratello sempre allo stesso FRATELLO adesso a distanza di 5\6 anni e venuto fuori che si vuole mettere a posto con la sanatoria ci a inviato la lettera dell’avocato ma noi non l’abbiamo ritirata abbiamo fatto bene ho abbiamo fatto male spetta anche a noi pagare la sanatoria e le spese x regolarizzare il tutto non essendo piu proprietari da 5 anni ( spero di essere stato chiaro ) GRAZIE:

  189. l’abbattimento parziale del solaio (con un rialzamento del pavimento di 1mt)e l’abbattimento parziale del muro perimetrale, in poche parole e’ stato creato un vano per far passare sotto le scale, deve essere evidenziato sulla planimetria catastale? in caso di vendita dell’immobile il proprietario deve comunicare al possibile acquirente l’abbattimento del solaio stesso mostrando subito i progetti e le autorizzazioni??

  190. buonasera grazie per la risposta, il proprietario dei due appartamenti e’ lo stesso e lui con una sanatoria ha regolarizzato i lavori, il problema e’ che adesso sta vendendo a me l’appartamento con il solaio abbattuto e sulla pianta catastale non risulta nessun dislivello; il mediatore che ha trattato l’immobile mi aveva assicurato che il “rialzamento” era un muro posticcio e sotto c’era il solaio. io ho scoperto la magagna solo dopo il compromesso e solo dope aver denunciato la scoperta il proprietario mi ha dato la documentazione dei lavori delle scale. posso impugnare il contratto (ta l’altro nel compromesso dichiara di non aver fatto opere che richiedano sanatorie ect…)???

    • Per Andrea.
      Ti consigliamo di recarti da un legale della tua zona, provvisto di tutta la documentazione che hai: planimetrie, autorizzazioni, sanatorie (Se riesci ad averle in Comune), compromessi e contratto.
      Il legale ti consiglierà come procedere.
      Am,edeu e c.

  191. Buongiorno, devo fare una compravendita del mio immobile e mi sono resa conto che dalle planimetrine del comune un locale risulta magazzino, in catasto cantina…..costituisce difformità ai fini del rogito?

  192. grazie per la risposta, buon lavoro e buona giornata

  193. Buongiorno,
    nel mese di dicembre ho venduto un appartamento, acquistato circa 50 anni fa dai dai miei genitori, dai quali l’ho ereditato.
    Vengo contattata oggi dall’acquirente, che contensta la non corrispondenza tra le planimetrie e l’abitazione.
    Non sono mai state fatte modifiche, l’abitazione è stata acquistata dai miei genitori direttamente dal costruttore, con le caratteristiche odierne.
    Quindi anche noi abbiamo acquistato questa casa con planimetria inesatta.
    L’acquirente chiede la variazione a nostre spese della planimetria al catasto.
    Ne ha titolo? Ed è questa la procedura corretta?
    Grazie per la risposta e buona giornata

  194. salve ho appena acquistato casa! è sotto un palazzo dove hanno il loro portone d’ingresso, io invece ho un’ingresso affianco con un cancelletto perchè sono indipendente! è un palazzo nuova costruzione e io sono la prima acquirente!! sul catasto risulta che la il mio numero civico è SNC
    facendo l’atto col notaio abbiamo saputo che il civico è il numero22, la cosa stranissima che anche il portone del palazzo è 22.
    ma è possibile questo? io penso che almeno potevano mettermi22A.
    come posso muovermi da poter avere un numero civico diverso dal palazzo avendo io un mio ingresso con cancelletto indipendente?

    • Per Sissi.
      Continuamente i numeri civici delle vie vengono aggiornati, quando addirittura non vengono cambiati.
      Il fatto che al catasto compaia un numero civico che non corrisponde alla realtà (sei SNC, cioè Senza Numero Civico), non Ha grande significato
      Per sistemare le cose, recati all’uffficio Toponomastica (Normalmente presso l’Anagrafe del Comune), fai presente che la tua casa è senza numero civico, e chiedi di poterlo avere, o al limite che te lo asegnino sulla carta, e poi puoi metterlo tu.
      Una volta avuto il numero civico dal Comune, puoi comunicarlo al catasto, e te lo aggiorneranno.
      Amedeu e c.

  195. Salve! Mi sono accorta che nell’atto di acquisto del mio appartamento (risalente al 1993) c’è una contraddizione tra l’attribuzione a me della proprietà del locale vasche e della copertura della casa (sottotetto) scritta nell’atto pubblico, con la piantina catastale (allegata all’atto stesso) che non prevederebbe la proprietà del sottotetto, in quanto questo non è nemmeno tratteggiato(è invece disegnato solo il locale vasche). Per cui ,come dovrei considerare questa discrepanza tra le parole scritte nell’atto (che mi attribuiscono la proprietà del sottotetto) e la piantina catastale allegata allo stesso che non la prevede ????Grazie in anticipo per la risposta

    • Per Miry.
      Nel 1993 non c’era l’obbligo di allegare ai contratti tutta la documentazione di cui alla legge 122/2010, per cui (puoi verificarlo tu), nel contratto viene citato sottotetto e locale vasche, e nella planimetria allegata può comparire solo l’ultimo.
      L’essenziale è, che, sempre nel contratto non sia allegata altra planimetria con il sottotetto indicato appartenere a proprietà diversa dalla tua.
      Amedeu e c.

  196. Grazie mille per la tempestiva risposta. Però non so come verificare : nell’atto pubblico è allegata solo la planimetria dell’appartamento e del locale vasche, nulla più. Nell’atto invece si dice testualmente che io sarei proprietaria anche del sottotetto (oltre naturalmente che dell’appartamento e del locale vasche). Non ci sono altre planimetri allegate , se non quelle dell’appartamento e del locale vasche soprastante. Ma da quel che posso capire, fanno fede le diciture dell’atto. Dimmi se mi sbaglio. O devo verificare meglio con il progetto approvato depositato in comune?Grazie ancora.

    • Per Miry.
      Agli effetti della proprietà fanno fede i contratti e la loro dicitura.
      Il catasto non è probatorio, e puoi aggiornarlo conformemente al contratto.
      Amedeu e c.

  197. salve, ho ereditato nel 2010 da mia nonna appartamento nel quale ho eseguito lavori ristrutturazione compreso abbattimento tramezzi per creare openspace sala/cucina, ma senza modificare volumetria .
    cambiato pavimenti impianto elettrico e idraulico…insomma un po’0 tutto. non ho fatto dia ne cambiamento planimetria. tutto in famiglia (muratori elettricisti e draulici mio marito mio fratello e mio suocero) . ora vorremmo vendere ma non sappiamo come fare per metterci in regola con la planimetria.

    • Per Maria.
      Che dirti?
      Contatta un tecnico serio della tua zona, esponigli il problema e ti consiglierà per il meglio, in base anche ai regolamenti locali (e regionali).
      Amedeu e c.

  198. Ciao a tutti, i miei hanno una casa al primo piano mentre al piano terra, grande quanto la casa superiore c’è il garage. Al catasto risulta come laboratorio artigianale ma non lo è più, ma viene utilizzato solo per lasciare la macchina. Però la bolletta della spazzatura risulta salatissima e al comune non sanno dirgli cosa fare. Come occorre procedere per poter registrare il garage come tale ed evitare di pagare una bolletta così elevata per rifiuti inesistenti! Grazie mille

    • Per Sofia.
      La cosa più semplice è quella di dare incarico ad un tecnico del luogo di variarti la categoria catastale da C3 a C2.
      Non dovrebbe essere una grande spesa e risolveresti il tuo problema.
      Amedeu e c.

  199. Salve, il mio quesito è questo:
    Un fabbricato di due piano realizzato prima del 1967, senza concessione edilizia, accatastato nel 2012, intestandolo al proprietario del terreno su cui ricade.
    Il figlio deve comprare il primo piano.
    Sul docfa c’è scritto “data in cui l’immobile è divenuto servibile all’uso 15/05/2012”, cioè dopo l’accatastamento, il notaio gli chiede la scia vedendo la data sul docfa.
    Posso fare una scia per lavori ordinari, tipo intonaco e infissi nuovi? Oppure fare un docfa per rettificare la data di ristrutturazione totale.
    Da quando serve la scia per fare un ‘atto?
    Non avendo concessione e presentando la scia, il comune non potrebbe richiedere la concessione?
    cosa fare?
    grazie
    Michele

    • Per Michele
      L’edificio è stato realizzato prima del 1967, ma con “Lçicenza Edilizia”, oppure abusivamente?
      Nel secondo caso, l’immobile resta abusivo a tutti gli effetti, ed un accampionamento catastale non serve molto, in quanto il catasto non è “probatorio”.
      Per correttezza, ma anche per non rendere l’atto nullo, (anche se è con il figlio), devi informare il notaio di tale situazione.
      Questi saprà consigliarti per il meglio.
      Amedeu e c.

  200. Salve,
    vorrei chiedervi un parere su questa quedtione,
    ho acquistato a dicembre 2011 un immobile tramite agenzia immobiliare, il notaio ha roggitato scrivendo che acquistavo una abitazione A/7 di 3 vani, questa settimana ho scoperto, tramite il mio tecnico che presentava all’uff.tecnico del mio comune un progettino da realizzare sul suddetto immobile, che al comune risulta deposito.
    aiuto …… posso rifarmi sul notaio che non ha effettuato il controllo al comune roggitando un depisito per abitazione con pagamento di relative tasse????

  201. Cinque anni fa ho acquistato una casa in zona agricola, senza vincoli, soggetta a normativa antisismica. Incaricato un tecnico per realizzare un ampliamento, lo stesso rileva che in origine hanno realizzato un solaio, travi e forati per il lato corto, tra il tetto e la parte abitativa.
    Sul disegno depositato al genio civile e in comune non vi è traccia del solaio.
    Preciso che al momento della compravendita è stata richiesta l’agibilità , nonostante tutto i disegni depositati sono rimasti senza solaio.
    Consigli per rimediare ad un acquisto con probabile abuso?
    Sicuro di un vostro riscontro, anticipatamente ringrazio.

    • Per Silvestro.
      Non ci fornisci tutte le indicazioni che necessitano.
      Stai forse parlando di un soppalco in laterizio misto a cemento armato (Travetti e pignatte) o di un intero solaio posto in piano?
      Inoltre tale solaio divide in due l’altezza unica di un locale preesistente?.
      Se è così, il tecnico che ti segue la pratica, deve informarsi, se tale solaio può essere sanato visto che rispetta (oppure no) le superfici e le altezze indicate dal DM 5/7/1975
      /http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
      Amedeu e c.

  202. L’abitazione è stata così ideata, seminterrato, accatastato come annesso agricolo, piano abitabile e tetto.
    Il problema è che invece di realizzare direttamente il tetto a due falde, l’ex proprietario ha fatto inserire un solaio in travetti e pignatte, che sul disegno del progetto non compare, e poi il tetto.Preciso che lo spazio tra tetto e solaio non è calpestabile è una sorta di intercapedine. È possibile sanare questo solaio nonostante l’abitazione si trovi in zona sismica?
    Se non è possibile, posso chiedere per vie legali il ripristino dei luoghi a chi si è reso responsabile dell’accaduto, cioè all’ ingegnere direttore dei lavori?
    Grazie per la vostra attenzione!

    • Per Silvestro.
      Ci sembra di comprenderee, che abbiano realizzato un solaio in travetti e tavelle o tavelloni, (Quindi non pignatte o blocchi), al solo scopo di avere una controsoffittatura, essenzialmente per motivi di risparmio energetico.
      Non dovrebbe essere una grossa modifica.
      Dal punto di vista sismico va valutata, in quanto potrebbe avere una buona cordolatura in calcestruzzo armato.
      Per questo vi servono, sia il sopralluogo che le decisioni di un buon tecnico della vostra zona.
      Questi, vi consiglierà anche se presentare una pratica sanabile in Comune.
      Amedeu e c.

  203. Buongiorno, vorrei un vostro parere su quanto mi é capitato:
    Io e mia moglie nell’aprile 2012, abbiamo visto un attico comprensivo di un garage sito nel seminterrato. In data 30.07.2012, d’accordo con i proprirtari, abbiamo sottoscritto presso il notaio il compromesso di vendita nel quale però si parlava di cantina e non di garage, e in quell’occasione non abbiamo dato peso alla cosa, Il rogito definitivo da li a due anni quindi 30.07.2014, previa presentazione della nuova planimetria in quanto in quella relativa all’immobile da acquistare non risultava ne la cantina e ne tantomeno il Box, anche se i proprietari assicuravano di averla e che l’avrebbero presentata prima della sottoscrizione del rogito, anche perchè sul loro conttratto vi era la dicitura appartamento con annessa cantina/box sito nel seminterrato. Successivamento sono venuto a sapere che non é accatastata ne la cantina ne il garage e da accertamente svolti presso il Comune, esiste solo una planimetria del seminterrato con della linee fatte a penna per la suddivisione di alcuni garage, senza che questi vengano menzionati, anzie al momento della costruzione dello stabile, secondo il parere dei VV.FF non sarebbe stato possibile fare dei box. Attulamente il proprietario ha dato incarico ad un geometra per mettere la pratica a posto, però contrariamente a quanto detto verbalmente vuole accatastare detto locale come cantina e non come garage, anche perchè asserisce che io ho firmato il compromesso ove viene indicata la cantina e non il garage, anche se nel suo contratto di acquisto risulta la dicitura “cantia o box”. Cio detto, chiedo:
    posso chiedere di annullare il compromesso in quanto il proprietario sta cercando di vendermi previa regolarizzazione catastale (ammesso che ci riesca), l’appartamento con cantina e non come inizialmente promessomi con garage anche perchè allo stato dei fatti si tratta di un garage con tanto di porta basculante. Grazie Giovanni

    • Per Giovanni.
      Premettiamo che “ciò che sembra perchè ha una porta basculante”, non riveste alcuna importanza, perchè, in realtà, è la destinazione d’uso approvata dal Comune quella che conta: sarebbe diverso se oltre a tale porta vi fossero anche altri segni indicativi ed importanti a tale testimonianza
      Anche le planimetrie catastali non sono probatorie, per cui non fanno fede.
      Se nel compromesso avete scritto cantina, dovete aspettarvi la vendita di locali con tale destinazione d’uso.
      Poi, dovrà essere il venditore , a regolarizzare (ammesso che ci riesca), tale uso, prima del contratto di compravendita.
      Amedeu e c.

  204. Sto vendendo una casa, il notaio si accorge dalla planimetria della stessa che è mancante di una finestra nel locale cucina. Cosa devo fare? E’ valida la garanzia di evizione nei confronti del vecchio venditore dal quale ho acquistato nove anni fa?

    • Per Giuseppe.
      Dopo 9 anni, difficilmente troverai un venditore che venga a patti con te per una finestra. Vi troverete per mani di avvocato con esito incerto per la disputa.
      Cerca, nel frattempo, di regolarizzare tale finestra, servendoti di un tuo tecnico.
      Amedeu e c.

  205. Mia zia ha scoperto da poco, che la casa in cui abita, non è conforme alle piantine catastali.
    La casa è composta da un piano terra accatastato nel 1950, da un primo piano accatastato nel 1958, (di cui risulta solo una stanza con il terrazzino), e da una mansarda a secondo piano di cui non risulta niente.
    Nel ’58 c’è stato un amlpiamento del primo piano con la realizzaione della mansarda a secondo piano di cui non è mai stata fatta nessuna denuncia la catasto.
    Volevo sapere: se oggi regolarizzo il tutto al catasto, mia zia a quali sanzioni va incontro considerando che dal ’58 ad oggi ha sempre pagato l’ICI su un abitazione con valore si curamente inferiore? e dal punto di vista catastale ci sono sanzioni?

  206. Sono il proprietario di un’abitazione acquistata prima del matrimonio.Se adesso ( a detta del geometra) posso ricavare dalla divisione di questa casa un’altra unità immobiliare, facendo diventare il sottotetto abitabile a tutti gli effetti (probabilmente come A/3) e non collegato alla abitazione sottostante (con l’attribuzione di un altro sub catastale) questa nuova unità immobiliare entrerà in comunione dei beni o no?

    • Per Flora.
      Di regola, se l’abitazione è solo tua ed effettui l’ampliamento o la modifica della stessa, ciò che realizzi dovrebbe rimanere di tua proprietà, salvo atti contrari.
      Ti suggeriamo, comunque, di cercare su internet delle sentenze o dei trattati in merito per verificare tutto ciò.
      Amedeu e c.

  207. Buongiorno,
    Sto acquistando un immobile nel quale i proprietari hanno realizzato nel bagno una parete divisoria nello stesso ricavandone un secondo bagno.
    La planimetria catastale non è stata aggiornata in quanto la parete interna
    È stata realizzata senza dire niente a nessuno.

    Cosa mi consigliate di fare? Per il perioderà banca potrebbe essere un problema?

    GraZie

    • Per Michele.
      Un secondo bagno, oppure un antibagno con il solo lavabo?
      Riguardo alla banca, se trattasi di un secondo bagno va senza dubbio regolarizzato: per l’antibagno, si tratterebbe sempre del solito bagno ripartito in due.
      Conclusioni: verifica, dopo di che saprai come comportarti.
      Amedeu e c.

  208. buonasera,io ho comprato nel 2009 un appartamento in una palazzina di 4 appartamenticostruita nel 1976,ma dove ci vivo dal 1996.Nel 1986 la zona autorimessa destinata a 2 appartamenti(tra cui il mio),è stato diviso in 2 box;la mia parte risulta più piccola perchè hanno dovuto fare un disimpegno per poter accedere al box dell’altro appartamento,ma nella planimetria catastale risulta un muro che divide le due zone senza nessuna porta quindi per usufruire del box l’altro condomine dovrebbe passare dall’esterno.le mie domande sono:-il disimpegno è mio con diritto di passaggio per l’altro?-devo tenere presente della planimetria o della divisione fatta senza documentazione?-devo regolarizzare qualcosa e da chi rivolgermi? grazie Monica p.

    • Per Monica.
      Il catasto non è probatorio, però in mancanza di qualsiasi altro documento costituisce una prova di preesistenza.
      Per altro documento, intendiamo una autorizzazione comunale o un atto notarile.
      Trattandosi però di un passaggio, ci sembra di comprendere, che esiste da più di 20 anni, è stato acquisito il diritto di passaggio, che potrebbe identificarsi come servitù.
      Amedeu e c.

  209. vorrei comprare l’appartamento situato sopra il mio per poi trasformarlo in unica abitazione ho le agevolazioni di prima casa?

    • Per Ale.
      Non crediamo, in quanto vai a modificare 2 unità immobiliari precostituite, creandone una sola.
      Comunque, puoi sentire un notaio e l’ufficio delle imposte.
      Amedfeu e c.

  210. per AMEDEU.
    grazie lo farò.

  211. sto seriamente valutando l’idea di acquistare una casa nella quale il proprietario (proprietario di una ditta edile) ha cambiato decisamente la planimetria, ha ridotto la camera da letto per allargare il soggiorno, eliminato una parete dell’ingresso per lo stesso motivo con il bagno che ora da direttamente sul soggiorno, ha allargato la cucina e ridotto la cameretta e mi dicono dall’agenzia che l’ha allargata troppo rispetto alla finestrina e che tutta questa roba che ha creato non è accatastabile….
    mi consigliano in accordo con i proprietari di mettere delle pareti in cartongesso per creare un antibagno e riportare la cucina, creandoci uno sgabuzzino in cartongesso) alle dimensioni legali in base alla finestra.
    Tutto ciò per poter avere l’ok dal perito della banca per il mutuo, dopodichè se voglio smontano il tutto e mi consegnano la casa così come l’ho vista.
    Ciò significa che vivrei in un abuso? in caso di controlli (se esistono) in cosa potrei incorrere? in caso di rivendita dello stesso immobile dovrei essere io poi a ripristinare la situazione per renderla identica a quella che c’è al catasto?
    sono molto indeciso, perchè la casa mi piace tanto ma sono troppo ignorante in materia di catasti, lavori e quant’altro.

    la ringrazio,

    Marco

    • Per Marco.
      La situazione reale deve sempre corrispondere a quella approvata dal Comune.
      Conseguentemente, l’unità abitativa viene accatastata, in maniera che anche al catasto la situazione sia quella approvata.
      Perciò devi controllare attentamente le planimetrie che sono state approvate in Comune.
      Devi recarti presso l’ufficio Edilizia Privata, oppure allo Sportello Unico del Comune e chiedere di farti vedere il progetto approvato, dopo di che puoi farti rilasciare anche una copia (a pagamento) della planimetria di tale progetto e che a te interessa.
      Tutto ciò per non incorrere in future grane con il Comune, che ti colpirebbero per avere eseguito dei lavori abusivi (Il fatto del mascheramento tende a significare che al contratto la casa era come approvata e che in seguito l’hai trasformata tu), con relativa condanna civile e penale.
      Ti consigliamo, se non te la senti, di farti accompagnare o dare un incarico ad un tecnico della tua zona.
      Amedeu e c.

  212. Salve, ho un dubbio e cercherò di essere più breve possibile. Mio marito ha comprato casa nel 2009 e l’ha ristrutturata: ha creato un ingresso-soggiorno eliminando parte del corridoio e mediante una parete ha suddiviso un salone enorme creando così un altro vano. Non ha comunicato nulla (forse non c’era ancora la legge). Ci siamo trasferiti e un acquirente vorrebbe acquistare la nostra casa, costui ci ha chiesto se avevamo aggiornato la planimetria catastale e al comune. So che al momento dell’atto la planimetria deve coincidere con l’effettiva abitazione, ma mi chiedo: devo andare anche al comune oppure posso sistemare tutto con l’aggiornamento del geometra? Quanto verrebbe a costare? La casa è a Gela. Grazie mille, siamo disperati anche perché noi abbiamo fatto tutto in regola, siamo tipi puntigliosi e non ci aspettavamo una cosa del genere, tra l’altro l’agente immobiliare al momento della messa in vendita (settembre 2012) non ci ha detto nulla. Aspetto con ansia una vostra risposta, grazie.

    • Per Cesira.
      Lo stato attuale deve corrispondere alla planimetria approvata dal Comune.
      Al catasto deve essere depositata una planimetria ugualmente corrispondente.
      Il fatto che avete effettuato i lavori senza comunicazione al Comune, al fine di non vedervi invalidare l’atto di vendita, dovete rivolgervi da un tecnico della vostra zona, il quale cercherà di risolvervi la situazione.
      Amedeu e c.

  213. abito in una casa rurale costruita nel 1941 da Mussolini , il quale nel 1971 fu cancellata dal catasto , però ho la voltura a me intestata dallo IACP (case popolari) in quanto all’epoca era intestata a mio suocero, Potrei accatastarmela ho dovrebbe farlo lo IACP ,. NB. questa domanda la faccio perché lo IACP me la vorrebbe Vendere, ed inoltre lo IACP non è mai intervenuta , e eventuali lavori di adeguamenti e manutenzione sono sempre stati fatti dal sottoscritto. In attesa di una eventuale risposta ringrazio .
    Anselmo

    • Per Anselmo.
      Per “accatastartela”, intendi iscriverla al catasto a tuo nome?
      Per entrare in possesso di un bene si può ricorrere all’usucapione ventennale, ma la stessa non viene riconosciuta quando trattasi di proprietà di enti pubblici.
      Amedeu e c.

  214. la mia casa realizzata negli anni 1980 con rilascio abitabilità, presenta delle opere realizzate diverse da progetto quali spostamento di una parete interna in una cantina e la realizzazione di finestre non dove previste da progetto ma comunque fatte quella volta e il tecnico comunale che a suo tempo ha fatto il sopralluogo per il rilascio abitabilità le ha viste ma ha rilasciato l’abitabilità e non ci ha detto di fare una variante al progetto. la mia domanda è: adesso che voglio regolarizzare la situazione posso fare una SCIA comunicando che i lavori sono stati fatti quella volta senza incorrere a sanzioni?

    • Per Sara.
      Durante quegli anni, i tecnici comunali erano propensi a rilasciare le abitabilità anche se vi erano piccole modifiche.
      Era un modo di procedere complessivo in tutti i Comuni.
      Non puoi chiamare in causa detto tecnico, per correttezza, ed in quanto lo stesso ti risponderebbe che tutto era in regola e che le modifiche le hai eseguite dopo il suo sopralluogo.
      L’unico sistema è di affrontare in modo soft la situazione.
      Dovresti affidarti ad un tecnico esperto della tua zona, il quale, con la dovuta cautela affronti il problema presso gli uffici addetti e chieda cosa fare.
      Dovresti risolvere la situazione.
      Amedeu e c.

  215. salve,vorrei un consiglio da voi abito in un immobile dove con richiesta verso i proprietari dei dati catastali e certificato di abitabilita si sono rifiutti di esibirli,da successiva indagine svolta da me al catasto sono venuto a conoscenza che la sopra citato immobile e’ un ufficio ella categoria A10 ed essendo situato in una zona artigianale /industriale non si puo effettuare un cambio di destinazione d’uso.se faccio un esposto in comune cosa puo accadere se intervengono i vigili urbani ?posso chiedere la risoluzione del contratto con relativa restituzione dei canoni da me pagati fino ad oggi?

    • Per Domenico.
      Con un esposto, se i proprietari hanno trasformato abusivamente la destinazione d’uso, verrà loro imposto di ripristinarla, salvo le eventuale azioni penali.
      Per la restituzione del canone di affitto, diventerà una questione fra te ed il proprietario, da definirsi tramite il diritto privato ed a mezzo di legali.
      Amedeu e c.

  216. buon giorno devo vendere un alloggio che ha la planimetria veritiera per quanto riguarda i metri quadri e la disposizione interna dei muri, ma dove è segnata la cucina c’è il WC e dove è segnato il Wc c’è la cucina.
    Cosa devo fare per regolarizzare la cosa ?
    Grazie cordialità.

  217. salve, per denunciare la non regolarita’ dei dati castali non conformi all’accatastamento dell’immobile locatomi che risultano ufficio ed esposizione auto? forse sarebbe opportuno fare un esposto ai vigili urbani? grazie

    • Per Felicia.
      Leggi la risposta sopra che corrisponde a quella che ti daremmo noi.
      Di solito, a chi, per scorrettezza, non applica la email, non rispondiamo.
      Vale per la prossima volta.
      Amedeu e c.

  218. salve, io ho un magazzino che è come un box doppio ma solo diviso da un muro in mezzo, in questo muro c’è un passaggio 90l x190h cm. che sulla piantina del catasto non c’è, come lo regolarizzo senza chiudere questo passaggio? grazie in anticipo.

    • Per Maury.
      Dal punto di vista comunale e catastale, e da quanto ci dici, tale porta ci sembra cosa da poco, per cui potresti lasciarla aperta.
      Questo, a meno che non esistano problemi di carico di incendi e di sicurezza dettata dai vigili del Fuoco: ci spieghiamo meglio: se tale magazzino è in parte destinato a prodotti cartacei e nell’altra vengono adoperati dei prodotti infiammabili, tale apertura deve essere chiusa, a meno che tu non ponga in essere una porta tagliafuoco.
      Amedeu e c.

  219. il magazzino è sotto una casa di 8 piani penso che sia anche portante questo muro. Ma se per caso vengono a fare dei controlli e vedono questo passaggio non segnalato al catasto cosa mi possono fare? chi chiamo per regolarizzarlo? grazie ancora.

    • Per Maury.
      Avrai compreso dalla risposta precedente, che ogni e qualsiasi variazione edile va regolarizzata in Comune, sia essa Edilizia Libera, DIA, SCIA, Permesso di costruire.
      Per cui anche le piccole cose sono soggette a tali legge.
      Non troverai alcuno che possa darti assicurazione che un vicino non mandi un esposto in Comune per tale porta.
      Sta a te, e non a noi, decidere se vale la pena di rischiare o meno.
      Amedeu e c.

  220. come da voi consigliatomi ho presentato un istanza al comune per effettuare controlli sull’immobile da me occupato con regolare contratto,adesso qual’e’ la procedura?mi manderanno a chiamare dall’ufficio tecnico per ulteriori chiarimenti?non e’ che come mi hanno detto i carabinieri mi trovero la casa con tanto di secquestro e con i sigilli?vi ricordo che l’immobile non e’ una civile abitazione, ma un uficio con relativo esposizione auto grazie per il vostro aiuto

    • Per Domenico.
      Tua Domanda precedente:
      “Salve,vorrei un consiglio da voi abito in un immobile dove con richiesta verso i proprietari dei dati catastali e certificato di abitabilita si sono rifiutti di esibirli,da successiva indagine svolta da me al catasto sono venuto a conoscenza che la sopra citato immobile e’ un ufficio ella categoria A10 ed essendo situato in una zona artigianale /industriale non si puo effettuare un cambio di destinazione d’uso. se faccio un esposto in comune cosa puo accadere se intervengono i vigili urbani ?posso chiedere la risoluzione del contratto con relativa restituzione dei canoni da me pagati fino ad oggi?
      Nostra risposta precedente
      Per Domenico.
      “Con un esposto, se i proprietari hanno trasformato abusivamente la destinazione d’uso, verrà loro imposto di ripristinarla, salvo le eventuale azioni penali.
      Per la restituzione del canone di affitto, diventerà una questione fra te ed il proprietario, da definirsi tramite il diritto privato ed a mezzo di legali.”
      Adesso.
      Che altro possiamo aggiungere al consiglio richiestoci?
      Amedeu e c.

  221. ho dato 10.000 euro tramite agenzia a titolo caparra confirmatoria per un appartamento che mi piace, So che è stato abbattuto un muro fra salotto e cucinino per ottenere un unico spazio. Cosa comporta se lo acquisto con questa difformità ? Posso imporre al venditore di fare una sanatoria edilizia prima del rogito? e se lui si tira indietro ho diritto a riavere la mia capparra?
    In pratica : acquisto tacendo o mi conviene al compromesso richiedere l’aggiornamento al catasto? il compromesso è fra pochi giorni….aiuto!!

    • Per Lory.
      Il notaio non può fare un’atto nel quale la situazione reale appare diversa da quella catastale e tanto più se non approvata dal Comune.
      L’atto potrebbe essere reso nullo.
      Quindi, ti consigliamo di richiedere al venditore di regolarizzare il tutto a suo spese, ed eventualmente fai scrivere sul compromesso che il medesimo regolarizzerà tale situazione prima del rogito notarile.
      Amedeu e c.

  222. Grazie mille per la risposta! Ne approfitto per chiedere un ulteriore consiglio: nella bozza del preliminare redatta dall’avvocato del venditore, è presente la clausola compromissoria che affida ad un arbitrato la soluzione di eventuali controversie.
    Dite che devo firmare o la faccio togliere?
    Grazie ancora!!!

    • Per Lory.
      Sono clausole che comunemente vengono poste nelle bozze dei compromessi e che in definitiva possono servire ad entrambe le parti.
      Amedeu e c.

  223. Salve non sò se potrete essermi di aiuto.Sono proprietario di un immobile che è stato colpito dal terremoto del 2002 ed è attualmente in fase di ricostruzione,faccio presente che detto immobile è sempre stato adibito a locale commerciale,ma i tecnici al momento del rilievo dello stato di fatto del fabbricato lo hanno classificato deposito ed hanno anche omesso nei disegni un soppalco in muratura di circa 15 mq,una canna fumaria,pavimenti in gres,acqua e scarico ,ora con la ricostruzione non è prevista l’acqua,gli scarichi,la canna fumaria e i pavimenti li vogliono rifare con piastrelle 10×15 arancioni(quelle che si usano nei garage),avendo le prove sia fotografiche che filmate che tali opere allo stato di fatto esistevano e vista la lentezza di come procedono i lavori sicuramente ancora esistono come posso oppormi a tale decisioni ?

    • Per Sesto.
      Stai muovendoti in un terreno difficile , quale quello della ricostruzione dopo un terremoto: quindi avrai a che fare, oltre che con i tecnici comunali, anche con le Belle Arti e con altri Enti similari.
      A parte ciò, se l’abitazione che tu dici che era preesistente, figurava regolarmente come tale al catasto, ed era vecchia (Nel senso che era anteriore alla legge urbanistica 765 del 1967) oppure era stata approvata regolarmente tramite un progetto rintracciabile presso il Comune, allora era una civile abitazione con diritti acquisiti ed a tutti gli effetti; viceversa, se tu avevi trasformato abusivamente dei locali ricavando una abitazione, adesso non hai alcun diritto di pretenderla, e sei fortunato se non incorri in una pratica di abusivismo.
      Nel primo caso, ti suggeriamo di rivolgerti da un tecnico della tua zona, il quale ti potrà presentare in Comune una relazione giustificativa di quanto sopra, e con la quale tu pretendi di riottenere una unità abitativa quale quella ante terremoto.
      Amedeu e c.

  224. Scusate,forse mi sono spiegato male.ci sono nuovi sviluppi.
    L’abitazione è presente al catasto ed è anteriore di molto al 1967
    è degli anni 1000-1400 basti dire che ho muri di pietra dello spessore di circa 180 cm. con le carte sono in regola,preciso che l’abitazione Numero civico 70 è posta al piano terra di un palazzo di 3 piani(la parte che si affaccia sulla strada è larga 5 MT e sono N°3 stanze continue per una profondità di circa 20 MT per un totale di 85 MQ) che a sua volta è continuo ad altri palazzi sia a destra che a sinistra.Al piano superiore con entrata a parte CIVICO 68 abbiamo l’abitazione principale dove abita(abitava) mia madre con residenza l’abitazione è circa 200 MQ, vorrei solo sapere se per quanto riguarda la ricostruzione post-terremoto i soldi stanziati per la ricostruzione (circa 800 euro al MQ nel caso del locale a piano terra circa 70.000,00 € e circa 150.000,00 € per l’abitazione al primo piano) possono essere spesi tutti per sistemare il piano superiore come la ditta dice che ha fatto o essendo due unità immobiliari che non hanno nessun collegamento interno trà di loro anche se risulta di un unico proprietario il costo della ricostruzione doveva essere diviso?Faccio presente che tutti i lavori o presunti lavori eseguiti al piano superiore sono stati eseguiti senza alcun consulto del proprietario,ora la ditta dice che i soldi messi a disposizione sono finiti e che quindi i lavori al piano terra non verranno eseguiti.Mi chiedevo se lo possono fare essendo due unità separate.

    • Per Sesto.
      Stai parlando di una zona che ha avuto un forte evento sismico, e nella quale vige una particolare legislazione ed un modo di operare che non può certo dirsi che sia quello normale del resto della nostra penisola.
      I dubbi che hai, potrai chiarirli solo con i tecnici che operano in tale zona e che affrontano quotidianamente tali problematiche.
      Amedeu e c.

  225. Buongiorno.
    Mia moglie ha ereditato da sua nonna un’abitazione,(circa 25/30 anni fà)con una grande terrazza coperta a suo tempo da tubi di ferro e eternit.Poi 18/20 anni fà facciamo dei lavori alla terrazza..facciamo delle foto per il comune ma si intravede i tubi e la copertura :il comune ci chiede chiarimenti a quel punto mio suocero fa togliere la tettoia facciamo le foto e tutto ok.Ma dopo un anno mio suocero arriva a casa con artigiani e ci monta una bella tettoia in legno aperta da tre lati ed il quarto lato poggia sul muro dell’abitazione,la grandezza è circa di 30mq,Noi ultra felici ma leggendo per caso sul web mi son venuti dei dubbi,siamo in regola anche se non è stata dichiarata la tettoia?Se non siamo in regola come possiamo fare per meterci in regola?Cosa andiamo incontro?Esiste una scappatoia in quanto in questo caso ci va di mezzo mia moglie che non centra nulla anche se doveva informarsi.Grazie.
    Buona giornata.
    Luca

    • Per Luca.
      Se il manufatto realizzato in seconda istanza da tuo suocero è diverso dalla tettoia che era preesistente, probabilmente l’avete effettuate senza la prescritta autorizzazione comunale, per cui, adesso, è da ritenersi abusiva.
      Il consiglio che ti diamo è quello di rivolgerti da un buon tecnico professionista della tua zona, che esegua un sopralluogo e veda se esiste la possibilità di regolarizzare il tutto.
      Amedeu e c.

  226. devo rogitare un appartamento. il notaioa cui mi sono affidato mi ha segnalato che durante la permuta precedente tra fratelli nel 2012 il sottotetto (ora unificato sotto la stessa proprietà dell’appartamento stesso) non era stato accatastato, ed il precedente notaio aveva semplicemente scritto che un fratello cedeva la sua quota indivisa ereditata pari a 1/2 all’altro fratello. per lui è questione ostativa e non procede.
    il notaio in questione interpellato, afferma che l’atto è corretto e non genera problemi, ne tantomeno è annullabile.
    COSA DEVO FARE ? di chi mi devo fidare ?

    • Per Marco.
      Non è chiara la tua domanda.
      Il notaio precedente nell’atto da lui rogato aveva scritto che un fratello cedeva la sua quota parte (Pari ad 1/2 della proprietà) all’altro fratello?
      Adesso il sottotetto è di un’unico proprietario?
      Dici che non era accatastato, ma trattandosi di un sottotetto (Cioè lo spazio fra il tetto ed il solaio di copertura dell’ultimo piano), probabilmente non era praticabile, per cui lo ha citato semplicemente nell’atto
      Quale è il problema?
      Amedeu e c.

  227. saleve, sto comprando una casa regolarmente denunciata a catasto. le planimentrie corrispondono con lo stato di fatto, ma prendendo le misure per opere di lavori interni ci sono delle difformità nelle pareti di circa 10-15 cm. posso richiedere l’adeguamento obbligatorio al venditore prima dell’acquisto? saranno poi situazioni che dovrò sanare io in seguito? noi nn facciamo lavori che presuppongano dichiarazioni in comune o catasto e le destinazioni dell’immobile sono corrette. non compare però a catasto la soffitta in comune con altri 3 condomini. grazie.

  228. hai colto il percorso della spartizione delle parti tra fratelli con la permuta suddetta.
    il problema sollevato dal mio notaio è quello relativo al fatto che il sottotetto non fosse un’intercapedine perchè dalle verifiche urbanistiche appare come è sempre stato, alto al colmo 2,4m e pienamente praticabile con porta e rampa scale avente principio dal ballatoio.
    Pertanto ritiene fermamente che il precedente notaio che ha fatto le permute avrebbe dovuto per legge attatastarlo ed indentificarlo prima, per poterlo poi nominare con fg mapp e/o sub.
    invece ha citato genericamente 1/2 ed 1/2 del sottotetto.
    il mio notaio afferma che l’atto di permuta è nullo ed una delle parti e/o futuro acquirente della parte a me non interessata puo vantare diriti.

    nessuno dei due notai si vuiole muovere dalle posizioni assunte (il mio non procede e l’altro non rettifica).

    il venditore ha un diavolo per cappello, perchè teme di non poter piu vendere ad alcuno l’appartamento con il sottotetto.

    • Per Marco.
      In effetti un sottotetto praticabile con una altezza al colmo di mt 2,40, e con la porta di accesso direttamente dal pozzo scale, può far gola a molti ed aumentare il valore della proprietà.
      Comprendiamo entrambe le posizioni dei due notai, in quanto, per il primo rogante, sempre di sottotetto si trattava, mentre per il secondo notaio può avere le caratteristiche di locali sgombero utilizzabili.
      Onestamente, e non è per posizione di comodo, ci troviamo anche noi in situazione di forte dubbio, anche se, a nostro parere, il primo notaio non ha commesso errori, in quanto ha venduto un “sottotetto”.
      Può aiutarti a chiarire il tutto un buon legale esperto in questioni urbanistiche.
      Amedeu e c.

  229. il catasto mi invia oggi un link ad una circolare del 2010: è lapidaria. L’atto sembra da ritenersi nullo senza indicazioni catastali del bene trasferito.
    sembra non ci siano scappatoie….

    • Per Marco.
      La circolare 2/2010 dell’Agenzia del Territorio, non lascia dubbi circa la documentazione e la conformità dell’esistente alle planimetrie catastali, previa nullità dell’atto.
      Siamo pienamente d’accordo, in quanto ormai è cosa consolidata; ma il nostro dubbio sorge dal fatto che un sottotetto è sempre sottotetto a tutti gli effetti, e non esiste obbligatorietà ad accampionarlo, a meno che non abbia una destinazione diversa, quale, per esempio quella di locale sgombero.
      La quasi totalità dei sottotetti delle nostre città ed oltre, non è, nè sarà mai accatastata.
      Quindi, se può servire la rampa scale che arriva fino a tale sottotetto, con una porta di accesso (Da verificare cosa si intenda per porta di accesso) a renderlo atto ad una destinazione d’uso diversa (Che potrebbe aprire un contenzioso fra le parti), può avere ragione il secondo notaio.
      Ripetiamo però che non è sufficiente la suddetta circolare a chiarire il tutto.
      Amedeu e c.

  230. Salve Amedeu ,
    ho un immobile che ha due piani uno di questi è un sottotetto dove abbiamo il lato notte della casa sul catasto risulta abitabile con rispettive perimetrie ma sul comune invece non risulta niente. Io tra poco dovrei fare dei lavori mi sono avvalso anche di un tecnico che mi dice che è meglio non presentare niente poichè c’è una situazione ingarbugliata sul comune poichè sul comune non risulta che il sottotetto sia abitabile.La mia domanda è: Se sul catasto risulta la perimetria come abitabile come mai al comune non risulta? Cosa devo fare? Grazie.

  231. Salve ho un appartamento con veranda non condonata, la cui costruzione risale al 93, vorrei sapere cosa accadrebbe alla mia veranda nella quale ormai ho una cucina in muratura, se un condomino del mo palazo dovesse denunciarne l’abusivismo, e tra l’altro vorrei sapere cosa fare per regolarizzare la mia veranda

    • Per Gennaro.
      Prima di arrivare a subire una ordinanza del Comune di demolizione di lavori abusivi, contatta un bravo tecnico professionista della tua zona che, in base al lavoro effettuato, ti dirà come procedere.
      Amedeu e c.

  232. ciao Amedeu, sono 1/27 condomino di un condominio diviso in 5 palazzine uguali, costruite nello stesso periodo consegnate tutte insieme con rampa garace e vialetti d’accesso in condominio,ora con un accurata ricerca si presenta un problema; alcuni appartamenti sono catalogati all’agenzia territoriale in classe 9, alcuni dopo ricorso in classe 6 alcuni in classe 7 ed uno addirittura classe 5, ora cosa si può fare visto che i 60 gg dalla notifica sono trascorsi da ben 10 anni? Ti ringrazio in anticipo x la tua disponibilita un saluto a leggerti presto
    grazie ciaoo
    angelo

    • Per Angelo.
      L’unico tentativo da effettuare è quello di recarsi a parlare con un tecnico dell’Agenzia del territorio, portandogli in evidenza gli estratti catastali relativi ai vari appartamenti con le stesse caratteristiche ma in classe diversa.
      Per fargli meglio comprendere la situazione che, da quello che dici può sembrare ingiusta, sarebbe opportuno che tu gli portassi in visione la disposizione gobale planimetrica delle palazzine con segnati le suddette unità immobiliari.
      Tentare non nuoce; eventualmente avrete eseguito un tentativo che valeva la pena di fare.
      Amedeu e c.

  233. ciao Amedeu,ho comprato all asta una villetta che catastalmente e di 100 metri quadri ma in realta e di 300 su due altri piani ,adesso il vecchio proprietario vorrebbe venire a stare sopra di me ( tutto fatto abusivo) perche dice ch io ho solo comprato i 100 metri come da catasto, lo puo fare????? aiuto

    • Per Claudio.
      La casa deve essere accatastata o accampionata con le relative planimetrie e la corrispondenza con i certificati catastali (Foglio, particella, subalterno, piano).
      Leggi attentamente il contratto e controlla cosa hai acquistato (Di solito detto controllo lo si effettua prima di compare e non dopo).
      Seguendo il rogito non puoi sbagliarti.
      Amedeu e c.

  234. grazie per la risposta super veloce, io ho comprato all asta e hanno venduto cio che c era nel foglio catastale( particella ,foglio, sulbaterno, cosistenza,piano cioè 100 metri quadri) le rimanenti non esistono anche se ci sono per questo Lui vuole stare a venire sopra peche dice che io ho comprato cio che è scritto al catasto, CREDO CHE LO POSSA FARE?’?

    • Per Claudio.
      Ti ripetiamo: tu sei proprietario di ciò che è scritto sopra il contratto con il quale hai acquistato.
      Se non riesci a chiarire, fai leggere tale contratto da un tecnico o legale di tua conoscenza.
      Amedeu e c.

  235. Buongiorno Amedeu,
    Mio padre ha firmato una proposta di acquisto irrinunciabile per un appartamento, presso un agenzia immobiliare, controfirmata dal proprietario. Un paio di giorni dopo si è reso conto dell’errore in tale firma. Visto che l’appartamento è stato modificato dal proprietario eliminando una finestra , e che tale variante risulta al catasto, è possibile controllare direttamente in comune se nelle planimetrie comunali risulta questa variazione? deve essere un tecnico specializzato ad effettuare questo controllo?
    Se la finestra non è dichiarata è possibile che durante il rogito annullare tutto perchè la relazione di conformità urbanistica è in difetto o è possibile effettuarlo prima?

    ti ringrazio in anticipo,
    LucaC

  236. Buona sera,
    vorrei chiederle una cosa, io e il mio vicino di casa vorremmo fare uno scambio di garage a costo zero, quanto mi verrebbe a costare questo scambio da un notaio e cosa bisogna fare?
    grazie in anticipo
    Massimo

    • Per Massimo.
      Si tratta di una permuta.
      Dovete rivolgervi dal notaio, il quale vi chiederà il valore dei rispettivi beni.
      Vi saprà dire anche la spesa inerente.
      Amedeu e c.

  237. Buonasera, devrei acquistare una casa ma il secondo bagno non è riportato nella planimetria ( risulta solo uno stanzino normale) ma la DIA in comune a suo tempo dal propietario fù presentata.
    Quanto costa aggiornare la planimetria per stare in regola ?

    Grazie.
    Fabio

    • Per Fabio.
      Devi contattare un geometra della tua zona per chiedergli il costo di regolarizzazione della pratica catastale ed eventualmente delle carenze di quella comunale.
      Come consiglio, ti suggeriamo di fare aggiornare la pratica al venditore, dopo di che potrai fare l’atto on il beneplacito del notaio.
      Amedeu e c.

  238. buongiorno ho firmato il compromesso per la vendita del mio appartamento, dopo qualche giorno l’acquirente mi fa notare che non vi è conformità fra planimetria e stato di fatto. in sintesi l’anomalia sarebbe l’assenza di un infisso (porta) fra il piccolo ingresso e salone e la larghezza dell’apertura è 118 cm. in merito a questo ho sentito tre tecnici i quali mi hanno dato tre risposte diverse. ora, in merito alla circolare 2/2010 l’assenza di una porta comporta la variazione catastale?
    grazie

    • Per Giuseppe.
      Può sembrare assurdo, ma una porta che non compare nello stato di fatto, può portare l’acquirente alla richiesta dell’annullamento dell’atto, in quanto anche una piccola differenza non è sinonimo di conformità.
      Amedeu e c.

  239. Salve,
    ho affittato un locale commerciale il 1 Giugno 2010, esattamente il giorno dopo l’emanazione del decreto. Sul contratto si riporta: “immobile, di mq 45 circa, composto da locale al piano stradale con servizio e sottonegozio” ma i 45 mq in realtà sono solo del piano superiore. Dopo delle ricerche al catasto si evince che il piano di sotto non è stato dichiarato e non è presente nella visura.
    Riporto anche quanto ho trovato: “La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (Chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta.)”
    E’ possibile chiedere l’annullamento del contratto vista l’errata indicazione dei dati catastali?

  240. Salve, ho comprato una casa a carmagnola. il vecchio proprietario l’ha cambiata da Rurale a civile abitazione 15 anni fà, infatti ha pagato l’ici per 15 anni. Il notaio sull’atto l’ha segnata come civile abitazione, ma ora al comune risulta come casa rurale e mi hanno chiesto quasi 6000 euro per metterla apposto. il vecchio proprietario era coltivatore diretto in pensione io invece non ho terreni e sono un artigiano. A chi tocca pagare questa cifra, il notaio sull’atto la segnata come civile abitazione, nessuno ha detto a me o al proprietario che sarei incorso in questo problema. Ho pure usufruito delle agevolazioni sulla prima casa per il mutuo ma adesso non posso ne abitarla ne ristrutturarla, chi ha sbagliato? posso prendermela col notaio per non aver verificato questo problema.

  241. vi chiedo se posso acquistare un app.to il cui posto auto (un semplice pezzo di giardino / terreno ) citato nell’atto precedente quale pezzo di terreno venduto insieme alla casa non è accatastato. ( no c’è planimetria)
    non è possibile accatastarlo adesso xche ce ne sono altri 50 nella stessa situazione e andranno accatastati tutti insieme con un solo dischetto grazie saluti luciano

    • Per Luciano.
      Il problema diventa di spesa per voi, in quanto dovrete provvedere, dopo l’atto di acquisto, a dividervi il terreno in 50 posti auto (assegnati , ci sembra di comprendere) facendoli accatastare da un tecnico professionista, con vincolo pertinenziale collegato al proprio appartamento.
      Ci sembrerebbe assurdo lasciare lo spazio che contiene i 50 posti auto indiviso; si creerebbe una enorme confusione.
      Dovreste lasciare questa incombenza al venditore, che così facendo si libera di una notevole spesa in più.
      Amedeu e c.

  242. Salve,dovrei acquistare un appartamento con un giardino il quale vi è un deposito accatastato di 50 mq,posso accatastarlo per abitazione?Se si,quanto mi costa il cambio?E,mi risulterebbe come seconda casa,nonostante faccia parte della mia proprietà?Grazie anticipatamente!!

    • Per Orazio.
      Devi controllare presso l’ufficio Urbanistica del tuo Comune in quale zona di Piano Regolatore Generale ricade il tuo lotto di terreno.
      Poi devi leggere il relativo articolo sulle Norme di attuazione del PRG.
      Troverai tutte le indicazioni relative alla possibile edificabilità su detto lotto, compreso l’indice di fabbricabilità, il rapporto di copertura, le distanze dai confini e dalla strada, l’altezza massima da raggiungere ed ancora altro.
      Dal volume edificabile ammesso dovrai togliere quello esistente per conoscere quello che potresti ancora edificare.
      Inoltre devi domandare al tecnico addetto comunale, se è possibile detta trasformazione, sia come cambiamento di destinazione d’uso, che per le distanze previste dal DM 1444/1968 (10 mt fra pareti finestrate)
      http://www.coffeenews.it/le-distanze-urbanistiche-di-cui-alle-leggi-nazionali-vanno-rispettate-no-alle-deroghe
      Amedeu e c.

  243. OK,GRAZIE MILLE

  244. Buongiorno.
    Mia mamma ha stipulato un rogito (acquistando una quota di un immobile) nel dicembre 2010 affermando la regolarità urbanistica e catastale in accordo col venditore. A seguito della sua morte nel 2012 ho ereditato tale immobile. Solo ora mi accorgo che, in realtà, l’appartamento è difforme dalle planimetrie (erano stati ricavati 2 bagni da stanze ). Ho recuperato in comune i permessi, quindi sotto il profili urbanistico sembra in regola. Però le planimetrie NON risultano aggiornate.
    Vuol dire che il rogito è nullo??? Anche se nè il venditore nè io abbiamo intenzione di annullarlo? Cosa mi consiglia? come erede posso “sanare” la situazione, visto che questo immobile dovrà comunque essere venduto nei prossimi mesi? Grazie mille

  245. Grazie. Una precisazione: a che devo richiedere la regolarizzazione? al comune? Grazie ancora. Paola

    • Per Paola.
      Hai detto che hai recuperato i permessi e che sotto l’aspetto urbanistico i locali sono regolari.
      Per cui, se hai verificato che in Comune è tutto a posto, non ti rimane altro che fare aggiornare, da un tecnico professionista, le planimetrie catastali.
      Amedeu e c.

  246. Salve,
    Sono proprietario di un alloggio e vorrei accorparlo con un secondo appartamento adiacente
    Il secondo appartamento mi verrà donato da mio padre
    Il notaio però afferma che le agevolazioni della prima casa per allargare una casa già di proprietà, si possono richiedere solo in caso di acquisto e non per la donazione.
    possibile? (n.b:in questo modo dovrò spendere molto di più dal notaio)

  247. grazie delle informazioni

  248. Buonasera.
    In un appartamento all’ultimo piano con sovrapposto solaio di proprietà
    vorrei abbattere il soffitto del solaio per avere più spazio e farei un piccolo soppalco in legno con scala da usare come guardaroba. vorrei fare la pratica CIAL in quanto non è aumento di slp ma la cosa non mi è molto chiara. ringrazio chiunque voglia illuminarmi.

  249. per Amedeu e c.
    Grazie per la risposta e l’utilissimo link. Vorrei aggiungere che proprio oggi ho parlato con un tecnico comunale il quale mi dice che è una tipologia di intervento da richiedere con SCIA in quanto si va ad intervenire sulla struttura demolendo la soletta.

  250. Stò per fare un compromesso di vendita della casa di proprietà e solo oggi accerto che una porta finestra del salone non è segnalata nella planimetria catastale cosa debbo fare.Preciso che la casa è stata acquistata nel 1983 e che nessuna variazione al riguardo è stata mai apportata. Dal momento che il rogito è stato fissato per il 28 febbraio 2014 ove dovessi sistemare le planimetrie sarei comunque in grado di mantenere fede alle scadenze?

    • Per Antonio.
      Devi accertarti che tale finestra sia stata o meno autorizzata dal Comune.
      In caso affermativo puoi presentare (Tramite un tecnico) una planimetria variata al catasto.
      Amedeu e c.

  251. Ho firmato un compromesso per acquisto casa ove riscontro le seguenti difformità.
    porta della cucina spostata, finestra di una camera chiusa internamente (dato correttamente riportato nelle planimetrie catastali ma difformi a quelle depositate in Comune sia come progetto iniziale che dopo le varianti successive). Come mi devo comportare? Devo pretendere che siano unifor mati i due dati “CATASTO-COMUNE?

  252. Buonasera, ho acquistato nel 2011 un appartamento, nella parete tra il corridoio e la cucina tinello risulta essere presente un’apertura simili ad una finestra in modo da creare un muretto.Poi nella zona cucina tinello e’ presente anche un ripostiglio confinante con la cucina un cui è stata creata una nicchia di cartongesso che si affaccia nella zona cucina in modo da formare un ripiano molto utile. Per ultimo segnalo la presenza di una porzione di tramezzo al lato del cassone del avvolgibile sempre in cucina. Nella planimetria del rogito le aperture sia della parete del corridoio che quella del ripostiglio non vengono indicate in quanto sopra di loro e’ presente una porzione di parete che raggiunge il soffitto, mentre è inserita la porzione di tramezzo vicino al cassone. Vorrei sapere se la planimetria deve essere da me come attuale proprietario aggiornata nonostante non ci siano cambiamenti a livello vani e destinazione di uso. Ps:i cambiamenti sono stati effettuati dal precedente proprietario

    • Per Domenico.
      Nelle leggi urbanistiche non esiste una via di mezzo fra ciò che è il poco e ciò che è il molto, ma semplicemente si deve riscontrare se esiste o meno la conformità fra lo stato approvato e lo stato realizzato; e nel tuo caso non è proprio così.
      Questo in linea di principio.
      Logicamente vi sono delle varianti così minime che sarebbe paradossale anche menzionare, ma non si può dare un suggerimento esterno, se lasciarle stare o regolarizzarle.
      Fai vedere le modifiche da un geometra della tua zona, il quale ti saprà consigliare sul da farsi.
      Amedeu e c.

  253. buonasera volevo un consiglio,vorrei comprare una maisonet su due livelli con giardino, al momento i proprietari al piano terra hanno un soggiorno , cucina e bagno, su tre camere da letto ,spogliatoio e bagno. l’agenzia alla fine della visita mi ha dato la planimetria e mi sono resa conto che il piano terra è accatastato come stenditoio, lavanderia e bagno. Se io compro e lascio le cose cosi, avro’ dei problemi dopo??? grazie cordiali saluti

  254. Buongiorno, le chiedo un chiarimento…..ho un box grande….ho fatto un muro per dividerlo creando una cantinetta cieca sul fondo del box stesso ed essendo il box adiacente alla cucina….da questa cantinetta ho creato una porta per accedere alla cucina per cui:
    metto la macchina nel box, scendo e, passando dalla cantinetta accedo alla cucina .
    Ora sto vendendo l’immobile……..secondo lei devo variare le schede catastali?
    Grazie infinite per il suo tempo.
    Duilio

    • Per Duilio.
      Non solo le schede catastali, ma principalmente devi ottenere il permesso comunale, in quanto hai eseguito una variante soggetta SCIA e che troverà come difficoltà il fatto che un garage deve essere isolato da una civile abitazione, secondo le norme relative alla prevenzione incendi; a meno che non venga predisposta una serie di lavori quali una porta antifuoco ecc.(Norme che devi verificare presso l’ufficio Prevenzione Incendi del locale Comando VVF).
      Amedeu e c.

  255. Salve vorrei sapere in quali sanzioni si può incorrere dopo aver dichiarato che le piantine catastali erano conformi allo stato di fatto dell’abitazione. Mi spiego meglio nell’atto di rogito sia io che il venditore abbiamo dichiarato che era tutto come in piantina anche se in realtà ci sono delle difformità:
    appartamento in condominio su due livelli:p1 ingresso bagno camera soggiorno e angolo cottura (nella realtà al posto dell’ingresso c’è una muro in vetrocemento un bagno e due camere da letto)
    ps: ingresso cantina rispostiglio e enoteca (nella realtà ingresso bagno salone e cucina)
    Ovviamente non ho fatto io i lavori ma nel caso mi interessava capire se era possibile sanare la situazione e nel caso cosa comporta aver dichiarato il falso anche se poi bisogna sempre dimostrare che effettivamente ci sia stata una falsa dichiarazione.

  256. buongiorno, volevo chiedere, ho copiato casa e fatto atto il 30 dicembre 2003, casa in tre livelli con cortile e tettoia. ora che ho dovuto fare una visura per una surroga, la tettoia che ho nel mio cortile ho scoperto che è del vecchio proprietario e devo fare un atto integrativo e passarla a mio nome, e che l’architetto che ha fatto i lavori chiudendo i lavori ha fatto l’accatastamento appunto della tettoia il 12 febbraio 2004 a nome appunto al venditore.
    ora mi chiedo l’atto devo farlo e pagarlo io??
    e ancora nell’atto non è proprio citata la tettoia nemmeno la particella, ma io non sapevo che doveva essere segnata, essendo nel mio cortile che ne capisco.
    ora questo bel pasticcio chi mi risarcisce mi date una risposta grazie mille

    • Per Stella.
      Prima di fare qualsiasi cosa, parla con l’architetto della questione.
      Può darsi che non l’abbia potuta denunciare nell’atto o al catasto perchè abusiva (Così ci sembra di comprendere da quanto scrivi nelle tua lettera).
      Amedeu e c.

  257. Buongiorno,

    ho appena fatto il compromesso dell’acquisto di un appartamento. Solo dopo il compromesso e su mia richiesta mi sono stati forniti il rogito precedente dell’appartamento e la piantina catastale. Tra i due c’è una difformità nel piano dove è ubicato l’appartamento . Sul rogito risulta essere il 5° piano , sulla piantina catastale il 4°. Mi ha spiegato l’agente immobiliare che all’atto del rogito probabilmente è stato contato anche il piano fuori terra. Devo richiedere che la parte venditrice faccia modificare la piantina al catasto?

    Grazie mille per l’eventuale aiuto che potrete darmi.
    Laura

    • Per Laura.
      L’identificazione dell’appartamento avviene sul rogito con i riferimenti del foglio, particella e subalterno catastale, nonchè con il riferimento ai vicini e con le planimetrie catastali allegate all’atto,; per cui non dovrebbero esservi dubbi.
      Comunque, poichè tutto deve essere conforme al reale, se c’è tale discordanza falla cambiare.
      Prima, però accertati che anche gli altri appartamenti venduti (Ricerca all’ufficio dei registri immobiliari) non abbiano il riferimento che tu dici probabilmente errato.
      Amedeu e c.

  258. Buonasera,
    avrei intenzione di realizzare un soppalco di dimensioni modeste (3 m x 2 m) nella tromba delle scale dove ho un’altezza di oltre 4 m.
    Ho chiesto all’ing. che ha diretto i lavori della casa che mi ha riferito che se presentassi una DIA questa non verrebbe concessa in quanto in fase di costruzione sono stati utilizzati tutti i mq disponibili.
    La destinazione d’uso del soppalco è di un ripostiglio.
    Il progetto prevede due soluzioni:
    SOLUZIONE 1: travi alloggiate dentro al muro
    SOLUZIONE 2: travi appoggiate su putrelle fissate a muro lungo il perimetro
    Esiste qualche escamotage/accorgimento nella fase di costruzione per realizzare il soppalco e non violare alcuna legge (vedi anche la 122 del 30 luglio 2010?). Ad esempio se lo realizzassi in modo che si possa smontare agilmente (vedi soluzione 2 del progetto) è possibile evitare che in corso di aggiornamento catastale questo venga rilevato?
    Ringrazio.
    Gio

  259. salve,sto per acquistare casa ma come tutti mi sono accorta di variazioni catastali che non credo siano regolarizzatiti urbanisticamente : parliamo di aumento di volume e inoltre catastalmete c’e la fusione di due particelle che fino al 2012 non comparivano. le due particelle si riferiscono a corte esclusiva. urbanisticamente cosa dovrei trovare, e se fosse regolarizzato solo catastalmente quei terreni nn sono di mia proprietà?

    • Per Monica.
      La tua domanda non è molto chiara.
      Comunque si trovi adesso l’appartamento che devi acquistare, deve essere conforme, in tutte le sue parti, sia allo stato di fatto, che ai progetti approvati in Comune.
      Una eventuale differenza catastale, qualora esista la conformità di cui sopra, potrà essere regolarizzata con la presentazione di una variazione catastale.
      Relativamente alle due particelle (Non di tu proprietà?) non comprendiamo bene la questione, per cui, se desideri una risposta devi chiarirlo meglio.
      Amedeu e c.

  260. Buongiorno
    in seguito al decesso di mia madre mi trovo ad affrontare le procedure di successione.
    Mia madre possedeva, al 100%, un appartamento posto al piano terreno facente parte di un villino di cui io, con mia moglie, possiedo il primo piano; i due appartamenti sono classificati in categoria A/2. Leggendo in materia di accorpamento alcuni articoli online ho trovato che il proprietario di un appartamento, non di lusso, che abbia usufruito per l’acquisto dello stesso delle agevolazioni prima casa, qualora acquisti un’altro appartamento adiacente al primo e che dichiari nel rogito di volerlo accorpare al primo costituendo una sola abitazione con unica rendita catastale, può di nuovo usufruire delle agevolazioni prima casa.
    Mi chiedevo, quindi, se ciò può valere anche nel caso di successione; cioè siccome abbiamo intenzione di unire (accorpare) i due appartamenti costituendo un unica unità immobiliare che dovrebbe non rientrare comunque fra le abitazioni di lusso (questo dovrò accertarlo con il tecnico), possiamo nuovamente usufruire delle agevolazioni prima casa (imposte catastali fisse di 200 € anzichè 3% del valore catastale …….. quindi un certo risparmio !!!) di cui comunque abbiamo già goduto per l’acquisto del nostro appartamento. Tengo a precisare che, sempre dagli articoli letti, sembra che nella successiione, se l’erede che subentra al deceduto nella proprietà di un immobile, non è proprietario di altri immobili o comunque non ha mai usufruito delle agevolazioni prima casa, può farlo sostenendo le imposte di successione in misura fissa di 200€ (più bolli e quant’altro) anzichè del 3% sul valore catastale (rendita rivalutata del 5% è moltiplicata per un fattore 120)

    • Per Stefano.
      Per contratto o per successione non dovrebbe fare differenza, in quanto il fine ultimo è la costituzione di un’unica unità immobiliare avente le caratteristiche non di lusso.
      Questo a rigore di logica, però, come tutti sappiamo, è impossibile che la legislazione possa definire tutti i casi che si presentano, per cui, per toglierti ogni e qualsiasi dubbio devi porre lo stesso quesito all’ufficio delle Imposte, recandoti personalmente a parlare con un funzionari qualificato.
      Il risultato , anche in questo caso, potrebbe non convergere con quanto sostenuto in altre sedi della stessa istituzione, comunque sia, per il tuo scopo può essere sufficiente.
      Tale discorso varrà anche per gli altri dubbi che hai.
      Amedeu e c.

  261. Devo roggia re un immobile che ho ristrutturato a spese mie tutto in regola geometra dia etc. La banca me lo valutera con perito solo dopo regolare accatastamento. domanda è a chi devo accatastarlo a nome mio o del proprietario. ?

    • Per William.
      Si presuppone che tu abbia un atto che ti autorizza a tali lavori e spese consequenziali, in quanto la richiesta di permesso di costruire o DIA. può essere effettuata dal proprietario o da chi abbia titolo. E’ pertanto legittimato chi è titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, servitù, superficie ecc. ) sul bene (area o fabbricato) oggetto del permesso di costruire, ovvero di un diritto personale di godimento compatibile con l’intervento da realizzare (es. rapporto di locazione-conduzione).
      Chiarito quanto sopra, il pagamento dell’accampionamento dipenderà da quanto stabilito nel tipo di contratto che ti lega alla proprietà.
      Amedeu e c.

  262. Sono in procinto di comprare casa, fra qualche giorno avrò direttamente l’atto (non ci sono compromessi). il venditore quando costruì casa, all’esterno lastricò una parte del giardino e vi ha messo sopra alcuni annessi tipo forno murato, gazebo fissato e barbecue senza chiedere permessi. Dal tecnico personale e della banca mi è stato detto che sono difformità edilizie che non annullano l’atto, comunque io per sicurezza ho chiesto al venditore di buttarli giù, visto che fra l’altro non mi interessano.C’e’ la possibilità che possa comunque avere dei problemi per il lastricato? Poi volevo chiedere un’altra cosa: il venditore ha dei debiti da pagare ad Equitalia, gli ho chiesto di sanarli la mattina dell’atto ma lui li vuole rateizzare, mi è stato sconsigliato il rateizzo perchè lo Stato ha sempre il privilegio. E’ giusto che abbia chiesto al venditore il pagamento in un’unica soluzione? Grazie

    • Per Silvia.
      Relativamente al lastricato, noi staremmo tranquilli.
      Circa la rateizzazione, parlane con il notaio, che potrebbe suggerirvi una soluzione scritta, anche al di fuori dell’atto stesso.
      Amedeu e c.

  263. Salve,
    le pongo una questione che sta andando avanti da decenni:

    i miei genitori vivono in una casa ereditata da parenti, sul loro rogito è indicata un’autorimessa (non garage, non box, non posto auto) come proprietà indivisibile, dove però all’epoca era stato fatta una sorta di disegno con una presunta assegnazione dei posti per alcuni appartamenti, per comodità. I problemi sono: 1) i proprietari il cui appartamento è indicato in questo disegno si sentono in diritto di rivendicare quel posto auto (pur essendo indicato nel rogito “proprietà indivisibile”) e 2) il ” posto” auto che spetterebbe ai miei genitori coincide con il corsello, rendendo impossibile il parcheggio di qualsiasi mezzo. E’ possibile uscirne fuori in qualche modo da questa situazione? Premetto era già stata provata la rotazione dei posti auto, ma ha fallito miseramente e che i vari proprietari non vanno d’accordo!
    Grazie per il suo tempo!
    Barbara

    • Per Barbara.
      Talvolta non è sufficiente visionare un solo rogito, per cui si rende necessario effettuare delle visure ipoteco catastali, ed eventualmente anche un controllo del progetto approvato o di varianti presentate presso il tuo Comune.
      Dopo di che, riscontrata esattamente la situazione come dovrebbe essere dal puntim di vista del diritto legale, affidare la pratica ad un avvocato della tua zona.
      Amwedeu e c.

  264. con olografo mio zio mi lascia una porzione casa.il notaio dice che ci sono difformità tra planimetrie vecchie e quelle fatte da geometra 2 anni fa.Ma su atto aquisto di mio zio è tutto citato.
    Cosa succede. il geometra ha scritto che il bagno era prima un vano, citato nell’atto di zio.cosa devo fare.
    grazie.

    • Per Samuele.
      Non dovrebbero essere modifiche sostanziali, per cui, con il geometra devi regolarizzare la pratica in Comune e poi presentare le planimetrie aggiornate al Catasto.
      Dovrai dimostrare di essere titolare di un diritto reale verso l’appartamento (Insieme ad altri?) , per cui riteniamo che sia sufficiente, ai fini della dimostrazione di tale diritto presentare copia del testamento olografo.
      Il geometra, comunque, ti chiarirà tutto con il notaio.
      Amedeu e c.

  265. Salve,
    vivo in provincia di Milano ho comprato la mia prima casa, con box.
    Il problema è che questo box è 3 x 16 metri + cantina, però il geometra prima dell’acquisto lo ha ristrutturato e registrato al catasto come 4 box + cantina, di cui 1 solo di pertinenza e gli altri 3 risultano secondi box, anche se sono un tunnel unico,non divisi da pareti o altro, infatti al rogito ho dovuto pagare l’iva al 10% e di conseguenza pagamento di IMU.
    Cosa dovrei fare per cercare di farlo risultare un “unico box di pertinenza” o altro, per non pagare altri soldi? Basta fare una variazione al catasto ? quanto viene a costare ? da chi devo andare ?

    grazie e saluti

    • Per Franz.
      Riteniamo che se la larghezza è di mt 3,00, anche al catasto si rendano conto che è un solo garage.
      Devi rivolgerti da un tecnico professionista della tua zona, che presenti una variazione catastale: per il costo chiedi al geometra o chi per lui.
      Amedeu e c.

  266. Per Filippo.
    Normalmente quello che afferma l’architetto risulta essere sufficiente per il perito della banca.
    Ma come succede spesso può nascere un equivoco, che puoi superare facendo parlare l’architetto direttamente con il tecnico bancario.
    Amedeu e c.

    • Chiarimento sulla risposta data a Filippo in data 2 luglio c.a. alle ore 19:23.
      il tecnico incaricato dalla banca ha detto che non era autorizzato a telefonare all’architetto.
      Posso io richiedere all’architetto copia del docfa ,per provvedere alla richiesta della banca .E’ tenuto il professionista a darmene una copia (su mia richiesta) o vi sono problemi di riservatezza particolari per cui non posso ricevere copia del d1 . E se in futuro (fra 10-15 anni), i miei figli dovessero avere bisogno di una copia del docfa a chi si devono rivolgere?
      GRAZIE ….

      • Per Filippo.
        Il nostro suggerimento era quello di far telefonare l’architetto al tecnico della banca e non viceversa.
        Comunque il programma DOCFA viene elaborato e inserito in un dischetto che viene poi passato al Catasto fabbricati.
        L’esito della pratica DOCFA compare sulla visura catastale, e può essere:
        “classamento D.M. 701/94” e questo significa che il classamento proposto dal professionista è stato accettato, non avviene nessuna notifica e il classamento è da considerarsi definitivo;
        “rendita catastale proposta D.M. 701/94” e questo è il cosiddetto classamento “da verificare”, il che significa che l’ufficio si riserva di analizzare meglio la pratica e che può rivedere il classamento, in tal caso il nuovo classamento viene notificato e si può ricorrere in Commissione Tributaria, oppure, trascorso un anno dalla data di presentazione del DOCFA e non avendo l’Ufficio notificato nulla, il classamento proposto è da ritenersi congruo e da considerarsi definitivo;
        “classamento automatico D.M. 701/94” il che significa che è stato ritenuto congruo il classamento automatico indicato dalla macchina, la pratica viene notificata e si può ricorrere in Commissione Tributaria.
        Devi verificare in quale dei suddetti casi rientri, e se è nel primo ed anche nel terzo alla condizioni dette sopra, una visura catastale dovrebbe essere sufficiente per la banca.
        Comunque il professionista architetto può tutto, ma probabilmente devi parlare con lui anche di onorario.
        Amedeu e c.

  267. Buongiorno.
    Il mio appartamento (acquistato nel 2000) presenta una variazione interna (condonata e resa agibile e abitabile con un condono presentato e accettato intorno al 2005) effettuata dal precedente proprietario ma non aggiornata al catasto.
    Inoltre, pochi mesi orsono, nella suddetta stanza, abbiamo installato una VELUX, previa approvazione del condominio e consegna della DIA in comune.
    I lavori sono stati iniziati dopo la presentazione della DIA, ad opera del installatore ufficiale VELUX.
    LA finestra pero’ risulta in una posizione DIVERSA rispetto alla piantina disegnata dall’architetto nella DIA. Di fatto, l’installatore Velux, ritenendo non ottimale il posizionamento descritto nella DIA, decise (piu’ o meno autonomamente) di posizionarla spostata di un 60cm a destra e altri 100cm verso il centro della stanza.
    Ora mi trovo a vendere l’immobile.
    Posto che sicuramente il catasto va aggiornato con la stanzetta sottotetto + VELUX, come devo comportarmi con la questione del dislocamento della finestra? è necessario indicare lo spostamento in corso d’opera (e se si come) o posso lasciare la piantina con la finestra spostata?

    grazie

    • Per Martina.
      La finestra Velux, come dici, venne approvata dal Comune, per cui esistono gli elaborati tecnici relativi alla stessa ed alla sua collocazione.
      Il catasto non è probatorio, anche se le ultime leggi prevedono il suo adeguamento rispetto all’approvato ed allo stato di fatto.
      Una diversità simile, anche se minima, potrebbe renderti nullo l’atto di compravendità
      Il nostro consiglio è quello di regolarizzare il tutto in Comune e al Catasto.
      Amedeu e c.

  268. Buonasera, devo ristrutturare casa e vorrei ampliare una porta-finestra che da sul terrazzo, in quale rientra di tre metri rispetto al livello della facciata dei piani sottostanti (io sono all’ultimo piano) quindi non visibile dalla strada. Tale porta dagli 60cm di larghezza dovrebbe diventare quasi 2mt. Vorrei sapere se per presentare la CIA per l’ampliamento mi basta avere una dichiarazione dell’amministratore di condominio che attesti che io non vado a ledere le parti comuni, la facciata, e uso delle parti comuni, come recita l’articolo 1102 del codice civile o ci vuole il verbale dell’assemblea condominiale con l’unanimità? Grazie

    • Per Lela.
      Poichè un ampliamento fino a 2 metri interesserebbe la parte strutturale dell’immobile, nonchè la facciata anche se non visibile dal basso, dovrebbe esserci una approvazione dell’assemblea condominiale, oltre che l’autorizzazione del Comune (SCIA. a nostro vedere).
      Amedeu e c.

  269. salve siamo tre fratelli che abbiamo accatastato il giardino di famiglia dividendolo in parti uguali ma due delle tre parti sono rimaste a comune tra i due fratelli che vivono in loco
    oggi abbiamo deciso di dividere ufficialmente anche noi e durante le misurazioni ci siamo accorti che al catasto hanno dato più metri al primo divisore e quindi siamo in stallo
    la mia domanda è: posso richiedere l’allineamento oppure ormai è finito in prescrizione o peggio in usucapione?
    grazie

    • Per David.
      La divisione non comporta opere murarie? Altrimenti occorre l’autorizzazione comunale, e con la stessa potreste poi richiedere il frazionamento e l’allineamento.
      Nel caso che non vi siano opere approvabili, occorrerà un frazionamento del terreno in parti uguali: frazionamento che va redatto da un tecnico professionista e quindi presentato al catasto a variazione di quello precedentemente approvato.
      Amedeu e c.

  270. Ciao Amedeu, voglio comprare un’appartamento con sottotetto non abitabile, avevo due punti interrogativi…l’appartamento è composto da soggiorno bagno e camera matrimoniale, poi scala che porta al sottotetto non abitabile, la Camera matrimoniale è di 13,80mq può essere a norma?È piccola ok, ma incorro qualche sanzione? Poi nel sottotetto sono state tirate su 3 pareti in cartongesso…per fare 2camere e bagno….però nella planimetria del catasto il sottotetto è un locale unico senza pareti registrate…Se il sottotetto non è abitabile le pareti vanno registrate al catasto?

    • Per Fabrizio.
      Le pareti, da quello che ci sembra di comprendere sono state eseguite abusivamente, per cui ti troverai in grossa difficoltà ad accatastarle, in quanto i tecnici preposti richiedono gli estremi delle autorizzazioni edilizie.
      Essendo abusive rischi pure una denuncia per abusivismo.
      Inoltre il catasto non è probatorio, per cui eseguiresti un atto che in definitiva ha poco valore.
      Riteniamo molto difficile che tu possa sanare il sottotetto, se non hai tutti i requisiti di cui al DM 5/7/1975
      http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
      Per la camera, mancano solo 0,20 mq, ma purtroppo la legge richiede i 14 mq minimo.
      Amedeu e c.

      • Capito Amedeu, le pareti sono state realizzate in un secondo momento e senza registrarle al catasto, anche perché non può avere l’abitabilità perché va da 0,85m a 3,20m…quindi se devo acquistare come mi dovrei muovere? Cosa mi consigliate di fare? Non voglio acquistare un’appartamento + sottotetto e prendere delle grane….

  271. siamo tre fratelli ed abbiamo diviso il giardino in tre parti uguali nel 1992 firmando le misure risultanti nostra sorella che non abita qui ha recintato la sua parte noi abbiamo lasciato in comune le nostre parti
    oggi abbiamo deciso di dividerci il giardino e a seguito delle misurazioni per tirare il confine ci siamo accorti che nostra sorella ha ottenuto più area del dovuto
    possiamo chiedere l’allineamento catastale o ormai nostra sorella ha usucapito la differenza non dovuta?
    grazie

    • Per David
      Per ottenere la proprietà di un bene per usucapione è necessario, oltre all’utilizzo materiale dello stesso per un certo periodo (10 o 20 anni) anche la volontà di usare il bene come proprio, non riconoscendo il diritto altrui.
      Per tale motivo, ai sensi dell’art. 1144 c.c., gli atti compiuti con la tolleranza del proprietario (voi fratelli) non servono molto per usucapire un bene.
      Tale norma viene applicata con rigidità quando ci si trova di fronte a rapporti tra parenti stretti, in cui è più frequente che vi sia tale tolleranza.
      Comunque non è male che tu senta anche un legale della tua zona
      Amedeu e c.

  272. Grazie mille Amedeu,
    per la consulenza….

  273. Abbiamo acquistato nel 2009 un’appartamento con box annesso, rendendoci conto da subito che gli altri 3 box erano originariamente delle cantine, ma nonostante le nostre richieste nessuno ci ha dato spiegazioni.
    La palazzina è stata costruita a scopo familiare e noi siamo gli unici estranei.
    Circa sei mesi fa abbiamo cacciato l’amministratore disonesto e ho ricevuto in deposito tutti gli incartamenti, leggendoli con attenzione mi sono resa conto che c’è una perizia che parla proprio dei suddetti box e che dichiara come questi siano stati trasformati da cantine a box occupando un metro del corridoio interno condominiale. La perizia è datata 2000.
    Possiamo fare nulla a tal proposito? Soprattutto in virtù del fatto che detti box non hanno nè finestre nè sbocchi per l’aria e essendo il nostro appartamento subito sopra la cosa ci preoccupa non poco. Da pochi giorni abbiamo un nuovo amministratore possiamo rivolgerci a lui per il ripristino o se sono scaduti i termini per la messa a norma?
    Grazie

    • Per Sabrina.
      Per Box intendi garage?
      Se è così, e la trasformazione da ripostigli a garage non risulta in alcun atto di compravendita, potete rivolgervi (E’ un’azione che, ci sembra di comprendere, riguarda 4 unità abitative. Vero?) unitamente agli altri proprietari da un tecnico professionista della vostra zona, il quale dovrà prendere contatto con l’Ufficio Edilizia Privata del Comune, per verificare se esiste la possibilità di una sanatoria onerosa edilizia.
      A nostro parere, dovreste cercare di risolvere la questione, in quanto vi potrebbe ostacolare il contratto, in caso di vendita della casa con box unito e in parte abusivo.
      Amedeu e c.

  274. salve ho comprato 15 anni fa casa direttamente dal costruttore . appartamento + garage + cantina. ora volevo vendere per cambiar casa , però mi sono accorto che non risulta la cantina nei disegni, e ho saputo che nessuna cantina risulta perché il costruttore ha deciso all’ultimo di creare delle cantine .
    cosa devo fare , posso vendere ?
    scusate volevo aggiungere che la cantina è sotto il livello stradale insieme ai garage ed è alta oltre 2 metri e misura 5 x 4
    quanto mi costerà regolarizzare il tutto ?
    grazie

    • Per Sergio.
      Non sappiamo a quanto ammonto l’eventuale sanatoria della cantina, sempre ammesso che sia possibile effettuarla.
      Difatti, tramite un tecnico professionista della vostra zona dovete effettuare una verifica presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune.
      Conoscerete il risultato e gli eventuali costi.
      Amedeu e c.

  275. Per la cessione in affitto di un immobile di mia proprietà a cittadini extra-comunitari mi è stato prescritto dall’ufficio tecnico comunale di richiedere il certificato di idoneità alloggiativa (D.L. 94/2009), premettendo che tra i documenti da presentare vi sono una planimetria dell’immobile con indicazione delle aree e la planimetria catastale, il problema è che rispetto al catastale ad oggi è stato ricavato un locale bagno nel cortile ed è stata realizzata una porta/finestra su uno dei balconi. Il mio tecnico di fiducia mi ha tranquillizzato circa il fatto che per la finalità per cui presenteremo tali documenti le suddette discordanze non hanno alcun rilievo, ma io non sono convinto e le vorrei chiedere un’opinione. Secondo lei il comune in fase istruttoria per il rilascio del certificato di idoneità alloggiativa, rilevate queste incongruenze potrebbe obbligarmi a regolarizzare le opere realizzate senza i relativi permessi? In alternativa avevo pensato di presentare una planimetria dove non vengono rappresentate le opere difformi al catastale. Le chiedo lumi. Grazie!

  276. Buongiorno,
    Nel 2009 ho acquistato tramite un agenzia un appartamento in un condominio di milano.
    L’abitazione proveniva da un frazionamento di un unica unità abitativa di circa 100 mq quindi suddivisa in due bilocali. Il problema mi si è presentato quando, montando un mobile in camera da letto e bucando proprio il muro creato per dividere l’appartamento (in questo caso le camere da letto) mi sono trovato ad uscire con la punta del trapano dall’altra parte. Dopo aver fatto delle verifiche ci siamo accorti che il muro in totale era di circa 6 cm con allinterno solo la metà di un foratino. Tutto qui. Ora da qualche mese l’altro appartamento ricavato dal frazionamento è stato affittato ed abbiamo scoperto che è impossibile dormire. Si sente assolutamente tutto, dalla televisione, ai passi fino alle gemita della mia vicina ed avendo una bimba piccola non è il massimo. Ovvio questi problemi accustici non sono solo notturni. Vi chiedo se esistono secondo lei delle regole o leggi inerenti alla creazione di muri confinanti (spessore o insonorizzazione) e cosa dovrei fare per risolvere il problema. La ringrazio anticipatamente. Stefano.

    • Per Stefano.
      La parete, probabilmente è stata realizzata in foratelle comunemente dette “Schiacciole” da cm 6, per cui trattasi di un tramezzo alquanto inconsistente contro i rumori.
      A parte le normative da ricercare, ti suggeriamo di creare una contro parete in forati da cm 8, distanziata dalla esistente, in maniera da interporre fra le due pareti dei buoni pannelli fonoassorbenti, tipo questo:
      http://www.coffeenews.it/pannelli-isolanti-in-fibra-di-legno
      Comunque, presso qualsiasi magazzino edile della tua zona puoi trovare pannelli similari che faranno al tuo caso.
      Non risparmiare nello spessore.
      Perderai alcuni cm della tua camera, ma ci guadagnerai in sonno e salute.
      Amedeu e c.

  277. buona sera , ho un monolocale e in un parte della stanza ho alzato due muretti alti 80 centimetri per fare zona tv, volevo sapere se avro’ problemi dal momento in cui l amministratore ci ha comunicato che devono venire per dare l abitabilita’,,,la ringrazio anticipamente

    • Per Michele.
      Stando alle vigenti leggi il realizzato deve essere conforme all’approvato dal comune, per cui avresti delle difformità.
      A nostro avviso, da quello che ci sembra di comprendere dalla tua spiegazione, ci sembrano modifiche minime, per cui il tecnico potrebbe anche non considerarle.
      Questa è una ipotesi, in quanto, in definitiva, la legge richiede la conformità senza tolleranze.
      Amedeu e c.

  278. Buongiorno, viviamo in una villetta costruita abusivamente nel 1996 denunciata catastalmente in attesa di una sanatoria per la regolarizzazione ma purtroppo sia nelle sanatorie successive per motivi economici non è stata presentata domanda di sanatoria. La villetta su due livelli è stata catastata a9 , adesso è stata divisa fisicamente in due appartamenti come fare risultare due abitazioni distinte e separate sia catastalmente che burocraticamente?al fine di avere residenze di piano distinte? Ringraziando anticipatamente porgo i miei saluti.

    • Per Marco.
      I condoni edilizi, in Italia, fino ad adesso sono stati 3.
      Il primo, a seguito della legge n° 47 del 28 febbraio 1985, il secondo nel 1995 ed il 3° nel 2003.
      Che ci risulti, e si spera veramente non avvenga più, al momento non è allo studio alcun altro condono, per cui, a nostro avviso, tentare di sanare o accatastare un immobile abusivo è assolutamente inutile.
      Amedeu e c.
      .

  279. Buongiorno,

    ho acquistato un appartamento nel 2010, ho effettuato dei lavori di ristrutturazione edilizia nel gennaio del 2011. Tra le altre attività eseguite ho allargato il volume del bagno a scapito di una stanza adiacente ed ho creato un piccolo soppalco.
    All’epoca non interpellai alcun tecnico e mi limitai a fare una denuncia al comune per lavori di pitturazione e intonacatura.
    Ora vorrei vendere l’immobile, ho bisogno di aggiornare la planimetria catastale? devo ottemperare a qualcos altro? L’aggiornamento della planimetria comporta una sanzione perchè fatto in ritardo?

    Grazie
    Marcello

  280. Possiedo un appartamento costruito ed accatastato negli anni ’60. Il garage è inserito nella scheda catastale della abitazione come una qualunque pertinenza. Non intendo venderlo. Sono ugualmente obbligata a suddividere catastalmente in 2 schede e precisamente 1 per abitazione e 1 per il garage C6?

    Grazie.

  281. Gentile Amedeu,
    grazie in anticipo per il suo prezioso supporto.

    Mia nonna comprò casa nel 1966, dove oggi abitano i miei genitori. Sorprendentemente, per una serie di coincidenze, scopro che non esiste planimetria dell’immobile più recente del 1940! Non vi è traccia cartacea né di un ampliamento voluto da mia nonna relativamente ad un bagno (che ingombra maggiormente il resede), né della chiusura di una porta su una delle pareti portanti.
    Inoltre abbiamo scoperto che un ampliamento accessorio (stanzina in muratura in fondo a resede) voluto da mio padre nel 1980, eseguito con concessione edilizia, risulta probabilmente abusivo poiché il tecnico non ha mai trasmesso la fine lavori, ed io ho personalmente verificato la notifica della decadenza del titolo abilitativo. Sono stata abituata a vedere i miei tenere ogni ricevuta e non sgarrare un giorno nei pagamenti, francamente sono destabilizzata per queste leggerezze.

    Comunque l”obiettivo è mettersi in regola, ma abbiamo paura che arrivi una cifra esosa in unica soluzione ed ora non ci vorrebbe proprio.

    Secondo lei cosa dobbiamo aspettarci?

  282. Buonasera Amedeu.
    Mio figlio ha ereditato una casa costruita nel 1969-1971, in zona di rispetto cimiteriale. Il vecchio proprietario, per accedere alla casa dalla strada pubblica ha dovuto necessariamente colmare una voragine costruendo una soletta in mattoni sostenuta da colonne in blocchi di cemento, ricavando sotto la soletta una “legnaia” di 24 mq, che SOLO ora il Comune ritiene abusiva. Infatti mio figlio nel 2012 aveva ottenuto la regolare concessione edilizia di ristrutturazione della casa, senza che la Commissione edilizia si prounciasse sull’abbattimento di questa legnaia (se abbattesse la soletta come entrerebbe in casa?). Per problemi economici mio figlio lasciava decadere la concessione edilizia. Quest’anno ha ripresentato domanda con lo stesso identito progetto del 2012 ed ha ottenuto il permesso di ristrutturare a patto di chiudere con blocchi la legnaia. L’altro ieri, contrordine: non è sufficiente chiudere con blocchi, ma procedere all’interramento completo (questo comporta eccessiva spesa per opere in calcestruzzo e successivo riempimento: 8 mila euro). Faccio presente che i fogli mappali del Comune riportano tutti questa legnaia e che una visura al Catasto edilizio urbano in data 19 luglio 1993 riporta “ripostiglio H = 2,40”. Purtroppo la casa non è “ante 1967”. Vi chiedo gentilmente: siamo obbligato ad ottemperare all’ultima onerosa imposizione del comune o ci sono alternative? Mi scuso per la prolissità… Vi ringrazio sentitamente e mi complimento con il Vostro utilissimo servizio. Cordiali saluti. Luigi

    • Per Luigi.
      Il Comune può ottenere quello che ti ha chiesto di effettuare, e addirittura potrebbe procedere anche con la parte penale dell’abusivo commesso.
      Vi sarebbe da replicare che i tecnici comunali si sono mossi dopo tanto tempo ed altrettanti atti, ma anche intraprendere una causa contro il Comune non ti porterebbe alcun vantaggio, anzi….
      Amedeu e c.

      • Grazie Amedeu e c. per la vostra rapida risposta.
        E’ una medicina amara da ingoiare… soprattutto constatando che attorno ci sono abusi ben più gravi non visti e/o tollerati dall’Amm.ne com.le. Per alcuni la legge è più uguale degli altri…
        Noi abbiamo sempre agito col metodo del dialogo, mai con le denunce. Vedremo. Grazie!

        Volevo chiederti ancora: un debito del Comune risalente al 1978 passa in prescrizione o è ancora possibile chiedere il rimborso? Ho trovato un documento in cui il precedente proprietario (ora defunto), con tanto di atto sottoscritto da lui e da tecnici impiegati del Comune, ha concesso al Comune, per l’allargamento di una strada, parte del suo terreno dietro compenso, di allora, di 300.000 lire, circa attuali 1900 euro, ad oggi sicuramente mai percepiti (come da testimonianze prodotte). Se sì, c’è un riferimento legislativo?

        Grazie mille e buona domenica a te e collaboratori, con un cordiale saluto. Luigi

  283. Salve. Vivo in un appartamento attiguo a quello dei miei genitori. Il mio è più grande e così ho “ceduto” una stanza e un bagno ai mie aprendo e chiudendo una porta nei rispettivi alloggi. Ora vorrei trasferirmi e mettere in vendita l’appartamento. Mi chiedevo se è possibile variare la mappa catastale dei due alloggi così da poter vendere il mio privo del bagno e della stanza “ceduti” ai miei genitori.

  284. Anni addietro ho effettuato un cambio di destinazione d’uso da A4 a C1 solo catastalmente al comune il proprietario ha poi presentato e ottenuto l’agibilità ora devo vendere e il notaio mi chiede la scia per il cambio di destinazione per poter fare l’atto come posso risolvere la situazione?

    • Per Chiara.
      Contatta i tecnici dell’ufficio Edilizia Privata del Comune; molto probabilmente ci sarà la necessità di presentare una SCIA per cambio di destinazione d’uso.
      Amedeu e c.

  285. Salve,
    l’anno scorso ho comprato casa più box e cantina di pertinenza.
    dopo qualche mese mi accorgo che il box nel rogito non risulta essere quello utilizzato, ma quello di fianco, ho informato il proprietario che subito ha contattato la mia banca per fare una rettifica, sono ancora in attesa di capire come si evolverà la cosa.
    inoltre dalla cartina catastale anche la cantina non risulta essere la stessa che utilizzo, a questo punto, per il box, va bene una rettifica, ma per la cantina è possibile fare un cambio dal momento che si dovrà fare un nuovo rogito che attesta il box corretto?
    ho chiesto al proprietario, che mi ha risposto che se voglio lo posso fare ma tutto a mie spese devo produrre tramite un geometra le due cartine quella del mio appartamento con la cantina che utilizzo e bisogna modificare quella dell’altro appartamento con la cantina restante.

    può darmi supporto in merito?
    quanto potrebbe costarmi il tutto?

    grazie mille in anticipo
    Rosi

    • Per Rosi.
      Relativamente al costo devi chiedere ai professionisti che hai interpellato.
      Per quanto riguarda il ricondurre il tutto nell’ambito delle specifiche proprietà, è necessario effettuare una variazione degli accampionamenti catastali esistenti e questo ti comporterà, come ti hanno detto, un nuovo atto notarile.
      Amedeu e c.

  286. Buonasera,devo andare a rogitare a fine dicembre,mi sono accorto che dalle planimetrie fornite dal venditore manca tutto il muro (compreso di porta) divisorio tra cucina e soggiorno.attualmente è un unico grande locale. Se dovessi andare al rogito in queste condizioni potrei poi annullarlo? Come si deve comportare il venditore?

    • Per Chicco.
      Il venditore, sulla base della Legge 122 del 30 luglio 2010. (Aggiornamento del Catasto), deve venderti l’immobile conforme alle planimetrie catastali ed a quanto autorizzato dal Comune.
      In caso contrario il notaio non può rogitare.
      Se leggi l’articolo dal quale ci hai scritto, noterai che serve anche una dichiarazione di conformità, per cui difficilmente arriverai all’annullamento del contratto ma, se il venditore non provvedere a regolarizzare il tutto primo del rogito, non potrai altresì fare l’atto di compravendita.
      Amedeu e c.

  287. Salve, sto concordando l’acquisto di una casa indipendente che però risulta accatastata in due particelle diverse. La casa è una unica ma una particella fa parte dell’immobile originale mentre l’altra particella è relativa ad un ampliamento fatto in un secondo tempo. Mentre la prima è di proprietà di marito e moglie la seconda è di proprietà solo della moglie. In ogni caso mi chiedevo se prima del rogito gli attuali proprietari siano obbligati a fare la fusione delle particelle in quanto lo stato effettivo è che sia una casa unica e inseparabile o se questo non è visto come incongruo catastalmente. Grazie

  288. Salve,le spiego la mia perplessità.Nella casa che sto per comprare qualche anno fa sono state fatte dell modifiche cioè è stato fatto un secondo bagno e spostato qualche muro.L’attuale proprietario ha affidato ad un ing. il compito di ridisegnare la nuova planimetria ed è stata presentata e registrata al catasto con l’aggiornameto del valore catastale.Con l’aggiunta del bagno è passata da 4 a 5 vani.La mia perplessita nasce quando mi sono recato dal notaio,il quale vuole anche la documentazione dei lavori effettuati e la relativa autorizzazione dei lavori che il proprietario non ha…Cosa devo fare??Non basta solo la planimetria aggiornata?
    La ringrazio anticipatamente .

    • Per Salvatore.
      Non basta, in quanto il catasto non è probatorio; necessitano anche le autorizzazioni comunali, ed inoltre il notaio richiede anche una documentazione con elencati i permessi e le varianti comunali relative a detto immobile, e da citarsi nel contratto.
      Quindi prima di acquistare, ti consigliamo di fare regolarizzare il tutto dal venditore.
      Amedeu e c.

  289. Buongiorno,scusate gli errori di grammatica. Sono un italiano abitante in Belgio,ho’ deciso di comprare in Italia un casa in campagna tramite un’agenzia immobiliare. Quando firmai il compromesso dal notaio, si avvero’ ché la piantina non correspondeva con quella del catasto,visto ché la casa fu ristrutturata pochi anni fà.
    Il notaio,consiglio’ al venditore di regolarizzare al catasto é anche al COMUNE.
    Secondo mé per il catasto non c’é problema, ma per il COMUNE si, perché il bagno dà direttamente nella cucina, é ché per legge ci vuole un antibagno. Era convenuto di firmare l’atto di vendita entro il 30 novembre 2014,il notio mi dice ché non hà notizie, ma ché mi avvertirà quando quando saprà qualcosa, é normalmente 15 giorni prima della stipola,secondo le mie informazioni il venditore non hà depositato nessuna domanda al COMUNE.
    Per realizzare questo antibagno, bisogna prendere dello spazio nella cucina, à mé non mi và,perché il prodotto non corresponde piu’ al contratto di vendita.
    COSA SONO I MIEI DIRITTI E OBBLIGHI E ANCHE QUELLI DEL VENDITORE, visto che ho versato à lui una caparra di 10.000€, é 2400€, di provvigione all’agenzia?
    NB.l’agenzia prende questo problema alla leggera.
    Signore, La ringrazip per l’ascolto, é nell’attesa di una risposta, porgo distinti saluti.

    • Per Michele.
      Come tu hai detto, nel bagno non si può accedere dalla cucina per motivi igienico sanitari.
      Relativamente al catasto, devi sapere che non è probatorio, cioè non costituisce prova legale.
      Ciò che conta, invece, è l’autorizzazione comunale, a seguito della quale il tecnico privato incaricato dal proprietario presenta la planimetria conforme al catasto.
      OK?
      Ci sembra che ciò non sia stato ancora fatto.
      Se ti scade il compromesso (Che avrà sicuramente una data di scadenza) ed il venditore non si è fatto sentire da te, il nostro suggerimento è quello di recarti da un avvocato e fare scrivere due lettere raccomandate A.R. rispettivamente una al venditore ed una all’agenzia immobiliare.
      Nella lettera indirizzata al venditore potrai, se lo desideri, dare 15/20 giorni di tempo per presentare il tutto regolarizzato al notaio per eseguire immediatamente l’atto, altrimenti vorrai la restituzione della caparra pena azioni legali nei suoi confronti.
      Nella lettera indirizzata all’Agenzia Immobiliare dovrai far presente che il compromesso con il venditore è scaduto e che il medesimo ha 15 giorni per ottemperare.
      Nel caso questi non lo faccia, fai presente all’Agenzia che rivuoi il denaro indietro , pena azioni legali nei suoi confronti.
      Probabilmente gli avvocato in Belgio sono molto costosi, per cui, in prima istanza potresti fare scrivere dette due lettere da una persona che conosci, ma che deve avere dimestichezza con la lingua italiana, altrimenti rischi che costoro non ti prendano sul serio.
      Attenzione: le due lettere devono essere brevi ed essenziali, in quanto parole in più potrebbero causarti fastidi successivi.
      Amedeu e c.

  290. Salve,
    nel lontano 1986 comprai una vecchia casa nel centro di un paesino in Abruzzo che constava di 3 unità immobiliari una A6 di 4,5 vani – A4 1 vano – C2 di 9 mq, la A6 e A4 sono comunicanti e fanno parte integrante di uno stabile che solo ultimamente ha subito lavori di restauro da parte del proprietario che lo ha reso abitabile e non più inagibile come era. Ora la mia necessità è quella di accorpare l’A6 e A4 in un unica categoria catastale, prima di tutto si può fare? quale spesa comporta? Le premetto che qualche anno fa feci fare le planimetrie da un tecnico su richiesta del catasto il quale non aveva mai avuto nel loro archivio una pianta dell’immobile, la pianta è quindi veritiera al 100% all’originale costruzione dell’epoca. La casa viene utilizzata pochi giorni l’anno e ormai le varie spese purtroppo superano i vantaggi di avere una seconda casa, mi conviene intraprendere questa cosa?
    Grazie e un cordiale saluto

    • Per Luigi r.
      La A6 è edificio rurale, per cui molti Comuni chiedono, per passare ad una casa di civile abitazione, la deruralizzazione, che consiste in un cambiamento della destinazione d’uso da parte del comune (Con SCIA) e una accatastamento dell’immobile, in quanto il catasto di alcuni anni fa, non richiedeva le planimetrie interne delle case rurali.
      Il fatto è, che non tutte le Regioni e quindi gli 8.000 comuni adoperano la stessa metodologia,
      Per cui devi informarti presso un tecnico professionista della tua zona, il quale saprà anche dirti la spesa occorrente.
      Amedeu e c.

  291. Buonasera amedeu.Ho 2 particelle che sono corte di un fabbricato”rurale”,la particella del fabbricato oggi promisqua.Queste particelle sono 1 di 20mq e l’altra 80mq,zonette di terreno,al catasto risultano come fabbricati rurali.Visto e considerato che ho abusivamente realizzato dei depositi agricoli, è opportuno oggi passarli al nuovo catasto edilizio?grazie

    • Per Antonio.
      Ti consigliamo di fare effettuare una visura al catasto; adesso è terreno e fabbricati insieme.
      Può darsi che vi sia stato un errore di allineamento.
      Comunque, ricorda, che il catasto non è probatorio e ciò che contano sono i contratti redatti presso un notaio.
      Amedeu e c.

      • Per Antonio.
        Se desideri una risposta, riformula la domanda e, per correttezza, inserisci la tua e mail.
        Grazie.
        Amedeu e c.

      • Per Antonio.
        Ti ripetiamo la risposta data il 27 /11:
        “Per Antonio.
        Se desideri una risposta, riformula la domanda e, per correttezza, inserisci la tua e mail.
        Grazie.”
        Amedeu e c.

  292. Se firmo uno stato di fatto per un immobile e poi ci sn irregolarità catastali che succede? ho comprato un posto auto con tettoia ma davanti al posto auto si trova la torretta della fotocellula del cancello che mi impedisce in parte l’entrata con l’auto, posso avvalermi in qualche modo sul venditore avendo già però rogitato?

    • Per Fabio.
      A nostro parere non hai molte possibilità, in quanto hai acquistato un posto auto disagiato e si può presupporre che prima di effettuare l’atto tu abbia eseguito un sopralluogo, ed inoltre il prezzo (Non detto) può essere stato commisurato al valore dell’area acquistata.
      Amedeu e c.

  293. salve , le riformulo la richiesta forse la precedente si è persa
    la ringrazio di nuovo per i suoi consigli preeziosi .
    come le scrissi in latro posto DOVREI acquistare un fabbricato ma guardando un po le scartoffie non ho trovato la concessione edilizia.
    in primo moento mi era stato detto che era stato costruito inizio anni 80 e che si doveva rovistare nell’archivio(scatoloni) del comune per trovare la licenza , poi invece mi è stato detto che il fabbricato è stato costruito prima del 1967 e per tanto all’epoca non era necessario avere la licenza per i fabbricati che non erano urbani.
    io credo invece che non avendo trovato l’incartamento o perchè si sono scocciati di cercarlo hanno subito pensato all’escamotage “ante 67”.
    ho controllato sul sito IMG per cercare delle foto aeree e ci sono del 1955 e subito dopo del 1980.

    – Le chiedo io in qualità di potenziale acquirente ho titolo per chiedere al catasto quali documenti ci sono relativi a questo fabbricato?
    – Come posso avere un documento ufficiale che attesti che il fabbricato è ante 1967?
    grazie Giuseppe

    • Per Giuseppe.
      Puoi richiedere il certificato catastale di possesso, ma non l’estratto di pianta, per il quale serve l’autorizzazione del proprietario.
      Se il fabbricato era rurale, in passato non veniva accampionato.
      Adesso le cose sono cambiate, ma può darsi che il proprietario non abbia mai provveduto.
      Per l’attestazione ante 67, se non ti puoi affidare al Comune (??), puoi effettuare delle visure ipocatastali per rintracciare eventuali indicazioni, piante ecc. allegate anche ai contratti.
      Difficilmente troverai chi ti rilascia una dichiarazione del genere, nella tua situazione.
      Amedeu e c.

      • Salve Amedeu , ho avuto l’estratto di mappa da dove si evince che il terreno è legato al fabbricato , ho ricevuto le piantine catastali e sono conformi al fabbricato.
        al comune non posso e non mi conviene rivolgermi in quanto MOLTO di parte….
        mi chiedo: anche se è ante 67 al comune non ci deve essere depositato nemmeno un progetto? proprio nulla?

        • Per Giuseppe.
          I Comuni conservano in archivio i progetti fin dai primi anni 50 ma, specie per i Comuni grandi, risulta difficile trovarli; inoltre in quegli anni la progettazione di un edificio era costituita dagli elaborati grafici in scala 1:100, da una relazione tecnica e per quelli eseguiti in cemento armato dalla pratica del Genio Civile.
          Fascicoli essenziali, molto bassi, ma numerosissimi, dato che l’Italia era tutta una maceria.
          Ecco il perchè delle difficoltà dimostrate dai tecnici comunali per tali ricerche.
          Amedeu e c.

  294. Salve,
    nel 2006 ho comprato un appartamento in condominio dove nella planimetria catastale era ed è presente un locale denominato “LOGGIA” dove per il mio caso è presente un cucinotto finestrato da sempre e per altri del condominio c’è una cameretta …
    Adesso mi trovo a trattare una surroga di mutuo, ma il perito e il diretore di banca sembrano aver bloccato la pratica per la presenza di questo “abuso” anche se io non ho fatto nulla sull’immobile e la loggia è comunique di mia pertinenza.
    Chiedo, a questo punto, cosa posso fare per sanare, se tale situazione deve essere sanata, e come posso procedere e ai sensi di quale legge, considerando che mi trovo in un condominio e se devo chiedere ai condomini qualche approvazione a procedere in eventuali pratiche.
    Inoltre mi chiedo se tale situazione mi compromette l’eventuale vendita dell’immobile, anche se a me nel 2006 non hanno sollevato nessuna problematica.
    Grazie già da ora per la certa collaborazione
    Saluti
    Riccardo

  295. Salve Amadeu, mi chiamo Andrea e mi voglio complimentare per gli spunti e le risposte che da.
    Avrei anch’io un problema sul quale mi piacerebbe conoscere il suo parere.
    Ho recentemente acquistato un appartamento dove c’è un solo bagno.
    In un locale che al catasto risulta cat. A/2 -ripostiglio-, sono presenti tutti gli attacchi necessari per un bagno, persino il buco per l’aeratore con accanto la corrente per attarccarcelo.
    Praticamente tranne i sanitari veri e propri, il resto sarebbe tutto pronto.
    Il mio problema è che voglio utilizzarlo veramente come 2° bagno, ma ho paura che sia un po’ complicato.
    Il mio geometra quando ha fatto i rilievi per stendere la relazione tecnica per il notaio non ha trovato nulla di difforme dalla piantina catastale e stessa cosa per il perito della banca che mi ha concesso il mutuo.
    L’hanno considerato quindi ripostiglio a tutti gli effetti.
    Ora vorrei che fosse tutto regolarizzato, ma mi trovo ad un bivio: il mio geometra mi consiglia di aprire una scia, dichiarando di voler fare il bagno ex novo, dopodiché, visto che è già fatto, farsi fare delle fatture da mutatori e idraulico dove inserire le spese che invece ho sostenuto per altri lavoretti(non detraibili) fatti in casa, così da giustificare il lavoro (non) fatto per il 2° bagno e portare tutto in detrazione 50% come manutenzione straordinaria.
    Io vorrei invece andare in comune e dire le cose come stanno, pagare la sanzione prevista e regolarizzare sanando il tutto. (l’altezza c’è).
    Il problema è che la banca che mi ha dato il mutuo potrebbe revocarmelo in caso facessi lavori difformi dai regolamenti edilizi vigenti.
    Ad oggi, visto che per i geometri che hanno partecipato all’atto di acquisto(il mio e quello della banca) hanno dichiarato che si tratta effettivamente di un ripostiglio, io mi chiedo: UN RIPOSTIGLIO SI CONSIDERA BAGNO ANCHE SOLTANTO PER AVERE I TUBI GIà PRONTI DAPPERTUTTO, PUR NON AVENDO SANITARI Né ALTRI ARREDI(è totalmente vuoto)??
    In caso positivo, mi trovo in difficoltà…
    Lei cosa farebbe? Quanto costa sanarlo?
    Perché se è considerato comunque bagno, anche senza sanitari, in caso controllassero domattina, risulterebbe che l’abbia fatto io questo bagno, quindi abusivamente, quindi la banca potrebbe rompermi le scatole.

    • Per Andrea.
      Un vano che ha tutti gli attacchi per le apparecchiature sanitarie, ed al limite risulta essere anche piastrellato, ma non ha ancora istallati detti apparecchi sanitari, a nostro parere non può essere considerato bagno, ma altro vano, e nel tuo caso un ripostiglio.
      L’uso del bagno avviene solo se esistono il vaso, il lavabo, il bidet, la doccia o la vasca.
      Al limite, se proprio temi per il mutuo della banca, montaci una scaffalatura con ripiani in ferro smontabile.
      Successivamente, per sanarlo e per la spesa, dovresti contattare un tecnico professionista della tua zona
      Amedeu e c.

  296. Salve vorrei un informazione…..tempo fa ho comprato un appartamento in friuli e sfruttando i lavori di ristrutturazione ho allargato la cucina spostando un muro divisorio avvalendomi della legge regionale x l edilizia libera, quindi ho fatto tutto senza inviare alcuna comunicazione perché era ciò che mi è stato detto al comune, adesso vorrei ridisegnare la planimetria ed il geometra mi dice che la variazione comporta anche la variazione del subalterno nella visura catastale…..MA QUESTO È POSSIBILE MODIFICARE IL SUBALTERNO

    • Per Felice.
      Occorrerebbe vedere in pianta i lavori che hai eseguito in modifica del vecchio.
      Comunque, una variazione della planimetria catastale dovrebbe essere sufficiente.
      Forse come variazione del subalterno intendeva l’appartamento stesso, facente parte di un condominio dove sono indicati catastalmente come sub 1, sub 2.ecc.)
      Amedeu e c.

  297. Salve..ho un problema con la tassa sui rifiuti relativea alla metratura della casa..mio suocero adesso deceduto all epoca (si parla del 1979)compro 2 appartamenti nuovi con 2 garage e la metratura relativa totale era di 200 mq…fino ad oggi avevamo pagato in base a questa metratura forfettaria ma adesso il comune senza inviare nessun tecnico ha calcolato in base alla cartina che la vera metratura e di 210 mq inviandomi la differenza da pagare dal 2008 al 2012 con relative sanzioni amministrative.ma e possibile che l unico modo per dimostrare di aver ragione sia chiamare un tecnico a mie spese?come posso costringere il comune a certificare la metratura fisicamente e soprattutto senza pagare nulla?

    • Per Luca.
      Generalmente quando abbiamo a che fare con enti pubblici, nonostante leggi e leggine, è il cittadino che deve, sempre, prendere l’iniziativa.
      In questo caso, devi essere tu a dimostrare che il Comune è in errore, e devi farlo tramite una planimetria quotata della tua casa, con segnata, in ogni vano, la superficie utile.
      Amedeu e c.

  298. io ho un problema di questo tipo, nel 2007 ho acquistato un appartamento nel quale avevo fatto fare dei lavori dal costruttore ( era un bilocale con cucina abitabile e abbiamo fatto fare la cameretta al posto della cucina portandola a vista nella zona zona giorno). E’ stata rogitata come 3 vani perchè la metratura era suffucente per farlo, ma ora che voglio vendere mi sono accorto che è stato accatastato come da progetto originale. Cosa devo fare?A che tipo di sanzioni potrei andare incontro?

    Grazie mille e buona giornata
    Leonardo

    • Per Leonardo.
      Prima dell’atto devi regolarizzarla sia in Comune che al Catasto.
      Ti servirà un tecnico professionista della tua zona.
      Per le modifiche che hai fatto, dovrebbe esserci una sanzione pecuniaria, il cui importo te lo comunicherà il tecnico scelto.
      Amedeu e c.

  299. Buongiorno, sto vendendo casa ad un amico e ci sono delle difformità nell’appartamento rispetto alla planimetria dello stesso.. È stato spostato un muro di 50cm per allargare il salotto e rimpicciolire la camera da letto ed è stata eliminata una porta nell’anticamera sempre per dare più luminosità al salotto… Le modifiche sono state fatte a luglio 2010… Cosa mi consiglia di fare per mettermi in regola prima dell’arrivo del perito? E i tempi?
    La ringrazio in anticipo

  300. salve,

    Dopo quanti giorni non è più valido un preliminare se non si arriva alla data fissata del rogito? nel senso l’acquirente quanto tempo ha per richiedere indietro la caparra doppia?

    cordiali saluti.

  301. Sto vendendo una casa acquistata nel 2004, e mi sono accorto ora che il venditore non inserì un sottotetto nelle planimetrie catastali, anche se il rogito nella descrizione lo riportava. Mi chiedo che posso fare ora (es. presentare una nuova planimetria per “recupero sottotetto”)?? Chiedo poi su chi graverebbero eventuali sanzioni/imposte conseguenti al probabile aumento della rendita catastale (perché come detto il mancato inserimento fu dovuto per inerzia del venditore)

    • Per Alessandro.
      Se il sottotetto è ben descritto nell’atto di acquisto, non avrai difficoltà a regolarizzarlo al catasto tramite planimetria presentata da un tecnico professionista.
      Per le imposte, male che ti vada, potrebbero chiederti solo quelle relative all’ultimo quinquennio, ma un sottotetto non abitabile, non produce reddito, per cui non dovrebbe essere oneroso.
      Amedeu e c.

  302. Ho acquistato casa da 13 anni e c’è sempre stato il secondo bagno, che fece fare il vecchio proprietario. Ora, dopo tutti questi anni, mi sono accorto che sul contratto di compravendita dove c’è la planimetria depositata al catasto, il secondo bagno non c’è ma lo stanzino è classificato come ripostiglio.
    Ora vorrei sanare questo abuso. Posso chiedere al vecchio proprietario di pagare le spese o dovrò pagarle io?

    • Per Leonardo.
      Ammesso che tu trovi una persona super comprensiva, è poco probabile che accetti di intervenire dopo 13 anni.
      Devi aprire una CIL in Comune, tramite un tuo tecnico, e poi far adeguare la planimetria catastale.
      Amedeu e c.

  303. salve vedo che siete molto proffessionali se posso avere una informazione in merito avevo un locale commerciale in affitto uso negozio dettaglio con scrittonel contratto (solo esclusivamente per la vendita al dettaglio)ho lasciato il locale senza preavviso e mi sono accorto al momento del pag. tasi che il locale al catasto risulta cat. c/2 a cosa vado incontro con i proprietari posso rendere nullo il contratto? grazie della vostra attenzione. alfredo

    • Per Alfredo.
      Rivalersi contro i proprietari, adesso che hai lasciato il locale, a nostro avviso non ha senso.
      Tra l’altro, ci sembra di comprendere che hai esercitato ugualmente la tua attività pur essendo in categoria C2.
      Una eventuale rivalsa contro i locatari, supponiamo, che non abbia molte possibilità di successo.
      Se, eventualmente, costoro avanzassero delle rimostranze per il fatto che hai lasciato il locale senza preavviso, potrai sempre rispondere che ti avevano affittato un vano con categoria ad uso magazzino, ed hai dovuto abbandonare per evitare sanzioni da parte degli enti preposti (?)
      Amedeu e c.

      • ti ringrazio per la celerita’ della risposta ,hai ragione amedeu io per sette anni ero all’oscuro di tutto come ho scoperto la situazione ho abbandonato il locale chiedendo loro indietro la cauzione data a suo tempo (€ 2800,00)loro pretendono i sei mesi pagati ti faccio presente che loro non possono essere all’oscuro della situazione essendo i proprietari due tecnici, penso che dovro’ rivolgermi ad un avvocato.ti ringrazio per la risposta fino ad ora come prevedevo.
        Ti ringrazio

  304. Buongiorno,
    sto acquistando casa tramite agenzia immobiliare la quale mi ha garantito che sia impianti sia planimetrie sono già in regola pertanto dopo l’accettazione da parte del venditore della nostra offerta secondo lui si potrà preparare anche subito il preliminare.
    Dalle planimetrie che mi sono fatta anticipare, però, non risulta la porta tra l’autorimessa e la cantina. Nella realtà la porta esiste, mentre nella planimetria è disegnata una parete continua e l’unico accesso all’autorimessa è la basculante che dà sull’esterno.
    Posso pretendere che il venditore regolarizzi la planimetria prima del preliminare? Ci vogliono tempi lunghi per pratiche simili? C’è possibilità che si tratti di abuso e che la porta non poteva essere creata? Sarà una sciocchezza ma per me è essenziale che ci sia un collegamento tra autorimessa e cantina e che questo sia regolare e a norma.
    Grazie mille.

    • Per Mary.
      Un locale garage deve essere isolato, o se comunicante con altri vani, fornito di porta tagliafuoco REI ….
      Per cui, il nostro consiglio è quello di effettuare l’atto con planimetrie e dichiarazione del venditore conformi alla realtà, anche per rispetto del notaio rogante.
      Il venditore può adeguare tali vani oppure chiudere in muratura la porta.
      Questo è anche nel suo interesse, in quanto tale modifica non dichiarata potrebbe portare al successivo annullamento dell’atto.
      Amedeu e c.

  305. Buongiorno,
    vorrei acquistare una bella villa composta da: piano terra con salone cucina e bagno (sarebbe il seminterrato, ma è tutto a livello stradale), piano primo con due camere e bagno, e mansarda con una camera e bagno.
    Però la casa è pignorata, ed il proprietario sta provando a vendenrla privatamente proponendo alla banca creditrice una cifra per sanare il debito.
    Il problema è che dalla visura fatta dal tecnico del tribunale risulta che la destinazione d’uso abitabile è solo per il primo piano, mentre il piano terra sarebbe garage/cantina, ed il secondo piano sarebbero locali tecnici.
    Nel caso la acquistassi, sarei obbligato a sanare piano terra e mansarda? Oppure dovrei ripristinare lo stato dei fatti precedenti ? (distruggendo però gli attuali locali molto belli al piano terra e mansarda)

  306. Buongiorno,
    vorrei acquistare una bella villa composta da: piano terra con salone cucina e bagno (sarebbe il seminterrato, ma è tutto a livello stradale), piano primo con due camere e bagno, e mansarda con una camera e bagno.
    Però la casa è pignorata, ed il proprietario sta provando a vendenrla privatamente proponendo alla banca creditrice una cifra per sanare il debito.
    Il problema è che dalla visura fatta dal tecnico del tribunale risulta che la destinazione d’uso abitabile è solo per il primo piano, mentre il piano terra sarebbe garage/cantina, ed il secondo piano sarebbero locali tecnici.
    Nel caso la acquistassi, sarei obbligato a sanare piano terra e mansarda? Oppure dovrei ripristinare lo stato dei fatti precedenti ? (distruggendo però gli attuali locali molto belli al piano terra e mansarda)
    Luigi

  307. Per Albano.
    Il catasto non è probatorio, cioè non costituisce prova di legge, mentre lo è il permesso comunale.
    Ti converrebbe incaricare un tecnico professionista affinchè verifichi se trattasi di un puro errore catastale, oppure di una variante non approvata ed eseguita nei confronti del progetto inizialmente approvato dal Comune.
    Non dici quando hai acquistato l’appartamento, in quanto potresti rientrare nel disposto della legge 122/2010
    http://www.coffeenews.it/legge-122-del-30-luglio-2010-aggiornamento-del-catasto-planimetrie-sempre-in-regola
    Amedeu e c.

  308. Spett,
    sto definendo l’acquisto con un privato di un appartamento, rispetto alla planimetria catastale ci sono due piccole incongruenze, la porta di accesso alla cucina è stata spostata da una parete ad un’altra e un tramezzo è stato spostato senza però cambiare i vani catastali dell’immobile, è possibile fare comunque il rogito visto che comunque ho intenzione di modificare lo stato della casa in futuro?
    cordiali saluti

  309. Salve, ho riscontrato che sulla scheda catastale datami dopo acquisto immobile in provincia di como che le altezze dichiarate di box e cantina sono di 2,50 m. Nella realtà sono di 3,10 m.
    Posso chiedere a costruttore aggiornamento di tali schede catastali
    per non avere problemi in caso di mia futura vendita?
    Che rischio posso avere se ora che sono diventato proprietario non denuncio questa difformità?

    grazie

    • Per Carlo.
      Se hai acquistato l’immobile dopo la legge 122/2010
      http://www.coffeenews.it/legge-122-del-30-luglio-2010-aggiornamento-del-catasto-planimetrie-sempre-in-regola
      potresti chiedere, per assurdo, l’annullamento del contratto, in quanto il costruttore non ha dichiarato la verità sui dati reali.
      Tra l’altro occorreva anche una SCIA di variante da far approvare dal Comune.
      Se l’atto è avvenuto prima di tale data, riteniamo che sia difficile che convinciate il costruttore ad intervenire, a meno che non sia persona più che comprensiva.
      In caso di diniego vi conviene far sistemare la situazione (Comune e catasto) da un tecnico professionista della vostra zona.
      Amedeu e c.

  310. Salve a tutti,

    sto acquistando una casa in cui mi sono accorta che il secondo bagno è stato modificato ma sulle piantine questa modifica non risulta. in particolare, nel bagno in questione è stato tolto l’antibagno in modo da fare un bagno più grande…il problema è che il bagno si affaccia direttamente in soggiorno e, da quanto so, questo non è previsto dalle norme comunali.
    l’agenzia immobiliare afferma che il problema è risolvibile con l’aggiornamento delle piante catastali…
    vi chiedo se è effettivamente così

    grazie in anticipo

  311. Buongiorno. Vorrei un consiglio. Mia figlia ha acquistato una casa residenziale tramite agenzia. Ha ora scoperto che sul comune di residenza l’ immobile risulta ancora ad uso rurale. Il costo per le pratiche da svolgere per poter rimediare a questo errore e far diventare la casa residenziale (circa 9000 euro) deve pagarlo mia figlia o i vecchi proprietari? L’ agente che ha seguito la trattativa di compravendita non avrebbe dovuto informarsi al riguardo? Denunciandolo si potrebbero recuperare almeno i soldi dati all’ agenzia quando hanno acquistato la casa?

    • Per Alba.
      Se l’acquisto è avvenuto dopo il 30 luglio 2010, la documentazione portata al notaio doveva contenere tale indicazione che doveva essere riportata sul contratto di compravendita, pena la nullità dell’atto stesso.
      Leggi attentamente il contratto in particolare quella parte dove è descritto il bene (Foglio… Paricella…. ecc) e dove devi trovare l’indicazione che l’edificio è ad uso rurale.
      Dopo di che, se sei in quelle condizioni puoi richiedere la nullità dell’atto.
      http://www.coffeenews.it/legge-122-del-30-luglio-2010-aggiornamento-del-catasto-planimetrie-sempre-in-regola
      In caso diverso, dovrai sobbarcarti delle spese di modifica della destinazione d’uso dell’edificio.
      Amedeu e c.

  312. Buongiorno,
    nel 2009 ho comprato un monolocale A3, ad uso abitativo. Qualche anno prima era ad uso commerciale, è stata fatta prima del mio acquisto il cambio di destinazione d’uso. Ora un vicino di casa, sarebbe intenzionato a comprare il mio alloggio: ha un’attività commerciale confinante con il monolocale, vorrebbe però prima cambiare destinazione d’uso perchè andrebbe ad allargare l’attività già esistente. Ora mi chiedo chi deve pagare per il cambio? e soprattutto quanto mi verrebbe a costare? Quali sono le pratiche da fare? e i tempi? Il locale è sui 27 mq circa non ha subito variazioni di nessun tipo. Potreste spiegarmi passo passo tutto quel che andrebbe fatto parlando di pratiche e intervento di geometra o simile?
    Il potenziale acquirente subito mi ha detto che verifica solo la possibilità del cambio, se fattibile compra. Lo sentirò oggi per capire meglio cosa intende: se cambiare uso prima o dopo il rogito. Voi cosa mi consigliate? grazie in anticipo.

    • Per Raffaella.
      Hai specificato che l’unità immobiliare era commerciale e poi venne mutata in A3, per cui esiste la possibilità di richiedere ancora il mutamento di destinazione d’uso ritornando alla solita categoria commerciale.
      Comunque potete, prima dell’atto, informarvi presso l’ufficio Urbanistica comunale.
      Stando così le cose, riterremmo più giusto, che tu venda al tuo vicino l’alloggio così come è classificato adesso, e poi costui provvederà a chiederne la diversa destinazione e a regolarizzarlo al catasto.
      Amedeu e c.

  313. 0123gf@libero.it

    salve sto per acquistare un vecchio rudere attaccato a casa mia , al catasto risulta come deposito c/2 il problema e che essendo pericolante e stato abbattuto, quindi al catasto non e stato aggiornato risulta sempre come deposito . adesso mi chiedevo visto che nelle mie intenzione c,e la volonta di ricreare un deposito devo chiedere l aggiornamento catastale oppure no? . spero di essermi spiegato bene, grazie mille!!!

    • Per 0123gf
      Essendo un immobile demolito, il catasto lo può accatastare sotto la categoria F come unità Collabente (In attesa di una definizione).
      Per cui, forse, ti conviene, a nostro avviso, cercare di risolvere immediatamente la situazione in Comune, con la presentazione di un progetto a firma di un tecnico abilitato.
      Amedeu e c.

  314. Salve,
    un mio cliente vuole effettuare la pratica per usucapione per alcuni magazzini di cui ne ha la gestione da 50 anni. I proprietari non ne hanno mai rivendicato la proprietà ed ora sono deceduti.
    Devo presentare il docfa di aggiornamento presso l’agenzia territoriale di competenza a nome del mio cliente? come motivazione cosa devo scrivere?

    • Per Stefania.
      Devi per prima cosa regolarizzare l’avvenuta usucapione con una sentenza finale del giudice.
      Dopo di che il tuo cliente diventato proprietario a tutti gli effetti potrà variare la pratica catastale producendo l’atto di avvenuta usucapione.
      Amedeu e c.

  315. Salve, ho erditato insieme ai mie fratelli un appartamento costruito dall’Istituto Autonomo Case Popolari ,siamo in possesso dell’atto notarile ,abbiamo regolarizato la successione.Nell’atto e nella planimetria dell’appartamento non è evidenziato un ripostiglio.le comunico che mia madre ha stipulato l’atto il 19.03.1987 diventando così propietaria dell’immobile.chiedevo cosa devo fare per regolarizzare il ripostiglio nell’eventuale vendita dell’immobile? Cordiali saluti.

    • Per Salvatore.
      Occorrerebbe vedere la planimetria; comunque se il ripostiglio è interno e a suo tempo non venne regolarizzato, potrai rivolgerti da un tecnico professionista della tua zona per la regolarizzazione al catasto, e all’occorrenza in Comune, tramite una comunicazione di Libera Edilizia.
      Amedeu e c.

  316. Buongiorno, sto ristrutturando un appartamento appena acquistato. Vorrei fare le seguenti modifiche:
    1.spostare la porta della cucina di 70cm, mantenendola però sulla stessa parete
    2. Rimuovere la parte alta del muro tra ingresso e sala (muro non portante), in modo da creare un ambiente più aperto, mantenendo la parte bassa del muro come divisorio

    Devo registrare queste modifiche al catasto?

    Grazie mille

    • Per Diego.
      Potrebbe volerci una semplice CIL (Edilizia libera con comunicazione), ma riteniamo che il Comune voglia una CILA (Edilizia libera asseverata), per la quale avrai bisogno di un tecnico, il quale ti modificherà anche la planimetria catastale.
      Comunque informati prima presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo comune.
      Amedeu e c.

  317. Salve, ho visionato un appartamento da acquistare, ma in fase di proposta mi sono accorto che mentre sulla pianta catastale un locale è adibito a ripostiglio, in realtà è usato come lavanderia (essendo confinante con la cucina sono state allacciate le tubature dell’ acqua) e il proprietario mi ha detto che è possibile dunque farci un secondo bagno.
    La mia domanda è: devo esigere la modifica al catasto da ripostiglio a lavanderia oppure le due cose sono assimilabili e dunque non va fatta la modifica?
    preciso che la superficie del predetto locale è corrispondente alla realtà, ovvero non sono stati spostati muri.
    Grazie

    • Per Salvatore.
      Di solito la lavatrice viene posizionata in un luogo dove non possa dare particolare fastidio, e potrebbe essere anche un ripostiglio capiente.
      Altro fatto è la trasformazione da ripostiglio a bagno wc, per la quale serve una autorizzazione comunale (Forse CILA).
      Amedeu e c.

  318. Abito in un condominio dove esiste da piu di 30 anni una scala interna secondaria noi condomini proprietari ci siamo accorti che questa scala non e accatastata uno dei condomini che usa questa scala la cui apertura si trova su una balconata in comune ha deciso di accatastarsi questa scala. Lo puo fare,lei sostiene che la scala e sua perche la usa lei.

    • Per Alfanumerico (??)
      Se il condomino usa tale scala in modo esclusivo, pubblicamente pacificamente e continuamente da più di 20 anni, può richiedere l’avvenuta usucapione tramite un suo legale e un giudice.
      Amedeu e c,.

      • Amedeu scusa come avviene l usucapione se la scala al catasto non esiste e la condomina come fa ad accatastarla

        • Per alfanumerico (?)
          Dici che non è accatastata, ma il catasto non è probatorio.
          Ciò che conta è che sia stata approvata dal Comune (l’accatastamento può seguire l’approvazione comunale), altrimenti è abusiva a tutti gli effetti e va demolita o sanata.
          Amedeu e c.

  319. Buongiorno,
    stiamo avviando la trattativa di acquisto di un immobile costruito circa 15 anni fa.
    La planimetria da rogito presenta al piano terra una cucina, un antibagno, ed un bagno senza finestra.
    Nella realtà delle cose, per far spazio alla cucina, l’antibagno è stato eliminato (sappiamo però, che l’antibagno per legge avrebbe dovuto esserci). E’ possibile ora sanare la situazione? e se sì in che modo? Credo inoltre che dovrebbe essere di competenza del venditore, giusto?

    Grazie mille per la disponibilità.
    Ilaria

  320. Scopro casualmente che un immobile di mia proprietà che fu venduto all’ asta nel 1997 risulta ancora accatastato a mio nome. Cosa devo fare e che conseguenze ciò può comportare?
    Grazie

  321. Buonasera

    lo scorso anno ho regolarmente acquistato con atto notarile , dotato di planimetria catastale aggiornata e certificato di destinazione urbanistica , un oliveto di 4400mq con una piccola casa attrezzi distante ben 12 mt dal muro del mio confinante. Rilevata da me una forte difformità tra la mappa catastale e lo stato di fatto chiesi al precedente proprietario la materializzazione dei confini a monte e a valle del fabbricato. Questi , resosi immediatamente conto della forte difformità si e subito attivato per chiamare un tecnico (lo stesso cugino che originariamente rilevò e accatastò il terreno e la casa ) per effettuare il nuovo rilievo al fine di ristabilire l’uniformità catastale . Il risultato fu l’emergere di una situazione completamente differente Infatti la casa venne ubicata in altro loco ed i confini da me richiesti non furono quelli da me auspicati. Avendogli contestato anche questo , si è allora rivolto ad un altro professionista dai cui rilievi emerge una configurazione ancora diversa . In sostanza ad oggi mi ritrovo con una casa ubicata in luogo completamente differente rispetto alla mappa catastale , e cioè a ridosso del confine del mio confinante , con circa 800mq di terreno in meno , un andamento planimetrico differente ed uno sconfinamento effettuato dal vecchio proprietario sulla terra di un un altro confinante per allargare il cancello d’ingresso. Ora il precedente proprietario non vuole più saperne nulla ed il primo geometra non dà più spiegazioni in merito. Potrebbe cortesemente dirmi se ci sono i presupposti per l’annullabilità dell’atto o per esigere quanto ho firmato davanti all’autorità notarile?
    Grazie

  322. Buongiorno ,
    qualche mese fa ho trasformato uno sgabuzzino in cameretta diminuendo le misure della camera da letto autonomamente.
    Oggi mi ritrovo all’idea di aggiornare la planimetria in catasto.
    Quali sono le procedure da prendere??

    Grazie

  323. Salve, ho un immobile che mio padre ha acquistato negli anni 50,con relativo giardino esclusivo, presente in planimetria, ora dovendo accatastare un piccolo ampliamento ricadente sul giardino stesso, ci siamo accorti che la sagoma del fabbricato acquistato è correttamente rappresentata ed intestata a me, mentre il giardino ricade su una parte di un’altra particella intestata ad un altro signore, è ovvio che la situazione di fatto è sempre stata così, le chiedo, fa fede la planimetria catastale allegata all’atto che sin dall’origine ha rappresentato graficamente il giardino esclusivo? o mi devo preoccupare che qualcuno vanti diritti sullo stesso visto che non è presente nella mappa catastale.
    grazie

    • Per Damiano.
      Fa fede il contratto e quanto in esso contenuto.
      Devi fare controllare i confini della tua proprietà da un geometra professionista o altro tecnico, dopo di che, se risulta che veramente invadi la proprietà altrui, se per più di 20 anni hai esercitato il possesso esclusivo di detto terreno, in modo continuativo, pacifico e pubblico, potrai sanarlo con un legale, rendendo esecutiva l’avvenuta usucapione ventennale.
      Amedeu e c.

  324. Buonasera, 11 mesi fa ho acquistato l’appartamento confinante con il mio e la relativa autorimessa di pertinenza, anch’essa confinante con quella che gia’ possedevo. Ho quindi incaricato un geometra di fare SCIA per fusione degli appartamenti e delle autorimesse. Le opere sono state chiusura entrata secondo appartamento + apertura porta in muro di confine tra i 2 appartamenti+apertura varco in muro divisorio delle autorimesse. Variazione catastale ok con creazione 2 nuovi sub e relativa nuova rendita + soppressione 4 sub originari. Due settimane fa il catasto invia a me e geometra invito a aggiornare scheda autorimessa creandone 2 distinte in quanto costituiscono locali con reddito autonomo. Il mio geometra ha scritto a catasto sostenendo che la loro richiesta e’ infondata e che la fusione e’ stata anche oggetto di sopralluogo con esito positivo da parte di tecnico comunale. Secondo lei e’ lecita la contestazione del catasto dopo 11 mesi dall’approvazione del docfa e dall’assegnazione della nuova rendita? Grazie.

  325. Salve,
    Sto acquistando una porzione di trifamiliare da un costruttore, lo stato di fatto dell’immobile è conforme alla pianta catastale. Il costruttore ha richiesto una scia per l’apertura di un cancello carrabile sul muro perimetrale che però ancora non ha ricevuto risposta. Ora a me dell’apertura di questo cancello poco interessa quindi se verrà dato parere positivo metterò il cancello altrimenti no. La presenza di questa richiesta di scia in corso può in qualche modo influire negativamente sul buon esito della compravendita? Premetto che sono anche disposto a firmare un accordo fra le parti con il quale mi assumo io la responsabilità dell’esito della scia.

    Grazie mille in anticipo

    • Per Federico.
      Tutto sta a cosa avete scritto sul compromesso di vendita.
      Se per esempio avete usato una clausola facsimile: …”.detta compravendita è subordinata all’approvazione della SCIA da parte del Comune….”, i questo caso, logicamente si intende che la decisione verrà presa dopo detta approvazione.
      In caso contrario, se si è trattato della sottoscrizione di un compromesso standard, senza condizione alcuna, non devi temere per l’acquisto.
      Amedeu e c.

  326. Buongiorno,
    Prima di tutto grazie per la Sua disponibilità.
    Il mese scorso ho acquistato una casa con terreno circostante, sul rogito è scritto che la superficie totale di casa più terreno dovrebbe essere di circa 1280 mq. L’altro ieri mentre stavo piantando i picchetti per i confini mi sono accorto che la planimetria presentata al catasto si discosta di circa 170 mq in difetto dal quanto scritto sul rogito e, parlando col geometra, si è accorto che effettivamente ha fatto un errore di trascrizione della particella catastale. Per rimediare a quest’errore è sufficiente aggiornare il catasto con la particella giusta e la metratura effettiva scritta dal notaio o bisogna rifare l’atto?
    Grazie.
    Cordiali saluti

    • Per Manuele.
      Se l’errore è dovuto a una errata trascrizione sull’atto di acquisto, per riportare tutto in regola ti occorrerà un nuovo rogito notarile.
      Comunque parlane con il notaio che ti ha fatto l’atto.
      Amedeu e c.

  327. Salve! Recentemente ho provveduto, tramite un tecnico, alla regolarizzazione urbanistica ex art. 41 della L. 1150/42 di una casa donatami , che aveva un garage annesso costruito attiguamente ma senza licenza edilizia e la casa aveva anche subìto modifiche interne sempre nel passato. Dalle risultanze della visura catastale (mi sono accorta solo quando ho pagato le tasse) si vede che hanno passato la rendita da 120 euro a circa 790 euro ed il tecnico ha accorpato in un’unica particella la casa e un terreno vicino (prima seminativo con rendita bassissima e particella a se stante) così da far diventare l’immobile una particella unica classificata da A3 ad A2 classe settima (stile villetta)! Mi sono informata al catasto, ma mi hanno detto che, poichè la rendita è stata presentata dalla parte, cioè da me e dal mio tecnico, non vi è più nulla da fare…..però sta di fatto che io non ho fatto modifica alcuna rispetto a com’era la casa quando mi è pervenuta e le rifiniture sono molto, molto economiche(altro che villetta!!!). Cosa posso fare?? Per un’eventuale vendita devo rifare poi anche la richiesta di una nuova agibilità al Comune (che non è stata fatta dal tecnico)o basta quella delll’immobile precedente? Sono molto confusa……Grazie se vorrà rispondermi.

    • Per Flora.
      Ti consigliamo di rimetterti in mano al tecnico e a cercare di far chiarire il tutto dallo stesso.
      Molto probabilmente sta alla documentazione presentata dal medesimo (Scrittura, destinazioni d’uso, ecc) la modifica effettuata da parte dell’agenzia del territorio (Catasto).
      QAmedeu e c.

  328. Buonasera,
    a maggio di quest’anno ho firmato un compromesso per l’acquisto di una porzione di trifamigliare ancora in costruzione versando anche una caparra. Nell’abitazione ci sono un bagno che in realtà sul catastino risulta cantina e una camerette che sul catastino risulta loggia. L’impresario ci ha detto che lui al momento non può sanare la situazione pero ci ha detto che dopo il rogito lo possiamo sistemare noi presentando una pratica in comune del costo di 3.000 euro. Ora sono venuta a sapere che hanno presentato i catastini in catasto dai quali risulterebbe che la cucina, dove io ho già fatto fare tutti gli attacchi per luce,acqua e gas e che ho già fatto piastrellate, cicli Al momento non ci ho dato peso ma ora leggendo sui vari siti internet sono molto preoccupata. Tra l’ altro sui catastini depositati dal notaio la cucina è inserita come cucina. Posso pretendere che l’impresa a sue spese sani la situazione? se si rifiuta posso annullare l’atto e chiedere la restituzione della caparra e delle somme che abbiamo già versato per l’acquisto extra capitolato di pavimenti e rivestimenti?
    Resto in attesa di un vostro consiglio.
    Grazie.
    Marcella

    • Per Marcella.
      Mai fare un atto senza essere accompagnata d un tecnico professionista di parte.
      Il costruttore può vendere ogni parte dell’immobile, ma sul rogito, dovrà indicare le effettive destinazioni d’uso di ogni locale e dell’intera unità immobiliare pena la nullità dell’atto stesso.
      Leggi attentamente questo nostro articolo
      http://www.coffeenews.it/legge-122-del-30-luglio-2010-aggiornamento-del-catasto-planimetrie-sempre-in-regola
      Quindi, se costui ti vende dei locali con dicitura diversa dalla civile abitazione, sii molto cauta, poichè in futuro potresti non riuscire a farli approvare dal Comune, magari perchè l’altezza interna (2,70 mt) non è sufficiente, oppure perchè non lo sono le superfici finestrate o altre cose.
      Sicuramente avrai fatto un compromesso di vendita, nel quale potrebbero essere state citate destinazioni d’uso dei vani, diverse da quelle che intendi acquistare.
      Il costruttore, sono puramente ipotesi, rimanda a te le modifiche dopo l’atto, in quanto potrebbe essere a conoscenza della loro non approvabilità
      Per cui, prima di firmare un contratto sarebbe bene che tu facessi vedere il compromesso anche da un tuo legale
      Amedeu e c.

  329. Vorrei sapere un suo parere in merito a questa situazione:un geometra ha sottoscritto una dichiarazione di conformità catastale in vista di un rogito affermando appunto che la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto,pur essendo in realtà stati abbattuti due tramezzi che separavano l’ingresso e il corridoio dal salone in modo tale da creare un’unico ambiente.L’unica spiegazione che riesco a darmi a giustificazione di ciò è che nel nuovo conteggio dei vani(corridoio ed ingresso 0.33 di vano,salone 1,eccedenza di vano per il nuovo unico vano creatosi,ecc.ecc) il risultato sia stato uguale a quello precedentemente dichiarato in catasto,per cui non essendoci stata variazione del numero di vani sia stato possibile per il tecnico fare la dichiazione di conformità.Può essere o si sarebbe comunque dovuto effettuare la sanatoria visto che due tramezzi sono stati abbattuti e depositare la nuova planimetria?Grazie AM

  330. Buongiorno nel 2013 ho chiamato una ditta per dei lavori di ristrutturazione, costruzione di un balcone , apertura di una finestra in una stanza che nella planimetria catastale era denominata ripostiglio, trasformazione 3 finestre in porte finestre. per alcuni danni che ho subito ho pagato tutti i lavori relativi a queste attività ma non ho saldato una fattura exstra per dei lavori interni (pitturazioni etc).Dopo 2 anni siamo riusciti ad ottenere un accordo, e loro solo adessodopo 3 anni stanno preparando la documentazione che mi dovrebbero consegnare ( catastazione etc). Le chiedo cortesemente per essere in regola con un futura vendita che documenti devono consegnarmi, e poi .So che per i lavori hanno fatto una DIA. e poi posso pretendere che sulla nuova planimetria la stanza che veniva chiamata ripostiglio perche era senza finestra ora che ce l ha venga rinominata cameretta, in attesa di un suo cortese riscontro. grazie
    saluti

    • Per Graziella.
      La cameretta deve avere una superficie minima di mq 9,00 ed essere fornita di una finestra delle superficie pari ad 1/8° della superficie del vano.
      http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare.
      Ti devono consegnare tutta la documentazione prevista nella DIA approvata dal Comune.
      Leggila accuratamente.
      Da parte del tuo tecnico progettista e direttore dei lavori ti occorre la pratica relativa all’antisismica e depositata al Genio Civile.
      Lo stesso tecnico dovrà chiudere la pratica edilizia al catasto e presentare la fine dei lavori.
      Lo strano di tale procedura è, che normalmente è il proprietario committente tramite il suo tecnico a pensare e seguire tutte queste cose e non è assolutamente conveniente derogarle alla ditta esecutrice dei lavori, che farà i suoi interessi e non quelli del proprietario.
      Amedeu e c.

      • Intanto la ringrazio per l aiuto che mi sta dando.ho preso questa ditta prorpio perche i proprietari sono 2 ingegneri e un geometra iscritto all ALBO e mi avevano assicurato che avrebbero fatto tutto loro.Essendo una ragazza sola mi sono affidata forse ingenuamente. ieri mi hanno portato il modello DOCFA VERS.4.00.2 da firmare . ma ho trovato delle cose che da incompetente non capisco se siano esatte

        QUADRO B:

        Unità in soppressione,
        Perché in soppressione, non dovrebbe essere una semplice variazione, infatti nel quadro U la soppressione ha generato una nuova unità abitativa con subalterno diverso .la soppressione ho letto che dovrebbe essere fatta nel caso dell unione di 2 appartamenti che diventano 1 sola unita, si sopprimono i vecchi e si crea una nuova SUBALTERNO. E’ giusto secondo lei , le ricordo ho solo costruito un balcone di sana pianta e creato 2 finestre.

        QUADRO U

        Intanto risultano presenti 2 unità immobiliari .
        la mia vecchia unita con particella e subalterno vecchi e una nuova con un subalterno diverso
        Categoria catastale : A2 ? la mia casa risulta catastata in categoria A4 (ABIYAZIONE DI TIPO POPOLARE) . Infatti fa parte di un complesso di case dell IACP, la mia riscattata ovviamente.
        Classe 5; prima era 3

        Vani 5; nella precedente erano 4,5

        Variando categoria e classe ovviamente aumenta la rendita che passa a valori spropositati per il contesto in cui vivo vecchia rendita 169.66 – nuova rendita 632,66.
        Ma è mai possibile che una casa di 68metri quadri di tipo popolare solo per aver costruito un balcone abbia quintuplicato la sua rendita. Appartamenti nuovi di metrature di 100 metri nella mia città non superano i 300 euro in contesti signorili..potrebbe dirmi se è giusto cosi la ringrazio ancora