L’importanza di sapere cosa è la trascrizione di un bene immobile.

Spesso si parla dei contratti o di altri atti fra privati e della loro registrazione e trascrizione: questa seconda fase di un atto è molto importante, in quanto è una formalità che serve a rendere pubblici gli atti che riguardano la costituzione, il trapasso e l’estinzione di diritti reali su beni immobili, ma anche su alcuni beni mobili, che però noi non tratteremo in questo capitolo.

Con la trascrizione gli atti acquistano efficacia anche nei confronti dei terzi che vantino diritti sui beni stessi e più precisamente di fronte a quelli che potrebbero avere interesse a disconoscerli per accampare a loro volta un diritto sullo stesso bene.

La trascrizione non produce l’acquisto di un diritto immobiliare ma serve unicamente a conservarlo nei confronti dei terzi.

La si applica per i seguenti atti:

a) Negozi giuridici

Donazioni e  vendite di immobili, i contratti relativi alle servitù, gli atti di enfiteusi o di affrancazione di fondi soggetti ad enfiteusi, gli atti di rinuncia ad un diritto reale su immobili, ecc.

Insomma a tutti quegli atti unilaterali, bilaterali, plurilaterali che si riferiscono a trasferimenti di proprietà, o che costituiscano, modifichino o estinguano diritti reali su beni immobili.

b) Atti che arrecano grave limitazione al diritto di godere  e di disporre di beni immobili.

Le locazioni quando superino la durata prevista dalla legge (per esempio superiori ai 4+4 anni), la cessione di beni del debitore al creditore, gli atti di pignoramento  e di sequestro conservativo, ecc.

c) Le domande giudiziali, con le quali si chiede al giudice l’accertamento di un  diritto reale immobiliare o la dichiarazione di inefficacia di un  atto soggetto a trascrizione ecc.

d) Gli atti di divisione di proprietà immobiliare .

e) Le sentenze relative alla estinzione per prescrizione o l’acquisto per usucapione di diritti reali immobiliari.

f) Le domande e gli atti interruttivi di usucapione.

Forma della trascrizione.

La trascrizione degli atti relativi agli immobili viene eseguita dal "conservatore dei registri immobiliari" presso appunto la "Conservatoria dei registri immobiliari" circoscrizionale riferita alla zona dove si trova detto bene. Avviene a seguito di presentazione, a cura dell’interessato, di una copia autentica del titolo da trascrivere, unitamente ad una nota in duplice copia (nota di trascrizione) contenente le principali caratteristiche dell’atto.

           Registri Immobiliari

Importante: la trascrizione viene fatta sotto il nome delle parti (a favore dell’acquirente e contro l’alienante o venditore) ; essa non ha effetto se non risultano trascritti tutti i precedenti passaggi di proprietà (art.2650 del codice civile).

Il conservatore deve permettere a chiunque l’ispezione dei registri immobiliari e rilasciare , a chiunque lo richiesta (naturalmente a seguito di pagamento delle spese di segreteria) copia delle trascrizioni o delle annotazioni. Deve altresì certificare la inesistenza di trascrizioni.

Per il lettore, a chiarimento di quanto sopra detto, colui che necessita di sapere, per esempio se un bene è gravato da una ipoteca o meno, deve recarsi presso la Conservatoria dei registri immobiliari, e con gli estremi relativi alle persone che hanno fatto l’atto ed all’immobile oggetto dello stesso, possono ricercare le trascrizioni "a favore" o "contro" ed assicurarsi così se il bene che acquistano è intestato regolarmente al venditore e se lo stesso bene è gravato appunto da ipoteca o altro.

Effettuata la ricerca la persona potrà riempire un modulo e richiedere la copia dell’atto che gli interessa.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

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di Amedeu

8 commenti

  1. Buona sera,

    il notaio presso cui ho stipulato un atto di divisione ha commesso a mio parere delle imperfezioni che voglio sottoporre alla vs. attenzione. Premetto che alcune particelle di terreno avevano delle sub unità colturali ad esempio F° 111 Part. 66 AA uliveto are 10, part 66 AB vigneto are 50. Il notaio nel trascrivere l’atto ha riportato soltanto F° 111 part. 66 are 10 omettendo la superficie del vigneto. E’ regolare tutto ciò? Ho chiesto la correzione e mi ha detto che la voltura catastale è corretta. Io so che la trascrizione è un istituto giuridico, la voltura catastale un istituto finanziario e quindi le due cose non hanno nulla a che vedere.
    Per favore, potreste darmi un aiuto, come posso procedere nei confronti del notaio inadempiente? Grazie.

    • Per Antonino.
      Ciò che conta è quanto riportato sul contratto rogato da un notaio.
      Se una particella non appare, vuol dire che non l’hai acquistata o ereditata.
      Parlane con un buon tecnico professionista della tua zona, che si metta in contatto con detto notaio per risolvere tale omissione.
      Amedeu e c.

  2. A seguito di rogito notarile il compratore di un immobile si accorge che quanto pattuito con il venditore non era stato inserito nell’atto di vendita e cioè la servitù esclusiva della corte esterna attribuita in esclusiva tra il proprietario del primo piano e quello del secondo piano(acquirente) ed l’esclusione di detta servitù ai proprietari dei locali piano terra.
    A riparazione di ciò è stata formulata su carta una dichiarazione sottoscritta dalle parti, di rinuncia con l’impegno di rendere esecutivo questo accordo e di modificarne sostanzialmente anche gli atti catastali di visura.
    Come si deve procedere?
    Vi ringrazio

    • Per Francesco.
      Deve essere eseguito un nuovo rogito notarile e ricomporre l’accordo iniziale.
      Per fare ciò devi affidarti a un tecnico professionista abilitato.
      Amedeu e c.

  3. buona sera.mia figlia ha acquistato con una scrittura privata un terreno su cui insiste un deposito per attrezzi già condonato.presso agenzia delle entrate non vogliono registrarmi tale atto, lo stesso presso la conservatoria dei registri immobiliari,pretendono afforza atto notarile.il codice civile , se non lo interpreto male io, mi da la facoltà di non rivolgermi al notaio per la trascrizione.il notaio non vuole autenticare le sole firme perché pretende di fare egli l’atto.A quale santo mi posso rivolgere per risolvere tale problema?vi sono grato per la risposta che mi darete.michele

    • Per Michele.
      Hai sentito tutti i super esperti in materia, per cui riteniamo di non poter aggiungere altro.
      Tra l’altro, in questa nostra società attuale, è sempre conveniente regolarizzare ogni passaggio di proprietà tramite un rogito notarile, in quanto non seguendo questo principio lasceresti agli eredi o ai futuri venditori, l’impossibilità di disfarsi del bene.
      IL consiglio che ti diamo è quello di fare l’atto notarile.
      Amedeu e c.

  4. mia zia resideva in una masseria a sua volta a dato uso di un garag e dei trulli a mio cuggino che a messo delle cose e 2 o3 cavalli ora mia zia e morta da un anno mio cuggino nun vuole firmare nessuna carta che sia daccordo di uscire dalla msseria al momento che si trova a vendere. domanda. PUO LUI CHIDERE DIRITTO DI USO CAPIONE A NONOSTANTE AVEVA UN ACOMODATO DUSO DA MIA ZIA X CHE LEI ERA SEMPRE PRESENTE CI ABBITAVA LI.

    • Per Antonella
      Per ottenere la proprietà di un bene per usucapione è necessario, oltre all’utilizzo materiale dello stesso per un certo periodo (10 o 20 anni) anche la volontà di usare il bene come proprio, non riconoscendo il diritto altrui.
      Per tale motivo, ai sensi dell’art. 1144 c.c., gli atti compiuti con la tolleranza del proprietario (la zia) non servono molto per usucapire un bene.
      Tale norma viene applicata con rigidità quando ci si trova di fronte a rapporti tra parenti stretti, in cui è più frequente che vi sia tale tolleranza.
      Comunque non è male che tu senta anche un legale della tua zona
      Amedeu e c.

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