Locazione e disdetta di un immobile ad uso abitativo.

Gli affitti di appartamenti di civile abitazione vengono regolati dalla legge n° 431 del 9 dicembre 1998 ed in particolare sono sottoposti, in caso di stipulazione o rinnovo, al contenuto dell’articolo 2, commi 1 e 3, che riportiamo di seguito:

Art.2 comma 1

 1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Art 2 comma 3

3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell’area territoriale interessata.

Noi, parleremo del caso più comune. che è quello previsto dal comma 1 dell’art 2.

Quindi il contratto di locazione vale 4 + 4 anni, ma può essere interrotto, come si evince dal comma 1, con disdetta inviata in lettera Raccomandata RR 6 mesi prima della  scadenza dei primi 4 anni.

La legge 431/98 prevede la possibilità del locatore di negare il rinnovo del contratto come detto sopra  e solo se sussistono le condizioni di cui al comma 1 dell’articolo 3 della legge stessa che cita testualmente:

Art 3

 1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Ma prendiamo visione anche del contenuto dei commi  2, 3, 4, 5 e 6 dello stesso art 3:

2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l’articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

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di Amedeu

9 commenti

  1. buona sera.mio suocero 3 anni fa ha affittato ad un medico un studio,fra un anno scade il contratto,ma lui dice di nn volere andarse perche se prima nn va in pensione nn ci pensa proprio di trasferirsi….il mio problema e che questo studio comunica con la mia casa pero e stata fatta una parete per separarle ..la mia casa e una mansarda di 45 metri quadrati,adesso siamo in 5 persone tre bimbi picoli piu noi genitori…siamo davvero stretti i miei figli dormono in camera mia,quindi ho un urgente bisogno di queste stanze nn so cm fare aitatemi….nn ho possibilita economiche per procedere legalmente..
    p.s. al medico mancano 3 anni per andare in pensine.. la casa e di mio suocero…io ne sto usuffruendo…

  2. Per Fina.
    Vorremmo aiutarti molto volentieri, ma non sappiamo a quale legge potersi appellare.
    Possiamo darti un consiglio, cioè quello di rivolgerti dal sindacato dei piccoli proprietari (Ci sono sicuramente anche nella tua zona,) e costoro , se esiste una legge o sentenza che ti può favorire, ne sono sicuramente a conoscenza.
    Amedeu e c.

  3. grazie amadeu

  4. Buonasera sig. Amedeu, le sottopongo il mio caso sperando che Lei possa darmi un valido consiglio. Sono locataria di un appartamento situato al pianterreno di un villino doveriscontro anomalie che non mi convincono in pieno. Per prima cosa l’appartamento ha un’altezza interna che non arriva a 260 cm, è regolare che sia stato affittato? seconda cosa l’appartamento ha un porta interna,che da su un disimpegno comunicante sia con una porta che va all’esterno sia con una scala che porta alla soffitta; anche l’appartamento sovrastante ha questa porta, quindi si deduce che la scala sia di uso comune e serva per entrambi per condurre alla soffitta (spazio comune). E’ regolare che l’affittuario sovrastante tenga per se la stanza e mi neghi l’accesso ad essa e di conseguenza alla soffitta proclamando che questo viene contemplato dal suo contratto (che comunque non ho mai visto)? E’ regolare che il tale usi questo disimpegno, che come ho detto è a pari livello col mio appartamento e separato solo da una porta e da tramezzi interni (senza nessun tipo di coibentazione acustica), per fare cene con gli amici o per ospitarci persone la notte?
    Sperando di essere stata abbastanza chiara, la ringrazio anticipatamente per l’attenzione.
    Saluti, Lory

    • Per Lory.
      L’altezza di un appartamento di civile abitazione deve essere di mt 2,70, a meno che non sia di vecchia costruzione ed ubicato in zona storica.
      Se affittarlo o meno , dipende dagli accordi fra locatario e inquilino.
      Relativamente all’uso della scala e del vano soffitta, devi effettuare una ricerca presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari (Ex Ipoteche) per verificare i contrati di acquisto.
      Meglio affidarti ad un tecnico (geometra o altri).
      Amedeu e c.

  5. Buongiorno,
    avrei un quesito da porre: è possibile per il locatore esercitare la disdetta alla scadenza dei primi anni di contratto 4+4 per un utilizzo parziale dell’immobìle? spiego meglio: la casa era locata 4+4 ma il locatore vuole andare a viverci usando talune stanze ed affittarne altre.
    Grazie

    • Per Stefania.
      Ci risulta che prima della scadenza del 4° anno, il locatario può mandare una lettera di disdetta all’inquilino, motivandola aedeguatamente.
      Circa l’uso parziale di una unità immobiliare non abbiamo, invece, notizia.
      Per sapere esattamente la tua situazione, devi rivolgerti da un sindacato inquilini, tipo il SUNIA.
      Amedeu e c.

  6. Salve , dal 2012 ho un contratto di affitto 4+4.. i questi anni .. ho avuto tanti problemi a riguardo dell’immobile
    negli ultimi mesi ho avuto un infiltrazione , che tuttora non è stata risolta.. Il mio nucleo di famiglia è composto anche da una bambina di tre anni…di cui anche essa riporta varie piccole patologia dovute alla casa che è umida.. L’infiltrazione è grave , entra acqua …ho dovuto mettere secchi e cose varie…pur di non far rovinare i miei mobili .. La proprietaria ha cercato invano di risolvere il problema .. un mese fa abbiamo deciso di andarcene…la proprietaria ci ha chiesto che noi per fine contratto anticipato ci demmo 3500 …siccome siamo brave persone ci ha dimezzato a 500euro…io non ho intenzioni.le ho mandato anche la raccomandata ,il mio contratto sarebbe finito nel 2016..ma devo chiedere un informazione lei è in grado di potermi far causa?! ha diritto a questi soldi?? vi ringrazio cordiali saluti

    • Per Francesca.
      Una situazione che va valutata a tavolino con gli atti di cui sei in possesso.
      Lo potrà fare, se lo ritieni opportuno, il personale di un sindacato inquilini, tipo il SUNIA, che esaminerà il tutto e ti suggerirà cosa fare.
      Amedeu e c.

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