Millesimi. Ripartizione spese scale ed ascensore.

Proseguiamo nella realizzazione della nostra caratura millesimale.

Redatta la prima tabella fondamentale di cui al 1° comma dell‘art 1123 del codice civile, relativa alle spese generali, dalla medesima deriveranno poi tutte le altre tabelle, che di volta in volta possono essere richieste e di cui al 2° comma dell’art 1123 e dell’art. 1124 del c.c.

Le più importanti ed utili sono quelle relative alla ripartizione delle spese per le scale e delle spese per l’ascensore.

Rivediamo adesso la tabella che avevamo compilato e che serve per le spese generali:

CLICCARE SULL’IMMAGINE

Per le scale le relative spese vanno calcolate  (per mantenerle e ricostruirle) per una metà in ragione del valore dei singoli piani e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ogni singolo piano dal suolo.

Seguendo la tabella di cui sopra e volendo calcolare la tabella per le spese relative al mantenimento del vano scale , dovremo escludere dalla medesima le unità immobiliari A1, A2, A3 e cioè le unità abitative poste al piano terra,  e che non si servono del vano scale stesso.

Rifacciamo la somma dei millesimi di cui alla tabella soprastante, con esclusione di quelli delle unità immobiliari A1, A2, A3; la loro somma in millesimi verrà 754.

Volendo adesso calcolare la quota millesimale, relativa alle spese per il vano scale e spettante all’appartamento 7 piano secondo sig. TIZIO dovremo impostare la seguente proporzione:

68,00 : 754 = x : 1000

Troveremo che X = 68,00 x  1000  / (diviso) 754 = 90,00 Quota millesimale per la prima metà delle spese vano scale spettante al sig.TIZIO.

Dovremo ripetere la stessa proporzione per gli altri appartamenti e la tabella millesimale che verrà fuori sarà la seguente:

CLICCARE SULL’IMMAGINE

La tabella delle spese per l’uso dell’ascensore sarà la stessa  che serve per il vano scale, in quanto si servono dell’ascensore tutti i condomini ad eccezione di quelli del piano terreno.

Oltre alle tabelle soprastanti, che sono le essenziali per condurre un condominio, ve ne sono altre che possono essere ugualmente calcolate ed applicate a secondo della necessità: per esempio la tabella relativa alle spese per la portineria e quella relativa alle spese dell’androne e della luce scale.

Ripetiamo che le carature millesimali si basano su normative precise ed articoli del codice civile, ma gran parte della loro formazione è di carattere estimativo.

L’approvazione delle tabelle millesimali, per non ingenerare liti e discussioni nel  condominio, devono essere approvate con il consenso di tutti i condomini.

Se provengono da un contratto insieme all’acquisto dell’appartamento si definiscono tabelle "contrattuali", se calcolate in sede giudiziale sono "giudiziali" ed infine se approvate dall’assemblea condominiale sono "assembleari"

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA IN EDILIZIA

di Amedeu

260 commenti

  1. un proprietario di un box all’inerno di un condominio con quota 14/1000 sulle parti comuni del condominio, ha il diritto di passaggio dal vano scale per accedere alla sua proprietà?

    tengo a precisare che la proprietà del box non abita nel condominio.

  2. Per Maurizio
    Se è proprietario di un garage che fa parte del fabbricato condominiale, ha il dovere di pagare, in caso di lavori all’edificio il 14 per 1000 delle spese sostenute. Quindi è comproprietario per la sua quota di tutte le parti comuni dell’edificio.
    Più complesso appare invece il discorso del pozzo scale.
    Se la persona può accedere al suo box dall’ esterno, a regola non dovrebbe usufruire del pozzo scale, in quanto in questo caso dovrebbe sostenere le spese per la manutenzione, consumi e pulizia del pozzo scale ed ascensore pari all sua quota di millesimi.
    Non crediamo che questo appaia nella caratura millesimale in mano vostra e dell’Amministratore del condominio.
    Basta controllare.
    Amedeu e c.

  3. Buongiorno,

    volevo chiedervi un consiglio relativo alla ripartizione delle spese dell’ascensore.

    Il criterio generale dice:
    1) 50% spese per millesimi
    2) 50% per altezza piano

    L’edificio nel quale abito, escluso il piano terra, ha 4 piani. In ogni piano ci sono 2 appartamenti tranne al quarto piano dove c’è solo la mia mansarda (molto più piccola degli altri appartamenti) e le soffitte degli altri appartamenti. Tutti i piani sono raggiunti dall’ascensore.
    Relativamente al punto 2) menzionato sopra, per il calcolo del 50% delle spese l’amministratore ha suddiviso per 10 le spese (1° piano+2°piano+3°piano+4°piano=1+2+3+4=10), moltiplicato per il piano (esempio 4 al 4° piano) e diviso per il numero di appartamenti del piano. Secondo me questo criterio non è corretto perchè essendoci al 4° piano solo la mia mansarda (e le soffitte degli altri appartamenti) tutte le spese del 4° piano vengono solo pagate da me e diventano esorbitanti. Paradossalmente se ci fosse un 5° piano con 2 appartamenti (più grandi della mia mansarda) pagherebbero meno di me.

    Vi chiedo gentilmente di farmi sapere la vostra opinione relativamente al metodo utilizzato.

    Cordiali saluti

  4. Per Claudio.
    Chiariamo che una caratura millesimale è frutto dello studio di un tecnico professionista abilitato e che, come abbiamo espresso nei nostri articoli, ha una costante soggettiva: per questo motivo, se detta caratura viene approvata dal condominio, diventa scorretto entrarne in merito.
    Talvolta può succedere anche che un amministratore condominiale applichi erroneamente il concetto espresso sulla caratura approvata; ed allora l’unico sistema è quello di chiarire il fatto con l’aiuto del tecnico che ha redatto i millesimi.
    Comunque possiamo esprimere una nostra idea in generale.
    E’ vero che usi l’ascensore quotidianamente perché sei l’unico ad avere un alloggio al 5° piano, però vi sono i ripostigli degli altri appartamenti, per cui potresti contestare il fatto che i proprietari o inquilini dei piani bassi , ogni volta che salgono alle soffitte usano l’ascensore oltre il limite cui pagano.
    Quindi dovresti avere un coefficiente di riduzione notevole, oppure una ripartizione effettuata in altro modo.
    Amedeu e c.

  5. Buongiorno,
    volevo un’informazione. siamo un condominio di 9 unità così composto:
    – al piano terra, 1 unità abitativa avente sia con ingresso indipendente, sia ingresso sul vano scale condominiale;
    – al primo piano 4 unità abitative;
    – al secondo piano 4 unità abitative.
    A piano terreno, nel sottoscala, vi è un vano per riporre gli attrezzi condominiali in cui sono installati contatori dell’energia elettrica.
    Nel condominio non c’è l’ascensore, nè piani interrati.
    Attualmente le spese pulizia scale vengono ripartite proporzionalmente per altezza piano e poi per millesimi di piano. In questa ripartizionel’unità abitativa a piano terra non paga le spese di pulizia scale. Secondo Voi è un errore, dovrebbe pagarle in che quota? Nel caso invece siano da ripartire delle spese di manutenzione delle scale (es: tinteggiatura) la ripartizione dovrebbe comprendere (ed eventualmente per quale quota) anche l’inquilino del piano terra? Ringraziandovi, vi invio i miei migliori saluti.
    Nicola

  6. Per Nicola.
    Solo per le spese di manutenzione, il pagamento deve avvenire per tutti, secondo i millesimi posseduti.
    Amedeu e c.

  7. Il condominio e’ formato da 4 appartementi: 2 al piano terra e 2 al primo piano con un unico ingresso.
    La scala collega il garage al piano terra e poi prosegue fino al primo piano.
    Come va ripartito il 50% delle spese relative all’ uso delle scale ?
    Le chiedo questo perche’ gli appartamenti al piano terra non contribuiscono a questa voce (zero millesimi).
    Mi sembrerebbe giusto imputare agli appartamenti del piano terra l’utilizzo della scala che li collega al garage e agli appartamenti del primo piano la scala completa (dal garage al primo piano).
    La ringrazio anticipatamente,
    Alessandro

  8. Per Alessandro.
    Abbiamo trattato ampiamente in diversi capitoli, che tu puoi ricercare nel nostro sito, la questione inerente le carature millesimali o “millesimi” come si voglia dire.
    Puoi trovare tutte le spiegazioni che ti occorrono e quindi valutarle.
    Abbiamo però detto, che le carature sono soggettive, ed è il tecnico che le esegue a calcolarne i coefficienti di riduzione e tutto il resto.
    Tutti devono seguire però delle linee comuni che noi abbiamo ben
    delineato.
    Comprenderai la difficoltà di trovare, fra migliaia di condomini, un caso simile ad un altro.
    Per cui non possiamo trarre delle conclusioni e darti dei suggerimenti su un lavoro fatto da altri e tanto più non vedendo l’edificio.
    Qualora tu non sia d’accordo su quanto ha fatto il tuo tecnico, devi informarti, studiando attentamente la problematica e poi sollevando le abiezioni di fronte agli altri condomini.
    Sarebbe scorretto da parte nostra entrare in merito di un lavoro effettuato da un professionista abilitato, che (anche ammesso e non concesso) anche se avesse fatto degli errori se ne è assunto la paternità con il suo timbro e la sua firma.
    Amedeu e c.

  9. gradirei informazioni chiare e semplici sulla possibilità di rendere parte di giardino piccolo privato, in condominio.

  10. Per Lalla.
    Hai una parte di un giardino privato e lo vuoi includere nel condominio?
    Se è così, devi avere l’autorizzazione dell’assemblea dei condomini e quindi, a secondo le regole, dovrebbero esser modificate tutte le tabelle condominiali, anche se il medesimo inciderà per una piccolissima parte.
    Non riusciamo a capire il perchè della tua domanda, ma è molto difficile che i condomini, per variare solo formalmente una situazione esistente, siano disposti a spendere del denaro per fare mutare da un tecnico abilitato le tabelle millesimali.
    Comunque prova a convincere l’amministratore del condominio.
    Amedeue c.

  11. vorrei sapere perche in un condominio gli inquilini del piano terra non pagano ne luce , ne pulizia , ne acqua condominiale dal momento che anche loro ne usufruiscono

  12. Per Letizia.
    Devi visionare la tabella condominiale che sarà in possesso dell’amministratore del condominio. Fatti spiegare come applica le carature millesimali . E’ un tuo diritto.
    Amedeu ec.

  13. Si sa che le spese relative all’uso dell’ascensore vanno suddivise per piani e millesimi.
    Essendo però lo stesso proprietà di tutti i condomini sulla base dei millesimi posseduti, vorrei sapere se le voci relativi a manutenzione, interventi o riparazioni vanno ripartiti come sopra o solo sulla base dei millesimi.
    In sub ordine quali sono le spese suddivisibili solo per millesimi?

  14. Per Gaspare.
    Con la parola “ascensore”, non si intende solo la cabina che sale o scende da un piano all’altro, ma comprende altre cose “comuni” a tutti i proprietari, quali le parti in muratura, la fossa dell’ascensore, ecc e che rivestono un carattere eminentemente permanente, e per questo possono rientrare senza dubbio nel contenuto dell’articolo 1117 del Codice Civile.
    Per cui il sistema più logico per ripartire le spese dell’ascensore è quello di suddividerlo in due distinte tabelle, ripartendo la prima in base al valore immobiliare delle quote millesimali, e la seconda in base all’uso ed all’altezza di un piano nei confronti del suolo.
    Amedeu e c.

  15. abito in una villetta indipendente con ingresso proprio autonomo sulla strada principale. Faccio però parte di un condominio in cui rientrano altre due unità abitative costituite da 8 appartamenti l’una, in quanto ho in comune il cancello di ingresso per accedere al box che è posto su un lato della strada, di fianco ad una seconda villetta come la mia. Per le spese generali (assicurazione, amministratore, banca…) pago in relazione ai millesimi sia della villa che del box, ma è giusto che le spese ordinarie ( illuminazione cancello e condomini sul retro delle villette, riparazione cancello ingresso box..)mi siano addebitate le spese non solo per i millesimi box, ma anche per i millesimi della villetta che è autonoma in tutto, ingresso compreso? grazie

  16. Per Alessandra.
    Avrai letto i nostri articoli relativi alle carature millesimali.
    Ebbene, le tabelle sono soggettive, come spieghiamo in questi articoli, per cui l’unico modo di chiarire il tuo dubbio è quello di confrontarti con l’Amministratore del condominio.
    Potremmo dirti con il tecnico che ha fatto le tabelle millesimali e le ha firmate, ma logicamente sosterrà sempre il suo punto di vista.
    Amedeu e c.

    • ciao
      mi hanno chiesto una perizia relativa ai millesimi condominiali scale e ascensori…ne avete una impostare da utilizzare come base? per il resto seguirò i vostri suggerimenti riportati in questo capitolo “Millesimi. Ripartizione spese scale ed ascensore”
      grazie

      • Per Stefania.
        Purtroppo non ne abbiamo.
        Dovresti trovarne facilmente una già compilata cercando nel Web.
        Occorre un poco di pazienza ma la troverai.
        Amedeu e c.

  17. Buongiorno,
    abito in un condominio di nuova costruzione di 11 unità, 2 delle quali sono villette a schiere che hanno l’ingresso in comune con gli altri, l’unica differenza sta nel fatto che loro entrano direttamente in casa dal vialetto mentre noi dobbiamo entrare dal vano scale e essendo villette hanno l’ingresso ai box direttamente dalla loro taverna.
    In questi giorni abbiamo fatto l’assemblea e i proprietari si rifiutano di pagare le spese relative all’ascensore, nonostante abbiano libero accesso al vano scale (e nonostante dicano di no lo utilizzano spesso e volentieri). La mia domanda è, possibile che non paghino tale spese, nonostante facciano parte di un condominio in tutto e per tutto e abbiano accesso a tutte le zone comuni?
    Grazie

  18. Salve,
    abito in un condominio dove vogliono adibire un locale comune in locale per la raccolta differenziata dei rifiuti, naturalmente previ lavori per mettere a norma il locale (piatrelle, maniglione antipanico, ecc…). Possono farlo nonostante nel rogito non sia segnato come locale per i rifiuti? E per effettuare i lavori serve la maggioranza oppure occorre l’unanimità?
    Grazie

  19. Per Giomecha.
    Abbiamo dato una risposta similare ad Alessamdra, che troverai sopra la tua, nello stesso articolo.
    Amedeu ec.

  20. Per Nailha.
    Possono farlo nel rispetto delle autorizzazioni comunali (a secondo che tipo di lavori effettuano
    Per il cambio di destinazione non hanno alcuna difficoltà.
    Stando all’articolo 1136 del codice civile addirittura “le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza (rimanda al 2° comma che dice …la maggioranza degli intervenuti o almeno la metà del valore dell’edificio”)
    Leggi comunque anche gli articoli seguenti fino al 1139.
    Amedeu e c.

  21. salve, volevo sapere come si suddivide la spesa per il rifacimento delle scale, tenendo conto che lo stabile è composto da 6 appartamentu di uguale metratura, suddivisi in 3 piani

  22. Ho bisogno di una informazioe.
    In uno stabile a 4 piani fuori terra e 1 piano interrato per i box dotato di ascensore le tabelle millesimali sono state così redatte:
    1) in quelle di proprietà generale hanno considerato anche le superfici virtuali dei box,
    2) in quelle di ascensore le superfici dei box non sono state calcolate e la somma delle superfici virtuali è solo quella degli appartamenti.
    Preciso che nei due casi le superfici virtuali degli appartamenti sono uguali, inoltre ci sono 12 appartamenti e 12 box, e 12 proprietari (ogni proprietario possiede 1 appartamento e 1 box che sono accatastati separatamente).
    Le mie domande sono:
    1) perchè i box non sono considerati nel calcolo dei millesimi di ascensore?
    2) è giusto che i millesimi di scala coincidano con i millesimi di ascensore?
    3) è giusto che il piano terra sia computato per il calcolo dei millesimi di scala e di ascensore visto che le scale e l’ascensore in base all’articolo 1117 del C.C. sono parti comuni di un condominio?
    Grazie ed attendo solerte risposta.

  23. Per Anna.
    Non vuol dire se i sei appartamenti sono di uguale metraggio; le carature millesimali si basano su diversi coefficienti, fra i quali l’altezza dal suolo, l’esposizione ecc.
    Per le scale vi sono sempre due tabelle millesimali, delle quali una per le spese di gestione ed una per le spese di manutenzione e lavori vari.
    Se non avete i millesimi, dovrete o farveli eseguire o trovare un accordo bonario fra di voi.
    Amedeu e c.

  24. Per Titti.
    Se avrai letto i nostri articoli sulle carature millesimali, saprai che le stesse sono molto soggettive, in quanto se prendi tre diversi tecnici, ti eseguiranno tre carature diverse.
    L’essenziale però è che vengano adoperati dei criteri validi.
    Per correttezza professionale non possiamo entrare in merito dei millesimi fatti da un altro tecnico.
    Se però non sei convinta, la legge ammette che le tabelle possono essere aggiustate e corrette: ci vuole però un tecnico incaricato dall’assemblea condominiale, che poi , dopo,deve eseguire accurati sopralluoghi, verificando punto per punto le tabelle con lo stato di fatto.
    Amedeu e c.

  25. Buongiorno,
    un mese fa tra noi condomini abbiamo votato un preventivo con la maggioranza, oggi l’amministratore ci manda una convocazione di assemblea con all’ordine del giorno la stessa votazione solo perchè il condomino che non ha votato voleva un altro fornitore. Possono farlo? Oppure la carta che abbiamo firmato era valida a tutti gli effetti?
    Grazie

  26. Per Gio.
    L’approvazione di un lavoro , può avvenire con l’approvazione dei condomini che rappresentino, in prima convocazione almeno i 2/3 di proprietà dell’edificio; in seconda convocazione 1/3.
    Ci sono però degli interventi che richiedono l’approvazione di tutti i condomini.
    Tali presenze fanno capo ad articoli specifici del codice civile.
    Devi chiedere all’amministratore, in base a quale articolo del cc chiede la nuova riunione e decisione.
    Poi controllerai detto articolo con i lavori da effettuare.
    Amedeu e c.

  27. Buongiorno,
    nel mio condominio un appartamento posto al primo piano non paga la manutenzione dell’ascensore poichè non ne fa uso, la motivazione è che non possiede il garage posto al seminterrato quindi non ne fa mai uso. Anche noi all’ultimo piano non abbiamo garage ma ovviamente l’ascensore lo usiamo. Faccio notare che nel seminterrato ci sono anche i contatori, è giusto che non paghi niente?
    Grazie in anticipo

  28. Per Arianna.
    Se avete le tabelle millesimali, il condomino deve pagare la quota che gli spetta di manutenzione dell’ascensore, così come per le scale: le relative spese vanno calcolate (per mantenerlo e ripararlo) per una metà in ragione del valore dei singoli piani e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ogni singolo piano dal suolo (Per questa 2^ metà la quota spettante per un 1°piano).
    Quindi parla con l’amministratore del tuo condominio cercando di chiarire questo punto.
    Pur essendo soggettive, le carature millesimali devono rispettare alcuni principi validi per tutti.
    Amedeu e c.

  29. La ringrazio, purtroppo non ho tabelle millesimali e visto che l’amministratore è un condomino, eletto per risparmiare soldi, non so se sono state fatte bene. Come posso verificare l’esattezza di tale tabella?
    Inoltre è possibile che per vari motivi un condomino non paghi proprio niente di manutenzione solo perchè non possiede garage?
    Grazie mille

  30. Per Arianna.
    Se l’amministratore è un condomino, chiedi di avere una fotocopia delle tabelle millesimali: è tuo diritto.
    Leggi i nostri 3 articoli relativi ai millesimi, e comprenderai che le carature millesimali sono molto soggettive, anche se basate su criteri di legge.
    Per cambiarle, devi essere sicura che vi sia un errore e ci vuole l’autorizzazione di tutti i condomini (Assemblea).
    Il fatto che il vicino non possieda un garage (lo avevamo detto anche nella precedente risposta), non giustifica che egli non debba pagare la quota che gli compete nelle due tabelle relative all’ascensore, tanto più che il suo appartamento si trova al 1° piano e non al terreno,caso nel quale egli potrebbe avanzare il diritto di non pagare la tabella relativa all’uso dell’ascensore, ma non a quello della manutenzione.
    Amedeu e c.

  31. Bungiorno, ho appena acquistato un appartamento duplex sito al terzo e quarto piano di un immobile. il precedente proprietario, avendo collegato con scala interna le due unità abitative ha deciso nel lontano 1985 di murare dall’esterno la porta d’ingresso all’ultimo piano. Ora, mi chiedo se sia possibile, in merito alla ripartizione delle tabelle millesimali relative al vano scale, una riduzione di quelle esistenti dato che l’unico ingresso da cui posso accedere all’immobile è solo quello al terzo piano.
    Grie mille!

  32. Per Teresa.
    Pensiamo sia possibile.
    Però devi parlarne con l’amministratore del condominio, che in assemblea proporrà la variazione della tabella millesimale relativa alle scale.
    Amedeu e c.

  33. grata per aver risolto questo dubbio.
    condominio con appartamenti e box e quest’ultimi di proprietà sia di persone che non risiedono nello stabile (esterni) e da persone lì abitanti.quelli esterni come da nostra decisione sono esonerati da pagamento spese scale ascensore, e gli altri pagano, tranne una persona che affermando che 4 dei suoi box essendo locati ad esterni la esimano dal pagare spese ascensore. questo condomino abita nel palazzo , ha 5 box di proprietà in totale e ne vuole pagare solo uno, gli altri appunto, afferma non spettanti perchè come esterni al condominio non entrano nel vano scale ascensore . è corretta questa ripartizione spese ascensore per chi non vuole pagare per i suoi box ?

  34. Per Nadia.
    Di regola ad ogni appartamento corrisponde un posto auto, quindi, al di là del fatto che la vicina abbia affittato gli altri 4 box, solamente questo dovrebbe incidere, come superficie virtuale, sul pagamento dei millesimi.
    Può agevolarla, anche il fatto che avete deciso (forse in assemblea condominiale) di non fare pagare i box di proprietà di privati esterni.
    Comunque la materia condominiale è regolata da molte sentenze, e dovresti avere la pazienza di cercane qualcuna, su internet, che faccia al tuo caso.
    Amedeu e c.

  35. La spesa per la pulizia scale di un condominio, va divisa tra i condomini (uno stabile di 6 piani) applicando il solo criterio dell’altezza del piano, (vedi sentenza corte cassazione 2007) oppure 50% per altezza, ed il restante 50% per i millesimi? Lo stesso discorso vale anche per luce scala e ascensore? Grazie

  36. Per Leonardo.
    La tabella per le scale va ripartita metà e metà http://www.coffeenews.it/millesimi-ripartizione-spese-scale-ed-ascensore, comunque, in caso di controversia, i legali ricercano le eventuali sentenze, e chi trova l’ultima è sempre il più fortunato.
    Amedeu e c.

  37. salve hanno redatto le nuove tabelle millesimali passando da superficie a metri quadri a volume virtale convenzionale ma nel mio appartamento ci sono tetti a volta quindi come si calcola il volume virtuale metri quadri per altezza ma l’altezza si deve fare la media tra il punto piu’ alto ed il piu basso quindi nel mio caso cm 430 cm 330 media cm 380 ?? xke’ chi le ha redatte per i negozi sotto l’altezza l’ha fatta media per me’ ha messo per cm 430 cioe’ la piu alta’ cosi sono passata da millesimi 180 a 250 non e’ sbagliato non doveva calcolarlo con l’altezza media ???? poi mi hanno detto che dovendo rifare la facciata ed io abitando all’ultimo piano dove il tetto a volta finisce nel tetto a falde in questo caso un amico ha preso l’altezza dal pavimento a dove finisce il palazzo cioe’ alla fine del capitello e dove c’e’ la grondaia e poi il tetto a falde ed e’ cm 350 per questa tabella non doveva calcolare superficie per cm 350 ? xke lui non solo non ha calcolato l’altezza media di cm 380 ma addirittura cm 430 non pensa che sia assurdo ??? il mio amico mi ha detto scusa ma se la facciata del piano finisce a cm 350 lui come ti puo fare pagare cm 430 che fa anche 80 cm di nulla di aria ?? sono confussisima ho una riunione la prossima e se questi approvamo le tabelle posso oppormi ???

  38. Per Andrea.
    Non devi essere confuso.
    Quando si calcolano le tabelle millesimali, si applicano dei coefficienti di ragguaglio (altezza, esposizione, soleggiamento ecc) che sono molto soggettivi e che variano da tecnico a tecnico.
    Su tali coefficienti, una volta approvati, diventa difficile apportare delle variazioni.
    Invece, arrivare ad un volume virtuale, partendo da un volume reale e moltiplicandolo per la media dei coefficienti di ragguaglio, comporta che si deve sempre partire da un dato incontestabile, che è quello, appunto, del volume reale di ogni unità immobiliare.
    Ne consegue che le altezze da applicare per il calcolo dei volumi reali, sono quelle di legge, per cui, per un soffitto in piano avremo una altezza unica, mentre per un soffitto in pendenza l’altezza dovrà essere sempre la media (come appunto dici tu).
    Quindi nella prossima assemblea fatti sentire.
    Amedeu e c.

  39. salve scusate l’ignoranza sono nuovo,ma è possibile che in uno stabile di 4 piani ,2 appartamenti per piano, per la manutenzione della scala i possesori degli appartamenti del piano primo paghino 90 euro e quelli del quarto 300 euro?volevo sapere se questa differenza era normale..grazie in anticipo

  40. Per Marco.
    Detta così, sembra una differenza eccessiva.
    Però, se avrai letto i nostri articoli, le spese (compreso quelle delle scale) vengono applicate secondo tabelle millesimali che in fondo sono molto soggettive.
    Il tecnico che le redige se ne assume la paternità e responsabilità.
    Un eventuale controllo lo puoi far fare (ufficiosamente da un altro tecnico), ma poi devi contestarle nell’assemblea condominiale per farle variare (se sono errate).
    Amedeu e c.

  41. Buon giorno,le ho scritto ieri e oggi chiarisco meglio la mia domanda. Abito in un condominio dove ci sono 2 scale,nella mia scala ci sono 5 piani e su ognuno di esso ci sono 3 appartamenti quindi totale 15,c’è u n solo ascensore che pare sia di proprietà di una sola persona il quale possiede sempre in questa scala 5 appartamenti, io vorrei sapere per favore volendo acquistare la mia quota se devo dividere per sei l’importo totale dell’impianto visto che lui ha 5 appartamenti o se devo dividere con questo signore per metà ,poi siccome quest’ultimo mi ha chiesto una cifra da capogiro come fare per sapere l’importo giusto che dovrò pagare e come ci si fà per la effettiva valutazione di questo ascensore.Vi ringrazio tantissimo e spero che mi possiate aiutare in quanto tra l’altro questo tizio ha chiuso l’impianto da diversi mesi e io sono al 5° piano con mio padre invalido al 100% e non può portarsi nelle strutture delle asl per varie terapie che deve fare.Grazie

  42. Per Ciro.
    Di regola dovresti acquistare la tua quota parte, che corrisponde (per esempio se sei il sesto condomino ad usarlo) ad 1/6 del valore.
    Comunque il fatto ci sembra ugualmente strano per due motivi: il primo, che fai parte di un condominio, per cui dovreste avere le tabelle millesimali e regolare le spese in base alle stesse; il secondo, in quanto è la prima volta che ci capita di sentire che in un condominio esiste un ascensore di esclusivo uso di una sola persona.
    A meno che questi non sia un disabile.
    Amedeu e c.

  43. Grazie ancora per la vostra risposta,sì noi abbiamo le tabelle millesimali,ma questo impianto non è gestito dal nostro amministratore bensì da questa persona che dice di essese il solo proprieterio lui ha sempre pagato tutte le spese e le bollette della luce,anche a me sembra molto strano che costui abbia avuto da solo il permesso per l’installazione dagli altri condomini non essendo stato un disabile quando venne installato(da qualche anno invece dice di essere disabile) ,io sono in quest’appartamento da circa 10 anni ho più volte detto a questo di voler collabborare per le spese e la manutentione ma si è sempre rifiutato sono spariti i verbali della delibera che autorizzava l’installazione che è avvenuta credo circa 30 anni fa,non so proprio che fare.Eventualmente da chi posso far valutare l’impianto per sapere per legge quanto dovrei pagare per la mia quota? e posso far fare una mia valutazione o debbo stare a quello che mi dice costui? spero tu mi risponda grazie mille.

  44. Buongiorno,
    il mio palazzo comprende un piano piloti dove ogni condomino ha il posto auto, mentre nella sottostante rimessa auto, solo alcuni hanno acquistato il box. Vorrei sapere se la ripartizione dellespese di manutenzione ordinaria e straordinaria comprese certificazioni VVFF (CPI ) per quanto riguarda la rimessa auto, sono da ripartire per tutti i condomini oppure imputabili soltanto ai possessori di box auto. Ovviamente per quanto riguarda il piano piloti dove tutti i condomini hanno posto auto il dubbio non sussiste.
    Ringrazio anticipatamente per la risposta.
    Andrea

  45. Per Ciro.
    Tratti di acquistare una quota dell’uso (compreso le spese di manutenzione) dell’ascensore, quindi una valutazione può venirti da un tecnico edile che si occupa di carature millesimali.
    Amedeu e c.

  46. Per Andrea.
    Relativamente alle certificazioni dei Vigili del Fuoco (Certificato di Prevenzione Incendi), dovrebbero pagarlo coloro che sono proprietari dei garages nel sottosuolo.
    Per le spese relative alla manutenzione dell’edificio, purtroppo, tutti i condomini rispondono delle parti comuni o condominiali,comprese le parti interrare o seminterrate, nessuna esclusa.
    Si ricorda che le parti comuni, sono le murature o strutture portanti, le fondazioni, il tetto, le facciate ecc.ecc)
    Amedeu e c.

  47. se la struttura dell’impalcatura usata dall’impresa è di sua proprietà devo pagargli l’affitto?

  48. Per Alessia.
    Chiarisci meglio.
    Stai usando il ponteggio di una ditta per effettuare lavori edili alla tua casa?.
    Se è così, fai attenzione, in quanto per gli stessi vi sono delle normative severe di sicurezza. Possono essere usati solo dalle ditte che eseguono i lavori, che ne sono proprietarie o che ne pagano l’affitto a ditte di noleggio, non da altre persone.
    Amedeu e c.

  49. Buongiorno, sono proprietario di un appartamento che ha accesso sulle 2 scale del condominio. La A e la B, sulla B vi è anche l’accesso ai solai di tutto il condominio.
    Attualmente sono in opera i lavori di adeguamento elettrico scala B, l’amministratore mi imputa la totalità dei millesimi, non una frazione, non la metà.
    Quindi mi trovo la totalità dei millesimi sui lavori delle 2 scale…
    È corretto?

  50. Per Giacomo.
    Vediamo se abbiamo compreso bene.
    I lavori vengono effettuarti sulla sola scala B dove tu hai un accesso?
    Ebbene, per tali lavori dovrai pagare semplicemente i millesimi di cui alla tabella millesimale riferita a tale scala.
    Amedeu e c.

  51. Buongiorno, vivo in un condominio di dieci appartamenti. Due siti al piano terra hanno ingresso indipendente ed accesso ai box indipendente. Non possiedono nemmeno le chiavi del portoncino interno ma solo di quello esterno. Devono pagare anche loro l’ascensore, visto che quando hanno comprato l’appartamento il condominio (in costruzione) prevedeva la realizzazione anche dell’ascensore? E dovranno pagare anche le scale? Vi ringrazio per la rissa che darete perché stiamo impazzendo su questa cosa. Grazie

  52. Per Cinzia.
    Come avrai letto nell’articolo dal quale ci hai scritto, sia le spese delle scale che quelle dell’ascensore sono divise, ciascuna, in due parti.
    I condomini che abitano al piano terreno, anche se non hanno accesso diretto dal portone centrale, ma da un ingresso secondario, devono partecipare ugualmente (secondo dei millesimi che possiedono) alle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) sia riferite alle scale che all’ascensore.
    Discorso diverso, invece, è per le spese relative all’uso dell’ascensore (Energia elettrica) e alla pulizia delle scale.
    Per tali ultime spese non devono partecipare, in quanto non le usano
    Amedeu e c.

  53. Ciao, grazie mille per la risposta. Il problema però è che questi due inquilini al piano terra non accedono proprio all androne condominiale nemmeno da un ingresso secondario. Loro entrano in casa passando dai loro giardini in pratica e nn hanno accesso all interno del condominio dove si trovano le scale e l’ascensore. Vale comunque la tua risposta anche in questo caso? Grazie mille ancora

  54. Per Cinzia.
    Vale ugualmente, perchè per la manutenzione rifacimento delle cose comuni, devono partecipare anche quei condomini, che per esempio hanno solo un piccolo ripostiglio posto nel sottoscala (cioè tutti).
    Amedeu e c.

  55. Salve volevo chiedervi: Ma le spese inerenti i contratti (utenze luce/acqua) e passo carraio si dividono per la tabella millesimale principale compropietà generale? Perchè mi è chiaro che la pulizia scale per esempio usufruendone in maggior quantità chi è ai piani alti abbia una spesa maggiore ma il passo carraio viene usato da tutti in eugual misura.

  56. Per Silvia.
    Come avrai letto negli articoli sui millesimi, per le scale e l’ascensore, vi devono essere 2 tabelle ben distinte: una per i lavori da effettuare e l’altra per le spese di manutenzione e pulizia.
    Devi attenerti a questa seconda tabella.
    Amedeu e c.

  57. Buongiorno,
    vi sottopongo il mio caso su cui chiedo un parere.
    Ho un attico in un condominio di 3 piani : (1 piano 4 app. , 2 piano 4 app. ,
    3 piano attico).
    L’ascensore che serve tutti gli appartamenti al 3 piano entra direttamente nel mio attico avendone un uso esclusivo.
    Secondo l’attuale piano di ripartizione dlle spese relative all’ascensore, di ogni fattura l’8,3% mi viene subito addebitato come uso escusivo , a questo si aggiunge l’importo relativo al calcolo in funzione delle quote millesimali di cui ovviamente la mia parte e’ la piu’ consistente.
    Vorrei sapere se qeusta modalita’ di calcolo e’ corretta o posso contestarla e far applicare solo la tabella millesimale?
    Grazie

  58. Per Maurizio.
    Come avrai letto nell’articolo dal quale ci hai scritto, le tabelle millesimali sono molto soggettive,ed anche se si rifanno a precise disposizioni del codice civile, in definitiva è il tecnico che le redige a deciderle, ed infine l’assemblea condominiale ad approvarle.
    Detto ciò, il fatto di avere l’ascensore ad uso esclusivo, in quanto entra nel tuo attico (non comprendiamo se arrivi al pianerottolo davanti al portone di ingresso del tuo attico, o addirittura arrivi all’interno del tuo appartamento) potrebbe modificare il tutto.
    La seconda soluzione ci sembrerebbe “strana”, in quanto, specie per motivi di sicurezza, ci sembra, che non sarebbe ottimale. Ma il nostro è un giudizio azzardato non conoscendo la situazione reale.
    Nel secondo caso, a nostro parere, sarebbe giustificato un addebito percentuale, in più dei millesimi, per uso esclusivo.
    Nel primo caso, invece, dovresti pagare solo le quote millesimali corrette dai coefficienti di ragguaglio relativi al tuo attico.
    Amedeu e c.

  59. Buonasera,
    Premesso che io abito all’ultimo piano di un palazzo di 5 piani. L’ascensore si ferma al quarto piano. Vorrei sapere in questo caso come si ripartiscono le spese dell’ascensore.

    • Per Adolfo.
      Il tecnico che vi ha redatto le tabelle millesimali, relativamente a quella dei consumi che si riferiscono all’ascensore, dovrebbe avere messo per il tuo appartamento, un coefficiente di ragguaglio, in diminuizione, rispetto a quello del piano sottostante.
      Questo, in quanto sei costretto a fare un piano salendo le scale.
      Devi comunque controllare, ed eventualmente parlare con il tecnico stesso, qualora abbia adoperato un altro sistema.
      Ripetiamo, che le tabelle millesimali sono esclusivamente di competenza e responsabilità del tecnico che le redige, ed altri tecnici non possono mettervi bocca, a meno che siano incaricati dal giudice, in caso di contrasto per via legale.
      Amedeu e c.

  60. in un condominio di tre piani senza ascensore dobbiamo rifare l’impianto elettrico e ridipingere i muri interni delle parti comuni. queste spese come vanno ripartite, con le tabelle millesimali relative alla proprietà o con quelle relative alle scale?
    Mi sembra assurdo che chi abita al terzo piano senza ascensore (già penalizzato)debba avere delle tabelle millesimali relativamente alle scale più alte di quasi il doppio di chi abita al secondo!
    grazie

    • Per Donato.
      Tali uffici dovrebbero avere una categoria catastale A10 diversa da una normale abitazione, che implica anche una particolare osservazione del professionista (tramite i coefficienti di ragguaglio per le tabelle delle scale ed ascensore) in fase di redazione delle tabelle millesimali.
      Chiedete all’amministratore di sottoporre la queastione all’assemblea condominiale per fare, eventualmente, rivedere le carature millesimali esistenti.
      Amedeu e c.

  61. grazie per la risposta molto celere,
    volevo sottoporti un altra domanda su dei lavori condominiali all’interno di un palazzodi tre piani:rifacimento impianto elettrico e pitturazione ringhiere e muri delle scale (non c’è ascensore).Le spese come vanno ripartite con i millesimi della proprietà o quelli relativi alle scale?
    te lo chiedo in quanto abitando al terzo e ultimo piano e non avendo l’ascensore sono già penalizzato mi hanno calcolato delle tabelle millesimali relativamente alle scale più alte di quasi il doppio di chi abita al secondo!
    La mia proposta era quella di ripartire le spese in base alle quote millesimali della proprietà in modo di avere una ripartizione più equa…
    che ne pensi?

    • Per Donato.
      Di regola, con la tabella dei lavori manutentii del fabbricato (millesimi generali) e non con quella delle spese pdi gestione delle scale e ascensore (che hai detto non c’è).
      Amedeu e c.

  62. Abito in un condominio di 6 piani composto di 10 appartamenti più 2 mansarde e l’ascensore arriva al 5° piano. L’amministratore fino ad un anno fa faceva la ripartizione dei costi per tutti secondo quanto previsto dal codice civile (art. 1123 e 1124); oggi ha modificato tutto e fa pagare le quote uguali per tutti gli appartenenti al 5° e 6° piano (quattro famiglie in quattro appartamenti).
    Vorrei sapere se tutto ciò è giusto. Grazie

    • Per Carboni.
      Ricordiamo che tutto dipende dal tecnico che ha redatto le carature millesimali e dai criteri che ha adoperato.
      Come domanda in se stessa, rispondiamo che, relativamente alla tabella per le spese ascensore, il condomino del 6° piano dovrebbe avere un coefficiente di ragguaglio inferiore rispetto a quello del piano 5° che si trova l’ascensore davanti al suo ingresso.
      Amedeu e c.

  63. buoasera,

    ho ereditato una decina di anni fa con i miei fratelli un “locale” che dopo

    aver incaricato diversi proffessionisti ,compreso “un perito del tribunale”

    e pensavamo cosi ….fosse un appartamento in regola sotto ogni aspetto.

    Quando abbiamo voluto venderlo,abbiamo scoperto che è registrato al

    catasto ma non ha l’abitabilità del Comune.

    Ora ci chiediamo!!?? ma l’amministratore che ci ha fatto pare le spese

    condominiali, era al corrente del fatto che non fosse un appartamento

    ma un sotto tetto?E se cosi fosse cosa possiamo fare?

    E quanto dovrei pagare in percentuale come spese condominiali ?

    Mi scuso per la domanda complicata, e vi ringrazio in anticipo

    • Per Rita.
      Se si è interessato anche un perito (di parte? o CTU?) del tribunale, dovresti avere le risultanze di ciò che ha concluso costui.
      Che sia segnato al catasto come appartamento, non ha rilevanza, in quanto ciò che conta è l’autorizzazione comunale.
      Per l’amministratore non sappiamo cosa risponderti. Devi chiederlo al medesimo.
      Puoi comunque sentire un professionista abilitato (se non hai già avuto risposte esaudienti), che ti sappia dire, se tale sottotetto ha i requisiti per essere adibito ad appartamento.
      Se no, le spese condominiali di una soffitta, sono molto inferiori a quelle di un appartamento.
      Amedeu e c.

  64. Buongiorno, nel condominio dei miei genitori (struttura aa70) è stato installato ex novo un ascensore. Ora l’amministratore ha suddiviso la spesa x l’installazione utilizzando i millesimi degli appartamenti + millesimi dei garages, nonostante questi siano sì a piano terra ma assolutamente nn collegati al vano scala ad eccezione di due garages di proprietà di due condomini che nn hanno partecipato all’installazione. È regolare? O bisognerebbe utilizzare dolo i millesimi degli appartamenti? Grazie

  65. Box e cantine sono al piano strada, sotto all’edificio condominiale, raggiunto dall’ascensore. Le tabelle ascensore, redatte da un tecnico dopo la formazione del condominio negli anni ’80, e poi sempre approvate dall’assemblea a maggioranza, anche in occasione di successive variazioni dovute a recuperi di volumetria o assegnazioni di porzioni che erano rimaste invendute, includono nei millesimi di proprietà solo le cantine e non i box (ma includono ad esempio i terrazzi lastrici di uso esclusivo); da notare che ciò non è esplicitamente previsto dal regolamento condominiale. Può esserci una ragione, anche soggettiva del tecnico, peraltro molto scrupoloso, del tipo “a quel tempo era uso comportarsi così”, o si tratta di un errore che deve essere corretto anche senza il consenso dell’assemblea condominiale e la maggioranza del 51%?

    • Per Alberto.
      Non ci sono state variazione, però dici che il tecnico è molto scrupoloso, quindi difficilmente avrà commesso un errore.
      Fossimo in te, contatteremmo tale tecnico, chiedendogli delle spiegazioni in merito.
      Non possiamo ipotizzare oltre quale sia stata la sua intenzione.
      Amedeu e c.

  66. Buongiorno, abito in una palazzina del 2006 composta da 6 appartamenti (due per piano). Gli appartamenti a piano terra dotati di giardino, hanno problemi di infiltrazioni d’umidità nei muri perimetrali ed ora li devono sistemare. L’amministratore di condominio chiede di suddividere le spese per i sei appartamenti, è corretto o devono pagare solo i proprietari dei piani terra? Preciso che le parti comuni non hanno problemi. Grazie e saluti

    • Per Omar.
      Le parti comuni di un edificio sono anche i muri perimetrali e quelli di spina portanti; per cui se l’umidità di risalita interessa dette strutture, dovete concorrere tutti alle relative spese.
      Amedeu e c.

  67. Grazie mille dell’info. Buona giornata

  68. Buona sera abito in un condominio di 15 appartamenti più garage i garaghe sono su strada le quote millesimali per la pulizia, manutenzione e luce scale e spese ordinarie ascensore sono tutte ripartite in base ai millesimi di possesso ad esempio mio appartamento 5° Piano 79\1000 appartamento accanto al mio essendo un pò più piccolo 49/1000 è esatto o posso richiedere la verifica di queste quote essendo che ci abito da circa 3 anni e non vi ero in assemblea di approvazione.

    grazie in anticipo

    • Per Enrico.
      Che dirti?
      Necessita sapere i mq esatti di ogni appartamento e poi i coefficienti di ragguaglio che ha usato il tecnico, in base all’altezza da terra, all’esposizione, all’irragiamento, alla vista, ecc).
      Può darsi che il tuo appartamento sia favorito (oltre che in superficie, anche per gli altri parametri.
      Comunque fatti fare una copia della tabella millesimale (E’ tuo diritto), e controlla i vari coefficienti.
      Nel caso che trovi qualcosa che non torna, puoi sollevare la questione in assemblea condominiale e, se hai ragione, chiedere la rettifica della tabella stessa.
      Amedeu e c.

  69. salve
    spese per ascensore.

    1)per una metà in ragione del valore dei singoli piani .OK
    2)per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ogni singolo piano dal suolo.????

    Come sara’ la percentuale.?
    piano terra un app. =
    piano primo due app. =
    secondo piano un app. =
    in attesa saluti e grazie
    tiziano

  70. Gent.mi,
    Vi contatto per avere chiarimenti in merito alla ripartizione spesa manutenzione scale in condominio.Il condominio in oggetto è un condominio di 6 piani,costituito da da due verticali,e quindi da 2 scale,46 condomini,4 per piano in genere,tranne gli ultimi di entrambe le scale in cui ci sono 3 appartamenti.Nel regolamento sono presenti in toto n.4 tabelle relative alle scale(2 per ogni scala) in cui – cito testualmente – nella prima tabella si dice “1a metà delle spese dal piano terra al livello attico,Questa prima metà delle spese relative alla manutenzione delle scale va ripartita tra i condomini che ne fanno uso in relazione al valore condominiale delle relative quote di proprietà “.Nella seconda tabella si dice ” 2a metà per le spese scalaA,dal piano terra fino al piano attico.Questa seconda metà delle spese relative alla manutenzione delle scale,va ripartita tra i condomini che ne fanno uso di esse,in relazione all’altezza del piano dal suolo ed in relazione al valore condominiale.”Ognuna di queste tabelle ha una sommatoria di millesimi pari a 1000(anche se sono relative ad ogni singola scala separatamente)E’ corretto?Vi sarei grata se poteste chiarirmi in maniera elementare il criterio di ripartizione spese.Se fosse possibile un esempio relativamente ai miei millesimi:Prima tabella:86,628;Seconda tabella 149,567.Spesa totale da sostenere 30,000€.Mi scuso per la lungaggine ma vorrei aver ben chiaro i calcoli da effettuare e non ultimo,ciò che mi spetta pagare.
    I 30,000€ corrispondono all’ammontare delle spese condominiali totali.
    Resto in attesa e ringrazio anticipatamente.Cordiali saluti.

    • Per Maria 78.
      Ti suggeriamo di mettere da parte le tue domande e di leggere questo nostro articolo, che tratta di una decisione legislativa attuale, relativa alla suddivisione delle spese scale ed ascensore, secondo due criteri ben distinti.
      A parte ciò, ci sembra di comprendere, che il fabbricato, anche se costituito da due vani scale, deve avere per entrambe, gli stessi criteri di applicazione.
      Varieranno, eventualmente, i coefficieti di ragguaglio riferiti alle superfici ed ai volumi virtuali e non quelli riferiti alle altezze da terra.
      Amedeu e c.

  71. Sono proprietaria di un bilocale posto al piano terra di un edificio di due piani oltre a piano terreno; poiché il mio è frutto di un frazionamento ed ha un ingresso esclusivo (a suo tempo una finestra fu trasformata in un portone di ingresso per permettere l’entrata in casa), vorrei sapere se devo contribuire alle spese per il vano scale che fanno riferimento al portone principale del palazzo, portone e scale che io non utilizzo per entrare in casa mia. Faccio notare che non ho l’antenna televisiva sul tetto, pertanto l’accesso al tetto non mi riguarda.Grazie per la cortese attenzione.

    • Per Stella.
      Come comproprietaria devi contribuire a tutte le spese relative alle cose comuni (tetto, facciate, fondazioni, muri portanti ecc).
      Per le scale e l’ascensore il discorso è leggermente diverso, in quanto devi rispondere delle spese di una eventuale manutenzione o rifacimento delle medesime, mentre, se non le usi assolutamente, non devi pagare le spese relative alla pulizia ed al mantenimento giornaliero delle stesse.
      Comunque l’amministratore, dovrebbe avere 2 diverse tabelle millesimali per le scale e deve applicarne, per il tuo caso, solamente una.
      Amedeu e c.

  72. cerco sentenza spese scala dove esiste ascensore inquilino ultimo piano
    sporca solo androne cosiderando ke il 1 ed il 2 piano non hanno aderito
    all’installazione dell’ascensore. grazie

  73. Il mio appartamento si trova ad un livello intermedio tra il secondo e terzo piano per cui se scendo dall’ascensore al secondo piano devo fare una rampa di scale in salita,se scendo al terzo piano devo farne una in discesa.
    Come ci si comporta nel redigere la tabella millesimale relativa alle spese dell’uso dell’acensore?

    • Per Francesco.
      Il tecnico che ha fatto o deve fare i millesimi, deve, come al solito, dividere la tabella dell’ascensore (e delle scale) in 2 tabelle, delle quali una per i lavori e l’altra per l’uso.
      Nella seconda, deve mettere un coefficiente di ragguaglio più basso, (ai fini del calcolo del volume virtuale) sempre che non l’abbia già fatto.
      Amedeu e c.

  74. Abito in una palazzina composta da : terra 2 appartamenti, primo 2 appartamenti, secondo 2 appartamenti. Lastrico solare diviso in 2 parti in comproprietà 1/3 indivisibile per ciascuna parte. Al piano sottoterra 6 cantine di proprietà ciascuna per i 6 appartamenti.
    Quale è la normativa corretta per dividere le spese per la manutenzione delle scale, pulizia, luce scale?
    Grazie

    • Per Roberto.
      Deve essere redatta una caratura millesimale, che tenga conto delle superfici, dei vari coefficienti di ragguaglio e dei volumi virtuali spettanti a ciascuno dei proprietari.
      Sulla base di tali risultanze ne deriveranno i rispettivi millesimi di pertinenza di ogni proprietario.
      Dovete necessariamente, se non le avete, fare redigere le tabelle millesimali da un tecnico professionista esperto.
      Le spese per le scale vanno suddivise in 2 distinte tabelle: una riguardante le spese di manutenzione (Ordinaria e straordinaria) e l’altra relativa ai consumi (corrente elettrica) ed alle pulizie
      Amedeu e c.

  75. ho un appartamento in residence di 99 mq. ed un giardino esclusivo di 1500 mq. non ho l’uso potenziale di scale ed ascensore però pago i millesimi di proprietà scale ed ascensore e nel calcolo dei millesimi ci sono inserite:l’appartamento-il giardino,la cantina ed i sottoportici. Non dovrebbe l’amministrat. considerare solo la metratura dell’appartamento per quanto riguarda soprascritto??? grazie

  76. Ho cortesemente due quesiti da porle: 1) ho un giardino di mia esclusiva proprietà, all’interno di un condominio, dove passano tubi del gas e scarichi fognari di tutto il condominio. Ho diritto, per questo, ad un coefficiente di riduzione sulle mie tabelle millesimali? 2) abito al piano terra e sotto ci sono i garage. Io non utilizzo il garage per l’auto. Devo pagare l’uso dell’ascensore? In quale misura?
    Mille grazie

    • Per Luigi.
      Relativamente ad un coefficiente di riduzione, può essere, ma in fase di redazione dei millesimi condominiali.
      Adesso dovresti chiedere la revisione dei medesimi in assemblea condominiale.
      Comunque, una servitù di tal genere, non dovrebbe portarti molti vantaggi, nel calcolo delle carature millesimali.
      Relativamente all’ascensore, non chiarisci se il medesimo serve solo il garage, oppure se è quello condominiale che arriva anche al piano garage.
      Nel primo caso puoi chiedere, in assemblea condominiale, di esserne escluso, nel secondo caso, poichè abiti al piano terra, devi pagare solo i millesimi di competenza della tabella relativa ai costi di manutenzione dell’impianto, mentre devi essere escluso da quella dei consumi (Energia elettrica, pulizia ), così come per le scale.
      Leggi attentamente l’articolo dal quale ci hai scritto.
      Amedeu e c.

  77. Grazie mille per la risposta e vorrei chiarire meglio: l’ascensore è condominiale e arriva al piano garage ed io in teoria lo potrei utilizzare, cosi’ come le scale, avendo il garage. Un tecnico ha redatto i millesimi ma non considerando alcuna riduzione a mio favore per la servitu’. Per l’ascensore e le scale ha calcolato circa 200/1000 essendo 3 condomini su 4 piani (garage, terra, I piano, II piano). Siccome lo stabile è nuovo, dobbiamo ancora riunirci per confermare queste tabelle ed è per questo che le chiedo gentilmente di fornirmi dei riferimenti di legge, per la risposta che cortesemente mi ha dato, da poter riferire in assemblea Grazie

  78. Buongiorno, abito in un condominio formato da due scale, A e B, entrambe con ascensore. Nella scala A ci sono 6 condomini, nella B 3. Nella B c’è l’unico accesso per il tetto comune dove si trovano le antenne ed i camini di tutti e nove gli appartamenti. L’accesso per i garages, con cancello elettrico e luci, è unico per tutti i condomini. Come devono essere ripartite le spese (di pulizia, Enel, ascensori e per lavori a farsi) per i garages e per la scala B dove c’è l’unico accesso al tetto? Grazie

    • Per Adele.
      Occorrono le carature millesimali redatte da un tecnico professionista, il quale applichi dei coefficienti chiamati di ragguaglio, in diminuzione o aumento, a secondo alcune valutazione di: altezza dal suolo, disposizione, ed altre ancora e che tu troverai nei 3 articoli da noi fatti sui millesimi.
      Una volta che il tecnico avrà redatto le tabelle millesimali (Che sono sempre soggettive, anche se previste da precise leggi e normative), le stesse andranno approvate dall’assemblea condominiale.
      Tutto questo lungo discorso te lo abbiamo fatto, per farti comprendere che i millesimi vengono calcolati a seguito di numerosi sopralluoghi e misure prese sul posto, per cui risulta pressochè impossibile entrare in merito di valutazioni “soggettive” eseguite oculatamente dal tecnico stesso.
      Amedeu e c.
      Amedeu e c.

  79. Buongiorno! Volevo chiedere delle informazioni.. Ho un appartamento a piano terra con giardino e un piccolo terrazzo in un condominio di 2 piani,i proprietari del 2 piano hanno anche un sottotetto. è stata espletata la tabella millesimale poichè dobbiamo utilizzare l’ascensore e ripartire le spese. In base alla tabella millesimale devo pagare anche per il giardino e il terrazzo,invece i proprietari degli appartamenti del 2 piano non devono pagare i sottotetti. tutto ciò è giusto? alla fine loro li utilizzano come ripostigli,c’è da dire che l’ascensore non arriva al sottotetto ma al secondo piano. io posso utilizzarlo solo per andare nel seminterrato. la ringrazio anticipatamente.

  80. Buona sera, sono un ingegnere e sono stato incaricato di redigere le tabelle millesimali di un condominio costituito da un piano seminterrato, piano terra con appartamento e garage e 5 piani comprese mansarde. Ho redatto le tabelle con il quanto millesimi il quale però mi considera le tabelle scala al 500/1000 e ascensore al 500/1000, la somma delle 2 (che tra l’altro è uguale) mi da i 1000/1000. Secondo voi è giusto oppure il programma è obsoleto? i millesimi scala ed ascensore dovrebbero essere divisi in 2 sottotabelle per manutenzione e gestione??? Grazie

    • Per Cosimo.
      La prossima volta che vuoi una risposta, per correttezza, inserisci la tua email.
      Comunque, non abbiamo mai usato tale programma, però possiamo dirti, e la conferma viene anche dalla legge 220 dell’11 dicembre 2012, che le tabelle millesimali per le scale e ascensore devono essere due, delle quali una dedicata alle spese di manutenzione, e l’altra a quelle di gestione.
      Il fatto che il programma ti porti il totale di ogni tabella pari a 500 millesimi ci lascia però perplessi, in quanto, essendo due tabelle distinte per loro natura, la somma di ognuna di esse dovrebbe essere di 1000 /1000.
      Questo come logica, ma non potendo vedere il programma, diamo questo parere con beneficio di inventario.
      Amedeu e c.

  81. Buongiorno,
    ho un appartamento al 3° ed ultimo piano di una palazzina con ascensore (unico appartamento del 3° piano) e sullo stesso piano ci sono i ripostigli di tutti gli altri condomini.
    Vorrei sapere per cortesia come andrebbero suddivise le spese di scale e ascensore.
    Grazie
    Massimo

    • Per Massimo.
      Secondo le tabelle millesimali, le quali contengono vari coefficienti di ragguaglio (Leggi i nostri articoli) , che il tecnico applica secondo : l’altezza, l’ubicazione, l’esposizione ecc.
      Amedeu e c.

  82. Buongiorno,
    mio padre è proprietario di un magazzino posto al piano terra di una palazzina di 3 piani del centro storico. Ha un accesso diretto al suo locale pertanto non si serve del vano scala, né della luce né dei citofoni. All’interno del vano scala è però posto il contatore della luce. Ora il problema è che l’amministratore del condominio (proprietario anche della maggior parte degli appartamenti della palazzina) ha suddiviso le spese di ristrutturazione del vano scala, compreso l’acquisto di videocitofoni, includendo anche mio padre che però non usufruisce di niente. Mi sembra abbastanza ingiusto che si debba pagare una cifra non indifferente per il solo fatto che lì è posizionato il contatore della luce.
    Può darmi un chiarimento in proposito?
    Grazie

    • Per Mary.
      Le tabelle millesimali del vano scale ed ascensore, sono 2, delle quali, una dedicata alle spese di manutenzione e l’altra alle spese di gestione, quali la pulizia, la corrente elettrica ecc.
      Avendo il contatore nel pozzo scale, anche se trattasi di una cosa minima, dovresti pagare le spese di cui alla prima tabella.
      Forse ti converrà spostare il contatore.
      Amedeu e c.

  83. possego un negozio al piano terreno con una porticina nell’atrio del portone (murata) ed una entrata dalle cantine nel sottoscala come viene ripartita la spesa della puluzia delle scale e della manuntezione delle stesse visto che le stiamo rifacendo(piu’ o meno 60.000 euro)?come deve esssere suddivisa la spesa grazie

    • Per Luciano.
      Per la manutenzione devi partecipare per i millesimi relativi alla tua proprietà nel condominio.
      Per quanto riguarda la pulizia delle scale, la luce, le spese di gestione dell’ascensore, dovrai pagare in relazione ai millesimi che il tecnico redattore della tabella apposita (Sono 2 per le scale e ascensore) ti avrà messo con i relativi coefficienti di ragguaglio.
      Amedeu e c.

  84. vorrei porre un’altra domanda come e’ possibile che un negozio di 25mq. abbia il quadruplo dei millesimi di un appartamento di 120mq.? come posso inpugnare tale abnormità sulla suddivisione dei millesimi grazie luciano

    • Per Luciano.
      Non posiamo dirti se la tabella millesimale relativa al tuo negozio è stata fatta correttamente o meno.
      Occorrerebbe effettuare un sopralluogo e vedere l’esposizione, l’ubicazione, ed altri fattori relativi essenzialmente alla zona.
      Così come ci poni la domanda, anche a noi sembra eccessivo.
      Dovresti farla controllare da un tecnico di tua fiducia, dopo di che avanzare una richiesta di modifica in assemblea condominiale.
      Amedeu e c.
      Amedeu e c.

  85. abito al 1° piano (secondo fuori terra) di un fabbricato di 4 piani, oltre locale a p.terra e piano interrato uso garage auto. La superficie di ciascun appartamento ( uno per ogni piano) è uguale, con i balconi a prospetto ante e retro. Il mio appartamento invece al retro prospetto dispone di una terrazza a livello ad uso esclusivo chiusa nel perimetro con muratura di altezza mt. 2,30 ca.ed altri fabbricati. L’utilità di questa terrazza è pressochè nulla, ma il fatto di possederla mi porta ad essere il condomino con maggiori millesimi. Dovendo far redigere le tabelle millesimali gradirei conoscere con che coefficiente si valuta detta terrazza. gradita risposta celere – GRAZIE

  86. Salve sono proprietario di un appartamento all’ultimo piano di un condominio munito di ascensore e non posseggo garage all’interno di suddetto condominio.
    A seguito di riparazioni improvvise dell’ascensore (il problema era quello che non scendeva piu’ al piano garage e da esso non risaliva) sono state sostenute delle spese che sono state richieste anche a me.
    Chiedo se sono obbligato a partecipare a queste spese di riparazione pur non usufruendo del piano garage poiche’ non ne posseggo e se si in quale percentuale visto che per le spese ordinarie pago di piu’ per l’ascensore poiche’ abito all’ultimo piano e quindi usufruisco dell’ascensore di piu’ degli alri condomini ma in caso di questo tipo di riparazione straordinaria come devo comportarmi? Grazie Lucia

    • Per Lucia.
      Le tabelle millesimali per le scale e per l’ascensore sono sempre due: una dedicata alle spese correnti, quali elettricità e pulizia, mentre l’altra è relativa alle spese di manutenzione (Rifacimento vano scale, riparazione ascensore).
      Il fatto che tu abbia un piano in meno degli altri (Dal piano terra al sottostante garage) deve essere stato considerato in fase di redazione delle carature millesimali, dove il tecnico che le ha eseguite, dovrebbe avere applicato un coefficiente di ragguaglio inferiore a quello che ti sarebbe spettato se tu avessi avuto anche il garage.
      Un controllo lo potrai fare, confrontando i tuoi millesimi con quelli dell’appartamento sottostante (Dovrebbero essere simili, anche se non uguali).
      Amedeu e c.

  87. salve.abito in un condomio composto da piano terra garage, primo piano 2 app….2piano 2 app,3piano 2 app,4 piano 2 app..totale 8 appartamenti..tre condomini hanno il garage a piano terra e fanno parte del condominio…il 4 garage e di una persona che non fa parte del condominio..abbiamo solo un portone d’ingresso…la mia domanda e’….questi garage rientrono nella tabella ascensore al 50% di proprieta’? grazie in anticipo Pino

    • Per Pino.
      La caratura dell’ascensore, come quella delle scale è divisa in due tabelle, delle quali una, riferita alle spese di manutenzione, ed alla quale concorrono tutti i proprietari dell’immobile.
      Amedeu e c.

  88. Buongiorno, in un condominio di 20 appartamenti è stata approvata all’unanimità una tabella millesimale assembleare. il condominio è composto da appartamenti, scale, garages, cortile ed androni.
    Oltre a queste esiste anche una piscina condominiale la ciu proprietà è però condivisa con una villetta di tre famiglie indipendente dai 20 appartamenti. All’epoca dellla definizione delle quote millesimali, l’assemblea ha votato la divisione delle spese della piscina in quote unitarie per singola abitazione e quindi 23 quote (20 condominiali + 3 quote della villetta). Questa decisione è corretta? l’abbiamo adottata per oltre 7 anni, ora uno dei proprietari della villetta ha chiesto un ricalcolo delle tabelle millesimali per stabilire se la sua singola quota non possa avere invece un valore in millesimi maggiore di 1/13. otete illuminarmi?
    grazie max

    • Pera Massimo.
      Vi trovate in una situazione particolare, nella quale e difficoltoso far partecipare i tre proprietari in una tabella millesimale, o comunque, se calcolata, tale tabella potrebbe non essere del tutto affidabile.
      Per cui, riteniamo, che la suddivisione in unità immobiliari da voi praticata, sia la più equa.
      Amedeu e c.

  89. buongiorno vorrei dei chiarimenti sui miei millesimali, abito in un palazzo di due scale ,ciascuna ha 6 piani e 22 appartamenti , dobbiamo installare due nuove ascensori, e’ possibile che per questo lavoro i miei millesimali siano superiori a quelli die piani superiori? io mi trovo al terzo piano,praticamente al centro . grazie

    • Per Marco.
      Dipende dalla superficie e dal volume del tuo appartamento, nonchè dai coefficienti di ragguaglio (Altezza da terra, esposizione, soleggiamento, ecc.) che il tecnico ha usato (In diminuzione o in aumento), al momento della redazione delle carature millesimali.
      La media di tali coefficienti moltiplicata per il volume reale, potrebbe averti determinato un volume virtuale maggiore di quello dei tuoi vicini
      Amedeu e c.

  90. QUINDI IL CALCOLO CHE MI E’ STATO FATTO E’ CORRETTO ANCHE SE PAGO DI PIU’ … POI DA PRECISARE CHE NELLA MIA VERTICALE GLI APPARTAMENTI SOTTO E SOPRA DI ME SONO IDENTICI , SIA COME SUPERFICIE ,ALTEZZA,ESPOSIZIONE E SOLEGGIAMENTO. GRAZIE.

    • Per Marco.
      Quando, dopo la consueta domanda avanzata a caratteri normali, ed avuta la risposta, arriva poi una precisazione scritta a lettere maiuscole, con punteggiatura, ci sarebbe da pensare che il lettore è incavolato della risposta e che, non potendo alzare la voce, lo fa, aumentando la visione delle lettere dell’alfabeto.
      Caro Marco, noi ti abbiamo semplicemente indicato la via che un tecnico segue per redigere le carature millesimali.
      Se non sei convinto, non ti rimane altro che affrontare detto tecnico, contestargli ciò che ha fatto, fino ad arrivare ad un chiarimento circa ciò che non ti torna.
      Amedeu e c.

  91. vivo in un condominio con 6 scale a-b-c-d-e-f- in ogni scala ci sono da 9 a 11 famiglie La scala A-B-C-D-E pagano regolarmente il condominio mentre la scala F non paga nulla la risposta alla mia domanda come mai mi è stato risposto dall’amministratore che il costruttore non gli ha dato mandato per quella scala.
    Faccio presente che usufruiscono della luce e cura dei giardini condominiali ascensori e box al èpiano seminterrato pulizia scale ma nonsappiamo come vengono pagati nel bilancio datoci dall’amministratore quella scala non esiste come spese.
    Faccio inoltre sapere che oltre al costruttore che possiede ancora appartamenti e box auto invenduti ci sono anche sette famiglie che non pagano nulla.
    Cosa posso fare affinchè vengano rivisti i conti e come chiedere la restituzione delle somme pagate in più dai condomini che hanno pagato regolarmente le quote.
    Ringrazio fin d’ora per la cortesia e risposta al mio quesito

    • Per Paola.
      Sembra evidente che c’è qualcosa che non torna.
      O l’intero grosso condominio veniva diviso in 6 scale, ognuna delle quali faceva comdominio a se stante, oppure rimanendo un condominio unico , le tabelle millesimali e di conseguenza le spese vanno suddivise fra tutti i proprietari delle 6 scale.
      A nostro parere dovete avere un chiarimento su tale situazione, indicendo una assemblea condominiale e facendovi spiegare punto per punto , dall’amministratore, come sta la situazione, anche in base al Regolamento Condominiale ed agli impianti esistenti comuni, o meno, a tutti.
      Amedeu e c.

  92. io ho un appartamento nuovo al piano terra indipendente sia con l’entrata e con il resto , nella palazzina vi è un ascensore , secondo le normative nuove devo pagare le spese di manutenzione dell’ascensore??
    grazie

    • Per Giuseppe.
      Per l’ascensore, così come per le scale, devono esserci 2 tabelle millesimali separate; la prima delle quali inerente le spese di gestione, di luce e di pulizia e che non ti riguarderà, mentre la seconda è inerente le spese di manutenzione, e sarai interessata a partecipare per i millesimi che possiedi.
      Amedeu e c.

  93. in riferimento alla mia precedente richiesta della verifica delle spese per rifacimento delle scale potrei chieder un rimborso per spesa gia’ effettuta in virtu dei millesimi sbagliati? grazie

  94. la risposta e’ stata esaudiente comunque faro in modo di darvi piu’ informazione grazie

  95. La domanda è : il valore in millesimi ha valore anche quando si tratta di decidere se e come fare un determinato intervento?
    Mi spiego : Villa, vivono due famiglie , io e mio zio.
    Io possiedo 400/1000 e mio zio 600/1000.
    Mi Zio decide di rivestire il tetto d’oro, io sono costretto a pagare , in funzione dei mie 400/1000, anche se io il tetto lo vorrei fare di tegole?
    in sostanza : io non avrò MAI potere decisionale ?
    correggo la domanda : attualmente non abbiamo ancora una tabella millesimale, ma abbiamo propietà con superfici differenti, come vengono effettuate le scelte per migliorie estetiche che possimo definire “non essenziali”?
    Chi decide cosa fare e cosa non fare, buon senso a parte???
    grazie

    • Per Matteo.
      La legge 11 novembre 2012 n° 220
      (Leggi questo nostro articolo ed apri la legge al termine dello stesso)
      nel modificare l’articolo 1120 del codice civile, stabilisce, con chiarezza, ai punti 1 e 2 , quali sono gli interventi ammessi dalla maggioranza.
      Non possono chiederti di rifare il tetto d’oro.
      Amedeu e c.

  96. una piccola precisazione per sgomberare il campo da dubbi : il tetto d’oro era ovviamente una iperbole, ma, parliamo di tinteggiare la facciata : io vorrei tinteggiarla e lui no, cosa succede? in caso di disaccordo cosa si fa?

    grazie

    • Per Matteo.
      Se la facciata è su strada, ed esistono delle parti cadenti di intonaco, puoi richiedere ai Vigili Urbani, una intimazione o ordinanza di eliminazione del pericolo per la pubblica incolumità e tinteggiatura per decoro pubblico.
      In caso contrario devi affrontare con la calma del buon vicinato la questione e cercare di risolverla in tale maniera.
      Amedeu e c.

  97. BUONGIORNO VORREI SAPERE SE IN UNO STABILE SI DUE SCALE I LAVORI EFFETTUATI SULL’ATTICO PER UN INFILTRAZIONE DEVONO ESSERE PAGATE DA ENTRAMBE LE SCALE O SOLO LA SCALA INTERESSATA . GRAZIE.

    • Per marco.
      Se le due scale fanno parte di un unico condominio le spese vanno ripartite, viceversa, se i condomini sono 2, le spese toccheranno a quelli delle scala che porta all’attico.
      Amedeu e c.

  98. Salve sono proprietario di un box auto in un condominio.Il condominio mi sta chiedendo le spese straordinarie dell’ascensore, faccio presente che il sottoscritto non abita lì e l’ascensore “strutturalmente” non arriva nei box auto . Posso mai pagare i costi dell’ascensore che pur volendo non posso usufruirne, in quanto l’entrata ai box è fuori dal condominio, si entra da un cortile condominiale. Saluti.

    • Per Antimo.
      Le tabelle millesimali per le scale e gli ascensori si dividono in due tabelle.
      La prima dedicata ai lavori di manutenzione e la seconda alle spese di gestione, quali pulizia, luce. ecc.
      Pur avendo un solo box e non usando l’ascensore, fai, però,parte di un condominio e devi pagare per ituoi millesimi, relativi alla prima tabella.
      Amedeu e c.

  99. Buongiorno, potreste aiutarmi a capire le tabelle scale ascensore.
    Abito al 5° piano di una palazzina di sei ed ho una soffitta al piano 6°
    Le scale arrivano ovviamente al sesto piano, ma l’ascensore arriva al quinto.
    Nelle tabelle il tecnico ha applicato un coefficiente di ragguaglio di 0,20 per uso per soffitte e terrazzi del 6 piano per entrambe le tabelle, ma quello che non riesco a capire è perché ha riportato l’altezza piano del sesto con lo stesso valore del quinto.
    Chiarisco: per il 5° ha indicato m 17,20, e immagino sia l’altezza del piano da dove iniziano le scale e ha calcolato i millesimi per le due unità presenti al piano; poi ha nuovamente indicato per il 6° piano m 17,20 e lo ha moltiplicato per 0,20 e il dato ottenuto lo ha utilizzato per il calcolo dei millesimi delle soffitte e dei terrazzi. Mi chiedo passi per l’ascensore che arriva al quinto, ma per le scale non dovrebbe indicare m 17,20 + m 3,50 dell’ultima rampa di scale e sul totale applicare il coefficiente di ragguaglio?
    Grazie in anticipo per la risposta.
    rrobi

    • Per Robi.
      Le carature millesimali, come abbiamo spiegato nei nostri articoli, sono soggettive e dipendono esclusivamente dal tecnico che le redige.
      Il sistema più comune usato per calcolare i volumi virtuali che danno origine ai rispettivi millesimi, consiste nel moltiplicare la superficie di una unità immobiliare per l’altezza media interna e poi per la media dei vari coefficienti di ragguaglio.
      Le altezze di mt 17,20 + 3,50, non ci dicono granchè, se non che, presumibilmente, sono prese fra il piano di calpestio (o di soffitto?) dell’appartamento ed il piano di riferimento del marciapiedi.
      Detto ciò, non ti rimane che contattare il tecnico suddetto e chiarire con lo stesso i dubbi che hai.
      Amedeu e c.

  100. Mia suocera abita in un condominio di 5 piani dove il primo piano è in realtà un piano rialzato. Qualche anno fa hanno hanno costruito l’ascensore che parte da terra saltando il primo piano ha la sua naturale fermata tra il 2 ed il 3 piano così via fino al quarto piano con fermata tra il 4 e il 5 piano. Mia suocera che abita al 5 piano secondo me è penalizzata perché non scende al suo piano ma mezzo piano più in basso, Però le spese per la manutenzione dell’ascensore ed il consumi sono più alte di 100 euro rispetto al 4 piano che può in salita scendere sopra e in discesa salire sotto.
    Se potete rispondermi vi sarei grato
    Armando

    • Per Armando.
      Va visto come ha strutturato la tabella il tecnico che l’ha eseguita.
      Se per esempio il volume (o la superficie) reale dell’appartamento di tua suocera è maggiore di quelli del 4° piano, può darsi che, anche applicando un coefficiente minore , il volume virtuale sia venuto maggiore.
      Controlla la tabella, ed eventualmente parlane con il tecnico che l’ha redatta.
      Per quanto riguarda la tabella della pulizia , può essere accettabile, in quanto, in definitiva, tua suocera si trova ad avere un piano di più, mentre per quella della manutenzione il risultato, a parità di volume (o superficie), è discutibile.
      Amedeu e c.

  101. Buongiorno,
    sono un inquilino di un garage posto in un condominio, in questo box si accede attraverso un cancello elettronico.Da qualche mese alcuni proprietari hanno stabilito di far pagare una quota fissa al mese di 10 euro a macchina per l’usura ovvero per la manutenzione ordinaria del cancello. E’ giusto far pagare solo i possessori di posto auto all’interno del condominio questa quota e non a tutti i condomini che comunque non avendo l’auto usufruiscono del cancello elettronico per ovvie ragioni (ospiti, passaggio di passeggini baby, mezzi per ristrutturazioni, quando usano l’ombrello, per postino, per riparazioni private, per ogni eventualità ecc. ecc.) ? Io, già pago la quota condominiale ordinaria, non capisco questa quota fissa se è lecita la richiesta oppure no. Comunque questo l’hanno stabilito senza fare nessuna convocazione condominiale ma solo tra i maggiori possessori di millesimi, senza interpellare tutti. Tutti in egual modo “usurano” il cancello elettronico…io posso prendere l’auto anche una sola volta alla settimana per esempio ed un altro condomino che non ha l’auto all’interno del condominio aprire e chiudere il cancello anche dieci volte al giorno per fatti suoi privati…come si fa a stabilire il tutto? Grazie in anticipo, spero di essere stato chiaro nell’esporre la situazione.

    • Per Ciro.
      In un condominio dove esistono delle tabelle millesimali approvate, anche se il cancello elettronico è stato realizzato a posteriori, i costi inerenti lo stesso (Gestione e manutenzione), di regola, vanno ripartiti secondo le tabelle millesimali generali; tanto più che, come tu dici, tale cancello è usato, sia pur saltuariamente, da molte altre persone oltre che dagli attuali proprietari dei posti auto.
      Inoltre non si comprende il criterio con il quale sia stata applicata la quota mensile di 10 euro.
      Amedeu e c.

  102. Buongiorno,
    ci sono in questo condominio le tabelle condominiali, ma in questo caso non le vogliono applicare non so il perchè…quando ho chiesto chiarimenti hanno risposto con arroganza e prepotenza che io non dovevo sapere niente perchè ero inquilino ed avevo pochissimi millesimi quindi in poche parole non contavo nulla…lo so che stanno facendo un abuso nei confronti di tutti i possessori di posto auto, ma non so proprio come comportarmi…devo precisare che io non abito in questo condominio sono esterno…ma ho in affitto questo garage dal 1974 io e il proprietario eravamo molto amici e non abbiamo mai definito contrattualmente il tutto…praticamente pago l’affitto in nero…lo so che è sbagliato ma tanti anni fa a queste cose non ci si pensava…siamo così situati ancora oggi…il mio proprietario per paura di ritorsioni fiscali da parte di queste persone abbassa sempre la testa e acconsente a tutte le prepotenze di questi soggetti, però con la mia “tasca” non so se mi sono spiegato. Io comunque mi sono opposto a questa richiesta tanto che cosa mi possono fare?? Se riterranno di suddividere queste quote per tutti i condomini parteciperò anch’io altrimenti se non pagono tutti rientrerò anch’io nei condomini che non pagano! Comunque non c’è stata nessuna convocazione assembleare, nè un’approvazione dell’ordine del giorno cioè non hanno nessun documento “ufficiale” da mostrare per potermi obbligare a pagare questa quota. Questo è un condominio che si fa le leggi da solo…e a me non sta bene. Grazie.

    • Per Ciro.
      Ti trovi in una situazione nella quale ti torna difficile far valere le tue ragioni, e la colpa non è solo del tuo affittuario, ma anche tua, in quanto hai accettato una situazione di comodo.
      Amedeu e c.

  103. Mia suocera abita in un condominio di 5 piani dove il primo piano è in realtà un piano rialzato. Qualche anno fa hanno hanno costruito l’ascensore che parte da terra saltando il primo piano ha la sua naturale fermata tra il 2 ed il 3 piano così via fino al quarto piano con fermata tra il 4 e il 5 piano. Mia suocera che abita al 5 piano secondo me è penalizzata perché non scende al suo piano ma mezzo piano più in basso, Però le spese per la manutenzione dell’ascensore ed il consumi sono più alte di 100 euro rispetto al 4 piano che può in salita scendere sopra e in discesa salire sotto.
    Se potete rispondermi vi sarei grato
    Armando

  104. Buongiorno,
    è vero quello che dici, ma purtroppo è questa la situazione…
    grazie comunque per il consiglio, cercherò di farli ragionare e a far dividere le quote per tutti in base ai millesimi…come è buon senso fare.

  105. Vi sarei grato se poteste tispondere al mio quisito chiesto il 22 giugno.

    • Per Armando.
      Ti riportiamo di seguito la risposta che ti abbiamo dato il 23 giugno
      “Per Armando.
      Va visto come ha strutturato la tabella il tecnico che l’ha eseguita.
      Se per esempio il volume (o la superficie) reale dell’appartamento di tua suocera è maggiore di quelli del 4° piano, può darsi che, anche applicando un coefficiente minore , il volume virtuale sia venuto maggiore.
      Controlla la tabella, ed eventualmente parlane con il tecnico che l’ha redatta.
      Per quanto riguarda la tabella della pulizia , può essere accettabile, in quanto, in definitiva, tua suocera si trova ad avere un piano di più, mentre per quella della manutenzione il risultato, a parità di volume (o superficie), è discutibile.
      Amedeu e c.”
      Amedeu e c.

  106. grazie delle informazioni.Armando

  107. Salve, abito in un condominio di 6 piani con 2 appartamenti per piano, io abito al sesto piano e ovviamente insieme al vicino di casa abbiamo la casa un pò più grande rispetto agli altri condomini dei piani più bassi. Nel regolamento condominiale sono state applicate le tabelle millesimali e ovviamente a me è stata attribuita la quota più alta addirittura il 107,000. Vorrei sapere se è corretto pagare anche in millesimi le spese bancarie, l’elaborazione telematica del 770, le pompe di pulizia Enel, il materiale elettrico, il giardiniere che si occupa delle aiuole scivolo garage e l’assicurazione dell’edificio. Inoltre nel resoconto della lista delle spese mi vedo addebitare il servizio della manutenzione dell’ascensore con tabelle millesimali del valore del 130,000.
    Vorrei, gentilmente, sapere se è corretta tale ripartizione e se tra le spese in millesimi vanno ripartite anche le spese esterne di muretti che circondano la portineria e il palazzo, se rientrano anche i lavori di tinteggiatura scala visto che io e il mio vicino di casa abbiamo dovuto pagare quasi tutto l’importo della tinteggiatura (tutti i condomini accedono al tetto del palazzo tramite una botola che si trova al sesto piano) e se rientrano anche le spese di pulizia scala e spazi esterni.
    Ringraziando cordiali saluti.

  108. Buongiorno,
    sono proprietaria di una villetta e un mese fa è stato costituito per la fogna un condominio che comprende la mia villetta e un edificio costituito da tre appartamenti.
    Per le tabelle millesimali, sono state riprese dall’amministratore quelle dell’allegato A all’atto originario che prevedono millesimi proprietà ( in cui io non sono conteggiata) e millesimifogna in cui io ovviamente rientro.
    Mic hiedo ai fini della validità di una delibera assembleare ovvero calcolo 2/3 del valore dell’edificio, su un punto avente ad oggetto la fogna, quali millesimi si applicano?
    Io direi quelli della fogna, perchè se si usassero quelli della proprietà il mio voto non varrebbe nulla e pure io PAGO…
    Grazie

  109. Buongiorno,
    il condominio in cui abito è costituito da una palazzina con due scale, un seminterrato, piano terra, piano primo, piano terzo. Tutti i piani sono serviti da scale e ascensore. Il seminterrato, comune a tutte e due le scale, è accessibile anche da una rampa per le auto. Nelle tabelle attualmente in vigore, il piano terra è stato completamente escluso dalle tabelle scale e ascensore (le u.i. del piano terra utilizano le scale e l’ascensore per accedere ai garage del seminterrato). Nel regolamento di condominio tale scelta è espressamente indicata in quanto non fruitori.
    L’amministratore ha dato mandato per il rifacimento delle tabelle scale ascensore. Le nuove tabelle redatte dal tecnico (non ancora approvate) prevedono l’inclusione del piano terra, calcolate secondo quanto previsto dall’art 1124 cc, ovvero, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Il piano terra partecipa solo per la prima metà
    Mi chiedo:
    È corretta l’elaborazione del tecnico?
    È possibile cambiare le tabelle, contrariamente a quanto previsto dal regolamento di condominio? e se si con quale maggioranza?
    Grazie in anticipo per la risposta

  110. Grazie Amedeu,
    ho comunque una perplessità,
    il regolamento del condominio è di tipo contrattuale, (redatto dal costruttore). Giusto o sbagliato nel regolamento è stato previsto che il pianto terra sia escluso completamente dalle tabelle ascensore e scale. L’articolo 1124 che regola la ripartizione di tali spese, se non sbaglio è derogabile. Pertanto l’assemblea per adottare le nuove tabelle, dovrebbe approvare ad unanimità le variazione del regolamento-contratto e relative tabelle?
    Grazie

    • Per Giulio.
      L’articolo 1124 non è derogabile, ma è ben chiarito dalla nuova versione della modifica ai condomini (Vedi precedente risposta).
      Fra l’altro tale nuovo articolo comprende anche il chiarimento dell’aggiunta dei sottotetti e scantinati come piani.
      Amedeu e c.

  111. Buongiorno, ho letto i quesiti e le vostre risposte e credo di aver potuto già avere qualche chiarimento riguardo alla mia situazione, tuttavia vorrei approfittare della vostra disponibilità esponendovi comunque il mio problema e ringraziandovi per il vostro utile servizio.
    Possiedo un garage in un condominio in cui non sono proprietaria di appartamento e abito in un’altra palazzina. L’accesso al garage è diretto dalla strada ed esterno. Non ha collegamento elettrico nè acqua. Non ho accesso a nessuna delle zone comuni. Mi vengono addebitate solo le spese generali ma indifferentemente secondo i millesimi che riguardano anche : tassa per occupazione aree pubbliche,per la cabina Enel, manutenzione giardino,illuminazione pavimentazione porticato,riparazione cancello automatico, chiavi cancello che io non ho, autoclave,fontanella,pulizia cortile e porticato. Posso contestare? E come devo fare? Grazie, Luciana

    • Per Luciana.
      Devi leggere attentamente la tabella dei millesimi che l’amministratore usa anche nel tuo caso.
      Probabilmente è quella generale e non avrà altre tabelle (Eccetto quelle per scale ed ascensore obbligatorie) staccate, e relative ad altri servizi.
      In questo caso ti dovrai adeguare.
      (Comunque fatti fare una fotocopia dell’intera caratura millesimale dell’immobile, che hai diritto di avere in quanto condomino.
      Amedeu e c.

  112. Grazie, Amedeu…!!!!

  113. Vorrei chiarimenti in merito alla ripartizione di spese condominiali per la riparazione (l’ennesima….) del cancello di accesso al cortile. Le spese devono essere ripartite secondo i millesimi posseduti? E se si, perchè? Visto che chi abita al primo piano accede ed usa il cancello come chi abita al II piano ?? Grazie..

    • Per Anna Maria.
      Salvo diversi contenuti nel Regolamento di Condominio o nella relazione che accompagna la caratura millesimale, tali spese vanno divise fra tutti i condomini.
      Il muro di cinta come le facciate, il tetto, le mura portanti ecc, sono parti comuni a tutti i condomini.
      Amedeu e c.

  114. buon giorno,
    desiderei se possibile alcuni chiarimenti .Abito in un condominio di quattro piani con mansarde (di cui tre rifinite e le altre rustiche):Ho chiesto in una riunione condominiale di pagare le spese condominiali in millesimi, considerato che io sono al primo piano, e mi sono sentito rispondere che dobbiamo pagare in parti uguali perchè anche quelli dei piani bassi utilizzano l’ascensore e poi che i millesimi che non è obbligatorio farli in quanto le spese(ordinarie e straordinarie) del condominio debbono essere pagate in parti uguali.
    La ringrazio se può chiarirmi questi quesiti.

    • Per Calogero.
      Se le mansarde sono state aggiunte dopo che erano stati redatti i millesimi, puoi richiedere, nell’ambito dell’assemblea condominiale, di correggere le rispettive tabelle.
      Naturalmente avranno un costo del tecnico.
      Amedeu e c.

  115. Sono proprietario di un appartamento in condominio. E’ possibile che a parità di millesimi vi siano spese condominiali diverse, anche per importo rilevante ?

    • Per Gilberto.
      Le tabelle condominiali sono diverse, e devi controllare se su tutte i millesimi uguali corrispondono.
      Se si, allora non devono esserci differenze di pagamento, almeno relativamente all’oggetto di riferimento di tale tabelle.
      Amedeu e c.

  116. Salve, nel mio condominio sono state applicate le tabelle millesimali. Per quanto riguarda la manutenzione dell’ascensore, la pulizia delle scale e, se non sbaglio, anche per la manutenzione del verde i piani più alti hanno sempre pagato di più rispetto ai piani più bassi. Adesso abbiamo deciso di fare degli interventi sulla facciata dello stabile e, dalla ripartizione millesimale fattaci pervenire dall’amministratore di condomio, i piani più alti pagherebbero di meno, ma ecco che i condomini dei piani più bassi, i quali in precedenza avevano fortemente richiesto l’applicazione dei millesimali per risparmiare sulle spese dell’ascensore e così via, adesso vorrebbero ripartire la spesa in parti uguali. Mi chiedo, e le chiedo, qual è lo spirito dei millesimali? Far risparmiare i piani più bassi o ripartire le spese a seconda del tipo di intervento in modo da non gravare sempre sui piani più alti? Inoltre, posso rifiutarmi di pagare ripartendo la spesa in parti uguali e pagare la mia quota millesimale anche se gli altri condomini dovessero decidere a maggioranza la ripartizione?

    • Per Francesca.
      Lo spirito delle Carature millesimali o Millesimi come si vogliano chiamare, è quello di avere una equità nella ripartizione delle spese condominiali.
      Leggi a tale proposito i nostri 4 articoli dedicati ai millesimi e ti renderai conto della complessità ed, anche talvolta soggettività, della loro redazione.
      http://www.coffeenews.it/i-millesimi-in-un-condominio-cosa-sono-e-come-si-applicano
      Non stiamo a rispiegarti il tutto, in quanto potrai apprenderlo dai suddetti articoli.
      Comunque una volta approvate dall’assemblea condominiale, tali tabelle possono essere variate solo per errori evidenti o per variare di superfici o volumi immobiliari.
      La ripartizione delle spese della facciata di un immobile ricade nella tabella principale della manutenzione di un edificio, e può darsi che i coefficienti di ragguaglio adoperati abbiano favorito i piani alti.
      Per la tabella del vano scala ed ascensore, quasi sicuramente verranno agevolati ii piani bassi.
      Quindi, noi non possiamo entrare in merito di una caratura millesimale fatta da un tecnico professionista abilitato, il quale ha percepito la parcella ma si è anche preso (Con il timbro e la firma) la responsabilità di quanto ha redatto.
      Con le tabelle millesimali approvate, non puoi esimerti dal pagamento, salvo per i due casi sopra esposti.
      Amedeu e c.

  117. Per Alessandro
    Se desideri una risposta, riformula la domanda e, per correttezza, inserisci la tua e mail.
    Grazie.
    Amedeu e c.

  118. Buonasera,

    sono proprietario di un immobile posto in una palazzina di due piani con mansarde.
    Il mio immobile è composto da un appartamento al piano terra comunicante dal soggiorno, attraverso una scala interna, con la mia cantina posta al piano interrato adibita a rustico, comunicante a sua volta con il mio box auto.
    La prima domanda è: sono tenuto a pagare la quota delle pulizie scale condominiali che non utilizzo? Se si in che regime?
    La seconda è: sono tenuto a pagare la quota del contratto di manutenzione dell’ascensore che non ho mai utilizzato non avendone bisogno. Se si in che regime?
    Spero di essere stato abbastanza chiaro nella descrizione.
    Vi ringrazio in anticipo della cortesia e del tempo che dedicherete a rispondermi.
    Cordiali saluti.

  119. Salve vorrei qualche chiarimento sul calcolo dei millesimi e delle spese dell’ascensore.
    Sono proprietaria di un appartamento in una palazzina di tre piani più il piano terra adibito ai posti auto. Ogni piano è composto da un unico appartamento e gli appartamenti sono praticamente uguali per dimensioni ed esposizione. L’unica differenza si ha al primo piano in quanto l’appartamento comprende anche un grosso terrazzo mentre i proprietari dell’appartamento al secondo piano hanno 2 posti auto, mentre io uno solo. Leggendo i vari commenti Non sono sicura di aver capito se terrazzi e posti auto devono essere conteggiati.
    Specifico inoltre che non abbiamo un amministratore in quanto ci è stato detto che con soli 3 qppartamenti non esiste l’obbligo. Le uniche spese che avevamo erano quelle della luce delle scale che abbiamo sempre suddiviso secondo la tabella millesimale ( credo degli appartamenti) che ci ha fornito l’impresa costruttrice. Lo stabile ha l’ascensore ma non é mai stata attivata in quanto nessun inquilino ne aveva bisogno. Adesso invece un inquilino ha richiesto di metterla in funzione. Vorrei quindi sapere se c’è modo di limitare l’uso dell’ascensore al solo inquilino che la richiede e quidi di attribuire a lui soltanto i costi energetici ( o per lo meno la maggior parte dei costi). Inoltre mi chiedo anche se il numero di persone che vivono in ciascun appartamento abbia un qualche valore nella suddivisione delle spese( mi riferisco sempre Ale spese di consumo e non a quelle di manutenzione ). Infatti io vivo da sola, all’ultimo piano mentre nei sottostanti appartamenti vivono 2 famiglie composte da più persone e quindi utilizzano di più l’ascensore…
    Grazie in anticipo per una risposta.

    • Per Elle.
      Relativamente al conteggio dei terrazzi e posti auto, il tecnico redattore dei millesimi fa riferimento ad una circolare esplicativa
      http://www.coffeenews.it/wp-content/uploads/2012/07/Carature-millesimali.-Circolare-12480-del-26-03-1966.pdf
      I posti auto, anche se non compresi in questa, vengono normalmente considerati.
      Comunque le tabelle millesimali, come più volte spiegato sono soggettive e non ne troverai mai 2 uguali.
      (Leggi i nostri 4 articoli sui millesimi).
      Relativamente alle famiglie più, o meno numerose, non incidono nel computo delle scale e dell’ascensore, in quanto i millesimi si basano su delle superfici e volumi base, e non sui soggetti che vi abitano.
      La questione relativa all’uso dell’ascensore di un solo condomino la vediamo difficile, anche se, in pratica, potrebbero essere chiuse ermeticamente le porte di due piani e lasciate aperte solo quelle del piano del richiedente e del piano terra.
      Dovreste inoltre fornire l’ascensore di chiave, in maniera che lo possa usare solo costui; difatti, in caso contrario qualsiasi persona potrebbe salire sull’ascensore al piano terra, scendere al piano del richiedente e poi salire o scendere una sola rampa scale.
      Un poco complicato.
      Amedeu e c.

  120. Buongiorno,
    Sono proprietario di un box in un complesso condominiale ma non ho alcun accesso diretto alla palazzina dove sono presenti gli appartamenti.
    Mi chiedo se sono cmq tenuta a pagare anche le spese “interne” ovvero ascensore, pulizia scale e corrente?
    E se esiste una legge che lo stabilisce o solo il buon senso di chi effettua i conteggi delle spese.
    Vi ringrazio anticipatamente
    Buona giornata
    Serena

    • Per Serena.
      Il Box è compreso in un edificio, sotto il tetto, fra le mura, per cui esso non può essere escluso dalle tabelle millesimali per la parte che interessa i costi manutentivi relativi alle scale ed all’ascensore, mentre ne è escluso, (non utilizzandoli) per le spese gestionali, quali l’energia elettrica, la pulizia ecc.
      Amedeu e c.

  121. La ringrazio molto per la sua chiara e cortese risposta.
    Serena

  122. Mi scusi, vorrei un chiarimento, dovendo modificare le tabelle millesimali in un condominio di 5 piani con ascensore, il dubbio è se i due locali posti al piano terra con affaccio su strada debbano partecipare alle tabelle sulla ripartizione delle spese di manutenzione di scale ed ascensore. Solo uno dei due locali ha un accesso secondario all’ interno del portone, l’ altro ha solo un accesso indipendente dalla strada…comunque ambedue hanno un box-ripostiglio nell’ interrato ( privo di ascensore) a cui si accede dalle scale del portone, inoltre il condomio posside una stanza all’ ultimo piano dell’ edificio utilizzata per le riunioni.
    Grazie

    • Per Vittorio
      I due locali sono compresi in un edificio, sotto il tetto, fra le sue mura, per cui essi non possono essere esclusi dalle tabelle millesimali per la parte che interessa i costi manutentivi relativi alle scale ed all’ascensore, mentre ne è escluso, a nostro parere (non utilizzandoli), solo il locale che non ha il secondo accesso dall’interno, per le spese gestionali, quali l’energia elettrica, la pulizia ecc.
      Relativamente al fatto del box ripostiglio posto nel seminterrato vale la seconda risposta di cui sopra
      Per la quota condominiale del locale assemblea situato all’ultimo piano dell’edificio, lo stesso dovrebbe essere considerato per entrambi i costi, ma ripartito secondo le quote millesimali di tutti i condomini.
      Amedeu e c.

  123. Buongiorno,
    mi scusi se la disturbo ulteriormente e mi riferisco a quanto richiesto sopra.
    Ieri c’è stata l’assemblea del condominio e l’Amministratore ha proposto di fare una nuova tabella per uso e gestione pertanto dando la possibilità a chi ha solo il box di pagare quello di competenza.
    Gli altri condomini non hanno voluto adottare questa tabella proposta dall’Amministratore pertanto ora ci tocca pagare anche per “cose” che non usiamo.
    L’Amministratore si è giustificato dicendo che sono in condomini che decidono, ora mi chiedo come posso fare per chiarire questa situazione, occorre rivolgersi ad un avvocato od effettivamente se gli altri condomini a maggioranza deliberano non si può far nulla?
    La ringrazio
    Serena

  124. grazie di tutto…

  125. grazie mille

  126. Buongiorno, abito a Gorgonzola (MI) , in un multicondominio (costituito da 3 edifici) . L’edificio in cui si trova il mio appartamento e’ costituito da circa 20 proprietari . Il problema e’ che l’amministratore in carica e’ un condomino che non ha nessuna intenzione di “costruire” le tabelle millesimali (che non abbiamo mai avuto) . Oltre a cio’, tale amministratore non adempie alla maggioranza dei suoi doveri previsti per legge . Pertanto, chiedo se esista una associazione ( o altro di simile) , a Milano o provincia, alla quale potrei rivolgermi per essere guidata nel chiedere la revoca (se nessario anche giudiziale) di tale amministratore . Possibilmente (oltre al contatto della suddetta associazione) chiedo ( sempre per la stessa motivazione )anche un “contatto” della/e persona/e che redigono gli articoli in materia condominiale presenti in “Coffenews.it” .

    Grazie
    Cordialita’

    Sandra

  127. Buongiorno,
    abito in un condominio di 8 piani degli anni ‘70, con tre appartamenti per piano, dove ad ogni piano il pianerottolo di accesso alle singole abitazioni, sul quale si affaccia l’ascensore, è ben separato dal vano scale da una prima porta, che da’ accesso ad un terrazzino/disimpegno chiuso su tre lati, dal quale con una seconda porta si accede al vano scale. Di fatto chi utilizza le scale non transita né per il pianerottolo né per il disimpegno dei piani diversi dal suo, ed il pianerottolo viene quindi goduto solo dai tre proprietari del piano, né gli altri condomini hanno titolo per accedervi.
    Tutti e tre questi ambienti, cioè pianerottolo, disimpegno e vano scale, hanno una tinteggiatura dello stesso colore per tutti i piani.
    D’accordo con gli altri due proprietari, vorremmo ritinteggiare il solo pianerottolo con un colore diverso dall’attuale, e ci siamo domandati se per questa operazione sia necessario o meno l’assenso del condominio, ed eventualmente, con quale maggioranza.
    Inoltre, immaginando che tale pianerottolo sia stato conteggiato nella tabella dei millesimi scale (contrattuale) con i vari coefficienti di altezza, sarebbe corretto richiedere di escluderlo dall’applicazione del coefficiente di altezza?
    Spero di essere stato chiaro.
    Grato per l’attenzione, ed apprezzando sinceramente il vostro livello professionale, invio cordiali saluti
    Gino

    • Per Gino.
      Ci sembra di avere compreso.
      IL calcolo dei millesimi si applica in infiniti casi di altrettanti numerosi immobili, per cui è talvolta difficile dare una risposta veritiera per taluni casi.
      Il tuo è appunto uno di questi.
      La logica ci direbbe, che essendo aree comuni, anche se non di passaggio ti tutti i condomini, ma solo dei tre a piano, che la questione venisse definita in sede condominiale, con la dovuta maggioranza.
      Però, se la porta di accesso a tali disimpegni è opaca e l’interno non si vede, potrebbe essere una questione di spettanza di solo tre proprietari; se invece è aperta oppure a vetri e si nota l’interno (In questo caso di altro colore) dovrebbe competere tutto il condominio.
      Per quanto compete il coefficiente di altezza, questo dovrebbe essere trattato come sopra.
      Amedeu e c.

  128. Buongiorno,

    Avrei una domanda da porvi in merito ad una questione condominiale, ovvero la nostra scala è costituita da tre piani con ascensore che arriva fino alle cantine e scale (anche esse che arrivano fino alle cantine ovviamente) il mio appartamento ha 67,67 millesimi generali, mentre la mia quota in millesimi dell’ ascensore è 152,59 ed i millesimi della scala 164,59. Vorrei capire se è corretta questa ripartizione tenendo presente che l’appartamento al terzo piano ha 68,61 millesimi generali 161,48 millesimi di scala e 152,53 millesimi di ascensore ed il mio appartamento paga di conseguenza per ciò che concerne scale ed ascensore come l’appartamento del terzo piano, ma nel mio caso utilizzo decisamente meno sia l’ una che l’ altra.
    Grazie
    Alessandro

  129. buongiorno abito in un condominio di 5 piani e 11 condomini e 1 anno fa è stato installato un ascensore al quale hanno partecipato alla spesa solo in 7. Come devono essere ripartite le spese di energia elettrica?i condomini che non sono proprietari dell’ascensore giustamente non vogliono pagare di più del dovuto.Premetto che non è stato messo un contatore apposito per l’ascensore.

    • Per Veronica.
      Stai parlando di condomini che non sono proprietari dell’ascensore. Perchè?
      Comunque, in ogni caso, il sistema più giusto e regolare è quello di fare redigere una caratura millesimale (o millesimi) da un tecnico professionista della tua zona, e poi suddividere le spese secondo le tabelle che la comporranno.
      Amedeu e c.

  130. Salve, ho un tre appartamenti in un piccolo condominio composto di cinque appartamenti messi rispettivamente uno al primo piano e quattro al secondo (al piano terra ci sono tre officine, per questo al primo piano vi è solo un appartamento).
    Stiamo discutendo per la redazione delle tabelle millesimali e al momento un ingegnere ha ripartito quelle delle scale in modo per me bizzarro: all’appartamento al primo piano sono stati assegnati oltre 150 millesimi di scale (appartamento di nemmeno 50mq), mentre ai 4 appartamenti al secondo si varia dai 90 ai 120 millesimi di scale (appartamenti tra i 60 e 120mq); questo perché, secondo l’ingegnere, quell’unico appartamento si deve sobbarcare tutto il “valore del piano”, che in pratica è composto solo dal pianerottolo e dall’appartamentino, non vi sono altre dipendenze o godimenti che diano più valore (senza considerare che gli appartamenti superiori godono di balconi grandi, mentre questo non ha nulla)… Non vi sono regolamenti o sentenze che possano sbrogliare situazioni del genere? Quali coefficienti pensa sia più utile puntare per ricavare valori più consoni alla reale situazione? Mi pare molto strano che la legge, per come è pensata, faccia pagare di scale quasi il doppio rispetto ad uno che sta al piano superiore…
    Ringrazio anticipatamente.

  131. sono proprietario di un appartamento al piano terra di un condominio: Volevo sapere se devo ugualmente pagare la pulizia delle scale, grazie. Andrea.

    • Per Andrea.
      La giurisprudenza è varia e talvolta contrastante, per cui è legittimo seguire il disposto dell’articolo 1123 del Codice Civile 2° capoverso, che cita:
      “(Ripartizione delle spese).
      1°) Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta’ di ciascuno, salvo diversa convenzione.
      2°) Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno puo’ farne.
      3) ……..”
      Per cui i proprietari del piano terreno dovrebbero concorrere pienamente alla pulizia dell’androne (Secondo i loro millesimi), e non a quella delle scale.
      Mentre devono contribuire alle spese complete di manutenzione delle scale e dell’ascensore secondo i millesimi che possiedono.
      Amedeu e c.

  132. Per Andrea.
    Ti abbiamo già risposto in data odierna 10 agosto 2014 alle ore 09:34.
    Vai a questo link e leggi attentamente cosa c’è scritto
    http://www.coffeenews.it/scriveteci
    Le risposte le diamo uno o due giorni dopo la loro emissione.
    Questo dipende anche dal numero di domande (O commenti) che riceviamo, e purtroppo (Anche se, in definitiva, ne siamo lieti) sono veramente tantissimi.
    Amedeu e c.

  133. Salve, in un condominio di 5 piani, abbiamo istallato un ascensore privato esterno. Hanno contribuito alla costruzione 2 appartamenti su 2 al quinto piano, 3 appartamenti su 4 al quarto piano, un appartamento su 4 al terzo piano e un appartamento sua 4 al secondo piano. Visto che l’ascensore ha solo 2 fermate oltre al piano terra, piano intermedio (01) tra 2° e 3° piano e piano intermedio (02) tra 4° e 5 piano. Quindi per accedere agli appartamenti del del 2° e 3° piano e a quelli del 4° e 5° piano si usa la medesima uscita, come va ripartita la spesa tra i vari appartamenti?
    Grazie
    Massimo

    • Per massimo.
      Il sistema più corretto consiste nel fare una tabella millesimale apposita e riferita ai soli proprietari dei vari piani che hanno contribuito alla costruzione dell’ascensore e che, naturalmente, pensiamo, vogliano usarlo per proprio conto.
      Quindi vi occorre un tecnico che aggiunga ai millesimi già in essere quelli relativi ai suddetti condomini e che dovranno servire per le spese di manutenzione e per quelle di gestione.
      Amedeu e c.

  134. Buongiorno,

    volevo chiedervi un consiglio relativo alla ripartizione delle spese dell’ascensore.

    Il criterio generale dice:
    1) 50% spese per millesimi
    2) 50% per altezza piano

    L’edificio nel quale abito è composto di 5 scale. La scala dove abito è composta di 7 piani, in ogni piano ci sono 2 appartamenti tranne al settimo piano dove c’è il mio appartamento ed un servizio (lavatoio) dove ogni condomino può andare, utilizzando l’ascensore. Tutti i piani sono raggiunti dall’ascensore.
    Relativamente al punto 2) menzionato sopra, per il calcolo del 50% delle spese la tabella millesimale non tiene conto del servizio al mio piano (che tutti possono utilizzare andandoci con l’ascensore).
    La differenza nella tabella millesimale tra il sottoscritto ed il condomino sotto al mio appartamento, gli appartamenti sono identici, è quasi del doppio.
    Vi chiedo gentilmente di farmi sapere la vostra opinione relativamente al metodo utilizzato.

    Cordiali saluti

  135. Abito in un mini condominio di 3piani più 4piano non abitabile (venduto come lavanderia dal costruttore). Possiedo un appartamento al 3piano e la lavanderia del 4piano e pago sia l’ascensore che la pulizia scale per il 4piano come se fosse abitabile. E’ giusto? Non che non voglia pagare perché uso sia le scale che l’ascensore ma non mi pare giusto che paghi come se fosse un appartamento!.
    Grazie.

    • Per Giacomo.
      Dovresti trovare una differenza circa i coefficienti di ragguaglio, nelle tabelle millesimali.
      Ma le carature sono sempre molto soggettive e per dimostrarne l’errore devi parlarne apertamente con il tecnico che le ha redatte e, nel caso, chiederne la modifica all’assemblea.
      Amedeu e c.

  136. salve abito in un residence fatto ad L da una parte ci sono 6 unita abitative dall’altra tre unita abbiamo anche garage di proprieta senza unita abitativa.ci sono tre cancelli che vorremmo automizzare,il primo cancello posto a fronte delle sei unita abitative,il secondo cancello posto difronte a 4 garage e il terzo da’ l’accesso al cortile in comune dei nove appartamenti premetto che tutti i tre cancelli facenti parte del residence fanno parte delle spese condominiali ma la mia domanda e’ questa avendo tutti i millesimi e sapendo che nel mio caso entro solo nel terzo cancello cioe’ quello con il cortile in comune dove ho il mio garage la mia quota di spesa non dovrebbe influire molto meno negli altri due dove io non entro mai?grazie mille della risposta buona domenica

    • Per Pasquale.
      Dovrebbe essere così, però, come più volte detto, le carature millesimali sono molto personalizzate e rispecchiano il sistema adoperato soggettivamente dal tecnico che le ha redatte.
      Possono essere affrontate in varie maniere e con coefficienti di ragguaglio diversi una dall’altra, ma alla fine deve esserci sempre un sistema di giustizia valido per tutti i condomini.
      Ci spieghiamo meglio: se tu paghi per gli altri cancelli, anche gli altri condomini, oltre che a pagare per il proprio cancello dovrebbero rispondenre anche per il tuo.
      Amedeu e c.

  137. Sono proprietario di un appartamento posto al 2^ piano di uno stabile di cinque piani con ascensore. Preciso che ad ogni piano, ci sono 2 appartamenti uguali, l’ultimo piano è composto da 2 mansarde abitabili. È possibile che i condomini del.2^ piano, abbiabo gli stessi millesimi del 3^ e 4^ piano??? A me sembra troppo strano!!!!

    • Per Antonio.
      Come avrai letto nell’articolo dal quale ci hai scritto e nei successivi dedicati allo stesso argomento (Specie quello con la circolare sui coefficienti), le tabelle millesimali vengono redatte servendosi di coefficienti di ragguaglio dovuti alla posizione, all’altezza da terra, all’esposizione, alla vista ecc. e che possono modificare i volumi virtuali di una unità immobiliare.
      Sono elementi che puoi controllare personalmente, ma che dipendono sostanzialmente dalla sensibilità soggettiva del tecnico professionista che ha redatto tali millesimi.
      Amedeu e c.

  138. Salve, nel condominio al quale vi chiedo parere ci sono 22 famiglie. I piani sono dodici e solo al primo e all’ultimo piano esiste solo un appartamento “io sono quella al 12° piano” mentre per ogni piano ce ne sono 2. Siccome le vecchie tabelle millesimali erano errate si è deciso in sede assembleare di redigere le nuove. Con la formulazione delle nuove tabelle, non ancora approvate in assemblea, risulta la tabella scale CON UNA DIFFERENZA ESORBITANTE TRA L’UNDICESIMO E L’ULTIMO PIANO,
    Il tecnico che ha redatto le tabelle ha spiegato che la tabella scale viene formulata in base all’altezza di piano e pertanto dal secondo all’undicesimo piano, dove ci sono due appartamenti per piano la quota viene diviso per due, invece per il primo e ultimo piano essendoci un solo appartamento per piano, prendono l’intera quota,
    Per quanto riguarda il primo piano il valore resta basso per una questione di altezza per l’ultimo piano invece la quota si raddoppia rispetto al piano sottostante,
    Da tenere presente che pur essendo un solo appartamento al primo ed ultimo piano, questi hanno la stessa metratura dei restanti appartamenti siti nei vari piani,
    Le chiedo pertanto se, il criterio adottato dal tecnico che ha formulato le tabelle, è esatto o esiste, come ho avuto modo di leggere su alcuni articoli, che è possibile redigere la tabella scala (relativa all’altezza di piano) tenendo conto sia l’altezza di piano che i millesimi di proprietà del piano stesso. Con questo sistema la quota dell’ultimo piano si riduce sensibilmente e diventa paragonabile ai piani inferiori anche se più alta, E Le chiedo inoltre se le normative in vigore tutelano in caso di formulazione di tabelle per casi particolari quale sopra descritto.
    Grazie ed in attesa di una Vs. spero vicina risposta, La saluto cordialmente.

    • Per Anna Maria 70.
      Per quanto riguarda la normativa vigente, ti informiamo che è assolutamente insufficiente, basandosi ancora su due vecchie circolari, ed in particolare su una: la 12480/66 e sugli articoli del codice civile
      http://www.coffeenews.it/tabelle-millesimali-condominiali-i-riferimenti-normativi-per-lapplicazione-dei-coefficienti
      Viene in particolare applicato l’articolo 1124 del codice civile che cita testualmente:
      “((Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori))
      ((Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unita’ immobiliari a cui servono. La spesa relativa e’ ripartita tra essi, per meta’ in ragione del valore delle singole unita’ immobiliari e per l’altra meta’ esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo)).
      Al fine del concorso nella meta’ della spesa, che e’ ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprieta’ comune.”
      Quindi la suddivisione prevista da tale articolo sembra sia la più equa.
      Amedeu e c.

  139. Non ho trovato in rete alcuna soluzione alla seguente domanda:
    Come si dovrebbero calcolare i millesimi relativi alle spese dell’ascensore, senza entrare nel merito di distinguere USO e Manutenzione, come sarebbe più corretto, ma solo come impostazione di calcolo, relativamente ad uno stabile di cinque piani fuori terra con 2 appartamenti al piano terra e tre appartamenti per ciascuno dei cinque piani alti. Se mi fermassi qui sarebbe tutto semplice ma devo aggiungere che l’ascensore serve solo i piani da terra al quarto mentre non arriva al quinto per il quale si può accedere solo attraverso le scale.
    Vi propongo il seguente calcolo:

    Piano A B C D E F G
    T 90
    T 90 T
    1 65 39,634
    1 55 33,537
    1 44 26,829 100,000 1
    2 65 39,634
    2 55 33,537
    2 44 26,829 100,000 2
    3 65 39,634
    3 55 33,537
    3 44 26,829 100,000 3
    4 65 39,634
    4 55 33,537
    4 44 26,829 4
    5 65 39,634
    5 55 33,537
    5 44 26,829
    Tot1000 500,000

    Colonna A – Millesimi di proprietà
    Colonna B – 50% in base ai millesimi di proprietà
    Colonna C – Totale dei Millesimi di proprietà di ogni piano
    Colonna D – Fermate dell’ascensore
    Colonna E – Millesimi di Piano o di Fermata ascensore
    Colonna F – 50% in base all’altezza del piano
    Colonna G – Millesimi delle spese Ascensore

    Mi dareste una mano nella compilazione delle ultime tre colonne?
    Ringrazio anticipatamente e con l’occasione porgo
    Cordiali saluti
    A. M.

    • Per Antonio M.
      Vorremmo tanto aiutarti, ma mentre stiamo scrivendoti stanno pervenendoci altre domande ed il nostro è un lavoro che non ci lascia molto spazio.
      Inoltre dobbiamo dirti che: o sei un tecnico specializzato e quindi troverai da solo la soluzione, oppure se vuoi calcolare come privato i millesimi, non te lo consigliamo, in quanto è uno dei lavori più soggettivi e impegnativi.
      Amedeu e c.

  140. Mio padre ha un appartamento al 3° e ultimo piano di un fabbricato con presenza di n°2 scale, tale appartamento occupa metà piano (come se fossero 2 appartamenti fusi) e ha accessi da entrambe le scale, la A che serve 2 appartamenti a piano e la B che ne serve 3, al PT magazzini con ingressi esterni, nelle ripartizione delle spese si vede addebitare, in pratica, cifre pari a 1/3 delle spese complessive di entrambe le scale, è legittimo?

    • Per Silvia.
      E’ legittimo solo il pagamento dei millesimi inerenti le tabelle millesimali dell’ascensore (Se c’è) e delle due scale (Manutenzione e pulizia), se usufruisce di entrambe.
      Rispetto alla tabella dei millesimi generali, dovrà invece risponderne complessivamente di quelli riferiti ai 1000/100 dell’intero edificio (Se la caratura è eseguita su tutto il fabbricato), oppure su di un solo pozzo scale, (Se vi sono 2 carature – 1 per ogni pozzo scale).
      Amedeu e c.

  141. nel mio condominio l’inquilino dell’ultimo piano chiede la revisione del coefficiente di piano nella tabella di ripartizione delle spese per l’ascensore, dal momento che l’ascensore si ferma al piano inferiore al suo.
    è legittima la richiesta di applicare un coefficiente più basso, pari all’effettivo piano di arrivo dell’ascensore e – aggiungo io – dal momento che, a differenza degli altri appartamenti, il suo oggettivamente non è raggiunto dall’ascensore?

    grazie
    Carlo

    • Per Claudio.
      Potrebbe essere che in fase di redazione dei millesimi, il tecnico professionista incaricato, abbia pensato a tale questione, e abbia incluso nella tabella millesimale dell’ascensore (Non delle scale) un coefficiente di ragguaglio uguale a quello del piano sottostante.
      Controlla attentamente la tabella ed i coefficienti in essa contenuti.
      Amedeu e c.

      • buongiorno Amedeu.
        ho visto le tabelle: sono tabelle vecchie e i coefficienti applicati sono utilizzo, orientamento, prospetto, luminosità, oltre a un coefficiente di piano che è effettivamente lo stesso sia per l’ultimo e sia per il penultimo piano.
        non c’è altro.

        sulle spese per l’ascensore il valore millesimale incide sul 40% .
        il resto è suddiviso in base all’altezza dal suolo .
        se nel caso della ripartizione delle spese di mantenimento del vano scale il criterio dell’altezza dal suolo riflette un maggior uso delle scale (l’inquilino deve necessariamente arrivare fino all’ultimo piano), per l’ascensore mi sembrano giustificate le obiezioni, dal momento che a un coefficiente più alto di tutti per l’ultimo piano non corrisponde alcun vantaggio, né reale né potenziale.
        Che ne pensate? è legittima la richiesta di applicazione nella parte di spese relative all’altezza dal suolo di un coefficiente uguale al penultimo piano?
        grazie

        • Per Claudio.
          Per l’ascensore è comprensibile un coefficiente di riduzione per l’appartamento all’ultimo piano, che però deve avere un coefficiente maggiore per le scale.
          Amedeu e c.

          • per coefficiente di riduzione intendi quello di piano riferito alla tabella che riporta la distanza dal suolo o ne intendi uno da applicare nella tabella di calcolo dei millesimi?
            in concreto, posto che nella tabella che calcola la distanza da terra il moltiplicatore dell’ultimo piano è attualmente p+1 rispetto al penultimo, posso in assemblea sostenere la richiesta del condomino di portarlo a p per l’ascensore lasciandolo a p+1 per le scale, o devo chiedere un ricalcolo della tabella millesimale?
            ari-grazie

          • Per Claudio.
            Ci riferiamo al nuovo articolo 1124, lettera a), del codice civile che riporta:
            «Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unita’ immobiliari a cui servono. La spesa relativa e’ ripartita tra essi, per meta’ in ragione del valore delle singole unita’ immobiliari e per l’altra meta’ esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo»;
            Per le scale e l’ascensore dovresti avere una tabella ad hoc.
            Amedeu e c.

  142. millesimi tab. prop.edificio tab. prop. corretta tab. scala meta tab. scala meta corre

    66.79 133.770 178.570 95.90 95.899

    In base a quale coefficiente devo conteggiare le spese dell’ascensore? Ed è possibile che l’inquilino del piano superiore paghi meno di me?
    Grazie.

    • Per Sara.
      Per quanto riguarda la normativa vigente, ti informiamo che è assolutamente insufficiente, basandosi ancora su due vecchie circolari, ed in particolare su una: la 12480/66 e sugli articoli del codice civile
      http://www.coffeenews.it/tabelle-millesimali-condominiali-i-riferimenti-normativi-per-lapplicazione-dei-coefficienti
      Viene in particolare applicato l’articolo 1124 del codice civile che cita testualmente:
      “(Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori)”
      (Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unita’ immobiliari a cui servono. La spesa relativa e’ ripartita tra essi, per meta’ in ragione del valore delle singole unita’ immobiliari e per l’altra meta’ esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo)
      Ripetiamo ancora una volta, per quei lettori che non avessero letto e capito i nostri articoli sui millesimi, che i medesimi sono molto soggettivi e dipendono, soprattutto, dalla sensibilità del tecnico redattore della carature.
      Per cui ti suggeriamo di contattarlo e di affrontare con questi le problematiche che hai.
      Amedeu e c.

  143. Ho un quesito che riguarda i millesimi, ma che non è attinente al loro calcolo bensi sulla loro conservazione; un condomino ha comprato l’appartamento ed il vecchio propietario non ha consegnato nè la copia del regolamento nè le tabelle millesimali ( gli appartamenti sono stati costruiti in cooperativa). Il condomino chiede copia di detti documenti all’amministratore del condominio appellandosi all’art.1129. E’ corretto????
    Grazie per la risposta

    • Per Giovanni.
      Se il condomino è diventato proprietario (O anche inquilino), ha diritto di avere una copia della tabella millesimale e l’amministratore non può negargliela.
      Amedeu e c.

  144. possiedo un appartamento piano terra cantina e garage in un condominio servito da ascensore che non serve i garage ma iniziabdal piano terra in su.su detto ascensore per spese di manutenzione straordinaria
    per il rifacimento del quadro elettrico si sono spesi 6000 euro che l’amministratore,in base al regolamento condominiale datato di oltre 10 anni,ha ripartito unicamente in base al valore millesimale di ciascun appartamento, senza tenere conto del la legge 220 del 2012,successiva a detto regolamento, che prevede
    addebito 50% sul valore millesimale e 50% in proporzione all’altezza.
    la legge 220 può o deve prevaricare il vecchio regolamento condominiale,o deve soccombere allo stesso?l’amministratore richiederebbe una modifica del regolamento x applicare la legge:possibile???
    nella prima ipotesi,il piano terreno deve pagare solo x il 50% della quota millesimale di proprieta’e niente x l’altezza?

    • Per Loris.
      A nostro parere la situazione millesimale non cambia, in quanto le superfici restano le stesse, così come i volumi ed i coefficienti di ragguaglio.
      Si tratta solamente, per la tabella delle spese scale ed ascensore, di dividerle in due, facendone pagare una parte secondo i millesimi attuali, e una parte considerando l’altezza da terra.
      A meno che non abbiate appartamenti sfalsati (Mezzanini), se sono posti rispettivamente ai soli piani condominiali, per l’amministratore, si tratterà solamente di fare alcuni calcoli in più (Una sola volta).
      Amedeu e c.

  145. Salve
    Ho un problema relativo al calcolo dei millesimi per determinare le spese per il rifacimento del tetto di uno stabile. Nell’area coperta dal tetto ci sono degli appartamenti , un negozio e una cantina . Siamo in due a dover dividere il costo del rifacimento tetti in base ai millesimi. Il problema e’ legato al calcolo dei millesimi relativi alla cantina di mia proprieta’:
    – L’architetto che segue i miei lavori sostiene che i mq della cantina devono essere calcolati al 50%
    – iil geometra a cui fa riferimento il mio coinquilino sostiene che i mq della cantina vanno calcolati al 100%
    Potrebbe dirmi, per cortesia , come vanno calcolati i suddetti millesimi e a quale legge si puo’ far riferimento
    per poter risolvere il problema in maniera oggettiva? Il attesa di un suo cortese riscontro La ringrazio e le invio i miei piu’ cordiali saluti
    Raimondo

  146. Abito in una palazzina di 2 piani con 10 appartamenti, nell’androne sono situati tutti edifici pubblici (Banca con bancomat, posta, 4 ambulatori vari) la pulizia è costata 2000,00 è giusto che noi 10 condomini paghiamo 1400,00 contro i 600,00 di tutti questi uffici? Quindi la ripartizione in base ai millesimi e non al flusso di gente che usa questi uffici? La ringrazio cordiali saluti

    • Per Luisa.
      Le tabelle millesimali sono il sistema più giusto e legale per pagare le spese condominiali.
      L’essenziale è che tali tabelle siano state redatte in maniera giusta e non presentino errori grossolani che qualsiasi tecnico professionista può evidenziarvi.
      Amedeu e c.

  147. salve la mia richiesta si riferisce all’accesso ai solai
    vanno conteggiati come primo piano o in percentuale inferiore
    per capire
    tre al primo piano
    due accessi scale a pian terreno
    tre senza accesso diretto ma giardino in comune e accesso solai
    come fare….non siamo un condominio e non abbiamo i millesimi
    cerchiamo sempre ragionevoli accordi
    Dobbiamo rifare anche l’intonaco del vano scale.
    grazie

    • Per Lia.
      Non è semplice rispondere alla domanda come la poni, perchè ogni ripartizione di spesa (Vedi i millesimi come primo esempio) va effettuata (Tralasciando anche i coefficienti di ragguaglio che sono molto importanti) in base alle superfici e volumi che ogni condomino possiede nell’immobile, più naturalmente la parte condominiale.
      Per cui occorrono sopralluoghi, misurazioni e altro, per dare una risposta attendibile.
      Se fate le divisioni alla buona, tanto vale non entrare in merito a questi dettagli e stabilire solo una suddivisione a superficie di appartamento o similare.
      Amedeu e c.

  148. ho una richiesta specifica ,un condomino che usi le scale solo per l’accesso ai solai va considerato nella ripartizione delle spese di ristrutturazione alla stessa stregua di una che accede direttamente alla scala
    grazie

    • Per Lia.
      Dovrà partecipare alle spese di manutenzione e anche a quelle di gestione, secondo i millesimi che gli sono stati attribuiti in sede di formazione delle carature millesimali.
      Amedeu e c.

  149. Buongiorno, nel 2000 ho acquistato un’appartamento sito al piano terra (ingresso, scoperto e accesso alla cantina esclusivi) di un vecchio condominio, così ripartito (2 appartamenti esterni al piano terra rialzato con inglresso esclusivo, 2 al primo piano e 2 al secondo piano) Recentemente è stato nominato un’amministratore ed approvati dei lavori. Volevo capire cosa è quanto mi compete :

    Rifacimento scale (possiedo solo il contatore dell’acqua nel basamento del palazzo comune)
    Rifacimento del tetto (metà del tetto di proprietà ed ad uso esclusivo di uno dei 2 condomini del secondo piano.

    Infine, nel mio atto di acquisto è citato lo scoperto che figura anche nelle mappe catastali. Ora un nuovo incuilino ne contesta la mia proprietò sostenendo che si tratta di una parte comune non esclusiva e per provarne la leggittimità devo presentare le carte dell’ater.

    Grazie per il vs riscontro

    • Per Jennie.
      Una domanda per la cui risposta occorrerebbe vedere attentamente come si presenta nel complesso l’edificio.
      Se l’immobile, compreso le ali al piano terra è unico, con le stesse caratteristiche estetico costruttive o comunque è nato per essere un unico edificio, come tale va trattato, per cui le parti comuni sono: le fondazioni, il suolo su cui sorge l’edificio, i muri portanti, il tetto, le facciate il pozzo scale, l’ascensore ecc.
      Eventuali corti o altro, devono essere scritte con la relativa particella o subalterno (Per riconoscerle) sull’atto di acquisto di colui che ne contesta la proprietà.
      Amedeu e c.

  150. Per Marita.
    Si usano sempre i millesimi, anche per le spese di gestione quali la corrente elettrica e l’acqua.
    Se ben fatta, la caratura millesimale è la migliore garanzia di una equa divisione.
    Amedeu e c.

  151. Gentile Amedeu buongiorno

    Ho un appartamento per il quale, in origine (nel 1960) erano stati previsti due accessi, da due diversi numeri civici e con due scale separate.
    Fin dai primissimi mesi uno dei due ingressi è stato murato, con l’autorizzazione dell’allora amministratore e d’accordo con gli altri condomini (autorizzazione di cui non si trova più traccia scritta), autorizzazioni concesse volentieri e senza discussioni: quindi per la seconda scala non sono state mai pagate né richieste spese di alcun genere.
    Ora – in vista degli ennesimi lavori che il nuovo amministratore propone incessantemente – i condomini della scala dove c’è l’ingresso murato da oltre cinque decenni pretenderebbero una mia compartecipazione alle spese.
    Dopo quanto tempo si acquisisce legalmente la consolidata consuetudine a non partecipare alle spese?
    Molte grazie per l’attenzione!

    • Per Michelle.
      Dopo 20 anni che non hai usato alcun passaggio su detta scala, in maniera continua, pubblica e pacifica, i tre elementi che, se esercitati, hanno consentito al condominio di averne acquistato il possesso per avvenuta usucapione.
      Amedeu e c.

      • Grazie! Quindi i tre elementi confermano anche la mia assoluta estraneità a partecipare alle spese della scala inutilizzata per 50 anni: praticamente il pianerottolo “murato” non mi riguarda, come non mi ha mai riguardato.
        Molto grata per tutto, complimenti

  152. Buongiorno, desidererei chiedervi consiglio riguardo alla tabella per il pagamento dell’ascensore. Il mio palazzo è formato da 4 piani e il piano terra, ogni piano ospita 2 appartamenti. Leggendo la tabella tutti pagano l’ascensore, anche una delle signore al piano terra (ovviamente in termini minimi) mentre l’altra non paga nulla. Siccome ho visto diverse situazioni poco piacevoli (certe persone hanno sempre ragione e l’amministratore da retta solo ad alcune “pendendo proprio dalle loro labbra” come si suol dire) allora vorrei sapere se il calcolo è giusto. Premesso che la Signora è stata l’ultima ad occupare l’appartamento mentre tutti gli altri erano occupati e che appena giunta ha detto “io non pago l’ascensore perché sono ad un piano terra” avendo risposto all’amministratore che tutti lo pagano perché il palazzo è con ascensore e la Signora lo sapeva prima di acquistarlo, adesso dovrebbe pagare (anche se dice di non usarlo, lo utilizza eccome) ma paga 0 Euro. Secondo voi i calcoli sono giusti? Almeno 1 Euro non dovrebbe pagarlo? Vi ringrazio infinite, distinti saluti

    • Per Francesca.
      Normalmente i condomini del piano terra pagano le spese relative alla manutenzione e sostituzione dei pezzi dell’ascensore ma non pagano la gestione delle spese di utilizzo e pulizia.
      Questo, a meno che la copertura dell’edificio non sia a terrazza e i condomini del piano terra si servano dell’ascensore per arrivare alla stessa e stendervi (Per esempio) i panni.
      Comunque procurati una copia delle tabelle millesimali del palazzo (Chiedile all’amministratore che è obbligato a dartele) e poi portale in visione a un tecnico professionista (Geometra) della tua zona.
      Potrà meglio chiarirti il tutto.
      Nel contempo leggiti questo nostro articolo e in particolare il contenuto del file in formato Doc posto al termine dello stesso.
      Sarà la tua guida per diventare un’esperta in questioni condominiali.
      http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
      Amedeu e c.

  153. Signor Amedeu
    riprendo l’argomento: l’estraneità alle spese della seconda scala è valida anche se sul rogito – recentissimo – sono indicati DUE accessi, uno per scala? idem per quanto riguarda la visura catastale (cosa cui nessuno aveva mai fatto caso …)?
    Grazie ancora

    • Per Michelle.
      L’usucapione avviene autonomamente se vengono rispettate tre condizioni: l’uso pacifico, continuo e pubblico della cosa per 20 anni e oltre.
      Tale fatto vale anche per l’estinzione di un diritto.
      Sta poi alla parte avversa rendere valido tale fatto, richiedendo al giudice di riconoscere l’avvenuta usucapione.
      Nel tuo caso, ci sembra di comprendere che la parte interessata sia tu, che per risparmiare sui lavori, devi rinunciare all’uso di detta scala.
      Altrimenti, se non è così devi compartecipare alle spese.
      Amedeu e c.

      • Grazie: ma disturbo ancora per precisare:
        L’appartemento in questione aveva, all’epoca della costruzuione, due porte d’accesso che davano su due scale diverse, ognuna con un diverso numero civico della strada.
        Uno dei due accessi alle scale era stato murato da parte dei precedenti proprietari più o meno nel 1960, e da allora la “seconda” scala non è mai più stata utilizzata, né ci sono mai state richieste di contribuzione alle spese di tale scala.
        Naturalmente non si trovano più i documenti che provino l’autorizzazione alla chiusura, che all’epoca era stata concessa dall’amministratore d’accordo con gli altri condomini (anche perché praticamente all’epoca non c’erano spese).
        Dopo l’acquisto ed il subentro da parte mia, neppure io avevo mai ricevuto finora richieste di partecipazione alle spese della scala da me inutilizzata e impraticabile.
        Ora si vorrebbero invece ripartire le spese anche fra tutti gli appartamenti con due accessi sulle due scale: ma mentre altri condomini hanno effettivamente le porte sulle due scale, io ho invece il muro, quindi vorrei NON partecipare alle spese, passate o future.
        Sul mio rogito d’acquisto e sulla visura catastale sono indicati i due differenti accessi …
        per questo domando se sia sufficiente il “mancato utilizzo”, anzi l’impossibile utilizzo per oltre vent’anni, per garantire la mia estraneità alle spese della scala “murata”.
        Molte grazie ancora, è un bel pasticcio

        • Per Michelle.
          Le risposte che ti abbiamo dato, e in particolare l’ultima sono valide.
          Leggile attentamente; altro non possiamo aggiungerti.
          Amedeu e c.

  154. Egregi Signori,
    visto che troppe persone calcolano i millesimi a proprio insindacabile giudizio, gradirei sapere quali sono realmente i coefficienti di destinazione da attribuire ai negozi, uffici, appartamenti, terrazzi, magazzini senza permanenza di personale, box e cantine.

    • Per Mariani.
      Per le carature millesimali e i coefficienti è sempre valida la Circolare 12480 del 26 marzo 1966.
      http://www.coffeenews.it/tabelle-millesimali-condominiali-i-riferimenti-normativi-per-lapplicazione-dei-coefficienti
      Amedeu e c.

      • Egregio Amedeu,
        credo di essermi spiegato male; in quanto conosco la circolare 12480, ma
        non specifica il coefficiente di destinazione, come il sito che mi ha riportato.
        A me interesserebbe sapere se sussiste una tabella in cui riporta :
        -negozi coefficiente tra …………… e ……………….
        -uffici coefficiente tra …………… e ……………….
        – appartamenti coefficiente 1.00.
        -terrazzi coefficiente tra …………… e ……………….
        -magazzini senza permanenza di personale coefficiente tra …………… e ……………….
        -magazzini con permanenza di personale coefficiente tra …………… e ……………….
        -box coefficiente 0.50
        -cantine coefficiente 0.30

  155. Buongiorno,
    abito in un condominio di 4 piani (piano terreno più 3 piani).
    Io abito al piano terreno e, in base alle tabelle millesimali approvate alla costituzione del condominio (al tempo unico proprietario era il costruttore) sto pagando le spese ordinarie e straordinarie relative all’ascensore.
    in base a ciò che leggo sul web sono assimilate a quelle relative alle scale, ma in base al concetto di comodità.
    In sostanza non in base al reale utilizzo, bensì al potenziale utilizzo per accedere a parti comuni.
    Assodato il concetto di comodià, il mio condominio non ha parti comuni interrate (Box – Cantine) ne tanto meno spazi comuni sul tetto (solarium – terrazze – stenditoi – ecc..).
    L’ascenore porta solo sui pianerottoli delle abitazioni.
    Pertanto potrebbe venir meno il concetto di comodità, per tutti i condomini che abitano al pian terreno, o le spese devono essere comunque pagate?
    grazie in anticipo.
    Damiano

  156. Salve! In un condominio con otto alloggi disposti due per piano, ascensore e unico contatore trifase, con soffitte praticabili, tutti gli inquilini hanno uguale metratura, non si dovrebbe applicare la suddivisone dei millesimi uguale per tutti? Non vi sono esposizioni privilegiate o altro.
    Le sarei grato per una risposta.
    Un saluto
    Giuseppe.

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