Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. Legge 11 dicembre 2012 n° 220.

La legge 11 dicembre 2012, n. 220 approvata “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012.

Le nuove norme entrano in vigore il 18 giugno 2013, cioè 6 mesi dopo la pubblicazione sulla gazzetta Ufficiale, come da articolo 32 della legge stessa.

Finalmente sono intervenute alcune novità che servono a dare una impronta definitiva alla contrastante materia sui condomini.

La legge 220/2012 è entrata in merito del libro Terzo del Codice Civile, detto “Della Proprietà” – Titolo VII- Della Comunione, ed in particolare del Capo II – Del Condominio negli Edifici, modificando, in parte gli articoli 1117/ 1139 del Codice Civile, ed aggiungendo anche articoli bis, ter e qurter, là dove la materia doveva essere meglio definita.

A parte le eventuali critiche che potranno nascere sul singolo contenuto di detta legge, dobbiamo dire, che finalmente è stato definito un capitolo importante del nostro codice civile, adeguandolo alle moderne concezioni del condominio e delle innovazioni che sono subentrate durante questi ultimi decenni, specie in materia di energie rinnovabili e di contenzioso in materia di rapporti fra gli stessi condomini, o fra i condomini e l’Amministratore condominiale.

Inoltre è stata definita la maggioranza che deve avere l’assemblea condominiale nelle decisioni più importanti, in prima e seconda convocazione.

La figura dell’amministratore viene ben definita e deve godere dei diritti civili, non deve essere stato condannato per reati contro il patrimonio, né deve essere stato protestato.

Dovrà avere requisiti di onorabilità, aver frequentato un apposito corso e stipulare una polizza a tutela dei rischi: dovrà avere almeno il diploma di maturità, aver frequentato un apposito corso e, ove ciò sia richiesto dall’assemblea, stipulare una speciale polizza assicurativa a tutela dai rischi derivanti dal proprio operato.

Se ha svolto questa funzione per almeno un anno potrà però evitare corso e diploma, se è uno dei condomini anche la polizza.

La nomina di un amministratore è obbligatoria se il condominio ha almeno nove condomini e resterà in carica due anni, senza la necessità di riconfermarlo ogni anno.

Potrà essere “licenziato” dall’assemblea alla scadenza del mandato annuale (o con le modalità previste dal regolamento condominiale) ma anche, su richiesta anche di un solo condomino, quando siano emerse gravi irregolarità fiscali o per non aver aperto il conto condominiale: dovrà, inoltre, indicare quanto chiede, come compenso, al momento della nomina.

Relativamente all’assemblea condominiale, viene finalmente stabilito, che in seconda convocazione sarà sufficiente un terzo dei condomini e dei millesimi.

Inoltre , il condomino che lo desidera potrà staccarsi dall’impianto di riscaldamento centrale, a condizione che ciò non pregiudichi il buon funzionamento del riscaldamento condominiale.

Questione importante, riguarda la collocazione di impianti di energia rinnovabile, eolica o solare nel condominio, decisione che dovrà essere presa dall’assemblea con metà dei condomini e dei millesimi.

E’ previsto inoltre che non ci sia più alcun divieto nei condomini, per tenere animali domestici.

Altra novità è rappresentata dalla possibilità che ogni condominio potrà avere un suo sito web. Basterà la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi per deliberare l’attivazione di un sito internet condominiale ad accesso individuale e protetto da una password per consultare i rendiconti e i documenti.

A maggiore chiarimento, alleghiamo al presente articolo un file formato Word 1997/2003 nel quale potrete leggere gli articoli del codice civile dal 1117 al 1139, così come sono stati corretti, e con le aggiunte degli articoli bis, ter,quarter.

    Legge 11 dicembre 2012, n. 220 approvata “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”

 Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA

di Amedeu

37 commenti

  1. salve,mi chiamo rosanna,siccome ho tolto delle tramezzature nel 1998,gli inquilini al piano soprastante mi hanno citato in causa e nonostante tutti i pemessi e progetti mi hanno dato torto e mi hanno fatto ripristinare i divisori.dopo 13 anni di causa, li posso togliere ,l ingegnere che ora sta eseguendo i lavori ci fa mettere delle travi di ferro sotto al soffitto, è necessario che mandi una lettera all inquilino cn cui sono stata in causa,per fargli sapere dei lavori?e se è giusto ciò che ha fatto contro di me?
    lui ha ristrutturato di recente il suo appartamento e nn ha reso conto a nessuno,nn so se questa è legge.

    • Per Rosanna.
      Purtroppo le leggi sono mutevoli, e cambiano con il passare degli anni.
      Può darsi che il tuo vicino abbia eseguito dei lavori di Edilizia Libera, o in ogni caso lavori autorizzati e che non destano pericoli per la stabilità strutturale.
      Facciamo delle ipotesi, non conoscendo bene la vostra situazione.
      Senza dubbio, essendo durata 13 anni la causa, vi saranno stati dei tecnici di parte ed un CTU nominato dal giudice, per cui la sentenza sarà stata più che esaminata.
      Per quanto riguarda i lavori che stai eseguendo, devi fare affidamento sul tuo tecnico progettista e direttore dei lavori.
      Da quello che dici, il tecnico farà eseguire anche delle opere in ferro da presentare al Genio Civile (Ora Regione).
      Il tecnico ti consiglierà anche come comportarti nei confronti del vicino.
      Amedeu e c.

  2. Buongiorno mi chiamo Grazia e vi contatto per avere delle delucidazioni.
    Abito in un palazzo di 5 unità abitative ove tutti siamo locatari ed il proprietario è unico. Quest’ultimo sta premendo affinchè noi inquilini costituiamo condominio.
    Che io sappia se il proprietario è unico non si ha obbligo di condomio o è cambiata la legge? Inoltre ultimamente è stata effettuata un’operazione di pulizia fossa settica, visto che tutti gli inqulini, chi più chi meno, hanno affittato gli appartamenti da circa un anno in che percentuale dobbiamo partecipare alla spesa? Io, per esempio, è da 6 mesi che ci abito!
    Grazie per la risposta che vorrete darmi. Saluti.

    • Per Grazia
      La legge 220/2012 entra in vigore a partire dal 18 luglio 2013; ed a tale proposito leggi questo nostro articolo http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
      La legge intera la troverai in formato DOC, al termine dell’articolo stesso.
      Ma a parte ciò, essendo un immobile di soli 5 condomini, non avrete l’obbligo della nomina di un amministratore condominiale (secondo tale legge, occorrerà un minimo di 9 unità abitative), mentre adesso è necessario sopra i 4 condomini.
      Al momento non avete l’obbligo della formazione di un regolamento di condominio (più di 10 unità abitative).
      Per cui riteniamo che vi convenga attendere che tale legge entri in vigore.
      Le tabelle millesimali, invece, sono auspicabili, in quanto servono a ripartire equamente le spese.
      Relativamente a quei condomini che abitano meno di un anno nell’immobile, verranno applicati i millesimi, proporzionalmente ai dodicesimi che vi hanno abitato
      Amedeu e c.

  3. Buongiorno, vivo da anni in un condominio di 6 appartamenti cantine e garage ma non posso utilizzare il garage perché i coppi sono sgretolati e ci piove dentro, non posso usare la cantina perché è umida a causa dell’acqua per un’infiltrazione, cosa devo fare? L’amministratore mi ha solo saputo dire che non ci sono soldi perché ci sono due appartamenti all’asta. Uno dei due locali mi serve per lavoro come mi devo comportare? cosa prevede il nuovo regolamento condominiale grazie Vento Rosalia. email

    • Per Rosalia
      La giustificazione, che ci sono due appartamenti all’asta, non è sufficiente per il tuo caso.
      Se le infiltrazioni provengono da parti comuni dell’edificio, devi richiedere l’intervento del condominio per effettuare le dovute riparazioni.
      Se non ascoltata, manda una lettera Raccomandata RR, chiedendo i suddetti lavori, e nel caso di diniego, fai presente che adirai alle vie legali.
      Amedeu e c.

  4. Ma noi inquilini NON vogliamo costituire condominio è questo il problema.
    Siamo tutti in affitto e il proprietario è unico. Questo ci vuole costringere, invece, a costituire il condomionio e vuole farlo prima che la legge cambi.
    Quello che noi tutti vorremmo sapere è se esiste una legge che prevede, come nel nostro caso, che in un palazzo dove tutti sono in affitto il condominio è obbligatorio!
    Io ho cercato nel web e ho trovato sempre la stessa risposta e cioè che per costituire condominio i proprietari devo essere più di uno.
    Ho posto il quesito anche a voi per avere una risposta certa che quello che ho letto fino ad ora è vero, e se è così abbiamo la certezza che possiamo opporci certi di essere tutelati dalla legge stessa.
    Grazie.

    • Per Grazia.
      Avevamo capito e, per questo, ti consigliamo di rivolgerti da una associazione degli inquilioni, tipo il SUNIA.
      Hanno un legale e potranno indirizzarvi sul come agire in questo caso.
      Amedeu e c.

  5. di nuovo io…..per una domanda urgente : l’amministratore può raccogliere soldi liquidi cioè consegnati a lui direttamente e non versati sul c/c? se si per quali motivi? GRAZIE

    • Per Claudia.
      E’ una domanda generale
      Se l’amministratore ha un conto corrente, il versamento deve avvenire per bonifico.
      Perciò, il vostro dovrebbe essere un bonifico effettuato nel giorno della scadenza di tale importo.
      Questo vi servirà anche come ricevuta di tale versamento.
      Amedeu e c.

  6. Buon giorno, mi chiamo Gabriele e sono proprietario di una porzione di una trifamiliare con ingresso in comune. Vorrei aprire un passo carraio nella parte della recinzione del mio giardino. Preciso che quella parte di recinzione delimita esclusivamente il mio giardino dal marciapiede pubblico e che per effettuare il cancello del passo carraio verranno utilizzati i moduli della recinzione stessa, non apportando quindi variazione estetiche se non quelle connesse all’abbassamento del marciapiede pubblico che verrà eseguito senza barriere architettoniche. Per eseguire tali lavori ho bisogno del consenso degli altri proprietari? Grazie

    • Per Gabriele.
      Parli della recinzione perimetrale dell’edificio trifamiliare?
      Se è così, è a comune di tutti i proprietari, e per eseguire tale modifica ti occorre l’autorizzazione scritta degli altri due condomini.
      Amedeu e c.

  7. Abbiamo sette tabelle Millesimali così divise:
    Tabella A: Delle proprietà generale
    Tabella B: Quanto necessario al solo uso dei posti e Box Auto e Deposito al piano interrato
    Tabella B1: Quanto necessario al solo uso dei posti auto al piano interrato.
    Tabella B2: Quanto necessario al solo uso dei locali e degli appartamenti a piano terra.
    Tabella B3: Quanto necessario al solo uso degli appartamenti.
    Tabella C:Manutenzione ordinaria e straordinaria scala.
    Tabella C1: Manutenzione ordinaria e straordinaria ascensore.
    Vorrei delle delucidazione sulle tabelle B, B1, B2, B3, quali voci sono da attribuire a queste tabelle.
    Vi ringrazio in anticipo
    Luigi

  8. Abito in un condominio di 3 piani più uno interrato, serviti tutti da un unico corpo scala. La rampa che porta al piano interrato viene utilizzata solo dai condomini che possiedono il garage. In merito alle spese di pulizia scale, è corretto affermare che io debba partecipare alla pulizia di suddetta rampa solo al 50% visto che io possiedo sì un garage, ma un garage che ha accesso SOLO dall’esterno, e quindi non usufruisco di questa porzione di scala??

    • Per Maria Pia.
      Ti può aiutare la lettura dell’articolo 1124 della Nuova Disciplina del Condominio (Legge 220/2012).
      “1124 Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
      (rubrica così sostituita dall’art. 8 della legge n. 220 del 2012)
      Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
      (comma così sostituito dall’art. 8 della legge n. 220 del 2012)
      Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.”
      http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
      Amedeu e c.

  9. In caso di lavori straordinari, il rifacimento della pavimentazione in area comune, al di sotto della quale vi sono due box auto. Chì deve pagare?

  10. Grazie Amedeu tali lavori riguardano l’impermeabilizzazione e il cambio della pavimentazione all’ interno di lavori straordinari di rifacimento della facciata del fabbricato.. L’ amministratore dice che vieni considerata copertura dei due box anche se è in area condominiale, e ha stabilito il pagamento al 50% dei due proprietari dei box e il restante 50% ai condomini.
    Posso appellarmi a tale decisione?
    In attesa distinti saluti Dario

  11. sono proprietario di un appartamento di uno stabile, da tanto tempo quella di sotto avuto delle infiltrazione di acqua,dovuto a
    otturazione della colonna verticale. La proprietaria mi ha richiesto i danni li devo pagare io? dicendomi che io otturo la colonna.Da premettere che il mio appartamento è l”ultimo che scarica in questa colonna.

    • Per Giuseppe.
      Prima di pagare i danni fate verificare da un buon muratore della zona da cosa dipendono tali infiltrazioni, ed in che punto è otturata la fognatura: nella colonna montante, oppure nel tratto di tubazione orizzontale (Condominiale?).
      Oppure è dovuta al distacco o ad una lesione di un tratto di tubo all’interno di una intercapedine.
      Dopo la verifica e l’accertamento potrete parlare di competenza nel pagamento.
      Amedeu e c.

  12. Salve, sono il proprietario di un appartamento in un edificio di 4 appartamenti (2 nel piano terra, 2 nel primo piano). Volevo sapere a chi spetta pagare per la banconata, per la ristrutturazione dei balconi, ( io ho smattonato e rifatto il luogo di calpestio a mie spese)vorrei sapere cosa mi tocca pagare.
    L’architetto pur di incrementare il lavoro nell’edificio, quindi fa’ guadagnare più soldi alla ditta di muratori, e più soldi per lui vuole rifare la banconata, facendola pagare a chi ci vive, cioè ai due inquilini, invece tutti i lavori dei balconi al primo piano li vuole addebitare a noi del primo…..qualche idea?? grazie
    Giuseppe

    • Per Giuseppe B.
      Le spese dei balconi di una casa condominiale vanno così suddivisi: il pavimento ed il sottostante massetto ed impermeabilizzazione, al proprietario soprastante; l’intonaco del soffitto a quello del piano sottostante, ed infine la struttura del balcone, se presenta dei dissesti strutturali, al condominio intero in quanto fa parte dell’involucro della casa ed è cosa comune a tutti.
      Amedeu e c.

  13. Salve, vorrei chiedere se è corretto che in un condominio formato da seminterrato, piano rialzato, primo piano, secondo piano e terzo piano, (un appartamento per piano)in cui tutti i condomini sono proprietari di cantina e di altri spazi comuni al piano semiterrato, nonchè del diritto di antenna e di una canna fumaria sul tetto (accessibile solo dal secondo o terzo piano arrampicandosi sul tetto) il cui diritto è sancito negli atti di acquisto, l’immobile al piano rialzato debba concorrere alle spese del 50% dell’ascensore solo per la quota della propria cantina (si tenga conto che l’ascensore a riposo è fermo al piano seminterrato, per cui per salire al piano rialzato deve mettersi in funzione e percorrere un piano). Io ritengo che debba partecipare per il percorso di un piano con la quota dell’appartamento. Si tenga altresì presente che alla cantina si può accedere agevolmente anche da una rampa che giunge fino all’ascensore. Vorrei altresì sapere se insistendo un appartamento a piano è necessario stilare i coefficienti di esposizione per ogni singola camera o il Codice Civile preveda questa eventualità solo nel caso di più appartamenti a piano. Cordiali saluti e un ringraziamento per le cortesi risposte.

  14. Salve. Sito molto interessante, ho una domanda. Vivo in condominio e abbiamo un amministratore, recentemente ho dipinto la mia saracinesca del garage di un colore differente, a tono con la struttura, e nella prossima assemblea sara` messa a discussione. Non abbiamo un regolamento di condominio di tipo contrattuale ma neanche uno assembleare. Ho fatto notare all`amministratore che non abbiamo un regolamento e il codice civile non mi vieta di dipingere un ingresso privato diverso dagli altri condomini. infatti altri condomini hanno installato condizionatori d`aria sul muro dello stabile senza convocazione assembleare ed un condomino ha persino murato il suo ingresso garage mettendoci una finestra e trasformandolo in un appartamento. L`amministratore mi ha fatto notare il decoro architettonico ma su questo la legge e` alquanto vaga, accenna sopratutto all`immobile e i locali comuni.
    Come posso difendermi alla prossima assemblea?
    Grazie e cordiali saluti. Michele.

    • Per Michele.
      In tutta onestà dobbiamo dirti che la pensiamo come l’amministratore.
      Te lo immagini se ogni proprietario dipingesse la propria saracinesca di un colore diverso?
      Sono motivazioni di ordine estetico che vanno rispettate anche se i vicini, sbagliando, hanno commesso illeciti similari.
      Amedeu e c.

  15. Abito in un condominio di 6 appartamenti .Nel cortile c’è un basso fabbricato, così viene citato nel regolamento condominiale, adibito a 4 garage .Gli appartamenti sono divisi in millesimi mentre i garage no.Nel regolamento di condominio c’è scritto che i garage devono pagare il 25% delle spese inerenti la manutenzione e riparazione del cortile del cancello e dell’androne carraio nella misura di 1/4 .Premetto però che i garage pagano anche il 15% della luce scale ,assicurazione e passo carraio anche se nel regolamento non c’è scritto .Ora 2 condomini dicono che i garage devono pagare il 50% delle spese x la manutenzione e riparazione del cortile del cancello e dell’androne carraio .E’ cosi’

    • Per Miky.
      Ma perchè non sono stati inseriti nelle carature millesimali, magari in una tabella apposita?
      Eventualmente contattate il tecnico che le ha redatte o altro tecnico e date l’incarico di riformularle.
      Eviterete liti e discussioni.
      Amedeu e c.

  16. Salve!
    L’altezza minima di un muro che divide il terreno condominiale da quello appartenente ad un un appartamento al piano rialzato situato sotto il mio balcone di quanto deve essere? C’è una legge che la regola ?
    La distanza minima in altezza che ci deve essere tra il muro in questione situato sotto il mio balcone è il mio balcone per tutelere la mia sicurezza quale è ?

    La ringrazio anticipatamente per la sua cortese risposta

  17. vorei un chiarimento abbito in un condominio dove cera un abbuso edilizio il sotto tetto non era abitabile poi è stato sanato,adesso gli appartamenti di sopra anna una superfice abbitabile di circa il 60% in piu in rapporto a quelli del piano di sotto, mà le sese vengono ripartite in maniera uguale per tutti, queto non mi sembra giusto chiedo se un condomino non ha la maggioranza in assemblea condominiale come può risolvere questo problema grazie della disponibilità.

    • Per Mario.
      Se avete le carature millesimali per la divisione delle spese, le tabelle potranno essere aggiornate in base alle nuove superfici e volumi del sottotetto.
      Qualora non abbiate i millesimi, vi conviene rivolgervi da un tecnico professionista per farli redigere.
      Amedeu e c.

  18. Abito al 6° piano con mansarda,la tabella ascensore é cosi divisa:P.T.0,00-P.1°.30,00 P.2°.50,00 P.3°.69,00
    P.4°.89,00 P.5°.108,00 P.6°.155,00.L’ascensore arriva al 6°P.se l’incremento per piano è di circa 20,00
    mentre il 6°è di 47,00 ho chiesto più volte all’amministratore risposta:perchè avete la mansarda.
    La ringrazio per la cortesia.Distinti saluti franco

    • Per Franco.
      Per rispondere a detta domanda è necessario avere in visione le tabelle millesimali ed eseguire un sopralluogo di verifica.
      Cosa che può farti un tecnico professionista della tua zona.
      Amedeu e c.

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