Pagamento di ICI o IMU per le aree fabbricabili. Da quando deve essere applicata.

Con l’ultima manovra finanziaria è stata rintrodotta l’ICI per la prima casa, chiamandola IMU.

Il calcolo della IMU avviene moltiplicando le rendite catastali per il coefficiente 160 al quale viene applicata l’aliquota dello 0,4% per la prima casa e dello 0,76%  per le seconde case;  l’IMU varierà a seconda la zona nella quale è situato l’immobile ed inoltre a secondo della sua ampiezza. Si ricorda che nel calcolo per la prima casa viene applicata la detrazione di 200 euro. Vi sarà una variazione dovuta ad una eventuale riduzione da parte dei diversi Comuni.

Quanto sopra, per ricordare le novità introdotte ultimamente in questa materia.

A parte la premessa, in questo capitolo vogliamo affrontare un dettaglio molto importante per coloro che possiedono delle aree fabbricabili non ancora costruite.

La maggior parte di tali aree edificabili si trova compresa, secondo i Piani Regolatori comunali, in Lottizzazioni o Piani Particolareggiati, da redigere e poi rendere operativi, prima di arrivare alla edificazione dell’area stessa.

La questione che adesso cerchiamo di chiarire è nata dalle domande di alcuni nostri lettori, i quali ci chiedevano se per tali aree, dovevano pagare l’lCI (o IMU), ed in quale misura.

La nostra prima reazione è stata quella di considerare logico pensare, che un’area è edificabile quando è “in grado di ospitare un progetto edilizio, da sottoporre al Comune per l’ottenimento del Permesso di Costruire“; per cui sarebbe stato giusto che l’ICI non venisse pagata  fino a quel momento, o perlomeno decurtata di una percentuale.

In verità , la legge stabilisce diversamente, e noi vogliamo adesso analizzare insieme al lettore tale questione.

IL Dlgs n° 504 del 30 dicembre 1992 “Riordino della finanza degli enti territoriali…”, istituiva a partire dai 1/1/1993 l’imposta comunale sugli immobili (I.C.I.).

agli articoli 1 e 2 cita testualmente:

art. 1)
Istituzione dell’imposta. Presupposto.

1. A decorrere dall’anno 1993 è istituita l’imposta comunale sugli immobili (I.C.I.).
2. Presupposto dell’imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa.

art. 2)
Definizione di fabbricati e aree.

1. Ai fini dell’imposta di cui all’articolo 1:

a) per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato;

b) per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. ……………..”

Leggendo il comma b risulta che l’ICI deve essere applicata sulle aree inserite come edificabili nei Piani Regolatori Generali e prestabilite alla espropriazione.

Espropriazione che si attua con il solo PRG, senza attendere lottizzazioni o Piani Particolareggiati vari.

Inoltre la successiva legge 4 agosto 2006, n. 248 (disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale.…..) all‘art. 36, comma 2, cita testualmente:

Art. 36.
Recupero di base imponibile

1. Nella Tabella A, Parte III, allegata al decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, concernente i beni e servizi soggetti all’aliquota del 10 per cento, e’ soppressa la voce di cui al numero 123-bis.

2. Ai fini dell’applicazione del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, un’area e’ da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo

CLICCARE SULL’IMMAGINE

Quanto sopra è la dimostrazione definitiva che l’ICI o IMU che sia, relativa alle aree fabbricabili, va pagata dal momento in cui la stessa appare come “edificabile” nello strumento iniziale quale è il  Piano Regolatore Generale, senza che si debba aspettare l’approvazione di successivi strumenti attuativi.

Tanto era doveroso chiarire per i nostri lettori.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA

di Amedeu

226 commenti

  1. salve volevo sapere se quando il comune passa un terreno da agricolo a edificabile è tenuto a comunicarlo al proprietario, in comune mi hanno detto di no, che è il proprietario che deve informarsi, ma io ho trovato questo riferimento http://www.camera.it/parlam/leggi/02289l02.htm#legge
    L289/2002 art 31 comma 20

  2. Per Alquadri.
    Vista, e sarebbe giusto.
    Purtroppo, ci risulta, che non esiste alcun Comune, nonostante possano esservi richiami di legge o sentenze, che avvisi i proprietari di un cambio di destinazione d’uso di un terreno ubicato sulle tavole del PRG.
    La prassi di adozione ed approvazione di un PRG o di una variante o Piano di Lottizzazione, è talmente lunga, con una procedura che comporta la pubblicazione, le osservazioni, ecc, che, ogni cittadino, a meno che non viva all’estero, ne viene informato dai media.
    Amedeu e c.

  3. Grazie Amedeu per aver risposto, hai ragione sull’informarsi ma mi sembra assurdo, dato che ho ricevuto una multa (anche bella salata) per aver continuato a pagare il terreno come agricolo!!va bene che la legge non ammette ignoranza ma non era mia intenzione fare la furba, semplicemente non avendone neanche fatta richiesta non mi sono proprio posta il problema che il terreno potesse passare edificabile, poi non è in una zona densamente abitata…..mmmah!cmq grazie ancora e buona giornata.

  4. Buon giorno Amedeu, per i residenti all’estero come verra’ applicata la tassa IMU? Grazie , saluti

  5. Per Miranda.
    Se hanno beni in Italia, nella stessa maniera e quantità dei residenti del Bel Paese.
    Amedeu e c.

  6. Egregio Signor Amedeu,
    vorrei porle una domanda sull’ici/imu, mio marito paga l’ici di un garage avuto in successione alla morte del padre, la successione è stata fatta nel 1996, in successione era andata la casa dove abitava mia suocera ed il garage, poi successivamente la casa è stata venduta ed è rimasto il garage da allora mio marito paga ici € 12.00 che sarebbe l’importo totale.
    La mia domanda è: dal punto di vista fiscale può continuare a pagare lui, lasciando le due sorelle e madre fuori dal pagamento oppure no, fino adesso il comune nn ha mai mandato niente a loro adesso con l’imu può fare altrettanto? nella denuncia del 730 e sempre stato denunciata la quota di proprietà e relativo pagamento.
    Grazie per la risposta in anticipo.

    • Per Simona
      Agli effetti dell’importo totale di 12 euro, sembra che tuo marito stia nelle regole; però, il fatto di avere tale garage in comproprietà (ci sembra di comprendere questo) con la madre e la sorella, dovrebbe comportare il pagamento totale diviso in tre quote.
      Ora, stando all’importo veramente modesto, ti conviene andare presso l’Ufficio delle Imposte a te più vicino, ed esporre questo problemino ad uno degli impiegati addetti.
      Amedeu e c.

  7. prima casa di 100 mq su terreno di 5000 mq edificabile adibito a giardino. Si paga l’imu sul terreno?

    • Per Fabrizio.
      Diremmo di si, data la non modesta quantità di terreno, che non può essere considerato come un giardino o corte della casa.
      Amedeu e c.

  8. salve,
    ho i requisiti di coltivatore diretto e posseggo un fabbricato rurale (come seconda casa ma essendo dichiarato al catasto terreni non ci pagavo nessune ici) è totalmente inagibile con solai caduti ecc; ora per l’imu entro novembre devo accatastarlo cmq? dicono che si deve accatastare in qsto caso cm f4 è vero? voi che mi consigliate di fare grazie

    • Per Max.
      Come F4
      F/4 – UNITÀ IN CORSO DI DEFINIZIONE.
      Sono il corrispondente delle F/3 per la denuncia di variazione. Si tratta di u.i. non ancora definite, p.e.: frazionamento di ville da cui sono ricavati miniappartamenti per i quali non siano ancora definiti la forma e/o il numero delle u.i. e per i quali,
      come nel caso precedente, è necessario addivenire a un atto di compravendita; oppure le porzioni di u.i. incapaci di produrre reddito autonomamente, come nel caso di stanze che vengono scorporate da un appartamento per essere compravendute, ecc.
      Amedeu e c.

  9. buondì,
    che devo presentare al catasto per la variazione da c2 a d10? di un fabbricato che requisiti dovro avere?

    • Per Labile.
      Per prima cosa devi ottenere l’autorizzazione comunale per il cambio di destinazione d’uso da C2 (MAGAZZINI E LOCALI DI DEPOSITO) a D10 (FABBRICATI PER FUNZIONI PRODUTTIVE CONNESSE ALLE ATTIVITÀ AGRICOLE).
      I requisirti per attività agricole, variano da Regione a Regione. Devi consultare La Normativa del PRG ed il Regolamento Edilizio del tuo Comune (anche via internet).
      Dopo di che potrai accampionarlo con la nuova destinazione.
      Amedeu e c.

  10. Vrrei sapere se devo pagare l’imu per un terreno morto grazie

    • Per Giusy.
      Per terreno morto vuoi indicare un terreno incolto?
      Se si, devi pagarlo sulla base delle risultanze catastali di detto terreno (Se non hai fatto il cambio di classe in catasto).
      Difatti la legge dice che è tenuto alpagamento il proprietario dell’immobile, oppure chi è titolare del diritto reale di usufrutto, uso,abitazione,enfiteusi, superficie. (Quindi tutti).
      Amedeu e c.

  11. Alcuni anni fà ho costruito un fabbricato abusivo, non ho effettuato il condono, ho effettuato l’accatastamento pagando regolarmente l’ICI e l’Irpef, attualmente ho scoperto che il Comune con scrittura registrata ha acquisito il fabbricato in suo possesso. Vi chiedo alla luce di quanto sopra sono soggetto al pagamento dell’IMU e dell’Irpef. Grazie

    • Per Franco.
      E’ tutto in fase di evoluzione, per cui i diversi che stanno venendo avanti vengono valutati di volta in volta.
      Comunque, essendo proprietario il Comune e figurando tu (almeno per adesso) come inquilino (anche se non a pagamento), dovrebbe essere il Comune proprietario a pagare l’IMU.
      Ci sembra però difficile che il Comune, cui vanno i proventio dell’IMU possa essere della nostra opinione.
      Purtroppo, però, non siamo riusciti a trovare un caso simile, da sottoporti.
      Amedeu e c.

  12. Ho trovato molte risposte interessanti che riguardano la nuova IMU ma non sono riuscito a chiarire il mio problema.
    Possiedo un terreno ad oggi, secondo il PRG vigente, edificabile. L’amministraziono comunale sta predisponendo il nuovo PSA, c’è gia stata una prima approvazione e quella definitiva è prevista tra qualche mese, ed il mio terreno è stato inserito come ” idrogeologimamente dissestato”; ad approvazione avvenuta questo non sarà più edificabile.Devo pagare l’IMU considerato che se presento oggi un progetto questo per la “clausola di salvaguardia” non sarebbe approvato? Devo pagare l’IMU considerato che nessuno comprerebbe più il mio terreno come edificabile?

    • Per Lucente.
      Dici “sta predisponendo il nuovo PSA”, per cui non è ancora adottato (1^fase) ed in questo caso non scatta la norma di salvaguardia.
      Comunque parla con il dirigente dell’ufficio Urbanistica del Comune e senti cosa ne pensa a tale proposito.
      Amedeu e c.

  13. Grazie per la risposta.
    Volevo solo aggiungere, se prima non sono stato molto esaustivo, dal momento in cui geologi, architetti, ecc mi vanno a certificare, con le carte e i rilievi che probabilmente hanno in mano, che il terreno non è idoneo dal punto di vista idrogeologico, quale valore gli si può attribuire ai fini di una (im)possibile edificazione?. Il comune ha interesse a prendere soldi ed alla mia domanda, posta al dirigente dell’Uffici Urbanistica, mi e stato risposto che attualmente il PRG è quello vigente. E’ stata una risposta piena di buonsenso. Se invece di inserirla come idrogeologicamente dissestata l’avessero inserita come agricola l’avrei compresa.

    • Per Lucente.
      Una dichiarazione scritta del Dirigente dell’Ufficio preposto comunale, tenuta agli atti, e nella quale viene specificato che la zona, pur essendo edificabile non e costruibile, in quanto idrogeologicamente dissestata, ti avrebbe coperto da eventuali accertamenti fiscali.
      Il fatto è, che un dirigente di un ufficio pubblico difficilmente si prenderà una “responsabilità” del genere.
      Purtroppo e così, e non ti resta, a nosttro avviso, che pagare, se non lo hai già fatto.
      Amedeue e c.

  14. Ciao ho una situazione piu o meno simile a quella di lucente. ho un terreno dichiarato edificabile dal PRG ma in tale terreno ricade anche un vincolo PAI fascia A (Piano assetto Idrogeologico, mi sembra) Il regolamento urbanistico in breve dice che con questo vincolo non posso assolutamente costruire. Potrei solamente se facessi un rilevato di 2 metri per tutta l’area e richiedessi uno svincolo alla giunta comunale. oggi mi è arrivata una lettera del comune in cui mi indicano di dover pagare l’IMU con cifre al mq quasi uguali a quelle di terreni senza questo vincolo. Cosa dovrei fare secondo voi? sono tenuto al pagamento dell’imu con questo vincolo?

    • Per Max.
      Probabilmente il Comune ritiene che il tuo terreno sia edificabile a tutti gli effetti, non tenendo conto delle opere pertinenziale, quali enormi movimenti di terra, che non pregiudicano l’edificabilità, ma la rendono solo molto più onerosa.
      Dovresti cercare di presentare un ricorso (Lamentando tale onere che rende il tutto quasi impossibile) presso l’Agenzia delle Finanze, ma per tale scopo, devi rivolgerti da un commercialista, che forse avrà necessità del supporto di un tecnico abilitato della tua zona (Geometra, ingegnere, architetto).
      Amedeu e c.

  15. Salve, ho una casetta in campagna e la strada per raggiungerla che tra l altro è comunale è completamente dissestata, vale a dire che non è mai stata asfaltata, mi sono recato più volte al comune facendo presente questa cosa e mi hanno sempre risposto che soldi non ne hanno per sistemarla quindi volevo chiedervi visto che si sta avvicinando il periodo del pagamento dell Imu se devo pagare lo stesso questa tassa per una casa dove non posso arrivarci a causa di un amministrazione comunale che non adempie al suo dovere. Grazie in anticipo..

    • Per Rosario.
      Le tasse, purtroppo vanno sempre pagate, altrimenti incorri in gravi sanzioni.
      Devi cercare di risolvere la questione della strada con l’ufficio tecnico comunale.
      Se vi sono altri frontisti, raccogli le loro firme e manda una petizione al Comune per l’asfaltatura, sperando, dati i tempi di crisi, che la stessa venga soddisfatta in tempi ragionevoli.
      Chiedi di avere una risposta scritta.
      Amedeu e c.

  16. Sono un cittadino indifeso e disperato. Ho comperato un terreno edificabile quando il Prg era regolarmente approvato. Su detto terreno, ove il Comune ha attivato una iniziativa pubblica dal lontano 1990, lottizzazione d’ufficio, prima di quest’anno non avevo mai pagato l’ICI perchè sullo stesso non posso esercitare, ai fini della edificabilità, ne il diritto di possesso ne il diritto di richiedere a costruire. Quest’anno il Comune, con regolare notifica mi ha fatto l’accertamento ICI per l’anno 2007 in riferimento alla sentenza 25506 del 11 2006. Premesso che condivido il principio che un terreno reso edificabile deve cmq. essere soggetto ad ICI ma in base al valore venale in commercio inrelazione alla effettiva edificabilità. Ora visto che il Comune si è sostituoto ai proprietari in quanto inadempienti rispetto al Programma Pluriennale di Attuazione che stabiliva mesi sei il termine entro il quale fare richiesta di lottizzazione non può ravvisarsi un illecito arricchimento considerato che ormai sono trascorsi più di venti anni ed ancora non è possibile costruire?

    • Per Rocco.
      Abbiamo faticato a leggere la tua lettera, in quanto gli avvenimenti urbanistici di cui narri, ci sembrano alquanto dissociati l’uno dall’altro.
      Comunque, se hai questo dubbio, ti conviene rivolgerti da un legale del posto.
      Amedeu e c.

  17. buongiorno, vorrei porvi una domanda ,quest’anno mi sono recata in comune per sapere come calcolare imu sul mio terreno sapendo che ha seguito approvazione del pgt ottobre 2010 da verde vincolato ad uso privato è diventato parte del tessuto urbano consolidato,inoltre mi informano che io avrei già dovuto tener conto di questa variazione anche nel calcolo del ici degli anni precedenti è che anche retroattiva quindi anche per il 2009,ma io non ne ero informata dalla visura catastale che io avevo fatto non risultava nessuna variazione.Adesso sono a rischio sansione come posso risolvere la questione ,chi deve fare le variazioni al catasto?grazie

    • Per Silvana.
      Il riferimento è la data della variazione catastale.
      Tale variazione, normalmente spetta ai proprietari.
      Se però tu non eri a conoscenza di tale cambiamento, puoi sostenere di aver ragione per non avere provveduto (In parte, in quanto la legge non ammette l’ignoranza, e purtroppo gli strumenti urbanistici, in generale, vengono pubblicati all’albo pretorio comunale e ne viene data informazione ai cittadini, tramite i quotidiani locali e nazionali).
      Devi cercare di far comprendere loro quanto sopra, sperando che accettino questa tua versione.
      Amedeu e c.

  18. Salve, non so come regolarmi in merito ad un appartamento che ho costruito in sopraelevazione, in parte abusivo, sulla casa dove abito. In effetti l’appartamento non è finito, nonostante fossero trascorsi i tre anni di validità del permesso a costruire in sanatoria. Ora quindi si trova allo stato grezzo, cioè ci sono solo le strutture portanti e le pareti. Preciso che in catasto è scritto che è in corso di costruzione e quindi non c’è una rendita. Devo pagare l’IMU per questo immobile? E come va calcolata?come area fabbricabile? Ma l’area fabbricabile non è quella su sui già esiste la casa dove abito e per la quale già pago?grazie

    • Per Rosa.
      Di regola dovresti pagare l’IMU sulla casa, se hai accatastato la stessa in corso di costruzione.
      (Come hai eseguito l’accatastamento? Hai usato una categoria F, quale Unità Collabente?).
      Comunque cerca notizie in merito sul sito delle IMU- Imposte Dirette, che troverai via Internet.
      Amedeu e c.

  19. Buonasera,

    una domanda sulle aree edificabili: se i miei genitori possiedono ciascuno il 12,5% di un terreno di cui meno della metà è edificabile ed è indiviso con gli altri proprietari, l’Imu è comunque dovuta anche se la nostra parte di terreno sarebbe praticamente impossibile da edificare? Secondo qualche documento che ho trovato sembrerebbe di sì, secondo un trafiletto di una norma che non so se ho ben interpretato la non edificabilità andrebbe certificata dal direttore tecnico del Comune, ma non ne sono affatto certo.

    Grazie dell’attenzione

    • Per Andrea.
      Il proprietario di un terreno edificabile deve pagare l’IMU per il lotto che possiede.
      Se poi tale lotto è inedificabile, come tu affermi, dovrebbe essere il dirigente dell’ufficio Urbanistica o il Responsabile dell’Ufficio Tecnico Comunale a certificarlo.
      La norma della quale tu parli, non siamo riusciti a trovarla.
      Sappi, però, che dimostrare la inedificabilità di un lotto è molto difficile, in quanto, se lo stesso non è ben definito da una lottizzazione o da un Piano Particolareggiato, può fare sempre parte di un Comparto, nel quale tutti i proprietari mettono la loro quota di proprietà, presentando un progetto unico di utilizzazione dell’area o delle aree che siano.
      Quindi, aspettati un eventuale diniego da parte dei dirigenti comunali.
      Amedeu e c.

  20. Grazie Amedeu,

    temevo fosse una cosa complicata certificare l’inedificabilità e temo anche che norme e giurisprudenza non siano chiarissime in merito…
    Quindi per quest’anno pagheremo e anche per i prossimi perché ci sono di mezzo questioni ereditarie e lì è sempre una cosa lunga.

    Grazie di nuovo e a risentirci!

  21. Ho acquistato anni fa una piccola area ti terreno (edificabile) confinante col giardino della mia villetta, per ampliare il giardino. Di fatto il terreno nuovo ha percio’ sempre fatto parte di una unica area cortiva. Siccome al catasto non abbiamo fatto l’aggregazione (o graffatura ), il comune mi chiede,in un accertamento per il 2007, di pagare l’ICI (e ora l’IMU) anche sul quel terreno, che essendo edificabile , porta a una cifra che è 20 volte ( 20!) quella che ho sempre pagato per la villetta. Posto che faro’ la graffatura appena possibile, posso oppormi agli accertamenti con qualche speranza di vincere? grazie .Carlo. Mantova.

    • Per Carlo.
      Il terreno, essendo edificabile, viene valutato per tale, e quindi l’IMU viene fatta pagare.
      Il fatto che ti abbiano suggerito, per risparmiare, di effettuare la graffatura catastale, unendo il terreno, come subalterno, ad una particella principale, ci lascia perplessi, in quanto, supposto per assurdo, che tu possieda la casa, più 100 mq di giardino circostante, e tu ci unisca un “piccolo” terreno edificabile secondo il vigente PRG (Per esempio 500 mq); ciò, ti porta immediatamente un potenziale valore in più alla casa.
      Cosa, per cui, graffato o meno, non dovrebbero cambiare le cose.
      Comunque, nel dubbio, ti suggeriamo di consultare i tecnici del Catasto della tua città.
      Amedeu e c.

  22. ho acquistato un area edificabile dove ho presentato il progetto da 2 anni ma il comune per alcune problematiche non mi rilascia il permesso di costruire ma mi impone di pagare l imu. cosa devo fare?

    • Per Samuele.
      L’Imu la devi pagare, in quanto non ha niente a che vedere con il tuo progetto, ma è legata alla edificabilità del lotto.
      Per il resto, devi informarti presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune per conoscere il motivo reale per cui il progetto è fermo da 2 anni.
      Probabilmente ti è arrivata (anche al tuo progettista) una lettera del Responsabile comunale del Procedimento, nella quale ti chiedevano integrazioni al progetto presentato; lettera la quale, normalmente, viene letta con approssimazione dai riceventi.
      Comunque, una volta accertato il motivo, e appurato che non dipende da te, per velocizzare la tua pratica, manda una lettera raccomandata RR (Meglio sarebbe usare il PEC o Posta Elettronica Certificata – https://www.postacertificata.gov.it/home/index.dot) inviata direttamente al Dirigente dell’ufficio di cui sopra (Metti sempre nome e cognome del medesimo) e sollecita la tua pratica chiedendo immediata risposta scritta.
      E’ un sistema valido per farla ripartire.
      Amedeu e c.

  23. abbiamo ereditato un terreno che é nel prg dal 1997 con un vincolo che i piani attuattivi sono di competenza del comune, e di attendere le decisioni del comune, ci avevano detto di pagare l’ici come terreno agricolo invece ora chiedono il pagamento dal 2005, ma il vincolo circa la presentazione dei progetti rimane, come dobbiamo comportarci. grazie egiziano

    • Per Egiziano.
      Se il terreno è classificato come edificabile dal Piano Regolatore Comunale, con un indice di fabbricabilità, ma ha l’edificabilità soggetta alla presentazione di un Piano Particolareggiato (Comunale o Privato che sia), deve pagarci ugualmente l’ICI o l’IMU fin dal momento della sua collocazione nel PRG stesso.
      Amedeu e c.

  24. Salve. Avrei bisogno di alcuni chiarimenti. Sto per comprare una casa rurale ubicata su un terreno agricolo dove è presente anche un’altro immobile sempre rurale. I miei dubbi sono : non essendo un coltivatore posso comprare una casa rurale? ci sono dei requisiti per poter acquistare un’immobile rurale? E poi, il giardino di ognuna delle case è in comproprietà visto che si tratta di terreno agricolo e non si può frazionare oppure può essere separato? Grazie

    • Per Riffa.
      Che ci risulti, e fatti salvi i regolamenti locali (In questo caso quelli della tua Regione), nulla vieta che tu possa acquistare una casa rurale adibendola a tua abitazione.
      Devi però informarti con il tecnico che ti seguirà l’acquisto, in quanto potrebbe volerci (Dipende sempre dai suddetti Regolamenti) la deruralizzazione dell’immobile, con conseguente accampionamento, della casa, al catasto.
      Amedeu e c.

  25. salve sig. Amadeu avrei bisogno di un chiarimento in merito all’accatastamento di un fabbricato avvenuto il 12\10\2009 dopo aver ricevuto dall’ agenzia del territorio il preavviso di accertamento, il fabbricato è un fondo rustico categoria c\2, quindi adibito ad uso magazzino, struttura fatiscente e quasi inagibile, volevo sapere prima di tutto se su questo tipo di fabbricato si paga l’imu, ed inoltre il comune di appartenenza ci ha convocati per pagare gli arretrati ici, a questo punto le chiedo se l’imposta comunale sugli immobili è retroattiva e quindi dobbiamo essere costretti a pagare gli arretrati, la ringrazio in anticipo.

    • Per Mariac.
      Viste le novità e la continua evoluzione in materia, ti consigliamo di contattare un commercialista o l’ufficio comunale addetto.
      Amedeu e c.

  26. ho ereditato un fabbricato di solo in cemento armato del 1975 dichiarato fatiscente dal catasto (IN PIEDI),nel 2007, sapevo che l’ici non si pagava in quanto non accatastato e non utilizzato o finito,ora mi chiedono il pagamento ici dal 2006 al 2010 come area fabbricabile, ho letto la sentenza di cass.n°4308/2010.cosa dice la norma del tributo icie poi imu?

    • Per Guido.
      Nell’articolo dal quale ci hai scritto ci sono notizie importanti sull’applicazione dell’IMU e delle aree fabbricabili.
      Relativamente alle sentenze, saresti costretto a fare ricorso tramite legali; ma una sentenza, sia pure importante, è fine a se stessa, e può darsi che ne esistano altre, che tu non hai trovato, e che arrivano a conclusioni diverse.
      Amedeu e c.

  27. ringrazio per la risposta,a parte le sentenze,oramai ho questo fabbricato fatiscente,debbo pagare l’imposta ici dal 2007 se si come deve essere per legge da pagare :area fabbricabile,area di sedime, o devo accatastare l’immobile per fatiscente e dichiarare le unità del immobile,oppure non devo pagare nulla?chiedo questo per sestimare la pratica all’ufficio tributi una volta per tutte.saluti anticipatamente.

    • Per Guido.
      Di non pagare devi contrattarlo con l’ufficio Imposte, dove eventualmente, se rientrerai mei termini di legge, ti suggeriranno di avanzare un ricorso.
      Amedeu e c.

  28. Sono proprietario di un terreno così definito dal Comune:
    area fabbricabile in espansione (zona C) di cui una parte soggetta a
    “verde di quartiere” (zona F2) e “strada di P. di F.”. Tutta l’area inoltre ricade a 150 mt del “canalone” oggetto di vincolo PUTT che prevede una “tutela integrale per l’area….” con ” sospensione di tutti i procedimenti amministrativi inerenti a richieste di P. di C.”
    Fermo restando la mia totale ignoranza in materia e atteso che su tutta l’area l’ufficio del Comune mi richiede il pagamento dell’IMU (praticamente come se tutta l’area fosse fabbricabile)…. vi chiedo se ciò sia corretto.
    Grazie e buon lavoro.

    • Per Michele.
      Stando alla logica, dovresti pagare l’IMU relativamente al valore dell’intera area che ti produrrà un reddito; valore che troverai, moltiplicando le zone edificabili per il rispettivo indice di fabbricabilità.
      Parli di Piano di Costruzione, per cui le strade e le aree a verde dovrebbero essere escluse.
      Fattti fare un certificato di destinazione urbanistico in Comune, poi fallo controllare da un tecnico professionista della tua zona, dopo di che deciderai se fare un ricorso in questo senso.
      Amedeu e c.

  29. Buongiorno,
    si tratta di una società che ha ottenuto dal Comune un “permesso di costruire” per un’area sulla quale esistono (ancora) dei fabbricati regolarmente censiti all’Agenzia del Territorio.
    Questi fabbricati verranno demoliti entro l’anno prossimo, per così procedere alla costruzione di un nuovo fabbricato.

    La domanda è se l’ottenimento del “permesso di costruire” trasforma l’area in edificabile, oppure se l’area diventerà edificabile soltanto alla data in cui comunico l’inizio della demolizione dei fabbricati? Oppure in un altro momento?

    E, se dovuta, quando dovrò presentare la dichiarazione IMU ?

    Grazie anticipatamente.

    • Per Donato.
      A nostro parere, dovresti pagare l’IMU dal momento in cui tale area è stata resa edificabile.
      (In questo caso si tratta di demolizione e ricostruzione, ma la possibilità edificatoria deriva obbligatoriamente dal PRG e dalle Norme di Attuazione; per cui tale data sarebbe anticipata rispetto al rilascio del permesso di costruzione.
      Amedeu e c.

  30. Buongiorno!
    Sto “sanando” in comune, pagando i relativi oneri, un appartamento che era stato ricavato abusivamente.
    Nel contesto il comune ha obbligato a presentare una Dia per la “creazione” di garage e cantina in un altro fabbricato accessorio, perché così impone la normativa comunale.
    La mia domanda è questa: dal momento che l’appartamento è completamente finito, mentre il garage verrà terminato nei prossimi anni… posso procedere ora all’accatastamento del solo appartamento, in attesa poi di accatastare in un futuro l’accessorio? Così da poter prendere subito la residenza? Grazie anticipatamente

    • Per Clamon.
      Molti Comuni rilasciano l’agibilità parziale con la presentazione di tutta la documentazione completa per ottenerla (Planimetrie catastali comprese).
      Quindi, se il Comune ti offre tale possibilità, non avrai alcun impedimento per il catasto.
      Per il garage e cantina, siti in altro immobile (Ci sembra cosa strana per la verità), potresti proporre una fideiussione bancaria a garanzia di tale esecuzione.
      Amedeu e c.

  31. sarei grata conoscere se è obbligatorio applicare prezzo stabilito dal m unicipio su terreno edificabile,abbastanza elevato ai fini imu oppure visto la crisi edilizia e nessun sbocco per il futuro è possibile stabilire un reale prezzo di mercato . Ma quando non c’è richiesta ….facciamo beneficenza ai comuni ?ringrazio della sua disponibilità e competenza
    trovo esaudiente e di grande aiuto la sua esperienza.

    • Per Renza.
      Purtroppo l’IMU su di un terreno edificabile di PRG viene applicato dai Comuni fin dal momento del suo inserimento nella cartografia del PRG.
      E’ pur vero che è un momento di crisi e che i terreni edificabili rimangono invenduti, ma sono argomentazioni che al fisco non interessano.
      Amedeu e c.

  32. Buon giorno,la presente per chiederle da quando va pagata l’imu. Io ho fatto un piano casa ,il comune mi vuole far pagare l’imu dal momento che ho presentato il progetto. Io penso che invece vada pagata ,dal giorno successivo che viene accatastata. Gradirei una sua risposta . Grazie

    • Per Paolo.
      Per i terreni edificabili l’IMU deve essere pagata dal momento che questi vengono immessi nel Piano Regolatore del Comune; di conseguenza, per gli immobili, dovrebbe essere dal momento della approvazione del progetto.
      Come succede spesso i pareri sono discordi, per cui ti consigliamo di effettuare un controllo al seguente link
      http://www.amministrazionicomunali.it/imu/imu.html
      Amedeu e c.

  33. 2 particelle vicine 1:prima casa di 100 mq 2:terreno di 1000 mq edificabile adibito a giardino. Si paga l’imu sul terreno? Se unissi le particelle non pagherei l’imu sul terreno?

    • Per Luca.
      Nella prima soluzione si.
      Prima di unire le particelle fai una verifica presso l’ufficio di consulenza del cittadino presso il tuo Comune.
      Amedeu e c.

  34. Salve, ho letto molto attentamente questo articolo e lo ritengo molto utile!
    Nonostatnte cio’ volevo avere conferma della mia situazione: ho un terreno C2 e il piano regolatore prevede che possa essere lottizzato assieme a tutto l’ambito di lottizzazione (circa 10 proprietari) con la realizzazione di una strada di accesso ai lotti.
    Nel piano regolatore viene riportato questo: gli interventi si attuano attraverso piani regolatori particolareggiati comunali d’iniziativa pubblica o privata che riguardino gli inter ambiti unitari d’intervento individuati dal P.R.G.C e dalle schede degli ambiti unitari d’intervento.Le schede specificano per ciascun ambito alcune prescrizioni che i progettisti dovranno considerare ……
    Ora devo pagare l’imu o no? il comune mi dice di si ma non sono convinto….
    Grazie mille per la risposta a consulenza che potete fornirmi
    Marco

    • Per Marco.
      Come sai, gli 8.000 e più Comuni italiani viaggiano come entità a se stanti.
      In questo caso, invece, sembra sia stata raggiunta l’unanimità nel far pagare l’IMU sul terreno edificabile, fin dal momento che lo stesso è stato immesso nel Piano Regolatore Generale, senza attendere lottizzazioni, Piani Particolareggiati, Comparti ecc.
      Amedeu e c.

  35. Salve Amedeu sono angosciata perchè mi è arrivato un verbale di ICI 2007 . Ho sempre pagato ma nessuno mi aveva informato che nel momento in cui sul terreno avessi fabbricato dovevo fare una variazione anche se in quella data era ancora allo stato rustico ed è stato così fino al 2010 ora mi hanno detto che se dimostro che era ancora rustico possono annullare tutto ma non so come fare ….cè qualcosa che posso fare ?

    • Per Cinzia.
      Ti potrebbe risultare dallo stato in cui era il tuo Permesso di Costruire oppure la tua DIA in Comune; per esempio se avevi richiesto una variante oppure una nuova DIA..
      Comunque se la cosa ti torna difficile, devi provare a richiedere una dichiarazione al Tecnico che era Direttore dei Lavori.
      Dovrebbero accettarla.
      Amedeu e c.

  36. Salve Amedeu,
    nel 2007 ho acquistato un terreno agricolo di 5000 mq per costruire una casa (oggi prima casa). Per realizzare la volumetria voluta, il venditore del terreno agricolo ci ha asservito altri 1000 mq.
    Lo scorso mese di marzo, il comune ci ha comunicato che il terreno ha subito una variazione d’uso in terreno edificabile D3.

    Domande:
    – Devo pagare l’IMU sulla terra edificabile nonostante a suo tempo sia stata sfruttata tutta per costruire la casa?

    – Il costo annuale IMU calcolato è di circa 7000 euro/annui. Sembrerebbe che l’unico modo per “abbattere” quella somma (spropositata) è quello di diventare coltivatore diretto (registrato con contributi) per produrre frutta e ortaggi. E’ vera questa cosa?

    • Per Antonio.
      Come detta, sembra strana, in quanto dovresti pagare la differenza di volumetria fra quanto autorizzato dal vigente piano di attuazione (PRG? Piano di lottizzazione? Piano particolareggiato? ecc) rispetto a quello costruito secondo il precedente piano di attuazione.
      Amedeu e c.

  37. Sono propietario di un terreno che fino a qualche anno fa risultava seminativo arboreo. In seguito ad approvazione del prg tale terreno veniva inserito come area peep categoria C1. Il comune mi ha fatto accertamento ici per gli anni che vanno dall’approvazione del nuovo piano regolatore ad oggi. Nel frattempo chiedo di poter costruire sul quel terreno presentando un regolare progetto…concessione negata con risposta che essendo quel terreno parte del piano del comune io non ci posso fare nulla se non pagare le tasse…..secondo voi come posso fare!??
    Grazie

    • Per Francesco.
      Il Comune lo ha inserito come area facente parte del Piano per l’edilizia Economica e Popolare.
      Non puoi evidentemente costruirci la tua abitazione a meno che tu nmon faccia parte di una cooperativa edilizia, ed il valore che avrà tale terreno sarà quello dovuto al prezzo di esproprio calcolato dagli enti preposti.
      Devi far valutare da un commercialista della tua zona quanto è l’ICI che ti hanno applicato, ed in base a tale risultanza puoi fare un ricorso contro tale applicazione.
      Amedeu e c.

  38. buongiorno, possedevo un terreno che mi è stato parzialmente espropriato dalla provincia (che ha provveduto a frazionarlo in due parti) per farci una starda. Sono stato regolarmente liquidato dalla provincia da oltre un anno (come terreno agricolo anche se era classificato dal comune come edificabile, …) comunque al catasto terreni risultano ancora a mio carico entrambi le particelle, chi deve fare la comunicazione al catasto e forse anche al comune per quanto riguarda l’IMU ? Grazie.

  39. Salve Amadeu, acquisto vecchio fabbricato a 03/2012 nel corso del 2012 viene demolito e a 10/2012 inizio i lavori, a 03/2013 mi fermo x mancanza di fondi e risulta così un fabbricato in corso di costruzione. La domanda è: nel 2013 devo pagare l’IMU su quale valore, chi me lo deve indicare e se necessario in quale data va presentata dichiarazione IMU al comune??? grazie.

    • Per Vito.
      La dichiarazione IMU avviene regolarmente con l’eventuale pagamento della prima rata entro il 17 di questo mese.
      Hai in corso d’opera la costruzione dell’edificio, ma l’INU ti viene applicato sulla base della autorizzazione comunale, che fa riferimento al contenuto del PRG che ti ha permesso tale intervento.
      Amedeu e c.

  40. Buongiorno , possiedo un fabbricato rurale con annesso orto , affittato a coltivatore diretto fino a 4 anni fa e ora non dato in affitto.Il fabbricato rurale ha una rendita catastale ,e l’orto è divenuto area febbricabile .Il tutto in un piano attuativo :devo pagare l’imu per il terreno come area fabbricabile e l’imu per il fabbricato rurale in base ai valori catastali o devo pagare l’imu come se non esistesse il fabbricato , ma sull’intera area , cioè quella del terreno più quella su cui insiste l’intero fabbricato ? ringrazio anticipatamente mariateresa

    • Per Maria Teresa.
      Le domande sull’IMU, data la scadenza diventano moltissime e alquanto varie.
      Ti consigliamo, visti gli innumerevoli casi esistenti, di affidarti al commercialista che ti effettua il calcolo dell’IMU e che all’occorrenza, sentirà gli enti interessati.
      Amedeu e c.

  41. buonasera. sono proprietartio di un terreno di mq.1500 ubicato in zona compromessa dall’abusivismo e che rientra in uno dei 29 piani di risanamento urbanistico del comune di Quartu S.Elena. Inizialmente non facevo parte dei predetti piani e non pagavo alcun tributo in quanto il terreno catastalmente risultava e risulta a tutt’oggi a vigneto.Poi mi sono sono associato e da allora ho pagato il tributo ICI con una retroattività dal 2000 cosa che ho fatto sino al 2012. Tenuto conto che non sono ancora definiti e si rimpallano la palla tra Regione – Comune e Associazioni da quest’anno vorrei contestarla e non pagarla finchè non venga definita, anche in considerazione del carico fiscale aumentato sulle famiglie. In subordine la pagherò a dicembre con la 13^ ed una sovratassa! cosa ne pensa. grazie saluti francesco

    • Per Francesco.
      Le aree compromesse dall’abusivismo possono essere trattate in tanti modi diversi, ma il fatto è che un immobile abusivo è, erimane inesistente davanti alla legge.
      Per cui ti suggeriamo di ricercare la risposta presso esperti della tua zona.
      Amedeu e c.

  42. Per i Comuni che alla data del 31 dicembre 2012 (Regione Lombardia) non hanno approvato il PGT, a partire dal 1° gennaio c.a. il P R G. è da considerarsi decaduto e pertanto le arree allora edificabili non sono più tali .Orbene, sino alla data del 6 giugno 2013, data in cui la Regione Lombardia ha prorogato i termini di validità del vecchi P.R.G.in essere, è corretto considerare l’area, per il periodo indicato, agricola?

  43. Salve Amedeu avendo 1000 mq di terreno edificabile , ho costruito una palazzina di 4 unita immobiliare non ancora finite per problemi economici , e accatastato come in corso di costruzione vorrei sapere se devo pagare l’imu sul terreno edificabile

    • Per Maurizio.
      Dipende da cosa vuoi dire accatastato in corso di costruzione.
      Se hai depositato le piante all’Agenzia del Territorio o Catasto, accampionando le palazzine (Di solito lo si fa a fine costruzione, cioè prima dell’agibilità), l’IMU non lo devi pagare sul terreno ma addirittura sul volume edificato.
      Amedeu e c.

  44. Il comune su cui insistono i miei lotti mi fa pagare l’IMU anche sulla parte destinata al verde, è giusto?
    Chi è che deve comunicare al catasto il cambio di destinazione del terreno?

  45. sono d’accordo che l’ici(imu) vada pagata al momento che il terreno entra nel PRG ma se l’area e’ vincolata dal rischio esondazione R4 (massimo rischio e pericolo di morte) da prima che venisse redatto il PRG e che ancora ad oggi dopo 15 anni questo vincolo persiste sul nostro territorio e la Regione ci respinge i pareri di competenza dobbiamo ugualmente pagare l’imu.?? Grazie

    • Per Fabrizio.
      Ci sembra, da ciò che dici, che puoi avere delle valide ragioni.
      Avete un terreno edificabile che non può essere reso fabbricabile.
      Dovresti avanzare un ricorso, firmato e documentato da foto e da dichiarazioni di testimoni, nel quale richiedi che ti venga riconosciuta l’inedificabilità del .
      Pensiamo che dovresti presentarlo alla commissione tributaria.
      http://it.wikipedia.org/wiki/Commissione_tributaria
      Amedeu e c.

  46. Grazie x la risposta immediata.Certo che vogliamo fare ricorso siamo in tanti piccoli e medi proprietari che in pratica vogliono farsi casa x se o per i propri figli…..!! Dobbiamo precisare che la precedente Amministrazione Comunale ci ha fatto delle scontistiche abbassando il valore venale delle aree edificabili….ma questo non risolve il nostro problema.Specificatamente x il mio terreno la Regione sia nel 2010 che nel 2012 mi ha respinto il Parere Geologico vegetazionale proprio perche’ l’area e’ a rischio esondazione.Ora con il cambio di Amministrazione incominciano ad arrivare le cartelle esattoriali per chi non ha pagato ed in questo grave momento di crisi la situazione e’ drammaticaa. Grazie Fabrizio.

  47. Buon giorno, una domanda per favore.
    Il comune del mio paese ha inserito i terreni agricoli di mio suocero nel PAT indicandoli come aree preferenziali di sviluppo.

    Il PAT è stato approvato dal Consiglio comunale il 18.08.2013.
    Contro tale atto di inserimento dei terreni abbiamo fatto delle osservazioni in opposizione in materia edilizia e ambientale presentandole in Regione, al Comune, alla Provincia, al Ministero per i beni ambientali e culturali sezione distaccata del Veneto e di Roma ed infine al Ministero per le politiche agricole e forestali, ma ad oggi non abbiamo ottenuto alcuna risposta…

    Inoltre ad oggi non è ancora stato approvato dal Consiglio il p. i..

    Vorrei sapere per cortesia per evitare di incorrere in sanzioni se la denuncia di variazione catastale dei terreni dichiararti edificabili è da far decorrere dall’ inserimento dei terreni nel pat o devo aspettare il p.i.?

    Nella speranza di un Vostro cortese riscontro, pogo distinti saluti.

    Grazie debby

    • Per Debby.
      Ogni Regione ha le sue sigle; comunque il PAT dovrebbe sostituire il Piano Regolatore Generale di un Comune: il P.I. o Piano di Interventi dovrebbe essere il completamento del PAT.
      Ti diciamo questo perchè non siamo della regione Veneto.
      Comunque, in urbanistica, qualsiasi piano di attuazione, qualunque nome abbia, per prima cosa viene adottato, facendo scattare la legge chiamata di salvaguardia.
      Il Comune dopo un determinato periodo apre la fase delle osservazioni a tale piano attuativo, che vanno presentate entro un determinato periodo di tempo.
      Avrai senza dubbio fatto la tua osservazione, con opposizione al Piano ed il Comune, come ci sembra di comprendere, non te l’ha accettata.
      Il Pian Attuativo così variato dalle osservazioni approvate passa poi alla Regione, e quando ritorna al Comune definitivamente approvato (A meno che la Regione non effettui variazioni).
      Idem per il PI.
      Vai a questo link e segui la falsa riga indicata in tale pagina.
      Troverai tutti i passaggi e le occasioni che hai o che hai avuto per variare la destinazione urbanistica del tuo terreno.
      Al di fuori di esse non puoi fare altro.
      http://portale.comune.venezia.it/pat/cosa-fa-il-pat
      Amedeu e c.

  48. Buonasera, vorrei sapere informazioni riguardo un accertamento per omissione pagamento Imu per area fabbricabile. In Aprile 2007 sono cominciati i lavori di ristrutturazione del sottotetto della mia casa per renderlo abitabile, dopo i tre anni di legge per conseguire i lavori e cioè in Marzo 2010 ho dato la fine lavori. Oggi mi si chiede l’Imu su questa area fabbricabile (all’epoca in costruzione) ma se non era abitata perchè mi si chiede questo balzello?Nella speranza di un vostro cortese chiarimento porgo distinti saluti
    Grazie Cinzia

    • Per Cinzia.
      L’Imu te la chiedono sull’area edificata e, purtroppo, la stessa viene calcolata dal momento in cui l’area viene resa edificabile sul Piano Regolatore Generale del Comune.
      Amedeu e c.

  49. Grazie per la risposta, ma ho ancora un dubbio. Ma l’imu sull’area edificabile viene chiesta anche se è prima casa ed è pertinente alla casa stessa?Grazie cordiali saluti Cinzia

    • Per Cinzia.
      Parli di un’area edificabile, quindi di una superficie che non ha ancora un edificio costruito, senza una destinazione a prima o seconda casa.
      Questo naturalmente si riferisce al periodo in cui il suolo è rimasto inedificato.
      Quando tu hai, poi, costruito una casa propria, dopo la sua abitabilità, potrai avere la destinazione relativa all’IMU della casa stessa.
      Amedeu e c.

  50. ho acquistato un garage nel mio comune di residenza(non considerato pertinenza,avendo già un garage) in una costruzione dove il comune è propietario dell’area ed io propietaria della superficie.come devo calcolare l’imu? mi devo cosiderare propietario al 100%? grazie. cordiali saluti

  51. Buonasera Amedeu,
    l’uff. tributi del comune mi fatto un accertamento per omissione pagamento Ici/Imu dal 2007 su un’area di pertinenza della casa su cui mia madre aveva il diritto di abitazione come prima casa.
    Mia madre, invalida al 100% che usufruiva altresì della detrazione comunale ICI ( mi risulta che dal 2008 non ci fosse più l’ICI sulla prima casa), è deceduta a fine novembre del 2007, ha sempre pagato l’ici solo sulla casa, essendo l’area di pertinenza (circa mq. 500) graffata all’abitazione.

    La destinazione urbanistica di tale area di pertinenza è stata definita dal P.R.G. vigente approvato con delibera Giunta Reg. 4004 del 16.11.1999; l’area di pertinenza è parte di un contesto omogeneo più ampio riguardante più proprietà ed è classificata NR – aree di nuova edificazione; l’intervento edilizio è diretto, subordinato alla presentazione di un planivolumetrico e alla stipula di una convenzione o atto unilaterale d’obbligo che stabilisca le modalità e i tempi per il completamento delle urbanizzazioni.
    Soltanto da aprile 2011 è stato presentato all’uff. Tecnico del Comune da parte dei 3 proprietari (tra cui la sottoscritta) un planivolumetrico con fac-simile di bozza di Convenzione, peraltro non ancora firmata dalle parti, né accettata dal Comune come testo.
    Mi dice il mio tecnico che il progetto delle opere di urbanizzazione non è ancora stato approvato dal Comune, anche perché sono sorti dei contrasti sul testo della convenzione e sulle cifre da pagare nella realtà ben più alte di quelle prospettateci.
    Chiedo gentilmente un Suo parere sul dover pagare l’IMU:
    a) perché dal 2007, se mia madre è morta a fine 2008 ed ha conservato
    sino alla morte il diritto di abitazione sulla sua prima casa pagando l’ici;

    b) perché su un’area che è ancora di pertinenza dell’abitazione (circa 500
    mq.) non essendo ancora stata frazionata, né il piano di lottizzazione
    approvato.

    N.B.: il responsabile dell’Uff. Tributi del Comune mi ha detto che, siccome
    l’accertamento può essere fatto a partire dal 2007, lui presume che già
    dal 2007 ci fosse la volontà di lottizzare!!!

    La ringrazio anticipatamente della risposta e porgo distinti saluti.
    Caterina

    • Per Caterina.
      I Comuni, in assenza di altre risorse cercano tutte le fonti possibili di introito.
      Comunque, in questo caso, ci sembra che abbia ragione il tuo Comune, in quanto, se detta area aveva le caratteristiche e poteva essere immessa in un piano attuativo (Lottizzazione, piano particolareggiato o similare), fino dalla approvazione del Piano Regolatore Generale l’area diventava immediatamente soggetta all’IMU (Già ICI).
      Fra l’altro con la presentazione del planivolumetrico avete confermato ulteriormente la potenzialità del terreno ai fini edificabili.
      E’ purtroppo una prassi consolidata contro la quale difficilmente si riesce a spuntarla.
      Occorrerebbe trovare delle sentenze in merito.
      Ma va fatta una lunga ricerca e non è detto che esistano.
      Comunque prova a questo link:
      http://www.giustizia-amministrativa.it/webcds/frmRicercaSentenza.asp
      Amedeu e c.

  52. ISTANZA CONTRO L’ICI SUL GIARDINO-PERTINENZA

    l mio comune impone l’Ici su terreno fabbricabile, recintato da cancellata, pertinente alla mia prima (e unica) abitazione, dichiaratamente adibito da 40 anni a orto e giardino. E ciò perché si tratta di particelle diverse da quella su cui insiste la casa. Per spirito civico pago da tre anni, evitando il contenzioso. Ma ho il diritto, come contribuente, di interpellare al riguardo la commissione tributaria provinciale, nella speranza di un giudizio a me favorevole, secondo la vigente giurisprudenza? E come procedere?Nel caso in questione, il contribuente può in qualsiasi momento affidarsi al giudizio dei giudici tributari. Grazie

    • Per Piera.
      Potresti tentare di avanzare un ricorso, però, ti consigliamo di effettuare prima una verifica.
      Devi controllare, presso l’ufficio Urbanistica del Comune, la zona di PRG nella quale ricade il tuo edificio e l’annesso giardino.
      In base a detta zona, nelle relative Norme di Attuazione, troverai l’indice di fabbricabilità e tutti gli altri parametri urbanistici relativi a detta area edificabile.
      Avuti questi dati, devi controllare l’incidenza del volume del tuo edificio sui due lotti di terreno.
      Se il volume del tuo fabbricato (Secondo i suddetti indici e parametri) sfrutta anche il giardino o parte di esso, a nostro avviso, potrai sostenere nel tuo ricorso, che, pur trattandosi di due particelle separate, sono entrambe a servizio della tua casa.
      La stessa verifica la devi fare per le distanze dai confini.
      Riteniamo che potrebbe essere una valida motivazione da presentare alla commissione tributaria.
      Amedeu e c.

  53. volevo un chiarimento riguardo l’area edificabile di mia proprietà di circa 2000 metri; 200 sono occupati dalla strada comunale perché devo pagare l’imu anche sulla strada?grazie.

    • Per Giorgio. a.
      Devi fare un esposto all’ufficio dell Imposte, nel quale illustri la tua situazione, allegandoci una planimetria con le due aree divise e colorate.
      Devi richiedere che vengano tolti dal computo dell’IMU i mq destinati alla strada pubblica.
      Amedeu e c.

  54. Buongiorno, avrei bisogno di un chiarimento:
    è stato costituito un Comparto nel comune di Roma, ora sono state unite 4 proprietà ed è stata ceduta una parte al comune per verde pubblico e servizi vari. (parcheggi ecc.) io ritengo che i partecipanti al comparto debbano pagare l’imu sulla sola parte Fondiaria del comparto ed in percentuale, ricalcolata, di partecipazione.
    NB.
    sull’atto notarile non si parla di percentuali di proprietà.
    Grazie

    • Per Picoratto.
      E’ una situazione che si ripete, da anni, in quasi tutti i Comuni.
      Il motivo è logico: gli enti pubblici vogliono incassare.
      L’IMU, viene fatta pagare, a ragione o a torto, fin dal momento che un terreno è immesso come edificabile nel Piano Regolatore Generale.
      A nostro parere hai ragione, in quanto dovrebbero essere defalcate le aree a parcheggi pubblici, a verde pubblico ed a strade, ma così non è.
      Comunque, ricerca eventuali sentenze in merito, che ti potrebbero aiutare.
      http://www.giustizia-amministrativa.it/ricerca2/index.asp
      Amedeu e c.

  55. Ringrazio innanzitutto per la tempestiva risposta e pongo un ulteriore interrogativo:
    aldilà del momento impositivo, è giusto secondo voi ricalcolare l’imposta in base alla percentuale di partecipazione al comparto? il problema è che questa percentuale scaturisce da un calcolo che io mi devo accingere a fare in quanto sull’atto notarile non si parla di percentuali di possesso e/o proprietà. quindi è solo una conseguenza logica. ma nella logica non posso credere che il proprietario del pezzetto che è divenuto verde pubblico non debba pagare nulla mentre a chi è rimasto quello fondiario debba accollarsi tutta l’imposta. Infatti quando si costruirà ognuno avrà diritto ad una quota proporzionale in base alle precedenti proprietà. purtoppo non ho trovato nulla sull’argomento. grazie ancora.

    • Per Picoratto.
      La risposta te la se dai da solo,a in fondo alla domanda.
      Se ogni partecipante ha diritto alla quota proporzionale in base alla primitiva proprietà, dovrebbe partecipare agli oneri in base a detta quota.
      Amedeu e c.

  56. Vi ringrazio per la tempestivita della risposta .
    Mi è giunta il 4 dicembre l avviso di accertamento per il terreno di 340 m ( con diverso foglio mappale e particella rispetto a quella dove sorge l abitazione) di per il quale mi chiedono di pagare l ici dal 2008 al 2011 con relative sanzioni x un totale di 6259 euro perché considerano il terreno edificabile e non pertinenza dell abitazione di 12 m x 10 m degli anni 30 che e nata con quell terreno frontale e recintato di 15 m largo x una profondita di 27 m di forma trapezoidale alla quale si puo accedere solo attraverso il mio passo carraio.
    Questo terreno a fatto sempre parte dell abitazione e questo e dimostrabile da un atto di vendita degli anni 30 dove la casa era divisa in bifamigliare ed era dotata di due terreni seminativi con divisione ben definita con unico accesso dal passo carraio . Adesso il comune mi dice che ha un valore di 150.000 identificandolo come un qualsiasi terreno edificabile con indice di 0, 7 Slp dove si puo costruire un palazzo , senza tener conto che bisogna rispettare le distanze dai confini vicini e tener conto che è situato in fascia di rispetto dell elettrodotto e che il terreno e situato in zona urbana di trasformazione e che quindi neppure un pazzo se lo comprerebbe.
    Le mie domande sono :come faccio a dimostrare al comune quale è il valore vero del terreno? Chi mi puo dare un valore vero scritto su carta?
    Inoltre posso far ricorso alla commissione tributaria di persona senza avvocato? Grazie mille cordiali saluti

    • Per Piera.
      La tua domanda è troppo sbrigativa (Non per lunghezza ma per contenuto) e poco chiara, per cui ci troviamo in difficoltà a darti una risposta.
      Parli della Slp (Superficie lorda di pavimento) uguale a 0,7, per cui verrebbero 238 mq.
      Ma l’altezza consentita quanto è?
      Il lotto è in zona urbana ad alta densità, oppure in area con edifici isolati?
      Inoltre le distanze dai confini e dalla strada quanto devono essere?
      Insomma, non ci fornisci i dati per una risposta adeguata.
      Senza tali parametri viene da pensare immediatamente, che su un lotto di 340 mq ci si può costruire poco se non nulla.
      Cerca di chiarire meglio.
      Amedeu e c.

  57. Mia zia novantenne è usufruttuaria di un terreno reso fabbricabile sul quale ha sempre pagato l’ici (essendo proprietaria anche di altri immobili). Poichè al momento, non essendo più proprietaria ne risulta avere diritti su alcuna unità immobiliare, detiene solo l’usufrutto sul terreno edificabile è ancora tenuta al pagamento dell’ICI/ IMU che sia ?
    Grazei
    Tommaso

    • Per Tommaso.
      L’usufruttuario è colui che gode dei diritti reali di un bene, ed al proprietario è lasciata solo la nuda proprietà.
      Ne consegue, che l’usufruttuario, godendo del bene casa, ne deve pagare anche l’IMU.
      Amedeu e c.

  58. Scusatemi se sono stata poco chiara.
    Il terreno e situato dalla parte interna della casa come se fosse un cortile interno , e le case che sorgono sulla strada o via sono disposte come delle ville a schiera dalla quale si accede attraverso un cancello carraio che ogni abbitazione possiede , entrando dal passo carraio che coincide come limite di confine sx tra un abitazione e l altra , si fiancheggia l abitazione per la sua lunghezza 12 m , poi svoltando a dx ci si trova davanti all entrata di casa che si affaccia sul terreno incriminato che è frontale all entrata dell abitazione e si protrae per 27 m .il terreno e confina sul lato dx con il giardino del vicino A sul lato fontale sul giardino del vicino B e a dx con il giardino del evicino C.
    L altezza massima consentita e 12 metri perche in fascia elettrodotto e le distanze dai giardini confinanti e di 5 m ( ricordo che il terreno e largo 15 m).inoltre il terreno fa parte di una zona mista quindi il 30 % difronte all abitazione in zona R9 residenziale e la restante parte in zona di R6 di trasfomazione dove non si può costruire e in più il comune potrebbe espropiarla per una qualsiasi sua esigenza.Fatemi sapere se vi servono altre informazione, e vi ripropongo le domande fatte nella precedente email.Vi ringrazio per l attenzione che mi prestate a me ed a altre persone in situazioni di ingiustizia. Saluti

    • Per Piera.
      Riassumendo le due domande, ci sembra di comprendere che tale appezzamento di terreno sia praticamente inedificabile per un’altra costruzione, in quanto si trova ubicato in una zona interna ad altre abitazioni, perchè fa parte integrante di una casa (Quindi da considerarsi come sua pertinenza) da decine di anni, e perchè è in zona di rispetto di un elettrodotto (A quanto ci dici).
      Ci sono tutte le ragioni possibili per avanzare un ricorso alla commissione tributaria.
      Prima di fare tale ricorso, ti consigliamo, però, di rivolgerti da un tecnico professionista della tua zona (Ingegnere, architetto o geometra), il quale deve controllare, secondo il Piano Regolatore vigente ed il Regolamento Edilizio, se effettivamente tale lotto è inedificabile (Per quanto riguarda la tua attuale costruzione).
      Il tecnico deve fare il calcolo del volume della tua casa e controllare se il terreno di pertinenza (Lotto da 340 mq compreso), moltiplicato per l’indice di fabbricabilità urbanistico, ti darà un volume totale superiore a quello della tua casa.
      Se si, sarebbe allora giusto che tu pagassi l’IMU per il Volume che hai ancora a disposizione per ampliare o sopraelevare la tua costruzione; sempre che ciò sia possibile, data la fascia di rispetto e le distanze dai confini o dalle altre case (In particolare controllare la distanza di 10 metri previsti dal DM 1444/68)
      http://www.coffeenews.it/come-si-misura-la-distanza-tra-due-edifici-ai-fini-urbanistici
      Il ricorso, a verifica effettuata, potrà aiutarti ad impostarlo lo stesso tecnico.
      Amedeu e c.

  59. Caso un po’ complesso. Un coltivatore diretto possiede un terreno che diventa edificabile. Il coltivatore firma insieme ad altri tre soggetti con lui confinanti, una convenzione con il comune, per lottizzare l’area. Viene presentato il progetto che il comune approva. Uno dei tre proprietari da comunicazione di inizio lavori e comincia a costruire una strada sul suo terreno. I lavori non procedono e il progetto non viene sviluppato. Il coltivatore diretto che continua a coltivare il suo terreno, che non è stato in alcun modo edificato, ma che comunque è compreso in un piano di lottizzazione, è tenuto a pagare l’Imu o ne è esonerato?

    • Per Michele.
      I tre proprietari, fra cui il coltivatore diretto, hanno firmato gli atti relativi ad una lottizzazione, compreso la convenzione, ed hanno costituito il comparto necessario a realizzarla.
      Sono quindi solidali nei benefici, nelle responsabilità e nelle spese.
      Questo in via di principio e fatti salvi i documenti firmati e che dovrete leggere con accuratezza.
      Amedeu e c.

  60. Va pagata l’imu su un terreno edificabile di una persona che non ha nessuna casa di proprietà ? grazie. Learco

  61. Salve, sono un giovanotto con alle prese con un’area fabbricabile con Piano Particolareggiato di inziativa privata, di cui é stata richiesta PdC e il cui procedimento amministrativo é “sospeso” per vincoli ambientali (non vincolanti l’area in mio possesso) ma il limite del comparto.
    Mi hciedo e chiedo, per quale motivo il cittadino debba pagare l’IMU a pieno se il procedimento viene sospeso per via di miopia/incapacità/dolo di amministratori che non considerano leggi vigenti. Avrei una idea di ricorrere al TAR, ma legalmente non ho chiaro i scenari possibili.

    • Per Lele.
      E’ sospeso o respinto, ai sensi dell’art 30 comma 2 del DL 69/2013?
      Comunque sia, puoi fare ricorso alla Commissione Tributaria adducendo la motivazione scritta a noi.
      Può darsi che la ritengano giustificabile.
      Amedeu e c.

  62. Buonasera ho bisogno di aiuto
    Nel mese di dicembre 2013 è stato notificato a mio padre un avviso di pagamento ICI arretrato relativo all’anno 2007 su area divenuta edificabile nell’anno 2003.
    Da precisare che l’area è sempre stata coltivata nel settore agricolo (vigneto-mais) da mio padre coltivatore diretto a titolo principale fino all’anno 2002 (con relativi pagamenti dei contributi di malattia ecc). Dall’anno 2003, essendo in pensione e non avendo più le cosiddette giornate lavorative, terminava di pagare i contributi perdendo (mi hanno riferito all’Ufficio Tributi del Comune) la qualifica di imprenditore agricolo a titolo principale e quindi non più in regime di poter pagare l’ici/imu dell’area quale agricola. Nel corso degli anni mio padre (attualmente 80enne) ha continuato a pagare l’ici/imu quale terreno agricolo, senza nulla sapere del passaggio a zona edificabile ( appreso all’atto della notifica nel mese di dicembre 2013). Dopo alcuni incontri con l’Ufficio Tributi del mio Comune, mi è stato riferito che non vi è alcuna possibilità di evitare il pagamento o di diminuirlo. Lo stesso Ufficio Tributi mi ha ulteriormente riferito che ha già pronti gli altri avvisi di pagamento dal 2008 al 2013 che si aggirano in toto in circa 100.000 euro.
    Mio padre attualmente percepisce la pensione per un importo mensile di euro 500 al mese e non so come possa pagare una cifra del genere considerando inoltre che non ha mai richiesto che diventasse edificabile ed ha sempre inteso a coltivarla. Inoltre dall’anno 2003 nessuno ha mai richiesto a mio padre di acquistare l’area per poter edificare ed attualmente non vi è alcuno a cui possa interessare.
    La situazione è grave, non so proprio cosa fare.
    Domando: E’ possibile tentare un qualche tipo di ricorso ?
    Grazie Alfonso

    • Per Alfonso.
      Abbiamo risposto molte volte a simili domande.
      Purtroppo, i Comuni e quindi gli Uffici Tributi calcolano il valore di un’area edificabile dal momento che questa viene immessa nel Piano Regolatore Generale approvato. (Cartografia e Norme di Attuazione), senza attendere l’approvazione di un Piano Particolareggiato o di una lottizzazione che permetta l’edificabilità.
      Ciò risulta estremamente punitivo per i proprietari di tali aree, che si sono ritrovati arricchiti di un super valore per un terreno agricolo, ma che probabilmente non riescono a venderlo specie in questi periodi di crisi.
      Puoi tentare di fare ricorso alla Commissione Tributaria dando le tue spiegazioni.
      Altro purtroppo non sappiamo aggiungerti.
      Amedeu e c.

    • Per Alfonso.
      Puoi avanzare un ricorso alla Commissione tributaria provinciale, ma riteniamo che le motivazioni che porti siano alquanto deboli.
      In effetti i Comuni fanno pagare l’IMU sui terreni edificabili e, difficilmente, potranno tenere conto della situazione economica di tuo padre.
      Purtroppo le leggi sono fatte così e diventa difficile per il cittadino trovare scappatoie.
      Puoi tentare di chiedere una dilazione in tanti anni, con la speranza che possano accettartela.
      Comunque senti anche un legale della tua zona.
      Amedeu e c.

  63. Ciao

    sono proprietario di un terreno di 820 mq che in teoria risulta edificabile, ma concretamente soggetto a vincoli idrogeologici. Pur non potendo procedere all’edificazione mi ritrovo a corrispondere ben 1400 euro di IMu. Mi chiedo se è giusto tutto ciò e qual enormativa io possa ocnsultare per comprendere i miei doveri di contribuente….Grazie

    • Per Gianni.
      E’ un eterno dilemma, in quanto, riteniamo che sia la domanda più frequente che ci viene avanzata.
      Purtroppo le amministrazioni comunali tendono a fare cassa, e fanno pagare l’IMU dal momento che un terreno viene immesso come edificabile nel Piano Regolatore Generale, senza attendere Lottizzazionim o Piani Particolareggiati.
      Che fare?
      Puoi tentare di fare un ricorso presso l’agenzia tributaria della tua zona, adducendo le motivazioni che hai apportato a noi.
      Amedeu e c.

  64. Sono proprietario di un piccolo appezzamento di terreno (mq. 490) classificato nel prg come zona C3* ossia
    con destinazione ad “edilizia residenziale pubblica” che non potrò mai sfruttare personalmente in quanto destinato a delle cooperative edilizie. Ddevo coumque pagare l’IMU?

    • Per Enzo.
      A nostro parere l’IMU dovrebbe essere pagata relativamente al nuovo prezzo di cessione del terreno, che dovrebbe avvenire a mezzo di esproprio, e secondo i valori a mq applicati per tale applicazione.
      Comunque informati accuratamente presso l’ufficio Tributi del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  65. Buona sera amadeu, a febbraio 2010 con il mio compagNO abbiamo comprato un appartamento. Come da accordi presi con i vecchi propretari l’appartamento e’ stato liberato a fine marzo. Dopo aver fatto qualche lavoretto finalmentesiamo riusciti ad entrarci e a maggio abbiamo fatto il cambio di residenza. Ora a distanza di 4 anni il comune manda una sanzione per mancato pagamento dell’ici. Per noi e ‘ la prima casa e tutti e due abitavamo con in nostri genitori. Non capisco perche dobbiamo pagare….lei riesce a spiegarmelo? Il funzionario comunale ci ha risposto che la legge non ammette ignoranza … e va bene… ma io anora non ho capito! Grazue mille

    • Per Laura.
      La richiesta di pagamento si dovrebbe riferire ai primi anni dopo l’acquisto, quando l’IMU veniva fatta pagare anche per la prima casa.
      Amedeu e c

  66. Buona sera Amadeu ti sottopongo il mio quesito, sono possessore di un appezzamento di terreno in un comune montano esente da IMU per i terreni agricoli, con il nuovo PRGC la destinazione d’ uso è stata parzialmente modificata, c/a la metà e diventata edificabile con relativa richiesta di pagamento IMU (con ravvedimento) da parte del comune. Il comune mi ha indicato i valori delle aree edificabili ma ai fini del 730 devo comunicare la variazione al catasto o posso calcolare proporzionalmente i redditi dominicali e agrario della parte rimasta verde? Grazie per la risposta.

    • Per Marino.
      Il suggerimento che ti diamo, è quello di rivolgerti presso l’ufficio Tributi del Comune, dove ti potranno indirizzare circa i chiarimenti che cerchi.
      Amedeu e c.

  67. Salve,
    sono proprietario di un “campo di patate d’oro” alias terreno edificabile dal 2000 per il quale sto pagando da allora migliaia e migliaia di euro di IMU (già ICI) ma di case, né tantomeno di gru, si vedono l’ombra. E’ possibile non pagare l’IMU su questo terreno in quanto facente parte di un condominio nel quale nessuno riesce a costruire nulla per incapacità di far accordare tutti i proprietari e causa crisi economica? Oppure è possibile diminuire fortemente il valore al metro del terreno?
    Grazie per la sua risposta
    Riccardo

    • Per Riccardo.
      Purtroppo i Comuni richiedono l’IMU già ICI di un terreno edificabile, fin dal momento del suo inserimento nella cartografia e normativa del Piano Regolatore Generale.
      Potresti tentare di fare ricorso alla Commissione Tributaria, adducendo il fatto che hai citato nella domanda.
      Amedeu e c.

  68. ho acquistato 3 anni fa un aria edificabile in zona centrale dal 2005 dove ho presentato il progetto in piena regola come abitazione principale ma il comune non può approvarlo perchè ha contrasti con i vecchi propietari perchè 30 anni fa non fu asservita la strada anche se il passaggio è libera a tutti e ci sono acqua e fogna. però il comune mi OBLIGA a pagare l’imu………. è giusto?????

    • Per Michele.
      Non sei abbastanza chiaro, specie per quanto riguarda la strada.
      Comunque, se esiste una servitù su tale terreno, convalidata dal Piano regolatore Vigente, dovrai rispettarne il contenuto.
      Per avere più chiara la situazione recati presso l’ufficio Urbanistica comunale e informati attentamente circa la zona di PRG nella quale si trova il tuo lotto, e prendi maggiori informazioni su detta strada (E’ sulla cartografia e sulle Norme del PRG, oppure c’è una convenzione o un semplice atto di obbligazione?).
      Relativamente all’IMU, i Comuni la fanno pagare dal momento in cui il terreno viene immesso come edificabile nel PRG stesso.
      Per vuoi avanzare un ricorso alla commissione tributaria devi informarti prima su quanto sopra.
      Amedeu e c.
      Amedeu e c.

  69. possiedo 290 metri quadri di terreno che,da agricolo ,e diventato edificabile a seguito di variazione del piano regolatore.il comune ,con l,avviso della variazione mi ha comunicato il valore al metro quadro(15,49euro). come faccio a calcolare l’imu visto che al catasto ci sono ancora rendita agraria e domenicale ? grazie

  70. Ho in costruzione un fabbricato accatastato in F/3 per il quale ho sempre versato ICI o IMU sul valore dell’area edificabile di mq. 450. Un mio amico arch. mi ha detto che a seguito di una sentenza della Cassazione la n. 17035 del 2013 e risoluzione del MEF n. 8 del 2013, nonchè della notizia data dal giornale Italia Oggi n. 36 del 2014, per i fabbricati in costruzione non si paga l’IMU neppure sull’area edificabile. Cosa ne pensate, conviene veramente non pagare. Grazie per la risposta.

    • Per Tobia.
      La sentenza n. 10735 dell’8 maggio 2013 della Corte di Cassazione stabilisce che sono esenti dal pagamento dell’Imu (Già ICI) gli immobili in via di costruzione, i lastrici solari e in generale le categorie fittizie, prive di rendita catastale.
      In tale caso l’imposta non si applica nemmeno sull’area edificabile utilizzata a fini edificatori.
      Allorchè l’area edificabile sulla quale si pagava l’IMU, venga utilizzata per una edificazione, il valore della base imponibile ai fini dell’imposta si trasferisce dall’area stessa all’intera costruzione realizzata.
      Per l’applicazione dell’imposta è fissata la data di ultimazione dei lavori.
      Amedeu e c.

  71. Caro Amedeu, vedo che sei molto impegnato a dare risposte a povera gente che chiede aiuto., bravo e mi complimento con te non solo per la professionalità che mostri ma anche per la pazienza che hai. Sei veramente bravo. Ho letto quanto esponi e per me, anzi per noi associazione di Mercato San Severino “Amici Della Terra” la risposta è scontata, ma comunque ti espongo il fatto. Nell’agosto del 2010 il nostro comune adotta il PUC, lo suddivide in 42 ambiti tra ARC, ATI ,ATP, ATS trasformando cica 2 milioni di mq di terreni agricoli fertilissimi in edificabili, quasi tutto il territorio ad esclusione di zone rosse, con un incremento di 8000 persone su una popolazione di 22000. Questo piano non è stato discusso realmente con i cittadini ma solo affisso all’albo. Noi “Amici Della Terra” lo contestiamo ma purtroppo con ritardo perchè con ritardo ne siamo venuto a conoscenza. lo contestiamo per 2 sostazili motivi:
    1° – Lo riteniamo sovradimensionato rispetto al reale sviluppo demografico e produttivo
    2° rappresenta una piaga sociale perchè molti proprietari non hanno la possibilità di pagare l’IMU ai valori venali e aliquote stabilite (MAX)
    Caro Amedeu tu che hai tanta documentazione è mai possibile che un governo possa dare in mano a degli amministratori e non provvede a fare qualcosa. Cosa si può fare. Noi siamo a disposizione. Grazie

    • Per Antonio.
      Dal sempre si dice “Governo ladro”, ma in questo caso il Governo non c’entra, in quanto, a parte le sigle che citi e che rientrano nella burocratizzazione del sistema Italia, i Piani regolatori Generali, come le Lottizzazioni ed i Piani Particolareggiati, vengono approvati dai Comuni e dalle singole Regioni.
      Peccato che non siate riusciti a presentare una osservazione al momento in cui si poteva fare, perchè una volta approvato lo strumento urbanistico, si può fare veramente poco, anzi nulla.
      Relativamente alla informazione, da sempre, gli strumenti urbanistici, vengono pubblicizzati attraverso i giornali ed affissi all’albo Pretorio del Comune.
      Inoltre Un PRG è talmente importante, che difficilmente passa in sordina.
      Peccato veramente.
      Amedeu e c.

  72. Buonasera, vi sarei grata se mi chiariste questa annosa questione.
    Nel 2007 il comune in cui è locato un appezzamento di terreno edificabile di mia proprietà mi invia la comunicazione di avvio di procedura di esproprio e di approvazione di una varinte al prg relativa al mio terreno che diveniva così area stradale. Trascorsi 5 anni ho chiesto al Comune delucidazioni sulla decadenza del vincolo e solo dopo due anni, a seguito di miei continue insistenze, mi è stato risposto che l’amministrazione non era più interessata al terreno e che avrebbe provveduto a ripristinare la destinazione.
    Dopo altri due anni il mio terreno non ha riottenuto la precedente destinazione urbanistica; mi si dice che devo attendere il nuovo PAT e il piano degli interventi. Esiste qualche legge che li obbliga a provvedere in merito o devo lasciar trascorrere altro tempo? Tra l’altro avrei un acquirente interessato al terreno se edificabile e di questi tempi non ci si può certo permettere di tralasciare simili occasioni. Mi chiedo: il terreno è di mia proprietà o un comune può disporne a suo piacere negandomi qualsiasi progetto su di esso, addirittura obbligandomi a provvedere allo sfalcio dell’erba altrimenti vengo pure sanzionata? Vi ringrazio anticipatamente e attendo con ansia i vostri consigli. Luisa

    • Per Luisa.
      Devi chiarire accuratamente la destinazione urbanistica del tuo terreno a partire dal momento in cui è stato richiesto l’esproprio dal Comune.
      Devi ripassare tutti i passaggi della questione e ritrovare le comunicazioni relative in tuo possesso.
      Lo puoi fare con l’aiuto di un tecnico professionista della tua zona, che accompagnerai nei contatti con il Comune.
      Una volta che avrai accertato la mancanza di legittimità ed i tempi morti trascorsi per inadempienza comunale, potrai parlare con il dirigente dell’ufficio comunale (Urbanistica? Edilizia Privata? Espropri?-Uff. Tecnico?) con il quale hai trattato in questi anni.
      Forte delle tue ragioni potrai richiedere lo sblocco della tua pratica, facendo comprendere che sei disposta ad adire anche alle vie legali.
      In ultima analisi potrai rivolgerti da un avvocato, ma fallo solamente se trovi un muro di difficoltà, e solo se il tuo tecnico ti rassicurerà che la pratica è stata ferma per tanti anni per motivi burocratici privi di legittimità.
      Altrimenti non hai altra soluzione che attendere e sperare nel meglio.
      Amedeu e c.

  73. Salve Amadeu, spero che Lei mi possa chiarire i dubbi che ho. Io e mio padre possediamo un terreno (in un’area di 5 terreni di diversi proprietari) che il certificato di destinazione urbanistica definisce come “Area di trasformazione”, e il PGT prevede che in quest’area la superficie edificabile e la superficie a verde pubblico saranno suddivise al 50%. Domanda: essendo “Area di trasformazione” bisogna già pagare l’IMU ? E in caso di risposta affermativa, l’IMU va pagata anche per il 50% che rimarrà a verde ? Grazie anticipatamente

    • Per Omar.
      Più che all’ufficio delle entrate, dovresti rivolgerti presso l’ufficio Tributi del Comune, formulando tale domanda generica.
      Di solito l’IMU viene fatto pagare ai proprietari di quei terreni, immediatamente dopo che sono stati immessi nello strumento urbanistico come edificabili.
      Puoi correre il rischio che l’aliquota ti venga imposta sull’intera superficie ((Verde pubblico compreso), ma in quel caso puoi richiedere un certificato di destinazione urbanistica all’ufficio comunale preposto, e dovresti risolvere il problema.
      Amedeu e c.

  74. Salve Amedeu, abito in una frazione di Ravenna ,alcuni proprietari di piccoli terreni agricoli hanno presentato in comune un progetto unico con tanto di piazzetta ,parcheggi e piccoli appartamenti praticamente un piccolo villaggio,in questo progetto hanno messo anche il mio terreno agricolo confinante al loro e quello di un vicino per un totale di 750+950 mq,premetto che il progetto l’ho visto , mi è stato chiesto se volevo aderire e fare tutto un lotto ma non ho accettato, e non ho firmato nessuna richiesta al comune(e così il vicino) ,il comune in data luglio 2009 ha approvato il progetto e trasformato da agricoli a terreni edificabili senza avvertire del cambio(in data odierna non è stato costruito niente).
    Adesso l’agenzia delle entrate mi ha chiamato facendomi il conteggio dell’imu con relative multe da pagare dal 2009,dicendo che siamo stati noi a fare richiesta al comune di rendere i terreni edificabili con tanto di firme,cosa che io non ho fatto.
    Visto che io non ho nessuna intenzione di costruire ne adesso ne in futuro e neanche di vendere ,è possibile fare tornare il mio terreno in agricolo?Questo può avvenire in automatico dopo un certo tempo visto che non faccio richiesta di costruire?
    Per quanto dovrò pagare l’imu e sempre con le stesse quote?
    La ringrazio anticipatamente per le sue esaurienti risposte.

    • Per marino.
      Da quello che ci sembra di comprendere è stato presentato un Piano di Lottizzazione da Parte di privati, al quale tu non hai aderito.
      Se le cose stanno così, e non trattasi di uno strumento urbanistico diverso, tipo una Variante al PRG presentata dal Comune, potevi far presente, al momento di presentazione delle osservazioni, che non avevi firmato alcun atto di accettazione per far parte di detta lottizzazione.
      Gli atti della lottizzazione sono stati affissi nell’albo Pretorio del Comune o pubblicati nei giornali.
      Di conseguenza non puoi dire di non essere stato informato.
      Comunque, sempre ammesso che trattasi di una lottizzazione privata, puoi ricercare da chi venne presentata, la loro intestazione e le rispettive firme.
      Qualora figuri che sei stato incluso nella stessa pur non volendo, potresti promuovere una azione legale verso gli altri intestatari.
      Per fare ciò, devi però verificare quanto sopra, e per farlo devi servirti della competenza di un tecnico professionista del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  75. Buongiorno Amedeu, vorrei sapere il suo parere su questo quesito:
    ho acquistato diversi anni fa, circa 10, un terreno edificabile zona C di completamento. Il Comune, con cambi di amministrazione e vari ritardi, presentò una variante al PRG e successivamente decise, con delibera comunale, che i piani particolareggiati sarebbero stati redatti dal pubblico e non dai privati. Detto questo le chiedo:
    i ritardi, sono circa 10 anni che pago ici, imu e varie, sono causati dal comune! Non posso far nulla per richiedere un rimborso dell’ Imu versata e avere una sospensione per il pagamento futuro?
    Grazie mille

    • Per Alessandro.
      A nostro giudizio c’è una grave mancanza da parte dell’Amministrazione Comunale, che doveva avere le idee chiare fin da subito e non farvi perdere tempo inutile.
      La vostra difficoltà, per un eventuale ricorso alla commissione tributaria, è riuscire a dimostrare tutto ciò.
      Consultati anche con un legale della tua zona
      Amedeu e c.

  76. Salve, ho in proprietà esclusiva un terreno di 90 mq (3×30) mi chiedono il pagamento de imu in quanto area edificabile anche se di edificabile non c’è nulla (lo stesso puano regolatore enuncial impossibilità di edificare) devo pagare lo stesso l imu? Grazie

    • Per Antonio.
      Il Comune impone l’IMU sui terreni edificabili una volta immessi nel Piano Regolatore Generale.
      Purtroppo l’edificabilità effettiva non viene mai controllata nè presa in esame.
      Ti conviene fare ricorso alla commissione tributaria.
      Ameedeu e c.

  77. Buona sera, a Chiari (bs) nel 2009 l’amminstrazione ha approvato il pgt inserendo ambiti di trasformazione da agricolo a residenziale. Oggi nel 2014 , cambiata amministrazione, vuole eliminare gli ambiti, farli tornarte agricoli.
    Possono?
    L’imu pagata negli anni passati verrà restituita?

    • Per Marco.
      Possono.
      L’IMU che è stata pagata negli anni passati si riferiva alla possibilità di edificazione che ogni proprietario ha avuto in quel periodo e che, probabilmente, non ha saputo o potuto sfruttare.
      Riteniamo che sia difficile che venga rimborsata.
      Amedeu e c.

  78. La ringrazio per la tempestiva risposta.
    A chiari, gli ambiti sono divisi in appezzamenti molto grandi, per esempio 93 mila mq,pertanto nello stesso risultano esserci molti propietari che non hanno voluto partecipare al pl pertanto solo pochi avrebbero voluto, ma impossibilitati dalla percentuale bassa (40%).
    Alcuni propietari hanno pure presentato al comune l’intenzione di edificare ma questi l’ anno sempre rigettata….dicendo che dovevano partecipare tutti.
    La situazione è un po’ complicata per cui chi voleva costruire non ha più pagato l’imu perché si sentiva offeso e incompreso : pagare e non poter fare
    Come si dovrebbe comportare?
    Grazie

    • Per Marco.
      Se ci sono le condizioni, e la superficie grande come stai dicendo, ed altri fattori potrebbero aiutare, potete fare un ricorso alla Commissione Tributaria.
      Amedeu e c.

  79. Buongiorno Amedeu, sono un consigliere comunale di un comune di 6mila abitanti. In questo comune è stato adottato il PRG, ma non i piani particolareggiati. Molti cittadini si trovano a pagare una IMU salatissima sui loro lotti edificabili ma, senza piani particolareggiati, non possono costruire. La risposta del comune è stata di consigliarli di consorziarsi tra proprietari (comunque costoso) oppure fare l’asservimento di terreni (cosa difficoltosa).

    Vorrei proporre, e chiedo a te se è possibile, di far inserire nel regolamento IMU comunale la possibilità di esentare dal pagamento IMU tutti quei terreni edificabili che (di fatto) non possono edificare poiché non hanno il requisito del lotto minimo. Una volta che il comune approverà i piani particolareggiati per detti terreni, allora ricominceranno a pagare l’IMU.

    • Per Mario.
      Puoi provare e ti auguriamo tanta buona fortuna.
      Sarebbe il granello che si porterebbe dietro un mare di sabbia degli 8.000 e più Comuni Italiani.
      Amedeu e c.

  80. Salve,
    Ho un terreno edificabile, pagato tasse per passato e adesso regolari ma da quest anno la spesa si è fatta insostenibile 1200 euro solo x saldo 14…..
    Non ho possibilità di edificare per accordi imp con altri proprietari limitrofi e mercato fermo.
    Domanda,
    Quale è la via x farli tornare agricoli? Se c e
    Si può rinunciare ai terreni cedendoli al comune?
    X me sono solo una spesa.
    Grazie.
    Alex

    • Per Alessandro.
      Occorre che tu senta l’ufficio urbanistica del tuo Comune, dicendo ai tecnici addetti che intendi rinunciare alla edificabilità del tuo terreno, causa le imposte insostenibili.
      Dovrebbero suggerirti qualcosa.
      In caso contrari fai un ricorso alla commissione tributaria facendo presente quanto sopra e dicendoti disposto a rinunciare all’edificabilità del tuo terreno
      Amedeu e c.

  81. Buongiorno, noi possediamo un terreno edificabile sul quale paghiamo IMU e TASI salatissime e sul quale tuttavia il comune non ci permette di costruire. Mi spiego meglio: il nostro terreno confina con altri 2 appezzamenti di terreno definiti edificabili ed appartenenti a distinti proprietari; questi due terreni risultano tuttavia, a differenza del nostro, di dimensioni troppo ridotte per poter costruire. La risposta del comune è quindi la seguente: per poter permettere anche ai vicini di sfruttare l’edificabilità è stata creta una lottizzazione unica che prevede la costruzione sui 3 terreni messi assieme. Noi, singolarmente, non possiamo pertanto costruire sul nostro terreno. Quello che mi chiedo io è se la normativa prevede soluzioni a favore dei cittadini in questi casi. Per farla breve noi stiamo pagando un’edificabilità da anni, che ci è stata imposta e che noi non abbiamo mai richiesto, e al momento della nostra richiesta di costruire su terreno, che è nostro, mi rispondono che non possiamo. Questa cosa ha per me dell’incredibile e dell’assurdo. Chiedo gentilmente di fornirmi eventuali cavilli normativi su cui potermi agganciare perché non ne possiamo davvero più, e come noi credo tanta altra gente. La ringrazio per la disponibilità.

    • Per Roberta.
      Riteniamo che tu debba chiarire accuratamente la situazione urbanistica del tuo lotto.
      Parli di una lottizzazione creata, quindi vuol dire che è stato fatto un comparto da parte del Comune e nel quale sono state inserite le tre aree interessate.
      Si tratta di verificare cosa prevedeva inizialmente il Piano Regolatore Generale per queste tre aree e se, fin dall’inizio è stato previsto un piano attuativo quale la lottizzazione, oppure la stessa è stata approvata successivamente con una variante al PRG stesso.
      Per esaminare tutti questi aspetti devi appoggiarti necessariamente ad un tecnico professionista della tua zona, il quale verifichi se è legittima la lottizzazione pubblica, e se la stessa è conforme al vigente PRG ed alle norme di attuazione.
      Deve verificare, inoltre, che non sia stato saltato alcun passaggio, tipo l’approvazione della lottizzazione con una semplice delibera consiliare.
      Una volta effettuati tali accertamenti potrai avanzare le tue richieste alla commissione tributaria, motivando le parti non conformi ad un iter pubblico.
      Se troverai che tutto è a posto, purtroppo non ti rimarrà altro che pagare ed attendere che la situazione edilizia migliori, per poter far partire questa lottizzazione.
      Amedeu e c.

  82. Da cinque anni il comune dove non risiedo ha approvato il piano regolatore;premetto che in questo comune ho ereditato la casa materna con un appezzamento di orto su 3 particelle diverse pari del quole o sul quale non ho mai richiesto alcuna variante per costruzione perchè considerato fin dalla nascita della casa padronale adiacente come orto(oggi in disuso dove provvedo solo alla pulizia da erbacce senza averne alcun reddito)Sebbene incuneato tra fabbricati, senza apparente stima da organi di competenza alla valutazione ,a mio parere è stato sopravalutato senza tener conto di criteri nè per esproprio ne per progetto di edificazione e non tenendo conto di quanto poco spazio esista perchè si possa edificare.Ora mi ritrovo con un terreno dal valore commerciale,per scarse vendite e quant’altro. pari a 10.000(forse) euro quando il comune lo valuta per 80.000. con una tassa pari al 6 per cento e con una retroattività dall’anno 2008 e con relativi addebiti per oneri da sanzioni varie.
    Sono stato nel comune dove hanno sito tali beni ma non ho avuto delucidazione sufficiente esaudiente o c/o ufficio tributi dove propone sconti..Ribadisco di non essere lì residente ma nativo..mi chiedo cosa posso fare perchè il tutto si svolga nel giusto e alla mano di un tassativo codice che mi indichi quanto mi si pretende.
    La ringrazio se, data la sua esperienza, mi possa suggerire a quale modalità possa farne capo. Buone feste
    Lino

    • Per Lino.
      IL Comune tassa a seconda della edificabilità o meno del terreno.
      Devi controllare presso l’ufficio Urbanistica comunale come è stato classificato tale terreno sulla cartografia di Piano Regolatore Generale (Ed anche sulle Norme di attuazione del PRG).
      Se trattasi, per esempio, di lotto edificabile, con un indice di fabbricabilità buono, il prezzo diventa quello di mercato, e come tale viene tassato, senza, purtroppo, tener conto della crisi edilizia.
      Per sapere il valore del tuo terreno, una volta che avrai i parametri comunali, devi rivolgerti da un’Agenzia Immobiliare o da un tecnico professionista della tua zona.
      Amedeu e c.

      • Ho raccolto la sua informazione adesso, ed intendo ringraziare lei e la sua premura. Volevo ribadire.se mi è concesso, che l’aria inserita nel piano regolatore e di zona B.,averla inserita in quel tipo di edificabilità già mi penalizza e non poco ma perchè hanno valutato tanto il mio terreno a prescindere dalla sua parziale edificabilità.. esistono dei parametri che non sono stati ripettati come il riferimento a particelle confinanti vendute, non esistono da parecchio tempo compravendite, non le sembra un assurdo? non vorrei ricorre alla commissione tributaria perchè sento questa ulteriore tassa insostenibile e assurda e ingiusta per un terreno che mai potrò vendere nè per reddito nè per valore.
        Ci sono comunque sentenze di cassazione che dubbie danno un colpo all’incudine e una volta al martello,in conclusione come mi devo comportare?
        a ringraziarla ancora
        Lino

  83. buongiorno per favore vorrei sapere se un terreno destinato in PRG a PEEP deve pagare l’IMU, il terreno è edificabile ma il proprietario non può costruire perchè soggetto a bando di assegnazione ed esproprio, credo sia un abuso, o no?

    • Per Massimo.
      Il valore di esproprio dovrebbe essere equiparato ai prezzi di mercato, per cui dovresti pagarci l’IMU.
      Per maggiori informazioni contatta gli uffici preposti del tuo Comune (Tributi e Espropri).
      Amedeu e c.

  84. Buongiorno, mi son arrivate dal Comune con notifica (da parte del postino) il giorno 29.12.2014 due avvisi di accertamento con contestuale irrogazioni delle sanzioni per omessa/infedele denuncia ed omesso/parziale versamento I.C.I. Anno 2008 e I.C.I. anno 2009.
    Tramite questi avvisi sono venuto a conoscenza che con PRG del 2000 il Comune ha cambiato lo stato d’uso del mio terreno agricolo in zona edificabile F1 applicando una sanzione del 100% del tributo come sanzione omessa.
    Io ho sempre pagato I.C.I. come terreno agricolo anche per il 2008 e 2009.
    Inoltre questo terreno ricade in una zona F1 (circoscritta formata da 12 proprietari) distante più di 4 km dal comune circondata da zona agricola E.
    Le mie domande sono le seguenti:
    – ma per l’ I.C.I. 2008 siamo già in prescrizione?
    – nel prospetto riepilogativo non è stata defalcato il valori I.C.I. 2008 pagato come terreno agricolo. (si può può chiedere un istanza di annullamento per vizio di forma)
    – tramite geometra la zona edificabile F1 è 3/4 del mio terreno. Perchè mi hanno conteggiato tutti i mq del mio terreno come edificabili e non hanno fatto un conteggio parziale ?
    – son passati 14 anni e non hanno portato nessun miglioramento alla zona tipo strada asfaltata, energia lettrica, acqua potabile, nè c’è stato un avviso di esproprio da parte del Comune.
    Cosa mi consiglia.
    Grazie per la risposta.

  85. Buongiorno Amedeu,
    lo zio ha lasciato in eredità una casetta ed un terreno. Dalla certificazione di destinazione urbanistica emerge che il terreno (1.570 mq) che circonda la casa è inserito in zona B3 ed è pertanto edificabile. Dalla visura catastale il terreno risulta essere “agricolo” e su tale destinazione e valore lo zio (immagino) abbia pagato le tasse. Ora chiedo: 1) gli eredi sono tenuti a pagare le tasse arretrate con le varie soprattasse e sanzioni perchè lo zio, quasi centenario, che ha costruito la casetta dopo la fine della II guerra mondiale, ignorava le variazioni del PRGC e non aveva alcuna intenzione di realizzare altre costruzioni?
    2) è possibile riunire casa e terreno mediante ammassamento onde evitare anche di ricorrere ad una perizia giurata sul valore del terreno e pagare le conseguenti tasse di successione?
    3) è possibile che gli eredi possano richiedere l’ammassamento e che l’Ufficio preposto (visto che la casa ha 130mq) possa riconoscere solo una parte soggetta ad ammassamento (il terreno è pari a 1.570 mq) mentre l’altra rimarrebbe soggetta al valore di mercato?
    4) in caso di possibile ammassamento le tasse arretrate andrebbero comunque corrisposte?
    Grazie
    Lino

    • Per Lino.
      Chiarisci meglio cosa intendi per ammassamento, parola che noi usiamo in ambito di protezione civile.
      Amedeu e c.

      • Buonasera Amedeu,
        in esito alla richiesta dd. 15/02/2015 – 20:26 – chiarisco:
        il termine “ammassamento” è stato usato da un geometra e così l’ho riportato. L’operazione riguarda l’accorpamento o meglio l’unione di due particelle catastali (una della casa, l’altra del terreno) in un’unica particella (casa con terreno pertinente).Così mi sembra di aver capito.
        L’operazione porterà ad una variazione della rendita catastale della costituenda nuova particella (casa e terreno in un unicum) che dovrebbe essere, secondo il tecnico, di valore inferiore rispetto al valore di mercato del solo terreno edificabile (da stimare con perizia), ciò ai fini delle tasse di successione.
        Grazie
        Lino

        • Per Lino.
          Ci devi scusare ma non si finisce mai di apprendere, specie nuove parole.
          Se il tuo tecnico ha le idee chiare, come sembra di comprendere, ti suggeriamo di seguirlo.
          Eventualmente, per controllo personale, puoi recarti presso il locale catasto per parlarne prima con un tecnico addetto.
          Amedeu e c.

  86. Gentile sig. Amedeu,
    avrei bisogno di un’informazione: è possibile che un terreno sia contemporaneamente considerato nel PAT “area idonea a condizione all’edificazione”, e nel PI “zona destinata all’attività agricola”? Non è una contraddizione? E nel caso in cui non lo sia, quale delle due indicazioni prevarrebbe?
    Mi scuso se la domanda è sciocca ma in materia sono del tutto ignorante. La ringrazio anticipatamente per la risposta,
    Silvia

    • Per Silvia.
      Semplicisticamente, vale l’ultimo strumento urbanistico approvato e che va a confermare o modificare la situazione originaria.
      Amedeu e c.

  87. Ciao Amedeu, solo un piccolo quesito; siamo proprietari di un piccolo terreno edificabile che rientra in un’area soggetta a piano di lottizzazione.

    Avendo solo il 20% dell’area edificabile totale non possiamo lottizzare ne, tantomeno, costruire finchè la società che ha l*80% della rimanente area non si decide a costruire.

    E la cosa va avanti da anni ; esiste un qualche presupposto per non pagare l’ICI/IMU o pretendere una qualche forma di riduzione o dobbiamo solo rimanre ” becchi e mazziati ” ?

    Alex

    • Per Alex.
      Dovrebbe essere fatto un comparto per fare partire la lottizzazione.
      Tra l’altro è un periodo non felice per l’edilizia, anche se qualcosa sta muovendosi.
      Puoi fare ricorso alla Commissione Tributaria spiegando tale situazione.
      Ti auguriamo di essere fortunato, in quanto, purtroppo, l’IMU viene fatta pagare dal momento in cui il lotto viene inserito nel Piano Regolatore Comunale.
      Sono introiti cui i Comuni rinunciano difficilmente
      Amedeu e c.

  88. Salve Sig. Amedeu,
    mio padre possiede circa 5 ettari di terreno su cui insistono due fabbricati oltre pertinenze.
    Il terreno è parte edificabile (borgo rurale) e parte terreno agricolo.
    La superficie della parte edificabile è totalmente impegnata dalla volumetria dei due fabbricati.
    Il Comune, nel calcolo dell’imu agricola, ha conteggiato tutte le particelle di terreno di proprietà (anche quindi la parte di terreno edificabile).
    E’ corretto ciò oppure deve considerare solo la parte di terreno agricolo?
    Nella parte di terreno edificabile (che poi non lo è più) va pagata l’imu?
    Grazie e buon lavoro!!

    • Per Fernando.
      Il Comune applica l’IMU secondo la destinazione di zona di un immobile.
      Se è agricolo pagherai per quanto stabilito per le zone agricole.
      Se è edificabile, per quanto previsto per le zone edificabili e relativamente all’anno di riferimento cui si riferisce il pagamento.
      Se è misto, pagherai in proporzione alle rispettive quantità e destinazioni.
      Se tale terreno non è più edificabile (Da quanto tempo?) per tale periodo non sarai soggetto a tale onere.
      Amedeu e c.

  89. Salve Sig. Amedeu
    Sono possessore di un terreno edificabile dove abbiamo iniziato una lottizzazione 6-7 anni orsono.
    La lottizzazione ora è stata per nostro volere sospesa per motivi di crisi edilizia aspettando di ultimare
    i lavori a terreno venduto.
    La mia domanda è la seguente: E’ possibile sospendere il pagamento dell’ IMU affittando il terreno ad
    un coltivatore diretto con regolari permessi e partiva iva agricola che lo coltiverà ?
    Se si , si perderebbero poi i requisiti del terreno fabbricabile qualora si decidesse di vendere il terreno?

    Grazie in anticipo , buon lavoro

    • Per Gerardo.
      Riteniamo che non sia possibile, in quanto l’IMU deve essere pagato dal momento che il terreno viene incluso come edificabile nel PRG comunale.
      Tra l’altro non potendo variare lo strumento urbanistico vigente, l’affidamento dello stesso a un coltivatore diretto non servirà a esentarvi dal pagamento.
      Amedeu e c.

  90. Ho una casa di circa 110 mq con un piccolo terreno di mq 330 adibito ad agrumeto. Per il tale giardino avevo sempre pagato la tariffa di terreno agricolo. Oggi, in fase di accertamento, nonostante le modeste proporzioni dell’agrumeto (su mq 330 è impossibile costruire qualcosa) il Comune pretende il pagamento dell’IMU come terreno edificabile. C’è possibilità di opporsi alla richiesta?

    • Per Nino.
      A nostro parere dovresti effettuare un conteggio.
      Per fare questo devi però informarti presso l’ufficio urbanistica comunale degli indici relativi alla tua proprietà: Indice di fabbricabilità mc/mq, rapporto di copertura mq/mq, distanze dai confini e dalla strada, altezza massima raggiungibile.
      Dopo di che devi effettuare delle verifiche (Forse ti servirà l’aiuto di un tecnico o similare).
      I casi sono 2: l’agrumeto risulta catastalmente collegato alla particella della tua casa, oppure risulta essere particella a se stante.
      Devi quindi verificare le possibilità edificatorie dovute ( Nel 1° o 2° caso dopo l’accertamento) che ti rimangono sottraendo dagli indici totali il volume della casa esistente.
      Qualora risulti che per questi 330 mq di agrumeto tu puoi ampliare poco a addirittura nulla della casa, oppure costruirne una nuova nell’agrumeto, puoi fare ricorso alla commissione tributaria, con allegato il conteggio e con richiesta di essere esonerato dal pagamento dell’IMU.
      Amedeu e c.

  91. Buonasera,
    abbiamo ereditato da mio padre nel 2009 un immobile con annessa corte più altre 3 aree edificabili. Tale corte è stata frazionata nel 2012 ed insieme alle altre 3 particelle è stata venduta. Complessivamente il terreno venduto era di mq 502. Ad oggi il comune chiede il pagamento dell’imposta comunale su aree edificabili dal 2009 al 2011. Compresa la parte di corte frazionata (di 290 mq) e venduta per la quale mi si richiede il pagamento dell’imposta dal 2009. La mia domanda nasce spontanea, è corretto che il Comune mi chieda di pagare l’ici per aree fabbricabile retroattivamente per la nuova particella? Considerando che io l’ho avuta dal 2009, gli anni precedenti a chi spettano? Mio padre o agli eredi?

    • Per Susy.
      Le tasse o imposte arretrate possono riguardare gli ultimi 5 anni e non vanno a periodi precedenti.
      Per cui prima del 2009 non dovresti pagare alcunchè.
      Amedeu e c.

      • Ho provveduto a controllare le date dei vari provvedimenti e a ritroso hanno titolo di richiedere il pagamento. Mi rimane il dubbio circa la particella creata ex-novo. Hanno titolarità a chiedere il pagamento dell’Ici degli anni precedenti alla data di Frazionamento (2012). Cosa devo consultare per rimuovere la mia lacuna? Grazie per la cortese risposta.

  92. Ho un terreno in montagna a quota 900 m, accatastato come agricolo, ma a seguito di variante al PRG è divenuto edificabile dal 2009. Il PRG era adottato, ma da quest’anno è stato approvato da Regione, quindi a tutti gli effetti è edificabile. Per contro ho sempre pagato tassazione come terreno agricolo, quindi adesso ho arretrati da pagare.
    Domanda 1: Per tassazione ICI / IMU quale base di calcolo si può impiegare ? Avendo fatto peritare il terreno quest’anno per rivalutazione, posso adottare questo valore come base imponibile ?
    Domanda 2: E’ possibile proporre al Comune una transazione bonaria per i 5 anni arretrati ? In tal caso il Comune cosa deve rilasciarmi come dichiarazione ?
    Grazie e saluti
    Anto

  93. posseggo un terreno di 1224 metri quadrati , classificati ZONA C (soggetta a lottizzazione) il comune dice che il terreno e’ edificabile per cui ha deliberato che detto terreno vale 40 E/metro , pertanto devo pagare l’imu in base al valore venale di circa 48960 E. applicando l’aliquota imposta dal comune pago (imu + tasi ) 470 E/anno, da considerare che la lottizzazione e’ in atto da circa 7 anni non ancora conclusasi, pertanto io non posso ancora chiedere licenza per edificare. visto che questo terreno di fatto non ha alcuna rendita se non quella di un terreno agricolo, la mia domanda e’ : e’ giusto pagare tutti questi soldi oppure e’ un’abuso?

  94. Ciao Amedeo, mia moglie è proprietaria di un terreno che 13 anni fa mi è stato espropriato per la famosa 275 che si dovrebbe fare nel salento.
    Il terreno 13 anni fa mi è stato pagato l’80% del valore, il problema è che facendo una misura dei terreni attualmente ancora risulta intestato a mia moglie, visto che, non è stato mai fatto nessun atto di vendita.
    Inoltre, l’impresa che si doveva occupare di quella famosa strada è fallita, ora sono passati oltre 13 anni e non si è ancora fatto niente. Ripeto e al comune risulta ancora intestata a mia moglie.
    Come mi consigli di muovermi? se dovessi venderlo, visto che facendo una misura anche dal notaio risulta libero, lo posso vendere?
    Mi hanno detto che è caduto in perscrizione, non sono molto certo di cosa significhi.
    Aspetto una tua risposta, Roberto.

    • Per Roberto.
      Con una procedura di esproprio avviata dal Comune devi andare molto cauto, in quando da quel momento avresti perso il possesso di dette aree.
      La procedura di esproprio è sempre lunghissima e talvolta non si completa addirittura.
      Perciò, devi informarti accuratamente presso l’ufficio patrimonio e espropri del tuo comune, come sta veramente la questione e se l’opera cui l’esproprio era destinato è stata realizzata.
      Amedeu e c.

  95. Ciao Amedeu in merito al pagamento dell’imu su di un’area edificabile(industriale) ma soggetta a piano di lotizzazione la seguente Sentenza del 16-11-2004 n. 21644 dice che l’imu va pagata come se il terreno fosse agricolo fino all’effettiva attuazione del piano di lotizzazione.
    Potresti darmi un tuo parere in merito?
    Grazie
    Eugenio c.

    • Per Eugenio.
      Una sentenza importantissima.
      L’abbiamo letta velocemente, ma da quanto ci sembra di dedurre da questa prima lettura, rivoluzionerebbe il sistema di introitare l’IMU su parte dei terreni edificabili, da parte dei Comuni (Anche se parla dell’ICI).
      A meno che…. non vi siano sentenze successive che la contraddicono e non sarebbe la prima volta.
      La studiamo meglio e forse ci faremo un articolo.
      Amedeu e c.

  96. Scusami l’articolo di cui parli ha per titolo:”Pagamento di ICI o IMU per le aree fabbricabili. Da quando deve essere applicata”. (non riesco a trovare la data in cui pubblicate gli articoli,oppure in quale sezione l’avete scritto? sono nuovo de sito)Se è quello la sentenza dice il contrario,e se non c’è altra sentenza successiva che come dicevi tu la contraddice dovrebbe avere valore legale l’ultima da me citata e quindi il non pagamento dell’imu.

    • Per Eugenio.
      Una sentenza rimane tale dalla sua data 2004 e vale se non ve ne è un’altra che dica il contrario.
      Leggi attentamente l’articolo e la sentenza al titolo 1° e vedrai che ti potrebbe servire.
      Sempre ammesso che tu non abbia fatto confusione nello spiegare il tuo problema.
      Amedeu e c.

  97. Ciao Amedeu,
    volevo sottoporre un problema.
    Ho un terreno parzialmente edificabile su cui ho sempre pagato imu.
    da marzo 2013 è stato approvato nuovo pgt, e il terreno non è più edificabile. Per errore è stata versata imu come ancora edificabile fino al 2014 compreso.
    Mi è stato consigliato di richiedere rimborso dell’imu pagata per errore.
    Credo di poter correttamente chiedere rimborso completo per l’anno 2014.
    Vorrei sapere come fare per l’anno di approvazione del pgt. Dovrò richiedere il rimborso completo di tutte e due le rate imu 2013 o dovrò togliere i primi mesi dell’anno in cui il pgt non era ancora approvato e nel caso quale è la data corretta da usare come riferimento del cambio di destinazione a fine imu nel pgt (la data di adozione a marzo o di approvazione ad agosto sempre nel 2013 o alla successiva pubblicazione sul B.U.RL. a marzo ma nel 2014 )!?
    Grazie mille per la disponibilità.

    • Per Ilario.
      Di regola dovresti chiedere il rimborso per l’intero anno 2014 e per il 2013 tanti dodicesimi quanti sono i mesi trascorsi da gennaio fino alla data di approvazione del nuovo strumento urbanistico.
      Amedeu e c.

  98. Buona sera Amedeu, vorremmo comprare una casa di campagna da ristrutturare con una particella di terreno confinante di 500 mq, (stesso proprietario, che risulta essere fabbricabile), da adibire a giardino. Cosa mi comporta in termini di tasse da pagare? Grazie

    • Per M.Antonietta.
      Le tasse che pagherai sopra consisteranno nell’IMU relativa al valore del terreno edificabile, anche se lo stesso rimane per anni non edificato.
      La conclusione cui è giunta di recente la Corte di Cassazione, con la Sentenza 5161/2014, è che un’area edificabile, in quanto classificata come tale dal PRG, è comunque soggetta al pagamento dell’imposta anche se di fatto non edificabile per l’esistenza di vincoli.
      Pertanto, la presenza di vincoli edificatori su di un’area edificabile incide solo sul valore venale dell’area e di conseguenza sulla base imponibile per il relativo pagamento dell’imposta, ma non sull’obbligatorietà del tributo da versare.
      Amedeu e c.

  99. buongiorno. ho un terreno dal 2002, che nel piano regolatore del comune è dichiarato edificabile. quindi è stato calcolato un valore dal comune su cui ci pago l’imu dal 2011, ovvero da quanto è arrivato l’avviso di accertamento dal comune con gli importi da pagare perchè prima, dal 2002 ai 2010, pagavo come terreno agricolo. il mio geometra ha appena scoperto una circolare che dice che nel 2010 il comune ha ricalcolato i valori su cui calcolare l’imu per le aree edificabili. il comune avrebbe dovuto comunicarmele con raccomandata? in secondo luogo: il terreno lo abbiamo acquistato nel 2002 con rogito sul quale non veniva espressamente descritto come edificabile quindi abbiamo pagato come terreno agricolo, poichè ce lo hanno venduto come tale. abbiamo scoperto nel 2008 che nel piano regolatore del comune del 2002, quindi lo stesso anno che lo abbiamo acquistato, quel terreno era destinato a essere “di trasformazione” con indirizzo turistico alberghiero. sempre nel 2008 abbiamo scoperto che sopra ci grava una importante discarica abusiva, come nel terreno adiacente del vicino, il quale è stato già condannato in sede penale come responsabile di tale discarica negli anni 80 e 90. domanda: considerando che il tribunale ha calcolato l’importo della bonifica del terreno notevolmente superiore al valore del terreno stesso e che in realtà nello stato attuale, non possiamo utilizzarlo, ne venderlo, come si può concordare il giusto valore di mercato sul quale calcolare l’imu corretto? in questo momento pago una cifra molto alta, come se in realtà il terreno fosse davvero edificabile ed utilizzabile, mentre non lo è. inoltre è arrivato anche l’ici del 2010 con i calcoli del terreno edificabile, perchè noi abbiamo iniziato a pagare nel 2011 dopo l’avviso di accertamento.

    • Per Veronica.
      La situazione esistente su di un lotto di terreno, quale per esempio l’esistenza di una discarica abusiva è da attribuirsi unicamente all’incuria del proprietario del terreno, in quanto sta al medesimo sorvegliare e recintarlo adeguatamente nella dovuta maniera.
      Le autorità preposte, in questi casi sono solo responsabili della elevazione di multe o denunce dei proprietari alla magistratura.
      Per tale motivo, riteniamo, che il valore del terreno sia rimasto sempre quello di destinazione dello strumento urbanistico, e che la bonifica dell’area, che non ha nulla a che vedere con tale destinazione, spetti farla ai relativi proprietari.
      Quanto sopra, salvo diverse sentenze della giurisprudenza, alla quale vi rimandiamo per una adeguata ricerca.
      Amedeu e c.
      .

  100. Buonasera,cosa sapete dirmi in base a questa sentenza….??
    ass. civ. Sez. VI – 5, Sent., 01-06-2015, n. 11365

    TRIBUTI LOCALI
    ICI

    REPUBBLICA ITALIANA
    IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
    LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
    SEZIONE SESTA CIVILE
    SOTTOSEZIONE T
    Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
    Dott. CICALA Mario – Presidente –
    Dott. BOGNANNI Salvatore – Consigliere –
    Dott. IACOBELLIS Marcello – Consigliere –
    Dott. CARACCIOLO Giuseppe – Consigliere –
    Dott. COSENTINO Antonello – rel. Consigliere –
    ha pronunciato la seguente:
    sentenza
    sul ricorso 24459-2012 proposto da:
    COMUNE di LUCCA (OMISSIS), in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G. CARDUCCI 4, presso lo studio MORBIDELLI RIGHI & TRAINA, rappresentato e difeso dall’avvocato PALMERINI PAOLA giusta procura a margine del ricorso;
    – ricorrente –
    contro
    P.A., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA VALLISNERI 11, presso lo studio dell’avvocato PAOLO PACIFICI, rappresentato e difeso dall’avvocato GUERRINI ELIDO giusta procura per atto Notaio Giuseppe Losito di Lucca del 15/02/2013, rep. n. 75992 allegata in atti;
    – resistente –
    contro
    U.A.M., P.R.;
    – intimati –
    avverso la sentenza n. 19/16/2012 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE di FIRENZE del 9/02/2012, depositata il 15/03/2012;
    udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/03/2015 dal Consigliere Relatore Dott. ANTONELLO COSENTINO;
    udito l’Avvocato Paoletti Francesco (delega avvocato Palmerini Paola) difensore del ricorrente che si riporta agli scritti;
    udito l’Avvocato Guerrini Elido difensore del resistente che si riporta agli scritti.
    Svolgimento del processo

    Il Comune di Lucca ricorre contro i signori P.R., P. A. e U.A. per la cassazione della sentenza n. 19/16/12 con cui la Commissione Tributaria Regionale della Toscana, confermando la pronuncia di primo grado, ha annullato tre avvisi di accertamento ICI per l’anno 2004 emessi nei confronti dei contribuenti in relazione ad un terreno di cui i medesimi sono contitolari, giudicato non edificabile dal giudice del merito.
    La Commissione Regionale ha motivato affermando che “per la parte del terreno soggetto ad esondazione, lo stesso Comune ritiene che sia solo potenzialmente edificatile, una volta che il terreno sia stato posto in sicurezza. Se è potenzialmente edificabile dopo che si sarà provveduto in merito, vuol dire che al momento non era edificatile e tanto tasta. Anche per la parte Nord del terreno, questa non può poi essere considerata edificatile, stante gli obblighi urbanistici vigenti. Il ricorso del Comune si fonda su tre motivi.
    Il primo motivo concerne la violazione e/o falsa applicazione del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b), in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, nella quale la Commissione Regionale sarebbe incorsa ritenendo che la presenza di eventuali vincoli escluda la edificabilità dell’area, invece che incidere esclusivamente sulla determinazione del valore venale del bene.
    Il secondo motivo concerne la violazione e/o falsa applicazione del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b), del D.L. n. 203 del 2005, art. 11 quaterdecies, comma 16, conv. in L. n. 248 del 2005, nonchè del D.L. n. 223 del 2006, art. 36, conv. in L. n. 248 del 2006, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3. Avrebbe errato la Commissione Regionale nel ritenere che le dimensioni ridotte e la forma del lotto elimini l’edificabilità dell’area, assumendo tali elementi rilevanza esclusivamente ai fini della determinazione del valore venale di essa.
    Con il terzo motivo il ricorrente denuncia omessa e/o insufficiente motivazione circa un fatto decisivo e controverso per il giudizio, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5. La Commissione Regionale ha affermato che “anche la parte Nord del terreno non può essere considerata edificatile stante gli obblighi urbanistici vigenti”” senza indicare a quali obblighi essa intendesse riferirsi.
    I sigg. P.R. e U.A.M. non si sono costituiti, mentre in data 20.3.13 (successiva alla scadenza del termine di cui all’art. 370 c.p.c., comma 1, spirato il 5.12.12) si è costituito P.A., depositando procura notarile ad litem all’avvocato Elido Guerrini e comparsa di costituzione ai soli fini della discussione orale. La relazione ex art. 380 bis c.p.c., comma 1, – con la fissazione della discussione in camera di consiglio per l’adunanza del 21.5.14 – è stata notificata al Comune ricorrente e all’avv. Guerrini. Quest’ultimo, in data 13.5.14, ha depositato memoria difensiva ex art. 378 c.p.c. (rectius: art. 380 bis, comma 2) con la quale ha sollevato eccezione di giudicato esterno con riferimento alla sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Lucca n. 36.1.13, che produceva in allegato alla memoria.
    Con ordinanza depositata il 22.8.14, all’esito della camera di consiglio del 21.5.14 (alla quale era intervenuto solo il difensore del ricorrente) il Collegio – considerato che il ricorrente non aveva ricevuto la notifica di alcun controricorso e quindi non era tenuto a verificare se controparte avesse depositato memorie per l’adunanza della camera di consiglio – assegnava al Comune ricorrente il termine per memorie di cui all’art. 384 c.p.c., comma 3 nel testo modificato dal D.Lgs. n. 40 del 2006, e rinviava la causa a nuovo ruolo, rimettendola alla udienza pubblica. Il Comune, nel rispetto del termine assegnato, depositava memoria ex art. 384 c.p.c. in cui deduceva l’irritualità della memoria di controparte del 13.5.14 e della produzione della sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Lucca a tale memoria allegata e, nel merito, argomentava che il giudicato formatosi sulla sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Lucca n. 36.1.13, essendo relativo all’anno di imposta 2005, non poteva fare stato per il precedente anno 2004, a cui si riferiva l’avviso di accertamento impugnato nel presente giudizio.
    La causa è stata quindi discussa alla pubblica udienza del 4.3.15, alla quale sono comparsi sia il difensore del Comune di Lucca che quello di P.A..
    Motivi della decisione

    La sentenza gravata ha annullato l’atto impositivo impugnato, relativo all’anno 2004, ritenendo il terreno de quo non imponibile ai fini ICI in quanto non edificarle: ciò sull’assunto che tale terreno, per una parte (esposta al rischio di esondazione), è soggetto ad un vincolo di inedificabilità temporaneo (destinato a durare fino alla messa in sicurezza delle pertinenze fluviali) e, per la parte residua – quella a nord – non potrebbe essere considerato edificabile “stante gli obblighi urbanistici vigenti”. Il resistente ha sollevato eccezione di giudicato esterno formatosi con la sentenza n. 36/1/13 della Commissione Tributaria Provinciale di Lucca, pronunciata il 20.10.12 e depositata in data 03.04.13, passata in giudicato perchè non impugnata con i mezzi ordinari, la quale, nel giudizio tra le stesse parti e concernente diverse annualità della medesima imposta (ICI per anni 2005-2006), ha accertato l’inedificabilità del terreno oggetto dell’avviso di accertamento impugnato nel presente giudizio. E’ dunque necessario scrutinare preliminarmente l’ammissibilità della suddetta eccezione di giudicato esterno, e della produzione documentale offerta dal resistente a supporto della stessa, nonchè la relativa fondatezza.
    Va premesso che, secondo l’indirizzo ormai consolidato di questa Corte, il giudicato esterno è rilevabile di ufficio anche in sede di legittimità e che, ove tale giudicato si sia formato dopo la notifica del ricorso per cassazione, la relativa produzione documentale è ammissibile fino all’udienza di discussione (SSUU 13916/06; si veda anche la sentenza n. 1883/11, ove si precisa che, quando il giudicato esterno si formi per effetto di una pronuncia della Corte di cassazione successiva alla proposizione del ricorso per cassazione proposto nel procedimento nel quale il giudicato s’intende far valere e l’oggetto della cosa giudicata debba desumersi dalla sentenza di merito, in quanto la relativa impugnazione si sia chiusa in rito con declaratoria d’inammissibilità, la parte, per documentare la formazione del giudicato che non possa emergere dal tenore della decisione della Corte di cassazione, può produrre fino all’udienza di discussione anche la sentenza di merito, essendo tale produzione esclusivamente funzionale alla dimostrazione del giudicato).
    Tanto premesso, va pure osservato che il principio della rilevabilità di ufficio del giudicato esterno, anche in sede di legittimità, va coordinato con la disciplina della produzione dei documenti davanti alla Corte di cassazione.
    In particolare, questa Corte ha precisato:
    – per un verso, con la sentenza n. 9093/02, che la produzione di atti e documenti ai sensi dell’art. 372 c.p.c., da parte dell’ intimato che abbia proposto tardivamente il controricorso, al quale i documenti siano stati allegati, è valida ed efficace, ed i documenti stessi possono conseguentemente essere esaminati e valutati dalla Corte, a condizione che l’intimato stesso partecipi alla discussione orale;
    – per altro verso, con la sentenza n. 20029/11, che ai sensi dell’art. 370 c.p.c., comma 1 la parte contro cui è diretto il ricorso, la quale non abbia depositato il controricorso ma solo la procura al difensore, non può presentare memorie, ma soltanto partecipare alla discussione orale e, con la sentenza n. 12381/09, che tale partecipazione costituisce condizione indefettibile ai fini della sanatoria dell’attività processuale irritualmente compiuta nel lasso di tempo intercorso tra la scadenza del termine per la proposizione del controricorso e l’udienza predetta.
    Dai suddetti principi si trae la conclusione che il giudicato esterno è rilevabile di ufficio anche in cassazione e, ove il giudicato si sia formato dopo la notifica del ricorso per cassazione, i documenti che ne offrono la prova possono essere prodotti dalla parte regolarmente costituita fino all’udienza di discussione. Qualora, tuttavia, tale produzione venga effettuata, prima dell’udienza di discussione, dal resistente costituito irritualmente (perchè costituito con controricorso tardivo o con comparsa depositata ai soli fini della discussione orale), eventualmente in allegato alla memoria depositata per la discussione ai sensi dell’art. 378 c.p.c. o art. 380 bis c.p.c., comma 2, l’irritualità di tale costituzione (e della eventuale memoria ex art. 378 c.p.c. o art. 380 bis c.p.c., comma 2) impedisce alla Corte di utilizzare i documenti prodotti, a meno che detta irritualità non venga sanata dalla partecipazione del resistente alla discussione orale.
    Alla stregua di tali principi, la copia della sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Lucca n. 36.1.13, depositata il 3.4.13, può essere esaminata da questa Corte, giacchè, trattandosi di sentenza passata in giudicato (e, anzi, depositata) dopo la notifica del ricorso per cassazione del Comune di Lucca (avvenuta il 26.10.12), essa poteva essere prodotta, ai fini della dimostrazione del giudicato esterno, fino all’udienza di discussione e, d’altra parte, l’irritualità della sua produzione (derivante dall’irritualità della costituzione di P.A., in quanto non effettuata con tempestivo controricorso) è stata sanata dalla partecipazione del difensore del P. all’udienza di discussione del 4.3.15. Nè l’inammissibilità del documento incorporante detta sentenza potrebbe farsi discendere dal rilievo – evidenziato nella memoria ex art. 384 c.p.c. del Comune di Lucca – che la relativa produzione non sia stata notificata a controparte ai sensi dell’art. 372 c.p.c., giacchè, nella specie, il contraddittorio è stato garantito mediante l’assegnazione al Comune del termine per memoria ex art. 384 c.p.c.; questa Corte ha infatti già precisato, con la sentenza n. 21729/13, che alla regola secondo cui nel giudizio di legittimità l’elenco dei documenti relativi all’ammissibilità del ricorso, che siano stati prodotti successivamente al deposito di questo, debba essere notificato alle altre parti (art. 372 c.p.c., comma 2) si può derogare quando, nonostante l’omissione della notifica, il contraddittorio sia stato comunque garantito.
    Tanto premesso, osserva il Collegio che la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Lucca n. 36.1.13 è stata pronunciata tra le stesse parti del presente giudizio (i signori P.R., P.A. e U.A., da un lato, ed il come di Lucca, dall’altro) ed ha ad oggetto l’impugnativa di avvisi accertamento ICI per gli anni 2005-2006 concernenti il tributo preteso dal Comune per il medesimo terreno oggetto della ripresa fiscale in discussione nel presente giudizio. L’identità tra l’oggetto del presente giudizio e l’oggetto del giudizio definito con la sentenza n. 36.1.13 è resa manifesta dal passaggio di tale ultima sentenza in cui la Commissione Tributaria Provinciale di Lucca afferma “Questa Commissione ritiene di non discostarsi dalla precedente decisione, per l’annualità 2004, che rilevava l’esclusione di ogni potenzialità edificatoria (del terreno de quo, n.d.r.) …. E’ appena il caso di sottolineare che la citata sentenza è stata confermata dalla Commissione Regionale con decisione N. 19/16/12”; la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Toscana n 19/16/12 è appunto la sentenza qui impugnata dal Comune di Lucca.
    Ciò posto, osserva il Collegio che l’accertamento della inedificabilità del terreno de quo, definitivamente compiuto per gli anni di imposta 2005 e 2006, spiega efficacia di giudicato esterno anche con riferimento al precedente anno 2004, giacchè:
    – da un lato, la edificabilità di un terreno costituisce una qualificazione giuridica preliminare all’applicazione della disciplina dell’ICI, ossia un elemento costitutivo della fattispecie impositiva, che, estendendosi ad una pluralità di periodi di imposta, assume carattere durevole nel tempo (si veda, per l’affermazione che la sentenza del giudice tributario con la quale si accerta il contenuto e l’entità degli obblighi del contribuente per un determinato anno d’imposta fa stato anche con riferimento alle imposte dello stesso tipo dovute per gli anni successivi, per quanto attiene le qualificazioni giuridiche o altri elementi preliminari correlati ad un interesse protetto avente il carattere della durevolezza, Cass. nn. 11226/07 e 18907/11);
    – d’altro lato, la situazione di fatto e di diritto del terreno de quo non è mutata dal 2004 al 2005, come emerge proprio dai brani sopra trascritti della sentenza della Commissione Tributaria Provinciale n. 36.1.13, in ordine ai quali nessuna contestazione è stata sollevata dal Comune nella memoria depositata ai senso dell’art. 384 c.p.c..
    Sussistono quindi i presupposti soggettivi e oggettivi affinchè la qualificazione del terreno de quo come non edificabile, operata dalla sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Lucca n. 36.1.13 per gli anni 2005 e 2006, spieghi efficacia anche nel presente giudizio; in assenza di modificazioni da un anno all’altro della situazione che determina una qualificazione giuridica preliminare all’applicazione della disciplina tributaria, è infatti irrilevante che la sentenza che accerta tale qualificazione riguardi un anno precedente o un anno successivo a quello a cui si riferisce la pretesa impositiva oggetto del giudizio nel quale l’efficacia di detta sentenza viene invocata.
    Il ricorso va quindi rigettato, risultando la sentenza gravata conforme alla regula juris espressa dalla giudicato esterno formatosi sulla questione controversa con la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Lucca n. 36.1.13.
    Le spese del giudizio di legittimità si compensano, essendo la formazione del suddetto giudicato esterno posteriore alla notifica del ricorso per cassazione.
    P.Q.M.

    La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del presente giudizio.
    Così deciso in Roma, il 4 marzo 2015.
    Depositato in Cancelleria il 1 giugno 2015

    • Per fabrizio.
      Con tutta la buona volontà non possiamo dedicare alla tua domanda più di quel tanto che dedichiamo ai nostri numerosi lettori.
      Per cui non è possibile leggere una sentenza intera, interpretarla e poi darti una risposta.
      Leggi attentamente il link sottostante
      http://www.coffeenews.it/scriveteci
      Amedeu e c.

  101. Buonasera,
    sono proprietaria di un terreno edificabile per il quale non è possibile sfruttare l’intero indice edificatorio in quanto parte di questo terreno in origine risultava area di pertinenza per l’edificazione della casa che attualmente in essere si trova su particella limitrofe. Tuttavia pago l’imu come se potessi edificare per l’intera superficie del lotto del terreno edificabile.
    Producendo documentazione dalla quale si evince che parte dell’indice edificatorio è già stato sfruttato e quindi non più utilizzabile, così come rilevabile nella concessione edilizia originaria. E’ possibile pagare l’imu per l’effettiva edificabilità?

    • Per Grace.
      Riteniamo di si, però devi avanzare un ricorso alla commissione tributaria, documentandolo accuratamente con planimetrie e conteggi relativi ai volumi esistenti e a quelli rimanenti.
      Amedeu e c.

  102. Buonasera è la seconda volta che scrivo per avere cortesementi dei chiarimenti.
    Brevemente…. negli ultimi tre anni sono arrivati a mio padre tre avvisi di pagamento ICI arretrato relativo all’anno 2007-08-09 su area divenuta edificabile nell’anno 2003.
    Da precisare che l’area è sempre stata coltivata nel settore agricolo. Per un errore burocratico mio padre perdeva la qualifica di imprenditore agricolo a titolo principale (perdendo quindi le previste agevolazioni fiscali di riduzione ici/imu) e quindi l’Ufficio Tributi del Comune ha promosso i succitati avvisi di pagamento che ogni anno arrivano.
    Poichè vi è l’intenzione di declassare il terreno in base ad una nuova legge regionale del Veneto, da industriale ad agricolo, se cosi fosse, tutti questi avvisi di pagamento giunti decaderebbero o rimarrebberro attivi ?
    spero di essere stato chiaro con questa breve spiegazione
    Grazie

  103. Buon giorno
    sono proprietaria (non coltivatrice diretta) di due piccoli appezzamenti di terreno tra loro confinanti, posti in un’area che il Comune ha definito “ fabbricabile”e pertanto sto pagando da molti anni l’IMU sul valore commerciale imposto, anziché su quello domenicale.
    Ora però mi sorgono dei dubbi in quanto:
    1. il primo terreno di circa 1700 mq non ha eccesso diretto ad una strada ma gode di una servitu’ di passaggio sui terreni confinanti.
    Alla strada pertanto si può accedere o transitando su un terreno confinante, attraversare un cortile e un successivi passaggio normalmente chiuso da un cancello, oppure transitando su una seconda proprietà confinante e utilizzando un ridotto passaggio che consente limitate manovre ad un mezzo comunque di dimensioni ridotte ( trattorino, furgoncino).

    2. il secondo terreno di circa 1100 mq confinate con quello del punto 1. non ha alcun accesso diretto ad una strada e non gode di alcuna servitu’di passaggio.

    Tutto ciò premesso, a mio parere la reale situazione dei terreni si presta solo ad una utilizzazione per scopi agricoli a causa dei vincoli imposti dalla pressoché totale inesistenza di strade di accesso necessarie per una area fabbricabile. Se tale ipotesi fosse corretta domando se ho diritto a pagare l’IMU sul valore domenicale oltre al rimborso della differenza pagata in eccesso e per quanti anni.

    Grazie per l’attenzione.

    Giovanna

  104. Buongiorno. Nel 2010 ho acquistato 15mila metri di terreno inserito in un comparto edificatorio. Nel 2012 tutti i proprietari abbiamo stipulato una convenzione col Comune, cedendo ognuno al Comune circa il 45% delle nostre aree, da destinare a verde pubblico. Oggi il comune mi chiede con avviso un IMU calcolato sull’intera area, compresa quella giá ceduta al comune. Posso ricorrere?

    • Per Andrea.
      Di regola si, in quanto hai ceduto al comune una superficie che adesso non ti appartiene più, e che tra l’altro era destinata a verde pubblico e non era edificabile.
      Amedeu e c.

  105. Se acquisto un terreno di 1000mq e l edificabilitá è di 200mq ed è la prima casa,pago qualcosa?so che si paga se supera i 240mq..

    • Per Judy.
      Ti consigliamo di recarti presso l’ufficio Tributi del Comune chiedendo tali informazioni.
      Poi attieniti a ciò che ti diranno.
      Amedeu e c.

  106. Buonasera, possiedo un terreno edificabile dove a luglio 2016 ho ottenuto il permesso di costruzione. Domanda: continuerò a pagare l’IMU regolarmente oppure la tassa viene sospesa/ridotta per il solo periodo della concessione(3 anni) o comunque fino alla conclusione dei lavori?

    • Per Vito.
      Di regola dovresti seguitare a pagare l’IMU anche durante il corso dei lavori.
      Per conferma rivolgiti all’ufficio Tributi del Comune.
      Amedeu e c.

  107. Buonasera
    Un suolo edificatorio, destinato a viabilità pubblica, all’interno di un comparto di PRG: è dovuta la tassa IMU?
    Se si, anche quando detto suolo è soggetto ad esproprio per la realizzazione di alloggi di edilizia economica e popolare?
    Grazie

    • Per Francesco.
      Di regola quando si parla di comparto si intende una aggregazione di proprietari che, per realizzare una lottizzazione o un altro piano particolareggiato urbanistico, e poter quindi costruire o vendere, uniscono le loro forze (I loro terreni) per arrivare alla conclusione finale.
      Fanno parte del consorzio i proprietari sui cui terreni avranno ubicazione i lotti edificati, ma anche quelli che vedranno realizzate le zone di parcheggio, le aree pubbliche, oppure la viabilità.
      Non vi può essere comparto senza un piano completo che permetta tutto ciò e accolga, oltre che agli edifici anche l’urbanizzazione primaria e secondaria.
      Ne consegue una ripartizione interna dei benefici (Edificabilità), per cui anche a chi mette in gioco strade, parcheggi o aree pubbliche toccherà una quota concordata del volume edificabile.
      Per tale ragione l’IMU spetta pagarlo a tutti questi proprietari: naturalmente ognuno per la sua quota parte posseduta nell’ambito nel piano urbanistico.
      Se le strade o le aree a parcheggio o pubbliche dovessero essere espropriate dal comune (Nel caso, per esempio, di comparto pubblico) toccherà ai rispettivi proprietari il valore di valutazione dell’esproprio, che in questi casi non è mai basso.
      Per maggiori chiarimenti senti anche i tecnici degli uffici Urbanistica e Tributi del Comune.
      Amedeu e c.

  108. buongiorno,
    vorrei porre una domanda “strana”.
    mia madre e mia zia, sono proprietarie di un terreno in parte edificabile artigianale-residenziale, e per questo hanno sempre pagato ici imu ecc ecc ecc.
    e adesso sono quasi 20 anni che pagano.
    la mia domanda è questa:
    il comune, non hamai provveduto a realizzare una benchè minima opera di urbanizzazione, tanto che non esiste neache una strada di accesso a quel terreno, tranne una strada abusiva che passa sotto un viadotto autostradale.
    devono continuare a pagare ici o imu dopo tutti questi anni??

    • Per Nicola.
      E’ l’ennesimo commento relativo a tale problematica.
      Di regola l’IMU va pagato fin dal momento dell’inclusione del terreno nella planimetria del Piano Regolatore Generale, come edificabile.
      E’ un’ingiustizia, in quanto, specie durante questa crisi edilizia le costruzioni non vengono realizzate nè acquistate.
      Tra l’altro, se detto terreno fa parte di un’area che deve essere urbanizzata dal Comune, l’ingiustizia è ancora più palese.
      Recatevi presso l’ufficio Tributi del Comune, per avere notizie circa il comportamento che tiene l’amministrazione in simili casi, dopo di che, se non ottenete soddisfazione, avanzate un ricorso alla commissione tributaria.
      Amedeu e c.

  109. Buonasera,
    Ho ricevuto dal Comune un accertamento ICI anno 2010 e 2011 in cui mi si richiede l’ici relativa ad un terreno edificabile compreso le sanzioni. Non ero a conoscenza dell’edificabilità, poichè tale terreno considerato giardino della mia abitazione pensavo che fosse considerata pertinenza. Inoltre, nelle delibere relative a tali anni non viene stabilito il valore venale per tale area. Come mi devo comportare, posso fare ricorso in commissione tributaria, ci sono le condizioni?
    Grazie infinite per la risposta.

    • Per Giusy.
      Risposta molto difficile.
      Nel tuo caso sarebbe opportuno sapere se la particella del giardino e casa sono unite, oppure separate.
      Nel caso siano separate la questione può diventare difficile da risolvere.
      Nel caso siano unite potresti seguire quando segue.
      Per prima cosa dovresti controllare se il volume generato dal giardino, unito al terreno su cui sorge la tua casa rispetta, supera oppure è meno del volume della casa stessa.
      Cerchiamo di chiarire meglio.
      Se la tua casa è di 1.000 mc e il lotto su cui sorge, + il giardino sono di mq 500 complessivi, mentre l’IF (Indice di fabbricabilità del PRG è 2 mc/mq), in questo caso non dovresti pagare l’IMU, in quanto le due superfici sommate ti hanno permesso di realizzare la tua casa.
      Lo stesso discorso vale se il volume della casa è maggiore di 1.000 mc.
      Mentre, qualora risulti che il volume è di 600 mc, potresti ottenere un ampliamento di 400 mc, sul quale sarebbe logico tu pagassi l’IMU.
      Secondo il nostro punto di vista questa dovrebbe essere la linea giusta da seguire, però essendo i Comuni italiani più di 8.000 e altrettanti sono i PRG, non è detto che tale logica valga per tutti.
      Nel caso la cosa ti risulti difficile, puoi verificarla con un tecnico dell’ufficio urbanistica del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  110. buonasera,
    La ringrazio per la risposta, però le particelle sono separate.Ma mi scusi se insisto, se Comune ha deliberato con delibere di Giunta il valore venale delle aree e quella corrispondente alla mia area non è inserita (tra l’altro il terreno non ha indice di edificabilità) non ho il diritto di conoscere i coefficienti con cui l’Ente ha calcolato il valore venale indicato sull’avviso di accertamento?
    La ringrazio

    • Per Rosy.
      Ne hai diritto per valutare l’ammontare del pagamento se congruo o meno.
      L’ufficio Tributi comunale dovrebbe essersi informato di ciò presso l’ufficio Urbanistica.
      Amedeu e c.

  111. Salve, avrei un paio di domande riguardo l’imu ed il valore catastale di un pezzo di terreno.

    1) Mio padre possiede un pezzo di terreno edificabile su cui paga ovviamente l’imu. L’imu viene calcolato sul valore venale del terreno che risulta circa 80 euro a metro quadro. Il valore non è però compatibile con il valore di mercato che, in questo particolare momento è inferiore ai 45 euro a metro quadro. Come potrebbe mio padre ridurre l’importo delle tasse da pagare facendo rivalutare il valore venale del terreno?

    2) Mio padre, per sgravarsi delle tasse del terreno di cui sopra, vorrebbe donarlo a me, io non posseggo alcuna abitazione o altra proprietà e quello diventerebbe il mio primo possedimento. su quale valore dovrei pagare la tassazione della donazione? Come faccio a ridurlo?

    • Per Alfredo.
      Il consiglio che ti diamo è quello di contattare l’ufficio tributi del comune e parlare accuratamente con un addetto a tale materia; di solito le persone sono comprensive specie se vi sono problemi di giustizia.
      Altra soluzione è quella di rivolgervi da un capace commercialista della vostra zona ed appoggiarvi a quanto vi suggerisce.
      Amedeu e c.

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