Proprietà di un fondo. Limiti della sua estensione in verticale.

Siamo abituati a parlare della proprietà di un immobile riferendoci alla sua rappresentazione cartografica, e viene comunemente trascurata la continuità della medesima sia nel sottosuolo che nello spazio sovrastante il suolo.

Ogni proprietario deve essere a conoscenza dei propri diritti in tal senso.

E’ l’art 840 del codice civile,  a dettare le disposizioni per le seguenti individuazioni.

L’art.840 cita:

" La proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non arrechi alcun danno al vicino. Questa disposizione non si applica a quanto forma oggetto delle leggi sulle miniere, cave e torbiere. Sono del pari salve le limitazioni derivanti dalle leggi sulle antichità e belle arti, sulle acque, sulle opere idrauliche e da altre leggi speciali. Il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle".

"La giurisprudenza si è indirizzata sul principio " che non può essere consentita l’invasione dello spazio aereo corrispondente alla proprietà del vicino, sulla quale ha il diritto di sopraelevare e comunque di non vedere menomata la sua piena libertà: diventa quindi legittima la pretesa di quel proprietario che richieda che vengano rimosse le sporgenze che si protendono in qualunque modo o misura in detto spazio"

Ma veniamo, alla sostanza di tutto ciò:  quanto sopra è una limitazione al diritto di proprietà dettato dalla necessità di conciliare l’interesse privato del proprietario di un fondo con quello collettivo ( Molto più rilevante dato lo sviluppo della navigazione aerea dichiarata libera).

Pertanto "la facoltà di immissione da parte del vicino nella colonna d’aria che si eleva dai suoi confini superficiali verso il cielo è consentita qualora il proprietario del fondo stesso non abbia interesse ad escluderla"

Chiariamo meglio con un esempio figurativo:

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Nella figura soprastante (a sinistra) l’interesse del proprietario A di utilizzare lo spazio aereo sovrastante il suo fondo "mn" (tra i confini: RS con il fondo contiguo di B, e R1S1 con il fondo contiguo di C) arriva attualmente sino alla maggiore altezza degli alberi o dell’antenna esistenti nel suo fondo. Al di sopra di tali limiti egli non può impedire che il suo fondo sia sorvolato da un aereo o elicottero privato o pubblico, che non arrechi danni al suo immobile.

Nella figura sopra (a destra), se il suolo "ab" (fondo) di A è attualmente un giardino con piante relativamente basse, il cornicione "s" dello stabile contiguo di B, sporge, ad una maggiore altezza, nello "spazio aereo" sovrastante il suolo di A.

L’interesse attuale di A consentirebbe l’esistenza della sporgenza "s"; tale sporgenza non può essere invece consentita , in quanto essa contrasterebbe con ogni futura possibile costruzione di A sul suo suolo, che dovesse appoggiarsi o aderire al muro B esistente sul confine RS.

La giurisprudenza della Cassazione ha riconosciuto che "l’esistenza di un interesse di A, valevole per escludere la permanenza della sporgenza di B (sia questa un cornicione o una canna fumaria o altro similare) va valutato secondo le concrete possibilità di una costruzione ( o altra sopraelevazione) del suolo di A

Nel sottosuolo valgono le stesse considerazioni fatte per lo spazio aereo.

Nel sottosuolo, però, il limite ove si arresta l’interesse o il diritto di utilizzazione del proprietario del fondo è più difficile a individuarsi.

Il criterio seguito dalla legge è quello che ognuno, nel proprio fondo, può eseguire ogni sorta di scavi o opere sotterranee (sempre nei limiti delle vigenti leggi e dei regolamenti locali, e con i dovuti permessi e nulla osta prescritti) , salvo quelle "limitazioni", al suo diritto di uso del proprio sottosuolo, basate sulla mancanza di interesse ad escludere l’attività di terzi nel suo sottosuolo.

Altra rappresentazione grafica più esplicativa

       CLICCARE SULL’IMMAGINE

Nella figura soprastante A è proprietario del fondo "ab" (che è suolo edificatorio) tenuto attualmente a coltivazione normale.

La mancanza attuale di un interesse di A nel sottosuolo ab SS1, ha consentito ad un terzo di attraversarlo con una condotta "zv". Attraversamento questo che non si effettua a titolo definitivo, poichè, non appena A decidesse di utilizzare il suo fondo per eseguire la costruzione "mnopqr" ( stante il bisogno o una qualsiasi utilità di raggiungere il livello "mr", in profondità, nel sottosuolo) la condotta "zv" dovrà essere eliminata o spostata di quanto occorra per non impedire o limitare il pieno diritto di A di eseguire detta costruzione.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

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di Amedeu

27 commenti

  1. buongiorno Amedeu, ne approfitto dell’argomento per porvi un quesito, sono proprietario di un piccolo cortile di 40 mq che e’ sovrastante ad un’altro cortile di altra proprieta’, il muro di contenimento del mio terreno e’ alto circa 2 m e lungo circa 5 m, ed e’ in condizioni precarie, se crolla una parte del mio terreno cadra’ nel cortile del confinante, la domanda e’ : devo pagarle tutte io le spese di rifacimento del muro o deve contribuire anche il confinante?, se vanno ripartite, in che percentuale?.
    Continuate cosi’, trattate argomenti sempre interessanti.
    Ringrazio anticipatamente per la cortesia.

  2. Per Lucio.
    Leggi l’articolo di domani, troverai le indicazioni per la ripartizione delle spese di manutenzione (e quindi di rifacimento) di un muro posto sul confine fra due fondi contigui ma a dislivello.
    Amedeu e c.

  3. Salve ho una questione un po particolare da proporre e non riesco a trovare informazioni da nessuna parte!vediamo se riesco a spiegarmi: Tizio costruisce una casa a confine con Caio ed esegue uno sporto del tetto che sovrasta la proprietà di Caio. Passati 20 anni, Tizio chiede di essere proprietario per usucapione della porzione di terreno sotto lo sporto. Ma è possibile che uno sporto di circa un metro possa proiettare a terra i suoi effetti fino a provare l’usucapione??

    • Per Manu.
      In questo caso noi non parleremmo di usucapione, ma bensì di “Servitù”, venutasi a creare con il trascorrere dei 20 anni.
      La servitù rimane tale e quale è, ed il fondo “dominante” non acquisisce diritti di usucapione sul terreno “servente” su cui proietta la sua sagoma in verticale.
      Un aiuto per questo caso, lo puoi trovare nel nostro seguente articolo
      http://www.coffeenews.it/divieto-di-causare-lo-stillicidio-di-acque-piovane-nel-fondo-altrui
      anche se parla di stillicidio può aiutarti.
      In effetti, il proprietario della gronda verrebbe a trovarsi nella stessa situazione di cui alla prima figura a sinistra della immagine dell’articolo.
      Come puoi osservare, “A” non è diventato proprietario del terreno di “B” (Il confine rimane sempre “RS”), il quale, fra l’altro può chiedere, ai sensi dell’articolo 908 del codice civile, il divieto di stillicidio da parte di “A”.
      Amedeu e c.

  4. Buona sera. Ho installato una parabola internet sopra il mio camino sul tetto.
    Secondo il mio vicino di casa il “braccetto” della parabola sovrasta la sua proprietà. Può farmela togliere ?

    • Per Zen Silvia.
      Lo spazio sotto e sopra la sua casa è di sua proprietà.
      Ma fai comprendere a questo vicino che si tratta di una semplice antenna televisiva e che non sia così pignolo.
      Parlaci amichevolmente.
      Amedeu e c.

  5. il vicino di casa vanta un diritto di servitù di passaggio pedonale e veicolare. Dopo 40 anni pretende di abbattere 2/3 del muretto divisorio, unificare i due lotti per far passare i veicoli del suo fabbricato attraverso in nostro lotto. La domanda: il muretto di recinzione è inviolabile? Dopo 40 anni di non sfruttamento, quel diritto non è andato perduto? Il suo immobile ha un’entrata indipendente ma la vuole tenere intatta per farne un giardino.
    C’è modo di fare opposizione?
    Grazie

    • Per Alessandra.
      Nella tua domanda non chiarisci bene il tutto.
      Comunque se tale muretto esiste da più di 20 anni hai acquisito il diritto di mantenerlo, per usucapione ventennale.
      Naturalmente tale usucapione va regolarizzata tramite un legale.
      A,edeu e c.

  6. salve, io ho fatto un cappotto di 10cm per isolamento termico e una parte del medesimo va sul tetto del vicino. Il vicino vuole che io lo rimuova per non invadere il suo tetto per 5cm. ha ragione o in base alle nuove normative per il risparmio energetico c’e’ una mia tutela? grazie Luigi

    • Per Gino.
      No, se hai invaso la proprietà altrui.
      Comunque, a nostro avviso converrebbe lasciare la situazione come sta adesso, ammesso che il lavoro sopra il tetto del vicino sia stato effettuato a regola d’arte, con una mantellina soprastante le tegole, in maniera che non ci siano infiltrazioni di acqua piovana.
      sarebbe interessante vedere come si comporta la magistratura in questi casi, in quanto, a nostro avviso, trattasi più di una ripicca del confinante piuttosto che una sua esigenza.
      Amedeu e c.

  7. Buongiorno
    Ho appena acquistato un appartamento all’ultimo piano in centro storico, e sopra il mio tetto aggetta lo sporto della copertura del vicino. Il vicino, anche lui nuovo acquirente, l’anno scorso ha ristrutturato il suo immobile rifacendo anche la copertura; lo sporto era preesistente pertanto asserisce di aver acquisito anche una servitù di gronda per usucapione implicitamente dal precedente proprietario, mai però regolarizzata. Il punto è che vorrei alzare il mio tetto, urbanisticamente e volumetricamente questo mi è concesso, ma il vicino reclama denaro in cambio della possibilità di demolire il suo sporto dato che mi limita in altezza. Il denaro preteso non è per i lavori di carpenteria dovuti al taglio del tetto ma proporzionati all’aumento di valore del mio immobile.
    Nel cambio di proprietà non è decaduto il diritto d’usucapione? E nei lavori di ristrutturazione dato che sono cambiati leggermente le misure geometriche preesistenti? Il suo sporto serve per proteggere il suo muro ma nel momento in cui io alzo il mio sottotetto il suo muro viene protetto dal mio nuovo tetto, in base a cosa può pretendere denaro?
    Grazie per una gentile risposta

    • Per Paolo.
      Il diritto di usucapione accompagna anche in caso di cambio di proprietà.
      Però, il fatto che il vicino può avere modificato le misure o caratteristiche dell’aggetto può essere a tuo vantaggio.
      Ti consigliamo di recarti presso l’ufficio Edilizia Privata comunale richiedendo la visione del progetto del confinante (All’occorrenza puoi richiederne anche una copia a pagamento, è tuo diritto,)
      Una volta effettuate tali verifiche devi obbligatoriamente affidarti al parere di un tecnico professionista e per ultimo, se necessario, a un legale della tua zona.
      Amedeu e c.

  8. Ringrazio per la velocissima risposta; in uff. tecnico comunale è depositata la pratica di manutenzione della copertura ma manca proprio il dettaglio del lato in questione. Non posso obbligarlo a tagliare il suo sporto?
    Ancora cordiali saluti

    • Per Paolo.
      Se nell’effettuare la ristrutturazione ha demolito la vecchia gronda e ne ha costruita altra, anche se di misura uguale, a nostro parere dovrebbe avere perso il diritto di mantenerla.
      Se invece si è limitato a ristrutturare la gronda vecchia sostituendo alcune parti di essa, ha mantenuto il suo diritto originario.
      Amedeu e c.

  9. Ho un appartamento senza terrazza al primo piano e volevo costruire un terrazzino ma inquilino sottostante non vuole consentire tale opera .Quest’ultimo ha fiardino sottostante.Aggiungo che gli altri 4 condomini sono d’accordo. Ho letto art 840 cc e 843 cc.Il dubbio e’ può impedirmi di impegnare la sua colonna d’aria senza giustificarsi il motivo .grazie

  10. Buongiorno, ho gentilmente un quesito da proporvi e spero di riuscire a spiegarmi bene: ho recentemente ristrurrurato un terrazzo di mia proprietà che sovrasta una stradina di passaggio in comune tra me e alcuni vicini; il muro originale su cui poggia il terrazzo, costruito ancora da mio nonno quasi 50 anni fa, era molto inclinato verso l’ interno, naturalmente verso la mia proprietà, rispetto alla verticale alla base della mia proprietà stessa. Ristrutturando, ho aumentato di circa 3-4 centimetri in lunghezza la superfice del terrazzo, sempre stando nella verticale immaginaria della mia proprietà alla base. Ora un vicino lamenta questo “aumento” (e non chiedetemi il perchè…). Può fare qualcosa a lato pratico oppure ho ragione io che ho comunque rispettato le direttive del comune e del mio geometra?
    Vi ringrazio in anticipo

    • Per Enrico.
      Se il muro sottostante il terrazzo è di tua proprietà, la stessa arriva fino al lato esterno della muratura (o anche fondazione) di detto muro a pari terra.
      Per cui non dovresti preoccuparti più di tanto.
      Amedeu e c.

  11. Gentile sig. Amedeu, grazie infinite per la prontissima e chiara risposta! Si, il muro è di mia proprietà; quindi, se in teoria volessi aumentarne ancora la superficie, potrei farlo? (Basta naturalmente che non superi la verticale immaginaria alla base del muro)
    Cordilai saluti

  12. Di nuovo grazie, sig. Amedeu. Chiarissimo e gentilissimo!
    Cordiali saluti

  13. Salve
    Noi abbiamo acquistato casa , abbiamo iniziato il cappotto esterno che affaccia in una servitù di passaggio no di nostra proprietà !! All’inizio abbiamo chiesto il permesso ai due proprietari della servitù ( sbagliando perché non abbiamo fatto una carta scritta ) ora quasi finito i lavori ci hanno detto che non pensavano fosse il permesso per fare il cappotto ma solo rasare le mura !! Dopo varii confronti loro vogliono che togliamo il cappotto non vogliono soldi ( per loro è una questione di principio ) inoltre ci hanno chiesto di togliere il motore Dell aria condizionata e i tubi delle fognature ( quello è un passaggio di servitu proprio perché è dove viene il comune per le fognature ) !! Ora mi chiedo c’è una possibilità per tutelarsi visto che non vogliono trovare un accordo ?

    • Per Serafina.
      E’ necessario che tu faccia eseguire un sopralluogo da un tecnico professionista, il quale si deve accertare sulle proprietà, servitù di passaggio ed altro (Tramite la visura di contratti o altro).
      All’occorrenza, puoi farlo parlare con i confinanti.
      Amedeu e c.

  14. Ho ereditato per successione un terreno,ho verificato che una società ha costruito un casotto di circa 6 mq per ospitare un’antenna televisiva alta 7m, tutto questo senza nessuna autorizzazione per l’uso del fondo e senza autorizzazione o concessione a costruire da parte del Comune.Da accertamenti eseguiti questa situazione si potrae da piu’ di venti anni.Cosa posso fare ? Qual’è la procedura per far rimuovere l’antenna?Grazie

    • Per Antonio.
      Forse si tratta di un trasmettitore televisivo.
      In questo caso, ci risulta, che le società installatrici pagano un buon canone annuo ai proprietari dei terreni.
      Forse ti conviene informarti meglio sulla questione, ritrovando il nome della società installatrice, per poi prendere i dovuti contatti, anche tramite un tuo legale.
      Per l’usucapione, potrebbero mantenerla dopo 20 anni, ma non sarebbe male il parere di un legale della zona, presso il quale dovresti andarci con foto e planimetrie del luogo.
      Amedeu e c.

  15. Salve,sono proprietario di un immobile, adiacente al muro perimetrale dello stesso e per tutta la sua lunghezza vi è un vialetto di circa 70 cm di larghezza che finisce con un muretto basso…vorrei sapere se ho qualche diritto su questo vialetto e se si quale…vorrei sottolineare che sul mio muro perimetrale è presente un ingresso…essendoci alla fine di questo viale l ingresso di un altra abitazione , un ingresso secondario nella fattispecie, che diritto ha il proprietario di quest altra abitazione sul vialetto in questione? Grazie …

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