Quali sono le parti comuni di un edificio in condominio.

Ho acquistato “sulla carta” una casa in costruzione che sta per essere ultimata. é una villetta di testa in un condominio di 8 unità che confina con le altre solo su un lato.
Recentemente, ho scoperto che il Direttore Lavori vuole sistemare in un vano in cemento, posto sul muro di cinta del mio giardino, gli impianti di derivazione del gas e dell’acqua (non credo dell’energia elettrica) che serviranno a tutto il condominio.
Dato che di tali impianti non si fa cenno nel preliminare, non risultano dai disegni né da alcun’altra parte, posso oppormi o quantomeno chiedere una riduzione del prezzo di vendita?
Se (come credo) si costituisce una servitù che grava a carico della mia proprietà in favore delle altre, avrò diritto a un corrispettivo!
Vi ringrazio

Per Francesco.
1) Il costruttore ha realizzato 8 unità abitative e deve fornirle dei servizi necessari.
I vani contatori o di derivazione, dovevano essere posizionati per forza a ridosso di una delle 8 unità.
Non esistendo disegni di tali impianti, mi sembra che tu possa fare poco per ostacolare una simile iniziativa.
Puoi però opporti al passaggio dei cavi o delle tubazioni condominiale all’interno del tuo giardino (se lo hai).
2) Ti consiglio comunque di fare una visita presso il tuo comune ed esattamente all’ufficio Edilizia Privata. Domanda al personale addetto di vedere la pratica delle 8 unità immobiliari (è tuo diritto vederla per intero, in quanto sono atti pubblici). Fatti cercare infine se esistono dichiarazioni o progetti relativi ai servizi a rete presentati dal costruttore.
Vedrai che qualcosa troverai. Verifica le date di presentazione e fatti rilasciare copie in carta semplice di ciò che ti interessa.
Se il costruttore, dopo averti venduto l’appartamento, ha variato la disposizione di tali impianti, puoi intavolare una trattativa con lui circa queste modifiche che ti danneggiano.
Amedeu ec.

Ho fatto donazionea a un figlio di un appartamento e garage al piano terra
5 anni fa. Io abito al 1 piano e in questa palazzina ci abitiamo in 4 famiglie. Ora lui pretentde che noi partecipiamo alle spese per la facciata e all’asfaltamento della stradella che che non c’è mai stata prima; inoltre ha buttato via tutte le mie cose, tipo attrezzi di giardino e altro. Lui dice che siccome
ha l’appartamento a piano terra è tutto di sua proprietà e invece nell’ atto
di provienenza risulta tutto condominiale. Putroppo io e altre due famiglie
ci troviamo in condizioni economiche da non potere contibuire alle spese;
ebbene, questo ci obbliga tassativamente. Che devo fare? grazie

Per Giuseppe.
Il primo consiglio che vi possiamo dare è quello di trovare un accordo amichevole fra di voi. Padre e figlio sono una cosa sola e gli interessi non devono guastare questa grande e unica verità.
Comunque, per trovare la via giusta, recatevi con il contratto da un tecnico professionista (in questo caso vi consiglio un geometra) e vedrete che vi chiarirà immediatamente ciò che voi volete sapere.
Saluti.
Amedeu e c.

Circa 25 anni fa, mio padre, allora comproprietario dell’immobile ora di altri proprietari, ha autorizzato il passaggio della condotta principale del gas metano ad uso dell’intero condominio attraverso il giardino di sua proprietà, senza chiedere alcun corrispettivo agli altri condomini. A distanza di tanti anni, le tubazioni, che al momento del montaggio sono state fissate con mensole zincate a blocchetti di tufo, richiedono una manutenzione che finora non è mai stata fatta. I nuovi proprietari possono imporre tale manutenzione a spese del condominio? E possono inoltre chiedere il pagamento di un “affitto” delle aree di passaggio di tale condotta? Nel caso di danneggiamento di quest’ultima, la responsabilità su chi ricade?
Grazie mille.
Melissa

Per Melissa.
25 anni sono molti, per cui dovrebbe essere avvenuta la prescrizione.
Comunque, se la condotta è in cattive condizioni, è del condominio e necessita di manutenzione, i condomini devono provvedere ad eseguire questa manutenzione salvo pagare eventuali danni all proprietà che la condotta attraversa.
Tuo padre e i suoi eredi non facenti più parte di questo condominio sono esenti da ogni pagamento.
Per fare valere tutto ciò, parla in maniera pacata con l’amministratore del c. e qualora questi rispondesse picche, non ti resta altro che inviargli una lettera scritta da un legale.
Ciao.
Amedeu

Vorrei sapere se è giusto applicare i millesimi anche nelle parti comuni, mi spiego meglio, abbiamo cambiato il piantone dell’acqua, tutti uguali per 6 condomini, noi l’abbiamo pagato con i millesimi, la stessa cosa il contattore della luce, per favore rispondetemi.
A presto
collu paola

Per Paola.
Leggi i nostri articoli relativi ai “millesimi” in un condominio.
Le carature millesimali sono fatte anche per la suddivisione di spese relative alle parti comuni ed in particolare ai lavori di manutenzione o di modifica alle stesse.
Amedeu e c.

Buongiorno. Abito in una palazzina di recente costruzione, composta da 10 unità abitative. Vorrei sapere, avendo il costruttore lasciato il vano contatori senza alcuna pavimentazione finita, quindi con un dislivello di circa 40 cm rispetto alla restante pavimentazione, se esiste un articolo di legge che indichi l’obbligo per il costruttore della messa a norma di sicurezza di quel vano.
Altro quesito: essendo la palazzina in una strada privata, dove posso trovare le norme che regolano le “strade private”?
grazie, Vitali.

Per Riccardo.
Se il locale è stato accettato dall’Enel o da altro Ente che doveva installare i contatori, la questione del pavimento diventa secondaria e riguarda solo i rapporti di capitolato e di contratto che il costruttore aveva con voi nel consegnarvi l’opera.
Relativamente alla strada privata, su tutti i regolamenti edilizi dei Comuni esiste un articolo che affronta tale problematica

Per Riccardo.
Se l’ente (Enel o altri) che doveva installare i contatori non ha eccepito come destinazione e rifiniture, la questione va ad interessare solamente i rapporti fra voi ed il costruttore e di cui al capitolato e contratto di appalto.ù
Relativamente alle strade private, dovresti trovare nel Regolamento Edilizio del tuo Comune (visionabile anche via internet) un articolo riferito a loro.
Comunque il diritto giuridico con legge 12 febbraio 1958 n° 126 definisce le strade pubbliche e le distingue in categorie.
Per le strade private cita : “…sono quelle che appartengono ad enti morali o a privati (quando attraversano le loro proprietà) . La condizione giuridica di esse non differisce da quella dei fondi di cui fanno parte. Tali strade possono essere aperte all’uso pubblico a mezzo di apposita servitù costituita a favore del Comune dal quale i terzi (pubblico) sono rappresentati………”
Amedeu e c.

salve, io sono proprietario di una casa singola che però ha in comune il cortile co altre tre persone (tipo vecchi aglomerati rurali). mi chiedevo, se volessi realizzare un corpo verandato sul mio prospetto, devo chiedere il permesso aglialtri utilizzatori del cortile o c’è un minimo che mi spetta senza chiedere autorizzazioni a nessuno? grazie in anticipo per la vostra risposta.

Per Angelo.
Se il cortile o corte è condominiale, ad uso comune (indivisibile se non per accordo di tutti), e la veranda è al piano terreno, non solo devi avere l’approvazione degli altri proprietari, ma dovresti regolarizzare con contratto tale autorizzazione.
Altrimenti la tua veranda rimarrà sempre in condominio, soggetta all’umore dei proprietari che si succederanno nel tempo.
Diverso è il discorso di una veranda realizzata al piano superiore, su di un terrazzo esistente, e per la quale, oltre ai permessi di legge, basterebbe una semplice autorizzazione scritta degli altri proprietari
Amedeu e c.

grazie mille per la tua esauriente e tempestiva risposta.
un ultima cosa, per contratto basta uno fatto da un legale o bisogna andare da un notaio?
grazie ancora.

per Angelo.
Consulta un legale, in quanto potrebbe bastare un atto registrato.
Amedeu e c.

ho delle crepe nei pilastri e nelle travi esterne del 2°piano sono in comune? inoltre desideravo sapere x quanto riguarda i balconi a chi spetta la manutenzione essendoci problemi di infiltrazioni grazie in anticipo.

Per Giusy.
Per le crepe, trattandosi di pilastri in cemento armato (ci sembra di comprendere così), devi farli vedere da un tecnico professionista (ingegnere) della tua zona.
Per i balconi: la coibentazione ed il pavimento soprastante spettano al proprietario dell’appartamento, il rifacimento dell’intonaco sottostante e laterale e la tinteggiatura sono di competenza del condominio.
Amedeu e c.

Un muro perimetrale di una particella catastale che delimita il nostro condominio è da riparare a spese di tutti, o solo a spese del proprietario del giardino (di proprietà esclusiva del condomino del piano terra)? Mi spiego meglio, il fabbricato è edificato su una parte della particella, il resto è giardino condominiale (davanti, lato strada) e giardino privato (retro, confina con altre proprietà); se ho ben capito solo il suolo su cui sorge appunto il fabbricato è condominiale, il resto solo se è di uso comune, o mi sbaglio?
Grazie per la risposta, e complimenti per questo sito molto ben fatto.

Per Sabina.
Non avendo la planimetria in visione possiamo solo fare delle ipotesi.
Oltre al suolo, in un condominio, sono comuni anche le parti murarie del fabbricato (tetto, muri portanti ed anche il muro di cinta che circonda l’edificio) Se però tale muro di cinta viene danneggiato da un condomino che ha il giardino confinante con lo stesso, tale condomino deve provvedere a ripararlo per la parte danneggiata.
Amedeu e c.

Salve,
nel mio condominio è stato deciso di rifare il tettoper problemi di infiltrazione.
Rifscimento e preventivo accettato (purtroppo non eravamo presenti all’assembrea). Dall’amministratore ors ci viene richiesto il pagsmento del lavoro nel seguente modo:
- 40% prima di inizio lavori
- 50% PRIMA della metà dei lavori
- 10% a fine lavori.
Queste modalità di pagamento sembrano NON garantire assolutamente i proprietari e vorremmo sapere se esiste qualche legge in proposito.
Ringrazio anticipatamente
MAria

Per Maria.
Tali cifre saranno sicuramente scaturite da un capitolato o contratto firmato fra l’Amministratore (condomini d’accordo) e l’impresa.
I sistemi di pagamento potevano essere più diluiti, lasciando una maggiore percentuale a fine lavori.
Ma come detto, poichè non conosciamo esattamente la mole e la difficoltà dei lavori, volendo saperne di più, devi controllare il contenuto degli atti di cui sopra.
Amedeu ec.

Salve,
il nostro condominio sta effettuando la dismissione dei cassoni in eternit. L’amministratore ci ha addebitato oltre al costo dello smaltimento uguale per tutti anche il costo suddivismo per millesimi di competenza riferendosi alle tabelle AC. Quesito: ma il cassone de”acqua non fa parte della proprieta indivisa, cosa centrano i millesimi???
Grazie molto per la risposta.
Manuela.

Per Manuela.
L’impianto dell’autoclave di cui facevano parte i cassoni in eternit è un impianto condominiale, e come tale, i lavori inerenti allo stesso, come adesso lo smaltimento dell’eternit tramite ditta specializzata, va diviso per millesimi e non a quote uguali.
Ma questo vale per quasi tutte le parti comuni dell’edificio.
Amedeu e c.

Salve,
sono proprietario di un locale commerciale a piano terra con un’area di pertinenza di 100 mq (terrazza), il tutto facente parte di un condominio di sei famiglie ai piani superiori.Tre anni orsono ho chiesto per iscritto a tutto il condominio e all’autorità comunali la possibilità di cotruire una veranda chiusa, con relative finestre. Mi sono appoggiato ed ancorarato sul muro condominiale.Ho avuto la firma da parte di tutti i condomini e la licenza edilizia dopo di che ho costruito e realizzato la veranda in legno.Premesso che: ho entrata separata per il locale e relativa veranda, pertanto la mia nuova unità in legno (veranda) è un corpo che si appoggia soltanto al muro condominiale.DOMANDA: la mia veranda con la sua relativa superfice rientra nelle tabelle millesimali del condominio???????
Gianni

Per Giovanni.
Si, rientra nelle tabelle millesimali in quanto l’area di pertinenza fa parte , come tu dici, del condominio.
Amedeu e c.

Salve Sig. Amedeu,
L’area di pertinenza dove ho costruito, era ed è di mia esclusiva proprietà e non condominiale, è lo stesso?, e la superfice è da considerare con gli stessi millesimali delle aree degli appartamenti?.
La ringrazio anticipatamente della sua gentile disponibilità.
Gianni

Per Giovanni
A nostro parere rientra nelle tabelle millesimali; ad essere pignoli dovrebbe essere modificata la caratura millesimale immettendoci la nuova superficie (ora volume), però siamo convinti che a te non convenga, in quanto trattasi di attività commerciale, che normalmente paga più di una civile abitazione
Amedeu e c.

Abito in una palazzina di 4 appartamenti. Un’inquilina sostiene di non voler contribuire alla rimozione della neve, qualora nevichi, in quanto lei non utilizza mai il corsello carrale con l’auto ma solo a piedi e solo se necessario. Considerando che io ho due box, anziché uno come il resto dei condomini, lei mi chiede di provvedere alla normale puliza dello stesso per due settimane consecutive (fino ad oggi, da 7 anni, stiamo facendo a rotazione una settimana al mese ciascuno). Ho risposto che, in presenza di un’impresa di pulizie, pagherei di più in base ai millesimi ma essendo una mansione che svolgiamo direttamente noi condomini, si procede con la rotazione in base al numero dei proprietari e cioè 4. E’ corretto? Grazie per l’aiuto. Saluti

Abito in un condominio formato da 5 palazzine. Esiste un passaggio comune all’aperto dove poi si diramano i vari corridoi per arrivare alle singole palazzine. Questo passaggio comune ha una ringhiera che deve essere rifatta. Il quesito che pongo è il seguente: come deve essere distribuita la spesa per questo intervento? in base ai millesimi di proprietà oppure in parti uguali visto che viene usata come passaggio per arrivare alle singole palazzine? Potete indicarmi l’art. di condominio che stabilisce queste ripartizioni?
Ringrazio anticipatamente per la risposta
VT

Per Guzzy.
Ci sembra che avevate trovato un accordo fra condomini, anche se al di fuori delle tabelle millesimali (non obbligatorie per 4 appartamenti).
Se da sette anni state eseguendo la rotazione, cercate di proseguire con la stessa, se poi la vicina ha delle difficoltà di salute od altro, cercate di aiutarla.
Sono consigli che esulano dalla nostra materia, ma che diamo volentieri, affinchè venga mantenuta la pace fra vicini .
Ce ne è veramente tanto bisogno!
Amedeu e c.

Per Viviana.
L’articolo di condominio dovreste averlo scritto nel vostro regolamento condominiale.
Se così non è, e le palazzine sono uguali e simmetriche, potete dividere la spesa per 5.
Altrimenti dovresti leggere il contratto di acquisto del tuo appartamento, dove probabilmente vi sarà scritta una clausola che si riferisce agli spazi comuni alle stesse.
Amedeu e c.

Per Amedeu:
l’unico problema per la mia vicina è che la pulizia non è proprio il suo sport preferito. Visto che è interesse di tutti tenere pulito il corsello carrale,indipendentemente dalla frequenza d’uso, non credo muoia per una volta al mese. Si tratta di buon senso e una giusta dose di intelligenza.
Grazie mille per la cortese risposta.

Abito in un appartamento posto al pian terreno di un vecchio edificio, dal lato interno si affacciano su un cortile sulle corte comune accessibile solo dal lato strada la finestra della mia stanza da letto,del bagno e una porta finestra.Per circa 20 anni mai nessuno ha mai avanzato pretese di alcun tipo,adesso un condomino se ne esce che è un suo diritto farsi le passaggiate e mettersi un tavolino di fronte la finestra della mia stanza da letto……..
Posso oppormi legalmente vantando un diritto di privacy e di sfruttamento esclusivo del cortile????

Per Luca.
Se sono più di 20 anni che usi la porta/finestra, e quindi accedi al cortile, mentre questo vicino non ha mai interrotto questo tuo comportamento, accedendo egli stesso alla corte, potresti avere maturato la usucapione.
Il fatto però che la corte sia aperta dal lato strada non ti favorisce, in quanto sta a dimostrare che tale corte è aperta e quindi accessibile a tutti.
Pertanto, in base a questo secondo aspetto, a nostro giudizio, pure il tuo vicino non può avanzare diritti particolari di sfruttamento totale di tale corte.
Poichè, però, il luogo andrebbe visto, devi rivolgerti da un legale, il quale può suggerirti anche il comportamento o nel caso l’invio di una lettera raccomandata a questo tuo confinante.
Amedeu e c.

Sig.Amedeu & c. la ringrazio per il suo commento in merito,ho già contattato il mio legale con cui mi vedro a breve,Cmq ci tenevo a precisare che il condomino che avanza il diritto all’ingresso del cortile è un condomino che non confina con il suddetto cortile,ma abita al 4° piano.Cmq uso in modo esclusivo la corte da circa 20 anni senza che nessuno vi abbia mai messo piede,ne si sia mai interessato al mantenimento dello stesso (manutenzione).

Per Luca.
Se è così, pensiamo che tu abbia molte probabilità di fare valere le tue ragioni.
Amedeu e c.

Salve, sono proprietario di un appartamento al primo piano su un fabbricato di due unità abitative (Bifamiliare piano terreno e primo piano) il piano terreno presenta alcuni problemi di umidità e il proprietario ha deciso di fare un cappotto termico su i muri PERIMETRALI ma soltanto fino al primo piano, evitando la parte superiore del fabbricato, io non mi oppongo e sono disponibile a realizzare i lavori su tutto il PERIMETRO del fabbricato dividendo le spesse al 50% pero l’altro proprietario insiste che la parte superiore e di mia proprietà e che le superiori spesse da sostenere per noleggio ponteggi e altri, corrispondono soltanto a me. Le domande a questo punto sono due
1.- Il proprietario del piano terreno può decidere da solo di fare il cappotto termico soltanto per la meta del PERIMETRO del fabbricato, cioè solo i muri PERIMETRALI fino ad altezza di primo piano.
2.- In caso di concordare i lavori per tutto il fabbricato il proprietario di piano terreno può pretendere che le maggiore spesse per l’opera sul primo piano siano a carico esclusivo del proprietario di esse.

Senz’altro approfitto l’occasione per porgervi cordiali saluti.

Carlos Gadea

Per Carlos.
Un immobile, anche se composto da due soli appartamenti, può definirsi condominiale.
Fino a 4 appartamenti (art 1129 del c.c.) non è obbligato avere un amministratore condominiale.
La facciata di un fabbricato, come le mura portanti, il suolo, il tetto ecc sono parti comuni dell’edificio (indivisibili).
Quindi il cappotto che il proprietario del piano terreno vuole effettuare grava anche sulla tua proprietà (in comune)
Stesso discorso vale per un eventuale cappotto fatto al piano primo.
Per potere dividere adeguatamente le spese di conservazione o manutenzione delle parti comuni queste sono suddivise in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino (art 1123 del c.c).
Lo stesso art 1123 cita testualmente : “Se si tratta di cose destinate a servire condomini in maniera diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”.
E qui ci fermiamo, perchè la risposta sarebbe molto lunga; per questo ti rimandiamo alla lettura dei nostri 3 articoli sui millesimi condominiali, che dovrai leggere in successione: http://www.coffeenews.it/i-millesimi-in-un-condominio-cosa-sono-e-come-si-applicano
Dopo la lettura, arriverai alla conclusione che volendo fare un cappotto termico per tutta la facciata, il sistema “più legale” sarebbe quello di avere delle tabelle millesimali da usare.
In caso contrario non avete altra via di uscita che trovare un accordo bonario fra di voi.
Amedeu e c.