Quali sono le parti comuni di un edificio in condominio.

Parliamo di edifici nuovi, di diversi piani, formati da più appartamenti, ma anche di vecchi edifici sviluppati più in larghezza che in altezza, e costituenti un unico corpo strutturale ed architettonico.

Abbiamo chiarito questo secondo punto, in quanto le dispute condominiali relative alle parti comuni avvengono molto spesso nei vecchi fabbricati. Non è raro vedere vecchi edifici tinteggiati quasi interamente di un colore, e poi in una porzione di essi, uno dei proprietari ha pitturato un riquadro della facciata con un colore diverso, reputando che "quello" faccia  parte della sua proprietà.

CLIC

Oltre che a costituire uno scempio dal punto di vista paesaggistico, un siffatto lavoro urta contro quelli che sono i i principi dettati dall’articolo 1117 del codice civile.

L’articolo 1117 del c.c. divide le parti comuni di un edificio condominiale (e non parla se i condomini sono due o venti), in tre gruppi, ed esattamente:

1) Il suolo su cui sorge l’edificio; le fondazioni; i muri maestri o portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili; ed in generale tutte quelle parti dell’edificio necessarie all’uso comune.

2) I locali: per la portineria, e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi, e per altri simili servizi in comune.

3) Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso ed al godimento comune (come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas , per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili) fino al punto di diramazione degli impianti, ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Naturalmente tutto ciò vale se non vi è qualsiasi  "titolo" che stabilisca una diversa appartenenza delle suddette opere o impianti , per volontà delle parti. (per "titolo" si intende : il contratto costitutivo del condominio, il testamento o l’atto di donazione , se il condominio è nato da tali atti).

Le parti comuni non sono soggette a divisione , a meno che la divisione di una o più parti di esse possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa comune a ciascun condomino (art. 1119 del c.c.)

Il primo gruppo di cui sopra comprende tutte quelle parti che debbano considerarsi integranti della struttura vera e propria dell’edificio (quali le facciate del medesimo).

Il secondo gruppo comprende i locali accessori destinati al servizio generale dello stabile (tipo il locale centrale termica centralizzata)

Il terzo gruppo comprende tutti gli impianti a comune.

L’elencazione di cui sopra non è tassativa; pertanto al 1° gruppo possono aggiungersi : il sottosuolo, le terrazze, i giardini, le recinzioni; al 2° gruppo possono aggiungersi: altri analoghi locali, come quello dell’autoclave centralizzata, il rifugio o ricovero antiaereo, ecc. al 3° gruppo i montacarichi, i parafulmini, il casellario per la corrispondenza, l’impianto generale di sollevamento dell’acqua dal locale autoclave ed altri simili impianti di utilità comune.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA

di Amedeu

434 commenti

  1. Ho acquistato “sulla carta” una casa in costruzione che sta per essere ultimata. é una villetta di testa in un condominio di 8 unità che confina con le altre solo su un lato.
    Recentemente, ho scoperto che il Direttore Lavori vuole sistemare in un vano in cemento, posto sul muro di cinta del mio giardino, gli impianti di derivazione del gas e dell’acqua (non credo dell’energia elettrica) che serviranno a tutto il condominio.
    Dato che di tali impianti non si fa cenno nel preliminare, non risultano dai disegni né da alcun’altra parte, posso oppormi o quantomeno chiedere una riduzione del prezzo di vendita?
    Se (come credo) si costituisce una servitù che grava a carico della mia proprietà in favore delle altre, avrò diritto a un corrispettivo!
    Vi ringrazio

  2. Per Francesco.
    1) Il costruttore ha realizzato 8 unità abitative e deve fornirle dei servizi necessari.
    I vani contatori o di derivazione, dovevano essere posizionati per forza a ridosso di una delle 8 unità.
    Non esistendo disegni di tali impianti, mi sembra che tu possa fare poco per ostacolare una simile iniziativa.
    Puoi però opporti al passaggio dei cavi o delle tubazioni condominiale all’interno del tuo giardino (se lo hai).
    2) Ti consiglio comunque di fare una visita presso il tuo comune ed esattamente all’ufficio Edilizia Privata. Domanda al personale addetto di vedere la pratica delle 8 unità immobiliari (è tuo diritto vederla per intero, in quanto sono atti pubblici). Fatti cercare infine se esistono dichiarazioni o progetti relativi ai servizi a rete presentati dal costruttore.
    Vedrai che qualcosa troverai. Verifica le date di presentazione e fatti rilasciare copie in carta semplice di ciò che ti interessa.
    Se il costruttore, dopo averti venduto l’appartamento, ha variato la disposizione di tali impianti, puoi intavolare una trattativa con lui circa queste modifiche che ti danneggiano.
    Amedeu ec.

    • salve signor amedeu avrei bisogno di una spiegazione io abito in un piano rialzato di mia proprietà con accesso sia dal portone e sia dal giardino sempre di mio proprietà.il mio balcone e tutt’uno con un solo affaccio adiacente all interno dello stabile.sopra di me ci sono altri 4 condomini con lo stesso balcone solo con un affaccio.siccome da sopra mi arriva di tutto abbiamo costruito una tettoia che mi ripari da questo approvata nella riunione di condominio con tutti i permessi,ma nonostante tutto continuano a stendere panni gocciolanti a tutte le ore bagnando il mio balcone e l affittuario su di me ha delle piante sulle fioriere che mi sporcano con i fiori secchi e quando piove mi cade anche la terra sul balcone.abbiamo cercato di chiedere con cortesia la rimozione ma ad oggi niente premetto che io sono in gravidanza e non posso sempre stare a pulire.x quanto riguardano i panni ho scritto un avviso e lo appeso in bacheca dove chiedevo la cortesia di non stendere i panni bagnati o avere almeno la correttezza di stenderli sul lato destro del balcone che x 2 metri si affaccia sulla rampa dei garage ma ad oggi niente .la domanda e questa posso avvalermi del fatto che loro si affacciano su una proprietà privata e non su un atrio condominiale e chiedere se possono rimuovere le piante dalle fioriere e non far gocciolare i panni sul mio balcone? grazie di tutto a presto.

      • Per Ippolita.
        Purtroppo in un condominio sorgono spesso tali situazioni di disagio, ma occorre superarle mantenendo la dovuta calma e cercando di risolvere il tutto tramite le vie legali.
        Devi prendere visione dei nuovi articoli del Codice Civile relativi alle modifiche alla disciplina dei condomini approvata con legge 220/2012
        http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
        Apri in particolare la legge in formato doc. (Word) posta al termine di detto articolo e leggi attentamente il suo contenuto.
        La maggioranza di coloro che ci scrivono ignorano tali modifiche essenziali ai fini condominiali.
        Noterai che può essere coinvolto l’amministratore per una assemblea di condominio, nella quale cercherai di fare approvare un comportamento idoneo e civile da tenersi in questi casi.
        Non vediamo altre soluzioni.
        Amedeu e c.

  3. Ho fatto donazionea a un figlio di un appartamento e garage al piano terra
    5 anni fa. Io abito al 1 piano e in questa palazzina ci abitiamo in 4 famiglie. Ora lui pretentde che noi partecipiamo alle spese per la facciata e all’asfaltamento della stradella che che non c’è mai stata prima; inoltre ha buttato via tutte le mie cose, tipo attrezzi di giardino e altro. Lui dice che siccome
    ha l’appartamento a piano terra è tutto di sua proprietà e invece nell’ atto
    di provienenza risulta tutto condominiale. Putroppo io e altre due famiglie
    ci troviamo in condizioni economiche da non potere contibuire alle spese;
    ebbene, questo ci obbliga tassativamente. Che devo fare? grazie

  4. Per Giuseppe.
    Il primo consiglio che vi possiamo dare è quello di trovare un accordo amichevole fra di voi. Padre e figlio sono una cosa sola e gli interessi non devono guastare questa grande e unica verità.
    Comunque, per trovare la via giusta, recatevi con il contratto da un tecnico professionista (in questo caso vi consiglio un geometra) e vedrete che vi chiarirà immediatamente ciò che voi volete sapere.
    Saluti.
    Amedeu e c.

  5. Circa 25 anni fa, mio padre, allora comproprietario dell’immobile ora di altri proprietari, ha autorizzato il passaggio della condotta principale del gas metano ad uso dell’intero condominio attraverso il giardino di sua proprietà, senza chiedere alcun corrispettivo agli altri condomini. A distanza di tanti anni, le tubazioni, che al momento del montaggio sono state fissate con mensole zincate a blocchetti di tufo, richiedono una manutenzione che finora non è mai stata fatta. I nuovi proprietari possono imporre tale manutenzione a spese del condominio? E possono inoltre chiedere il pagamento di un “affitto” delle aree di passaggio di tale condotta? Nel caso di danneggiamento di quest’ultima, la responsabilità su chi ricade?
    Grazie mille.
    Melissa

  6. Per Melissa.
    25 anni sono molti, per cui dovrebbe essere avvenuta la prescrizione.
    Comunque, se la condotta è in cattive condizioni, è del condominio e necessita di manutenzione, i condomini devono provvedere ad eseguire questa manutenzione salvo pagare eventuali danni all proprietà che la condotta attraversa.
    Tuo padre e i suoi eredi non facenti più parte di questo condominio sono esenti da ogni pagamento.
    Per fare valere tutto ciò, parla in maniera pacata con l’amministratore del c. e qualora questi rispondesse picche, non ti resta altro che inviargli una lettera scritta da un legale.
    Ciao.
    Amedeu

  7. Vorrei sapere se è giusto applicare i millesimi anche nelle parti comuni, mi spiego meglio, abbiamo cambiato il piantone dell’acqua, tutti uguali per 6 condomini, noi l’abbiamo pagato con i millesimi, la stessa cosa il contattore della luce, per favore rispondetemi.
    A presto
    collu paola

  8. Per Paola.
    Leggi i nostri articoli relativi ai “millesimi” in un condominio.
    Le carature millesimali sono fatte anche per la suddivisione di spese relative alle parti comuni ed in particolare ai lavori di manutenzione o di modifica alle stesse.
    Amedeu e c.

  9. Buongiorno. Abito in una palazzina di recente costruzione, composta da 10 unità abitative. Vorrei sapere, avendo il costruttore lasciato il vano contatori senza alcuna pavimentazione finita, quindi con un dislivello di circa 40 cm rispetto alla restante pavimentazione, se esiste un articolo di legge che indichi l’obbligo per il costruttore della messa a norma di sicurezza di quel vano.
    Altro quesito: essendo la palazzina in una strada privata, dove posso trovare le norme che regolano le “strade private”?
    grazie, Vitali.

  10. Per Riccardo.
    Se il locale è stato accettato dall’Enel o da altro Ente che doveva installare i contatori, la questione del pavimento diventa secondaria e riguarda solo i rapporti di capitolato e di contratto che il costruttore aveva con voi nel consegnarvi l’opera.
    Relativamente alla strada privata, su tutti i regolamenti edilizi dei Comuni esiste un articolo che affronta tale problematica

    Per Riccardo.
    Se l’ente (Enel o altri) che doveva installare i contatori non ha eccepito come destinazione e rifiniture, la questione va ad interessare solamente i rapporti fra voi ed il costruttore e di cui al capitolato e contratto di appalto.ù
    Relativamente alle strade private, dovresti trovare nel Regolamento Edilizio del tuo Comune (visionabile anche via internet) un articolo riferito a loro.
    Comunque il diritto giuridico con legge 12 febbraio 1958 n° 126 definisce le strade pubbliche e le distingue in categorie.
    Per le strade private cita : “…sono quelle che appartengono ad enti morali o a privati (quando attraversano le loro proprietà) . La condizione giuridica di esse non differisce da quella dei fondi di cui fanno parte. Tali strade possono essere aperte all’uso pubblico a mezzo di apposita servitù costituita a favore del Comune dal quale i terzi (pubblico) sono rappresentati………”
    Amedeu e c.

  11. salve, io sono proprietario di una casa singola che però ha in comune il cortile co altre tre persone (tipo vecchi aglomerati rurali). mi chiedevo, se volessi realizzare un corpo verandato sul mio prospetto, devo chiedere il permesso aglialtri utilizzatori del cortile o c’è un minimo che mi spetta senza chiedere autorizzazioni a nessuno? grazie in anticipo per la vostra risposta.

  12. Per Angelo.
    Se il cortile o corte è condominiale, ad uso comune (indivisibile se non per accordo di tutti), e la veranda è al piano terreno, non solo devi avere l’approvazione degli altri proprietari, ma dovresti regolarizzare con contratto tale autorizzazione.
    Altrimenti la tua veranda rimarrà sempre in condominio, soggetta all’umore dei proprietari che si succederanno nel tempo.
    Diverso è il discorso di una veranda realizzata al piano superiore, su di un terrazzo esistente, e per la quale, oltre ai permessi di legge, basterebbe una semplice autorizzazione scritta degli altri proprietari
    Amedeu e c.

  13. grazie mille per la tua esauriente e tempestiva risposta.
    un ultima cosa, per contratto basta uno fatto da un legale o bisogna andare da un notaio?
    grazie ancora.

  14. per Angelo.
    Consulta un legale, in quanto potrebbe bastare un atto registrato.
    Amedeu e c.

  15. ho delle crepe nei pilastri e nelle travi esterne del 2°piano sono in comune? inoltre desideravo sapere x quanto riguarda i balconi a chi spetta la manutenzione essendoci problemi di infiltrazioni grazie in anticipo.

  16. Per Giusy.
    Per le crepe, trattandosi di pilastri in cemento armato (ci sembra di comprendere così), devi farli vedere da un tecnico professionista (ingegnere) della tua zona.
    Per i balconi: la coibentazione ed il pavimento soprastante spettano al proprietario dell’appartamento, il rifacimento dell’intonaco sottostante e laterale e la tinteggiatura sono di competenza del condominio.
    Amedeu e c.

  17. Un muro perimetrale di una particella catastale che delimita il nostro condominio è da riparare a spese di tutti, o solo a spese del proprietario del giardino (di proprietà esclusiva del condomino del piano terra)? Mi spiego meglio, il fabbricato è edificato su una parte della particella, il resto è giardino condominiale (davanti, lato strada) e giardino privato (retro, confina con altre proprietà); se ho ben capito solo il suolo su cui sorge appunto il fabbricato è condominiale, il resto solo se è di uso comune, o mi sbaglio?
    Grazie per la risposta, e complimenti per questo sito molto ben fatto.

  18. Per Sabina.
    Non avendo la planimetria in visione possiamo solo fare delle ipotesi.
    Oltre al suolo, in un condominio, sono comuni anche le parti murarie del fabbricato (tetto, muri portanti ed anche il muro di cinta che circonda l’edificio) Se però tale muro di cinta viene danneggiato da un condomino che ha il giardino confinante con lo stesso, tale condomino deve provvedere a ripararlo per la parte danneggiata.
    Amedeu e c.

  19. Salve,
    nel mio condominio è stato deciso di rifare il tettoper problemi di infiltrazione.
    Rifscimento e preventivo accettato (purtroppo non eravamo presenti all’assembrea). Dall’amministratore ors ci viene richiesto il pagsmento del lavoro nel seguente modo:
    - 40% prima di inizio lavori
    - 50% PRIMA della metà dei lavori
    - 10% a fine lavori.
    Queste modalità di pagamento sembrano NON garantire assolutamente i proprietari e vorremmo sapere se esiste qualche legge in proposito.
    Ringrazio anticipatamente
    MAria

  20. Per Maria.
    Tali cifre saranno sicuramente scaturite da un capitolato o contratto firmato fra l’Amministratore (condomini d’accordo) e l’impresa.
    I sistemi di pagamento potevano essere più diluiti, lasciando una maggiore percentuale a fine lavori.
    Ma come detto, poichè non conosciamo esattamente la mole e la difficoltà dei lavori, volendo saperne di più, devi controllare il contenuto degli atti di cui sopra.
    Amedeu ec.

  21. Salve,
    il nostro condominio sta effettuando la dismissione dei cassoni in eternit. L’amministratore ci ha addebitato oltre al costo dello smaltimento uguale per tutti anche il costo suddivismo per millesimi di competenza riferendosi alle tabelle AC. Quesito: ma il cassone de”acqua non fa parte della proprieta indivisa, cosa centrano i millesimi???
    Grazie molto per la risposta.
    Manuela.

  22. Per Manuela.
    L’impianto dell’autoclave di cui facevano parte i cassoni in eternit è un impianto condominiale, e come tale, i lavori inerenti allo stesso, come adesso lo smaltimento dell’eternit tramite ditta specializzata, va diviso per millesimi e non a quote uguali.
    Ma questo vale per quasi tutte le parti comuni dell’edificio.
    Amedeu e c.

  23. Salve,
    sono proprietario di un locale commerciale a piano terra con un’area di pertinenza di 100 mq (terrazza), il tutto facente parte di un condominio di sei famiglie ai piani superiori.Tre anni orsono ho chiesto per iscritto a tutto il condominio e all’autorità comunali la possibilità di cotruire una veranda chiusa, con relative finestre. Mi sono appoggiato ed ancorarato sul muro condominiale.Ho avuto la firma da parte di tutti i condomini e la licenza edilizia dopo di che ho costruito e realizzato la veranda in legno.Premesso che: ho entrata separata per il locale e relativa veranda, pertanto la mia nuova unità in legno (veranda) è un corpo che si appoggia soltanto al muro condominiale.DOMANDA: la mia veranda con la sua relativa superfice rientra nelle tabelle millesimali del condominio???????
    Gianni

  24. Per Giovanni.
    Si, rientra nelle tabelle millesimali in quanto l’area di pertinenza fa parte , come tu dici, del condominio.
    Amedeu e c.

  25. Salve Sig. Amedeu,
    L’area di pertinenza dove ho costruito, era ed è di mia esclusiva proprietà e non condominiale, è lo stesso?, e la superfice è da considerare con gli stessi millesimali delle aree degli appartamenti?.
    La ringrazio anticipatamente della sua gentile disponibilità.
    Gianni

  26. Per Giovanni
    A nostro parere rientra nelle tabelle millesimali; ad essere pignoli dovrebbe essere modificata la caratura millesimale immettendoci la nuova superficie (ora volume), però siamo convinti che a te non convenga, in quanto trattasi di attività commerciale, che normalmente paga più di una civile abitazione
    Amedeu e c.

  27. Abito in una palazzina di 4 appartamenti. Un’inquilina sostiene di non voler contribuire alla rimozione della neve, qualora nevichi, in quanto lei non utilizza mai il corsello carrale con l’auto ma solo a piedi e solo se necessario. Considerando che io ho due box, anziché uno come il resto dei condomini, lei mi chiede di provvedere alla normale puliza dello stesso per due settimane consecutive (fino ad oggi, da 7 anni, stiamo facendo a rotazione una settimana al mese ciascuno). Ho risposto che, in presenza di un’impresa di pulizie, pagherei di più in base ai millesimi ma essendo una mansione che svolgiamo direttamente noi condomini, si procede con la rotazione in base al numero dei proprietari e cioè 4. E’ corretto? Grazie per l’aiuto. Saluti

  28. Abito in un condominio formato da 5 palazzine. Esiste un passaggio comune all’aperto dove poi si diramano i vari corridoi per arrivare alle singole palazzine. Questo passaggio comune ha una ringhiera che deve essere rifatta. Il quesito che pongo è il seguente: come deve essere distribuita la spesa per questo intervento? in base ai millesimi di proprietà oppure in parti uguali visto che viene usata come passaggio per arrivare alle singole palazzine? Potete indicarmi l’art. di condominio che stabilisce queste ripartizioni?
    Ringrazio anticipatamente per la risposta
    VT

    • Salve !!!ho un probblema …vorrei un vostro aiuto io abito in un’appartamento di 4 piani ., io mi trovo al secondo..abbiamo deciso di fare il rivestimento della scala con un totale di 3,000€ per il muratore e 3.300,00€ per il marmista…ora io ho pensato di dividere tutto in 3 patri uguali dato che l’appartamento viene abitato da tre famiglie.mio cognato che abita al 1 piano dice di pagare sol in suo piano diviso a sua volta in tre….è giusto che sia così…mi aiutate per favore a presto

  29. Per Guzzy.
    Ci sembra che avevate trovato un accordo fra condomini, anche se al di fuori delle tabelle millesimali (non obbligatorie per 4 appartamenti).
    Se da sette anni state eseguendo la rotazione, cercate di proseguire con la stessa, se poi la vicina ha delle difficoltà di salute od altro, cercate di aiutarla.
    Sono consigli che esulano dalla nostra materia, ma che diamo volentieri, affinchè venga mantenuta la pace fra vicini .
    Ce ne è veramente tanto bisogno!
    Amedeu e c.

  30. Per Viviana.
    L’articolo di condominio dovreste averlo scritto nel vostro regolamento condominiale.
    Se così non è, e le palazzine sono uguali e simmetriche, potete dividere la spesa per 5.
    Altrimenti dovresti leggere il contratto di acquisto del tuo appartamento, dove probabilmente vi sarà scritta una clausola che si riferisce agli spazi comuni alle stesse.
    Amedeu e c.

  31. Per Amedeu:
    l’unico problema per la mia vicina è che la pulizia non è proprio il suo sport preferito. Visto che è interesse di tutti tenere pulito il corsello carrale,indipendentemente dalla frequenza d’uso, non credo muoia per una volta al mese. Si tratta di buon senso e una giusta dose di intelligenza.
    Grazie mille per la cortese risposta.

  32. Abito in un appartamento posto al pian terreno di un vecchio edificio, dal lato interno si affacciano su un cortile sulle corte comune accessibile solo dal lato strada la finestra della mia stanza da letto,del bagno e una porta finestra.Per circa 20 anni mai nessuno ha mai avanzato pretese di alcun tipo,adesso un condomino se ne esce che è un suo diritto farsi le passaggiate e mettersi un tavolino di fronte la finestra della mia stanza da letto……..
    Posso oppormi legalmente vantando un diritto di privacy e di sfruttamento esclusivo del cortile????

  33. Per Luca.
    Se sono più di 20 anni che usi la porta/finestra, e quindi accedi al cortile, mentre questo vicino non ha mai interrotto questo tuo comportamento, accedendo egli stesso alla corte, potresti avere maturato la usucapione.
    Il fatto però che la corte sia aperta dal lato strada non ti favorisce, in quanto sta a dimostrare che tale corte è aperta e quindi accessibile a tutti.
    Pertanto, in base a questo secondo aspetto, a nostro giudizio, pure il tuo vicino non può avanzare diritti particolari di sfruttamento totale di tale corte.
    Poichè, però, il luogo andrebbe visto, devi rivolgerti da un legale, il quale può suggerirti anche il comportamento o nel caso l’invio di una lettera raccomandata a questo tuo confinante.
    Amedeu e c.

  34. Sig.Amedeu & c. la ringrazio per il suo commento in merito,ho già contattato il mio legale con cui mi vedro a breve,Cmq ci tenevo a precisare che il condomino che avanza il diritto all’ingresso del cortile è un condomino che non confina con il suddetto cortile,ma abita al 4° piano.Cmq uso in modo esclusivo la corte da circa 20 anni senza che nessuno vi abbia mai messo piede,ne si sia mai interessato al mantenimento dello stesso (manutenzione).

  35. Per Luca.
    Se è così, pensiamo che tu abbia molte probabilità di fare valere le tue ragioni.
    Amedeu e c.

  36. Salve, sono proprietario di un appartamento al primo piano su un fabbricato di due unità abitative (Bifamiliare piano terreno e primo piano) il piano terreno presenta alcuni problemi di umidità e il proprietario ha deciso di fare un cappotto termico su i muri PERIMETRALI ma soltanto fino al primo piano, evitando la parte superiore del fabbricato, io non mi oppongo e sono disponibile a realizzare i lavori su tutto il PERIMETRO del fabbricato dividendo le spesse al 50% pero l’altro proprietario insiste che la parte superiore e di mia proprietà e che le superiori spesse da sostenere per noleggio ponteggi e altri, corrispondono soltanto a me. Le domande a questo punto sono due
    1.- Il proprietario del piano terreno può decidere da solo di fare il cappotto termico soltanto per la meta del PERIMETRO del fabbricato, cioè solo i muri PERIMETRALI fino ad altezza di primo piano.
    2.- In caso di concordare i lavori per tutto il fabbricato il proprietario di piano terreno può pretendere che le maggiore spesse per l’opera sul primo piano siano a carico esclusivo del proprietario di esse.

    Senz’altro approfitto l’occasione per porgervi cordiali saluti.

    Carlos Gadea

  37. Per Carlos.
    Un immobile, anche se composto da due soli appartamenti, può definirsi condominiale.
    Fino a 4 appartamenti (art 1129 del c.c.) non è obbligato avere un amministratore condominiale.
    La facciata di un fabbricato, come le mura portanti, il suolo, il tetto ecc sono parti comuni dell’edificio (indivisibili).
    Quindi il cappotto che il proprietario del piano terreno vuole effettuare grava anche sulla tua proprietà (in comune)
    Stesso discorso vale per un eventuale cappotto fatto al piano primo.
    Per potere dividere adeguatamente le spese di conservazione o manutenzione delle parti comuni queste sono suddivise in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino (art 1123 del c.c).
    Lo stesso art 1123 cita testualmente : “Se si tratta di cose destinate a servire condomini in maniera diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”.
    E qui ci fermiamo, perchè la risposta sarebbe molto lunga; per questo ti rimandiamo alla lettura dei nostri 3 articoli sui millesimi condominiali, che dovrai leggere in successione: http://www.coffeenews.it/i-millesimi-in-un-condominio-cosa-sono-e-come-si-applicano
    Dopo la lettura, arriverai alla conclusione che volendo fare un cappotto termico per tutta la facciata, il sistema “più legale” sarebbe quello di avere delle tabelle millesimali da usare.
    In caso contrario non avete altra via di uscita che trovare un accordo bonario fra di voi.
    Amedeu e c.

  38. Amedeu, sono in un mare di guai, sono proprietario di un appartamento in una villetta bifamiliare, io abito al piano terra, cosa succede, che da un lato il mio appartamento risulta essere interrato, cioe, un lato forma una intercapedine e come soffitto ha il cortile ad uso esclusivo di quelli del primo piano. In questa intercapedine da un po di tempo si è riversata della acqua proveniente in parte da un tubo di acqua potabile rotto di quelli di sopra ed in parte dalla incuria del manutenzione del pavimento di questo cortile infiltrazioni .
    Tutto questo ha provocato danni di un certo peso alla mia abitazione ed al soffitto dell’intercapedine ora hanno deciso di fare i lavori, io devo concorrere alla spesa , alla scelta del preventivo e come si deve ripartire la spesa. Se non sono chiaro dimmelo

  39. Per Antonio.
    Se il tubo dell’acqua e la terrazza sono di proprietà esclusiva di altri condomini, gli stessi devono accollarsi le relative spese di sistemazione e ripristino.
    Qualora invece siano condominiali, tali spese vanno ripartite fra tutti i condomini.
    Amedeu e c.

  40. Per Antonio.
    Sarebbe lastrico solare , qualora la vostra casa bifamiliare fosse coperta a terrazza, in genere usufruibile: ma tu hai parlato di un cortile utilizzato solo dal tuo vicino.
    Amedeu e c.

  41. sono proprietaria di un locale commerciale a piano terra con 3 alloggi sopra e considerato condominio? Deve esserci un amministratore? il locale non ha nessuna ingresso con gli alloggi. però mi e stato recapitato le spese “condominiale” con parcella amministratore. Personalmente non intendo pagare

  42. Per Franca.
    Sopra i 4 condomini l’amministratore condominiale è obbligatorio.
    Leggi questo nostro articolo
    http://www.coffeenews.it/amministratore-condominiale-nomina-revoca-e-suoi-compiti
    Se comunque lo avete, può darsi che abbiate deciso, ad unanimità di nominarlo.
    Per cui prima di non pagare, devi essere sicura di non avere fatto alcun passo (scritto) in quel senso.
    Amedeu e c.

  43. ancora una domanda. essenso la mia proprieta commerciale a piano terra le spese condominiali come devono essere ripartite, preciso non uso scale/luce etc..
    Grazie

  44. Per Franca.
    Il fatto di non usare le scale, non ti esonera dal pagamento di ciò che è dovuto relativamente alla tabella 1 delle scale e dell’ascensore o di altre spese di manutenzione del fabbricato.
    Resta il fatto che avendo un fondo commerciale, di regola (ma non è detto per la tua città) i millesimi sono maggiori che non quelli degli appartamenti condominiali.
    Le spese, per la luce e pulizia scale, se non le usi perchè non vi accedi, non le devi pagare.
    Amedeu e c.

  45. Amedeu, faccio il seguito di quanto scritto in precedenza, il mio vicino è venuto alla carica e vuole il 50% delle spese che lui ha sostenuto per eliminare l’infiltrazione , la questione sarebbe troppo lunga da spiegare e da raccontare sono cose da cinema comico, però ti voglio rivolgere una domanda alla quale non riesco a trovare una risposta convincente.
    Nei preventivo che mi hanno presentato è incluso anche il rifacimento del massetto per il pavimento esterno del cortile a loro esclusivo uso, la domanda è questa il primitivo massetto non esisteva cioè non era stato eseguito a regola d’arte pochi cm di cemento e senza rete senza impermeabilizzazione ecc, ora lo stesso è stato eseguito a regola ,ma è giusto che io partecipi alle spese per qualcosa che loro all’inizio hanno fatto male? Ti sarò grato della risposta e se hai bisogno di altro fammi sapre. Cordiali saluti ( per raccoglire le idee forse è meglio leggere tutto quanto ho scritto prima)

  46. Per Antonio.
    E’ discutibile e non c’è alcun articolo del codice civile che possa aiutarci in questo caso.
    Il lavoro, logicamente va effettuato a regola d’arte e non può essere fatto diversamente.
    Piuttosto, se la terrazza soprastante è ad uso esclusivo e si sono verificate delle infiltrazioni, il costo del massetto, dell’impermeabilizzazione e dell’eventuale pavimentazione spettano al proprietario soprastante, ed a te toccherebbe solo la spesa degli intonaci e tinteggiatura del soffitto sottostante.
    Nel caso di intervento al solaio (inteso come struttura), dovrebbe invece intervenire il condominio intero tramite la suddivisione delle tabelle millesimali.
    Amedeue c.

  47. Salve. Pongo la mia domanda sperando di spiegarmi e farmi capire.
    Sono proprietario di una casa diciamo datata (credo 1950). Ha i muri perimetrali di circa 90 cm di spessore. Il tutto di mia proprietà dalla strada al terrazzo. Ho solo un confinante in una facciata. Il resto è “libero”. Sul mio terrazzo oltre al parapetto largo circa 40 cm, c’è un muro sopraelevato in corrispondenza del confinante. Il muro ha lo stesso spessore del muro perimentrale sottostante (90 cm) fino ad un’altezza di 1.5 m continuando poi per 1 metro ma di spessore (45 cm), calcolando l’altezza dal livello del mio terrazzo. Adesso i miei confinanti stanno ristrutturando la loro abitazione. Mi hanno chiseto di abbattere a loro spese ovviemente quel muro per poi rialzarlo. Io ho concesso l’abbattimento raccomandandomi di rialzare il muro com’era e provvedendo a re-intonacarlo del tutto.
    Ho visto l’immagine linkata qui: http://www.coffeenews.it/wp-content/uploads/2011/05/innalzamento-del-muro-comune-1.jpg
    e diciamo che è esattamente il mio caso.
    Ma il dubbio che mi sorge a questo punto (non avendo ancora iniziato a rialzare il muro) è il seguente:
    - Devo far alzare il muro per tutta l’altezza di come era prima compreso il metro di spessore 45 cm? Se si e dovessero alzare il muro per tutta l’altezza esso sarebbe perpendicolare al mio terrazzo e non come la foto lincata in cui il muro alzato rientra di un X cm. Lo devo far alzare rientrando e poggiandosi sui loro 45 cm di spessore?
    - Infine, e questa è la domanda piu’ importante credo, il muro ri-alzato è di proprietà comune essendo appoggiato (cosi’ come era) su tutti i 90 cm e dunque sui 45 cm di mia proprietà? Domani quando vorro’ alzare anche io un piano posso “entrare” con le travi nei miei 45 cm di muro?
    Scusandomi per la lungaggine e fiducioso per una Vostra pronta risposta si porgono distinti saluti.

  48. Per Mimmo.
    Rispondiamo alla tua seconda domanda, dicendoti che nel caso di rialzamento del muro puoi usufruire dell’appoggio del muro comune, entrando con le travi nello stesso , ai sensi dell’articolo 884 del codice civile, fino a 5 cm, dal confine esterno di detto muro.
    http://www.coffeenews.it/muro-a-comune-appoggio-e-immissione-di-travi-e-catene
    Circa la prima domanda, occorre avere presente il progetto di ciò che vogliono realizzare, in quanto non ci è molto chiara la tua spiegazione.
    Eventualmente volessero rialzarlo tutto nello spessore di cm 90, vale il discorso del link da te citato (leggi l’articolo corrispondente)
    http://www.coffeenews.it/wp-content/uploads/2011/05/innalzamento-del-muro-comune-1.jpg
    per cui deve essere reso comune anche la parte superiore del muro.
    Amedeu e c.

  49. Sono sempre Mimmo, ringraziando della risposta precedente, vorrei spiegare ulteriori dettagli che sono venuti fuori dalla mia vicenda di cui sopra e chidere dei chiarimenti su come comportarmi:
    Riporto parzialmente la mia precedente domanda aggiungendo i nuovi particolari:
    *****
    Salve. Pongo la mia domanda sperando di spiegarmi e farmi capire.
    Sono proprietario di una casa costruita nel 1934 dai miei nonni. La costruzione fu realizzata alzando tutta la struttura di una piu’ bassa preesistente. Ha i muri perimetrali di circa 90 cm di spessore. Il tutto di mia proprietà muri perimetrali compresi dall’altezza del piano rialzato alla sommità. Nel 1960 il vicino (suo nonno credo) rialzò la sua abitazione poggiando (accostando) il suo muro perimetrale al mio. Nel 1974 mio Padre realizzo dei lavori di ristrutturazione abbattendo le “volte” e sostituendole con il soffitto a travi (quello dritto per intenderci) senza toccare i muri perimetrali. Il muro al quale poggiava la parte non “gravante” della volta (20 cm) è stato lasciato impiedi a mo di divisorio tra me e il mio vicino lasciando i restanti 60 cm a mo di “ripiano” (io ci poggiavo le piante. Va da se che sia i 20 cm del muro che i restanti 60 cm “liberi” facevano parte del mio muro di 80 cm. Adesso il mio confinante sta ristrutturando la sua abitazione. Ha abbattuto, (per errore dei manovali a suo dire) oltre al suo muro attaccato al mio, anche i 20 cm miei rialzandolo facendolo partire dalla mia parte (cioè la parte libera diciamo adesso è verso di se!. Ma non contento (e di questo mi sono accorto solo oggi per fortuna) quando ha fatto il solaio l’ha fatto arrivare e dunque poggiare su tutti gli 80 cm della mia muratura!! Sul solaio quindi ha alzato il suo (a questo punto) muro. La domanda sperando di essere stato chiaro è la seguente: Cosa devo fare? Rivolgermi ad un Legale?

    Scusandomi per la lungaggine e fiducioso per una Vostra pronta risposta si porgono distinti saluti.
    e Buona Pasqua

    • Per Mimmo.
      Si devi rivolgerti da un legale, portando la documentazione che gli serve: eventuali vecchi disegni o foto ed inoltre fotografie dello stato attuale.
      Amedeu e c.

  50. Grazie e Buona Pasqua…

  51. Salve, nel mio condominio, a piano terra, corrispondente a un numero civico diverso, vi è un locale adibito a CAF. Vorrei capire una cosa: il CAF condivide col condominio una porta nel corridoio e l’allacciamento alla rete idrico e fognaria. A parte la stranezza di questa cosa, è possibile richiedere a tale attività l’installazione di un’utenza idrico fognaria separata?

    • Per Angelo.
      Se il CAF fa parte del condominio, anche se occupa una stanza lontanissima e nascosta, ha tutti i diritti degli altri condomini, a meno che la destinazione di tale vano non sia abitabile oppure ad non ad uso commerciale o similare, per cui non deve avere un Wc e quindi essere allacciato alle fognature nere ed alla rete idrica.
      Amedeu e c.

  52. Buonasera.
    Vivo in un condominio formato da 4 appartamenti , costruito nel 1964 per i dipendenti comunali e diventato di proprietà nel 1980. Gli appartamenti hanno tutti accesso da un giardinetto condominiale che immette in una veranda, dove si trova il portone di entrata e la scala che serve tutte le abitazioni. Il tutto su un viale.
    Al piano seminterrato, ma solo se visto dalla nostra strada di accesso perchè sul retro della casa passa un’altra piccola strada, che rende metà dell’appartamento al piano terra un primo piano (non so se sono riuscita a spiegarmi…), si trova un fondo di proprietà del Comune, che serve da magazzino. Ha acqua e luce autonoma ed in quasi 50 anni di… convivenza, il Comune ha partecipato alle spese condominiali solo quando si è trattato di tetto e facciata, ma mai quando siamo intervenuti nelle parti di accesso ai soli appartamenti. Non è mai stato invitato ad una riunione condominiale, se non nei sopra citati casi, non ha le chiavi del cancello e del portone, non avendo motivo alcuno per entrare.
    Da un mese però uno dei condomini si è impuntato che il Comune partecipi alle spese per la manutenzione del giardinetto, cosa alla quale il Comune si oppone, perchè non solo non lo usa, ma avendo l’accesso al magazzino in un’altra strada, non lo vede neppure. Anche noi altri 3 condomini non siamo d’accordo, perchè abbiamo paura che facendolo pagare, voglia poi utilizzare le parti condominiali, come fa in un altro edificio dove possiede un appartamento. E non è un bello spettacolo veder appoggiati tutti quegli attrezzi, anche se per brevissimi lassi di tempo.
    Che ci consiglia, assecondare il condomino o non stuzzicare il cane che dorme e pagare noi altri 3 la parte che il condomino vuole dal Comune??? Pensi che si tratta di 25 euro. Non sono certo i soldi il punto, ma sapere se il condomino ha ragione e se quindi il Comune deve diventare un condomino a tutti gli effetti. In tal caso saremmo in 5 e quindi con obbligo di amministratore, vero? In quasi 50 anni siamo sempre andati d’accordo e ora guarda le paturnie che fanno succedere!!!
    Grazie per l’attenzione e mi scuso per questo poema epico, ma non sono stata capace di fare un riassunto più breve!

    • Se il Comune possiede un fondo sia pur piccolo nel condominio, deve essere trattato come tutti gli altri proprietari.
      Quindi, secondo le tabelle millesimali deve partecipare alle spese delle parti comuni (si intende come spese di manutenzione).
      Non sono tanto i 25 euro che sono pur pochi, ma è una questione di principio e di legge che va rispettata.
      Per quanto riguarda l’uso del giardinetto, in una assemblea condominiale stabilite, votate e verbalizzate quale dovrà essere il suo uso ed il comportamento da tenersi per tutti, e fatelo rispettare.
      Amedeu e c.

  53. Siamo nella fase di costruzione di un condominio di 4 piani con 8 appartamenti.Non sappiamo come dividere le spese per il muretto e la recinzione del perimetro.I costi vanno a carico di chi abita al piano terra e conseguentemente propietario del giardino? O vanno divisi in maniera diversa da tutti i condomini ? Grazie

    • Per Oscar.
      Il muretto e la recinzione perimetrali sono beni comuni a tutti i condomini.
      Per dividere equamente le spese dovreste avere le tabelle millesimali da applicarsi per ogni condomino.
      Amedeu e c.

  54. Piccolo condominio di 3 appartamenti
    Appartamento fronte strada .
    Muretto perimetrale fra strada pubblica e proprietà privata ( piazzale ) di detto appartamento con cancello di accesso allo stesso di piena proprietà dell’appartamento medesimo .
    Unica parte in comune 2° cancello nella parte estrema sinistra per accesso , mediante vialetto condominiale totalmente separato dal piazzale di cui sopra , ai 2 appartamenti sul retro e ad alcuni giardini privati e magazzini privati di proprità dei singoli condomini .
    Domanda
    Il muretto perimetrale di cui sopra , con esclusione 2° cancello e relative colonne , deve essere considerato proprietà esclusiva o viceversa condominiale

    • Per Steno.
      Descrizione sintetica, ma purtroppo non estremamente chiara per noi.
      Comunque, ti possiamo dire che i muri perimetrali di un condominio fanno sempre parte delle cose comuni e di spettanza del condominio stesso.
      IL muro perimetrale, difatti, va a recintare un immobile con tanti appartamenti (3 nel vostro caso), e non può essere diviso “a pezzi”, anche se alcuni proprietari non vi accedono mai.
      Amedeu e c.

  55. Buongiorno,
    abito in una casa trifamiliare, esattamente nella casa centrale. La mia abitazione non è perfettamente in linea con le altre e quindi c’è un pezzo di muro in comune che dà sul mio giardino. Oggi il vicino mi ha chiesto se sono disposta a permettere loro di fare il cappotto a quella piccola porzione di muro. Il problema è che il muro uscirebbe di 5 cm in più sul mio marciapiede, Credo che se mi oppongo non siano autorizzati a fare nulla ma vorrei restare in buoni rapporti di vicinato. Posso pretendere qualcosa in cambio? Cosa prevede la normativa di solito?

    • Per Paola.
      Da come affronti il problema, dimostri di essere una persona intelligente.
      Ostacolare la realizzazione di un cappotto termico, specie in un perioodo nel quale ogni azione è tesa al risparmio energetico, è sconsigliabile e non ti produrrà danni particolari.
      Non esiste alcuna legge in merito, per cui potresti opporti (anche se l’occupazione è di soli 5 cm), però, come detto sopra, noi te lo sconsigliamo.
      Eventualmente, in cambio, chiedi che ti sistemino il marciapiedi sotto tale muro, o nel caso questo non ne abbia bisogno, fai un azione di buon vicinato e il confinante rimarrà sempre in obbligo nei tuoi confronti.
      Amedeu e c.

  56. Abito in un condominio nel centro storico di napoli, pur essendo molto antico il palazzo non è soggetto a vincoli storici artistici dalla soprintendenza. Da qualche tempo, iniziati i necessari lavori di manutenzione e ristrutturazione della facciata, si discute tra noi condomini sul tipo di colore da utilizzare. Premetto che il palazzo, così come tutti gli edifici all’intorno, era giallo paglierino con rifiniture grigie, così come se ne vedono tanti in città. La maggioranza dei condomini però, pensando di nobilitare in questo modo il palazzo, ha deciso di cambiare i colori e di utlizzare il rosso pompeiano. Il comune di Napoli non è dotato di un piano del colore, e sebbene io mi fossi opposta, la maggioranza ha decretato per l’uso del rosso. La mia domanda è: c’è una qualche legge che mi consenta di oppormi a questa cosa? il retro del palazzo che non affaccia su strada e dove io ho il mio terrazzo posso battermi affinchè rimanga del colore giallo originale? (essendo un retro la differenza con il rosso di prospetto non si vedrebbe) Premetto che ho letto il RE della mia città che però non definisce chiaramente alcunchè in merito, mentre alcuni allegati che parlano del valore dell’intorno, che deve essere preservato, e che quindi farebbero al caso mio, non sono ancora entrati in vigore. che fare? Grazie mille

    • Per Daniela.
      Normalmente i colori degli edifici di una città, insieme alle insegne pubblicitarie, le tende parasole ecc, vengono gestiti dal Comune tramite l’approvazione di una Commissione Edilizia Ristretta (chiamata Integrata).
      Succede talvolta che un proprietario effettui una colorazione non idonea o uguale alla preesistente (senza autorizzazione) ed i vigili urbani segnalano il fatto all’ufficio Tecnico comunale, che interviene sanzionando.
      Perciò devi chiedere notizie in merito all’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune , e poi procedere come ritieni opportuno.
      Amedeu e c.

  57. Abito in un piccolo condominio di 4 appartamenti da cui si accede su due lati, praticamente 2 condomini che abitano al piano terra entrano da un portone ed i condomini che abitano al primo piano entrano da un altro portone situato sul lato opposto alla casa . Adesso stiamo rifancendo la facciata ed i condomini che abitano al primo piano pretendono di dividere le spese per la sostituzione della persiana che da sulla loro scala e da cui accedono SOLTANTO loro.
    Io sapevo che i costi del rifacimento infissi spettano ai proprietari, e noi del piano terra non usufruendo delle scale ritengo non dobbiamo partecipare alla spesa, giusto?

    • Per Daria.
      La cura, la manutenzione ed il rifacimento degli infissi in un condominio spettano ai singoli proprietari, sempre nel rispetto degli articoli 1120/1122 del codice civile, cioè uniformandosi esteticamente quelli esistenti bel resto del condominio.
      Gli infissi delle parti comuni interessano invece tutti i condomini.
      A nostro parere, il fatto che vi siano 3 accessi indipendenti, se non sono stati rogitati atti legali (contratti o similari) che dispongano diversamente, ogni condomino (quidi tutti e 4) deve corrispondere alle spese di queste 3 parti comuni e mai divise.
      Amedeu e c.

  58. abito in un condominioal primo piano dove per vari motivi economici e non non si riesce mai a fare dei lavori , vorrei sapere se posso pitturare le pareti delle scale senza chiedere autorizzazione perche fatiscenti e le spese di tutto a mio carico saluti.

    • Per Giuseppe.
      Se tutti i condomini trovassero persone generose come te, sorgerebbero meno problemi e liti fra vicini.
      Comunque, per pitturare il pozzo scale, devi chiedere l’autorizzazione agli altri condomini, in quanto parte comune a tutti.
      Se sono intelligenti, ti diranno subito di si.
      Amedeu e c.

  59. Buongiorno tre anni fa ho acquistato un’appartamento in un condominio di quindici appartamenti.Nei fondi del condominio vi sono nove posti auto che non risultano accatastai e parlando con l’amministratore ho scoperto che gli occupanti tra cui l’ex proprietario del mio appartamento(che ha un’altro appartamento ma non vi ci abita) hanno fatto istanza di usocapione(sentenza ancora da definire) .Volevo sapere se ho diritto al posto auto di cui l’ex proprietario aveva chiesto l’usocapione. Ringrazio anticipatamente

    • Per Rocco.
      Se l’ex proprietario del tuo appartamento aveva usufruito dell’esucapione e stava solo perfezionando gli atti di trscrizione (In quanto l’usucapioe ventennale si acquisisce di fatto) ne è diventato legittimo proprietario.
      Se nel cederti l’appartamento non ti ha incluso nel contratto tale diritto acquisito o da acquisisrsi, vuol dire che egli ne rimarrà unico proprietario
      Fra l’altro, può possederlo, pur abitando in altro immobile (o può anche venderlo ad altri)
      Leggi questo nostro articolo:
      http://www.coffeenews.it/liter-legislativo-sugli-spazi-destinati-a-parcheggi-per-ledilizia-privata
      Amedeu e c.

  60. Buonasera tre anni fa ho acquistato un appartamento in uno stabile di 4 unita’ abitative, di cui 3 abbiamo un portone in comune, mentre la 4 ha l’ingresso direttamente nel suo alloggio. Lo stabile costruito nel 2005 e’ stato lasciato senza tinteggiatura nelle facciate e scale, allo stato grezzo. Adesso ho deciso di cercare un decoratore, trovato, ma a turno i vari proprietari cercano ogni sorta di ostruzionismo. Preciso che 3 alloggi sono in affitto unico proprietario, che abita nello stabile sono io. Stanco di perdere tempo posso costringerli, in qualche modo, a evitare questi comportamenti da gente immatura? Ringrazio anticipatamente.

    • Per Francesco.
      Non esiste alcuna legge che possa obbligarli a tinteggiare.
      Le uniche possibilità che hai, sono legate ad un eventuale Regolamento Condominiale, che sicuramente non avrete, oppure al Comune.
      L’agibilità del fabbricato viene rilasciata o certificata dal tecnico, quando l’immobile è completamente finito.
      A tale scopo, dovresti controllare il progetto presentato in Comune a suo tempo, e leggere, nella relazione tecnica, se era prevista la tinteggiatura delle facciate.
      Puoi inoltre verificare se il Regolamento Edilizio del Comune, che puoi leggere anche via internet, comprende uno o più articoli inerenti la tinteggiatura ed il decoro degli edifici.
      Altra possibilità, legata al pozzo scale, può essere rappresentata dal regolamento di igiene (ASL locale) che può contenere dei richiamii alla tinteggiatura interna, per motivi igienico sanitari.
      Insomma, sono punti che devi verificare di persona, o qualora tu conosca un tecnico professionista della tua zona (Ingegnere, architetto, geometra) farlo attraverso il medesimo.
      Amedeu e c.

  61. Buon pomeriggio,
    Ho acquistato, in una villa bifamiliare, l’appartamento al primo piano. La villa ha circa 60 anni. Originariamente gli appartamenti erano identici poi il proprietario dell’appartamento al piano terra ha spostato la cucina dalla parte opposta rispetto al primo piano. Ora noi ci ritroviamo a dover rifare gli impianti. Per quanto riguarda la colonna di scarico dei bagni stiamo dividendo le spese perché è in comune, lo scarico ora della cucina è di uso esclusivo del nostro appartamento al primo piano. Pero’ attraversa la parete della camera da letto dell’appartamento al piano terra. Le spese come vanno ripartite? La rottura del muro interno per la sostituzione della tubatura che attraversa il pianterreno ma che utilizza di fatto solo noi al primo piano è tutta a carico nostro?
    Grazie in anticipo per la disponibilità
    Luana

    • Per Luana.
      Se la tubazione di scarico serve solamente la vostra cucina e il piano terreno non vi è allacciato, qualsiasi spesa inerente la manutenzione, riparazione o rifacimento della stessa, è a vostro carico.
      Sono a vostro carico anche le spese relative alla sistemazione dell’appartamento sottostante, qualora nell’eseguire detti lavori ci arrechiate dei danni.
      Se avete la possibilità, studiate una soluzione diversa per tale scarico, liberandovi da una servitù (a vostro favore, ma molto onerosa) che vi creerà sempre fastidi nel tempo.
      Tieni conto, che la tubazione di una cucina è del diametro di 40 mm, per cui può (se possibile nel tuo caso) essere incassata anche all’esterno della muratura
      Amedeu e c.

  62. Buongiorno e scusi se approfitto ma come mai invece in caso di distacco dall’impianto centrale di riscaldamento chi si separa è tenuto a contribuire alle spese di manutenzione del vecchio impianto?
    Grazie ancora
    Luana

    • Per Luana.
      E’ vero, non deve pagare la quota parte spettante per il riscaldamento, però deve concorrere alla spesa (Per millesimi) della parte manutentiva dell’impianto (anche se la giurisprudenza a tale riguardo non è del tutto chiara.
      Nel tuo caso, può valere il disorso del tempo di distacco del condomino sottostante da tale rete fognaria.
      Questo perche, il medesimo, può avanzare il diritto di una usucapione decennale oppure ventennale.
      Quindi, assicurati circa la data di distacco e poi procedi di conseguenza.
      Amedeu e c.

  63. Buongiorno,
    sono proprietario di un appartamento sito al piano 4° e 5° con terrazzo al piano, il 5°, a totale usufrutto mio e dell’altro condomino visto che sono due gli appartamenti che dispongono del 5° piano, quindi il terrazzo in questione è metà mio e metà del vicino, diviso da paratie.
    In assemblea condominiale si stanno discutendo vari lavori che devono essere fatti sulla facciata e sull’eventualità di mettere un cappotto perimetrale solo al 5° piano (le pareti che danno sul terrazzo e che fanno comunque parte della facciata), cosa che vede me e l’altro inquilino molto daccordo, visto che d’inverno difficilmente si raggiungono i 17/18 gradi.
    Qualcuno però ha espresso la sua disapprovazione a riguardo, ritenendo che gli unici beneficiari sarebbero i condomini degli ultimi due piani, ossia me e il vicino.
    La mia domanda è : qualora non venga approvata la costruzione del cappotto perimetrale ma soltato i lavori di manutenzione, possiamo noi due inquilini degli ultimi piani scegliere di costruire il cappotto a spese nostre seppur le pareti perimetrali dell’ultimo piano facciano parte della facciata?

    Grazie

    Domenico

    • Per Domenico.
      I muri portanti di una costruzione, così come le facciate, il tetto, le fondamenta ecc, sono parti comuni a tutti i condomini, per cui occorre necessariamente la loro autorizzazione.
      Inoltre, subentra anche un fattore estetico, in quanto, realizzando un buon cappotto termico, lo spessore minimo dello stesso si aggira intorno ai 6/7 cm, per cui sareste costretti a realizzare, in basso a detto cappotto, un marcapiano di contenimento.-
      Il tutto, soggetto all’approvazione del Comune e difficilmente approvabile (Rimanendo invariata l’autorizzazione condominiale).
      Amedeu e c.

  64. Grazie Amedeu per la risposta, il fatto comunque è che suddetto muro perimetrale si affaccia in realtà sul terrazzo al piano di mia proprietà, quindi sarebbero i muri del mio salone, ed uscendo si va direttamente sul terrazzo.
    Non ci sarebbe bisogno di marcapiano visto che in realtà andrei a sacrificare 10 cm del mio terrazzo.
    Detto ciò metto in evidenza il fatto che queste pareti seppur fanno parte della facciata, sono poco visibili dalla strada.

    Grazie ancora

  65. Buonasera!! io devo rifare il prospetto esterno della mia casa indipendente,ma ho il problema che sopra le scale esterne tramite le quali accedo a casa, per i primi tre gradini il muro è del confinante che non ha voluto tinteggiare per non abbellire le scale del vecchio proprietario col quale non erano in buoni rapporti.io ho acquistato sia la casa e sia l’astio nei confronti del vecchio proprietario perchè non mi vuole permettere di fare la banconata nel suo muro che però ne ho io l’uso tramite le scale per cui mi rimarrebbe un vuoto non rifinito nelle mie scale,il che è decisamente orribile! come posso risolvere il problema? ho comunque il diritto di aggiungere una banconata tra la mia e la sua e in caso dovrei chiedergli di contribuire alle spese dato che si tratta del suo muro?? grazie in anticipo..Annamaria

    • Per Annamaria.
      Non comprendiamo cosa intendi per “banconata”; forse un balcone o terrazzo?
      Fai controllare che il muro del vicino sia in buono stato di manutenzione e non abbia parti, anche piccole, cadenti.
      In questo caso puoi, tramite il parere di un tecnico e con conseguente lettera di un legale, richiedergli di risanare il muro (se è di sua proprietà) ed a salvaguardia della privata incolumità.
      Quindi dovrebbe intervenire, ed a secondo l’altezza del muro usare un ponteggio da montare dalla tua parte.
      Nel Regolamento Edilizio comunale,inoltre, dovrebbe inoltre esserci un articolo nel quale, per il decoro delle zone abitate, si deve provvedere ad effettuare la tintegiatura delle facciate.
      Puoi controllarlo anche via internet nel sito del tuo Comune.
      Se si, potresti aggiungere alla lettera anche tale richiesta.
      Amedeu e c.

  66. Per banconata intendevo dire la zoccolatura di marmo che loro hanno realizzato finchè non inizia la mia scala.ora io volevo aggiungerne una attaccandola alla loro per avere continuità nella parete, ma non me lo permettono perchè per i primi tre gradini la parete è loro e quindi nella mia scala avrei un vuoto che nonostante sia in buone condizioni è comunque grezzo e in contrasto con il mio futuro prospetto. grazie ancora..

    • Per Annamaria.
      Essendo un rivestimento in marmo, il vicino può negarti l’autorizzazione, adducendo sia motivi estetici (Sempre discutibili) che tecnici, cioè
      possibile futura infiltrazione di acqua fra marmo e muro.
      Amedeu e c.

  67. salve,un palazzo antico con due porzioni di fabbricato composto:ingresso con(antrone incomune),affianco all’antrone cè la scala che porta sopra con quattro appartamenti di loro proprietà,uscendo dall’antrone si trova un cortile grande incomune dove difronte si trova la mia proprietà di circa 400mq divisi in quattro appartamenti con la mia scala indipendente, da premettere che quando ho fatto il rifacimento solai tetto con ristrutturazione ho chiesto solo la documentazione al comune perchè la porzione di fabricato e solo ed esclusivamente di mia proprietà.In questo palazzo esiste un condominio con un amministratore dove dice che io devo pagare la mia quota millesimale molto di più perchè la mia porzione di fabbricato e molto più grande della loro,mi sono opposto chiedendo di rifare le tabelle millesimali solo per le parti incomuni ,poi ogni porzione di fabbricato si farà il suo condominio.Volevo sapere se questa mia opposizione è prevista dalla legge prima di inoltrarmi in una causa.Ciao un saluto da Pietro.

  68. La maggioranza di un condominio ha scelto di fare un termo-cappotto sull’edificio in cui ho un appartamento.Vorrei sapere i millesimi minimi necessari per effettuarlo,mi hanno detto che servono solo 332 millesimi,è vero?Il cappotto è una innovazione? Come posso impedire la messa in opera del cappotto che a me sembra una spesa inutile perche’ è una casa di villeggiatura e l’unica persona che ci abita stabilmente non lo vuole?Dichiaro inoltre che l’edificio ha bisogno di una manutenzione esterna,avendo come copertura un rivestimento ceramico che desidererei cambiarlo con uno identico invece del cappotto.Grazie.

  69. Per Vittorio.
    Occorre la maggioranza dei condomini (metà + 1) ai sensi dell’art 1136 del codice civile.
    In 2^ convocazione 1/3 dei condomini.
    Intendendo che tali percentuali sono riferite alla proprietà millesimale e non ai singoli proprietari presenti all’assemblea.
    Amedeu e c.

  70. Salve , la casa è composta di 3 piani dove in ogni piano vi e’ un’appartamento,desidererei sapere se chi ha l’ultimo appartamento ha il diritto completo del solaio e se essendo lui il solo propietario ha il dovere di ristrutturazione e imbiancatura della gronda , grondaia e cornicione.
    La ristrutturazione dei poggioli , sia interna che esterna , e’ a carico del propietari dell’appartamento o e’ in comune? Nel caso fosse in comune se ad un poggiolo non e’ stata eseguita la giusta manutenzione esterna e l’intonaco ha ceduto , chi paga?
    vI ringrazio anticipatamente per la risposta
    cordiali saluti
    Armando

    • Per Armando.
      Per poggioli intendi i balconi?
      La gronda, grondaia e cornicione fanno parte del tetto e delle facciate dell’edificio, per cui sono condominiali.
      Per i balconi: il pavimento e l’impermeabilizzazione sottostante spettano al proprietario del piano superiore; l’intonaco sotto il terrazzo al condomino inferiore, mentre il resto è condominiale.
      Naturalmente, se un condomino crea dei danni spontanei alla parte condominiale, se li paga.
      Nel caso di lavori effettuati male, come nel tuo caso, spetta pagare il danno all’impresa che ha eseguito l’intervento e per lei il proprietario che ha ordinato le suddette opere
      Amedeu e c.

  71. Ciao…abito in un condominio,che ha due entrate,sotto la passerella dell’entrata posteriore c’è il box di uno dei condomini,che ha notato delle infiltrazioni d’acqua…volevo sapere se la riparazione di questo problema,con relativo rifacimento delle guaine sottostanti la passerella,quindi smontaggio di piastrelle ecc. spetta a tutti i condomini in parti uguali,visto che è un problema all’esterno dell’edificio, o bisogna cmq dividere tutto secondo le tabelle millesimali?? Grazie

    • Per Michele.
      Non è chiara la tua domanda.
      Comunque, se per passerella intendi un solaio di una abitazione soprastante tale passaggio, allora riparare il danno è a carico del proprietario di tale appartamento; altrimenti cerca di chiarire meglio la tua domanda.
      Amedeu e c.

  72. abito in una palazzina di soli due alloggi sovrapposti, ma con accesso indipendente. io occupo il pianterreno.
    sul tetto è installata un antenna i cui cavi attraversano l’appartamento al primo piano dove si trova anche la centralina e la scatola di derivazione. Io ho bisogno di installare sul tetto un nuovo palo con la parabola e delle nuove antenne perchè attualmente non riesco a ricevere quasi nessun segnale. Devo quindi sostituendo i vecchi cavi e rifare i collegamenti. La proprietaria del’appartamento però si è detta contraria a far accedere i tecnici nel suo alloggio per fare i lavori. Non ho alternative al passaggio dei cavi se non costruendo una nuova traccia esterna al fabbricato e in casa mia con un notevole aggravio di costi e di disagi. Essendo stato concepito inizialmete come un’impianto unico per servire due alloggi, si può considerare “parte comune” la tratta che attraversa l’appartamento al primo piano e pretendere il diritto di accesso per manutenzione straordinaria?

    • Per Massimo.
      E’ un caso alquanto anomalo, in quanto trattandosi di una antenna TV, la centralina dovrebbe essere posizionata o in alto o nel tuo appartamento, e non in proprietà di altri.
      Se vuoi effettuare l’operazione in questo senso, ed eliminare la centralina che sta nell’appartamento del vicino, aggiuntando o passando un altro cavo, a nostro parere puoi farlo.
      Leggi questo nostro articolo
      http://www.coffeenews.it/accesso-e-passaggio-coattivo-in-un-fondo
      Devi naturalmente arrecare meno danni possibili e ripristinare il tutto a tue spese.
      Purtroppo, a volte i confinanti non sentono alcuna valida ragione.
      Speriamo che non sia così.
      Amedeu e c.

  73. dobbiamo tinteggiare il nostro fabbricato,(di tre unitàin linea) l^assemblea ha deliberato ciò ma un condomino si rifiuta di partecipare dicendo che per legge non è obbligato.è vero? Grazie:

  74. Buonasera, abito in una palazzina di 9 appartamenti divisi su 3piani. Il mio é quello centrale nel piano zero. A causa del terremoto si è formata una crepa di 2mt di lunghezza sul muro del mio soggiorno(visibile per fortuna solo
    Internamente): tale muro è portante ed è perimetrale. I lavori da eseguire per ristrutturarlo sono a carico del condominio oppure a carico del proprietario dell’appartamento che ha subíto il danno(io)? Grazie

    • Per Daria.
      Trattandosi di una lesione in un muro portante (Perimetrale o di spina) che è una parte comune a tutti, dell’edificio, la spesa va ripartita, quindi, fra tutti i condomini.
      Amedeu e c.

  75. buonasera, sono proprietaria del piano terra di un edificio di due. nel mio giardino passano le tubature comuni quali scarichi e i pozzi. durante l’inverno passato il marciapiede in cemento che circonda la casa si è rotto in più punti. Con mio marito abbiamo deciso di intervenire almeno nella parte che riguarda il nostro giardino. Dobbiamo chiedere il contributo anche al proprietario dell’ altro piano? e se si in che proporzione?
    Grazie
    Claudia

    • Per Claudia.
      Il marciapiedi che circonda l’intero edidicio è comune a tutti i condomini.
      E’ regolato quindi dall’art. 1123 del codice civile, la cui prima parte cita testualmente:
      “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
      Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne…..”
      Secondo l’ultima frase dell’articolo sopra riportato, la ripartizione sarà più ,facile se voi avete le tabelle millesimali, altrimenti dovrete trovare un accordo bonario, in considerazione, anche, che tu sei la parte che usa maggiormente tale tratto di marciapiedi.
      Amedeu e c.

  76. Salve, abito in una palazzina di 4 appartamenti (siamo tutti proprietari), le autoclasvi sono nello scantinato di proprietà della signora del pian terreno, di cui solo Lei possiede le chiavi, l’altro giorno a causa della rottura di un tubo, lo scantinato si è allagato e l’acqua è arrivata a 15 cm di altezza.
    Abbiamo chiamato l’idraulico e diviso le spese tra i condomini, nello stesso tempo aiutato la signora nell’aspirazione dell’acqua.
    Il giorno dopo la signora senza avvisare gli altri condomini ha chiamato una signora delle pulizie e si è fatta aiutare a portar fuori tutte le sue cose tipo materasso (che del resto non poteva tenere in quel vano) ed altro, che si erano bagnate dallo scantinato, e ora pretende che anche gli altri inquilini debbano pagare la quota delle pulizie.
    Secondo noi non è giusto, primo perchè avrebbe dovuto avvisarci, potevamo aiutarla noi; secondo, la signora ha deciso di ripagarsi saltando il suo turno di pulizia portone, e ritengo che ancora una volta non sia stata per niente corretta.
    Cosa ne pensa come potremmo risolvere la situazione?
    Estiste qualche articolo a cui appellarci?
    Ora anche noi 3 proprietari non vogliamo più lavare l’androne del portone ma solo le scale.

    Attendo sue
    Grazie

    • Per Angela.
      Se è uno scantinato può depositarci le sue cose, per cui non comprendiamo perchè dici che non può tenerci un materasso.
      A parte ciò, vi conviene risolvere pacificamente la questione, per non far sorgere attriti fra vicinanti, che non sono mai producenti.
      Fra l’altro la vicina ha una servitù (volontaria o meno) degli autoclavi, per cui, ci sembra, sia abbastanza “punita”.
      Amedeu e c.

  77. All’assemblea del condominio, è risultato un debito con la banca di 390
    euro,causa il conto scoperto del condominio
    .Questo debito è la conseguenza della morosità di alcuni condomini.Il debito tocca a tutti ( 21) o lo si può ascrivere ai morosi. Grazie di nuovo.l

  78. Salve, un amico mi ha posto un quesito al quale gli ho dato parziale risposta…vorrei dargli la certezza, ma non posso, quindi kiedo qui sperando di avere risposte perchè è alquanto in crisi.
    I genitori hanno in proprietà il primo piano, e in esclusivo utilizzo il terrazzo, di una casa bifamigliare. Hanno deciso di porre al di spra del vano tecnico ke fa accedere al terrazzo un impianto fotovoltaico.
    L’inquilino del piano terra ha fatto mandare una lettere dall’avvocato per far smantellare l’impianto.
    E’ possibile che vada a buon fine questa richiesta o possono stare tranquilli?
    L’avvocato ha citato l’articolo 1117, ma in un caso del genere in cui l’altro inquilino ha solo la servitù x l’antenna tv come si fa?
    Attendo presto notizie.
    Grazie

    • Per Michele.
      L’avvocato ha citato l’articolo 1117 del codice civile, che riguarda le parti comuni di un edificio.
      Se il tuo amico ha adoperato o invaso una parte comune (cioè condominiale), aveva bisogno dell’autorizzazione del condominio.
      Se vive in un condominio con l’amministratore, puoi dirgli di sollevare la questione in assemblea condominiale (Per avere questa autorizzazione anche se a posteriori), sperando di avere l’approvazione della maggioranza.
      Anche in questo caso, non avrebbe risolto del tutto la sua situazione, in quanto, il condomino dissenziente può sempre andare avanti con la sua richiesta in giudizio.
      Però avere avuto, anche se in ritardo, l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, potrebbe favorirlo.
      Amedeu e c.

  79. Per Anonimo.
    Al momento non ti può aiutare alcuno.
    Se vuoi una risposta, per correttezza riformula la domanda, inserendo il tuo nome e la tua email.
    Grazie.
    Amedeu e c.

  80. Salve, ho letto l’articolo e lo trovo molto utile però ho un piccolo dubbio per quanto riguarda una cosa. Sul muro ESTERIORE del mio bagno, c’è una macchia di umidità da qualche giorno/settimana. Quindi c’è sicuramente una perdità di acqua da qualche tubo nel muro. Il fatto è che nel mio bagno, quindi dentro, non ci sono perdite, è tutto pulito, non c’è muffa, niente. Quella macchia si vede solo da fuori, sul muro esteriore. L’amministratore del condominio mi ha detto di risolvere la cosa da solo, in quanto il muro è mio. Ma leggendo questo articolo, e molti altri su internet, ho scoperto o almeno considero che il muro è proprietà COMUNE di tutti i condomini, del condominio. Giusto?
    Su internet ho trovato solo notizie sui balconi (chi è proprietario, chi deve pagare per eventuali lavori, ecc), ma niente di specifico sui muri “normali”, esteriori, di fianco alle finestre. Quindi volevo chiedervi, come dovrei procedere? Chiamare una dita da solo, e far eseguire i lavori? O dovrei parlare con l’amministratore dicendogli che il muro è proprietà comune di tutti i condomini. E se non mi ascolta? Chi ha ragione alla fine?
    E chi dovrebbe pagare per i danni del muro esteriore, e comunque per i lavori? è giusto che pago solo io? Grazie mille..

    • Per Andrea.
      Le parti comuni, cioè condominiali in un edificio di più appartamenti, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, sono: i muri portanti perimetrali ed interni, il tetto, le fondazioni della casa. il marciapiede perimetrale, le facciate dell’edificio, gli impianti comuni, quali l’impianto di riscaldamento, le colonne montanti degli scarichi fognari, le tubazioni idriche di adduzione principale, oltre naturalmente al pozzo scale ed all’ascensore.
      Leggi questo nostro articolo
      http://www.coffeenews.it/quali-sono-le-parti-comuni-di-un-edificio-in-condominio
      Di conseguenza, una volta appurato che la perdita non deriva dall’interno del tuo bagno, ne consegue che c’è uno sversamento in una tubazione o di altro, comune a tutti.
      Quindi le spese per i lavori sono da ripartirsi fra tutti i condomini sulla base delle tabelle millesimali.
      Amedeu e c.

  81. salve, volevo sapere una cosa io abito in uno stabile da 20 anni, è dopo questo tempo mi chiedono di ristrutturare il tetto,.
    Da premettere che gli edifici sono confinanti con altre unità abitative ,unite tra loro e nel tetto si constata che e suddiviso da paretine ed un con l’altro vi e un dislivello separandone la sua continuità.
    Quello che volevo sapere se a me tocca di contribuire per il rifacimento di tutto oppure solo della parte sotto la mia casa ?
    grazie

    • Pwer Roberto.
      Se vivi in un immobile condominiale (Il condominio può essere formato anche da due sole unità abitative), il tetto risulta essere una parte “comune” dell’edificio, per cui le relative spese di manutenzione, ricostruzione, ecc, vanno ripartite fra i condomini, di solito, secondo le tabelle millesimali.
      Amedeu e c.

  82. Buongiorno, premessa: terrazzo al piano terra seguito da piccolo giardino entrambi ad uso esclusivo. Il piccolo giardino insiste sull’intercapedine del piano interrato sottostante ove si trovano i posti auto. A causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dal piccolo giardino, devono essere fatti dei lavori di impermeabilizzazione che richiedono movimento terra, apposizione di guaina e ogni altra opera e magistero per dare l’opera finita a regola d’arte. La domanda è: come devono essere ripartite le spese? Immagino 1/3 il proprietario dell’uso esclusivo e 2/3 non l’intero condominio, ma coloro che effettivamente hanno i posti auto al piano seminterrato?
    Grazie

    • Per Remo Franco.
      Hai detto, che le infiltrazioni nel piano interrato, provengono da una intercapedine (Fra il muro perimetrale della casa ed il terreno circostante?), per cui vanno effettuati dei lavori di impermeabilizzazione.
      Se la questione sta così, le spese di impermeabilizzazione, da effettuare a ridosso del muro della casa ed interessanti anche l’intercapedine, dovranno essere divise fra tutti i condomini (Nessuno escluso), secondo le tabelle millesimali condominiali.
      Amedeu e c.

  83. Grazie
    ma vorrei precisare che le infiltrazioni nel piano interrato non interessano le parti strutturali (e non) a ridosso del muro della casa, bensì il muro interno dell’intercapedine opposto al muro di controspinta a contatto con il terreno (distante dalla facciata dell’edificio). Non so se questo può fare la differenza. Inoltre credo che la ripartizione delle spese (ovvero i 2/3) dovrebbe essere sostenuta da coloro che beneficiano dei posti auto nel piano seminterrato e non da parte di tutti i condomini.
    Ancora grazie!

    • Per Remo Franco.
      Non fa differenza.
      Se avete le tabelle millesimali, non vediamo perchè devi applicare una frazione che certo non compare nelle carature condominiali.
      Occorre applicare, per tutti, le singole tabelle dei millesimi.
      Amedeu ec.

  84. Salve, da un’assemblea condominiale è emerso che il sottoscritto deve cambiare colore (forse anche i serramenti) ai serramenti delle finestre e porte-finestre, le quali non sono uguali a quelle dell’intero edificio.
    Da precisare che i miei serramenti sono stati installati circa 29 anni fà, quando ancora nessuno aveva i serramenti. Dopodichè nel corso degli ultimi 15 anni gli altri condomini hanno installato i serramente a loro piacimento e scegliendone il colore a loro piacimento.
    Posso appellarmi a questa decisione?
    Grazie per l’attenzione, invio distinti saluti.

    • Per Marco.
      Poichè sei stato il primo a mettere in opera serramenti di un certo colore (A meno che non sia un colore tremendo alla vista), riteniamo che tu abbia acquisito dopo 29 anni il diritto di mantenerli.
      E’ difficile parlare di usucapione, in un caso come questo, ma, tanto per farti un esempio, dopo 20 anni scatta l’usucapione o la servitu per accqisiziobne di beni o diritti reali, anche se esercitata in mala fede.
      Quindi, se i tuoi serramenti non sono da “buttare via” oppure hanno un colore “normale”, dovevano essere gli altri condomini ad adeguarsi.
      Sarà difficile farlo comprendere in una assemblea condominiale, trovandoti sicuramente in minoranza.
      Saprai certo difendere i tuoi diritti.
      Amedeu e c.

  85. Salve.
    Ho un garage di proprieta in una palazzinadi un piano con entrata
    su strada comunale, di cui devono rifare la facciata
    e mi hanno detto che devo pagare pure io. da premettere
    che la facciata del garage e tutta di marmo e in buone condizioni
    e non faccio parte del condominio quindi mi spetta di pagare?
    grazie !

    • Per Fabio.
      Ogni e qualsiasi proprietà compresa in un determinato edificio, deve partecipare alle spese manutentive delle parti comuni in proporzione ai millesimi posseduti.
      Amedeu e c.

  86. trattasi di immobile con 3 appartamenti uguali e sovrapposti: p.t. -1°p .- 2°p. più sottostante unico locale interrato, più largo degli appartamenti per un marciapiedi all’interno del giardino e servito da rampa condominiale (condominiale perché ogni appartamento ha un box a fine rampa).
    L’immobile ha tutt’intorno al marciapiedi, una striscia di terreno/giardino di circa 350 mq complessivi.
    La domanda: le spese riguardanti la manutenzione del terreno/giardino sono di competenza anche del locale sottostante gli appartamenti?
    Si precisa che l’intera proprietà è stata edificata da un’unica persona e che successivamente c’è stata successione e/o vendita per le quattro proprietà, senza mai coinvolgere la corte circostante.

    • Per Gianco.
      Anche se è un condominio di soli 3 appartamenti, per evitare future e possibili liti condominiali, è auspicabile avere le carature millesimali, redatte da un tecnico professionista, con le tabelle relative alla suddivisione delle spese per le parti comuni.
      Se abbiamo ben compreso, il giardino non è di proprietà singola ma è comune.
      In questo caso le spese per il medesimo dovrebbero essere ripartite secondo le tabelle millesimali.
      Altri sistemi non sono previsti dalla legge, ma possono avvenire su accordo, tacito o non, fra i condomini.
      Amedeu e c.

  87. Buonasera,
    condominio di 4 piani con botola condominiale per accesso al sottotetto.
    L’aria soprastante al mio appartamento, fino al tetto, che risulta avere la possibilità di “deposito” a chi deve rientrare di competenza. Cioè quell’aria di chi è ?
    Grazie per la risposta e mi scuso per la poca chiarezza .
    Saluti

    • Per MIchele.
      Sul sottotetto di un edificio condominiale, vi sono numerosisime sentenze, talvolta discordanti l’una dall’altra.
      Ti riportiamo una delle ultime:
      “Il sottotetto di un edificio condominiale può essere ritenuto pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano soltanto se assolve, mediante la creazione di una camera d’aria, all’esclusiva funzione di isolamento e di protezione dell’appartamento stesso dal caldo, dal freddo o dall’umidità e non anche nella diversa ipotesi che esso abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da permettere l’utilizzazione come vano autonomo. In quest’ultima ipotesi, l’appartenenza deve essere stabilita in forza di idoneo titolo e, in mancanza di questo, sulla base della presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., pur non comprendendo questa norma esplicitamente il sottotetto nell’elencazione delle cose comuni dell’edificio, allorquando esso risulti oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale, all’uso comune.
      Cass. civ., sez. II, 9 ottobre 1997, n. 9788, Casalgrandi c. Bellei, in Arch. loc. e cond. 1997, 973.”
      Quindi, dovrebbe essere di competenza del proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano, se destinato unicamente a proteggere dal caldo e dal freddo detto o detti appartamenti.
      Il fatto che però esista una botola (Dal pozzo scale?), per l’accesso dei condomini, potrebbe essere determinante in una ecentuale causa per tale possesso.
      Amedeu e c.

  88. Ti spiego l’evoluzione delle cose :
    nell’ultimo atto di acquisto si parla di proprietà inerente al mio appartamento, sito all’ultimo piano, anche l’aria soprastante. Durante le assemblee per effettuare lavori di ristrutturazione facciata e tetto si deliberò la seguente decisione :
    Vennero approvate le tabelle millesimali ripartite con l’accollo da parte mie dei millesimi del sottotetto;
    Alla mia richiesta di isolare per protezione il tetto , mi venne accollato l’onere di pagamento per tutta la parte sovrastante la mia “proprietà”, ad esclusione di una piccola porzione condominiale, da dove si accede con botola condominiale sita in scale condominiali.
    Ora ‘ l’utilizzo che si può realizzare del sottotetto, è solamente di puro deposito di oggetti leggeri, dato che trattasi di solaio in travi e cannicci .
    A quale atto notarile bisogna far fede per determinare il reale possesso dell’area sovrastante del sottotetto?
    Grazie
    Michele

    • Per Michele.
      Se la proprietà del sottotetto compare in un tuo atto di acquisto, sicuramente sarà stata inclusa in esso, in quanto dalle visure catastali ed ipotecarie risultava così.
      E’ raro, se non impossibile, che un notaio abbia incluso una pertinenza di proprietà di sua iniziativa, o perchè “gli è stato detto”.
      Quindi, non vi dovrrebbero essere dubbi sulla proprietà del sottotetto (escluso quella piccola parte condominiale).
      Se poi trovi delle difficoltà, ti suggeriamo, come di solito facciamo in questi casi, di portare tutta la documentazione da un legale della tua zonam che si attiverà per il tuo caso.
      Amedeu e c.

  89. Salve, vorrei chiedere un parere su questo argomento :
    Oggetto : attribuzione costi straordinari nell’ambito di lavori di ristrutturazione del condominio – rifacimento funzionale della pavimentazione dei garage sotterranei (di una sola parte dei condomini)

    Antefatto :
    Nel corso dell’ultima riunione straordinaria (giugno) e’ stato approvato a maggioranza regolare il bilancio straordinario per una messe di lavori straordinari tra i quali anche un rifacimento funzionale (non strutturale per l’integrita’ dell’edificio) delle autorimesse interrate. Al piano seminterrato sono locate alcune autorimesse ed alcune cantine.
    Io non posseggo ne’ autorimessa ne’ cantina al piano seminterrato, bensi’ al piano stradale (interessato da altri capitoli di spese straordinarie che non sono in discussione)

    Problema : sulla base di una ‘consuetudine’ asserita da una parte dei condomini le spese straordinarie per il rifacimento della pavimentazione del garage seminterrato (parti comuni) sono state imputate per millesimi di proprieta’ a tutti i condomini, indistintamente e a prescindere dalla proprieta’ o dall’uso effettivo di tali locali da parte dei condomini.

    Guardando il testo del nuovo codice civile in materia di condominio approvato il 23/11/2012, leggendo l’articolo 1118 mi sembra di capire che la ratio per l’attribuzione dei costi sulle parti comuni invochi appunto la destinazione d’uso strutturale e funzionale (nel qual caso io sarei esonerato perche’ la pavimentazione comune del garage seminiterrato non e’ ne’ strutturale per l’edificio ne’ funzionale al mio uso).

    Nell’ultima assemblea condominiale e’ stato approvato il bilancio a consuntivo inerente queste spese ma la mia intenzione e’ di oppormi alla attribuzione della suddetta quota di spese.
    E’ giusta la mia interpretazione? Quali azioni posso fare per costringere il condominio al riconteggio delle quote?

    grazie mille

    • Per Andrea.
      Stando al Decreto legge sui condomini, approvato dal Senato in data 20 novembre 2012, l’ultima stesura relativa all’articolo 1118 del codice civile cita:
      “Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali”.
      Rimanendo il suddetto garage seminterrato, come tu dici, parte comune, le relative spese vanno suddivise fra tutti i condomini, secondo le tabelle millesimali.
      Amedeu e c.

  90. Buongiorno,
    l’intonaco esterno della facciata del mio appartamento al terzo piano di un condominio è deteriorato e si sgretola, le persiane sono fissate al muro con dei perni conficcati nello stesso cemento e non vorrei che potessero cedere facendo cadere le persiane e recando danni a cose o persone. Avevo chiesto dei suggerimenti per cambiare le imposte ma le ditte mi dicono che è di competenza del condominio (l’appartamento è piuttosto in alto e loro dovrebbero venire con impalcature e quant’altro), mentre l’amministrazione, avvisata del pericolo, mi rimbalza dicendo che è mia esclusiva responsabilità. Come mi comporto? E’ vero che è solo mia responsabilità o la facciata esterna è di pertinenza del condominio? Vi ringrazio per la risposta, cordiali Saluti

    • Per Elena.
      Per quanto riguarda la facciata, i suoi fregi , l’intonacatura, gli eventuali rivestimenti, la competenza è del condominio.
      Per le persiane, invece, tocca ai singoli proprietari.
      Se la persiana ti si sta staccando, e rischia di cadere, puoi farla togliere dall’interno, da persone pratiche del mestiere.
      Se detta facciata dà direttamente sulla pubblica via, puoi richiedere l’intervento dei Vigili Urbani, i quali possono emettere una ordinanza per la pubblica incolumità, a carico di tutti i condomini, tu compresa.
      Naturalmente, i lavori dovrete poi eseguirli, nel tempo previsto dall’ordinanza stessa.
      Amedeu e c.

  91. Buongiorno Amedeu, grazie mille per la celerità nella risposta.
    L’appartamento da su un cortile interno ma ugualmente il rischio in caso di cedimento c’è – almeno per quello che posso dedeurre io dalla sola analisi visiva.. Quello che non capisco è se il lavoro di cambio persiane è totalmente a carico mio (essendo la persiana “mia”) o se il condominio va coinvolto, essendo le persiane fissate a ganci che rischiano di cedere non per colpa dell’usura delle persiane ma unicamente per via del cemento a cui sono attaccate (che è realmente un po’ degradato, ho inviato anche fotografie all’amministrazione). Ti ringrazio ancora se vorrai rispondere, buona giornata.

    • Per Elena.
      Domanda che non può trovare una risposta precisa, in quanto non esiste normativa o articolo di codice civile che possa entrare in merito di tali particolari.
      Puoi cercare delle sentenze, ma è una ricerca lunga che devi effettuare tu, e poi non ti daranno mai la garanzia di un risultato finale a tuo favore, in quanto tante sentenze sono talvolta contrastanti fra di loro.
      Comunque, per persiane, noi, intendiamo il tutto compreso.
      Anche per il fatto che, adoperandole, puoi avere , con il passare del tempo, causato, involontariamente (Sbattute dal vento), dei danni agli arpioni fissati nel muro.
      Comunque, per questi ultimi, esistono degli arpioni che possono essere bloccati nel muro, a mezzo di un tassello chimico. Questo te lo diciamo, in quanto la sostituzione di detti ferri, potrebbe risultarti più facile del previsto.
      Questo, naturalmente lo diciamo, con beneficio di inventario, in quanto non possiamo vedere il lavoro.
      Amedeu e c.

  92. grazie mille per la risposta, mi attiverò senz’altro per la sostituzione delle persiane.

  93. abito in una bifamiliare al 2 piano il mio vicino del primo piano dopo 19 anni ha deciso di recintare la sua proprieta attaccandosi in due lati della casa senza la mia autorizzazione. puo farlo o commette un abuso? non che in un lato vuole costruire un riparo per la macchina in parole povere sarebbe proprio sotto la mia finestra della camera. puo farlo? mi sono un po informato che sotto alle finestre non puo costruire a meno che stia a una distanza di 3 metri . è vero? cordiali saluti

    • Per Franco.
      Per la distanza dalle finestre, è vero, deve stare a 3 metri secondo il codice civile.
      Per la sua proprietà (Giardino?), se arriva fino al muro della casa, può recintarla, salvo autorizzazioni previste dai regolamenti locali (Comune).
      Amedeu e c.

  94. grazie per la risposta ma mi perdoni se le chiedo anche questo.il mio vicino ha presentato una domanda di edilizia libera con cancello carrabile e recinzione con piccolo cordolo prefabbricato. invece in realta mi trovo su un lato un muro a masselli a forma di L alto un metro dove vorrebbe fare un ricovero auto nell’altro lato di recinzione che confina con me altre due file di masselli il tutto gettato con cemento in piu ha cementato un pezzo di strada condominiale. faccio presente che la recinzione è attaccata alle facciate della casa il tutto senza la mia autorizzazione. faccio presente che abito li da 19 anni e che fin dagli anni 1980 la proprieta è stata usata senza alcuna recinzione. mi hanno detto che per uso capione dato che si possono collegare gli anni lui non puo farlo. e che senza il mio consenso potrebbe al massimo recintare ma deve stare almeno a una distanza di 1.5m dal confine.. è vero’ c’e una soluzione per far rimuovere tutto dato che questa recinzione mi crea problemi all’accesso della mia abitazione’ cordiali saluti

    • Per Franco.
      Rispetto alla prima domanda, ti rispondiamo, che se il vicino non rispetta i lavori previsti con la comunicazione di cui alla Edilizia Libera, puoi chiamare in causa il Comune affinchè intervenga.
      Dovranno tenere conto degi elaborati in loro possesso, ed in carenza degli stessi, se il vicino ha già realizzato i lavori, di eventuali fotografie del preesistente.
      Rispetto alla seconda domanda, ti suggeriamo di ricercare una situazione similare alla tua, usando il pulsante “Cerca”, in alto a destra della nostra Home; poi inserisci le parole “Distanze dai confini”.
      Troverai tutti i casi possibili, per farti una idea dei tuoi diritti.
      Amedeu e c.

  95. Abito in una casa di mia proprietà singola, dai semiterrati al tetto e libera sui 4 lati con terreno che la circonda ed entrata indipendente direttamente sulla strada comunale. E’ stata costruita su di una p.ed. in cui ci sono 3 condomini, con cui condivido esclusivamente la rampa ed il tunnel di accesso al mio garage che si trova sotto la mia P.M. Mi sono stati caricati 103.5 millesimi e mi vengono applicati su tutto il mio lotto di circa 600mq +casa e interrati dall’amministrat. Vorrei sganciarmi costituendomi un supercondominio gestendolo personalmente, condividendo e pagando all’amministratore solo le parti comuni che utilizzo, quindi rampa e tunnel garage. Sul contratto trovo scritto che tutta la p.ed utilizzata per la costruzione del lotto è parte comune. Chiedo cortesemente consiglio sulla strada da seguire per raggiungere questo obiettivo grazie ed auguri di buone feste Mauro

    • Per Mauro.
      P.E.D. cosa è? Piano Edilizio ? (demaniale?)
      P.M Cosa è?
      Scusa, ma fra le centinauim di sigle cui dobbiamo fare i conti, talvolta ce ne sfuggono alcune.
      Comunque, a parte ciò, dovresti leggere attentamente il contenuto delle norme di attuazione o convenzione che hanno portato alla costituzione di questo PED, del quale tu stai facendo parte insieme ad altri 3 condomini.
      Se dal punto di vista urbanistico il tuo terreno ed il tuo edificio hanno contribuito all’approvazione del piano di costruzione, penziamo che troverai difficoltà non indifferenti a tale tua iniziativa.
      Ti consigliamo di portare gli atti che hai da un legale della tua zona per vedere con questi come portare avanti la tua richiesta.
      Amedeu e c.

  96. Salve
    Abito in un edificio in muratura portante di 4 piani e nel mio appartamento posto al 3 si sono create delle lesioni passanti sia sul muro perimetrale che su quello di spina che adesso stanno interessando la volta. Le lesioni erano presenti già dagli anni 70 e diversi tecnici fino al 200 hanno detto che non vi era pericolo. Soltanto negli ultimi due ani queste lesionii stanno aumentando in numero ed in larghezza con piccoli distacchi di intonaco. Ho chiesto al condominio di far fare una nuova perizia da un tecnico competente ma nessuno è in accordo con me. Come posso fare? Il tecnico deve anche entrare negli altri appartamenti per avere un quadro completo della situazione poichè so che anche in altri appartamenti ci sono gli stessi problemi.
    Grazie

    • Per Francesco.
      La prossima volta inserisci la tua email, per correttezza, altrimenti non ti risponderemo.
      Ti consigliamo di fare eseguire immediatamete un sopralluogo da un ingegnere professionista della tua zona.
      Non devi fidarti delle parole degli altri condomini.
      Il tecnico eseguirà il sopralluogo, e se riscontrerà un pericolo ti dirà come muoverti subito.
      Amedeu e c.

  97. Buongiorno,
    vorrei esporvi un mio dubbio circa l’allaccio di nuovi contatori di acqua,luce e gas.
    Lo scorso anno mia madre è morta lasciando in eredità uno stabile di tre piani a noi tre figli.
    il problema è che tutte le utenze(acqua luce e gas) sono uniche per tutto lo stabile senza subcontatori,cioè c’è un solo contatore di acqua, di luce e di gas.
    per avere ognuno la propria autonomia vorremmo mettere ognuno le proprie utenze,ed è qui che sorgono i problemi:
    1)il contatore dell’acqua che fornisce tutto lo stabile(intestato a mia mamma) sorge nella proprietà del primo piano e il proprietario chiede che gli altri due condomini si distacchino a proprie spese e si mettano un contatore proprio a proprie spese(cosa con cui gli altri due non sono d’accordo,in quanto dicono che le spese per l’installazione di altri due contatori devono essere ripartite per tre,in quanto tutti proprietari di quel contatore).
    2)lo stesso per il contatore del gas che nasce nell’appartamento del 3 piano.
    3)quello della luce invece è nelle scale e fornisce i tre apparta,enti.

    potreste darmi una mano a capire il da fare?
    magari menzionandomi anche una specifica legge.grazie

    • Per Gianluca.
      per un caso del genere non ci risulta che vi siano articoli mirati del codice civile, nè leggi appropriate.
      L’unica cosa che potete fare, è cercare, via internet, delle sentenze della corte costituzionale o di cassazione, relative ad un caso come il vostro.
      E’ una ricerca difficile e laboriosa, ma potete tentare di farla.
      Altrimenti, a nostro parere, dovreste considerare gli impianti preesistenti come comuni ai 3 figli e dividere le relative spese, per i nuovi allacci, in 3 parti uguali.
      Fra l’altro, gli Enti prestatori dei servizi, quando si trovano davanti ad un caso del genere, impongono a tutti i proprietari di installare i contatori all’esterno dell’edificio; questo per loro praticità di lettura e di intervento in caso di guasto o di morosità dell’utente.
      Per cui, prima di ipotizzare le divisioni e i distacchi, ti consigliamo, di sentire preventivamente gli Enti erogatori dei servizi.
      Amedeu e c.

  98. Buonasera, sono in procinto di arrivare al rogito di un appartamento di nuova costruzione. A seguito di una visita in cantiere, io e il mio compagno ci siamo resi conto che è “spuntata” una colonna di scarico wc del bagno dell’appartamento del piano superiore, nell’angolo della nostra camera matrimoniale (è stata aggiunta recentemente senza alcun preavviso nè notifica da parte del costruttore). Al momento del preliminare di vendita questa colonna non era presente nel progetto. Contattato immediatamente il costruttore per delucidazioni, ci ha risposto che ormai la colonna era stata fatta già da diverso tempo (affermazione oppinabile) e non può più essere rimossa. Vorrei sapere se questa sua affermazione sia effettivamente reale o se in realtà può in qualche modo effettuare nuovamente modifiche al fine di consegnarci a rogito l’appartamento esattamente come da progetto prevedeva. Siamo consapevoli che le misure hanno una tolleranza del 2%, la camera misura 14,28mq, ad occhio la colonna misura 20x20cm forse più. Questo ci reca un danno e disagio elevato non solo a livello di metratura ma anche di arredabilità della parete ed inoltre c’è la possibilità di un disagio acustico nelle ore notturne. L’appartamento in questione rispecchiava perfettamente le nostre esigenze sia dal punto di vista estetico che funzionale, questa colonna di scarico ha notevolmente “svalutato” l’appartamento. Ci dispiacerebbe molto dover recedere dal contratto, anche se ancora in tempo. Come possiamo procedere? Cosa possiamo richiedere eventualmente per risolvere il problema in un modo o nell’altro? Non c’è proprio modo di poter eliminare o spostare questa colonna di scarico dalla nostra camera?
    Grazie mille.

    • Per Erika.
      Ti comprendiamo perfettamente; e far nascere una questione per una colonna di cm 20×20 (mq 0,04) può sembrare paradossale, ma purtroppo le colonne degli scarichi, oltre a creare difficoltà per i mobili, sono anche rumorose..
      Se tale colonna di scarico non era presente nel progetto, al momento della firma del compromesso, puoi chiedere, tramite lettera raccomandata con RR, di riportare immediatamente l’appartamento nelle condizioni nelle quali volevate acquistarlo.
      Dovete però verificare che il progetto da voi visto (A meno che non sia allegato al compromesso come tavola firmata), sia effettivamente il progetto approvato in Comune e non un disegno indicativo da cantiere,
      Per fare una verifiva dovete rivolgervi presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune, chiedere la visione ed una copia del progetto stesso.
      Verificate anche che non vi sia una variante con indicata tale colonna, nel qual caso fatevi dare la data di approvazione, o, se è una DIA, la data di inizio lavori.
      La colonna montante di uno scarico, specie se passante in una camera, è rumorosa e può darvi veramente dei fastidi.
      Esistono delle tubazioni fonoisolanti: leggi questo nostro articolo
      http://www.coffeenews.it/tubazioni-fonoisolanti-contro-il-rumore-fastidioso-degli-sciacquoni
      ma probabilmente il costruttore ha, invece, adoperato dei semplici tubi in PVC spessorati.
      Potrebbe riaprire la cassetta in muratura e fasciare la tubazione con del materiale fonoassorbente, ma sono accordi che dovete comunque prendere fra di voi.
      Amedeu e c.

  99. il giardino del mio appartamento, sito al piano terra di un condominio anni 30, si trova ad un livello più basso (di circa 1,80m) della prospicente strada comunale. Il muro perimetrale reggispinta che separa il giardino dalla strada, evidentemente in conseguenza delle sollecitazioni dovute al traffico veicolare (molto cresciuto negli anni), si è nel corso del tempo lesionato, cioè “spancia” verso il giardino. Vorrei sapere come vanno ripartiti tra i condomini i costi del lavoro del consolidamento strutturale, necessario ad arrestare il movimento del muro, nonchè i lavori di finitura dello stesso dopo il consolidamento (ripristino dell’intonaco, tinteggiatura, ecc.)
    grazie

    • Per Antonio.
      Se siete certi che tale muro, costruito nel 1930, sia di vostra competenza e proprietà, le spese vanno ripartite tramite la tabella millesimale principale.
      Altrimenti va chiamato in causa anche il Comune per la partecipazione a dette spese.
      Amedeu e c.

  100. Posso porre quesiti e risposte in privato?

  101. Vorrei sapere quanti centrimetri intorno al perimetro del condominio sono di proprietà dei condomini… nel mio caso capita spesso di stendere il bucato su un lato del palazzo e se qualche indumento cade è impossibile recuperarlo perchè il cortile sottostante è privato e la porta d’accesso è chiusa a chiave. Penso che i condomini abbiamo il diritto di recuperare ciò che cade…
    Attendo una risposta, grazie.

  102. Buonasera,viviamo in una palazzina di 3 piani con 6 appartamenti,la verticale destra composta da 3 appartamenti appartiene alla ns.famiglia,la verticale sinistra composta da 3 appartamenti appartiene al nuovo proprietario. Abbiamo in comune l’ingresso pedonale (palazzo) e la cassa scale posta al centro di 2 lastrici solari gia’ divisi tra noi ed il nuovo proprietario.
    Vengo al punto:sulla cassa scale e’ presente una pluviale nella proprieta’ del nuovo proprietario,che serve esclusivamente a far defluire l’acqua dalla cassa scale al terrazzo(lavori eseguiti in fase di costruzione del palazzo,lui ha gia’ comprato cosi’).Puo’ il nuovo proprietario cambiare la disposizione della pluviale dicendo che ne devono essere 2 (una sul loro terrazzo ed una sul nostro)??
    Puo’ il nuovo proprietario cambiare la disposizione delle fogne(lavori eseguiti in fase di costruzione del palazzo)chiedendo 2 fogne distinte(una per loro ed una per noi)??
    Puo’ il nuovo proprietario vantare il diritto di usucapione su un muro divisorio presente nel ns.cortile e di ns.proprieta’(separa i due cortili)indietreggiato di 1,50mt per tutta la lunghezza di 15mt.,quindi loro dispongono di 1,50mt per tutta la lunghezza di 15mt??

    • Per Alessandra.
      Di fronte ad una sfilza di richieste quali quelle avanzate dal nuovo proprietario, non avete che una alternativa.
      Procuratevi un buon tecnico professionista della vostra zona e dirottategli le richieste del vicino.
      Dovrebbe riuscire a risolverle una alla volta.
      Amedeu e c.

  103. vivo in un complesso recintato di 4 palazzine a tre piani attaccate una all’altra e aventi da un lato ognuno un proprio cancelletto di ingresso pedonale attraverso un giardino comune e dall’altro un parcheggio auto comune con ingresso unico da cancello automatico.l’ultima palazzina è attaccata ad un altro stabile di un’altro condominio generale e la prima ha la sua terza facciata a vista libera su un pezzo del giardino.
    Premesso che da atto notarile dice espressamente, quando fa riferimento alle cose comuni delle singole palazzine: ” sono di proprietà dei condomini di ogni singole palazzine ( tutto ciò che si trova all’interno del portone di ogni singola palazzina …) anche i muri perimetrali.

    la mia domanda è:
    l’unica palazzina ( quella terminale che ha una facciata a vista in più ) come deve intendere questa facciata rispetto alle competenze di spese per la ristrutturazione? come appartenente ai soli condomini della singola palazzina o come appartenente al condominio generale delle quattro palazzine? concludo dicendo che non abbiamo di fatto, al momento, nessun regolamento di condominio e stiamo per costituire un regolamento condominiale di super condominio che fisserà molti paletti a riguardo, per cui vorrei avere le idee chiare…grazie per le chiarificazioni .

    • Per Benny.
      Se le palazzine costituiscono un unico complesso condominiale, tutte le facciate sono comuni e le loro spese di manutenzione vanno divise fra i condomini secondo le tabelle millesimali.
      Questo come principio, fatti salvi i regolamenti ed patti scritti che dicano il contrario.
      Amedeu e c.

  104. Ho all’interno del mio terrazzo di proprietà (inserito in una nicchia) posizionato il condizionatore in alto mesi prima che venisse approvato il regolamento condominiale (stabile di nuova costruzione) e L’amministratore dice che devo abbassarlo (in quanto il regolamento condominiale li prevede a terra) o coprirlo con una armadiatura, tengo a precisare che sono al 3° e ultimo piano, volevo sapere se sono obbligato a farlo dato che tra l’altro mi sembra che le terrazze privete (parte interna) non dipendano dal regolamento condominiale

    grazie e saluti

    • Per Valter.
      Le facciate e quindi i prospetti visibili sono di competenza condominiale e rientrano in una visione estetica globale dell’immobile.
      Puoi mascherare il condizionatore esterno, dato che è all’interno del tuo terrazzo, con un armadietto poco appariscente e tipo spostabile, per il quale nessuno dovrebbe avanzarti delle critiche.
      Amedeu e c.

  105. Per l’installazione di un impianto fotovoltaico, lo spiovente di tetto di una porzione di bivilla avente in comune un unico muro divisorio e probabilmente i pilastri, se ci sono, a filo con il muro stersso, é da considerarsi parte comune, come cita l’articolo 1117, oppure no? in altri termini per mettere quest’impianto è necessaria una liberatoria da parte del vicino. Fino ad ora le tegole, se rotte, le abbiamo sempre cambiate ognuno relativamente alla propria porzione di facile accesso dall’interno, ma ora contattare gli eredi che sono diventati 6 (distanti fra di loro e non in armonia) mi risulta quasi impossibile. Il contratto notarile non mi aiuta. Esso recita: “Nella compravendita è compresa la comproprietà dello scoperto individuato dal mappale ….omissis …. e di quanto altro comune per legge. Come mi devo comportare per essere aderente con la legge senza strafare in un senso o nell’altro?

    • Per Michele.
      Dertto muro portante è comune ad entrambi i proprietari, salvo che sui contratti di acquisto non compaiano clausole diverse; tanto vale anche per gli edifici in cemento armato, per i quali la parte comune è rappresentata dall’intera struttura in C.A.
      Non comprendiamo, però, l’attinenza dei pannelli fotovoltaici con il muro di separazione fra due costruzioni.
      Se installi i pannelli fotovoltaici sul tuo tetto (Dici che trattasi di casa bifamiliare), non vediamo quale danneggiamento tu possa portare al vicino.
      L’unico contrasto che puoi avere è quello di rispettare la distanza di 1 metro dal confine e di cui all’articolo 873 del codice civile.
      http://www.coffeenews.it/distanze-dai-confini-di-pozzi-cisterne-fossi-tubi-canali-ed-altro
      Amedeu e c..

  106. Molte grazie. Ho capito e chiedo scusa per la mia poca chiarezza.
    Ho fatto la domanda pensando di portare più elementi possibili per una completa disamina del caso, ma mi rendo conto solo ora che la mia richiesta ha complicato le cose, non centrando il vero nocciolo della questione che é:
    I vicini mi hanno posto la clausola di un’assicurazione verso terzi ad una liberatoria da me richiesta perchè gli uffici comunali mi hanno detto a parole, che è possibile installare il fotovoltaico in casi del genere,ma hanno anche aggiunto che il comune lascerà la concessione con la dicitura “salvo diritti di terzi”.
    Domande
    1. Questi terzi a norma dell’art 1117 dei condomini possono considerare il tetto di questa bifamiliare con appartamenti affiancati come parte comune?
    2. In caso affermativo è necessaria una liberatoria dei proprietari?
    3. Possono condizionare la concessione con la richiesta di un’assicurazione verso terzi a causa dei pannelli?
    Grazie per la sua pazienza.

    • Per Michele.
      Il Comune rilascia sempre le autorizzazioni “fatti salvi i diritti dei terzi”, in quanto non può nè vuole entrare nel diritto privato.
      Relativamente alla proprietà del tetto dove installi i pannelli fotovoltaici, da come ci sembra di comprendere, risulti l’unico proprietario.
      Il condominio adiacente può entrare in merito a questa installazione, solo se il tetto è condominiale (Ed in questo caso, se non sei sicuro, devi contattare un tecnico del posto che ti esegua un sopralluogo).
      Se non sono comproprietari, possono solo pretendere che tu rispetti le distanze di legge dal confine.
      Amedeu e c.

  107. Nel cortile, portata catastalmente come parte indivisa asservita al condominio, il costruttore sta ultimando dei garege venduti ad un unica persona. Tali garage secondo il costruttore ed il direttore dei lavori non sono parte integrante del condominio. Preciso che fra qualche tempo all’inizio della parte indivisa i condomini vorranno mettere un cancello in modo da delimitare in modo inequivoco la proprietà privata. Voglio sapere se i garage non fanno parte del condominio significa che il proprietario di quest’ultimi dovrebbe avere una servitù di passaggio sul nostro suolo condominiale, cosa che non è riportata su nessun atto da noi stipulato, potremmo vietare il passaggio dei mezzi diretti al garage?

    • Per Giovanni,
      Non specifichi se l’edificio è tutt’ora in costruzione.
      Comunque, devi leggere attentamente il contratto o compromesso che tu abbia, ed inoltre prendere visione del progetto comunale e delle planimetrie catastali (Se è accampionato).
      Ti consigliamo di rivolgerti da un buon tecnico della tua zona, il quale visti i tuoi documenti e preso atto della situazione reale, saprà come meglio indirizzarti.
      Amedeu e c.

  108. Io abito in un codominio di sei scale con una custode che oltre ad avere piccolo locale vetrato che da sul piano piloty ) ha anche annesso un alloggio per la residenza della stessa e di suo marito (il quale però non ha alcun compito di custode) .
    Detta custode è stata assunta nel 1993 dal precedente amministratore.
    Alla mia richiesta all’attuale amministratore di vedere il contratto onde poter verificare le mansioni,( ritiro della posta, raccomandate, ecc. pulizia piano piloty, androni scale, innaffiarura giardino condominiale, ecc. ed eventuali mansioni speciali ) mi è stato risposto che detto contratto non esiste in quanto a suo tempo non era indispensabile per cui dovevo far solo riferimento al contratto nazionale CCNL 2008-2010.
    Ma come faccio a sapere quali sono le effettive mansioni della mia custode che regolarmente paghiamo con contributi e TFR ( lo fa un commercialista d’accordo con l’amministratore) per il lavoro svolto ?
    Non sarebbe indispensabile e obbligatorio avere il Contratto ?
    Posso rifiutarmi di pagare detto servizio ?
    Inoltre a detta custode paghiamo anche tutte le bollette del gas tutto l’anno (da sottolineare compreso riscaldamento autonomo ), E’ regolare ?
    Grazie

    • Per Enrico.
      Non puoi rifiutarti di pagare, ma potrai richiedere la restituzione del denaro, eventualmente non dovuto.
      Hai pienamente diritto di conoscere nei dettagli le condizioni di assunzione e prestazioni del custode, in quanto il condominio, ha nei suoi rapporti un regolare “contratto” di prestazione lavorativa, e risponde davanti alla legge , non solo per mancati versamenti, ma anche per eventuali infortuni e malattie.
      Ti conviene sollevare la questione in assemblea condominiale, oppure scrivere all’Amministratore una lettera con richiesta di tali dati.
      Chiedi di essere informato per scritto circa tale situazione.
      Amedeu e c.

  109. Buongiorno Amedeu,
    abitiamo in un piccolo appartamento in condominio di sei unità costruito nel 1997.
    I propietari sono 4 famiglie per 4 unità e una società estera per le altre
    due unità la quale da anni risulta fallita.Detta società è rappresentata da un curatore fallimentare il quale non ha mai preso contatto con l’amministratore, non risponde alle convocazioni e a qualsiasi comunicazione.
    Il peggio è che non paga le spese dovute per i suoi appartamenti e il suo inquilino non paga neppure i consumi propri.
    Da parte mia ho contribuito a pagare piu del 50% del debito della societa al condominio perchè ho necessità di effettuare dei lavori di manutenzione urgenti.
    Fatta questa premessa, Le espongo il mio problema:
    il mio appartamento è situato a piano terra, su tutte le pareti c’è infitrazione di umidità che parte prevalentemente dai pilastri portanti.
    Ho chiesto in assemblee precedenti di poter installare un cappotto isolante a tutto l’edificio accollandomi anche le spese della parte della società insolvente, ma non è stato accettato.
    Ora la situazione è diventata grave tantoche ho richiesto all’asl di competenza un sopraluogo per verificare la situazione igienico/sanitaria
    dell’appartamento.
    Nell’ultima assemblea, di pochi giorni fa, ho chiesto di poter fare il cappotto solo al mio appartamento ma mi è stato negato anche questo perche deturpava l’estetica del condominio.
    Finalmente, la mia domanda è questa:
    visto che i pilastri, i muri esterni sono di propirtà comune e il loro stato e caratteristiche recano danno e disagio al mio appartamento, posso fare causa al condominio e richiedere il rimborso dei danni e della svalutazione dell’immobile?
    (ho due bimbi piccoli e dovrò cambiare casa, non potrò ne vendere o affittare l’appartamento senza avere problemi , gli arredi sono marciti, i vestiti si sono ammuffiti negli armadi ecc…)

    Spero di essere steto chiaro nell’esposizione della situazione, La ringrazio anticipatamente per la sua risposta.

    • Per Emilio.
      A nostro parere puoi, però consultati con un legale della tua zona.
      Ci lascia peerplessi la soluzione che avresti trovato per togliere l’umidità.
      Sicuramente avrai chiamato dei tecnici per verificare, e che ti avranno suggerito cosa fare.
      Comunque accertati che tale umidità non sia di risalita, nel qual caso devi toglierla prima di effettuare il cappotto termico, altrimenti non faresti altro che nasconderla esternamente, mentre all’interno ti rifiorirebbe.
      Amedeu e c.

  110. Vivo in uno stabile composto al Piano terra da un magazzino di una ditta di farmaci, al primo piano di 4^ appartamenti- di cui io nè sono proprietario di uno al 50% con mia moglie, dove vi abito con la famiglia.
    Gli altri due sono abitati dagli stessi proprietari e l’altro dalla figlia di un proprietario.
    Vi vhiedo sè e obbligatorio nominare un amministratore di condominio;
    Lo stabile all’ingresso e numito di due cancelli elettrici telecomandati gradirei sapere se devono stare aperti oppure io posso chiedere che uno di questi venga chiuso e aperto al momennto dell’uso
    Gradirei sapere anche sè i cassonetti della spazzatura possono stare in un posto auto o in zone di partei comuni.

  111. sono proprietaria di un appartamento sito al 4 piano al mare senza riscaldamento e quindi senza canna fumaria. Ho fatto l’allacciamento e uso il gas matano per la cucina. Chiedo se è possibile installare canna fumaria per poter avere il riscaldamento attraverso Termosifoni. O meglio, gli inquilini possono opporsi a questa mia necessità avendo l’intenzione di trasferirmi definitivamente in questo locale?
    Grazie

    • Per Vilma.
      Potresti trovare delle opposizioni d’ordine estetico, da parte dei condomini.
      Non dici se il 4° piano è anche l’ultimo.
      Se si, dovresti avere la possibilità di trovare un accesso alla copertura, senza passare in facciata, con la canna fumaria.
      Amedeu e c.

  112. Una abitazione monofamiliare e’ stata divisa in due parti simmetriche (una ad est ed una ad ovest) e venduta a due diversi proprietari.
    L”atto con cui e’ avvenuto il frazionamento parla di “asse di divisione dell’edificio”, specificando anche la divisione delle parti semiinterrate, ma non specificando nulla in merito a tetto e sottotetto (quest’ultimo potenzialmente abitabile)
    Il tetto e’ fisicamente un corpo unico, dove talune travi portanti risultano condivise.
    Il sottotetto e’ aperto, senza muri divisori.

    Deve ritenersi il tetto parte comune ai sensi dell’art 1117 oppure ciascuno e’ proprietario esclusivo della porzione di tetto sovrastante la sua abitazione? Qual’e’ la norma che lo sancirebbe?

    Il sottotetto deve ritenersi comune o valo lo stesso principio del tetto?
    Ringrazio

    • Per Fabiana
      La legge 11 dicembre 2012, n. 220, “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012. Le nuove norme entrano in vigore il 18 giugno 2013.
      Tale legge, in riferiimento alle parti comuni di cui all’art 117 del codice civile, cita:
      “Sono oggetto di proprietà comune……….. 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche
      strutturali e funzionali, all’uso comune;
      Nel tuo caso, il sottotetto ha le caratteristiche comuni.
      Da attendere il 18 giugno 2013 per l’entrata in vigore del contenuto della legge stessa.
      Amedeu e c.

  113. Il muro perimetrale di confine del lotto A (al cui interno insiste il fabbricato condominiale) necessita di lavori di ristrutturazione.
    Una consitente porzione dello stesso è posto su delle corti di proprietà esclusiva (giardini a PT) di alcuni condomini
    Le spese di ristrutturazione relative al tratto prospicente ai giardini sono di esclusiva competenza dei rispettivi condomini o sono da ripartirsi tra tutti i condomini?

    • Per Daniele.
      Se trattasi di un muro perimetrale al condominio, è a comune, per cui le spese vanno divise fra tutti i proprietari.
      Amedeu e c.

  114. da una finestra del mio appartamento del mio condominio si è staccato uno dei marmi intorno alla finestra provocando danno su un auto in sosta.L’assicurazione ha pagato il danno ma l’amministratore mi chiede di pagare la franchigia di euro 200,00 richiesta dall’assicurazione.Devo pagare io o il condominio in quanto i marmi fanno parte della facciata? Grazie

    • Per Luigi.
      Va valutato tale sinistro, in quanto, da quello che ci dici, il marmo è caduto dalla facciata, per cui le spese, ma anche la responsabilità sono comuni a tutti.
      Occorre però accertarsi, che il proprietario dell’appartamento dalla finestra del quale si è staccato detto detrito, non abbia facilitato, con qualche lavoro, questo distacco: per esempio la messa in opera di nuove finestre.
      Se ciò non è avvenuto, le spese sono a comune fra tutti i proprietari.
      Amedeu e c.

  115. Abito in un condomio con 17 alloggi e 6 box auto di faccia al cortile di
    proprietà di 6 condomini.
    Occorre fare dei lavori al muro perimetrale alle spalle dei box auto la cui parete posteriore è costituita dallo stesso muro.
    Vorrei sapere se la spesa deve essere ripartita fra tutti i condomini o solo fra i 6 proprietari dei box.
    Grazie.

    • Per Mario.
      Il muro perimetrale è comune a tutti i condomini, per cui la spesa andrebbe suddivisa fra l’intero condominio.
      A nostro parere, poichè tale muro costituisce la parete finale dei 6 garages, quanto sopra non sarebbe corretto, e, a nostro parere, spetterebbe al condominio solo la sistemazione della facciata retrostante i garages stessi.
      Amedeu e c.

  116. sono conproprietario di una palazzina io abito al piano terra e l’altro al primo piano.
    vuole impossessarsi del tetto ma dall’atto notarile risulta parte comune insiste dicendo che e una sua pertinenza.
    se è vero allora il cortile e tutto mio visto che abito al piano terra?
    vorrei sapere legalmente puo impossessarsi del tetto ?

    • Per Luca.
      Il sottotetto (Parli di questo, e non del tetto, vero? In quanto il tetto è da sempre condominiale) ed il suo possesso hanno sempre generato cause fra i condoini.
      La legge 11 dicembre 2012, n. 220, “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012. (Le nuove norme entrano in vigore il 18 giugno 2013).
      Tale legge, in riferiimento alle parti comuni di cui all’art 117 del codice civile, stabilisce definitivamente:
      “Sono oggetto di proprietà comune……….. 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
      Nel tuo caso, il sottotetto dovrebbe avere le caratteristiche comuni.
      Devi, però attendere il 18 giugno 2013 per l’entrata in vigore del contenuto di questa legge
      Amedeu e c.

  117. buona sera volevo chiedere alcune problematiche che oggi sono venute a verificarsi spiego, vivo in palazzo di proprieta di mio suocero fatto da due piani con piano terra in totale 4 appartamenti 2 al piano terra di circa 70 mq uno al primo piano di 145 mq e il mio al secondo di mq 145 abbiamo un terrazza come dividerla visto che ho acquistato un impianto fotovoltaico e per ora non mi hanno dato il permesso di installarlo?

    • Per Vincenzo.
      Se non avete scritto altrimenti sui vostri contratti, la terrazza è condominiale, per cui, per installare i pannelli fotovoltaici ti occorre l’autorizzazione degli altri proprietari.
      Amedeu e c.

  118. Sto valutando di unire uno spazio interrato (a magazzino) con il sovrastante negozio.
    Tuttavia in questo spazio (privato) è presente il piccolo locale (isolato e con porta tagliafuoco) del contatore acqua condominio (degli inizi del secolo scorso).
    Fatto salvo che garantirei ai condomini il passaggio per ogni tipo di manutenzione, mi piacerebbe sapare se ci sono impedimenti dal punto di vista normativo di far coesistere il magazzino del negosio (scarpe) con il locale contatore.
    Grazie

    • Per Alberto.
      Devi controllare il Regolamento Edilizio del tuo Comune, e sentire inoltre l’ufficio Prevenzione Incendi, presso il locale comando dei Vigili del Fuoco.
      Può darsi che ti accettino tale possibilità, a condizione di separare i locali con strutture REI a norma di legge.
      Amedeu e c.

  119. salve,abito in un palazzo dove si fanno certi lavori (scale,ringhiere ,muri tutto al interno ,tetto e facciata esclusi)se io ho l”ingresso indipendente(terraneo ,dalla strada entro in casa praticamente)devo pagare allo stesso modo di chi abita al 2 piano???

    • Per Alina.
      Avrete delle carature millesimali divise in varie tabelle .
      Avendo un accesso indipendente, potrai risparmiare per le spese relative alla luce scale, alla pulizia e corrente elettrica dell’ascensore, ma sarai sempre compresa, per i millesimi che ti spettano, nel pagamento delle spese di manutenzione dell’edificio, comprese quelle fatte al pozzo scale ed all’ascensore.
      Amedeu e c.

  120. il muro di delimitazione di un parco di 42 appartementi è condominiale in toto o metà. Preciso che il suddetto muro oltre a delimitare il parco, dietro di sè vi è il giardino di proprietà del singolo condomino. Volendo allocare su di esso un vano contatore di acqua per tutti i 42 condomini, il condomino interessato (che dietro vi è il suo giardino e non viene invaso) può rifiutarsi di farlo fare? perchè asserisce che il suddetto muro è di sua proprietà e si rifiuta di far effettuare tale vano.Nell’attesa di un suo giudizio La ringrazio anticipatamente e lo saluto cordialmente.

    • Per Antonio.
      Il muro di confine, può essere di uno dei due singoli proprietari (vicino e condominio), oppure a metà di ciascuno di essi.
      Va effettuata una verifica strumentale e catastale, oppure rintracciando, al catasto, il tipo di frazionamento redatto dal tecnico, a suo tempo, possono essere controllate le misure ed accertata la proprietà di detto muro.
      Amedeu e c.

  121. Abito in un condominio composto da 6 appartamenti.L’inquilino del piano sovrastante un giorno ha deciso di installare il fotovoltaico dicendo pure che il tetto è di sua proprietà quindi mi dice che io non posso installare un mio impianto senza pagare l’affitto della porzione di tetto necessario ad essi.Nell’atto c’è scritto che l’inquilino sovrastante ha di proprietà i locali sottotetto con relativa area libera sovrastante su cui nel rispetto delle norme urbanistiche protranno essere realizzati nuovi piani o nuove fabbriche senza che agli altri condomini sia dovuta alcuna indennità nemmeno quella prevista dall’art.1127 c.c. e che potranno essere trasferiti a terzi con medesimi diritti.Ora le chiedo se è vero che lui sia proprietario del tetto o solamente del sottotetto. Ringraziandola dell sua consulenza la saluto cordialmente

    • Per Rosario.
      Da quello che ci scrivi, sembrerebbe che il tuo vicino sia proprietario del sotto tetto ed abbia la facoltà, un domani si decida, di sopraelevare, nel rispetto delle norme urbanistiche (e sismiche, aggiungiamo noi).
      Il tetto è da sempre considerato un bene comune a tutti i condomini; fra l’altro la legge 11 DICEMBRE 2012, N. 220 che entra in vigore il 18 giugno 2013, modifica l’articolo 1117 del codice civile, ribadendo ancora una volta che il tetto è comune a tutti i proprietari.
      Leggi questo nostro articolo, ed in fondo ad esso apri e leggi l’articolo 1117 in versione word
      http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
      Amedeu ec.

  122. Gentile amadeu,
    ti chiedo alcune delucidazioni circa la cantina in oggetto della precedente mia comunicazione.
    Essa ora è collegata alla scheda catastale di un appartamento al primo piano: ti chiedo se è possibile svincolarla da lì e legarla alla cantina.
    Un’altra cosa: mi hanno detto che rendendola magazzino, a Milano, viene conteggiata come s.l.p.. E’ sempre possibile il cambio di destinazione d’uso? ed inoltre come riesco a comprednere se posso aumentare l’s.l.p. dell’intero condominio?
    Grazie

    • Per Alberto.
      Ogni Comune ha un Regolamento e delle norme di attuazione diversi dagli altri Comuni.
      Il Comune di Milano conteggia la Superficie Lorda Pavimentata ed una altezza virtuale di mt 3,00 per ottenere il volume di un piano, qualunque sia l’altezza reale.
      Cosa che non avviene in altri comuni.
      Ti consigliamo di effettuare la tua ricerca fra il locale catasto ed il comune stesso.
      Amedeu e c.

  123. Io ho comprato un apartamento da ristrutturare sul primo piano sopra un ristorante. La proprietaria del ristorante (non é il gestore) é anche proprietaria del apartamento sul secondo piano. la proprieta é nella zona storica quindi vecchia. la tavolata (pavimento) del mio apartamento e marcia e io ho bisogno di fare un nuovo pavimento sopra le tavole (un parquet). ma la tavolata é anche il soffitto a vista con travi del ristorante. io vorrei cambiare le tavole marcie ma la proprietaria non decide se vuol partecipare o meno. io non posso fare il pavimento con tavole belle per il ristorante a mia spesa quando posso risolvere il problema con un massetto rinforzata senza cambiare le tavole ma ho paura che la proprietaria potrebbe chiedere in seguito di rimuovere le vecchie tavole? di chi sono queste tavole? Il ristorante non dovrebbe avere un controsoffitto? qual’é il regolamento di referenza? Grazie a chi mi puo aiutare, sono disperata perche l’impresa non puo andare avanti aspettando una decisione dell’altra proprietaria.

    • Per Rose.
      Nel caso di un solaio interposto fra 2 proprietà, all’appartamento soprastante tocca la pavimentazione ed a quello sottostante compete la soffittatura.
      Nel vostro caso esistono solo delle tavole “marce”, per cui la spesa dovrebbe, a nostro avviso, essere divisa fra i due proprietari in parti uguali.
      Per smuovere la proprietà sottostante, devi farle scrivere una lettera mirata da un tuo legale: non hai altra soluzione.
      Amedeu e c.

  124. Gentile Amedeu,
    ho di recente letto una sentenza della Suprema Corte (Uso individuale delle parti comuni.Corte di Cass, sez. II Civile, sentenza n. 6483/12; ) secondo cui per l’apertura di una porta in un muro comune il consenso dei comproprietari non era necessario. Cio’ che e’ salvaguardata dalla SC e’ sostanzialmente la statica del muro comune.
    Mi chiedo pero’ come possa un comproprietario veder salvaguardato il suo diritto nel momento in cui l’altro comproprietario posizioni ad esempio, senza comunicazione ne’ preventivo consenso, un impianto, magari attraverso scanalatura nel muro comune. Il pregiudizio statico o di medesimo utilizzo, si rivelerebbe solo dopo anni, magari in occasione di lavori successivi per cui la robustezza del muro in questione diverrebbe fondamentale.
    Puo’ gentilmente aiutarmi a capire come occorre procedere?
    Anticipatamente ringrazio.
    Fabiana

    • Per Fabiana.
      Abbiamo letto la sentenza e non possiamo certo criticare le decisioni della stessa.
      Riteniamo che sarebbe stato più logico se si fossero limitati a citare sostanzialmente: “….Questi ha escluso, infatti, la necessità dell’autorizzazione dei restanti condomini in ordine all’apertura in questione, rilevando,sulla base di accertamenti in fatto e, sopratutto, della sottoscrizione congiunta del progetto da parte dei tre comproprietari che sussisteva “la volontà comune di ottenere la sanatoria in ordine ad ogni opera realizzata abusivamente, tra cui anche l’apertura del muro comune delimitante la cantina”
      Circa le frasi successive, relative alla stabilità della struttura, non siamo riusciti veramente a comprenderle.
      Che dire?
      La prima sentenza aveva deciso esattamente il contrario.
      Probabilmente una 3^ sentenza deciderebbe un’altra cosa.
      Amedeu e c.

  125. Nel mio condominio sono stati deliberati lavori, che saranno eseguiti parzialmente su parti private come giardini e marciapiedi, per eliminare/diminuire l’azione dell’umidità di risalita presente sui muri perimetrali condominiali, conseguente ad un inadeguato isolamento degli stessi. E’ corretto che la posa in opera del nuovo pavimento sui marciapiedi sia a carico dei condomini interessati, in proporzione alle misure delle superfici private, mentre le spese per la guaina a protezione del solaio e per l’impermeabilizzazione dei “verticali” e dei marciapiedi siano a carico del condominio?

    • Per Alberto.
      E’ nostra opinione, che essendo un lavoro che interessa l’integrità di un immobile condominiale e che per risanare il quale è indispensabile demolire e ricostruire i marciapiedi, l’intero ammontare dei lavori, dovrebbe essere diviso fra tutti i condomini, secondo le carature millesimali.
      Amedeu e c.

  126. Gentilissimo Amedeu,
    sono proprietario di alcuni locali interrati nell’ambito di un supercondominio composto da 11 portoni.
    In questi scantinati,da qualche anno si stanno verificando danni alle murature perimetrali,ai pilastri ed al pavimento che si è completamente sollevato e divelto in più punti.Il tutto a causa di acqua di risalita dal sottosuolo.
    Abbiamo comunicato verbalmente il problema all’amministratore del supercondominio il quale ci ha rimandato all’amministratore di scala di pertinenza del locale in questione.A chi spetta il ripristino delle parti ammalorate?Posso richiedere la costruzione di un vespaio se non esistente e il conseguente rifacimento dell’intera pavimentazione non più agibile?
    La ringrazio infinitamente

    • Per Nicola.
      Occorre sapere come sono posti gli 11 ingressi dal punto di vista condominiale, inoltre cosa dice il vostro regolamento edilizio e come sono state costruite le tabelle condominiali.
      Tutto ciò comporta la visione degli atti, alla quale deve seguire un attento esame visivo della situazione in loco.
      Per cui devi assolutamente contattare, con i tuoi vicini, un tecnico di parte,
      Amedeu e c.

  127. Ho un attività commerciale sotto un palazzo, non ho diritto di accesso in cortile ,ora hanno deciso di cambiare le fioriere e mi hanno conteggiato con i millesimale per la spesa preventivata.visto che non ho diritto di accesso sono obbligata a pagare.L amministratore dice che per le spese di manutenzione non sono nel conteggio ma per le migliorie e abbellimento si.Ribadisco non ho diritto di accesso e neppure le chiavi per entrarvi.Grazie

    • Per Franca.
      La nuova disciplina sui condomini entra in vigore il 18 giugno 2013, e fra l’altro prevede la modifica dell’articolo 1121 del codice civile e che di seguito ti riportaiamo:
      “1121.
      Innovazioni gravose o voluttuarie
      Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari
      condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione
      separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella
      spesa.
      Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
      Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque
      tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo n
      elle spese di esecuzione e di manutenzione
      dell’opera. ”
      Comunque per essere maggiormente informata su tutte le novità apportate, leggi questo nostro articolo
      http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
      ed in particolare la legge 220/2012 posta alla fine dell’articolo.
      Amedeu e c.

  128. Buon pomeriggio,

    i miei genitori vivono in una palazzina costruita 40 anni fa assieme a 2 cugini di mio padre.

    Si tratta perciò di 3 appartamenti, inoltre ci sono 3 garages e diverse parti comuni di notevole metratura (giardino, scale e corridoi interni, cantine, solai) che non sono mai state formalmente divise tra i condomini, ma gestite dalle rispettive famiglie sulla base di accordi verbali (essendo tutti parenti che provenivano dalla classica famiglia di campagna allargata non si è mai posto il problema della divisione formale delle parti comuni).

    Da 3 anni uno dei cugini si è trasferito lasciando il suo appartamento vuoto. Ora sembra intenzionato ad affittarlo ad estranei, a suo dire affittando solamente l’appartamento ed il relativo garage, per “consentire” ai due cugini rimasti di usufruire della casa con le stesse libertà di prima (per esempio all’interno dell’edificio in questi 40 anni le porte non sono mai state chiuse a chiave in quanto era come se facessimo parte di una sola famiglia, con degli estranei non è ovviamente fattibile).

    Ovviamente non è possibile che i nuovi condomini usufruiscano esclusivamente di appartamento e garage, poichè per accedervi devono comunque usufruire delle parti comuni della palazzina.

    Vorrei sapere come si potrebbe inquadrare un affitto ad estranei in una situazione come questa e soprattutto qual è la verità riguardo all’uso, lo sfruttamento ed i diritti sulle parti comuni da parte nei nuovi inquilini.

    Grazie infinite

    • Per Marco.
      Ci sembra che rispetto ad un affitto normale non cambi alcunchè.
      Dovrete adeguarvi alla nuova situazione, chiudendo, se volete, le vostre porte di casa a chiave, usufruendo delle parti comuni con questo nuovo inquilino, (Le troverai elencate in questo sito usando il pulsante “Cerca” in alto a destra della Home) ed usando il sistema del buon vicinato.
      In definitiva è un modo comune di vivere dalle grandi città ai piccoli paesi.
      Amedeu e c.

  129. Buon giorno, ho acquistato un appartamento in un complesso di 12, tipo villette a schiera, solo anzi di essere divise in verticale, sono divise in orizzontale, per cui sono 6 pt con accesso da un lato e 6 primi piani con accesso dall’altro lato tramite scala.
    dall’atto di propietà dei piani terra si evince che l’acesso al civico è mio e dell’altro appartamento confinante sempre al piano terra. purtroppo esiste un ascensore che serve sia i piani terra che i primi piani. sul regolamento di condominio, stipulato dal costruttore, si evince che da tale civico, dove si ha accesso soltanto alle abitazioni al piano terrra, posso evere accesso anche i primi piani, per l’uso dell’ascensore.
    Posso pretendere accesso esclusivo dal mio civico inibendo ai piani superiori, visto che dal mio atto si evince che è esclusivamente di nostra pertinenza?

    • Per Marco.
      Ma allora i proprietari dei primi piani che accedono tramite scale, come farebbero ad usare l’ascensore?
      Questo non lo spieghi.
      Se devono forzosamente prenderlo dal piano terra, si presuppone che in una eventuale causa, per prima cosa, il giudice, si porrebbe tale domanda.
      La sentenza?
      Amedeu e c.

  130. mi spiego meglio…i primi piani hanno accesso all’ascensore dal seminterrato,dove ogniuno di noi ha il propio box di pertinenza dal quale puo accedere alla zona di uso comune (tipo un pianerottolo)da dove c’è l’accesso all’ascensore, che in realtà è un montacarichi.
    Il problema sorge al piano terra, il costruttore ha pensato bene di inserire sul regolamento di condominio, che di tale accesso, possano usufruire anche i condomini dei primi piani, altrimenti sarebbero costretti dal piano terra, a salire le scale.
    E? possibile una cosa del genere?cioè che sul mio atto di propietà ci sia scritto che è di mia pertineza esclusiva e poi sul regolamento ci sia scritta un altra cosa?

    • Per Marco.
      Ci hai chiarito ciò che mancava nella prima domanda.
      La nostra risposta, non può che rimanere la stessa, per il fatto che dal piano terra al primo piano, persone, con la spesa o anziane, dovrebbero salire solo le scale.
      A te la valutazione.
      Amedeu e c.

  131. Mi scuso se sono petulante,ma il problema puo sembrare banale per un normale condominio, infatti non mi permetterei mai di inibire l’accesso all’ascensore, ma in un contesto di “villette a schiera” dove ogniuno ha un propio viale di ingresso. al limite in comune don il suo vicino, vedersi fare avanti e indietro dai condomini del piano superiore, non è che sia il massimo della privacy…infatti da tale viale di ingresso, praticamente si è nel mio giardino, e non solo, non sono piu padrone di aprire le persiane di casa, infatti su quel lato ci sono le finestre e porte finestre che danno propio verso l’esterno a una distranza di non piu di 2 o 3 mt…in questo caso, il montacarichi, se usato per la funzione per cui è stato installato, ogniuno di noi lo piuo utilizzare dal seminterrato dove ci sono box e cantine…esiste un legge o una regolamentazione che disciplina che so la distanza di un accesso comune dalla finestra privata…

    • Per Marco.
      Alla tua terza domanda, rispondiamo che hai mille ragioni, ed è per questo che ci piacciono di più le palazzine a schiera divise verticalmente.
      Non possiamo, però, suggerirti cosa fare, non avendo i documenti in vista.
      Prova a contattare un legale della tua zona.
      Amedeu e c.

  132. grazie amedeu.credo sia l’unica soluzione.

  133. Buonasera,
    sono a richiederle un parere legale per un problema che stò avendo in fase di ristrutturazione.
    Sono proprietario di un appartamento al 2 piano facente parte di una palazzina di 4 appartamenti, il condomine che abita al piano sottostante vorrebbe far passare delle tubazioni ( acqua gas e corrente ) sulla mia facciata , quindi sulle mie pareti per portarle nel suo sottotetto perchè vorrebbe farci un mini appartamento pur non avendo pagato oneri in comune.
    Volevo sapere se legalmente aveva bisogno del mio consenso oppure se ha il diritto di farlo senza chiedere al sottoscritto?
    Con l’occasione porgo distinti saluti

    • Per M assimo.
      Le facciate, così come i muri portanti, il tetto, il suolo ove sorge l’edificio, le fondamenta ecc, sono di proprietà comune a tutti i condomini.
      Inoltre, le tubazioni fatte passare in facciata possono costituire un elemento peggiorativo dell’estetica delle stesse,.
      In ogni caso occorre l’autorizzazione di tutti i proprietari.
      Amedeu e c.

  134. Buongiorno ,La disturbo per chiederLe un parere legale. Abito in un condominio di 3 piani . Al secondo piano a distanza di 11 anni dalla costruzionei del condominio, il propietario lamenta della muffa in una stanza ( neanche a nord ) e vorrebbe che la spesa del ripristino fosse addebitata a tutti i condomini è giusto ? Alcuni anni fà il propietari o del 3 piano aveva ottenuto un lauto risarcimento dall’impresa per lo stesso fatto ma ora sono passati i 10 anni .Distinti saluti Ros.

    • Per Diego.
      Il condomino dovrebbe dimostrare, tramite accertamenti tecnici, che la muffa deriva da parti condominiali, quali per esempio eventuali infiltrazioni di acqua dai muri perimetrali, dal tetto, da un pluviale discendente ecc.
      Solo così potrà pretendere che il condominio intero si assuma la paternità di tale muffa.
      Per esperienza, a meno che l’infiltrazione non sia ben visibile, è sempre difficile dimostrare una cosa del genere.
      Amedeu e c.

  135. Godo l’usufrutto di due magazzini, ora si sta procedendo al rifacimento della facciata. A chi spetta pagare all’usufruttuario o al proprietario? Se spetta ad entrambi in che percentuale?

    • Per Giulio
      Sono a carico dell’usufruttuario” le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa”, nonché “le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione “– art. 1004 c.c. -
      Spettano, invece, al proprietario le riparazioni straordinarie, ossia: “ quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno, o di cinta” – art. 1005 c.c.
      Amedeu e c.

  136. Buongiorno a tutti. Io abito in un condomino di 6 appartamenti e abito nell’appartamento a piano terra con tanto di giardino privato. Quest’anno a causa del maltempo la facciata esterna si sta decisamente scrostando e si sta creando molta umidità. Volevo sapere se le spese per il rifacimento di questa sono solo a carico mio oppure se a carico dell’intero condominio.
    Grazie mille, Cla

  137. Un’altra domanda… non ho mai avuto problemi di muffa. quest’anno sul muro della sala sono apparse le prime macchie di muffa… Un giorno sono entrata nell’appartamento al piano sopra il mio invitata dal proprietario e sono rimasta sconvolta da quanta muffa ha in casa… ci sono 2 pareti completamente piene, dal soffitto fino al pavimento e questo mi ha fatto riflettere… è possibile che la muffa che mi si stava formando in casa derivasse da quella del piano superiore?
    Grazie ancora

    • Per Claudia.
      In corrispondenza della parete dell’inquilino che abita sopra di te, potrebbe esserci una infiltrazione di acqua che va ad interessare anche il tuo appartamento.
      E’ il caso di farlo verificare, con estrema correttezza da parte tua, in quanto la muffa potrebbe derivare ad entrambi gli appartamenti anche dall’esposizione di una facciata a nord-est, con ponti termici che ne causano la condensa e la muffa,
      Amedeu e c

  138. Buongiorno Amedeu volevo sapere se in condominio posso installare un citofono personale anzichè quello condominiale perchè da un po di tempo che chiedo di sostituirlo ma se ne parla pochissimo.Grazie

  139. Sig.Amedeu mi serve un’altra informazione. Come si deve ripartire la spesa luce scala in un condominio di 6 appartamenti con 2 appartamenti per piano? in base ai millesimi oppure in base al piano? nuovamente grazie

    • Per Rosario.
      Se avete le carature millesimali, per le scale devono esistere due tabelle distinte: la prima dedicata alla manutenzione del vano scala e la seconda alla gestione (Pulizia, luce scale).
      Devi applicare questa seconda tabella.
      Amedeu e c.

  140. Desidererei sapere a chi spettano le spese di un danno arrecato da infiltrazioni ai cantinati nell’area di attacco scale – solaio. I condomini che usano le scale per accedere al piano superiore o i condomini proprietari dei cantinati?
    Preciso che si tratta di scale esterne al fabbricato e che il solaio di copertura dei cantinati o garage è contemporaneamente solaio di servizio per le scale agli appartamenti.
    Grazie.

    • Per Anna.
      Se trattasi di mura esterne o perimetrali, o comunque portanti dell’edificio, le stesse sono di proprietà comuni e le spese vanno ripartite fra tutti i condomini.
      Amedeu e c.

  141. Sig.Amedeu tornando alla domanda che le avevo fatto a marzo in tema di proprietà del tetto in condominio, fermo restando che l’inquilino del piano di sopra sia proprietario dell’area sovrastante io posso installare un mio impianto fotovoltaico sul tetto oppure vado ad occupare una sua area di proprietà perchè in tal caso sarei propenso a installare l’impianto. Grazie di tutto

    • Per Rosario.
      A meno che non esistano atti notarili che attestino il contrario, ti ripetiamo la risposta della volta scorsa.
      Quindi, se il tetto è condominiale, qualsiasi installazione di pannelli fotovoltaici necessita dell’autorizzazione di tutti i condomini.
      Amedeu e c.

    • Per Rosario.
      A meno che non esistano atti notarili che attestino il contrario, ti ripetiamo la risposta della volta scorsa.
      Quindi, se il tetto è condominiale, qualsiasi installazione di pannelli fotovoltaici necessita dell’autorizzazione di tutti i condomini.
      Amedeu e c.

  142. Gentile Amedeu,
    avendo proprietà di una cantina seminterrata sotto un negozio (a Milano) chiedo se è possibile collegarla allo stesso tramite una scala.
    Questo spazio, che diventerebbe magazzino, deve avere carattersitiche di agibilità (altezze, vespaio aerato, etc) oppure può rimarere “inagibile”.
    In tal caso è possibile? e se si come posso capire se fa slp o meno?

    • Per Alberto.
      Devi leggere attentamente il Regolamento Edilizio del tuo Comune (Anche via Internet) e vedere se sono ammessi fondi seminterrati comunicanti con negozi.
      Molto probabilmente non potrà avere condizioni di agibilità, ma può darsi che possa essere destinato solo a deposito di materiale non infiammabile.
      Amedeu e c.

  143. buongiorno, vivo in una casa con tre appartamenti, al piano terra vive mio nonno, al secondo piano io e al primo viveva mio zio che però è morto da qualche mese. Adesso gli eredi vogliono affittare la casa ma il giardino e la terrazza sono in comune con me, posso fare qualcosa per oppormi nelle parti comuni? grazie

    • Per Chicca.
      Se sono parti comuni, rimangono tali anche dopo la vendita.
      A meno che, tu con gli altri 2 proprietari non facciate un contratto preventivo, nel quale modificate, di comune accordo e previo compenso, la situazione comune.
      Questo ti costerebbe tempo e denaro, che certo gli altri non vorranno pagare.
      Amedeu e c.

  144. non è una vendita, vogliono affittare

    • Per Chicca.
      Se sono parti comuni, rimangono tali anche dopo l’affitto.
      A meno che, tu con gli altri 2 proprietari non facciate un contratto preventivo, nel quale modificate, di comune accordo e previo compenso, la situazione comune.
      Questo ti costerebbe tempo e denaro, che certo gli altri non vorranno pagare.
      Amedeu e c.

  145. ok grazie per la risposta

  146. L’immobile in cui abito e composto da cinque piani.Esso è arredato da una colonna di scarico di “gettatoi” lavaggio a freddo originariamente esterna ed attualmente interna perchè inglobata nelle verande abusive realizzate. Al secondo piano si è verificata la fuoriuscita di schiuma tra la braga ed il collare di collegamento alla colonna verticale. Tale collegamento serve allo scarico della lavatrice con utilizzo di detersivi e acqua calda forzata. L’amministratore è intervenuto autonomamente alla sostituzione della colonna che certamente non era idonea a tal uso e carente anche nelle dimensioni originali.Ora vuole essere pagato in parti uguali da tutti i condomini utenti di tale colonna. Si fa presente oltretutto che lo scrivente attualmente non è collegato alla colonna in oggetto. Sono obbligato a pagare?. Grazie

    • Per Fulvio.
      Le colonne montanti degli scarichi , nei condomini, fanno parte delle cose comuni, per cui devono concorrere tutti i condomini, anche quelli eventualmente attaccati in colonne diverse da quella cui si è manifestato il danno.
      Amedeue c.

  147. Buongiorno, ho acquistato un appartamento con 1/16 di proprieta’ di ciascuno dei due magazzini presenti in cortile. Il precedente proprietario non ne faceva uso e quindi non e’ definito uno spazio al quale potrei subentrare. Avendo la necessita’ di usufruire di questo spazi, che al momento sono usati da alcuni condomini come cantina, come devo comportarmi? A chi devo chiedere di usare la mia proprieta’? Questi magazzini una volta erano due appartamenti in una casetta a due piani, e’ stata poi variata la destinazione d’uso ed all’interno, mi e’ stato detto, e’ rimasta la vecchia disposizione di appartamenti, quindi con camere chiuse a chiave. A parte la concessione che “vorranno farmi”, posso richiedere che vengano divisi per l’effettiva metratura spettante ad ogni proprietario? Inoltre sono veramente messi molto molto male, la casetta e’ fatiscente e non sono mai stati fatti interventi di alcun tipo. Io, potendone avere l’accesso, vorrei che almeno il mio spazio fosse decente, posso poi costringere gli altri ad eseguire delle opere che li rendano in qualche modo sicuri, puliti e decorosi?

    • Per Giulio.
      Comunque siano messi, ti dovrebbe spettare 1/16° della superficie del magazzino.
      Chiedi all’amministratore, se lo avete, altrimenti agli altri comproprietari.
      Qualora facciano orecchie da mercante inviagli una lettera raccomandata con richiesta di entrare in possesso della tua quota parte (Speriamo che il gioco valga la candela).
      Per sistemarli, in seguito, puoi utilizzare lo stesso metodo, ma solo per lavori di messa in sicurezza e di igiene.
      Amedeu e c.

  148. Grazie mille Amedeu e c. Anche se la porzione sarebbe piccola mi farebbe comunque molto comodo. grazie ancora. Giulio

  149. Vivo in un condominio nel seminterrato dove nel mio appartamento c’era il passaggio di un tubo del gas che serviva tutto il condominio, ora tutti hanno l’autonomo.
    La domanda è questa , dato che ho fatto togliere il tubo del gas ormai in disuso passante sul soffitto del mio appartamento, posso chiedere un rimborso spese per la verniciatura al condominio?
    Grazie
    Egy

    • Per Sabrina.
      Puoi chiederlo, ma sarà difficile che ti ascoltino, tanto più che la tubazione non esiste più, per cui dovresti essere molto documentato sulla sua preesistenza e, nel caso di diniego, essere disposto ad affrontare un causa civile.
      Amedeu e c..

  150. Abito al 1° piano di un condominio. Il condominio è composto da 33 condomini che abitano in tre distinte palazzine. I sei condomini che abitano al 1° piano hanno tutti un giaridino rettangolare di circa 110 mq. A monte, nell’intero lato che delimita l’area su cui sono state costruite le palazzine,ma che delimita anche i giardini, esiste un muro alto circa 4 metri, tutto uniforme costruito presumibilmente dalla stessa impresa o dall’ex proprietario del terreno. Tale muro delimita infine un altro condominio situato a monte e che ha un dislivello di circa 3 metri. Due domande:
    !° il muro è condominiale o di proprietà dei singoli appartamenti del primo piano?;
    2° dal terreno sovrastante dell’altro condominio si è originata una frana a seguitio forse di piogge, che ha danneggiato detto muro facendolo in parte crollare. Chi deve pagare le spese di ripristino?
    Grazie infinite per le risposte e cordiali saluti.

    • Per Giovanni.
      Ci sembra di comprendere, che il terreno sia in pendenza, e che i giardini degli appartamenti dei primi piani siano delimitati, in parte, da detto muro.
      I muri di recinzione di un edificio condominiale sono generalmente considerati parti comuni a tutti i condomini.
      Tanto vale, specie se detto muro è anche parzialmente a retta del terreno a monte.
      Nel qual caso, le spese andrebbero ripartite fra i due condomini come dal seguente nostro articolo
      http://www.coffeenews.it/fondi-contigui-posti-a-dislivello
      Amedeu e c.

  151. possiedo dei magazzini in un condominio. Il contatore della luce è situato all’interno di un vano posto accanto agli ascensori e dove sono ubicati i contatori di tutti i condomini. Questo suppongo comporti una servitù.Sono stati fatti lavori di risttrutturazione della facciata ed ho partecipato alle spese secondo i millesimi. Adesso hanno fatto i lavori all’interno della portinerianon limitndosi ad eliminare eventuali pericoli ma hanno approfittato per abbellirla. Inoltre hanno anche approfittato a costruire ex novo una passerella che dal cancello porta al portone di ingresso in plexiglass e la pavimentazione di uno spiazzo accanto al portone di ingresso. L’amministratore mi chiedo di pagare tali lavori ed io mi rifiuto ritenendoli superflui ed inooltre non sono stata informata dei lavori da svolgere e il relativo costo. Le servitù pagano pure? e in che percentuale. Geazie
    Rizzo

  152. Buonasera Amedeu le volevo porre un quesito riguardante il condominio in cui risiedo: il mio vicino deve fare dei lavori interni alla sua abitazione inoltre vuole sostituire le porte esterne cioè le veneziane in legno con uguale colore ma in alluminio.Volevo sapere se lo può fare.Grazie

    • Per Rosario.
      Le persiane in alluminio preverniciate, sono sicuramente belle se ben costruite e si distinguono male rispetto a quelle di legno.
      Però, i Comuni non permettono, giustamente, la loro collocazione in zone “A” (Centri storici)di Piano Regolatore.
      Devi controllare dove ricade urbanisticamente detta casa.
      Poi, se vuoi, segnala, per scritto, la cosa ai Vigili Urbani.
      Amedeu e c.

  153. sono proprietario di una unità immobiliare incastonata all’interno del centro storico e dentro un edificio con due distinti ingressi. Da un ingresso vi entriamo io ed un’altro proprietario, mentre dall’altro ingresso vi è l’accesso ad un comdominio con 12 unità immobiliari.
    Le nostre due unità immobiliari poste a piani 1° ricadono sottostante la copertura di altre tre uiu facenti parte dell’altro condominio. Fino ad oggi loro hanno sempre avuto le loro tabelle millesimali, mentre noi due la ripartizione è stata sempre effettuata in parti uguali. Oggi il condominio adiacente ha preteso che anche noi facessimo parte delle loro tabelle millesimali, per la ristrutturazione della copertura e delle facciate.
    E’ legalmente giusto?
    o possiamo rifiutarci?, visto che i nostri lavori ce li siamo sempre divisi tra noi due.
    Grazie anticipatamente.

    • Per Francesco.
      da come ci rappresenti la questione, dovresti fare parte dell’intero condominio, in quanto le mura portanti perimetrali, le facciate e le coperture sono comuni a tutti i condomini di uno stesso involucro condominiale.
      Amedeu e c.

  154. Buongiorno sig.Amedeu. volevo sapere se nei balconi di mia proprietà posso installare la videosorveglianza. Se si cosa devo fare? Devo sempre richiedere l’autorizzazione condominiale?

  155. Maria 9/06/2013

    nel 1985 mio papà ha fatto il rogito dandomi un appartamento al piano terra,mentre il piano superiore è spettato a mia sorella .La palazzina comprende un giardino che però risulta essere di entrambe;sul mio rogito è scritto che il giardino è di mia propietà ,sul rogito di mia sorella è scritto che il giardino è di sua proprietà. Il giardino misura 11×6 metri,si affacciano due mie finestre.secondo mia sorella bisognerebbe dividerlo in parti uguali,secondo me no perche ci sono le finestre e io non avrei nessuna privacj e comunque lo spazio è poco. Come bisogna comportarsi visto che non ci mettiamo d’accordo?

    • Per Maria.
      Dovete leggere attentamente il contratto, cioè la dicitura esatta, tramite la quale comprenderete come vi è stato ceduto.
      Da ciò che dici, sembrerebbe che tale giardino sia intestato per 500/1000 a te e 500/1000 a tua sorella e come proprietà indivisa.
      Se è così e volete dividerlo,(ma dovete essere entrambe d’accordo), vi occorre l’intervento di un tecnico abilitato, il quale vi frazioni il giardino in due parti, assegnandone una a ciascuno di voi.
      Ammettendo appunto che siate d’accordo.
      In caso contrario potete lasciare la situazione attuale.
      Amedeu e c.

  156. ho effettuato dei lavori in una palazzina di tre piani , di cui il 1 piaNO sono di proprietà dei miei nonni, il 2 secondo è il mio!ho rifatto i solai , pero durante i lavori di demolizione , la scala esterna , che loro utilizzavano per accedere al primo piano è caduta poichè era molto datata!!io volevo rifare la scala , però loro non mi hano pagato i lavori delle parti comuni, è mi hano pure denunciato x la caduta della scala, poichè non avevo effettuato il ripristino!!!il giudice mi ha condannato ad effettuare il ripristino,ora mi devo difendere , ma la scala deve eessere rifattà solo da me???grazie

    • Per Salvatore.
      Se la scala è caduta a seguito di un tuo intervento, sei il responsabile del crollo, tanto più che hai una sentenza da rispettare.
      Amedeu e c.

  157. Buongiorno, nel mio condominio, è stato deliberato il posizionamento di un cappotto di 10 cm. Per coibentare una parete della mia vicina di casa questo cappotto è stato posizionato sulla mia proprietà privata rendendo inservibile la parete stessa (infatti il mio balcone confina per una parte di parete laterale con una sua stanza mentre per il resto sporge dall’edificio).Onde evitare l’usucapione di una parte del mio balcone (già successa per il posizionamento di canne fumarie) ho chiesto la redazione di una servitù o precario gratuito che però è stato rifiutato dall’assemblea. Ora vorrei far togliere detto cappotto, secondo Lei ci sono i presupposti visto il rifiuto della “controparte?”?
    Grazie.
    Laura

    • Per Laura.
      Dici di fare parte di un condominio, il quale presumibilmente ha dei terrazzi.
      Eseguendo il cappotto termico, probabilmente hanno “fasciato” i muri con i pannelli coibenti, restringendo di 10 cm la superficie del terrazzo.
      Se è così, stai parlando di tua proprietà, ma in effetti il cappotto termico interessa un condominio che ha i muri perimetrali comuni a tutti i proprietari.
      Amedeu e c.

  158. Grazie ma avrei un’obiezione: se la mia vicina decide di mettere il condizionatore sulla parete perimetrale quindi potrebbe farlo anche se è sulla mia proprietà privata?
    Se far passare i tubi del metano sulle altrui proprietà è un problema, perché togliere l’uso di uno spazio non lo è?
    Grazie mille!

    • Per Laura.
      Perchè, da come ce lo hai prospettato, il cappotto termico interessa tutto il condominio, mentre le apparecchiature e tubazioni delle quali parli sono relative ad uno o più condomini (Ma non a tutti, o comunque non autorizzati dall’assemblea condominiale e dal Comune).
      Amedeu e c.

  159. Buongiorno Amedeu, vorrei avere qualche informazione riguardo l’effettivo danno che potrebbe aver causato l’installazione dell’unità esterna di un condizionatore passando per un pilastro portante di un condominio (l’installatore ha forato per far passare i tubi…non me ne intendo!!!). Mi riferisco sia al danno strutturale che economico!!! Ho appreso dell’accaduto dal proprietario della casa in cui ero in affitto e che ho lasciato poche settimane fa. Lui avrebbe smontato un pensile della cucina e visto fori… Spaventatosi, ha contattato subito il condominio per chiedere un sopraluogo (che non è ancora avvenuto, per cui sono in attesa di notizie…). Avevo fatto montare il condizionatore dopo aver chiesto il consenso (non scritto ma verbale) del locatore, il quale aveva acconsentito senza chiedere nulla sul punto d’installazione e ne assicurarsi che sapessi quali fossero pilastri e muri portanti. Nella mia totale ignoranza, mi sono affidata all’installatore – amico, per cui non ho fattura!!!! Sono terrorizzata!! Cosa devo aspettarmi?? Quanto potrebbe costare riparare il danno??? E poi dovrei richiedere un sopraluogo anche da un “mio” ingegnere? Si tratta solo di aver attraversato il pilastro, non di una canalizzazione interna… Aspetto con ansia una risposta perchè sono davvero preoccupata.
    Grazie.

    • Per Kitty
      Di solito i tubi di un condizionatore, anche se con guaina di protezione dovrebbero avere un diametro non superiore ai 40 mm.
      Non possiamo vedere il pilastro del quale parli per cui il nostro parere è con beneficio di inventario.
      Se non sono stati tagliati i ferri, i fori possono essere chiusi con prodotti chimici a forte resistenza, iniettabili con cartuccia a pistola.
      Comunque, nel caso il proprietario insista, fai eseguire un sopralluogo da un ingegnere di tua conoscenza.
      Amedeu e c.

  160. ho comprato un 45 metri quadri al 4 piano(ultimo) con terrazza per 3/4 di mia proprieta’.
    Vorrei acquistare un terreno di 80 metri quadri per farne un box,questo terreno da comprare confina con il giardino dell’immobile dove vivo attualmente ma del quale ho solo la servitu’ di passaggio per andare a casa.
    Posso richiedere di aprire un varco nel muretto per fare meno strada per andare a casa?
    45 m2 e’ l’appartamento dove vivo .
    Oltretutto ci sono due palme enormi colpite dal punteruolo rosso, il cortile e’ di proprieta’ di un altro condomino io ho solo la servitu’ di passaggio,se cadono queste palme corro dei rischi?

    • Per Michele.
      Non conosciamo la situazione, ma se cadono degli alberi, i rischi si corrono sempre.
      Relativamente ad aprire un varco va studiata opportunamente la situazione planimetrica esistente e futura, e questo può farlo solo un tecnico della tua zona.
      Amedeu e c.

  161. abito in una casa e siamo 2 inquilini,io abito al piano terra lui al primo piano ognuno di noi ha l’entrata separata(portone),in comune abbiamo un atrio con cancello per accedere all’entrata dell’abitazione(circa 4M x1,50M)…l’inquilino di sopra vuole dividere l’atrio perché vuole la sua privasi,e vuole metà dello spazio d’avanti…premetto che la mia finestra della cucina arriva al suo portone,che sotto le sue scale c’è il mio ripostiglio,e sotto ho il mio garage…a lui spetta solo lo spazio del suo portone o può dividerlo come piace a lui? per me può stare anche così,se non fosse che iniziano a fare dispetti come mettere le piante lungo il balcone innaffiandole anche quando c’è il bimbo fuori che gioca,oppure non vogliono che io stenda la roba ad asciugare… può fare tutto questo??
    quando gli spetta se proprio si vuole fare un entrata solo per con cancello per sua comodità? ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti.

    • Per Debora.
      Potete suddividere se tu sei d’accordo, altrimenti la situazione rimane quella che è.
      La suddivisione può avvenire tracciando un confine che le due parti accettano e ratificano su contratto notarile previo frazionamento catastale.
      Poichè vi servirà un tecnico abilitato della tua zona, affidatevi al medesimo per trovare una soluzione che sia la più equa per entrambi.
      Amedeu e c.

  162. abito in un palazzo con 2 ingressi separati in 2 vie dverse.si deve effettuare la riparazione del sottotetto dalla parte di un solo ingesso. I proprietari che abitano dalla parte dell’altro ingresso devono partecipare pure loro alla riparazione del sottotetto oppure no.

    • Per Enrico.
      Gli ingressi possono essere diversi, se però l’immobile è unitario sia come caratteristiche che come condominio, le parti comuni a tutti sono: il tetto, le fondazioni, le facciate, i muri portanti ecc.
      Quindi dovete partecipare tutti a dette spese.
      Amedeu e c.

  163. salve,
    abito in condominio in cui la metà degli appartamenti non è terminata (quindi non ancora accatastati) e appartenenti a una dita immobiliare. le parti comuni sono invece terminate e utilizzate.
    attualmente, il nostro amministratore ci fa pagare le spese condominiali calcolando i millesimi, non sui vari rogiti, ma considerando la porzione di edificio non costruita e ripartendola come millesimi aggiuntivi sui vari condomini.
    è corretto? perchè questa porzione di edificio deve “ricadere” sulle nostre spalle? la ditta immobiliare non è tenuta a partecipare alle spese in quanto anch’essa proprietaria?
    insomma.. come ci si comporta in cao di edificio parzialemtne costruito?
    grazie

    • Per Bibica.
      La prassi corretta dovrebbe essere quella di valutare 1000/1000 inerenti l’intero condominio, con le tabelle millesimali dedicate ad ogni singolo appartamento di cui lo stesso è composto.
      I proprietari degli appartamenti terminati (ed abitati) dovrebbero pagare solamente i millesimi loro spettanti per la suddetta tabella, mentre per le restanti unità immobiliari non ultimate (e non abitate) dovrebbe risponderne la società proprietaria.
      Nel caso l’immobile sia parzialmente finito ma non abitato, dovrebbe risponderne, fino all’agibilità, la ditta venditrice.
      Amedeu e c.

  164. grazie per la risposta.
    c’è un riferimento normativo specifico? (in modo da darlo all’amministratore)

    grazie di nuovo

  165. Buonasera,
    vivo in un condominio il cui cortile “giardino” abbandonato a se stesso con piante incolte e palme malate, NON E’ DEL CONDOMINIO, ma i PROPRIETARI sono altre 8 persone, di cui solo 2 vivono nel condominio.Questi proprietari non VOGLIONO cedere il cortile al condominio NE’ VOGLIONO PROVVEDERE A MANTENERLO ALMENO IN UNO STATO DI IGIENE SICURA, però pretendono che siano tutti i condomini a pagare adesso. PER ANNI se ne sono fregati.Potete aiutarmi? CHI DEVE PAGARE? CHE DIRITTI HO?Grazie

    • Per Francesca.
      Se tale terreno non è condominiale, anche se 2 condomini ne sono proprietari, non deve gravare sulle spese del condominio.
      Se il terreno viene lasciato incolto ed abbandonato, con pericolo di incendi e proliferarsi di animali selvatici, potete rivolgervi ai Vigili Urbani, i quali dovrebbero, dopo aver fatto un sopralluogo e visto che è in vicinanza di case abitate, intimarne la pulizia ai rispettivi proprietari.
      Amedeu e c.

  166. Grazie Sig. Amedeu,

    il 04/07 p.v. ci sarà una assemblea in tal proposito dove uno di questi proprietari, citando una breve sentenza n3666/1994 della Corte di Cassazione , pretende che noi partecipiamo alle spese di potature degli alberi, che sono nella fattispecie palme malate. Magari in assemblea leggerò anche quello che Lei gebtilmente mi ha risposto.Grazie

    • Per Francesca.
      Le sentenze sono infinite e non di rado ve ne sono due che danno decisioni opposte.
      Comunque, la suddetta sentenza in sintesi decide che “..la sentenza della Cassazione che ha fatto epoca (numero 3666/1994) ha affermato che tutti i condomini sono tenuti a contribuire anche alle spese di potatura degli alberi che sorgono su un giardino di proprietà esclusiva di un solo condomino, «allorché si tratti di piante funzionali al decoro dell’intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso». Essendo gli alberi assai alti, è probabile che ciò avvenga…”
      Il proprietario può farsi forte di tale sentenza, ma deve sempre dimostrare che le piante suddette “sono funzionali al decoro dell’intero edificio”.
      Se è un cortile giardino, si presuppone che sia posto sul retro dell’edificio, per cui, a nostro avviso, perderebbe questa sua funzione .
      Amedeu e c.

  167. buongiorno abito all’interno di un cortile in un basso fabbricato..sono il proprietario volevo chiedere per il rifacimento del tetto se ci sono delle quote ripartite dai vari condomini del palazzo….grazie

    • Per Antonio.
      Non sappiamo come sia costituito il tuo condominio, se da vari edifici posti intorno ad una unica corte, oppure da un edificio con un passaggio e staccato da questo un piccolo edificio che è la tua casa.
      Nel secondo caso, non dovresti far parte interamente del condominio, almeno per le spese di manutenzione più importanti, salvo quelle relative all’atrio di passaggio (Ed alla sua manutenzione).
      Devi perciò valutare il tuo caso a secondo del Regolamento Condominiale che avete e di altre caratteristiche.
      Forse ti servirà l’aiuto di un tecnico della tua zona, che potrà aiutarti dopo un suo sopralluogo.
      Amedeu e c.

  168. Buon giorno. Possiedo una terrazza posta tra due altre terrazze di uno stesso condominio. I miei confinanti, d’accordo con me, hanno fatto installare dei divisori in doghe di alluminio al costo dei quali io ho partecipato. Purtroppo mi sono successivamente accorto che essendo stati commissionati i lavori a due ditte differenti le strutture non risultano identiche ma anzi sostanzialmente diverse. A me ovviamente questo risultato non va assolutamente a genio e non sono disposto in alcun modo ad accettarlo. Vorrei sapere come mi devo comportare. Nessuno dei due confinanti vuole mettere nuovamente mano alle strutture per assimilarle. Devo necessariamente ricorrere ad un legale? Ed in questo caso ho qualche possibilità di riuscita?
    Grazie

    • Per Andrea.
      Quanto sopra si è manifestato per mancanza di organizzazione o intendimento da parte di voi proprietari, per cui, aprire una eventuale lite giudiziaria, si protrarrebbe infinitamente nel tempo con esito incerto.
      Se i divisori non sono visibili dalla strada, forse ti conviene accettare la situazione.
      In caso contrario, prima di adire alle vie legali, ti consigliamo di trovare un accordo fra di voi per la sostituzione di una delle due recinzioni.
      Amedeu e c.

  169. Buongiorno ,
    abito in un fabbricato di 10 unita di cui 4 a piano terra con giardino ed entrata esclusiva dalla strada e 6 con entrata in comune.
    Il proprietario della casa sopra la mia si stava lamentando con l’Amministratore del costo della bolletta dell’acqua per questo aveva chiesto al proprietario dell’abitazione alla mia sx il permesso di passare nella sua proprieta’ con un tube collegato dall Acea per scollegarsi dal condominio cosa che non e’ poi stata accettata.
    Ieri tornando a casa mi sono accorto che il proprietario della casa sopra la mia si e’ fatto installare un tubo per l’erogazione dell’acqua che passa nell’intercapedine tra la mia sala hobby ed il mio giardino e tagliando la grata di protezione dell’intercapedine per far passare il tubo fino al piano superiore.
    Nessuno ha chiesto il mio permesso , tutto questo e’ legale ?
    L’intercapedine che passa tra la la mia sala hobby ed il mio giardino , chiusa all’estremita da un pannello per interdire il passaggio puo’ essere considerata parte comune o facendo parte integrante della planimetria della mia casa e’ mia proprietà?

    • Per Claudio.
      Tale intercapedine è a livello del giardino, e chiusa lateralmente da grate, oppure trattasi di una intercapedine scannafosso interrata?
      Nel primo caso (Che ci sembra di comprendere sia quello che ti interessa), devi accertare semplicemente, su contratto, a chi appartiene tale intercapedine, e lo potrai verificare anche dalle planimetrie accatastate.
      Nel secondo caso, se trattasi di scannafosso, è di proprietà comune a tutti i condomini.
      Amedeu e c.

  170. Appena possibile verifichero’ sul contratto se ci sono riferimenti all’intercapedine che comunque come lei ha giustamente interpretato e’ a livello giardino a cui sono stati aggiunti dei panneli alle estremita’ per interdire il passaggio poiche’ il costruttore le aveva ” dimenticate “.
    Il passaggio della tubazione che passa sul muro della mia proprieta’ dall’intercapedine fino al piano superiore e’ comunque un atto illecito ?

    Grazie per la sua gentilezza.

  171. buon giorno a tutti… abito in una palazzina di 6 appartamenti, 2 dei quali hanno accesso diretto ad un area comune di 350mq intorno allo stabile, mentre nel retro c è l ingersso per gli altri appartamenti. volevo sapere se esistono pertinenze “minime di legge” per gli appartamenti che hanno accesso diretto dal piazzale…magari fronte porta d ingresso, dove poter porre uno stendino per esempio. grazie

    • Per Alessandro.
      Purtroppo nei condomini, sia di nuova che vecchia costruzione, molto spesso non si pensa agli stenditoi.
      Dove esistono terrazze comuni, le stesse possono servire da stenditoio, ma devono essere, per destinazione contrattuale, comuni a tutti.
      In caso contrario, non resta che porre degli stenditoi mobili sui terrazzi (Per coloro che li hanno).
      Amedeu e c.

  172. Salve,sono prlve,sono proprietaria di un appartamento sito al secondo piano di una struttura con due abitazioni. Non abbiamo capo condomini nè assicurazioni,la nostra vicina si rifiuta persino di un installazione nella scala per l illuminazione,comunque..qualche giorno fa un passante è stato vittima della caduta del cornicione del tetto della nostra struttura,la mia domanda adesso e sapere chi dovrA risarcire il ragazzo e a chi appartiene la parte sovrastante la mia abitazione se nel mio contratto non é accennata. Grazie

    • Per Lidia.
      Per la pubblica incolumità, se il cornicione è caduto su un marciapiede stradale, la responsabilità penale e civile ricade su tutti quanti i condomini; nessuno escluso.
      I Vigili Urbani passeranno a prendere i nominativi di tutti quanti i proprietari e verrà emessa una ordinanza a carico dei medesimi per eliminare il pericolo ancora esistente.
      Inoltre, purtroppo, si aprirà anche la procedura civile e penale per i proprietari.
      Il consiglio che ti diamo, è quello di rivolgerti immediatamente da un legale della tua zona.
      Amedeu e c.

  173. salve vorrei avere un’informazione sto per acquistare casa che fa parte di un condominio, in totale sono tre unità abitative e tra le altre cose c’è un lastrico solare che ad oggi appartiene ad ambedue i condomini già esistenti nel caso comprassi la casa mi spetterebbe di diritto parte del lastrico solare ho è un acquisto che dovrei effettuare a parte??

    • Per Pasquale.
      Devi chiarire con il tuo venditore cosa è che effettivamente ti sta vendendo, e se nei suoi contratti precedenti compariva la comproprietà del lastrico solare.
      E comunque sia, chiarisci se, a parte i contratti, questo venditore usufruiva di tale lastrico.
      In caso affermativo puoi farlo scrivere sul contratto di compravendita.
      Amedeu e c.

  174. Buonasera,
    abito in un condominio formato da tre scale. Io abito al secondo piano della scala A ma un mese fa ho comprato una cantina in corrispondenza della scala C (l’ultima disponibile del condominio).
    Ho chiesto di poter passare dal livello -1 della mia scala per raggiungere più agevolmente la mia cantina alla scala C. Il livello -1 porta ovviamente alle cantine della scala A (tutte chiuse con le relative porte) e tramite una porta di servizio comune consente di accedere all’esterno e di raggiungere sempre dall’esterno le cantine della scala C.
    Il problema è che alcuni condomini della mia scala, proprietari di cantine nella scala A, hanno chiesto all’amministratore di non farmi transitare per il livello -1 della mia scala.
    La loro richiesta è lecita?
    Vi ringrazio anticipatamente per l’aiuto

    • Per Giulia.
      Se il condominio è unico e comprende tre scale, riteniamo che la loro richiesta sia eccessiva.
      A meno che le spese delle tre scale vengano divise per millesimi, ma su tre tabelle diverse, per cui andresti ad aggravare (Lo diciamo per eccesso) le spese di pulizia e manutenzione della scala A.
      D’altro canto, passando dalla scala C, analogo rifiuto potrebbero darti i condomini di quella scala, salvo fare una modifica delle tabelle millesimali.
      Il suggerimento che ti diamo, è quello di parlare con l’amministratore, proponendogli, eventualmente, di pagare una piccolissima spesa in più, relativamente alla scala A, per quanto la userai per accedere alla tua cantina.
      Sono problematiche che potrebbero essere superate con un poco di buon senso da parte di tutti.
      I rapporti di vicinanza, non sempre amichevoli, molto spesso causano questi casi.
      Amedeu e c.

  175. Grazie, ho appena sentito l’amministratore. Il problema è che non essendo stato ancora deliberato il “permesso formale” in assemblea condominiale, alcuni condomini supponevano che non stessi compartecipando alle spese di pulizia del livello -1 e dell’uso dell’ascensore, cosa che in realtà avevo subito chiesto essere adeguate.
    Ancora grazie

  176. buongiorno,ho una casa con entrata indipendente con un piccolo giardino,salendo le scale esterne, arrivo ad una veranda scoperta di 20mq che da accesso al mio appartamento,sopra di me è tetto. Questa veranda ha due pareti e due parapetti ai lati alti 120 cm. una parete è di mia proprietà ,l’altra senza finestre ricade sulla mia veranda di proprietà, non ha servitù per manutenerla ed è la parete della camera da letto del mio vicino di casa. questa parete è fatta con blocco di cemento camera +intercapedine con isolante+ mattone forato rosso internamente alla casa del mio vicino. Per avere ombra ho poggiato e fissato da una parete all’altra due travetti di legno fissati con supporti in metallo idonei e stop fermati con vite e resina antiumidità e coperto l’intera superfice da trave a trave con cannucce di fiume. Vorrei sapere di chi è la proprietà di questa parete a confine?

    grazie attendo una vostra risposta.

    saluti

    • Per Marco.
      Probabilmente, se la terrazza di accesso dalle scale è scoperta, il muro dell’edificio del vicino dovrebbe essere di sua proprietà.
      Per esserne sicuri, occorrerebbe vedere esattamente la conformazione strutturale dei due edifici limitrofi.
      Purtroppo non possiamo aggiungerti altro, se non il consiglio di fare eseguire un sopralluogo da un tecnico della tua zona.
      Amedeu e c.

  177. abito in un edificio che comprende 6 appartamenti e 2 locali commerciali,NB i 2 locali commerciali sono stati acquistati 1 dal propietario dell’appartamento del 1 piano che sta sopra al locale, e l’altro locale da un privato,Da questi 2 locali tramite una porta vetrata si puo uscire ed andare sul terrazzo condominiale,NB su l’atto del contratto che abbiamo tutti noi propietari degli appartamenti firmato dal notaio c’è scritto che il terrazzo e bene comune,praticamente i 2 propietari dei locali 1 sie diviso la porzione del terrazzo mettendoci un muro di mattoncini alto una 50 di cm e sopra ci a messo le vetrate facendo una verandina e vicino a questo muretto a creato una porta facendosi un entrata di servitù cosi tramite il portone vetrato del terrazzo nb non dal portone principale che si entra nel palazzo entra ed esce a suo piacimento,logicamente senza permesso del condominio che non ci a calcolato.IDEM su l’altro locale commerciale che a messo solo una lingheira con il cancelletto come uscita di servitù.Sicuro di una vostra delucidazione vi ringrazio.

    • Per modestino.
      Se il terrazzo è condominiale, potete intervenire tramite l’amministratore del condominio, per rendere nuovamente comune a tutti detta superficie.
      I manufatti che hanno eseguito sopra, potranno avere anche una autorizzazione comunale (Da controllare in Comune, altrimenti sono abusivi e potete fare intervenire i Vigili Urbani per la prassi di legge) , ma tale autorizzazione viene sempre rilasciata “fatti salvi i diritti dei terzi”, per cui, non avendo l’approvazione condominiale, sono soggetti a rimozione
      Salvo, naturalmente, che non siano trascorsi 20 anni dalla loro costruzione, nel qual caso scatta l’usucapione ventennale.
      Amedeu e c.

  178. Salve. Sono il proprietario di una vecchia casa che si estende in altezza su due piani e si affaccia su una strada di un centro storico. Sto facendo tinteggiare tutta la facciata della casa, ma purtroppo il pian terreno è diviso in due proprietà, io posseggo metà porzione (dove è situato il mio garage) mentre l’altra metà, costituita dal portone d’ingresso comune (dal quale io ho solo il diritto di passaggio), ha un altro proprietario che non vuole tinteggiare la muratura del portone e lo spazio soprastante. Per cui questa casa risulterà tinteggiata per metà pian terreno e i due piani sovrastanti di un colore, mentre la muratura in cui si incastona il portone non sarà tinteggiata o cmq non di quel colore, nonostante il portone faccia parte di un unico corpo strutturale ed architettonico. Io sarei anche disposto a tinteggiare tutta la facciata a spese mie pur di non vedere quello scempio dal punto di vista paesaggistico, ma non voglio violare la legge dato che l’altro proprietario non vuole che io “sporchi” la sua porzione di muro (in decadimento). Cosa mi consigliate? Ho letto dell’articolo 1117 del c.c., ma non essendoci tra i proprietari un accordo cosa mi consente questo articolo? Grazie!

    • Per carlo.
      Vai a questo nostro articolo ed apri il file in formato Word doc. posto al termine dello stesso
      http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
      Noterai, che frà le cose comuni a tutti i condomini, vi sono anche le facciate.
      Difatti sarebbe assurdo che le facciate di un edificio venissero pitturate a pois, perchè i singoli condomini si riservano un pezzetto di facciata cadauno.
      Quindi, facendoti forte dell’articolo 1117 del c.c. così modificato, puoi scrivere una lettera raccomandata RR a tutti gli altri condomini (O all’amministratore se lo avete) e chiedere loro di attenersi alla legge.
      Puoi far presente, che in caso di diniego, che (oltre alle vie legali, se intendi farlo) puoi chiamare in causa il Comune , il quale è obbligato a tutelare sull’estetica dei centri urbani.
      Amedeu e c.

  179. Complimenti, elargisci con sicurezza e competenza tanti buoni consigli. Sono convinto che con i Tuoi interventi riesci a dissuadere molti cittadini dal rivolgersi ad un legale ed anche ad un tecnico, consentendo un grosso risparmio in termini di denaro, tempo e salute. Sebbene, io appartenga a quest’ultimo gruppo, sono rimasto meravigliato positivamente per la Tua poliedrica preparazione. Posto che il Tuo intervento non ha scopo di lucro, è veramente encomiabile. Continua così.
    Gian Franco

    • Per Gian Franco.
      Vogliamo solo farti presente, apprezzamento a parte, che, qualora non possiamo dare un parere chiaro, siamo i primi a suggerire ai lettori di rivolgersi a un tecnico o legale della loro zona.
      Amedeu e c.

  180. buongiorno,ho acquistato un appartamento in villa composta da 6 appartementi on relative pertinenze condominiali,ora il costruttore non potendo vendere i 2 appartamenti a piano terra li a divisi e così ora appartamenti sono diventati 8 regolarmente tutti venduti cosa posso chiedere al costruttore avendomi ridotto gli spazzi comuni compresa una cantina, all’atto di acquisto erano 6.grazie.

    • Per Antonio.
      Sul tuo contratto sono allegate le planimetrie relative all’appartamento da te comprato con riportate le parti comuni?
      Se è così, puoi pretendere che il costruttore ripristini la situazione contrattuale o, qualora tu lo ritenga soddisfacente, ti riconosca un uguale valore di quelle parti che ti sono state tolte.
      Comunque, tale situazione dovrebbe interessare anche gli altri 5 condomini iniziali, per cui, forse, vi conviene fare una trattativa comune.
      Amedeu e c.

  181. Buoanasera,

    sono di nuovo a chiedere, se possibile, un Vs parere: abito in un condominio con due scale separate da un portone interno e quindi che hanno due terrazza separate chi deve pagare i lavori della terrazza A? perche vogliono farla pagare anche a noi della scala b.
    Potete aiutarmi? Grazie

    • Per Francesca.
      Dipende unicamente dal fatto se le due scale risultano e fanno parte di un condominio unico.
      Nel qual caso i lavori interesserebbero tutti quanti i proprietari.
      Viceversa, se i condomini sono due, potete separare, sempre per millesimi le spese relative ad ogni scala.
      Puoi chiarirlo solo con l’amministratore.
      Amedeu e c.

  182. Per Alessandro
    Se desideri una risposta, riformula la domanda e, per correttezza, inserisci la tua e mail.
    Grazie.
    Amedeu e c.

  183. Salve, su superficie condominiale (cortile esterno) ho riscontrato una perdita dal mio tubo dell’acqua che parte dal contatore e arriva allo snodo di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
    Spetta a me riparare il mio tubo, ma il lavoro di scavo (art.1117 c.c.) dovrebbe spettare al condominio…è così?
    Grazie per le risposta.

    • Per Angelo.
      L’articolo 1117 del codice civile modificato con LEGGE 11 DICEMBRE 2012, N. 220 ed entrato in vigore il 18 giugno 2013, cita: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:………………………..i collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”
      Devi applicare la tua situazione a tale disposto
      Amedeu e c.

  184. sono proprietaria di una villetta in un parco il viale all’interno del parco è proprietà del costruttore dovendo fare il massetto mai fatto la spesa è del costruttore o in percentuale anche di noi proprietari di villette? e se si in quale percentuale? grazie

    • Per Maria.
      Devi conoscere se le villette nel parco vennero costruite con un normale permesso di costruire oppure con una lottizzazione privata convenzionata.
      Una volta venuta a conoscenza di questo (In Comune presso lo Sportello Unico per l’Edilizia), devi leggere, nella pratica (Permesso o Convenzione), quali erano gli impegni assunti dal costruttore, o comunque , le condizioni dettate dal Comune.
      Sarebbe opportuno tu leggessi anche il contratto di compravendita , confrontandolo con quanto hai rilevato dalle verifiche di cui sopra.
      Verrai a conoscenza di quelli che sono i tuoi diritti e quelli, eventualmente, che erano i doveri del costruttore, e forse non rispettati.
      Amedeu e c.

  185. le villette sono state costruite su di un comodo rurale chiaramente successivamente sono state condonate e pagati i vari oneri da ognuno di noi.
    Nel contratto di compravendita è scritto che il viale è di proprietà dei venditori
    noi proprietari delle villette abbiamo solo il passaggio.
    Dal 1992 epoca delll’acquisto della villetta la pavimentazione non è stata mai fatta.Oggi i proprietari ci chiedono di intervenire dividendo la spesa in parti uguali.Credo invece che loro essendo proprietari del viale debbano pagare in più rispetto a noi.Nel ringraziarla resto in attesa di un suo aiuto

    • Per Maria.
      Quando si parla di abusivismo anche se condonato, si entra sempre in una serie di irregolarità che si trascinano dal cattivo inizio della pratica stessa.
      Su tale viale avete quindi solo una servitù di passaggio, che comunque risulta difficile contabilizzare in mancanza di atti firmati al momento della nascita di tale rapporto.
      Devi contattare gli altri proprietari di villette, e con gli stessi fare una proposta, a vostro parere equa, al proprietario del viale.
      Amedeu e c.

  186. Buongiorno, sono proprietario di un appartamento sito in un condominio di dodici condomini, posto in Liguria.
    Il palazzo insiste su un terreno a vari livelli che è stato suddiviso in proprietà tra i vari condomini.
    Esistono quindi muri di sostegno delle varie terrazze sia all’interno dell’area giardino che lungo il perimetro.
    La domanda è questa: la proprietà (e quindi le eventuali responsabilità in caso di crollo) del muro di sostegno perimetrale alla proprietà (condominio) è del condominio o del proprietario del giardino sovrastante?
    Esiste un articolo di legge che ne regolamenta i doveri? Mi sembra che per i muri di supporto dei giardini posti all’interno siano obbligati i singoli proprietari dei giardini sovrastanti.
    Ringraziando anticipatamente ed in attesa di un Vs. parere porgo saluti

  187. Sono sempre io, volevo precisare che i muri perimetrali del giardino del condominio (alti circa 5 metri) sopra esiste un giardino di proprietà del singolo condomino, ma nella parte sottostante passa una strada pedonale comunale da un lato e privata dall’altro.
    Grazie

  188. Ho comprato 1appartamento in una palazzina di 6 famiglie,ci sono dei bagni in comune che nessuno adopera da anni (20) recando problemi di umidità.Ho raccolto le firme con una scrittura privata di tutti i proprietari dove mi cedono ad uso esclusivo e perpetuo l’uso dei bagni in cambio della manutenzione e delle spese dei millesimali della stessa superf.,e si impegnano a comunicarload eventuali compratori.Questo doc. ha valore?Posso imglobarlo (il bagno) nel mio app,to?E se domani vendo? Ringrazio anticipatamente.

    • Per Micaela.
      Se per scrittura privata intendi un foglio semplice o in bollo firmato da tutti, questo, al momento, può non avere alcuna utilità.
      Devi contattare un legale della tua zona portandogli la scrittura privata che avete fatto: saprà consigliarti per il meglio.
      Amedeu e c.

  189. Salve,ho una attività commerciale posta al piano terra di un palazzo da circa 7 anni,adesso dovrebbero fare dei lavori di ristrutturazione per quanto riguarda gabbia scala,balconi,terrazza e qualche altra cosa!!Considerando che io non ho accesso al portone principale,non ho le chiavi del portone ne della terrazza,quindi non sono mai entrato in 7 anni ne dentro il portone ne mai salito in terrazza tanto che non ho ne serbatoi ne antenna tv tanto per intenderci!!Il mio locale è di 34 Mq e a fronte di un costo lavori di 97.000 Euro mi chiedono secondo tabelle millesimali la cifra secondo me spropositata di 4.000 Euro,considerando che un semplice Garage di circa 20 Mq paga solo 600 Euro io perchè dovrei sborsare una cifra così onerosa??Non sono coperto da balconi perchè dovrei pagare la ristrutturazione di questi?E perchè dovrei pagare i lavori della gabbia scala e della terrazza visto che non ne usufruisco??Mi potreste spiegare bene in termini di legge come funziona??Grazie e cordiali saluti!!

    • Per Alessandro.
      Le tabelle delle scale e dell’ascensore sono due, la prima delle quali riguarda la manutenzione e che compete tutti i condomini, e la seconda riguarda le spese di gestione (Pulizia, luce, ecc).
      Di conseguenza, la manutenzione dell’edificio compete tutti i condomini e va divisa secondo i millesimi generali.
      Probabilmente, non possiamo azzardare altro, l’attività commerciale avrà i coefficienti di ragguaglio maggiorati, per cui ti fa lievitare i tuoi millesimi rispetto a quelli inerenti un garage.
      Amedeu e c.

  190. salve, sono proprietario di una parte di terreno e di un appartamento situato al secondo piano di un fabbricato di un piano terra un primo piano e il secondo piano in questione,donatomi dalla nonna materna proprietaria unica di tutto lo stabile compreso terreno circostante.
    Nel ’75 mio nonno costruì la casa nel terreno della moglie (la nonna materna donatrice) costruendo il balcone del primo piano con gocciolatoio integrato nella struttura di cemento mentre il balcone del secondo piano fu fatto senza, considerando che le soglie di marmo che costituiscono il perimetro del balcone che gira per tutta la casa(preciso che ogni appartamento ha un entrata privata esterna non essendoci vano scala) e sporge di 2/3 cm.e ha un’incisione sottostante di 1 cm.+/-che funge da gocciolatoio.
    L’inquilino sottostante,avendo avuto delle infiltrazioni dovute alle forti piogge, pretende la pitturazione dell’appartamento e la realizzazione del gocciolatoio integrato nel cemento assolutamente a mie spese.
    Come devo comportarmi avendo avuto in donazione il tutto solo a luglio dello scorso anno?
    Grazie
    Cordiali Saluti
    Attendo risposta

    • Per Francesco.
      Se tali infiltrazioni sono avvenute dalla terrazza di proprietà soprastante esclusiva, e non a comune, le spese di riparazione della terrazza ed i danni subiti all’appartamento sottostante vanno pagati dal proprietario di detta terrazza.
      Se poi il medesimo vuole rifarsi sui donanti (Ci sembrerebbe cosa un poco strana trattandosi appunto di donazione), può farlo, sempre che il periodo nel quale è avvenuta l’infiltrazione non lo riguardi.
      Amedeu e c.

  191. Buonasera.
    Ho comprato un appartamento dall’ALER (azienda lombarda edilizia residenziale), facente parte di un condominio di 5 scale.
    La proprietà dei singoli appartamenti è mista, con alcuni ancora proprietà dell’ALER e altri di privati cittadini (ad es. sulla mia scala ci sono 10 appartamenti, di cui uno solo ancora di proprietà ALER).
    La gestione del riscaldamento è particolare: c’è un impianto centralizzato, che però non è gestito a livello condominiale, ma direttamente dall’ALER.
    Visto che devo fare dei lavori di ristrutturazione, vorrei staccarmi dall’impianto centralizzato (a mio parere costoso e non efficiente) e realizzarne uno autonomo, come tra l’altro alcuni altri condomini hanno già fatto.
    Ad un mia prima richiesta l’ALER mi ha dato una risposta negativa, motivata da riferimenti ad articoli che secondo me fanno riferimento ad impianti condominiali, dove la proprietà è di tutti i condomini (che quindi tale resta anche in caso di distacco). Nel mio caso la proprietà dell’impianto non è condominiale, tant’è che l’amministratore mi ha detto che la mia richiesta andava indirizzata all’ALER.
    Per noi proprietari dei singoli appartamenti l’ALER fornisce una sorta di servizio, il servizio di riscaldamento.
    Come sono regolamentati questo tipo di impianti in termini legislativi?
    Visto che il distacco è possibile (anche se in pochissimi, ma altri l’hanno fatto), fino a che punto possono fare “ostruzionismo” alla mia richiesta e con quali motivazioni lecite?
    Ringrazio anticipatamente.
    Cordiali saluti.

    • Per Mirco.
      La legge n° 220 dell’11 dicembre 2012 “Modifiche alla disciplina del condominio”
      http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
      (Leggi l’articolo ed apri il file in doc. al termine dello stesso, dopo di chè leggi attentamente l’articolo 1118 del codice civile così modificato: ” …………..Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.”
      Di conseguenza stando a tale legge puoi richiedere il distacco dall’impianto centralizzato, e qualora l’amministratore o l’ALER te lo negassero per motivi di natura tecnica, fai eseguire un sopralluogo da un termoidraulico della tua zona, e una volta accertata la fattibilità, presenta alla stessa ALER una richiesta, con allegata una relazione firmata dalla tua ditta.
      Amedeu e c.

  192. il muretto perimetrale della mia proprietà sita al piano terra di un condominio di tre piani,è in pessime condizioni(quando è stata rifatta la facciata la casa non era abitata perchè gli ex proprietari vivevano in altra residenza )adesso in molte parti è crollato : per il rifacimento devo chiedere la delibera condominiale o basta la comunicazione del rifacimento che per motivi di sicurezza vorrei innalzare di circa 30 centimetri dall’attuale che è 140 cm.Grazie anticipatamente cordialità Angela

    • Per Angela.
      Di fatto detto muretto fa parte di un immobile condominiale, le cui modifiche vanno approvate dall’assemblea condominiale, più che altro per il rialzamento di 30 cm.
      Fra l’altro, se tale muro ha una parte perimetrale, questa è comune a tutti i condomini, che dovrebbero concorrere alle relative spese.
      Amedeu e c.

  193. per favore omettete il cognome dalla mia precedente mail che erroneamente ho scritto in calce grazie.

  194. Per Mirco.
    Se desideri una risposta, riformula la domanda e, per correttezza, inserisci la tua e mail.
    Grazie.
    Amedeu e c.

  195. Ho appena riformulato la domanda, ma non mi è stata caricata.
    Per fortuna stavolta il messaggio me l’ero salvato.
    Lo rimando:

    Provo a riformulare la domanda, sottolineando il punto cruciale: l’impianto centralizzato non è condominiale (nel senso che non è un classico impianto gestito dal nostro condominio), ma è gestito da un ente terzo (l’ALER).
    Per di più la centrale termica di questo impianto centralizzato, pur essendo localizzato nel nostro condominio, viene utilizzato per riscaldare sia il nostro condominio che un altro stabile, ben distinto dal nostro, di proprietà dell’ALER.
    Mi rendo conto che è una situazione particolare ed è per questo che sono qui a chiedere un parere.
    Essendo quindi l’impianto centralizzato un impianto non condominiale, cosa potrebbe poter certificare un tecnico ingaggiato da me che non potrebbe neanche visionare la centrale termica?
    L’unica cosa che mi viene in mente è che si potrebbe far notare che il distacco di un singolo appartamento non potrebbe certo destabilizzare un impianto che serve almeno un centinaio di appartamenti (stima sicuramente in difetto, considerando 50 appartamenti del mio condominio e altri 50 dell’altro stabile… ma sono certamente di più).
    Cos’altro potrebbe aggiungere la relazione di un tecnico senza poter entrare nel dettaglio dell’impianto centralizzato (tipo di caldaie, tipo di alimentazione, ecc.)?
    Grazie mille.
    Cordiali saluti.

    • Per Mirco.
      E’ sempre consigliabile dire tutto alla prima domanda e non aggiungendo il seguito alle prossime.
      Comunque non varia la nostra risposta.
      Devi leggere:
      La legge n° 220 dell’11 dicembre 2012 “Modifiche alla disciplina del condominio”
      http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
      e trovare nell’ambito della stessa una soluzione al tuo non facile problema.
      Non facile, in quanto con la tua modifica andresti ad interessare due edifici in luogo di uno.
      Il tecnico termoidraulico che ti abbiamo consigliato di sentire, e che comprendiamo potrebbe chiederti una parcella, potrebbe parlare direttamente con l’ALER e farsi suggerire la soluzione che difficilmente potrebbe essere sottoposta ad un privato non pratico del mestiere.
      A te la decisione.
      Amedeu e c.

  196. Grazie per la risposta alla precedente mail,desidero sapere anche quali procedure legali (comunicazioni e/o richieste di autorizzazioni o altro..) bisogna effettuare per l’innalzamento del muretto e relativi lavori e relativi oneri.Grazie ancora ..distinti saluti.

    • Per Angela.
      Di solito, il rialzamento di un muretto di 30 cm sfugge al normale controllo delle autorità preposte, nè lo vorrebbero prendere in considerazione.
      Però, a seguito di un esposto dei condomini, sono obbligati ad intervenire.
      Pensiamo ad una SCIA.
      Amedeu e c.

  197. Buongiorno, sono proprietario di un appartamento in un condominio in collina (appartamenti posti su diversi livelli, 10 bassi, 13 più in alto, 6 ancora più in alto). A seguito di insistenti pioggie a marzo è franato parte del terreno che sale dal mio giardino di proprietà verso i 6 alloggi più alti. Questo terreno sostiene anche la strada privata che consente l’accesso ai 6 alloggi superiori. Ora questa area è parte comune del condominio e nel regolamento è data in uso esclusivo agli abitanti dei 13 alloggi di cui faccio parte. Nel regolamento è anche stabilito che “l’uso esclusivo comporta l’onere della manutenzione”. Ora noi 13 ci siamo sempre occupati della manutenzione ordinaria (pulizia, raccolta foglie, potatura rami, etc.) ma a chi spetta sostenere le spese di questo intervento di ricostruzione? Premetto che sono usciti i vigili del fuoco che hanno inibito l’uso dei locali che affacciano verso il versante franato a me e ad altri 2 condomini a “tutela della pubblica e privata incolumità”. A mio parere qui si sta parlando di qualcosa che va oltre la normale manutenzione perchè l’intervento è reso necessario da un evento calamitoso e straordinario. Inoltre il fatto ha leso il valore immobiliare della parte comune ledendo di conseguenza il valore di tutte le unità immobiliari in quanto la zona è parte comune. Per questo, secondo me, l’intervento dovrebbe essere sostenuto dalla proprietà (e quindi da tutti i condomini in quota millesimale) e non solo di chi ne ha l’uso esclusivo. Ringraziandovi anticipatamente, vi prego di rispondermi! Buona giornata

    • Per Nicola.
      Non possiamo citarti alcun articolo di codice civile o altro in quanto trattasi di un caso alquanto anomalo e derivante, come giustamente dici, da un evento calamitoso.
      A nostro parere, se la parte franata ricade in zona comune e quindi condominiale, la spesa relativa alla completa sistemazione dovrebbe essere ripartita fra tutti i componenti dell’intero condominio.
      Trattasi di un parere personale non suffragato, come detto sopra, da norme specifiche o altro.
      Amedeu e c.

  198. Buongiorno, sono proprietario di un appartamento in un condominio in collina (appartamenti posti su diversi livelli, 10 bassi, 13 più in alto, 6 ancora più in alto). A seguito di insistenti pioggie a marzo è franato parte del terreno che sale dal mio giardino di proprietà verso i 6 alloggi più alti. Questo terreno sostiene anche la strada privata che consente l’accesso ai 6 alloggi superiori. Ora questa area è parte comune del condominio e nel regolamento è data in uso esclusivo agli abitanti dei 13 alloggi di cui faccio parte. Nel regolamento è anche stabilito che “l’uso esclusivo comporta l’onere della manutenzione”. Ora noi 13 ci siamo sempre occupati della manutenzione ordinaria (pulizia, raccolta foglie, potatura rami, etc.) ma a chi spetta sostenere le spese di questo intervento di ricostruzione? Premetto che sono usciti i vigili del fuoco che hanno inibito l’uso dei locali che affacciano verso il versante franato a me e ad altri 2 condomini a “tutela della pubblica e privata incolumità”. A mio parere qui si sta parlando di qualcosa che va oltre la normale manutenzione perchè l’intervento è reso necessario da un evento calamitoso e straordinario. Inoltre il fatto ha leso il valore immobiliare della parte comune ledendo di conseguenza il valore di tutte le unità immobiliari in quanto la zona è parte comune. Per questo, secondo me, l’intervento dovrebbe essere sostenuto dalla proprietà (e quindi da tutti i condomini in quota millesimale) e non solo di chi ne ha l’uso esclusivo. Ringraziandovi anticipatamente, vi prego di rispondermi! Buona giornata

  199. Scusate, ho erroneamente postato due volte..

  200. Nel salutare e ringraziare anticipatamente per la risposta, passo al quesito.
    In un edificio di 6 piani con N° 12 appartamenti – n° 4 unità commerciali su piano stradale e un cantinato posto sul retro dell’edificio, il nuovo amministratore,ha preteso di correggere l’unica tabella millesimale in uso ,sostituendola con quelle contrattuali,preesistenti Tab. Gen – Tab.scale -Tab.Ascensore.Lo Stesso, dopo avere verificato con meraviglia fino a quel momento, dellla mancata partecipazione alle spese generali dei suddetti locali commerciali e del cantinato,intende ora imporre le medesime.E’ corretto?In ogni caso in che misura andrebbero imposte,per esempio per la luce dell’androne-pulizia- amm.ne?

    • Per Paolo.
      Per la luce e pulizia scale e androne di ingresso, dovrebbe esistere una tabella idonea, unita ad altra per gli stessi locali, ma inerente la manutenzione.
      Per quanto riguarda l’uso di due carature millesimali effettuate in epoche diverse, quella da applicarsi ufficialmente dovrebbe essere stata regolarmente approvata dall’assemblea condominiale, secondo le percentuali dei partecipanti vigenti al momento di tale approvazione.
      Quindi devi informarti dall’amministratore circa quale delle due tabelle è quella approvata e valida.
      Altrimenti devi portare la questione in discussione ad una prossima assemblea condominiale.
      Amedeu e c.

  201. Buongiorno,
    ho un quesito da porre.
    Vivo in un condominio con otto appartamenti, quattro ad un piano rialzato e quattro al primo piano, serviti, questi ultimi, da due scale esterne( A e B). Dette scale servono anche per l’accesso ai box e alla terrazza condominiale. In pratica i quattro condomini che abitano al primo piano accedono ai loro appartamenti da due scale( A e B). Ora, la vicina che abita sopra di me, vorrebbe fare la manutenzione di una scala (A), ma vorrebbe ripartire le spese in quattro parti uguali, ossia tra i due che abitano al primo piano (e che usufruiscono sempre della scala A) e i due che stanno al pianterreno ( che fruiscono della scala A molto più raramente, eccezion fatta per la sola rampa che conduce ai box). Degli altri quattro condomini, quelli che -obbiettivamente – non usufruiscono mai della scala A, ma solo della B non si vogliono coinvolgimenti, anche se loro sono d’accordo sul rifacimento della scala A. Quale è la esatta ripartizione delle spese?
    Non abbiamo amministratore e fino adesso abbiamo sempre trovato un accordo sui lavori da farsi, ma adesso no. Pur escludendo i condomini della scala B, qual’è la ripartizione delle spese per noi della scala A?
    Spero di essere stato chiaro…
    Grazie.

    • Per Antonio.
      La legge 220/2012 impone un amministratore condominiale quando si superano otto unità immobiliari; per cui non è il vostro caso
      http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
      Comunque potete far redigere da un tecnico professionista la caratura millesimale, con la quale ripartire equamente le spese.
      Per quanto riguarda le scale esterne, sono comuni a tutti i condomini, in quanto fanno parte delle facciate e più propriamente dell’estetica dell’involucro dell’edificio.
      Per cui, nelle tabelle millesimali le spese di tali scale dovrebbero essere divise fra tutti i proprietari.
      Senza tabelle millesimali rischiate di non ripartire equamente le spese.
      Amedeu e c.

  202. Buongiorno a tutti.
    Sono proprietario di un villa quadrifamiliare divisa a torta, cioè ognuno ha un angolo a L (siamo tutti proprietari). Le aree comuni definiti a catasto con la particella specifica sub 9, consistono nel marciapiede fronte strada e delle due stradine laterali per d’accesso alle porzioni di villa del retro (di cui una abito io).
    Il giorno del mio rientro dalle ferie (3 settimane) nel raggiungere la mia abitazione noto che il proprietario della porzione di villa del mio stesso lato ha eseguito, aumentando il posto auto precedente, un lastricato in mattoni per parcheggiare l’auto allargando il precedente cancello con la demolizione di un muretto interposto tra il suo passaggio pedonale e quello carrabile del cancello scorrevole; oltre ciò ha aumentato in modo consistente il livello dello stesso, che va dal perimetro della casa fino a fuori il cancello, con un bel po’ di pendenza tanto che è stato instradato al di fuori del cancello scorrevole con uno scivolo fatto in cemento per accordare l’ingresso dell’auto sul mattonato, occupando per l’appunto parte della proprietà comune a tutti che si potrebbe definire continuazione del marciapiedi in quanto precedentemente era esistente a piano della guida del cancello lo scasso per entrare. Inoltre dalla parte del cancello pedonale, che precedentemente esisteva solo un piccolo dislivello di circa 3 – 4 centimetri, adesso siamo nell’ordine dei 20 – 25 centimetri in altezza e che occupano in lunghezza circa 25 centimetri proprio nella curva dove scendo io con la macchina. A peggiorare il mio disaggio c’è da dire che il lastricato creato con l’ultima pioggia recente ha evidenziato un ulteriore fiume d’acqua che convoglia nella griglia sottodimensionata a questo punto, proprio davanti al mio cancello nella strada di proprietà comune.
    Attualmente, essendo solo 4 unità abitative non abbiamo condominio.
    Esiste qualche articolo a cui appellarci? Come potremmo risolvere la situazione?
    Con la signora non gode della mia simpatia e a quanto pare è reciproca, prima di esercitare eventuali miei diritti vorrei se possibile un parere da parte vostra. Certo di un vostro esaustivo riscontro vi saluto cordialmente.

  203. Volevo aggingere anche che per fare il lastricato di mattoni per parcheggiare le sue due macchine, la mia vicina ha alzato ulteriormente una parte di muro confinante con la strada privata (circa 40 centimetri in altezza per lunghezza lato per lato circa 1,50 metri) ciò per poter portare a raccordo il lastricato con i gradini del portico d’ingresso.
    Perfavore aiutatemi prima che si degeneri la situazione. Grazie

    • Per Ciccio.
      Non possiamo vedere il lavoro eseguito, ma può darsi che il vicino avesse bisogno di una comunicazione al Comune.
      Puoi verificare presso lo Sportello Unico dell’edilizia.
      Amedeu e c.

  204. La palazzina dove abito ha un seminterrato dove ci sono locali per servizi e cantine. C’è anche un’ampia area sottostante a uno degli appartamenti del piano terra e alcuni negozi, dove l’altezza utile è per tre quarti inferiore al metro e mezzo e la pavimentazione del tutto assente consiste nel nudo terreno di fondazione. In quest’area si trova anche la parte finale della rete fognante fino all’imbocco nella fogna comunale. Il regolamento di condominio elenca scrupolosamente tuti i locali e le proprietà comuni, con l’aggiunta esplicita che tutto quanto non menzionato non è proprietà condominiale. Quest’area in effetti non è nell’elenco delle proprietà comuni. Il solaio dell’appartamento al piano terra e dei negozi sopra menzionati, presenta gravi segni di degrado e richiede interventi di ripristino. Il costo di tali interventi è a carico dei soli proprietari degli immobili o deve essere ripartito anche con il condominio? Una sentenza di Cassazione (Sez. 2^ Civ. del 26 marzo 1993 n.3642) in proposito attribuiva le spese ai soli proprietari degli immobili in quanto unici a detenere diritti sul solaio del piano terra, in loro uso esclusivo. Grazie per l’attenzione, Riccardo

    • Per Riccardo.
      Cosa possiamo aggiungerti?
      Vediamo che ti sei ben documentato.
      Per un solaio interposto fra due appartamenti, la spesa spetta metà cadauno, mentre a quello soprastante compete per intero la pavimentazione ed a quello sottostante l’intonaco e la tinteggiatura.
      Nel tuo caso leggi attentamente la sentenza, ma attenzione; controlla che dopo tale data non ce ne sia un’altra che dice le cose un pochino diverse.
      Amedeu e c.

  205. ho in proprietà una piccola porzione di fabbricato (1 locale multiuso con bagno) al secondo piano di un vecchio fabbricato in centro storico, che uso solo come casa vacanza (non sono residente).
    il resto del fabbricato è stato acquistato, porzione dopo porzione, da un unico soggetto, il quale adesso è proprietario di tutto lo stabile tranne il mio pezzetto. grosso modo in proporzione io possiedo 1/5 del fabbricato
    questo signore ha deciso di imbiancare e senza interpellarmi ha imbiancato il piano terra e il primo piano; ora mi dice che vuole imbiancare anche il secondo piano compresa anche la mia parte.
    dice che siccome è proprietario di tutto il resto compreso la scala e il ballatoio da cui accedo (io ho solo il diritto di passaggio), il muro esterno è suo.
    ma le facciate non sono una parte comune dell’immobile? io non ho proprio nessuna voce in capitolo?
    lui dice che tanto fa tutto lui a sue spese, ma non è questo il problema; il problema è che io non ho potuto dire nulla e il colore che lui ha scelto non mi piace per niente.
    avrebbe dovuto interpellarmi oppure è vero che il muro è suo?
    grazie in anticipo
    Roberta

  206. abito al primo piano di uno stabile composto da tre piani piu’ il piano terra. da poco abbiamo avuto una occlusione dello scarico delle acque bianche nella relativa colonna di scarico condominiale che scende verticalmente dal terzo piano fino al suolo.particolare interessante, lasignora del piano terra non vuola partceipare alle spese di spurgo perchè sostiene di essere agganciata ad altro scarico indipendente essendo lei a piano terra. bene. lo scarico per capire arriva verticalmente poi fa un giro,ovvero, al centro del mio sottobalkcone gira in orizzontale e scende lateralmente da un muro dell’appartamento della signora, poi arrivato all altezza del capestio del suo balcone gira di nuovo e passa sotto il calpestio di questa signora e del proprio balconcino per poi scaricare nella fognatura comunale. mi chiedo a parte l’art.1117 c.c. come possiamo i rimanenti tre condomini rivalerci su di essa.sono due le cose ho facciamo sfossare la sua cucina cosa impossibile ed improbabile tenuto conto che è una coppia di persone che non fa altro che creare problemi e che qualsiasi cosa nasca da questo lato del condominio è solo e sempre colpa del mio appartamento. consultato amichevolmente un avvocato civilista mi è stato detto che agganciata o no allo scarico a prescindere, tenuto conto pure che attraversa la proprietà della signora come descritto, lei è tenuta a partecipare al pagamento delle spese perchè trattsi sempre e comunque di scarico condominiale. vi sarei grato se potreste chiarirmi in tal senso. grazie.

    • Per Alessandro.
      In un immobile condominiale le collocazioni dei pluviali discendenti possono essere diverse, ma tutti quanti sono di proprietà comune a tutti i condomini.
      Tanto vale anche per la fognatura nera.
      Per cui la signora è tenuta a partecipare, per la sua quota parte millesimale, alle suddette spese.
      Amedeu e c.

  207. grazie per la risposta..
    quindi non posso fare nulla perchè sono in minoranza .. che tristezza ..
    .. anzi .. da come scrivi avrebbe potuto decidere tutto e farmi anche pagare .. sempre per il discorso di essere in minoranza..
    .. pazienza..

    • Per Mina.
      Non è proprio così.
      Devi avere la pazienza di leggere le nuove disposizioni per i condomini e di cui alla fine del nostro articolo.
      Per esempio, non potrà chiederti lavori voluttuari o similari.
      Amedeu e c.

  208. nel palazzo dove abito vi è un lucernaio ad uso del calpestio di due condomini, che separa la due proprietà a mezzo di un muro vetrata.bene.uno dei condomini negli anni,nella sua parte di lucernario ha installato presumo in forma del tutto “abusiva”, un tetto con struttura in ferro e copertura con lastre di plastica tipo eternet.nonostante i ripetuti richiami, la signora ha provveduto ad installare un punto cottura non curandosi di cucinare qualsiasi cosa, cosa che sovente non permette a tutti i rimanenti condomini che si affacciano sul lucernario di tenere le finestre aperte per il riciclo dell’aria, tenuto conto che cucina in questo spazio ogni tipo di cibo compreso fritture di ogni genere.allora gradirei sapere se sempre in termini di legge:
    1.poteva instattare questa struttura nel lucernario,sapendo io che la sua proprietà è limitata al solo calpestio.
    2. se si può intervenire per far rimuovere tale struttura.
    3. cosa può fare l’amministratore in questi casi.
    4. quali articoli di legge vi sono per questo specifico caso.
    poi volevo notiziarvi che del precedente post ne ho fatto parola con l’amministratore e sostiene che la signora essendo stata danneggiata non le spetta pagare la quota prevista per il rimborso spese effettuate per liberare l’occlusione dello scarico delle acque bianche sostenendo come vi avevo detto precedentemente che dice non essendo agganciata allo scarico a suo dire non le spetta pagare, cosa non veritiera a mio avviso perchè lo scarico agganciata o no è condominiale e quindi rientra nelle parti comuni. vi chiedo scusa per gli errori eventuali di grammatica e di impostazione.Grazie mille!!!

    • Per Alessandro.
      Non vorremmo costituire motivo di discordia con l’amministratore, che sicuramente sarà molto preparato e saprà il fatto suo.
      Inoltre, la nostra risposta, premettiamo sempre, si basa sulla vostra narrazione, non potendo fra l’altro controllarla con i dovuti sopralluoghi
      Chiarito quanto sopra partiamo dalla seconda parte della domanda e leggi questo nostro articolo
      http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
      ed in particolare apri il documento Doc finale e controlla l’articolo 1117 (Parti Comuni)
      Parla delle reti fognarie.
      Se lo scarico del condomino è allacciato alla rete fognaria bianca dell’edificio può essere comune, altrimenti è privato.
      Relativamente alla prima parte, se la struttura coperta del punto cottura non è stato autorizzato, potete far intervenire i vigili urbani, che provvederanno ad aprire una pratica di abusivo.
      Dovrete, però, essere certi che sia abusiva e lo potrete verificare, solamente, in Comune, presso lo Sportello unico per l’edilizia.
      Amedeu e c.

  209. SALVE, VIVO IN UNA BIFAMILIARE COSI’ COMPOSTA: PIANO TERRA CON INGRESSI SEPARATI, SCALA IN COMUNE, AL PRIMO PIANO VIVO IO E AL SECONDO MIA COGNATA STA TERMINANDO I LAVORI.
    IO CI VIVO DAL 2006 MENTRE LEI STA TERMINANDO I LAVORI E HA MESSO GLI INFISSI MARRONI MENTRE IO LI HO BIANCHI E HA ANCHE COLORATO LA FACCIATA DIVERSAMENTE DALLA NOSTRA RIPETO ESISTENTE DAL 2006.
    DALLA STRADA NON E’ PROPRIO IL MASSIMO DA VEDERE MA A ME NON INTERESSA FARE GUERRA…L’UNICO MIO DUBBIO E’ SE PER IL COMUNE POSSIAMO O POSSONO ESSERE MULTABILI. GRAZIE..

    • Per Romina.
      Se la casa è unica, i muri portanti, le facciate, il tetto, il suolo su cui sorge l’edificio, ed altro, sono comuni a tutti i condomini, per cui vi deve essere l’accordo comune anche per la tinteggiatura.
      Comunque il Comune dovrebbe intervenire solamente se esteticamente avete fatto una bruttura.
      Amedeu e c.

  210. salve ,la mia palazzina composta da 7 unita abitative e stata realizzata nel lontano 1978 . allora guingo al quisito le colonne portanti dell’acqua che partono dai contatori e arrivano agli appartamenti passano sotto il pavimento di un nevozio al piano terra ,adesso che alcuni tubi si sono rotto provocando perdite d’acqua . il tratto di pavimento dove passano i tubi per quanto riguarda le spese si puo’ difinire condominiale?

    • Per Rossano.
      Se la tubazione riguarda tutto il condominio, la riparazione della stessa, con spese accessorie dovute a scavi e ripristini, sono a carico di tutto il condominio.
      Amedeu e c.

  211. 1) GARANZIA DECENNALE DEL COSTRUTTORE. Da quale momento parte se agli atti del fascicolo depositato e visionato c/o ufficio tecnico del comune non risulta essere mai stata fatta Comunicazione Ultimazione Lavori, nè Collaudo, nè Agibilità, eppure tutte le Un. Imm. sono state vendute (con notai compiacenti), vi abitano da quasi 10 anni e qualche appartamento ha l’agibiltà!
    2) PUò IL PROPRIETARIO DI UN MAGAZZINO AD USO RISTORANTE fare una modifica alla colonna montante (con l’autorizzazione del Condominio?), per contenere eventuali danni.
    3) LO STESSO deve partecipare alle spese per perdite dall’impianto di adduzione idrica in risalita?
    Grazie!

  212. Salve abito in un condominio di 32 appartamenti divisi in 8 scale e per ogni scala 4 appartamenti queso complesso posto in quadrato ha 4 entrate condominiali di cui su due lati tra una scala e l’altra e’ divisa da una siepe le altre meta’ erano divise da fioriere. Queste fioriere sono state tolte per rifare il manto stadale poi pure per comodita’ dei condomini non sono piu’ stati riposizionati,ad oggi e’ sorto il problema che tutti entrano ed escono pure gli estranei preciso che di fronte c’e’ un supermercato dunque crea disagio,in riunione e’ stato deciso di poter mettere i cancelli o sbarre ma causa troppo dispendioso e’ stato deliberato in riunione di mettere ancora le fioriere. Ora ad un inquilino,preciso che non e’ propritario, non va bene e per dispetto entra nel cortile a fianco al suo, lasciando l’auto parcheggiata tutto il giorno creando disagio a noi, pur avendo posto nel suo cortile davanti ai suoi garage. Ora con questo inquilino come bisogna procedere? Grazie

    • Per Emilia.
      Avete necessità di conoscere le nuove regole del condominio di cui alla legge 220/2012.
      Leggi attentamente questo nostro articolo ed apri e leggi anche il documento Doc in fondo ad esso.
      Troverai gli articoli del codice civile che sono stati cambiati.
      leggendoli attentamente rileverai le maggioranze necessarie per le approvazioni in assemblea condominiale, il comportamento dell’amministratore e tante altre cose.
      Troverai la soluzione al tuo caso.
      Ed inoltre, ti consigliamo, di far tesoro di tali nuove disposizioni, perchè tramite queste potrete affrontare tante situazioni future.
      http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
      Amedeue c.

  213. Buongiorno, dal 2010 vivo con mio marito e i nostri due bambini al primo piano di una casa bifamiliare, avendola acquistata all’asta per salvare una brutta situazione (era di mio suocero e l’ha persa pignorata) e lasciare tranquilla la nonna novantenne di mio marito che vive al piano terra, abbiamo scoperto solo in un secondo momento di aver acquisito con l’abitazione anche parte dell’abitazione al pian terreno, i 2/9, e in più gli 11/18 della rimesa che si trova nel giardino. Questo ha fatto si che le altre due proprietarie (le due zie di mio marito) e la nonna (non più proprietaria ma solo inquilina) si siano sempre stizzite nei nostri confronti negandoci la possibilità di sistemare il tetto non isolato, l’intonaco esterno, la ringhiera esterna. Ogni nostra proposta di miglioria viene puntualmente bocciata. La casa dall’esterno è molto brutta a trasandata, è molto umida e dato che nel seminterrato abbiamo anche la nostra attività lavorativa, ne vade la nostra immagine oltre alla salute dei nostri figli. Una delle zie proprietarie sarebbe anche disposta forse a venderci la sua parte ma non sappiamo quanto ci convenga perchè non sappiamo cosa voglia l’altra zia (la più tremenda) che sembra covare un grande odio e invidia nei nostri confronti; non abbiamo idea di cosa voglia fare di quei miseri 2/9 e 3/18 che si ritrova, temiamo voglia tenerli con l’unico scopo di renderci la vita un inferno dopo la morte della nonna…Nulla si tocca fino alla morte della nonna dicono lei e la nonna stessa !!!! una cosa alquanto macabra e di cattivo gusto dico io!!! e anche una cosa cattiva dato che la vita va avanti e ci sono dei bambini di mezzo; possibile che chi è proprietario di parti così piccole possa decidere e porre veti? Possibile che magari ci obblighi a dividere le due proprietà in abitazioni distinte sia nella parti comuni, spendendo non poco di geometri e muratori? Comunque abbiamo le mani legate e a volte mi sento disperata e in trappola per una situazione da cui non riusciamo ad uscire in nessun modo, che ci avvelena ogni giorno e che non possiamo migliorare in nessun modo per i nostri figli e per noi. Ah, cigliegina sulla torta, non possiamo nemmeno vendere la nostra abitazione (non sarebbe neanche giusto), in quanto la nostra veranda è divisa in poprietà nostra e delle zie!!! Vi prego di aiutarmi. I miei saluti e la mia stima.

  214. Grazie Amdeu, sei un tesoro, davvero gentile e generoso. Il Signore te ne renderà merito! Adesso corro a leggermi tutto e mi preparo bene. Grazieeee!!!

  215. Buongiorno,
    10anni fa’ ho acquistato un fondo commerciale. sopra di me ho un solo appartamento. chiaramente gli immobili hanno ingressi separati. da sempre avevo in “comune” con i signori di sopra e altre 3 unita’ il contatore dell’acqua. a seguito delle innumerevoli e spiacevoli discussioni ho deciso di staccarmi e mi sono messo il contatore per conto mio. per far cio’ ho dovuto modificare il vano contatori dell’acqua sulla facciata ma nessuno si e’ degnato di rendermi una parte dei soldi spesi.
    la cosa bella e che ora ho il tizio di sopra alle costole perche’ ha speso 20€ (avete capito bene) per la sostituzione di parte di una gronda che era in rame. conosco bene come funzionano le comunioni pero’ nella fattispecie sono tenuto a chiedergli cio’ che reputo giusto pro quota?

    • Per Claudio.
      A nostro avviso è sempre conveniente tenere buoni rapporti con il vicinato, e non saranno certo i 20 euro a distruggere una amicizia o almeno una buona vicinanza.
      Si potrebbero cercare sentenze e norme varie, ma non conviene affrontare una questione del genere per via legale, quando si può risolverla altrimenti.
      Amedeu e c.

  216. buongiorno
    20 anni fa, anno più anno meno, un tecnico della telecom per installarmi in una stanza una seconda presa telecom, di cui pago regolarmente il canone a tutt’ oggi, ha fatto passare un filo esterno su una facciata laterale del condominio in cui abito. Detto collegamento non condiziona in alcun modo l’uso della cosa comune ( la facciata laterale dello stabile) agli altri condomini. Per tutti questi anni nessuno ha mai detto nulla . Oggi invece una condomina che chiede pretestuosamente la rimozione del filo adducendo che a suo tempo è stato messo in opera senza il consenso del condominio . Cosa devo fare ? rimuovo il filo privandomi della seconda presa telecom che mi consente l’uso di internet nella stanza adibita a studio o ritenendo che il filo passa su una parte comune lascio le cose come stanno ??

  217. 20 ANNI FA UN TECNICO TELECOM – SIP HA FATTO CORRERE UN CAVETTO TELEFONICO DI CIRCA 15 METRI SU UNA FACCIATA LATERALE DEL PALLAZZO PER INSTALLARMI UNA SECONDA PRESA TELEFONICA IN UN’ALTRA STANZA DELLA CASA, NON ESSENDO POSSIBILE, PER VARI MOTIVI FAR PASSARE DETTO CAVO ALL’INTERNO DEL MIO APPARTAMENTO. FINO AD OGGI NESSUNO HA MAI DETTO NULLA . DA QUALCHE MESE CAUSAATTRITI E DISSIDI DI ALTRO TIPO UNA CONDOMINA PRETENDE LA RIMOZIONE DEL CAVO SOSTENENDO CHE A SUO TEMPO E’ STATO INSTALLATO SENZA IL CONSENSO PREVENTIVO DEL CONDOMINIO POICHè A SUO DIRE E’ STATO INSTALLATO SU PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO. COSA DEVO FARE ? RIMUOVO IL CAVO O LASCIO PERDERE TENUTO CONTO CHE L’ART 1102 DICE OGNI CONDOMINO PUO’ SERVIRSI DELLA COSA COMUNE…ECC ?? GRAZIE

  218. Salve casa mia e quella della mia vicina sono distanti 10 m e nel mezzo sorge un muro fatto dalla mia vicina;
    La mia vicina mi vieta di piantare piante stagionali(pomodori,fave,…)con la scusa che le radici gli alzano il cemento e che andandole ad annaffiare gli si rovina il muro .
    Posso piantarle o no?

  219. per la manutenzione straordinaria o ordinaria di pilastri di un appartamento in condominio compresi pilastri di balconi ( non a sbalzo ) la quota dei lavori a chi spetta ,all’intero condominio o ai singoli proprietari di appartamento ?

    • Per Raffaele.
      Se i pilastri fanno parte della struttura del fabbricato, e come tali devono essere rinforzati o ripristinati (Per esempio, perchè il ferro di armatura interno fa la ruggine che fa scoppiare il calcestruzzo), allora è un problema che riguarda il condominio.
      Lo è anche se detti pilastri fanno parte delle facciate dell’edificio e come tali sono parti comuni a tutti.
      Per altre ragioni (Per esempio per rifacimento degli intonaci interni di degli stessi) i lavori spetterebbero ai singoli proprietari.
      Amedeu e c.

  220. Per Lisa
    Se desideri una risposta, riformula la domanda e, per correttezza, inserisci la tua e mail.
    Grazie.
    Amedeu e c.

  221. Buonasera,

    nel mio condominio una parte di condomini vorrebbe verniciare la recinzione perimetrale di un colore diverso da quello attuale.

    Volevo sapere se per approvare il cambio di colore della recinzione è sufficiente la maggioranza o se serve l’unanimità dei condomini.

    Grazie

    Buona serata

    saluti

  222. Buongiorno,
    ho acquistato nel 2012 una abitazione al piano terra. A sua volta l’ex proprietario ha acquistato da una società che ora ha dichiarato fallimento. Il giorno prima del rogito, facendo un giro nei garage, mi accorgo che dal giardino, al confine con quello che sarebbe diventato il mio e quello del vicino, ci sono delle infiltrazioni di acqua nella rampa dei box e anche in qualche box per ora di proprietà di nessuno (o meglio ceduti dal costruttore ad una sua amica..).
    Ora è un anno che siamo lì, insieme al condominuio avevamo fatto presente questo e altri danni al costruttore. Stanno discutendo con i vari subappaltatore sulle responsabilità. Non credo si tratti di degrado della guaina, ma proprio che la guaina è stata messa male (quindi direi vizio occulto), inoltre in corrispondenza delle perdite sembra essereci un giuunto di dilatazione che con gli assestamenti si è aperto un po troppo e questo potrebbe aver peggiorato la situazione di una impermeabilizzazione non fatta a regola d’arte. Cosa mi consiglia di fare? Il giardino è di circa 280 mq (200 a verde e 80 mattonato).
    Grazie infinite

    • Per Federico.
      Se la società costruttrice è fallita ci sembra poco probabile che riusciate a far intervenire il costruttore.
      Anche se trattasi di vizio occulto e riuscite a far vale le vostre ragioni sulla base dell’art. 1667 del codice civile http://www.coffeenews.it/responsabilita-per-lavori-edili-successive-al-termine-dellappalto
      è poi difficile che riusciate a tirare in ballo un costruttore che ha dichiarato fallimento.
      Per cui, a nostro pare, consultatevi con l’amministratore condominiale e cercate una soluzione pratica inter vos, per risolvere il problema delle infiltrazioni.
      Amedeu e c.

  223. La ringrazio, ma non sono riuscita a trovare la risposta.
    Se alcuni condomini vorrebbero cambiare colore alla cancellata
    (da verde a marrone) serve l’unanimità? In quanto io sarei contraria
    perché il nuovo colore mal si abbina alla struttura esistente.Leggendo in rete
    mi sembra di aver capito che rientra nel decoro archietettonico.
    Grazie saluti

    • Per Lisa.
      Se lo ritieni un miglioramento, deve essere seguita la seguente procedura:
      Art 1120 primo comma
      I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
      Art 1136 quinto comma
      Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
      Amedeu e c.

  224. Buongiorno vorrei esporle il mio dubbio. Abito in una palazzina di 29 unità costruita nel 2011. Il costruttore nel lato della facciata dove è situato l’ ingresso principale ha creato dei singoli parcheggi (che vuole vendere ovviamente!) a discapito del marciapiede, premetto che la strada è a doppio senso di circolazione dove transitano anche dei mezzi pesanti in quanto di fronte alla nostra palazzina è situato il “posto” di scarico merci di un Supermercato. Quindi credo che sia messa in serio pericolo la vita dei pedoni, principalmente dei bambini visto che una volta usciti dal cancello ci si ritrovi direttamente in strada senza marciapiede nè a destra nè tanto meno a sinistra.
    Tutto cio’ è Regolare da parte del Costruttore e del Comune??? O possiamo chiedere (legalmente) l’ espropriazione forzata dei parcheggi a favore di un marciapiede per l’ incolumità delle persone??

    Grazie per le informazioni, MARCO.

    • Per Marco.
      Probabilmente i parcheggi sono stati realizzati come da progetto approvato in Comune, ed anche se lo stesso Ente rilascia le autorizzazioni “Fatti salvi i diritti dei terzi”, difficilmente sarà esaudiente con te.
      Per cui ti consigliamo di visionare il progetti in comune (E’ un tuo diritto, come lo è richiederne una copia a pagamento), accompagnato da un tecnico professionista abilitato.
      Devi rilevare le differenze, se ci sono, ed eventualmente segnarti tutti i punti sui quali potrete ricorrere.
      Ricorrere, vuol dire scrivere successivamente al Dirigente dell’ufficio Preposto comunale ed al comando vigili urbani della zona, facendo presente, essenzialmente, il pericolo per la pubblica incolumità rappresentato da tale situazione, nonchè le eventuali differenze fra approvato e realizzato da voi riscontrate.
      Amedeu e c.

  225. Salve, il mio vicino che abita a piano terra sta facendo mettere fili luce e telefono nel muro che non so se si deve considerare comune o confine, perchè lo spessore sarà non più di 30 cm. Io abito al primo piano, ma dall altra parte del muro su cui sta lavorando c è il mio box auto e proprio sul muro si trova il mio contatore della luce da 40 anni. Il suo muro invece non ha mai avuto all interno nulla, era una cameretta con un letto, ed ora ha deciso di mettere questi fili lungo tutto il tratto del muro. Il mio dubbio è proprio questo: si possono mettere fili luce e telefono quando a pochi cm, dall altra parte del muro, c è un contatore luce?

    • Per Aldo.
      Dici che era una cameretta, per cui il vicino può fare eseguire l’impianto elettrico in corrugato sotto traccia da un elettricista regolarmente inscritto alla Camera di Commercio e che al termine del lavoro deve rilasciargli una attestazione di regolare esecuzione.
      Circa la vicinanza del contatore e la possibilità di spaccare nelle vicinanze, avvisa il vicino, in maniera che con i corrugati passi più distante.
      Amedeu e c.

  226. Buongiorno ,abito in una palazzina di 3 piani di qui proprietario di 2 ,ho cambiato i serramenti esterni decidendo di montarli in legno di color marrone , ora la signora del terzo piano sta verniciando le finestre di color bianco lo puo fare ? oppure posso fermare i lavori , in origine le finestre erano di color beige

    • Per Raffaele.
      Scusa, ma ci sembra che abbiate fatto un poco di confusione.
      Il fatto è che se hai cambiato il colore delle persiane da beige a marrone, come puoi pretendere adesso che questa tua vicina le vernici di marrone?
      Siete entrambi in colpa, per cui riunitevi e cercate da buoni vicini una soluzione unica.
      Amedeu e c.

  227. salve abito in una palazzina di 2 piani, con 3 proprietari al piano terra sottostante il pozzo di luce scoperto si è bagnata e danneggiata la trave in legno e si è stati costretti a sostituirla volevo sapere a chi spetta pagarla e se in parti uguali.

    • Per Alessia.
      Se tale trave fa parte di una zona comune a tutti i condomini, tipo il tetto, le mura portanti, le fondamenta, i prospetti, ecc la spesa va divisa fra tutti i proprietari secondo le quote di proprietà di ciascuno. (Speriamo che abbiate i millesimi)
      Amedeu e c.

  228. Salve sono proprietaria di un locale commerciale posto all’interno di un parco di circa 120 condomini, il locale è l’unico all’interno del parco dopo il locale c’è la portineria con annessa abitazione è nessun altro locale commerciale, davanti al mio locale c’è un cancello elettronico e quindi io sono all’interno….gli altri locali commerciali sono tutti a faccia strada, ma quando ho acquistato nel 1990 questo locale il cancello gìà era esistente da un anno, l’edificio èstato costruito nel 1962. Il problema è che oltre al portire c’èra un pulitore per le scalee il viole del parco regolarmente inquadrato, il pulitore ha fatto causa al condominio e ha preteso molto di più in quanto si è inventatotanti lavori exstra…vabbè anche questo, ora mancano tanti soldi nella gestione condominiale…visto che ci troviamo con un amministratore giudiziario che a mio avviso va peggio degli altri, in assemblea abbiamo deciso di liquidare il secondino con un unica solluzione e ripartire le spese secondo legge.
    Quindi i negozi esterni sono stati essentati del tutto al pagamento visto che non hanno nessun accesso al parco, mentre io debbo pagare in base come dice l’aministratore alla ta. B “viale e portineria”..OK D’ACCORDO, ma perchè non ha calcolato anche la tab. C, che corrisponde anche alla pulizia delle scale o sbaglio? ( PREMETTO CHE HO UN UNICa ENTRATA QUELLA DEL VIALE E BASTA)…mi chiedo posso rifiutare di pagare visto che sono 4 scale 5 appartamenti per scale compreso il piano terra….per 5 piani? E non sono convita come haano ripartito le spese detta loro..SECONDO LEGGE?

    • Per Nancy.
      Dovremmo vedere le tabelle e effettuare un sopralluogo, e questo non è possibile.
      Riteniamo, da quello che ci sembra di comprendere, che se avesse usato anche la tabella per le scale, avresti dovuto partecipare, anche, per la tua quota parte, alle spese di manutenzione delle scale.
      Per la pulizia ne sei esclusa, se non hai accesso dall’ingresso dell’edificio.
      Amedeu e c.

  229. Grazie mille per la risposta…un ultima cosa…il portiere di un condominio abitante anche nell’appartemento condominiale quindi non suo, e senza nessuna proprietà all’interno del condominio, può partecipare alle assemblea condominiale senza deleghe? E ancora può partecipare all’assemblee condominiale con deleghe? Il fatto è che questo signore mette un pò di soggezione verso i condomini un pò anziani che sessendo deboli si fanno raggirare facilmente, nel condominio la maggior parte è composto da pensionati.

  230. In caso di sinistro con auto in sosta nelle parti comuni (sosta temporanea consentita solo per carico e scarico) dei box si va al concorso di colpa ?

    Grazie

  231. Salve con la presente vorrei dei chiarimenti in merito alle parti comuni , vengo al dunque :
    risiedo in un super condominio suddiviso in tre scale A B C , in conseguenza al recente sisma del 2012 che ha colpito l’ Emilia Romagna alcune condutture idriche si sono rotte con conseguenti perdite d’acqua , i tombini sono dislocati in vari punti del complesso quelli a cui si riferisce il danno sono relativi alle scale B C , in virtù di ciò gli inquilini della scala A si sentono legittimati a non partecipare alle spese di ripristino in quanto a loro parere non direttamente colpiti ed essendo condutture idriche dopo il contatore diventano private , gradirei sapere se tutto ciò rientra in parti comuni e se devono contribuire anche gli inquilini della scala A senza forzature con i termini di legge . Ringrazio anticipatamente , cordiali saluti .

    • Per Fabio.
      Normalmente dove esiste un condominio la ripartizione delle spese delle cose comuni si dividono fra tutti i condomini.
      In questo caso, però, esistono tre scale con tre blocchi condominiali distinti, per cui la giurisprudenza (Devi ricercare le sentenze su internet) si è pronunciata, anche, ripartendole distintamente, purchè facenti parte di una zona privata di un blocco stesso.
      Amedeu e c.

  232. Salve.vorrei sapere se i muri di recinzione del suolo ad uso esclusivo degli appartamenti a pt con differente numero civico sono parte comune del condominio.aggiungo anche che sul mio rogito non vengono menzionati come parte comune anzi viene precisato che il tutte le zone esterne al condominio,citando le loro partcelle,non sono parte comune.

    • Per Maria.
      I muretti di divisione fra un giardino di proprietà ed un’altro di proprietà diversa sono di competenza e proprietà dei 2 confinanti e non sono comuni.
      Amedeu e c.

  233. Abito al secondo piano di un condominio.al piano terra ci sono il nostro portone e 3 appartamenti indipendenti.siamo in procinto di fare lavori di manutenzione e vorrei sapere chi deve pagare le spese per il loro muretto di recinzione che delimita unicamente i loro giardini di uso esclusivo.abbiamo confrontato tutti i rogiti dei condomini situati al primo e secondo piano e c’è scritto”non costituiscono parte comune nè pertinenze,accessori o altro:le aree scoperte circostanti il fabbricato riportate sull’elaborato planimetrico generale di accatastamento con le particelle….annesse in proprietà esclusiva agli appartamenti a piano terra”.grazie.

    • Per Giulia.
      Da quanto ci sembra di comprendere, i muretti divisori fra i diversi giardini sono di competenza dei proprietari degli appartamenti del piano terra.
      Le relative spese di ogni muretto, se posto sul confine della loro proprietà, vanno divise fra due vicini.
      Amedeu e c.

  234. Salve vorrei un informazione. Io abito a piano terra di una palazzina e ho un piccolo giardino privato. Ho montato la parabola nel mio giardino e adesso l’amministratore mi dice che non va bene e che devo meter la sul tetto a mie spese. Può avere raggione? Sono io dalla parte del torto se il giardino e mio privato? Grazie mille!

    • Per Cata.
      L’unica osservazione che l’amministratore può avanzarti può essere riferita al regolamento di condominio, che ti suggeriamo di leggere attentamente.
      Amedeu e c.

  235. Salve spero di spiegarmi quanto meglio.
    In una palazzina composta da 2 appartamenti,uno di mia proprieta’ e l’altro di mio padre.
    Sotto due negozi,uno di proprieta’ di mio padre e l’altro di 50m quadrati non piu’ di nostra proprieta’.
    Abbiamo un cortile privato che usiamo come parcheggio chiuso con una sbarra e le auto non intralciano l’ingresso del locale.
    La proprietaria ha affittato il locale e pretende la chiave della sbarra per parcheggiare un’auto ed io mi sono rifiutato.Ci sono problemi?
    Preciso che di fianco alla sbarra c’e’ uno spazio dove i pedoni possono accedere all’area e quindi al locale.
    Grazie

  236. Abito in un condominio.la struttura è circondata da aree private scoperte degli appartamenti indipendenti al piano terra.i loro muri di cinta circondano la parte esterna non condominiale lasciando libero l’accesso al nostro portone e ai box.di chi è la proprietà ed eventualmente la manutenzione dei muretti di cinta con annessi cinque cancelli privati?buonasera.grazie.

    • Per Francesca.
      Di solito il muro di cinta esterno, compreso i vari cancelli e cancelletti esistenti sullo stesso, fin dal momento dell’approvazione del progetto iniziale, è da considerarsi comune a tutti i condomini.
      Altra cosa è per i muretti divisori fra i vari giardini, che sono di spettanza dei privati proprietari.
      Amedeu e c.

  237. Salve abito al primo piano di un condominio a seguito delle copiose infiltrazioni d’acqua provenienti dalle tubazioni comuni, che purtroppo passano all’interno della mia abitazione sono stato costretto, anzi il capo condominio mi ha mandato delle persone che dopo avermi distrutto la casa hanno ritrovato le tubazioni infracidite e nel frattempo sono stati ritrovati i cavi dell’energia elettrica di tutti i condomini sovrapposti a quelli dell’acqua cosa posso fare.
    i condomini non ne vogliono sapere ho detto che avrei pagato tutto io ma nessuno mi rilascia una liberatoria per eseguire tali lavori, sono padre di 2 figli e da 2 anni sono costretto a pagare una casa in affitto perché la mia non è sicura. Aiutoooooooo

    • Per Giovanni.
      Se hai la servitù di passaggio di cavi elettrici o altro nella tua casa devi cercare di farla toglierla, per motivi di pericolosità ed altro.
      Fra l’altro, i lavori dovevano essere pagati dal condominio e non da te.
      Inoltre non devi essere tu a chiedere aiuto al condominio, ma viceversa.-
      Secondo il nostro parere, dovresti rivolgerti da un legale della tua zona, spiegargli il tutto, magari portandogli copia degli atti e fotografie.
      Provvederà il legale a far valere i tuoi diritti.
      Amedeu e c.

  238. Salve
    abito in un condominio con 8 inquilini di cui n.1 con ingresso indipendente.
    La questione è questa: si sono ristrutturati i muri , ringhiere e i cancelli di cui anche quello esclusivo per l’accesso all’appartamento indipendente e quelli per l’accesso delle auto di n. 3 condomini
    Preciso che davanti al fabbricato ci sono 2 ingressi per le abitazioni, (1 è indipendente) diviso da ringhiere e n. 3 ingressi esclusivi per parcheggiare l’auto di 3 condomini sempre diviso da ringhiere. Non cito il cancello grande per l’entrata posteriore del cortile, quello so che la divisione è a tab millesimali.
    Vorrei sapere le spese come vengono ripartite per le ringhiere che delimitano il suolo ad uso esclusivo di 1 o più condomini e quelle per l’ingresso indipendente.
    Grazie

    • Per Anthony.
      Occorrerebbe rendersi conto della situazione con un sopralluogo; e ciò non è possibile.
      Comunque, tutto ciò che esula dall’uso comune della proprietà condominiale , viene ripartito fra i condomini che ne usufruiscono, secondo un metodo non millesimale ma che sia il più congruo possibile.
      Amedeu e c.

  239. Buongiorno Amedeu, viviamo in un appartamento che si inserisce in una palazzina composta, compresa la nostra, di 3 unità residenziali ed un’altra palazzina che dispone di altri 3 appartamenti. Al piano interrato ci sono i garage e posti auto di ambo le palazzine. Io devo intervenire su il mio terrazzo posto al piano primo; modificando il prospetto e l’estetica della palazzina il comune richiede firma di consenso da parte degli altri condomini. A suo avviso basta quella degli altri condomini della mia palazzina o anche la firma di quelli dell’altra palazzina? Grazie.

    • Per Luca C.
      Se si tratta di un complesso approvato con una unica concessione o permesso di costruzione, ed ha le caratteristiche estetiche unitarie, in questo caso occorre l’autorizzazione di entrambe le palazzine.
      Amedeu e c.

  240. SALVE, ABITO IN UN CONDOMINIO ORIZZONTALE DI 81 UNITà RAGGRUPPATE IN VILLINI BIFAMILIARI E VILLETTE SINGOLE. IO ABITO AL PIANO SUPERIORE DI UNA UNITà BIFAMILIARE.IL PROPRITARIO DELL’APPARTAMENTO SOTTO HA DECISO DI AMPLIARE COL PIANO CASAOCCUPANDO UNA PARTE DEL GIARDINO DI SUA PROPRIETà SU CUI IO MI AFFACCIO. AL MIO APPARTAMENTO SI ACCEDE TRAMITE SCALE ESTERNE CONDOMINIALI AD USO ESCLUSIVO MIO E DELLA MIA VICINA MENTRE IL PROPRIETARIO IN QUESTIONE ACCEDE ALLA SUA PROPRIETàTRAMITE CANCELLI CHE SI APRONO NELLA VASTA ZONA CONDOMINIALE. PREMESSO QUESTO VORREI SAPERE SIN DOVE PUò ARRIVARE COL SUO TETTO ,GIACCHè L’INGEGNERE HA FATTO UN PROGETTO DOVE IL TETTO SPIOVENTE HA UNA ALTEZZA MASSIMA DI M 3,42 E MINIMA DI 2,80 SUPERANDO IN TAL MODO IL LIVELLO DEL MIO PAVIMENTO. INOLTRE STA “UTILIZZANDO LA VOLTA E I MURI DELLE SCALE CONOMINIALICOME PARTE DEL SOFFITTOE DEI MURI PERIMETRALI DELLA NUOVA STANZA.LO PUò FARE? GRAZIE SIN D’ORA PER IL SUO PARERE

    • Per Rossana.
      Se il vicino nell’eseguire il suo ampliamento va ad interessare parti comuni dell’edificio deve richiederne l’autorizzazione ai comproprietari.
      Lo stesso dicasi, se costui effettua delle modifiche esteticamente difformi dal progetto unitario approvato per la vostra villetta.
      Amedeu e c.

  241. Buongiorno,
    i miei genitori sono proprietari di una villetta bifamiliare e ora stanno ristrutturando casa.
    Premetto che la casa è stata acquistata nel 1990 e che nell’atto si fa riferimento a parti comuni tipo la rete fognante.
    Il vicino sta creando dei problemi in merito ai seguenti argomenti:
    1) avendo scoperto che lo scarico della sua acqua piovana confluisce nel nostro terreno non vuole deviare il tubo, possiamo fare qualcosa a riguardo?
    2) Ci ha detto di stare attenti al colore della casa. I miei hanno scelto un colore leggermente più chiaro di quello attuale, rischiamo di essere chiamati in giudizio?
    3) Possiamo chiamare in giudizio lui per aver modificato esclusivamente il colore della parte relativa al cancelletto di ingresso, premesso che il colore comune è beige e lui l’ha fatto giallo?
    Vi ringrazio anticipatamente e vi chiedo se fosse possibile avere le fonti normative che riguardano i suddetti quesiti.

    • Per Luigina.
      Una raccomandazione che facciamo sempre in questi casi è quella di andare d’accordo con il vicinato: ciò vale specialmente nei condomini (Perchè è tale anche se costituito da 2 famiglie) piccoli.
      In una casa bifamiliare esistono le parti comuni che possono essere modificate solo con accordo di tutti i proprietari; e tali parti comuni sono veramente tante: il suolo dell’edificio, i muri portanti perimetrali ed interni, il tetto, le facciate ecc.
      http://www.coffeenews.it/quali-sono-le-parti-comuni-di-un-edificio-in-condominio
      Il fatto è, che se non cerchi un accordo bonario con i vicini, ti ritroverai ad affrontare una guerra infinita, che per esperienza ti suggeriamo di scongiurare fin dall’inizio, in quanto porta solo a cause legali, con dispendio di tempo e denaro e con la prospettiva finale di non avere mai del tutto ragione o torto.
      Amedeu e c.

  242. Salve
    Ho bisogno di un consiglio…….
    Abito in un villino trifamiliare
    Io al piano terra il secondo inquilino al primo piano e il terzo al secondo piano.
    Abbiamo un entrata in comune (3 x3mq ) con un semplice cancello e lateralmente c’è un muretto con una inferriata(su strada).
    Ho chiesto di poter rivestire il cancello e l inferriata con dei listelli in legno (classiche coperture per la privacy) dal momento che la mia porta d entrata e’ a circa due metri dal cancello su strada e quindi mi trovo della sporcizia esterna (anche escrementi di gatti) sul pianerottolo d entrata e avendo 2 bambini piccoli vorrei un po’ di privacy dal momento che se apro il porta di casa mi ritrovo spesso persone sconosciute a 2 metri da l ingresso.
    L inquilino del piano di sopra non vuole (e sinceramente non capisco la motivazione dal momento che sarebbe molto più carino a mio avviso.) ma forse sarebbe disposto se lo facessi solo a mie spese…..avevo chiesto anche di mettere un chiudi cancello perché spesso lo trovavo aperto ma anche li si oppone.
    L altro inquilino non si vede da 4 anni.( quindi non so se sia favorevole o meno).
    Cosa posso fare?
    Posso mettere una rete ombreggiante ?
    Posso mettere delle piante(tipo edera) rampicanti?
    O devo avere sempre il suo permesso……

    L inquilino sempre del primo piano ha messo delle tendi solari che si trovano sulla facciata del villino non chiedendomi nessun parere neanche sul colore poteva farlo?

    A me non interessa nulla delle tende ma a questo punto credo che non possa continuare a fare come gli pare….
    Ultima domanda
    Quando acquistai il mio appartamento (nuova costruzione di proprietà dell inquilino attuale del primo piano) non fecero i lavori del telefono ……praticamente hanno fatto gli allacci agli appartamenti con le scatole in terra esterna ma non hanno fatto la traccia fino al punto Telecom (centralina) . Chiamai i Telecom per i lavori ma mi risposero che essendo una strada privata loro non effettuavano la traccia di circa 10 metri nel terreno e che dovevo provvedere io.
    Posso richiedere a lui i lavori dal momento che mi hanno venduto una casa dove è impossibile avere il collegamento telefonico ?
    Grazie mi scuso delle troppe domande…….

    • Per Davi.
      Tra vicini dovrebbe esserci sempre un buon rapporto, cosa che purtroppo, talvolta, non è possibile.
      Puoi risolvere il problema mettendo una rete plastificata ombreggiante color verde, tipo quelle che vendono presso i Consorzi Agrari.
      Qualora il tuo vicino trovasse delle obiezioni, trattasi di un sistema per salvaguardare le piante e i fiori che hai (O avrai messo nel tuo giardino).
      Fra l’altro il vicino, qualora avesse intenzione di procedere, sarebbe costretto a rivolgersi da un legale, il quale, se le cose stanno come hai descritto, non mancherà di dissuaderlo.
      Per quanto riguarda i lavori per la linea telefonica, a nostro parere dovevi affrontarli al momento della compravendita, adesso molto probabilmente non troverai persone disposte ad ascoltarti.
      Amedeu e c.

      • Salve Amedeu
        Grazie per i consigli
        Forse mi sono spiegato male……
        Il problema della privacy/sporcizia e nell entrata della trifamiliare.
        Piano terra Cancello dentrata in comune per tutti e tre gli appartamenti con un pianerottolo e la mia porta d entrata di casa a circa 2 metri dal cancello della trifamiliare (e una scala per salire agli appartamenti ai piani superiori).
        Cancello classico senza nessuna copertura e inferriata laterale 3mq circa anch’essa senza nessuna copertura. Su strada.
        Quindi si parla di uno spazio comune ma essendoci solo l ingresso del mio appartamento ho solo io il problema della privacy sicurezza e della sporcizia ecc….
        Il vicino al primo piano mi nega la possibilità di rivestire con dei listelli in legno sia il cancello che l inferriate quindi cosa posso fare ?
        Non è un giardino e solo un entrata scoperta per entrare nella trifamiliare.
        Grazie

  243. Salve ho acquistato di recente un alloggio in condominio al piano rialzato. Sotto di me si trova il vespaio del caseggiato nel quale passano tubi di scarico condominiali ecc. Il suddetto vespaio ha l’accesso nel mio giardino privato nel quale gli altri condomini non hanno diritto di passaggio. Il problema è il seguente a seguito di un permesso chiesto al condominio per un aperture di una porta finestra sul mio terrazzo mi era stato chiedo dall’assemblea condominiale di far controllare le fondamenta perché il vecchio proprietario era stato visto scavare e portare via terra (lo utilizzava infatti come ripostiglio) fatto il controllo alle fondamenta risultate apposto ( il vecchio padrone aveva fatto eliminare via vecchie macerie di costruzione del palazzo per 1/10 di quelle che ancora tutt’oggi presenti).
    I miei operai nel corso dei lavori si sono accorti facendo un allacciamento ai tubi di scarico che nelle macerie si trovano dei residui d’amianto tipo vecchi tubazione ecc. Avvertito l’amministratore anche deelle numeroso tane di topo, manda un suo tecnico che mi dice che non ha visto nulla che era buio, io insisto dicendo che i miei operai mi avevano avvertito e fatto vedere di persona della presenza di amianto egli mi risponde che tanto io non ci devo entrare e quindi il problema non sussiste, che se voglio mi manda la derattizzazione, in poche parole mi fa capire che non devo rompere più di un tot.
    Il problema invece per me sussiste eccome, perchè anche non sfruttando lo spazio sottostante come faceva il vecchio proprietario, vi è comunque una finestra del vespaio aperta con grate che da proprio sotto le miei infissi e dista poco meno di un metro, dalla quale io vespaio respira e conseguentemente ho paura di un eventuale inquinamento d’amianto.
    Ho provato a parlare con il capo della mia ditta edile per una eventuale chiusura della finestra e mi ha suggerito di non farlo se non voglio problemi di risalita di umidità. ecc e vedermi scollare il parquet
    Che fare, come comportarmi?

    • Per Ilaria.
      Da quanto affermi, si renderebbe necessaria una bonifica dell’area incriminata perchè contenente residui di amianto.
      Le problematiche che devi affrontare sono 2: la prima riguarda l’accertamento reale di tale pericolo, e puoi ottenerlo chiedendo un sopralluogo da una ditta esperta in bonifiche di questo tipo (Consulta l’elenco pagine gialle della tua città, su internet).
      Il secondo problema riguarderà il coinvolgimento dell’amministratore e del condominio, una volta accertata tale presenza.
      E’ una questione regolata dal diritto privato, ed a nostro parere non puoi chiedere l’aiuto di alcun ente pubblico (Tipo la ASL di zona), ma devi agire tramite l’assemblea condominiale, ed eventualmente adire alle vie legali tramite un tuo legale.
      Amedeu e c.

  244. Dimenticavo di sottolineare che non vuole neanche un rete ombreggiante …….o qualsiasi altra copertura.
    Alla fine credo che dovrò mettere un cancello in ferro davanti alla mia porta d entrata così non potrà dire nulla perché non vado a toccare nessuna parte comune……
    Per la linea telefonica ( scavi fino alla cabina Telecom) la sto chiedendo fi d all’inizio che ho comprato e sono passati 4 anni…..
    Ho chiesto tutto ciò con educazione…..
    Altro che buon vicinato……

  245. In una assemblea condominiale del 03/04/2007 si deliberò all’unanimità dei presenti che rappresentavano i 1000/1000 della proprietà che le canne fumarie, private, in pessimo stato e non certo a norma, che attraversavano gli appartamenti potevano essere smantellate a spese dei proprietari degli appartamenti attraversati e così il sottoscritto fece. Oggi a distanza di oltre sette anni il proprietario dell’appartamento sottostante il mio, in occasione del rifacimento del tetto, pretende che io a mio spese gli ricostruisca la canna fumaria, nella stessa posizione in cui era, nuova e con un notevole aggravio di spese, preciso che detto proprietario era presente nella riunione del 03/04/2007 e sottoscrisse ovviamente la delibera come tutti, anche perchè nella stessa delibera gli è stata data la possibilità di realizzare sullo spazio del cornicione condominiale l’ampliamento del proprio balcone.
    Sostiene che la delibera sia nulla.
    Mi chiedo se la delibera è nulla per le canne fumarie è nulla anche per l’ampliamento del balcone.
    Preciso che il signore,che a mio parere, era obbligato dalla Legge ad acquistare la parte di cornicione nei modi legali non l’ha mai fatto.
    Ha ragione?

    • Per Raffaele.
      Fatti rilasciare una copia del verbale dell’assemblea condominiale effettuata in tale occasione ed in tale data.
      Portala, poi, in visione ad un legale della tua zona, il quale saprà dirti immediatamente come agire.
      Amedeu e c.

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