Responsabilità del costruttore di un immobile per le difformità e i vizi occulti dell’opera dallo stesso eseguita.

In merito ai vizi di costruzione di un edificio, le norme a cui fare riferimento sono gli articoli 1667 e seguenti del codice civile.

L’articolo 1667, "difformità e vizi dell’opera", prevede che «l’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purchè, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall’appaltatore».

II successivo articolo 1669, "rovina e difetti di cose immobili", stabilisce che "quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, I’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, I’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa…».

Le norme citate sono applicabili anche nei confronti del costruttore e venditore di immobili.

Le disposizioni contenute nell’articolo 1669 del Codice civile tendono essenzialmente a disciplinare le conseguenze dannose dei vizi costruttivi che incidono negativamente, in maniera profonda, sugli elementi essenziali di struttura e di funzionalità dell’opera, influendo sulla sua solidità, efficienza e durata, mentre si ha azione di garan­zia per vizi e difformità, a norma dell’articolo 1667 del Codice Civile, quando la costruzione non corrisponde alle caratteristiche del progetto e del contralto di appalto, o e stata eseguita senza il rispetto delle regole della tecnica.

Tetto franato 1

Pertanto emerge che, qualora i vizi dell’opera (Per esempio di "gravi fenomeni di infiltrazione di acqua") siano talmente gravi da pregiudicare I’interesse pubblico della stabilità e della solidità degli immobili destinati ad avere lunga durata, a salvaguardia dell’incolumità e sicurezza dei cittadini,  non può operare tra le par­ti alcuna clausola di esonero di responsabilità eventualmente pattuita. (Qualora, per esempio, il costruttore si dichiarasse d’accordo nel chiamare un’altra ditta (a sue spese) per rimediare al difetto di costruzione, ottenendo in cambio, anche tramite delibera dell’assemblea condominiale, di essere esonerato da eventuali responsabilità successive a tale intervento)

1) Ne consegue, che, nel ca­so in cui il costruttore venga esonerato, anche tramite delibera concessa dall’assemblea dei condomini, questa non ha validità, nel caso in cui i vizi di infiltra­zione presenti nell’edificio siano tali da ledere I’interesse pubblico della stabilità e solidità dell’edificio nonchè I’incolumità e la sicurezza dei cittadini.

2) Invece, quando i vizi dell’opera siano la conseguenza del mancato ri­spetto delle regole della tecnica (articolo 1667 del Codice civile), è prevista la possibilità dell’esenzione dell’appaltatore dalla responsa­bilità per i difetti dell’opera, con conseguente assunzione del relativo rischio sul proprietario, in deroga alla regola generale in base alla quale tale rischio grava sull’appaltatore.

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di Amedeu

2 commenti

  1. salve io vorrei un parere su una questione che mi chiama in causa in quanto sono stato chiamato in causa dalla ditta che ha costruito un immobile privato in quanto anche essa e stata citata per danni per un infiltrazione di acqua di un terrazzo nella parte adiacente e sottostante della villa! vorrei sapere la mia eventuale sempre che ci fosse sia per i lavori eseguiti che per i tempi trascorsi del lavoro di sola pavimentazione in quanto passati 9 anni dall’esecuzione la responsabilita’ da attribuirmi? ripeto solo pavimentazione di piastrelle e sottostante mapelastic con relativa rete in fibra di vetro e giunti di dilatazione! carta catramata eseguita dall’impresa sul solaio e sottofondi eseguiti da altra impresa! posso io andare in prescrizione? la responsabilità della ditta costruttrice e’ totale? in quanto la guaina nn arriva neanche al sottofondo soprastante?

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