Ricostruzione o manutenzione di un solaio intermedio. Suddivisione delle spese fra due diversi proprietari.

Specialmente nei nostri centri storici e negli edifici rurali, si pone spesso la necessità di ricostruire, ristrutturare o effettuare la manutenzione di un solaio intermedio a due diversi proprietari.

E’ una problematica che può coinvolgere molti dei nostri lettori, ai quali dedichiamo questo breve capitolo.

Il solaio del quale stiamo parlando può essere con la struttura portante il legno (Travi, travicelli e mezzane in cotto), oppure in laterizio misto a cemento armato,( Travetti e pignatte), oppure ancora realizzato con profilati metallici tipo IPE e volticciole, oppure con tavelloni armati, ecc.

Cioè, tale regola vale per ogni tipo di solaio: naturalmente i costi varieranno, ma ciò che noi vogliamo spiegare in questo articolo è come suddividere le spese inerenti a detti lavori:

       CLICCARE SULL’IMMAGINE

Prendiamo in esame il solaio  di cui all’immagine soprastante. E’ realizzato in pignatte e travetti in laterizio ed è completo di massetto armato, guaina e soprastante strato di mattonelle; inoltre vi è rappresentato anche un piatto doccia ricavato nel pavimento, con i relativi scarichi.

Ipotizziamo, per assurdo,  che tale solaio debba essere demolito (magari per motivi di statica) e ricostruito con le medesime caratteristiche.

L’appartamento sopra il solaio e quello sottostante sono di due proprietari diversi.

Dovendo demolirlo e ricostruirlo, le spese necessarie a tali lavori saranno ripartite secondo il contenuto dell’articolo 1125 del codice civile nel quale si dice:

" le spese per la manutenzione e ricostruzione di soffitti, delle volte e dei solai, sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento, ed a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto".

Nell’immagine soprastante compare però un piatto doccia  con i relativi scarichi, per cui toccherà al proprietario soprastante, oltre che a rifare il pavimento, anche la spesa del rifacimento di tale piatto doccia con i relativi scarichi (qualora fosse stato un intero bagno, toccava al proprietario del piano superiore lo smontaggio delle apparecchiature sanitarie e la spesa relativa alla loro nuova messa in opera, scarichi compresi).

I due proprietari dovranno invece dividere a metà le spese relative al resto del solaio come meglio specificato sopra.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

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di Amedeu

83 commenti

  1. Salve, sono Marina, abito al 2° piano di un vecchio palazzo e la mia abitazione è divisa da quella sopra con travicelli, mezzane, una specie di massetto ormai usurato che non tiene più le mattonelle, tanto che più di una volta il sig. che abita sopre mi ha rotto le mezzane. Ho inoltre molto spolvero in tutta la casa.Io vorrei che ristrutturasse il suo pavimento, ma lui dice che le spese devono esseere divise a metà :rimozione e smaltimento solaio rete elettrosaldata. IL sig. dice che a lui spetta la sola spesa delle mattonelle. Io qualche anno fa ho ristrutturato mezzane e trvavi ed ho fatto la sabbiatura, che a detta del sig. di sopra è causa dello spolvero. Io ritengo di non dover partecipare alle spese ma se invece devo come devono essere suddivise? Grazie tante. Marina

  2. Per Marina.
    L’articolo dal quale ci hai scritto, cita: “……Le spese saranno ripartite secondo il contenuto dell’articolo 1125 del codice civile nel quale si dice:
    ” le spese per la manutenzione e ricostruzione di soffitti, delle volte e dei solai, sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento, ed a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
    Aggiungiamo noi, che invece la struttura del solaio, costituita, nel tuo caso, da travi, travicelli e mezzane, va ripartita in parti uguali fra i 2 proprietari.
    Amedeu e c.

    • Salve se invece io sto in una struttura di due piani però devo fare il solaio sopra cioè il mio essendo al piano di sopra: le spese sono solo a carico mio?

      • Per Angelo.
        Se il sopra è di tua proprietà le spese spettano a te, se invece è condominiale, la realizzazione della struttura del solaio spetta al condominio, tu compreso, e inoltre ti spetta l’esecuzione dell’intonaco nell’intradosso del solaio.
        Amedeu e c.

  3. la spesa di ricostruzione di un solaio intermedio per fatti imputabili al
    proprietario del piano superiore, esempio( sopraelevazione e quindi rinforzo e rifacimento solaio per poter mantenere la nuova e ulteriore costruzione)spetta sempre secondo l art. 1125 ? oppure è di esclusiva spesa del proprietario sovrastante che dovra’ realizzare la sopraelevazione. grazie e se potete inserire riferimenti normativi.

    • Per Antonio.
      L’articolo 1125 stabilisce in maniera molto chiara la competenza di suddivisione delle spese, nel caso di ricostruzione di un intero solaio.
      Qualora, però detto solaio debba essere rinforzato tramite profilati in ferro od altro, in quanto il proprietario del piano soprastante ha eseguito delle modifiche ai carichi nel suo appartamento (Pareti spostate, ecc), nel qual caso il suddetto proprietario dovrebbe accollarsi le spese derivanti dal consolidamento del solaio stesso, e se ciò prevede la rimozione di parte del solaio o la disfattura di parti che l’articolo 1125 del cc attribuisce al proprietario sottostante, deve invece farsene carico.
      Tale indicazione deriva unicamente dalla logica, in quanto non tutto può essere documentato da articoli o normative.
      Qualora tu ti opponga, e puoi farlo, a manomettere detto solaio ed anche la parte di soffittatura a te spettante, il suddetto proprietario si troverà in condizioni di non eseguire il lavoro murario.
      Le autorizzazioni comunali vengono sempre rilasciate “fatti salvi i diritti dei terzi”, per cui il Comune non richiederà una tua autorizzazione, ma qualora il condomino soprastante esegua i lavori, potrai tramite il diritto privato e quindi con l’ausilio di un legale, richiedergli la sospensione dei lavori.
      Comunque, cerca se vi sono delle sentenze a tale proposito (http://www.giustizia-amministrativa.it/ricerca2/index.asp)
      Amedeu e c.

  4. vorrei sapere se nel caso uno dei due proprietari che vuole ricostruire il solaio in comunione a suo onere può a distanza di 6 anni richiedere la contribuzione della spesa all’altro? grazie

  5. molto interessante

  6. salve chiedo scusa abito in un condominio al 1 piani,sotto il mio appartamento c’e’ un vano dove passano scarichi fognari,colonne di acqua
    e tubi di acqua potabile.
    è successo che con la rottura dello scarico fognario, parte della struttura dell’edificio a cominciato a deteriorarsi, e pare che ci siano stati anche cedimenti dei ferri che passano nel solaio :determinando una lieve inflessione dello stesso
    io vorrei sapere le spese per il rinforzo del solaio tra il mio appartamento ed il vano sottostante che secondo me visto il passaggio delle utenze sia idriche che fognarie puo essere definito come volume tecnico e non come piano campagna come asserisce un altro condomino a che toccano???

    • Per Leo.
      Se la questione ha assunto un tale stato di degrado, con inflessione del solaio, ti consigliamo di rivolgerti immediatamente da un ingegnere professionista della tua zona, il quale, eseguito un sopralluogo, potrà anche chiarirti i dubbi che hai.
      Amedeu e c.

  7. Salve,
    il 30 luglio2013 ho venduto un appartamento, ora febbraio 2014 il nuovo proprietario che sta ristrutturando l’appartamento durante l’eseguimento di tracce ha provocato un crollo di una parte di intonaco e e di parte delle pignatte mostrando i travetti molto ossidati,l’abitazione è di costruzione primi ‘900 e i solai sono con tecnica SAP
    ora il solaio non mostra alcun segno di cedimento e non sembra esserci un urgenza ,adesso mi addebita un vizio occulto ma nel caso questo addebito venisse scongiurato la spesa va diviso con il piano superiore che appartiene a un familiare in parti uguali?
    O si può far valere le ragioni di un danno procurato?

    • Per Roberto.
      A nostro parere la questione è discutibile.
      E’ pur vero che i vizi occulti, regolati dall’articolo 1669 del codice civile
      http://www.coffeenews.it/responsabilita-per-lavori-edili-successive-al-termine-dellappalto
      prevedono l’intervento del costruttore o proprietario entro 10 anni dalla avvenuta consegna dell’opera, ma nel tuo caso, trattasi di un vecchio immobile risalente ai primi del 1900, per cui, a meno che tu non fossi a conoscenza di tali inconvenienti, o si presupponga che tu ne fossi a conoscenza (Per esempio per interventi precedenti da te effettuati per rimediare a simili danni), come potevi immaginarti accadesse tale crollo, se non ne avevi avuto alcun segnale.
      Vogliamo dire che la vetustà è un fattore incognito e imprevedibile.
      Forse dovresti consultare un legale della tua zona.
      Amedeu e c.

  8. titolo: cedimento pignatte
    Sono proprietaria di un immobile sito al terzo piano di un condominio da cui si accede ad un terrazzo a livello di proprietà di circa 20 mq che copre la sottostante abitazione. Nell’appartamento sottostante si è verificato il cedimento del fondo delle pignatte proprio nella stanza sottostante il terrazzo. La perizia fatta dal proprietario non individua infiltrazioni d’acqua ma solo un deterioramento per vetustà della struttura dell’immobile che risale agli anni 50. L’amministrattore sostiene che la sistemazione non è di competenza del condominio e pertanto il proprietario dell’appartamento sottostante sta chiedendo a me di intervenire nella spesa in base all’art. 1125 del c.c. Chiedo cortesemente se devo coinvolgere il condominio o se devo intervenire al 50% e nel caso in quali lavorazioni.
    Distinti saluti
    Stefania

    • Per Stefania.
      Il cedimento dei fondelli delle pignatte , e forse dei travetti, probabilmente è dovuto al fatto della vetustà, ma anche al sistema costruttivo che si usava in quegli anni, quando la maggior parte dei travetti in laterizio veniva costruita, capovolgendoli su di un tavolone di legno, e armando la parte inferiore con ferri, che poi venivano stuccati nelle loro sedi o scanalature; per cui risultavano facilmente attaccabili dalla ruggine.
      Quello sopra potrebbe essere un motivo.
      Comunque, riguardo alle spese, leggi attentamente l’articolo dal quale ci hai scritto, dove, ai sensi dell’art. 1125 del codice civile, si cita testualmente:
      ” le spese per la manutenzione e ricostruzione di soffitti, delle volte e dei solai, sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento, ed a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
      Amedeu e c.

  9. Salve sto acquistando un apartamento di primi 900, sito al primo piano. Sotto non ci sono le abitazioni ma i magazzini di proprietà private . I solai necessitano un rinforzo . In questo caso le spese vengono sempre suddivise a metà ?

    • Per Marta
      L’art. 1125 del codice civile, cita testualmente:
      ” le spese per la manutenzione e ricostruzione di soffitti, delle volte e dei solai, sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento, ed a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
      Amedeu e c.

  10. Il condomino del piano superiore a seguito di una perdita d’acqua ha danneggiato il solaio sottostante, al fine di evitare contrapposizioni, si può pretendere che l’amministratore intervenga per l’esecuzione delle opere relative procedendo “super partes”alla i relativa ripartizione dei costi costi?

    • Per Pier Giuseppe.
      Occorre comprendere da cosa è derivata la perdita d’acqua.
      Se il guaio è avvenuto a causa di una disattenzione del proprietario del piano soprastante, al di là di quello che stabilisce la legge per solai vetusti o cadenti; cioè pavimento al condomino soprastante, soffitto a quello sottostante e costo della struttura del solaio ripartita fra i due proprietari), poichè c’è una colpa ben precisa da attribuire al proprietario soprastante, al medesimo andranno imputate tutte le spese.
      Nel caso, invece, che l’infiltrazione d’acqua sia avvenuta per perdita di tubazione o altro condominiale, se dimostrato, puòi tirare in ballo il condominio cui andrebbero imputate le maggiori spese.
      Amedeu e c.

  11. Salve ho acquistato un appartamento posto al secondo piano con giardino, durante i lavori di ripristino del giardino ci siamo accorti che il muro di sostegno del giardino del piano di sopra a livello della pavimentazione del mio giardino ha delle sorgenti di acqua che hanno generato un’infiltrazione che tramite la pavimentazione del giardino è arrivata a danneggiare le travi della pavimentazione della mia abitazione generando il sollevamento della pavimentazione in graniglia e la messa in vista del tavolato marcio e delle travi marce. Ho chiesto al condominio di fare uno scavo di trincea x interrompere il flusso di acqua con il mio giardino ma il condominio si rifiuta di farmi il lavoro ho chiesto alla Sig del piano sottostante di rifare il solaio x sicurezza e dividere le spese ma Lei si rifiuta.
    La domanda e la seguente: chi risponde ed è tenuto a fare il lavoro di isolamento della sorgente il condominio,visto che il muretto sostiene sia il giardino del piano di sopra che il terrapieno del palazzo??? E La sig del piano di sotto può opporsi al rifacimento del solaio ormai marcio? Posso chiedere i danni causati all’appartamento e a chi? Grazie

    • Per Caterina.
      Per i danni devi necessariamente rivolgerti da un legale della tua zona portandogli in visione disegni e foto di quanto sta avvenendo.
      Circa l’esecuzione dei lavori, se il danno proviene da una zona a comune a tutti i proprietari del condominio, lo stesso dovrà farvi fronte, e intervenire anche per il risanamento del solaio e delle altre parti ammalorate.
      Anche per questo caso, ti suggeriamo di far vedere quanto sta avvenendo da un tecnico professionista della tua zona, il quale potrà essere anche di aiuto al legale di cui sopra.
      Amedeu e c.

  12. Buongiorno, la cucina del mio appartamento al primo piano si trova sopra un garage di proprietà di un altro condomino del palazzo. Questi ha rilevato lesioni longitudinali nel soffitto, dovute al gonfiamento dei ferri inferiori del solaio. E’ necessario quindi scoprire tutti i ferri danneggiati, trattarli opportunamente e ripristinare l’intonaco. Il proprietario del garage mi chiede di partecipare alla spesa. E’ giusto e se lo è in quale misura dovrei partecipare.

    Grazie

    Bruno

    • Per Bruno.
      Se lo sfondellamento del solaio dipende da una causa derivante da te, allora ne sei coinvolto per l’intero lavoro.
      Se invece è avvenuto con il passare del tempo e per cause di assestamento o similari, la suddivisione è la seguente: a te spetterebbe il rifacimento della pavimentazione soprastante; al proprietario del garage il rifacimento dell’intonaco del soffitto, ed al condominio la sistemazione del solaio con relativo consolidamento dello stesso.
      Questo, in quanto i solai, così come le murature portanti, il suolo, il tetto ecc. di un edificio condominiale , sono cose comuni a tutti i condomini.
      Amedeu e c.

  13. Ho il seguente caso: sono proprietario dell’appartamento di sopra e un mio zio di quello sottostante. Il solaio è fatto di vecchie travone in legno, coperte con tavole. Sopra le tavole è stato realizzato il massetto con le mattonelle, etc.

    Molte travi sono ammalorate (hanno quasi duecento anni). Sia mio zio che io riteniamo che sia necessario rifare il solaio e dividere a metà le spese della struttura. però, mentre io vorrei rifarlo in cemento armato, mio zio si oppone e dice che occorre ricostruirlo come esso è in orignine. Ho cercato di farlo ragionare, perché in cemento dura molto di più. Ma lui sostiene che la sostituzione con un solaio di cemento armato sarebbe una innovazione e che, quindi, dovrebbe essere decisa di comune accordo, mentre la ricostruzione nella forma del solaio con travi di legno è tavole è quella “naturale” alla quale siamo obbligati se l’accordo per la innovazione non c’è. E siccome sono ormai passati tre anni in inutili discussioni, ora mio zio vuole andare in Tribunale per obbligarmi al rifacimento del solaio mediante sostituzione delle travi con travi nuove e delle tavole con tavole nuove. Che ne pensate ?
    Ciao
    P.F.

    • Per Paolo.
      Se l’edificio è vecchio ed ha caratteristiche proprie, quali i solai in legno e struttura muraria portante in pietra, noi condividiamo il principio di tuo zio.
      Tanto più che un solaio in laterizio e cemento armato ti comporterebbe una spesa maggiore e non indifferente (Sbrano perimetrale delle murature per l’appoggio dei travetti ad interasse di 40 cm e pignatte, ecc.)
      Cerca di trovare con tuo zio una via intermedia, realizzando un solaio in travi e travicelli da cm 8×8 in legno, con manto mezzane o pianelle da cm 25x12x3 e soprastante massetto cementizio da 4/5 cm con inclusa rete elettrosaldata.
      Sarebbe un solaio dalle caratteristiche che vuole tuo zio, ma senza tavolame e quindi più compatto e meno soggetto alle vibrazioni ed ai rumori.
      http://www.coffeenews.it/solaio-in-legno-formazione-fasce-e-getto-del-massetto-cementizio-armato
      Amedeu e c.

  14. Buongiorno Amedeo,
    ho comprato a febbraio un piccolo appartamento al 1 piano. Durante la ristrutturazione dopo aver tolto il massetto mi sono reso conto che il tavolato in legno era in gran parte irrimediabilmente danneggiato, pertanto, prima di proseguire ho assunto un ING. strutturista per capire come proseguire. Il tecnico ha elaborato uno studio preliminare che prevede la sostituzione del tavolato e la verifica o sostituzione di parti delle travi in legno. La proprietaria di sotto da quando gli ho mandato lo studio via email e proposto di consolidare il solaio si è resa irreperibile, non risponde al telefono, email e non ritira le raccomandate. È uno spazio espositivo già normalmente chiuso. Ho anche Inviato entro gli 8 giorni previsti una raccomandata ai vecchi proprietari per un possibile vizio occulto ( nel tempo invece di sostituire il tavolato tarato avevano sovrapposto un altro piano di tavole ormai tarlate.
    Adesso mi trovo nell’impossibilita’ di continuare la ristrutturazione ed entro l’anno gli incentivi fiscali finiscono.
    Tutti mi consigliano un CTU preventivo. Ma in base ai preventivi sono necessari 5000 euro ed i tempi non sono certi ( legale più ctu) . Altri mi hanno detto di rivolgermi ai vigili del fuoco?
    Sono un po’ disperato, cosa mi consigli?
    Grazie
    D

    • Per Daniele.
      I vigili del Fuoco intervengono dove c’è la pubblica incolumità, però se sollecitati da un imminente pericolo di crollo, effettuano dei sopralluoghi anche in immobili privati (A salvaguardia della privata incolumità).
      Ne può scaturire un’ordinanza indirizzata a te e ai proprietari sottostanti e nella quale si impone l’inutilizzo immediato dei locali dove esiste pericolo e l’eliminazione del pericolo stesso (Non il rifacimento del solaio)
      Di conseguenza i due appartamenti rimarrebbero chiusi in attesa di lavori da effettuare.
      E’ una via che potresti intraprendere, ma che devi ben valutare, in quanto, se il proprietario sottostante non utilizza detti locali, può rimandarti nel tempo.
      Comunque detta prassi potrebbe aiutarti nel consentire al tuo legale di richiedere i lavori urgenti pena il pagamento di danni ecc.
      Devi valutare bene la questione con il tuo avvocato.
      Circa il CTU è la via normale da seguire; i tempi sono lunghi, ma è la più usata.
      A te spetta la decisione finale.
      Amedeu e c.

      • GRAZIE per la risposta. Purtroppo rimango ostaggio del condomino. …a fine anno finiranno gli incentivi o si ridurranno. ..
        L’unica è andare per vie legali e rinunciare per almeno 12 mesi alla ristrutturazione o forse più.
        Un caro saluto.

      • Caro Amedeu,
        buone notizie, l’altro proprietario ha chiamato i vigili del fuoco…i quali hanno detto che il suo locale non è in pericolo ma che deve consolidare il solaio per consentirmi di usare il mio. La protezione civile farà pervenire sulla base della relazione dei vigili, a breve, una ingiunzione ad entrambi i proprietari per svolgere i lavori entro trenta giorni. Se non raggiungeremo un accordo farà fare una seconda lettera ingiuntiva da parte del sindaco.
        Ritieni che la signora di sotto possa ancora opporsi allo svolgimento dei lavori in base al 1125 (codice civile).
        Grazie
        Daniele

  15. Le pongo un quesito: l’art. 1125 c.c.,relativamente alla ripartizione delle spese per il rifacimento di solai,afferma che è ad esclusivo carico del proprietario del piano superiore la “copertura” del pavimento. Mi chiedevo: a chi tocca la rimozione del pavimento preesistente e la realizzazione dei tramezzi crollati?

    • Per Leonardo.
      Del pavimento senza dubbio al proprietario soprastante.
      Dei tramezzi crollati, se riguardano il piano superiore, va ricercato il motivo di tale crollo.
      Se lo stesso dipende dalla struttura portante del solaio stesso e non da altri motivi, le spese dovrebbero gravare su entrambi i proprietari.
      Amedeu e c.

  16. salve a tutti! volevo esporre questo problema che non riesco ad arrivare a capo: sono propritario di una cantina, al piano di sopra ci vive mia zia, 20 anni fa ha deciso di rinnovare i pavimenti appesantendo ulteriormente il solai(composto da travi in legno) oggi ho verificato un cedimento strutturale della trave centrale(in legno), ho esposto il problema , ma mia zia non e disposta a rifare il solaio. la domanda e, come devo comportarmi? come vanno divise le spese? (se vanno divise) quali organi interpellare? please help me! grazie a tutti anticipatamente

    • Per Toni.
      La struttura del solaio va divisa in parte uguali tra i due proprietari interessati.
      Per convincere tua zia a fare i lavori chiama un buon tecnico professionista della tua zona e fai vedere la trave interessata.
      Poi con una relazione dettagliata di tale tecnico puoi coinvolgere tua zia nell’esecuzione del lavoro.
      Se le cose stanno come tu affermi, riteniamo che tu ci riesca senza ricorrere all’intervento di un legale.
      Amedeu e c.

      • caro Amedeo, ho gia provveduto a portare un tecnico, mi ha fatto pure una relazione a riguardo con tanto di fotografie! mi ha fatto puntellare la trave con una puntella di ferro per sicurezza! Il problema e comunque rimasto perche mia zia e decisa a non farlo, pure perche dovrebbe uscire da casa sua per fare i lavori! Praticamente mi ritrovo dinuovo al punto di partenza! ho interpellato anche un legale, visto che c’e’ un serio pericolo di un cedimento del solaio, ma niente, gli scivola tutto addosso! Non so piu che fare! La ringrazio per la disponibilita’

        • Per Tony.
          Hai una ultima alternativa che però coinvolgerà anche te.
          Devi scrivere una lettera Raccomandata al Dirigente dell’ufficio tecnico comunale ed una indirizzata, per conoscenza, al Comando provinciale dei Vigili del Fuoco.
          Segnala la situazione di estremo pericolo che può causare ingenti danni all’incolumità privata e pubblica (?) e conferma la tua disponibilità a effettuare immediatamente il lavoro, ma che la proprietaria soprastante si rifiuta, rimanendo in tale situazione precaria.
          Richiedi un loro immediato intervento.
          Ne dovrebbe conseguire (Anche se trattasi unicamente di incolumità privata) una ordinanza di sgombero dei due appartamenti o locali che siano (Compreso il tuo) e la effettuazione immediata dei lavori.
          Una scelta che devi fare tu in base alla situazione che ci stai prospettando.
          Amedeu e c.

  17. Buongiorno, ho da poco ereditato un appartamento, assieme ad altri sei cugini , in pessime condizioni. Il pavimento del corridoio risulta sconnesso e in una stanza ceduto. Da colloqui con i parenti ho saputo che una quindicina di anni fa l’acquirente del piano inferiore ha fatto dei lavori che hanno fatto cedere il ns pavimento tanto da renderlo inagibile. Ora vorremmo venderlo e il proprietario del secondo piano ci ostacola dicendo che il ns appartamento non può essere abitato.ora per poter fare dei lavori di ripristino sono costretta a contattarlo. Le domande sono le seguenti:
    Chi paga i lavori
    Devo dare un preavviso se devo rifare le travi del pavimento
    È obbligato per legge al pagamento della meta.
    Grazie Mima

    • Per Mma.
      L’appartamento è posto al 3° piano?
      Poichè il vostro appartamento ha una situazione di pericolo, e un eventuale crollo del pavimento e solaio sottostante potrebbe coinvolgere delle persone, potete intervenire presso il Comune e presso il Comando dei Vigili del Fuoco (Per scritto con lettera Raccomandata AR) segnalando la situazione di pericolo per la privata incolumità e dichiarandovi disposti a eseguire, per quanto di competenza, i lavori di eliminazione del pericolo stesso.
      La situazione che maturerà potrà avere degli inconvenienti, sia per il proprietario del piano di sotto, che per voi, in quanto gli enti chiamati, dovrebbero emettere lettere e ordinanza di eliminazione del pericolo, a carico sia vostro che del proprietario del secondo piano.
      Quindi è una ordinanza che vi comprenderà tutti.
      Se i Tecnici che effettuano il sopralluogo riscontreranno veramente una situazione pericolosa, esiste la possibilità che intimino, oltre che a togliere il pericolo, anche agli abitanti di trovare un alloggiamento diverso (Soprattutto quelli del piano sottostante).
      Questa purtroppo è la normale prassi.
      Però il non fare i lavori potrebbe portarvi, in caso di un crollo, direttamente in tribunale come imputati.
      Circa il far pagare metà delle spese al proprietario sottostante dovete, fin da subito, recarvi da un legale della vostra zona, spiegargli la situazione e chiedergli di intervenire verso i suddetti proprietari.
      Amedeu e c.

  18. Salve mi chiamo Vincenzo ed ho acquistato da poco un monolocale di 30 mq.
    Il mio appartamento si trova al piano terra rialzato (come se fosse la casa del custode per intenderci) ed appena preso possesso dell’immobile ho proceduto ad eliminare il controsoffitto per verificare lo stato del solaio.
    Il solaio composto da travi in legno è completamente da rifare ed infatti era stato fatto precedentemente un rinforzo strutturale con le putrelle ma a detta della ditta che sta curando la ristrutturazione l’intervento non è in sicurezza infatti sia le travi in legno che le putrelle sono piegate oltre che imbarcate.
    Il mio problema è il proprietario al piano di sopra (l’appartamento soprastante è in affitto ed il proprietario ha 86 anni) che non vuole procedere a compiere il lavoro e quindi a dividere le spese che tra l’altro a lui comprendono il rifare bagno e cucina.
    Cosa posso fare? Cosa prevede la legge? E sopratutto per vie legali quali sono i tempi di esecuzione?

    • Per Vincenzo.
      Trattasi di una questione tra privati regolata dal solo diritto privato.
      Devi rivolgerti da un legale il quale scriva al proprietario dell’appartamento soprastante facendogli presente il pericolo per l’incolumità degli abitanti dei due appartamenti e della necessità di intervenire immediatamente.
      Qualora entro il tempo stabilito dal legale, il proprietario non vi risponda, potrete interessare il locale Comando dei Vigili del Fuoco, chiedendo un loro sopralluogo.
      Naturalmente il pericolo deve esistere e per esserne certo dovresti fare eseguire un sopralluogo da un tecnico della tua zona.
      Amedeu e c.

  19. Salve, entrambi fratelli ereditiamo due appartamenti sovrastanti entrambi da ristrutturare in edificio bifamiliare. A me spetterà l’appartamento al primo piano che necessita di interventi urgenti al tetto dove in seguito ad infiltrazioni d’acqua causate da alcune tegole rotte, sono presenti diverse pignatte che stanno cedendo.
    Mio fratello sostiene che la manutenzione del solaio di copertura al tetto deve essere totalmente a mio carico e che l’articolo 1125 del codice civile si riferisce solo a grandi condomini. Chi ha ragione? Grazie

    • Per Ela.
      Il tetto è di proprietà comune, mentre il primo piano è interamente di tua proprietà.
      Per cui, la manutenzione e sistemazione del tetto va divisa equamente tra te e tuo fratello.
      Il solaio cui tu accenni è quello che soffitta la tua casa, realizzato in piano e sul quale sono create le pendenze del tetto?
      Se è così, per la sua riparazione e manutenzione,di regola, a te dovrebbe spettare 1/2 + 1/2:2(1/4) = 3/4, mentre a tuo fratello dovrebbe competere 1/4 della spesa per tale solaio.
      Amedeu e c.

      • Mi spiego meglio: l’intervento di restauro va fatto sul tetto, (che rimane inclinato e forma un sottotetto non abitabile) coperto da tegole poggiate su delle pignatte in gran parte rotte.
        In che misura mio fratello al pian terreno deve contribuire ai lavori? La ringrazio ancora

        • Per Ornella.
          Se il lavoro interessa solo il tetto, essendo questo bene comune tra i condomini, il lavoro va diviso in parti uguali tra gli stessi, o se avete le tabelle millesimali, secondo le stesse.
          Amedeu e c.

  20. Salve, mi chiamo Paolo.
    La soletta sopra la mia camera, costituita da travetti con trave centrale portante è stata rinforzata dal proprietario
    del piano superiore (per sostenere eventuali sovraccarichi) con rinforzi tramite spinottatura si barre di ferro sui muri perimetrali, posa di rete elettrosaldata e getto di c.l.s..
    Tali spese d chi devono essere sostenute?
    grazie

    • Per Paolo.
      Se il proprietario del piano di sopra ha eseguito tali lavori per propri e unici scopi e interessi come, ci sembra di comprendere, in questo caso, se ne accolla l’intera spesa.
      Ci auguriamo che i lavori che ha eseguito siano stati progettati e Diretti da un tecnico professionista abilitato.
      Puoi farti vedere e avere la documentazione tecnica per tua tranquillità.
      Amedeu e c

  21. Salve, avrei due domande.
    Sto per iniziare la ristrutturazione di un immobile degli anni 20-30, in condizioni generali piuttosto precarie, per cui a detta di uno strutturista, i solai potrebbero meritare una revisione significativa. Per poter verificare lo stato dei solai è stata quindi consigliata la rimozione dei controsoffitti.
    L’inquilino del piano sottostante al mio ritiene che la rimozione dei suoi controsoffitti sia a mie spese poiché sarebbe principalmente mio interesse verificare lo stato della soletta che ci separa.
    1- Corrisponde a verità questo? La casa di questo inquilino è molto ammalorata ed inoltre disabitata da tempo.
    2- Qualora io modificassi il carico sul solaio (per esempio predisponendo un riscaldamento a pavimento), spetterebbero solo a me le spese di consolidamento del solaio? Oppure esiste una legislazione in merito?
    Grazie

    • Per Lorenzo.
      La suddivisione delle spese per il rifacimento di un solaio spettano a metà c.d. tra proprietario di sopra e quello sottostante.
      Inoltre il proprietario più basso deve occuparsi del soffitto del solaio.
      Questo in condizioni normali, quando , cioè, entrambi i proprietari decidono di rifare detto solaio.
      Nel tuo caso, ci sembra di comprendere che l’interesse sia unicamente tuo, per cui troverai delle grosse resistenze a far comprendere al vicino tale principio.
      A nostro parere, ammesso che veramente esista, dovresti insistere sulla necessità di rifare il tutto per motivi di sicurezza dovuti alla vetustà e non alle opere che intendi fare nel tuo appartamento.
      Ti servirà l’aiuto di un tecnico professionista abilitato.
      Solo in questo caso, ammesso che andiate per vie legali, potrai persuadere il giudice a darti ragione.
      Amedeu e c.

  22. Buongiorno, abbiamo acquistato una casa degli anni 50 nel centro di Milano. I proprietari dell’appartamento sovrastante hanno scoperto che il solaio è molto basso e togliendo i marmittoni la struttura si è indebolita. I tecnici hanno detto che è necessario ancorare una rete elettrosaldata ai muri portanti. La ditta che esegue i lavori ha pavesato anche la necessità di puntellare il mio appartamento e di demolire tutti i tramezzi soprastanti. La mia ditta è di altro parere ed afferma che i puntelli migliorano l’opera ma non sono indispensabili, cosi come la demolizione dei tramezzi. Sono obbligata a far mettere i puntelli che rendono la mia casa, di fatto, inagibile? Inoltre gli altri proprietari andranno a rivedere tutta la struttura di casa modificando quindi i carichi. La spesa compete anche a me oppure visto che se avessero lasciato il precedente pavimento non sarebbe stato necessario l’intervento, compete a loro? Considerando anche che stanno modificando i carichi è applicabile l’ articolo 1125 che prevede che la spesa sia a carico esclusivo dell’altro proprietario? Può il proprietario di sopra modificare la struttura di casa? Grazie

    • Per Eleonora.
      Trattasi di una questione ben delicata per la quale è difficile dare dei pareri attendibili a distanza.
      Tratteremo solo in linea generale.
      Se il danno e i conseguenti accertamenti e lavori derivano dalle opere eseguite da un condomino, lo stesso deve accollarsi tutto ciò che è cambiato, anche nella struttura, dopo che egli ha eseguito i suoi lavori.
      Se adesso è stata ravvisata una situazione di pericolo, non si tratta di obbligo di puntellare, ma bensì di buon senso, in quanto, altrimenti, si rischiano dei crolli.
      Tutto ciò, non deve essere constatato da ditte interpellate, bensì da tecnici abilitati e in particolare da coloro che sono addetti alla direzione dei lavori (Del proprietario che smosso la questione).
      Comunque in questi casi, anche i proprietari vicini e chiamati in causa dovrebbero (E’ consigliabile) cercarsi un buon tecnico professionista che effettui i dovuti sopralluoghi e rediga, quale tutela e per il proprietario che lo ha chiamato, una relazione tecnica descrittiva firmata e timbrata.
      Amedeu e c.

  23. Buon giorno,
    come proprietario di un appartamento in condominio (piano secondo) mi trovo a discutere con un coinquilino che ha rifatto il controsoffitto del suo appartamento.

    Dopo demolizione dei pannelli in cartongesso è emerso come i travetti strutturali portanti fossero integri. L’intervento non ha quindi toccato la parte strutturale della struttura interpiano e ha previsto la sola posa di nuovi pannelli in cartongesso con relative staffe di aggancio.

    Non ritengo di dover essere coinvolto nella spesa essendo l’opera assimilabile a un intonaco e tinta nella logica dell’articolo del codice civile citato più sopra.

    Resto in attesa di cortese riscontro e porgo cordiali saluti

    • Per Alessandro.
      Se la questione sta come detta da te, a nostro parere, la realizzazione della controsoffittatura e quindi il suo costo devono essere sostenuti dal proprietario che ne ha effettuato la realizzazione.
      Amedeu e c.

  24. Buongiorno, ho letto con interesse i vari commenti ma non ho trovato il mio caso, per cui lo espongo brevemente.
    Casa con due appartamenti costruita intorno agli anni 50 , di cui uno al piano rialzato sotto il quale c’è uno spazio di circa un metro riempito con terra riportata. Andando a controllare per problemi di spaccatura nel pavimento alla veneziana del l’appartamento al piano rialzato, abbiamo trovato la situazione seguente.
    Il perimetro della casa ( 8 m x 11,4 m) ha una serie di travi intervallati con pilastri in cemento armato, e a circa 4 m da una parete e a 6 metri dall’ altra ci sono due travi centrali di circa 12 cm di spessore che sono congiunti con i travi perimetrali e hanno ciascuno un pilastro più o meno al centro della lunghezza. Sotto i travi perimetrali sono stati costruiti dei muretti in mattoni pieni che poggiano sulla terra.
    Il problema è che occorre risanare tutti i travi in quanto i ferri sono a vista e arrugginiti e il cemento , specialmente intorno ad essi, si sfalda tutto. I due proprietari sono concordi nel ritenere di dover intervenire per risanare i travi ma non sono d’accordo su come ripartire la spesa sui due travi centrali.
    Il proprietario del secondo piano sostiene che i travi sono finalizzati alla soletta del primo piano e quindi di proprietà di un solo condomino. Dall’altra parte si sostiene che questi travi fanno parte della struttura portante.
    Come dobbiamo comportarci? Nella eventualità che si voglia rinforzare la soletta del piano rialzato (i cui pavimenti hanno risentito maggiormente dell’ assestamento(?) come vanno divise le spese.?
    Grazie per l’attenzione.
    Maura

    • Per Maura.
      Premettiamo che prima di fare l’intervento è necessario il sopralluogo e la direzione di un ingegnere abilitato libero professionista.
      Circa la suddivisione delle spese, vista la descrizione che hai fatto dell’immobile, riteniamo che le pilastrature e le relative travi facciano parte della struttura portante del fabbricato, per cui deve essere l’intero condominio a partecipare alle spese per il loro consolidamento.
      Questo, a meno che il proprietario interessato non abbia causato danni alla struttura agendo senza autorizzazione e di propria iniziativa sulla stessa.
      Amedeu e c.

      • Per Maura.
        A nostro parere la struttura portante di un edificio è di proprietà condominiale.
        Comunque, per essere più certa di tale affermazione, ti suggeriamo di fare eseguire un sopralluogo da un tecnico professionista della tua zona.
        Amedeu e c.

  25. Salve, deve essere consolidato un solaio ligneo tra due appartamenti sovrapposti. Per effettuare tale consolidamento dovranno essere eliminati : il pavimento, il massetto ed i tramezzi del piano superiore. dopo di che verrà realizzato un solaio collaborante con quello antico posto subito sotto.
    La domanda è chi deve pagare la demolizione dei tramezzi ?
    Grazie, saluti

    • Per Jacopo.
      Il solaio necessita di lavori di consolidamento che interessano due unità immobiliari e, da quello che ci dici, non è possibile effettuarli senza demolire i tramezzi soprastanti.
      Per cui il tutto, a nostro parere, rientra nelle opere necessarie per ristabilire la statica di una parte strutturale dell’edificio e le relative spese dei tramezzi dovrebbero essere divise a metà tra proprietario del piano di sopra e quello del piano sottostante.
      Amedeu e c.

  26. Salve, abito in un condominio che necessita di rinforzo delle travi del tetto.
    Avendo il controsoffitto nel mio appartamento e dovendolo ovviamente demolirlo per poter fare il rinforzo, volevo sapere se la demolizione spetta alla ditta incaricata dei lavori o devo farli demolire privatamente? e sempre per la demolizione dei contro soffitti le spese sono condominiali o private?
    La ringrazio in anticipo
    Elisa

    • Per Elisa.
      Se il controsoffitto, a vista non presenta lesioni e può considerarsi forte e in buone condizioni, la ditta, nel fare il tetto è costretta a staccarlo dalla struttura portante e demolirlo, per cui la spesa potrebbe essere sostenuta dalla stessa.
      Se il soffitto presenta dei pericoli, devi contribuire alla sua demolizione e rifacimento, chiamando in causa l’amministratore prima del lavoro.
      Comunque, poichè si tratta di un lavoro costoso, non sarebbe male che ti affidassi ad un tuo tecnico della zona, il quale dovrebbe eseguire un sopralluogo e seguire la quella parte di lavoro curando i tuoi interessi.
      Amedeu e c.

  27. Buongiorno,
    nel 2001 ho ricevuto in donazione da mio padre un appartamento al piano secondo di un edifico storico che mio padre aveva ricevuto in testamento da mio nonno e mio nonno a sua volta dal mio bisnonno. Nella stessa occasione (2001), mia sorella ha ricevuto in donazione l’appartamento sovrastante il mio ed ha immediatamente intrapreso un restauro. Constatando che il solaio era in cattive condizioni, ha fatto un massetto in cemento (apparentemente non armato e non collaborante) direttamente sopra il vecchio pavimento in tavoloni di legno che, a sua volta, poggiava sopra il tavolato del solaio, tramite morali in legno.
    Ora io sto ristrutturando il mio appartamento e, visto lo stato estremamente precario del solaio a me sottostante (secondo impalcato), ho deciso di demolire anche il mio controsoffitto (a cannette e intonaco) per controllare lo stato delle travi lignee e delle assi del solaio sovrastante (terzo impalcato). Dette travi ed assi sono in condizioni medio buone nella maggior parte dell’appartamento, tranne nel soggiorno, in cui le assi sono notevolmente danneggiate ed una trave è letteralmente mangiata in alcuni punti arrivando a conservare meno di un decimo dello spessore originario. L’ammaloramento delle assi deriva apparentemente in parte da infiltrazioni d’acqua in tempi non precisati, ed in parte risulta annerito/combusta dalla presenza di stufe nei locali (necessariamente prima della creazione dei controsoffitti che non sono stati modificati almeno dal 1959-60, anno in cui il mio bisnonno aveva fatto considerevoli lavori di risistemazione dei locali). La trave ammalorata è parallela al muro perimetrale, e ad esso addossata. L’ingegnere che segue i nostri restauri ci ha detto che è assolutamente necessario sostituirla. Il suo ammaloramento è chiaramente dovuto a infiltrazioni d’acqua in tempi lontani e, infatti, in una planimetria del 1940, risulta che sopra quella trave, nel punto di maggiore ammaloramento, ci fosse una cucina.
    Ho quindi più domande:
    Una perdita d’acqua di questo tipo, ingente ma probabilmente non manifesta, è sufficiente a ritenere che non venga applicato l’articolo 1125 c.c. e che quindi i lavori di risistemazione della trave e del solaio spettino interamente al proprietario del piano di sopra?
    Se si, essendo danni avvenuti evidentemente prima che l’appartamento diventasse proprietà di mia sorella, ma probabilmente quando era ancora proprietà del mio bisnonno (deceduto), a chi vanno gli oneri del danno e quindi la sostituzione della trave (che sappiamo possa essere compiuta da sotto)?
    La sostituzione delle assi del solaio non è possibile perché l’appartamento di sopra è attualmente affittato ed abitato. Del resto, pur essendo le assi fortemente ammalorate, la presenza del soprastante massetto del 2001 dovrebbe evitare rischi effettivi di crollo. Di contro, potrebbe essere stata proprio la posa del massetto a contribuire al deterioramento delle assi, inumidendole. Come ci si regola in questi casi? A chi spetta il restauro (visto che la sostituzione non è possibile) delle assi?
    Il costo di demolizione (e rifacimento) del controsoffitto, che è stato necessario per ispezionare le travi, a chi spetta? In misura uguale a me e mia sorella? solo a me perché sottostante il solaio? o a mia sorella come proprietaria dell’appartamento che ha causato il danno?
    Se il costo del controsoffitto andasse diviso o spettasse per intero a mia sorella, si tratterebbe solo del controsoffitto della stanza in cui è stato rilevato il danno o anche delle altre stanze che il nostro ingegnere ha ritenuto necessario ispezionare?
    è possibile avere i riferimenti normativi (se presenti) per le risposte che mi darà
    Ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti

    • Per Marzia.
      Senza farti attendere inutilmente per due o più giorni ti invitiamo a leggere accuratamente la parte contrassegnata in rosso nel link del nostro sito.
      http://www.coffeenews.it/scriveteci
      Questo è dovuto al fatto che dobbiamo dare moltissime risposte e le lunghe lettere non ci permettono di soddisfare tutti in modo attendibile.
      Amedeu e c.

  28. Gent.mo Amedeu, nel soffitto di alcune stanze del mio appartamento vi sono delle crepe in corrispondenza delle
    travertine in ferro, con la conseguente spaccatura in più punti dell’intonaco di rivestimento del soffitto stesso, le chiedo come consiglio come mi devo copmportare per la riparazione dellop stesso, e le spese le devo dividere con il proprietario dell’appartamento sovrastante?

    • Per Sangiovanni.
      Per prima cosa ti suggeriamo di far vedere tali crepe da un tecnico professionista della tua zona.
      Per quanto riguarda la suddivisione delle spese, in caso di rifacimento dell’intero solaio, toccherebbe al proprietario dell’appartamento soprastante la ricostruzione del pavimento; a quello sottostante il rifacimento dell’intonaco del soffitto, e per la struttura portante del solaio la suddivisione delle spese in maniera uguale tra i due proprietari.
      Amedeu e c.

  29. buonasera
    ho letto il suo articolo molto interessante grazie. Avrei un quesito da porle.
    Abito in un primo piano di un villino a schiera, la proprietaria del piano terra ha deciso di fare un ampliamento. L ampliamento avverrebbe sul suo giardino attaccandosi al mio balcone che sporge sul suo giardino, mi ha chiesto il permesso, cosi ho colto l occasione e invece di lasciarmi un grande terrazzo ho fatto domanda di ampliamento casa anchio. Volevo sapere chi paga il solaio intermedio? Io avevo pensato che avrei pagato il nuovo tetto. loro avrebbero pagato le fondamenta e il solaio intermedio lo avremmo pagato a metà! pero il proprietario sotto recrimina il fatto che deve fare delle fondamenta rinforzate a causa del mio apliamento e che il solaio intermedio lo devo pagare tutto io. In questo caso è applicabile art. 1125 o hanno ragione loro? grazie per la cortese attenzione
    cordiali saluti

    • Per Maurizio.
      Non è chiara la tua domanda.
      Hai un terrazzo che sporge (Occupa) la proprietà attigua.
      Gli ampliamenti da che parte e a che piano avverrebbero?
      Se è così, effettuerai un ampliamento in proprietà altrui, per cui avrai tutti i doveri e pochissimi diritti.
      Se non è così, sei pregato di chiarire meglio la tua domanda e noi ti risponderemo.
      Amedeu e c.

  30. grazie per la risposta gentilissimo. Facciamo parte di un villino a schiera io proprietario del primo piano e lui del piano terra, condue entrate distinte.
    io sono al primo piano il mio balcone si affaccia sul giardino del proprietario del piano terra, sotto al mio balcone lui ha una veranda della larghezza del mio balcone e davanti il suo giardino. L ampliamento lo facciamo tutte e due verso strada sul suo girardino, lui amplia sotto e io mi allargo sopra di lui, dato che dovevamo dargli un permesso per attaccarsi al nostro balcone e di conseguenza dovevano fare il rifacimento della pavimentazione dato che non è un balcone coperto e ci sono possibilita di infiltrazioni e dovevano spostare i tubi della caldaia (se era solo questo so che sarebbe stato tutto a suo carico dato che era per lui quei lavori) alla fine abbiamo deciso di ampliarci anche noi e abbiamo avviato le pratiche insieme e sono state accettate paesaggistica dia e tutte altre richieste per ampliamento. Volevo riuscire a capire cosa dicesse la legge in merito se devo pagare il solaio intermedio tutto io o a meta? pero mi domandavo ma lui un tetto non lo paga? io pago il tetto sopra di me che deve essere fatto in un certo modo per l estetica dei villini l unica cosa è che ci avvaliamo di due costruttori diversi e quindi non so come muovermi,mi scuso se non sono riuscito a spiegarmi bene ma non è molto facile se non si vede la struttura, cmq la ringrazio per l attenzione.
    volevo precisare che ci ampliaeremo tutte e due in avanti per altri sei metri dopo il balcone.

    • Per Maurizio.
      Considerando l’intero volume da edificare, normalmente, le spese indispensabili da suddividere tra i due proprietari, dovrebbero interessare: tutte le nuove murature portanti (O struttura in cemento armato e relativi tamponamenti), i nuovi solai, il tetto.
      Inoltre l’intonaco esterno e le eventuali modifiche a scarichi e impianti vari.
      Questo in linea generale.
      Da considerare nel tuo caso, che andate ad ampliare su un terreno di proprietà del tuo vicino, per cui dovresti pagargli metà del valore di detto terreno (In base alla zona edificabile di PRG comunale)
      Non dici se il tuo terrazzo viene demolito, oppure se va a far parte (Cioè rimane in essere e viene inglobato) del solaio di calpestio del tuo ampliamento; in questo caso andrebbe valutato da un tecnico e defalcato dalle tue spese (Solo la struttura portante).
      Tale divisione può essere alterata se vengono portate modifiche strutturali, da parte di uno dei due proprietari, e che non servono all’altro.
      Amedeu e c.

  31. Mi hanno citato dal giudice di pace per partecipare alle spese di un crollo del piano a me sottostante in un condominio.Otto anni fa, una perizia aveva ritenuto necessario lavori di rispristino proprio di quell’appartamento, cosa disattesa dalla proprietaria. Se l’avesse fatto otto anni fa, il suo tetto non sarebbe crollato, giusto??? Incuria totale e adesso vogliono i soldini muah!!! Mi daresti un consiglio cosa fare? Premetto che è in stato di vetusta tutto il palazzo ma tanti condomini hanno provveduto. A chi spettano, poi, le spese per il riprostino o la sostituzione delle parti metalliche arruginite? Grazie

    • Per Virginia.
      Difficile darti una risposta con così pochi elementi forniti.
      Tieni conto che le parti comuni a tutti i condomini, in un’edificio, sono: il suolo, le fondamenta, i muri portanti, i solai, il tetto ecc.
      Di conseguenza, se l’edificio e unico e quindi ha un tetto unico, ed è crollata una parte dove sotto abitava anche l’altra proprietaria, dovresti partecipare tutti ai lavori relativi, secondo le quote che avete nelle tabelle millesimali.
      Se invece il tetto crollato è singolo a questa condomina, nel senso che è un tetto a parte e non ricopre altre parti comuni ma solo la sua, allora i lavori spetterebbero solo alla stessa.
      Amedeu e c.

  32. Grazie per la risposta ho le idee piu chiare. Cordiali saluti

  33. Gent.mo Amedeu,
    cerco in modo sintetico di spiegare la situazione del mio appartamento. Trattasi di costruzione del 900 su due piani (mio zio abita al piano inferiore e io al superiore) con solaio in travi in ferro (credo abbiamo sostituiote le vecchie travi in legno circa 50-60 anni fa), ricoperte con tavolati in legno e poi strato in sabbia e cemento per incollaggio delle mattonelle.
    Al piano inferiore mio zio circa 5-6 anni fa ha fatto dei lavori di manutenzione e, senza dirmi nulla, ha rinforzato il suo soffitto con ulteriori travi in ferro in senso opposto (in effetti prima dei lavori il mio solaio vibrava di più).
    Quest’anno ho iniziato dei lavori di ristrutturazione nel mio appratmento per sostituire pavimento che si era alzato. La ditta ha detto di voler rinforzare il solaio costruendo un masssetto in cemento armato rinforzato (8 cm) sopra le tavole in legno e ncorandolo al muro perimetrale. Tali spese spettano unicamente a me ? Potrebbe mio zio dire che non dovendo sostituire le travi in ferro e le tavole di legno in realtà il solaio vecchio è ancora utilizato e ho rifatto solo il massetto (sebbene rinforzato ?). Inoltre, se lo cito per non avermi detto dei lavori, potrebbe richiedermi dopo 6 anni il contributo per aver rinforzato il solaio ?

    Grazie, distinti saluti

    • Per Luca.
      Molto probabilmente è la risposta che ti darà tuo zio perchè sembra la più plausibile.
      Citandolo dovrete andare di fronte ad un giudice, il quale sentito il CTO che a suo volta avrà avuto i pareri dei due tecnici di parte, emetterà una sentenza, a nostro parere imprevedibile, al momento.
      Comunque, saranno sicuramente tempi molto lunghi e spese non indifferenti.
      Amedeu e c.

  34. Buonasera,
    il solaio che divide me ed il piano sottostante in una casa di inizio 900, ha quasi tutte le putrelle ossidate.
    il tecnico che abbiamo coinvolto ci ha riferito che il lavoro di sistemazione del solaio dovrà permettere anche di consolidare l’intero immobile che presenta delle crepe. I lavori dovranno permettere di bloccare il piano alle pareti in modo tale da consolidare anche le pareti.
    in che misura vanno coinvolti gli altri condomini?
    Grazie

    • Per Patrizio-.
      Da quello che ci dici, il tuo tecnico avrebbe riscontrato delle parti strutturali, orizzontali e verticali che necessitano di consolidamento.
      Per cui, l’unico consiglio che possiamo darti, visto che le murature portanti e le strutture dei solai sono di competenza di tutti i condomini, è quella di indire una conferenza condominiale per fare presente quando rilevato.
      Nel caso di perplessità e parere contrario del condominio, devi invitarli a chiedere l’intervento di un secondo tecnico di loro fiducia, per accertare quanto rilevato dal tuo tecnico.
      Amedeu e c.

  35. Buonasera,
    sono proprietario di un appartamento di 100 MQ sito all’ultimo piano di una palazzina di due appartamenti su due piani. Non è costituito alcun condominio; anche se essendo i due appartamenti identici desumo che siamo entrambi proprietari al 50% della palazzina.
    La palazzina è coperta per il 100% da un tetto spiovente che crea un sottotetto (altezza massima 2 mt) di mia esclusiva proprietà da atto di successione.
    Occorre riparare il tetto (ci sono perdite nel sottotetto), ma personalmente vorrei rifare integralmente il tetto facendolo anche coibentare (attualmente non lo è). Sono disposto a pagare in più la coibentazione, e dividere il rifacimento integrale del tetto. La persona che abita al 1° piano non è d’accordo a rifacimento totale e vuole imporre una ditta di sua fiducia (in più siamo in pessimi rapporti). Posso fare i lavori senza la sua autorizzazione/permesso e poi procedere alla richiesta di quanto mi spetta ? o potrebbe denunciarmi e bloccare i lavori ?

    • Per Antonio.
      Il tetto, intendendo per esso la struttura portante e il manto di copertura sono parti comuni a tutti i proprietari: non lo è, come in questo caso, il sottotetto.
      In casi del genere non conviene trovare soluzioni personali, perchè porterebbero a liti giudiziarie con tempi lunghi e molte spese.
      Se l’orditura del tetto (Ci sembra di comprendere che sia in legno) è in pessime condizioni di conservazione, e desta pericolo per la privata incolumità, tramite un tuo legale e con una documentazione inerente, composta da foto molto chiare e da una relazione tecnica firmata, di un professionista, potresti richiedere un immediato intervento al giudice.
      La soluzione che però noi ti suggeriamo è di trovare una forma più soft, parlando con il vicino e stabilendo a priori le spese da suddividere, senza calarti in una lite giudiziaria costosa e senza fine.
      Quelle che non si possono evitare sono relative alla pericolosità e infiltrazioni di acqua; le altre, se non urgenti, possono non essere accettate dal comproprietario della palazzina.
      Amedeu e c.

  36. Salve, Le espongo la mia situazione. Io abito in un seminterrato senza alcun tipo di danno al soffitto, nessuna crepa a distanza di dieci anni dall’ acquisto e con un attività in loco ( un bed and breakfast). Al piano di sopra sono arrivati due nuovi vicini,il quale hanno deciso di rifare tutto il pavimento del loro appartamento. Iniziati i lavori L architetto ci ha chiesto di poter visionare il mio soffitto e constatando alcun tipo di problema mi chiede di poter punteggiare il soffitto per avere più sicurezza durante i lavori. Io mi rendo disponibile in corrispondenza di una futura chiusura della mia attività e chiedendo L eventualità di un risarcimento per danni e blocco dell attività. Vengo contattata dalla proprietaria ( avvocato per professione) nel quale fra urli e modi bruschi mi dice per la prima volta dopo un mese che il pavimento è pericoloso e che il rifacimento del piano di sopra è diviso a metà. Io rimasta sorpresa in quanto i lavori erano stato iniziati senza che io sapessi di dover partecipare alle spese o che fossi in uno stato di pericolo, chiedo la documentazione sui lavori sia al proprietario che all ingeniere loro con ovviamente la perizia che è stata fatta, per poterne effettuare la verifica. È’ passato un mese ed nessuno mi ha fatto avere una qualsiasi documentazione di nulla. Il proprietario vuole chiamarmi in causa perché gli sto bloccando i lavori. Io continuo a non far entrare nessun operaio se prima non ho la documentazione. La domanda è se è una cosa sicura il mio dover pagare al 50% e senza aver prima effettuato anche io una verifica?

    • Per Jessica.
      Non è chiaro se la signora avvocato sia proprietaria o meno del piano superiore.
      Se così fosse, cerchiamo di districare la matassa.
      Una situazione alquanto strana, in quanto un tecnico professionista chiede di puntellare il soffitto sottostante, prima di iniziare i lavori e pur affermando che non sussiste alcun pericolo.
      Un tecnico deve, per prima cosa, accertarsi che il piano di calpestio dove deve intervenire (Magari con nuove pareti), sia forte e stabile, in maniera da garantire la presenza di tali nuove strutture e lo deve fare, solitamente, con delle prove di carico.
      Per far ciò, deve eseguire appunto delle prove di carico sul solaio, senza rischiare che una volta tolti i puntelli nell’appartamento sottostante non avvenga un crollo del tutto.
      Quindi, a nostro parere, c’è un comportamento non corrispondente dell’architetto incaricato.
      Seconda cosa: se la proprietaria soprastante (Avvocato) ti ha contattato in malo modo dicendo che i solai sono pericolanti e che devi partecipare alle spese, c’è da chiedersi con quale professionalità il suo tecnico abbia fatto iniziare dei lavori su una struttura orizzontale della quale non aveva accertato prima la stabilità.
      A questo punto ti chiama in causa per la pericolosità stessa e per la suddivisione delle spese.
      Per poterti difendere in modo adeguato e rispondere per le rime alla proprietaria soprastante, dovresti dimostrare che i puntelli effettivamente ti sono stati imposti prima dei lavori (Come tu affermi) e non dopo che avevano accertato la pericolosità.
      Per tale motivo dovresti avere delle prove, non tanto testimoniali, quanto scritte, al fine di essere credibile.
      Per tale motivo ti consigliamo di rivolgerti da un legale del luogo, il quale con una lettera interlocutoria alla suddetta proprietaria potrebbe fissare questo punto, dandolo per scontato.
      Altro non possiamo aggiungere, in quanto dovremmo eseguire un sopralluogo e questo non ci è possibile.
      Amedeu e c.

  37. Buon pomeriggio, vi espongo i fatti e, di seguito, il mio quesito…sono consulente di parte di una coppia di giovani che ha acquistato un appartamento posto al piano primo di un condominio degli anni 60, avente il vano cucina posto al di sopra (quindi confinante) di un garage privato. Abbiamo verificato che il solaio quasi del tutto sfondellato. Vi chiedo se le spese per il consolidamento strutturale del solaio spettano al condominio in quanto parte strutturale o debbano essere ripartite fra i due proprietari nelle more dell’art. 1125 c.c.
    Grazie mille.
    Gabriella

    • Per Gabriella.
      L’articolo 1125 del codice civile cita testualmente:
      “Art. 1125.
      (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai).
      Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in
      parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario
      del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore
      l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.”
      L’articolo è alquanto equivoco, poichè, dopo la manutenzione e ricostruzione di soffitti, si chiarisce: “….. restando a carico del proprietario….”
      Per cui sembrerebbe che il solaio o volta o ecc, siano di pertinenza dei due proprietari.
      La logica, invece, ci porta a pensare che il solaio è una parte strutturale dell’edificio, eliminando il quale si metterebbe in crisi l’intera struttura del fabbricato.
      Per cui, a nostro giudizio, questa parte dovrebbe essere di competenza condominiale.
      Cercate di trovare su internet delle sentenze che abbiano trattato casi del genere.
      Amedeu e c.

  38. Buongiorno e complimenti per questa utilissima pagina.
    Ho ereditato un piccolo appartamento al piano 3 che ho iniziato a ristrutturare.
    Togliendo il controsoffitto ci siamo spaventati: le travi del solaio sono molto molto flesse.
    Dopo avere fatto fare una perizia con uno strutturista abbiamo capito che durante il recupero del sottotetto avvenuto 20 anni indietro (sopra hanno aggiunto un piano) il nuovo solaio é stato fatto con una banale gettata di calcestruzzo e sabbia (una pratica comune ma molto pericolosa). Quindi é assolutamente necessario un consolidamento del solaio: in questo caso si applica art. 1125 o essendoci un nuovo piano (nuova costruzione) il proprietario di questo deve assumersi totalmente il costo dell’adeguamento strutturale.
    In sostanza il danno strutturale deriva dalle opere eseguite da un condomino e secondo logica questo dovrebbe sostenere le spese del consolidamento strutturale (anche se sono trascorsi 20 anni).
    Avete qualche riferimento di sentenze in merito?

    Grazie molte.

  39. salve devo rifare il solaio di casa che attualmente e de legno e misura 60 cm il nuovo solaio sara rifatto con travi di ferro e tavelloni e misurera 30cm ,i 30 cm di differenza dal vecchio al nuovo solaio come devono essere divisi fra il proprietario del piano di sotto e quello del piano di sopra grazie

    • Per Violetta.
      In questi tempi di crisi, dover riscaldare 30 cm in più dell’altezza dei vani interni di una casa, non è un regalo, ma un onere.
      Puoi parlarne con il vicino interessato e trovare una soluzione comune.
      Comunque, per logica, se sei la proprietaria del piano di sopra e promotrice dei lavor, dovresti cercare di impostare l’intradosso del solaio alla stessa altezza di quello esistente, onde esonerare il proprietario del piano di sotto da rifare 30 cm di intonaco in più per tutta la casa.
      Amedeu e c.
      Se sei la proprietaria del piano di sotto, a nostro parere

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