Riferimenti essenziali di legge circa gli interventi edilizi eseguiti in parziale difformità o in assenza di permesso di costruire.

Le opere abusive, o meglio gli interventi edilizi realizzati in parziale difformità a Permessi di Costruire o DIA, oppure in assenza totale di tali autorizzazioni, sono oggetto di ricerche continue di lettori, che non sanno a quale legge o normativa fare riferimento.

Fra l’altro, chi deve rispondere a certio quesiti posti sulla materia,  a meno che non sia un giurista esperto, a livello universitario, si troverà pure lui in condizioni di cadere in una confusione totale.

Insomma, in tale materia regna veramente il caos.

Non c’è assolutamebnte chiarezza per ciò che è l’abusivismo ed il condono; quali sono le sanzioni previste dalla legge, chi deve effettuare il sopralluogo di verifica, quali sono le sanzioni, quando è applicabile la demolizione oppure l’eventuale sanatoria.

Tale “caos” è aumentato  dalle leggi regionali, che pur perndendo spunto dalle leggi essenziali dello Stato, contribuiscono con i loro DLR, Leggi regionali, ecc , a  rendere tale parte della materia urbanistica , non solo ostrica, ma inaffrontabile.

In questo articolo, tentiamo di dare al lettore una immagine più chiara possibile dei riferimenti di legge da prendere in considerazione, come linea di partenza.

Dopo di che, avendo ben impressi i medesimi, devono essere controllati con le rispettive leggi regionali.

Se non viene effettuato questo cammino, difficilmente si potrà arrivare a districarsi in tale disciplina.

Chiariamo, adesso, che la legge di riferimento a livello nazionale è il DPR 6 giugno 2001 n° 380, e gli articoli che devono essere letti ed interpretati come punto di partenza sono quelli relativi al Titolo IV “Vigilanza sull’attività edilizio urbanistica, responsabilità e sanzioni“.

Gli articoli da leggere e che noi per comodità del lettore abbiamo voluto mettere a disposizione, in formato PDF nella parte finale di tale capitolo, vanno dal n°27 al n° 48.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA

di Amedeu

35 commenti

  1. Abbiamo comperato un appartamento dove il muro divisorio comune con l’altro appartamento doveva essere due mattoni con interposto l’isolante.
    Invece è di cemento armato,dove le misure non corrispondono ai disegni presentati per la licenza edilizia e dove i disegni del collaudo del cemento armato dicono che dietro la nostra parete esiste una scala invecec’è una cucina.Per problemi di isolamento ho interpellato un Ing. edile che dice di lasciare perdere, invece un impiegato dell’Ufficio tecnico ammette che è una cosa grave. Che fare?
    Lombardia , anno di costruzione 2005.

    • Per Silvio.
      Un documento importante come il certificato di collaudo, deve essere conforme alla realtà ed ai disegni approvati dagli Enti interessati.
      Per cui, s el cosa sta come la descrivi, potresti impugnare la questione tramite un legale.
      Da tenere presente, che il l’ingegnere che lo ha sottoscritto, potrebbe trovarsi in grosse difficoltà.
      Forse, prima di agire e dare il via ad una procedura, che poi non puoi più fermare, ti converrà parlare con il medesimo e sentire anche la sua versione.
      Amedeu e c.

  2. Abito in un palazzo di tre piani e sono al terzo. Il proprietario del secondo piano,ha realizzato una canna fumaria di acciaio rivestita di blocchi di cemento portandola oltre la copertura del palazzo.Il proprietario del primo piano aveva già una canna fumaria di ethernit,ma arrivava sul mio terrazzo,quindi l’ha incapsulata con blocchi di cemento ed innalzata di circa tre metri.
    in una riunione di condominio,fu deciso che la canna fumaria doveva essere
    eseguite opere di ammodernamento e sostituzione con strutture e distanze che rispettano la vigente normativa.Questo doveva avvenire dopo 1 anno.Sono trascorsi 2 anni ed il proprietario, ha risposto che la struttura in ethernit è buona e che non ci sono pericoli,inoltre non può spostare la stessa perchè perderebbe il diritto a porre in posa una nuova canna fumaria.Chiedo se può continuare ad esistere la vecchia canna in ethernit seppure ricoperta (inoltre quando il suo camino è acceso i fumi e la fuliggine stanno tutto sul mio terrazo e penetra il cattivo odore nell’appartamento) e se è giusto che debba tenere una torre di oltre 3 metri
    appiccicata al terrazzo .

    Grazie in attesa di una Vs. risposta

    • Per Giuseppe.
      Al di là delle considerazioni delle distanze da rispettare e dell’eventuale diritto di servitù che può avere acquisito tale vicino, c’è un aspetto molto più importante da valutare.
      Le particelle di eternit, normalmente non sono pericolose in ambiente umido, in quanto non si spargono in aria.
      Avendo incassettato l’eternit, il tuo vicino non ha risolto la questione, poichè le suddette particelle, possono fuoriuscire dal camino della canna fumaria ogni volta che venga acceso il fuoco o la stufa che sia.
      Quindi, dovresti recarti alla ASL della tua zona e fare presente questa tua perplessità, e sentire cosa ti consigliano di fare.
      Dopo di che, avute le spiegazioni del caso, trattandosi di di questione fra privati, potresti fargli scrivere una lettera dal tuo legale.
      Amedeu e c.

  3. Buongiorno,
    il mio vicino, in seguito ad un intervento di demolizione e costruzione nuova unità abitativa, ha innalzato abusivamente il piano di campagna di circa 1 metro nei pressi del confine con la mia proprietà, mentre la normativa vigente avrebbe concesso al massimo 50 cm. Ora il Comune ha appurato l’abuso e gli ha ordinato la demolizione; in alternativa il Comune ha informato il mio vicino che, nel caso non fosse possibile la demolizione senza pregiudicare il resto della costruzione non abusivo, sarebbe possibile procedere alla fiscalizzazione. A questo punto Vi chiedo come mi devo comportare; nel caso non avvenisse la demolizione dell’abuso subirei dei gravi danni in quanto su tale nuovo piano di campagna abusivo è presente un ulteriore muro (dal mio lato oltre i 3 metri rispetto al mio piano di campagna) che toglie luce ed aria alla mia proprietà. Per cui le mie domandi sono le seguenti:
    1- è possibile fiscalizzare un abuso che danneggia il diritto di terzi?
    2- da una prima analisi ritengo che il piano di campagna abusivo si possa abbattere senza pregiudicare il resto delle opere non abusive, cosa devo fare?
    3- il permanere di detto piano di campagna abusivo potrebbe crearmi vincoli sulle distanze?
    4- Posso fare una richiesta danni e di preciso su quali punti?
    Grazie in anticipo e Cordiali Saluti
    Vito

    • Per Vito.
      Se hai delle precise opinioni circa i danni che tale elevazione può causarti, al di là di quanto portato avanti dal Comune, devi richiederlo tramite un legale, il quale deve appoggiarsi ad articoli di legge (Codice civile, leggi locali o di Stato, Regolamenti ecc.)
      Amedeu e c.

  4. Salve, in seguito a lavori interni di ristrutturazione fatti senza presentare una Dia, per una casa ereditata abbiamo presentato un docfa con le modifiche catastali per sanare la situazione e poterla vendere. L’agenzia del territorio ci ha applicato il massimo della sanzione, e alla relazione di contestazione del nostro tecnico ha risposto confermando la sanzione massima, perché secondo loro c’è stato un aumento di valore della casa. Ci hanno calcolato un valore di stima al mq ma l’abbiamo venduta a un prezzo assai inferiore, dopo mesi e mesi, e chi l’ha comprata ha stravolto con nuovi lavori l’assetto alla vendita. Cosa possiamo fare? Abbiamo modo di fare ulteriori contestazioni? Pagare 5.000 euro per regolarizzare una situazione non dipendente dalla nostra volontà e che non ha apportato significative migliorie alla casa, a parte il rifacimento a norma di impianti, ci pare veramente un arbitrio e una vessazione…

    • Per Claudia.
      Ma oltre che regolarizzarla catastalmente, prima della vendità, avete anche presentato i progetti in Comune? (DIA o SCIA?)
      Altrimenti non comprendiamo come il notaio possa avere fatto l’atto in difformità di autorizzazioni comunali.
      A parte ciò, alla valutazione e alla sanzione catastale potevate fare ricorso, se lo ritenevate giusto.
      Vogliamo dirti, che ci presenti una pratica “zoppa” da un paio di gambe.
      Il consiglio che ti diamo, è quello di ricontattare il tecnico che vi ha seguito nel contratto, e con lo stesso rivedere il tutto.
      Amedeu e c.

  5. il mio vicino ha costruito un capannone dentro al aria comune e dentro alla propietà del vicino di circa un metro dopo varie misure effettuate dal comune il suddetto comune prima accerta che non è conforme al progetto che aveva presentato che era aperto sui 4 lati ma e stato realizzato chiuso sui 4 lati in un primo tempo gli da l ordine di demolizione entro 30 giorni poi il tar a respinto il ricorso fatto dal propietario il comune prima gli dà la possibilità di una sanatoria poi diniega ongni cosa perchè non ha presentato i documenti necessari dove il vicino avrebbe dovuto firmare il permesso di costruire poi il comune gli ordina una 2 volta di demolire almeno metà del immobile fregandosi della firma del vicino confinante e adirittura regolarizzare il manufatto io vi chiedo se tutto questo non si possa chiamare favoreggiamento grazie

    • Per Giuseppe 99.
      Noi la chiameremmo, anche, inerzia da parte del vicino.
      Se gli vengono tolti dei diritti che ha per legge, il medesimo, nella massima correttezza, deve farli valere, possibiolmente tramite un legale.
      Inoltre devi chiedere al Comune (Tramite lettera raccomandata o meglio ancora attraverso il PEC – Posta Elettronica Certificata) di essere informato, tramite stesso mezzo, circa la situazione reale della pratica suddetta.
      Amedeu e c.

  6. Buongiorno ho acquistato una casa dieci anni fa nella quale c era un vespaio che è stato trasformato dal vecchio proprietario in taverna.
    All atto del acquisto ci avevano detto che lo avremmo potuto sanare qualora avessimo avuto intenzione di vendere.

    Quesito una soffiata di un vicino ha messo la pulce nell orecchio al geometra comunale che vorrebbe venire a vedere e’ legale senza una vera denuncia questo tipo di verifica?
    Potremmo rivalerci contro chi ha venduto la casa?
    Potremmo chiudere questo locale che usiamo poco e decidere di sanar lo qualora lo vendiamo?
    Grazie

    • Per Giuseppe.
      L’errore iniziale lo hai fatto tu, in quanto non dovevi acquistare un immobile con parti abusive da sanare.
      Dieci anni fa non esisteva l’obbligo del Notaio che doveva farsi portare le planimetrie, la dichiarazione di conformità del tecnico, ecc.
      Comunque ci doveva essere il buon senso di sapere che non si acquistano opere abusive.
      Corri il rischio, chiamando a rispondere il vecchio proprietario, che costui ti dica che l’abusivo lo hai eseguito tu.
      Che fare quindi?
      Se viene il tecnico comunale accompagnato da un Vigile Urbano con relativa disposizione, difficilmente potrai rifiutarti di farlo entrare.
      Consiglio?
      Difficile da darsi. Valuta tu, da quanto sopra detto.
      Amedeu e c.

  7. Salve,
    vorrei sapere se faccia distanza una pensilina in vetro collocata sull’ingresso di un edificio costruito negli anni 60 posto a circa 1 metro dal confine. La stessa pensilina dista 90 cm dal muro di confine in quanto non perfettamente parallelo all’edificio. Essendo stata realizzata abusivamente è sufficiente una sanatoria oppure devo chiedere anche il permesso del confinante? Da tenere presente che il mio fabbricato è collocato 3 metri circa più in basso del fondo del vicino e la pensilina risulta quindi anch’essa più bassa in quanto collocata a 2,3 metri da terra.
    Grazie per la cortese risposta.
    Cordiali saluti, Adam.

    • Per Adam.
      Leggi questo nostro articolo, può darsi che possa esserti di aiuto.
      http://www.coffeenews.it/distanze-da-osservare-dalle-vedute-dirette-laterali-ed-oblique
      Tieni conto che le distanze di 3.00 mt tra un fabbricato e la veduta sono di codice civile, e normalmente sono le minime che vanno rispettate, in quanto i Piani Regolatori Generali dei Comuni prevedono, quasi sempre, distanze maggiori
      Amedeu e c.

      • Salve,
        dimenticavo, è possibile sempre sullo stesso fabbricato spostare ed allargare le finestre esistenti che distano circa 1 metro dal muro di confine (ricordo che il muro è di contenimento e il giardino del vicino è collocato a 3 metri d’altezza più in alto rispetto alla mia casa) quindi in sostanza la veduta rimane diretta sul bel muro?
        Grazie per le risposte.
        Saluti

  8. Salve,
    credo che la mia seconda domanda non sia stata inviata: vorrei sapere se sia corretto presentare in ogni caso una domanda di permesso di costruire in sanatoria per la pensilina di cui sopra posta a un metro circa dal confine (anche senza l’autorizzazione dell’opera da parte del confinante da chiedere in secondo tempo) e se, nello stesso fabbricato, due finestre poste a 1 metro di distanza orizzontale e -2 metri di altezza dal fondo del confinante possano essere leggermente modificate in larghezza (5/10 cm) e in posizione 15 cm rispetto alla dimensione ed alla posizione esistenti senza chiedere il permesso al confinante.
    Grazie per tutto.
    Saluti

  9. Buongiorno,
    vorrei sapere se sia ammissibile l’arretramento di un cancello carraio su strada provinciale ad una distanza inferiore ai 5 metri (480 cm).
    Vorrei sapere come venga calcolata l’oblazione per una sanatoria con opere in parziale difformità: finestre leggermente spostate, una scala esterna per giardino più larga, una piccola copertura in plexiglass per l’ingresso. Sono sempre 516 euro o si va oltre?
    Nel caso di presenza di una recinzione collocata parzialmente su area demaniale dal precedente proprietario dell’immobile 40 anni fa, è il caso continuare ad individuarla negli elaborati progettuali come recinzione esistente dato che l’attuale proprietario non intende rimuoverla e la stessa è sempre presente in tutti i precedenti elaborati?
    Il permesso di costruire in variante (con nuovo numero) prolunga di ulteriori 3 anni il permesso dalla successiva comunicazione di inizio lavori? La comunicazione di fine lavori va effettuata riferendosi solo all’ultimo permesso di costruire?
    Grazie ancora, cordiali saluti.

    • Per Peppino.
      Per la distanza dell’area di sosta davanti al cancello devi sentire il responsabile tecnico dell’ufficio provinciale preposto.
      Trattasi di soli 20 cm di differenza, ma non sappiamo se possono concederti una deroga.
      Per l’oblazione da pagare, invece, devi rivolgerti all’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
      Lo stato attuale di un progetto deve riportare la situazione esistente, e quindi anche la recinzione.
      L’autorizzazione di variante che ti è arrivata per posta, contiene il termine di durata dei tre anni e la sua scadenza. Controlla!.
      Per la variante, di solito non viene comunicato l’inizio lavori, a meno che non ci sia stata una interruzione o scadenza del progetto originario.
      La fine lavori deve riferirsi al Permesso di Costruire originario, ma deve essere anche citata la variante autorizzata.
      Amedeu e c.

  10. Buongiorno,
    vorrei sapere se negli elaborati progettuali in pianta, le misure sulle aperture si intendano riferite al foro nella muratura (al netto di telaio ed infisso) o alla superficie apribile del serramento utilizzabile per il calcolo RAI.
    Nel caso in cui abbia utilizzato dei serramenti parzialmente chiusi, il R.I. è superiore ad 1/8, può essere derogato il calcolo del R.A. se il rapporto risulta inferiore al 30% dell’1/8 (come mi sembra che venga previsto dal Regolamento d’igiene della Regione Lombardia)? E se non fosse derogabile a cosa vado incontro se il RAI non è sufficiente per la parte di areazione?

    Grazie per la risposta.
    Saluti

    • Per Peppino.
      Se l’areazione non fosse sufficiente secondo le norme locali, dovrai trovare una soluzione che aumenti la finestratura.
      Comunque interpella anche i tecnici del tuo Comune, può darsi che ti suggeriscano la soluzione idonea per la tua zona.
      Amedeu e c.

  11. Ciao!
    Pensavamo di ristrutturare poi, carta alla mano, ci siamo accorti di una difformità nel progetto di un nostro manufatto (anni 80 regolare concessione), rispetto allo stato di fatto, per cui in luogo di una finestra, risultano una finestra ed una porta. Inoltre i tecnico dell’epoca fece i calcoli di superficie e volume sbagliando la misura trasversale del lotto di 1 mt, quindi del medesimo fabbricato e della casa (schiera in aderenza). Sicché quel metro ha sballato la superficie coperta attuale, nonché quella di progetto. Noi abbiamo costruito meno.

    Il tecnico di fiducia ha detto che va fatta un’attestazione di conformità urbanistica per sanare gli aspetti delle bucature e per precisare le misure che furono effettuate. Di cosa sta parlando? Non ho capito bene che percorso voglia intraprendere. Siete d’accordo? A che tipo di sanzioni andiamo incontro?

    • Per Emanuela.
      Vediamo se abbiamo compreso bene.
      Per motivi tecnici venne commesso un errore nel tracciamento del lotto edificabile di circa 1 metro (In meno), e di conseguenza ciò si ripercosse anche sulla superficie coperta dell’edificio (oltre alla variante della porta in porta finestra).
      Se è così, dovreste regolarizzare il progetto in Comune e poi al catasto.
      Adesso non comprendiamo il termine “bucature”, ma Regione che vai termini che trovi.
      La scelta suggerita dai tecnici comunali circa una certificazione urbanistica attestante la conformità allo strumento urbanistico vigente (PRG), ci sembra la meno difficoltosa nel vostro caso, in quanto, di regola, la prassi da seguire consisterebbe nel ripresentare il progetto con le misure attuali, spiegando in una relazione tecnica accurata (Compito del tecnico), da cosa derivarono detti errori, che fra l’altro comportarono una minore superficie ed un minore volume edificato.
      In tutta questa operazione, che di per se stessa è molto semplice, dovresti informarti preventivamente affinchè non ci sia un aggravio degli oneri di urbanizzazione (Probabilmente cambiati dal 1980).
      Comunque segui le indicazioni del tuo tecnico, ci sembrano idonee.
      Amedeu e c.

      • Abbiamo costruito meno si, ma dipende dai punti di vista: è il progettista che ha erroneamente ampliato di un metro la misura del lotto…il concetto è che in Comune credono che casa mia sia più grande, ma se vado a dirgli che è più piccola per un errore grafico, perché dovrebbero aggravarsi gli oneri di urbanizzazione?

        Scusa ma non sono pratica, il mio tecnico si è dato alla macchia da un bel po’ per cui sto passando ad altro professionista.

        E poi, ma non voglio esagerare, così a spanne, costo del tecnico a parte, in che ordine di cifre stiamo parlando, in termini di zero? Cosa posso fare per avere un’idea seppur vaga, delle spese prima di andare in Comune?

        Grazie per il servizio.

        • Per Emanuela.
          A parte gli oneri di urbanizzazione, che probabilmente non saranno maggiori anzi minori (Ci riferivamo non tanto al volume, quanto ad eventuali superfici coperte maggiorate), è stata effettuata una variante al progetto approvato, ed in qualche modo va regolarizzata, poichè, per assurdo, tu dovessi vendere la casa, non ci sarebbero le condizioni di poterlo fare, in quanto non esiste la corrispondenza dell’approvato allo stato reale.
          Circa la spesa, ti suggeriamo di sentire un tecnico professionista della tua zona.
          Amedeu e c.

  12. Per Peppino.
    Sono sempre antipatiche le scuse per aggirare i diritti.
    A nostro giudizio, essendo il manufatto abusivo, ogni parte che togli non può essere ripristinata con una nuova.
    Tieni di conto, che l’eternit è dannoso alla tua salute, per cui prima o poi dovrai prendere una decisione, e non sarà mai troppo presto.
    Amedeu e c.

  13. Buongiorno,
    vorrei sapere se per lavori su parti comuni di una bifamigliare possa diffidare l’altro proprietario da incaricare tecnici od imprese se non preventivamente autorizzati anche dal sottoscritto e in difetto di ciò avvisii inoltre che non pagherò alcun euro. E’ possibile tutto ciò?
    Grazi, saluti.

    • Per Peppino.
      Non puoi impedire al tuo vicino di consultare imprese o tecnici professionisti.
      Puoi, invece, opporti all’inizio dei lavori di tali opere, se le stesse non sono conformi alle leggi ed ai regolamenti locali.
      Per questo, appena iniziano i lavori, devi consultare un tuo tecnico di fiducia, il quale ti metterà in condizione (Se ci sono le motivazioni), di fare intervenire i Vigili Urbani.
      Amedeu e c.

      • In relazione a mia richiesta precedente: la bifamigliare è su due livelli, ossia al piano terra ci sono io e al piano primo c’è il mio vicino. La parte “comune” oggetto di sistemazione è la copertura che si trova sull’appartamento del mio vicino. Vorrei sapere, dato che la spesa si deve suddividere, se possa rifiutarmi di accettare passivamente tecnico ed impresa scelti dal mio vicino opponendo e proponendo una mia scelta rivolta ad altri (tecnico e impresa) che fanno un prezzo migliore. E appunto, come scrivevo nella precedente mail, in caso di rifiuto da parte del vicino di sentire le mie ragioni, posso rifiutarmi di pagare il tecnico e l’impresa da lui scelti?
        PS: sul tetto non c’è linea vita. Posso farla installare appositamente per rifare il manto di copertura senza fare installare ponteggi o parapetti? Sono circa 150 mq di superficie.
        Grazie per la risposta.

        • Per Peppino.
          Per la linea vita occorre la presentazione di una pratica in Comune.
          Riteniamo che sia difficile che tu possa montarla senza un ponteggio, in quanto, il più delle volte sono previsti degli agganci vicino alle grondaie, per cui è oltremodo pericoloso lavorarvi.
          Circa la prima domanda, segui il nostro precedente consiglio e cercati un tecnico di tua fiducia, che ti segua la pratica fin da subito.
          Amedeu e c.

  14. Buonasera,
    vorrei sapere se la sostituzione del manto di copertura sia da considerarsi un opera di manutenzione straordinaria e se al comune basta fare la comunicazione con una CIL o se serva una CILA. Infine è necessario il D.L. per questo tipo di lavoro?

    Grazie, saluti.

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