Tabelle millesimali condominiali. I riferimenti normativi per l’applicazione dei coefficienti.

Diventa indispensabile dare dei riferimenti di legge inerenti la redazione delle tabelle millesimali nei condomini, e più specificatamente circa l’applicazione dei coefficienti più importanti riferiti alle singole unità immobiliari.

Ricordiamo, che i coefficienti di ragguaglio devono essere moltiplicati (la loro media) per il volume reale di ogni singola unità immobiliare, al fine di trovare il volume virtuale, essenziale per il calcolo dei millesimi.

Ricordiamo pure che le carature millesimali sono previste dagli articoli 68 e 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice civile.
 
Per maggiore chiarimento dei nostri lettori, riportiamo il contenuto dei suddetti 2 articoli:
 
Art. 68
"Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano".
 
Art. 69
” I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino:
  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”.
      A
 
Relativamente ai coefficienti “di ragguaglio”, da applicare alle singole unità immobiliari e indispensabili per ottenere il “coefficiente di ragguaglio medio” per ogni unità, si devono leggere le due circolari base del Ministero  del Lavori Pubblici.
 
La prima è la  Circolare 26 MARZO 1966 N. 12480, che più propriamente stabilisce le Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci” che a sua volta modifica la Circolare ministeriale del 1 luglio 1926 n° 9400 , e che pur trattando materia relativa agli immobili formanti cooperative, è diventata la base per tutti i conteggi relativi al calcolo dei millesimi anche negli edifici privati.
 
La seconda, è la circolare, sempre del Ministero dei Lavori Pubblici, del 27 luglio 1993 n° 2945, ed il cui testo è: " Precisazione alla circolare 26 marzo 1966 n° 12480. Ripartizione fra i singoli alloggi delle spese di costruzione sostenute da cooperative edilizie a contributo statale..”
 
Per finire diamo un ulteriore chiarimento sulle tabelle millesimali: 
 
Fino al 2010, una volta redatte le tabelle millesimali in un condominio, per modificarle era necessaria l’unanimità dei componenti dell’assemblea condominiale.
 
Con sentenza della Corte di Cassazione n° 18.477 del 9 agosto 2010 è stata introdotta la possibilità di variare le tabelle millesimali “a maggioranza” (50%) e non più ad unanimità.
 
Sotto riportiamo i file in formato PDF delle circolari  12480/66  e  2945/93.
 
  Circolare 12480 del 26 marzo 1966

     Circolare  2945 del 27 luglio 1993

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

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di Amedeu

21 commenti

  1. Buongiorno,
    è possibile sapere a grandi linee il coefficiente millesimale di una stanza/ solaio che non ha l’abitabilita’?
    Grazie mille,
    Pierangelo

    • Per Pierangelo.
      E’ un coefficiente più basso di quelli relativi ai locali di civile abitazione.
      Non sarai soddisfatto della risposta, e perciò ti invitiamo a leggere attentamente i nostri 3 articoli dedicati alle tabelle millesimali.
      Fatto ciò, ti farai una cultura in merito e comprenderai la risposta.
      Amedeu e c.

  2. Gentile Signori Amedeu e c
    Le chiedo cortesemente delle informazioni in riguardo all’applicazione dei coefficienti millesimali. La nostra villetta a schiera ha locali sul piano primo così divisi : una camera e bagno che raggiungono l’altezza media di 2.75 senza soletta di isolamento dal tetto e un solaio non abitabile. Le altre villette invece hanno camere con altezza media 2.75, tutte però con soletta isolante e botola per accedere al tetto. Cambia il coefficiente dei miei locali camera e bagno non essendo isolati, ma tetto a tetto? Indicativamente il solaio non abitabile che coefficiente può avere?
    La ringrazio tanto e Le porgo cordiali saluti
    Luisa

    • Per Luisa.
      Purtroppo siamo costretti a dare la solita risposta mai esauriente.
      Come avrai letto nei 3 articoli dedicati alle tabelle millesimali, il tecnico che le redige, lo fa attenendosi a dei riferimenti normativi; vedi a tale proposito questo nostro artiicolo
      http://www.coffeenews.it/tabelle-millesimali-condominiali-i-riferimenti-normativi-per-lapplicazione-dei-coefficienti,
      ma per la maggior parte sono valutazioni molto soggettive, per cui, carature millesimali redatte da tecnici diversi, se confrontate, non coincideranno mai fra di loro, e talvolta le differenze possono essere anche sostanziose.
      Comunque, come detto sopra, il tutto deve avere una base di legalità (Circolare 12480 del 26 marzo 1966 e Circolare 2945 del 27 luglio 1993).
      Normalmente i locali non abitabili (tipo sottotetti), hanno un coeffiociente X molto inferiore ai locali abitabili.
      Però fra 2 diversi locali sottotetti, il tecnico, giudicando migliori fruibilità, può favorire una unità immobiliare anzichè un’altra.
      Lo farà sempre secondo valutazioni sue, tecniche, ma personali.
      Lo stesso discorso vale per i locali abitabili, se alcuni hanno caratteristiche di vivibilità maggiori di altre.
      Una materia che difficile, per cui occorre fidarci pienamente del tecnico che le ha redatte.
      Dopo l’approvazione in sede di assemblea potranno comunque essere variate con la maggioranza di metà + 1 dei componenti l’immobile.
      (Con sentenza della Corte di Cassazione n° 18.477 del 9 agosto 2010 è stata introdotta la possibilità di variare le tabelle millesimali “a maggioranza” (50%) e non più ad unanimità). Deve però sussistere un motivo plausibile e valido
      Amedeu e c.

  3. Intanto buona sera, un albergo a 4 stelle inserito in un piano di lottizzazione dove erano previste nella convenzione con il comune dei comparti per delle abitazioni (seconde case), e un comparto destinato appunto ad albergo, facente parte di un super condominio (nucleo), quanto dovrebbe pagare per le spese condominiali, e più precisamente i coeficenti da applicare sono uguali o inferiori a quelli di un appartamento..? Mi sembra di aver letto da qualche parte che l’albergo dobrebbe pagare di meno.. e cosi?

    • Per Gianni.
      Le circolari di riferimento per la compilazione delle tabelle millesimali si trovano al termine dell’articolo dal quale ci hai scritto.
      Può darsi che esista una sentenza a tale proposito, ma a noi non risulta.
      Puoi tentare di trovarla nel Web.
      Amedeu e c.

  4. volevo sapere quali sono le condizione per l’installazione di contatori per il consumo dell’acqua nei vari alloggi di un condominio. Attulamente i conteggio dell’acqua avviene per numero di persone, ma non tutti indicano i componenti dei propri gruppi familiari. Grazie.

    • Per Pietro.
      Non comprendiamo bene la domanda.
      Un contatore idrico installato per una unità immobiliare, sia in abitazione singola o in condominio, segna il consumo idrico di una famiglia, sia essa costituita da una o più persone.
      Amedeu e c.

  5. Abito in un condominio di 8 appartamenti e sono proprietario di uno di essi. Uno di questi è adibito ad ufficio, le tabelle millesimali vanno riviste trattandosi di una di proprietà che ha comunque una rendita?

    grazie

  6. In un condominio che amministro da poco ho il problema delle tabelle. In pratica le tabelle sono costituite da un foglio A 4 che contiene i mm di propr. non esiste una tabella scale che ho, comunque, approntato ma non rispecchia la situazione reale, ad es. manca l’ultimo piano (dove non arriva l’ascensore) il terrazzo, su cui sono dei ripostigli appartenenti a tutti) ma il mio problema è riuscire a fargli capire come devono essere le tab. mm. (Anche se ho spiegato i coeffic.), come portarli a rivederle! Che poi non si tratta nemmeno di revisione, perchè non esistono, quindi anche dal punto di vista giuridico/ normativo non trovo la soluzione. L’unica sarebbe quella dell’art. 69 – 2 c. Intanto insistono sulla necessaria ristrutturazione. Che faccio?
    È vero che le spese ristruttur. Str. si possono ripartire per mq invece che con le tab. mm. Grazie!

  7. Buongiorno,

    in caso di errore palese nella determinazione dei millesimi, può l’assemblea a maggioranza decidere di ripartire le spese secondo un criterio di calcolo che non tenga conto della tabella esistente, evitando in sostanza di dare mandato ad un tecnico per la revisione dei millesimi? Questo nuova ripartizione è impugnabile da un condominio dissenziente? Grazie

  8. in un nuovo palazzo ci sono 20 appartamenti, 20 posti auto esterni, 10 cantonole e nel sotterrato, servito da ascensore, qindici posti auto di cui cinque chiusi a box, Come si ripartiscono i millessimi? grazie per una risposta.

    • Per Enzo.
      Conteggiando ogni elemento costitutivo di una proprietà secondo i parametri di legge, dopo di che si sommano i volumi virtuali.
      Si deve fare riferimento alla circolare esplicativa posta in fondo all’articolo dal quale ci ha scritto.
      Amedeu e c.

  9. Buonasera,
    avrei bisogno di un chiarimento. sono proprietaria di un appartamento in un condominio di 4 piani. Al secondo piano c’è un albergo . Potrei sapere se nei criteri di calcolo dei millesimi dell’ascensore un albergo dato l’uso continuo che fa dell’ascensore ha una maggiorazione dell’attribuzione dei millesimi? E se si mi sapreste dire esattamente quali sono i criteri di maggiorazione? ( esempio usura ascensore, utilizzo maggiore ecc). C’è una norma che fa specifico riferimento a questo?
    grazie mille

    • Per Silvia.
      Che ci risulti, non ci sono riferimenti legislativi in tal senso.
      Stava al tecnico redattore delle carature millesimali, valutare tale situazione e dare un coefficiente molto alto all’albergo, per quanto si riferisce all’ascensore ed ad pozzo scale.
      Parlane in assemblea condominiale e solleva la questione all’amministratore, chiedendo una eventuale variazione con aggiornamento di tali tabelle.
      Amedeu e c.

  10. Buonasera, vorrei conoscere il coefficiente di destinazione o utilizzazione di una veranda. Grazie

    • Per Giuseppe.
      Come spiegato più volte, le carature millesimali si appoggiano alla Circolare 12480 del 26 marzo 1966 che troverai al termine dell’articolo dal quale ci hai scritto.
      Ciò che non vi è compreso rientra nella sensibilità progettuale del tecnico cui è affidato il compito di redigerle.
      Amedeu e c.

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