Tabelle millesimali condominiali. I riferimenti normativi per l’applicazione dei coefficienti.

Diventa indispensabile dare dei riferimenti di legge inerenti la redazione delle tabelle millesimali nei condomini, e più specificatamente circa l’applicazione dei coefficienti più importanti riferiti alle singole unità immobiliari.

Ricordiamo, che i coefficienti di ragguaglio devono essere moltiplicati (la loro media) per il volume reale di ogni singola unità immobiliare, al fine di trovare il volume virtuale, essenziale per il calcolo dei millesimi.

Ricordiamo pure che le carature millesimali sono previste dagli articoli 68 e 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice civile.
 
Per maggiore chiarimento dei nostri lettori, riportiamo il contenuto dei suddetti 2 articoli:
 
Art. 68
"Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano".
 
Art. 69
” I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino:
  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”.
      A
 
Relativamente ai coefficienti “di ragguaglio”, da applicare alle singole unità immobiliari e indispensabili per ottenere il “coefficiente di ragguaglio medio” per ogni unità, si devono leggere le due circolari base del Ministero  del Lavori Pubblici.
 
La prima è la  Circolare 26 MARZO 1966 N. 12480, che più propriamente stabilisce le Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci” che a sua volta modifica la Circolare ministeriale del 1 luglio 1926 n° 9400 , e che pur trattando materia relativa agli immobili formanti cooperative, è diventata la base per tutti i conteggi relativi al calcolo dei millesimi anche negli edifici privati.
 
La seconda, è la circolare, sempre del Ministero dei Lavori Pubblici, del 27 luglio 1993 n° 2945, ed il cui testo è: " Precisazione alla circolare 26 marzo 1966 n° 12480. Ripartizione fra i singoli alloggi delle spese di costruzione sostenute da cooperative edilizie a contributo statale..”
 
Per finire diamo un ulteriore chiarimento sulle tabelle millesimali: 
 
Fino al 2010, una volta redatte le tabelle millesimali in un condominio, per modificarle era necessaria l’unanimità dei componenti dell’assemblea condominiale.
 
Con sentenza della Corte di Cassazione n° 18.477 del 9 agosto 2010 è stata introdotta la possibilità di variare le tabelle millesimali “a maggioranza” (50%) e non più ad unanimità.
 
Sotto riportiamo i file in formato PDF delle circolari  12480/66  e  2945/93.
 
  Circolare 12480 del 26 marzo 1966

     Circolare  2945 del 27 luglio 1993

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di
amedeu

46 commenti

  1. Buongiorno,
    è possibile sapere a grandi linee il coefficiente millesimale di una stanza/ solaio che non ha l’abitabilita’?
    Grazie mille,
    Pierangelo

    • Per Pierangelo.
      E’ un coefficiente più basso di quelli relativi ai locali di civile abitazione.
      Non sarai soddisfatto della risposta, e perciò ti invitiamo a leggere attentamente i nostri 3 articoli dedicati alle tabelle millesimali.
      Fatto ciò, ti farai una cultura in merito e comprenderai la risposta.
      Amedeu e c.

  2. Gentile Signori Amedeu e c
    Le chiedo cortesemente delle informazioni in riguardo all’applicazione dei coefficienti millesimali. La nostra villetta a schiera ha locali sul piano primo così divisi : una camera e bagno che raggiungono l’altezza media di 2.75 senza soletta di isolamento dal tetto e un solaio non abitabile. Le altre villette invece hanno camere con altezza media 2.75, tutte però con soletta isolante e botola per accedere al tetto. Cambia il coefficiente dei miei locali camera e bagno non essendo isolati, ma tetto a tetto? Indicativamente il solaio non abitabile che coefficiente può avere?
    La ringrazio tanto e Le porgo cordiali saluti
    Luisa

    • Per Luisa.
      Purtroppo siamo costretti a dare la solita risposta mai esauriente.
      Come avrai letto nei 3 articoli dedicati alle tabelle millesimali, il tecnico che le redige, lo fa attenendosi a dei riferimenti normativi; vedi a tale proposito questo nostro artiicolo
      http://www.coffeenews.it/tabelle-millesimali-condominiali-i-riferimenti-normativi-per-lapplicazione-dei-coefficienti,
      ma per la maggior parte sono valutazioni molto soggettive, per cui, carature millesimali redatte da tecnici diversi, se confrontate, non coincideranno mai fra di loro, e talvolta le differenze possono essere anche sostanziose.
      Comunque, come detto sopra, il tutto deve avere una base di legalità (Circolare 12480 del 26 marzo 1966 e Circolare 2945 del 27 luglio 1993).
      Normalmente i locali non abitabili (tipo sottotetti), hanno un coeffiociente X molto inferiore ai locali abitabili.
      Però fra 2 diversi locali sottotetti, il tecnico, giudicando migliori fruibilità, può favorire una unità immobiliare anzichè un’altra.
      Lo farà sempre secondo valutazioni sue, tecniche, ma personali.
      Lo stesso discorso vale per i locali abitabili, se alcuni hanno caratteristiche di vivibilità maggiori di altre.
      Una materia che difficile, per cui occorre fidarci pienamente del tecnico che le ha redatte.
      Dopo l’approvazione in sede di assemblea potranno comunque essere variate con la maggioranza di metà + 1 dei componenti l’immobile.
      (Con sentenza della Corte di Cassazione n° 18.477 del 9 agosto 2010 è stata introdotta la possibilità di variare le tabelle millesimali “a maggioranza” (50%) e non più ad unanimità). Deve però sussistere un motivo plausibile e valido
      Amedeu e c.

  3. Intanto buona sera, un albergo a 4 stelle inserito in un piano di lottizzazione dove erano previste nella convenzione con il comune dei comparti per delle abitazioni (seconde case), e un comparto destinato appunto ad albergo, facente parte di un super condominio (nucleo), quanto dovrebbe pagare per le spese condominiali, e più precisamente i coeficenti da applicare sono uguali o inferiori a quelli di un appartamento..? Mi sembra di aver letto da qualche parte che l’albergo dobrebbe pagare di meno.. e cosi?

    • Per Gianni.
      Le circolari di riferimento per la compilazione delle tabelle millesimali si trovano al termine dell’articolo dal quale ci hai scritto.
      Può darsi che esista una sentenza a tale proposito, ma a noi non risulta.
      Puoi tentare di trovarla nel Web.
      Amedeu e c.

  4. volevo sapere quali sono le condizione per l’installazione di contatori per il consumo dell’acqua nei vari alloggi di un condominio. Attulamente i conteggio dell’acqua avviene per numero di persone, ma non tutti indicano i componenti dei propri gruppi familiari. Grazie.

    • Per Pietro.
      Non comprendiamo bene la domanda.
      Un contatore idrico installato per una unità immobiliare, sia in abitazione singola o in condominio, segna il consumo idrico di una famiglia, sia essa costituita da una o più persone.
      Amedeu e c.

  5. Abito in un condominio di 8 appartamenti e sono proprietario di uno di essi. Uno di questi è adibito ad ufficio, le tabelle millesimali vanno riviste trattandosi di una di proprietà che ha comunque una rendita?

    grazie

  6. In un condominio che amministro da poco ho il problema delle tabelle. In pratica le tabelle sono costituite da un foglio A 4 che contiene i mm di propr. non esiste una tabella scale che ho, comunque, approntato ma non rispecchia la situazione reale, ad es. manca l’ultimo piano (dove non arriva l’ascensore) il terrazzo, su cui sono dei ripostigli appartenenti a tutti) ma il mio problema è riuscire a fargli capire come devono essere le tab. mm. (Anche se ho spiegato i coeffic.), come portarli a rivederle! Che poi non si tratta nemmeno di revisione, perchè non esistono, quindi anche dal punto di vista giuridico/ normativo non trovo la soluzione. L’unica sarebbe quella dell’art. 69 – 2 c. Intanto insistono sulla necessaria ristrutturazione. Che faccio?
    È vero che le spese ristruttur. Str. si possono ripartire per mq invece che con le tab. mm. Grazie!

  7. Buongiorno,

    in caso di errore palese nella determinazione dei millesimi, può l’assemblea a maggioranza decidere di ripartire le spese secondo un criterio di calcolo che non tenga conto della tabella esistente, evitando in sostanza di dare mandato ad un tecnico per la revisione dei millesimi? Questo nuova ripartizione è impugnabile da un condominio dissenziente? Grazie

  8. in un nuovo palazzo ci sono 20 appartamenti, 20 posti auto esterni, 10 cantonole e nel sotterrato, servito da ascensore, qindici posti auto di cui cinque chiusi a box, Come si ripartiscono i millessimi? grazie per una risposta.

    • Per Enzo.
      Conteggiando ogni elemento costitutivo di una proprietà secondo i parametri di legge, dopo di che si sommano i volumi virtuali.
      Si deve fare riferimento alla circolare esplicativa posta in fondo all’articolo dal quale ci ha scritto.
      Amedeu e c.

  9. Buonasera,
    avrei bisogno di un chiarimento. sono proprietaria di un appartamento in un condominio di 4 piani. Al secondo piano c’è un albergo . Potrei sapere se nei criteri di calcolo dei millesimi dell’ascensore un albergo dato l’uso continuo che fa dell’ascensore ha una maggiorazione dell’attribuzione dei millesimi? E se si mi sapreste dire esattamente quali sono i criteri di maggiorazione? ( esempio usura ascensore, utilizzo maggiore ecc). C’è una norma che fa specifico riferimento a questo?
    grazie mille

    • Per Silvia.
      Che ci risulti, non ci sono riferimenti legislativi in tal senso.
      Stava al tecnico redattore delle carature millesimali, valutare tale situazione e dare un coefficiente molto alto all’albergo, per quanto si riferisce all’ascensore ed ad pozzo scale.
      Parlane in assemblea condominiale e solleva la questione all’amministratore, chiedendo una eventuale variazione con aggiornamento di tali tabelle.
      Amedeu e c.

  10. Buonasera, vorrei conoscere il coefficiente di destinazione o utilizzazione di una veranda. Grazie

    • Per Giuseppe.
      Come spiegato più volte, le carature millesimali si appoggiano alla Circolare 12480 del 26 marzo 1966 che troverai al termine dell’articolo dal quale ci hai scritto.
      Ciò che non vi è compreso rientra nella sensibilità progettuale del tecnico cui è affidato il compito di redigerle.
      Amedeu e c.

  11. salve, mi servirebbe sapere se da qualche parte esiste una norma scritta sull’altezza del vano per calcolare i millesimi a base volume.
    il dubbio sorto è questo: in caso di controsoffittatura di solo alcuni vani, il valore dell’altezza del vano, bisogna misurarlo sino al controsoffitto o sini all’intonaco del soffitto?

    • Per Stefano.
      Non sappiamo di alcuna norma scritta, ma la logica ci dice, che se fai la caratura in un immobile con appartamenti aventi tutti una altezza di mt 3,00, ed uno ha una altezza di mt 2,70 per una controsoffittatura che serve a migliorare le condizioni di vivibilità di tale appartamento, l’altezza da considerarsi per lo stesso, per il calcolo dei volumi ai fini millesimali, dovrebbe essere uguale a quella di tutti gli altri appartamenti, cioè 3 metri.
      Amedeu e c.

      • Se è stata creata una seconda parete per isolare termicamente un appartamento, e la superficie del pavimento si è ridotto di sei metri quadrati, il volume dell’appartamento va calcolato con la superficie utile dell’appartamento per altezza o va presa in considerazione la superficie prima della realizzazione dell’isolamento, o cappotto?
        Grazie della risposta
        Giancarlo

        • Per Giancarlo.
          No, la superficie del vano dopo l’esecuzione del cappotto termico.
          Amedeu e c.

          • Per quale motivo il cappotto laterale viene preso in considerazione mentre la controsoffittatura, cappotto al soffitto, non viene considerata?
            Esempio – appartamento da 100 mq. avente 3 metri di altezza.
            1) se esegue un cappotto laterale, cartongesso lungo le pareti perimetrali dello spessore di 15 cm, di conseguenza riduce la superficie di 6 mq. il volume diventa 94X3=282,00 mq.
            2) se esegue una controsoffittatura dello spessore di 18 cm il volume dovrebbe essere pari a 100X2,82=282,00
            Perchè a stefano avete detto che l’altezza da considerarsi per lo stesso, per il calcolo dei volumi ai fini millesimali, dovrebbe essere uguale a quella di tutti gli altri appartamenti, cioè 3 metri.
            Grazie della risposta
            Giancarlo

          • Per Giancarlo.
            Nei millesimi può anche considerarsi una misura in altezza senza cappotto a soffitto (Il che non sarebbe giusto, specie se lo hanno le pareti interne), ma in questo caso tutti quanti gli appartamenti devono avere le stesse altezze e non vi devono essere unità immobiliari che fruiscono di un diverso trattamento.
            Amedeu e c.

  12. in un immobile residenziale , due appartaemnti sono stati trasformati in affittacamere (con regolare licenza) quale coefficiente di destinazione è opportuno far applicare?

    • Per Morena.
      Trattasi di una destinazione d’uso particolare e per la quale potrebbero aiutarti i suggerimenti del personale addetto dell’ufficio del catasto.
      Amedeu e c.

  13. Buongiorno, nel mio condominio, formato da unità immobiliari con diverse destinazioni d’uso (box, appartamenti, studi professionali e lastrici solari di proprietà privata), il coefficiente di destinazione è stato utilizzato dando un peso diverso alle diverse unità immobiliari (box e lastrici minore coefficiente rispetto agli appartamenti e studi). Quello che non capisco è perché le unità immobiliari “appartamenti” per tutti i vani hanno coefficiente di dentistazione 1 e per i balconi il coefficiente di destinazione è 0,20. Le tabelle utilizzano anche il coefficiente di utilizzazione dove viene dato un peso diverso agli ambienti dell’unità immobiliare ( inferiore ai balconi rispetto alle camere). Perché demarcare due volte (destinazione ed utilizzazione) che il balcone vale poco? La destinazione non riguarda l’intera unità immobiliare che si distingue dalle altre unità immobiliari per la destinazione d’uso nella sua globalità, mentre l’utilizzo e distingue tutti i diversi ambienti di un immobile?
    Grazie anticipatamente

  14. Buongiorno…
    – il piano terra è costituito da box e servito dall’ascensore
    – il piano primo è abitazione
    l’ingresso principale è mezza rampa a scendere ai box e mezza rampa a salire all’appartamento.
    Come viene considerato l’appartamento per i millesimi ascensore e pulizie?
    Il condominio è di 10 appartamenti.
    Grazie mille

  15. Scusatemi urgentissimo: stabile con 4 piano senza ascensore più box piano terra di cui tre soggetti a servitù di capannone che esercita attività commerciale aperta al pubblico dalle 8 alle 20 spessa anche festivi. Parcheggio disordinato. Flusso traffico elevato e in più il capannone da un lato è alto quanto il primo piano quindi no luce, no panorama, molto rumore e traffico. Quali coefficienti? Possibile primo piano più di tutti?

    • Per Stefania.
      Usa il pulsante “Cerca”, in alto a destra delle nostre pagine, e inserisci le parole “millesimi” o”carature millesimali”, dopo di che leggi i 4 articoli che ti compariranno.
      Ti renderai conto che le tabelle millesimali sono molto soggettive, e dipendono esclusivamente dalla sensibilità del tecnico redattore.
      Non troverai mai due carature millesimali uguali.
      Difatti i millesimi una volta eseguiti dal tecnico, vengono approvati dall’assemblea condominiale.
      Naturalmente valgono i coefficienti di ragguaglio di cui alle circolari indicate, ma tutto il resto dipende dalla collocazione dell’immobile, dalla sua posizione nei confronti dei venti e del soleggiamento, nonchè dall’altezza da terra dei singoli appartamenti.
      Altri fattori sono soggettivi e incidono in una buona caratura che deve essere eseguita secondo la buona regola del padre di famiglia.
      Quanto sopra, per farti capire che devi parlare con il tecnico che ha redatto la carature e che volentieri ti spiegherà l’impostazione che ha dato alla stessa.
      Amedeu e c.

  16. Sono proprietario di un lastrico solare a livello di circa 500mq dopo lunghe discussioni sono riuscito a far rivedere le tabelle millesimali in quanto i millesimi del terrazzo a livello raddoppiavano una volta e mezza il valore di millesimi dell’appartamento. Le nuove tabelle redatte peggiorano la situazione e sto cercando di farle corregge. Il relatore ha applicato il coefficiente ‘0,22 per il terrazzo e non come ho visto altre tabelle 0,15-0,10 come ha fatto per i giardini o ancor meglio non 0,25 per i primi 25mq poi il resto 0,10. inoltre non ha preso in considerazione per il terrazzo del coefficiente di utilizzo che ho visto in qualche tabella 0’2. desidererei sapere se è concepibile che il terrazzo incide per 1,5 volte il valore appartamento annesso.

    • Per Bruno.
      Avrai sicuramente letto i nostri articoli inerenti i millesimi, altrimenti ricercali adoperando il riquadro “cerca” a destra in alto della Home ed inserendo la parola “Millesimi”
      Ti renderai conto che nelle tabelle millesimali ciò che vale essenzialmente è la sensibilità del redattore e che non troverai mai due tabelle redatte da professionisti, uguali tra di loro.
      Detto ciò, i millesimi si basano su pochissime leggi in materia (Leggi gli articoli) e una volta approvati dall’assemblea condominiale è difficilissimo se non impossibile variarli.
      Tu, tra l’altro ci se riuscito, ma dubitiamo che possa farlo una seconda volta.
      Ti consigliamo di non andare alla ricerca dei valori dei diversi parametri di ragguaglio, in quanto li stessi vengono applicati dal tecnico in base al sopralluogo, allo stato dei fatti e alla sua esperienza nonchè valutazione.
      Altro non possiamo aggiungerti.
      Amedeu e c.

  17. In molti siti si può leggere che è possibile eseguire un calcolo più rigoroso (anche se più complesso) dei coefficienti di riduzione applicati alle superfici reali, rifacendosi alla Circolare del Ministero LL.PP. n. 9836 del 4/12/1964 (anziché alla n. 12480 del 26/3/1966, nata per un’applicazione più semplice alle cooperative), però nessuno ne pubblica il testo. Dove potrei trovarlo?

  18. vorrei sapere se per il centro storico di Venezia vige la circolare 12480 del 1966, se ci sono nuove norme per il centro storico di Venezia riguardo alla stesura dei millesimi. Il professionista che ha redatto i millesimi del mio condominio ha utilizzato un opuscolo (senza valore legale, ma utilizzato comunemente dai professionisti veneziani) redatto nel 1998 e firmato da 9 professionisti veneziani ( architetti, ingegneri, geometri ). Uno di costoro mi ha confermato che tale opuscolo viene comunemente utilizzato a Venezia per il calcolo dei millesimi.
    Uno dei condomini asserisce doversi attenere alla circolare e non all’opuscolo di cui sopra.
    Gradirei un parere in proposito
    Grazie Francesca

    • Per Francesca
      Un giudizio difficile da darsi in quanto Venezia è unica nel mondo e onestamente non siamo in grado di dirti se tutte le regole nazionali possono essere applicate in questa città.
      Probabilmente i tecnici professionisti sono arrivati a tale conclusione dopo avere riscontrato difficoltà non indifferenti in fase di sopralluogo e di stesura delle tabelle millesimali.
      Altro fattore che ci turba è dovuto al fatto di come applicare i coefficienti di rivalutazione.
      Ti consigliamo di rivolgerti da un professionista che non ha aderito a tale opuscolo per sentire la sua opinione.
      Amedeu e c.

  19. Avrei una domanda. Un geometra ha redatto nuove tabelle millesimali, nella relazione che le accompagna non ha fatto riferimento ad alcuna normativa relativa ai coefficienti correttivi che ha utilizzato in modo totalmente difforme da quanto indicato dalla circolare 12480/66, attribuendo ai coefficienti di prospetto/veduta e luminosità valori crescenti in relazione al piano. Inoltre, pur avendo valutato le superfici e non i volumi, ha attribuito un coefficiente di altezza maggiore di 1 a balconi e terrazze. Vorrei sapere se, pur rimanendo nell’ambito di una certa discrezionalità concessa al tecnico, può operare in questo modo, senza, inoltre, aver esplicitato le motivazioni di una diversa valutazione dei coefficienti correttivi. Se risultasse che non ha lavorato in modo corretto cosa si può fare?

    • Per Rita.
      Se hai tali sospetti devi rivolgerti da un altro geometra della tua zona.
      Però, come anche tu dici, i coefficienti di ragguaglio sono sottoposti a discrezionalità del tecnico redattore, per cui riteniamo che sia difficile che tu trovi un geometra disposto a sostenersti nella contestazione di tali coefficienti, a meno che gli errori non appaiano veramente grossolani.
      Inoltre, difficilmente, in tale materia, un tecnico si presta a contestare l’operato di un collega del luogo.
      Per noi domandare è lecito e rispondere è cortesia.
      Amedeu e c.

  20. Grazie per la risposta. Vorrei però precisare la sostanza della mia contestazione. Se la circolare 12480/66 a cui si fa riferimento per i coefficienti dice chiaramente che i coefficienti di prospetto/veduta valutano il tipo di affaccio e non devono dipendere dal piano e, analogamente, il coefficiente di luminosità non deve dipendere dal piano perché in entrambi i casi c’è il coefficiente di piano ( e anche quello di orientamento per la luminosità) che da’ la relativa valutazione, si può ritenere che sia a discrezione del tecnico attribuire valori che arrivano fino a 1,080 a tali coefficienti? In questo modo l’altezza del piano viene valutata ben tre volte, con effetti maggiorativi non trascurabili. Mi chiedo, allora, che valore ha la circolare 12480/66 se un tecnico può fare in sostanza quello che vuole senza dare nemmeno giustificazione delle sue scelte? Grazie

    • Per Rita.
      Ciò che dici e vero ed è per tale motivo che devi rivolgerti da un tecnico professionista della tua zona il quale si prenda l’incarico di contestare le tabelle millesimali del collega che le ha redatte.
      Ed è proprio qui, che a nostro parere, troverai delle difficoltà, in quanto faticherai non poco a trovare questo tuo tecnico, ammesso che tu riesca a trovarlo, che per motivi di etica professionale troverà, probabilmente, delle difficoltà ad assumere l’incarico.
      Sono supposizioni nostre e ci auguriamo di sbagliarci.
      Amedeu e c.

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