Certificato di agibilità di un immobile. Sue caratteristiche.

Che cosa è ed a cosa serve il certificato di agibilità di un immobile; ed inoltre in cosa differisce dal certificato di abitabilità.

Prima del DPR 6 giugno 2001 n° 380 (Testo Unico sull’Edilizia), al termine delle costruzioni veniva richiesto il certificato di abitabilità per gli immobili residenziali ed il certificato di agibilità per tutti gli altri (commerciali, artigianali, industriali).
 
Con tale DPR è scomparsa la differenza fra i due tipi di certificati, e l’articolo 24 di detto DPR 380/2001 accomuna i due  certificati in una unica certificazione per tutti gli edifici, chiamandola solamente  "Certificato di Agibilità".
 
L’Art. 24 cita testualmente:
 
Certificato di agibilità
 
1. Il certificato di agibilita’ attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrita’, risparmio energetico, degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutata secondo quanto dispone la normativa vigente.
 
Quindi il certificato di agibilità , adesso, viene inteso come unico e riguarda tanto l’aspetto tecnico strutturale dei fabbricati  che quello igienico sanitario, nel rispetto della superficie ed altezza dei vani, delle finestrature che devono essere minimo 1/8 della superficie calpestabile e di tutti gli altri parametri edilizi urbanistici ed igienici che servono a rendere un appartamento o altri locali a diversa destinazione, atti ad essere abitati o diventare luogo salubre di lavoro
 
Il comma 2  riporta:
 
2. Il certificato di agibilita’ viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.
 
Preventivamente al rilascio dello stesso, il titolare il Permesso di Costruire o suo avente diritto, incarica   un tecnico professionista abilitato che non sia  progettista e direttore dei lavori dell’opera; questi esegue il collaudo dell’edificio e certifica l’esistenza , in esso, di tutti i requisiti previsti dalle vigenti leggi in fatto di sicurezza, igienicità, salubrità e rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche vigenti.
 
 
 
Il costruttore,  il  proprietario, o comunque il titolare del permesso di costruire o chi ne abbia titolo, avanza quindi richiesta al Sindaco entro 15 giorni dal termine dei lavori e lo fa tramite lo sportello unico
 
Documentazione da presentare
 
Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilita’ deve essere allegata la seguente documentazione:
1) copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto
2) la certificazione di corretta esecuzione degli impianti in base alla legge vigente
3) il certificato di collaudo delle strutture, che attesta che il tutto è stato realizzato secondo il progetto depositato;
 
Se la pratica è in ordine, il Comune non può opporsi al  rilascio del certificato di agibilità.
In definitiva il vero ed unico responsabile di tale certificato è, e rimane, il tecnico collaudatore che completa la pratica con gli altri 2 allegati di cui sopra.
 
Comunque, lo sportello unico comunica all’avente causa il nominativo del responsabile del procedimento comunale, il quale potrebbe anche disporre un’ispezione.
 
Il Comune entro 30 giorni deve rilasciare il certificato di agibilità; trascorsi 45 giorni, l’agibilità risulta convalidata.
 
Infine nei successivi 180 giorni il Comune può disporre un sopralluogo per l’eventuale accertamento di quanto dichiarato nella domanda di rilascio di cui sopra.

 Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

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di
amedeu

292 commenti

  1. Buongiorno,
    ho residenza in un edificio di nuova costruzione dal 2008 ma il comune non ha ancora rilasciato il certificato; interpellato ha risposto che mancava ancora della documentazione.
    L’impresa ha terminato i lavori da anni, ormai.
    Esiste un tempo massimo oltre il quale è prevista una sanzione?
    Come posso sbloccare la situazione?
    Quali responsabilità ho in qualità di proprietario dell’immobile?

    Grazie

    • Salve,
      Ho ereditato un immobile costruito negli anni 50 su un terreno di proprieta’. L’appartamento di 5vani e’ al secondo piano di una palazzina di due piani. Successione pagata e sanatoria rilasciata nel 2013 con dicitura che specifica che a seguire si necessitava della regolarizzazione sul sistema fognario. Devo vendere l’immobile ad una persona che sta richiedendo il mutuo e mi viene richiesta l’abitabilita’(che io non ho). Mi sono informata con un architetto che mi ha chiesto: Un compenso per il suo lavoro di 1000 euro, un costo di 500 euro per l’allaccio allo scarico, e certificazioni fatte da professionisti su impianto elettrico ed idraulico. Altri 500 euro..sono onestamente sconcertata dai costi. Ma non e’ questo il punto..la casa e’ da ristrutturare e l’acquirente la modifichera’ quasi del tutto subito dopo l’acquisto. Quello che quindi non capisco e’..ma l’abitabilita’ non perde di validita’ a seguito di ristrutturazione? Che senso ha certificare gli impianti che saranno immediatamente modificati e che sono chiaramente vecchi?! Non c’è nulla in tutto questo che segua una logica. Posso capire l’allaccio allo scarico(vista la dicitura sul documento della sanatoria che lo richiede espressamente) ma le altre cose..che saranno immediatamente modificate..possibile funzioni cosi? Mi sembra che niente torni. Su una costruzione talmente vecchia che non e’ mai stata ristrutturata, non ci sono vie diverse da seguire??! Ho veramente paura di speculazioni possibili a causa della mia ignoranza..spero possiate/vogliate rispondermi. Vi ringrazio moltissimo!

      • Per Sere.
        Leggi questo nostro articolo sulla legge 122/2010
        http://www.coffeenews.it/legge-122-del-30-luglio-2010-aggiornamento-del-catasto-planimetrie-sempre-in-regola
        Gli atti da portare al notaio per effettuare un atto di compravendita sono diversi, ma, a nostro parere, l’immobile da acquistare e descritto dal notaio sull’atto, deve essere solo conforme allo stato di fatto: chiariamo meglio.
        Se una persona vuol vendere una casa semi diroccata o carente di servizi, il notaio, basandosi sulla relazione dichiarazione del venditore, a nostro parere, deve limitarsi a descrivere perfettamente l’oggetto della vendita, che non deve discostarsi dalla realtà.
        Molte volte sono gli acquirenti che richiedono agibilità e attestazioni di regolare esecuzione degli impianti esistenti,. e il venditore cerca (In modo erroneo) di accontentarli creando certificazioni talvolta non vere.
        Il venditore deve semplicemente vendere il suo prodotto nello stato di fatto e di diritto nel quale si trova l’appartamento, per cui, a nostro parere, oltre alle planimetrie d’obbligo, deve esistere solo una descrizione dichiarazione veritiera dell’immobile, e null’altro.
        Comunque parlane con il notaio.
        Amedeu e c.

    • . Buonasera, sono in affitto da 5 anni e solo ora c e stato detto che lo scarico delle acque nere defluiscono in un canale a celo aperto c e una fossa biologica. Vi chiedo se questa casa ha l abitabilità. Grazie

  2. Per Luca 2772.
    Leggi questo nostro articolo, che pensiamo possa fare per te:
    http://www.coffeenews.it/certificato-di-agibilita-di-un-immobile-sue-caratteristiche
    Sicuramente hai della documentazione carente presso l’Ufficio Tecnico comunale e devi quindi cercare di “sistemare” la pratica producendo ciò che ti richiedono.
    Come proprietario dell’immobile non puoi abitarlo nè venderlo.
    amedeu e c.

    • Salve volevo farle una domanda, noi abbiamo fatto un atto di donazione il 21 dicembre 2015 stiamo ristrutturando la casa e abbiamo l agevolazione fiscale del 50% ..avendo piano casa piu ambliamento per far i garage (che siamo obbligati perche i nuovi alloggi ristrutturati o meno devono obbligatoriamente avere posto auto) dove stiamo ristrutturand casa era l auto rimessa di miei suoceri e adesso dobbiamo ricavare i nuovi posti auto sia x noi che x loro e quindi abbiamo fatto tutto un progetto e tutta una pratica possiamo chiedere l abitabilità per la casa quando la finiamo senza che siano finiti i posti auto? Perche ho sentito che l abitabilita me la danno se abbiamo finito tutti i lavori è vero?
      La ringrazio

      • Per Tania.
        Si, i lavori devono essere completati e sono la condizione prima per avere la certificazione di agibilità (Riempita e firmata dal tuo tecnico e rilasciata dal Comune)
        Amedeu e c.

  3. buonasera vorrei porle un quesito: ho costituito presso un notaio un vincolo di pertinenzialità per un posto auto a vantaggio del mio alloggio (dove ho la residenza) che si trova in un condominio con più abitazioni (15 unità + la mia).il comune ha rilasciato l’agibilita parziale al condominio escludendo il mio alloggio perche non in possesso del vincolo sul necessario posto auto(trascrivo le parole riportate sulla lettera inviatami dal comune). ho prodotto al comune il vincolo di pertinenzialità, questo è sufficiente affinche il comune rilasci anche a me l’agibilità? devo produrre altra documentazione? devo realizzare il posto auto? per realizzare il posto auto che documentazione devo presentare e quanto tempo ho per costruirlo dal momento della domanda? il costruttore ha ottenuto l’agibilità parziale perchè ha vincolato 15 autorimesse alle 15 unità abitative senza specificare quale autorimessa è destinata ad ogni alloggio, si può fare? anche perchè lui deve costruire anche dei posti auto esterni e non tutti gli acquirenti sono interessati all’acquisto dell’autorimessa. spero di essermi spiegata a sufficienza.la ringrazio per l’attenzione. cordiali saluti. grazie.

  4. Per Elena.
    Parli di autorimesse, quindi garages. Vero?
    Purtroppo è il problema di molti condomini, in quanto, in fase di presentazione del progetto edilizio, i costruttori adeguano quest’ultimo alle vigenti normative assegnando un posto auto ad appartamento.
    Al momento della vendita, cedono i posti auto, ai migliori offerenti (anche più posti auto a persona) e senza seguire un preciso ordine di assegnazione.
    I Comuni sanno tutto ciò, ma cercano di “ignorarlo” per il buon vivere quotidiano.
    Comunque una verifica sul progetto comunale la puoi fare effettuare; è tuo diritto.
    Quanto sopra a risposta dell’ultima parte della tua domanda.
    Per quanto riguarda il tuo posto auto (o autorimessa), portando la documentazione in Comune, la medesima deve corrispondere alla realtà.
    Se sul vincolo pertinenziale appare la dicitura di “posto auto”, questo può essere anche un parcheggio aperto ed assegnato, per cui non dovresti fare altro che, se te la richiedono, di portare una planimetria con indicata la tua area di parcheggio posta in uno spazio interno assegnato dal costruttore o dall’amministratore.
    Ciò ti consentirebbe di avere l’agibilità.
    Se poi vorrai realizzare una autorimessa, potrai acquistare, eventualmente, una di quelle che si libera (come hai ipotizzato)
    Ma intanto sarai in possesso dell’agibilità dell’appartamento.
    Amedeu e c.

  5. buonasera, le scrivo perchè non ho ancora risolto il problema che le ho già sottoposto il 16/2/2012. ho un problema con il comune che non rilascia l’agibilità al mio alloggio dove ho la residenza (ancora prima della fine dei lavori). ho acquistato un alloggio in un fabbricato in fase di ristrutturazione e con il costruttore/venditore ho convenuto di realizzare il posto auto su un terreno di mia proprietà. il costruttore ha realizzato15 alloggi + il mio e 15 autorimesse che sono state asservite ai 15 alloggi. l’intero fabbricato ha ottenuto l’agibilità mentre il mio alloggio è rimasto escluso perchè non ho ancora realizzato di fatto il posto auto ma in comune ho presentato l’atto di asservimento e la dia, però non sono ancora stata autorizzata a eseguire i lavori. nel frattempo il comune può negarmi il rilascio dell’agibilità? posso richiedere quella parziale? grazie per l’attenzione. cordiali saluti

    • Per Elena.
      Quello che tu chiami “mio posto auto”, è un terreno libero sul quale puoi posteggiare la tua automobile?
      Se si, non vediamo come il Comume possa bloccarti l’agibilità dell’aoppartamento.
      Basterà che tu faccia avere ai tecnici dell’Ufficio Edilizia Privata, una planimetria modificata e firmata da un tecnico (accompagnata da regolare domanda e da relazione tecnica, nella quale spieghi che hai il posto auto all’aperto.
      Per realizzare l’autorimessa (se tu lo desideri) sarai sempre in tempo.
      Il Comune non potrà negarti l’agibilità.
      Amedeu e c.

  6. Salve,
    Vorrei sapere come e dove si presenta un certificato di agibilità per manifestazioni ai sensi dell’art. 80 del T.U.L.P.S.
    Chiedo scusa ma non ho trovato l’articolo adeguato… grazie

  7. buondi,
    devo accatastare un fabbricato di 2 livelli di 100 mq l’uno, dovrò fare un frazionamento, 2 docfa, e un tipo mappale. Mi è stato chiesto euro 2700, ma non è troppo eccessivo?grazie

  8. Buonasera;abito in una strada che finisce col mio appartamento,che è un villino bifamiliare;prima del cancello esistono 4 posti auto assegnati uno per famiglia,ora lateralmente al cancello è stata costruita una villa che ha occupato uno dei nostri posti auto;essendo tali posti necessari per l’abitabilità,come dichiarato ai tempi,può il costruttore del nuovo appartamento sopprimerne uno ?

    • Per Nelson.
      Il costruttore è proprietario anche di un appartamento con il posto auto eliminato?.
      Comunque, dovresti reacarti presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune e parlare con un tecnico, chiedendo di visionare il tuo progetto e quello della nuova casa.
      Dai disegni, dovresti vedere come il progettista ha presentato la situazione.
      Fatti fare le copie dei disegni che ti servono, è nel tuo diritto.
      Dopo di che devi scrivere una lettera (Preferibilmente via email con il PEC) al Dirigente di tale ufficio (suo nome e cognome su tale lettera),chiedendo il ripristino (in altra posizione), di tale posto auto.
      Questo, in quanto è impensabile che possano fare demolire un edificio per occupazione di un posto auto di sua proprietà.
      Amedeu e c.

  9. salve,abito dal dicembre 2010 in un condominio composto da 18 alloggi.Ad oggi non abbiamo ancora il certificato di agibilità e abitabilità in quanto il comune dove abito non ha ancora ultimato i lavori di urbanizzazione (manca illuminazione pubblica e collaudo strada gia asfaltata) piu altri lavori in altre aree designate pec. poi alle spalle del condominio in un altra area privata ad oggi non è ancora stata ultimata una villa,vi sono solo le fondamenta e hanno sospeso i lavori,peccato che avremmo il passaggio in comune sia in auto che pedonale per accedere al parcheggio e accesso box auto del condominio retrostante,quindi l’impresa edile si è resa disponibile a richiedere certificato di agibilità nel comune dove abito,ma il condominio ad oggi e’ ultimato ,a parte l’area esterna adibita a parcheggio e area ecologica,ma tra il signore che ha sospeso i lavori di costruzione della sua villa e il comune che non finisce i lavori di urbanizzazione per cause loro interne,noi condomini che abbiamo acquistato con rogito notarile il quale riporta la dicitura che : ( La parte venditrice si impegna ed obbliga a presentare al comune di …. tutta la documentazione volta ad ottenere il rilascio del certificato di agibilità relativi ai locali acquistati,esonerando la parte acquirente ad ogni responsabilità,spesa ed ingerenza in merito.), cosa dobbiamo fare e come procedere,visto che le tasse e l’ imu sono state pagate in piu gia multati 2 anni fa dai vigili urbani perche sorpresi ad abitare a casa nostra di proprieta’,tale multa è stata poi pagata dall’impresa edile per nostro conto consegnandoci la ricevuta di pagamento,grazie.

    • Per Fabio.
      E’ una situazione alquanto complessa, che dovete sbrigare muovendovi come condominio.
      Gli antichi Latini dicevano “Scripta manent verba volent”, per cui dovete muovervi scrivendo al costruttore, sollecitando l’agibilità dell’edificio e dandogli un termine (Per esempio di 1 mese), in maniera che il medesimo possa sbrigare le pratiche che può avere in sospeso, tipo i certificati di conformità degli impianti, il Genio Civile ecc.
      Se non ottenete soddisfazione entro questo periodo, non vi rimane altro che chiamare in causa il Comune.
      Fra l’altro, in moltissimi Comuni d’Italia, i nuclei familiari vanno ad abitare negli edifici ultimati e senza agibilità, e di rado, se non mai, vengono multati dai vigili urbani. Diciamo che è una consuetudine consolidata, anche se non ammessa dalla legge (E a meno che non manchino opere di urbanizzazione primaria tipo le Fognature).
      Se vedete che il costruttore non riesce a risolvere alcunchè, vi suggeriamo di chiamare in causa il Comune, rilasciadovi una agibilità parziale che vi permetta di abitare tranquillamente nel fabbricato.
      Il tutto va fatto via lettera, in quanto, correte il rischio, che la vostra pratica rimanga ferma per….. ??
      Non sarebbe male se vi faceste seguire da un legale della vostra zona.
      Amedeu e c.

  10. salve volevo chiedere se un condominio di nuova costruzione dopo 2 anni non ha ancora il certificato di agibilità,l’amministratore può chiedere di pagare le spese ordinarie e straordinarie del condominio?un altra domanda:nel condominio vi è un prato di verde condominiale (parte comune) per quanto riguarda la manutenzione e taglio del prato,lo possono fare i condomini senza che siano asssicurati ma sono stati autorizzati dall’amministratore in assemblea condominiale? un ultima domanda: il capo scala del condominio,può decidere e prendere iniziative anche con spese che saranno caricate a tutto il condominio senza informare gli altri condomini e senza fare prima un assemblea straordinaria ma con l’approvazione del solo amminisratore? grazie e saluti.

    • Per Fabio.
      Se l’immobile è privo del certifiicato di agibilità, ma ci abitate (anche se non potreste, ma è una usanza comune), dovete pagare le spese condominiali, in quanto state usufruendo dell’immobile.
      Il taglio del prato potrebbe essere fatto da un condomino: circa l’assicurazione, si devono prendere le dovute cautele e decisioni in assemblea condominiale.
      Le iniziative che interessano il condominio, se riguardano spese ingenti, vanno prese nell’ambito dell’assemblea condominiale.
      Amedeu e c.

  11. salve,

    nel soggiorno ho un altezza di solaio di 287 , se con il controsoffitto in cartongesso arrivo a 260 ho problemi con l’agibilita della casa ?
    grazie
    Andrea

  12. Salve, abito in una vecchia casa rurale-isolata, con un contratto d’affitto regolarmente registrato a metà giugno 2010, di 700 euro mensili. L’abitazione è molto mal messa, dalla porta d’ingresso alle finestre, ci sono fessure che misurano cm.
    Il pavimento del bagno al primo piano presenta un cedimento verso il basso di circa 5 cm, stessa situazione di affossamento, in cucina al piano terra, in aggiunta, quasi tutte le mattonelle sono spaccate in più punti a causa del cedimento. L’abitazione presenta muffe in più ambienti. Pur spendendo oltre 300 euro al mese tra legna e pellet, nelle poche ore notturne in cui è spenta la stufa, la dispersione termica è totale. Al mattino, nei mesi invernali, il termostato non segna mai più di 10/12°. Tengo a precisare che abito appena fuori Bologna e non sulle Dolomiti.
    Nel mio contratto d’affitto non è indicata la classe energetica e nemmeno l’agibilità dell’immobile. Vorrei sapere cosa potrei fare e a chi rivolgermi per denuciare l’insalubrità dello spazio e l’inadeguatezza di un contratto d’affitto che non tiene conto della classe energetica effettiva dell’abitazione.
    Grazie
    Cordiali saluti
    Stefania

    • Per Stefania.
      Da quello che dici, la casa non è salubre e presenta dei pericoli per la pubblica incolumità.
      Dovresti rivolgerti da un sindacato degli inquilini, tipo il SUNIA. Troverai tutto il sostegno possibile.
      Per la salubrità della casa, invece, puoi richiedere un sopralluogo alla ASL di zona: ti consigliamo di farlo con lettera scritta (Raccomandata RR).
      Di solito la ASL ritiene questi casi come rientranti nel diritto privato, ma se motivi attentamente la lettera, facendo presente le condizioni disastrose della abitazione, hai delle buone possibilità che effettuino il suddetto sopralluogo.
      Amedeu e c.

  13. salve…ho una questione un pò delicata e contorta da porle. Sono in causa con il mio vicino per abuso edilizio…siamo in zona A3 e lui ha costruito adiacente alla mia proprietà, ma non è tutto…al comune il progetto presentato è un immobile a 5 metri dal confine(casa mia non compare proprio) a piano terra in muratura, mentre l’immobile da lui realizzato è in cemento armato (calchi non depositati) di tre piani più alto di casa mia e con le fondamenta sopra le mie (basta dire che non ha passato l’antisismico). Il comune ha dato ordine di abbattimento mai eseguito (sono anni ormai), le cause vanno avanti tra rinvii e ricorsi, ma il mio vicino continua a venire nel cantiere e a disporre di ciò come rimessa mezzi…in più il cantiere è aperto…chiunque può entrare e uscire. Posso fare qualcosa? come posso muovermi? grazie!

    • Per Giulia.
      Si impara sempre qualcosa.
      Che dirti? Che la burocrazia ci affoga?
      Prova a mandare via PEC (Posta elettronica Certificata- https://www.postacertificata.gov.it/home/index.dot) e se non ce l’hai iscriviti gratuitamente, agli Enti che seguono la pratica, una richiesta di sollecito, richiedendo anche di essere informata per stesso mezzo.
      Ti consigliamo di inviare la lettera ai dirigenti degli uffici interessati (Loro nome e cognome).
      Può darsi che qualcosa si muova.
      Amedeu e c.

  14. Salve, vorrei porvi un problema, a novembre ho stipulato un contratto per un locale commerciale , la proprietaria deve ancora finire la pratica per l’ agibilità e sul contratto ha inserito solo il numero di protocollo , il suo avvocato al momento della stipula ha detto che anche cosi potevo aprire l’ attività ma il mio ragioniera mi ha detto che non è possibile dato che il certificato serve nella richiesta di apertura, volevo sapere se dovevo comunque pagare l’ affitto fino a quando l’ agibilità è pronta, tra l’ altro non so neanche che tempi ci vogliano ancora, grazie

    • Per Walter.
      Ci sembra che abbia raagione il tuo ragioniere.
      Relativamente al pagamento dell’affitto, occorre leggere attentamente il contratto che avete stipulato, dal quale dovrebbe scaturire quale è il giono di partenza del pagamento del canone.
      Riteniamo, pur non avendolo letto, che se è un contratto regolarmente registrato, tale pagamento avvenga dal giorno della registrazione.
      Amedeu e c.

  15. Per Adriana.
    L’agibilità deve essere effettuata da un tecnico e poi inoltrata in Comune.
    Ti consigliamo di acquistare con l’agibilità già in regola, anche perchè, il notaio, non potrebbe farti l’atto di compravendita.
    Amedeu e c.

  16. vi allego il documento….potete per cortesia spiegarmi con parole semplici cosa dice la sentenza? La sanatoria alla luce dei fatti è valida o meno? e cosa significa: ordina che la sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa?

    • Per Giulia.
      IL ricorso contro di voi, proposto da Antonio Di Stefano, è stato accolto , per cui viene annullato l’atto di approvazione, in deroga, emesso dal Comune per la trasformazione del locale seminterrato in garage (Che secondo la legge doveva essere, invece, completamente interrato).
      Come autorità amministrativa, si ritiene sia il Comune, che dovrà provvedere ad applicare il contenuto della sentenza.
      Vi consigliamo di contattare il vostro avvocato, per quanto riguarda tali adempimenti ed il resto contenuto nella sentenza stessa.
      Amedeu e c.

  17. salve vorrei porvi una domanda, io posseggo una casa con cantina,primo piano. Dovrei chiedere l’agibilità per un prestito, posso chiedere solo quella del primo piano o obbligatoriamente quello dell’intera abitazione, cioe posso avere l’agibilità solo del primo piano? grazie

    • Per Alessandro.
      Le agibilità parziali vengono rilasciate dai Comune, ma devono essere (di regola) unità abitative immobiliari divise, anche se facenti parte dello stesso immobile.
      Amedeu e c.

  18. Buongiorno,
    sto acquistando un immobile sito in un palazzo costruito nel 1999. Il notaio che sta predisponendo l’atto ha trovato al catasto una lettera del comune datata 2005 che nega l’agibilità al palazzo, in quanto la domanda era carente di documentazione. Come devo comportarmi? Possiamo procedere all’acquisto? Grazie!

    • Per Fiorenza.
      Il certificato di agibilità è importante, e per assurdo, volendo fare un paragone, è come se tu guidassi una macchina senza il libretto o la revisione di legge.
      Per cui devi valutare bene tale situazione, ed all’occorrenza informarti presso il Comune di come stanno effettivamente le cose.
      Se trattasi di una documentazione carente, come tu dici, il venditore potrà sistemare il tutto prima dell’atto di compravendita.
      Amedeu e c.

  19. io vorrei sapere a chi chiedere di verificare se una casa di una persona ha il certificato di abilita?oppure se ce un registro dove vengono registrati i rilasci del certificato.
    grazie

    • Per Petrit.
      Presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune; ammesso che sia un edificio dopo gli anni 50, altrimenti non troverai alcunchè.
      Amedeu e c.

  20. Buongiorno,

    grazie per la risposta! Ho un’altra domanda… il costruttore risulta irreperibile. La domanda di agibilità può essere presentata in Comune da un qualsiasi geometra? O deve essere per forza l’impresa costruttrice? Grazie!!

    • Per Fiorenza.
      Dovrebbero essere i proprietari, a maggioranza, a presentare la domanda di agibilità, oppure, se è un unico proprietario, ma è irreperibile, un suo delegato o curatore.
      Amedeu e c.

  21. salve,sono in atto di comprare una casa in centro storico con certificato di inagibilita stipulato nel 2001 ai fini di dimezzare l’i.c.i , dove hanno scritto che viste le carenze igieniche sanitarie e le attuale fatiscenze, nn possono essere superate con manutenzioni ordinarie e
    straordinarie.
    1) posso ripristinare l’agibilta della casa facendo un progetto di lavori ordinari e straordinari visto che la casa in realta ha bisogno solo di questi ?
    2)oppure che progetto dovrei presentare?
    3) quanto mi costerebbe in piu?
    4)potrei far richiedere l,annullamento o la variazione di questo documento facendo fare dei sopralluoghi a qualche ingegnere del comune?
    p.s ho fatto gia il compromesso di comprovendita

    • Per Mario.
      Scarta a priori il fatto di fare ritirare un atto emesso da un ente pubblico.
      Potrai riottenere l’agibilità dell’immobile, eseguendo tutti quei lavori che sono indispensabile per farla diventare “agibile” dalle persone che ci devono abitare.
      Potresti controllare l’ordinanza comunale, a suo tempo emessa, e leggervi cosa ci sta scritto.
      Ma, a ciò, devi sommare anche gli eventuali danni dovuti al passare del tempo ed all’incuria.
      Il suggerimento che ti diamo, è quello di fare visitare l’immobile da un tecnico di tua fiducia, il quale saprà dirti con esattezza cosa occorre per rendere l’immobile di nuovo agibile.
      Saprà dirti anche il costo.
      Amedeu e c.

  22. Buongiorno,
    sto acquistando direttamente da costruttore privato, l’appartamento in questione non è ancora ultimato perchè manca l’installazione del capitolato previsto, quindi manca il certificato di fine lavori e successiva richiesta di agibilità.
    Per motivi personali avrei necessità di rogitare in tempi ristretti, il costruttore sembra disposto ad ultimare i lavori e fare immediatamente richiesta per l’agibilità, posso presentarmi dal notaio per il rogito e il mutuo solo con la richiesta inoltrata (senza che sia decorso il periodo del silenzio assenso)? Esiste una clausola standard che posso inserire nel preliminare per tutelarmi affinché il costruttore si assuma tutta la responsabilità in caso di contestazioni relative all’agibilità successive al rogito?

    Vi ringrazio!
    Saluti

    • Per Alessandro.
      Devi parlarne direttamente con il notaio, il quale vista la situazione, difficilmente si presterà a fare un rogito che potrebbe, in seguito, essere dichiarato nullo.
      Amedeu e c.

  23. Per Alessandro.
    Se vuoi una risposta riformula la domanda e, per correttezza, inserisci la tua email.
    Grazie
    Amedeu e c.

  24. salve,

    dovrei fare la proprosta di acquisto per un immobile a roma finito di costruire nel 2009. Nell’atto di compravendita dell’attuale proprietario c’è il numero di raccomandata relativo all’ invio, da parte del costruttore, della richiesta di agibilità al comune di roma, ma non c’è stata poi alcuna risposta.
    Volevo cortesemente chiedere se:
    – esiste il silenzio assenso;
    – se invece non hanno risposto vuol dire che la richiesta è stata rifiutata per qualche motivo:
    Diverse banche, ai fini del mutuo, ci hanno richiesto l’agibilità, ma potremmo provare a chiederlo solo con la richiesta.

    Grazie in anticicpo e buon lavoro

    • Per Vittoria.
      Di regola, per un edificio ultimato ed abitato, le banche richiedono il certificato di abitabilità, oltre ai permessi di costruzione ed al progetto.
      Relativamente all’invio della raccomandata, ti suggeriamo di effettuare una visita all’ufficio Edilizia Privata del Comune (O presso lo sportello Unico) , richiedendo il motivo per cui l’agibilità non è stata ancora rilasciata.
      Molto probabilmente mancheranno degli atti che il costruttore o il suo tecnico (Che deve effettuare il collaudo indispensabile al comune per rilasciare l’agibilità) si sono dimenticati di presentare.
      Per esperienza, difficilmente un Comune non istruisce la parte finale di un immobile finito da ben 4 anni.
      Come consiglio, vai a verificare di persona.
      Amedeu e c.

  25. Sono in affitto da 4 anni in un ufficio , da 2 mesi mi ritrovo senz’ acqua per problemi legati al proprietario, sono 2 mesi che chiedo di avere l’acqua con urgenza ma ad oggi nulla di fatto. Ad Aprile è scaduto il trimestre di locazione, devo pagarlo?
    Distinti saluti
    Graziano

    • Per Graziano.
      L’affitto va sempre pagato.
      Le grane con il proprietario si risolvono in via privata, eventualmente ricorrendo anche ad un legale.
      Amedeu e c.

  26. Buondì,
    interessanti commenti, colgo l’occasione per porre una domanda sulla mia attuale situazione. Devo acquistare un appartamento in immobile già ultimato da circa 1 anno. Le vendite degli appartamenti si sono bloccate a causa della crisi. Il costruttore ha richesto l’agibilità in novembre 2012 e la risposta è stata positiva ad una condizione: cambiare i marmi esterni che non vengono approvati dalle belle arti (cosa che il costruttore si dice disposto a fare a malincuore, perchè sono pregiati). Nel frattempo ho avanzato richiesta di mutuo in banca e mi è stato concesso, ma ormai i 3 mesi stanno passando e i documenti purtroppo scadono tra 20 gg, dopo di chè l’istituto di credito riesaminerà la pratica con facoltà di non concederci nuovamente il mutuo.
    E’ possibile rogitare senza certificato di agibilità? Il notaio mi dice di no, ma so che molti lo fanno. Se fosse possibile, quali tutele dovrei richiedere in mancanza di questo certificato? Che rischi corro?
    Grazie per la professionalità,
    Rosa

    • Per Rosa.
      Il notaio ti ha dato un saggio consiglio, in quanto effettuare l’acquisto di un immobile privo di agibilità, ammesso che tu riesca a trovare un notaio che ti e esegua l’atto, è un rischio considerevole.
      Fra l’altro, il venditore, una volta effettuato il contratto, potrebbe richiederti, come comproprietaria, la quota delle spese occorrenti per sostituire il rivestimento esterno.
      Amedeu e c.

  27. Buongiorno, volevo chiedere una cosa:
    Sto per acquistare una casa finita internamente pronta a viverci ma allo stato grezzo esternamente, volevo sapere si puo chiedere l’abitabilità/agibilità al comune anche se esternamente non finita?
    Grazie

    • Per Marco.
      Molti Comuni sono contrari a rilasciare l’agibilità parziale, con il timore che poi i lavori rimangano incompiuti.
      Trattandosi di lavori soli esterni all’edificio, (Sicuramente completo di impiantistica fognaria ed idrica), qualora il vostro Comune trovasse degli ostacoli, potete proporgli di prestare una fideiussione bancaria a garanzia dei lavori da ultimare.
      Amedeu ec.

  28. Salve,
    nel mio palazzo siamo in 14 e dal 1981 ad oggi non abbiamo ancora l’abitabilità, dopo vari tentativi falliti con la sanità ecc.. oggi ci stiamo informando tramite un ing. per risolvere il tutto. Il problema è che una persona non non ha nessun interesse a fare tutto ciò. Può questa persona bloccare ottenimento dell’abitabilità di tutto lo stabile? Posso richiederla solo per il mio appartamento e posto auto?
    grazie

    • Per Leonardo.
      Riteniamo che il tuo Comune troverebbe delle difficoltà per una agibilità parziale.
      Se il condomino del quale parli si oppone all’esecuzione di un’opera o lavoro indispensabile per ottenere l’abitabilità dell’immobile, potresti attenerti all’art. 1134 del codice civile, che cita:
      Spese fatte dal condomino (art. 1134 c.c.).
      Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministrazione o dell’assemblea, non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
      Sono da ritenersi « urgenti » quelle spese che devono essere erogate immediatamente (senza attendere la relativa autorizzazione) in quanto una qualsiasi dilazione comporterebbe un danno alle cose o ai servizi comuni ed anche alle proprietà individuali.
      Sono tali, logicamente, solo le spese necessarie e non quelle che siano soltanto utili, e tantomeno quelle voluttuarie (che in nessun caso possono assumere un carattere di urgenza)”.
      Amedeu e c.

  29. Salve a tutti…
    volevo chiedere un informazione: allora mia nonna è usufruttaria di un locale commerciale mentre mia zia è nuda proprietaria..Ora a chi delle due spetta pagare le spese relative alla certificazione di agibilità?dato che c’è stata fatta una multa di 450 euro circa chi deve provvedere ora a tutta la pratica??poi potreste indicarmi la relativa norma se è possibile??….spero che qualcuno mi risponda presto…grazie mille a tutti

  30. salve mi chiamo fabio, devo presentare richiesta di agibilità di una piscina pertinente all’abitazione ma comunque fisicamente distaccata dall’immobile, tanto che si trova in particella diversa. Il problema è che l’immobile è un appartamento a 3 piani con 2 proprietari: il mio appartamento con piscina pertinente nel mezzo, e ha i requisiti per presentare la richiesta; e gli appartamenti sopra e sotto che hanno delle irregolarità urbanistiche tali da non poter presentare la medesima richiesta e attualmente i proprietari non vogliono conformare gli immobili.

    come posso fare per ottenere anche in via provvisoria l’agibilità del mio appartamento con piscina annessa? o comunque agibilità solo per la parte dove c’è la piscina?

    • Per Fabio.
      Alcuni Comuni rilasciano l’agibilità parziale, specie se l’immobile è esternamente ultimato, ed ha le parti comuni in regola.
      Questo però non avviene in tutti i Comuni.
      Devi contattare il dirigente dell’ufficio Edilizia Privata, e cercare di spiegare la situazione esistente e la mancata disponibilità degli altri proprietari a non ultimare le loro abitazioni.
      Amedeu e c.

  31. Salve ho venduto tramite agenzia la mia casa,e daccordo con il compratore verra ad abitare a fine settembre data in cui faremo il rogito.Adesso scopro che non è stata presentata la domanda di agibilita,in breve il costruttore adesso ha presentato domanda,quanto tempo ci vuole per ottenere l’agibilita visto che la banca non concede il mutuo,ed io dovro restituire il doppio della caparra 20000€ cosa devo fare mi aiuti grazie.

    • Per Antonio.
      Ti conviene contattare immediatamente l’ufficio Edilizia Privata del Comune (o SUE) e chiedere cosa devi fare per ottenere l’agibilità; quali documenti o lavori sono necessari per adempiere al tutto.
      Devi recarti più volte allo stesso ufficio, chiedendo di sollecitare la tua pratica.
      Purtroppo le cose, oggi, vanno così.
      Amedeu e c.

  32. Ho fatto un compromesso per l’acquisto di una casa con del terreno, mi sono accorto che il terreno e’ pieno di detriti edili ferri mattoni mattonelle ecc. ecc , se io rogito in queste condizioni a cosa vado incontro? Non spetterebbe alle proprietarie una bonifica del terreno ? Grazie. Vito

    • Per Vito.
      Dovevi provvedere a mettere tale postilla nel compromesso.
      Adesso dovrai usare tutta la gentilezza possibile, affinchè il venditore possa provvedere a liberarti il terreno dai detriti.
      Amedeu e c.

  33. 6 anni fa io e il mio ex ragazzo abbiamo acquistato una casa …con residenza e agibilità….ora la casa e vuota e senza luce gas e acqua …lui a la residenza ma non ci abita…….e a questo punto ……lui puo’ tenere la residenza e l agibilità …..puo avere benificio di legge?

    • Per Sara.
      probabilmente avete delle problematiche di uso o suddivisione, per cui ti consigliamo di chiarire tali domande presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  34. Buon pomeriggio, ho necessità di avere l’agibilità di un fabbricato costruito nel 1988 con tanto di progetto.
    Ora a distanza di anni vorrei utilizzare la struttura come capannone e mi accorgo che non è stata mai concessa l’agibilità nonostante il fabbricato è accatastato.
    Il comune ha sollevato il problema di non aver rispettato la distanza minima dalla strada vicinale comunale, scoprendo che la strada in terra battuta considerata da noi vicinale e privata risulta per il comune “Vicinale Comunale”. Non sanno se privata o pubblica, la strada in effetti attraversa i terreni di due aziende agricole ,una delle quali è la nostra, e arriva fino ad un fiume. Cosa devo fare per ottenere l’agibilità? Saluti e buon lavoro.

    • Per Fabio.
      Di fronte ad una contestazione avanzata da tecnici comunali, devi affidarti a un ottimo tecnico professionista della tua zona, il quale deve controllare attentamente quanto sollevato dal Comune e cercare, se possibile, il modo legale di controbatterlo.
      Amedeu e c.

  35. E’ possibile chiedere l’agibilità parziale per un singolo appartamento di un edificio non ancora agibile?
    Il problema è che solo un condomino è adempiente con l’impresa costruttrice mentre gli altri no.
    L’amministratore può consegnare l’appartamento solo al condomino adempiente?

    • Per Franco.
      Dipende molto dal comportamento che ha assunto il tuo Comune in questi casi e nel tempo.
      Di solito, se un immobile non è ancora agibile, oltre alle normali pratiche burocratiche, manca di alcuni requisiti tecnici indispensabili (E questo non ce lo dici), per cui la concessione ad una sola unità abitativa diventa quasi impossibile.
      Comunque sia, devi contattare il direttore dei lavori dell’immobile, il quale dovrebbe fare (O ha già fatto) il collaudo e passarlo al Comune per il foglio di agibilità.
      Amedeu e c.

  36. Abbiamo una proprietà affitta dal 1980, composta da un capannone e un edificio adibito a ufficio, ma senza agibilità.
    Premesso che nel contratto di affitto vi è una voce eventuali modifiche sono a carico del conduttore.
    Ora il conduttore chiede di avere l’agibilità, E quindi tutti i lavori necessari dovranno essere a carico ns.
    Chi dovrà Pagare queste spese? Il locatore o il conduttore?

    • Per Marco.
      Se il capannone è stato affittato senza agibilità, le spese necessarie per ottenerla sono interamente a carico del proprietario affittuario.
      Amedeu e c.

  37. Buongiorno,
    espongo un problema che ho con il comune avendo chiesto l’agibilità per un appartamento in cui vivo con la famiglia ristrutturato in una palazzina di 6 appartamenti familiari costruita nel 1957. L’appartamento è stato ristrutturato 2 anni fa con tutti i permessi del comune, pagando oneri e lasciando al comune anche un pezzo di porfido esterno per farci un marciapiede.A fine lavori è stata chiesta l’agibilità presentando tutta la documentazione richiesta, passati 6 mesi mi è stato risposto che manca il certificato di stabilità dei cementi armati della palazzina( nella ristrutturazione non sono stati toccati i muri portanti ma si è sistemato l’appartamento per portarlo alla certificazione energetica A). dopo le mie perplessità espresse mi arriva una lettera dal comune in cui affermano che per avere l’agibilità mi richiedono certificato di stabilità dei cementi armati o in alternativa va bene una dichiarazione del geometra in cui attesti che non è stato toccato nessun muro portante del palazzo. Una volta che consegno questo documento sperando che sia tutto ok ad oggi passato un anno mi arriva una ennesima lettera a casa in cui mi si dice che se voglio l’agibilità dell’appartamento devo portagli il certificato di stabilità dei cementi armati redatto da un ingeniere che mi verrebbe a costare sui 5000 euro sempre trovando l’igeniere che lo voglia fare in quanto si assume un rischio.A sto punto sto pensando di rivolgermi ad una vvocato ma non conosco bene le normative
    Sapreste darmi qualche consiglio?
    Grazie mille

    • Per teca1974.
      Non dici chiaramente se hai eseguito opere in cemento armato.
      Se così fosse, dovresti regolarizzare, tramite il tecnico, la pratica con il Genio Civile e con il Comune.
      Attenzione che non si riferiscano anche all’antisismica di competenza del Genio Civile
      Nel caso contrario (E quì non comprendiamo perchè il tuo geometra non abbia ancora presentato la dichiarazione che gli veniva richiesta) devi far collaudare le opere in cemento armato da un ingegnere (Se naturalmente non sono minime, nel qual caso andrebbe bene anche il geometra che conosce perfettamente i suoi limiti su tale materia).
      Amedeu e c.

  38. questa procedura negli esercizi commerciali da chi viene richiesta da proprietario o dall’ affittuario

    • Per Guglielmo.
      L’agibilità dei locali intesi come destinazione d’uso commerciale e artigianale va richiesta normalmente dal proprietario o dal costruttore dell’immobile.
      La singola pratica per l’apertura di una determinata attività commerciale (Bar, tabaccheria, ecc) dovrebbe essere di competenza del gestore, che comunque deve presentare all’ufficio comunale addetto (Ufficio del commercio o come venga chiamato nei vari comuni) l’agibilità edilizia di cui detto sopra.
      Amedeu e c.

  39. Buongiorno,
    abito in un condominio in cui dopo 11 anni ancora non abbiamo l’abitabilità, causa fallimento della ditta costruttrice che non ha quindi mai terminato tutte le pratiche necessarie. Nel frattempo però mi viene richiesto dal condomino sotto il mio appartamento di effettuare la manutenzione dei balconi in quanto ha delle infiltrazioni d’acqua nella parete adiacente (che secondo la perizia di un tecnico deriva appunto dai balconi). Volevo sapere se mancando l’abitabilità è comunque necessario e “obbligatorio” effettuare questi interventi oppure no. La mia preoccupazione è ovviamente quella di dover effettuare una spesa ingente per poi vedermi arrivare un giorno o l’altro un emissario di un giudice che ci sequestra a tutti la casa per la mancanza del certificato di abitabilità.
    Saluti
    Luciano

    • Per Luciano.
      Ci stai richiedendo un parere di un problema troppo grande, ed al quale non possiamo rispondere con certezza, non conoscendo lo svolgersi dei fatti.
      Il consiglio che ti diamo, è quello di rivolgerti al vostro avvocato (Ne avrete senza dubbio uno, data la situazione particolare nella quale vi trovate), il quale saprà esattamente cosa consigliarti.
      Amedeu e c.

  40. Nella ristrutturazionedell’appartamento non è stata fatta nessun opera in cemento armato ma solo ristrutturato l’interno dell’appartamento, senza toccare nessuna parete interna il geometra ha già presentato la dichiarazione richiesta un anno fa ma il comune ora mi dice che vuole il certificato dei cementi armati della palazzina, ho documentazione che attesta la richiesta alla prefettura e al comune nel 1957 della dichiarazione dei cementi armati e circa un mese dopo questa richiesta il certificato di abitabilità della palazzina ma non si riesce a trovare il certificato dei cementi armati e quindi loro adesso lo pretendono da me per avere agibilità dell’appartamento, a me sembra un procedimento strano visto che loro nell’archivio del comune dovrebbero averlo se no come hanno fatto a dare abitabilita alla palazzina?
    Grazie mille

    • Per Teca.
      Capito.
      E’ una situazione di non facile soluzione.
      Probabilmente la pratica depositata al Genio Civile nel 1957 e relativa al cemento armato, dopo 50 anni non la troverai più.
      Nè troverai tracce nell’archivio del Comune, specie ora che è quasi tutto informatizzato.
      Non te lo auguriamo, ma probabilmente dovrai trovare un ingegnere che ti effettui un nuovo collaudo. e te lo firmi.
      La difficoltà a nostro parere sta nel fatto che in 50 anni le leggi sono cambiate, ma anche le strutture, e dove si usavano le barre in acciaio lisce con gancio terminale, adesso si usano le barre ad aderenza migliorata.
      Inoltre, adesso esiste la legge sismica, con cordoli armati con ferri diametro 16 mm e staffe da 6 mm poste ogni 25 cm (Tutti ad aderenza migliorata), per cui non sappiamo come potresti conciliare queste differenze con i diametri minimi adoperati allora.
      Contatta un ingegnere della tua provincia.
      Amedeu e c.

  41. Buongiorno..
    da 30 anni nel giardino di casa ho una manufatto in legno, per deposito atrezzi (circa 15mq) alta 2 m che non è a distanza dal confine con il vicino e una tettoia (aperta su un lato) adibita a legnaia di 10 mq che invece è a distanza regolare.Il comune mi chiede di abbatterle in quando abusive.
    Posso fare qualcosa per salvarle? Posso indicarle come pertinenze dell’abitazione principale?. Anche se abusive ma essendoci da 30 anni, possono aver acquisito il diritto a mantenere la costruzione ad una distanza inferiore?
    Vi ringrazio della risposta.

    • Per Anna.
      L’autorizzazione comunale non è come una usucapione e vale solo se rilasciata dal Comune a seguito di regolare progetto edilizio.
      Comunque se, per esempio, il manufatto per deposito attrezzi, non ha collegamenti con il terreno, e risulta semplicemente appoggiato , nè è contornato da marciapiedi o platea in calcestruzzo, potresti sostenere che trattasi di un semplice manufatto a carattere provvisorio.
      Difficile da sostenere, nel tuo caso, per un annesso di 15 mq di superficie.
      Per cui, riteniamo che, salvo accertare quanto detto sopra, tu debba abbatterli.
      Amedeu e c.

  42. Salve volevo chiarimenti in merito alla situazione presente nel mio condominio. Abbiamo un alloggio dato al portiere, situato al piano terra dell’edificio, in verità più che alloggio direi un piano terra/garage adibito ad abitazione, le finestre sono poche, piccole e poste in alto, e anche i vari allacciamenti (luce, gas etc..)secondo me non rispettano tutte le norme vigenti. Il tetto mi sembra decisamente basso, e la superficie non rispetta i metri quadri necessari per considerare tale locazione agibile per 4 persone. Vorrei sapere quale ente comunale è preposto al controllo?, a chi mi devo rivolgere per avere un controllo? Devo per forza prendere un tecnico privato per valutare la situazione per poi girare la documentazione al Comune (pagando di tasca mia la consulenza)?. L’amministratore dello stabile fa orecchie da mercante, gli altri condomini sono “assuefatti” dalla situazione quindi non interessati al controllo, mentre io e pochi altri ci preoccupiamo per l’incolumità dello stabile (fughe di gas o problemi elettrici). Sicuro di una vostra risposta porgo distinti saluti.

    • Per Giuseppe.
      Devi fare una cosa molto semplice.
      Devi recarti in Comune presso lo Sportello Unico o all’ufficio Edilizia Privata, e chiedere di visionare il progetto approvato dell’immobile dove si trova detta unità immobiliare.
      Nel progetto troverai l’alloggio indicato, con segnate le destinazioni dei vari locali.
      Ti renderai conto se era un appartamento oppure dei locali sgombero o similari.
      Puoi fartene fare una copia a pagamento: è tuo diritto richiederla.
      Più che altro stai attenta che al progetto iniziale, non siano state presentate successive varianti relative a detti locali, oppure una sanatoria edilizia a seguito di un condono: questo lo potrai accertare chiedendolo al tecnico comunale.
      Amedeu e c.

  43. Buongiorno,
    avrei un problema di agibilità e inizio attività produttiva.
    Abbiamo appena costruito un capannone per trasferire la nostra attività artigianale con più di 4 addetti. I lavori sono appena terminati e vorremmo insediarci immediatamente. L’inizio attività comporta però la presentazione SCIA al SUAP del comune. E’ una pratica che possiamo presentare anche senza l’agibilità dell’immobile? Premetto che il collaudo delle strutture è già stato inviato al comune a luglio e che ho già anche le dichiarazioni di conformità degli impianti, la settimana prossima si provvederà all’accatastamento e probabilmente per il 9/10 settembre potremo inoltrare la richiesta definitiva di agibilità del capannone allo sportello comunale. Spero di essere stata abbastanza chiara e ringrazio per l’attenzione. Cordialità
    Mara

    • Per Mara.
      Il Decreto del Fare ha agevolato in tutti i sensi questo ramo dell’edilizia, consentendo le agibilità parziali e favorendo gli interessati anche in mancanza di agibilità: “In alternativa alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità, potrà essere trasmessa allo sportello unico la dichiarazione del direttore dei lavori o di un progettista abilitato che attesta la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.”
      http://www.coffeenews.it/le-semplificazioni-apportate-in-edilizia-dal-decreto-del-fare-d-l-692013
      Puoi far presente allo Sportello per le Attività Produttive che sei disposta a presentare tale dichiarazione del direttore dei lavori.
      Dovrebbero accettarla.
      Amedeu e c.

  44. Grazie mille, sei stato veramente prezioso!!

  45. Grazie mille sei stato veramente prezioso!!!!!

  46. Salve
    Vorrei avrei un problema di agibilità
    Mio padre ha ristrutturato nel 2006 un capannone e il comune non ha mai rilasciato il certificato di agibilità anche a seguito di richiesta ed integrazione
    di documentazione della richiesta.
    questo capannone che è stato accatastato come C/3 viene usato per ricovero mezzi per l’impresa edile di mio padre..non viene fatto al suo interno alcun tipo di lavorazione..ma il comune andando pochi giorni fa mi ha chiesto una serie di documenti ..tra cui fonometria…parere asl..Ispesl…a me serviva l’agibilità del capannone…non devo aprire nessuna attività..

    • Per Daniela.
      Riteniamo che tutto sia derivato dalla categoria C3 con la quale è stato accampionato il capannone.
      Leggi questo nostro articolo e cerca sia la categoria C3 che quella C2, nella quale reputiamo doveva essere accatastato l’immobile.
      http://www.coffeenews.it/le-categorie-del-catasto-fabbricati-in-dettaglio
      Comunque vai a parlare con il Responsabile del Procedimento indicato nella lettera che ti è arrivata dal Comune, e cerca di chiarire se è questo esattamente il punto che ha prodotto le loro richieste.
      Amedeu e c.

  47. Salve, ho rogitato in Marzo 2009 un appartamento di nuova costruzione in una palazzina di 4 unità. Sul rogito fu scritto che l’abitazione era priva di agibilità ma era stata fatta domanda regolare presso gli uffici preposti. A distanza di 3 anni scopro che la domanda fu respinta dal comune, per vari motivi e tra questi c’era il motico che la palazzina è stata costruita in maniera differente dal progetto depositato in comune. Ci sono i presupposti per chiedere oltre all’ottenimento del certificato, la risoluzione o nullita del contratto? e ci sono i presupposti per richiedere una percentuale di rimborso sul prezzo pagato? Grazie

  48. Salve avrei un quesito da porre. Ho intenzione di aprire un’attività, e naturalmente il comune mi obbliga ad affittare un locale provvisto di agibilità. A questo punto fitto un negozio che poi, successivamente, il proprietario mi rilascia un certificato di agibilità parziale ed una planimetria con altezza del locale di 2.65. A questo punto vado dal commercialista e vorrei avviare la documentazione per aprire, ma il commercialista mi dice che nn posso fare nulla perché il certificato non è buono e l’altezza minima non è idonea. Dopodiché vado dal proprietario e mi dice che per lui sta tutto a posto. Ora che dovrei fare? Grazie a tutti saluti

    • Per Vincenzo.
      A nostro parere ti sei “mosso” un poco alla cieca.
      Nel senso che dovevi andare nell’ufficio preposto del Comune e richiedere dettagliatamente quale dovevano essere le caratteristiche del locale da adibire alla tua attività.
      Dovevi richiedere la superficie minima, l’altezza minima da rispettare (Forse 3 metri), le eventuali finestrature occorrenti, i servizi igienici necessari ecc.
      Il tecnico ti avrebbe spiegato tutto quanto.
      Poi dovevi andare alla ricerca di un locale avente tali caratteristiche.
      Le assicurazioni del proprietario contano poco o nulla, ciò che devi seguire sono le richieste del Comune.
      Amedeu e c.

  49. Grazie mille Amedeu per il prezioso chiarimento, ma purtroppo qui a napoli diciamo che gli uffici preposti sono alquanto blandi, quindi noi poveri cittadini dobbiamo fare da autodidatti, e spesso cadiamo in qualche errore. Detto questo la mia domanda è: puòessere valido un certificato di agibilità parziale per l’apertura di un nuovo esercizio, oppure questo è un certificato momentaneo nell’attesa che dovrà essere rilasciato quello totale? E poi:come può avere un negozio un agibilità nonostante abbia un altezza di 2.65 mt, , quindi al di sotto della soglia dei requisiti? ancora grazie a tutti, specialmente ad Amedeu, attendo una vostra risposta, cordiali saluti

    • Per Vincenzo.
      Se devi aprire una attività commerciale o artigianale, è bene che fin da ora tu parta conformemente a quelle che sono le leggi vigenti.
      Purtroppo, ogni Regione ha delle leggi proprie, per cui alla fine si viene a creare una confusione enorme.
      Comunque, se il locale è provvisto di agibilità e ha i requisiti richiesti dal Comune, tu puoi già partire tranquillamente.
      Una altezza inferiore di quella stabilità per legge, può esistere per vecchie attività che mai hanno richiesto variazioni, ma al momento di cambio di attività o di una qualsiasi variante richiesta, l’esercizio viene fatto adeguare.
      Questa è in generale la prassi.
      Ma in questo nostro Bel Paese, dove fatta la Legge si cerca subito l’inganno, possono esistere anche situazioni diverse.
      Amedeu e c.

  50. Ho acquistato nel 1990 un appartamento in un condominio di 4 appartamenti con relativi posti macchina. Al momento dell’acquisto non mi è stato rilasciato alcun certificato di agibilità e a tutt’oggi sono ancora sprovvisto. La domanda è, posso rivalermi sul costruttore che mi ha venduto l’appartamento visto che ancora in vita sia lui che il progettista? In tal caso come devo muovermi per non incorrere a problemi e ad ulteriori spese?
    Chiedo cortesemente se per via e-mail potete comunicarmi i passi da seguire.
    Il vostro sito è molto interessante ma io non sono riuscito a trovare qualcosa di relativo al mio problema.
    Grazie anticipatamente
    Distinti saluti

    • Per Giuseppe.
      Se dal 1990 non avete il ancora il certificato di abitabilità (Ora di agibilità), difficilmente potrete trovare un costruttore ed un tecnico disposti ad aiutarvi.
      Potete contattarli, ma dopo 23 anni, sicuramente se ne laveranno le mani, ed una causa civile, pensiamo che non ti convenga, in quanto lunga e difficile.
      Dunque, cosa fare?
      Vi suggeriamo di incaricare un tecnico professionista della vostra zona (A pagamento), il quale dovrà ritrovare la vostra pratica originaria e completarla al fine del rilascio dell’agibilità finale.
      Amedeu e c.

  51. Buongiorno, stiamo acquistando un appartamento in condominio in un complesso residenziale a Roma per cui però il costruttore non ha mai consegnato domanda per la richiesta di agibilità.
    Siamo in possesso di una dichiarazione dell’architetto Rappresentante nei confronti del comune di Roma che dichiara l’ultimazione dei lavori in data 16/01/2003 e che:
    – l’edificio è stato accatastato con rilascio di ricevuta dichiarazione di fabbricato urbano
    – effettuazione del collaudo statico
    – ottenimento di certificazioni ai sensi di legge per gli impianti installati
    – conformità al progetto planivolumetrico, ai progetti approvati e alle concessioni edilizie e che ha i requisiti di legge per poter essere abitato
    – il DIp di Pr. e Attuaz. urbanistica rilascia il nulla osta alla presentazione richiesta per il certificato di agibilità.
    La mia domanda è: possiamo chiedere al proprietario (o noi successivamente) di presentare domanda di agibilità presso il comune data la nuova legge 69/2013? Il documento attestante quanto sopra, sarebbe sufficiente o quale altra documentazione mancherebbe? La domanda nasce anche dal dubbio circa il decepimento della legge da parte dei comuni. Può fornirmi alcune delicidazioni? La ringrazierei infinitamente.

    • Per Viviana.
      Devi accertarti che la tua Regione abbia recepito la legge 98/2013 di conversione del DL 69/2013, per quanto riguarda l’articolo 30 (Semplificazioni in materia edilizia) che, fra l’altro, permetterebbe anche l’agibilità parziale di un singolo appartamento.
      In particolare vedi il contenuto del punto 5-ter:
      “………..h) all’articolo 25, dopo il comma 5, sono aggiunti i seguenti:
      «5-bis. Ove l’interessato non proponga domanda ai sensi del comma 1, fermo restando l’obbligo di presentazione della documentazione di cui al comma 3, lettere a), b) e d), del presente articolo, e all’articolo 5, comma 3, lettera a), presenta la dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità, corredata dalla seguente documentazione: a) richiesta di accatastamento dell’edificio che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto; b) dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico valutate secondo la normativa vigente.
      5-ter. Le Regioni a statuto ordinario disciplinano con legge le modalità per l’attuazione delle disposizioni di cui al comma 5-bis e per l’ effettuazione dei controlli.».
      Amedeu e c.

  52. Salve, sto per acquisire, a seguito una permuta, una attività commerciale(di nuova costruzione) di circa 50 mq. . Il costruttore, contrariamente agli accordi presi precedentemente, intende consegnare il locale provvisto dei soli serramenti esterni, costituiti da saracinesca in lamierino, la cui metà della superficie e formata da un reticolato, quindi quasi aperto.
    Dunque il locale e sprovvisto di vere e proprie porte metallo / legno e vetro.
    Esiste qualche norma, riguardante il rilascio dell’agibilità o parere sanitario ecc., che parli nello specifico sulle caratteristiche degli infissi e serramenti, per garantire la salubrità, conservazione climatica energetica ecc. dei locali atti ad attività commerciale?
    Poiché ad oggi sarebbe impensabile proporre nel locale, una destinazione commerciale tipo Bar o Altro.
    La prego di rispondermi, se possibile, puresulla mail lasciata, la ringrazio anticipatamente.

    • Per Giuseppe.
      Esistono leggi e normative idonee, sia presso la ASL che nel Regolamento Edilizio del tuo Comune, e puoi ricercarle.
      Comunque, a nostro parere, non è il tuo caso.
      Devi controllare, semplicemente, cosa vuoi acquistare con la permuta.
      Ci spieghiamo meglio: leggi attentamente il compromesso e vedi cosa c’è scritto relativamente alle opere di rifinitura.
      Se non hai ancora firmato alcun atto, sia pur preliminare, devi richiedere al costruttore ciò che vuoi finito, e non ciò che vuole darti costui.
      E’ logico che un locale ad uso commerciale deve avere gli infissi interni, quelli esterni, i pavimenti, il WC, la tinteggiatura, l’impianto elettrico ecc.
      Tutte cose che ti permetteranno di sfruttarlo, e che altrimenti dovrai realizzare a tue spese.
      Amedeu e c.

  53. Vorrei una delucidazione sul permesso di abitabilità. Mio marito, morto recentemente, aveva rilevata l’attività commerciale di mio padre, nel 1999. Prima di aprire l’attività ha fatto alcuni lavori: pavimento, bagno, nuovo impianto elettrico (a norma), però non ha richiesto, al comune, il permesso di abitabilità. Faccio un premessa: il locale si trova al piano terra di un edificio storico, risalente al 1600, che è sotto la tutela dei beni culturali. Attualmente mi è stato chiesto in affitto, ma il Comune ha detto che se non c’è il permesso di agibilità e abitabilità non è possibile aprire la nuova attività commerciale. Ho chiesto un preventivo dall’ingegnere che ha fatto i lavori di ristrutturazione nel 1999,e mi ha detto che ci vogliono 1.500 euro. Il costo mi sembra eccessivo e mi è stato detto che ciò è dovuto alla prova di staticità che devono effettuare sul locale. Ma è proprio necessario il permesso o si può ovviare in un altro modo, visto che il locale è situato in un edificio molto vecchio? Vi ringrazio per la vostra attenzione e spero di avere presto una risposta.

    • Per Elisa.
      Il permesso di abitabilità o agibilità di un vecchio immobile, comporta una verifica strutturale dello stesso, con la redazione finale da parte del tecnico professionista abilitato, di una relazione esplicativa dei carichi e dei relativi calcoli.
      Questa sarà in pratica l’agibilità, anche se la parola finale spetta al Comune.
      A nostro giudizio, vista la grande responsabilità che si prende il tecnico in questi frangenti, la cifra richiesta ci sembra più che buona.
      Non esistono altre vie per arrivare a tale fine.
      Amedeu e c.

  54. Salve, vorrei porle una domanda relativa all’appartamento, in particolar modo al garage di mia proprietà che ho appena acquistato nuovo da un’impresa edile. Questo garage di circa 50 mq è sito al piano interrato sotto l’appartamento al piano terra in un contesto condominiale di altre 5 unità in attesa di agibilità, in esso vi sono due bocche di lupo che non fanno penetrare molta luce. La domanda è la seguente: vi sono dei limiti massimi di dimensione delle bocche di lupo,e quindi di conseguenza per me di luminosità, in un un garage perchè questo venga inquadrato come tale al catasto? Questo mi spiegherebbe perchè le bocche di lupo sono così piccole.
    La ringrazio anticipatamente

    • Per Stefano.
      No, le bocche di lupo vengono montate talvolta dai costruttori per dare luce e anche aria ai garage, ma non sono obbligatorie, a meno che sul Regolamento Edilizio del tuo Comune (Che puoi controllare via internet) non vi sia uno specifico articolo che le renda obbligatorie per i garage interrati.
      Amedeu e c.

  55. buongiorno io nel 1999 ho acquistato un appartamento che era gia di un’altra persona ora mi dicono che non c’è l’agibilità ora mi trovo con un problema che il vecchio proprietario aveva separato la cucina con il salotto facendo una parete che io solo ora ho saputo di tutto questo io ho pagato un agenzia x l’acquisto ed fatto un rogito da un avvocato. Ora mi trovo che pagherò una sanzione x la parete ed mi devo prendere un tecnico x rilasciarmi i certificati che chiede il comune, Io cosa posso fare ? Vi chiedo cortesemente un consiglio vi ringrazio anticipatamente

  56. Salve volevo avere un’informazione…sto andando via da un appartamento perche’si é riempita di muffa,però la proprietaria vuole i 6 mesi di preavviso e non mi ha ancora restituito la caparra..dicendo che devo addirittura metterle apposto l’appartamento togliendo la muffa. Premetto che sono case degli anni 60 e che nel 2002 risultano dei lavori fatti all’interno dell’appartamento relativi agli impianti a norma ma l’ufficio tecnico non ci ha saputo dire nulla riguardo abitabilità o meno dell’immobile..dico cosi perché il balconcino sta quasi per crollare! Poi la muffa dipendera’dalle mura nn isolate bene? Mah…se hanno fatto lavori avrebbero dovuto presentare domanda per l’agibilità?…la usl è già venuta ed Anke i pompieri hanno fatto segnalazione al comune. Volevo sapere se il sunia mette a disposizione un tecnico geometra che accerti il reale stato dell’abitazione,la quale mi ha provocati Anke dei danni alla salute per via della muffa. Grazie

    • Per Manu.
      La muffa può dipendere da molti fattori, non per ultimo quello ambientale, derivante dal tenere la casa troppo chiusa e dal non lasciare areare le stanze tramite le finestre socchiuse nelle ore più calde della giornata.
      A parte ciò, se la ASL ha verificato la situazione, potrebbe rilasciarti una attestazione relativamente a detto fenomeno e da ciò che può derivare. (Secondo i tecnici della ASL).
      Tale certificazione potrebbe esserti utile per una eventuale causa con il proprietario.
      Il SUNIA dovrebbe avere anche dei tecnici e dei legali, ma riteniamo, (a secondo della città e Regione nelle quali abiti), che potrebbero essere onerosi.
      Comunque puoi contattarli e sentire il loro parere.
      Amedeu e c.

  57. Salve.

    Vorrei porre alcune domande .

    1 – Se vado a denunciare un abuso edilizio nel mio comune , posso averne delle conseguenze. Va da se che le parti in causa sono parecchie, e prima di trovarmi in un turbinio di azioni legali , voglio essere sicuro. ( le Parti in casa sarebbero : il comune, il tecnico che ha firmato la relazione, e il costruttore – proprietario del immobile) ?

    2 – L’ immobile affittato non a per una sua parte , la certificazione di agibilità/abitabilità . Ovvero, la casa e su un pianoterra + un piano interrato. Come mi devo comportare con il contratto in essere e con il proprietario ?

    3 – Le spese condominiali e le altre spese, sulla parte non abitabile , hanno un valore diverso ?

    Grazie Paolo

    • Per Paolo.
      Normalmente chi denuncia un abuso edilizio non viene reso noto dal Comune, ma nel tuo caso, se il Comune diventa parte interessata, non è escluso che tu debba subirne delle conseguenze.
      Se hai in locazione un appartamento e parte di esso o tutto risulta privo di agibilità, puoi denunciarlo al Comune (Ti consigliamo, prima di farlo di rivolgerti ad una associazione degli inquilini, tipo il SUNIA)
      Hanno valore diverso a seconda di come sono state redatte le tabelle millesimali.
      Amedeu e c.

  58. Gent.mo Amadeu, sono entrato in possesso di un locale PREFABBRICATO commerciale con diversi abusi commessi dalla precedente proprietà: li ho sanati tutti a mie spese. Non riesco comunque a fare il collaudo della struttura in quanto mi manca la “dichiarazione a struture ultimate per gli elementi prefabbricati” che la ditta costruttrice non mi vuole fornire per un contenzioso sempre con la precedente proprietà. La provincia dice che in alternativa a questa dichiarazione (e relativi allegati con le prove dei materiali) non vi è la possibilità di fare delle prove non distruttive e/o di carico sul locale in quanto PREFABBRICATO. Siccome la situazione è diventata ormai insostenibile (pago il Leasing ormai da un anno e non posso esercitare la mia attività), quali rischi corro aprendo il locale senza il collaudo e quindi la relativa agibilità? Vi sono solo sanzioni? Opuure è prevista anche la chiusura del locale stesso?
    Grazie in anticipo.

    • Per Stefano.
      L’agibilità è necessaria per poter utilizzare il locale commerciale.
      Ti ritrovi in una situazione difficile.
      Cosa possiamo suggerirti?
      Normalmente non avresti potuto acquistare un immobile privo di agibilità, in quanto avrebbe potuto essere dichiarato nullo il contrtto.
      Il fatto che tu abbia sanato i lavori abusivi ti ha certo favorito, anche se non comprendiamo come tu abbia potuto acquistare un immobile in parte abusivo.
      A questo punto ti rimangono due soluzioni: cercare un accordo con la ditta dei prefabbricati o trovarti un buon legale per una causa dall’esito molto incerto.
      Amedeu e c.

  59. Buongiorno. Sto per rogitare un appartamento di nuova costruzione. Sul preliminare c’e’ scritto che”la parte venditrice si impegna a chiedere a sue spese la concessione della licenza d’uso (agibilita’/abitabilita’) senza pero’ assunzione di alcun impegno circa la data in cui questa verra’ rilasciata dalle autorita’ competenti”.
    Io vorrei rogitare SOLO IN PRESENZA DEL CERTFICATO. Posso pretenderlo o questa clausola mi obbliga rogitare anche senza di esso (ad esempio con gli estremi dellla sola richiesta)???

    Grazie

    • Per Angelo.
      L’agibilità ti necessaria per abitare la casa; inoltre il notaio difficilmente ti effettuerebbe l’atto, a meno che venda l’appartamento come non finito ed in fase di costruzione.
      Ti consigliamo di insistere su tale punto, per non trovarti in future grane.
      Amedeu e c.

  60. Avrei anche io una questione urgente da risolvere:
    ho visitato un appartamento con un’agenzia e ci hanno detto che non ha l’agibilità poiché durante la costruzione il progetto è stato modificato e non hanno costruito le bocche di lupo nei garage sottostante il condominio.
    Gli attuali condomini avranno un risarcimento ma non è detto che facciano i lavori, quindi mi chiedo: a cosa andrò in contro se comprassi l’immobile come prima casa?

    • Per Dubbiosi.
      Mai rischiare in simili casi.
      Recati presso l’Ufficio Edilizia Privata o Sportello Unico per l’Edilizia del tuo Comune, e richiedi tutte le informazioni possibili relative alla situazione reale di detto immobile.
      Può darsi che non possa ottenere l’agibilità se non dopo onerosi lavori, e non ti conviene rischiare.
      Può darsi anche che si possa scindere la questione degli appartamenti dal resto non agibile, ma devi sempre informarti.
      Amedeu e c.

  61. salve
    sto acquistando un appartamento che sta in una palazzina in una strada privata, mi han detto che non c è ancora il certificato di agibilità poiche nella stessa strada privata vi è una villa il cui proprietario non ha fatto fare i lavori dalla stessa impresa ma privatamente, uscito fuori il casino risulta che fino a quando questo signore non è in regola non si può avere il certitficato di agibilità per la palazzina del mio appartamento, in quanto hanno la strada privata in comune; è una cosa normale?
    grazie

    • Per Mauro 81.
      Sono inconvenienti che si manifestano, purtroppo, in alcuni casi.
      Devi informarti accuratamente presso lo Sportello Unico dell’Edilizia o presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune come sta veramente la questione.
      Chiedi i particolari e domanda di visionare i progetti e i disegni presentati (E’un tuo diritto): puoi chiederne anche una copia a pagamento.
      Quando saprai esattamente come sta il tutto, devi prenderti l’iniziativa di smuovere la pratica, altrimenti passeranno gli anni e sarai sempre in attesa di una soluzione, specie se vi sono interessi diversi che contrastano
      Potrai forzare la situazione scrivendo delle lettere raccomandate RR (Meglio sarebbe il PEC – Posta elettronica Certificata – gratis) sia al Comune, che eventualmente a colui che ti ostacola l’agibilità, chiedendo risposta scritta.
      Data la delicatezza della questione, ti consigliamo di rivolgerti da un legale della tua zona.
      Amedeu e c.

  62. Buona sera mi chiamo Mario mia moglie è proprietaria di un capannone artigianale dove sotto svolge la sua attività lavorativa e sopra abbiamo un sotto tetto con altezze a norma di legge , abbiamo già anche le tracce per la corrente elettrica , le volevo chiedere se la legge mi consente di poter costruire appunto in questo sotto tetto un ‘abitazione dove poter vivere con mia moglie .
    grazie buona sera

  63. Buongiorno,
    avrei bisogno di un chiarimento. Sono un tecnico e ho richiesto al comune il certificato di agibilità. A livello di documentazione è tutto a posto, ma in fase di sopralluogo mi ha chiesto di installare i lavandini dei due bagni (che sono già in cantiere ma in attesa di essere montati in quanto sproivvisti del mobile di supporto), quindi la mia domanda è: quali sono i criteri e le verifiche obbligatorie durante il sopralluogo? Secondo me anche se i lavandini non sono installati, l’unità è agibile infatti l’impianto idrosanitario è correttamente collegato al sistema di smaltimento delle acque nere e bianche autorizzato e corredato di conformità dell’impianto. Il montaggio dei lavandini è, secondo me, una verifica al momento della richiesta di residenza.
    Grazie.
    Chiara

    • Per Chiara.
      Per legge, per avere l’agibilità tutto deve essere finito, compreso gli apparecchi sanitari, che devono essere messi in opera e funzionanti.
      A nostro parere, dipende molto dalla sensibilità e fiducia del tecnico comunale, valutare se può esser concessa, visto che i lavabi sono in cantiere, che tutto è stato ultimato (Si presuppone) e che manca solo la loro posa in opera, che comporterà qualche ora di lavoro.
      Ti consigliamo di far montare i due lavabi, eviterai delle inutili discussioni.
      Amedeu e c.

  64. Buona sera
    Ho recentemente acquistato un immobile da procedura esecutiva dal tribunale di M.
    Dalla perizia del tecnico incaricato dalla procedura emergeva la mancanza del certificato di agibilità del quale si rivelava successivamente non essere mai stata inoltrata richiesta al comune.
    Informandomi quindi sulla documentazione da produrre per ottenere il certificato, scopro che l’immobile pur essendo stato terminato nel 2005 e abitato dal precedente proprietario fino allo scorso marzo 2013 , non ha mai vista concludersi la pratica edilizia per mancanza della presentazione del progetto dei cementi armati. Emerge quindi dall’accesso agli atti del comune che la pratica dei c.a. non è stata mai neanche presentata. Esiste ne fascicolo una pura dichiarazione del 2003 del tecnico progettista e DL. il quale promette di consegnare gli elaborati di progetto dei c.a., prima dell’inizio delle opere.
    In realtà tra i documenti depositati ho visto una dichiarazione di fine lavori datata 2005 pur senza traccia del progetto dei c.a o della nomina del collaudatore. Il progettista e DL è un geometra la cui professionalità parrebbe dubbia. Ho chiesto al comune di effettuare una azione di richiamo e ammonizione ne suoi confronti essendo responsabile della DIA presentata a suo tempo
    Il Paradosso è che l’impresa che ha costruito è fallita e la procedura del fallimento ha promosso il sequestro del medesimo immobile costruito in collaborazione con la DL in assenza di progetto dei c.a.
    Io ignaro l’ho acquistato e con i miei quattrini verrà pagata l’impresa responsabile assieme alla D.L. dell’abuso e di tante opere mal realizzate tipo terrazzo che perde e che crea danni alla casa sotto la mia.
    Il proprietario dei due appartamenti (ora uno solo) è l’esecutato. Dimenticavo di dire che si tratta di una villetta all’origine monofamiliare sopra la quale e stato realizzato il secondo immobile di ulteriori due piani. L’attuale proprietario / esecutato, mi racconta che durante la costruzione era stato interpellato un ingegnere civile il quale a suo dire si rifiuto’ di redigere un progetto non ritenendo sufficientemente solide le strutture sottostanti. Mi sono impegnato con la banca che a stento ha concesso il mutuo, di concludere la pratica edilizia e rendere l’immobile agibile in 90 gg dall’ atto ma temo si stia prospettando una vera e propria odissea.
    Mi domando inoltre se un tribunale può vendere un immobile del quale non e’ dato sapere se la struttura portante sia stata realizzata secondo la normativa o meno, non potendo inoltre stabilire se sussistano adeguate condizioni di sicurezza in merito alla staticità della costruzione che mostra in alcuni punti delle vistose crepe.
    grazie per la risposta che vorrete o potrete darmi.

    • Per Girolamo.
      A nostro avviso sei, purtroppo, incappato in una non facile situazione.
      Se è come pensiamo, la sopraelevazione di un immobile in muratura esistente, doveva comportare lo studio e la esecuzione di una pratica al Genio Civile relativa alle norme anti sismiche.
      Parli di Cemento armato, ma a secondo della situazione statica, un progettista può scegliere anche una soluzione diversa per la struttura murario esistente, quale, per esempio, quella di rinforzare le murature del piano terreno con reti elettrosaldate poste sui due lati di ogni muro e collegate con spezzoni di ferro collegati a gancio.
      Un esempio, ma logicamente la soluzione va studiata dopo avere visto la struttura nel suo complesso.
      A nostro avviso, dovresti cercare un buon ingegnere professionista strutturale della tua zona e porti poi nelle sue mani.
      Dal punto di vista tecnico potrebbe trovarti la soluzione ottimale.
      Dopo di che affronterai tutto il resto.
      Amedeu e c.

  65. salve, vorrei porvi il mio quesito….
    nel mese di luglio 2013 chiesi l’agibilità al Comune perchè non rilasciata all’atto dell’acquisto dell’immobile. Passarono 40 giorni e arriva una lettera che chiedeva la documentazione per proseguire la pratica. Mi affido ad un’ufficio esterno per la ricerca dei documenti richiesti (ufficio che ha seguito la costruzione dell’immobile) e dopo giorni si inoltrare la risposta, che è stata protocollata al Comune. Preciso che è stata inviata il giorno successivo alla data che imponeva di comunicare al Comune i dati richiesti e che era completa di quanto richiesto. Da quel giorno ossia fine settembre dello scorso anno, non ho ricevuto nulla da parte del Comune stesso. Come devo comportarmi? Anche perchè, dopo un piccolo trasloco non trovo la documentazione per cui dovrò anche richiederla tutta.
    Grazie
    saluti

    • Per Antonio.
      In questo caso, ti conviene recarti presso l’Ufficio Edilizia Privata del tuo Comune, e chiedere dettagli circa questa tua richiesta di agibilità.
      Dovrebbe trovarsi esattamente nella pratica relativa al tuo progetto, per cui non dovresti avere difficoltà nel trovarla, anche in carenza di date certe.
      Saprai, così, a che punto si trova questa tua domanda.
      L’agibilità viene rilasciata dal Comune, a seguito di Dichiarazione di collaudo del tuo tecnico professionista, per cui, da quanto ci dici, non avendo ricevuto alcuna lettera dal Comune, la tua agibilità è ferma per qualche motivo che accerterai.
      Amedeu e c.

  66. Buongiorno, vorrei porre il mio quesito:
    io abito in un appartamento costruito nel lontano 1983 e ad oggi il Comune si è ricordato che relativamente a tale appartamento il costruttore, a suo tempo, non avrebbe pagato per intero il condono e di conseguenza questa casa ad oggi non avrebbe tutte le carte in regola per la regolare abitabilità. A tal proposito io mi chiedo, ma se pure questo fosse vero, non dovrebbe essere il Comune l’unico responsabile di questa omissione visto che sarebbe dovuto spettare all’Ente stesso il controllo di tutto l’occorrente per concedere l’abitabilità dell’appartamento?? Spero di aver illustrato in modo chiaro il problema e attendo con ansia una risposta. Grazie mille

    • Per Saverio.
      Se la casa, come ci sembra di comprendere, ha l’abitabilità, non vediamo perchè ti richiedano adesso il pagamento della sanzione per il condono.
      Fra l’altro, se la pratica degli abusi venne inoltrata dal costruttore, ne dovrebbe rispondere il medesimo.
      A meno che, tu non abbia acquistato con un atto nel quale non vennero menzionati tali abusi, per cui, adesso, potrebbero essere imputati a te.
      Amedeu e c.

  67. Buonasera,le vorrei gentilmente esporle il mio problema Nel 1991 ho comprato un locale facente parte di uno stabile costruito nel 1970.Quando abbiamo comprato il nostro locale, l’edificio ancora non era terminato, infatti il proprietario si riservava il lastrico solare per una eventuale sopraelevazione che poi è stata fatta nel 2005.Naturalmente noi non abbiamo chiesto l’agibilità, neanche sapevamo di questa legge.
    Oggi dovrei venderlo ma ho saputo che dovevo fare l’agibilità.Dato l’incarico ad un ingegnere, questo mi ha detto che non posso averla perchè non è stato fatto a suo tempo il collaudo,spiegandomi ancora che per fare il collaudo oggi su quello stabile vorrà dire andare incontro a spese enormi, tanto da convenirmi di lasciare perdere il pensiero di fittare o di vendere.Adesso le chiedo:è mai possibile che stabili di così tanto tempo non abbiano una legge per sanarli in qualche modo?Devo lasciare il locale chiuso senza poterlo usufruire in nessun modo?Come è possibile che un signore nel 2005 abbia potuto costruire, sul lastrico solare di questo stabile ,un appartamento.Come ha potuto avere un null’osta per la costruzione senza che prima non abbia avuto l’ok per l’intero stabile?(Anche lui non è riuscito a fare il collaudo….) .E come ha potuto stilare l’atto di vendita per noi il notaio a suo tempo senza che lo stabile non aveva eseguito il collaudo e quindi non aveva l’agibilità?.Letto il mio rebus, è riuscito a farsi un’idea sulla mia situazione? Se si, mi potrebbe consigliare come muovermi?La ringrazio vivamente per il tempo che vorrà concederni e in tale attesa, gradisca distinti saluti. Rita

    • Per Rita
      L’ingegnere professionista ha ragione, in quanto adesso occorrerebbe il collaudo.
      Tale situazione, però, non è strana, in quanto negli anni 70 ed anche oltre, per molti edifici non veniva richiesta nè rilasciata l’abitabilità.
      Tale situazione anomale la si riscontra anche negli edifici pubblici quali le Scuole, che a distanza di anni stanno mettendo, adesso, in regola.
      Che fare?
      Non hai altra soluzione che quella di affidarti ad un buon tecnico professionista per ottenere, adesso, l’agibilità..
      Potresti, eventualmente, trovare un accordo con gli altri proprietari dell’immobile e far eseguire un collaudo globale, suddividendo così le spese.
      Amedeu e c.

  68. Buonasera,
    io sono in una situazione al quanto drammatica, soprattutto per la quiete e la serenità familiare. Non so se sarò chiara perchè sono molto furiosa. Vivo, oramai, da un anno in una nuova palazzina, la prima di 8 palazzine. La seconda e la terza sono quasi finite, ma noto che sono molto molto lenti.Invece, la quarta palazzina è quasi abbandonata a se stessa. Il problema è che viviamo in un cantiere, con tutte le sue conseguenze: polvere quotidiana, rumori dalle 7 alle 17 quando è inverno, quando è estate dalle 6,15 alle 18.00, ruspe, schiacciasassi e gru, etc.. non abbiamo ancora segnalato da nessuna parte la via e il numero della palazzina (se succede un’emergenza, tipo ambulanza, potrebbe anche nn trovarci9, non abbiamo illuminazione notturna. Ho un bambino di quasi tre anni e un altro in arrivo, questa casa era un sogno che si è tramutato in un vero incubo. Il costruttore nn ci da una data precisa della fine di tutto ciò. inoltre, inoltre alla nostra palazzina nn c’è nessun tipo di urbanizzazione. Io e mio marito ci sentiamo fregati. cosa possiamo fare???
    Maddalena

    • Per Maddalena Maria.
      Per quanto riguarda la durata del cantiere, probabilmente il costruttore, come tanti, si troverà ad affrontare la crisi dell’edilizia, per cui (Facciamo una ipotesi) dovrà sempre vendere o ricevere i pagamenti delle palazzine ancora da finire.
      Il suggerimento che ti diamo, è quello di informarti attentamente circa la situazione reale.
      Per quanto riguarda l’urbanizzazione, invece è una cosa che puoi risolvere recandoti presso l’ufficio Tecnico (Edilizia Privata) del Comune per informarti relativamente alla realizzazione e alla tempistica delle opere di urbanizzazione.
      Eventualmente cerca di visionare il progetto intero delle 8 palazzine.
      E’ un tuo diritto visionarlo, come lo è chiedere gli atti del progetto che ti servono (A pagamento).
      Amedeu e c.

  69. Salve,
    Ho affittato uno stabile con contratto di locazione commerciale, con due mesi iniziali gratis nei quali il conduttore si impegna a ristrutturare i locali e al rifacimento dell’impianto elettrico, a sue esclusive spese, con richiesta delle autorizzazioni di legge e previa consultazione del locatore per l’autorizzazione dell’esecuzione delle opere. Inoltre ha firmato di aver preso visione dei locali e averli trovati adatti all’uso stabilito. Dopo un mese, senza aver eseguito opere,mi chiede il certificato d’agibilità ma non c’è forse perchè lo stabile è ante ’67 o per mio difetto, anche se l’ho ereditato a gennaio 2014 e non sapevo servisse per affittarlo. Ora vorrei sapere se dato che la ristrutturazione è a suo carico, l’agibilità la deve richiedere lui, o a prescindere io la devo avere. Quindi ho lo stabile vuoto e non percepisco affitto ma forse mi conviene sciogliere il ontratto, se posso

    • Per Francesca.
      Eseguendo la ristrutturazione dei locali (Da te regolarmente autorizzata per scritto) compreso le opere dell’impianto elettrico, dovrà richiedere l’autorizzazione comunale come avente diritto; presentare i progetti degli impianti e ottenere poi la certificazione finale di regolare esecuzione degli stessi.
      Il suo tecnico direttore dei lavori dovrebbe eseguire il collaudo, dopo di che il Comune rilascerà la dovuta agibilità.
      Questo, salvo patti contrari che avete stabilito.
      Amedeu e c.

  70. Buon giorno,

    sono in trattativa per l’acquisto di una casa di campagna degli anni ’50-60, (in una frazione del Comune di Fabriano -AN), da rivedere il tetto ed esternamente.
    Vorremmo fare lavori importanti, pavimenti finestre, impianto di riscaldamento, elettrico ecc.
    Il dubbio che mi assale, è che l’altezza delle stanze è di 2.65 al pianterreno e 2.60 al primo e ultimo piano.

    E’ possibile, che mi venga negata l’agibilità, una volta terminati i lavori?
    Per abitazioni esistenti vige comunque la norma dei 2.70?
    C’è una percentuale di tolleranza?

    Grazie

  71. salve vorrei chiedere: che tipo di locale serve per aprire un attivita Bar (categoria energ.le minime misure di alteza,etc.) le regole per essere in regola. Grazie mile asp. una vostra risposta

    • Per Nello.
      Sono caratteristiche che dovresti trovare consultando (Anche via internet il Regolamento Edilizio del Tuo Comune, nell’articolo che parla di attività commerciali).
      Se inoltre vuoi avere più informazioni recati presso il Comune, dove troverai un Ufficio per il Commercio (Ex Annona).
      Amedeu e c.

  72. Approfitto anche io della sua competenza, e le espongo la situazione. nel 2012 ho acquistato una villetta a schiera in una sorta di residence (ne fanno parte delle villette a schiera e un piccolo condominio). L’entrata è con i gradini e cosi anche l’accesso alle villette al condominio. Documentandomi successivamente, ho scoperto la legge 13/89 e penso quindi che il mio residence non sia a norma con la legge per l’abbattiamento barriere archiettoniche. dal direttore lavori è stata comunque fatta l’autocertificazione che attesta la conformità dello stabile alla legge ed è stata allegata alla documentazione per la richiesta (ottenuta) di agibilità. Come condomini stiamo pensando di chiedere un parere tecnico su questo argomento. Se dovesse risulare, come probabile, che lo stabile non è norma cosa succede? Senza agibilità (o con una agibilità rilasciata su una dichiarazione non corrispondente al vero, mi conferma che la mia casa è invendibile? l’autocertificazione è considerato falso in atto pubblico? Io posso chiedere l’annullamento(con richiesta di danni) dell’atto notarile che riporta “lo stabile ha ottenuto l’agibilitò..”? La ringrazio per le delucidazioni che potrà darmi su una vicenda tanto importante e seria

    • Per Luigi.
      Riteniamo che difficilmente otterresti l’annullamento del tuo atto, in quanto trattasi, da quello che ci dici, di adeguamento delle parti esterne, alle norme sui disabili.
      Più che altro vi conviene tutelarvi nei confronti del costruttore e del tecnico professionista, e per questo ti suggeriamo di rivolgerti da un legale della tua zona.
      Il legale potrà sempre richiamare i mancati adempimenti di cui alla legge 13/89 e.s.
      Amedeu e c.

  73. Volevo porle un altro quesito: il Costruttore avrebbe dovuto provvedere a tutte le opere di urbanizzazione primaria: a distanza di 2 anni, la via è ancora al buio, mancando l’illuminazione. La mia domanda è: le opere di urbanizzazione devono o non essere realizzate comunque prima di vendere le case? la mancanza di tali opere puo’ essere decisiva per il rilascio o meno dell’agibilità? grazie ancora

    • Per Luigi.
      E’ esattamente come dici tu.
      Le opere di urbanizzazione sono indispensabili per permettere la realizzazione delle costruzioni nei singoli lotti.
      Parliamo dell’urbanizzazione primaria, relativa a acquedotto, fognature, gas, impianti elettrici e rifinitura manto stradale con fosse laterali eseguite.
      In mancanza di tali opere non può essere rilasciato alcun permesso di costruzione, e di conseguenza neppure la successiva agibilità.
      Vedi di protestare nel modo corretto ma deciso e per questo ti consigliamo di appoggiarti ad un tecnico professionista esperto.
      Amedeu e c.

  74. Gent.le Amedeu,
    La ringrazio molto per la sua gentile risposta è per mettere al servizio di altri la sua competenza.

  75. Buona sera, la mia domanda è:
    la societa’ che costruisce (una cooperativa) non sta piu’ pagando la ditta costruttrice per avanzare con i lavori (non hanno piu’ soldi) , chi ha acquistato puo’ fare terminare direttamente i lavori all’impresa andando a rogito senza che l’immobile sia terminato completamente? Dell’immobile mancano le parti comuni come una centrale termica e le rifiniture del giardino, mentre all’immobile di proprieta’ mancano i radiatori, verniciatura esterna e piccole finiture.
    Grazie

    • Per Marco.
      Fai gli scongiuri, ma talvolta una situazione del genere può degenerare, nel senso che la ditta può chiedere il fallimento.
      A quel punto possono trascorrere molti anni prima che si risolva il tutto.
      Ti consigliamo di recarti immediatamente da un legale della tua zona, con tutti gli atti in tuo possesso.
      Amedeu e c.

  76. Buona sera,

    ho acquistato(2008) per investimento, un piccolo monolocale (20 mq) al piano interrato. E’ accatastato A3 classe 2. Pago regolarmente IMU/ICI come seconda casa.

    All’acquisto era già affittato uso abitativo e ho rinnovatoall’agenzia delle entrate il contratto al conduttore.

    Successivamente, (termine del contratto di locazione) ho lasciato sfitto l’immobile perqualche anno.

    Adesso (2014), vorrei riaffittarlo, ma mi è sato detto di dover produrre il certificato di abitabilità (che non mi è mai stato dato , e ad onr del vero nemmeno l’ho chiesto, all’atto della compravendita del 2008).

    Mi sono rivolto al comune e mi hanno detto che all’immobile, essendo sito al piano interrato, NON può essere rilasciata l’abitabilità.

    In pratica mi ritrovo:
    da una parte, l’ ufficio tributi comunali che mi fa pagare ICI/IMU come seconda casa,
    dall’altra, ufficio edilizia che non rilascia l’abitabilità….

    Avrei già trovato l’eventuale inquilino (dal mese di novembre) che lo utilzzerebbe saltuariamente tipo “foresteria”.

    Che tipo di contratto possiamo stipulare per NON incorrere in sanzioni ? (l’abitabilità è praticamente impossibile da ottenere). Avevo in mente un contratto 3+2 (comune alta densità abitativa) con cedolare secca, ma non so se si può fare.

    grazie 1000 per l’attenzione

    MT

  77. Buon giorno,
    vi ringrazio per l’attenzione e spero per una risposta positiva,
    purtroppo l’ing. che segue i cementi armati della mia ristrutturazione edilizia regolarissima (oneri pagati dia presentata, paesistica, tutto dettagliato e precisato alla virgola), non ha i provini dei cementi armati nè per la corre del tetto nè per i rinforzi strutturali eseguiti nella parte delle sottomurazioni.
    L’impresa che li ha eseguiti non li vuole rilasciare poichè vanta un credito (falso) nei nostri confronti. Preciso noi abbiamo, per svariati motivi, subito dei danni dalla loro incuria ed abbiamo deciso di trattenere a risarcimento una minima parte del dovuto. Abbiamo pagato 91000 euro e trattenuto una decina di migliaia di euro per tutelarci dai danni cagionati ai vicini ed alle nostre proprietà. ( tutti piccoli problemi tutto vero ma sommati sono una cifra!: persiane, verniciature varie, selciato e aiuole rovinate, ringhiera rotta, porte rovinate.. etc)
    Chiedo aiuto e consiglio per avere poi l’agibilità.. cioè posso io chiamare un ingegnere o un perito che possa certificare i lavori senza che lo stesso possa avere i provini? questa operazione è regolare poi al fine di presentare la domanda di agibilità? quanto costa in genere?
    Grazie mille buona giornata

    • Per Daniela
      Per gli edifici in cemento armato che non possiedono l’agibilità, vengono effettuate prove con apparecchiature idonee, eseguite da parte di laboratori specializzati in materia (Tipo universitari).
      Solamente sono molto costosi, e non sappiamo se tale soluzione ti possa convenire.
      A nostro parere, i provini in cemento armato dovevano essere consegnati al direttore dei lavori, con scritta sopra ognuno di essi la data di prelievo degli stessi.
      Devi quindi parlare con il tuo direttore dei lavori (Sperando che non sia alle dipendenze della ditta ma risponda solo a te), e richiedere al medesimo la consegna di detti provini.
      Riguardo all’aspetto finanziario ed ai pagamenti insoluti, non ci pronunciamo, in quanto non è nostra materia.
      Amedeu e c.

  78. Buona sera, Vorrei sapere se é obbligatorio presentare richiesta di agibilità per un volume interrato con destinazione accessoria (magazzino, vani tecnici, wc), o, come per le autorimesse interrate non é necessario?
    Grazie

    • Per Antonella.
      Normalmente quando si parla di agibilità, si intende dell’intero edificio, sottosuolo, unità immobiliari, copertura, annessi e connessi.
      Amedeu e c.

  79. Salve, volevo porre un quesito. Sono in affitto in un capannone con regolare contratto per uso artigianale dove svolgo la mia attività , e mi accorgo oggi dopo quattro anni che l’opificio è privo di certificato di agibilità.Tengo a precisare che non me ne ero preoccupato perchè precedentemente era affittato ad una attività quasi simile alla mia.Per richiedere il certificato di agibilità bisogna effettuare dei lavori che il proprietario non vuole fare e di conseguenza io non posso regolarizzare la mia attività.Posso sospendere i canoni di locazione fino a quando il proprietario non mi rilascia il certificato di agibilità?Posso chiedere un indennizzo? Grazie

    • Per Carlo.
      E’ una situazione alquanto delicata, poichè stai svolgendo da anni (?) una attività in locali che non sono regolari a tutti gli effetti.
      Per cui, a nostro avviso, dovresti informarti presso gli uffici comunali competenti circa i lavori da eseguire per rendere detti locali agibili.
      Dopo di che puoi richiedere al proprietario l’adeguamento del capannone alla normativa vigente.
      Riteniamo che tu non possa sospendere il pagamento dei canoni di affitto, in quanto diventeresti moroso; ma tramite un legale puoi chiedere la regolarizzazione dei locali.
      Amedeu e c.

  80. Salve , inizio per ringraziarla per i suoi consigli preziosissimi.
    come esposto in altro topic , sto per acquistare in immobile composto da appartamento con deposito al piano sottostante . per questo immobile costruito negli anni 80 ed accatastato nel 1997 non è mai stata chiesta l’agibilità. ora mi chiedo :
    – a cosa vando incontro se acquisto senza certificato ?
    – è possibile essere richiesto da me successivamente all’acquisto?
    – sono previste sanzioni se viene richiesto adesso o se nn viene richiesto del tutto?
    ancora grazie per la sua disponibilità

    • Per Giuseppe.
      Il certificato di agibilità (Prima chiamato di abitabilità) dell’immobile è un atto che deve essere richiesto dall’acquirente affinchè venga allegato o citato nel contratto di compravendita.
      Se leggi a tale proposito questo nostro articolo ed apri la circolare 2/2010, non troverai citato detto certificato, ma è essenziale dal punto di vista giuridico per rendere completo l’iter istruttorio e finito del progetto comunale.
      http://www.coffeenews.it/legge-122-del-30-luglio-2010-aggiornamento-del-catasto-planimetrie-sempre-in-regola
      Di conseguenza, anche se il notaio non dovesse richiedertelo, ti consigliamo di farlo produrre dal venditore.
      Non ci risultano sanzioni, però puoi trovare dei grossi impedimenti, che possono essere sorti nel corso del tempo, e che potresti dover superare con grosse difficoltà.
      Amedeu e c.

  81. buongiorno,
    ho fatto costruire la mia casa e ci vivo dall’ottobre del 2004 e purtroppo mi accorgo di non aver l’agibilità.
    Si è vero, è passato tanto tempo ma la richiesta non è mai stata fatta. Il problema è che l’impresa che ha
    costruito la casa è sparita(dopo aver ricevuto il denaro e aver rilasciato regolare fattura) ed io mi ritrovo a non
    avere la dichiarazione delle opere fatte a regola d’arte che dovrebbe servire come uno degli allegati per la richiesta
    dell’agibilità, oppure no?
    Tengo a precisare che ho le dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico ed idraulico, nonché il certificato di collaudo delle strutture che accerta che il tutto è stato realizzato come da progetto depositato, e tutta la parte catastale
    Non so se serve anche dirle che dopo aver dichiarato la fine dei lavori un vigile del comune ha verificato nel
    lontano ottobre 2004 di vedere abitata la casa dalla mia famiglia. Inoltre il tecnico progettista e direttore dei
    lavori non avrebbe nessun problema a fare la propria dichiarazione favorevole, e dico io ci mancherebbe.
    In sostanza manca la dichiarazione dell’impresa che non sono più riuscito a rintracciare, ma è indispensabile?
    E se è cosi come risolvo il problema?
    Mille grazie.

    • Per Giulio.
      Non ti dovrebbe servire altro, ad eccezione, forse, della dichiarazione di un tecnico professionista abilitato.
      Comunque, verifica quanto sopra anche con un tecnico dell’ufficio Edilizia Privata del Comune.
      Amedeu e c.

  82. Buona sera,

    mi chiamo Gianni e ho bisogno si un Vs. consiglio a riguardo di una situazione incresciosa che mi si è venuta a creare.
    Ho firmato un contratto preliminare di vendita – tramite agenzia – di un immobile sito in una palazzina di 10 unità. Nella voce: Certificato di agibilità mi è stata sbarrata la casella”assente o non rintracciabile” in quanto il questo documento non ne era in possesso del venditore (al momento della firma) visto che era in attesa di riceverlo dal comune. Dopo aver atteso qualche giorno, insospettitomi, tramite vie traverse, sono venuto a scoprire che il costruttore aveva provveduto a presentare la richiesta nel 2011 (la palazzina è stata terminata nel 2005) ma non era stata concessa l’agibilità in quanto mancavano diversi documenti. Prima di versare l’acconto prezzo a venditore, tramite l’agenzia immobiliare, abbiamo fatto una scrittura (su un normale foglio bianco senza nessuna intestazione e con tanto di firma di entrambe le parti) in cui la parte venditrice dichiara di vendere l’immobile con l’agibilità che verrà reperita con l’ausilio del costruttore entro e non oltre la data dell’atto.
    Le domande che le porgo sono: posso stare tranquillo a fronte di questa dichiarazione scritta? Qualora la parte venditrice non dovesse fare fede allo scritto, la vendita può essere annullata o posticipata sino a quando non sia presente questo certificato? Qualora tutto ciò non dovesse avere esito positivo, e fossi costretto ad acquistare l’immobile in queste condizioni a quali rischi vado incontro? Posso andarci ad abitare ugualmente? Posso chiamare,eventualmente, un tecnico che mi faccia le dovute pratiche e mettermi a posto (certificazione impianto elettrico,idraulico..)? Mi domando come è possibile che tutti quelli che vivono nello stabile siano senza questo certificato?

    La ringrazio anticipatamente e rimango in attesa di un suo gentile riscontro

    Cordiali saluti

    Gianni

  83. Buongiorno, abbiamo ereditato un’immobile costruito nel 1967 e in sede di vendita il comune ha detto che non c’è l’abitabilità in quanto non è stato costruito come da progetto presentato all’epoca. In sintesi non ci sono i 15 metri così come ordinato dal comune al momento della costruzione, Cosa possiamo fare per sanare la situazione ??

    • Per Lucio.
      Se l’abitabilità, adesso agibilità, venne negata per motivi urbanistici, vuol dire che hai in sospeso con il Comune una situazione di abusivismo.
      Per cui, ti consigliamo di affidarti ad un buon tecnico professionista della tua zona, che riesca a ricomporre il tutto, e vedere cosa può essere rimediato in base alle leggi (Specie quelle regionali), che a quel momento non c’erano.
      Amedeu e c.

  84. Per Alessandro.
    Se intervenivi entro 2 anni dall’acquisto potevi valerti dell’articolo 1667 del codice civile relativo a “vizi occulti”
    http://www.coffeenews.it/responsabilita-per-lavori-edili-successive-al-termine-dellappalto
    Tramite un legale puoi contestare i lavori eseguiti in base alla cattiva diligenza del Direttore dei Lavori (Articolo 1176 del codice civile), ma l’esito della sentenza rimane incerto.
    Comunque cerca e leggi anche la sentenza della Corte di Cassazione n° 28575/2013 che, in casi similari dovrebbe avere procrastinato il tempo di intervento a 10 anni.
    Amedeu e c.

  85. Buongiorno,ho acquistato il mio appartamento in condominio nel 2010,lo stesso è stato costruito nel 2008….dopo pochi mesi dall’acquisto un elettricista incaricato da me per dei lavori mi avvisa che i quadri elettrici condominiali non sono a norma ( altri elettricisti incaricati da altri condomini riferivano lo stesso problema) insomma mi rivolgo all’amministratore per chiedere chiarimenti e inutile dire non mi ha neanche risposto( era stato nominato dall’impresa costruttrice e nel mio condominio vivono anche la sorella del costruttore e l’idraulico dell’impresa, che dopo le mie richieste mi hanno minacciata e insultata) Anche l’aver cambiato amministratore non ha risolto nulla,anzi il 1 settembre del 2014 è stato revocato in quanto i condomini appartenenti all’impresa costruttrice con i millesimi di maggioranza dell’invenduto lo hanno ritenuto pericoloso perchè aveva capito le problematiche che ci sono nel nostro condominio( nel frattempo scopriamo che anche i videocitofoni esterni non sono a norma in quanto più alti della vigente normativa per le barriere architettoniche 1,80 cm contro 1,40 come da legge) Il condominio è composto da 17 proprietà, solo 6 compresa me,visti i problemi irrisolti abbiamo informato tramite avvocato il Comune,il costruttore e l’elettricista che ha fatto gli impianti della non applicazione della regola d’arte,abbiamo anche una dichiarazione scritta da un elettricista della non applicazione della legge 46/90, hanno risposto al nostro legale solo il costruttore e l’elettricista che minacciano querele per diffamazione, senza altro aggiungere.Temo a questo punto che il Comune come loro non farà nulla…cosa possiamo fare? Siamo veramente stufi di subire e non risolvere questi problemi.La ringrazio Rosaria

    • Per maria Rosaria.

      Per la costruzione dell’immobile, i costruttori hanno dovuto presentare in Comune i progetti relativi ai singoli impianti, con disegni e relazioni tecniche allegate.
      Inoltre, al termine dei lavori, per ottenere l’agibilità, il costruttore deve aver presentato i certificati di regolare esecuzione di ogni impianto redatti dalle singole ditte .
      Il Comune non è responsabile dei vostri guai, però è depositario di tutti questi atti tecnici ed amministrativi che vi possono servire in una causa contro il costruttore.
      Vi consigliamo di visionare il progetto edilizio dell’immobile, in Comune, con un buon tecnico professionista da voi incaricato, e che al termine della consultazione richieda le copie (A pagamento) di tutti gli atti che ritiene possano esservi utili per la causa che porterete avanti.
      Amedeu e c.

  86. Buonasera Amedeu, vorrei chiederti, se possibile, un chiarimento rispetto a un problema in cui mi sono imbattuto.
    Ho ereditato un fabbricato (nel centro storico del mio paese) che in passato era adibito a Bar, fino alla fine degli anni 90, in cui il locale è stato chiuso. Oggi, che è mio, vorrei riavviare l’attività. Ho contattato un ingegnere, che tramite SUAP, mi ha fatto un progetto per un intervento di manutenzione straordinaria ed adattarlo alla normativa vigente in materia di igiene e abbattimento delle barriere architettoniche. Il locale non ha subito alcuna variazione, ne di volume ne di superficie, i lavori hanno riguardato solo l’interno. Adesso voglio presentare l’agibilità sempre tramite SUAP. Il tecnico mi dice che nei moduli per l’agibilità lui mi “certifica” soltanto quelli relativi al suo intervento, corrispondenza urbanistica, igiene e abbattimento di barriere architettoniche. Il resto delle certificazioni che io vedo nel modulo, impianti tecnologici, certificazione energetica, idoneità statica, chi li deve certificare? sono obbligatori anche se, per esempio, sia impianti che strutture non sono stati minimamente toccati nell’intervento? come mi devo comportare? Ti ringrazio in anticipo.

    • Per Luigi.
      Il tecnico ha perfettamente ragione, non può certificare lavori che non ha seguito.
      Inoltre se detti lavori non sono stati eseguiti, dovrebbe essere sufficiente una relazione tecnica nella quale si fa presente al Comune che tali impianti non sono stati interessati dai lavori (Ammesso, naturalmente, che sia vero).
      Amedeu e c.

  87. Grazie per la risposta Amedeu. Si, il mio tecnico ha detto esattamente ciò che mi hai detto tu. Il problema è il tecnico del comune, il quale insiste che le certificazioni occorrono tutte, nonostante sia ben descritto, nel progetto, che l’intervento è soltanto di manutenzione straordinaria. Gli impianti sono tutti esistenti e vanno bene, il problema del locale per poterlo riaprire era l’adattamento dei bagni alle nuove normative, tutto qui. Anche prima dell’inizio dei lavori il mio tecnico si è scontrato con il tecnico del comune…e aveva ragione il mio tecnico, sarà così anche questa volta! Grazie!!

  88. Per Emanu
    Se desideri una risposta, riformula la domanda e, per correttezza, inserisci la tua e mail.
    Grazie.
    Amedeu e c.

  89. Buongiorno,
    come spiegato nella mia precedente, 10 anni fa ho venduto un locale accatastato C3 con rogito notarile ma senza agibilità.
    Oggi, il proprietario, per poter rivendere l’immobile, chiede che la pratica di agibilità, a quanto pare necessaria, venga richiesta a nome mio e soprattutto a mie spese.
    Vorrei per l’appunto sapere se tale onere deve essere a mio carico.
    Grazie.

  90. Buongiorno, sono il conduttore di un contratto commerciale stipulato nel novembre 1998.
    Da novembre 2014 ho comunicato verbalmente al locatore i problemi che avevo con l’immobile: pareti che si scrostano, pezzi di calcinacci che scendono.
    Dopo 2 mesi e sollecitazioni da parte mia, il proprietario con il suo muratore viene e vedere le condizioni dell’immobile.
    Dopo circa una settimana mi fa sapere che l’importo che lui dovrebbe pagare per la ristrutturazione e di euri 3500,che però farà solo a fronte di un nuovo contratto di locazione maggiorato di circa il 25% e con la garanzia che io stia un minimo di 2 anni per rientrare delle spese sostenute.
    E possibile chiedere lo scioglimento del contratto senza pagare i 6 mesi dovuti per contratto per inadempimenti contrattuali da parte del locatore? Dovrei avere una perizia di un geometra o chiamare l’asl che mi attesti eventualmente l’inagibilità del locale per la mia attività(parrucchiere)
    Oppure chiedere una sospensione o almeno una riduzione del contratto ed eventualmente i danni economici da me subiti?
    LA ringrazio per le eventuali risposte

  91. Mi viene richiesto dalla committenza di procedere al collaudo e fine lavori di un piazzale che però ad oggi risulta solo fresato senza la stesura del nuovo tapettino di usura. Mi chiedevo se un opera del genere potesse effettivamente essere collaudabile o pure no?

    Grazie

    • Per Alessandro.
      A nostro parere no, in quanto un’opera deve essere completa di tutto e non puoi firmare un collaudo se il lavoro non è ultimato.
      Amedeu e c.

  92. buongiorno mi trovo in una situazione particolare nel 2008 ho preso in affitto un locale commerciale e il comune mi ha rilasciato tutti i permessi per l’apertura dopo 6 anni chiedo un ampliamento dello stesso locale ma mi riferisce che manca l’agibilità lo fatto presente al mio proprietario non ce ne fregato piu di tanto ho incaricato un geometra per risolvere il problema e ha riscontrato al catasto che il locale non e conforme a quello di oggi un bel problema l’ufficio tecnico mi riferisce che in questi casi bisogna fare una dia in sanatoria in tutto questo metto a conoscenza il mio proprietario perche servono documenti che io non ho in possesso chiesta dall’ufficio tecnico sono passati 6 mesi ma niente ancora gli ho sospeso il canone da 3 mesi mi ha mandato lo sfratto per morosita come posso fare? grazie

    • Per Santo.
      Con la sospensione del canone di affitto stai facendo un favore al tuo locatore, che può richiederti lo sfratto per morosità.
      Il sistema da usare, consiste nel fargli scrivere da un tuo legale, il quale in una lettera sintetica ed essenziale saprà come farti avere la documentazione che gli stai chiedendo.
      Amedeu e c.

  93. Buonasera,nel marzo 2008 abbiamo acquistato un appartamento in un condominio ancora in fase di costruzione.il giorno del rogito abbiamo scoperto davanti al notaio che il costruttore aveva in corso un causa con i comproprietari dell strada privata di accesso alla struttura per la cifra da elargirgli in cambio del permesso ad asfaltare(spiegazione data dal notaio) .C é stato spiegato che era una cosa da poco conto è che non ci sarebbero state spese per noi perchè da contratto tutte le spee della causa e quelle inerenti al certificato di abitabilitá erano a carico del costruttore.Frra l altro sempre da contratto il costruttore si impegnava a farci avere l abitabilitá entro e non oltre l 8 settembre 2008.Successivamente abbiam scoperto che il comune non concede l abitabilita perché l asfaltatura della strada è una clausola vincolante alla concessione del certificato e poichè gli altri comproprietari non sono d accordo non si può asfaltare.Tra ricorsi e controricorsi la causa é arrivata alla corte dello stato e ancora non si sa nulla delle udienze.Ora noi ci troviamo in difficoltá poichè ci siam dovuti trasferire per motivi di lavoro e non possiamo vendere l appartamento,ci ritroviamo a dover pagare il mutuo di quella casa e l affitto di questa dove abitiamo ora..Potremmo chiedere l’annullamento del contratto per non aver rispettato il termine del settembre 2008 per darci l abitabilitá?Non sappiamo cosa fare,anche perchè l societá del costruttore è una srl è abbiam paura di non riuscire comunque a recuperar niente e a rimanere chissá quanto questo tempo in questa situazione.

  94. Buonasera, il comune dove abito, oggi, chiede a mia suocera della documentazione integrativa (progetti degli impianti, attestazione di conformità delle opere eseguite relativamente alle barriere architettoniche, dichiarazione di conformità degli impianti termico ed elettrico…) per una domanda di rilascio del certificato di agibilità presentata nell’ottobre 1997 per la casa in cui abita tuttora.
    In base alla legge vigente all’epoca, trascorsi 60 gg, interveniva il silenzio assenso (LR 52/91 Friuli Venezia Giulia). Può ora il Comune, dopo quasi 18 anni, venire a richiederle questa documentazione, dandole 30 gg di tempo per produrla e minacciandola di applicazione di sanzioni in base all’art. 55 LR 19/2009 (quindi successiva alla richiesta)?
    Ad onor del vero, abbiamo scoperto che il comune ha richiesto questa documentazione già nel luglio 98 e nell’aprile 2001. Credo che mio suocero, in vita all’epoca, non abbia risposto anche perché i 60 gg erano ampiamente trascorsi già alla prima loro richiesta.
    La ringrazio per un’eventuale risposta.
    Cordiali Saluti

    • Per Silvana.
      Diciamo che la colpa si trova a metà strada tra la burocrazia comunale e la lentezza del tuo fu suocero a presentare quanto richiestogli.
      Adesso, al di là di chi sia la colpa, una agibilità rilasciata in data odierna, deve rispettare le vigenti leggi e normative.
      Cosa dire?
      E’ difficile anche dare un consiglio, in quanto non può essere trovata una soluzione alternativa e il Comune insisterà nelle sue richieste.
      Forse, incaricare un buon tecnico professionista (Ingegnere), il quale effettui una sua dichiarazione di agibilità da presentare al Comune, con allegate, però, le attestazioni di regolare esecuzione dei vari impianti.
      Per questo ultimo punto dovresti rivolgerti a ditte abilitate della zona e far rivedere i relativi impianti (Elettrico, di riscaldamento, idrico, e del gas – se c’è).
      Probabilmente ti troveranno dei lavori di messa a punto degli impianti e purtroppo dovrai eseguirli.
      Amedeu e c.

  95. Buonasera volevo chiedere per quanto tempo possono venire a controllare dopo aver rilasciato il certificato di agibilità.
    Abbiamo fatto una domanda ed avevano fatto venire la ASL dopo che abbiamo sistemato la ASL abbiamo dovuto ripresentare la domanda e pagare una multa perché ci abitavamo senza abitabilità dopo averla condonata diversi anni fa. Ora abbiamo l’agibilità ma mi è stato detto che per un anno possono sorteggiare e venire a verificare.
    Grazie e cordiali saluti Paola

    • Per Paola.
      Sia la percentuale dei controlli che il tempo nel quale possono essere eseguiti, varia con il variare delle leggi regionali, anche se il riferimento è sempre riferito al DL 4 giugno 2013, n. 63
      Devi controllare sul Regolamento Edilizio del tuo Comune, scaricabile anche via Internet.
      Amedeu e c.

  96. Salve!
    devo aquistare una casa rurale degli anni ’70, disabitata da un po di anni, parzialmente da ristrutturare; ora, questo documento di AGIBILITA’ lo devo chiedere al proprietario dell’immobile o richiedere all’ uffucio urbanistica del comune? GRAZIE

    • Per massimo.
      Il documento di agibilità di un immobile deve essere prodotto dal venditore al momento del contratto e da citare negli atti allegati.
      Però tu dici che l’immobile è disabitato e parzialmente da ristrutturare, per cui le sue condizioni saranno sicuramente carenti.
      In questo caso l’immobile ti può essere venduto nelle condizioni nelle quali si trova.
      Di conseguenza l’agibilità la dovrai ottenere tu dopo il contratto e con l’ausilio di un tecnico professionista abilitato che ti esegua il collaudo statico.
      Amedeu e c.

  97. Buonasera,
    Abito in un condominio e io insieme ad altre 11 unità abitative su 18 abbiamo chiesto l’abitabilità.
    1) La ditta costruttrice ha messo come vano tecnico tutti i soppalchi e i piani interrati, e vani tecnici non sono
    2) Ci siamo informati sulla situazione dei pagamenti che la ditta costruttrice doveva nei confronti del comune e abbiamo scoperto che le ultime due rate concernenti l’abitabilità non sono state pagate. Adesso la ditta è fallita.
    Adesso, mettendoci in regola con i cosiddetti vani tecnici, le rate dobbiamo comunque pagarle noi condomini?

    • Per Alberto.
      Quando una ditta fallisce e i proprietari degli appartamenti si trovano in una simile situazione, è consigliabile che l’agibilità venga ottenuta al più presto magari facendo fronte a impegni che erano del costruttore.
      Questo, in quanto, probabilmente, non avete i contratti di compravendita, che possono essere rogati solo in presenza del collaudo di un tecnico, dell’agibilità dell’edificio e dell’accatastamento delle unità immobiliari.
      L’alternativa, molto spesso, è quella di trovarsi involontariamente assorbiti dall’ingranaggio del fallimento, con tempi lunghissimi e nessuna certezza di arrivare a una conclusione.
      Comunque consigliatevi anche con un vostro legale di fiducia.
      Amedeu e c.

  98. Salve,
    ho un appartamento di un condominio degli anni 70 già munito di Certificato di abitabilità (redatto all’epoca della costruzione).
    Qualche anno fa in questo appartamento si è passati dall’impianto centralizzato a quello autonomo. C’è bisogno di depositare al Comune di appartenenza le pratiche per una nuova abitabilità?

    • Per Saverio.
      Adesso si chiama agibilità, ma riteniamo che la modifica che avete effettuato all’impianto di riscaldamento riguardi più le certificazioni di regolare esecuzione degli impianti, che devono essere state rilasciate dagli impiantisti ai singoli proprietari, che non il certificato di agibilità.
      Amedeu e c.

  99. Salve, avrei un quesito da porle…
    Nel 2011 ho acceso un mutuo per l’acquisto di una bifamiliare sa parte di un costruttore. Al momento della compravendita non era ancora presente il certificato di abitabilità che cmq come anche indicato nel contratto, mi sarebbe stato consegnato dal venditore entrò 24 mesi dalla compravendita. Purtroppo fino ad oggi a distanza ormai di quasi 4 anni, non ho ricevuto il certificato, anche dopo aver fatto diverse richieste verbalmente al venditore. La cosa che temo è che ci possano essere dei problemi che non consentano di poter avere il certificato menzionato. Dico questo dal momento che il venditore oltre a rimandare ha affermato ultimamente che non si puo’ avere l’abitabilità! Chiedo quindi quali siano i doveri del venditore e come procedere, dal momento che di certo un immobile (oggetto di mutuo tra l’altro) senza abitabilità in teoria oltre a non essere abitato non può nemmeno essere rivenduto. Grazie.

    • Per Salvatore.
      Vai direttamente in Comune presso l’ufficio Edilizia Privata e domanda di vedere il fascicolo relativo alla costruzione dove hai acquistato l’appartamento.
      Ti converrebbe andarci accompagnato da un tecnico professionista abilitato, per renderti conto di come stanno effettivamente le cose e se ci sono dei motivi seri per cui l’agibilità non può essere data.
      Potrebbero essere stati eseguiti dei lavori abusivi o altro ancora.
      Amedeu e c.

  100. ho acquistato dei locali magazzini/deposito C2 tramite equitalia i quali ho scoperto dopo che non hanno l’agibilità poichè alti cm 260.
    come posso fare per ottenere l’agibilità?
    grazie

    • Per Luigi.
      Puoi ottenerla ad uso ripostiglio deposito, ma non per altre destinazioni, tipo locali abitabili, negozi, artigianato, ecc, dove esigono altezze superiori.
      Amedeu e c.

  101. Salve, sono un tecnico e mi hanno chiesto di occuparmi di un certificato di agibilità di una piscina che si trova all’interno di un circolo sportivo privato aperto ai soli soci. Volevo sapere se è necessraio allegare la dichiarazione circa la prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti?

    • Per Emilio.
      Quando parli di piscina intendi un complesso attrezzato di vasca con acqua, locali spogliatoi, vani per le docce in entrata e in uscita, vasca di recupero e compensazione, locali di clorazione ecc.?
      Se è così’, devi trattare il complesso come se fosse un immobile e il certificato di agibilità deve contenere anche la descrizione della salubrità e igienicità del tutto.
      Se invece trattasi della esecuzione della sola vasca interrata o meno, la tua relazione dichiarazione sarà limitata alla struttura portante, alle possibili infiltrazioni provenienti dal terreno circostante e, presupponiamo, anche alla possibile spinta esercitata dalla falda acquifera a piscina vuota
      Amedeu e c.

  102. Buongiorno,
    ho da poco ristrutturato un fabbricato per adibirlo a Bar, il mio tecnico ha fatto una DIA (tramite SUAP) per la realizzazione dei doppi servizi e per l’abbattimento delle barriere architettoniche. I lavori sono stati ultimati e il mio tecnico ha presentato la certificazione di agibilità (sempre tramite SUAP). Io ho tutto pronto per poter avviare l’attività…ma nessuno è venuto a verificare, da parte della ASL! Cosa devo fare, devo contattarli io o devo chiedere al mio tecnico di contattarli? Oppure posso procedere con l’avvio dell’attività senza attendere il loro sopralluogo?? Grazie

    • Per Stefano.
      Ti suggeriamo di partire con l’attività solo quando avrai tutti i nulla osta di legge.
      Affidati al tuo tecnico che oltre che alla parcella dovrà prendersi anche l’incombenza di stare dietro al tuo progetto e portarlo a lieto fine.
      Solo se non vedrai risultati a breve (Fatti specificare minuziosamente dal tuo tecnico cosa manca) intervieni personalmente presso gli uffici addetti e tornaci reiteratamente fino a scocciarli del tutto.
      E’ un sistema abbastanza valido.
      Amedeu e c.

  103. buona sera, posso chiedere un favore?
    ho acquistato una casa da una impresa edile in una lottizzazione autorizzata fino dal 1978. Ho rogitato la casa e accatastata. fino dal 1983 e vi abito . Pago le varie tasse. Non ho ancora ricevuto dall’impresa o dal Comune il certificato di abitabilità anche se le opere primarie sono state terminate e collaudate . Accettate in Comune fino dal 1996. Quello che è strano è che ho aggiunto un rustico e chiuso un veranda con regolari domande e accatastamenti degli stesi e ho ricevuto i due certificati di abitabilità dal Comune. Cosa posso fare? Sembra che essendo passati tutti questi anni i nuovi tecnici non se la sentano di rilasciare il certificato in quanto la normativa sulle costruzioni è stata modificata. Devo recepire che Non mi daranno mai più il certificato? Devo rifare la casa?
    grazie per una cortese risposta. Renzo

    • Per Renzo.
      Il certificato di abitabilità, che adesso si chiama agibilità, potresti ottenerlo tramite l’intervento di un tecnico professionista che ti rediga una relazione di collaudo.
      Tale relazione va passata poi al Comune che, a seguito della conformità della stessa, rilascia il certificato di agibilità.
      Una prassi che potrebbe non essere semplice, visto il tempo trascorso e le modifiche apportate dalle varie leggi.
      Comunque, ti conviene informarti da un tecnico professionista della tua zona, anche per sapere le spese cui potresti andare incontro.
      Amedeu e c.

  104. salve problemino: il primo luglio 2015 ho affittato il mio locale commerciale dove avevo attività di corniceria dal 2002 a dei ragazzi per aprire una piadineria.Oggi mi contattano chiedendo certificato agibilità del palazzo, in roma costruito prima della seconda guerra mondiale, ma l’amministratore, anche avvocato, mi dice che questo documento è introvabile in qualsiasi ufficio comunale di Roma…. cosa devo fare? non ho la più pallida idea di cosa fare

    • Per Andrea.
      La stessa domanda del lettore che ti ha preceduto.
      Di regola, e salvo diversi regolamenti e leggi locali, ti occorre l’intervento di un tecnico professionista della tua zona, il quale deve accertare tramite sopralluogo ed eventuali prove statiche le condizioni del tuo locale per rilasciarne il collaudo definitivo.
      Collaudo che andrebbe poi passato al Comune per l’agibilità finale.
      Il Comune potrebbe anche richiederti il nulla osta della ASL dal punto di vista igienico sanitario
      QAmedeu e c.

      • innanzitutto grazie, la domanda mi nasce spontanea: visto che la scia per i lavori la sta facendo l’architetto dei ragazzi che apriranno la piadineria nel locale di mia proprietà, tutto quello che mi hai detto nella risposta a chi spetta? lo chiedo per essere pronto mi dicessero qualcosa a riguardo, visto che i lavori sono iniziati un mese fa e sembra vogliano inaugurare tra 20 giorni,cioè il mio timore è che i problemi che possono nascere,considerando che tra 3 giorni parto per le vacanze con la famiglia e torno proprio tra circa 20 giorni, creino problermi a loro e di conseguenza a me….
        E a proposito, all’ incirca a quanto ammonterebbe una spesa per tutto ciò? grazie di nuovo

        • Per Andrea.
          Di regola l’ottenimento dell’agibilità spetta al proprietario dell’immobile.
          Difatti le agenzie immobiliari devono indicare per la vendita o l’affitto una casa se è provvista di agibilità e di certificazione relativa alla categoria energetica.
          Puoi, comunque, parlare con l’architetto e vedere se ti segue tale pratica in Comune.
          Amedeu e c.

  105. Buongiorno, vorrei chiedere un informazione, se possibile.
    Sfruttando un piccolo finanziamento ho fatto un intervento di manutenzione straordinaria nel mio locale. Ho rifatto un piccolo solaio di copertura e ho migliorato l’accessibilità da parte dei disabili con la realizzazione di una rampa esterna. Il mio tecnico ha presentato regolare pratica tramite SUAP, ha diretto i lavori, la ASL ha rilasciato un certificato di conformità delle opere (riguardo l’accessibilità), ha chiuso i lavori e presentato l’agibilità. Nella dichiarazione di agibilità, il mio tecnico ha certificato l’idoneità statica della strutture e i requisiti di abbattimento delle barriere architettoniche (quanto oggetto del suo intervento)…fin qui tutto bene. Il tecnico comunale afferma che deve certificare, nell’agibilità, anche tutti gli impianti (che non sono stati minimamente toccati), regolarità catastale (l’immobile è già accatastato regolarmente e nulla è stato modificato da quel punto di vista). Il mio tecnico afferma che lui può certificare esclusivamente quanto oggetto del suo intervento e che, con quanto da lui certificato, il locale è in perfetta regola al contrario di quanto afferma il tecnico comunale. Chi dei due ha ragione e sta dicendo la cosa giusta??

    • Per Antonio.
      Così come da te descritto sembra che il tuo tecnico abbia ragione.
      Devi però controllare il progetto presentato in Comune come straordinaria manutenzione (Leggi anche la relazione tecnica e i documenti allegati agli atti tecnici), per accertarti che le opere previste come lavori, effettivamente non abbiano incluso i servizi a rete.
      Ci spieghiamo meglio.
      Se in tale progetto era prevista la demolizione e ricostruzione degli intonaci interni, difficilmente potrai sostenere che non sia stato rifatto l’impianto elettrico.
      Se hai previsto lavori nel bagno o in cucina, il discorso vale per l’impianto idrico.
      Amedeu e c.

  106. Salve le pongo un quesito ha mai sentito parlare di certificato di agibilità temporaneo? Mi spiego meglio ci stiamo muovendo per chiedere il mutuo e comprare casa,abbiamo riscontrato che fino al novembre 2015 non era stato rilasciato nessun certificato in seguito alle richieste dei condomini io comune nel novembre 2015 ha rilasciato questo certificato ma con scadenza 2016.
    Il problema da quello che abbiamo capito riguarda l’allaccio diretto del condominio alla rete fognaria mentre ora vi è la fossa biologica,sembra che l’agibilità verrà rilasciata solo nel caso del allaccio diretto oppure verrà rinnovata nuovamente in modo temporaneo.
    secondo lei la banca mi concede il mutuo con questo certificato temporaneo?

  107. Buongiorno amedeu.
    Devo affittare un mio locale e ho fatto dei lavori di ristrutturazione interna, intonaci, tinteggiature, pavimenti, ecc..e ho aggiunto un w.c.. Volevo chiederti, è possibile fare l’agibilità prima di aver fatto la variazione catastale (classe e categoria resteranno le stesse)? Per una questione di tempi…

    • Per Giorgio.
      Di regola la copia della dichiarazione di avere regolarizzato l’appartamento al catasto deve precedere l’agibilità.
      http://www.coffeenews.it/certificato-di-agibilita-di-un-immobile-sue-caratteristiche
      Comunque senti i tecnici dell’ufficio Edilizia Privata comunale se possono rilasciartela, Visto il collaudo del tuo tecnico e, eventualmente, una dichiarazione nella quale si conferma che le opere eseguite sono conformi allo stato di fatto e alle planimetrie catastali in corso di presentazione e che verranno portate, al più presto, in deposito al Comune.
      Amedeu e c.

  108. come condominio abbiamo sistemato un pilastro che si è degradato e si sono consumati i ferri fin quasi a spezzarsi.
    Dopo averlo sistemato è necessaria una relazione di collaudo statico e deve essere consegnato al Genio Civile?
    Il tecnico che ha curato l’autorizzazione comunale può fare anche la relazione di collaudo.
    Quali sono le norme di riferimento per il collaudo?
    Saluti

    • Per Giuseppe.
      Può darsi che tale intervento, sia risultato minimo nei confronti della struttura dell’immobile.
      Comunque, dovrebbe essere il tecnico che ha seguito tale intervento a rendervi edotti circa la necessità o meno di un nuovo collaudo, che implica, eventualmente, delle prove di carico ed una certificazione di collaudo rilasciata dallo stesso tecnico (Ingegnere in caso di cemento armato).
      Nel caso della non necessità di un collaudo, richiedete al tecnico una relazione dettagliata e firmata dallo stesso da tenere ai vostri atti.
      Amedeu e c.

  109. Buongiorno, in seguito ad un intervento di ristrutturazione di un locale commerciale, il mio tecnico ha presentato, tramite Sportello Unico, la dichiarazione di agibilità. Tutto questo da oltre 1 mese…devo attendere qualche risposta dal comune, dalla ASL o posso procedere con l’avvio dell’attività?? Il mio tecnico mi ha detto che sono in regola e che dovrebbe essere il comune a dover venire a fare un sopralluogo…

    • Per Stefano.
      Di regola il collaudo presentato dal tuo tecnico dovrebbe comportare una sollecita agibilità comunale.
      Parlane con il tuo tecnico.
      Amedeu e c.

  110. Buongiorno salve io da poco ho acquistato un immobile in condominio. Tanti anni fa questo immobile era un unico appartamento poi 9anni fa suddiviso in due appartamenti. Per accedere ai due appartamenti c e un disimpegno di 2mq circa e poi una porta che poi porta alle scale. Il problema è proprio questa porta che quando viene aperta essendo di 106cm unica anta, mi ostacola il passaggio nel mio appartamento addirittura se apro del tutto questa porta condivisa entra di una 15ina di cm nel mio appartamento logicamente mi toglie anche la luce. Con molta gentilezza avevo chiesto alla vicina di cambiare porta a mie spese in modo tale che non creasse problemi ne a loro e ne a noi. La risposta è stata secca NO. Cosa dovrei fare prima di fargli causa e quindi anticipare soldi per avviare un procedimento legale visto che la cosa è talmente evidente. Dovrei rivolgermi ai vigili del fuoco, all asl, ad un specifico ufficio del comune o altro??? Spero di essere stato chiaro e soprattutto in un aiuto. Dimenticavo sono andato anche dall’amministratore dopo avergli esposto il problema mi ha detto che lui non può fare più di tanto in quanto si occupa solo della parte amministrativa. Grazie anticipatamente.

    • Per Vincenzo.
      Si tratta di una questione privata regolabile solamente dal diritto privato.
      Perciò non puoi chiamare in causa personale degli enti pubblici, perchè non ti eseguiranno il dovuto sopralluogo.
      L’unica via che può aiutarti è quella di rivolgerti da un legale di zona, portandogli in visione le fotografie dei due passaggi e delle relative aperture delle porte.
      Il legale può trovare la forma di risolverti il tutto con una semplice lettera, nella quale chiede al vicino, per esempio, di suddividere la sua porta in due ante (Una piccola e una grande messa dalla parte opposta al tuo ingresso).
      Amedeu e c.

  111. Salve, vorrei un informazione se possibile.
    Nella ditta dove lavoro, abbiamo scoperto, dopo varie vicissitudini con il comune, che il capannone che era stato preso in locazione nel 2012 era sprovvisto di agibilità, e quindi il geometra che ci seguiva per tutte le pratiche non ha richiesto l’azionamento macchinari. Ad oggi siamo stati anche costretti a trasferirci, ed il proprietario del capannone nuovo ancora non ci ha presentato l’agibilità, ben sapendo che avremmo già dovuto fare l’azionamento macchinari. Vorrei sapere quali sono le responsabilità dei proprietari dei capannoni industriali in questi casi, e anche se ci sono responsabilità del geometra nel primo caso.

    • Per Anna.
      Ci riferiamo a quella che è l’agibilità edilizia, non entrando in merito dell’azionamento macchinari, che presupponiamo sia una conseguenza dell’agibilità stessa.
      Il tecnico preposto deve effettuare il collaudo della struttura indicata e depositarla in Comune per avere l’agibilità, e a tale proposito, ci sorge il dubbio che un tecnico geometra non possa esprimersi su una struttura (Probabilmente in Cemento armato o in acciaio) e per la quale dovrebbe servire un ingegnere.
      Riguardo alla seconda parte della domanda dovete controllare il contratto di affitto firmato con il proprietario del capannone e verificare se nel suo contenuto era previsto il rilascio del certificato di agibilità.
      Comunque, concludendo, non si può abitare un edificio nè esercitare una certa attività in un capannone ad uso industriale, se lo stesso non è agibile, per cui potete sollecitare il proprietario a richiederla.
      Nel caso fategli scrivere da un legale.
      Amedeu e c..

  112. In procinto di acquistare un ultracentenario immobile in un paesetto del Lazio, il venditore mi comunica che nell’anno 2000 l’allora proprietario,ora defunto, chiese ed ottenne dall’Ufficio tecnico del suo comune un certificato d’inagibilità che venne rilasciato ” ai soli fini fiscali viste le condizioni di tale fabbricato”. Le allora cattive condizioni oggi sono peggiorate, le utenze disattivate, e l’inagibilità grava sempre sul fabbricato.Ciò nonostante il fabbricato risulta accatastato con rendita catastale aggiornata.
    Con questo certificato d’inagibilità è possibile la commercialità l’immobile? Le utenze, che attualmente sono
    disattivate e presentano tutte uno stato alquanto datato, potranno essere riallacciate senza un restauro?
    Grato di un Vs/ esperto parere, porgo distinti saluti

  113. Salve, vorrei porre un quesito.
    Sono interessato ad acquistare un appartamento posto in uno stabile costruito, a Roma, nei primi anni ’60 e privo del certificato di agibilità, per il quale il venditore (la società che lo ha costruito e ne è sempre rimasta proprietaria) è disposto a dichiarare – in sede di rogito e di preliminare – che “assicura e garantisce che l’immobile è immune da deficienze igienico-sanitarie concrete e sostanziali che lo possano rendere inidoneo all’uso”.
    Che rischi corro accettando di acquistare l’immobile?
    Saluti.

    • Per Andrea.
      L’agibilità non riguarda solo la parte igienico sanitaria, ma anche la parte strutturale.
      Comunque, a secondo dei Comuni e dei notai che effettuano il rogito, variano le dichiarazioni di agibilità che sono indispensabili per effettuare un contratto.
      Ti conviene parlare con il tuo notaio e con i tecnici del tuo comune.
      Amedeu e c.

  114. Buongiorno, vorrei porre un quesito
    ho comprato una casa nel 1997 ho ristrutturato tutto compresi gli impianti ma allora il mio architetto non ha chiesto l’agibilità( non so il perché ) ho chiesto l’agibilità ed ho prodotto con il mio attuale architetto tutti i certificati (statico del mobile,elettrico,energetico,impianto gas ) sono passati quasi 3 mesi l’architetto ha chiamato l’ufficio tecnico giorni fa il quale ha riferito che bisogna integrare alla domanda il certificato di rispondenza del impianto idrico sanitario.
    il problema è che l’idraulico che ha fatto i lavori allora non è più reperibile, altri idraulici non mi fanno questo benedetto certificato. help help

    • Per Mohamed.
      Il fatto è che altri idraulici, forse, non si fidano del lavoro fatto e non vogliono rischiare di emettere un attestazione di regolare esecuzione su un lavoro non chiaro (Per non dire non eseguito a regola d’arte).
      Cerca di reperire l’idraulico che ha eseguito i lavori, che, anche non potendo più firmare come ditta, possa almeno spiegare ad altro idraulico disposto, come ha eseguito l’impianto, quali materiali ha usato ecc.
      Amedeu e c.

  115. Buonasera, cortesemente se è possibile avere un chiarimento riguardo all’agibilità di un’abitazione:
    Qualche anno fa, una vecchia abitazione avuta in eredità da un mio zio, anche per risparmiare sull’ICI, è stata dichiarata inagibile dopo apposita perizia redatta da un tecnico, il quale ha attestato che la casa essendo priva di qualsiasi allaccio (luce, acqua e gas) e con molte parti di intonaco staccate, era di fatto inagibile.
    In effetti il Comune mi ha rilasciato un attestato di inagibilità e da allora ho pagato l’ICI al 50%.
    Adesso, sono in procinto di vendere l’abitazione, la mia domanda, come posso “rendere” do nuovo agibile l’abitazione e annullare l’attestato di inagibilità?
    Grazie a chiunque vorrà darmi utili informazioni al riguardo.
    Mario

    • Per Mario.
      L’atto del notaio potrebbe essere effettuato anche regolarmente, in quanto, probabilmente, non hai fatto le modifiche catastali.
      Il fatto è, che in seguito, chi ha acquistato può venire a conoscenza di tale attestato e rendere nullo il contratto.
      Per cui ti conviene rivolgerti presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune e domandare cosa ti occorre per cambiare tale situazione.
      Tieni presente che non si tratterà solo di modificare degli atti, ma ti richiederanno dei lavori da eseguire, per rendere nuovamente agibile l’immobile.
      Amedeu e c.

  116. Salve, mercoledì prossimo dovrei andare al rogito per l’acquisto di una casa costruita prima del 1967, e che dunque, secondo il notaio, non necessita di certificato di agibilità. Secondo un geometra che ho interpellato, però, siccome la casa in tempi recenti è stata oggetto di lavori di consolidamento strutturale, occorreva richiedere l’agibilità dopo la chiusura dei lavori. Se nel rogito viene espressamente dichiarato che il fabbricato non richiede il rilascio di un certificato di agibilità, e che di conseguenza risulta tuttora agibile, posso ritenermi sereno? Quali sono le responsabilità che il notaio si assume nel redigere l’atto, nel caso alcune sue parti dovessero risultare non veritiere?

  117. Salve, sto x acquistare un appartamento del 1987 senza agibilità o abitabilità con il prispetto da ristrutturarw . L’agenzia tecnocasa mi ha detto che l’appartamento ne è sprovvisto perché il costruttore non ha versato gli oneri . Volevo capire se era possibile. Se posso fidarmi e soprattutto in futuro cosa rischio e quanto mi costerà uscire questo documento. . Grazie in anticipo. Sergio

    • Per Sergio.
      Se i proprietario non ha pagato gli oneri, significa che non ha potuto ritirare alcun Permesso di Costruire in Comune, per cui l’appartamento risulta essere abusivo a tutti gli effetti.
      Traine le conclusioni.
      Comunque una eventuale regolarizzazione, ammesso che sia possibile senza passare attraverso una denuncia di abusivismo, chiedi di farla fare al venditore prima del rogito.
      Prima di avventurarti in tale situazione recati in Comune presso l’ufficio Edilizia Privata e chiedi al personale addetto come sta il fatto e quali sono le azioni che devi intraprendere per regolarizzare il tutto.
      Ti informeranno accuratamente.
      Amedeu e c.

  118. Salve , io e mio marito con tanti sacrifici stiamo costruendo la casa dei nostri sogni. Ormai i lavori vanno avanti da molti anni e noi nel frattempo viviamo in affitto. Adesso siamo stufi della situazione e vorremmo andare a vivere nella nostra casa. Il mio problema è questo: ci sono tre bagni di cui solo uno completo di wc e lavabo e non ci sono le porte interne, possiamo avere lo stesso il certificato di abitabilità? Vorremmo tanto goderci i nostri sacrifici e come avere un sogno davanti e non poterlo afferrare. Io andrei a viverci subito anche senza permessi ma mio marito è troppo precisino.
    Grazie

    • Per Loredana.
      La legge dice che non si può entrare in casa senza la certificazione di agibilità.
      Nonostante ciò molte famiglie non rispettano quanto legiferato.
      Non sta a noi consigliarti quanto fare.
      Sta di fatto che dovresti usare la corrente elettrica e l’acqua di cantiere e non puoi allacciare (Eventualmente) il gas metano nè la fognatura domestica a quella pubblica stradale.
      Una situazione, logicamente, che non può essere tollerata per molto tempo.
      Amedeu e c.

  119. Salve
    Lo scorso dicembre ho firmato un compromesso di acquisto di un rustico (costruito nel 1997 nella provincia di Lecce) con struttura in cemento armato.
    Dopo la firma del compromesso, a seguito di approfondite indagini presso il genio civile e gli uffici di antisismica della provincia, è emerso che
    l’allora direttore dei lavori non ha mai depositato nulla presso il genio civile ( e di conseguenza non esiste nemmeno la relazione di fine lavori ed il collaudo statico della struttura).
    Il regolamento regionale (regione puglia) non menziona come comportarsi in merito a queste “anomalie”, quindi la mia paura è di acquistare un immobile che una volta completato non potrà mai essere certificato come agibile.
    Vi è mai capitata una situazione simile?
    Le eventuali spese per sanare la situazione, in assenza di specifica indicazione, spettano al venditore o all’acquirente?
    Grazie in anticipo.
    Stefano

    • Per Stefano.
      Non ci è mai capitata.
      Ti diamo un ottimo suggerimento.
      Prima di impegnarti in qualsiasi atto di acquisto recati presso l’ufficio del Genio Civile (Ora Regione Puglia) e parla con un tecnico addetto spiegando la tua situazione.
      Po,i segui i consigli che ti darà detto tecnico, in quanto, da quello che ci risulta, sanare una questione del genere non è molto facile.
      Amedeu e c.

  120. Io e mio fratello siamo proprietari di un immobile diviso in 5 pertinenze : un appartamento al 2 piano e un garage al seminterrato di proprieta di lui e un appartamento al primo piano, una soffita e un garage piu piccolo+grotta (unica pertinenza qua) di mia proprieta. L’ agibilita e ancora dell intero immobile in cui risultano intestati i miei genitori. Nel 2010 mio fratello ha presentato una richiesta di mutuo presentando come garanzie le sue pertinenze e dando l agibilita dell intero immobile e a me non fu chiesto nulla. Qualche giorno fa lui ha fatto domanda di surroga presso un altra banca presentando la stessa documentazione siccome a lui mancava il certificato di agibilita perche lo aveva impegnato presso la prima banca, lui è andato all ufficio tecnico del comune dove poi ha dovuto chiedere il mio assenso affinche possa ritirare questo documento. La mia domanda e’ : Con la stipula di questo mutuo potrei io a mia volta richiedere un mutuo garantendo le mie pertinenze o la banca potrebbe negarmelo dicendo che con questo Certfificato di Agibilita presentato tutto lo stabile risulta interessato ? Grazie !

    • Per Giuliano.
      A nostro parere se esiste un certificato di agibilità globale dell’intero immobile, lo stesso val, a maggio ragione, anche per le parti che lo compongono.
      Quindi non dovresti avere difficoltà nel richiedere il mutuo.
      Amedeu e c.

  121. Buonasera, sono un agente di commercio e ho preso in affitto un locale ad uso deposito C2 privo di allaccio corrente ed acqua in quanto non mi servono. Purtroppo il commercialista mi dice che posso utilizzarlo solo se gli fornisco oltre al certificato catastale in cui è specificata la categoria C2 (ce l’ho) anche il certificato di agibilità di cui i proprietari sono sprovvisti. Posso chiederlo io al comune? Potrebbero non concederlo in quanto locale privo di acqua e corrente? L’uso che ne farei sarebbe esclusivamente Deposito, solo io avrei accesso per portare e/o prelevare i materiali che vendo.

    Grazie

    • Per colombo.
      Tutto è possibile, tanto più che ne vuoi fare un uso idoneo.
      Però, il collaudo viene firmato e presentato in comune dal tuo tecnico.
      Dopo di che il Comune rilascia l’agibilità finale.
      Comunque Regione che vai usanze che trovi.
      Recati presso l’ufficio Edilizia Privata comunale e fai loro questa domanda.
      Amedeu e c.

  122. Salve vorrei comprare un immobile costruito in un apalazzina nel 1968. Ho saputo da pochissimo che non ha il certificato di abitabilita’ e sembrerebbe che ne il costruttore ne i proprietari nel tempo lo abbiamo mai richiesto. Ora vorrei capire come posso muovermi anche perche’ il proprietario ha detto che non ha intenzione di richiederlo per la vendita dell immobile. Che tipo di problemi si potrebbero trovare? Eventualmente potrei richiederla io facendo riferimento alle norme dell epoca o devo rifare tutti i lavori degli impianti ed altro?
    Grazie

  123. Buon giorno cortesemente vorrei sapere se l’ufficio tecnico rilascia il certificato di agibilita’ senza che il costruttore abbia consegnato le opere di urbanizzazione primarie del comparto,lo si puo’ ritenere valido?

  124. Buon giorno cortesemente vorrei sapere se l’ufficio tecnico rilascia il certificato di agibilita’ ed il costruttore non ha ancora consegnato le opere di urbanizzazione primaria del comparto,lo si puo’ ritenere valido?

    • Per Luigi.
      Di fatto molte amministrazioni comunali rilasciano l’agibilità in tali condizioni, ma di solito si fanno garantire dal costruttore con una fideiussione bancaria.
      Amedeu e c.

  125. Buon giorno, ho ereditato da mia madre nel 2011 un box in un condominio degli anni ’50 in comproprietà con o miei 2 fratelli. Il perito che dovrà fare stima per divisione ereditaria ha chiesto certificato di conformità. Ma questo nostro box fa parte di un insieme di altri box di proprietà di vari condomini retrostanti al condominio. E’ obbligatorio che questi box singoli abbiamo il certificato di conformità quando non sono mai stati eseguiti lavoro di ristrutturazione? E fanno parte di un condominio costruito negli anni ’50? Grazie per la risposta che mi darà .

  126. Ho acquistato la casa dove abito nel 1999 sono 8 villette a schiera, a seguito di vendita del mio vicino di casa si è accorto che manca il certificato di agibilità. Cosa dobbiamo fare per metterci in regola?

    • Per Mario.
      Indagare in Comune e ricercare il motivo per il quale non venne rilasciato (e forse mai richiesto) tale certificato, che di regola è sempre preceduto da una relazione di collaudo del tecnico professionista Direttore dei Lavori che segue per l’impresa o per il proprietario.
      Poi devi cercare di riprendere il filo da dove è stato lasciato e cercare di portarlo in fondo.
      Amedeu e c.

  127. Buongiorno,
    ho incaricato un ingegnere della progettazione e costruzione di pozzi perdenti che dovevano essere realizzati al di fuori della fascia di rispetto di un pozzo idropotabile. L’opera dei pozzi perdenti ricade sul terreno del mio vicino confinante grazie alla costituzione di una servitù. Il vicino mi aveva venduto il terreno dove ho costruito. Ora, ho dei dubbi sul fatto che i pozzi ricadano realmente al di fuori della fascia di rispetto anche perchè il mio vicino e l’ingegnere sono amici ed il vicino non era molto contento di concedere la servitù (molto contento invece di prendere i soldi della vendita del terreno). Cosa potrà succedere, a me come committente, ma anche al professionista se saltasse fuori che i pozzi non sono regolari? Ringrazio per l’attenzione e saluto
    Mara

    • Per Mara.
      Se i disegni firmati dal tecnico professionista non corrispondessero alla realtà, su richiesta di un interessato, lo stesso potrebbe essere denunciato all’albo cui è inscritto.
      Per il committente, invece, dovrebbe eliminare tali pozzi e cercare una soluzione diversa (Fitodepurazione, piccolo depuratore a fanghi attivi).
      http://www.coffeenews.it/depuratori-biologici-a-fanghi-attivi-per-le-acque-di-scarico-ad-uso-civile
      Amedeu e c.

      • Grazie per la celerità.
        Quindi per il committente non c’è il penale?!

        • Per Mara.
          Quando si arriva alla fase di una denuncia vengono interessati tutti coloro che hanno partecipato alla costruzione definiamola “abusiva” anche se dipende da un errore del progettista, quindi committente e impresa compresi.
          Il progettista è colui che ha falsato i disegni, per cui rischia di più, e la cosa è ancora peggiore se era direttore dei lavori.
          Comunque non sono esentati anche il committente e l’impresa. che devono difendersi con un loro legale.
          Amedeu e c. anche .

  128. Salve,
    vorrei un chiarimento, devo stimare un locale C/2 posto al p. seminterrato di un edificio al quale manca l’agibilità.
    Che caratteristiche deve possedere il locale C/2 per ottenere l’agibilità? Lo stato di fatto si presenta privo di qualsiasi finitura, compreso pavimentazione ed infissi.
    Pongo questa domanda perché se ho dei requisiti minimi (come la salubrità per gli immobili) oltre ai costi tecnici e versamenti comunali vari dovrò calcolare l’eventuale costo di “adeguamento” alla richiesta di agibilità. E’ corretto?

    • Per Carmelo.
      Categoria C2
      “C/2 – MAGAZZINI E LOCALI DI DEPOSITO.
      Fienili agricoli e non agricoli, soffitte e cantine disgiunte dall’abitazione; quei locali dove si esercita la vendita all’ingrosso di merci, manufatti, prodotti,derrate, ecc. o solo adibiti a contenere questi ultimi, ma che non abbiano apprestamenti per mostre (vetrine). Generalmente i locali della categoria C/2 sono di maggiori dimensioni di quelli della categoria C/1, sono ubicati in posizione prevalentemente eccentrica e non hanno, di solito, apprestamenti per mostre”.
      http://www.coffeenews.it/le-categorie-del-catasto-fabbricati-in-dettaglio
      Leggendo la descrizione di un locale di categoria C2 puoi immaginare cosa serve per renderlo agibile: salubrità, mancanza di umidità di risalita, e areazione richiesta per tali locali e rintracciabile sul regolamento edilizio del tuo Comune.
      In caso di difficoltà, fatti dare le caratteristiche peculiari di tali vani presso l’ufficio del Commercio (Ex Annona), dove , a seconda dell’attività che devi svolgere, richiederanno dei requisiti minimi e che devono comparire al momento della richiesta dell’agibilità.
      Amedeu e c.

  129. Salve amedeu,
    vorrei un chiarimento, ho eseguito un intervento finalizzato al risparmio energetico nella mia abitazione, un “cappotto esterno” e sostituzione di infissi. Adesso devo chiudere i lavori e rifare l’agibilità (tramite lo sportello unico edilizia SUE). Il tecnico mi sta chiedendo le certificazioni degli impianti per procedere all’agibilità, ma il fabbricato è stato realizzato nel 1970 e l’ultimo intervento è avvenuto nel 1987, non ho dichiarazioni di conformità per impianto elettrico, idrico sanitario e termico, ai tempi non esistevano!!! Vorrei chiederti come devo fare e perchè devo produrre questi certificati se NON ho minimamente modificato gli impianti esistenti? Grazie

    • Per Stefano.
      Difatti siamo perplessi anche noi di fronte a tali richieste, in quanto hai modificato solo la facciata e gli infissi esterni.
      Comunque i Comuni italiani sono più di 8.000 e altrettanti sono i Regolamenti edilizi che regolano la materia.
      Male che vada, ti converrà attendere il prossimo settembre, quando (Speriamo) dovrebbe entrare in vigore il Regolamento Unico per l’intero Paese, come annunciato dal Ministero delle Infrastrutture.
      Amedeu e c

  130. Buongiorno Sig. Amadeu, ho ristrutturato un immobile abitativo con relativo ampliamento e costruzione di una piscina esterna. Purtroppo la ditta edile che ha eseguito il lavoro è fallita.
    Come posso ottenere l’agibilità ed il collaudo della piscina.
    La ringrazio anticipatamente. Andrea

    • Per Andrea.
      Dovresti controllare l’aspetto monetario fiscale con il tuo direttore dei lavori e con un commercialista di zona.
      Dopo di che, è nostra opinione, che se tutto risulterà essere in regola, il tuo direttore dei lavori potrebbe eseguire e firmare il collaudo tecnico, per depositarlo in Comune ai fini dell’ottenimento del certificato di agibilità finale.
      Amedeu e c.

  131. Salve,vivo in affitto da più di un anno in un appartamento facente parte di uno stabile ancora cantiere,tubi del gas non ancora sotterrati ma in funzione,lampadine di cantiere e cavi penzoloni per le scale,vano ascensore con impalcatura dentro…assenza ad oggi di antenna tv e portone di ingresso ne cancellino,e altre mancanze tra cui zona garage non accatastata (ricordo….palazzina in costruzione,non vecchia!!!).hanno concesso dal comune di Spoltore -pescara- agibilità,abitabilità,residenze ai condomini….possibile???…chiaramente i disagi sono tanti….ne risponderebbero solo i due proprietari nonché costruttori o anche il comune?grazie e a presto, Carmine

  132. Buongiorno,
    nel 2012 ho acquistato un terreno edificabile. Faceva parte di un unico mappale sul quale esisteva già un capannone. Per effettuare la vendita il proprietario frazionò il mappale vendendo a me il terreno e ad un’altra persona il capannone.
    Costruendo, abbiamo scoperto che sul nostro terreno si trova un pozzo perdente del vecchio capannone.
    Il proprietario (tra l’altro geometra) non fece menzione di questo pozzo perchè era abusivo. Infatti, il piano regolatore comunale, prevedeva che la zona dove si trova l’immobile, fosse fascia di rispetto di un pozzo idropotabile. Nel 2014 il comune ha ridotto la fascia di rispetto adottando un nuovo PGT ed io vorrei che il nuovo proprietario costruisse il pozzo nel suo cortile che non è pavimentato, è sterrato. Giustamente lui mi dice che vorrebbe che la spesa venisse sostenuta da chi ci ha venduto gli immobili ma che, naturalmente, non ne ha alcuna intenzione. Sostiene che il pozzo già si trovava lì prima che io acquistassi il terreno e che quindi si è costituita una servitù di scarico “automatica”.
    E’ corretta questa sua affermazione o posso impuntarmi sulla dismissione? La mia preoccupazione è che questo pozzo si trova prorio all’ingresso della mia proprietà, praticamente sul cancello di un’attività commerciale. Tra l’altro un’altra vicina si è già lamentata del fatto che quando piove troppo le si allaga il cortile secondo lei per colpa di quello scarico.
    Spero di essere stata chiara perchè non so come comportarmi.
    Saluti
    Antonella

  133. Salve vorrei se possibile un vostro parere su un mio dubbio vengo ai fatti : abbiamo costruito su terreno agricolo con regolare permesso un immobile destinato a conservazione e trasformazione prodotti agricoli abbiamo ultimato i lavori di costruzione e provveduto ad accatastare l’immobile nella categoria D 10 purtroppo le nostre risorse economiche non ci permettono ad oggi di comprare e istallare i vari macchinari per iniziare la suddetta attività volevo sapere possiamo ugualmente richiedere l’agibilità dell’immobile in modo da poterlo usare per altre finalità
    escluso ovviamente l’abitazione e mantenendo sempre la stessa destinazione d’uso ad esempio come magazzino o rimessa sempre a servizio dell’azienda agricola ? oppure non avendo l’agibilità dovrà rimanere inutilizzato fino a quando non riusciremo ad attrezzarlo per l’utilizzo per il quale era in origine costruito ? grazie per la cortese risposta

    • Per Francesco.
      Di regola, a nostro parere, è possibile, in quanto ciò che conta è la parte muraria che viene approvata dal Comune.
      Naturalmente la stessa deve essere conforme al progetto approvato in ogni suo piccolo particolare.
      Circa i macchinari, il tuo tecnico Direttore dei lavori, nella presentazione del collaudo per l’ottenimento dell’agibilità, scriverà che è in corso di previsione l’acquisto dei macchinari.
      Amedeu e c.

  134. Salve , ho un quesito da porre, dove vivo la casa era abusiva, sono due appartamenti, ma era quasi tutto in ordine finche’ mi è pervenuta una raccomandata dal comune che mi diceva che avevo altri soldi da pagare, erano oltre 5000,questo perche’ mi hanno spiegato, che chi abita a fianco a me ha richiesto l’idonieta’ statica, e che quindi visto che ci abito anchio durante i controlli si sono accorti prima di rilasciare il condono che mancava questa idonieta’ statica, il comune mi ha detto che io non devo pagare nulla per la idonieta’ statica in quanto non sono stato io a chiamare il geometra o chi per esso, e che la somma che devo pagare è esclusivamente mia, vorrei sapere se è cosi oppurer mi hanno fatto pagare alla mia insaputa la idonieta’ perche’ allora vado per vie legali.. la ringrazio buona giornata

    • Per Giorgio.
      Non riusciamo a seguire un filo logico in ciò che ci esponi.
      Il nostro parere è che devi rivolgerti da un buon tecnico professionista della tua zona, il quale verifichi negli uffici preposti la situazione reale e ti permetta di sanare definitivamente (Ammesso che sia sanabile) il tuo immobile.
      Amedeu e c.

      • GRAZIE SONO GIORGIO, MI DISPIACE DI NON ESSERE STATO PIU’ MIRATO, LA DOMANDA era questa , chi paga l’idonieta’ statica? visto che io non ho chiamato nessuno ma l’altro proprietario?

        • Per Giorgio.
          Per l’immobile per cui il tuo vicino ha chiamato l’ufficio tecnico, questi deve provvedere al pagamento delle spese di agibilità.
          Attenzione, però, perchè se hanno accertato che la tua casa è priva di agibilità, ti ritroverai nelle condizioni che noi ti abbiamo prospettato nella precedente risposta.
          Per cui ti conviene effettuare la sanatoria del tuo abusivo (sempre che sia possibile farlo).
          Amedeu e c.

  135. vorrei chiedere l’agibilità per un locale commerciale molto grande, ma non sapendo ancora se riuscirò ad affittarlo tutto ad una sola persona e di conseguenza se sarà un locale unico o diviso in 2 o 3 locali, volevo sapere se chiudendolo tutto il locale intero con vetrine e facendo dentro un bagno con pavimento scarico,lavandino e luce (quindi non avendo fatto per la restante parte più grande del locale massetto pavimento impianto luce, idrico e di gas)si può fare richiesta di agibilità del locale ?
    Lo chiedo perchè non ho ancora richieste per l’affitto e non sapendo se dividerlo in più locali ho problemi per effettuare eventuali pavimenti ed impianti.
    La domanda è se è possibile intanto richiedere l’agibilità per questo locale commerciale?
    grazie

    • Per Andrea.
      Devi richiede per prima cosa l’agibilità del tuo locale previo collaudo del tuo tecnico.
      Devono essere ultimati tutti i lavori, wc, pavimenti, rivestimenti e intonaci compresi.
      Dopo di che, una volta affittate o vendute le varie parti di tale locale dovrai presentare una SCIA in Comune, chiedendo , di seguito una volta eseguite le opere, le agibilità inerenti.
      Amedeu e c.

  136. Salve. Ho ereditato un locale categoria C3. Lo stesso è stato depredato dell’impianto elettrico e i servizi igienici sono in pessime condizioni. Sto provando a venderlo ma il potenziale acquirente mi chie l’agibilità. Non ho trovato questo documento tra la documentazione. Mi sembra di aver capito che l’agibilità includa anche l’impianto elettrico, idrico, ecc.. Visto il basso valore commerciale, non ritengo mi convenga affrontare una ristrutturazione. Il potenziale acquirente vorrebbe realizzare un autolavaggio. Immagino ci siano delle norme particolari da rispettare per un locale adibito a tale scopo. Quindi immagino sia corretto che la ristrutturazione la esegua l’acquirente realizzando gli impianti utili al suo scopo e, dopo tale ristrutturazione, sia lui a chiedere l’agibilità.
    Posso venderlo senza agibilità?

    • Per Umberto.
      Per prima cosa ti consigliamo, per effettuare una vendita corretta, di controllare se i locali che vuoi vendere sono conformi alla categoria C3: https://www.coffeenews.it/le-categorie-del-catasto-fabbricati-in-dettaglio
      Per agevolare tale controllo puoi rivolgerti presso l’Ufficio di Igiene pubblica della tua ASL, dove ti indicheranno le caratteristiche tecniche che devono avere detti locali
      Se detti locali sono conformi, puoi venderli completi di ogni impianto e rifinitura, oppure da restaurare o ristrutturare.
      Naturalmente varierà il prezzo di vendita.
      Nel primo caso dovrai procurarti tutte le certificazioni previste dalla legge, tramite un tecnico professionista (Per l’Agibilità comunale), e le attestazioni di regolare esecuzione (Dopo avere eseguito i rispettivi lavori) da parte delle ditte impiantistiche (Elettricità, gas, acqua).
      Nel secondo caso tutti i compiti e le relative spese rimarranno a carico dell’acquirente.
      Amedeu e c.

  137. Buonasera
    Ho acquistato un appartamento di nuova oostruzione nel 2014, in tutto, 11 appartamenti di cui solo uno ha l’abitabilità, alcuni giorni fa ho saputo dall’amministratore confominiale che l’impresa di costruzione ha dichiarato chiusi i lavori nel 2016 senza chiedere l’agibilità per gli altri appartamenti, tutti abitiamo e rogitato,
    POSSIAMO CHIEDERE AL COMUNE, PER INERZIA DELL’IMPRESA , IL RILASCIO DELLA SEGNALAZIONE CERTIFICA DI AGIBILITÀ,!

    • Per Milena.
      Leggi questo nostro articolo sull’agibilità in generale, potrebbe aiutarti
      https://www.coffeenews.it/certificato-di-agibilita-di-un-immobile-sue-caratteristiche
      Entrando nei particolari, il Decreto del Fare 69/2013 in merito alle novità apportate in edilizia cita quanto segue:
      “Per quanto riguarda il certificato di agibilità si prevede la possibilità di chiederlo anche per singoli edifici o porzioni o unità immobiliari. Infatti, dispone la lettera g) del primo comma dell’articolo 30 del Decreto del Fare che il certificato di agibilità può essere richiesto anche:
      a) per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
      b) per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.
      In base a quanto sopra un appartamento può aver avuto l’agibilità alle condizione della suddetta lettera b)
      Per quanto riguarda le successive agibilità, compresa la tua, ti suggeriamo di metterti in contatto con il tecnico direttore dei lavori dell’opera ed affrontare con il medesimo le problematiche che possono essere rimaste irrisolte per il Comune.
      Dopo di che, in mancanza di vie di uscita immediate, affrontare insieme il costruttore.
      Amedeu e c.

  138. Trifone Carone

    Ho ereditato un box, a suo tempo comprato dal costruttore, parte di un edificio, accatastato il 22/06/85 e dichiarato abitabile il 8/8/85. La planimetria del box accatastato è uguale alla struttura realizzata e diversa dalla licenza edilizia.
    L’ufficio tecnico comunale sta creando problemi.
    Mi chiedo se può avanzare richieste e le.eventiali responsabilità a chi vanno attribuite?

    Grazie

  139. Trifone Carone

    Tizio ha avuto la concessione edilizia falsificando i confini della sua proprietà ed edificando parte della facciata d’ingresso a meno di 3 m dal vero confine.
    Si può ritenere prescritto il reato? Di sicuro non può invocare l’usucapione in quanto per accedere al fondo è necessario attraversare quell’area che ha dichiarato di sua proprietà.

  140. Buongiorno, le scrivo in quanto sto valutando l’acquisto di una casa il cui approvvigionamento idrico dipende da un pozzo esistente e dalla piccola cisterna ad esso collegata. Cisterna che dunque fornisce l’acqua all’impianto idrico della casa. Sono qui a chiederle se gentilmente potesse aiutarmi a chiarire una perplessità in relazione alla certificazione di agibilità ad uso residenziale dell’immobile. Che lei sappia, il certificato di idoneità al consumo umano dell’acqua prelevata da pozzi privati con la relativa autorizzazione alla realizzazione del pozzo sono documenti necessari all’ottenimento dell’agibilità e la conseguente abitabilità?
    La ringrazio anticipatamente.

  141. Salve, ho coereditato una casa che è stata dichiarata inagibile. Il problema sorge nel momento in cui l’altro coerede utilizza la veranda della casa come garage (si tratta di una stanza con 3 mura e una porta finestra di 3m sotto a un vero e proprio tetto) e una delle stanze come magazzino e palestra. È autorizzato per legge a farlo o è possibile sporgere denuncia?

    • Per Giò.
      Se la casa è stata dichiara inagibile con ordinanza del Sindaco, come tale deve rimanere e non può essere utilizzata.
      Quindi rivolgiti dal Comando di Polizia Municipale e chiedi il sopralluogo di un Vigile.
      Se invece la non agibilità è avvenuta in altro modo, trattasi allora di questione tra privati e devi rivolgerti da un tuo avvocato per far scrivere una lettera al comproprietario.
      Comunque non sottovalutare la questione, in quanto eventualmente cadesse una parte della struttura dell’immobile interessando cose e persone, potresti essere coinvolto sia civilmente che penalmente, (Ammesso che ciò che usa costui interessi anche la tua parte).
      Amedeu e c.

  142. Buona sera,
    Vorrei sapere per una casa al grezzo avanzato per poter richiedere l agibilità devo mettere il pavimento o posso lasciare il cemento e finire semplicemente gli impianti e certificarli?
    Grazie per l attenzione.

    • Per Erica.
      La casa deve definirsi abitabile, per cui deve avere tutto ciò che è necessario per viverci: intonaci, pavimenti, impianti (Cerificati), ringhiere scale e balconi, ecc.
      Comunque, poichè l’agibilità viene data dal Comune, dopo il deposito della relazione definitiva del tuo tecnico Direttore dei Lavori, devi parlare con questi chiedendogli se è in condizioni di emettere tale dichiarazione.
      Eventualmente il tecnico si rivolgerà al personale dell’ufficio Edilizia Privata comunale, qualora abbia dei dubbi in merito.
      Amedeu e c.

  143. Salve! Desideravo sapere se è necessario fare la SCA in seguito ad un frazionamento e cambio di destinazione d’uso di un immobile a4 che in parte diventa C2 , in cui non sono presenti impianti, neanche quello elettrico. Sarà un senplice deposito.
    Per l’immobile residuo a4 richiederó l’agibilitá, ma per il deposito c2 non mi sembra necessaria in quanto non vi è alcun impianto. Qual è il vostro parere
    Grazie

    • Per Giuseppe.
      Intendi la SCIA(Segnalazione certificata di inizio attività), per la quale ti rimandiamo ad un nostro precedente articolo:
      https://www.coffeenews.it/dl-1332014-e-i-lavori-di-straordinaria-manutenzione-che-si-possono-fare
      Leggi a partire da:”….Con il Decreto Legge 12 settembre 2014 n° 133 “Sblocca Italia”, al punto 2 Capo V, vengono apportate significative modifiche allo stesso DPR n° 380/2001.”…
      Entrando nel merito della tua domanda e proseguendo a leggere il suddetto articolo, se è previsto, nel tuo caso, (Come ci sembra di comprendere) un cambio riduttivo di abitabilità, (Per esempio come nel caso dell’accorpamento tra due unità immobiliari) dovrebbe essere sufficiente la CIL asseverata.
      Comunque, Comune che vai consuetudine che trovi.
      Perciò, ti suggeriamo di recarti presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune, dove prendendo visione del Piano Regolatore Generale (PRG), sostituito in alcuni comuni dal Piano strutturale e dal Regolamento urbanistico, controllando le piante, in base alla zona dove è ubicato il tuo immobile, comprenderai a quali vincoli lo stesso è sottoposto e quali sono gli interventi edilizi ammessi.
      Amedeu e c.

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