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Questo articolo si riferisce alla casa in costruzione che stiamo seguendo (vedi Categoria "Costruzione Casa"), ma interessa anche tutte quelle unità abitative da ristrutturare, ricadenti in Comuni che hanno recepito il DM seguente e lo hanno applicato nei Regolamenti Edilizi.
Quando il proprietario chiama un tecnico abilitato, per fargli presentare un progetto per la propria casa, il tecnico (Ingegnere, architetto o geometra), nell’elaborare questo progetto deve attenersi a quelli che sono gli standards urbanistici minimi da rispettare.
Questi parametri sono stati naturalmente fissati da leggi dello Stato e successivamente recepiti da leggi regionali e fissati in regolamenti edilizi comunali dove sono stati applicati, o modificati, ma solo nel senso più restrittivo.
Il DM 1444 del 2 aprile 1968 fissa i parametri fondamentali relativi agli spazi destinati all’edilizia residenziale
Sia il D.M 05/07/1975 a modifica delle Istruzioni Ministeriali del 20/06/1896, che la legge 5 agosto 1978 N° 457 art 43 e successive, fissano i parametri relativi ai vani abitabili e che di seguito vi riportiamo:
L’altezza interna utile dei vani di abitazione non può essere inferiore a mt 2,70, con esclusione dei corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli, per i quali può essere di mt. 2,40. (Una eventuale deroga può applicarsi solo per le comunità montane)
Il D.M 9 giugno 1999 stabilisce poi:
"Le altezze minime previste nel primo e secondo comma possono essere derogate entro i limiti gia’ esistenti e documentati per i locali di abitazione di edifici situati in ambito di comunita’ montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienicosanitarie quando l’edificio presenti caratteristiche tipologiche
specifiche del luogo meritevoli di conservazione ed a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienicosanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilita’ di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliaria"
Nel caso di locali sottotetto con soffitti non orizzontali, l’altezza media deve essere di mt 2,70 e la minima variabile, a secondo le disposizioni regionali recepite poi dai vari comuni.
Per ogni abitante si deve prevedere una superficie minima abitabile di mq. 14 fino a 4 persone, e di mq 10 per ogni abitante in più.
Le stanze da letto devono avere una superficie minima di mq 9 se per una persona e di mq 14 se per due persone.
Ogni alloggio deve essere dotato di un locale soggiorno di almeno mq 14
Fermo restando il limite dell’altezza di mt 2,70, in caso di alloggi monostanza (monolocali) , la superficie minima comprensiva dei servizi, non può essere inferiore a mq. 28 se per una persona o mq. 38 se per due persone
Tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli debbono fruire di illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d’uso.
Per ogni locale di abitazione la superficie finestrata non potrà essere inferiore ad 1/8 della superficie del pavimento
Il "posto di cottura", eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest’ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianto di aspirazione forzata sui fornelli
La stanza da bagno deve essere fornita di apertura all’esterno per il ricambio dell’aria o dotata di impianto di aspirazione meccanica. Nelle stanze da bagno sprovviste di apertura all’esterno è proibita l’installazione di apparecchi a fiamma libera.
Per ciascun alloggio, almeno una stanza da bagno deve essere dotata dei seguenti impianti igienici: vaso, bidet, vasca da bagno o doccia, lavabo.
I materiali utilizzati per le costruzioni di alloggi e la loro messa in opera debbono garantire un’adeguata protezione acustica agli ambienti per quanto concerne i rumori da calpestio, rumori da traffico, rumori da impianti o apparecchi comunque installati nel fabbricato, rumori o suoni aerei provenienti da alloggi contigui e da locali o spazi destinati a servizi comuni.
Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo
SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA
Buonasera,
avrei bisogno di alcune delucidazioni circa l’abitabilità delle case.
Sarei intenzionato ad acquistare una casa sita nel comune di sarzana loc. Bradia ma l’altezza è di 2,60 mt.
L’agente immobiliare ci ha spiegato che un geometra ha detto che è uscita una nuova legge grazie alla quale il comune di sarzana concede l’abitabilità anche per stanze con questa altezza.
Gradirei sapere se questa notizia è corretta, oppure se è solo una “scusa” per vendere.
In attesa di una Vs. risposta, Vi ringrazio e porgo distinti saluti.
Per matteo
L’altezza interna dei vani per abitazione è fissata in mt. 2,70 da leggi dello Stato recepite poi dai Comuni ed immesse nei Regolamenti Edilizi Comunali.. Questo vale per soffitti in piano ed anche se inclinati (si prende la media che deve essere 2,70).
Non credo che possano esservi deroghe a quanto sopra.
Comunque prima di acquistare una casa che rischia di non ottenere poi l’abitabilità, rivolgiti in Comune a Sarzana e chiedi loro delucidazioni in merito.
Eventualmente non parlare del caso specifico di quella casa, ma ponigli la domanda in generale.
Amedeu
salve sono proprietario di un’abitazione, ho presentato il prgetto al Comune per la sopraelevazione dell’immobile, ma l’ufficio tecnico mi ha risposto che siccome sono diminuiti i decibel di costruzione ma che comunque si tratta di zona edificabile posso sopraelevare di soli 35 mq anzichè i 100 mq iniziali.
considerato che i miei soffitti raggiungono l’altezza di 3.20 mt. posso abbassare i solai e sfruttare piu’ superfice, se si quanti metri quadri potrei costruire.
Per Lucio.
Probabilmente ti avranno detto gli indici di costruzione e non i decibel.
Comunque, con il tuo tecnico, devi fare un calcolo del volume che puoi realizzarte sulla base dei inuovi parametri edilizi.
L’abbassare i soffitti può essere una soluzione per guadagnare del volume, però tieni conto che la parte sottostante deve avere sempre l’altezza minima di mt 2,70 e quella superiore idem.In realtà guadagneresti 50 cm di altezza per l’intera superficie.
Il volume ti verrà poi calcolato (normalmente) dal piano marciapiedi esterno al sottogronda: però controlla il Regolamento Edilizio comunale.
Poi, il tuo tecnico deve controllare le distanze dai fabbricati vicini ed i limiti di altezza per la zona.
Concludendo, ti consiglio di prospettare al tuo tecnico la questione suggerendogli di informarsi bene presso il Comune e prima di presentare un nuovo progetto, di fare dei calcoli precisi, di confrontarsi poi con te sulla possibilità o meno di sfruttare in più nuovo volume.
Amedeu
salve, volevo una risposta in merito alle metrature per un alloggio ATER posto nel comune di Gorizia da adibire ad abitazione per due persone, non coppia ma madre e figlia. E’ stato loro proposto un alloggio di 51 mq e volevo capire se la metratura è sufficiente o insufficiente al punto da essere motivo esaustivo per rifiutare l’alloggio.
Grazie
Per Erika.
Ti premetto che ogni regione ha una propria legge che regola le costruzioni in zona PEEP (Piani per Edilizia Economica e Popolare).
Quindi dovresti cercare nel Web :” Regione………..Alloggi popolari.Superficie minima”
Comunque stando alla legge nazionale ed agli standards edilizi ad essa riferiti ritengo che il conteggio della superficie utile dovrebbe essere impostato come segue:
2 persone singole.
N° 1 camera da mq 14 + 1 cameretta da mq 9 + 1 soggiorno da mg 14 + un bagno da mq 4,50 + cucinotto +corridoio largo ml 1,20 minimo.
Il totale netto verrebbe di mq 41,50 + cucinotto +corridoio.
Se l’alloggio proposto è di mq 51 netti (cioè superficie abitabile) ritengo possa essere nel giusto
Verifica comunque come ti ho detto sopra.
Saluti
Amedeu
Scusate sapreste dirmi se ci sono dei vincoli da rispettare per la costruzione di un forno a legna? Vivo in una villetta a schiera e vorrei costruire un forno .
Grazie mille
Per Mena
Il forno a legna del quale abbiamo presentato la progettazione e le relative modalità di costruzione, in effetti è un piccolo manufatto completo di copertura e muri portanti.
Per tale motivo serve un progetto firmato da un tecnico, ed il rispetto delle norme di PRG del tuo comune.
Amedeu
salve a tutti abito in una abitazione con un terreno agricolo coltivato a granturco a 10 metri di distanza davanti a me….a quanti metri per legge dovrebbe stare un terreno agricolo coltivato da una abitazione civile..?
grazie resto in attesa di vostra risposta.
Non vi sono leggi specifiche, in quanto un terreno, agricolo o a destinazione civile sta dove si trova.
La legge o le normative comunali stabiliscono solo le distanze fra gli edifici ed il C.C. non prevede particolari distanze per un terreno seminato a granturco.
Amedeu e c.
Buon pomeriggio a tutti volevo delle informazioni riguardanti le leggi di nuova generazione per l ampliamento degli immobbili il mio e di 50 mq per 3 livelli volevo ampliare di circa 35 mq il piano piu basso dove ho soggiorno-cucina e bagno volevo aggiungere due camere da letto per motivi d invalida in famiglia impossibilitata nel fare le scale per evitare il cambiamento della casa cosa non semplice ho pensato di aggiungere queste due stanze volevo sapere se e fatibile e quanto mi costa questo ampliamento .Grazie a tutti.
Per Christian.
Riguardio all’ampliamento che vorresti eseguire, poichè la legge nazionale è stata recepita dalle Regioni, ed ogni regione ha fatto Stato per conto proprio, dovresti cercare su internet cosa ti concede la tua Regione e per quali interventi.
Relativamente al costo dell’ampliamento è conseguente alla risposta che avrai riguardo alla prima domanda, ma non possiamo dirti con esattezza quanto spenderai, poichè dovremmo redigerti un preventivo su di un disegno quotato e sviluppando le misure ecc, ecc. e tu capisci bene che ci vorrebbe troppo tempo per il tipo di servizio che stiamo fornendo.
Una volta che sarai sicuro di poter attuare quanto richiesto, rivolgiti da un professionista (Ingegnere, Architetto, Geometra) e fatti fare un preventivo.
Saluti
Amedeu e c.
Sono Paolo
proprietario di un monolocale di 28mq cosi suddiviso: bagno 4,5 mq, (con accesso diretto nell’ambiente cucina)ripostiglio 2mq ambiente cucina di 21.5 mq . Vorrei rimpicciolire il bagno, rimpicciolire l’ambiente cucina ed eliminare il ripostiglio, per ricavare,tre ambienti cosi distribuiti: bagno 3mq con accesso dalla camera da letto, letto 9mq e ambiente cucina di 14 mq. la mia domanda/preoccupazione è :sé presento una dia con queste variazioni che non rispecchiano i requisititi minimi per l’abitabilità corro qualche rischio? perdo l’abitabilità?,non posso fare i lavori?
ringrazio anticipatamente
Per Paolo.
La DIA è una Dichiarazione di Inizio Attività e viene presentata dal progettista che se ne assume la completa responsabilità, anche ai fini del rispetto delle leggi, regolamenti e norme varie.
La differenza sostanziale da una Concessione Edilizia è questa.
Non entrando quindi in merito del metraggio che tu avrai certo verificato (per esempio il bagno di soli mq.3,00), non potrai mai pretendere che un professionista abilitato dichiari il falso.
Ciao
Amedeu
salve,vorrei comprare un terreno agricolo in provincia di catania e collocarvi un piccolo prefabbricato di circa 50mq per villeggiatura.posso farlo ? o i criteri a cui e’ sottoposto sono gli stessi per una casa normale? e se mettessi invece una casa mobile con le ruote ? mi converrebbe comprare invece un terreno agricolo con un rudere accatastato da ristrutturare ? se cosi’ cosa bisogna fare per abitarci?grazie attendo risposta
Piero
Per Piero.
Devi semplicemente sentire presso l’UfficioEdilizia Privata o nel sito del tuo Comune, cosa prevede la normativa regionale per le zone agricole.
Sulla base di quello che scoprirai, dovrai comportarti di conseguenza.
Sappi però che un prefabbricato, anche su ruote, purchè sia allacciato alla FN o all’acquedotto è considerato in tutto il Paese alla stessa stregua di una casa.
Se vuoi comprare un terreno agricolo con un rudere, devi sempre prima informarti in Comune, perchè rischi che poi non ti permettano di sistemarlo se non hai i requisiti richiesti dalle normative della tua Regione.
Ciao.
Amedeu
Se per errore di rifiniture intonaco le camere per 2 persone ho raggiungono i 14 mq. ma 13,80 ,vi e modo di una tolleranza delle normative grazie
Per Mauro
Non esistono deroghe. Però, secondo il nostro parere, il buon senso dovrebbe prevalere in alcuni casi (per esempio 1 cm di spessore in più di intonaco dato ad una parete), in quanto è vero che le misure vanno sempre rispettate, ma 0,20 mq corrispondono sempre ad una mattonella di cm 20×20 o ad una retta di una parete di metri 4 (cm 400) per 1 cm.
Amedeu e c.
salve sarei interessata a comprare un immobile disposto su 2 livelli,il primo piano con un altezza di 2,70m, il piano superiore ,dove ci sono 2 camere e un bagno è di 2,50m,mi domando?
Ma sono altezze che rientrano nella legge,o ci sono altezze da dover rispettare per forza ,?è legale vendere? ,e il proprietario è in regola?grazie emanuela da firenze
Per Emanuela.
L altezza di legge è di mt 2,70 per tutti i vani di abitazione, ad eccezione dei bagni wc, corridoi e ripostigli che possono avere una altezza di mt 2,40.
Se i locali sono ubicati in un sottotetto e quindi il soffitto è inclinato, l’altezza media deve essere ugualmente di mt 2,70 per i locali abitabili..
Quindi, prima di fare il contratto, stai bene attenta a cosa acquisti.
Amedeu e c.
Salve a tutti, avrei un quesito da porre. Devo eseguire lavori di ristrutturazione di un appartamento su due piani. il secondo è mansardato. Vorrei poter ingrandire il secondo bagno (avendo spazio da utilizzare) che è posto al secondo piano. Essendo mansardato, la parte più bassa del bagno è circa 2,00 m e la parte più alta circa 3,00. Vorrei poter estendere la superficie del bagno spostando la parete più bassa (quella da 2,00) di circa un metro e venti. Così facendo però, la parte più bassa del bagno scenderebbe a 1,50 m.
Risulterebbe a norma una soluzione del genere, essendo questo il secondo bagno dell’abitazione ? Il bagno principale è collocato al piano sottostante e soddisfa tutti requisiti normativi.
Pensavo che essendo secondo bagno non dovesse soddisfare tutti i requisiti del primo bagno, inoltre mi è stato detto che le altezze minime non devono essere al di sotto dei 2,40 m. Su questo sono d’accordo, ma essendo mansardato come può essere soddisfatta questa richiesta? Inoltre il suddetto bagno è gia presente con una altezza minima di 2,00 m?
Come mi devo comportare?
Grazie mille a tutti per le eventuali risposte
Per Rosario.
metri 3,00 più metri 1,50 sommano metri 4,50.
Mt 4,50 : 2 = mt 2,25 inferiori ai 2,40 medi consentiti per legge.
Attenzione però! Controlla il “piano casa” della tua Regione, recepito dal tuo Comune, in quanto, per esempio, la regione Toscana, per le mansarde, con detto piano, ha abbassato le altezze di legge.
Non so di che regione sei, anche se dal tuo nome posso supporlo.
Informati.
Amedeu
Grazie mille per la risposta, abito nel comune di Siena e vedrò di informarmi. L’unica cosa che non ho ben chiaro è la sua risposta, nel momento in cui mi nomina le mansarde con tetto piano; per mansarda non si intende il vano sottostante ad un tetto a falda?
Grazie ancora
Rosario
Per Rosario.
Si. Le mansarde sono vani sottotetto.
Nella rispopsta ti ho scritto .. per le mansarde, con “detto piano”, ha ….. cioè voglio dire con “il piano casa”.
Ciao
Amedeu
Salve, avrei da porle un’altra domanda sempre relativa al bagno
Vorrei ingrandire un bagno (mansardato) che, allo stato di fatto, ha le seguenti caratteristiche:
la parte più bassa misura 2 m, la parte più alta misura 3 ed una media di 2,50 m (quindi rientra nei limiti dettati dal regolamento edilizio), inoltre è presente una finistra, che rientra nell’ottavo della superficie calpestabile, e che dall’esterno è mascherata con dei mattoni messi a taglio. Detta finestra però non è presente nella piantina catastale dell’immobile. Tale immobile per di più ricade in una zona di vincolo ambientale. Mi chiedevo se tale finestra non sia stata aperta successivamente (previa autorizzazione dell’ufficio tecnico) e mascherata dietro richiesta dell’ufficio stesso, vista la zona di appartenenza. In questo caso, spostando il tramezzo del bagno la finestra non basterebbe a ricoprire l’ottavo della superficie calpestabile vero? Come potrei fare?
Nel caso in cui la finestra fosse stata aperta abusivamente, il bagno in questione avrebbe dovuto avere un impianto di ventilazione forzata. In quest’ultimo caso, che restrizione incontrerei volendo spostare il tramezzo per ingrandire il bagno?
Grazie mille
Per Rosario.
Se il bagno è principale deve avere la superficie di mq 4 e la larghezza di mt 1,5, a meno che non sia in zona A di PRG.
Se si tratta di un secondo bagno può non rispettare detti limiti ed essere provvisto di aereazione forzata.
Non abbiamo presente la facciata del tuo immobile, comunque dici che ricade sotto la Soprintendenza o legge locale di vincolo ambientale. Probabilmente sei in zona A1 dove viene sempre praticata una certa elasticità sui parametri delle finestrature.
Ma ritorniamo alla facciata del fabbricato.
Se questa finestra che è chiusa da mattoni murati per coltello non crea disturbo dal punto di vista estetico , non vedo perchè tu non possa chiedere di riaprirla (Per questo basta che tu faccia delle fotografie interne dimostrative della sua preesistenza)
Non guardare le planimetrie catastali, in quanto il Catasto non è probatorio.
Riguardo al tramezzo che vuoi spostare, non riusciamo a comprendere in che posizione si trovi.
Altro non possiamo aggiungere.
Amedeu e c.
Per completezza di informazioni il fabbricato è catalogato come R2B “palazzine in linea”
mentre per quanto riguarda il bagno, questo è secondario ed è posto all’angolo di una superficie mansardata di circa 60 mq che non risulta divisa da altri tramezzi. Ecco perchè volevo ingrandire il bagno.
Grazie ancora per le risposte e per la velocità delle stesse
salve,
dovrei ristrutturare un appartamento di 26 mq, ma il geometra mi ha detto che non mi concederanno il progetto perchè l’appartamento è sotto i 28 mq (quindi secondo loro è un monolocale). l’appartamento è già un bilocale io vorrei solo cambiare la disposizione. Cosa devo fare per far passareil progetto e quindi fare le cose in regola, senza pagare multe?
grazie
simona
Per Simona.
Gli standards edilizi prevedono un minimo di 28 mq per un monolocale per una sola persona.
Qualora tu opti per un appartamento, dovresti avere un soggiorno cucina di 14 mq + una camera di 9 mq (ad un letto) ed un bagno di 4,50 mq, per un totale di mq 27,50 sempre maggiori dei 26 mq che tu hai.
Poichè il tuo appartamento è preesistente e probabilmente in regola ed accatastato, riteniamo che tu possa portare avanti un progetto migliorativo dal punto della vivibilità per la persona (una) che lo abita.
Vai a parlare personalmente con i tecnici responsabili dell’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune e portati dietro una pianta dello stato attuale e di quello modificato (migliorativo), esponi apertamente il tuo caso ed ascolta cosa ti diranno.
Amedeu e c.
Ciao sono Marco, volevo avere informazioni che riguardano l’abitazione di mio fratello. Volevo sapere innanzitutto: quanto deve essere alta (per legge) l’abitazione interna? e i parametri da rispettare per legge che riguardano la scala che porta al primo piano della sua abitazione? mio fratello ha costruito questa abitazione 8 anni fa’ e grazie al suo geometra molto inesperto gli ha causato diversi danni come: l’altezza non conforme alla legge; i tubi di scarico che passano dall’abitazione di sotto e cioe’ dalla casa di sua madre; e’ molto rumorosa DA CALPESTIO e sentiamo ogni minimo rumore, c’e’ da impazzire!!!!!!!!! VOLEVO SAPERE GENTILMENTE SE MIO FRATELLO E’ ANCORA IN TEMPO A CHIEDERE I DANNI A QUEL SUO INESPERTO GEOMETRA? E CHI DEVE PAGARE SOLO IL GEOMETRA O ANCHE LA DITTA CHE HA ESEGUITO I LAVORI? GRAZIE ASPETTO UN VOSTRO AIUTO!!!!! CIAO
Per Marco.
I parametri più usati li puoi trovare nell’articolo (Urbanistica- standards edilizi) dal quale tu mi hai scritto.
Per la scala , devi consultare via internet il sito del tuo comune ed aprire o salvare il Regolamento Edilizio che sarà certo in formato PDF.
Su di esso potrai trovare i parametri mancanti ed anche le indicazioni relative alla rumorosità ( Capitolo barriere termo-acustiche).
Relativamente agli altri problemi, tipo il passaggio delle tubazioni dalla casa di vostra madre, ti consiglierei di prendere visione del progetto edilizio approvato e degli atti che lo contengono.
Guarda a nome di chi era presentato e se comprendeva interventi sulle due unità abitative.
Inoltre vedi se c’è allegato il progetto schematico relativo agli impianti.
Per il resto, una volta assunte queste notizie, ti consigliamo di consultare un legale prima di procedere.
Amedeu e c.
Buongiorno,
sono proprietario di un terreno agricolo dove sto costruendo attualmente un fabbricato. Tale terreno confina da un lato con la strada provinciale e dall’altro con la trada comunale. L’ingegnere che si e’ occupato dei lavori mi disse che la distanza da adottare dalle strade era di metri 20.
Oggi a lavori quasi ultimati mi accorgo che tali distanze non sono state rispettate. Da un lato la distanza e’ di m.19 e dall’altra di m.19.5.
Vorrei sapere a quali problemi posso andare incontro e se ci sono delle soluzioni per risolvere il problema.
Ringraziandovi anticipatamente per l’attenzione prestatami porgo
Distinti Saluti.
Per Carlo.
Per il tuo caso ti possiamo consigliare solo di di parlare con l’ngenere e cercare una soluzione con lui.
Amedeu e c.
Vorrei sapere se posso cambiare la destinazione d’uso di una soffitta Con il punto più alto di2,50 quello basso 1,70 superficie circa 75mq,sono presenti 1 finestra 1 porta finestra e 3 lucernai.
La ringrazio anticipatamente
Per Antonella.
Stando alle leggi nazionali non potresti, in quanto l’altezza media dovrebbe essere 2,70 e la minima 1,80; però alcune Regioni hanno approvato nel nuovo “Piano Casa” l’utilizzazione delle soffitte, riducendo le altezze interne.
Non sappiamo da quale Regione scrivi. Comunque le modifiche devono essere recepite dai singoli Comuni.
Devi recarti presso l’Ufficio Edilizia Privata del tuo Comune per avere notizie in merito, oppure prova a cercare sul sito del tuo comune alla voce “leggi e regolamenti”.
Ciao Amedeu
Salve, vorrei comprare un loft accatastato C3 (stabile ex-fabbrica). Non ho ancora preso le misure e non so com’è aerato il bagno ma credo che questi parametri non siano a posto per fare l’abitabilità. Le mie domande sono:
1. Per fare l’abitabilità l’unità abitativa deve per forza rispettare TUTTI i parametri di cui nell’articolo oppure qualche parametro potrebbe essere non rispettato? Si potrebbe compensare con altri parametri per quelli non rispettati?
2. Che documentazione devo chiedere all’agente immobiliare in questo casa? (Ho letto il libro “come comprare casa” ma giustamente parla delle abitazioni vere e proprie e non di altre categorie catastali)
3. E sciocco comprare un tale loft (ristrutturato) al prezzo uguale a quello d’un appartamento vero e proprio della stessa metratura da ristrutturare o ristrutturato in parte?
4. So che non potrò fare la residenza in C3. Quali altri eventuali problemi dovrei aspettarmi? Se le autorità scoprissero che ci vivo invece di usarlo come laboratorio (lo controllerebbero?) che cosa comporterebbe? Premesso che dipingo anche e una stanza sarà sicuramente ad uso laboratorio vero e proprio… Potrò fare contratti privati e non aziendali per internet, luce ecc?
5. Se per caso una parte / una stanza del loft fosse conferme alle norme posso attribuire abitabilità e/o accatastare come abitazione solo a quella parte/stanza?
Grazie mille e cordiali saluti.
Elena
Per Elena.
1) I parametri vanno tutti rispettati. Comunque nella tua Regione il nuovo “Piano Casa” può avere introdotto delle novità migliorative. Controlla presso l’Ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
2) I l tuo agente immobiliare dovrebbe procurarsi presso il venditore copia dell’Agibilità (si chiama così nei casi di ex fabbriche, cat.C) dell’immobile ed eventualmente (se ci sono) copia dei certificati di regolare esecuzione degli impianti esistenti (gas, acqua, riscaldamento).
3) Si, a meno che tu non riesca a spuntare un buon prezzo di acquisto.
4) Se sei già convinta che non puoi farci una residenza, vuol dire che ti sei già informata in merito presso il tuo Comune.
Qualora tu realizzi abusivamente dei lavori trasformandolo in residenza, incorrerai nelle sanzioni previste per lavori abusivi (civile e penale)
Relativamente al discorso dello studio per dipingere e nel caso esista un WC, e tu non esegua alcuna modifica strutturale o di cambiamento di destinazione d’uso, non crediamo che possano impedirti di dormirci. (altro non ci è dato di aggiungere).
Relativamente ai contratti con gli Enti erogatori dei servizi, ti suggeriamo di informarti presso di loro.
5) Devi verificare , presso l’Ufficio di cui al punto 1, se per quella zona è ammesso il cambio di destinazione d’uso, ed a quali condizioni.
L’accatastamento (a parte il fatto che il Catasto non è probatorio) non ti verrebbe accettato, secondo le nuove disposizioni in materia.
Ciao
Amedeu e c.
Grazie mille delle risposte!!!
Elena
Per Elena
Prego.
Amedeu e c.
Bongiorno Avrei una domanda da fare, il mio comune mi ha rilasciato l’ATTESAZIONE IDONIETA ALLOGIO ma su questo nuovo mi ha fatto un po di metri in meno da 84,71 a 71,60 fin qui lo capito che mi ha tolto la cantina ma da questi 71,60 mi ha tolto di nuovo 10,05 x superficie di sevizio, quindi la casa e abitativa per 4 persone aposto di che era prima,si come il mio comune mi ha detto che e una nuova legge,io voglio sapere quale legge nuova e questa coe quale art. quale D.lgs. perche in questo mommento se nn e applicata una nuova legge son pronto a farli causa grazie mille
Per Spartak.
Devi cercare e leggere la seguente normativa:
(Decreto Legislativo 25 luglio 1998, n. 286 “Testo Unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero” e relativo regolamento di attuazione: D.P.R. 394/1999).
Amedeu e c.
Grazie mile Amedeu
per modificare la situazione millesimi in un condominio dove un negozio di
di 35 mq ha gli stessi millesimi di un appartamento di 70 mq come si dovrebbe procedere
Per Luigi.
Le tabelle millesimali possono essere contrattuali, giudiziali o assembleari.
Abbiamo fatto due articoli in merito alle tabelle e fra breve ne seguirà un terzo e si reputa sia l’ultimo.
Comunque quale anticipazione possiamo dirti che per una caratura millesimale regolarmente approvata come prescrive la legge e la giurisprudenza di merito, per essere modificata, bisogna che siano intervenuti nell’immobili dei fatti che ne hanno cambiato la consistenza, tipo una sopraelevazione di un piano o altro lavoro importante e significativo.
Altrimenti andare “a caccia di un errore” sia pur palese, ma approvato ed in essere, in un atto in gran parte di natura estimativo, può diventare una strada lunga e difficoltosa, con esito incerto, anche se supportata da legali e periti di parte.
Amedeu e c.
Vorrei comprare un monolocale a Roma, fermo restando quanto stabilito dalla legge circa i mq, l’altezza dei vari vani ecc., con quale categoria deve risultare al catasto per essere tranquilla di comprare un immobile per uso abitativo/residenza? Grazie!
Per Maria.
Devono essere in categoria A.
Comunque, poichè il catasto non è probatorio, sul contratto fai scrivere che acquisti un monolocale adibito ad uso di civile abitazione.
Amedeu e c.
salve sono Nely e volevo sapere a quanti mt deve distare un terreno agricolo coltivato, dal recinto della mia abitazione. Vorrei saperlo dato che quando concimano nn so cosa buttano. grazie
Per Nelly
Non vi sono distannze legali che i terreni agricoli devono rispettare nei confronti delle abitazioni.
Cosa diversa è per le concimaie o porcili.
Comunque prova a rivolgerti all’ASL della tua zona, però attenzione!. Non puoi dire “non so cosa ci buttano!”
Potrebbero non “buttarci niente.
Amedeu
Ho acquistato un appartamento in condominio da un privato, dopo alcuni mesi scopro che la superficie finestrata del soggiorno (30 mq.) è inferiore al rapporto di 1/8 della superficie finestrata misurata sulla luce del foro (1,20*2,37). In questo caso serve segnalarlo all’amministratore di condominio o mi rivolgo direttamente ad un avvocato per chiamare in causa l’impresa esecutrice? Nel caso in cui il comune avesse comunque concessionato il progetto, rischio che l’abitazione venga dichiarata inagibile in quanto non risponde ai requisiti minimi per l’abitabilità?
Per Armando
Se l’immobile è di costruzione seguente al 1975, la superficie finestrata deve essere pari ad 1/8 per locali di civile abitazione, quindi di mq 3,75.
Se questa minore superficie sia dovuta ad una errata progettazione, oppure ad una esecuzione dei lavori in difformità al progetto approvato lo potrai scoprire visionando “da proprietario e per motivi tuoi” il progetto stesso in Comune presso l’ufficio Edilizia Privata. E’ un tuo diritto.
Vivi in un condominio, quindi, può darsi che la finestra del soggiorno sia posta “in fila” con altre finestre degli altri piani. In questo caso solleveresti un problema generale e difficile da risolversi.
La concessione edilizia viene rilasciata sempre “fatti salvi i diritti dei terzi”, per cui il Comune regolarmente ce ne esce pulito.
Ti troverai perciò a definire la questione con il costruttore e con il progettista e direttore dei lavori.
Ti consigliamo di i di avere chiare queste cose prima di muoverti con un legale.
A nostro giudizio l’Amministratore condominiale dovrebbe essere l’ultimo ad essere contattato, in quanto probabilmente ti troveresti ad affrontare una assemblea di condominio, dove potresti essere l’unico a contestare questo fatto.
Amedeu e c.
Buongiorno, dopo aver ristrutturato completamente e finito nel 2006, una casa bifamilare con demolizione e costruzione di nuovi muri, ci accorgiamo, abitandola che non vi assoluta insonorizzazione. Il capitolato parlava di bossola da 14+ rinzaffo+ lana di roccia +bossola da 14. da foto scattate durante i lavori dal sottoscritto, si evenzia chiaramente che vi è pannello di polisterene e bossola da 8. Il D.L. sostiene che essendo io proprietario, presente più volte in cantiere , avrei dovuto accorgermene e se ne lava le mani. Ho intenzione di chiamare in causa il D.L.. Sono passati 4 anni dalla mi residenza nell’abitazione, è tardi per intraprendere causa legale?
Grazie
Per Marcello.
Stando al contenuto del codice civile dovresti avere avanzato osservazione entro i due anni dal compimento dell’opera.
Leggi l’articolo “Responsabilità, per lavori edili, successive al termine dell’appalto” nella categoria “DIRITTO sulla proprietà”.
Però attenzione! La giurisprudenza è in continua evoluzione, per cui ti conviene comunque sentire un legale se ci sono state delle sentenze che ti possono aiutare.
Amedeu e c.
ho un dubbio, se ho un monolocale di 29 mq. utili compreso il begno, ed è 39 mq. lordi (compreso i muri interni ed esterni, può essere abitato da un unica per sona p da due? perchè l’art.2 del dm del 75 dice che sono necessari 14 mq. di “superficie abitabile” per abitante (e li avrei) e l’art.3 dice che per due persone ho bisogno di 38 mq. di “superficie” non specificando “abitabile” e quindi è lorda?
Per William.
Da una persona.
Agli effetti dell’aplicazione delle superfici abitabili si deve considerare sempre la superficie netta calpestabile.
Amedeu e c.
l’altezza minima di un appartamento sottotetto si calcola quando è grezzo o quando è ultimato (cioè piastrellato, etc.)? E se ci sono delle tolleranze. Vi pongo questa domanda perchè il mio è di 2,66.
Grazie!
Per Giovanni.
Si misura sempre quando è finito.
Nel caso sia piastrellato in alto (cosa strana) si può togliere lo spessore delle piastrelle.
Comunque se il tuo sottotetto è inclinato e l’altezza media deve essere 2.70 e tu hai invece 2,66, controlla se la minima è di mt 1,80.
Il problema comunque non ti dovrebbe sorgere per avere l’abitabilità, se trovi un buon tecnico professionista, in quanto riteniamo, che in quella fase, non siano un grosso problema i 4 cm in meno.
Potrebbero attribuirsi ad un errore dovuto al maggiore spessore del sottofondo del pavimento.
Le noie potrebbero invece nascerti dopo, in quanto, se sei il proprietario ed in futuro ti ritrovi a vendere l’appartamento per una altezza di mt 2,70, e poi chi acquista verifica che è 2,66 , questi potrebbe invalidarti il contratto e crearti dei grossi problemi.
Amedeu e c.
Per ciò che riguarda le altezze potrei sapere:
– quali sono i punti di riferimento per calcolare l’altezza utile?
– in caso di richiesta di permesso di costruire in sanatoria (trattasi di vano in sopraelevazione a falda inclinata avente tetto di copertura di legno sorretto da travi di legno avente superficie utile di circa 17 mq) quali sono i punti di riferimento per calcolare le altezze?
Per Dodo.
Esternamente l’altezza dell’edificio si misura dal piano marciapiedi al punto di incontro, sulla facciata, fra il muro verticale e la gronda, sia essa in pendenza o in piano.
Internamente vale lo stesso discorso (se il soffitto è in pendenza): cioè dal piano pavimento all’incontro muro verticale con soffitto inclinato.
In un tetto di legno, l’altezza si prende dal pavimento al sotto travicello (o corrente se il travicello non c’è) inchiodato sopra le travi di legno principali.
Amedeu e c.
si puo gia abitare in un cantiere ancora aperto con tanto di gru grazie
Un nuovo edificio, per essere abitato, deve avere avuto l’abitabilità da parte del Comune.
Può esserci il caso di una ristrutturazione parziale o di un restauro, dove il proprietario può abitare dei vani esclusi da tale intervento ma messi in sicurezza.
Amedeu e c.
buongiorno
io e mia moglie abbiamo comprato a santa teresa di riva
provincia di messina un tereno agrario di 1200mq accanto al tereno cé un magazino catastato di 8mq cadente¨
noi vorremo fare una stanzetta di 20mq
o un magazino che possibilita abbiamo
grazie tanto per la risposta o per indicarmi cosa devo consultare
Per Santo.
!200 mq sono verament pochi per un terreno agricolo.
Comunque, poichè hai già un piccolo manufatto esistente di 8 mq, ti conviene fare una visita all’ufficio urbanistica del Comune e domandare cosa potresti realizzare, in base alle normative della tua Regione e del tuo Comune.
Otterrai certamente tutte le spiegazioni che i tecnici comunali sono abbligati a dati.
Amedeu e c.
ciao amedeu ascolta devo fare un impermeabilizzazione su un tetto con pendenza del 3,5 %devo fare la doppia guaina ora ho sentito diversi pareri ma devo metterla in opera a giunti sfalzati oppure tutti e due i fogli dello stesso verso ma sfalzati ogni 50 cm?
Per Alessandro.
Poichè hai una superficie piana a terrazza, falla impermeabilizzare con attenzione, secondo quanto da noi spiegato negli articoli sull’impermeabilizzazione.
Amedeu e c.
Salve a tutti
desidero sapere un informazione in merito ad una ristrutturazione
nel mio appartamento che sto ristrutturando ho una stanza di 4,1 x 3.48 che vorrei adibire a soggiorno – sala pranzo con accanto una stanza da adibire a cucinotto. Il problema è che in questa stanza soggiorno il muro esterno da 3.48 cm è portante ed è spesso 56 cm (perchè era un casolare che è stato ristrutturato a suo tempo) e al centro c’è una nicchia celo-terra larga 125 cm e profonda 33 cm con al centro la finestra, quindi in poche parole si può dire che ci sono queste due sporgenze di muro spesso 33 cm e larghe circa 110 cm da entrambi i lati della nicchia finestra. Il problema è che rischio di non rientrare nei 14 mq minimi per essere dichiarato soggiorno. All’urbanistica del mio comune mi hanno detto che la nicchia siccome è più larga di 120 cm viene conteggiata nella metratura, ma a questo punto vi domando le due sporgenze laterali di 110 cm l’una vengono conteggiate oppure no? PS. 3.48 x 4.1 = 14.268 mq – (1.10 x 0.33 + 1.10 x 0.33) = 14.268 – 0.726 = 13.542 mq
Grazie in anticipo.
Per Luigi.
Se le due sporgenze che racchiudono la nicchia sono all’interno della stanza ci sembra una pignoleria eccessiva conteggiarle. Fra l’altro sporgono solo 33 cm.
Amedeu e c.
Per amedeu
Grazie per avermi risposto subito e sopratutto tranquillizzarmi un pò.
Comunque ci sono dei regolamenti in merito al mio quesito? cioè se l’urbanistica mi ha detto che una rientranza nel muro larga meno di 120 cm non viene conteggiata nella metratura mentre se è di si, quindi con che criterio potrebbero un domani dirmi che le due sporgenze di 110 cm si sotraggono dalla metratura?
Poi, volevo un’altra informazione. Le finestre devono essere minimo 1/8 della metratura della stanza, ma da dove bisogna prendere la misura? dalla luce netta interna o al grezzo con l’intelagliatura?
Grazie.
Per Luigi.
Non esiste alcuna normativa che parli di mt 1,20; probabilmente ne parla invece il Regolamento Edilizio del tuo Comune e che tu puoi consultare visitando via internet il sito del Comune stesso.
Riguardo alla superficie finestrata va bene invece 1/8 della superficie calpestabile del vano.
Normalmente si prende al grezzo della muratura. Però paese che vai…. usanze che trovi.
Amedeu e c.
Buonasera…
io dovrei fare una modifica nella mia casa…
vorrei eliminare il disimpegno del bagno secondario x poter allargare la cucina e tenere il secondo bagno senza anti-bagno con accesso diretto dalla camera da letto… E’ possibile?
Per Stefano.
Di regola è possibile.
Comunque consulta via internet il Regolamento Edilizio del tuo Comune; troverai un articolo relativo ai requisiti dei vani abitabili.
Amedeu e c.
ciao sono proprietaria di un terreno di 200 mq circa che si trova all’interno di un palazzo con diverse ab itazioni, a seguito di rifacimento del pavimento del cortile vorrei sapere la quota che spetta a me e, se faranno le tabelle millesimali con quale coefficiente va inserito il terreno
ho acquistato un terreno lottizzato da una amministrazione pubblica ,esso è compreso di urbanizzazione, avendo già ricevuto il permesso di costruire nel momento di iniziare ci siamo accorti che le misure della lottizzazione erano errate come accertate da nuova misurazione effetuata dal topografo.A quel punto è emerso che le urbanizzazionisono vanno ainterferire con la costruzione del muro di confine.Ripetutamente ci siamo rivolti all ente per far sistemare la rete fognaria ,ma ad oggi non vi è stato esito positivo come dobbiamo comportarci?grazie
Per Grazia.
Leggi i nostri articoli sulle carature millesimali e ti renderai conto che le Tabelle millesimali vengono effettuate da un tecnico professionista, con l’applicazione di molti parametri usati a secondo dell’oggetto, del piano, dell’esposizione ecc.
Avviene che su di uno stesso immobile se fai eseguire una caratura millesimale a 5 tecnici, verranno 5 tabelle millesimali diverse, anche se molto simili.
Quindi non si può ipotizzare il coefficiente che ti spetterà per il tuo terreno dopo il lavoro fatto.
Dovrai consultare la tabella millesimale che verrà approvata o modificata (?) ed in fase di approvazione dell’Assemblea condominiale esternare le tue motivazione, qualora qualcosa non ti torni.
Amedeu e c.
Per Patrizia.
Sei in una bella grana.
Scusaci, ma purtroppo i tempi delle Amministrazioni Pubbliche sono alquanto lunghi, e poi spostare una fognatura “sbagliata” come affermi, non è facile per un Comune.
A parte le pratiche burocratiche, i finanziamenti, la gara di appalto per trovare la ditta per effettuare il lavoro, ecc….ecc…, diventerebbe uno smacco politico, anche se l’errore è stato effettuato dai tecnici.
Un solo consiglio: studia con il tuo tecnico una soluzione alternativa (Non sappiamo consigliarti quale) e proponila al Dirigente dell’ Ufficio Tecnico che ha diretto o seguito quei lavori.
Auguri.
Amedeu e c.
ti ringrazio per la risposta, comunque mi hanno detto che il terreno deve pagare la stessa quota di un appartamento,è giusto questo rapporto?
Io penso che non sia lo stesso perciò penso che sia meglio fare la tabella millesimale
Per Grazia.
Si, pensiamo che ti convenga.
Amedeu e c.
ciao sono enzo,
ho acquistato casa su carta da un costruttore, ho avuto alcuni problemi da subito, e per questo sono in causa…
uno dei problemi è il parquet posato su due piani che è saltato, letteralmente esploso creando un onda e staccandosi e portando alla luce delle piastrelle in ceramica, che si sono fessurate, su cui è stato posato. La mia domanda è normale in una nuova abitazione posare il parquet su piastrelle per evitare l’a ttesa dell’ asciugatura del massetto? altro punto, ho firmato un capitolato che poi è stato variato dal e da me firmato nuovamente in quanto sul compromesso era evidenziato che riguardava l’adeguamento all’ art 11 (pannello solare e recupero acque puiovane) e quindi ho dato una letta superficiale, ma che poi si è rivelata negativa per me, un esempio mi hanno tolto il cancello elettrico e dato solo la predisposizione e come questo altri 3-4 punti. Per questo chiedo, possibile che un capitolato successivo a quello con il quale ho acquistato casa possa prevedere delle “peggiorie” mi passi il termine?
Grazie enzo
Per Enzo.
Riguardo al parquet, come ti avrà detto il tuo avvocato, puoi contestare ed ottenere la ricostruzione ai sensi dell’articolo 1667, 3° comma, che rende responsabile l’appaltatore per le conseguenze derivanti da difformità o vizi dell’opera rimasti “occulti” (non visibili nè riconoscibili) al momento dell’accettazione finale dell’opera stessa, e poi manifestatesi successivamente.
Qualora tu non abbia ancora “accettato” l’appartamento, rientra nei lavori non eseguiti ” a regola d’arte”, e quindi deve ugualmente rifarlo.
Relativamente al cancello ed agli altri punti mutati a tuo sfavore, riteniamo che tu non abbia molte possibilità di spuntarla, in quanto hai firmato un nuovo capitolato, accettando in esso il suo contenuto.
Amedeu e c.
Buongiorno Amedeu,sono in procinto di ristrutturare un monolocale al mare abbastanza grande: ha una zona notte separata di circa 15 mq e una discreta metratura del living.
I miei dubbi riguardano il bagno: deve essere sempre provvisto di disimpegno e deve sempre superare sempre i 4 mq?
Ci sono problemi con le normative per inserire un letto a castello in camera matrimoniale e un divano letto in zona giorno così da ricavare 6 posti letto?
Sono troppi x un monolocale: è da utlizzare solo per 3 mesi all’anno.
Grazie mille per la risposta
Per Daniela.
In alto a destra della Home del sito, nel riquadro “ricerca” inserisci le parole “parametri e standard edilizio urbanistici” : ti apparirà un articolo. Leggilo con attenzione.
Il bagno deve essere di mq 4,50 e trattandosi di un monolocale (dove hai la cucina), deve essere provvisto di antibagno.
Riguardo ai letto a castello ed alle persone che puoi mettere nel monolocale non ci sono norme particolari, se l’appartamento viene usato in famiglia.
Se intendi affittarlo, devi rispettare gli standard, in quanto, in caso di qualsiasi incidente, ti troveresti a risponderne per vie legali.
Amedeu e c.
Grazie, siete molto efficienti.
Buon lavoro
Buon pomeriggio,
l’abitazione in cui risiedo è di nostra proprietà, si tratta di un’abitazione con due piani fuori strada e il tetto.
Volendo ristrutturare il tetto, qual’è l’altezza massima esternamente dell’edificio? (avendo due piani fuori strada posso recuperare il tetto per usufruire come mensarda?))))
Nell’eventualità si utilizzasse soltanto legno andrei incontro a qualche sanzione?
Grazie mille
Per Mary.
Devi sentire presso l’Ufficio Urbanistica del tuo Comune in quale zona (A, B, C, E ecc) ricade il tuo fabbricato e quali sono i parametri urbanistici da rispettare (Indice di Fabbricabilità, Altezza massima ecc.)
Vedi comunque i nostri articoli in merito nella categoria “Urbanistica”
Vacci con i dati della tua casa (Volume, altezza del fabbricato (sottogronda – marciapiedi), superficie del terreno (compreso l’area del fabbricato).
E’ un lavoro da tecnico, comunque puoi farlo anche tu, in questa fase preventiva.
Chiedi inoltre, se puoi sfruttare il sottotetto rendendolo abitabile , sulla base dei dati cheemergono.
Se non ti senti capace, devi rivolgerti per forza da un tecnico professionista abilitato (Geometra, Architetto, Ingegnere).
Amedeu e c.
salve, sono intenzionato a comprare un terreno di mq 2800 con un fabbricato rurale già volturato al catasto urbano. il fabbricato è di 72 mq e praticamente è da ricostruire. la mia domanda è questa: quali documenti occorrono da presentare al comune, e se,a ristrutturazione fatta e collaudata, è possibile volturarlo in abitazione civile. grazie
Per Luca.
Se il fabbricato che acquisti è accampionato, come tu affermi, (e non volturato) come edificio urbano al Catasto (ora Agenzia del Territorio), a tutti gli effetti non è più rurale ma di civile abitazione.
Dici che è da ricostruire, ma se è accampionato al Catasto (cioè ci sono le planimetrie catastali degli interni), ci saranno certo i muri ed il tetto.
Se è così devi presentare in Comune una pratica di (demolizione e ricostruzione? restauro conservativo? ristrutturazione? ecc?) relativa ad un fabbricato di civile abitazione e non rurale.
Parla comunque con il tuo tecnico e chiedigli se l’accatastamento è veramente come lo descrivi tu.
Amedeu e c.
Vorrei costruire un autolavaggio o una pista di go-kart: che tipo di terreno dovrei acquistare? Va bene un terreno agricolo? se il terreno non appartiene a nessuno a chi mi dovrei rivolgere? Grazie
Per Mario.
In zone agricole di Piano Regolatore Generale ci devono stare solo attività inerenti l’agricoltura.
Per un autolavaggio potrebbe essere una zona artigianale e per la piccola industria o industriale.
Per lA pista di Go Kart, a parte la destinazione di zona (che a rigor di logica dovrebbe esssere sportiva), incide molto la lontananza dai centri abitati (per il rumore).
Comunque per questa ultima attività, non è raro trovarla ubicata anche in zone agricole (forse per una mancanza precisa di destinazione di uso prevista dai PRG comunali).
Dovresti rivolgerti presso l’ufficio Urbanistica o Edilizia Privata del tuo Comune.
Amedeu e c.
Salve a tutti,
Ho da poco acquistato una casa con un cortile in comune con il mio vicino. Di comune accordo abbiamo alzato un muro divisorio per dividere il cortile e abbiamo iniziato le pratiche per la divisione effettiva delle proprieta’.
Il rustico di casa, ha una finestra che si affaccia sulla “futura” proprieta’ del mio vicino e durante la costruzione del muro divisorio l’ho fatta chiudere senza comunicare in comune la variazione.
Domanda: Posso riaprire la finestra esistente per ripristinare tutto com’era?
A cosa vado in contro nel caso in cui la lasciassi chiusa?
Grazie
Roberto
Per Roberto.
Se la lasci chiusa perdi ogni diritto all’affaccio (se era una finestra e non una luce – vedi nostri articoli) verso il fondo del vicino.
Se hai eseguito i lavori del muro con una autorizzazione comunale (concessione o Dia) e non hai chiuso ancora la pratica, devi presentare una variante indicando l’errore fatto e la tua intenzione di riaprire la finestra.
Comunque affronta il discorso con il tecnico che ti ha seguito i lavori.
Ti suggeriamo di non riaprirla, se non compare nel progetto, in quanto si tratterebbe di variante non autorizzata.
Amedeu e c.
Buongiorno,ho intrapreso la trattativa per acquistare un vecchio bilocale in un Borgo ligure censito A5, sono due vani ciascuno di circa 11 mq. e si trovano al piano primo,il bagno è stato ricavato al piano terra in quella che un tempo credo fosse una cantina, i lavori sembrano realizzati da parecchi decenni.
La mia domanda è considerato che l’attuale bagno ha una volta a botte alta al massimo 2,20mt è a norma? Cioè potrebbe essere considerato uno stato di fatto precedente alla legge del 1975 che riporta norme sulle altezze minime? Quindi se presento un Dia per ristrutturarlo avrei problemi? Sulla planimetria catastale è indicato come bagno.
Grazie
Per Enzo.
Di regola, essendo il bagno di altezza inferiore ai mt 2,40 non sarebbe a regola.
Ci dici che il bilocale è situato in un vecchio borgo di Genova. Può darsi allora che ricada in zona A soggetta ad un particolare Piano di Recupero.
Fra l’altro hai la planimetria catastale (devi controllare però a quando risale l’accampionamento catastale, in quanto se recente ha poco credito) che lo indica come WC.
Ti conviene andare a verificare presso l’Ufficio Urbanistica del Comune, per sapere la zona di Piano Regolatore Generale e l’articolo di riferimento delle Norme di attuazione.
Sulla base delle risultanze potrai usare una DIA, se non addirittura la SCIA.
Amedeu e c.
Buongiorno,
sono in trattativa per acquistare un appartamento; mi sono accorto che la planimetria catastale differisce da quella reale: in pratica è stata aumentata la superficie del bagno e ridotta la superficie della camera da letto (passata quindi da 14 m^2 a circa 10 m^2); l’appartamento attualmente è costituito da soggiorno con angolo cottura (circa 23 m^2, 1 bagno e 1 camera da letto). Vorrei sapere che conseguenze ha la differenza tra planimetria catastale e planimetria reale e se, a norma di legge, in questa tipologia di appartamento possono vivere 2 persone, oppure soltanto 1 (visto che la stanza non è più matrimoniale)
Grazie in anticipo per la risposta.
Per Stefano.
Avrai letto certamente l’articolo dal quale ci hai inviato il commento.
Il catasto non è probatorio, per cui non costituisce fonte di legge, ciò che conta invece è la situazione reale.
Dici che in realtà la tua camera è di 10 mq, quindi non è per due persone ma solo per una.
Se un domani devi rivendere l’appartamento, ti troveresti in difficoltà.
medeu e c.
Il mio vicino, col mio consenso, nel 1979 costruì a metri 1,2 dal confine e ad una distanza totale dalle mie finestre di metri 4,2 un piano seminterrato, il primo piano con la copertura a due falde con relativo sottotetto non abitabile,il cui colmo in altezza dall’ultimo solaio misura metri 2,4. Oggi si accinge a sopraelevare il sottotetto al colmo a metri 3,9, con l’apertura di due bocche di lupo con finestre larghe metri 1,6 ciascuna sulla falda al mio confine lunga metri 12. Ho potuto verificare che nel progetto presentato al Comune non figura la mia abitazione distante metri 3 dl confine. Siamo in zona sismica di prima categoria.Chiedo di sapere se sussiste l’obbligo del rispetto della distanza di dieci metri tra le pareti finestrate. Inoltre, come mai viene autorizzata un altezza di colmo di metri 3,9 se l’altezza del sottotetto nella Regione Lazio è consentita a m. 2,4?
Grazie.
Per Benedetto.
Relativamente all’altezza di mt 3,90 al colmo, può darsi che l’altezza minima sia di 90 cm (La regione Lazio consente un’altezza minima di mt 0,50), e quindi (3,90+0,90) : 2 = mt 2,40, che è l’altezza media consentita per tale Regione.
Comunque è sempre una ipotesi ch devi verificare.
Circa la finestratura, la distanza di 10 mt si misura in linea retta (cioè veduta contro veduta, da parapetto che permette la visibilità) e tu parli invece di bocche di lupo.
Quindi se la finestratura fronteggia la tua, devono stare a 10 mt, altrimenti no.
Amedeu e c.
Per il Sig. Anonimo.
Di solito cestiniamo le richieste degli anonimi, ma per questa volta rispondiamo.
Il Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975 all’art. 6 cita: Il “posto di cottura, eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest’ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianto di aspirazione forzata sui fornelli.”
Se il locale cucina è un vano a parte, come il soggiorno o le camere (per alloggi non monolocali) se ne deduce che dovrebbe avere una superficie minima di mq 14 ed essere aereato direttamente da una finestratura pari ad 1/8 della superficie del vano.
Comunque controlla su internet il R.E del Comune di Roma e troverai ciò checerchi.
Amedeu e c.
Ringrazio e mi complimento per la strabiliante velocità nella risposta; tuttavia è molto importante sapere se i 10 metri si misurano dalla bocca di lupo progettate a metri 1,2 dal confine e a 4,2 dalle mie finestre. E’ probabile che il progettista non abbia indicato in pianta la mia abitazione allo scopo di evitare il rispetto della distanza dei 10 metri? Quale la norma da invocare per il rispetto della distanza dei 10 metri? Ancora grazie.
Salve, sto costruendo casa, una bifamiliare, ed ho appena concluso le fondazioni, ovvero una platea in cemento, da cui fuoriescono i ferri in corrispondenza deli 28 punti dove verranno realizzati i pilastri (28 pilastri).
Tenuto conto che sto provando la costruzione in economia e vorrei risparmiare sui materiali da usare, in quanto mi serviranno solo per questa occasione e poi dovrei abbandonarli ad opera compiuta, avrei bisogno di alcuni suggerimenti:
1-esistono dei materiali alternativi (tipo tubi in plastica) economici per armare i pilastri ( misure dei 28 pilastri 0,30 x 0,30 x 2,80)?
2-quali materiali posso usare per armare il 1° solaio?
Grazie.
Purtroppo non mi si apre la 7^ scheda della costruzione di una casa, quella che riguarda il 1° solaio, potete verificare se è un problema del sito?
Grazie
Per Benedetto.
L’art. 9 del D.M. n. 1444/1968.
Amedeu e c.
Per Giuseppe.
Esistono in commercio molti tipi di casseforme per armare i pilastri.
A nostro parere, poichè stai effettuando i lavori in economia, ti converrebbe usare il metodo tradizionale con casseforme in legno.
Vai all’artiocolo /www.coffeenews.it/realizzare-le-casseforme-di-pilastri-in-cemento-armato-come-fare.
Potrestti armare 2 o 3 pilastri a giorni alterni e gettarli, con un notevole risparmio.
Amedeu e c.
Per Giuseppe.
Se la 7^ scheda alla quali accenni è l’articolo 7 – Costruzione Casa- .
“7 – Realizzazione dei muri portanti, operazioni preliminari e ponteggi”,
non abbiamo trovato difficoltà ad aprirla.
Amedeu e c.
Salve,
chiedo gentilmente se è possibile portare residenza in un monolocale con bagno, situato in un vecchio incasato storico a Grottammare, (AP). Ha una metratura lorda di mq. 30 ca. (non ho visto la planimetria); se è accatstato come A, è sottintesa la possibilità di portarci residenza ? Grazie
Per Alessandro.
L’accatastamento come A va bene, però gli standard edilizi di cui al DM 5 luglio 1975 si riferiscono alla superficie utile e non lorda.
Leggi attentamente l’articolo dal quale ti scriviamo.
Amedeu e c.
lavoro all’ufficio anagrafe, vorrei conoscere se possiamo accettare la residenzadi 1 persona, in un nucleo familiare che non rientra nella legge D.M. 5 luglio 1975
Per Margherita.
La tua domanda ricade più che altro nei compiti della polizia municipale, che esegue tale accertamento ed effettua la verifica presso il tuo Comune..
Relativamnte al solo aspetto tecnico, possiamo dirti che se una abitazione non ha i requisiti di cui al D.M 5 luglio 1975 e successivi, non può definirsi tale.
Amedeu e c.
Più di dieci anni fà abbiamo chiuso un balcone tramite una vetrata,in modo tale da poter recuparare così degli spazi,in quanto la casa è molto piccola.Cosa devo fare per mettermi in regola?Devo prendere in considerazione la legge 122 o il piano casa?Ci sono dei rischi nel dichiarare un intervento del genere non autorizzato?Quale è la soluzione più sicura e ovviamente meno dispendiosa.Grazie
Per Nicola.
La costruzione delle verande sui balconi, specie se realizzate per i locali cucine, costituisce un fattore negativo (almeno per molti Comuni), in quanto le stesse pongono in “seconda aria e luce” i vani interni, i quali non hanno più l’affaccio diretto verso l’esterno.
E’ sempre risultato un problema igienico sanitario che ha suscitato molte perplessità anche in fase di sanatorie edilizie.
Equiparato alla regolarizzazione delle baracche in lamiera, di cui il nostro paese è pieno ma che ci risulta che alcuno sia riuscito a sanarle.
Dovresti però verificare (con intelligenza e delicatezza) se tanto vale anche per il tuo Comune.
Dopodichè saprai come muverti.
Amedeu e c.
sto costruendo casa dopo essermi approvata dal comune ma ora a lavori iniziati vorrei fare una piccola modifica all’interno. La mia è una casa a due piani e vorrei spostare la stanza dove andrà la scala posso spostarla? o m crea problemi con il solaio e quindi devo richiedere il permesso al comune? O posso solo dirlo ai muratori e loro al momento di iniziare il primo solaio mi fanno la modifica? grazie
Per Marianna.
Avrai certamente un tecnico professionista abilitato che ti ha fatto il progetto e che adesso ti sta facendo la Direzione Lavori.
Ebbene, riteniamo, che quella da te segnalata sia una modifica consistente, per la quale il tuo tecnico deve presentare una variante in Comune.
Amedeu e c.
La mia agenzia mi ha passato una piantina della casa in scala 1:100.
In verità era una fotocopia in formato A4 e le misure non corrispondono alla realtà. Ho provato a prendere una misura nella casa e poi cercare di rapportare la pianta alla scala reale.
Mi è stato però detto che le finestre e le porte sono puramente indicative.
Cosa devo fare?
Vero.
Le planimetrie delle case in scala 1:100 non sono attendibili per certe misure.
Cosa devi fare?
Portandoti dietro una fotocopia ingrandita della pianta che l’agenzia ti ha inviato, devi riprendere tutte le misure della abitazione e segnarle sulla pianta.
Quindi potrai ricostruirla a tavolino.
Non hai altra possibilità.
Anche se tu trovassi una planimetria in scala 1:50 del progetto esecutivo (ammesso che esiste) fatto dal tecnico al momento della costruzione, per le finestre e le porte, sarebbe ugualmente non attendibile.
Amedeu e c.
Un mio amico mi ha fatto una domanda alla quale nn sono riuscito a rispondergli…quando un edificio rurale deve essere invece considerato edificio a uso civile per eventuali ristrururazioni? quali sono gli elementi principali da considerare un edificio nn piu’ ad uso rurale? corrente elettrica e costrizione bagnetto sono elementi sufficienti per tale cambiamento?
Per Luigi.
Un edifcio rurale, non si distingue da uno di civile abitazione a causa di un bagnetto o dall’uso di corrente elettrica, ma da ben altri motivi più strettamente legati alla sua destinazione d’uso.
Difatti un fabbricato rurale è quello a servizio di un fondo agricolo completamente coltivato ed abitato da un coltivatore diretto. Tale fabbricato può avere quanti bagni necessitano, corrente elettrica, ecc.
Se un fabbricato rurale non viene più destinato a tale scopo, diventa un edificio di civile abitazione e come tale è dovere di chi lo abita accampionarlo al catasto, ora Agenzia del Territorio, ( per motivi strettamente fiscali).
Amedeu e c.
Salve,devo acquistare un terreno dove il comune aveva già fatto un progetto di una bifamiliare(perchè zona centro storico),metà sul terr. che vorrei aquistare e metà su un’altro campo confinante con dei parcheggi di 200 mq ad uso abitativo e commerciale.Io ha fatto variare il diegno perchè questo terreno confina con una casa di mia proprieta e quindi vorrei ampliare quella già esistente.Ora ho presentato la variante con i parcheggi ridotti ad uso abitativo e spostati lungo una strada comunale con marciapiede. Chiedo se mi confermate che prima del progetto abitativo devo fare delle prratiche di circa 10000 Eu per il permesso dei parcheggi presentare il progetto sempre degli stessi con varie illuminazione ecc.. , andare da un notaio,costruirlo ovviamente a spese mie e attendere il collaudo e in seguito potro presentare il progetto della casa.E’ così? Ma se faccio prima i parcheggi con la deviazione del marciapiede poi costruendo la casa non che che lo posso anche danneggiarlo mi chiedo? non dovrebbe essere fatto come ultima cosa? anche se comunale e su una strada?
Grazie in anticipo per la risposta.
Per Mauro.
Sei in zona A di centro storico e vi deve sorgere una nuova costruzione?
Devi inoltre pagare gli oneri di urbanizzazione e realizzare le opere di urbanizzazione?
Un buon consiglio: cerca un tecnico professionista abilitato che ti segua la pratica e comprenda come stanno veramente le cose.
Amedeu e c.
Volevo sapere se la metratura di agibilità per un monolocale pari a mq 28 si riferisce al calpestabile o al commerciale cioè con o senza le mura di tramezzi e perimetro?Grazie
Per Vincenzo.
Alla superficie calpestabile.
Amedeu e c.
Buonasera
Io sono proprietario di un immobile accatastato come ufficio
l’ immobile è di 40 mq calpestabili e 48 di sul; diviso in 2 vani più il bagno
nella stanza principale ho una porta a vetri a 2 ante e sul retro un lucifero interrato che da su una corte.
volevo sapere se secondo voi è possibile chiedere il cambio destinazione per uso abitativo anche allargando il lucifero posteriore per il rapporto illuminante.
Vi ringrazio anticipatamente
Damiano
Per Damiano,
Senza entrare nel merito delle superfici che ci hai dato, devi, di tua iniziativa, controllare se i parametri edilizi (di cui all’articolo dal quale ci hai scritto) sono tutti rispettati: cioè altezza interna, superficie calpestabile di ogni vano, superficie del bagno e della cucina o posto cottura ecc ecc.
Se vanno tutti bene e la tua zona , dal punto di vista urbanistico, consente il cambio di destinazione d’uso, allora non avrai difficoltà ad ottenerlo.
Amedeu e c.
Ho un vano di cm 3×2,30 alto 3,00; è provvisto di una normale finestra
Vorrei adibirlo a camerina
E’ possibile?
Grazie
Per Marcyella.
Una persona può adibirla a camera secondo le proprie necessità e condizioni.
Dal punto di vista tecnico urbanistico, è giusto sapere che il vano, per essere adibito a camera da 1 letto, dovrebbe avere la superficie minima di mq 9,00.
Amedeu e c.
Buonasera,
sto acquistando un sottotetto in fase di costruzione in Sicilia con altezza minima di 1,5m e max 3,5m dotato di porte finestre su ogni lato del perimetro. Volevo chiedere innanzitutto se è possibile sfruttare la legge regionale sul recupero abitativo dei sottotetti (se c’è stata qualche proroga) oppure in caso contrario se è possibile accatastarlo già suddiviso da tramezzi facendo risultare i vani come ripostigli?
Grazie.
Per Giuseppe.
Dovremmo visionare tutte le leggi regionali d’Italia relativamente al Piano Casa, ma visto come stanno procedendo lentamenrte le interpretazioni si attendono sempre gli ultimi pronunciamenti.
L’accatastamento lo puoi effettuare, ma ricorda, non ha alcun valore agli effetti edilizi-urbanistici; vale solamente agli effeti fiscali.
Amedeu e c.
Salve,
mi piacerebbe sapere se con mq 28 complessivi (commerciali, compresi cioè i muri perimetrali) e un altezza di mt 2,40, trattandosi di edificio costruito negli anni ’60, un monolocale (dotato di bagnmo e angolo cottura) possa avere i requisiti per ottenere l’abitabilità come abitazione (e non come ufficio) da parte del Comune, essendo stato operato un frazionamento con ricavo del monolocale da un appartamento più grande.
grazie per la risposta.
Per Alfonso.
L’altezza di mt 2,40 non è sufficiente per i vani destinati ad abitazione. Occorre la misura di mt 2,70.
Amedeu e c.
Salve, vorrei sapere se acquistando un appartamento bilocale di una casa di paese a Firenze realizzata negli 50-60 già accatastato come civile abitazione, ci sono le condizioni di revoca dell’agibilità di cui sopra considerando che la metratura calpestabile è di 30 mq e che il soggiorno con cucina a vista non raggiunge i 14 mq.Grazie.Matteo.
Per Matteo.
Se è accampionato al catasto e le opere non sono abusive ed inoltre il notaio è disposto a fare il contratto, non dovresti avere problemi ad acquistarlo. Poi dovrai affrontare la stessa prova se tu lo dovessi rivendere.
Come bolocale hai una stanza inferiore alla metratura consentita per legge (mq14).
Invece, se questa abitazione fosse un monolocale per 1 persona, supereresti i mq 28 calpestabili previsti dagli standards edilizi.
Amedeu e c.
Sono proprietaria di una mansarda con colmo h 3,20.
Il tetto è a due falde, ma una più di 50 cm. E’ stato fatto un progetto per divederla e destinarla uso abitativo.
Nelle parti più basse del tetto ho eseguito 3 balconi a vasca.
La superficie da mq180 si è ridotta a 90 mq utilizzabili, ma la volumetria per la parte bassa che è stata rialzata sopra le finestre ha acquistato un 5%ca in più.
Devo considerarla una ristrutturazione o nuova costruzione?
Grazie
Per Manuela.
Le modifiche sono più che sostanziali, e non è escluso che ti facciano pagare gli oneri di urbanizzazione di una nuova costruzione.
Amedeu e c.
ho acquistato un immobile in cui risulta al catasto una planimetria di una certa metratura che effettivamente risulta l’immobile, mentre al comune non risulta questa variante come devo fare?devo pagare una sansione?
Per Anna Maria.
Ciò che conta effettivamente è la situazione tecnico urbanistica attuale.
Quindi devi per forza rivolgerti da un tecnico professionista (geometra, architetto, ingegnere), in maniera che il medesimo effettui un sopralluogo, e sulla base del medesimo possa poi “sanarti” il tutto con una eventuale pratica in Comune.
Amedeu e c.
sono proprietaria di un rudere di circa 40 mq in una zona agricola molto fatiscente parte dei muri e del tetto sono crollati.questo manufatto è stato costruito nel 1950 circa ho abitato li con la mia famiglia e avevo la residenza.nel 1977è stato costruito un’altra casa sfruttando tutte le possibilità urbanistiche del terreno.ora vorrei ristrutturarlo.posso farlo?devo accatastarlo entro il 31 .12.10 inbase alla legge per le case fantasma?posso farlo anche se non ho usufruito dei condoni precedenti? grazie
Per Anna Maria.
Accampionarlo al Catasto è sempre possibile.
Però, se tale rudere è in zona agricola, e che probabilmente doveva essere demolito con la costruzione della nuova casa, appare segnato presso il Catasto come solo “tipo Mappale”, cioè in pianta scala 1:2000 o 1:1000., per cui accampionarlo non sarebbe del tutto corretto vista la destinazione di zona.
Il consiglio è di recarti da un geometra professionista abilitato della tua zona e chiarire con lui tale situazione.
Amedeu e c.
Buongiorno,
sono proprietario di una casa singola con rispettivo giardino, confino con un campo di altro proprietario,avevo una lontana idea di costruire un pollaio di piccole dimensioni,se decidessi di esguire la posa,a quanti metri dovrei stare dalla proprita’ del mio vicino?
grazie,
Salve
Mi scuso nel chiedere una risposta un pò celere per questioni di tempistica burocratica. Posseggo un fabbricato rurale cosi costituito: Piano terra e piano primo. Entrambi i piani sono di circa 90 mq di superficie lorda ed è a forma di rettangolo. Il piano terra ha un’altezza di ml 2,80 mentre il piano mansardato è un sottotetto a due falde che poggiano sui muri perimetrali della stessa struttura. Nei lati minori della mansarda ci sono due vani per la quale vorrei adibirle a camere da letto ed hanno in media una superficie netta di circa 17 mq. Il problema è che i muri perimetrali sul lato minore dei vani in questione hanno un’altezza di 1,80 ml, mentre l’altezza dei muri di divisione sono di 2,70.
Chiedo: di quanto deve essere l’altezza media dei vani in questione trattandosi di fabbricato rurale? Non riesco a trovare nessun riferimento ufficiale tecnico di legge che mi dica con esattezza quali sono gli standard da rispettare. Scrivo dalla Calabria, provincia di cosenza, ed ho pochi giorni di tempo per trovare una soluzione, che non sia di creare abbaini o lucernai. Devo creare un piccolo agriturismo. Aiutatemi in questa ricerca. In fede Eugenio!
Per Rada.
Parlare di un pollaio e poi sottostare ai vincoli urbanistici c’è da vergognarsi veramente. Verrebbe da dire: “Ma insomma il pollaio fallo come ti pare”
Ma non possiamo e cerchiamo di fare il nostro lavoro meglio che possiamo.
Stando al codice civile la distanza fra due costruzioni confinanti dovrebbe essere minimo di 3 metri, quindi mt 1,50 dal confine
Quando però un’area ricade in una zona di Piano Regolatore Generale si devono rispettare le distanze dai confini imposti dalle Norme di attuazione per tale zona.
Ascolta Rada: fai un salto presso l’ufficio urbanistica del tuo Comune e riproponi la domanda….. e poi per favore facci sapere cosa ti hanno suggerito… detto.
Amedeu e c.
Per Eugenio.
L’altezza media di un locale a soffitto inclinato deve essere di mt 2,70. (Nel tuo caso l’altezza massima dovrebbe essere di mt 3,60. Però il Piano casa della tua Regione e le varie altre leggi Regionali potrebbero avere modificato tale vincoli.
Devi controllarlo sul sito della tua Regione.
Amedeu e c.
vorrei sapere se il lastrico solare ad uso esclusivo calpestabile deve essere calcolato nelle tabelle millesimali.
Per Grazia.
Si, ed in particolare devi leggere l’articolo 1126 e 1123 comma 3 del codice civile relativi al lastrico solare ed alla ripartizione delle spese quando esso è di proprietà.
Amedeu e Lampa
salve, vorrei sapere quali sono le misure da rispetare da una societa edile , cioè la distanza tra la nuova costrazione e le case circondarie e l’altezza visto che le case intorno al nuovo edificcio sono di massimo due piani. vi ringrazio anticipatamente, buone feste
Per Lica
Le distanze sono quelle previste per la tua zona da Piano Regolatore Generale del tuo Comune.
In più, i nuovi fabbricati devono rispettare 10 metri fra pareti finestrate, ai sensi dell’art. 9 del D.M. n. 1444/1968.
Amedeu e c.
Salve, innanzitutto mi complimento per il forum dato che è l’unico posto dove ho potuto trovare i riferimenti e gli standard edilizi per i vani degli appartamenti per civile abitazione. La mai domanda è la seguente: devo ristrutturare un appartamento di circa 100 mq, costituito da salone, 2 camere, cucina, 2 bagni, ingresso e 2 ripostigli. L’immobile si trova a Roma.
Nella nuova configurazione prevedo, tra le altre cose, di ridurre l’ingresso (immenso) ricavando un 3° ripostiglio senza finestra della superficie di circa 6 mq. Secondo la mia interpretazione del regolamento edilizio la cosa è fattibile, dato che solamente i ripostigli con finestra non possono superare i 4 mq. L’impiegato dell’ufficio tecnico del Comune non ha voluto approvare il progetto perché ha detto che alcune non meglio specificate Norme Tecniche o Regolamenti Attuativi fissano dei limiti sulla sperficie totale da adibire a ripostiglio all’interno di un appartamento. Premesso che non ho trovato alcuna norma che dica questo (partendo dal Regio Decreto del 20/6/1896), vorrei sapere se dalla vostra esperienza è possibile avere 3 ripostigli in un appartamento, rispettivamente di circa 8 mq, 3.5 mq e 6 mq (totale quasi 18 mq su 100 calpestabili nell’appartamento) e, se no, qual’è la norma che lo impedisce. Grazie in anticipo
Per Saverio.
Premesso che non siamo pozzi di scienza, ma comuni mortali, e come tutti dobbiamo documentarci con libri, manuali, ecc.
Onestamente non siamo riusciti a trovare alcuna norma o altro, che impedisca al proprietario di un appartamento di avere tre o più ripostigli a suo piacimento.
Saremmo curiosi anche noi di conoscere la fonte a cui si riferisce il tecnico comunale.
Amedeu e c.
vorrei sapere se x una casa in condominio datata 1939 abbattendo una porzione di muro in una stanza il rapporto illuminante deve essere uguale alle case di oggi:
se à un po’ meno cosa succede?
Per Patty.
Il rapporto di 1/8 della superficie illuminante rispetto a quella della stanza dipende da fattori puramente igienico sanitari e di vivibilità in un ambiente.
Non sappiamo se per abbattere il “muro” (?) tu abbia bisogno di una DIA o di una SCIA, oppure di una Concessione Edilizia: comunque hai bisogno di un tecnico abilitato che ti presenti la parte tecnica e ti segua i lavori.
Sarà questo tecnico e la sua provata competenza a consigliarti circa la superficie finestrata.
Amedeu e c.
grazie x la risposta amedeu infatti contatterò un tecnico
salve,
abito nel comune di nettuno (RM) e la mia è una famiglia di 4 persone e speriamo presto in 5. La nostra unica abitazione ha una superfice lorda di 64 mq. escludendo disimpegno e scale arriviamo a circa 50-52 mq. Mi chiedevo se potevo ampliare la casa riferendomi solo ai mq minimi richiesti per ogni componente familiare senza prendere in considerazione l’attuale piano case (anche perchè potrei eventualmente ampliare di solo 12mq). Ho letto tra i sms elencati che per l’edilizia popolare esiste un rapporto persona/mq da rispettare. Questo tipo di rapporto esiste anche per i privati? e se si, per una famiglia di 5 persone, madre, padre e 3 figli, quanti sono i mq minimi di un’abitazione? la rigrazio in anticipo per una sua eventuale risposta. Colgo l’occasione per augurarle buon anno
Ber Blondy.
La normativa per le case popolari non vale per gli alloggi privati, i cui parametri edilizi vengono fissati dalle legge.
Tu ci hai scritto appunto dall’articolo che riporta tali parametri.
Tali standards fissano una superficie minima di 14 mq ad abitante fino a 4 persone, + 10 mq per ogni persona in più.
Per cui, stando alle normative (14×4)= mq 56 + mq 10 = mq 66.
Ci dispiace; è una superficie non grande, ma purtroppo non sappiamo suggerirti altro.
Amedeu e c.
Ho aquistato un appartamento di recente e’ dopo averlo aquistato, mi sono accorto che l’altezza da pavimento finito a soffitto non e’di 2.70 ml come da normativa ma di 2.68 l’immobile e’nel comune di Pescara e’ premetto
che il costruttore ancora fornisce il certificato di abitabilita,
Vorrei procedere legalmente, cosa mi consiglia?
Per Luigi.
Due cm di meno sono veramente pochi, anche perché probabilmente sono dovuti ad una maggiore altezza della pavimentazione in fase di realizzazione. Eppure , se tu dovessi vendere l’appartamento e trovare una persona “pignola” quanto te (ce ne sono tantissime), può impugnarti il contratto e farti dannare.
Nelle planimetrie catastali accampionate, avranno senza dubbio segnato l’altezza di mt 2,70, e non potrebbe essere diversamente.
Ma non esiste una tolleranza per tale parametro urbanistico.
Tale “vizio” dovrebbe, forse, rientrare fra quelli citati dall’art 1667 – 3° comma del codice civile e a tale proposito leggi il nostro articolo in merito :(www.coffeenews.it/responsabilita-per-lavori-edili-successive-al-termine-dellappalto) e per il quale dovresti avere 2 anni di tempo, dal momento di rilascio del certificato di abitabilità, per contestarlo.
Comunque sono tutte notizie che devi verificare e, ti consigliamo di rivolgerti da un legale prima di intraprendere qualsiasi azione.
Amedeu e c.
Cerco una sentenza di un TAR regionale dove si consente di ottenere l’agibilità per un’altezza tra m. 2.68 o 2.69 rispetto ai 2.70 normali.
Poiché le altezze inferiori (2,68 – 2.69) sono state realizzate su una parte dell’alloggio per un errore materiale di esecuzione dell’impresa.
Grazie a chi mi vorrà dare una risposta con riferimento alle sentenze dei TAR.
Per Giorgio.
Leggi il parere per questa sentenza e risali alla stessa:
http://www.regione.piemonte.it/autonomie/dwd/04_09.pdf
Amedeu e c.
Volevo sapere quando deve essere alto un secondo bagno se l’edificio e’ urbano e la parte in cui e’ stato messo e’ stato costruito piu’ di 15 anni fa. Sulle carte lasciate dal notaio c’e’ scritto che e’ per uso di civile abitazione ma e’ alto poco piu’ di 2 metri?!
Per Giorgia.
Il bagno può avere una altezza minima di mt 2,40.
Sul contratto, ci sembra di capire, compare invece che è alto 2,00 come nella realtà.
Tale altezza potrebbe ostacolare un nuovo atto di compravendita, a meno che tale locale non assuma una destinazione diversa quale ripostiglio.
Amedeu e c.
Buongiorno, ho una richiesta in merito alla metratura minima che deve avere la cucina nella mansarda che sto ristrutturando in liguria. Un geometra mi dice 9 mq e un altro mi dice 6 mq. La cucina è finestrata con un velux ed è divisa dal soggiorno, che da solo è 21 mq.
Grazie, buona domenica e buon lavoro,
Luisa
Per Luisa.
Ti riportiamo di seguito il testo integrale degli articoli 2 (completo) e 6 (parte finale) del DM 05/07/1975:
Art. 2
Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno dei successivi.
Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone.
Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14.
Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile.
Art 6
………Il “posto di cottura”, eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest’ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianto di aspirazione forzata sui fornelli.
Il contenuto dei suddetti articoli va però applicato agli edifici costruiti dopo il 1975 o comunque a quelli che hanno subito o stanno per subire una ristrutturazione; perciò non sappiamo se è il tuo caso.
Per tutti gli altri vecchi fabbricati va considerata la situazione esistente, a meno che non vi siano evidenti problemi antigienici (e non ci sembra il tuo caso, con un soggiorno di mq 21).
Ritornando ai suddetti due articoli, non è citata la superficie minima delle cucine.
Nel caso quindi (come specificato sopra) che la tua mansarda dovesse adeguarsi al succitato D.M., devi comunque stare attenta, in quanto in molti Regolamenti Edilizi Comunali (e tu puoi leggere quello del tuo comune ricercandolo via Internet) viene invece messa la superficie minima delle cucine.
Inoltre, stando all’articolo 2 avresti, nel qual caso, anche il problema della finestratura: ma anche per questo, i comuni pongono talvolta delle condizioni diverse.
Amedeu e c.
Buon giorno, ho comprato un A/7 in Lombardia il cui seminterrato (locale openspace alto solo 2,07 mt) è
dal Comune autorizzato come Autorimessa
in Catasto è stato denunciato come Cantina ad uso autorimessa, (in A/7 perchè con accesso diretto)
in realtà la macchina non riesco a mettercela perchè ha un difficile accesso
Domande: per avere conformità tra Catasto e licenza abitativa, dovrei presentare una dia di variazione e togliere la basculante?
Potreste indicarmi per la Lombardia se può un vano cantina essere di pari metratura del piano abitativo e dove trovare i requisiti che deve rispettare un’autorimessa?
Grazie mille
Per Donatella.
Vediamo se abbiamo compreso bene:
al catasto risulta essere accampionato come A/7 (cantina ad uso autorimessa)
In comune è stato approvato come Autorimessa.
Non ci sembra che le due destinazioni contrastino, in quanto in entrambi i casi è stato specificato che è Autorimessa, quindi non si ravvede la necessità di un cambio di destinazione d’uso.
Inoltre togliere la porta basculante per dimostrare magari che è solo cantina, non ci sembra il caso, in quanto non c’è nessuna legge o regolamento che proibiscano di “montare” questo tipo di porta per una cantina o per una autorimessa.
Una cantina può esser più piccola, uguale o più grande della soprastante abitazione ( a meno che il regolamento edilizio comunale non stabilisca diversamente)
Relativamente all’ultima domanda.
Per sapere quali requisiti deve avere una autorimessa privata dovresti trovarli (anche via internet) nel Regolamento Edilizio del tuo Comune.
Un requisito generale è quello di non avere l’accesso diretto con l’appartamento – prescrizione dettata dai Comandi dei Vigili del Fuoco.
Amedeu e c.
grazie x la risposta velocissima…eccone un’altra…allora la casa e’ rurale, sull’atto c’e’ scritto che e’ x uso di civile abitazione ma dicono che e’ usato come stalla e rispostiglio… la piantina della casa non c’e’ vistoche’ e’ rurale…posso cambiare quella “stalla” in una cucina vistoche’ e’ di uso di civile abitazione ed e’ anche di altezza giusto
Per Giorgia.
Le case rurali non sono accampionate al catasto urbano per cui non hanno una planimetria depositata ma troverai solo la planimetria in scala 1:2000 o 1: 1000 sulla cartografia del foglio catastale.
Se comunque l’hai acquistata dal notaio come casa di civile abitazione devi trattarla come tale, per cui dovrai in seguito presentare le planimetrie al catasto tramite un tecnico abilitato.
Qualsiasi trasformazione all’interno di essa deve essere autorizzata dal Comune(tramite Concessione, DIA,SCIA o libera) in ogni caso devi contattare un tecnico che ti presenti il tutto e di segua la direzione dei lavori.
Amedeu e c.
quali sono le normative da seguire per la costruzione di un soppalco?
Per far passare i fili elettrici è stato abbassato di 5 cm l’androne comune.
Al Comune non è stato comunicato.
Per Roberta.
Come androne comune intendi un corridoio della tua casa?.
Se è così, l’altezza minima di legge prevista per i corridoi, ripostigli e bagni è di mt .2,40.
Se hai realizzato l’impianto a norma e rispetti tale altezza, per il resto non starei a preoccuparmi.
Amedeu e c.
E` possibile in corso d`opera quando il progetto e` stato presentato ed approvato fare delle modifiche, come per esempio ridurre la misura di un bagno dai regolamentari 2,40 mt a 2,00 mt?
Per Roberta.
Durante il corso dei lavori è possibile chiedere ed ottenere delle modifiche: è una prassi comune.
Non puoi però ridurre misure regolamentari, quali quelle dell’altezza interna dei bagni.
Amedeu e c.
Per Roberta.
L’altezza media deve essere mt 2,70. la minima mt 1,80.
Comunque i regolamenti locali, su decisione delle diverse Regioni hanno modificato in alcuni casi dette altezze.
Per cui devi controllare nel Regolamento Edilizio del tuo Comune.
Amedeu e c.
ciao mi chiamo Vincenzo , sono in provincia di milano e sono un privato ,vorrei comprare una casa rurale con 17.000 mq circa di terreno agricolo posso farlo
Per Vincenzo.
Se hai i soldi per acquistarla nessuno te lo può impedire.
Auguri.
Amedeu e c.
Salve, sto valutando l’acquisto di un appartamento che è stato progettato, ma non ancora costruito. La casa è dotata di due bagni (uno con finestra e l’altro con aspiratore meccanico),entrambi larghi solo 1 metro e lunghi rispettivamente 3,5 e 4 metri.
Ovviamente sono molto perplessa sulla larghezza, che mi sembra proibitiva, ma dato che nel Regolamento generale edilizio del Comune di Roma (dove sorgerà l’appartamento) non ci sono indicazioni sulle dimensioni minime che deve avere un bagno, vorrei sapere la sua opinione in merito.
Grazie dell’aiuto.
Elena
Per Elena.
Normalmente, neppure i corridoi interni hanno questa dimensione; difatti la loro larghezza minima, prevista in quasi tutti i Regolamenti Edilizi comunale è di m,t 1,20.
Inoltre, considera che la porta di accesso ai bagni, anche se posizionata sul lato corto, occuperebbe una intera parete e se viene aperta verso l’interno ti porterà via, in ogni caso, circa 90 cm
Da considerare inoltre che un lavabo è largo cm 57, avresti solo 43 cm di spazio per passare.
Insomma hai chiesto la nostra opinione e noi te la abbia o data.
Ciò non vuol dire che l’appartamento non abbia altre comodità, oltre, forse, alla convenienza di prezzo.
Amedeu e c.
ho aquistato un monolocale con annesso un bagno ad uso locale commerciale. Vorrei trasformarlo in civile abitazione- Ha una superficie totale di 28 metri quadri compresi del bagno, l’altezza della stanza è di 4,30 cm ma il problema è il bagno che ha un altezza di 220 cm. Si può fare qualcosa una variante una dia o altro, datemi una soluzione. Il bagno è situato in una posizione sottostante alla stanza di circa 80 cm. Un ringraziamento anticipato.
Per Pasquale.
Non ci è ben chiaro il fatto che il bagno sia situato ad una quota inferiore di 80 cm rispetto all’alloggio.
Ci sono degli scalini che conducono ad un locale seminterrato?
Comunque l’altezza del bagno deve essere di mt 2,40, per cui (per quanto detto sopra), non sappiamo se hai la possibilità di abbassare il pavimento di 20 cm.
Qualora tu ravveda tale soluzione, devi chiedere con una DIA una variante di destinazione d’uso e modifiche.
Amedeu e c.
si può cambiare destinazione di uso da opificio con ufficio e casa del guardiano(dove attualmente vivo)in civile abitazione e come?grazie
Per Margot.
La si può cambiare purché vi siano due condizioni essenziali.
La prima è che la zona come destinazione urbanistica te lo consenta ( per esempio se è una zona per la piccola industria e l’artigianato, potrai difficilmente ottenerlo).
La seconda è che i locali che vuoi adibire ad appartamento abbiano tutti i requisiti standard previsti per le case di civile abitazione e di cui all’articolo dal quale ci hai scritto (requisiti che però potresti raggiungere con lavori edilizi autorizzati dal Comune)
Amedeu e c.
Salve, devo comprare un alloggio, attualmente è presente una veranda con infissi in vetro ma catastalmente non esiste e nemmeno nelle pratiche edilizie che viene rappresentata come balcone quindi è abusiva, io devo ristrutturare internamente l’alloggio devo per forza sanare anche la veranda? nello stato di fatto l’appartamento ha un disimpegno da cui si accede al bagno, i muri che lo definiscono verranno rimossi, a questo punto manca l’antibagno sono obbligato a farlo? eventualmente posso mettere una vasca nell’antibagno oppure no?, grazie
Per Stefano.
La veranda è una struttura che va autorizzata dal Comune, quindi devi sanarla.
Si, nell’antibagno normalmente si mette il lavabo, ma puoi anche mettervi la doccia o la vasca, in quanto deve essere un anti locale per i cattivi odori e la privacy del vaso wc.
Amedeu e c.
sarei interessato all aquisto di un appartamnto nuovo appenna costruito e il piano che sarei interessato e il secondo e ultimo piano dove o verificato che laltezza delle stanze non supera i mtri 2,40 vorrei sapere se e a norma una tale altezza grazie
Per Giuliano.
L’altezza deve essere di mt 2,70 per un appartamento abitabile, ad eccezione dei bagni, corridoi e ripostigli che possono avere l’altezza di mt 2,40.
Quindi non è a norma
Amedeu e c.
salve, sarei interessata all’acquisto di un monolocale mq 33 bagno incluso … mappa catastale c6 e altezza 2,50…….. mi hanno detto che ha come destinazione locale tecnico….. potrebbe darmi ulteriori delucidazioni?
grazie annalisa cabiddu
Per Annalisa.
La categoria catastale C6 corrisponde a: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro).
Amedeu e c,
Salve, ho comprato una casa in costruzione. Il bagno misura 159×221, mi è stata negata la possibilità di mettere la vasca al posto della doccia per le norme contro l’abbattimento delle barriere architettoniche.
Quali requisiti deve avere il bagno per poter mettere la vasca?
Grazie mille.
Serena
Per Serena.
Leggi il nostro articolo di cui al seguente link: http://www.coffeenews.it/wc-per-disabili-da-realizzare-in-alloggi-privati-regole-essenziali-e-riflessioni
Amedeu ec.
La ringrazio tantissimo!
Qualche anno fà ho costruito, in un terreno agricolo di mia proprietà, una tettoia con telaio in scatolato in ferro e copertura con tegole di plastica, l’altezza media è 1,80, ma essendo a spiovente l’altezza massima è circa 2,10 e quella minima è 1,60, volevo sapere se rientra nei fabbricati da non accatastare in quanto di altezza entro 1,80 ed entro metri cubi 150.
Grazie.
Per Luciano.
Relativamente ai manufatti di scarsa rilevanza volumetrica, cartografica , da non censire al catasto, vanno verificati presso l’ufficio catastale della tua zona, in quanto normalmente gli uffici preposti tendono si ad interpretarli come realizzati in materiale precario, quale lamiera legno ecc. ma sono interpretazioni molto soggettive e controverse.
Amedeu e c.
Salve, devo richiedere l’abitabilita’ del mio appartamento che annesso alla sala da pranzo ha una stanza classificata come soffitta (non abitabile perché non ha le altezze sufficienti per ottenerla – max 2m min 1,16- e quindi a uso deposito). Vorrei sapere se devo dividere le due zone e con che materiali, se sia cioe’ necessaria per esempio una parete di cartongesso o fosse sufficiente qualcosa di meno invasivo tipo una tenda o se avete consigli da dare in merito.
Grazie mille
Chiara
Per Chiara.
Se la soffitta ti compare nel progetto approvato con tale dizione, non devi nasconderla, in quanto i locali sgombero esistono in tutte le case.
Viceversa, se hai ricavata la soffitta (dici che non è abitabile) da un sottotetto (per esempio), e non compare nel progetto approvato dal Comune, dovrebbe essere chiusa, e non sta a noi suggerire come.
Qualora invece tu chieda un suggerimento su come suddividere due stanze regolamentari, ma di così diversa altezza e destinazione, ti suggeriamo di mettere in opera degli sportelli in legno, per farla apparire come un armadio a muro.
Amedeu e c.
Grazie mille x la risposta!
Si figura nel progetto depositato classificata come soffitta..
La stanza parte alla stessa altezza della sala e poi diminuisce gradualmente.
Il vecchio proprietario ha fatto istallare due termosifoni e il parquet e io vorrei sapere x motivi estetici se esiste qualche obbligo di legge a dover separare in modo stabile le due stanze o se posso lasciare aperto l’accesso.
Preciso che in soffitta ci sono solo una libreria e alcuni mobili contenitori e quindi e’ a uso deposito.
Ancora grazie
Chiara
Per Chiara.
No, non esiste alcun obbligo di legge, per cui puoi separarle data la loro preesistente divisione come destinazione di uso.
Amedeu e c.
Salve, vorrei saper se qualcuno potesse aiutarmi a capire ed eventualmente a risolvere un problema:
Ho acquistato un piccolo immobile di 23 mq. nella citta di Bari (no borgo antico), potrei organizzarlo bene solo invertendo posizione del bagno in quella della cucina e viceversa. Mi hanno detto che poi mi toccherebbe cambiare la destinazione d’uso, da abitazione ad ufficio. Si può evitare questo cambio di destinazione d’uso? Grazie, a presto. Rita.
Per Rita.
Comprendiamo la tua esigenza di modificare la disposizione interna, che dovresti regolarizzare in comune con una DIA e presentare le planimetrie modificate al Catasto.
Non comprendiamo invece perché devi cambiare la destinazione d’uso da appartamento ad ufficio.
Forse dipende dal fatto che la superficie minima prevista dagli standard urbanistici dal DM 5/7/75 stabiliscono per un “monolocale” la superficie minima di mq 28 se per una persona.
Però il tuo “monolocale”, se ha la cucina aperta nell’unico vano e rimarrà come tale anche se spostata, è esistente e situato fra l’altro in zona A (da quello che ci sembra di capire), per cui non dovresti essere costretta ad aumentare la superficie utile portandola a 28 mq.
Fra l’altro, una volta modificata la destinazione d’uso in ufficio, tu non ci potresti abitare né prendere la residenza.
Ti consigliamo di andare a parlare con la dovuta cortesia con un tecnico addetto dell’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
Amedeu e c.
salve. ho di mia proprietà una piccola parte di cascina adibita a vano ripostiglio. E’ alta 6,50 mt per 25mq. la mie domande sono queste: posso cambiare la destinazione d’uso e renderla abitazione facendogli una soletta in mezzo visto che ho l’altezza necessaria? il mio confinante per una discussione mi ha chiuso il passaggio per accedervi avendo acquistato che il passaggio c’era con annessa porta? e lui avendo un pollaio attaccato al mio muro di confine non ha l’obbligo di una distanza minima dal mio muro? grazie di cuore per l’attenzione.
Per Sofia.
Per il passaggio, poiché il vicino ti ha reso il fondo intercluso, leggi questo nostro articolo:
http://www.coffeenews.it/servitu-costituzione-esercizio-ed-estinzione
Relativamente al cambio di destinazione ed alla suddivisione con soppalco, devi rivolgerti da un tecnico professionista della tua zona, il quale ti saprà confermare, in base al P.R.G. vigente se sono possibili o no.
Amedeu e c.
ciao, avrei un quesito da porre
in assemblea è stato deliberato all’unanimita’ di rifare un androne comune, (siamo in quattro proprietari)
i lavori a fatica sono iniziati e quasi conclusi siccome sto raccogliendo i soldi per pagare la ditta esecutrice dei lavori un proprietario contesta e non vuole pagare perche’ è stato rifatto il muro parete dell’androne di sua proprieta’ dicendo che non è parte comune.
puo’ effettivamente rifiutarsi di pagare ?
GRAZIE MILLE!!!!
Per Roberta.
Se l’androne è comune e fa parte di un condominio, non esistono muri portanti che siano di proprietà esclusiva, per cui il condomino che si rifiuta di pagare è in torto.
Leggi questo nostro articolo a chiarimento: http://www.coffeenews.it/quali-sono-le-parti-comuni-di-un-edificio-in-condominio
Amedeu e c.
GRAZIE!!!…
Salve,
volevo sapere se nel rispetto della legislazione vigente (D.M./75) la cucina può avere altezza 2,40 m e se può essere inferiore ai 14 mq. In caso negativo indicando tale l’ambiente come “zona cottura” e premesso che tale ambiente comunica direttamente mediante una porta scorrevole di 80 cm con l’ambiente soggiorno-pranzo, si pò garantire la conformità urbanistica nel rispetto del D.M/75? Grazie.
Per Stefano.
L’altezza di mt 2,40 è insufficiente: ci vogliono mt 2,70. Se è un vano deve avere anche la superficie di mq 14.
Ma veniamo alla domanda alla quale non c’è una risposta precisa.
Se è un cucinotto e costituisce un ambiente tipo vano cottura, può rientrare nel disposto della Circolare dei Lavori Pubblici 23 luglio 1960 n° 1820: Definizione in materia di costruzioni edilizie.
Al punto B (Definizione relative alla composizione degli alloggi)
Art 4 di tale circolare viene citato:
4. – VANI ACCESSORI. – Per vani accessori si intendono i vani compresi nelle abitazioni, destinati ai servizi, ai disimpegni, ecc. (ingressi, anticamere, corridoi, bagni, latrine, ecc.), nonché le piccole cucine che non abbiano i requisiti per essere considerate stanze.”
Per quanto sopra tale circolare è chiarificatrice dei “vani accessori” di cui si parla nel DM 5/7/75 e successivi, per cui ne deriverebbe che tali locali possono avere quindi l’altezza di mt 2,40.
Tutto ciò però contrasta con le direttive dell’Ufficio del Catasto, per cui la cucina, anche se di superficie inferiore al minimo, viene considerata vano utile, se disimpegnata e dotata dei relativi impianti.
In definitiva, devi controllare presso il tuo Comune cosa viene citato nel Regolamento Edilizio.
Amedeu e c.
Da circa venti anni, abito in una casa di mia propietà regolarmente edificata in Zona C1A, appena 20 metri di casa mia , (separa solo una strada) esiste un capannone fabbricato quasi contemporaneamente alla mia casa, Zona D,é stato adibito ad attività produttive ed industriali.L’edificio è stato destinato a lavorazione di materiali metallici o alluminio, poi da circa 10 anni ha cambiato la destinazione d’uso, a produzione e imbottigliamento gas tecnici(industriali, alimentari, medicali), essendoci contenitori di gas (ossigeno di quantità 21,6 MC )istallati alla distanza sopra indicata, se è lecito che il comune abbia dato una autorizzazione simile, e che i vigili del fuoco non hanno valutato la zona circostante rilasciando un certificato prevenzione incedio. Grazie
Per Maria.
Hai una situazione difficile e devi controllarla attentamente.
Devi recarti, possibilmente accompagnata da persona esperta (sarebbe auspicabile un tecnico professionista) presso gli uffici della ASL della tua zona e farti dare tutte le norme che regolano le distanze di tale tipo di attività dalle civili abitazioni.
Ugualmente dovresti controllare presso il Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco. La suddetta ditta dovrebbe avere il NOP ed il Certificato di Prevenzione Incendi.
Inoltre è interessata anche l’ARPA (Agenzia regionale per la protezione dell’ambiente)
Effettuate queste verifiche (è necessario che tu ci vada con una cartografia della zona che puoi procurarti in Comune presso l’Ufficio Urbanistica) potrai decidere quale strada intraprendere.
Amedeu e c.
Grazie per la risposta, purtroppo sò che mi trovo in una situazione difficile,la vita è fattta per i presuntuosi e i corrotti che trovano le vie di favoreggiamento per i propri interessi, non rispettando i diritti degli altri. Mi hanno distrutta psicologicamente, perchè i rumori prodotti dalle attrezzature che imbottigliano i gas ,producono dei rumori vibratori che L’ ARPA non riesce a rilevare perchè abito di fronte l’autostrada ,però dice che il comune avendo dato autorizzazione ad attività industriale, praticamente possono emettere fino a70 Db di rumore, ho fatto degli esposti a tutti gli organi competenti ho un certificato rilascialto dalla ASL perchè da tempo verso in una grave forma depressiva, ho un avvocato amministratore che sta seguendo il caso, abbiamo fatto tutti gli esposti possibili, adesso aspettiamo un certificato dal Ministro della salute per avere copia di un certificato di autorizzazione alla detta ditta in questione, ma sono già tre mesi che aspettiamo, puttroppo i diritti sono per chi ha i soldi e paga, non c’è nè rispetto e nè attenzione per tutto quello che si fà.Grazie per l’ascolto sono disperata non so come risolvere questo probblema che il comune ha riservato per me.
Anzi devo aggiungere che ho fatto l’esposto alla ASL del territorio rispondendomi che non era di sua competenza,e per la cartografia del territorio del comune, hanno detto che quella Zona è stata adibita a zona industrale, (20metri da casa mia, !! zona industriale) le faccio presente che in questo comune non esiste la Zona industriale………..come hanno fatto a dare una autorizzazione simile?Grazie ancora, se mi vuole rispondere di nuovo, mi fa piacere sapere cosa ne pensa.
Per Maria.
Dispiace molto per la tua situazione, e oltre i consigli che ti abbiamo dato, e che tu , ci sembra, avevi già programmato e seguito, altro non ti possiamo aggiungere.
Se si tratta di rumori, tramite il tuo avvocato potresti trovare un accordo con la ditta in questione, per fare mettere in opera delle paratie frangi rumore, simili a quelle che pongono sulle autostrade.
Se l’ARPA non ha rilevato il superamento della rumorosità, niente ti vieta di farla misurare privatamente e poi presentare la documentazione di tale rilievo (firmato dal professionista che l’ha rilevato) alle autorità competenti.
Insomma ti suggeriamo di cercare un accordo, in quanto con una “guerra” probabilmente saresti soggetta a soccombere.
Amedeu e c.
vorrei sapere l’altezza da terra per considerare un appartamento se è primo piano o piano rialzato
Per Giuseppe.
Domanda molto strana.
Un appartamento è al primo piano quando ha un piano terreno destinato ad abitazione o a fondi o negozi.
Un piano terreno è rialzato quando ha una zoccolatura che può far parte di un volume chiuso oppure di un seminterrato.
Una delle tante definizioni che può permetterci la nostra bella lingua italiana.
Amedeu e c.
buon giorno, ho acquistato un appartamento di 143 mq, essendo molto grande vorrei particellarlo e realizzare 2 unità abitative, ognuna con il suo ingresso indiendente, ognuna con il proprio bagno ecc. il mio dubbio è l seguente: avendo comprato quest’anno come prima casa posso affittare la nuova unità abitativa? premetto che manterrei la residenza nell’altra adiacente. il regolamento di condminio non lo vieta el’ufficio tecnico, viste le caratteristiche non ha obiezioni. unico cruccio: perderei i benefici prima casa? graziefin d’ora
Per Giovannino.
Si, riteniamo che tu perderesti questi benefici, in quanto ti troveresti proprietario di due case, anche se più piccole.
Amedeue c.
Salve, avrei da chiedervi informazioni su dei lavori che intendo fare nel mio appartamento. Vorrei tramutare il vecchio soggiorno che ha una superficie calpestabile di m 14, 80 in soggiorno con angolo cottura e adibire il vecchio cucinotto (mt. 2 x mt. 3.20 in uno studiolo con postazione computer. Vengono rispettati i parametri edilizi in tal maniera?
Grazie
Per Romilda
Il soggiorno deve essere di mq 14. Relativamente all’angolo di cottura la norma cita:
Il “posto di cottura”, eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest’ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianto di aspirazione forzata sui fornelli”.
Non viene chiarito con tale dicitura se la superficie dell’angolo di cottura si deve sommare ai 14 mq. del soggiorno o se può esservi incluso; inoltre ogni Comune da una interpretazione propria nel regolamento edilizio, che tu devi controllare via Internet.
Per lo studio ci vuole la superficie minima di mq 9,00, ma nessuno ti proibisce di avere un locale sgombero che poi usi come studiolo.
Amedeu e c.
Salve,
il mio quesito è il seguente: vorrei dividere il mio attuale appartamento in più unità abitative. Una di tali unità risulterebbe di una superficie di 34 mq. Rispettando le misure di 14 mq per il soggiorno/cucina, 14 mq per la camera matrimoniale e 4,5 mq per il bagno questa unità può essere accatastata come bivano e avere l’abitabilità per 2 persone? Non capisco se il limite relativo al monovano (28 mq per una persona e 38 mq per 2 persone) valga anche in caso di bilocale o se sia sufficiente rispettare i singoli requisiti di legge per ogni vano.
Grazie
Sandra
Per Sandra.
La superficie di mq 38 è stata fissata affinchè un bilocale sia adeguatamente
disimpegnato, evitando di creare più vani di passaggio.
Amedeu e c.
Per Francy.
Probabilmente, vorrà agli atti la dichiarazione di abitabilità.
Se la possiedi (?), non dovresti avere difficoltà.
Certo che per i pavimenti e rivestimenti solleverà delle forti perplessità.
Amedeu e c.
Salve vorrei un’informazione al riguardo:Ho un pianoterra in affitto dal 1992,l’immobile è stato costruito prima del 1967.Adesso ci abita un inquilino moroso da 1anno sia di canoni che di utenze,il quale ha gia avuto la notifica di sfratto,chiama l’asl e fa dichiarare che l’immobile accausa di un po di muffa da condensa accausa della poco areazione dell’immobile è non idonio ad abitarci.Mi chiedo l’immobile ha una porta di ingresso con 2 ante apribili100cm x 30cm,più una finestra 120cm x 30,un120cm x 35 nel bagno,solo nella camera da letto che si trova dietro e cieca.ASL puo dichiarare una casa non idonia solo per una stanza cieca?grazie.
Per Giovanni.
Hai trovato un inquilino mordace.
Secondo gli standard urbanistici, qualora ti venga la ASL, le finestrature, oltre alla altre cose che devono controllare, devono essere pari ad 1/8 della superficie del vano.
Amedeu e c.
Gentile Sig. Amedeu,
ho letto con attenzione la sua rubrica e mi complimento con lei. Avrei una questione da porle:
I miei suoceri vivono in un appartamento su due piani con molti dislivelli di circa 162 mq dove vorremmo trasferirci anche noi. (stiamo creando una famiglia e dove stiamo è davvero piccolo e i soldi per un acquisto purtroppo mancano…) Il piano terra è di circa 100 mq, mentre il piano primo (che prenderemmo noi) è di 62 oltre grande terrazzo parzialmente coperto da tetto che vorremmo utilizzare per ampliare il piano abitabile.
Per poter fruire però del piano casa (+20%), non è possibile frazionarla in quanto trattasi già di villetta bifamiliare. Cosicchè si è pensato di fare dei lavori per rendere la parte superiore a sé senza però frazionarla e lasciando naturalmente le interne di collegamento.
Le domande sono queste:
Si possono fare delle scale che accedono sulla terrazza e da lì fare un’apertura per rendere il nostro ingresso indipendente?
Come si può far figurare due cucine nella stessa abitazione? Il ns tecnico dice che sarebbe possibile lasciando come prima cucina quella già esistente al piano inferiore e segnare la seconda (che nn deve figurare sul progetto) come disimpegno montando tranquillamente tutti gli attacchi etc… ma in un disimpegno si possono montare tutti gli attacchi del caso e pure una cappa?? Altra soluzione proposta, invece, è quella di far figurare la prima cucina una taverna e quella da fare al piano di sopra “prima cucina”. Così ci sarebbero problemi? Premetto che il piano terra è terra non seminterrato o interrato…ed oltremodo la cucina c’è giù!
Noi vorremmo chiudere in muratura una parte del terrazzo, sarebbe difatti solamente lì che potremmo ottenere la metratura per l’ampliamento. Non abbiamo altri modi. Ma si può fare detta muratura? Ho letto molto su chiusure verandate e di stanzette che non capisco cosa siano ma nient’altro….
Altresì si possono avere due soggiorni nella stessa casa?
Cosa ci può consigliare in merito a tutto quanto sopra per far le cose più in regola possibile?
Grazie mille di quanto mi dirà in merito e scusi se mi sono tanto dilungata.
Per Samantha.
La nostra rubrica relativa ai commenti ed alle risposte deve unicamente servire la via della regolarizzazione delle opere murarie in base alle vigenti leggi e norme edilizie.
Non ci è dato, nè vorremmo, dare dei consigli per la realizzazione di opere sia pur parzialmente abusive.
Le consigliamo di consultare il suo tecnico e di seguire i suoi consigli, in quanto il medesimo, oltre che alla tariffa si accollerà anche le eventuali responsabilità.
Spiacenti.
Amedeu e c.
Grazie lo stesso.
Salve
ho un appartamento, all’ultimo piano e con il tetto a falde, realizzato negli anni 40. Avendo un’altezza massima di 4.90m ho chiesto l’autorizzazione per fare un soppalco “da adibire come locale di sgombero”.
mi hanno detto che devo chiedere la concessione edilizia per ristrutturazione e soprattutto mi chiedono le superfici finestrate, che, verificando, non rientrano neanche nel 1/8 della superficie attuale.
volevo sapere se per realizzare questo soppalco mi possono chiedere di modificare le finestre (non credo si possa modificare il prospetto del palazzo) o obbligarmi ad aprire un lucernaio per raggiungere la superficie finestrata richiesta (il condominio non darebbe l’autorizzazione).
posso appellarmi a qualche legge, visto che il soppalco è un locale di sgombero e non dovrebbe modificare le superfici residenziali preesistenti???
Ringrazio anticipatamente per il vostro aiuto
saluti
Francesco
Per Francesco.
Se al soppalco accedi tramite una porta o una scala ed è completamente adibito a locale sgombero, non vediamo perchè ti debbano chiedere il rispetto di 1/8 per le superfici finestrate.
Cerca di fare una pianta ed una sezione di come lo vuoi realizzare e vai a parlare con il tecnico comunale.
Amedeue c.
Carissimo Amedeu,
ho cercato di leggere tutti o quasi i commenti e le richieste, complimenti per la pazienza e la precisione e grazie intanto per il servizio, ma ho un quesito. Riassumo… mi sto impegnando nell’acquisto di un appartamento all’interno di un palazzo degli anni 20-30, in Milano, e transitando più volte a riguardarmi la futura casa ho scoperto che sulla facciata della strada una crepa segna tutto il palazzo (sono solo due piani) e i piani delle finestre sono o crepati oppure inclinati … quindi perlustrando l’esterno mi accorgo (perchè non visibile dalla strada, prima) che sopra è stato costruito, al posto della mansarda, un nuovo piano con un terrazzino proprio sopra la mia futura cucina. Domando … se ci sono problemi di staticità sulla casa, dove lo evinco? Il venditore può essere chiamato in causa in futuro? Come posso difendermi anche da eventuali spese di sistemazione? Se la nuova casa sopra evidenziasse problemi, chi ne risponde, il relativo proprietario? GRAZIE
Per Fabrizio.
Per quanto riguarda la possibile rivalsa contro il venditore devi leggere questo nostro articolo http://www.coffeenews.it/responsabilita-per-lavori-edili-successive-al-termine-dellappalto
Relativamente alla crepa da te riscontrata, sembra, da come ce la descrivi, che dipenda da un sovraccarico o assestamento delle fondazioni.
Comunque, prima di fare qualsiasi ipotesi, ti consigliamo di chiamare un ingegnere professionista abilitato, che dopo un sopralluogo accurato ti faccia il resoconto della situazione.
Amedeu e c.
buongiorno, vorrei aqustare un appartamento a milano, e ho visto un c 3 .sono un artigiano mi domandavo se potrei aquistarlo come abitazione adibita ad attivita’ produttiva e viverci con famiglia utilizzando una zona come laboratorio studio?
molte grazie salvatore floris
Per Salvatore.
la categoria C3 rappresenta “laboratori per arti e mestieri”, per cui non puoi acquistarlo come abitazione (cat. A).
Amedeu e c.
Buongiorno vorrei acquistare un appartamente bilocale nel comune di Pistoia..e’ composto da un bagno, un soggiorno con angolo-cottura di17,20 mq e una camera di 13,20 mq.
la camera ha dimensioni maggiori rispetto a quelle previste per la camera singola(9 mq) ma inferiori rispetto a quelle previste per la matrimoniale(14 mq).C’e’ per caso qualche legge che impone a un bilocale di avere per forza una camera matrimoniale? nel caso, come fare?
grazie mille della risposta
Per Alessandro.
Se è un bilocale deve avere la superficie utile interna di mq 38 e le altezze regolamentari (leggi l’articolo dal quale ti rispondiamo) di 2,70 e 2,40 per servizi
Il DM 5/7/75 non cita se vi deve essere una camera da 2 letti o da un letto, per cui il bilocale potrebbe essere a disposizione per una sola persona.
Però, prima di acquistarlo, leggi il regolamentio edilizio del Comune ove è sito (anche via internet) ed accertati che non vi siano commi realitivi a tale punto.
Amedeu e c.
La ringrazio..la superficie utile netta e’ di 39 mq quindi ci siamo…presumibilmente visto che e’ stato dato il permesso penso che il fatto della camera matrimoniale non costituisca un problema, nel senso che non era obbligatorio ci fosse.
grazie mille
Ho problemi con abitabilità per altezza monolocale (il monolocale di 33 mq circa ha metà superficie con vista sul sottotetto (altezza dai 330 ai 500 cm) e metà coperta dal solaio del sottotetto (in questa parte di monolocale l’altezza ai travi che sorreggono il pavimento del sottotetto è 251 cm mentre al soffitto è 269 cm), in questa parte di monolocale (circa 18 mq) ho l’angolo cottura (5 mq) che è “separato da un gradino e quindi l’angolo cottura ha altezza al trave di 235 cm e al soffitto di 253). Ho qualche via d’uscita per risolvere il problema?
Per Federico.
Hai misurato al centimetro, e con questo non ti diciamo che hai fatto male.
L’altezza, se è un solaio di legno, si misura dal piano pavimento al sotto travicelli (Non al sotto travi portanti) . Vedi comunque alcune sezioni di un solaio in legno negli articoli di “tetto” o “solaio” che abbiamo fatto noi.
Quindi devi riprendere attentamente l’altezza.
Per la cucina, di solito l’altezza considerata è di mt 2,70 (sottotravicelli), però devi leggere il regolamento Edilizio del tuo Comune (anche via Internet) e vedere se non considerino l’altezza del cucinotto di mt 2,40.
Amedeu e c.
per Amedeu:
mi spiego meglio: la stanza di circa 33 mq è in parte coperta dal solaio (circa il 55%). Dove c’è il solaio la misura ai travi è 251 e 269 al solaio in legno, mentre altrove la misura varia da 330 a 500 (in quanto dal monolocale dove non c’è il solaio si vede il tetto). Quello che mi chiedo è se bisogna considerare una altezza media oppure siccome metà del monolocale presenta un solaio “piano” va considerata l’altezza minima e cioè 251. Il mio progettista probabilmente ha fatto l’errore di scrivere altezza 270 (nella zona coperta dal solaio) senza indicare che negli altri punti le altezze sono maggiori). Io ho sbagliato a calcolare la misura e ho tenuto per “buono” il solaio e non i travi (che penso si considerino travicelli nel mio caso perchè c’è una putrella che attraversa e li sostiene, che è + bassa, e cioè a 231 cm). Il reg. edilizio del mio comune non c’è su internet. ho visto quelli dei comuni limitrofi (sono in una comunità montana) e dicono che in questi casi si possono avere misure inferiori a quelle previste da leggi statali purchè si rispettino dei calcoli sul volume ecc..ecc….
Per Federico.
Va considerata l’altezza dall’intradosso del solaio in piano al pavimento (quindi mt 2,51.)
Però dici di appartenere ad una Comunità Montana.
Per tali zone, dovrebbero, di regola, essere autorizzate delle misure inferiori a quelle (mt 2,70) di cui ad DM/1975.
Quindi ti conviene, da libero cittadino, recarti in Comune per verificare con il tecnico comunale questa eventualità.
Amedeu e c.
per Amedeu
in comuni limitrofi al mio (nella stessa com. mont.) c’è questa norma (e lo saprò lunedì, probabilmente anche nel mio comune): “Nel caso in cui il soffitto non presenti andamento orizzontale o il locale sia articolato in parti a differenti sezioni verticali, la misura dell’altezza interna si ottiene dividendo il volume del locale per l’area netta del pavimento ricavata escludendo le soglie di passaggio da un vano all’altro e gli sguinci di porte e finestre fino a prof. max di 50 cm.)” E poi: “sono quindi consentite misure minime dell’altezza interna inferiori a quelle prescritte dalle leggi statali e regionali per ….. e per… le costruzioni esistenti nei casi di interventi edilizi volti al recupero di costruzioni in cui è in atto una funzione abitativa;”.
Credo che questo possa ritenersi il mio caso. Il mio monolocale ha altezze variabili da 235 a 500 cm in quanto ha pareti con altezze diverse e che vanno fino al colmo del tetto. E’ corretto?
Per Federico.
Dovrebbe essere il tuo caso, però, ci sembra di comprendere, che non viene citata una altezza minima applicabile (dividendo il volume per la superficie calpestabile) e …..sono consentite altezze inferiori…. (Ma fino a che limite? Sopra le porte alte 2,15?)
Ed è questa che devi sapere.
Amedeu e c.
per Amedeu: per quanto riguarda le costruzioni nuove c’è scritto minimo 160 cm. per le ristrutturazioni di esistenti non c’è scritto alcun limite minimo.
Oggi ho verifica le misure e sono in questa condizione: Bagno 237,5 cm al trave portante di 18 cm di altezza (che sostiene il tavolato del solaio), quindi se vale la stessa regola dei solai (ma non lo so), la misura del bagno passa a 255,5 cm. (antibagno uguale), angolo cottura stesso discorso., parte della zona giorno 252 cm (sempre alle travi, e quindi 270 al tavolato del solaio). e nella restante parte del monolocale da un minimo di 320 a un max di 510 cm). Credo che non dovrebbero contestare nulla così.
se viene segnalato al comune una variazione d,uso della soffitta di una casa da progetto approvatocome non abitabile e di fatto cstruito bagno e camera in che sanzione si può ricorrere? grazie
Per Sara.
Sono valutazioni di lavori abusivi, che variano da una possibile sanatoria onerosa ad una messa a ripristino e non tutti i comuni seguono la stessa linea.
Quindi devi informarti presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
Amedeu e c.
Buongiorno mi farebbe piacere ricevere delucidazioni su un cosa che sta accadendo:una persona affianco al fabbricato dove abito io sta costruendo un sottotetto,vorrei sapere se è tenuto a rispettare delle distanze o se invece per i sottotetti questa regola non vale.Grazie in anticipo
Per Lello.
Se i lavori sono nel sottotetto ed il vicino non apre delle finestre (vedute) , non ti danneggia; qualora apra delle finestrature o affacci vari, deve rispettare le distanze di legge (3 metri fra fabbricati secondo il codice civile).
Comunque in questo secondo caso dovresti anche controllare le distanze previste dal regolamento edilizio del tuo Comune.
Amedeu e c.
Per Lello.
Ti avevamo già dato una risposta. Leggila sotto questo articolo.
Amedeu ec.
Ciao sto per aquistare un mini appartamento con mansarda non abitabile in costruzione, volevo sapere con precisione che parametri deve avere una mansarda non abitabile?? Nel progetto risulta una sola finestra, se volessi mettere il pavimento e un termosifone ed utilizzarla come stanza armadio risulto a norma? Rischio una denuncia per abuso edilizio in caso ci fossero dei controlli? Ringrazio per una vostra eventuale risposta
Per Katty.
Hai una soffitta, o meglio un sottotetto che non ha i requisiti di abitabilità, quindi (da quello che ci dici, ma leggi anche l’articolo dal quale ti rispondiamo) non rispetta alcun parametro
Se è di tua proprietà, nessuno può impedirti di pavimentarla ed usarla come locale sgombero o come vuoi chiamarla stanza armadio.
Amedeu e c.
Buongiorno..
Il regolamento d’igiene del mio comune prevede metrature minima per il bagno di 3 mq, metratura minima per la cucina 9 mq.
Leggendo in qua e la’ mi par di aver letto(nei suoi commenti) dimensioni diverse..
come e’ possibile allora ?
la ringrazio anticipatamente..
Per Alex.
I parametri edilizi ed urbanistici e di cui ad DM/75 e successive, di regola sono stati recepiti da tutti i Regolamenti Edilizi Comunali.
La legge però non vieta che si possano applicare (da parte degli Enti, ed in questo caso , ci sembra di capire dalla Asl di zona) parametri diversi.
Di solito però detti parametri devono essere più restrittivi, e non più permissivi, come nel caso del bagno di 3 mq.(Dove fra l’altro non possono entrarci tutti gli apparecchi sanitari).
Amedeu e c.
Grazie della risposta..
pero’ nel mio comune le case vengono regolarmente autorizzate con i bagni di 3 mq proprio perche’ il regolamento igienico prevede cio’…
grazie ancora
Buongiorno, ecco la mia domanda:
Ho un bilocale a Pesaro, con un soggiorno con angolo cottura di 28 mq e una camera da letto di 10mq. La camera da letto non è dunque idonea a due persone, però vorrei sapere se è possibile prendere la residenza in due, facendo risultare che uno dorme in camera e l’altro nel soggiorno.
Grazie
Davide
Per Davide.
La domanda esula dal nostro campo di consulenza tecnica e non possiamo dare consigli in merito.
Devi sentire l’ufficio Stato civile o Anagrafe del Comune, che tramite i Vigili Urbani effettua gli accertamenti di nuova residenza
Amedeu e c.
Mio cognato, che ha ereditato il vecchio immobile dei genitori,lo ha completamente ristrutturato.A fine ristrutturazione scopre che l’altezza del piano abitabile è di 2,66 metri, la cantina garage 2,41 metri e la mansarda 2,71.Ha già ottenuto l’abitabilità.
Che problemi può avere dai 2,66 mt?
In caso di vendita corre dei rischi nei confronti dell’acquirente?
L’immobile è in provincia di Rovigo.
Per Fratel.
4 centimetri sono pochi ma le persone, oggi, sono più attente di una volta., Qualora tuo cognato dovesse vendere l’appartamento, e l’acquirente poi si accorgesse che tale altezza non rispetta i parametri di legge (2,70 e minore per le zone di montagna), può invalidarti il contratto.
E purtroppo è un caso per il quale non possiamo darti alcun consiglio.
Amedeu e c.
Grazie per la risposta Amedeu.
Ma Ti chiedo: non ci sono resposabilità del costruttore o del direttore lavori visto che il progetto di ristrutturazione prevedeva un’altezza di 2,70 ?
Per Fratel.
Devi leggere attentamente l’art 25 del DPR 6 giugno 2001 n° 380 (Testo Unico Dell’Edilizia) che troverai presso il seguente nostro articolo: http://www.coffeenews.it/legge-73-del-22-maggio-2010-lavori-senza-dia
Amedeu e c.
vorrei frazionare il mio appartamento da 150mq al p.t.con doppio ingresso e creare , chiudendo soltanto 2 porte, un appartamentino da donare successivamente a mia figlia,attualmente single. Sarebbe costituito da camera letto di 15,8mq n+ soggiorno di 18,5mq con angolo cottura, bagno di 6mq e giardino , dal quale si accede in casa , di circa 40mq(tutte misure nette) ; il geom. mi dice che per frazionare la superficie minima è 45 mq netti :è così ? e, se si ,che alternativa ho per non sfasciare tutta la casa ? Se creassi un monolocale ? grazie
Per Renato.
Probabilmente il tuo geometra avrà fatto riferimento ad una superficie minima prevista dal Regolamento Edilizio del tuo Comune.
Leggi comunque l’articolo dal quale ti rspondiamo.
Potresti optare (salvo che detto R.E. non stabilisca superfici diverse) per una superficie netta di 38 mq (bilocale), oppure di 28 mq (monolocale).
Amedeu e c.
buongiorno!
mia nonna posside un appartamento costruito nel 2003 dove sto per trasferirmi. ho voluto virifare alcune musire e mi sono accorta che la maggiorparte delle dimensioni delle stanze non corrisponde a quelle di progetto; in particolare, la stanza da letto matrimoniale che da progetto dovrebbe essere 3.72 x 3.8 = 14.1 mq è invece 3.72 x 3.70 = 13.76 mq, dunque al di sotto dello standard urbanistico. la seconda camera, che da progetto doveva avere superficie 9mq, è invece di 7, perche una parete è più corta di 10 cm!!! in realtà, il muro è stortissimo, a pavimento la dimensione della parete è 139 cm, a soffitto è 142!!! ora, queste difformità tra la planimetria su cui si è stipulata la compravendita e l’oggetto reale, possono essere risalcite? su chi ci si rivarrebbe, la ditta costruttrice? grazie
Per Valentina.
Stai ponendoci un quesito che molti tecnici probabilmente si stanno ponendo da un poco di tempo.
Che fare in questo caso?
L’immobile è del 2003 per cui tutti i vani dovevano rispettare gli standards edilizi previsti per le civile abitazioni e di cui all’articolo dal quale ci hai scritto.
Abiti in una casa che ha ottenuto l’abitabilità, e che quindi agli effetti del Comune è a posto in ogni senso.
Però, adesso, se tu dovessi vendere la casa e l’acquirente, dopo il contratto ti impugnasse le misure non conformi agli standards urbanistici puoi anche rischiare che il contratto risulti annullabile.
Nella tua situazione si trovano tantissime persone.
Una risposta chiara penso che nessuno sappia dartela; in quanto che fare adesso? Demolire mezza casa per sistemare le misure interne? Sarebbe assurdo.
Come tutte le cose assurde di questo mondo, prima o poi rientreranno nella normalità, per cui probabilmente gli immobili che hanno avuto l’abitabilità fino ad una certa data potranno considerarsi conformi.
Sono però ipotesi che stiamo facendo, solo perchè in questa attrigata situazione non abbiamo altre risposte da darti.
Amedeu e c.
Per Renato.
Ti abbiamo già dato la risposta.
Devi cercarla in questo articolo:
http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare#comment-11747
Amedeu e c.
volevo informazioni in merito ha un terreno che ha nel centro un vano mt3x5 ho scoperto oggi che non è ne sanato e ne catastato mio padre lo ha aquistato nel 1980 posso oggi sanarlo e poi catastarlo per poterlo vendere ? e se è si sapete quanto mi può costare? GRAZIE.
Per Giovanni.
da quello che ci dici, sembra che tale piccolo manufatto non sia mai rientrato in un “condono edilizio” dato dallo Stato con termini di scadenza, ed a seguito del quale è stato sanato, oppure perchè a seguire una concessione edilizia o dia, sono state fatte delle varianti, per cui puoi chiedere la sanatoria.
Quindi ci sembra molto difficile che tu riesca a regolarizzarlo.
Questo non ti impedisce di chiedere all’Ufficio Edilizia Privata del tuo Comune chiarimenti (a titolo generale e relativi ad una situazione simile alla tua).
Amedeu e c.
Salve, mi chiamo Claudio ho ereditato un terreno di 100 MQ in centro paese dagli anni sessanta vi fu fatta la recinzione e costruito un locale in blocchi di cemento PER CIRCA 50 MQ senza progetto e adibito a stalla, e’ possibile oggi chiedere una sanatoria (condono edilizio) E PASSARLA A CIVILE ABITAZIONE? CORDIALMNTE CLAUDIO
SALVE, IL COMUNE, MI HA ORDINATO DI SMONTARE UN TETTO IN ETERNIT COME POSSO REGOLARMI GRAZIE PER LA RISPOSTA CORDIALI SALUTI CLAUDIO
Per Claudio.
Non è detto che l’eternit debba essere smontato per forza.
Se le lastre non sono fatiscenti e si presentano sempre unite, puoi farle trattare con vernice poliuretanica o similare antispolvero.
Devi naturalmente chiamare una ditta specializzata che effettui tale lavoro.
Selle pagine gialle troverai le ditte addette a tali trattamenti.
Leggi questo articolo
http://www.coffeenews.it/amianto-pericolosita-cautela-e-bonifica-come-fare
Amedeu e c.
Per Claudio.
Pensiamo ci siano delle grosse difficoltà.
Per saperne di più devi informarti da un libero professionista della tua zona.
Potresti provare in Comune presso l’Ufficio Urbanistica, ma corri il rischio di autodenunciarti.
Amedeu e c.
salve per una casa in legno di circa 80 MQ che tipo di progetto bisogna fare? qualcuno dice che essendo casa mobile non serve lei che dice. cordialita sempre claudio
Per Claudio.
Per essere una casa mobile deve avere le ruote e non avere alcun allaccio ai pubblici servizi (tipo acquedotto, fognature, gas. elettricità)
Inoltre influisce anche il fatto che deve avere le “sembianze” di manufatto spostabile e non di casa.
Quindi le case in legno che non hanno tale requisiti sono soggette a tutte le leggi di cui alle case in muratura o cemento armato (Progetto, lotto edificabile, indici urbanistici corretti, progettista, direttore dei lavori… abitabilità ecc).
Amedeu e c..
grazie per le risposte ne faro’ buon uso. saluti claudio
Salve volevo sapere prima dell’entrata in vigore del Dm 5 Luglio 1975 quali erano i requisiti minimi richiesti(altezza minima, metratura stanze ecc.)
Ad esempio ho sentito dire altezza minima 3 metri ma non mi risulta visto che tante case ante 1975 hanno altezze inferiori..
gradirei una delucidazione
cordiali saluti
Per Alex
Si riferivano alle “istruzioni ministeriali del 20 giugno 1896” che però devi cercare su internet.
Amedeu e c.
Salve, il mio quesito è il seguente: avrei la possibilità di sistemare un appartamento posto al pian terreno di una villa. La villa è stata costruita nel 1984 ed è a norma per quanto riguarda il primo piano mentre il pian terreno necessità di condono edilizio. Sarà possibile ottenerlo? In più mi preoccupa un’altra questione che riguarda delle finestre a “bocca di lupo”. In pratica 2 camere da letto e un bagno riceverebbero la luce tramite queste aperture. Ci saranno problemi per avere l’abitabilità?
Ringrazio in anticipo per la risposta. Cordiali saluti
Per Rita.
Nella grande confusione esistente fra condono edilizio e sanatoria, per le opere da te realizzate potresti sanarle con i condoni,. solo se presentati alla data di emanazione e validità degli stessi (primo nel 1985, ultimo nel 2003).
Per quanto riguarda la sanatoria con relativo accertamento della stessa è invece ammessa, ma solo per quelle opere che sono conformi ai vigenti strumenti urbanistici, e deve comunque costituire un atto straordinario e non di usuale ricorso.
Da tenere però presente che le diverse Regioni, per non direi Comuni, come al solito si comportano in maniera diversa da quanto legiferato a livello nazionale.
A nostro parere non è assolutamente possibile la sanatoria di locali di abitazione con finestre a “bocca di lupo”, comunque nulla ti evita di informarti meglio presso il tuo comune.
Amedeue c.
Il Piano di recupero in vigore nel mio paese prevede l’abitabilità nel centro storico per le camere da letto a mq 6.
Ho avviato un’attività di affittacamere(è richiesta l’abitabilita come civile abitazione) e mi è stato eccepito che la camera matrimoniale deve essere, come da legge del 1975, di almeno mq 14 e la singola mq 9. L’edificio è anche vincolato. E’ corretta l’interpretazione del SUAP che comunque devo rispettare i requiiti della legge 1975 e non i parametri del piano di recupero?
Grazie
Per Francesco.
Un piano di recupero in zona storica (“A”) tende a recuperare appunto gli edifici esistenti derogando talvolta da quelle che sono le misure di superfici, di altezza o di ampiezza delle finestre.
Questo al fine di conservare le caratteristiche storico paesaggistiche preesistenti.
Nel chiedere l’autorizzazione di affittacamere, invece si basano sulle superfici odierne, e per questo ti hanno fatto presente che non sono rispettati i parametri di cui al DM del 5/7/75.
Dobbiamo aggiungere che effettivamente una camera di mq 6,00, anche se per una persona, è eccessivamente piccola per avere questa destinazione.
Forse un Bed & Breakfast può avere più successo. Prova questa via.
Amedeu e c.
buongirono. avevo già scritto per un consiglio ma la situazione è nuovamente cambiata. stiamo acquistando un appartamente e nel preliminare il primo piano è stato descritto come: 2 camere e ripostiglio.
in verità noi non sapevamo che il primo piano è descritto a livello catastale e nei disegni come SOFFITTA e ripostiglio. Presumo quindi che non sia abitabile?? a questo punto il contratto sarebbe nullo?? grazie mille in anticipo
Per Alessia.
Potrebbe anche darsi che al catasto la situazione non fosse stata ancora aggiornata.
Ciò che contano sono gli atti precedenti e le eventuali autorizzazioni comunali complete di certificazione di abitabilità.
Per non rischiare, appoggiatevi ad un geometra professionista della vostra zona, il quale verifichi esattamente la situazione reale.
Se è come dici tu, il prelimanare è annullabile.
Amedeue c.
scusate ma sono un po nervoso secondo voi e’ lecito che un notaio fa un preliminare con la descrizione visto e piaciuto e poi la cambia di cendo di suo gradimento? non chiedo una risposta, ma una opinione l’ altro ieri a treviso c’ era un’ asta di un appartamento e lo vendevano visto e piaciuto . saluti claudio
Per Claudio.
E’ una dizione particolare usata appunto nelle aste (come tu ci hai edotto).
Onestamente non comprendiamo dove stia il problema fra “di suo gradimento” e “visto e piaciuto”.
Avrai sicuramente visitato l’appartamento prima di acquistarlo?
Amedeu e c.
Buongiorno, ho ottenuto dal Comune di Venezia il permesso di demolire e ricostruire un vecchio e fatiscente magazzino annesso ad un lotto coltivato.
Non mi hanno concesso di innalzare l’altezza del soffitto a 2.20 (che credo sia l’altezza minima dei magazzini) quindi ho creato (previsto nel progetto) un soffitto inclinato con travi a vista.
Le travi sono posizionate a 3 cm in meno rispetto all’altezza soffitto prevista nel progetto, ma sono alte 14 cm.
Come si misura l’altezza effettiva dal pavimento? da sotto trave o dalle assi intertravi?
Cosa prevede il nuovo piano casa come tolleranza?
Troppe domande?
Comunque vi ringrazio per la risposta.
Mara
Per Mara.
L’altezza viene misurata da piano pavimento al sotto i travicelli oppure i correnti in legno (non da sotto le travi).
Per il Piano casa devi controllare quello relativo alla tua Regione, che troverai sicuramente su internet.
Amedeu e c.
Salve, volevo sapere a quanti metri posso praticare l’apertura di una finestra sulla parete della mia casa, dal limite del terreno del vicino ? Grazie.
Per Giovanni.
Ai sensi dell’articolo 873 del codice civile la distanza fra costruzioni può essere minimo di 3 metri.
Questo vale là dove non esistono regolamenti locali (per esempio il regolamento edilizio comunale o le norme di attuazione del Piano regolatore del Comune).
Inoltre, qualora di fronte alla tua abitazione ci sia un casa con la parete finestrata rivolta verso di te, ai sensi del DM 1444/68 puoi aprire delle finestre solo se tale distanza è uguale o superiore ai 10 metri.
Amedeu e c.
BUON GIORNO LE ESPONGO IL MIO PROBLEMA :HO MESSO IN VENDITA LA MIA CASA COMPRATA E RISTRUTTURATA 20 ANNI FA.A PIANO TERRA HO RICAVATO CAMERA DI 16.38 MQ, UN SOGGIORNO DI MQ 17.55,UNA CAMERETTA DI MQ DI 11.11 CON ANNESSO UN BAGNO DI MQ 3.75 IL TUTTO SENZA CORRIDOIO NE ‘ ANTICAMERA .NEL SEMIINTERRATO DI ALTEZZA MT240 HO RICAVATO LA CUCINA-TINELLO DI 30 MQ ,UNO STUDIO DI 8,27, E UN BAGNO DI MQ 5.31.GLI ACQUIRENTI ,PRIMA DI FIRMARE IL COMPROMESSO CON LA SOLA CAPARRA DI 5000 EURO,HANNO FATTO TRE O QUATTRO SOPRALLUOGO DUE DEI QUALI IN PRESENZA DI MURATORE E GEOMETRA INTENTI A PRENDERE MISURE PER EVENTUALI LAVORI DA FARE. TRA PROPOSTA DI ACQUISTO E COMPROMESSO SONO PASSATI QUATTRO MESI.AVENDO INCARICATO UN’AGENZIA IMM.PER LA VENDITA ,AL COMPROMESSO ABBIAMO PAGATO LA LORO PROVVIGIONE.L’ALTRO GIORNO GLI ACQUIRENTI SI SONO PRESENTATI ALL’UFFICIO TECNICO PER PRESENTARE IL PROGGETTO DEI LAVORI CHE INTENDONO FARE ACCOMPAGNATO DAL DISEGNO ORIGINALE ;SI SONO VISTI RIFIUTARE IL TUTTO DICENDO CHE LA CASA NON E’ A NORMA E DIPRESENTARE I DISEGNI DELLA CASA C0M’ERA PRIMA DELLA RISTRUTTURAZIONE CHE IO HO FATTO 20 ANNI FA’ E IL CERTIFICATO DI ABITABILITA’.PREMETTO CHE HO I DISEGNI FIRMATI DAL GEOMETRA E I DOVUTI PERMESSI FIRMATI MA NON HO IL CERTIFICATO DI ABITABILITA’.NEL FRATTEMPO IO HO IMPEGNATO DEI SOLDI PER COMPRARE UN’ALTRA CASA .SECONDO LEI QUANTE PROBABILITA’ HO DI PORTARE A TERMINE LA VENDITA E SE NON FOSSE COSI’PERCHE’ GLI ACQUIRENTI NON VOGLIONO PIU’LA CASA ,IO SONO OBBLIGATO A RESTITUIRE CAPARRA E PROVVIGIONI ?GRAZIE PER LA RISPOSTA CHE POTRA’ DARMI E BUONA SERATA
Per Giuseppe.
Gli acquirenti probabilmente non hanno tutti i torti.
I lavori che hai eseguito devono risultare approvati in Comune, e secondo la loro entità riportare una nuova abitabilità; inoltre il tutto va accampionato al catasto.
Le probabilità che hai di vendere la tua casa dipendono sostanzialmente dalla suddetta situazione, per cui se ti trovi a regolarizzare anche una parte di quanto detto sopra, è logico che gli acquirenti attendano il risultato finale.
Ti conviene contattare un geometra professionista della tua zona e che ti assista nella verifica di tali modalità, risolvendoti eventuali difformità che dovesse incontrare durante questo iter
Amedeu e c.
ho acquistato un terreno con una concessione edilizia in sanatoria, fatto il progetto per abbattimento e ricostruzione in base al dpr 380/01 art.3 let.d, il quale rispetta la stessavolumetria e sagoma fatta eccezione per un angolo che è stato fatto a 45° invece di 90° per un adeguamento alla normativa antisismica richiesta dallo strutturista, il progetto è stato approvato dal Comune, dalla Regione ma la sovrintendenza ritiene che la cubatura non è la stessa poichè l’altezza esistente è di mt 2,50 mentre quella in progetto è di mt, 2,70 più i 30 cm di solaio necessari per l’adeguamento sismico, quello che vorrei sapere è : considerato che si tratta di un fabbricato di civile abitazione con concessione edilizia in sanatoria , nella sua ricostruzione devo rispettare i parametri dell’altezza imposti attualmente dalla legge dello Stato con D.M.05.07.1975 o deve rimanere la stessa altezza del fabbricato esistente? grazie
con concessione edilizia in sanatoria procedentdo all’abbattimento e ricostruzione a norma del DPR 380/2001 art 3 l.d, nella ricostruzione dell’immobile, l’altezza minima da rispettare deve essere quella imposta dalle leggi attuali dello Stato( D.M. 05.07.1975 ) o deve essere quella esistente e cioè mt 2,50. se devo rispettare quella vigente è ovvio che la cubatura cambia
Per Andrea.
E’ una situazione molto difficile la tua, perchè: avendo la concessione edilizia in sanatoria, (anche se a nostro parere non è assolutamente giusto) avevi il diritto di avere sanato ciò che era stato realizzato abusivamente: quindi i mt 2,50 (anche se non regolari dal punto di vista abitativo). Con il Comune saresti a posto.
Il fatto è che hai a che vedere con la Soprintendenza alla Belle Arti, il cui parere è molto vincolante.
Ti converrebbe, con il tuo tecnico cercare di affrontare con il tecnico della Soprintendenza questa problematica, chiarendo che dal punto di vista estetico (Se è vero!) l’edificio non guasta.
In definitiva la Soprintendenza “dovrebbe” essenzialmente considerare tale aspetto, però ha un potere ben maggiore.
Amedeu e c.
Per Andrea.
Un momento.
Abbiamo letto adesso il tuo secondo commento.
Essendoci stata una demolizione con ricostruzione, siamo dell’opinione che la parte abitabile doveva essere portata a mt 2,70, e qui è stato carente il Comune; per cui ti auguriamo che tu riesca a spuntarla.
Amedeu e c.
qual’è la norma di riferimento per cui si stabilisce che l’altezza nei locali sottotetto con soffitti non orizzontali sia pari all’altezza media di 2,70 e la minima ?
Per Giuseppe.
Leggi attentamente l’articolo dal quale ti stiamo rispondendo e troverai la risposta che cerchi.
Amedeu e c.
Vorrei comprare un immobile monolocale di 28mq commerciali 20 effetivamente usufruibili. il bagno esistente non è mai stato rifatto dalla nascita della casa negli anni 40. è al momento privo di antibagno ed è di dimensioni 1,60x80cm con scolo doccia a pavimento tra water e lavandino. posso comprare l’immobile allo stato odierno senza intercorrere in abusi? qualora volessi apportare delle migliorie devo seguire i termini i legge o se non tocco i volumi esenti posso nn fare antibagno e misure regolamentari e rivendelo come tale?? ma in miglior stato.
Grazie
Laurent
Per Laurent.
Se non effettui alcuna modifica sostanziale, alle pareti, porte, finestre, altezza, disposizione dei vani ecc, ed è una unità abitativa regolarmente esistente (approvata) e come tale accatastata, non hai alcun obbligo di adeguarla.
A meno che, tu non effettui dei lavori, come detto sopra.
Nella stessa maniera puoi rivenderla.
Amedeu e c.
ho letto attentamente le leggi ed i decreti di riferimento però tutte parlano di altezza minima 2.70, mi puoi aiutare? qual’è la norma di riferimento per cui si stabilisce che l’altezza nei locali sottotetto con soffitti non orizzontali sia pari all’altezza media di 2,70 e la minima ?
Per Giuseppe.
Ti avevamo già risposto.
Rileggi “attentamente” l’articolo dal quale ci hai scritto.
http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare#comment-13684
Amedeu e c.
Buongiorno. Sono un geometra libero professionista. Ho avuto incarico dalla parte promissaria acquirente di verificare la conformità urbanistica e catastale di un appartamento per civile abitazione costruito con concessione edilizia e per il quale è stata rilasciata regolare attestazione di abitabilità da parte del Comune. L’altezza di progetto per i vani abitabili è di cm. 275, ma la mia unità immobiliare misura cm. 266, pur non essendo mai stata modificata. E’ già stata compravenduta altre volte,come anche altre unità immobiliari facenti parte del medesimo complesso e che hanno anche loro lo stesso problema di altezza. Non rientrando nella tollaranza costruttiva citata nel decreto sviluppo appena convertito in legge che fissa nel 2% la tolleranza massima, e ammesso e non concesso che tale tolleranza fosse applicabile anche nei casi venisse inficiata la dimensione minima di cm. 270, soprattutto per i requisiti igienici sanitari, posso avvalermi dell’ex art. 12 della Legge 47/85 oppure otterrei solamente la non demolizione dell’unità immobiliare senza sanare la difformità? In poche parole, se l’immobile non è conforme e non fosse sanabile in deroga ai parametri imposti dal Regolamento Edilizio e dalla normativa ASL, sarebbe anche non commerciabile per l’uso di civile abitazione? E tutte le vendite effettuate finora? Che responsabilità si assume il tecnico e quali si assumerebbe il venditore se procedessi comunque con la vendita citando in relazione notarile solo la Concessione e l’abitabilità senza entrare nel merito della conformità? Grazie.
Non sono una grande esperta di “computer”, e non capendo come fare a contattarvi vi scrivo questa mail. Ho letto con interesse le numerose richeiste di aiuto e, soprattutto, le vostre competenti e veloci risposte, mi siete sembrati un’ancora di salvezza e un punto di partenza per districarsi nel caos delle norme, delle interpretazioni e delle controversie in cui ognumo di noi viene a trovarsi almeno una volta nel corso della vita.
Vorrei sapere come fare per contattarvi ed esporvi una situazione in cui si trova la mia anziana mamma.
Ringraziando porgo distinti saluti
Lia
Finita di scrivere la mia precedente mail ho capito…..subito! che questa è la strada per raggiungervi. Ecco il mio quesito, mia madre è proprietaria di un appartamento al 1° piano una sua porta-finestra con persiane del soggiorno affaccia su un solaio di copertura non calpestabile di una costruzione adibita a negozio (di proprietà del negozio), ricoperta di guaina e fornita di un murello di recinzione di cm. 30 di altezza, inoltre detto solaio confina con il balcone della cucina, fino allo scorso anno il murello era interrotto in corrispondenza di detto balcone, poi è stato prolungato fino al muro dell’appartamento. Durante un’assenza di mia madre il proprietario ha installato sul murello una recizione (staccionata) in legno alta oltre un metro, non sappiamo a che fine ha fatto ciò. Chiedo se tale installazione poteva essere fatta e non opponendosi mia madre potrebbe venire a crearsi l’acquisizione di un diritto a suo favore? Grazie Lia
Per Lia.
Se il solaio non è calpestabile (forse è rifinito con guaina bituminosa), il proprietario, può darsi, che abbia voluto impedire l’accesso a tale terrazza, non tanto per farvi un torto, ma per evitare che la copertura del terrazzo venga danneggiata dal calpestio delle persone, con conseguenti infiltrazioni di acqua piovana nei suoi locali sottostanti.
Amedeu e c.
Per Riccardo.
Il Decreto 106/2011 cita:
” ..Ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformita’ del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unita’ immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali”
Per cui se il progetto presentava mt 2,75 la tua altezza dovrebbe essere di mt 2,695 e non 2,66.
Cosa consigliarti?
Un tecnico non può far finta di nulla, anche se trattasi di una inezia come questa.
Prova a parlare con il tecnico del Comune.
Per assurdo, potresti presentare una variante al progetto approvato da 2,75 a 2,70; poi rientreresti nella percentuale del 2% ed avresti una variante approvata.
Se non hai questa possibilità, ti suggeriamo di non prenderti responsabilità che potrebbero danneggiarti.
Amedeu e c.
Una straordinaria manutenzione con sostituzione di pavimentazione esistente e posa in opera di nuova pavimentazione che porti l’altezza di progetto a cm. 270, magari mediante virtuale aggiunta di massetto di posa… Per quanto riguarda il Comune non prendono posizione ufficiale, forse anche perchè consapevoli che il rilascio di abitabilità è stato fatto da loro. Ma sei sicuro che la Legge 106/2011 possa applicarsi anche quando la violazione di altezza vada ad inficiare le altezze minime prescritte dalla normativa igienico sanitaria. Anche io penserei di si, ma al Comune sono perplessi anche su questa interpretazione ottimistica. Grazie comunque dell’ottimo consiglio.
Per Riccardo.
la legge 106/2011 prevede la tolleranza (tolleranza e non sanatoria o permesso preventivo a sfruttare il 2%) per altezze, distacchi, cubature ecc.
Se tu realizzi un edificio con una normale concessione edilizia ed alla fine dell’intervento hai effettuato, per errore di lavorazione o altro, una cubatura in più, che però rientra nel 2% del cubaggio complessivo, rientri nella tolleranza prestabilita e non può esserti negata l’abitabilità o altro.
Se durante i lavori di straordinaria manutenzione devi raggiungere una altezza di mt 2,70 ed invece, per esigenze strutturali o di riscaldamento o per errore di spessore del massetto, effettui una altezza totale di cm 264,6 rientri ugualmente nella tolleranza del 2%.
Per cui se ne deduce che il Comune non può negarti la conformità, abitabilità o altro.
Amedeu e c.
Salve,
sono proprietaria di un piccolo immobile nel centro storico del mio paese. Il locale in questione NON è civile abitazione. Vorrei poterlo adibire a civile abitazione, però non ci sono i requisiti standard per poterlo fare. Ho sentito dire che gli immobili del centro storico, devono senza dubbio attenersi a quelli che sono gli standards urbanistici minimi da rispettare, ma che questi ultimi, possono anche essere leggermente diversi rispetto ai parametri standard. E’ vero? Se è così, come faccio a sapere quali sono, nel paese in cui è situato il mio immobile? Devo informarmi all’ufficio tecnico del comune? Ultima domanda….nel caso in cui fosse possibile, è molto costoso? Da cosa dipende la cifra che si spende….dalle dimensioni dell’immobile, o da cos’altro?
Grazie infinite.
Per Tania.
Potrebbe essere possibile.
Devi però recarti presso l’ufficio urbanistica del tuo Comune e (portati dietro l’ubicazione del tuo immobile) domandare cosa prevede il piano regolatore per quella zona.
Se è centro storico, può darsi che sia zona “A” soggetta a piano particolareggiato, magari approvato.
Fai le domande che ritieni opportune al tecnico comunale e, di conseguenza saprai poi come comportarti.
Riguardo alla spesa, la potrai calcolare dopo che ti avranno dato le risposte, ma sarà necessario un preventivo di un tecnico professionista abilitato, del quale potrai servirti anche (nel caso sia possibile ) per la progettazione e direzione dei lavori.
Amedeu e c.
Buongiorno, abito in una villetta bifamiliare, adiacente con l’altra per una parete in comunione. I miei vicini, la cui proprietà è più alta di un piano, vorrebbero alzare ulteriormente la loro mansarda al fine di un recupero abitativo. Il loro progetto porterebbe la costruzione ad avere un aspetto molto diverso dall’attuale, oltre alle difficoltà pratiche che mi causerebbero durante i lavori. Come mi posso cautelare? Quali limitazioni devono rispettare nei miei confronti, soprattutto in riferimento alla parete e tetto confinanti?
Grazie
Per Aldo.
Devi leggere attentamente questo nostro articolo che ti istruirà circa l’uso del muro a comune:
http://www.coffeenews.it/sopraelevazione-o-innalzamento-di-un-muro-a-comune
Inoltre devi stare attento che con la sopraelevazioni non aprano finestre (vedute e non luci) dalla tua parte, in quanto poi dovresti rispettare la distanza legale dalle stesse.
Devi altresì controllare che non invadano il tuo spazio con gronde, docce o aggetti vari.
Puoi cautelarti, se non vuoi chiederlo ai confinanti, recandoti con un tuo tecnico presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune e chiedendo di vedere il loro progetto (ne hai pienamente diritto) ed inoltre chiedi anche, dello stesso, una copia in carta semplice per tuo uso e controllo.
Amedeu e c.
Volevo porre una questione in merito all’altezza minima di un locale. Premesso che il legislatore non è mai un tecnico e che quindi ‘permette’/obbliga/ spesso all’interpretazione delle norme (ahimè tale interpretazione spesso varia da ufficio tecnico a ufficio tecnico del comune limitrofo…), volevo chiedere se l’altezza di un locale travato a vista (ipotizziamo altezza sotto travetto 260, altezza sotto tavolato 280), va calcolata sotto i travetti in questione, sotto il tavolato, o all’altezza media dei due materiali.
Non c’è bisogno di molti calcoli per capire che l’interpretazione nel caso ipotetico succitato è una discriminante notevole per consentire l’agibilità di un locale.
Ripeto, da tecnico trovo sempre più desolante dover sperare nell’interpretazione che viene data dal responsabile dell’ufficio tecnico del comune interessato, e non potersi riferire, magari, ad una sentenza che specifichi l’arcano. Ma forse Voi potrete darmi una risposta chiara e definitiva.
Grazie in anticipo
Marco
Salve! Avrei bisogno di alcune informazioni che riguardano l’abitazione in cui sono in affitto. Piccole finestre a vento (cm 20×80) situate a bordo soffitto, sono sufficienti per rendere abitabile l’appartamento? In cucina, su un metraggio di circa16mq ce n’è una sola e così nella camera da letto che misura circa 20mq. I locali sono veramente molto bui e sono costretta a vivere con la luce artificiale notte e giorno.
Spero vogliate illuminarmi sul problema !
Grazie!
Per Marco.
La legge stabilisce quali sono le altezze minime da rispettare, però non parla di come vanno misurate tali altezze.
Di solito, il sistema di misurazione viene citato nel Regolamento Edilizio Comunale.
Di prassi, e questo lo abbiamo ormai constatato personalmente, si misura dal piano pavimento o marciapiedi (se esterna) al sotto travicello (nel caso di solai in legno).
Non sappiamo come sia costituito il tuo solaio, però il punto di riferimento non può essere la trave portante.
Se hai il tavolato che poggia direttamente su dette travi in legno, a logica, si misura sotto detto tavolato; se invece il solaio è realizzato con travi portanti, travicelli (da cm 8×8 o 7×7) e tavolato o pianelle in cotto, l’altezza in questo ultimo caso viene presa sotto i travicelli.
Come dicevamo non è norma ma consuetudine generale.
Amedeu e c.
PS.
Altrimenti puoi controllare il capitolato speciale per le opere edili pubbliche (sistemi di misurazione), dove dovrebbe essere specificato quanto sopra.
Per Anna.
Ci hai scritto dal capitolo relativo agli standards edilizi, dove troverai anche la superficie finestrata ammissibile (1/8 delle superficie calpestabile del vano).
Comunque se la casa è situata in una zona A di centro storico, dette norme non si applicano per intero, in quanto quasi tutto il patrimonio edilizio italiano delle vecchie città non le rispetta (data la vetustà degli immobili esistenti).
Devi quindi sapere a quando si riferisce la costruzione del fabbricato dove abiti, ed in base a quello, se è prima del DM 75/68, non è obbligo rispettarle.
Amedeu e c.
Risposta – amedeu 9 Agosto 2011 – Grazie infinite!!!
Buon giorno!
Non riuscendo a trovare nel comune dove opero la normativa la quale specifica i parametri utili per il numero di persone per mq abitativo civile, mi può dare un aiuto?.
Poi!
Sto seguendo la compravendita di una casa singola in Treviso, la parte al piano terra è altezza 2.30 con calpestio di 150mq e il piano superiore quello living misura oltre i 3.00h. per una metratura calpestia di 150mq.
Il cliente dopo aver specificato che nella parte piano terra è accatastato come magazzino e quindi non potendo fare camere mi chiede quante persone ci posso stare in 150mq piano primo con 4 camere, da14mq, 12mq, 18mq, 10mq c.a.
In questo caso cosa prevede la norma? è come descritto sopra?
Grazie
Per Adriano.
Leggi attentamente l’articolo dal quale ci hai scritto ed apri il DM del 1975.
Troverai la superficie in mq che i vani devono avere per tot persone.
Quindi, per la tua superficie di 150 mq del piano primo, devi considerare che in tale decreto sono previste solo le misure minime delle stanze: cioè le camere di 14 mq possono alloggiare 2 persone, le camera da 9 mq 1 sola persona.
Di conseguenza le camere da 12 e 10 mq sono per una persona, mentre quelle da 18 mq è da 2 persone.
Amedeu e c.
SALVE, abito a Roma e ho un’appartamento di circo 60 mq. Ho 2 bambine. Nell’attuale cucina vorrei fare la cameretta delle bambine, ma in ogni caso non supera i 5 mq e non c’è altro modo per fare una cameretta. Nello stabile non abbiamo ancora avuto l’abitabilità ma sono iniziate le procedure. Cosa succederebbe se la ditta che si occupa dell’abitabilità venisse a conoscenza della situazione? Sinceramente noi qui a Roma non possiamo permetterci di acquistare un’altra casa….cosa potre fare per stare “a norma”? dormire io e mio marito in salone con un divano letto e far stare le bambine nella mia attuale camera da letto? Dal punto di vista legale cosa succede se faccio la cameretta di 5 mq e ci metto un letto a castello? cosa rischio?
Grazie in anticipo e chiedo scusa per le numerose domande
Per Anna.
Se non togli il lavello e gli allacci della cucina, puoi dormire dove desideri: vorrà dire che il costruttore troverà strano che dormiate in cucina, ma non potrà dire nulla.
Attenzione però, perchè se sposti la cucina in altra posizione, allacci compresi, puoi compromettere l’abitabilità del fabbricato.
Amedeu e c.
grazie della tempestiva risposta. Quindi posso far dormire le bambine in 5mq e cambiare la destinazione d’uso della cucina in ripostiglio? Per gli allacci non dovrei avere problemi perchè mi comprerò il piano cottura a induzione (elettrico) e per l’acqua ho a disposizione la parete corrispondente al lavandino del bagno. dunque se non ho capito male, cambio la destinazione d’uso della cucina in ripostiglio e posso farci una piccola cameretta per le bambine…spero di aver compreso
grazie
Per Anna.
Non devi fare alcun cambio di destinazione d’uso, altrimenti blocchi l’abitabilità.
Rileggi la nostra risposta.
Amedeu e c.
Di quanti mq deve essere una camera tripla per essere abitabile in basa alla legge del 1975?
Grazie
Per Francesco.
Il DM 1975 stabilisce 14 mq per 2 persone e mq 9 per una persona.
Non stabilisce la superficie per 3 persone (coniugi ed un figlio), ma che a logica dovrebbe essere di mq 23 (14+9)
Amedeu e c.
salve, vorrei conoscere quale appartamento ha più valore in una palazzina costituita da un primo piano già abitabile, anche se da ristrutturare, un secondo piano tramezzato in grezzo con muratura perimetrale in pietra privo di infissi e impianti , quindi non abitabile , ed in ultimo l’area soprastante dove verrà costruita una mansarda, detta area risulta priva di accesso, scale o altro, grazie
ciao
Per Danilo.
Alle tue domande, se vuoi una risposta devi mettere la email, che noi non pubblicheremo ma che è sinonimo di serietà.
Amedeu e c.
Per Salvatore.
Non avendo la possibilità di vedere la costruzione, le sue strutture portanti, le rifiniture, i solai ecc, non possiamo dirti più di tanto.
Sicuramente l’area edificabile dell’ultimo piano è quella che vale di meno.
Amedeu e c.
volevo sapere come e possibile che sotto casa mia dei box con altezza massima di 2 metri sono adibiti a civile abitazione a chi devo rivolgermi per fare delle verifiche se ci possono vivere
Per Maurizio.
I vani di abitazione devono avere l’altezza interna di mt 2,70, oltre che a rispettare numerosi altri parametri contenuti nell’articolo dal quale ci hai scritto.
Devi scrivere al Comando di Polizia Municipale ed al Sindaco (sempre nome e cognome dei riceventi la lettera).
Amedeu e c.
grazie e a risentirci
salve vorrei avere informazioni su una ristrutturazione di un appartamento in centro a roma in un edificio già oggetto di consolidamento. Un appartamento sito al 3 piano di un edificio di fine ottocento è stato oggetto di un consolidamento, realizzando inoltre un’area soppalcata con struttura in ferro. L’altezza totale era 4,50 metri, mentre ora la parte al di sotto del soppalco è 2,38 mt, mentre la parte al di sopra è 2 metri. Il soppalco passa sull’ingresso, sui bagni e sui corridoi per una superficie totale di 110 mq. La superficie totale dell’appartamento, invece, è 200 mq. Le domande sono due:
1) questa situazione può essere sanata?
2) la realizzazione del soppalco pregiudica l’abitabilità dell’intero appartamento?
Grazie
Per Edoardo.
Può darsi che l’immobile faccia oparte di una zona storica “A” di Piano Regolatore Generale.
In questo caso, si devono rispettare le altezze interne sottostanti il soppalco (2,70 per locali abitabili e 2,40 per corridoi, bagni e ripostigli) e quelle soprastanti (idem come sopra se il soffitto è in piano, oppure 2,70 come misura media in caso di soffitti inclinati).
Per la zona “A” però c’è il rischio che non possa essere aumentata la superficie calpestabile dell’appartamento, e se si, va controllato in quale misura deve rientrare tale ampliamento.
Quindi ti conviene, in via generica, informarti presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune per ottenere tutte queste informazioni.
Per la sanatoria, devi domandare, ma nel secondo caso è molto difficile che ti venga concessa.
Idem per l’abitabilità.
Amedeu e c.
in una casa singola di campagna dotata di un solo bagno al primo piano, si può costruire un secondo servizio sfruttando lo spazio esterno del terrazzo annesso al piano terra? l’accesso al servizio sarebbe dall’interno alla fine della prima piccola rampa di gradini della scala che porta al piano superiore. La superficie della casa è di circa sessanta mq tra piano terra e primo piano… grazie giovanna
Per Giovanna.
Riteniamo che non vi siano difficoltà come volume: però il wc costituisce variante ai prospetti, per cui devi rivolgerti da un tecnico abilitato della tua zona, il quale, una volta eseguito il sopralluogo, ti confermerà o meno la fattibilità dell’intervento.
Amedeu e c.
6 anni fa ho acquistato una casa con sottotetto.
Adesso ho intenzione di rivenderla.
Problema: mi sono accorta che del sottotetto si parla solo nell’atto notarile e cioè non è presente nelle piantine al catasto e ancor più grave non risulta (ne sono certa) nella pratica edilizia in comune.
Mi è stato detto che così non è vendibile.
Devo rivolgermi ad un avvocato e fare causa al costruttore?
Grazie
Per Angi.
Se si parla nell’atto notarile del sottotetto, ed è spiegato bene, nel senso che ti è stato venduto come locali abitabili e non vani tipo sgombero, puoi sempre rivalerti contro il costruttore (Tramite un legale).
Altrimenti, se il contratto dice poco, in Comune non trovi gli elaborati approvati, al catasto (non è probatorio) non è accampionato, allora hai ben poco da sperare.
Amedeu e c.
Da quanto ho capito sono stata imbrogliata e non posso farci niente.
Io da un legale andrò lo stesso ma temo di far parte del caso ” il contratto dice poco” anche perchè voglio chiedergli come posso vendere casa o altrimenti affitarla senza fregare nessuno o andare a sua volta nei casini per non avere i documenti a posto.
Buongiorno,
volevo avere informazioni riguardo al bagno in camera.
Ho appena acquistato un appartamento ancora in costruzione e stavo valutando la possibilità di spostare l’accesso del secondo bagno dal corrodio alla camera da letto da matrimoniale, in modo da poter ampliare leggermente il bagno recuperando spazio dal corridoio stesso.
I metri quadri della camera non vengono in alcun modo modificati (circa 16).
Volevo sapere se c’è qualche normativa che obblighi ad avere un antibagno (come nei casi in cui il bagno è accessibile dalla sala o dalla cucina ad esempio) o altre cose “strane”.
L’appartamente si trova a Bollate (MI).
Grazie in anticipo!
Gent. referente,
vorrei sapere se ho per caso sbagliato e/o cosa rispondere; premetto che abito in un condominio di persone che non approvano mai nulla.
Ho ristrutturato casa e ho allargato la portafinestra della cucina di 5 cm, cosi come ho modificato le dimensioni della finestra del bagno (alzata di 15 cm) di un appartamento dito al 4 e ultimo piano.
Entrambe affacciano nel cortile chiuso dello stabile.
Ho presentato la DIA, come procedura e ora l’amministratore mi contesta queste 2 modifiche dicendo che avrei dovuto chiedere il consenso al condominio e che rovina l’estetica della facciata del palazzo.
Precedentemente non mi hanno accordato lo spostamento del contatore del gas sul pianerottolo e sul mio muro, in opportuna cassetta. Sono stata costretta a tenere il contatore in casa, contro ogni norma di sicurezza.
Grazie mille
In una abitazione colonica con cucina+salone, 4 camere da letto e 2 bagni vorrei mettere una ulteriore cucina in una delle camere da letto, gli impianti sono tutti predisposti e non c’è alcun cambiamento di metratura né sullo stato e sulla consistenza dell’immobile ma solo una camera dove verrà montata una cucina (quindi alla fine sarà una casa con 2 cucine).
Devo comunicare la variazione al comune? Devo cambiare la destinazione d’uso di una camera in seconda cucina? In sintesi cosa devo fare pere essere in regola?
Per massimo.
Di regola il secondo bagno può avere un accesso diretto dalla camera.
Però devi controllare, anche via internet, sul Regolamento Edilizio del tuo Comune e cercare l’articolo che parla dei bagni.
Amedeu e c.
Per Romi.
E’ una domanda veramente impegnativa, in quanto stando alle regole, si va ad attuare un cambio di destinazione d’uso.
Fra l’altro i due bagni + due cucine farebbero immaginare ad un aumento di una unità abitativa.
Per cui subentrerebbe la presentazione del progetto comunale con relativa modifica catastale.
Questo se naturalmente vuoi fare le cose in regola.
Amedeu e c.
Per Emilia.
Le piccole modifiche che hai effettuato, purtroppo necessitano dell’approvazione del condominio.
L’amministratore afferma che “rovina l’estetica della facciata del fabbricato”.
Non sappiamo se sia vero, ma a parte ciò, sia egli puntiglioso o meno, in effetti è dalla parte della ragione, in quanto tutte le autorizzazioni (compreso la DIA – Dichiarazione di Inizio Attività) vengono rilasciate “fatti salvi i diritti dei terzi”, per cui il Comune è in regola.
Manca però l’autorizzazione di questi “terzi”, che nel tuo caso è il condominio.
Devi chiarire pacatmente la questione con l’amministratore.
Amedeu e c.
Grazie per la dritta, ho controllato sul Regolamento Edilizio e non c’è scritto nulla di particolare in merito alla questione. Ho controllato quindi sul Regolamento di Igiene.. il comune di Bollate non ne ha uno suo ed ho letto sul web che in questo caso fa fede il Regolamento di Igiene della provincia.. e su quello di Milano c’è scritto che se si tratta di un secondo bagno non c’è bisogno di nessun antibagno e che si può avere l’accesso dalla camera da letto (tra l’altro senza rispettare neanche i volumi minimi, anche se non è il caso). Grazie ancora!
Gent. amedeu,
grazie per la risposta.
Ho chiesto all’amministratore la convocazione dell’assemblea straordinaria, anche perchè, come già specificato non è l’unica obiezione fattami, non conoscendo i condomini (sono da poco in questo condominio) vorrei capire chi sia colui o eventualmente chi siano. Per il consenso alle eventuali modifiche da fare mi serve la maggioranza in millesimi o è sufficiente il consenso dell’amministratore? In caso se nessuno si oppone e l’amministratore è contrario?
Cordiali saluti
Per Emilia
Come modifiche all’edificio servirebbe la maggioranza dell’assemblea.
Amedeu e c.
Vorrei acquistare all’asta un immobile ad uso deposito (cat. C/2)…
Vorrei sapere se posso rientrare nelle agevolazioni della prima casa comunque visto che voglio trasformarlo in uso abitativo?
Come posso fare?
Devo prima trasformarlo in uso abitativo o posso richiedere un mutuo presentando una dichiarazione di un notaio o simili?
Grazie
Per Simona.
Devi assicurarti, per prima cosa, che tale cambiamento di destinazione d’uso sia ammissibile (sentire l’ufficio Urbanistica o Edilizia Privata del Comune).
Poi, una volta avuta la certezza , per il mutuo, devi interpellare la tua banca e domandare quale documentazione ti richiederanno (contratto, dichiarazione del notaio, o verbale di aggiudicazione del bene).
Amedeu e c.
Buongiorno, ho la servitù di passaggio carraio e pedonale su una rampa di garage per raggiungere il mio terreno dove vorrei realizzare alcuni posti auto. Il costruttore, all’ingresso della rampa, ha posizionato una sbarra che si apre con chiave e con telecomando. La sbarra è stata posta dopo l’atto per la costituzione della servitù e ho chiesto di poter avere la chiave, ma mi è stato risposto che dovevo acquistare il telecomando ( cosa che non ho intenzione di fare). Ho diritto ad avere la chiave? Nel caso in cui mi fosse nuovamente negata la chiave posso chiedere che venga eliminata la sbarra?
Grazie. elena
Salve,
ho acquistato poco fa un appartamento della fine degli anni 80 tramite un mutuo regionale. La casa era priva di abitabilità in quanto il vecchio proprietario aveva fatto delle modifiche senza effettuare la vaiazione, quindi prima dell’atto sono stati prodotti tutti i documenti e il mutuo è stato accettato con l’inoltro della richiesta di abitabilità da fornire alla banca entro 6 mesi. Ora l’ingegnere ci ha comunicato che dobbiamo trasformare la finestra della camera da letto in una portafinestra in quanto non rispetta la legge e non ci verrebbe concessa l’abitabilità: le misure sono le seguenti: finestra h 120cm larghezza 130 la stanza ha una superficie di 17,86. Con queste misure è possibile che non venga concessa l’abitabilità?
grazie
Per Elena.
Il costruttore sta perdendo tempo, in quanto, forse, pensa (?) di fare trascorrere il tempo per una usucapione ( occorrono 10 anni in buona fede e 20 in mala fede).
Riteniamo che tu non sia in queste condizioni.
Comunque salvaguardati, chiedendogli la chiave, o meglio ancora di togliere la sbarra, in quanto hai una servitù di passaggio che intendi sfruttare. Fallo per lettera raccomandata con R.R dandogli 30 giorni di tempo per provvedere, dopo di che devi fargli scrivere da un avvocato.
Amedeu e c.
Per Elisa.
Gli standard urbanistici del DM 1975 stabiliscono la la superficie finestrata deve essere 1/8 della superficie del vano.
Quindi mq 17,86 : 8 = mq 2,23.
Tu hai solo la superficie di mq 1,56 = mt 1,30×1,20
Quindi devi seguire quanto detto dall’ingegnere.
Amedeu e c,
salve vorrei acquistare un immobile accatastato come abitazione, nelle planimetrie e’ indicata un altezza interna di 2,70 metri ma in realta e’ circa 2,20 metri.il geometra parla di un errore di trascrizione ma dubito di questo.ci sono problemi per l agibilita’?o per una futura vendita?sempre questo geometra dice che ce’ una deroga per i fabbricati ante 1967 e che l agibilita verrebbe data dopo l acquisto e previo rifacimento di tutti gli impianti a norma mantenendo pero i soffitti a 2,20. mi sembra tutto un po strano…
Per Roberto.
Una altezza di mt 2,20 è idonea solo per locali sgombero o ripostigli.
Potrebbe essere una abitazione sanata con il condono del 1982.
Devi accertarlo in Comune.
Altrimenti non potrai pretendere alcuna abitabilità.
Non esiste alcuna deroga, che ci risulti, per gli edifici anteriori al 1967.
Amedeu e c.
grazie mille per le informazioni!!!verifichero se esiste condono del 82,e’ comunque un fabbricato posto in una zona rurale, nel piano regolatore di moncalieri la particella e’ segnata come Ar.faro’ accertamenti in comune, grazie ancora!
salve! recentemente i miei genitori hanno ristrutturato casa e metà del terrazzo è stato coperto.. il pavimento però non è costituito da piastrelle ma da lastricato solare. L’altezza di questa superficie è inferiore a 2,70 m.. Vorrei chiedere gentilmente se questa superficie è da definire utile o abitabile e quindi tassabile. Ho chiesto in giro e l’unica risposta è stata: se non vi è pavimentazione in piastrelle ma in lastricato non è considerata abitabile… quindi vuol dire che non è tassabile per la Tarsu? se cambio il tipo di pavimentazione mettendo piastrelle che succede? grazie mille in anticipo per la risposta!
salve.
come si definisce un soggiorno se di un vano o uno e mezzo?
Per Luca.
Agli effetti urbanistici (> di mq 14) 1 solo vno.
Amedeu e c.
Per Maria Rosaria.
Riteniamo che ti convenga trattarla come utile e tassabile. Eviterai un domani di pagare sovrattasse e penali.
Amedeu e c.
quindi indipendentemente dalla pavimentazione conviene tassarla per la tarsu anche se non utilizzo la zona?
Per Maria Rosaria.
Il problema della Tarsu non ti deriva, a nostro parere, tanto dalla pavimentazione, quanto dall’esistenza dell’intero manufatto creato, altezza compresa.
Amedeu e c.
Salve, vorrei sapere se esiste una norma nazionale che fissa l’altezza minima del rivestimento a parete dei bagni.
Grazie in anticipo a tutti!
Per Loredana.
Le altezze dei rivestimenti dei bagni, dovrebbero trovarsi nel Regolamento Edilizio di ogni Comune, anche perchè non è obbligatorio rivestire un bagno wc, in quanto lo stesso può essere verniciato con pittura tipo smalto, nuove pitture di vetroresina, addirittura pannelli in cartongesso idonei per i bagni.
L’altezza che normalmente viene usata per il rivestimento è comunque di circa 2 metri, ma anche il DM 1975, sui parametri edilizi non ne fa cenno.
Amedeu e c.
Salve, vorrei sapere, un impianto che produce e imbottiglia gas alimentari, industriali, medicali: quali autorizzazioni deve avere e a quali D.Lgs si deve attenere essendo produzione,quali distanze dalle abitazioni civili? grazie anticipatamente.
Buongiorno,
ho acquistato in un condominio un locale adibito a magazzino con H 2,40.
Tramite un Ingegnere abbiamo richiesto e ottenuto il cambio di destinazione d’uso da magazzino a laboratorio.
Abbiamo presentato tutta la documentazione in comune che ci ha dato l’autorizzazione per eseguire i lavori.
Per fare tutto ciò abbiamo dovuto scavare per creare un vespaio perchè il locale presentava molta umidità e abbiamo mantenuto il pavimento più basso in modo da avere un’altezza di m. 3.
Non abbiamo toccato i cementi armati e l’estetica del palazzo.
Ora il condominio si oppone ai lavori da noi eseguiti e con assemlea ci nega la possibilità di esserci abbassati di 60 cm. e ci richiede di rialzare il pavimento come in precedenza H. 2,40.
Possono i condomini decidere quanto sopra?
Rimango in di una sua cortese risposta.
Cordiali saluti
Olimpia
Gentile sign. Amedeu,
sto cercando di acquistare un appartamento composto da una cucina poco abitabile, bagno, lavanderia, due camere da letto, un soggiorno da 20 mq circa con accesso da una saletta. vorrei sapere da cosa si evince se è un tre vani o tre e mezzo. il totale dei metri quadri è di circa 85.
Per Alfio.
Devi recarti sia presso la ASL della tua zona, che presso il Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco, dove riceverai tutte le notizie in merito.
Amedeu e c.
Per Olimpia.
Ogni Permesso di Costruire o Dia o altro, entra in attuazione “fatti salvi i diritti dei terzi”, per cui , prima di iniziare la pratica dovevate chiedere l’autorizzazione del condominio.
Il fatto che il lavoro sia stato eseguito internamente al tuo fondo, come risultato ha portato a variare una parte “comune” dell’edificio, che è il suolo su cui è edificato (insieme naturalmente ai muri portanti, al tetto, alle facciate ecc).
Amedeu e c.
Per Luca.
Agli effetti urbanistici è un appartamento di 3 vani (2 camere + soggiorno) più servizi.
Dal punto di vista catastaale, per l’applicazione delle imposte, è maggiore, e dovresti farti fare un certificato catastale della proprietà.
Amedeu e c.
ciao amedeu,ho un basso fabbricato nuovo altezza 2.50m ,ho possibilita di scavare 20-30cm per arrivare a piu di 2.70m ,posso chiedere in comune abilita per renderlo abitabile?saluti
Per Kristjan.
Devi prima avere il consenso del Comune a fare questi lavori, quindi ti consigliamo di rivolgerti da un tecnico professionista della tua zona, che si informerà e poi ti farà il progetto (se la cosa è fattibile) e ti seguirà la direzione dei lavori.
Amedeu e c.
ho comprato una casa da ristrutturare. vorrei realizzare il bagno nella camera matrimoniale. larghezza 1 mt. lunghezza 3 mt.è il bagno principale senza finestra ma con ventilatore.
è possibile?
Per Gessica.
Essendo il bagno principale, devi controllare cosa prevede il regolamento edilizio del tuo Comune.
Puoi verificarlo anche via internet.
Amedeu e c.
Salve e complimenti per il sito.
Il quesito che intendo porVi è il seguente:
ho acquistato un immobile in fase di costruzione e sviluppato su due livelli, di cui quello a piano terra dedicato esclusivamente ai servizi perchè ha un’altezza inferiore a m. 2,70.
Visti gli spazi, però era mia intenzione sfruttare il piano terra come soggiorno / cucina (sono oltre 30 mq) in virtù del fatto che mi è stata fatta la predisposizione degli impianti (acqua, gas, aspirazione ecc.), mentre utilizzare, al piano primo, l’area soggiorno / cucina come camera da letto e dato lo spazio a disposizione avevo richiesto che in tale locale venisse fatta la predisposizione per gli scarichi del bagno.
In un primo momento sia il geometra che il costruttore mi hanno detto che non ci sarebbero stati problemi poichè tutti gli impianti arrivavano già all’interno della stanza essendo inizialmente una cucina, successivamente però ho scoperto che in realtà la predisposizione per l’installazione di un bagno non era stata fatta e alla mia richiesta di chiarimenti mi è stato detto che non era assolutamente possibile effettuare la sola predisposizione di un bagno nel locale che, ai fini dell’abitabilità, doveva risultare essere soggiorno / cucina.
la domanda che vi pongo è dunque: è possibile, in fase di costruzione, fare la predisposizione di un bagno (da installarsi eventualmente in futuro) nel locale che teoricamente funge da cucina soggiorno?
p.s.: ho provato a cercare la risposta nel rogolamento edilizio del comune di riferimento, ma, ahimè, non ne ho ricavato nulla.
anticipatamente ringrazio e resto in attesa di vs. riscontro.
saluti.
Per Diego.
Come “predisposizione”, si può fare, se hai le colonne montanti degli scarichi vicine e non vi sono problemi di realizzazine (tecnica) per tali collegamenti.
Una volta effettuata tale predisposizione occorrerà solo “tenerla nel muro”, nel senso che per lo scarico a pavimento deve esserci murata una mattonella sopra, per gli scarichi a parete , una piastrella se c’è il rivestimento, oppure una passata di arriccio ed intonaco.
Bada bene, noi parliamo solo di possibilità tecnica di predisposizione.
Un domani tu volessi effettuare la modifica del bagno, devi richiedere l’autorizzazione al Comune, nelle forme previste dalle vigenti leggi (DIA, SCIA, o altro).
Rimane il fatto, però, che per l’impianto idrico (tubazioni di adduzione acqua calda e fredda) del “futuro bagno”, la ditta esecutrice dovrebbe certificarla come regolare esecuzione, ed a questo punto, può rifiutarsi di farlo, in quanto ” parte non risultante conforme all’attuale progetto dell’impianto medesimo”.
Amedeu e c.
Gen.mo, hai colto nel segno, perchè io avevo richiesto solo la predisposizione dello scarico a pavimento che, doveva essere coperto da mattonella e non la predisposizione delle tubazioni per l’acqua (che peraltro arrivano già nel punto in cui si potrebbe realizzare il bagno).
Sono ed ero cosciente del fatto che la successiva realizzazione del bagno avrebbe comportato l’autorizzazione da parte del Comune.
La cosa che mi da rabbia è il fatto che sia a me che al costruttore è stato consegnato un disegno architettonico con le modifiche richieste dove è ben chiara la scritta “fare predisposizione wc” nel punto desiderato.
Ho il forte sospetto che in realtà al momento opportuno qualcuno se ne sia dimenticato e adesso per evitare discussioni mi rimandano ad impossibilità tecniche dovute al rispetto della normativa.
ma io posso chiedergli i danni perchè l’immobile non è conforme a quanto stabilito nei disegni di cui sopra?
ancora grazie
Per Diego.
Per i danni dovresti chiederlo ad un legale, in quanto, è vero che possono averti consegnato un disegno esecutivo con tali disposizioni, ma non sappiamo , con certezza, quanto possa valere, alla luce della loro “incerta legittimità”.
Amedeu e c.
sig. amedeu, vorrei capire quali sono le misure minime per definire se unsoggiorno è di un vano e di un vano e mezzo.sto acquistando casa e il mio soggiorno è di circa m. 3.70 per m. 5. vorei capire se un soggiorno quindi di circa mq 18 è da considerare un vano e mezzo. la proprietaria me lo sta vendendo per tale.nell’atto della casa, inoltre risulta che la casa è di 4 vani più accessori. la casa ha una cucina, due camere letto, due bagni, uno grande e uno piccolo, e il soggiorno con le misure descritte sopra. dimenticavo che il soggiorno ha anche un’altro spazio di circa 3-3.5 mq appena subito la porta di ingresso.vorrei capire quando si dice 4 vani più accessori cosa si intende! la cucina per meglio dire è inclusa nei vani o negli accessori?grazie.
lo chiedo anche perchè ho visto che il soggiorno nelle leggi urbanistiche deve essre almeni di 14mq.
Per Giusi.
Secondo il DM 1975, che troverai nella pagina dalla quale ci hai scritto, “Ogni alloggio deve essere dotato di un locale soggiorno di almeno mq 14.”
Quindi, se è di mq 18, non è un vano e mezzo (che dovrebbe essere di mq 14+7= mq 21).
Fra l’altro la dizione cita: “di almeno mq 14”; quindi se è di mq 18 o 21, di regola è sempre 1 vano.
Per evitare tali equivoci la vendita degli appartamenti avviene sempre a mq (considerando la superficie lorda, cioè la superficie calpestabile + le pareti interne, i muri esterni e metà della superficie dei muri a confine con altri).
Di regola, come hai descritto il tuo appartamento è di 3 vani più servizi.
Comunque attenzione! E’ vero che siamo tutti Italiani, ma Comune che vai usanze che trovi.
Amedeu e c.
ok. ma allora perchè nell’atto risulta scritto 4 vani più accessori?i quattro vani quali sarebbero?
…e poi un salone di un vano e mezzo o due che misure deve avere?grazie.
Per Giusi.
Il 4° vano, a nostro parere, è stato considerato la cucina, ma come detto nella prima risposta, normalmente, come il bagno, è un servizio (dal punto di vista urbanistico).
Se hai allegata al contratto la planimetria catastale oppure una planimetria qualsiasi, è quella che conta.
Il salone, come già detto è 1 vano, ed avendo la superficie di mq 18, fra l’altro non può neppure definirsi 1 vano e mezzo (dovrebbe essere di mq 14+7=mq 21:leggi la precedente nostra risposta).
Al limite, se si volesse considerare come 2 vani, dovrebbe avere la superficie di mq 14×2 = mq 28
Comunque richiedi anche un certificato catastale dell’appartamento, ed avrai pure il conteggio esatto dei vani catastali
Amedeu e c.
sig. amedeu solo un chiarimento:
vorrei”ricavare” un appartamentino in un ambiente ora adibito a garage quindi non interamente a livello strada. la camera da letto e il salone(con l’angolo cottura) avrebbero delle finestre alte c.a 1.60 cm da terra e di dimensioni insufficenti x ottenere i permessi.
Allora le domando nel salone di c.a. 25 mq che dimensioni devono avere le,diciamo 2,finestre?
stessa cosa vale x la camera di c.a. 16 mq,una finestra che misura?
Considerando che in altezza ho max cm 90 sfruttabili.
aspetto risposta e complimenti….gran bel servizio!!
Per Andrea.
“Non interamente a livello strada..? ” Se è un seminterrato, difficilmente ti consentiranno il cambio di destinazione.
Comunque, ogni vano deve avere una superficie finestrata pari ad 1/8 della superficie calpestabile del vano stesso.
Per il salone dovrebbe essere mq 25 : 8 = mq 3,125
Mq 3,125 : 2 = mq 1,56.
Per cui il salone deve avere 2 finestre di mq 1,56 cadauna.
La stessa divisione la puoi fare per gli altri vani.
Amedeu e c.
Salve avrei bisogno di alcune informazioni. Vivo nella casa donatami dai miei genitori e attualmente vivo in quella che in futuro sarà la taverna della casa soprastante(ancora da terminare).
Vorrei fare il cambio di residenza l’intestazione delle utenze etc. ma il dubbio che mi assilla è che il soffitto è alto solo 240cm circa. Avrò qualche problema nel caso di un controllo da parte della polizia per il controllo di routine che segue a un cambio di residenza? Premetto che l’abitabilità ce l’ho ma alla casa di su. Ho già contatore acqua e fogna. grazie
Per Giuseppe.
Se hai l’abitabilità nella casa soprastante, anche se non finita (si reputa internamente), la stessa è più idonea per la residenza, purchè abbia un wc ed una cucina con il lavello installato.
Per la taverna, che fra l’altro ha una altezza fuori norma, potresti avere delle difficoltà.
Comunque ti conviene chiedere spiegazioni all’ufficio che effettuerà il sopralluogo.
Amedeu em c.
Salve avrei bisogno di un informazione. Ho preso in affitto una casa per la quale nel progetto è previsto un armadio a muro nella camera da letto( ho scoperto che era previsto solo dopo aver firmato il contrattto), ma non è stato realizzato. Dopo aver firmato il contratto, la proprietaria ha messo una tavola di legno che parte dal soffitto e l’ha incollata a terra. Io ho chiesto immediatamente spiegazioni e lei ha detto che se mi dava fastidio la potevo togliere, cosa che ho fatto visto che quando sono andata a vedere la tavola non c’era. Ora ho chiesto la residenza e lei è preoccupata in quanto i vigili faranno storie perchè manca l’armadio a muro. Mi ha rimproverato dicendo che dovevo lasciare la tavola e dire hai vigili che il falegname stava costruendo l’armadio e toglierla dopo la loro venuta. Ma io voglio l’armadio a muro.Perchè non la fa? Avrei dovuto lasciare la tavola? La mancata realizzazione è mia responsabilità?
Per Sahar.
Il vigile che viene a controllare l’alloggio difficilmente entra nel particolare di un armadio a muro, a meno che non sia più che pignolo, e fra l’altro, ci sembra, non rientri neppure nel suo compito.
Riguardo alla tavola, non preoccuparti, prima di tutto in quanto dell’armadio a muro è responsabile il proprietario, poi, perchè la tavola era un pagliativo, probabilmente per accontentarti, e se l’hai tolta, taci e non preoccuparti più di tanto
Amedeu e c.
grazie….gentilissimo
Buongiorno,
sono proprietaria di un locale adibito a magazzino ove realizzo composizioni floreali. La superficie di questo locale è di circa 60 mq con altezza di 3,50 m, ma vi sono soltanto due finestre da 96 cm x 125 cm ciascuna che affacciano ad est e pertanto il magazzino risulta piuttosto buio e anche in estate son costretta ad accendere sempre le luci, quindi pensavo di ampliare queste due finestre e realizzarne una terza, quali autorizzazioni dovrei richiedere in comune? specifico che non sono in condominio e sopra vi è solo la mia abitazione.
Grazie.
Veronica
Per Veronica.
Poichè si tratta di modifiche ai muri portanti e quindi strutturali, è necessario, che in base alla normativa sismica ti rivolga da un professionista della tua zona, che ti esegua un sopralluogo e ti valuti tutte le possibilità, che può avere l’approvazione di un progetto, in base alle norme sismiche ed a quelle urbanistiche del tuo Comune…
Amedeu e c.
….ciao a tutti. Arrivo subito al punto: da circa 3 anni è venuta ad abitare sopra a casa mia una famiglia che ha acquisto l’appartamento, cambiando però completamente la disposizione delle camere. Il soggiorno e la cucina è ora situata proprio in corrispondenza della mia camera da letto.
I rumori ormai sono continui a ogni ora del giorno e della notte!!
La tranqullità è dimenticata da tempo. Nonostante il sollecito a fare attenzione a nn fare rumore in virtù del cambiamento,nulla è cambiato? E’ tutto nella norma? Nella mia situazione di disagio, chi mi tutela?
Grazie per l’attenzione dedicatami.
Gentile Amedeu C. Ho ereditato una porzione di casa cioe’ i piani superiori mentre il P.T. è di mio fratello. Il P.T. ha due ingressi e l’accesso alle scale per i Piani Superiori si trova all’interno del P.T. In corrispondenza delle scale sulla strada si trova una finestra. L’ideale sarebbe aprire una porta
a posto della finestra per avere l’accesso diretto.
Cosa bisogna fare? E’ sufficiente una SCIA? La ringrazio e la saluto
Angelo
Per Antonio.
Se i lavori soprastanti sono stati autorizzati sono nella norma: comunque, anche se non avessero l’autorizzazione comunale , non risolveresti ugualmente il problema.
Puoi affrontarlo e risolverlo in due maniere: la prima è mettere un avvocato a questi inquilini chiassosi e farli causa, con la speranza che poi demolendo i loro pavimenti possano effettuare una coibentazione acustica idonea. (Tale soluzione te la diciamo, ma comprenderai che è molto difficile arrivare ad avere una sentenza del genere, a parte i soldi degli avvocati ed il tempo occorrente).
L’altra soluzione consiste nell’applicare a soffitto delle tue camere un buon coibente acustico.
Ti invitiamo però a leggere il contenuto di questo link, nel quale troverai le spiegazioni per il tuo caso:
http://www.isolantiindex.it/Doc/Isolamento-soffitti.pdf
Amedeu e c.
Per Angelo.
Di regola necessità una SCIA, in quanto, anche se esiste una finestra ed avete intenzione di mantenerne la larghezza, dovrete però modificarne l’altezza (in quanto di regola le finestre hanno una altezza da terra ben superiore di quella di una porta o portone che sia), con interventi più o meno invasivi nel muro portante.
Quindi il tecnico progettista dovrà farvi anche la direzione dei lavori.
Amedeu e c.
salve spero che potete essermi di aiuto: mia zia abbita in una casa di sua proprietà, quelle case antiche di paese che sono tutte attaccate una all’atra,che come luce hanno solo qella all’ingresso e quella dietro alla fine,e nel mezzo hanno un piccolo cortile,come lucernario,cioè che se devono alzare dei piani che devono fabricare,hai lati si devono alzare da un lato con il pozzo luce, e dall’altro tutto chiuso ,così da evitare che il vicino non guardi nel cortile dell’altro vicino, da premettere che la casa di mia zia e solo a pianterreno con il terrazzo sopra, mentre che la casa del vicino a altri due piani in più,che all’altezza del primo piano nel muro che doveva essre tutto chiuso, ha aperto una piccola finestra che a messo una grada e della rete,e affianco a messo un tubo da aspirazzione che sporge nel pozzo luce,penso cosa che non poteva fare,tutto questo un bel pò di anni fà,adesso mia zia vuole che lui deve chiudere tutto,e lui non ne vuol sentire,pechè dice che la casa la comprata così,cosa dice la legge se vado per via legale la spunto ho no? grazzie in anticipo della vostra disponibilità, GRAZZIE.
Per Angelo.
Ci devi scusare, ma non riusciamo a comprendere bene la tua problematica.
Ti consigliamo di spiegarcela scrivendo frasi brevi, in maniera da consentirci di darti una risposta.
Amedeu e c.
scusatemi,spero di essere più chiaro,mia zia abita in una casa di sua proprietà,il vecchio proprietario dell’altra casa un bel pò di anni fà ha fatto un apertura di una finestra in un muro di divisione, e a montato la finestra,cosa che non poteva fare,pechè si affaccia nel cortile di mia zia ,adesso c’è un nuovo proprietario,e mia zia vuole che si deve chiudere questa finesta,il nuovo proprietario dice che quando ha comprato la casa la finestra cera e non vuol sentire ragioni,visto come stanno le cose e sono passati un bel pò di anni cosa si puo fare?
Per Angelo.
Se sono trascorsi più di 10 anni (con il vostro consenso), oppure più di 20 anni (anche in malafede), è caduta in prescrizione e non potete fare più nulla.
In caso contrario dovete rivolgervi da un legale.
Amedeu e c.
grazzie siete stati gentilissimi.
vivo in una villetta bifamiliare a schiera e vorrei sapere se posso costruire nel mio giardino una fioriera in muratura. Il mio vicino dice che debbo mantenere la distanza dei tre metri (art.873) dalla ringhiera in comume che delimita il confine. Ma trattandosi di villette a schiera, quindi con in comune il muro di appoggio, sono tenuto a rispettare la distanza? Inoltre nel regolamento di condominio è previsto che non si possa costruire nulla nei giardini privati. Ma la costruzione di una fioriera è da considerarsi costruzione? visto che è un ornamento e non aumenta cubatura??
Grazie dei pareri
Per Daniele.
Per una fioriera posta su dei basamenti e quindi spostabile, non vi possono essere obiezioni da parte di alcuno.
Vedi per esempio questa fioriera di cui ad un nostro articolo:
http://www.coffeenews.it/fioriera-molto-particolare-e-delle-dimensioni-desiderate-fai-da-te
Non deve rispettare distanze.
L’unico problema ti può derivare dal condominio che “non puoi costruire nulla nei giardini”, però una o più fioriere spostabili non son costruzioni, ma solo di ornamenti in un giardino.
Amedeu e c.
Dovrei vendere un bilocale di mia proprietà (ho già la promessa a vendere firmata e io ho già accettato), ma un tecnico da me incaricato per la nota tecnica da presentare al notaio, si è accorto che il rapporto illuminante della zona soggiorno-cottura è insufficiente. Il tecnico che fece il disegno tecnico dell’immobile per l’impresario edile che effettuò la ristrutturazione nel 2004 falsificò le misuredella finestra, ampliandole. Dichiarò un’apertura ci cm. 126×175 mentre le misure reali sono 103×166. I mq. della zona sono 15 circa. Mi manca luce per mq. 1,32 circa. Cosa posso fare? Esiste una tolleranza?
Salve, io ho comperato un appartamento in uno stabile costruito ex novo nel 2006 a Trieste, Friuli Venezia Giulia. Da quello che ho capito ci sono e dovevano esser rispettate diverse leggi sull’inquinamento fonometrico che a mio parere non sono state rispettate e da altre informazioni chieste avremmo potuto chiedere i danni o la messa a norma ma entro i cinque anni dal rogito finale.Cosi non è stato;
Infatti il costruttore in fase di vendita ci aveva promesso e si vantava che gli appartamenti sarebbero stati di qualità esclusiva, che non avremmo mai sentito il calpestio degli inquilini dei piani soprastanti e invece si sente perfettamente il calpestio dei piani di sopra come gli sciaquoni dell’acqua dei bagni ma anche i rubinetti o l’acqua dell adoccia, pr non parlare degli avvolgibili quando vengono alzati o abbassati e adirrittura i pulsanti degli interuttori della luce quando nelle varie stanze vengono accese o spente le luci.
Tutto questo non solo dall’appartamento a fianco o sopra o sotto il mio ma anche dalla casa a fianco che è accostata ma essendo di fatto un’altro stabile dovrebbe essere ed avere due strutture completamente diverse e invece sembra siano la stessa casa che è stata divisa da mattoni vuoti da 4, non è stata coibentata e i serramenti visto che al mattino all’alba si sente il ciguettio degli uccelli non sono a norma nemmeno quelli.
Secondo voi c’è ancora qualcosa che si può fare?
molte grazie
Per Enrico.
Il DL n° 70 del 13 maggio 2011 approvato con legge n° 106 del 12 luglio 2011, modifica l’art 34 della legge 380/2001 (Testo unico sull’edilizia) ed al punto 2-ter prevede
“2-ter Ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità il 2 per cento.”
Purtroppo è l’unica tolleranza ammessa.
Per lo spazio “cottura” leggi il Regolamento Edilizio del tuo Comune (anche via internet), può darsi che tale locale sia ammesso anche senza finestra, ma con solo aereatore meccanico.
Amedeu e c.
Per Lorenzo.
Esiste una legge quadro nazionale (L. 447 del 26/10/1996 – “Legge quadro sull’inquinamento acustico” – che stabilisce i principi fondamentali in materia di tutela dell’ambiente esterno e dell’ambiente abitativo dal rumore, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 117 della Costituzione.
Alle Regioni, in base alla suddetta legge, compete la normativa regionale che stabilisce i parametri, ecc.
Quindi dovresti cercare nel sito della tua Regione tali normative.
Comunque inizia la tua ricerca da detto link: http://www.regione.fvg.it/rafvg/cms/RAFVG/AT9/ARG6/FOGLIA2/
Amedeu e c.
io ho una camera da letto mansardata ,cioe in centro l’altezza e di 2,30 e ai lati e di 50 cm cosa dite ,e a normativa o no grazie infinite a chi mi risponde ciao
Per Bertilla.
Assolutamente no.
Leggi attentamente l’articolo dal quale ci hai scritto.
Amedeu e c.
Salve, ho visitato un attico in vendita a Nettuno consistente in un unico vano di 50 mq. ed un terrazzo di oltre 200 mq. (palazzina appena terminata di costruire). Notando il soffitto basso (235 cm.) ho chiesto al venditore spiegazioni. Mi ha risposto che è accatastato come zona tecnica ma ciò non costituisce nessun problema. La zona è di pregio e l’aspetto è mozzafiato ma temo che le parole del venditore non siano del tutto esatte. Volevo chiedere che inconvenienti o limitazioni ci sono in questo caso.
Grazie
Per Franco.
Attenzione, perchè “zona tecnica” è destinata ad usi diversi dall’abitazione (Caldaia, autoclave, vano contatori, vano ascensore ecc.)
Fra l’altro l’altezza minima consentita dalla legge per i locali abitabili e di mt 2,70, per cui acquisteresti un immobile non abitabile.
Amede ue c.
Sono interessata all’acquisto di un immobile ad uso ufficio, che ha un’altezza di m. 2,40, posizionato al piano ammezzato di uno stabile edificato negli anni 50, per il quale non è reperibile l’originario progetto approvato e che è privo del certificato di abitabilità/agibilità.
Il venditore ha spiegato che in quegli anni era in uso edificare il cosidetto piano ammezzato con altezza di m. 2.40 e di adibirlo a tale uso poichè non era ancora in vigore l’obbligo di rispettare l’altezza minima di 2,70, infatti ha mostrato il certificato di “Abitabilità” rilasciato, nell’anno 1956 per un altro fabbricato con le stesse caratteristiche, cioè un piano ammezzato destinato ad uffici con altezza di m. 2,40.
Il mio problema è: potrrei ottenere l’agibilità di tale immobile oggi?
Per Tiziana.
Quello che ti ha detto il venditore è vero.
Nel periodo post guerra, gli immobili ricostruiti nelle città erano progettati in maniera da avere fra il piano terra ed il piano primo, un piano chiamato “ammezzato”.
L’altezza era sicuramente inferiore ai mt 2,70. in quanto allora si edificava con il piano di ricostruzione e le normative erano carenti.
Però, prima di acquistare, ti conviene recarti a parlare con il dirigente dell’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune per verificare che l’altezza e la destinazione d’uso di tale ammezzato corrispondano ai requisiti adoperati allora per la tua città.
Senza dubbio sapranno chiarirti e potrai acquistare con tranquillità.
Amedeu e c.
Una camera tripla per essere abitabile di quanti mq deve essere? I mq dei bagni in camera come vengono considerati.
grazie
Per Michele.
Oltre che alla normativa nazionale (DM 1975 Parametri urbanistici), vanno controllati anche i regolamenti edilizi locali.
Comunque per legge, il bagno in camera, se è il 2° bagno , può avere direttamente accesso dalla camera stessa.
Una camera a due letti deve essere 14 mq, una ad 1 letto 9 mq, per cui se devono dormirci 3 persone deve essere di mq 14+9 = mq 23.
Amedeu e c.
Ma il D.M. 1975 non fa riferimento a camera tripla. Se è un discorso di interpretazione potrebbe anche essere 14-9=5 (matrimoniale – singola), 14+5=19 (camera Tripla)?
I mq del bagno in camera fanno parte della superficie della camera?
GRAZIE
Per Michele.
14-9 = a 5 non ha alcun senso.
Il DM 1975 (articolo dal quale hai scritto) parla solo di camera ad un letto e di camera a due letti.
Una camera a 3 letti, non esiste in alcuna normativa, però se una persona vuol sapere quanti mq occorrono affinchè in un vano possano dormire 3 persone , la risposta è 23.
Amedeu e c.
Buon giorno Amedeu,
ho un appartamento rettangolare misure interne m. 6,20 x 9,20, tetto in legno altezza max m. 4,95 altezze min m. 3,10. Volendo realizzare un soppalco, anche a fini di risparmio energetico, escludendo la zona soggiorno pari a circa 24 mq, quali sono le possibilità di accesso a un soppalco aperto con affaccio sulla zona soggiorno?
Grazie, pino
Per Pino.
Leggi questi nostri articoli:
http://www.coffeenews.it/realizzazione-di-un-soppalco-in-ferro-e-legno-come-fare-prima-parte
La parte del soggiorno sotto il soppalco, ai sensi del DM 5/7/ 1975 http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare deve avere l’altezza di mt 2,70 minimo, mentre la parte soprastante deve avere m 2,70 come misura media (di solito, da regolamento edilizio, con misura minima di mt 1,80).
Amedeu e c.
Grazie Amedeu e c,
ho preso nota degli articoli segnalati; devo, tuttavia, precisare che fermo restanto il rispetto dell’altezza minima di m. 2,70 la parte superiore soppalcata non ha altezza sufficiente per l’abitabilità. Quindi trattasi di un soppalco a uso ripostiglio; quali possibilità di accesso per questa tipologia di soppalco-ripostiglio?(scala a chiocciola, scala a muro, altro)
Grazie
salve. sto vendendo un appartamentino e il perito della banca mi ha chiesto l’accatastamento del sottotetto a falda unica con altezza massima di 140 cm. Mi sembra un’assurdita’ dal momento che non e’ agibile. Grazie
Per Pino.
In molti Comuni è consentito per tali destinazioni d’uso, però devi verificare nel Regolamento Edilizio del tuo Comune (anche via Internet) dove troverai un articolo riferito alle maggiori superfici interne, se non addirittura ai soppalchi.
Amedeu e c.
Per Ornella.
Siamo d’accordo con te, a meno che tu non abbia una scala interna che comunica con il sottotetto, che utilizzi come locale sgombero.
Amedeu e c.
Buon giorno,
sono titolare da oltre 50 anni di una azienda la quale ha un muro perimetrale a confine con un lotto di terreno agricolo miracolosamente diventato edificabile. Dato l’ inizio lavori, gradirei sapere se legalmente possono costruire n° 4 villette residenziali appoggiandosi alla mia parete, dato che non sono stato avvisato.
Non esistono distanze di rispetto tra capannoni industriali e abitazione privata ?
In attesa di una Vs. risposta, Vi ringrazio e porgo distinti saluti.
Per Claudio.
Se il lotto vicino è diventato edificabile, devono rispettare i parametri della zona nella quale tale lotto è compreso.
In detti parametri sono incluse anche le distanze dai confini e dalla strada.
Devi solo informarti presso l’ufficio Urbanistica del Comune in quale zona di Piano Regolatore Generale si trova questo terreno ed inoltre cosa dice l’articolo relativo a tale zona delle Norme di attuazione del PRG.
Te ne fai fare una copia a pagamento (solo delle pagine interessate), e sarai così edotto circa i tuoi diritti ed i loro doveri.
Amedeu e c.
Buonasera, sono titolare di un permesso per lavori di “ristrutturazione e ampliamento fino a 800 mc. di una casa unifamiliare, una parte di questa è stata abattuta e ricostruita, sbagliando le misure dri muri perimetrali di ben -30 cm. per tutta la lunghezza della casa, m.8.00. Cosa mi consigliate di fare?
In attesa di una Vs. risposta, Vi ringrazio e porgo distinti saluti.
Per Gianfranco.
Cioè, la casa adesso è lunga mt 8,00 ma con superficie inferiore di mq 2,40?
Se è così basta che tu presenti una variante al progetto approvato, cercando (ammesso che sia possibile data la conformazione della casa) di recuperare detta superficie e quindi il volume.
Altrimenti sei costretto a rinunciare a quanto hai perduto con l’errore.
Amedeu e c.
buonasera.
sono interessato all’ aquisto di una casa al piano terra di circa 70 metri quadrati divisa in 2 camere salone bagno.purtroppo una camera e il bagno confinano con un’altra casa quindi non ci sono finestre ma bensi lucernai sul soffitto.
questo handicap puo svalutare l’immobile?
grazie cordiali saluti.
massimo
Per massimo.
Il problema non è tanto per il bagno, quanto per la camera sprovvista di finestre regolamentari.
Non parlare di svalutazione dell’immobile, parla piuttosto di un prezzo ribassato che può applicarti il venditore.
Controlla però che l’apertura del lucernario corrisponda ad 1/8° della superficie del vano (se abitabile).
Amedeu e c.
Buonasera,
sono proprietario di un piccolo fabbricato rurale (28 mq) edificato nel 1963 per deposito agricolo in una località marittima. La copertura è a due falde, mentre l’altezza al culmine esterno del tetto è di 4 m. Vorrei trasformare il fabbricato in abitazione privata. Ci vuole un cambio di destinazione d’uso da agricolo a residenziale? Quanto verrebbe a costare? Trovandosi a circa 40 metri dal mare è possibile prevedere degli ampliamenti strutturali? Grazie mille! Giulio
Per Giulio.
Devi informarti presso l’ufficio Urbanistica del tuo Comune, se tale operazione è consentita dalla destinazione di zona del Piano Regolatore Generale.
Controlla sempre presso lo stesso ufficio se il fabbricato ricade o meno nella fascia di rispetto dal mare.
Se ti è consentito l’intervento, dovrai avere un tecnico progettista e direttore dei lavori, il quale ti calcolerà i costi relativi alla ristrutturazione, tramite un idoneo preventivo.
Se invece sei in grado di effettuare i lavori in economia o per conto proprio,
dovrai sempre avere il tecnico di cui sopra, e dovrai comunque farti sempre calcolare le spese comunali relative agli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione (al momento di ritirare il Permesso di Costruire o della DIA).
Amedeu e c.
Il terreno dove ricade il mio fabbricato, secondo il Piano Regolatore, è in zona riservata a “VERDE A PARCO”, in cui, secondo le Norme Attuative del mio Comune, “…le costruzioni preesistenti al PRG e ricadenti nelle zone di (…) verde a parco (…) non possono essere ampliate né soprelevate; per esse è consentita soltanto la manutenzione ordinaria.” E inoltre “…nella zona destinata a verde a parco non è ammessa edificazione alcuna, salvo la costruzione di posto di ristoro o ricreazionali e chioschi, ed alloggio per custode, in fabbricati isolati, ed a condizione che l’indice di fabbricabilità non sia maggiore di mc/mq 0,001, la cubatura di ciascuna costruzione non superi il valore di mc 200 e l’altezza massima sia di m 3,50.” Da tutto questo, però, non capisco se in zona di VERDE A PARCO si possa abitare e avere i permessi di abitare in un fabbricato originariamente agricolo…aiuto!
Per Giulio.
Se nella zona a parco esiste un fabbricato di civile abitazione o rurale, questi possono essere abitati come originaria destinazione d’uso. Ma se i proprietari ne richiedono le modifiche, queste si limiteranno alla sola manutenzione ordinaria.
Amedeu e c.
Buonasera,
il proprietario di casa puo dare in affitto una mansarda con le altezze e superficie fuori norma: altezza min 1,68 m e superficie calpestabile 34,88 mq per 3 persone con la camera da letto di 10,78mq
Per Sveta.
Tale proprietario affitterà una soffitta ad uso non abitabile (locali sgombero ecc), in quanto non vi sono i requisiti per ottenere l’abitabilità.
Amedeu e c.
Supponiamo che il proprietario di casa ha chiesto il condonno nel 1988 per reggione Emilia – Romagna, perchè la visura catastale mi da categoria A3. Allora anche con altezza min 1,68-1.70 m si può avere l’abitabilità, anche qualla media non arriva a 2.40 m.
Grazie
Per Sveta.
Se ha avuto l’unità locata condonata ed in seguito ottenuto l’abitabilità (cat A3), le cose cambiano e l’appartamento a tutti gli effetti è regolare (anche se non perfettamente in regola-Sono purtroppo le distorsioni derivanti dai primi condoni).
Amedeu e c.
Buonasera,
ho un causa dal 2005 non ancora conclusa per un appartamento venduto che è risultato con altezza media di mt 2,67 invece dei 2,70 che risultano dalle planimetrie, posso avvalermi della legge 106/2011 cioè della tolleranza del 2% anche se l’appartamento è stato costruito circa 25 anni fa.
grazie
Cinzia
Per Cinzia.
Come tutte le leggi, anche la 106/2011 non è retroattiva.
Comunque leggi attentamente la legge stessa.
Un lettore, ci ha scritto che ha risolto tale problema effettuando lavori di ordinaria manutenzione, per i quali non occorre alcuna autorizzazione.
Durante tali lavori, la ditta ha rialzato eccessivamente il massetto sottostante i nuovi pavimenti, per cui l’altezza interna dei vani è diminuita di pochi cm.
Il sottoscritto, avendo effettuato da poco i suddetti lavori, è rientrato nella tolleranza del 2% prevista dalla legge stessa.
Amedeu e c.
Buongiorno,
Dovrei acquistare un immobilecon due appartamenti, un avecchia cascina ristutturata nel 1975 con tanto di progetto approvato dal comune, tutto accatastato senza apparentemente problemi, ma non possiede l’abitabilità.
Come mi devo comportare se l’acquisto e vado ad abitare incorro in sanzioni?, devo obligatoriamente richiedere in certificato? a che tipo di spese e documenti vado incontro?
I venditori hanno solo il progetto fatto e firmato da un ingeniere ma non risulta l’impresa che lo ha ristrutturata.
Ringrazio anticipatamente.
Mario
Per Mario.
Prima di acquistare l’immobile accertati in Comune come stanno veramente le cose e se venne presentato regolarmente il progetto nel 1975, venendo anche a conoscenza del direttore dei lavori e dell’impresa costruttrice: inoltre verifica nella pratica la conformità del progettato a quello realizzato e se vi erano delle prescrizioni tecniche o sanitarie da rispettare.
Eventualmente richiedi una copia del progetto (a pagamento)
Questo per evitarti di incorrere in un acquisto imprudente.
Verificato che tutto è a posto, domanda ai tecnici comunali cosa occorre per avere l’abitabilità e quali sono le eventuali spese.
Amedeu e c.
Scusami ancora un’ultima domanda,
la casa è in periferia una vecchia cascina con una fognatura a perdere nel terreno, al nuovo acquirente possono chiedere di sistemare la fognatura o essendo fatto molti anni fà e in periferia non dicono niente e la fognatura rimane cosi?
Grazie
Mario
Per Mario.
Di regola le autorizzazioni di scarico a perdere, con subinrigazione, pozzo perdente o fitodepurazione, sono valide 4 anni ed il terzo anno devi richiedere il rinnovo.
Nel tuo caso, a secondo la località, il Comune e la Regione nella quale ti trovi, può darsi che siano ancora indietro con tali applicazioni.
Per esserne certo, vai sul sito del tuo Comune e cerca fra i “Regolamenti” il “regolamento degli scarichi fognar”i.
Leggilo attentamente e comportati di conseguenza.
Amedeu e c.
Io e mio marito, con tanti sacrifici, abbiamo costruito una casa su un terreno che mio padre ci aveva regalato: il progettista ci aveva chiesto il 7% sul valore dell’abitazione…il costruttore ci aveva detto che quella percentuale riguarda la casa costruita al grezzo, infatti noi l’abbiamo finita piano piano chioamando privatamente elettricista, idraulico, serramentista…dopo due acconti, l’ingegnere ci chiama per regolarizzare i conti e ci comunica che il 7% lo intendeva sui costi totali da noi sostenuti…visto che in cantiere non è mai venuto una volta…davvero…ci siamo arrabbiati! Noi non abbiamo mai avuto un opreventivo scritto, ma pensavamo di aver parlato con una persona seria…Cosa dobbiamo fare? Dove possiamo trovare delle tabelle degli ingegneri per paghargli il lavoro realmente da lui fatto? Solo il rendering dell’esterno e delle tramezze interne, senza posizionamento mobili…ecc…oltretutto ci siamo trovati un pilastro di notevoli dimensioni in mezzo al soppalco che nei disegni non c’era (non l’hanno posizionato all’interno di una tramezza!!! Una follia!!! Grazie!!Siamo in panico!!
Per Laura.
Potete informarvi sulle tabelle professionali presso l’Ordine degli Ingegneri.
Potete farlo anche presso un Ordine diverso da quello della vostra città. o addirittura presso l’Ordine Nazionale degli ingegneri.
Verrete così a conoscenza della totalità delle operazioni che ha effettivamente fatto il vostro tecnico e confrontarle a quelle della tabella stessa, dove dovrebbero esserci specificate le percentuali dei parziali riferite ad ogni singolo lavoro (Progettazione, pratica antisismica, calcoli strutturali, direzione dei lavori, varianti presentate, preventivo di spesa, capitolato di appalto, contratto di appalto, pratiche catastali , contabilità dei lavori, disegni esecutivi ecc..).
Voi dovreste essere in possesso di tutte queste attività documentate, per poterle poi confrontare.
A parte questo, se non avete ancora definito la questione, informatevi anche sulle novità che possono essere uscite dall’approvazione sulla legge sulla stabilità, relativamente alla tariffa minima applicabile per gli ordini professionali.
Amedeu e c.
Devo ricostruire un fabbricato urbano con le seguenti superfici interne nette: abitazione 153,25 mq., garage 59,90 mq. e cantina 105,00 mq. per un totale di 318,14 mq. Con l’impresa costruttrice ho concordato un costo di euro 318.140,00. 1) Per effettuare un corretto riparto spese tra proprietario derll’abitazione, proprietario del garage e proprietario della cantina, va bene considerare per tutti un costo di 1.000,00 euro/mq, riducendo la superficie del garage al 60% e quella della cantina (accessibile solo a piedi) al 30% per poi procedere alla redazione di millesimi sulle calcolate superfici virtuali? L’abitazione, il garage e la cantina hanno accessi indipendenti e non sono collegate tra loro.
2) C’è qualche Legge che prevede tali riduzioni alle superfici reali?
Attendo fiducioso risposta. Grazie!!
Per Pierluigi.
I prezzi variano da Regione a Regione e da città a città, per cui dovresti informarti presso un tecnico professionista o una agenzia immobiliare, quali sono i prezzi a mq. nella tua zona per i tre diversi manufatti.
Fra l’altro, ripetiamo che siamo contrari a valutazioni così semplicistiche, in quanto occorrerebbero delle vere stime.
Comunque, una volta che li hai saputi, dovrai fare solamente le proporzioni sulla base delle rispettive superfici, arrivando infine a trovare il prezzo “mediano” da applicare.
Amedeu e c.
Devo calcolare il volume edificabile per una Villa sita in Comune di Bareggio ” edificio esistente in aree agricole non più adibite ad usi agricoli”.
Gli indici urbanistico-ecologici sono:
– If = esistente
– ip = 30%
– H= piani esistenti – altezza esistente.
Come faccio a sapere se posso chiudere una parte del terrazzo per ottenere 2 stanze!?
Per Eva.
Hai If = Indice di fabbricabilità = (?), IP è sicuramente il rapporto di copertura =30%, H = altezza.
Devi conoscere il volume di detta villa, inoltre la superficie del lotto di terreno a disposizione della stessa.
Devi inoltre venire a conoscenza, in comune, della zona di PRG nella quale è compresa la casa.
Moltiplichi la superficie del lotto per If (che non citi) ed avrai il volume consentito dal PRG.
Se tale volume è superiore a quello dell’edificio, puoi aumentarlo fino a raggiungere quello di PRG.
Naturalmente dovrai controllare le distanze dai confini (che non citi) e che vanno rispettate, l’altezza e il rapporto di copertura nuovo (che non sia superiore al 30% del lotto).
Amedeu e c.
Devo dividere un appartamento di quattro vani in due bilocali. Vorrei sapere le superfici minime per soggiorno/cucina e per il bagno per ogni bilocale. grazie
Per Moreno.
Nell’articolo dal quale ci scrivi sono specificati tutti i parametri ( i mq) relativi ai vani che ci stai chiedendo.
Amedeu e c.
Questi sono i dati che ho trovato sul Piano di Governo del Territorio del Comune:
– If = esistente (cosa vuol dire? non c’è un numero)
– ip (indice di permeabilità) = 30%
– H= piani esistenti – altezza esistente.
Non c’è la voce rapporto di copertura.
Inoltre mi hanno detto che loro non hanno un vero e proprio regolamento edilizio, ma che si basano su quello della Lombardia.
Sapresti indicarmi quale è in vigore?
Grazie mille
Eva
Per Eva.
Eventualmente servivano le Norme di attuazione e non il Regolamento Edilizio.
Dacci il nome del tuo Comune e vediamo, via internet come stanno le cose.
Amedeu e c.
Buongiorno
sto acquistando una casa composta da 2 bagni, 3 camere e cucina.
la camera da letto misura 3.40 x 4.25 = 14.45 e confina con la cucina che misura 1.65 x 3.40 = 5.61 i bagni 3.08 x 1.20 = 3.69
le domande sono le seguenti:
1) posso diminuire la camera da lette a 13.90 a favore della cucina ?
2) di conseguenza posso accatastare la casa con due camerette anche se perde valore ?
3) la porta della camera da letto può essere da 70 e no 80 ?
4) su due bagni almeno uno deve avere la porta da 80 ?
premetto che la casa in questione stà in fase di costruzione con progetti ecc. già presentati e concessi l’appartamento fa parte di uno stabile composto da 6 scale – si trova nel comune di Roma .
scusatemi anticipatamente se ho commesso qualsiasi tipo di errore.
devo firmare il compromesso il 06/12/2011
anticipatamente ringrazio.
potete rispondermi alla seguente e-mail per favore
Per Massimiliano.
I parametri (le superfici in questo caso) edilizi li avrai letti nell’articolo dal quale ci hai scritto, e vanno rispettati.
Hai una possibile tolleranza ( DL n° 70 del 13 maggio 2011) del 2% di errore (nel tuo caso di 30 cmq) che ti risolverebbero il problema, ammesso che tale tolleranza venga però considerata da parte del Comune rispetto ai 14 mq di legge e non ai mq 14,45 che hai di progetto.
Per cui devi informarti presso l’Ufficio Edilizia Privata comunale.
La cameretta, invece, deve avere una superficie minima di mq 9,00.
Riguardo alla larghezza delle porte, il progettista ha senza dubbio tenuto presente le norme sui disabili per edifici di civile abitazione.
Devi parlarne con il tecnico, in quanto se lasci la porta di 1 bagno di 80 cm, a nostro parere, la cosa può essere fattibile.
La porta della camera, dovrebbe essere di 80 cm
Amedeu e c.
ancora una/due
il costruttore in fase di accatastamento dei vari appartamenti può
accatastare il mio appartamento come due camerette e non
cameretta + camera letto ecc. o si può fare in un secondo momento
come variante al progetto.
Per Massimiliano.
Quando il tecnico accampiona la tua casa al catasto, mette la dizione “camera”, sia alla camera a due letti che alla cameretta ad 1 letto.
Gli altri vani deve accarastarli con la loro destinazione d’uso (sala, soggiorno, cucina, cucinotto, tinello, bagno wc, ecc.)
Ma non puoi chiedergli di variare la destinazione d’uso di due diversi vani, se non corrispondono al progetto approvato.
Amedeu e c.
vi ringrazio, siete stati gentilissimi e ultra veloci
il commento non può che essere positivo
vi auguro buon lavoro
scusate il disturbo vorrei sapere se secondo la nuova legge regionale sull’ampliamento della cubatura di case residenziali è possibile ed eventualmente in che modo come dovrei fare volendo chiudere con degli infissi un pergolato in legno posto nel giardino di mia pertinenza. Faccio presente che la mia casa è un angolare su due livelli di una piccola palazzina di 6 proprietari.
Buongiorno.
vi chiedo gentilmente di aiutarmi a capire se ho la possibilità di ampliare la cubatura di casa, secondo la nuova legge approvata dalla Regione Lazio, chiudendo il pergolato in legno che ho nel giardino di casa con degli infissi.
Vi faccio presente che l’appartamento è in posizione angolare della piccola palazzina. Mi spiego meglio, una facciata è composta da due angolare (uno il mio con entrata ad un civico e gli altri 4 appartamenti posti nella facciata opposta con entrata ad un altro civico.
Vi ringrazio della collaborazione
Per Luigi.
Il piano casa varia da Regione a regione e fra l’altro gli aumenti di volume, in generale, vengono consentiti nell’ambito dell’involucro delle case e non distaccati da esse.
Comunque devi prendere delle informazioni precise presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune, dove, senza dubbio, avranno recepito le direttive regionali.
Amedeu e c.
Per Luigi.
Ti abbiamo già risposto nella precedente domanda.
Amedeu e c.
grazie dell’informazione
Buonasera, non sò se si ricorda la domanda sul calcolo della volumetria nel comune di Bareggio (problema risolto perchè è zona del parco agricolo sud di milano). Ora ho un altro piccolo problemino: devo fare la variazione catastale di un cappannone (uso carrozzeria, officina, esposizione automobili e il piano seminterrato aduso aurimessa) il tutto per un totale di 2964,84 mq circa. Sapete dimi per caso come faccio a sapere in che classe e categoria è e come faccio a calcolare la consistenza?
Grazie mille
Per Eva.
Dovresti trovarli fra queste due categorie catastali:
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività
industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali
trasformazioni.
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività
commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali
trasformazioni.
Per la classe e la consistenza leggi la parte sottostante:
Classe: è un parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C. Viene indicata con ‘U’ (unica) in assenza di una ripartizione in classi della categoria (ciò, in quanto, la redditività è omogenea all’interno del comune o della zona censuaria) ovvero con i numeri da ‘1’ad ‘n’ al crescere della redditività.
Consistenza: rappresenta la dimensione dell’unità immobiliare. Per le abitazioni e gli uffici (immobili della categoria A) è espressa in “vani”. Per i negozi, i magazzini, le rimesse (immobili della categoria C) è espressa in metri quadrati. Per gli immobili a destinazione collettiva (ospedali, caserme, ecc.) e’ espressa in metri cubi. Per gli immobili appartenenti alle categorie speciali dei gruppi D ed E non viene indicata la consistenza catastale.
Amedeu e c.
Buongiorno, ho un monolocale seminterrato acquistato 10 anni fa ma la superfice totale è inferiore ai 28m , l’appartamento è accatastato A2 dopo cambio di variazione d’uso da C2 ad A2 e condonato nel 1998.
La palazzina ha l’abitabilità ma perchè costruita prima del condono dei monolocali sottostanti.
l’appartamento è comunque abitabile e/o affitabile? cosa si rischia senza agibilità?
Penso ci siano problemi ad ottenerla per il piano dei monolocali per scarsa illuminazione diretta e metratura essendo dei seminterrati.
Grazie
Per Walter.
Vediamo se abbiamo capito: Il monolocale seminterrato, non ha le caratteristiche di legge, però è stato condonato.
Adesso ci viene spontanea una domanda: ma se, come dici tu, è stato condonato, perchè non ha l’abitabilità? Forse perchè non l’avete richiesta a suo tempo pagando l’oblazione ecc, o forse perchè il Comune vi ha bloccato la pratica per mancanza di requisiti igienico sanitari ed urbanistici idonei?
Cerca di chiarire meglio.
Amedeu e c.
Il condono è stato effettuato dal propietario precedente ma l’abitabilità non è stata mai richiesta, io credo non si possa ottenere proprio sia per metratura inferiore al minimo di legge 28m sia per luce diretta insufficente in quanto le finestre affacciano in una intercapedine e non direttamente all’esterno.
Questa intercapedine di un metro a sua volta ha delle finestre che afficiano all’esterno.
cosa conviene fare , lasciare tutto così?
cosa si rischia a livello di sanzioni senza agibilità?
Ci sono scappatoie per avere l’abitabilità visto che il condono è stato regolarmente accettato dal comune?
Non capisco quanto dice riguardo l’oblazione, era possibile richiedere l’abitabilità appena dopo il condono anche se mancavano requisiti di legge?
Grazie
Grazie
Per Walter..
Pensavamo che il tuo caso sarebbe rientrato nella “Tipologia 1): opere realizzate in assenza o difformità della licenza edilizia o concessione e non conformi alle norme ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”; però riferite al condono del 1994.
Comunque ti conviene sentire attentamente l’ufficio tecnico del tuo Comune, se la tua pratica poteva rientrare o meno in tale casistica.
Amedeu e c.
Grazie
Ciao ho una soffitta catastata,con acesso con una scala a chiocciola posso farci un bagnetto e una cameretta per mia figlia oppure non sono in regola,grazzie tanto
Per Andrea.
Più che la scala a chiocciola, che potrebbe andare bene se è in collegamento con il tuo appartamento, devono essere rispettati i parametri relativi alle altezze (vedi soffitto inclinato), alla superficie dei vani ed alla illuminazione (1/(8 della superficie calpestabile).
Amedeu e c.
Ciao sto effettuando la costruzione di un fabbricato e per vari motivi non riesco ad avere internamente un altezza pari a 2,70 ma bensì 2,68. Rischio qualcosa, grazie.
Dimmi qualcosa, grazie.
Per Damiano.
Il DL n° 70 del 13 maggio 2011 avvenuto con legge n° 106 del 12 luglio 2011 all’art 34 comma 2-ter cita:
“2-ter Ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità il 2 per cento”.
Hai quindi una tolleranza pari a cm 5,4 in più o in meno rispetto ai cm 270 stabiliti dalla legge.
Amedeu e c.
Ciao, io avevo un appartamento di 123 mq che ho fatto ristutturare nel 2007 ricavandone uno da 93 mq e un monolocale da 27 mq (parlo di sup. catastali); i soffitti sono più di 3 mt e tutti gli impianti, le finestre etc sono a norma. Adesso sarei intenzionata a vendere il monolocale (Milano Fiera, zona ad alta densità abitativa), ma trovo scritto su diversi siti che la superficie minima dei monolocali deve essere di 28 mq.
Mi confermate questa informazione? se è così, come faccio per venderlo?
Grazie,
Silvia
Per Silvia.
I parametri edilizio urbanistici stabiliti dal DM 1975 e di cui all’articolo dal quale ci hai scritto, chiedono per un monolocale la superficie calpestabile minima di mq 28.
Il DL n° 70 del 13 maggio 2011 avvenuto con legge n° 106 del 12 luglio 2011, ha concesso la tolleranza per distanze, altezze e superfici, del 2% (in costruzione); purtroppo non ti sarebbero sufficienti, in quanto il tuo monolocale dovrebbe comunque riportare una superficie netta di mq 27,44.
Altro non possiamo suggerirti.
Amedeu e c.
Il chiarimento richiesto è il seguente: l’agibilità di un immobile è vincolato dalla presenza o meno di una cucina?
Un’abitazione costituita da 3 camere da letto, 2 bagni e 1 soggiorno può ottenere l’agibilità?
Grazie
Per Bruno.
Si, la cucina è indispensabile, sia pur se cucinotto.
Altrimenti non si può definire appartamento di civile abitazione.
Amedeu e c.
Vi ringrazio per la cortese risposta!
sono un installatore di impianti elettrici vorrei sapere se in mancanza di concessione edilizia è possibile rilasciare il certificato di conformità . grazie aspetto risposta
il sito è molto utile grazie
Per Antonio.
Di regola, se un immobile è abusivo (Quando dici privo di concessione edilizia, praticamente intendi che viene realizzato abusivamente? vero?)
tutti coloro che ci lavorano per qualsiasi motivo, sia pure legati alla realizzazione di impianti termici o elettrici, sono perseguibili dalla legge, per cui diventa assurdo parlare di rilascio di una certificazione di conformità.
Può esistere però il caso di un vecchio immobile, realizzato da moltissimi anni e nel quale i proprietari intendono rimodernare il vecchio impianto elettrico; in questo caso l’impiantista è tenuto a fare la miglioria ed a rilasciare il certificato di conformità.
Attenzione comunque per questo secondo caso, perchè se vi sono opere per le quali occorre una qualsiasi autorizzazione comunale, si ricade di conseguenza nel primo caso.
Amedeu e c.
salve è possibile concedere in locazione un monolocale categoria A5
con certificato di abitabilità , costruito negli anni 1920 e di complessivi metri quadrati 15 saluti Vincenzo
Salve é possibile dare in locazione un monolocale costruzione anno 1920 ,con regolare certificato di abitabilità cat. catastale A5 uso abitativo e di complessivi metri quadri 15
Per Vincenzo.
Come categoria A5 (Abitazione ultrapopolare) va bene, ciò che invece è carente, è la superficie di detto monolocale, che per legge dovrebbe avere la superficie minima calpestabile di mq 28.
Amedeu e c.
salve…ho un grande problema…sono assegnataria di un alloggio comunale di circa 40 mq sono separata con un figlio di 14 anni ke dorme con me perke ho solo una camera un soggiorno con angolo cottura e un bagno ….il comune dice che nn ho diritto ad un alloggio con due camere perche siamo in due e i mq sono quelli che gia’ ho ,,,,e’ vero ? 2 problema…..inoltre il mio appartamento ha le fogne sotto il livello del fiume quindi nn funzionanti ,, ho la caldaia per il riscaldamento dentro l’appartamento ,,,manca lo scarico a terra per la corrente ,,,nn ho un regolare contratto di locazione perke firmato solo da me..nn ce’ nessuna firma da parte del comune o di un notaio…in piu fino ad agosto 2009 il mio era un appartamento accatastato come altro uso e oggi e’ accatastato come uso abitativo senza aver fatto nessun lavoro . se sono in ragione mi mandi le leggi disponibili a cui posso appellarmi per far valere i miei diritti ..a dimenticavo al momento pago 45 euro mensili e a gennaio avro’ l’aumento ……posso richiedere i soldi in dietro visto e considerato che la casa nn e’ in regola ?
Per Giusi.
Hai diversi problemi che non possono essere affrontati via e mail con qualche suggerimento.
Ti consigliamo di rivolgerti da un sindacato inquilini della tua zona, tipo il Sunia.
Sapranno indirizzarti sulla strada da seguire.
Amedeu e c.
Ciao questo il mio quesito.Sono proprietario di un deposito situato sotto la mia abitazione.L’accesso al deposito non ha un passo carraio catastalmente parlano ma la porta d’ingresso si affaccia su un viale in comune con altre persone.Da un po di tempo il signore di fianco avendo anch’egli l’accesso nello stesso viale al suo deposito praticamente contiguo al mio deposito ha pensato bene di sistemare davanti all’ingresso del mio deposito un macchinario agricolo lasciandomi uno spazio per l’ingresso di appena un metro.Vorrei sapere quanto spazio per legge deve lasciare libero davanti all’igresso del mio deposito.
Per Gaetano.
Se hai una porta di accesso esistente da sempre, o autorizzata con regolare permesso comunale (DIA, ecc..), hai diritto di avere il passaggio sulla corte o viale condominiale pari alla larghezza della tua porta.
Quindi parla con il tuo vicino e cerca di fargli comprendere, con calma, che deve spostare il suo macchinario e lasciare libero il tuo passaggio.
Dopo di che, se egli non adempie, devi fargli scrivere una lettera da un tuo avvocato.
Amedeu e c.
Salve, sono proprietaria di un terreno in zona agricola sito in comune di Capoterra (CA) devo presentare una richiesta di concessione edilizia per un’abitazione ed un fabbricato accessorio. Vorrei sapere se è possibile fare un unico fabbricato, chiaramente con l’adeguata divisione. Riporto parte del testo di pag.42 del regolamento edilizio che però non sono riuscita a comprendere bene… “Le distanze minime delle finestre dell’abitazione rurale dai fabbricati accessori o dalle porte o finestre dei locali adibiti a stalle o simili è di m 10,00.”. Grazie, saluti, Francesca
Per Francesca.
Tale dizione deriva dal DM 1444/1968 e significa che la distanza fra le pareti finestrate di due edifici contigui ( o che si prospettano sulla pubblica via) non deve essere inferiore a mt 10,00. Naturalmente questo è riferito alle nuove edificazioni, siano esse singoli edifici o sopraelevazioni.
Riteniamo che tu possa costruire due edifici adiacenti, a meno che non vi siano elementi di contrasto evidenti, quale per esempio quelli dovuti alla pericolosità di incendi o all’igiene pubblica.
Comunque chiarisci meglio con i tecnici dell’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
Amedeu e c.
Grazie mille!!!
Buongiorno, nel mio condominio abbiamo approvato la nuova tabella millesimale revisionata perche’ 4 condomini hanno cambiato la destinazione d’uso dei sottotetti e delle cantine, diventati taverne e mansarde senza comunicarlo all’amministratore. Possiamo richiedere il rimborso dei millesimi delle spese condominiali pagati in piu’ in questi anni visto che la nuova tabella ha notevolmente alzato i loro millesimi e abbassato i nostri?
Per Leonardo.
Sarebbe una richiesta legittima, ma vi conviene investire della questione l’amministratore del condominio, il quale saprà come trattarla.
Amedeu e c.
Salve, vorrei un info a livello approssimativo. Mia madre sta nel comune di Capannori provincia di Lucca e possiede una casa di campagna con annessa una capanna ci circa 80mq su 2 livelli. Parlando ho deciso di pulirne interno dalla confusione e rifare il solaio in previsione di costruirci un appartamento. Però vorrei sapere quanto mi può costare il cambio da capanna ad uso abitazione e se ci sono degli “incentivi statali” per la ristrutturazione. Grazie.
Salve dovrei fare un compromesso per un ‘abitazione sita al centro di Napoli in un palazzo piuttosto vecchio ,classificata in categoria A4.
I soffitti sono a volta ma piuttosto bassi, di parecchio sotto i 2.70mt
In un punto del corridoio bisogna addirittura abbassarsi per passare nell’altro vano.
Volevo sapere i rischi connessi all’acquisto per l’agibilità e quindi la possibilità di richiedere un mutuo.
Grazie
Per Marco.
Per prima cosa devi informarti se la destinazione di zona secondo il Piano Regolatore del tuo Comune, prevede tale cambio di destinazione d’uso.
Relativamente al costo, devi sommare gli oneri di urbanizzazione ed il costo di costruzione previsto dal Comune per le ristrutturazione, all’ammontare del preventivo che ti potrà fare un tecnico abilitato o una ditta edile, per effettuare i lavori relativi (in base anche alle condizioni conservative della suddetta capanna).
Amedeu e c.
Per Costantino.
L’Italia è “piena” di vecchi edifici che hanno delle caratteristiche storiche che difficilmente possono essere modificate.
Ci dici però che è classificato come A/4 (abitazioni di tipo popolare), per cui non riteniamo che ci siano particolari vincoli della Soprintendenza.
Ti conviene, prima di acquistare, di recarti con una planimetria della casa (con le altezze segnate) presso l’ufficio edilizia privata del Comune, e chiarire con loro le difficoltà connesse all’agibilità.
Amedeu e c.
volevo un chiarimento circa 15 anni fa ho chiesto la licenza edilizia per costuire un deposito agricolo di 65 mq pagando tutti gli oneri po ho fatto a fianco un altro locale di 40 mq senza licenza adesso il geometra me lo ha accatastato tutta la superficia per abitazione gia ho pagato lice per gli anni passati ora sono in regola con la legge grazie RAFFAELE
Per Raffaele.
L’accatastamento e poi il pagamento dell’ICI di un volume abusivo, non effettuano alcuna sanatoria.
Ciò che conta è il Permesso di Costruire del Comune.
Amedeu e c.
Salve,ci è stata offerta in vendita una villetta costruita su un terreno di 1400 mq con un basso indice di edificabilita.La villetta si sviluppa su tre piani di cui il solo piano terra di circa 50 mq cuba mentre il seminterrato adibito a garage di circa 80 mq e il piano superiore di circa 50 mq consta di soli locali tecnici ed è di circa 50 mq dove teoricamente dovrebbero essere ricavate le stanze da letto.A detta del costruttore la villetta avrebbe ottenuto l’agibilita’,ovviamente presumo per il piano terra.Quali sono i rischi connessi con un acquisto di questo tipo?Grazie
Per Bruno.
Prima di acquistare, rivolgiti da un tecnico professionista, che valuti la situazione esistente, anche in base ai permessi (agibilità comprese) comunali ottenuti.
Amedeu e c.
Gradirei qualche risposta in piu’ su questa tipologia di abitazione.Anche ammettendo che l’opera sia conforme al progetto che rischio comporta utilizzare una lavanderia come camera da letto? Ho letto ad esempio pareri legali che per il solo fatto che ci sia una scala che collega il piano terra al piano superiore occupato da soli locali tecnici configura l’intenzione di rendere nei fatti abitabili tali locali.Grazie per una cortese risposta
Buongiorno, sono venuto in possesso di un immobile in comune di Brescia specificatamente di un sottotetto condonato ed in possesso di certificato di abitabilita. ho chiesto allo sportello del comune la possibilità di sopraelevare ed il tecnico mi ha detto che non posso soprelevare a causa di un vincolo di distanza posto dall’art. 9 del D.M. 1444 del 1968, il sottotetto è stato condonato con un altezza media di mt. 1,90 ! Cosa posso fare contro un amministrazione che condona un immobile senza rispettare le norme sanitarie in merito all’altezza minima e mi impedisce di sopraelevare per questioni sanitarie?
Grazie
Per Bruno.
Agli effetti della utilizzazione diversa dei vani di una casa da parte di un proprietario, non ci sono difficoltà, in quanto, se lo desideri puoi dormire in un locale destinato a lavanderia.
La difficoltà ti sorge nel caso tu debba chiedere dei mutui oppure vendere la casa.
Dovrai venderla con le destinazioni d’uso con le quali l’hai acquistata.
A meno che tu non presenti una DIA in Comune e tu ottenga l’approvazione del cambio di destinazione d’uso.
Relativamente ad eventuali sentenze favorevoli al tuo caso, non ne conosciamo, ma non è detto che non esistano.
Con molta pazienza devi fare una ricerca accurata su internet, e può darsi che….
Amedeu e c.
Per Aldo.
Non possiamo giudicare la sanatoria effettuata, in quanto non siamo a conoscenza di tutti gli elementi occorrenti.
Possiamo però dirti che il D.M 1444/1968, art 9, stabilisce che fra le pareti finestrate di 2 immobili vicini, debba rispettarsi la distanza di 10 metri.
Amedeu e c.
Salve! Nel caso in cui si sottoscriva un contratto di locazione per una stanza doppia e ci si renda poi conto che questa non corrisponde al requisito minimo dei 14 mq misurandone 12,5, il contratto è ancora valido? Può, inoltre, il proprietario di casa obbligarmi a cercare un’altra coinquilina (sono ormai rimasta sola nel vano) adducendo a motivo che la stanza, all’inizio, mi andava bene così com’era?D’altro canto, è lecito che questi, in alternativa, mi chieda di corrispondergli un canone maggiorato equivalente ad una singola? Visto che il mio contratto riporta un’altra cifra, si tratterebbe di dargli parte dell’affitto in nero. Grazie.
Per Anna.
Ti consigliamo di rivolgerti presso un sindacato degli inquilini, tipo il SUNIA, dove sapranno darti tutti i consigli necessari.
Amedeu e c.
Salve!
Vogliamo acquistare una casa indipendente,sita in Roma,zona Quadraro. I muri portanti sono fatti in mattoni pressati,non ha il solaio,c’è solo il tetto. Mi hanno dettp che non si può fare il solaio in cemento perchè la lege dice che l’immobile deve rimanere solo con il tetto senza solaio. C’è una lege che mi vieta di fare un solaio in cemento?
Per Michele.
Nessuna legge in particolare.
Devi stare attento che la destinazione d’uso di tale immobile sia di civile abitazione e non diversa, altrimenti non ci potrai abitare.
Il fatto che ti abbiano detto che non può essere fatto il solaio (Probabilmente con la parola solaio intendi il solaio di calpestio) non ha senso, e per questo ti consigliamo, prima di acquistarla, di farla vedere da un tecnico professionista (geometra, ingegnere o architetto), il quale potrà darti dei consigli utili.
Amedeu e c.
Grazie per la risposta. Mi rifferivo al solaio cielo,non calpestio. Siccome l’immobile è una casa vecchia (più o meno anni ’30), che è stata costruita senza solaio, con il tetto in legno a vista, volevamo sapere se noi possiamo costruire il solaio in cemento o questa è una modifica che non puo essere aggiunta al immobile? E un’altra cosa…Dispone di 4 stanze però nessun bagno..l’agenzia la vende cosi,senza bagno. Si può vendere cosi? Grazie mille!
Per Michele.
Una abitazione senza bagno non è tale.
Quindi ti ripetiamo il consiglio.
Rivolgiti da un tecnico professionista della tua zona e fai vedere la casa prima di acquistarla.
Ti servirà anche per il soffitto.
Amedeu e c.
Salve, ho ricevuto ieri una sua risposta, per quanto riguardava il confinante che non mi lascia entrare nella sua proprietà dove ho la servitu’ di scolo acque bianche e nere. Stamattina mi sono presentata con il provvedimento d’urgenza dove il giudice del tribunale di Venezia gli ordinava di consentirmi in via immediata l’accesso al fondo allo scopo di controllare e ripristinara la funzionalitàdegli impianti, nonostante tutto si è opposto ancora, ma mio marito è entrato avendo la sentenza del ricorso, e ha potuto verificare che il mio scarico è stato otturato dal confinante che ha anche ammesso di averlo fatto, ora minaccia mio marito di violazione di domicilio e nemmeno l’intervento delle forze dell’ordine e riuscito a convincerlo- Il mio avvocato che ho chiamato sul cellulare mi ha detto di rivolgermi alla polizia e querelarlo articolo 388. Morale della favola la polizia ho scoperto che lavora solo in orari d’ufficio (sabato e domenica chiuso) ora io nonostante quello che ho speso fino ad ora il disagio in cui mi trovo, dal 27 dicembre non posso usare la cucina non posso fare lavatrici , per fortuna ho un secondo bagno e almeno i bisogni si possono fare, mi sembra di vivere in un incubo e non posso fare niente fino al giorno 18 fissato per l’udienza. Non riesco a credere che chi si fa giustizia da solo sbagli anche se io non lo farei mai ..ma mi creda siamo sull’0rlo di una crisi di nervi. Miscusi lo sfogo . grazie
Salve! Ho comprato un appartamento in costruzione a Lucca, adesso che e’ terminato il costruttore afferma che tocca a me mettere il cristallo e i sanitari della doccia (c’e’ solo il piatto doccia) oltre al lavatoio (o pilozzo) sul terrazzo esterno.
Le spese non sono eccessive ma vorrei sapere se c’e’ una norma o come standard come mi dovra’ essere consegnato l’appartamento per quanto riguarda queste due caratteristiche.
Gentilmente ringrazio.
Per Andrea.
Se non è stato concordato preventivamente in maniera diversa, tramite capitolato a o altro atto allegato al compromesso, il costruttore è tenuto a consegnare il bagno completo degli apparecchi sanitari (Vaso, lavabo, cassetta scaricatrice, bidet, vasca o doccia) corredatii di scarichi e rubinetteria.
Eventuali altri accessori sono a carico del committente.
Amedeu e c.
Per Barbara.
In questi casi occorre sempre agire nel migliore dei modi, adoperando la calma ed il buon senso.
Altrimenti rischiate di trovarvi dalla parte del torto.
Quindi cercate di risolvere la questione da buon vicinato.
Altro non possiamo aggiungere, se non ripetendovi di usare il buon senso e l’intelligenza.
Amedeu e c.
Grazie Amedeu , sono d’accordo sulla calma e il buon senso che stiamo usando da 10 anni, per arrivare a questo punto. GRazie comunque capisco che non ci sia altro da aggiungere.
salve, devo progettare una serie di appartamenti a schiera come progetto d’esame e vorrei fare il tipico ingresso nell’autorimessa sul davanti,da parte all’ingresso principale, con una discesa che porta all’autorimessa completamente interrata.
Per farlo è obbligatorio fare il piano terra sopraelevato così da avere una discesa meno ripida, o posso lasciare il piano sotto interrato senza problemi?
Per Selena.
Devi leggere il Regolamento edilizio del tuo Comune e vedere l’altezza prevista nella zona dalle Norme di Attuazione del PRG , e che sicuramente vorrai sfruttare per intero.
Il fatto di tenere il piano terra rialzato dal piano campagna, dal punto di vista tecnico, è dovuto essenzialmente al fatto di salvaguardare opportunamente tale piano dall’umidità di risalita, e là dove è possibile, effettuare l’apertura di finestrelle per il seminterrato.
Amedeu e c.
Salve,
in autunno ero interessata ad un appartamento mansardato con buone finiture (in piccolo condominio costruito nel 1990), ma all’appuntamento con l’agenzia per visitarlo mi è stato comunicato che in tarda serata precedente era stato concluso l’affare con un altro acquirente. Con mio disappunto, ho comunque ottenuto di visitarlo ugualmente, restando d’accordo che se l’affare non si fosse concluso sarei stata informata e avrei potuto fare un’offerta.
Nelle settimane successive l’annuncio è rimasto pubblicato perché – mi dicono – è la prassi fino al rogito. Sabato scorso ho trovato lo stesso appartamento pubblicizzato in vendita ora da un’altro sedicente agente immobiliare (poi rivelatosi non iscritto alla Camera di Commercio). Con le stesse fotografie, ad un prezzo ribassato, numero civico diverso(!), e descrizione che evidenzia il cattivo stato degli impianti elettrico e idrico-sanitario definiti “non più a norma”, oltreché senza specifica della classe energetica; infine si indica una metratura molto inferiore alla precedente e si evidenzia il fatto che un locale, una piccola stanza con velux, non risulta nella planimetria catastale.
Sono consapevole che il nuovo interlocutore non è affidabile, ma essendo interessata all’immobile vorrei, in forza di una solida informazione riguardo i miei diritti che sto cercando di acquisire, valutare l’acquisto di questo appartamento, con modalità in piena regola.
1)A memoria mi è difficile valutare se il vano ricavato senza permessi rispetti il minimo di 9 mq per stanza da letto singola e superficie illuminante pari ad almeno 1/8 della superficie calpestabile del vano, ma forse si può dichiarare come “studiolo” o ripostiglio?
2)In nessun caso dovrei acquistare l’immobile senza che sia prima risolta dal proprietario ed autore dell’abuso la situazione presso l’Agenzia del territorio? Oppure potrei valutare preventivamente gli oneri che mi comporterebbe se me ne occupassi io (potrei?) e di conseguenza calibrare la mia offerta con adeguato ribasso?
3)L’impianto elettrico non mi preoccupa troppo (perché il mio futuro marito è elettricista oltre che ingegnere), ma riguardo l’impianto idrico-sanitario, come devo considerare la circostanza che quasi contemporaneamente è stato messo in vendita anche l’unico appartamento in colonna con quello che mi interessa?
4)Lo stato degli impianti ormai fuori norma fa rientrare l’immobile nella definizione “da ristrutturare”?
Ci sono altri consigli che si sente di darmi a riguardo?
Mi scuso per l’accessiva lunghezza. Ringrazio molto,
Elisa
Per Elisa.
Si! la tua domanda è troppo lunga.
Purtroppo abbiamo moltissime risposte da dare ed ognuna va studiata, valutata prima di pubblicarla.
Per questo ti daremo un consiglio spassionato.
Se detto immobile “fa il giro di più agenzie”, fra le quali anche alcune non del tutte regolamentari, ciò non ti induce a pensare che sia un “oggetto” non del tutto appetibile?.
Fra l’altro, come dici, gli impianti lasciano a desiderare.
Se proprio sei ostinata a seguire questa strada, valuta con il tuo fidanzato i vari aspetti della questione; fai le visure catastali, ipotecarie, fai eseguire un sopralluogo da un tecnico della tua zona, che ti rassicuri anche che non vi siano vizi occulti.
Dopo di che. cerca di acquistarlo, se proprio lo vuoi.
Amedeu e c.
buona sera, ho scoperto stasera questo interessantissimo forum e ne approfitto. Gentilissimo Amedeu questo è il mio quesito: unità abitativa regolarmente accatastata nel comune di Siena di mq. 300. Una vecchia madre che potrebbe vivere vicino alla famiglia del figlio dividendo l’appartamento in due unità abitative senza ristrutturazioni, ma solo chiudendo una porta. Il comune non ha niente in contrario, ma vuole che sia pagata, per la concessione, una tassa (non è certo un onere di urbanizzazione perchè è già tutto urbanizzato) sull’intera unità abitativa di partenza. Con gli attuali parametri la tassa si aggirerebbe sui 45.000 euro. Chiedo: è costituzionale far pagare due volte oneri per lo stesso volume? grazie e buona notte!!
Per Giuliana.
Purtroppo la suddivisione di un appartamento in due distinte unità immobiliare viene considerata come incremento urbanistico ed è soggetta al pagamento degli oneri di urbanizzazione.
Non vuol dire se esistono già le strade le piazze o i giardini, ma viene calcolata in base all’incidenza che una nuova famiglia, anche se di dimensioni ridotte (in teoria) rispetto a quella preesistente, ha sull’ambiente e sull’uso dei servizi esistenti.
Piuttosto sembra molto alta la cifra che ci hai scritto.
Di regola dovrebbero essere fatti pagare gli oneri relativi ad una ristrutturazione, per cui ti conviene chiedere chiarimenti sull’applicazione di tale importo.
Amedeu e c.
Buongiorno,
sono proprietario di un sottotetto in una palazzina di nuova costruzione.
Tale sottotetto risulta attualmente accatastato come A2 e sulla pianta catastale risulta di altezza 2,49.
In realtà il ribassamento che dovrebbe portarlo a questa altezza non è mai stato fatto, e attualmente ha il tetto a vista non orizzontale. L’altezza nel punto più alto è di 3.8, mentre nel punto più basso poco meno di 3 metri.
Domanda: onde evitare problemi in caso di controllo, sono obbligato a fare un ribassamento a 2.49 metri come da catasto o posso farlo anche più alto, per esempio a 2.70?
Altra domanda: poiché la casa non dispone di abitabilità, nel caso in cui ricevessi un controllo a quanto ammonterebbero gli oneri di costruzione a cui sarei sottoposto (dato che nel locale sono presenti sia una cucina che un bagno) ?
Grazie anticipatamente
Buongiorno, desideravo un chiarimento sul bagno di servizio. Nella definizione di “bagno di servizio” deve essere compreso anche il wc o non è obbligatorio per essere definito tale ed è facoltativo per il costruttore decidere se inserirlo? Nel contratto preliminare c’è scritto: “…..,bagno finestrato, ripostiglio con allacciamenti predisposti per un eventuale bagno di servizio”. Nel disegno del costruttore c’era disegnato il wc, ora ad ultimazione lavori dice che non si può fare il wc perchè è troppo lontano dallo scarico del bagno principale e bisognerebbe fare lavori troppo laboriosi. Grazie
Per Luca.
Con la dizione “bagno di servizio” si intende un bagno wc, che deve avere il vaso e la cassetta di scarico.
Può essere invece sprovvisto di doccia o vasca da bagno.
Dovresti trovare queste indicazioni sul Regolamento edilizio del tuo Comune.
Consultabile anche via internet.
Se hanno della difficoltà per l’allacciamento del vaso alla colonna di scarico, in ultima analisi, può essere montato un Sanitrit
http://www.coffeenews.it/come-fare-a-risolvere-problemi-difficili-di-scarico-di-bagni-wc
Amedeu e c.
Per Gabriel.
Facciamo un poco di ordine.
Il catasto non è probatorio per cui non costituisce prova di legge: quello che conta è il permesso comunale.
Se tu fai dei lavori abusivi, puoi incorrere in denunce che hanno il risvolto civile (pagamenti o demolizione), ma anche quello penale (condanna ?).
Per cui se hai delle opere abusive, prima di chiedere l’abitabilità, consulta un tecnico abilitato della tua zona.
Altrimenti corri il rischio di autodenunciarti.
Amedeu e c.
esiste un’altezza minima di legge per la piastrellatura del bagno?
grazie
Per Bruno.
Che ci risulti, non esiste.
I Regolamenti Edilizi comunali contengono tali prescrizioni.
Nel caso di laboratori di prodotti specializzati (tipo lavorazioni di carne, miele, alimentari, ecc) sono i Regolamenti igienico sanitari della ASL a stabilire le altezze dei rivestimenti (Devi informarti per questi ultimi casi presso la locale ASL
Amedeu e c.
Buonasera,
avrei necessità di conoscere quali sono le dimensioni minime e massime per i vani di un immobile della categoria A/2 e se nel calcolo catastale dei vani è necessario tenere conto dei balconi e delle quote millesimali delle parti comuni condominiali.
Inoltre avrei necessità di sapere dove trovare precisamente gli elementi che permettono al catasto di stabilire il classamento di un immobile.
Vi ringrazio sin d’ora.
Per Federico.
Camera = 1 vano catastale, cucina (vano cucina) = 1 vano catastale, sala Fino a 25 mq = 1 vano, sopra i 25 mq = 2 vani catastali, corridoi e bagni = 1/3 di vano catastale, cantine ripostigli soffitte = 1/4 di vano catastale: per le terrazze scatta una percentuale fino al 10% di vano
http://www.coffeenews.it/come-vengono-calcolati-i-vani-catastali-di-un-appartamento.
Dovresti cercare sul link del Catasto o Agenzia del Territorio per le altre risposte.
Amedeu e c.
La mia abitazione A7 fu frazionata ed al piano interrato fu fatta un’unità immobiliare autonoma censita A3. E’ possibile declassare anche la restante parte dell’immobile da A7 ad A3 in quanto non più corrispondente alla originaria A7 (che comprendeva anche il piano interrato). Faccio presente che attualmente l’abitazione A7 comprende piano terra e primo piano di circa 100 mq ciascuno per un totale di 9,5 vani
buon giorno
sto lavorando ad una ristrutturazione di una unità abitativa a due livelli
sia il piano terra che il primo hanno un altezza utile di ml 2.60 desideravo sapere se eliminando un pezzo di solaio e realizzando una doppia altezza,
posso calcolare l’altezza mdia ponderale compreso lo spessore del primo solai per cercare di ottenere l’altezza media consentita ai fini dell’abitabilità
di ml 2.70, considerato che il d.m 1444 2 aprile 1968 si riferisce al rapporto tra superficie e volume complessivo.
crazie cordialità
Per Carla.
Passare , con i tempi che corrono da una A/7 (villino) ad una A/3 (abitazione economica), ci sembra alquanto difficile ottenerlo.
Tanto più, che l’ A/3 è in un interrato, dove non vi possono essere i requisiti di civile abitazione.
Amedeu e c.
Per Bernardo.
Per favore chiarisci a quale articolo e comma del DM 1444/68 ti riferisci.
Amedeu e c.
scusate per il riferimanto al decreto ministeriale.
per essere piu chiaro l’altezza minima abitabile è necessaria in tutte le stanze, oppure se nella ristruturazione si prevede di realizzare uno spazio a doppia altezza migliorando ed aumentando la quantità d’aria presente con questa nuova distribuzione, che per quanto riguarda la zona cucina soggiorno funzionerebbe come openspace si può procedere con il calcolo dell’ altezza media ponderale abitabile dei due piani cosi modificati
grazie per la pazienza bern.
Per Bernardo.
Le altezze dei piani restano quelle fissate dal DM 5/7/1975 , a meno che i regolamenti locali non stabiliscano diversamente.
Amedeu e c.
Salve ho fatto lavori di manutenzione straordinaria in un appartamento con un disegno creato su mio consiglio da un ingeniere.In particolare abbiamo creato una camera da letto di mq 16,31.La finestra era gia esistente creata su un disegno uguale fatto da un altro geometra 30 anni fa con gli stessi mq della stanza.Ad un controllo del comune di mia appartenenza è risultato che la finestre è troppo piccola (mancano 30 cmq).premetto che abbiamo chiuso la dia nel dicembre 2010 e che siamo stati sorteggiati il 16 dicembre 2010 per una verifica.Da quello che so loro avrebbero 6 mesi per visionare la mia pratica,invece loro mi hanno spedito una lettera il 29 dicembre del 2011 recapitata a casa il 4 gennaio 2012.Secondo voi come mi devo comportare in un caso del genere tenendo conto che nel frattempo io la mia famiglia ci abitiamo gia da un anno e non posso certo rimettermi a fare lavori adesso con tutti mobili e quant’altro?grazie
Per Roberto.
Ti mancano 30 cmq oppure 900cmq, cioè un quadrato che ha un lato di 30 cm?
Nel primo caso la differenza è inesistente.
Poichè 30 cmq (se sono alla finestra) li devi moltiplicare per 8 (il famoso rapporto di 1/8) = 240 cmq nella stanza, pari ad una parete di 4 metri (400 cm) x 0,6 cm (6mm).
Trovando persone tanto pignole, basterebbe applicare ad una parete un pannello di spessore di 6 mm.
Invece, nel caso di 900 cmq x 8 = 7200 cmq .
Una parete di 4 metri la dovresti spostare (?) di 18 cm.
In questo secondo caso ti conviene fare ampliare la finestra.
Amedeu e c.
Salve, ho appena scoperto questo interessantissimo forum e vorrei porvi le seguenti questioni:
1) l’anno scorso ho spostato la cucina nell’ingresso soggiorno creando un angolo cottura. In quella che era la cucina ho tolto solo le mattonelle e ci ho fatto un piccolo studiolo, ma mi hanno detto che deve essere aggiornata la piantina catastale è vero in quanto ho comunque variato le indicazioni?
2) Ho soppalcato il corridoio di passaggio che unisce soggiorno, bagno cieco e camera da letto portandolo ad una altezza di 2,25 mt. Possono darmi problemi in caso di controllo?
3) Qual’è il minimo spazio in mq per poter considerare un vano come cameretta singola?
Grazie per le risposte e complimenti ancora per il sito.
Per Claudio.
Per la prima domanda, la risposta è si.
Per le altre due domande potevii trovare la risposta nell’articolo dal quale ci hai scritto.
L’altezza minima di un corridoio deve essere mt 2,40.
La superficie di una camera ad un letto deve essere di 9 mq minimo.
Amedeu e c.
Sono venuto in possesso di un immobile sito in comune di Brescia, l’immobile è stato oggetto di condono edilizio ai sensi della Legge 724 del 23.12.1994 per cambio di destinazione d’uso da sottotetto a mansarda abitabile. (l’opera era stata realizzata in assenza di concessione edilizia e pertanto rientra nella tipologia 4 della tabella relativa al condono edilizio D.L. 551/1994). Il comune di Brescia in data 16 maggio 1997 ha rilasciato concessione edilizia in sanatoria ( ex art. 31 legge n.74 del 28/02/1985) per le opere abusivamente eseguite consistenti in cambio di destinazione da sottotetto a mansarda che costituisce altresì certificato di Abitabilità/Agibilità per le opere sanate. L’immobile ha un altezza media di mt 1.90 !!! chiaramente evidente nei disegni allegati alla sanatoria.
Chiedo se sia possibile che venga condonato un’immobile che non rispetta le altezze minime imposte da normative di livello primario. Cosa posso fare nei confronti dell’amministrazione per tutelare i miei diritti ?
Vi ringrazio moltissimo per le risposte e grazie per la pazienza
Per Aldo.
Onestamente non vediamo cosa tu possa fare in un caso come questo.
Non sei il primo ad avere una simile problematica.
Quando si tratterà di vendere tale mansarda condonata, a nostro parere, dovrai citare o allegare gli estremi della sanatoria edilizia.
Comunque ti consigliamo di sentire anche un notaio della tua zona.
Amedeu e c.
chiedo cortesemente a quale distanza devono o possono stare due pertinenze ( un gazebo e una pergola) tra loro , all interno del giardino di una stessa proprietà…
Ringrazio anticipatamente…ah il mio comune è nella prov. di Pisa
Per Eleonor.
A meno che non vi sia un articolo apposito che tratta di tale argomento, nel Regolamento Edilizio Comunale, non esistono vincoli di distanze per due manufatti siti nella stessa proprietà.
Amedeu e c.
Volevo sapere dove andare per fare un controllo DIA zona ROMA CASILINA-BORGHESIANA.
grazie
Per Maria Antonietta.
Devi telefonare allo 06.0606 o al 06.67691 per chiedere l’informazione che desideri.
Amedeu e c.
Ciao sono Cinzia ho aquistato nel 2006 una porzione di casa semindipendente e nel 2008 avevo intenzione di fare dei lavori di ristrutturazione e cosí ho scoperto che se solo voglio allargare una stanza perdo l’abitabità che il comune stesso ha rilasciato 20 anni fà causa soffitto basso.ma come è possibile che nn me la rilascino visto e considerato che nn tocco i soffitti ma che la loro altezza è di 2,58 con travi a vista… Cosa posso fare per arginare questo problema? Vorrei creare un secondo bagno devo rinunciare? Grazie
Per Cinzia.
Innanzi tutto hai ben misurato l’altezza? Va presa dal piano pavimento al sotto travicelli (e non al sotto travi).
Inoltre devi controllare in quale zona di Piano Regolatore comunale si trova la casa.
Se è in zona storica (“A”), le altezze inferiori a mt 2,70, di solito vengono consentite, in quanto non si può demolire un intero centro storico.
Probabilmente l’abitabilità rilasciata 20 anni fa si basava su tale presupposto.
Quindi verifica quanto sopra ed eventualmente chiarisci con il Comune.
Amedeu e c.
ciao, ho una piccola domanda: quanti metri quadri serve per 3 persone? sono straniera e adesso vivo con la mamma in mini appartamento di 48mq. fra poco viene sorella e vogliamo da cambiare l’alloggio – volevo sapere i parametri per fare la rezidenza per tutti tre. Grazie anticipatamente!
Per Giulia.
Stando ai parametri di legge, fino a 4 persone, la superficie vivibile ad abitante è di 14 mq, per cui essendo voi 3, vi sarebbero sufficienti 42 mq netti, in totale.
Il fatto è, che un appartamento viene acquistato o affittato secondo le esigenze delle persone che vi andranno ad abitare, per cui, le combinazioni possono essere varie. Ipotizziamone una: ammettiamo che vogliate 3 camere separate, delle quali 1 matrimoniale (a 2 letti), più il soggiorno di 14 mq con cucinotto annesso ed il bagno wc; ne deriva una superficie netta di mq14+9+9+14 + (6+6) = mq 58 netti, più l’eventuale ripostiglio ed il corridoio (piccolo o grande che sia).
E’ un calcolo ipotetico, che come detto può variare, in base alle esigenze personali ed a quelle economiche.
Amedeu e c.
Ciao, ho chiesto ad un costruttore se un appartamento che vuole affittare me lo affitti cambiando la destinazione d’uso quindi in c1. Visto che c’è ancora la gru e che il cantiere non si è ancora chiuso, li può convenire fare questo cambio di destinazione?
Per Dino.
Da civile abitazione “A” a negozio “C1”
http://www.coffeenews.it/le-categorie-catastali-applicabili-negli-edifici-privati
Non sappiamo se ha la convenienza economica di farlo, stando ai prezzi della tua zona, ed inoltre se il Comune gli offre la possibilità di tale cambio di destinazione d’uso, in quanto, normalmente, i negozi vengono compresi in aree commerciali.
Amedeu e c.
buongiorno
Ho comperato di recente un appartamento di nuova costruzione,mi sono accorto che una esigenza nata dopo la fine dei lavori è quella di realizzare un secondo bagno, che troverebbe la giusta collocazione nello spazio destinato al ripostiglio, quello che però trova difficoltà è la realizzazione dell’ impianto di areazione forzata. (non posso bucare tutti i piani per realizzare una canna fumaria). grazie mille
Per Michele.
Esistono delle valvole di non ritorno da applicarsi sul muro esterno dei bagni
Vedi questo nostro articolo
http://www.coffeenews.it/una-novita-la-valvola-di-non-ritorno-contro-il-cattivo-odore-dei-bagni
Per trovare queste valvole è però necessario contattare la ditta per sapere quali sono i suoi rivenditori nella tua zona.
Amedeu e .
Buongiorno,
ho visionato un appartamento di una plazzina di nuova costruzione così composto: soggiorno+cucina+bagno a piano terra e da 2 camere+bagno al primo piano. Il costruttore mi ha detto che i locali a piano terra sono accatastati come taverna (e il bagno come lavanderia) perchè l’altezza è di 2.40.
Esistono problemi per l’abitabilità, dal momento che la cucina con tutti gli allacci è prevista al piano terra?
Grazie
complimenti x il vostro sito, utile esplicativo e corretto… una domanda… piochè disabile al 100% vorrei ampliare la casa dove vivo( di proprietà di mia sorella) e fare un bagno x le mie esigenze..ora ho un bagno ma è cieco… vorrei sapere:
-la legge prevede delle deroghe, ma dai confini o dalle costruzioni vicine?
-la casa è circa 35mt esiste una legge che mi aiuta ad ampliare senza tener conto dei confini? premetto che le abitazioni vicine hanno costruito abusivamente, ma io non posso…
-ho diritto a sconti comunali d’imposte? grazie mille per la pazienza…..
Per Ivana.
Purtroppo ogni Regione ha le sue leggi, in particolare se poi si parla di deroghe.
Relativamente alla normativa sui disabili, puoi appoggiarti al sito http://www.disabili.com/, dove sapranno indirizzarti sicuramente per tutte le problematiche che devi superare.
Amedeu e c.
Per Raffaele.
Se il piano terra ha l’altezza di mt 2,70, le finestrature pari ad 1/8° della superficie calpestabile dei vani, ed i locali hanno la superficie minima di cui all’articolo dal quale ci hai scritto, non vediamo perchè il costruttore abbia accatastato il piano terra come locali a diversa destinazione.
Quindi, prima di acquistare, poichè il catasto non è probatorio e quello che conta è il permesso comunale, devi recarti presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune e chiedere di visionare il progetto approvato. (E’ un tuo diritto, e puoi chiederne anche una copia a pagamento).
Verifica la destinazione d’uso dei vani del piano terra sul progetto approvato.
Tu acquisterai quelli.
Se non sono abitabili (tipo Camera, cucina, soggiorno), domanda al tecnico comunale se lo possono diventare ed a quali condizioni.
Amedeu e c.
Buon giorno.
Possiedo una casa, a Racconigi in provincia di Cuneo quasi in centro paese.
Vorrei restaurarla per andarci ad abitare.
La costruzione è su due piani, il problema è che l’altezza totale dei due piani è 5 metri.
In comune, mi affermano che se voglio alzarmi per essere in regola con le altezze minime per piano, non posso buttare giù le pareti esterne.
Se le butto giù devo ricostruirla d’uguale altezza che è oggi.
Grazie
Per Guido.
Realizza il piano terra con altezza normale (mt 2,70) ed il piano superiore con soffitto inclinato, in maniera che l’altezza media (minima + massima e diviso 2) venga 2,70.
Devi però controllare nel Regolamento Edilizio (anche via internet) quale è l’altezza minima consentita dal tuo Comune, per il piano superiore.
Amedeu e c.
vorrei sapere se qualcuno sa se è possibile passare dagli alloggi di a.r.t.e. a quelli del comune e se sì come si fa .grazie
Vivo in un appartamento con riscaldamento centralizzato gestito dal padrone di casa e senza termostato .Non ho accesso alla caldaia e nell’ultimo periodo in casa ho 13-14 gradi.. Ho esposto il problema al padrone di casa ma non è cambiato niente.Pago 600 € all’anno solo per il servizio di riscaldamento senza acqua calda.Vorrei sapere quanti gradi ci devono essere in casa per legge per poter affittare un appartamento e se posso sospendere il pagamento dell affitto e della quota del riscaldamento visto che a mio parere non ci sono le condizioni per abitarci. Grazie
Per margherita.
Se è l’Azienda Regionale Territoriale Edilizia, devi rivolgerti presso il sito della tua Regione o presso lo stesso Comune, dove ti daranno tutte le indicazione che cerchi.
Amedeu e .
Per Christian.
Di solito la temperatura ambiente deve essere di 20° C con lo scarto di 2° C.
Per quanto riguarda il tuo rapporto con il proprietario, devi leggere con attenzione il contratto di affitto (4+4 anni?) che hai con lo stesso e cercare se c’è una clausola particolare riferita al riscaldamento.
Dopo di che, devi affrontare amichevolmente il proprietario, e se il medesimo non collabora devi rivolgerti ad un sindacato inquilini, tipo il SUNIA.
Amedeu e c.
abito al primo piano di un condominio di tre. Il piano sopra al mio è stato venduto ed il nuovo proprietario vuole ristrutturare e spostarela cucina sopra la mia camera da letto. Posso oppormi a tale situazione che mi recherà sicuramente rumori molesti come l’acquaio, la lavastaviglia e lavabiancheria ed il rumore delle sedie oltre a quello degli abitanti che useranno in orarei diversi dai miei tale vano
grazie nella
Ho appena scoperto che la planimetria del condono edilizio ricevuto nel 1986 ( per il condominio dove ho il mio appartamentino in vendita ) fu fatto dall’ingegnere con misurazioni sbagliate cosi’ ora non e’ conforme col rilievo topografico appena fatto per l’ edificio ma c’e’ uno spostamento che e’ piu’ del 2 %.
Vorrei sapere dove informarmi a riguardo di quanto noi condomini dobbiamo pagare in sanzioni per ottenere un altro condono ed ,essendo in BUONAFEDE, se possiamo avere le sanzioni ridotta o annullata. Ho sentito dire che le sanzioni possono essere astronomiche!!!
Con gratitudine
Per Nella.
Essendo modifiche interne ad un appartamento, può eseguirle senza l’autorizzazione degli altri condomini, a meno che non vada a toccare parti condominiali, quali le colonne principali di scarico.
Puoi sempre parlarci, in quanto esistono dei prodotti, anche a buon mercato, che sono fonoasssorbenti e limitano i rumori soprastanti.
Vedi questo nostro articolo
http://www.coffeenews.it/i-nuovi-isolanti-acustici-contro-il-rumore-da-impatto
Amedeu e c.
Per Donata.
Devi contattare un tecnico abilitato della tua zona (geometra, ingegnere, architetto), che esegua un sopralluogo e verifichi lo stato di fatto con quello sanato nel condono edilizio.
Costui, saprà, come e dove indirizzarti, per risolvere il meglio possibile la tua pratica
Amedeu e c.
Vorrei sapere se è possibile ristrutturare una stalla-deposito da destinare ad uso abitativo, se ci sono dei vincoli particolari e per quali motivi eventualmente non si potrebbe fare. È situata nel comune di Gattico in provincia di Novara. Grazie mille!
Diletta
Salve,
sono proprietaria di una casa in provincia di Treviso. Ho appena cominciato le opere interne e mi trovo a dover montare i controtelai delle porte. Dal soggiorno si entra in un piccolo disimpegno di 1 mq. dal quale si può accedeere al sottoscala e ad il garage. Mi chiedevo se esiste qualche obbligo di legge in merito alla chiusura con porta del garage, in quanto per risparmiare spazio preferirei non mettere la porta al garage ma tenere solo quella che da accesso diretto al soggiorno.
Grazie
Per Diletta.
Se l’immobile (da quanto sembra) ricade nella zona “E” agricola di Piano Regolatore Generale (controlla in Comune all’uff. Urbanistica), dovrai seguire la legge regionale che regola detti fabbricati e che differisce , purtroppo, da Regione a Regione.
In base a tali notizie acquisite, leggendo le relative normative (lo puoi sempre fare presso lo stesso Ufficio), potrai sapere se è possibile tale cambiamento di destinazione d’uso.
Amedeu e c.
Per Alessandra.
Normalmente nei Regolamenti Edilizi Comunali vengono riportate le principali normative di igiene e sicurezza. (Puoi leggerlo tramite via internet presso il tuo Comune).
Di regola i garage non devono avere alcuna comunicazione diretta con le abitazioni, per motivi legati alla Prevenzione Incendi di competenza dei Vigili del Fuoco.
Amedeu e c.
Salve, abbiamo acquistato una casa in costruzione con cucina, sala, bagno e camera a piano terra, più un sottotetto per il quale abbiamo chiesto che potesse essere richiesto il recupero tra 5 anni. Ora, prima del rogito, scopriamo che la scala che sale in quelle che in futuro dovrebbero essere 2camere e 1 bagno non ci sta secondo i più comuni parametri di pedata e alzata. Con una forzatura si arriva a rispettare il minimo rapporto per scale che portano al sottotetto ma a un certo punto il soffitto dista solo 179cm dal gradino. Dopo decine di ipotesi di spostamenti sembra non esserci soluzione se non quella di abbattere tutti i muri e rifare tutti gli impianti idrici, di riscaldamento e raffreddamento a pavimento, elettrici etc…
Secondo voi ci sono gli estremi per chiedere una risoluzione? Noi abbiamo pagato per un quadrilocale e ci troviamo con un bilocale…
Grazie
Per Luca.
Quando avete fatto il contratto avete ben specificato, nel medesimo, cosa acquistavate, ed inoltre ci avete allegato una planimetria con le destinazioni d’uso dei locali?
Non ci è chiaro “chiesto il recupero fra 5 anni”; forse perchè avete usufruito degli sconti per la prima casa?
Conoscendo un poco i costruttori, probabilmente avrete poche possibilità di rivalsa; fra l’altro, ci sembra di comprendere che il sottotetto deve diventare abitabile.
Ma ha le altezze, le finestrature, le superfici e tutti gli altri parametri urbanistici regolamentari?
Leggete questo nostro articolo
http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
Se non ha tali requisiti, non potete trasformarlo in civile abitazione; e se non avete alcuna documentazione a vostro favore, dubitiamo, che possiate rivalervi sul costruttore
E’ sempre bene, quando si acquista farsi seguire da un tecnico abilitato.
Inoltre era opportuno tutelarvi anche in altro senso.
Leggi questo nostro altro articolo
http://www.coffeenews.it/le-garanzie-da-tenere-presenti-per-chi-acquista-una-abitazione
e questo altro.
http://www.coffeenews.it/una-polizza-assicurativa-decennale-a-salvaguardia-dellacquirente-di-una-casa
Amedeu e c.
Grazie della risposta. Allora il fatto che fosse recuperabile era una condizione che abbiamo messo noi ma purtroppo non risulta scritta da nessuna parte.
Comunque i rapporti di luce altezze etc ci soni e sono a posto, il problema è che senza la scala al piano di sopra non ci si puó andare…
Quindi abbiamo il piano terra a norma, un sottotetto che un domani potrbbe essere recuperato ma la scala che porta dal piano abitabile al sottotetto non risulta a norma, ne come scala per sottotetto ne tanotomeno come scala che porta a un piano abitabile.
Dobbiamo saldare ancora il 25% dell’importo e non abbiamo fatto il rogito.
Visto che non possiamo accedere al sottotetto che comunque abbiamo comprato regolarmente da preliminare, possiamo chieder la risoluzione?
Grazie
Per Luca.
Una scala a chiocciola (occupa mt 2×2 di pavimento), non vi andrà bene?
Comunque puoi rivolgerti da un legale, per il motivo che vi ritrovate una soluzione che non avevate concordato.
Devi portargli tutti gli atti di cui sei in possesso.
Amedeu e c.
Devo comperare una casetta, da abbattere quasi completamente e rifarne un’altra. Il locale bagno, che ora è in un sottoscala, non è registrato. E’ obbligatorio chiedere una sanatoria, oppure, poiché in ogni caso sarà demolito, comperare così com’è.
Grazie
Guido
Per Guido.
Se ti hanno concesso il Permesso di Costruire e devi demolire e ricostruire con lo stesso involucro , pur variando l’interno, non devi pagare alcuna sanatoria, in quanto, volendo parlare in termini di abusivismo, demolisci praticamente ciò che non era stato autorizzato.
Amedeu e c.
Sto costruendo una casa a schiera in cooperativa . Il mio problema è relativo ad una trave in legno che taglia buona parte del “rettangolo” del piano terra .
L’altezza è 2,70 e questa trave di 50 cm verrebbe a” scendere” fino a 2,20.
L’architetto propende per il legno ma sarebbe anche possibile mettere una trave in acciaio e questa “scenderebbe” della metà circa .
La mia paura è che questa trave appesantisca troppo, dia un senso di oppressione , stia male …..
Qualcuno può dirmi qualcosa…….
Vorrei ampliare la finestra della mia camera da letto che versa su una piccola corte nel centro di firenze ,rendendola della stessa misura dell inquilino che abita sotto di me , che non sò se fosse già più grande in origine o se è stata fatta una modifica dopo visto che sono da poco proprietario il tutto allo scopo di aumentare il fattore illuminante ed avere la possibilità di modificare la disposizione dell appartamento. Grazie per la pazienza
Ti ringrazio Amedeu, sei sempre chiaro e disponibile.
Ciao
Per Gianfranco.
Hai un tecnico professionista abilitato che potrebbe urtarsi per eventuali suggerimenti dati da lontano, senza avere visione della situazione reale.
Fra l’altro il medesimo ti effettua la direzione dei lavori e percepisce regolare parcella.
Comunque, affrontando il discorso in linea generale, tale trave, è stata sicuramente calcolata secondo i carichi soprastanti, la luce ecc.
Puoi diminuire l’altezza, spezzando in due la luce e costituendo un pilastro al centro, ma dipende dalla possibilità di creare questo pilastro e dal fattore estetica che vuoi ottenere.
Oppure, una volta avuta l’autorizzazione per il profilato in ferro, puoi rivestirlo in finto legno di uno spessore limitato.
Amedeu e c.
Per Eugenio.
Puoi effettuare tale lavoro (tramite DIA), ma ti occorre l’autorizzazione di tutti i condomini.
Amedeu e c.
Salve
Io sono un Impresa edile e ho costuito una villa mono familiare per dei clienti di Genova,durante i lavori hanno richiesto di passare da un impianto di riscaldamento a radiatori ad uno a pavimento e fino a quì non c’è problema.Il problema e che quando abbiamo fatto i livelli poi per i pavimenti per avere un altezza interna pulita di 2,70 mi sono accorto che invece c’era 2,680/2,685 in tutte le camere salone e cucina compresi,ne ho parlato con la DL che mi ha detto che richiedendo una deroga in comune non c’erano problemi ma i committenti per non pagarmi si sono appesi a questa cosa.
Cosa posso fare?è vero che non gli danno l’abitabilità? (l’abitabilità non è stata ancora richiesta in comune ma loro insistono che non glie la danno!!!)
Grazie ciao
Per Paolo f-
Rientri nella tolleranza del 2% di cui alla legge 70/2011 che ha modificato la legge 380/2001 ed in particolare l’art 34 comma 2 ter., per cui il Comune non può negarti l’agibilità.
Leggi questo nostro articolo.
http://www.coffeenews.it/3-altre-novita-apportate-dalla-legge-106-2011-che-ha-approvato-il-dl-n%C2%B070-del-13-maggio-2011
Amedeu e c.
Tutti i condomini della sola corte o della palazzina? grazie ancora
Per Eugenio.
No, tutti i condomini della palazzina, in quanto i muri portanti perimetrali, come le facciate, il tetto ecc, sono comuni a tutti i condomini.
Amedeu e c.
abito in una casa bifamiliare, a ll’inizio i due appartamenti avevano il terrazzo, la prima ad alzare il tetto è stata la mia e l’altra dopo facendola legermente più alta, i due appartamenti hanno i tetti a capanna e staccati da un terrazzinodi proprietà del vicino che separa per tutta la lunghezza i due tetti dove il vicino si è fatto la porta d’ingresso e una finestrella.
Noi vorremmo alzare un pò il nostro tetto allungando la falda del tetto spostando il colmo,e non toccando l’inclinazione lasciandola come è stata costruita, alzando cosi la parte del tetto che non fronteggia i vicini.
I 10 metri di distanza che prevede la legge non ci sono perche le case sono attaccate, questa legge e valida pure per i piani inclinati?
cosa dobbiamo fare? fiducioso di una sua risposta. La saluto. Grazie
Per Angelo.
I 10 metri di distanza vale solo fra pareti finestrate.
Puoi prendere visione del DM 1444/68 che troverai cliccandolo in questo nostro articolo
http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
Amedeu e c.
Salve, vorrei comprare un terreno edificabile con 85mq di slu + accessori.
Come faccio a sapere quantri mq di accessori posso costruire?
Posso costruire una casa a due piani con 85 mq a piano terra+ garage, e al 1° piano fare una mansarda?
Che caratteristiche deve avere la mansarda?
La mansarda e il garage sono’ considerati accessori?
Grazie saluti
Lorenzo PR
Per Lorenzo.
Una domanda che comporterebbe una risposta di alcune pagine.
Se sei uno studente devi dirlo; ai nostri tempi non ci aiutava “nessuno”, ma noi siamo a disposizione..
Comunque, leggi questo nostro articolo, che ti darà i parametri edilizi da usare per l’appartamento
http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
Ricorda che le superfici devono sempre essere quelli calpestabili o utili.
Aggiungi le murature: pareti interne spessore cm 12 ed esterne cm 30 se solo 1 piano, altrimenti devi applicare la normativa antisismica (che troverai in questo sito).
Anzi, con un poco di pazienza troverai tutte le informazioni di cui hai bisogno.
Adopera il pulsante “cerca” in alto a destra della Home.
Amedeu e c.
Buongiorno, siamo Fabio e Silvia, vorremmo adibire il nostro appartamento ad affittacamere nella regione Abruzzo ma abbiamo bisogno di alcune informazioni…
Ci sono dei requisiti minimi pe le metroquadrature dei bagni?
E’ obbligatoria la presenza della finestra in bagno? Nel caso in cui fosse obbligatoria e non si possono apportare modifiche all’immobile, si può ovviare con un altro sistema?
Per l’attività di affittacamere è necessario modificare la destinazione d’uso dell’immobile?
Grazie
Per Fabio.
Per sapere le dimensioni, le finestre o l’areazione forzosa tramite aspiratore, dei bagni, dovete consultare (via internet) il Regolamento Edilizio del Comune.
Per l’affittacamere il Comune normalmente ha un ufficio, denominato “del Commercio” (Cambia nome a seconda dei Comun)i.
Comunque se trovate delle difficoltà, ripiegate sul “Bed & Breakfast” che è molto più facile da ottenersi.
Amedeu e c.
buongiorno,io e il mio ragazzo vorremmo costruire casa,ma ci hanno riferito ke senza alcuni parametri non è possibile.vorremmo sapere,se x le nuove costruzioni sono stati aboliti l’uso dei termosifoni,ma si possono fare solo i riscaldamenti a soffitto,e di quale dimensione minima si può fare la finestra in un soggiorno.la ringrazio.
Per Maria Assunta.
I parametri urbanistico edilizi sono quelli contenuti nell’articolo dal quale ci hai scritto.
Quindi la finestra deve essere 1/8 della superficie calpestabile del soggiorno.
Relativamente al riscaldamento che vuoi adoperare nella tua casa, puoi scegliere quello che più ti piace, a condizione che riscaldi convenientemente gli ambienti garantendo una temperatura minima di 20° C (con 2° C di tolleranza) in inverno.
Quanto sopra dipende anche dal grado di coibentazione termica della tua casa.
Comunque un impiantista conosce bene queste norme, tanto più che al termine dei lavori deve rilasciarti una certificazione di regolare esecuzione dell’impianto.
Amedeu e c.
avrei bisogno di una informazione visto che sui siti vari non sono riuscito a trovare nulla.
ho costruito tramite una ditta la mia casa.in sede di collaudo la casa è stata declassata e poi succesivamente collaudata per il cemento utilizzato non rispecchiava i parametri di progetto. vorrei sapere se è possibile chiedere un danno materiale visto che il cemento in questione riguarda tra il primo e secondo piano.
grazie
Per Mauro.
Devi mettere il caso in mano ad un legale della tua zona; potrebbero esserci gli estremi di cui agli a rt.li 1667/1669 del codice civile.
http://www.coffeenews.it/responsabilita-per-lavori-edili-successive-al-termine-dellappalto
Amedeu e c.
Buongiorno.
Il quesito è il seguente:
ho acquistato un appartamento in una palazzina di 4 piani dei primi anni 60: l’appartamento è al terzo piano.
Durante il corso dei lavori di “ammodernamento” si è subito palesata a necessità di rifare completamente l’impianto elettrico, attualmente del tipo con i fili murati nell’intonaco e sprovvisto della messa a terra.
Mi si presentano due problemi con il Condominio:
a) dove far passare la messa a terra?;
b) dove far passare i nuovi cavi per arrivare al contatore che si trova all’interno dell’ingresso condominiale al piano terra?
Per la messa a terra risolverei passando con tubazione in rame sulla facciata posta sul retro (dove sono presenti altre tubazioni) per poi mettere un pozzetto nel piazzale condominiale alla base della facciata.
Per il collegamento al contatore il problema è più complesso: devo obbligatoriamente passare dal vano scale condominiale.
Può l’Assemblea condominiale negarmi il permesso di fare questi lavori? Riconosco che il passaggio di canalette all’interno del vano scale non è il massimo (almeno fino a quando sarà necessario ritinteggiarlo e a quel punto potrei incassare i tubi nei muri a mie spese), ma se non esiste alternativa può il Condominio negarmi la possibilità di mettere a norma l’impianto senza assumersene anche la responsabilità?
Grazie in anticipo per la risposta
Per Massimo.
Per Massimo.
Relativamente al passaggio dei cavi elettrici, si tratta di mettere a norma un impianto elettrico che usufruiva già del passaggio, e quindi della servitù, sia pur sottotraccia, fino al contatore sito nell’ingresso condominiale.
Fra l’altro puoi appellarti all’articolo 1056 del codice civile che cita testualmente: “Ogni proprietario è tenuto a dare il passaggio per i suoi fondi alle condutture elettriche, in conformità alle leggi in materia”
Anche se tale articolo è applicabile per gli elettrodotti pubblici, può essere valido anche per le reti private.
I condomini possono chiederti di passare sottotraccia, ed in quel caso potresti trovarti nella condizione di ripristinare il vano scala e tutta la tinteggiatura.
Una canaletta esterna autoestinguente ti risolverebbe il problema.
Per La messa a terra puoi adoperare la soluzione che hai trovato.
Amedeu e c.
Buongiorno volevo chiedere un consiglio, vorrei partecipare ad un bando che mette in vendita alloggi con agevolazioni.
Nel bando vengono citati vari requisiti da avere ed uno in particolare dice: nel prorpio nucleo familiare nessuno deve essere proprietario di abitazione adeguata al proprio nucleo familiare. Noi siamo una famiglia di 3 persone marito, moglie e figlia di 3 anni; mia moglie possiede un appartamento bilocale che risulta essere di 48 mq calpestabili (le misure le ho fatte io la prima volta sul piantina catastale e la seconda volta a mano con il metro, il risultato è sempre circa 48 mq).
Sulla proprietà non posso dire nulla ma sull’adeguatezza dell’abitazione al nucleo familiare forse potrei fare un ricorso.
Io abito a Roma e volevo chiedere quali leggi e normative posso prendere per fare un ricorso? Io conosco solo il D.M. del 5/7/1975 che dice che un appartamento per 3 persone deve essere di 52 mq, con la stanza da letto e il soggiorno di almento 14 mq.
2 persone minimo 38 mq
3 persone 38 mq + 14 mq = 52 mq
e via cosi
Se quello ch dico è fattibile da chi mi posso far certificare i metri quadrati calpestabili dell’appartamento? va bene un geometra, un architetto o un ingegnere?
Nel ringraziare mi scuso per la lungaggine
Per Angelo.
Dovrebbe bastare una relazione/dichiarazione di un tecnico professionista (geometra o altri), che dichiara di avere effettuato le misurazioni (allega una planimetria con le misure ed i mq calpestabili) e di avere rilevato che l’appartamento non ha le qualità prescritte dal Regolamento Edilizio del Comune di Roma e di cui al DM 5/7/75.
Attenzione, non citare solo il DM del 75, in quanto non entra in merito delle superfici calpestabili (lo fa solo per i monolocali mq 28 e per i bilocali mq 38).
http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
Amedeu e c.
Grazie contatterò un geometra per fare il ricorso, sei molto gentile
Buongiorno.
Sono un’inquiino delle case popolari ALER di Milano da 55 anni e solo ora,leggendo su vari siti,mi sono reso conto che,forse,l’appartamento in cui abito non è a norma di legge.
Praticamente vivo in un monolocale di 18mq con un bagno di circa mq1,20 per lato. Le pareti dell’appartamento saranno sui 3mt.
In semplici parole, con un bagno così piccolo senza vasca,doccia e bidè è abitabile?
Posso per questo motivo(il bagno)ottenere un cambio alloggio?
Un grazie anticipato:Angelo
Per Angelo
Un monolocale, ai sensi del DM 5 luglio 1975 http://www.comune.pontecagnanofaiano.sa.it/leggi/1975_dm0507.htm
deve rispettare dei parametri di legge, fra i quali la superficie interna netta, che non deve essere inferiore ai 28 mq.
Inoltre, leggi il decreto, e controlla anche la superficie delle finestre (1/8 della superficie utile del vano).
A nostro avviso avresti diritto ad un alloggio più regolamentare.
Amedeu e c.
Per Michele.
Se vuoi una risposta, per correttezza, nel rifare la domanda inserisci la email.
Amedeu e c.
Ho comprato un appartamentino di tot 43 mq in un vecchio edificio nel centro storico di Roma . E’ costituito da 2 vani (divisi da muro maestro) piu’ bagno. Uno dei due vani non ha finestratura. Attualmente il piano cottura e’ nel vano senza finestratura (dunque non a norma) e il bagno di 5mq ha invece una finestra di 1,5 mq che affaccia sulla chiostrina interna. Per portare a norma la cucina potrei realizzare la cucina al posto dell’attuale bagno e poi realizzare un bagno senza finestra al posto dell’attuale angolo cottura (sempre rispettando il minimo di cubatura 15 m per il bagno) ? Ho letto pero’ che la finestratura su chiostrina non e’ prevista per le cucine, ma e’ possibile chiedere una deroga per l’edilizia preesistente nei centri storici? Al centro storico di Roma le irregolarita’ urbanistiche sono la regola, ben peggiori di una finestra cucina su chiostrina, ed io sto cercando di migliorare l’abitabilita’ di un edificio nato cosi’ , e lo sto facendo di tasca mia . L’alternativa a tale soluzione sarebbe realizzare la cucina nell’altro vano con finestre, ma cio’ significherebbe non avere poi i mq necessari per garantire 2 posti letto e rischiare malfunzionamenti idrici dello scarico cucina. Sebbene quest’altra soluzione non presenti problemi normativi, in realta’ e’ un intervento insensato dal punto di vista igienico-sanitario e di funzionalita’ dell’appartamentino. Cosa mi consigliate?
Marina
salve ,
vorrei sapere perchè nella progettazione di solai si fa distinzione tra zona abitativa e zona balcone ?