Molti nostri lettori ci domandano come fare a conoscere la situazione urbanistica del terreno o della casa che possiedono , e talvolta comunicandoci il metraggio del loro lotto ci chiedono di sapere cosa ci possono costruire.
La risposta non è facile, in quanto è necessario conoscere la zona urbanistica, gli indici di fabbricabilità, il rapporto di cooertura, le distanze dai confini e quanto altro necessario per avere una idea giusta e completa, al fine di dare un parere adeguato.
Ma c’è un sistema molto pratico e attendibile per avere tutte queste notizie: basta richiedere all’Ufficio Urbanistica del proprio Comune un "Certificato di Destinazione Urbanistica" del lotto al quale siamo interessati.
Su tale certificato verranno indicati tutti i parametri e le caratteristiche che una persona vuol conoscere del proprio terreno.
Come si effettua tale domanda?
Normalmente si segue, salvo poche variazioni da Comune a Comune, la sottostante prassi:
Certificato di destinazione urbanistica
1. La richiesta del certificato di destinazione urbanistica, indirizzata al Responsabile dell’ufficio competente, va corredata di un estratto della mappa catastale. Tale documento, affinché sia attendibile, molti Comuni chiedono che venga prodotto, sottoscritto e timbrato da un tecnico abilitato, con riportati gli estremi del foglio catastale e delle particelle interessate.
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2. L’Ufficio competente rilascerà il certificato entro il ………(normalmente sono 30 giorni dal ricevimento della richiesta, ma tale termine varia da Comune a Comune);
Il certificato conserva validità per un anno dalla data del rilascio, a meno che non intervengano modificazioni degli strumenti urbanistici vigenti.
3. Tale certificato conterrà le disposizioni degli strumenti urbanistici vigenti e l’indicazione dei vincoli presenti sull’area o sull’immobile
Sotto vi riportiamo una domanda facsimile da inoltrare al Comune per avere il Certificato:
AL Dirigente dell’Ufficio Urbanistica
del Comune di__________________
OGGETTO: Richiesta di certificato di destinazione urbanistica. (Art. 30 D.P.R. 06/06/01 n. 380)
Il sottoscritto ___________________________________________________ nato a___________________________________________________ il ___________________ residente
in ___________________________ via ________________________ n. ___ tel______________Cell________________
_____________________ in qualità di ____________________________________;
C H I E D E
che gli venga rilasciato il certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30, 3° comma del D.P.R. 06/06/01 n. 380, relativo all’area posta in località _________________________________ e distinta al catasto terreni dell’Agenzia del Territorio al:
foglio n. ___________ particella/e ________________________________________
foglio n. ___________ particella/e ________________________________________
foglio n. ___________ particella/e ________________________________________
Per uso:
A) atto di compravendita B) successione C) altro __________________
ALLEGA:
– N°. 2 Copie dell’estratto della mappa catastale.
– N° 1 Marca da bollo da €_____________
Lì, ______________________ IL RICHIEDENTE
___________________
Solitamente i Comuni si attengono a tale prassi ; possono variare i giorni di consegna del certificato, a secondo della grandezza ed efficienza del Comune, così come possono esser fatti pagare dei "diritti di segreteria" che però normalmente sono tollerabili.
Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo
SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA IN EDILIZIA.
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Avendo ricevuto i pareri favorevoli per la variante al piano regolatore in merito ad una costruzione da edificare in zona agricola da tutti gli enti, il prossimo passo da fare qual’e? Il comune sembra andare molto lentamente per il rilascio della licenza edilizia. Quali sono le richieste da fare per velocizzare la mia pratica visto che tutti sanno ma nessuno se ne interessa? Grazie.
Per Pasquale.
Presentare il progetto che dovrà essere corredata da tutti i nulla osta e documentazioni che ti richiederanno per la zona agricola.
Il consiglio che ti diamo è di cercare un tecnico professionista e poi di seguirlo da vicino, non tanto per la sua competenza, quanto per sollecitarlo ad inoltrare quanto occorre.
Inoltre quando ti arriveranno lettere dal Comune sullo stato del progetto, leggile 2 volte attentamente e segui il tuo tecnico perche presenti le parti mancanti che ti richiederanno.
Non ti stancare di rivolgerti presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune per sapere notizie della tua pratica.
Dovrebbe essere sufficiente a farla viaggiare spedita.
Amedeu e c.
Salve,
volevo prima di tutto fare i miei complimenti per il vostro lavoro, soprattutto nel dare risposte individuali a noi lettori e il più possibile esaustive.
La mia domanda è questa.
Nel 1996 ho acquistato un terreno in un comune della provincia di Roma; in allegato al rogito è presente il certificato di destinazione urbanistica della particella, richiesto dal precedente proprietario, e regolarmente firmato dal tecnico comunale incaricato. Alla voce “Vincoli Territoriali” si riporta quanto segue:
“terreno non sottoposto ai vincoli delle leggi 1497/39 e 431/85”.
E’ possibile che dopo 18 anni, all’improvviso, riceva comunicazione dal Comune secondo la quale il terreno
risulta gravato da uso civico, con conseguente obbligo di pagamento di un canone enfiteutico, o avviamento di una procedura di affrancazione (molto onerosa)?
Da quello che ho potuto leggere online a proposito della seconda legge menzionata nel CDU (vincolo paesaggistico) al punto h) sono contemplate:
“le aree assegnate alle università agrarie e le zone gravate da usi civici;”
a questo punto a mio parere sorge una grave incongruenza (ed una ancor più grave maleducazione da parte del perito comunale a cui mi sono rivolto per avere spiegazioni!).
Alla luce di tutto ciò sapreste gentilmente indicarmi se esiste la possibilità di far valere le mie ragioni?
E in che modo posso muovermi per risolvere il problema?
Ringrazio cordialmente.
Per Fabrizio
Ti rispondiamo, anche se, per correttezza, dovevi scrivere la tua email e non lo hai fatto.
A nostro parere, dovresti per prima cosa accertarti sulle generalità dell’Ente dal quale dovresti affrancarti per rendere libero il tuo terreno.
L’enfiteusi, chiamata in questo caso anche Livello, normalmente, grava su di un terreno, da moltissimi anni, e deriva da un Ente (Di solito Religioso), che era proprietario di una superficie molto grande, e la cedette ai fittavoli di allora, in cambio di una Posta, che in quei lontani tempi era rappresentata, quasi sempre, da beni in natura tipo grano, vino e similare.
Al catasto ed all’ufficio delle Ipoteche o dei registri immobiliari l’enfiteusi viene trascritta ad ogni passaggio di proprietà, salvo che un proprietario attuale non decida di sua iniziativa di affrancarla.
Questo è l’iter normale di una enfiteusi, anche se non conosciamo l’esatta provenienza e data di quella che grava sul tuo terreno.
Fra l’altro, avviene spesso che gli Enti beneficiari di tali enfiteusi siano stati sciolti o comunque non più in essere ai nostri tempi.
Ciò non cambia anche se sussistono ancora.
La Posta, regolarmente richiesta ogni anno, ha finito per essere ignorata nel corso dei decenni, se non addirittura dei secoli, per cui molte enfiteusi costituiscono solo un gravame burocratico per il catasto e per i contratti da stipularsi.
La cosa strana è, che il Comune entri in merito di tali questioni chiedendoti l’affrancazione, che come hai detto è costosa e richiede spese di un tecnico e pagamento di una somma rivalutata per tutti gli anni trascorsi.
Per tale motivo tali enfiteusi o livelli rimangono puramente una scocciatura da trascrivere negli atti da parte degli uffici suddetti, e , a quello che ci risulta, nessun Comune richiede l’affrancazione.
Questo, a meno che , trovandoti tu a Roma, il beneficio non cada su un Ente religioso cittadino o sul Comune stesso, che in questi tempi di magra vuol solo fare cassa (Il che sarebbe ugualmente una grossa forzatura, se non ingiustizia).
Negli altri casi, a nostro parere, se la questione sta come la abbiamo interpretata noi, dovresti solo far presente al tecnico comunale che non ha diritto di avanzarti tale richiesta, che trattasi di questione legata al diritto privato e che tale vincolo verrà ritrascritto negli atti a venire.
Amedeu e c.
Grazie per la risposta e mi scuso per la mancanza dell’email.
A questo punto mi chiedo se esiste un documento che io possa richiedere e che mi permetta personalmente di verificare l’esistenza di questo uso civico, e chi è l’ente beneficiario.
Nell’ipotesi che il beneficiario sia il comune stesso (anche perché la notifica di pagamento dei canoni enfiteutici arretrati degli ultimi cinque anni deriva dal comune), perché allora nel ’96 quando ho comprato non compare nulla del genere nel CDU rilasciato dal comune?
Visto che al comune non giustificano e dimostrano sulla carta l’esistenza dell’uso civico e mi richiedono solo i soldi, arrivando a dirmi addirittura che, qualora pagassi l’affrancazione (e il perito!) per sistemare una volta per tutte la questione e poi in futuro si scoprisse che il terreno era già stato affrancato, non mi restituirebbero nulla!
Anzi mi dicono di sbrigarmi pena la possibilità di validazione dell’attuale PRG approvato dal comune in cui il terreno risulta edificabile, che farebbe lievitare i costi.
Mi scuso per le molte domande, ma vorrei capire se esiste un modo per andare in fondo a questa storia autonomamente ed eventualmente pagare solo previa verifica.
La ringrazio molto dell’interessamento.
Distinti saluti
Per Fabrizio.
In questa seconda tua domanda ci dai dei chiarimenti che non avevi posto nella prima.
Stavi pagando le annualità e sei in arretrato di cinque anni?
Se è così, trattasi di una enfiteusi ancora in essere e non solo comparente al catasto ed all’ufficio ipoteche, per cui, a nostro giudizio, ti rimangono due alternative.
Metterti in pari con le annualità o chiedere l’affrancazione.
Amedeu e c.
Buongiorno,
posseggo un terreno agricolo ; nel 2012 quando è stato tempo di chiedere variazioni al P.g.t del mio comune ho fatto richiesta di edificabilità, ma ahimè non è stata accettata. c’è qualche altra via per richiedere edificabilità del mio lotto agricolo ( è piccolino si tratta di circa 3500 mq) oppure devo aspettare il 2017 e richiedere di nuovo edificabilità al comune al momento della discussione del nuovo P.g.t. grazie e saluti
Per Cesare.
Non esistono vie laterali o oblique, ma solo quelle legali previste dal PRT.
Non siamo. però, sicuri, che un terreno agricolo, possa essere immesso come edificabile, se non tramite uno strumento quale è il Regolamento Urbanistico o il Piano Strutturale.
Dipende dalla Regione dove abiti.
Puoi, comunque, informarti presso l’ufficio Urbanistica del tuo Comune.
Amedeu e c.