Distanza minima legale tra edifici in terreni posti a dislivello è l’argomento di questo nostro nuovo articolo e nel quale sono presentate situazioni riportate graficamente per maggiore comprensione dei lettori.
Proseguiamo perciò parlando sempre delle distanze minime di cui al’articolo 873 del codice civile, ma che devono avere due edifici posti su fondi situati a dislivello: a tale scopo si mostrano le immagini rappresentative dei casi più comuni che possono certamente essere di aiuto ai nostri lettori.
Prendiamo il caso di due fondi: A (quello inferiore) e B (quello superiore), che sono a “dislivello”:
Nella soprastante immagine, se A ha costruito per primo il suo edificio partendo dal confine RS, ha il diritto, per il principio della “prevenzione”, a poter sopraelevare il suo edificio sul medesimo confine.
Se B vuol costruire a sua volta (e non volesse, eventualmente, costruire sul confine) deve osservare la “distanza legale” d dal confine RS per i tratti del suo edificio che si troverebbero a fronteggiare l’immobile di A, anche se la costruzione di questi (come rappresentato in figura) si limita, in altezza, al livello be, sottostante a quello dell’edificio gh del suolo di B.
Lo stesso avviene nel caso della sottostante immagine, dove l’edificio abce di A è staccato dal confine RS di una distanza uguale o maggiore a d/2.
In questo caso B dovrà osservare l’intera distanza dal fronte cef dell’edificio di A.
Se però B vorrà aprire delle vedute sul suo prospetto gh, questo dovrà trovarsi alla distanza non minore di d/2 dal confine RSt anche se il fronte ec dell’edificio di A è distaccato di una misura superiore a d/2 dal confine stesso (art. 905 c.c,).
(Da considerare sempre fatti salvi i regolamenti locali, le norme ed in particolare la distanza di mt 10 da tenere tra pareti finestrate di cui al DM 1444/1968)
II limite di tre metri di distanza previsto dall’art. 873 c.c., non deve essere considerato in modo assoluto, ma si applica solo allorchè si tratti di fabbricati che si fronteggiano in modo tale che, tenuto conto dello stato del luoghi, delle loro caratteristiche, della loro destinazione, diano adito a quegli inconvenienti di igiene (difetto di aria, luce, pulizia) e di sicurezza privata e pubblica, che normalmente si indendono esclusi.
L’art. 873 c.c., ed in genere tutta la disciplina del codice civile in materia di “distanze” nelle costruzioni, (la quale poggia sul presupposto che si tratti di costruzioni elevatesi rispetto allo stesso piano orizzontale), non può trovare applicazione nel caso in cui una delle due costruzioni si trovi interamente ad un livello inferiore al “piano di campagna” del fondo limitrofo.
Perciò, in presenza di una costruzione che si sviluppi interamente nel sottosuolo, colui che costruisce sul fondo limitrofo avrà l’obbligo di mantenere la distanza minima dal solo confine.
ESEMPI:
1° Caso
La “costruzione” abcd di A sorge completamente interrata nel sottosuolo del suo fondo.
Essa può essere isolata o congiunta ad altro edificio dello stesso A, avente una parte elevata dal suolo (con fronte cd a notevole distanza dal confine RS). La parete ab della parte interrata, invece, dista solo un metro dalla prosecuzione, nel sottosuolo del confine stesso.
In base a quanto deciso con sentenza della Cassazione, se B vuole costruire ha il solo obbligo di porre il fronte mn del suo nuovo edificio alla distanza minima (d/2) dal confine.
Nella motivazione di questa sentenza è detto:
“Tutta la disciplina del codice poggia sul presupposto che si tratti di costruzioni che si elevino rispetto allo stesso piano orizzontale, così che non possono le norme relative, ed in particolare quella dell’art. 873 c.c., trovare applicazione nel caso in cui una delle due costruzioni si trovi interamente ad un livello inferiore rispetto a quello dal quale s’innalza l’altra”.
“Ne consegue che qualora la costruzione, che si trovi al di sotto del piano di campagna del fondo limitrofo, sia stata effettuata ad una distanza dal confine inferiore a quella minima’ legale” (qui la Cassazione intende la distanza d/2), ”colui che costruisce sul fondo finitimo avrà solo l’obbligo di mantenere la distanza minima legale (d/2) dal confine. A suo svantaggio vi sarà l’impossibilita di giovarsi delle norme che gli consentirebbero di chiedere la comunione forzosa del muro o di costruire in aderenza, ma in compenso, avrà il vantaggio di non doversi mantenere ad una distanza dal confine tale da compensare la minore distanza alla quale ha costruito il vicino”.
Da obiettare che, se la costruzione sotterranea fatta da A non rende applicabile il criterio della “prevenzione” (appunto perchè non dà origine ad alcuna “intercapedine” che con le successive costruzioni del vicino può divenire dannosa o pericolosa per l’igiene e per I’incolumità pubblica), B dovrebbe rimanere libero di costruire anche sul confine RS, dovendo solo rispettare l’intera distanza legale d dalla parete dc della parte fuori terra dell’immobile di A più vicino al confine.
Analogamente: se è la “costruzione” di B che sorge per prima, A, costruendo nel suo sottosuolo un locale abcd totalmente interrato, potrà ubicarlo senza dover rispettare alcuna distanza dall’edificio di B.
2° Caso
Se la “costruzione” abcd di A (v. fig. sopra) non è del tutto interrata, nascono per B gli obblighi di distanza dalla parete ab, per cui si ricade nei casi delle due immagini precedenti
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