Molti freguentatori di questo sito, chiedono ripetutamente che cosa sia l’indice di fabbricabilità.
Ci sentiamo in dovere di parlarne più dettagliatamente, nonostante in precedenti capitoli questo problema sia già stato affrontato.
Se una zona è classificata edificabile da un Piano Regolatore Comunale, viene contraddistinta da una lettera dell’alfabeto. Normalmente le zone B e C sono edificabili, quelle E agricole, le A sono i centri storici e così via.
Ogni zona trova corrispondenza nelle Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale di ogni Comune.
Poi avviene che per le zone, per esempio le C vi siano diverse sottozone, per esempio C1, C2 e così via, la E ha E1, E2 ecc.
Ogni sottozona ha dei parametri di edificabilità, previsti dalle suddette Norme, oppure non è edificabile perchè ha altre destinazioni.
Chi ha la fortuna di possedere un lotto di terreno in una zona edificabile, deve verificare presso l’Ufficio Urbanistica del proprio Comune i paremetri di edificabilità del suo lotto.
Il parametro più importante è senza dubbio l’Indice di Fabbricabilita (indicato come IF); tale IF è costituito dal rapporto fra il volume che si può edificare sul lotto e la superficie del lotto stesso.
Spiegandolo più semplicemente se una persona possiede un lotto di terreno in zona, ammettiamo C1 ed il suo indice di fabbricabilità è 1,5, vuol dire che può costruire per ogni mq di terreno esattamente un metro cubo e mezzo.
Un lotto di 600 mq ha la potenziale edificabilità di mq 600 x1,5 = mc. 900
Attenzione! La cosa non è così semplice, in quanto l’IF deve essere verificato insieme ad altri importanti parametri ed esattamente con il Rapporto di Copertura (denominato K) con le distanze dai confini e dalla strada (L1 ed L2) ed infine con l’altezza massima (h)che può raggiungere un edificio in detta zona.
Cosa significa tutto questo: esattamente che chi possiede per esempio un lotto di terreno , abbiamo detto con IF = 1,5, ed il rapporto di copertura K (cioè la percentuale massima che può raggiungere la superficie della nuova costruzione intesa come proiezione del fabbricato sul terreno) uguale al 30% ed inoltre con le distanze dai confini e dalla strada uguali a mt. 5,00, e l’altezza massima (h) è uguale a mt 7,50, deve fare i seguenti controlli.
Il proprietario del lotto, prima di cantare vittoria per il regalo ottenuto dal Piano regolatore Generale , deve analizzare tutti questi parametri per vedere se può sfruttare appieno l’Indice di Fabbricabilità di 1,5.
Conta molto la forma del lotto, in quanto se esso è molto profondo e stretto , oppure molto irregolare, può darsi che non si possano sfruttare a pieno sia il rapporto di copertura che l’IF.
Spieghiamo meglio con un semplice esempio.
Ipotiziamo, per assurdo, che il nostro lotto sia di 1000 mq, di forma regolare rettangolare, largo 17 mt; e quindi con una profondità di mt 56.
Tenendo conto delle distanze dai confini (mt 5,00 per lato) si potrebbe costruire un edificio largo mt 7 cioè mt 17- (5+5).
Il rapporto di copertura K abbiamo detto, che nel nostro caso è = 30%, così che l’edificio fabbricabile avrebbe una pianta di 300 mq (cioè il 30% di 1000 mq.), i quali divisi per 7 (larghezza), darebbero una lunghezza ipotetica del fabbricato di mt 42.
A questo punto diventa impensabile e paradossale costruire su questo terreno un fabbricato largo solo mt 7 e lungo mt 42 ed alto mt 7,50.
Questo sta a dimostrare che l’indice di fabbricabilità è importante ed a prima vista è gratificante, ma deve essere sempre verificato con gli altri parametri sopra esposti, prima di dare una esatta valutazione della nostra "presella".
Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo
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