Parliamo di edifici nuovi, di diversi piani, formati da più appartamenti, ma anche di vecchi edifici sviluppati più in larghezza che in altezza, e costituenti un unico corpo strutturale ed architettonico.
Abbiamo chiarito questo secondo punto, in quanto le dispute condominiali relative alle parti comuni avvengono molto spesso nei vecchi fabbricati. Non è raro vedere vecchi edifici tinteggiati quasi interamente di un colore, e poi in una porzione di essi, uno dei proprietari ha pitturato un riquadro della facciata con un colore diverso, reputando che "quello" faccia parte della sua proprietà.
Oltre che a costituire uno scempio dal punto di vista paesaggistico, un siffatto lavoro urta contro quelli che sono i i principi dettati dall’articolo 1117 del codice civile.
L’articolo 1117 del c.c. divide le parti comuni di un edificio condominiale (e non parla se i condomini sono due o venti), in tre gruppi, ed esattamente:
1) Il suolo su cui sorge l’edificio; le fondazioni; i muri maestri o portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili; ed in generale tutte quelle parti dell’edificio necessarie all’uso comune.
2) I locali: per la portineria, e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi, e per altri simili servizi in comune.
3) Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso ed al godimento comune (come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas , per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili) fino al punto di diramazione degli impianti, ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Naturalmente tutto ciò vale se non vi è qualsiasi "titolo" che stabilisca una diversa appartenenza delle suddette opere o impianti , per volontà delle parti. (per "titolo" si intende : il contratto costitutivo del condominio, il testamento o l’atto di donazione , se il condominio è nato da tali atti).
Le parti comuni non sono soggette a divisione , a meno che la divisione di una o più parti di esse possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa comune a ciascun condomino (art. 1119 del c.c.)
Il primo gruppo di cui sopra comprende tutte quelle parti che debbano considerarsi integranti della struttura vera e propria dell’edificio (quali le facciate del medesimo).
Il secondo gruppo comprende i locali accessori destinati al servizio generale dello stabile (tipo il locale centrale termica centralizzata)
Il terzo gruppo comprende tutti gli impianti a comune.
L’elencazione di cui sopra non è tassativa; pertanto al 1° gruppo possono aggiungersi : il sottosuolo, le terrazze, i giardini, le recinzioni; al 2° gruppo possono aggiungersi: altri analoghi locali, come quello dell’autoclave centralizzata, il rifugio o ricovero antiaereo, ecc. al 3° gruppo i montacarichi, i parafulmini, il casellario per la corrispondenza, l’impianto generale di sollevamento dell’acqua dal locale autoclave ed altri simili impianti di utilità comune.
Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo
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