Il contratto è molto importante in edilizia, in quanto regola il rapporto che si viene a creare fra il venditore e l’acquirente sulla base del passaggio di una unità immobiliare tra l’uno e l’altro.
Ma vediamo prima, in generale, quali devono essere le caratteristiche intrinseche di un contratto.
Il Codice Civile,stabilisce che il contratto è l’accordo tra due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale". II nostro ordinamento conferma anche il principio della liberta contrattuale:
i soggetti privati infatti possono concludere qualsiasi tipo di contratto con chiunque, determinandone liberamente i contenuti.
I contraenti, tuttavia, hanno degli obblighi e sono tenuti a rispettare le norme di legge, che regolano i contratti, contemplate dal Codice civile.
II contratto è costituito da quattro elementi essenziali: l’accordo delle parti, la causa, l’oggetto e la forma.
L’assenza di uno solo di essi compromette l’essenza del contratto medesimo.
L’accordo delle parti.
Le parti devono essere consenzienti sui termini esatti dell’affare che stannno per concludere.
La causa
(Per esempio, I’acquisto). Deve essere lecita, cioè non contraria all’ordine pubblico o al buon costume. E lo scopo principale del contratto: se manca o e illecito provoca la nullità (e quindi I’inefficacia) del contratto stesso.
L’oggetto
(per esempio, la casa). Deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile: la mancanza di queste caratteristiche rende nullo il contratto.
La forma
quando è prevista dalla legge come requisito di validità del contratto. Generalmente la legge lascia ampia liberta ai contraenti nella scelta della forma contrattuale (per esempio, un contratto si può concludere a voce, con una stretta di mano ecc.), ma per alcuni contratti è prevista la forma scritta: in particolare, per i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili: per i contratti di locazione di beni immobili con durata superiore tanti anni; per i contratti con i quali si rinuncia ai diritti reali, ovvero si effettua una transazione relativa a beni immobili.
Passiamo adesso a vedere il contratto che più ci interessa :
II contratto di compravendita
E’ quello più diffuso e consiste nel "trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto com il corrispettivo di un prezzo". Per i beni immobili e obbligatoria la forma scritta e la trascrizione del contratto nei registri immobiliari.
Le relative spese (stesura, trascrizione ed eventuali spese accessorie) sono a carico del compratore, sempre che non ci siano stati accordi in modo diverse).
Nel contratto di compravendita il venditore è obbligato a:
-consegnare I’oggetto del contratto (la cosa venduta) al compratore;
-compiere gli atti necessari al trasferimento di proprietà, quando questo non e immediato);
–garantire il compratore dai vizi della cosa venduta e dalla evizione.
Per vizi della cosa venduta si intendono i difetti che la rendono non idonea all’uso a cui e destinata o che ne diminuiscono in modo consistente il valore intrinseco. Se tali vizi non vengono dichiarati dal venditore e non appaiono immediatamente evidenti al compratore al momento del contratto, quest’ultimo può richiedere lo scioglimento del contratto, o la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno.
La denuncia dei vizi occultati deve essere fatta entro otto giorni dalla loro scoperta e non oltre un anno dalla consegna del bene del quale si e venuti in possesso.
Si ha invece evizione quando un terzo può far valere dei diritti (ipotecari, di proprietà, di usucapione, di abitazione, di uso ecc.) su tutta o su parte della cosa venduta, diritti che può rivendicare anche nei confronti del compratore.
Per questo motivo il venditore e tenuto a garantire il compratore che non corre rischi di evizione.
Dal canto suo il compratore e obbligato:
-al pagamento del prezzo pattuito nel modo e nei tempi stabiliti;
-al pagamento delle spese da sostenere per gli atti di compravendita.
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