I lastrici solari rappresentano la parte più alta e finale degli edifici, ed a tale proposito il codice civile, fatti salvi i regolamenti locali, permette la loro sopraelevazione, ma, attenzione, perchè i diritti e oneri per chi può sopraelevare i lastrici solari sono vari e vanno accuratamente selezionati; tenteremo di farlo in questo nostro articolo.
Per i lastrici solari le spese per la loro manutenzione e ricostruzione è regolata dall’ art. 1126 c.c. che dice: " Quando I’uso dei lastrici solari, o di una parte di essi, non e comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno I’uso esclusivo, sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio, o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".
Parlando di lastrici solari la legge si riferisce pure alle cosiddette "coperture a tetto" in genere (terrazze, e ogni genere di superfici terminali di copertura di edifici).
Essa considera le due principali funzioni che esplicano un « lastrico solare »: di copertura (per cui è indispensabile e serve a tutti i condomini dell’edificio sottostante ad esso); e di permettere l’accesso (e cioè di consentire di sostarvi, di stendere panni, di passeggiarvi; di tenervi sedie, piante, oggetti), facoltà quest’ultima che può essere esplicata anche da alcuni condomini (e non da tutti) e anche in misura diversa tra di essi.
Ed è appunto per questa doppia funzione che la legge ha previsto i due criteri di ripartizione di spese innanzi precisate.
Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio
II diritto di sopraelevazione sull’ultimo piano dell’edificio condominiale è regolato dall’art. 1127 c.c. nel quale e detto:
"Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, (salvo che risulti altrimenti dal titolo). La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare".
“ La sopraelevazione non e ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio, ovvero diminuisce notevolmente l’aria e la luce dei piani sottostanti”.
“Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini una indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è tenuto inoltre a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano diritto di usare”.
I «titoli» che possono vietare o disporre diversamente del « diritto di sopraelevazione sono: 1) l’atto costitutivo del condominio; 2) il "regolamento di condominio", solo quando esso sia stato allegato o richiamato integralmente dagli atti di acquisto delle singole proprietà individuali; 3) l’atto convenzionale stipulato successivamente, con cui ciascun condomino ha acquistato la sua quota di proprietà esclusiva.
Tra il proprietario dell’ultimo piano e il proprietario esclusivo del lastrico solare, il diritto di "sopraelevazione" spetta al secondo.
Ciò deriva dalla natura stessa del diritto che la legge ha ritenuto utile dare al proprietario esclusivo dello strato più alto dell’edificio condominiale.
Per cui, solo se esiste un lastrico solare (o altro tipo di copertura) comune a tutti i condomini, il diritto di sopraelevazione spetta al proprietario esclusivo del piano sottostante (che è appunto l’ultimo in altezza) che ha pure l’obbligo di ricostruire il lastrico solare comune sulla copertura dei nuovi piani ch’egli vorrà e potrà sopraelevare.
La "sopraelevazione" può essere fatta sopra l’intero ultimo piano se chi la esegue è proprietario esclusivo dell’intera superficie del lastrico solare o dell’intero ultimo piano.
Se il lastrico solare o l’ultimo piano appartengono in esclusiva a più proprietari (in quote divise o in comune tra loro) la intera sopraelevazione è possibile se sono tutti d’accordo nel costruire, ciascuno sulla sua zona di proprietà singola, o di sopraelevare, anche in comune, i nuovi piani.
La sopraelevazione “parziale” è ammessa dalla legge (laddove dice che è possibile costruire “nuove fabbriche”, intendendo indicare con queste le costruzioni che possono sorgere su parte dell’area disponibile dell’ultimo piano;
Tale possibilità di sopraelevazione parziale dipenderà, oltre che da tutte le condizioni indicate dalla legge, essenzialmente da quella “estetica” di cui diciamo qui appresso.
Motivazioni statiche, estetiche ed igieniche
L’uso del “diritto di sopraelevazione” può essere impedito dalle condizioni “statiche”, “estetiche” o “igieniche”;
Le condizioni “statiche” dell’edificio preesistente impediscono la sopraelevazione se le strutture murarie di esso, per lo stato in cui si trovano, non consentono di essere sovraccaricate dal peso dei nuovi piani o delle nuove fabbriche, o lo consentirebbero dopo notevoli e costosi lavori di rafforzamento, che gli altri condomini non hanno alcun obbligo di autorizzare.
Tale condizione è diventata molto importante con l’applicazione nazionale delle leggi sismiche, per cui sopraelevare un edificio diventa molto impegnativo dal punto di vista tecnico costruttivo e va ad interessare, immancabilmente, le strutture portanti dei piani sottostanti, tramite rinforzi strutturali ad hoc progettati
Se si pensa che ogni edificio sorge sulla base di un progetto che ha calcolato le proprie strutture murarie in base al numero di piani e degli altri carichi previsti e prevedibili, è evidente che la sopraelevazione diventa immediatamente possibile solo in pochi casi, ed in particolare per edifici moderni per i quali, nel progetto, si sia tenuto conto di una possibile successiva sopraelevazione di uno o più piani.
Le condizioni “estetiche” o l’aspetto "architettonico" dell’edificio preesistente, possono logicamente non tollerare la sovrapposizione di nuovi elementi architettonici e decorativi.
Le ragioni “igieniche” sono in genere stabilite dai “Regolamenti Edilizi” o dalle norme di “Piano regolatore”, come sono infatti quelle che rapportano l’altezza degli edifici alla larghezza stradale o alla superficie dei cortili interni, o dei cavedi (il cui prolungamento, in altezza, determina quasi sempre una dannosa diminuzione di luce ed aria ai piani inferiori.
Indennità da corrispondere
Per i motivi di cui sopra si deve parlare di una alla “indennità” (che chi sopraeleva deve corrispondere ai condomini proprietari delle quote singole sottostanti alla sola parte sopraelevata).
Indennità che non avrà nulla a che fare con la compensazione delle spese che chi sopraeleva dovrà accollarsi per intero per rinforzare, in particolare per la legge antisismica, i piani inferiori.
Comunque parlando della pura indennità, va ricordato che:
a) La sopraelevazione rappresenta una utilizzazione del suolo comune a vantaggio di un solo condomino (cioè del proprietario dell’ultimo piano o del solo lastrico solare) e a danno degli altri condomini proprietari delle quote sottostanti.
Infatti se il valore del suolo sottostante all’edificio che si sopraeleva appartiene in comune a tutti i condomini, ed a ciascuno secondo una quota ideale del valore totale, proporzionata alla proprietà singola di ciascuno, quello di essi che ha il diritto di sopraelevazione, costruendo nuovi piani o nuove fabbriche aumenta la sua quota di proprietà singola, laddove quella degli altri rimane invariata; e pertanto, siccome il valore del suolo è sempre identico, la sopraelevazione, logicamente, produrrà un aumento della quota di valore del suolo per il condomino che ha sopraelevato, ed una diminuzione delle analoghe quote degli altri condomini.
Questa diminuzione è appunto compensata dalla “indennità” che, infatti, per il modo come la legge vuole sia determinata, risulta di un valore equivalente a quello della diminuzione suddetta.
b) Per valore “attuale” dell’area (come e detto nel 4° comma dell’art. 1127 c.c.) si deve intendere il « valore corrente » al momento della sopraelevazione, per « area » si deve intendere il suolo su cui sorge I’edificio.
c) II diritto di sopraelevazione » è un diritto a se, e quindi diverso dal “diritto alla indennità”.
II primo nasce nel momento in cui si costituisce il condominio, ed appartiene al proprietario dell’ultimo piano o a quello esclusivo del lastrico solare;
II secondo nasce solo quando (cioè nel momento in cui) la sopraelevazione si inizia, ed è commisurato al numero dei piani da eseguirsi ed al valore che il suolo ha nel momento in cui la sopraelevazione si effettua.
Il primo diritto non può far presumere la rinuncia al secondo (una rinuncia del genere deve risultare in modo specifico da un titolo).
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