Siamo abituati a parlare della proprietà di un immobile riferendoci alla sua rappresentazione cartografica, e viene comunemente trascurata la continuità della medesima sia nel sottosuolo che nello spazio sovrastante il suolo.
Ogni proprietario deve essere a conoscenza dei propri diritti in tal senso.
E’ l’art 840 del codice civile, a dettare le disposizioni per le seguenti individuazioni.
L’art.840 cita:
" La proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non arrechi alcun danno al vicino. Questa disposizione non si applica a quanto forma oggetto delle leggi sulle miniere, cave e torbiere. Sono del pari salve le limitazioni derivanti dalle leggi sulle antichità e belle arti, sulle acque, sulle opere idrauliche e da altre leggi speciali. Il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle".
"La giurisprudenza si è indirizzata sul principio " che non può essere consentita l’invasione dello spazio aereo corrispondente alla proprietà del vicino, sulla quale ha il diritto di sopraelevare e comunque di non vedere menomata la sua piena libertà: diventa quindi legittima la pretesa di quel proprietario che richieda che vengano rimosse le sporgenze che si protendono in qualunque modo o misura in detto spazio"
Ma veniamo, alla sostanza di tutto ciò: quanto sopra è una limitazione al diritto di proprietà dettato dalla necessità di conciliare l’interesse privato del proprietario di un fondo con quello collettivo ( Molto più rilevante dato lo sviluppo della navigazione aerea dichiarata libera).
Pertanto "la facoltà di immissione da parte del vicino nella colonna d’aria che si eleva dai suoi confini superficiali verso il cielo è consentita qualora il proprietario del fondo stesso non abbia interesse ad escluderla"
Chiariamo meglio con un esempio figurativo:
Nella figura soprastante (a sinistra) l’interesse del proprietario A di utilizzare lo spazio aereo sovrastante il suo fondo "mn" (tra i confini: RS con il fondo contiguo di B, e R1S1 con il fondo contiguo di C) arriva attualmente sino alla maggiore altezza degli alberi o dell’antenna esistenti nel suo fondo. Al di sopra di tali limiti egli non può impedire che il suo fondo sia sorvolato da un aereo o elicottero privato o pubblico, che non arrechi danni al suo immobile.
Nella figura sopra (a destra), se il suolo "ab" (fondo) di A è attualmente un giardino con piante relativamente basse, il cornicione "s" dello stabile contiguo di B, sporge, ad una maggiore altezza, nello "spazio aereo" sovrastante il suolo di A.
L’interesse attuale di A consentirebbe l’esistenza della sporgenza "s"; tale sporgenza non può essere invece consentita , in quanto essa contrasterebbe con ogni futura possibile costruzione di A sul suo suolo, che dovesse appoggiarsi o aderire al muro B esistente sul confine RS.
La giurisprudenza della Cassazione ha riconosciuto che "l’esistenza di un interesse di A, valevole per escludere la permanenza della sporgenza di B (sia questa un cornicione o una canna fumaria o altro similare) va valutato secondo le concrete possibilità di una costruzione ( o altra sopraelevazione) del suolo di A
Nel sottosuolo valgono le stesse considerazioni fatte per lo spazio aereo.
Nel sottosuolo, però, il limite ove si arresta l’interesse o il diritto di utilizzazione del proprietario del fondo è più difficile a individuarsi.
Il criterio seguito dalla legge è quello che ognuno, nel proprio fondo, può eseguire ogni sorta di scavi o opere sotterranee (sempre nei limiti delle vigenti leggi e dei regolamenti locali, e con i dovuti permessi e nulla osta prescritti) , salvo quelle "limitazioni", al suo diritto di uso del proprio sottosuolo, basate sulla mancanza di interesse ad escludere l’attività di terzi nel suo sottosuolo.
Altra rappresentazione grafica più esplicativa
Nella figura soprastante A è proprietario del fondo "ab" (che è suolo edificatorio) tenuto attualmente a coltivazione normale.
La mancanza attuale di un interesse di A nel sottosuolo ab SS1, ha consentito ad un terzo di attraversarlo con una condotta "zv". Attraversamento questo che non si effettua a titolo definitivo, poichè, non appena A decidesse di utilizzare il suo fondo per eseguire la costruzione "mnopqr" ( stante il bisogno o una qualsiasi utilità di raggiungere il livello "mr", in profondità, nel sottosuolo) la condotta "zv" dovrà essere eliminata o spostata di quanto occorra per non impedire o limitare il pieno diritto di A di eseguire detta costruzione.
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