Proprietà di un fondo. Limiti della sua estensione in verticale.

Siamo abituati a parlare della proprietà di un immobile riferendoci alla sua rappresentazione cartografica, e viene comunemente trascurata la continuità della medesima sia nel sottosuolo che nello spazio sovrastante il suolo.

Ogni proprietario deve essere a conoscenza dei propri diritti in tal senso.

E’ l’art 840 del codice civile,  a dettare le disposizioni per le seguenti individuazioni.

L’art.840 cita:

" La proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non arrechi alcun danno al vicino. Questa disposizione non si applica a quanto forma oggetto delle leggi sulle miniere, cave e torbiere. Sono del pari salve le limitazioni derivanti dalle leggi sulle antichità e belle arti, sulle acque, sulle opere idrauliche e da altre leggi speciali. Il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle".

"La giurisprudenza si è indirizzata sul principio " che non può essere consentita l’invasione dello spazio aereo corrispondente alla proprietà del vicino, sulla quale ha il diritto di sopraelevare e comunque di non vedere menomata la sua piena libertà: diventa quindi legittima la pretesa di quel proprietario che richieda che vengano rimosse le sporgenze che si protendono in qualunque modo o misura in detto spazio"

Ma veniamo, alla sostanza di tutto ciò:  quanto sopra è una limitazione al diritto di proprietà dettato dalla necessità di conciliare l’interesse privato del proprietario di un fondo con quello collettivo ( Molto più rilevante dato lo sviluppo della navigazione aerea dichiarata libera).

Pertanto "la facoltà di immissione da parte del vicino nella colonna d’aria che si eleva dai suoi confini superficiali verso il cielo è consentita qualora il proprietario del fondo stesso non abbia interesse ad escluderla"

Chiariamo meglio con un esempio figurativo:

       CLICCARE SULL’IMMAGINE

Nella figura soprastante (a sinistra) l’interesse del proprietario A di utilizzare lo spazio aereo sovrastante il suo fondo "mn" (tra i confini: RS con il fondo contiguo di B, e R1S1 con il fondo contiguo di C) arriva attualmente sino alla maggiore altezza degli alberi o dell’antenna esistenti nel suo fondo. Al di sopra di tali limiti egli non può impedire che il suo fondo sia sorvolato da un aereo o elicottero privato o pubblico, che non arrechi danni al suo immobile.

Nella figura sopra (a destra), se il suolo "ab" (fondo) di A è attualmente un giardino con piante relativamente basse, il cornicione "s" dello stabile contiguo di B, sporge, ad una maggiore altezza, nello "spazio aereo" sovrastante il suolo di A.

L’interesse attuale di A consentirebbe l’esistenza della sporgenza "s"; tale sporgenza non può essere invece consentita , in quanto essa contrasterebbe con ogni futura possibile costruzione di A sul suo suolo, che dovesse appoggiarsi o aderire al muro B esistente sul confine RS.

La giurisprudenza della Cassazione ha riconosciuto che "l’esistenza di un interesse di A, valevole per escludere la permanenza della sporgenza di B (sia questa un cornicione o una canna fumaria o altro similare) va valutato secondo le concrete possibilità di una costruzione ( o altra sopraelevazione) del suolo di A

Nel sottosuolo valgono le stesse considerazioni fatte per lo spazio aereo.

Nel sottosuolo, però, il limite ove si arresta l’interesse o il diritto di utilizzazione del proprietario del fondo è più difficile a individuarsi.

Il criterio seguito dalla legge è quello che ognuno, nel proprio fondo, può eseguire ogni sorta di scavi o opere sotterranee (sempre nei limiti delle vigenti leggi e dei regolamenti locali, e con i dovuti permessi e nulla osta prescritti) , salvo quelle "limitazioni", al suo diritto di uso del proprio sottosuolo, basate sulla mancanza di interesse ad escludere l’attività di terzi nel suo sottosuolo.

Altra rappresentazione grafica più esplicativa

       CLICCARE SULL’IMMAGINE

Nella figura soprastante A è proprietario del fondo "ab" (che è suolo edificatorio) tenuto attualmente a coltivazione normale.

La mancanza attuale di un interesse di A nel sottosuolo ab SS1, ha consentito ad un terzo di attraversarlo con una condotta "zv". Attraversamento questo che non si effettua a titolo definitivo, poichè, non appena A decidesse di utilizzare il suo fondo per eseguire la costruzione "mnopqr" ( stante il bisogno o una qualsiasi utilità di raggiungere il livello "mr", in profondità, nel sottosuolo) la condotta "zv" dovrà essere eliminata o spostata di quanto occorra per non impedire o limitare il pieno diritto di A di eseguire detta costruzione.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA IN EDILIZIA.

di
amedeu

67 commenti

  1. buongiorno Amedeu, ne approfitto dell’argomento per porvi un quesito, sono proprietario di un piccolo cortile di 40 mq che e’ sovrastante ad un’altro cortile di altra proprieta’, il muro di contenimento del mio terreno e’ alto circa 2 m e lungo circa 5 m, ed e’ in condizioni precarie, se crolla una parte del mio terreno cadra’ nel cortile del confinante, la domanda e’ : devo pagarle tutte io le spese di rifacimento del muro o deve contribuire anche il confinante?, se vanno ripartite, in che percentuale?.
    Continuate cosi’, trattate argomenti sempre interessanti.
    Ringrazio anticipatamente per la cortesia.

  2. Per Lucio.
    Leggi l’articolo di domani, troverai le indicazioni per la ripartizione delle spese di manutenzione (e quindi di rifacimento) di un muro posto sul confine fra due fondi contigui ma a dislivello.
    Amedeu e c.

  3. Salve ho una questione un po particolare da proporre e non riesco a trovare informazioni da nessuna parte!vediamo se riesco a spiegarmi: Tizio costruisce una casa a confine con Caio ed esegue uno sporto del tetto che sovrasta la proprietà di Caio. Passati 20 anni, Tizio chiede di essere proprietario per usucapione della porzione di terreno sotto lo sporto. Ma è possibile che uno sporto di circa un metro possa proiettare a terra i suoi effetti fino a provare l’usucapione??

    • Per Manu.
      In questo caso noi non parleremmo di usucapione, ma bensì di “Servitù”, venutasi a creare con il trascorrere dei 20 anni.
      La servitù rimane tale e quale è, ed il fondo “dominante” non acquisisce diritti di usucapione sul terreno “servente” su cui proietta la sua sagoma in verticale.
      Un aiuto per questo caso, lo puoi trovare nel nostro seguente articolo
      http://www.coffeenews.it/divieto-di-causare-lo-stillicidio-di-acque-piovane-nel-fondo-altrui
      anche se parla di stillicidio può aiutarti.
      In effetti, il proprietario della gronda verrebbe a trovarsi nella stessa situazione di cui alla prima figura a sinistra della immagine dell’articolo.
      Come puoi osservare, “A” non è diventato proprietario del terreno di “B” (Il confine rimane sempre “RS”), il quale, fra l’altro può chiedere, ai sensi dell’articolo 908 del codice civile, il divieto di stillicidio da parte di “A”.
      Amedeu e c.

  4. Buona sera. Ho installato una parabola internet sopra il mio camino sul tetto.
    Secondo il mio vicino di casa il “braccetto” della parabola sovrasta la sua proprietà. Può farmela togliere ?

    • Per Zen Silvia.
      Lo spazio sotto e sopra la sua casa è di sua proprietà.
      Ma fai comprendere a questo vicino che si tratta di una semplice antenna televisiva e che non sia così pignolo.
      Parlaci amichevolmente.
      Amedeu e c.

  5. il vicino di casa vanta un diritto di servitù di passaggio pedonale e veicolare. Dopo 40 anni pretende di abbattere 2/3 del muretto divisorio, unificare i due lotti per far passare i veicoli del suo fabbricato attraverso in nostro lotto. La domanda: il muretto di recinzione è inviolabile? Dopo 40 anni di non sfruttamento, quel diritto non è andato perduto? Il suo immobile ha un’entrata indipendente ma la vuole tenere intatta per farne un giardino.
    C’è modo di fare opposizione?
    Grazie

    • Per Alessandra.
      Nella tua domanda non chiarisci bene il tutto.
      Comunque se tale muretto esiste da più di 20 anni hai acquisito il diritto di mantenerlo, per usucapione ventennale.
      Naturalmente tale usucapione va regolarizzata tramite un legale.
      A,edeu e c.

  6. salve, io ho fatto un cappotto di 10cm per isolamento termico e una parte del medesimo va sul tetto del vicino. Il vicino vuole che io lo rimuova per non invadere il suo tetto per 5cm. ha ragione o in base alle nuove normative per il risparmio energetico c’e’ una mia tutela? grazie Luigi

    • Per Gino.
      No, se hai invaso la proprietà altrui.
      Comunque, a nostro avviso converrebbe lasciare la situazione come sta adesso, ammesso che il lavoro sopra il tetto del vicino sia stato effettuato a regola d’arte, con una mantellina soprastante le tegole, in maniera che non ci siano infiltrazioni di acqua piovana.
      sarebbe interessante vedere come si comporta la magistratura in questi casi, in quanto, a nostro avviso, trattasi più di una ripicca del confinante piuttosto che una sua esigenza.
      Amedeu e c.

      • Salve,
        io ho comprato una casa di tre piani abitativi che confina con un’altra casa di due piani abitativi.
        Io sto facendo un rivestimento a cappotto da 10 cm sulle pareti di casa mia e volevo fare anche nel muro confinante che rimane sopra il tetto del vicino. Il vicino mi ha chiesto di non fare il cappotto sopra al suo tetto perché ha intenzione di alzarlo. Ho letto la risposta per un caso simile ma ci tengo a precisare che io possiedo anche un terrazzo che si confina con il tetto del vicino, di conseguenza lui non può alzare il suo tetto perché toglie la vista a me. In ogni caso io mi sono offerto a permettere il vicino di togliere il cappotto in caso di manutenzione del tetto.
        Grazie in anticipo per la risposta

        • Per Denis.
          Che dirti?
          Hai spiegato e risolto una situazione per la quale la nostra risposta coincide con la tua soluzione, cioè di proporre al vicino, con dichiarazione scritta e registrata, che in caso di sopraelevazione sarai disposto a togliere, da quel lato, le lastre del cappotto termico.
          Amedeu e c.

  7. Buongiorno
    Ho appena acquistato un appartamento all’ultimo piano in centro storico, e sopra il mio tetto aggetta lo sporto della copertura del vicino. Il vicino, anche lui nuovo acquirente, l’anno scorso ha ristrutturato il suo immobile rifacendo anche la copertura; lo sporto era preesistente pertanto asserisce di aver acquisito anche una servitù di gronda per usucapione implicitamente dal precedente proprietario, mai però regolarizzata. Il punto è che vorrei alzare il mio tetto, urbanisticamente e volumetricamente questo mi è concesso, ma il vicino reclama denaro in cambio della possibilità di demolire il suo sporto dato che mi limita in altezza. Il denaro preteso non è per i lavori di carpenteria dovuti al taglio del tetto ma proporzionati all’aumento di valore del mio immobile.
    Nel cambio di proprietà non è decaduto il diritto d’usucapione? E nei lavori di ristrutturazione dato che sono cambiati leggermente le misure geometriche preesistenti? Il suo sporto serve per proteggere il suo muro ma nel momento in cui io alzo il mio sottotetto il suo muro viene protetto dal mio nuovo tetto, in base a cosa può pretendere denaro?
    Grazie per una gentile risposta

    • Per Paolo.
      Il diritto di usucapione accompagna anche in caso di cambio di proprietà.
      Però, il fatto che il vicino può avere modificato le misure o caratteristiche dell’aggetto può essere a tuo vantaggio.
      Ti consigliamo di recarti presso l’ufficio Edilizia Privata comunale richiedendo la visione del progetto del confinante (All’occorrenza puoi richiederne anche una copia a pagamento, è tuo diritto,)
      Una volta effettuate tali verifiche devi obbligatoriamente affidarti al parere di un tecnico professionista e per ultimo, se necessario, a un legale della tua zona.
      Amedeu e c.

  8. Ringrazio per la velocissima risposta; in uff. tecnico comunale è depositata la pratica di manutenzione della copertura ma manca proprio il dettaglio del lato in questione. Non posso obbligarlo a tagliare il suo sporto?
    Ancora cordiali saluti

    • Per Paolo.
      Se nell’effettuare la ristrutturazione ha demolito la vecchia gronda e ne ha costruita altra, anche se di misura uguale, a nostro parere dovrebbe avere perso il diritto di mantenerla.
      Se invece si è limitato a ristrutturare la gronda vecchia sostituendo alcune parti di essa, ha mantenuto il suo diritto originario.
      Amedeu e c.

  9. Ho un appartamento senza terrazza al primo piano e volevo costruire un terrazzino ma inquilino sottostante non vuole consentire tale opera .Quest’ultimo ha fiardino sottostante.Aggiungo che gli altri 4 condomini sono d’accordo. Ho letto art 840 cc e 843 cc.Il dubbio e’ può impedirmi di impegnare la sua colonna d’aria senza giustificarsi il motivo .grazie

  10. Buongiorno, ho gentilmente un quesito da proporvi e spero di riuscire a spiegarmi bene: ho recentemente ristrurrurato un terrazzo di mia proprietà che sovrasta una stradina di passaggio in comune tra me e alcuni vicini; il muro originale su cui poggia il terrazzo, costruito ancora da mio nonno quasi 50 anni fa, era molto inclinato verso l’ interno, naturalmente verso la mia proprietà, rispetto alla verticale alla base della mia proprietà stessa. Ristrutturando, ho aumentato di circa 3-4 centimetri in lunghezza la superfice del terrazzo, sempre stando nella verticale immaginaria della mia proprietà alla base. Ora un vicino lamenta questo “aumento” (e non chiedetemi il perchè…). Può fare qualcosa a lato pratico oppure ho ragione io che ho comunque rispettato le direttive del comune e del mio geometra?
    Vi ringrazio in anticipo

    • Per Enrico.
      Se il muro sottostante il terrazzo è di tua proprietà, la stessa arriva fino al lato esterno della muratura (o anche fondazione) di detto muro a pari terra.
      Per cui non dovresti preoccuparti più di tanto.
      Amedeu e c.

  11. Gentile sig. Amedeu, grazie infinite per la prontissima e chiara risposta! Si, il muro è di mia proprietà; quindi, se in teoria volessi aumentarne ancora la superficie, potrei farlo? (Basta naturalmente che non superi la verticale immaginaria alla base del muro)
    Cordilai saluti

  12. Di nuovo grazie, sig. Amedeu. Chiarissimo e gentilissimo!
    Cordiali saluti

  13. Salve
    Noi abbiamo acquistato casa , abbiamo iniziato il cappotto esterno che affaccia in una servitù di passaggio no di nostra proprietà !! All’inizio abbiamo chiesto il permesso ai due proprietari della servitù ( sbagliando perché non abbiamo fatto una carta scritta ) ora quasi finito i lavori ci hanno detto che non pensavano fosse il permesso per fare il cappotto ma solo rasare le mura !! Dopo varii confronti loro vogliono che togliamo il cappotto non vogliono soldi ( per loro è una questione di principio ) inoltre ci hanno chiesto di togliere il motore Dell aria condizionata e i tubi delle fognature ( quello è un passaggio di servitu proprio perché è dove viene il comune per le fognature ) !! Ora mi chiedo c’è una possibilità per tutelarsi visto che non vogliono trovare un accordo ?

    • Per Serafina.
      E’ necessario che tu faccia eseguire un sopralluogo da un tecnico professionista, il quale si deve accertare sulle proprietà, servitù di passaggio ed altro (Tramite la visura di contratti o altro).
      All’occorrenza, puoi farlo parlare con i confinanti.
      Amedeu e c.

  14. Ho ereditato per successione un terreno,ho verificato che una società ha costruito un casotto di circa 6 mq per ospitare un’antenna televisiva alta 7m, tutto questo senza nessuna autorizzazione per l’uso del fondo e senza autorizzazione o concessione a costruire da parte del Comune.Da accertamenti eseguiti questa situazione si potrae da piu’ di venti anni.Cosa posso fare ? Qual’è la procedura per far rimuovere l’antenna?Grazie

    • Per Antonio.
      Forse si tratta di un trasmettitore televisivo.
      In questo caso, ci risulta, che le società installatrici pagano un buon canone annuo ai proprietari dei terreni.
      Forse ti conviene informarti meglio sulla questione, ritrovando il nome della società installatrice, per poi prendere i dovuti contatti, anche tramite un tuo legale.
      Per l’usucapione, potrebbero mantenerla dopo 20 anni, ma non sarebbe male il parere di un legale della zona, presso il quale dovresti andarci con foto e planimetrie del luogo.
      Amedeu e c.

  15. Salve,sono proprietario di un immobile, adiacente al muro perimetrale dello stesso e per tutta la sua lunghezza vi è un vialetto di circa 70 cm di larghezza che finisce con un muretto basso…vorrei sapere se ho qualche diritto su questo vialetto e se si quale…vorrei sottolineare che sul mio muro perimetrale è presente un ingresso…essendoci alla fine di questo viale l ingresso di un altra abitazione , un ingresso secondario nella fattispecie, che diritto ha il proprietario di quest altra abitazione sul vialetto in questione? Grazie …

  16. Buonasera, dopo la morte di mio padre siamo diventati sei eredi compresa mamma di un terreno di circa mille metri con due casine abusive( non condonabili per rischio idrologico),con ordine di abbattimento dal 1989 , ordine mai eseguito né da parte dei miei genitori né da parte del comune. Faccio presente che in una di queste case abita una delle mie sorelle con domicilio e solo una figlia ha residenza, nell’altra non abita nessuno poi c’è piazzale giardino terreno che usava mia madre per orto e tre capanni condonati ,ora da circa un’anno dopo svariati tentativi ma tanti di un’ accordo sulla divisione siamo andati per via legale per non pagare un contributo dai 50 ai 100 euro mensili per far fronte al pagamento di ici o imu che paga mia madre (circa700.00 euro annuì) risposta o tutto o nulla certamente io gli altri tre fratelli e mia madre non abbiamo accettato. Stiamo facendo la guerra tra poveri così io mio fratello e una delle mie sorelle abbiamo chiesto nero su bianco al comune l’intervento loro per l’abbattimento delle due case ,risposta del comune fra cinque sette dieci anni interverranno…..Volevo chiedergli a chi mi devo rivolgere per anticipare di tanto i tempi per l’abbattimento…Chiedo scusa ma è stato anche uno sfogo personale …..In attesa la ringrazio!!!!

    • Per Vincenzo.
      Scrivi due lettere raccomandate indirizzate al Sindaco e al Comandante dei Vigili Urbani (Metti loro nomi e cognomi).
      In tale lettere chiedi il sopralluogo per la verifica e l’abbattimento di opere abusive realizzate nel (Dati del lotto).
      Attenzione però, perchè l’ordinanza di demolizione sarà indirizzata a tutti i proprietari, nessuno escluso.
      Strano, però, che dal 1089 non sia ancora intervenuto il Comune.
      Potrebbero esserci gli estremi di omissione di atti d’ufficio.
      In caso di mancata risposta invia una lettera anche in prefettura.
      Amedeu e c.

  17. Buongiorno, un angolo del mio giardino confina con un incrocio, il Comune ha installato dei segnali stradali che invadono la colonna d’aria della mia proprietà. Leggendo art. 840 c.c non sono riuscito a capire se posso obbligare il comune a non utilizzare lo spazio sovrastante il mio giardino o se devo accettare questa procedura per “pubblica utilità”.

  18. Buongiorno,
    intanto la ringrazio per gli utilissimi consigli!
    Noi vorremmo isolare termicamente un edificio di nostra proprietà con un cappotto esterno.
    La facciata ovest è adiacente ad un altro edificio (muro in comune per 2 piani) poi il nostro edificio si alza per altri 2 piani, quindi parte della facciata ovest è sopra il loro tetto.
    Il vicino in questione non ci permette di mettere il cappotto sopra il suo tetto.
    Premetto che non può alzarsi con la falda del tetto perché arriva già al davanzale di nostre finestre.
    Quindi se concretamente non ha possibilità di sopraelevazione, può comunque impedirci di fare il cappotto esterno?
    Grazie,
    Claudia

    • Per Claudio.
      Per legge la proprietà è intesa come una superficie delimitata da confini e proiettata in alto e nel sottosuolo.
      Per cui con il cappotto termico, anche se di pochi cm, andresti ad occupare la proprietà del vicino.
      Al di là della legge, la questione ci sembra sormontabile, in quanto il vicino, causa le vostre finestre rivolte verso lo stesso, non potrà mai sopraelevare.
      Il fatto è, che trattasi questione regolata dal diritto privato e saresti costretto a rivolgerti da un legale per una causa privata.
      Il consiglio che ti diamo è quello di affrontare pacificamente il confinante, cercando di ottenere l’esecuzione dell’opera, magari contraccambiandolo con un lavoro al suo edificio o con una somma di denaro (???).
      Amedeu e c.

  19. Buonasera, un mio vicino ha installato in mia assenza ed a mia insaputa un condizionatore il cui motore sporge (è montato a circa 30 cm dal calpestio) all’interno della ‘colonna d’aria’ del mio lastrico solare di proprietà esclusiva . Il compressore è montato su una parete condominiale cieca, parete posta lateralmente al mio tetto e preciso inoltre che non c’è alcuna possibilità di accesso alla copertura (6 mt circa da terra). Ho chiesto al vicino di rimuovere l’apparecchiatura, ma ho ottenuto un rifiuto. Le chiedo se posso rimuovere in autonomia l’apparecchiatura o devo rivolgermi ad un legale con aggravio di spese?

    La ringrazio anticipatamente
    cordiali saluti
    Marco

  20. Sono proprietario di una casa confinante con un magazzino che di fatto poggia soltanto su uno dei miei 4 muri. Ora lo vogliono abbattere per costruire appartamenti, rispettando la vecchia sagoma. Il problema però è che lo scavo delle nuove fondamenta (circa m 1,20) incontrerà le basi e i plinti della mia casa (almeno la cantina è 3,5 metri più in dentro), che sporgono nel terreno altrui per qualche decina di centimetri, come risulta dalla licenza comunale (planimetrie e sezioni). Una volta era una unica proprietà, ma nel ns rogito di acquisto (con frazionamento) dal proprietario originario, non si parla di servitù al riguardo, nè si cita proprio questa cosa. Cosa debbo fare, visto che rischia, penso, di crollarmi l’intero muro e parte della casa?

    • Per Sansone.
      Un fatto spiacevole.
      Comunque, se la casa è stata costruita da più di 20 anni e per tale periodo di tempo hai esercitato questo tuo possesso: continuamente, pacificamente e pubblicamente, lo hai acquisito per usucapione (Da regolarizzare se non lo hai già fatto).
      In ogni caso, onde evitare tempi e spese notevoli per cause e legali, ti consigliamo di parlarne con i vicini ricercando una soluzione amichevole.
      Amedeu e c.

  21. Buongiorno, ho trovato i suoi commenti molto utili e spiegati in modo chiaro. Mi rivolgo a Lei per chiedere un Suo parere in merito ad un problema. Il mio vicino ha realizzato uno sporto del tetto che sovrasta il muro divisorio di mia proprietà e per 20 cm il mio tetto. C’è stata una causa in cui il giudice gli ha riconosciuto (molto discutibilmente) l’usucapione dello spazio aereo per il suo sporto.
    Adesso il comune ci autorizza a sopraelevare il nostro tetto abbassato dopo il sisma del ’76. Il nostro tetto si manterrebbe al di sotto dello sporto del vicino. Ho il dubbio se lo spazio aereo dello sporto del vicino vale solo per la colonna d’aria che si trova al di sopra del suo sporto o anche sotto e in tal caso non potremmo sopraelevarci neanche rimanendo al di sotto del suo sporto?
    La ringazio molto per tutti i consigli che potrà darmi

    saluti cordiali
    Massimo

    • Per Massimo.
      Per sporto intendi sporgenza?.
      Stando a quanto dici, la sentenza avrebbe regolarizzato la sporgenza del tetto del vicino, per cui, a rigor di logica, il medesimo dovrebbe essere diventato possessore della colonna d’aria sopra e sotto tale struttura.
      Per tale motivo ti consigliamo di leggere accuratamente tutta la sentenza, cercano di interpretarla punto per punto.
      Nel caso, fatti aiutare da un legale del luogo.
      Amedeu e c.

  22. Buongiorno,
    ho l’esigenza di installare un condizionatore su una parete condominiale, in corrispondenza del punto in cui devo installare la macchina è presente il posto auto di un condomino. A che altezza posso installare il condizionatore, la cui sporgenza è di circa 30cm sulla verticale del posto auto, senza che il condomino possa avere interesse ad escludere la mia immissione nella sua colonna d’aria? 3 metri di altezza possono essere sufficienti?
    La ringrazio,
    Valerio

    • Per Valerio.
      Ai fini della funzionalità dell’apparecchio vanno più che bene.
      Invece, per ciò che riguarda l’eventuale pericolosità per il garage (Eventuale corto circuito del condizionatore con emissione di fiamma) ti consigliamo di telefonare all’ufficio Prevenzione Incendi del Comando VVF della tua città, dove sapranno darti tutte le notizie ecessarie.
      Amedeu e c.

  23. Buongiorno, ho acquistato un vecchio casale con agibilità, dai documenti risulta una predisposizione per vasca imohff e, poi ristruttrato anni addietro, allaccio in fognatura. In realtà non vi e’ traccia ne dell’uno ne dell’altro. A ferragosto, dato che ho destinato due camere del fabbricato a b&b, sono saltatati i tombini e, grazie ad un amico titolare di impresa edile, abbiamo installato un vasca imhoff e con una pompa ad immersione ed un tubo ci siamo portati a 150 mt in prossimità del tombino della fognatura. Dopo aver fatto la richiesta di allaccio abbiamo scoperto che i tombini sono esclusivamente per acque bianche. La fognatura piu’ vicina dista 150 mt. Il costo del taglio dell’asfalto etc. e’ molto oneroso (circa 10.000 euro). Cosa posso fare per ovviare al problema, utilizzare una seconda vasca e creare una subirrigazione? grazie

  24. Buongiorno, avrei un quesito un po’ strano da sottoporvi…
    Sono proprietario di un terreno che è situato sopra una roccia… questa roccia ad un certo punto fa un’enorme pancia.. sotto questa pancia passa una stradina che, a detta di tutti, è di proprietà del condominio situato davanti ad essa… la mia domanda è: la pancia della roccia è anche lei di mia proprietà o fa parte dello spazio aereo della strada?
    E se è di mia proprietà allora non dovrebbe essere anche mia la strada sottostante?!!

  25. Buongiorno, Ho un quesito da farle. La mia casa in campagna ha sul lato nord un fosso di confine adiacente alla casa stessa(una sponda del fosso è il muro stesso della casa). Di chi è la proprietà del fosso?
    Grazie e buona serata.

    • Per Roberto.
      Se a confine nord passa una strada con due fosse laterali, il fosso in questione appartiene all’ente proprietario della strada.
      Se invece è posto a confine di due fondi privati, per individuare la precisa linea di confine occorre l’intervento di un tecnico (Geometra), probabilmente con l’uso di uno strumento distanziometrico.
      Amedeu e c.

  26. Buongiorno, vorrei porre un difficile quesito: la mia casa ha un muro che confina con una proprietà altrui, tuttavia il muro parte largo dalla base fino all’altezza di circa un metro, dopo si restringe creando un gradino di circa 5 centimetri e sale per un altro metro circa creando un altro gradino per poi proseguire per tutta la sua lunghezza fino al tetto. Premetto di avere già eseguito il rivestimento del muro col cappotto che poggia appunto sul gradino più in alto ed è collocato in questo spazio fino al tetto isolando il primo e secondo piano della mia abitazione (visto che il piano terra è adibito a garage quindi non mi interessava isolarlo) e previo accordo scritto col vicino che pretendeva la muratura del pluviale e la riduzione della gronda ai minimi termini. Ora vorrei eseguire un rivestimento in pietra di circa 3 centimetri di spessore dal primo gradino in basso fino all’inizio del cappotto come già eseguito sugli altri lati della casa ma il vicino si oppone. Specifico che il muro a mio parere e vista la fattura preesistente credo sia di mia proprietà dal primo gradino in basso fino al tetto, mentre la parte più bassa costituita in cemento armato sia confinante, essendo questa quella più larga. La mia domanda è: come potrei accertarmi della proprietà del muro alla base visto lo scarto di circa dieci centimetri che hanno gli strumenti utilizzati nelle misurazioni? Inoltre essendo il rivestimento in pietra un’opera puramente estetica e che ingombrerebbe l’altra proprietà (ponendo il caso che veramente lo fosse) di soli 3 centimetri potrebbe il vicino opporsi legalmente all’opera? Si precisa che nella sua proprietà passa una strada privata che conduce alla sua e ad altre abitazioni ma che questo spessore non ingombrerebbe la strada visto che la base del muro resterebbe più larga. Anticipatamente ringrazio e spero di essere stato chiaro.

    • Per Andrea.
      Non esiste una casistica per tale problematica, comunque il principio di un cappotto termico e di un rivestimento è basato sul fatto che sono autorizzabili dal Comune anche se eccedono i normali indici volumetrici.
      Però, qualora tali elementi vadano ad invadere il terreno altrui, anche se di pochi cm, occorre l’autorizzazione del vicino, il quale è proprietario della propria area proiettata sia in alto che nel sottosuolo.
      Circa il controllo del confine, se giusto o meno, ti occorre il sopralluogo di verifica di un tecnico professionista del luogo.
      Amedeu e c.

  27. Scusate la domanda volevo chiedere io fino a che profondità posso scavare nella mia proprietà? Esempio posso arrivare fino al centro della terra o sono limitato? Altra domanda c’è un limite anche per l’altezza? Posso evitare che droni possano sorvolare la mia proprietà privata in caso passino sopra la mia proprietà privata posso abbatterli?

    • Per Daniele.
      L’articolo 840 del codice civile ti chiarisce tutto.
      Leggilo attentamente:
      ” La proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non arrechi alcun danno al vicino. Questa disposizione non si applica a quanto forma oggetto delle leggi sulle miniere, cave e torbiere. Sono del pari salve le limitazioni derivanti dalle leggi sulle antichità e belle arti, sulle acque, sulle opere idrauliche e da altre leggi speciali. Il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle”.
      Amedeu e c.

  28. Buongiorno,
    Ho ottenuto il permesso dal comune a costruire un balcone (3,5 × 1,2 m) in luogo dell’attuale finestra, al secondo piano di una palazzina di tre piani. Al piano superiore è già stato costruito un analogo balcone circa trent’anni fa. Il vicino del piano superiore (siamo 5 proprietari nella palazzina e pertanto non c’è il condominio) ė anche proprietario di una fascia di terreno confinante con la palazzina e non vuole che costruisca il balcone, assolutamente.
    Sono certa che mi farebbe causa se costruisco il balcone. Gli altri proprietari, in particolare quello del primo piano sotto il mio eventuale balcone è d’accordo e non fa alcun problema.
    Pensa che avrei delle buone possibilità di prevalere in giudizio?
    Grazie e cordiali saluti

  29. Buonasera avrei un caso surreale da sottoporvi.
    Nel 2017 acquisto una casa singola in una zona di mare. A fianco alla mia abitazione, esistente dagli anni ’70, era presente in un terreno ribassato di circa 2 metri rispetto al mio piano di calpestio, un rudere a una distanza di circa 250cm.
    Pochi anni dopo questo piccolo fabbricato è stato acquistato da una persona che inizia a ristrutturare e lo amplia costruendo la nuova muratura all’esterno di quella originale. Quindi la distanza tra le nostre costruzioni diminuisce a circa 210 cm.
    Da principio non me ne accorgo e quando lo faccio, anche se ben cosciente di quanto previsto dal Codice, lascio correre.

    Nel 2019 decido di sistemare il muro che insiste sul limite delle due proprietà e costituisce il parapetto della mia terrazza che affaccia sull’edificio ora ristrutturato.
    Nel sistemare questo parapetto mettiamo un “coprimuro” in pietra, che sporge di circa 3 cm rispetto al filo della muratura da entrambi i lati.
    Il mio vicino, che già da tempo lamentava una violazione della sua privacy, insiste per farmi alzare il parapetto ad un’altezza di almeno 2 metri decide di montare, sul mio muro dei pali in metallo che si alzano alla quarta di circa 2 metri e monta su questi una rete di plastica con delle finte foglie di edera.
    Per montare i suddetti pali a distanza di due metri uno dall’altro, lui crea degli degli scassi quadrati sul copri muro, dalla parte che sporge sul suo lato e li blocca con dei Fisher alla mia parete.
    Vorrei quindi capire se in effetti la “sporgenza” può non essere tollerata dal mio vicino visto che aggetta di qualche centimetro sul suo terreno e se lui ha diritto di posizionare sul mio muro pali una rete che mi impedisca l’affaccio e la veduta.
    Grazie se vorrete rispondermi

    • Per Marcos.
      Relativamente all’utilizzo del tuo muro da parte del vicino chiariamo che se il muro è di tua proprietà il vicino non può utilizzarlo, altrimenti deve attenersi a quanto prescritto dall’articolo 874 del codice civile che cita testualmente:
      ” Art. 874.

      (Comunione forzosa del muro sul confine).

      Il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui puo’ chiederne
      la comunione per tutta l’altezza o per parte di essa, purche’ lo
      faccia per tutta l’estensione della sua proprieta’. Per ottenere la
      comunione deve pagare la meta’ del valore del muro, o della parte di
      muro resa comune, e la meta’ del valore del suolo su cui il muro e’
      costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non
      danneggiare il vicino.”
      Naturalmente devi essere sicuro che il muro sia effettivamente di tua proprietà e cioè che ricada dalla tua parte rispetto al confine
      Nel dubbio, qualora tu volessi verificarlo, puoi far eseguire un sopralluogo da un geometra della tua zona.
      Per quanto riguarda l’eventuale rivalsa relativa alla nuova costruzione (Da mt 2,50 a mt 2,10) riteniamo che sia difficile tu possa ottenerla, in ogni caso dipende dagli anni trascorsi e dai permessi comunali ottenuti dal vicino.
      Puoi comunque parlare al suddetto geometra anche di questo tuo caso.
      Amedeu e c.

  30. Buongiorno
    ho acquistato un appartamento con giardino ora in costruzione. Ora vengo a sapere che il costruttore vorrebbe ricavare sotto quello che diventerà il mio giardino un garage e un deposito. Mi chiedo se può farlo , visto che la proprietà si estende anche al sottosuolo. Infine qualora intervengano un domani delle problematiche (es. infiltrazioni) dal giardino non vorrei rispondere di eventuali danni. Come devo comportarmi per star tranquillo? Grazie

    • Per Mauro.
      Leggi accuratamente l’atto di acquisto dell’appartamento.
      Se non trovi particolari clausole che stanno ad indicare la possibilità dell’uso del sottosuolo da parte del venditore, costui non può assolutamente invadere la tua proprietà, che giustamente si estente in alto e nel sottosuolo,
      Amedeu e c.

  31. Salve , volevo chiedervi cortesemente un parere riguardo la realizzazione di un capotto di spessore 12cm sulla parete nord della mia casa in quanto la mia camera da letto dove finisce il capotto e che si trova nel mio terreno si trova sopra la cantina del mio vicino che ha un finestrina piccola porta luce per la sua cantina .
    Lui dice che non posso fare il capotto sulla parete della mia camera da letto essendo la cantina sua si trova sotto e che viene considerata parete condominiale e che mi minaccia della rimozione del capotto e addirittura la denuncia .
    secondo voi come posso comportare ???? che che conseguenze andrò affrontare ?
    vi ringrazio anticipatamente per il vostro consiglio.

  32. Salve,
    chiedo cortesemente un parere riguardo la seguente situazione:
    vivo sulla porzione di testa di una serie di 6 case a schiera. Il mio tetto è indipendente in quanto sfalsato e non collegato con quello del mio vicino. Costituisce un corpo fisico indipendente e funzionale alla mia sola abitazione (verificato con un professionista incaricato da entrambi).
    Nelle due falde sud, parallele ma indipendenti, stiamo mettendo entrambi pannelli solari.
    Il mio tetto in questa falda è leggeremente sopraelevato rispetto a quello del vicino ed ha uno sporto di larghezza di circa 1mt che sovrasta il suo (il suo si ferma precisamente al muro di confine della mia abitazione)
    Il vicino mi ha detto che la “fetta” del mio tetto che sovrasta la sua proprietà (delimitato in pianta dalla linea di confine fra le due proprietà) è da considerarsi sua e su questa vorrebbe mettere alcuni pannelli.
    Indipendentemente dal fatto che la concessione dello spazio per i pannelli gli è stata garantita a prescindere mi chiedevo se fosse vero che quella fetta può essere considerata sua (anche per capire come fare in caso di manutenzioni future). Trovo altresì strano che in quella fetta di superficie possa essere proprietario di 2 porzioni di tetto una sopra l’altra.
    grazie

    • Per Filippo.
      Parli di case a schiera, quindi probabilmente progettate e costruite con un progetto unitario, nel quale i tetti erano previsti con gli aggetti laterali.
      Se così è, in base a tale progetto, riteniamo siano stati acquistate le diverse case a schierada parte dei vari nuovi acquirenti.
      Il tetto, compreso gli aggetti, a nostro parere e fatti salvi patti contrari, è di tua proprietà e ne devi rispondere anche come manutenzione.
      In caso di manutenzione il vicino non potrà opporsi, purchè al termine dei lavori il suo tetto venga restituito nelle condizioni originarie.
      https://www.coffeenews.it/accesso-e-passaggio-coattivo-in-un-fondo/
      Amedeu e c.

  33. Buongiorno,
    vorrei sottoporle questo caso.
    Il mio vicino è proprietario del fondo adiacente con edificio costruito a confine. Ci troviamo praticamente nella situazione n.2 della prima figura ma la nostra casa è molto vicina e il giardio in figura per noi è una terrazza interna.
    Il vicino ha la gronda sporgente di almeno 60 cm sul nostro terrazzo (siamo in centro storico e la situazione è preesistente, frutto di un frazionamento), quindi immagino abbia acquisito una servitù di gronda essendo gli edifici della metà del 900.
    Il mio vicino ha ora avviato la ristrutturazione dell’immobile, in cui sicuramente sarà compreso il rifacimento del tetto e installazione di sistemi di raffrescamento.
    Avrei due domande in merito:
    1- rifacendo il tetto, e avendo acquisito la servitù di gronda, potrà ricostruire il tetto con la gronda sporgente?
    2- se potesse ricostruire il tetto con gronda sporgente, potrà installare i motori dei condizionatori a muro sotto lo spazio aereo della gronda, ma sopra al nostroo spazio aereo? Purtroppo sarebbe l’unica facciata possibile, l’altra potrebbe essere vincolata.
    Il nostro spazio aereo va fino al nostro colmo del tetto o fino alla nostra linea di gronda? (le case hanno una distanza di 4 m, quindi vicinissime).

    Spero di essermi spiegata sufficientemente.

    Grazie per un possibile aiuto.

    Chiara

    • Per Chiara.
      La linea di gronda deve mantenersi entro i confini di proprietà, quindi la stessa si proietta in verticale sia in alto che nel sottosuolo.
      Detto ciò, tu sei in presenza di una situazione preesistente acquisita per usucapione.
      Il fatto che il vicino demolisca (Da quello che ci sembra di capire) la gronda per costruirne una nuova, a nostro parere è discutibile che possa farlo, a meno che non ristabilisca le condizioni dell’esistente nei minimi particolari.
      Comunque ti consigliamo di interpellare un legale della tua zona, portandogli in visione le foto della situazione attuale.
      Amedeu e c.

  34. Buongiorno , il mio vicino nonchè parente ha alzato il tetto, innalzando il muro in comune e facendo passare le travi di sostegno otre 30 cm dal nostro lato , per appoggiarvi le travi che vanno sino al trave centrale.
    In pratica ha costruito circa 1 metro di sporgenza di tetto sopra il nostro.
    Vorrei sapere, trattandosi di abitazione posta sotto vincoli urbanistici se ha commesso un abuso edilizio. Non volendo attualmente iniziare una diatriba tra parenti, vorrei sapere: se in un futuro volessimo eseguire anche noi un innalzamento non ne perderemmo i diritti e se l’opera effettuata dal vicino rientra nei casi di accessione.
    Cordiali saluti.

    • Per Paolo.
      Ciò che ci esponi sembra essere contenuto nel nostro articolo dal quale ci hai scritto
      Di regola, il proprietario di un edificio, lo è anche della sua proiezione sia in alto che nel sottosuolo.
      Di conseguenza un’eventuale sporgenza (Gronda in questo caso) che aggetti su una proprietà diversa, potrebbe, in futuro, limitare i diritti altrui. (Per esempio di sopraelevazione del fabbricato limitrofo).
      Amedeu e c.

Inserisci un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.