Diventa indispensabile dare dei riferimenti di legge inerenti la redazione delle tabelle millesimali nei condomini, e più specificatamente circa l’applicazione dei coefficienti più importanti riferiti alle singole unità immobiliari.
Ricordiamo, che i coefficienti di ragguaglio devono essere moltiplicati (la loro media) per il volume reale di ogni singola unità immobiliare, al fine di trovare il volume virtuale, essenziale per il calcolo dei millesimi.
Ricordiamo pure che le carature millesimali sono previste dagli articoli 68 e 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice civile.
Per maggiore chiarimento dei nostri lettori, riportiamo il contenuto dei suddetti 2 articoli:
Art. 68
"Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano".
Art. 69
” I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”.
Relativamente ai coefficienti “di ragguaglio”, da applicare alle singole unità immobiliari e indispensabili per ottenere il “coefficiente di ragguaglio medio” per ogni unità, si devono leggere le due circolari base del Ministero del Lavori Pubblici.
La prima è la Circolare 26 MARZO 1966 N. 12480, che più propriamente stabilisce le “Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci” che a sua volta modifica la Circolare ministeriale del 1 luglio 1926 n° 9400 , e che pur trattando materia relativa agli immobili formanti cooperative, è diventata la base per tutti i conteggi relativi al calcolo dei millesimi anche negli edifici privati.
La seconda, è la circolare, sempre del Ministero dei Lavori Pubblici, del 27 luglio 1993 n° 2945, ed il cui testo è: " Precisazione alla circolare 26 marzo 1966 n° 12480. Ripartizione fra i singoli alloggi delle spese di costruzione sostenute da cooperative edilizie a contributo statale..”
Per finire diamo un ulteriore chiarimento sulle tabelle millesimali:
Fino al 2010, una volta redatte le tabelle millesimali in un condominio, per modificarle era necessaria l’unanimità dei componenti dell’assemblea condominiale.
Con sentenza della Corte di Cassazione n° 18.477 del 9 agosto 2010 è stata introdotta la possibilità di variare le tabelle millesimali “a maggioranza” (50%) e non più ad unanimità.
Sotto riportiamo i file in formato PDF delle circolari 12480/66 e 2945/93.
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