La redazione delle tabelle millesimali di un condominio deve seguire degli schemi fissi, ed anche se una gran parte di essa, specie nell’applicazione dei vari coefficienti, è di natura essenzialmente estimativa, la differenza fra diverse carature millesimali eseguite su di uno stesso immobile, come già accennato nel capitolo precedente, pur essendo accettabile, deve rientrare in una tolleranza minima.
I dati essenziali per la formazione di una tabella sono: Il volume effettivo di ogni unità immobiliare ed il coefficiente di riduzione.
Il volume effettivo x il coefficiente di riduzione da il Volume Relativo Convenzionale applicabile nella tabella.
Per calcolare il volume effettivo di un appartamento, si procede calcolando la superficie netta di ogni vano dello stesso.
Ogni superficie netta dovrà essere moltiplicata per l’altezza interna, dando così i volumi effettivi di ogni vano.
La somma dei volumi effettivi dei vani darà il volume effettivo dell’appartamento.
Da tenere presente che per i balconi o terrazze aperte il volume va moltiplicato x 1/3, mentre per balconi coperti tipo Bow Windows, va moltiplicato x 1/2.
I coefficienti usuali da applicare in una tabella millesimale sono:
L’altezza del piano rispetto al suolo.
La luminosità
L’esposizione
L’orientamento
La funzionalità
L’utilizzazione.
Il redattore della tabella può "saltare" anche uno o due di tali coefficienti (tipo l’esposizione) ma lo deve fare con giustificazione.
Per stabilire quale è il piano di maggior valore in un immobile, si deve innanzitutto tenere presente la zona urbana nella quale si trova detto immobile, nonchè la destinazione dei diversi piani.
Sotto riportiamo alcune immagini schematiche di 4 diverse situazioni:
ZONA URBANA MOLTO CENTRALE ZONA PERIFERICA
ZONA URBANA MOLTO CENTRALE ZONA TRANQUILLA RESIDENZIALE
Sopra sono stati appunto riportati quattro dei numerosi casi che si possono presentare a chi redige una tabella millesimale e deve applicare il primo coefficiente relativo all’altezza del piano rispetto al suolo.
Dovendo valutare le soprastanti diverse situazioni, risulta evidente che nel primo caso il piano che avrà maggior valore sarà il piano terreno, in quanto adibito a negozi in zona centrale, e subito dopo verrà il piano ad uffici.
Nel secondo disegno il piano terreno avrà il maggior valore ed a questo dovrà essere assegnato il coefficiente unitario 1.
Nel terzo caso e nel 4° caso sarà l’abitazione del primo piano.
Tali valutazioni non dovranno quindi basarsi solo sulla destinazione di zona, ma anche sulla distribuzione delle destinazioni di uso nei diversi piani.
Sotto prendiamo in esame un immobile in ZONA CENTRALE:
A sinistra abbiamo l’immobile privo di ascensore, ed a destra invece con l’ascensore.
A titolo di esempio, sono stati applicati i coefficienti di altezza dal suolo e come si può notare, sono diversi nei due casi; pur essendo i piani alti svantaggiati in entrambi i casi, l’immobile privo di ascensore lo sarà ancora di più, con un coefficiente di altezza dal suolo pari a 0,30
Adesso non vogliamo entrare nel merito della costituzione minuziosa di una intera tabella millesimale, in quanto occorrerebbe scrivere un libro di circa 300 pagine, come quello che stiamo riconsultando per rinfrescarci le idee.
Tendiamo essenzialmente a far comprendere al lettore quelli che sono i criteri di formazione di una caratura millesimale, in maniera che quando alcuni di questi lettori si troveranno in una assemblea condominiale, per approvare le carature millesimali del proprio condominio da allegarsi al regolamento condominiale, siano magari a conoscenza dei principi basilari che hanno portato alla loro compilazione, nonchè allo studio minuzioso che ha dovuto impegnare il tecnico che le ha compilate.
Ma andiamo avanti, ed in linea di massima vediamo come procedere con la redazione della nostra tabella.
Valutati i singoli volumi interni ed applicati i vari coefficienti, avremo per ogni appartamento il Volume Relativo Convenzionale.
Il lavoro è quindi tanto più laborioso quanti più sono gli appartamenti di un edificio.
Adesso arriviamo alle tabelle finali.
La prima tabella è quella che ripartisce le spese condominiali relative alle varie parti comuni (articolo 1117 e seguenti del codice civile).
Si sommano i vari Volumi Relativi Convenzionali, ottenendo così un Volume Relativo Convenzionale Complessivo. Ammettiamo per esempio che sia 5.438,00
Quindi con una semplice proporzione avremo i millesimi relativi ad ogni appartamento:
368,65 : 5.438,00 = X : 1.000
X è il valore in millesimi che dobbiamo trovare.
Cioè il volume relativo conv. del nostro appartamento 7 di cui alla tabella sopra, sta al volume relativo conv. totale, come x (millesimi da trovare relativi all’appartamento 7) sta a 1000.
Verrà: 368,65 x 1000 /(diviso) 5.438 = 68
68 sono i millesimi spettanti al sig. Tizio che abita nell’appartamento 7 posto al secondo piano.
La stessa operazione va ripetuta per tutti le unità abitative e non , per cui alla fine avremo i millesimi di tutte le unità immobiliari relative alla prima tabella millesimale.
Vedi esempio sotto:
Nel prossimo capitolo ultimeremo, parlando delle tabelle o carature millesimali necessarie per dividere le altre spese condominiali.
Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo
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