Capitolato speciale di Appalto, fra privati, per opere edilizie.

Quando un privato vuole commissionare ad una ditta, dei lavori edili relativi ad una nuova costruzione, ad una ristrutturazione, ad un restauro conservativo o semplicemente a lavori di straordinaria o ordinaria manutenzione, dovrebbe seguire una prassi standard, ormai collaudata, con la quale si vanno a regolare i suoi rapporti, come committente, con quelli della ditta Appaltatrice dei lavori; questo a tutelare eventuali incomprensioni o dispute varie.

Il Tecnico incaricato della Progettazione, dovrebbe redigere un Capitolato Speciale di Appalto, nel quale vengono indicati tutti i maggiori dettagli tecnici che andranno a definire le diverse fasi di realizzazione delle opere da eseguire.

Detto Capitolato, andrà poi a far parte come allegato del Contratto di Appalto che deve essere, a norma, stipulato fra il Committente appaltante e la ditta appaltatrice.

In questo articolo vi mostriamo uno schema di Capitolato Speciale di Appalto, alquanto generico, ma che può essere ampliato o ridotto a secondo l’importanza dell’opera ed il suo costo.

Data la sua lunghezza, lo suddividiamo in più articoli.

___________________________________

Capitolato Speciale di Appalto

Oggetto: Il presente Capitolato di appalto è riferito ai lavori di (Nuova Costruzione/ Ristrutturazione/ Restauro Conservativo/Modifiche interne/ …………Altro) da effettuarsi in via………………..  località………………… frazione di……………………………… Comune di………………………………. Provincia di………………………………..
in (lotto/ immobile/ appartamento) di proprietà di……………………………………………….
Nato il ………………a………………….

Contenuto del Capitolato Speciale di Appalto

Opere oggetto di Appalto

Le opere oggetto dell’appalto di cui in premessa sono state approvate con Concessione Edilizia n°……….. del…………… oppure vengono eseguite a seguito di DIA presentata il ………………………….
I disegni relativi a dette opere e facenti parte della C.E. oppure della DIA, vengono allegati al presente Capitolato e ne fanno parte integrante.
Tali opere dovranno essere quindi eseguite nel rispetto dei suddetti disegni approvati.

Varianti essenziali

Eventuali varianti al progetto approvato, non previste nella fase iniziale del medesimo, ma che si rendessero necessarie ed indispensabili in sede di completamento della progettazione ed esecuzione, per finalità tecniche, strutturali, architettoniche, di utilità migliore, potranno essere effettuate dal Progettista e dal Direttore Lavori.
Tali varianti, non solo possono interessare le indicazioni esecutive di particolari costruttivi, ma potranno comportare anche varianti alla concessione edilizia.
Per queste varianti le eventuali spese di progettazione e presentazione agli enti interessati, ricadranno sul committente medesimo
Comunque le variazioni di cui sopra saranno eseguite senza che l’impresa appaltante
possa trarre motivi per compensi, purché tali varianti non comportino aggravi alla medesima.

Valutazione di variazioni per lavori straordinari

Eventuali aggiunte o sostituzioni di opere o di materiali rispetto a quelle previste dovranno essere richieste tempestivamente per scritto dal committente, con la specificazione esplicita delle variazioni.
Qualora per i lavori sopra citati, fosse necessaria l’acquisizione di concessione edilizia (a variante di quella esistente), le spese relative alla elaborazione tecnica, presentazione e ritiro in Comune, sono a carico della parte committente (e richiedente i lavori stessi) e l’altra parte (che garantisce comunque la propria assistenza tecnica) non presta nessuna garanzia né si assume alcuna responsabilità circa il rilascio da parte delle competenti Autorità di tali ulteriori concessioni.
Tutte le suddette varianti a concessioni edilizie che si rendessero necessarie dovranno essere eseguite dal Progettista e dal Direttore dei Lavori.

Segue 2^ parte

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA

di Amedeu

26 commenti

  1. Ho fatto un lavoro di ristrutturazione, nel misurare i quantitativi degli intonaci l’ing. ha tolto i vuoti ossia i fori per porte interne (con già posato il controtelaio), porte esterne e finestre. Per le porte esterne e le finestre non si è proceduto ad intonacate le spalette ed i voltini, in quanto mancavano le soglie, i davanzali e i controtelai. C’e una misura minima per la quale i vuoti devono essere pagati? Grazie per la cortesia.
    Ilario

  2. Per Ilario.
    Leggi l’art. I 64 del Capitolato Speciale di appalto delle opere edili.
    Te lo allego per intero; troverai le risposte che cerchi:

    Intonaci
    I prezzi degli intonaci saranno applicati alla superficie intonacata senza tener conto delle superfici laterali di risalti, lesene e simili. Tuttavia saranno valutate anche tali superfici laterali quando la loro larghezza superi 5 cm. Varranno sia per superfici piane, che curve. L’esecuzione di gusci di raccordo, se richiesti negli angoli fra pareti e soffitto e fra pareti e pareti, con raggio non superiore a 15 cm.,è pure compresa nel prezzo, avuto riguardo che gli intonaci verranno misurati anche in questo caso come se esistessero gli spigoli vivi.
    Nel prezzo degli intonaci é compreso l’onere della ripresa, dopo la chiusura, di tracce di qualunque genere, della muratura di eventuali ganci al soffitto e delle riprese contro pavimenti, zoccolature e serramenti.
    I prezzi dell’elenco valgono anche per intonaci su murature di mattoni forati dello spessore di una testa, essendo essi comprensivi dell’onere dell’intasamento dei fori dei laterizi.
    Gli intonaci interni sui muri di spessore maggiore di 15 cm. saranno computati a vuoto per
    pieno, a compenso dell’intonaco nelle riquadrature dei vani, che non saranno perciò sviluppate.
    Tuttavia saranno detratti i vani di superficie maggiore di 4 m2, valutando a parte la riquadratura di detti vani. Gli intonaci interni su tramezzi in foglio o ad una testa saranno computati per la loro superficie effettiva; dovranno essere pertanto detratti tutti i vuoti di qualunque dimensione essi siano, ed aggiunte le loro riquadrature.
    Nessuno speciale compenso sarà dovuto per gli intonaci eseguiti a piccoli tratti anche in corrispondenza di spalle e mazzette di vani di porte e finestre.

  3. Buona sera, insieme al DL e alla ditta appaltatrice ho sottoscritto un contratto d’appalto in cui, tra gli altri punti, vi e’ stata inserita una penale di € 200.00 per ogni giorno di ritardo successivo alla data indicata per la consegna.
    Ci sono stati dei problemi con la ditta che ha eseguito i lavori la quale, oltre ai vari danni che mi ha causato, ha terminato i lavori sei mesi dopo la data indicata.
    Ora la ditta per difendersi sostiene di avere in mano delle bolle di consegna del materiale successivi alla data indicata per la consegna, anche se i ritardi sono da imputare alla ditta medesima che ha rallentato notevolmente i lavori(senza inviarci peraltro alcuna raccomandata dove si faceva presente che la mancata fornitura dei materiali necessari era per colpa mia), senza considerare che nel contratto la stessa doveva anche provvedere alla fornitura dei materiali medesimi.
    Le domande che vorrei rivorgerLe sono:
    Posso io verbalmente “colpevolizzare” la ditta per il ritardo nella consegna del materiale (es rivestimenti) perche’ finche’ la stessa non aveva eseguito determinati lavori strutturali io non potevo sapere la quantita’ esatta degli stessi? posso rivalermi della penale stabilita nel contratto? se si in che termini? dovevo io mandare qualcosa di scritto alla ditta per intimarla a concludere i lavori pena la clausola indicata?(anche se nel contratto non viene detto niente a tal proposito)?
    Spero di essermi spiegato, in quanto mi rendo conto come possa essere difficile per Lei capire non essendo al corrente ne’ dell’intera faccenda ne’ di tutta la documentazione scritta a gistificazione.
    La ringrazio vivamente e La saluto

  4. Per Marco-.
    Purtroppo la situazione che tu ci esponi è molto complessa e si articola su molti atti e tempo trascorso.
    Diventa molto difficille formulare un consiglio che possa esserti veramente utile.
    Sembra di capire che tu , al di fuori del capitolato e contratto di appalto, abbia scelto dei materiali diversi da porre in opera (probabilmente pavimenti e rivestimenti) ed a cui si riferiscono le bolle che la ditta cita.
    Per esperienza vissuta con alcune ditte, in situazioni similari, le questioni si sono trascinate a lungo e poi difficilmente le parti sono rimaste soddisfatte.
    Con questo non voglio dire che tu non debba proseguire la tua azione, però se lo fai devi farti spalleggiare da un “buon” legale ed avere il sostegno del tuo Direttore dei lavori, il quale ti dovrà redigere una relazione esplicativa, dal suo punto di vista tecnico contabile, “a scaletta” (cioe seguendo gli atti secondo un filo temporale, partendo dall’inizio dei lavori e proseguendo per data) e con copie di tutti gli atti allegati e numerati.
    Sembra un consiglio da poco , ma di solito tale relazione esplicativa è molto utile e fa risultare la situazione più chiara , per te e per l’eventuale tuo legale.
    Auguri.
    Amedeu

  5. Vi chiedo se per la penale di ritardo nella consegna di lavori edili tra privati, esiste un limite determinato dalla percentuale massima ammissibile rispetto al corrispettivo pattuito?

  6. Per Maurizio.
    La penale da applicarsi per il ritardo sulla consegna dei lavori è quella stabilita sul capitolato e contratto di appalto, al momento della loro firma.
    Amedu e c.

  7. Buongiorno,
    i miei complimenti per il vostro sito così ben strutturato.
    Vorrei,se possibile, sottoporvi un quesito:
    il condominio del quale faccio parte ha commissionato i lavori di ristrutturazione facciate e tetto avvalendosi di un geometra come direttore lavori che ha redatto il capitolato delle opere in parte a corpo e in parte a metraggio.
    La ditta incaricata ha applicato i vari prezzi al preventivo in calce al quale ci ha scritto che avrebbe praticato uno sconto dell’8% sugli importi indicati.
    A fine lavori è stato consuntivato il lavoro a metraggio che è risultato inferiore al preventivo.In pratica il geometra era stato abbondante con le superfici calcolate. Il risultato è un importo di circa 113.000 euro a fronte di un preventivo iniziale di 129.000
    (In realta ci sono state delle varianti in corso d’opera per lavori imprevisti di circa 23.000 euro che si aggiungono quindi ai 113.000).Risultato è che la ditta non ci vuole più applicare lo sconto perchè il preventivo si discosta dal consuntivo. E’ nel giusto? oppure abbiamo comunque diritto ad uno sconto almeno parziale?
    Grazie anticipatamente del vostro parere

  8. Per Alessio.
    Nel fare il preventivo a metraggio ogni tecnico si basa sui disegni o su misure preventive, quindi è notorio che il calcolo preciso verrà effettuato ad opere compiute, una volta prese le misurazioni dei lavori effettivamente fatti.
    Normalmente il tecnico, nei preventivi, sta sempre alto (come misure, in quanto ai prezzi restano quelli di preventivo).
    Ora, va letto bene il capitolato e l’eventuale contratto, però “fare uno sconto dell’8% sugli importi indicati” logicamente non può avere altro riferimento che ai prezzi delle singole opere unitarie e non può riferirsi al prezzo finale, sapendo bene la ditta, che lo stesso sarebbe variato (in più o in meno) una volta prese le misure.
    In definitiva la questione è sempre la stessa, però affrontata in questa maniera potrà mettere la ditta a tacere
    Quindi leggi attentamente il capitolato, e se le cose stanno così, la ditta dovrà applicarvi lo sconto sui lavori eseguiti, al quale dovrete aggiungere gli imprevisti.
    Amedeu e c.

  9. Salve , vorrei rifare il manto di copertura della mia abitazione e il lattoniere da me interpellato mi ha detto che puo’ darmi 2 anni di garanzia.Sinceramente io mi sarei aspettato almeno 10 anni.cosa devo fare?
    grazie

  10. Per Antonio.
    Dovrai fare le converse, le docce ed i pluviali discendenti? come? in rame?
    Comunque leggi questo nostro articolo, ed in particolare l’art 1667 del c.c..
    Il lattoniere sembra attenersi a questo:
    http://www.coffeenews.it/responsabilita-per-lavori-edili-successive-al-termine-dellappalto
    Amedeu e c.

  11. Buongiorno e complimenti per il sito ben fatto e di indubbia utilità per il singolo condomino, il mio quesito è questo:
    nel mio condominio sono stati approvati dei lavori straordinari inerenti facciata del palazzo per intero, copertine dei balconi frontalini e sottobalconi il tutto per la somma di €165.000 + IVA; esclusi gli eventuali rifacimenti dei pavimenti privati dei balconi da valutare ovviamente come spesa pro-capite per chi intendesse eseguirli, il tutto calcolato a corpo.
    Considerando il fatto che il capitolato specifica che per quanto riguarda i frontalini dei balconi condominiali (riporto come scritto sul capitolato) “deve essere eseguita una rinzaffatura con materiale idoneo e applicata una rete plastica fissata alla struttura in cemento armato mediante chiodi d’acciaio sparati sullo stesso C.A. e che come visionato personalmente in corso d’opera e confermatomi dallo stesso Direttore Lavori che, mi riferiva che si c’è scritto sul capitolato ma il lavoro si esegue solo sui frontalini eccessivamente rovinati (?).
    Avendo avuto modo di riscontrare che a tutt’oggi parecchi frontalini sono stati già completati senza effettuare tale opera, ora l’amministratore chiede in una lettera anzi “consiglia” vivamente di eseguire le pavimentazioni dei balconi privati ( con prezzi a mio avviso elevati), altrimenti l’appaltatore non risponde per eventuali danni futuri derivanti dagli stessi frontalini!!
    In che modo posso tutelarmi visto che a mio modesto avviso si stanno configurando le suddette mancanze:
    - dell’appaltatore che non esegue l’opera come descritto nel capitolato;
    - del direttore dei lavori che non controll anzi avalla tale carenza;
    - dell’amministratore che, sempre parere personale, non tutela gli interessi del condomino/io anzi cerca esclusivamente di lucrare sulle opere extra-contratto:
    Sono io che non capisco o intravedo una certa connivenza tra loro?

    Grazie per la risposta e mi scuso se mi sono dilungato o poco chiaro, ma la situazione è abbastanza intricata.

    Un saluto.

  12. Per Marco.
    Se c’è un capitolato descrittivo ed i lavori non vengono eseguiti come dallo stesso, tali lavori devono essere contestati alla ditta.
    Poichè questi stanno proseguendo, hai un solo sistema per dimostrare, in seguito, che gli stessi non sono stati fatti come preventivato: devi ricorrere ad una macchina fotografica e scattare più fotografie possibili in corso d’opera (anche ravvicinate con lo zoom)
    Il Direttore dei lavori viene pagato dal committente e quindi deve fare i vostri interessi.
    Non possiamo entrare in merito di lavorazioni descritte a voce e delle quali non abbiamo visione, però il fatto di mettere in opera una rete plastica fissata a chiodi infissi nel cemento armato del terrazzo è senza dubbio un sistema preventivo per impedire un futuro distacco di arriccio ed intonaco da detti terrazzi, causato magari dal rigonfiamento del ferro di armatura degli stessi, a causa di possibili infiltrazioni di acqua piovana.
    Fra l’altro un lavoro non eseguito come da capitolato (come in questo caso) dovrebbe portarvi ad un risparmio del prezzo applicato.
    Per correttezza professionale, avendo già un direttore dei lavori, noi non possiamo consigliarvi di farvi aiutare da un altro tecnico abilitato di zona.
    Amedeu e c.

  13. ok grazie per il consiglio.
    Ho già scattato parecchie foto per altre cose in corso d’opera e lo farò anche per i frontalini del mio balcone ma non posso farlo per altri condomini (posso consigliarlo a sua volta).
    Il fatto del lavoro non eseguito com da capitolato con la prospettiva di chiedere uno sconto alla ditta è già stato prospettato ripetutamente all’amministratore in sede assmbleare, ma lo stesso deviava sempre il discorso su altre argomentazioni non avendomi risposto in merito, e questo non mi fa pensar bene di tale persona che manifesta cosi negligenza o addirittura malafede..
    Cercherò di tutelarmi come posso.
    Grazie ancora.
    Marco.

  14. Salve vorrei sapere se per il ritardo dei lavori di edilizia privati si applicano i massimali del DPR 554/99 (art. 117 massimo 10% importo netto lavori).
    Ovvero nel capitolato si è stabilita la penale giornaliera per ogni giorno di ritardo ma non c’è cenno del massimo importo della penale. Essendo i lavori terminati con circa 2 anni di ritardo la cosa potrebbe variare notevolmente l’importo della penale.

    Grazie per l’attenzione e buona giornata.
    Luca

  15. Per Luca.
    Tale percentuale la si può applicare per gli appalti pubblici.
    Negli appalti privati deve essere sempre specificata nel contratto o nel capitolato.
    Comunque, non essendoci scritto nulla, l’art. 117 del DL 554/99 potrebbe essere considerato come un punto di riferimento, in mancanza di altra normativa.
    Amedeu e c.

  16. Per lavori di ristrutturazione della facciate del condominio il geometra prende il 7%. Il compenso deve essere calcolato sull’importo + iva o senza iva. Per meglio farmi capire la ditta prende 200.000 + iva il compenso del geometra dev’essere calcolato sui 200.000€ o sui 200.000+iva?

  17. Per Giuseppe.
    Ti consigliamo di telefonare al Collegio dei Geometri della tua o di altre province.
    Ti risponderanno adeguatamente.
    Amedeu ec .

  18. Dopo tanto tempo ho in mano il computo metrico fatto dall’architetto con misure e prezzi tratti dal prezzario regionale (Lazio). Adesso devo presentarlo alle ditte. Vorrei sapere da voi che siete esperti quale percentuale di sconto dovranno applicare le ditte per i lavori…cioè al prezzo che ho io che sconto devo aspettarmi? Grazie delle vostre risposte e consigli.

  19. Per Francesco.
    Non esistono percentuali fisse. Dipende dalla congruità dei prezzi che ha adoperato il tuo architetto.
    Logicamente devi dare alle ditte il computo metrico (senza prezzi), e loro metteranno i loro prezzi.
    Alla consegna dei loro preventivi, tu li dovrai semplicemente controllare con quello che ti ha fatto l’architetto.
    Diffida, per esperienza, delle ditte che ti hanno fatto un eccessivo ribasso, e scegli una ditta che oltre che a uno sconto accettabile sia anche conosciuta per la sua serietà.
    Amedeu e c.

  20. salve,
    molti complimenti per il sito, chiaro ed efficace.
    avrei una spinosa questione da sottoporvi. da circa due anni fa sono cominciati dei lavori di ristrutturazione sulla nostra casa.per vari motivi, burocratici e non, il cantiere si è protratto fino ad ora.Adesso siamo in contrasto con la l’impresa, che ci ha fatto molto tribolare perchè spesso assente senza motivo. la ditta esecutrice ha realizzato una prima parte di lavori, non completandoli, nello specifico non ha smaltito i residui di scavo, non ha completato un’impermeabilizzazione ed un’intonacatura esterna(specifico che l’arriccio si è spaccato).ora la ditta, con nostra somma gioia,vuole abbandonare l’appalto, peraltro avendo gia’ firmato un contratto per una seconda trance di opere, che dopo un giorno di lavoro si è interrotta. il costruttore pretende 3000,00 euro, residuo del primo appalto, che non gli è stato corrisposto (perchè doveva appunto provvedere a terminare i lavori succitati) ovviamente io non ho nessuna intenzione di dargli i soldi, e lui minaccia di fermarmi il cantiere. il direttore dei lavori non riesce sd essere incisivo ed io vorrei sapere se posso, e come destituire la ditta. specifico che,un’altra ditta interpellata mi ha fatto un preventivo di 7000,00 euro per riparare i danni della ditta precedente e provvedere alla conclusione dei lavori.grazie infinite per l’aiuto

    • Per Cristina.
      Stai parlando di una ristrutturazione di una casa, per cui l’ammontare dei lavori dovrebbe essere alquanto sostanzioso.
      Il fatto che la ditta voglia andarsene chiedendoti tremila euro, dopo 2 anni di tribolazione, danni a non finire ed altro, a nostro avviso si configura, per te, come una vincita al totocalcio.
      Ti diciamo questo, in quanto disfarsi celermente di una impresa inaffidabile e pasticciona, è alquanto difficile, e con le attrezzature in loco e con la contabilità aperta, potrebbe fermarti i lavori per un tempo indefinito.
      Il Direttore dei Lavori, in questo caso è una figura essenziale e dovrebbe essere quello che risolve il tutto, ma può succedere anche che ciò non avvenga (per vari motivi).
      Per finire, se possiamo darti un consiglio, e prima di recarti da un legale (strada obbligata) che potrebbe farti spendere di più, cerca di contrattare i tremila euro e liberati di quella ditta.
      Amedeu e c.

  21. grazie amedeu, da quel che sto scoprendo in questi giorni l’avevo intuito anche io….in realta’ molta della colpa è del direttore dei lavori, che ha fatto gli interessi della ditta…volevo solo sapere se posso destituire la ditta…grazie ancora

  22. Salve,
    vorrei sapere che differenza può esserci tra quanto pattuito come preventivo(debitamente allegato ad un contratto di appalto per lavori di costruzione di un edificio) e quanto realmente pagato in consuntivo, considerato che la percentuale pretesa dal costruttore è di circa il 35%(ovviamente in più).
    Inoltre, vorrei sapere come posso comportarmi, visto che il costruttore pretende il pagamento di opere che ha dovuto rieseguire perchè realizzate male: sono stati realizzati due pilastri che dovevano sorreggere un cancello di circa mt. 5, quando il cancello è stato poggiato su detti pilastri, da un lato distava dal pilastro circa 25 cm. Il progettista sostiene che la colpa sia del costruttore, il costruttore sostiene il contrario.
    Sono state realizzate, inoltre e sempre per aver preso misure errate, delle opere che impediscono il normale utilizzo di un garage di mia proprietà, che adesso risulta sottostante rispetto al piano stradale e che quindi oltre ad essere inutilizzabile perchè per accedervi hanno creato un dosso di cm 10, è anche sottoposto ad allagamenti a causa della pioggia, che prima non avvenivano mai .
    Grazie e spero di essere stata chiara nonostante la complessità del caso.

    • Per Alessandra.
      Certo, e sei in una situazione poco invidiabile.
      Devi inizialmente porti la domanda se i lavori realizzati sono conformi al progetto approvato e se nel corso degli stessi hai firmato delle varianti o DIA, a modifica dello stesso.
      E’ importante per la verifica della tua partecipazione consensuale alle varianti effettuate.
      Se hai appaltato i lavori a misura, il conto finale può tornare diversamente dal preventivo, anzi, è raro che i due conti combacino.
      Però, il 35% in più, effettivamente sembra un poco troppo.
      Ti suggeriamo di leggere il contenuto di questo contratto di appalto, dove sono spiegate le diverse categorie di varianti (Richieste dal costruttore e concordate, necessarie, ecc), e quando avrai ben inquadrato quelle che sono state realizzate alla tua casa, ti renderai conto di quelle legittime e di quelle per le quali non dovresti pagare.
      http://www.coffeenews.it/contratto-di-appalto-fra-privati-per-opere-edili
      In ogni caso, una volta effettuata tale verifica, ti consigliamo di sentire anche un legale della tua zona, circa il modo di comportarti verso le altre due parti.
      Amedeu e c.

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