Come si misura la distanza tra due edifici ai fini urbanistici.

Come si misura la distanza tra due edifici ai fini urbanistici.

Le distanze fra i fabbricati sono stabilite dall’’art. 9 del D.M. n. 1444/1968 che cita testualmente:

Art. 9.
 
LIMITI DI DISTANZA TRA I FABBRICATI
 
Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue.
 
1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.
 
2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.
 
3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12.
 
Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) – debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
 
ml 5 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml 7;
 
ml 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml 7 e ml 15;
 
ml 10 per lato, per strade di larghezza superiore a ml 15.
 
Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planivolumetriche.
 
Chiarito quanto sopra cerchiamo di risolvere  i dubbi di molti nostri lettori, circa il sistema di misurazione delle distanze.
 
Una ultima sentenza del Consiglio di Stato, la n° 424 del 27/01/2010 ha stabilito che :

"……….per la determinazione delle distanze non sono computabili le sporgenze esterne di entità limitata, aventi funzione ornamentale, di rifinitura o accessoria. Rientrano in questa tipologia mensole, cornicioni e grondaie.

Al contrario, sono ricomprese nel concetto civilistico di costruzione le parti di edificio che, come scale, terrazzi e corpi avanzati, estendono e ampliano la consistenza del fabbricato pur non essendo idonei alla destinazione abitativa."

Tale sentenza in definitiva ribadisce quanto stabilito dal codice civile per la misurazione delle distanze, sia  per le vedute dirette che  laterali.

Quindi, tirando le conclusioni e tenendo fermi i principi sanciti dal suddetto D.M. n. 1444/1968 , qualsiasi distanza urbanistica (compresa quella dei 10mt di cui sopra) viene misurata dal limite di una terrazza o del parapetto di una scala, quando detti manufatti esterni sussistono.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

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di Amedeu

13 commenti

  1. Gentile Amedeu,
    ho letto l’interessante articolo sulla distanza degli edifici. Sono proprietaria di una casa in campagna degli anni ’60. Nel terreno adiacente al mio è stato costruito un nuovo edificio. Sono stata attenta alle distanze, 10 metri quelle tra pareti, però è stata costruita anche una loggia che si avvicina di altri due metri, quindi dista dalla mia casa solo 7 metri. Ho chiesto spiegazione e mi è stato detto dall’architetto del costruttore che è regolare, perchè le logge non devono osservare per fprza i 10 metri. Io ci ho creduto e sono stata zitta, però ora leggendo il suo articolo mi viene il dubbio di essere stata ingenua. Come posso fare per approfondire? Ed eventualmente cosa posso chiedere? L’abbattimento della loggia? Un risarcimento? Cosa devo fare? E’ sicuro che non ci siano deroghe per le logge? (Aperte su tre lati e con tetto?
    Ringrazioe saluto cordialmente

  2. Per Lucia.
    Come spiegato nell’articolo, la misurazione della distanza si basa essenzialmente su alcune sentenze del Consiglio di Stato, fra cui l’ultima è quella citata.
    Quindi per potere imporre il tuo diritto di fronte al vicino, devi (comunque e sempre) contattare un legale e fargli scrivere una lettera, nella quale chiederai un risarcimento.
    L’abbattimento è sempre una questione che, se si può, bisogna evitarla.
    Amedeu e c.

  3. Gentile Amedeu,
    grazie per il consiglio. Tuttavia mi chiedo, è possibile che il Comune interessato al rilascio della concessione edilizia, autorizzi un progetto che non è conforme alle norme del Codice civile in materia di distanza? o devo supporre che il costruttore abbia costruito la loggia senza l’autorizzazione del Comune?
    Cosa ne pensa?
    Ringrazio e saluto cordialmente.
    Lucia

  4. Per Lucia.
    I Comuni rilasciano i permessi di costruzione in base alle normative edilizie, che stabiliscono indici, altezze, distanze dai confini ecc.
    Tali permessi vengono rilasciati “fatti salvi i diritti dei terzi”, per cui se viene leso un diritto di un vicino, questi deve vedersela in sede privata tramite un proprio legale.
    Per verificare se il costruttore ha realizzato la loggia con regolare autorizzazione devi recarti presso l’Ufficio Edilizia privata del Comune e chiedere di visionare il progetto (è un tuo diritto) ed eventualmente puoi richiederne anche una copia.
    Amedeu e c.

  5. Grazie…. in settimana mi attivo…..
    Questa rubrica è davvero interessante!
    BUONA PASQUA a tutti.
    Lucia

  6. Buongiorno. Ma in caso di sopraelevazione in zona urbanistica A (piano casa regione sardegna) deve essere considerata inderogabile la distanza di 10 metri tra pareti finestrate ? Io credo di si. Nel DM 1444 nelle zone A non si fa cenno a nuove costruzioni o ampliamenti…ritengo perchè all’epoca non era possibile farlo. Cosa ne pensate ? Grazie

  7. Per Giovanni.
    Si, va osservata se però il fabbricato prospettante ha finestre al primo piano.
    Vale praticamente per tutte le zone.
    Amedeu e c.

  8. Gentile Amedeu,
    sto acquistando un appartamento (ma non ho ancora firmato neanche il compromesso). Il venditore mi ha precisato che sulla palazzina c’e’ una trascrizione relativa a una denuncia per il mancato rispetto delle distanze di costruzione. Secondo lei come devo comportarmi e che tipo di tutela posso avere prima di procedere con l’acquisto? Grazie per la disponibilita’. Lucio

    • Per Lucio.
      Prima di intraprendere una trattativa definitiva, ti consigliamo di contattare un tecnico professionista della tua zona e sentire presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune in cosa consiste tale denuncia, e più che altro se quanto denunciato corrisponde alla verità.
      Altrimenti puoi rischiare di acquistare un immobile che ha dei grossi problememi di poter sussistere (esistere; in parte o tutto).
      Amedeu e c.

  9. giuseppe 22/02/2016

    Gentile Amedeu,
    ho una casa con parete finestrata che confina con un capannone che sta per avere un ampliamento.
    le chiedo e possibile che le distanze tra fabbricati sia misurata solo parallelamente e non a raggio dallo dallo spigolo di casa mia?
    perchè se così fosse mi troverei il capannone sul confine che dista solo 2,30 metri dal mio spigolo di casa

    grazie giuseppe

    • Per Giuseppe.
      Le distanze dalla strada, dai confini e dagli altri edifici, allorchè si parla di pareti finestrate, vengono prese secondo la definizione del codice civile, che pone misure diverse dai regolamenti comunali, ma basate sullo stesso principio
      http://www.coffeenews.it/le-vedute-come-si-definiscono-e-si-esercitano
      Gli articoli del codice civile sono il 905 e 906
      Art. 905.
      (Distanza per l’apertura di vedute dirette e balconi).
      Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi e’ la distanza di un metro e mezzo.
      Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi e’ la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.
      Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi e’ una via pubblica.
      Art. 906.
      (Distanza per l’apertura di vedute laterali od oblique).
      Non si possono aprire vedute laterali od oblique sul fondo del vicino se non si osserva la distanza di settantacinque centimetri, la quale deve misurarsi dal piu’ vicino lato della finestra o dal piu’ vicino sporto.
      Concludiamo, comunque, dando una interpretazione logica, ma soggettiva a nostro parere, ritenendo che intorno a un edificio si crea una zona di rispetto con distanze legali fissate dalle locali norme del PRG comunale (Tipo quella cimiteriale o stradale), che circonda tutto l’edificio (Angoli compresi) e all’interno della quale non dovrebbero essere costruiti nuovi edifici.
      Amedeu e c.

  10. Salve, possiedo un terreno edificabile (zona B2 di completamento) confinante su tutti e 4 i lati da altri lotti già edificati.
    3 di questi lati (ovvero lotti) hanno i rispettivi edifici abbastanza lontani dal mio confine (7-8 mt) mentre un lato, oltre ad avere l’accesso del terreno, ha un condominio che risulta a 3 mt dal mio confine.
    Tale distanza mi porta a dedurre che in base alla normativa da Lei giustamente sopracitata, non potrei edificare la mia abitazione se non ad almeno 7 mt dal confine del mio lotto (7mt lato mio lotto + 3mt lato lotto del condominio).
    In considerazione che il lato del condominio di mio interesse è finestrato, sarebbe ipotizzabile costruire sotto i 10 mt (ma sempre a 5mt dal confine) se sul mio lotto ci fosse il lato del garage (per cui il condominio confinerebbe con una parete chiusa) anziché l’abitazione o l’unica deroga ai 10mt risulta se entrambe le pareti sono prive di vedute?
    Sugli altri 3 lati, posso avvicinarmi al mio confine, sotto i 5 mt (es. a 3mt come da codice civile), visto che gli edifici dei confinanti sono a 7-8mt di distanza?
    Nel ringraziarla in anticipo per le risposte che potrà darmi, le esprimo i miei complimenti per gli articoli di vero interesse.

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