L’ipoteca cosa è, quali sono le sue caratteristiche.

Si sente spesso parlare di ipoteca, ma probabilmente pochi sanno esattamente che cosa è, e quali sono i suoi caratteri principali.

Innanzi tutto dobbiamo dire che è un diritto reale di garanzia e di prelazione, costituito su beni immobili (ed eventuali loro pertinenze) oppure su diritti reali quali l’usufrutto, il diritto di superficie, l’enfiteusi.

L’ipoteca può anche interessare beni mobili, ma non essendo il nostro campo non li tratteremo.

Viene costituita essenzialmente sui beni del debitore o di un terzo a favore del creditore, che acquista in tal modo la facoltà di espropriare il bene ipotecato, anche, appunto, di un terzo assoggettato ad ipoteca.

Caratteristiche dell’ipoteca.

a) è di natura reale, poichè riguarda i beni su cui grava, e li segue anche in caso di passaggio ad altri proprietari.

b) è indivisibile, nel senso che resta integra a garantire il credito, fino a che questo non venga soddisfatto nella sua interezza.

c) è pubblica, poichè la sua validità richiede che essa venga inscritta nell’apposito registro della Conservatoria dei Beni Immobiliari e delle Ipoteche

d) è speciale, in quanto sussiste solo su beni immobile opportunamente indicati e per una determinata somma di denaro

Modo di costituzione dell’ipoteca

L’ipoteca nasce quando c’è un credito da garantire ed un bene capace di soddisfare tale garanzia.

L’ipoteca è legale (art 2817 del c.c.) quando viene attribuita dalla legge a favore di determinati creditori senza che vi sia il consenso del debitore (Per esempio: del venditore sugli immobili venduti o dello Stato sopra i beni del condannato).

è giudiziale (art. 2821/2820 del c.c.) quando viene inscitta a seguito di una sentenza di condanna, al pagamento di una somma, anche se indeterminata

è volontaria (art. 2821/2826 del c.c.) quella concessa per contratto o per dichiarazione unilaterale. Occorre naturalmente un atto pubblico.

Per l’ipoteca vige il divieto di "patto commissorio" (art 2744 del c.c.) che consiste nel fare passare in proprietà del creditore il bene ipotecato se il debitore non paga il suo debito.

Iscrizione

L’ipoteca deve inoltre essere iscritta tramite un atto, che la costituisce e la rende pubblica, e quindi valida nei confronti di terzi.

Il grado

Secondo il  numero d’ordine deriva il grado dell’ipoteca, il quale determina, in caso di vendita del bene ipotecato, l’ordine in cui i vari creditori inscritti devono essere soddisfatti.

Effetti dell’ipoteca

L’ipoteca produce i suoi effetti quando il debitore non adempie agli obblighi assunti.

L’effetto principale è la espropriazione forzata dei beni ipotecati da parte del creditore, il quale si soddisfa sul prezzo ricavato dalla vendita, con preferenza sui creditori sprovvisti di una garanzia.

L’espropriazione può effettuarsi anche quando il bene ipotecato sia stato trasferito ad altri, e si esercita contro il terzo possessore, il quale a sua volta può:

a) abbandonare il bene ipotecato senza sopportare altri pesi (con l’intervento, tramite domanda al Tribunale)

b) estinguere l’ipoteca pagando i creditori inscritti

c) liberare il bene dalle ipoteche offrendo e versando il valore del bene ipotecato (art 2889/2998 del c.c.)

Durata e estinzione dell’ipoteca.

L’efficacia di una ipoteca dura 20 anni.

Qualora però il termine scada, il creditore può procedere ad una nuova iscrizione,(art 2848 – 2850 del c.c.) il cui grado però decorrerà dalla data di detta inscrizione.

L’estinzione dell’ipoteca può avvenire per: pagamento del debito garantito dall’ipoteca, distruzione del bene ipotecato (salvo non ci sia una adeguata assicurazione), rinuncia scritta da parte del creditore, provvedimento di trasferimento del bene ipotecato dal debitore al creditore, per prescrizione,.

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di Amedeu

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