Indice di fabbricabilità di un terreno. Cosa è?
Di amedeu
Molti freguentatori di questo sito, chiedono ripetutamente che cosa sia l’indice di fabbricabilità.
Ci sentiamo in dovere di parlarne più dettagliatamente, nonostante in precedenti capitoli questo problema sia già stato affrontato.
Se una zona è classificata edificabile da un Piano Regolatore Comunale, viene contraddistinta da una lettera dell’alfabeto. Normalmente le zone B e C sono edificabili, quelle E agricole, le A sono i centri storici e così via.
Ogni zona trova corrispondenza nelle Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale di ogni Comune.
Poi avviene che per le zone, per esempio le C vi siano diverse sottozone, per esempio C1, C2 e così via, la E ha E1, E2 ecc.
Ogni sottozona ha dei parametri di edificabilità, previsti dalle suddette Norme, oppure non è edificabile perchè ha altre destinazioni.
Chi ha la fortuna di possedere un lotto di terreno in una zona edificabile, deve verificare presso l’Ufficio Urbanistica del proprio Comune i paremetri di edificabilità del suo lotto.
Il parametro più importante è senza dubbio l’Indice di Fabbricabilita (indicato come IF); tale IF è costituito dal rapporto fra il volume che si può edificare sul lotto e la superficie del lotto stesso.
Spiegandolo più semplicemente se una persona possiede un lotto di terreno in zona, ammettiamo C1 ed il suo indice di fabbricabilità è 1,5, vuol dire che può costruire per ogni mq di terreno esattamente un metro cubo e mezzo.
Un lotto di 600 mq ha la potenziale edificabilità di mq 600 x1,5 = mc. 900
Attenzione! La cosa non è così semplice, in quanto l’IF deve essere verificato insieme ad altri importanti parametri ed esattamente con il Rapporto di Copertura (denominato K) con le distanze dai confini e dalla strada (L1 ed L2) ed infine con l’altezza massima (h)che può raggiungere un edificio in detta zona.
Cosa significa tutto questo: esattamente che chi possiede per esempio un lotto di terreno , abbiamo detto con IF = 1,5, ed il rapporto di copertura K (cioè la percentuale massima che può raggiungere la superficie della nuova costruzione intesa come proiezione del fabbricato sul terreno) uguale al 30% ed inoltre con le distanze dai confini e dalla strada uguali a mt. 5,00, e l’altezza massima (h) è uguale a mt 7,50, deve fare i seguenti controlli.
Il proprietario del lotto, prima di cantare vittoria per il regalo ottenuto dal Piano regolatore Generale , deve analizzare tutti questi parametri per vedere se può sfruttare appieno l’Indice di Fabbricabilità di 1,5.
Conta molto la forma del lotto, in quanto se esso è molto profondo e stretto , oppure molto irregolare, può darsi che non si possano sfruttare a pieno sia il rapporto di copertura che l’IF.
Spieghiamo meglio con un semplice esempio.
Ipotiziamo, per assurdo, che il nostro lotto sia di 1000 mq, di forma regolare rettangolare, largo 17 mt; e quindi con una profondità di mt 56.
Tenendo conto delle distanze dai confini (mt 5,00 per lato) si potrebbe costruire un edificio largo mt 7 cioè mt 17- (5+5).
Il rapporto di copertura K abbiamo detto, che nel nostro caso è = 30%, così che l’edificio fabbricabile avrebbe una pianta di 300 mq (cioè il 30% di 1000 mq.), i quali divisi per 7 (larghezza), darebbero una lunghezza ipotetica del fabbricato di mt 42.
A questo punto diventa impensabile e paradossale costruire su questo terreno un fabbricato largo solo mt 7 e lungo mt 42 ed alto mt 7,50.
Questo sta a dimostrare che l’indice di fabbricabilità è importante ed a prima vista è gratificante, ma deve essere sempre verificato con gli altri parametri sopra esposti, prima di dare una esatta valutazione della nostra "presella".
Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo
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buona sera in un terreno prima agricolo poi edificabile c1 di mq.700 quanto si puo’ costruire
Per Giulia.
Sono contento che tu possieda adesso 7000 mq di terreno fabbricativo.
Relativamente a quanto puoi costruire, vai sulla destra delle pagine di questo sito e cerca fra i 6 articoli della categoria “urbanistica” quello che ti interessa sapere.
Ciao
Amedeu
salve io abito in una propietà privata su una palazzina posta su due livelli ho a disposizione in grandissimo giardino privato,volevo sapere se è possibile costruire una villetta o una tavernetta nel giardino e i permessi che ci voglio no per poterlo fare,grazie
Per Rossella.
Potresti rivolgerti all’Ufficio Urbanistica del tuo Comune, ma ti consiglierei prima di fare questo passo, di recarti presso un professionista abilitato della tua zona (Ingegnere, architetto, geometra) portando con te una planimetria del tuo terreno, comprensivo della casa che possiedi. Sarebbe bene che ti procurassi anche una copia del progetto di detta casa.
Il tecnico dovrebbe darti tutti i ragguagli che ti servono; qualora non fosse in grado in quanto non a conoscenza della destinazione del PRG per la tua zona, si informerà e ti farà sapere.
E’ la via più facile e sicura per sapere “tutto” ciò che desideri.
Ciao.
Amedeu e c.
Per costruire un’abitazione posso asservire solo il terreno di cui sono propietario o posso possedere solo l’indice di fabbricabilità e il proprietario del terreno può essere diverso da chi costruisce la casa?
Per Francesca
La Concessione edilizia (LEGGE 28 Gennaio 1977, N. 10 - Legge Bucalossi) è un atto amministrativo tramite il quale si rilascia al proprietario del terreno o del fabbricato……………..
Amedeu e c.
salve sono proprietario di un lotto di terreno di 3100mq con indice di fabbricabilita 1,5mc/mq in zona B12 di completamento con anche circa 2300mq in zona F2 verde pubblico ambientale quanta superficie posso costruire
Per Annam.
Puoi costruire 4.650 mc per la zona B12.
Quindi 15 appartamenti di circa mq 100 cadauno di superficie lorda.
Relativamente alla superficie del lotto che puoi utilizzare, devi sapere quale è il Rapporto di Copertura e quali sono le distanze dal confine per la tua zona.
Per la F2, devi leggere le norme di Attuazione del Piano Regolatore del tuo Comune.
Amedeu e c.
Buongiorno, vorrei sapere se è normale che un costruttore possa costruire una villa con piscina appoggiandosi al muro di confine. Al muro di confine ha eretto una fattispecie di portico con tetto spiovente sotto al quale ha già effettuato muratura e impiantistica per una piscina.Il tetto di questa presunta piscina si erge a circa 1,5 mt al di sopra del muretto che divide le proprietà e le colonne sono praticamente attaccate al muretto. la ringrazio anticipatamente
Per Marcella.
Effettivamente, da come lo hai spiegato sembra che qualcosa non torni.
Le distanze dai confini sono comunque dettate dal Piano Regolatore Generale del Comune e quindi dalle Norme di attuazione relative alla zona nella quale ricade la tua casa e quella del vicino.
Identico discorso se invece del PRG è in vigore il Regolamento Urbanistico.
Ti conviene recarti presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune; possibilmente vacci con persona esperta in materia, possibilmente un tecnico.
Devi richiedere di visionare l’intera pratica del tuo vicino. Poi se ti occorre, chiedi (a pagamento) tutti gli atti che ritieni necessari dell’intera pratica: è tuo diritto.
Se hai un simile dubbio devi chiarirlo in questo modo, in quanto se il vicino non ha rispettato alcune norme, in definitiva ha danneggiato solo te.
Amedeu e c.
Salve a tutti!
vorrei porre un quesito che è il seguente:
ho un lotto di terreno che è poco più di 1000mq, di cui solo 800 ricadono in zona C3/1 (espansione), la rimannte superficie è zona agricola con rispetto autostradale.
Per edificare su tale lotto la zona C3/1 prevede un lotto minimo di 1000mq. A questo punto chiedo: per il raggiungimento della superficie minima è possibile considerare anche la parte di terreno agricolo? oppure deve necessariamente essere tutta zona edificabile?
Ringrazio anticipatamente a tutti coloro che saranno in grado di darmi una risposta, o suggerirmi le norme che riguardano questo tipo di problematica.
Per Luigi.
Stando alla destinazione di zona, che prevede il lotto minimo di 1000 mq ed un indice X per la classificazione in zona C3/1 (espansione), non rispetteresti la superficie del lotto, per cui dovresti costruire in “comparto” cioè trovando uno o più vicini , aggregandoti ai quali dovresti reggiungere tali parametri, dividendovi poi proporzionalmente il volume edificabile (Il tuo sarebbe proporzionale ad 800 mq).
Detto questo, non è raro, specie se la situazione intorno al tuo lotto è particolarmente difficile, trovare un accordo nell’ambito del Comune per ottenere una specie di deroga . (Si ricorda che le deroghe in materia di urbanistica sono discutibili, ma che in pratica vengono poi accordate da molte Amministrazioni per i casi non altrimenti risolvibili.)
Quindi hai due strade.
Sta al tuo tecnico professionista di fiducia, sondare il terreno con delicatezza, per farti trovare quella più idonea
Amede e c.
Ciao a tutti ho un immobile di circa 30mq in comune di Briosco (M/B) al piano terra accatastato come immobile comerciale , devo costruire un bagno e cambiare destinazione d’uso in abitativo (cioè un monolocale ). Il bagno verrebe cieco con aspirazione forzata, mi potete dire la superficie minima che bisogna tenere per avere la abitabilita’ e se non adoperando il gas all’ interno ma solo apparecchiature elettriche sia par il riscaldamento e per la cucina mi è piu facile avere la voltura .
Sono nuovo nel vostro sito e ringraziandovi anticipamente vi prego di darmi una mano.
Per Fatmir.
Per i dati urbanistici del tuo alloggio vai nella Home, e nel riquadro “Ricerca” introduci le parole “parametri e standard edilizio urbanistici” poi premi GO.
Ti apparirà un articolo e devi leggerlo con attenzione.
Riguardo all’appparecchiatura elettrica, anche se più dispendiosa, senza dubbio ti faciliterà in questa fase.
Amedeu e c.
Salve sono Roberto da Galatina in provincia di Lecce sono proprietario di un terreno di circa 6000 metri che ricade nel nuovo pug di galatina alla categoria di comparto vorrei realizzare degli immobili ma mi e stato riferito che siccome non raggiungo il 50%+1della superfice totale del comparto devo mettermi d’accordo con gli altri proprietari delle restanti aree che da una mia verifica effettuata sono circa 16 altri proprietari diversi non interessati al mio progetto,come posso fare per poter realizzare qualcosa su questo mio terreno? Visto che con la mia famiglia gestiamo un azienda di prodotti surgelati e che per questo vorremmo poter costruire una nuova sede su questo terreno oltre che ad assumere altro personale,posso intanto presentare un progetto. grazie
Galatina 02-10-10
Per Roberto.
Purtroppo è il problema di quasi tutti comparti.
Devi leggere attentamente la normativa che accompagna il Piano Urbanistico Generale ed in particolare la parte che interessa il comparto stesso.
Qualora non trovassi alcuna via per risolvere questa situazione, cerca di individuare un altro proprietario, possibilmente a te vicino, con il quale puoi raggiungere più del 50% della superficie.
Potresti pensare ad una società o qualcosa di simile.
Contemporaneamente verifica tale soluzione con i dirigenti dell’Ufficio Urbanistica del Comune.
Amedeu e c.
Buonasera, sono proprietaria di un terreno di circa 2000 mq, zona c2 edificabile e di espansione.
Vorrei costruirmi una casa per uso abitativo.
Sono andata in comune per sapere se e quanto potevo costruire, ma mi è stato detto che se anche tutti gli altri proprietari dei lotti confinanti e non, sono disposti a pagare a proprie spese l’urbanizzazione, nessuno lì può costruire niente..
Oltretutto questa urbanizzazione comporta l’espropriazione del 42% del terreno di ciascuno per arrivare ad un max di 1 ettaro che il comune si ‘prenderebbe’ per una zona verde.
E’ normale questa situazione sia per l’urbanizzazione a spese nostre più l’espropriazione del terreno?
Vi ringrazio anticipatamente.
Per Claudia.
Da come presenti la cosa, sembrerebbe che il Comune, in
ottemperanza all’articolo 870 del R.D. 16 marzo 1942 n° 262 e successivi. voglia applicare sulla vostra zona un tipo di “Comparto”. Di solito il comparto viene attuato dagli stessi proprietari, che tramite uno o più tecnici professionisti presentano al comune le opere di urbanizzazione da realizzare (Strade, fognature, acquedotto, linea gas ecc), includendo anche le aree previste a verde pubblico ed a parcheggio pubblico da cedere al comune stesso gratuitamente. Solo dopo che i privati hanno realizzata l’urbanizzazione vengono rilasciati i permessi di costruzione.
Il vostro comune sembra chiedere la monetizzazione delle opere di urbanizzazione e la cessione delle aree a verde; dal che se ne deduce che esiste un piano di lottizzazione e che il Comune ha intenzione di realizzare in prima persona le strade ecc e poi concedere le concessioni edilizie.
Vi conviene “sviscerare” bene questo aspetto, facendovi acompagnare all’Ufficio Urbanistica da un tecnico professionista abilitato, il quale comprenda bene la situazione dalla cartografia e dalle norme di attuazione del P.R.G. e poi vi consigli su come agire e quale strada prendere.
Amedeu e c.
Ciao intanti volevo farti i complimenti per il sito e per l’aiuto che dai.
Anche io cercavo dei piccoli chiarienti per quanto riguarda il tema dell’indice di fabbricabilità. Nello specifico devo affrontare l’Esame di Stato per Architetti N.O. e nei vari temi d’esame spesso viene citato tale indice. Per esempio:
“Progettare un edificio residenziale per 4 persone su un terreno di 50×100 ml facente parte di una lottizzazione di 3 lotti servito da una strada su di un lato e il terrento è piantumato al 50%. La cubatura max ammissibile è di 0,1 mc/mq e l’altezza max dell’edificio deve essere di 10 mt. Qui non capisco se il lotto è 50×100=5000mq di cui la metà è piantumata, quindi avrò 2500mq che moltiplicati per ‘indice mi darà 250 mc/mq giusto?ma come superficie di costruzione quanto ho?
Tra l’altro in un manuale mi fa l’esempio simile dandomi la superficie fondiaria che moltiplica per l’indice ma che poi frazione a 3 (che sarebbe l’altezza del piano)…..
grazie davvero
Per Daniele.
Il fatto che il tema dica che il 50% della superficie è piantumata, non vuol dire che devi sottrarla dal computo del volume, in quanto doveva essere specificato che tale area di piantumazione era ad “uso pubblico”: lo stesso discorso , per esempio, vale, se avessero detto che una parte della superficie doveva essere destinata a parcheggi su strada, senza però specificare che erano ad “uso pubblico”.
Quindi, leggendo letteralmente il tema, hai un indice di fabbricabilità = a 0,1 mc al mq.
Puoi allora costruire 500 mc (5000 x 0,1 = 500 mc).
L’altezza massima che puoi raggiungere sono i 10 metri. OK
Dal tuo tema, per calcolare la superficie coperta realizzabile devi dividere il volume edificabile di 500 mc per 3,00, che è l’altezza interna (per legge) di una abitazione = 2,70 più l’altezza di un solaio (0,30 max), raggiungendo così quanti mq puoi realizzare complessivamente (circa 166 mq).
Per essere completo, il tema, doveva però riportare anche le distanze dai confini e dalla strada ed il rapporto di copertura (chiamato normalmente K), cioè la percentuale di superficie coperta che puoi realizzare nel lotto (0,30; 0,10,…o altri).
In fase di progettazione, ti renderesti conto che la superficie di 166 mq ottenuti, non è corretta, in quanto il piano terreno viene rialzato di almeno 50/70 cm, per cui hai un errore di (50-30 o 70-30) che devi aggiustare nel progetto.
Per sapere se puoi costruire i 166 mq tutti in un piano o in due piani, hai bisogno di conoscere il rapporto di copertura di cui sopra e che varia da zona a zona (secondo il PRG).
Amedeu e c.
sono proprietario di un terreno di circa 5000 mq che secondo il nuovo piano regolatore è stato classificato zona C2. cosa posso fare??? io da privato posso fabbricare?? come faccio a calcolare il valore del mio terreno???
Per Marco.
Sarebbe opportuno che tu andassi presso l’Ufficio Urbanistica del tuo Comune ad informarti circa i requisiti della tua zona e le possibilità edificatorie.
Altrimenti sul sito del tuo Comune cerca le “Norme di attuazione del Piano Regolatore Generale”. Lo apri o lo scarichi , e quindi cerchi la zona C2.
Apprenderai così cosa puoi realizzarci esattamente (Indici, distanze dai confini e dalla strada, altezza raggiungibile, eventuale lottizzazione ed altro).
Una volta venuto a conoscenza di questo, con una planimetria del tuo terreno ti dovrai recare presso l’Ufficio Urbanistica a controllare i confini del tuo terreno nella cartografia di PRG (La troverai esposta nell’ufficio stesso)
Una volta venuto a conoscenza di tutto ciò, avendo una “infarinatura” generale della questione, puoi contattare un tecnico professionista per tutte le altre notizie che vuoi sapere.
Per il prezzo: attenzione! Se la zona è edificabile ed ha un buon indice, può “far gola” a molti, quindi usa intelligenza e non ti basare sulla prima valutazione che ti faranno, ma senti anche altre persone.
Comunque, strada facendo ti accorgerai di muoverti in un terreno molto difficile, dove è normale muoversi con cautela .
Amedeu e c.
ho cercato quello che mi hai detto tu….e la zona c2 è classificata come Aree di espansione urbana residenziale pubblica o convenzionata soggetta a Prescrizioni Esecutive.
Per Marco.
Devi leggere tutto il contenuto della norma relativa alla zona C2 e poi seguire il consiglio che ti abbiamo dato. Cartografia ecc).
Amedeu e c.
sono in possesso di un pezzo di terreno edificabile(zona periferia di verona) volevo sapere se per costruire in adiacenza devo chiedere il consenso al confinante o posso costruire dando cosi la possibilita’ al confinante a sua volta di poter costruire nel medesimo modo. (a parole ci siamo accordati x costruire in adiacenza devo far notivicare l’atto?)
le risulta che se costruisco entro luglio 2011 non devo chiedere il consenso al confinante?
restando ferme tutte le altre regole del piano regolatore in vigore (distanze ecc ecc)
grazie per la risposta.
Per Giuseppe.
Normalmente, in ogni Piano Regolatore Generale o Regolamento Urbanistico o altro ancora, vengono definite le zone edificabili, con le caratteristiche edilizio-urbanistiche relative specificate nelle rispettive Norme di Arttuazione.
Se la tua zona prevede fabbricati a filo strada ed adiacenti l’uno all’altro o situazioni similari, tu puoi costruire il tuo fabbricato come previsto.
Là dove vengono fissate distanze dalla strada e dai confini, devi rispettarle e non può valere l’autorizzazione del confinante, in quanto sono norme di attuazione di uno strumento urbanistico approvato dagli Enti competenti.
Alcuni Comuni non hanno ben chiara questa normativa, e fanno portare al cittadino le autorizzaziooni scritte del vicinante.
E’ raro che accada, ma è possibile.
Attenzione, perchè ai fini di legge tali dichiarazioni, anche se fatte su atto notarile, non valgono assolutamente.
Quindi, recati presso l’Ufficio Urbanistica del tuo Comune e cerca di comprendere bene in quale zona ti trovi e quali sono gli standards normativi da rispettare.
Amedeu e c.
Salve ho un azienda di 1500 mq su un terrenno di 3000 mq in una zona artigianale improria che col nuovo piano regolatore per lo sviluppo urbanistico è tutto edificabile…quanto può valere se pensassi di venderlo?
Per Massimo.
I prezzi, oltre che variare da Regione a Regione, variano anche in base alle condizioni dell’oggetto che tu hai intenzione di vendere.
Ti consigliamo di rivolgerti a dei professionisti seri della tua zona, per fare valutare corretttamente la tua proprietà.
Amedeu e c.
ho un terreno di he 3 zona e2 con indice fondiario 0,10mc/mq.posso costruire una casa di mq?….non so che calcolo devo fare!!!!
Per Franca
Ha 3 e are 2 = mq 32.000
mq 32.000 x 0,1 (Indice di fabbricabilità) = mc 3200.
mc 3.200 : 3 (Altezza di un appartamento + solaio (2,70 + 0,30) = mq 1066
Sono circa 10 appartamenti della superficie lorda di mq 100 cadauno. (considera 9 se togli i servizi vari)
Logicamente il fabbricato si svilupperà su diversi piani, per cui la superficie coperta dipende: dall’altezza, dalle distanze dai confini e dalla strada e dall’eventuale Rapporto di Copertura (K) se esiste per la zona.
Amedeu e c.
salve, sono propietario di un terreno di 1000 mq che si trova in mezzo ad un piano di lottizzazione, vorrei sapere se il comune ha il diritto di togliermi il 62% del terreno stesso. Grazie della Vostra risposta
Per Giuseppe.
Devi semplicemente recarti, magari accompagnato da un tuo tecnico di fiducia, presso l’ufficio Urbanistica del tuo Comune per verificare il suddetto piano di lottizzazione.
Devi controllare in particolare gli spazi pubblici (strade, verde pubblico ed altro) che tale piano di lottizzazione prevede sul tuo terreno.
Inoltre controlla (importante) se il Piano di lottizzazione è conforme alle previsioni del Piano regolatore Generale o del Regolamento Urbanistico.
Amedeu e c.
su un terreno piano di 1668mt sono indeciso se chiamare una ditta del trentino per costruire una casa in legno o una ditta per costruire una casa in cemento mi indicate molto sommariamente le spese a cui posso andare incontro ma soprattutto quanto dura una casa in legno che manutenzione è obbligatoria fare per farla rimanere in condizioni ottimali a vita
Per Roberto.
Non abbiamo nulla in contrario affinchè si costruiscano case di legno, anzi siano le benvenute.
Essendo di recente evoluzione, almeno in gran parte dell’Italia, dobbiamo dire che non le conosciamo a fondo come le case in muratura o in cemento armato.
Per ora non si vedono molte costruzioni in legno, ma può darsi che in futuro l’interesse aumenti.
Al Saie 2010 di Bologna, un intero padiglione era dedicato alle strutture in legno, e siamo rimasti favorevolmente impressionati dalla tecnologia adoperata. Queste costruzioni presentavano aspetti positivi specie per ciò che riguardava il risparmio energetico e la vivibilità ambientale.
Il prezzo di costruzione di una casa in muratura si aggira intorno ai 1.300€ al mq, anche se più volte noi abbiamo ripetuto che va effettuato un preventivo su un progetto redatto, per avere l’esatto costo.
Il prezzo di una casa in legno normalmente viene dato “chiavi in mano” e dovresti contattare una ditta produttrice di tali strutture.
Amedeu ec.
Salve mi chiamo Carolina e abito in provincia di Oristano.
Stò realizzando un campo di tiro in una zona agricola e il Comune mi sta ostacolando e richiedendo autorizzazione alla regione in quanto il comune scrive che si trova in zona storica.
E’ possibile che una zona agricola in perfetta campagna e periferia del paese ricada in zona storica??
Per Carolina Rita.
Il fatto rimane strano anche a noi.
Visitando più volte la tua bella Regione abbiamo però notato che in aperta campagna vi sono i famosi Nuraghi come per esempio a Barumini.
Può darsi che la tua area che consideri agricola, secondo le carte comunali, abbia invece una destinazione archeologica.
Comunque le nostre sono solo supposizioni, derivate dal fatto che i tecnici del tuo Comune non avrebbero innestato una prassi così particolare senza un valido motivo.
Devi controllarlo presso la cartografia esistente all’ufficio Urbanistica del tuo Comune.
Amedeu ec.
ho un uliveto nel comune di imperia non intendo costruire anche perche non possiedo la metratura minima per poterlo fare, posso solo ampliare la casa gia esistente, ma l’ho gia fatto negli anni precedenti .
pago una tassa ici molto alta .
il comune dispone una serie di correzioni all’indice di fabbricazione :
mancato raggiungimento del lotto minimo , (questo lo posso sfuttare)
ma inedificabilità di fatto, e impossibilita di cessione dell’indice
non capisco cosa vogliono dire
Per Marco.
Non hai possibilità di costruire e non puoi ricevere o dare l’eventuale volume derivante da un ipotetico indice di fabbricabilità del tuo terreno.
Sono comunque dizioni molto strane. Devi consultare, anche via internet, prima la cartografia e poi la normativa di attuazione del PRG per la tua zona e leggere attentamente l’articolo di riferimento (per il tuo lotto di terreno).Il senso compiuto delle dizioni di cui sopra lo avrai una volta letto l’intero articolo.
Amedeu e c.
Salve, sono nuova del sito e avrei bisogno della vs. consulenza.
Sto valutando l’ acquisto di un terreno ma non essendo esperta in materia,volevo sapere cosa devo chiedere e cosa devo sapere di questo terreno x non correre rischi.
Secondo voi è il caso, prima dell’ acquisto di farsi fare una perizia del terreno e chi fa questo genere di perizie? quanto può costare una perizia del genere? grazie mille dell’ aiuto.
Per Rita.
Sarebbe bene che nell’acquistare un terreno fabbricativo ti appoggiasi ad una persona qualificata di tua estrema fiducia, possibilmente un tecnico.
Dovrai poi cercare il terreno fra le varie agenzie immobiliari, e l’ambiente non è dei più semplici, per cui il consiglio che ti diamo è quello di sentire molte agenzie prima di prendere una decisione, in maniera da farti una cultura in materia dei prezzi (che variano da Regione a Regione, da Comune a Comune, da zona a zona).Se devi effettuare un compromesso devi essere certa della piena disponibilità edificatoria del lotto: ecco che il tuo tecnico ti potrà aiutare informandosi negli uffici competenti per sapere tutti i vincoli urbanistici che possono gravare sul medesimo.
Il tecnico, in ultima analisi potrà farti anche una valutazione equa del terreno.
Riguardo al suo costo non sappiamo dirti, ma puoi sempre contrattarlo anticipatamente con il tecnico, prima di partire.
Amedeu e c.
Buonasera, grazie x il servizio che date!
Ho un caso teorico da riportare:
se ho acquistato un terreno di 10.000 m2 di cui mi viene dato l’if (es. 1,5) e in questo terreno le nta del prg prevedono che una parte di 4000 m2 è destinata ad espansione zto c2, mentre 2000 mq a verde pubblico, 200 mq a verde privato, 800 mq a servizi generali (parcheggi), infine altri 3000 mq a uso agricolo con indice if =0,03. Cosa significa che posso edificare solo dove è fornito l’if che gli altri lotti non sono edificabili? Quanto sarebbe astrattamente la volumetria realizzabile, rapporto di copertura e distanze a parte?
Per Maurizio.
Ci presenti la situazione dei 10.000 mq non specificando se hai verificato sulla cartografia la corrispondenza di parti del tuo terreno con le rispettive zone di cui alle norme di attuazione: comunque, seguendo letteralmente, sembrerebbe che tu puoi edificare solo su 4000 mq con indice 1,5 (mc 6.000), dovendo verificare poi la zona territoriale omogenea; quella agricola (mc 90), e (che oltre che all’indice di fabbricabilità avrà le prescrizioni particolari legate all’uso agricolo).
Il verde pubblico, quello privato ed i parcheggi non sono edificabili e vanno scomputati.
Amedeu e c.
Buongiorno
ho acquistato un terreno agricolo “seminativo di 1à” in comune di Lizzano (ta) della superficie di 65.000 mq.
Piantero’ 4 ettari di vigneto e 2 ettari di oliveto intensivo spagnolo ma vorrei
costruire un immobile per lavorare le olive e l’uva per un totale di 300 mq altezza 5 metri.
Mi dicono che e’ permesso costruire massimo 150 mq altezza 5 metri
oltre si va’ in “conferenza dei servizi” a livello regionale.
E’ vero?
cordialmente
fulvio rapana’
Per Fulvio.
Ogni regione ha la propria legge riferita alle zone agricole. Tu devi leggerla e verificare quanta superficie occorre per costruire una casa colonica ed inoltre quale metraggio è consentito ( di solito concedono 120 mq) .
Sono informazioni che puoi trovare fra le Norme di attuazione del PRG del tuo Comune (anche via internet), dove appunto dovrebbero essere state recepite le direttive regionali.
Come succede in quasi tutte le altre regioni italiane, un conto è autorizzare un immobile ad uso abitativo, altro conto è autorizzare altri immobili prettamente agricoli, tipo carraie, stalle, magazzini, occorrenti al coltivatore per mandare avanti la propria azienda.
Tu devi informarti bene su questa seconda possibilità, che certamente verrà concessa anche nella tua Regione.
Probabilmente , però, prima di autorizzare i volumi accessori vorranno avviata l’azienda agricola ed in piena produzione.
Amedeu e c.
salve. possiedo un terreno con indice 1,5 di edificabilità, in zona B. 22000mq edificabile. il mio lotto personale e di 4200mq. il costruttore offre il 22% del realizzato in appartamenti. per la mia parte gli ho chiesto visto che siamo 5 figli, un appartamento a testa medio grande diciamo, sui 80mq piu balconi. il terreno e vicino strada principale e pianeggiante. pensate che sia una richiesta giusta? e se vorrei anche i box, si puo fare? grazie luca
Per Luca.
E’ una zona che conosciamo poco.
Al centro Nord (4200 mq x1,5 = mc 6300 di costruzione, pari a 19/20 appartamenti circa di mq 100 cd + parti comuni) potresti richiedere anche dei box, ed il costruttore farebbe sempre un buon affare.
Amedeu e c.
Salve desideravo un chiarimento
Sono proprietario di un terreno agricolo di 15000 mq di forma pressochè rettangolare (50×300m) confinante su tre lati con altri terreni e sul lato corto con la strada provinciale. Informandomi ho saputo che l’ IF è pari a 0.03 mc/mq , che il rapporto di copertura è 10% e l’altezza massima è 7.5 m e le distanze da considerare, se ricordo bene, sono di 10 m dai confini. Avrei piacere di sapere di quanti mq potrebbe essere una probabile futura casa.
Grazie per l’aiuto che vorrà darmi.
Domenico
Per Domenico.
Stando al rapporto di copertura dovrebbero essere 1500 mq.
E secondo l’indice di fabbricabilità mc 450.
Le distanze dai confini consentirebbero largamente la costruzione di una casa.
E’ evidente, però, che dai dati di cui sopra c’è qualcosa che non torna: probabilmente il rapporto di copertura.
Inoltre per le zone agricole vi sono delle leggi regionali da rispettare, che non solo possono riguardare l’iscrizione del proprietario ai Coltivatori Diretti, ma anche la realizzazione della casa stessa secondo un Piano di Utilizzazione Aziendale (Chiamato anche in altre maniere).
Può darsi che la tua Regione non richieda perà tutti questi vincoli.
Il consiglio che ti diamo, è quello di informarti bene presso l’ufficio Urbanistica del tuo Comune.
Amedeu e c.
buongiorno,
sono propietario di un terreno edificabile di 1000mtq un costruttore della zona mi ha chiesto di poter fare sul mio terreno 2 villini di cui 1 villino mi viene dato in cambio del terreno.
Volevo sapere come devo comportarmi?
Grazie anticipatamente.
Per Marco.
Detto così, 1 in cambio di 2, sembra un eccellente affare.
Devi comunque accertarti circa le capacità costruttive del tuo lotto (il cubaggio realizzabile in base all’indice di fabbricabilità); in base agli indici di fabbricabilità, tenendo conto che per un appartamento di 100 mq occorrono circa 300/350 mc.
Sulla base di tali dati avrai il valore del tuo terreno.
Amedeu e c.
Buonasera,
sono Riccardo, mi permetto di approfittare della sua disponibilità per avere delucidazioni circa il dimensionamento di un edificio:
Ho un lotto rettangolare di 50×20 m; IF= 1.5 mc/mq; K= 30%; Hmax= 7.5 m; distanze confini/strade = 5 m risulterebbe:
V.edificabile = 1500 mc
Superficie Coperta = 300 mq (30% di 1000mq)
Superficie utile = (Volume) 1500 mc : 3 m (h di un piano)= 500 mq
Essendo la superficie utile superiore alla superficie prevista dal rapporto di copertura posso decidere di sfruttare 500 mq in altezza costruendo un piano terra di 300 mq e un primo piano di 200 mq
Risultano esatti i calcoli?
Eventuali garage e i locali di servizio seminterrati o interrati vanno considerati nel volume edificabile?
La ringrazio per la pazienza e mi scuso se ho approfittato del suo spazio.
Riccardo
Per Riccardo.
L’altezza di un edificio, anche agli effetti del volume, si misura dal piano marciapiede all’incrocio fra la parete verticale ed il sottogronda.
Quindi, teoricamente il tuo calcolo può andare bene; però l’estradosso (calpestio) del pavimento del piano terreno, si tiene normalmente rialzato da terra di 40/100 cm, per cui devi aggiustare le superfici sulla base della nuova altezza, che non sarà 6 metri, ma ti verrà 6,40/7,00, ecc..
Relativamente ai locali interrati non vengono calcolati agli effetti volumetrici.
Tutto ciò va comunque, sempre, controllato con il Regolamento Edilizio di un Comune, che oltre che agli indici di fabbricabilità può dare anche disposizioni diverse (per esempio sugli scantinati, sulle altezze dei basamenti ecc)
Amedeu e c.
Salve,
sono capitato in questa discussione alla ricerca di una risposta ad una mia domanda e dopo aver letto non ho potuto fare a meno di porla di seguito.
Dispongo di un terreno edificabile di 3000 metri quadri, con un indice di fabbricabilità di 0.6 mc/mq, diviso in due particelle di proprietà una mia e una di mia sorella. Attualmente l’indice di fabbricabilità di una parte della quota di mia sorella, in base alle nuove norme tecniche di PRG, è diventato di 2,5 mc/mq. La mia idea è quella di chiedere al Comune se è possibile trasformare l’indice di tutto il terreno a 2,5 mq/mc. Colgo l’occasione per ringraziare tutti quelli che leggeranno e risponderanno a questa domanda.
Per Antonio.
Puoi avanzare la richiesta al Comune, se lo desideri (tentar non nuoce) ma se non è previsto un nuovo PRG oppure una variante ad esso, o ancora una previsione di un futuro Piano strutturale e Regolamento Urbanistico, sarà molto difficile che tu ottenga tale trasformazione di indici.
Amedeu e c.
Ciao a tutti , io proprio non riesco a trovare una via di uscita. Il mio caso è impossibile credo. Vediamo se tra di voi c’è qualcuno in grado di darmi almeno delle giuste dritte. Ho un terreno di oltre 8000 mt di esso una parte ricade in zona B4a( secondo il P.P in zona B4a zona di nuova edificazione mista e una parte B3a (seconod P.P parcheggi pubblici). Il punto è che sulla zona B3a insiste un vincolo preordinato all’espropro (circa 300mt) che dura ormai da 10 anni quindi considerando che dopo 5 anni il vincolo decade ( e vi assicuro che nulla è stato fatto su questo terreno nè c’è stata mai la richiesta di esproprio e quindi nessun indennizzo e sopratutto è stato reiterato impropriamente)il terreno non dovrebbe essere tornato nella mia disponibilità? Detto ciò la cosa non finisce qui sui restanti mt circa 5000 invece è possibile costruire(in teoria) , in pratica però le cose non vanno così . Pago l ‘Ici annualmentee in più 11000 euro di arretrati perchè il comune dice che essendo diventato edificabile dal 2005 mi tocca pagare , ma la cosa bella è che se chiedi la licenza o permesso a costruire o chiedi qulsiasi cosa (scusate ma non ne posso più) ti dicono che non possono rilasciare proprio niente finchè la Regione non approva il piano ecc… Ditemi voi cosa devo fare… Mi chiedo : Se la Regione non ha dato il via libera perchè devo pagare , sarò disposta a farlo a partire dal momento dell’approvazione. Inoltre mi chiedo il terreno agricolo qualora dovessero procedere con l ‘esproprio dovranno pagarlo a costo di mercato o come terreno agricolo ?
Per Monica.
La prossima volta, per cortesia, metti la tua email che noi per correttezza non le pubblichiamo mai.
Inoltre ti abbiamo censurato parte della lettera, in quanto, possiamo dare consigli tecnici, ma non gettare accuse (non sappiamo se vere o false su persone, uffici, Comuni, Regioni ecc.). Grazie.
Comunque ti possiamo dare un buon consiglio: devi, con il tuo tecnico di fiducia rivolgerti presso l’ufficio Urbanistica di questo Comune ed affrontare apertamente la questione, cercando di sviscerarla dal punto di vista tecnico.
Ti accorgerai, che aprendo un discorso tecnico (scriviti i punti più importanti), avverranno dei chiarimenti che potranno senza dubbio aiutarti.
Qualora sia stato commesso un abuso nei tuoi confronti, sarai allora libera (ed avrai le pezze di appoggio) di recarti da un legale.
Amedeu e c.
Salve, la situazione è questa:
un fabbricato con due scale aperte in cemento armato, opposte e collegate alla struttura sono unite da un ballatoio con altezza da terra di 1.20 metri e hanno una larghezza di metri 1.00. Se nella mia zona la distanza dai confini è di 5 metri, mentre misurando il lato esterno delle scale sto a 4 metri dal confine, le scale sono considerate parte integrante del fabbricato? Posso avere problemi di distanze legali con i vicini? Inoltre la misura del confine va presa dal fabbricato o dalla parte esterna della scala?
Grazie
Per Claudio.
Dalla parte esterna della scala.
Per non ripetere la risposta, leggi quella che abbiamo dato a Maurizio, proprio prima della tua (a destra della Home).
Amedeu e c.
vorrei sapere quanti metri quadri deve essere minimo un terreno per costruire una villetta di legno su due livelli di circa 170 metri quadrati lasciando anche lo spazio per un po di giardino.
Per Serena.
Dipende dagli indici urbanistici della zona dove acquisterai il terreno fabbricabile.
A maggior chiarimento leggi l’articolo dal quale ti rispondiamo.
Amedeu e c.
Salve, sono Claudio, Le ho inviato la domanda il 24/05/2011, a cui Lei mi ha risposto di vedere la risposta data a Maurizio prima di me, ma non sono riuscito a trovarla. Prima di me c’è Monica.
Grazie
Per Claudio.
Questa era la risposta data a Maurizio:
“Leggi questo nostro articolo, ed in particolare il capoverso sopra l”immagine
http://www.coffeenews.it/come-si-misura-la-distanza-tra-due-edifici-ai-fini-urbanistici
Il pianerottolo quindi fa parte della scala.
Non conosciamo i rapporti fra te ed il tuo vicino; speriamo siano ottimi.
Comunque il concetto di distanza che si applica nel tuo caso, e ciò vale soprattutto per il seminterrato, è quello che si devono rispettare le distanze previste dal Piano Regolatore generale per la tua zona.
Il Comune può non esserci entrato in merito, in quanto le autorizzazioni vengono sempre rilasciate “fatti salvi i diritti dei terzi”.
Nel qual caso, per non trovarti in problematiche maggiori , controlla che tutte le distanze siano conformi a quanto sopra detto………..”
Amedeue c.
Le volevo chiedere un’ altro chiarimento:
un seminterrato con finestre che esce dal piano terra circa un metro, rientra nella cubatura totale del fabbricato?
ed una mansarda con finestre, più o meno con misura 1.00*1.20 metri, che altezza deve avere per essere computata nella cubatura?
Grazie per la sua disponibilità.
Per Claudio.
Il seminterrato rientra nella cubatura dall’estradosso del marciapiedi esterno verso l’alto.
Per le altezze dei vani sottotetto a piano inclinato (per essere considerati abitabile) leggi il seguente articolo:
http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
Amedeu e c.
Quando un terreno puo essere considerato “con edificabilità non asoluta”.
La richiesta di una convenzione con il Comune che impone la costruzione di strade a servizio della costruzione può essere motivo di “edificabilità non assoluta?”
Grazie
Per Antonio.
essendoci una convenzione con il Comune vuol dire che è scaturita a seguito di un piano particolareggiato, di una lottizzazione o di altra richiesta di edificazione similare.
Se poi nella convenzione è stato detto che certe aree devono essere destinate a strade, secondo una cartografia allegata o indicata, viene di per se che tali obblighi vanno rispettati.
Quindi non si deve parlare di “inedificabilità assoluta”, ma semplicemente di “rispetto di impegni presi in una convenzione firmata dagli interessati”
Amedeu e c.
potrei per favore sapere, a quanto dovrebbe corrispondere l’altezza di un immobile ad un piano o ad due piani.
Per Luigi.
L’altezza dei piani interni non deve essere inferiore ai mt 2,70; i solai considera l’altezza di 30 c.: il basamento della casa almeno 70 cm.
La somma dà: (2,70+2,70+0,30+0,30+0,70) = mt 6,70 minimo (2 piani)
Per 1 piano è: (2,70+0,30+0,70) = mt 3,70 minimo
Amedeu e c.
Salve,
Chiedo informazioni inerrente ad un mio fabbricato furale di circa 900mq sito in terreno di circa 13.000mq da demolire e ricostruire,oggi inserito nel nuovo piano regolatore con destinazione urbanistica F2.
Premesso che dispone di 4 numeri civici dove risultavono 4 famiglie che lo abbitavano.
Desidererei sapere se posso usuffruire con il piano casa la ricostruzzione dei fabbricati,dividendoli in 4 lotti singoli da vendere successivamente,occupando circa 4.000mq del terreno,dove non esiste nessuna programmazione di esproprio da parte del comune per eventuali proggetti di cui la destinazione urbanistica F2 consente.
Grazie.
Per Luca.
Non dici in quale Regione abiti, in quanto il Piano casa varia a secondo delle Regioni.
Comunque la zona F2 dovrebbe avere la seguente destinazione: “attrezzature e servizi privati di interesse pubblico o generale…” o comunque similare.
Riteniamo che sarà difficile che il Comune con una simile destinazione di zona ti consenta l’intervento che vorresti effettuare
Comunque, ti suggeriamo di parlare con il Dirigente dell’ufficio Urbanistica del tuo Comune, sondando la possibilità di accoglimento di una tua eventuale richiesta.
Amedeu e c.
Salve, sono Claudio
volevo ringranziarLa innanzitutto per i Suoi consigli.
Avrei ancora alcune domande da rivolgerLe: se in un progetto era prevista la destinazione di un fabbricato a locali commerciali, si può modificare la destinazione d’uso da negozi ad appartamenti?
Inoltre se nello stesso progetto è riportata già la struttura di tutto il fabbricato, si possono fare varianti di tutti e quattro i lati per aggiungere aggetti come ballatoi scale esterne e finestre?
E c’è un massimo di varianti da poter fare in corso d’opera?
Infine se nel progetto tra i parametri da rispettare si riporta il 40% della superficie del lotto da destinarsi a verde, ciò cosa vuol dire che devo avere il 40% di verde solo sul mio lotto oppure è un indice previsto dal piano regolatore fissato per l’intera zona a cui appartiene il mio lotto?
Ed eventualmente come effettuo il calcolo del 40% di verde da rispettare?
La ringrazio ancora
Cordiali saluti
Per Claudio.
Per modificare la destinazione d’uso da negozi ad appartamenti devi leggere le norme di attuazione del Piano Regolatore del Comune per sapere quale è la destinazione consentita nella tua area.
Puoi presentare quante varianti ti pare: però attenzione, perchè il termine “varianti in corso d’opera ” è improprio, in quanto nel presentare una variante dovresti sospendere i lavori e riprenderli (Almeno per quella parte per la quale richiedi la variante) quando la medesima otterrà il permesso del Comune (concessione edilizia. Nel caso di una DIA invece puoi effettuarli dopo 30 giorni dall’inoltro). Questo in quanto per varianti sostanziose, qualora ti venissero bocciate dal Comune ti troveresti poi a demolirle.
Vuol dire che se hai un lotto di 1000 mq, 400 li devi destinare a verde.
Amedeu e c.
Buongiorno, vorrei avere delle informazioni riguardo ad un terreno in mio possesso:
il terreno è agricolo di categoria E1 con IF pari a 0.03 con l’obligo di 5 metri di distanza dal confinante altezza del piano non inferiore a 2,70metri ha una superficie di 5.000 mq, largo 25 metri e lungo 200 metri di forma rettangolare e pianeggiante. Sono Iscritto alla coldiretti e Sono intenzionato a costruire e vorrei sapere indicativamente di quanti metri quadri potrebbe uscire un’abitazione.
In attesa di risposta lascio i miei piu cordiali e cari saluti
Pietro Paolo
Per Pietro Paolo.
Stando al terreno che possiedi ed all’indice di fabbricabilità, potresti realizzare mc 150, che corrispondono ad una abitazione lorda di circa 40 mq (altezza esterna di ml 3,20)
Devi però controllare in Comune, la normativa relativa alla zona agricola; non solo dalle norme di attuazione del Piano Regolatore, ma anche dal Regolamento Edilizio comunale.
Difatti, la maggio parte delle Regioni consente l’edificazione in zona agricola solo dopo l’approvazione di un dovuto Piano di Utilizzazione Aziendale (o con nome similare) e inoltre sulla base di unità culturali con superfici variabili di terreno (per esempio coltura vivaistica sotto serra mq 5000; seminativo ettari 3 o 6 ecc. ecc).
Capito?
Devi verificare quanto sopra prima di essere sicura che il tuo terreno sia edificabile.
Amedeu ec ..
Salve Amedeu e grazie per il tempo che mi puoi dedicare per un mio quesito.possiedo un terreno di 400 metri quadrati in totale in zona c/2 indice di fabbricabilita’ pari a 0.60 mc/mq altezza massima consentita 4,00 mt numero massimo dei piani fuori terra consentito 1 piu’ eventuale seminterrato,piano di lottizzazione esteso ad aree minime d’intervento 5000 mq, distanza dal confine stradale 5 mt, altra parte della particella in questione ricade in strada da previsione che da fonti sicure il comune non ha nessuna intenzione di fare,cosa posso costruire su simile terreno e se si puo fare qualcosa come un deposito o magazzino, tramite geometra posso farlo diventare una piccola abitazione per la mia famiglia….grazie molte e buona estate……
Per salvatore.
I 5000 mq minimi di intervento si riferiscono al singolo lotto edificabile?
Se è così, non rispetteresti tale parametro.
Ma andiamo,avanti.
Mq 400×0,60 = mc 240 + (seminterrato)
60 mq di superficie coperta. ( Con h 4,00 esterna, ma potrebbe essere h 2,70+0,50 = 3,20)
Se altra parte del lotto è interessato dal passaggio di una strada, finchè nella lottizzazione rimane tale previsione, quell’area non può essere sfruttata ad altro scopo, anche se il Comune afferma di non volerla realizzare; occorre prima una variante al piano di lottizzazione che elimini detta strada.
Realizzare il magazzino e poi trasformarlo in abitazione tramite DIA, devi verificarlo sulle Norme di attuazione che accompagnano il Piano di Lottizzazione.
Amedeu e c.
salve Amedeu quindi se ho capito bene potrei realizzare un magazzino di 60 metri quadrati come primo piano e stessa misura e cioe’ 60 metri quadrati di seminterrato..giusto?avendo un’altezza di fuori terra di 4 metri e la restante parte sotto terra…in parole povere la strada che si deve andare a fare taglia all’inizio del terreno in questione circa 40 metri quadrati che vengono presi per la costruzione della strada ma per il conteggio della metratura if questi metri mancanti possono essere aggiunti per la costruzione del magazzino oppure no?per quanto riguarda i 5000 mq c’e’ un paragrafo che scrive NEL CASO LA REDAZIONE DEI PIANI ESECUTIVEI LASCI AREE DI SUPERFICI INFERIORI A 5000 MQ SU QUESTìULTIME SI PUO’INTERVENIRE QUALUNQUE SIA L’ESTENSIONE? mi devo allontanare 5 metri dalla strada che si andra a costruire oltre i 40 metri quadrati che mi andranno a prendre per la strada ?discorso un po’ complicato ma spero che mi ha capito.grazie tante
Per Salvatore.
Per quanto riguarda la costruzione nel lotto di 400 mq, secondo il paragrafo citato , puoi realizzarla.
Per la strada, di regola, va tolta da tutti i parametri urbanistici e quindi dovresti rispettare anche la distanza prevista dalle norme del piano di lottizzazione.
Se sono 5 metri, devi rispettarli dal confine di questa strada esistente solo sulla cartografia.
Comunque ti conviene verificare presso l’Ufficio Urbanistica tutti questi dati, in quanto … “Comune che vai…. interpretazione che trovi”
Amedeu e c.
salve Amedeu quindi se ho capito bene potrei realizzare un magazzino di 60 metri quadrati come primo piano e stessa misura e cioe’ 60 metri quadrati di seminterrato avendo un’altezza di fuori terra di 4 metri e la restante parte sotto terra…..giusto?in totale avrei un utile di 120 metri quadrati oppure sbaglio qualcosa grazie molte
Per Salvatore
Proprio così.
Amedeu e c.
se acquisto un suolo edificabile in contanti da una impresa e quest’ultima fallisce entro 2 anni dalla data di acquisto perdo il suolo?+iva al20%?
Per Giuseppe.
Non ci risulta, in quanto se l’acquisto è stato effettuato a norma di legge, dichiarando il valore legale del terreno, in maniera che non vi possa essere eventuali rivendicazioni da parte del fisco, non vediamo chi possa rivalersi su una cosa venduta regolarmente.
Comunque, nel dubbio, devi informarti da un commercialista.
Amedeu e c.
anche se lo vende ad un prezzo di mercato piu’ basso del valore reale e dichiara ad.esempio 80 anziche’ 100 per pagare meno iva al 20%?
Per Giuseppe
Corre tale rischio.
Amedeu e c.
Una mia parente è proprietaria di un terreno agricolo di circa 8000 mq. con indice di edificabilità di 0,10 mc al mq.
Su detto terreno vi è un vecchio fabbricato costruito circa 100 anni fa con assegnata una particella e accatastata all’urbano con volume edificato di 600 mc.
Si chiede:
se la signora dona a un nipote solo il fabbricato, e il restante terreno viene frazionato in due lotti di circa 3.500 mq ciascuno e donati successivamente a due suoi figli, essi quanti mq. ciscuno possono costruire?
Grazie
Salve AMEDEU e buona estate ti ho fatto una domanda circa un mese fa 11 luglio 2011 e mi hai risposto in maniera esaudiente ma mi e’ rimasto un dubbio per quanto riguarda un paragrafo nel certificato di destinazione urbanistica di un terreno edificabile di mia proprieta’….”NEL CASO LA REDAZIONE DEI PIANI ESECUTIVEI LASCI AREE DI SUPERFICI INFERIORI A 5000 MQ SU QUESTìULTIME SI PUO’INTERVENIRE QUALUNQUE SIA L’ESTENSIONE”che significa????grazie per il tempo dedicatomi….ciao
Per Michele.
Abbiamo il forte dubbio che l’operazione che intendi effettuare non si possa fare.
Devi comunque controllare come appare il terreno e la casa nelle cartografia di Piano Regolatore generale del Comune.
Qualora, il fabbricato, pur avendo una particella a se stante, risulta agricolo, così come il terreno, a nostro parere è legato al terreno stesso, per cui i 600 mc della casa vanno detratti dagli 800 mc di cui all’indice totale di 0,1 mc/mq.
Oltre alla cartografia devi controllare anche la normativa di attuazione del PRG.
Amedeu ec.
Per Salvatore.
Il significato è quello letterale.
Se durante il piano esecutivo (di lottizzazione o particolareggiato?) si vengono a formare dei lotti inferiori a 5.000 mq (Probabilmente è la misura minima consentita per tale piano), su tali lotti si può ugualmente edificare. (naturalmente sfruttando l’indice di piano - e tu hai detto che è 0,6 mc/mq).
Amedeu e c.
Scusa la mia ignoranza in materia Amedeu,io possiedo solo 400 metri quadrati e se io volessi edificare in parole povere, posso farlo?il piano esecutivo chi lo decide?io posso costruire oppure devo interpellare altre persone proprietarie di terre confinanti per arrivare a 5000 mq…scusa l’insistenza ti ringrazio tantissimo per il tuo forum e per il tempo che ci dedichi….
Per Salvatore.
Il piano di lottizzazione o particolareggiato che sia, anche se di iniziativa di privati, fa sempre capo al Comune, che ne deve rispettare l’applicazione.
Quindi per conoscere bene la tua situazione, devi avere un colloquio con il tecnico addetto all’ufficio Urbanistica.
Domandagli pure se puoi costruire i 240 mc nel tuo lotto minimo, oppure se c’è una clausola nella normativa del P.P. o lottizzazione che sia, che ti obbliga a fare parte di un comparto.
Amedeu e c.
Spero di non fare una domanda sciocca. Ho un terreno edificabile di 600 mq, oltre all’indice massimo di fabbricabilità di 1,5 è indicato anche il’indice minimo di 1,1. Cosa indica il minimo? Forse che se voglio fabbricare oltre ad un massimo devo costruire anche un minimo di metri cubi?
Grazie
Massimo
Per massimo.
Proprio non sappiamo a cosa si riferisce.
Devi domandarlo al tecnico dell’Edilizia Privata o Urbanistica del tuo Comune.
Amedeu e c.
Ho un terreno di 900 mq in zona C2 con vincolo verde decaduto. Vorrei sapere se il passaggio a lotto bianco è automatico o deve essere deliberato dal consiglio comunale e se sul lotto bianco posso costruire il 10% di copertura del tereno per attità produttive.
Grazie
Gaetano
Per Gaetano.
La tua domanda non ci è molto chiara.
Cosa intendi per lotto bianco?
Forse un lotto cui sono state tolte tutte le possibilità edificatorie?
Comunque sappi che ogni modifica al PRG o Piano Urbanistico comunale può essere effettuata solo tramite il Comune medesimo con deliberazione iniziale del c.c.
Amedeu e c.
Grazie per la risposta,
per lotto bianco, intendo un suolo dove c’era un vincolo a verde pubblico, ma ormai decaduto da diversi anni.
saluti, gaetano
salve volevo sapere in zona A dove indice di cosrtuzione e di 9 mc per mq
si può fare un elevazione pari ad altezza di 9 metri se le due strade che la costeggiano sono di 6 metri, dove si prevedeva una legge che in costruzioni antecedenti al 67 fosse possibile costruire altezze superiori alla larghezza stradale , il vecchio fabbricato e di mq 41.85 grazie
Buon giorno,
faccio parte di un lotto unico tagliato in tre pezzi, di cui io sto in mezzo, la terza parte è della frazione e abbiamo chiesto l acquisto di questo pezzo di terreno. Facendo domanda lo hanno esposto in comune e cosi il vicino di sopra vuole anche lui questo terreno, pero non fa parte di questo lotto. Mi chiedo: lui ha il diritto di acquistare questo terreno se non fa parte dell lotto?
Per Antonino
Ti riferisci all’art.art. 17 della legge n. 765 del 1967 e successivamente al DM 1444/68 art 9.
Devi però chiarire la situazione in Comune all’ufficio Urbanistica, in quanto leggi successive, specie per le zone sismiche hanno cambiato tali direttive.
Amedeu e c.
Per Patrik.
Non è molto chiara la tua domanda, comunque, se non è zona agricola e nessuno di voi è agricoltore diretto, per cui potrebbe applicarsi il diritto di prelazione del fondo confinante, si applica semplicemente la legge del libero mercato, per cui tutti possono concorrere all’acquisto.
Amedeu e c.
salve, sto acquistando un terreno che sulla visura catastale esce come terreno seminativo, ma sul certificato di destinazione urbanistica appartiene alla zona c1 (parte urbana di espansione a carattere estensivo) ma non è edificabile se prima non viene fatto un piano d’attuazione pubblico o privato.
Il comune dice che non posso edificare, volevo sapere se è corretto che quando vado a fare l’atto devo pagare le tasse come zona edificabile e non come terreno agricolo.
Grazie mille.
Per Peppe.
Due cose distinte: il catasto non è probatorio, per cui ciò che conta agli effetti della edificabilità è la destinazione di zona secondo il Piano Regolatore Generale del Comune o del Regolamento Urbanistico.
Per il Piano di attuazione, sia esso di lottizzazione o di espansione, ad uso pubblico o privato, devi informarti con una certa accuratezza presso l’Ufficio Urbanistica del Comune.
Ti consigliamo di andarci con un tecnico di tua fiducia, per sapere esattamente come comportarti in futuro.
Se il terreno è edificabile secondo il Comune, è giusto (Puoi chiedere anche un certificato di destinazione urbanistica presso lo stesso Ufficio comunale) che tu paghi le imposte come tale.
Amedeu e c.
Per un terreno agricolo…la edificabilità agricola dello 0.03 mq, comporta un calcolo semplice o bisogna considerare altri fattori?
Per Maria.
Dipende dalla Regione nella quale abiti.
L’indice di fabbricabilità 0,03 mc/mq è adottato da alcune Regioni, mentre da altre sono fissati altri parametri: per esempio 1 appartamento di 120 mq ogni 3 ha di seminativo oppure 5000 mq di coltivazione in serra, inoltre devi essere coltivatrice diretta, ed altro ancora.
Devi rivolgerti presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
Amedeu e c.
Salve io ho una casa a un piano di 200metri quadri su un terreno di mille, per sapere se è possibile edificare un altro piano sopra la mia casa devo andare in comune a chiedere l’elenco di tutti i fattori, o mi possono dare una risposta diretta se la cosa è fattibile? cioè voglio sapere se devo prendere tutti i fattori(altezza, indice di edificabilità…) e andare da un geometra per potermi far controllare l’effettiva possibilità. Grazie
Per Roberto.
La prima cosa da fare è informarsi preventivamente sulle possibilità edificatorie del tuo lotto.
Puoi recarti anche tu presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune, però, non essendo un tecnico, devi scriverti quanto ti dicono , e devi poi valutare tale fattibilità o meno.
Oppure puoi rivolgerti direttamente da un tecnico professionista, che sonderà per te tale possibilità e poi, con il tuo accordo, ti redigerà il progetto di sopraelevazione.
Amedeu e c.
Buonasera,
sono Lara, mi permetto di approfittare della sua disponibilità per avere delucidazioni circa il dimensionamento di un edificio:
Ho un lotto di 23.465 mq in zona omogenea agricola “E1” con IF= 0,10 mc/mq di cui un massimo di 0,03 mc/mq può esser utilizzato per abitazione ; non viene specificato un indice per K; Hmax= 7.5 m; distanze confini/strade = 10 m
Le chiedo cortesemente, stando attenta alle norme di attuazione del Piano Regolatore, ma anche dal Regolamento Edilizio comunale ect. come saggiamente consigliato da lei,di quanti mq potrei disporre per la realizzazione di un edificio adibito ad uso agricolo e ad uso abitativo.
La ringrazio per la pazienza e la gentilezza nel dare risposte sempre dettagliate e chiare.
Grazie, saluti Lara
Per Lara.
Se sono mq 23.465 x 0,03 otterresti mc 704 edificabili per abitazione.
L’altezza massima che puoi raggiungere è di mt. 7,50 (cioè due piani alti mt 2,70 + 3 spessori di solaio (0,90) + il basamento del piano terra (0,70)).
Hai 2 alternative: sfruttare l’intera altezza o realizzare la costruzione su di un solo piano (con una altezza di mt 3,60/4,00).
Nel primo caso avresti una superficie coperta di mq 95/107; nel secondo caso una superficie coperta di mq 180 circa.
Per quanto riguarda gli altri manufatti agricoli (IF = 0,10) dovresti avere a disposizione mc 2.346, dai quali però, probabilmente devi toglierci i mc dell’edificio di civile abitazione; e questo devi verificarlo sulle norme di attuazione del PRG.
Saputo ciò, dividi il cubaggio residuo per le altezze che vuoi realizzare, e troverai le relative superfici coperte degli edifici rurali.
Per le distanze dai confini e dalla strada, dipende tutto dalla forma del lotto, per cui devi controllarle su una planimetria del terreno, disegnando le fasce di rispetto di 10 mt lungo tutti i lati e controllando che all’interno rimanga una superficie sfruttabile per le suddette costruzioni.
Amedeu e c..
Salve Amedeu e c.
Complimenti per il servizio offerto e per la disponibilità.
Vorrei sottoporle un quesito:
destinazione di zona: parchi giochi e sport;
destinazione d’uso: A10
Indice di fabbricabilità TERRITORIALE: MC/MQ 0,5
spazi a verde atrezzate: MQ/MQ 0,3
parcheggi pubblici: 0,1
Indice di fabbricabilità FONDIARIA: Mc/MQ 1,0
Indice di copertura: MQ/MQ 0,2
Altezza MT 20,00
Considerando che il terreno ha una superficie di mq 597 e che
“le costruzioni in quanto consentite (palestre, piscine campi da tennis,aree attrezzate per bimbi) dovranno risultare opportunamente circondate da aree di verde e alberate, distribuite per almeno il 60%dell’area specifica disponibile”.
Vengo alla domanda:
CHE POSSO REALIZZARE??
Potrei anche vendere,e visto il momento non mi resta altro da fare. Se Le è possibile mi aiuti a capire meglio.
Rigraziandola saluto
Battista
Per Battista.
Stando alla descrizione che ci hai fatto, sembra che tu possa realizzarci ben poco, specie se ci togli il 60% destinato a verde attrezzato.
Comunque, con una planimetria del lotto vai presso l’ufficio Urbanistica del tuo Comune e controlla il tutto, con essa e con le relative Norme di Attuazione.
Amedeu e c.
devo acquistare una casa in costruzione su un terreno edificabile .posso fare un atto notarile acqustando il terreno con forma casa in costruzione dal momento in cui sono sorti i pilastri e il solaio?
Per Milena.
Puoi farlo, ma fatti supportare da un tecnico abilitato di tua fiducia.
Inoltre Ffatti prestare una fideiussione bancaria dalla ditta, come da nostro articolo, che devi leggere attentamente:
http://www.coffeenews.it/le-garanzie-da-tenere-presenti-per-chi-acquista-una-abitazione
Amedeu e c.
grazie per avermi risposto ma il costruttore mi contraddiva dicendomi che l’atto notarile della casa in costruzione puo’ essre fatto solo nel momento in cui sorgeva il tetto .Questo a me non va bene perchè nel momento di fare l’atto del solo terreno devo pagare il 21%iva invece nel momento che acquisto il terreno con casa in costruzione essendo prima casa pagherei solo il 4%di iva.lei mi conferma che i soli pilastri e un solaio bastano per poter effettuare l’atto in modo che io possa cautelarmi.Grazie
Per Milena.
Molte persone acquistano l’appartamento, anche prima casa “su progetto” addirittura, comunque se sei intenzionata ad andare avanti, fatti supportare durante le operazioni di contrattazione, da un tuo tecnico abilitato.
E non dimenticarti della fideiussione, che ti garantisce da eventuali “contrattempi” da parte della ditta.
Amedeu e c.
salve, io ho un terreno zona c3 espansione.di 5500mq, nel anno 2000 con gli altri 15 proprietari confinanti abbiamo diciso di presentare il piano di lottizzazione al comune, per una superfice di 91000 mq,quindi superiore al minimo prescritto.ma dal 2000 a oggi non hanno mai risposto..piu volte sono andato a chiedere delle spiegazzioni ma la risposta e sempre la stessa..rispondono che qella zona e bloccata senza darmi spiegazioni piu aprofondite..da poco il geometra del comune mi ha detto che con il puc nuovo sarebbe ripassato zona agricola e quindi pottevo cosi costruire una casa agricola da 100mq circa…da precisare che lungo il mio confine di 150 metri lineari ci sono case con piscina all’apperto..ora chiedo ma e possibile che il comune rettroceda la destinazione urbanistica? poi perche da me nn sbloca e in altri posti si..ps da poco anno sblocato una lottizzazione durata 15anni..cosa mi consiglia di fare.. vi ringrazio anticipamente.un saluto da cagliari
Per Alessandro.
Sono quelle situazioni in parte “assurde”, nelle quali vengono a trovarsi molti cittadini.
A nostro parere la colpa e della mancanza di conoscenza della miriade di leggi e leggine che regolano il firmamento urbanistico e del fatto che certe spiegazioni vanno sempre avanzate per scritto con raccomandata A.R…
Comunque a distanza di 11 anni avreste dovuto rivolgervi da un legale (non della vostra città) e chiedere chiarimenti al Comune.
Ammesso, come dici tu, che non avete mai ricevuto risposte in merito, il caso si configura come “omissione di atti di ufficio”.
Adesso stanno approvando il PUC, quindi se è così , è scattata la legge di salvaguardia: (Leggi questo nostro articolo in merito)
http://www.coffeenews.it/misure-di-salvaguardia-comunali-art-12-commi-3-e-4-del-dpr-n%C2%B0-38001
In questo caso vi trovereste con le mani legate, senza avere alcuna possibilità di riuscita.
Ti consigliamo, ammesso che le cose stiano come tu ci hai scritto, di rivolgerti immediatamente da un buon legale (come detto sopra) e chiedere spiegazioni al Dirigente (mettere sempre nome e cognome) dell’ufficio Urbanistica del Comune circa la mancata risposta alla vostra istanza avanzata nel lontano anno 2000.
Va fatto immediatamente, sperando che non sia troppo tardi.
Amedeu e c.
ottima spiegazione dei vari valori del’area fabbricabile .Vorrei sapere quali sono i parametri per costruire su un area edificabile con caratteristica C/*asterisco in quanto non menzionato da voi .grazie Santamato
Per Vito.
Probabilmente C* è una zona di Piano Regolatore Generale del tuo Comune.
Con la planimetria del tuo lotto, devi rivolgerti presso l’ufficio Urbanistica comunale e controllare la corrispondenza di detta zona. Devi inoltre chiedere cosa stabiliscono le Norme di Attuazione del PRG per questa zona (parametri, edificabilità, zone di rispetto ecc).
Anzi fatti fare una fotocopia (a pagamento) delle pagine delle norme (solo di quelle inerenti la tua zona C*).
Verrai così a conoscenza dei tuoi diritti edificatori o meno.
Amedeu e c.
sono interessata al bloccapersiana.ho gli uinfissi in ferro.èmettibiler. la casa si trova a Roma,dove posso trovarlo?qual’è il prezzo? Grazie molte
Per Claudia.
Si chiamano comunemente “fermapersiane alla piemontese”.
Vai a questo link: http://www.colfertexpo.it/ita/dettaglio-prodotto-351.asp?codP=2272
Il prodotto è molto simile a quello da noi installato.
Se non ti soddisfa puoi effettuare una ricerca sulla rete adoperando la stessa terminologia.
Comunque le ferramenta della tua grande città dovrebbero conoscerlo.
Amedeu e c.
salve sono proprietaria di un terreno fabbricabile di 3000mq e un terreno alberghiero di 2000mq entrambi da lottizzare,sul terreno alberghiero si trovano due cascine accatastate come c2;non ho la casa e vorrei ristrutturne almeno una mantenendo la stessa metratura.Ho chiesto in comune il cambio di destinazione d’uso e l’uso abitativo ma mi è stato detto che le stalle sono vincolate al terreno alberghiero,allora ho chiesto se posso creare un piccolo bed and b.(max 3 stanze)con abitazione ma mi hanno risposto che non rientra nelle attivita alberghiere.Esiste un modo per poter ristrutturare una cascina (già esistente) senza dover chiedere una variante del piano regolatore e coinvolgere il terreno?potrebbe essere una soluzione riaccatastare le cascine in a4 o restano comunque vincolate al terreno?spero mi capiate… grazie
Buongiorno, siamo tre proprietari di un terreno di mq.3.9oo abbiamo intenzione di lottizzarlo. Chiedo cortesemente:
- come ci dobbiamo comportare per ottenere la suddetta lottizzazione?
- in caso affermativo, quando può venerci a costare il tutto?
Ringrazio in anticipo, cordialmente Claudia
Ciao amedeu , sono in procinto di acquistare un terreno edificabile classe bc2 , indice edificabilita’ 0,2 , il terreno e’ di 1210 mq , l’agenzia mi dice che e’ possibile edificare un volume di 200 mc .
Posso fare una casa in legno di 65 mq + mansarda non abitabile ?
ciao grazie
Per Ale.
Se l’indice è 0,2 e le distanze dai confini e dalla strada lo consentono (attenzione a controllare tutti questi dati non fidandoti solo della parola dell’agenzia) potresti costruire 242 mc.
Quindi potresti realizzare una casa di mq 65 lordi e dell’altezza di mt 3,60.
Potresti ricavarci una piccola soffitta, mai una mansarda.
Comunque, prima di acquistarlo, controlla in Comune tutti i dati urbanistici del lotto in questione ed eventualmente richiedi e fatti rilasciare un certificato di destinazione urbanistica (a pagamento).
Amedeu e c.
Per Rosanna.
Hai un valore e devi stare attenta a verificarlo bene.
La situazione urbanistica va controllata attentamente e poi confrontata la cartografia con quelle parti delle Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale (o altro: PP PIP, Regolamento Urbanistico ecc) leggendo attentamente.
Questo puoi farlo anche personalmente, però ti consigliamo di cercare un tecnico professionista della tua zona (Ingegnere, architetto, geometra) , in quanto ci appare strano che con 5000 mq di terreno con tali destinazioni, non ci sia spazio per trovare una soluzione nell’ambito della legalità.
Amedeu e c.
Per Claudia.
Parli di lottizzazione, ma su 3.900 mq dovrebbe essere piccola: non sarà mica un comparto? cioè un insieme di proprietari che si uniscono per costruire.
Comunque, la prima cosa che devi fare è affidarti ad un tecnico professionista della tua zona e di tua fiducia.
Il medesimo controllerà presso l’Ufficio Urbanistica comunale la cartografia e le Norme di attuazione del PRG.
Sulla base dei dati che avrà appreso, vi dirà esattamente come muovervi, quanti lotti potete ricavarci, quali sono gli indici urbanistici consenti, quali le opere di urbanizzazione da fare e così via.
Tale tecnico vi informerà anche sulle eventuali spese relative a questa “lottizzazione” e al suo onorario.
Amedeu e c.
Salve,avrei bisogno di una mano, vi espongo il problema…..
Ho un lotto di 1790mq, con indice di edificabilità di 0,45 mc/mq;
il 60% di questo lotto deve essere destinato a civile abitazione,il restante 40% destinato ad area commerciale.
Come faccio a sapere quanti mq ho a disposizione sapendo che l’ altezza minima per ogni piano deve essere di 3,20m, e che la distanza da ogni lato deve essere 5m e dalla strada 10m?
Confido in una vostra risposta…
Loredana
Per Loredana.
Siamo a disposizione anche degli studenti che volessero simili informazioni, però devono specificarlo.
Questo, in quanto la spiegazione può essere articolata diversamente da quella data ad un proprietario.
Ci devi scusare Loredana, se abbiamo approfittato del tuo commento per affrontare questo argomento.
Il fatto è che cerchiamo di semplificarci la vita.
Ti rispondiamo, come proprietaria del lotto.
Devi procurarti una planimetria del lotto (In scala 1:1000 o 1:500, va bene ugualmente).
Presso l’ufficio Urbanistica del Comune, seguendo la cartografia di Piano Regolatore della zona devi segnare sulla tua planimetria la linea di demarcazione fra la zona residenziale e quella commerciale.
Naturalmente segna anche da quale lato hai la strada.
A tavolino, con l’aiuto di uno scalimetro o di un righello riporta le linee distanti 5 metri dai confini e quella distante 10 metri dalla strada.
Se la tua planimetria è in scala 1:1000 vuol dire che 1 cm e = a 1000 cm, cioe a 10 metri ; se è in scala 1:500 vuol dire che 1 cm è uguale a 500 cm cioè 5 metri.
Tracciando tali linee avrai al centro l’area che potrai usufruire come edificazione commerciale/residenziale.
Tutto ciò, in quanto il lotto del quale parli, può avere una forma irregolare (non quadrata nè rettangolare).
Sulla stessa planimetria hai segnato, in Comune, la linea che divide la parte residenziale da quella commerciale.
Adesso tutto ti è diventato semplice:
Dovrai semplicemente prevedere una superficie edificabile (contenuta fra le linee delle distanze), e che sia per il 60% zona residenziale ed il 40% zona commerciale.
Se invece tu fossi stata una studentessa ti avremmo detto:
Segna le linee distanti 5 metri dai confini e 10 dalla strada.
Misura la superficie interna.
Moltiplica la stessa x 0,60 (60%) e ti darà la superficie residenziale. Il resto è commerciale.
Ciao.
Amedeu e c.
ciao, ho una terrazza di mq 140 scoperta, si deve procedere allo smaltimento dei due pavimenti sovapposti in passato, (causa innalzamento delle mattonelle), nonchè del rifacimento del vecchio massetto. per favore consigliatemi.Nuova mattonatura.
1-Quali accorgimenti e consigli per evitare in futuro ennesime infiltrazioni al piano sottostante.
2- quali passaggi, criteri, e materiali per impermeabilizzare il solaio .
3-rifare il massetto: quali materiali e caratteristiche da rispettare.
4-Quali mattonati per esterno con caratteristiche antigelo antiscivolo anticalcare .
grazie, saluti fabio da viterbo.
Scusa se non ho specificato che sono una studentessa…
Ho chiesto al prof di spiegarmelo un milione di volte ma nnt.. grazie cmq x l’aiuto!!!
Per Loredana.
Spero che la risposta ti sia servita.
La prossima volta specifica attentamente tutti i dati che hai e quelli che che vuoi sapere e vedremo se possiamo aiutarti.
Amedeu e c.
Per Fabio.
La tua domanda comporterebbe una risposta lunga alcune pagine.
Però ti indichiamo la partenza.
Devi demolire i 2 pavimenti e portare al pulito l’estradosso del solaio.
Ammesso che lo stesso sia in laterizio misto a cemento armato, troverai la “caldana” o massetto cementizio di rifinitura del solaio.
Se invece il solaio è in legno arriverai a trovare le pianelle o mezzane in cotto (da lavorarci sopra con cautela, con tavoloni dio legno, perchè soggette alla rottura).
A questo punto dovrai cercare i numerosi articoli che abbiamo fatto in questo sito e che si riferiscono alla pavimentazione terrazze esterne, alla impermeabilizzazione, ai massetti cementizi, ai risanamenti e a tutte le altre categorie segnate in blu sulla destra della Home.
Per ogni parola ricercata usa il pulsante “cerca” in alto a destra. Ti compariranno diversi articoli.
Devi avere la pazienza di leggerli e troverai moltissimi articoli che ti aiuteranno.
Amedeu e c.
una domanda specifica: se la fascia di rispetto ,che è sempre INEDIFICABILE, ma che concorre per intero alla determinazione della superficie utile edificabile, può essere dal PGR del comune ritenuta non ASSENTIBILE..? GRAZIE
Per Pasquale.
Non assentibile? Quindi non accordabile.
Può darsi che il Comune non accordi lo sfruttamento di tale area agli effetti dell’indice di fabbricabilità e della superficie del lotto minimo.
Tale condizione deve però essere contenuta in un atto del Comune, sia esso Regolamento Edilizio o Norme di attuazione del PRG.
Non può derivare semplicemente da una interpretazione personale.
Amedeu e c.
salve amedeu,il mio terreno e’ denonminato spazio pubblico,l’ultimo piano regolatore risale 20 anni fa ed io non sopporto piu’ le bugie dei vari assessori.come devo fare per cambiare tipologia al mio terreno..che probalita’ ho rivolgendomi al tar..grazie
Per Rosa.
Abbiamo anche noi la sensazione che non ti vengano dette le cose nella giusta maniera.
Un terreno classificato in zona a verde (o uso) pubblico ed immesso come tale nella cartografia del Piano Regolatore Generale o del Regolamento Urbanistico di un Comune, non può essere variato (come succede anche per tutte le altre zone), a semplice richiesta di un cittadino e dopo che lo stesso è stato approvato.
Un’operazione del genere può essere eseguita, su richiesta del proprietario di un lotto, quando uno strumento urbanistico è in fase di adozione (in itinere) e vengono presentate le “osservazioni”.
In quella fase, la tua osservazione può o “poteva” essere accettata oppure no.
Quindi un assessore, un sindaco o un tecnico di una pubblica amministrazione, che promettano cambi di destinazione d’uso in fasi diverse da quella sopradetta (a meno che non stiano elaborando un nuovo PRG o una Variante allo stesso), non fanno bene il loro mestiere.
Amedeu e c.
Salve,
sn proprietario coltivatore di un terreno agricolo 6000mq con particella 100,
all’interno sempre di mia proprieta un rudere A4 (80mq) con diversa partilcella 101;
voglio abbattere qsto rudere e non edificarlo nella particella 101 ma spostarlo indietro quindi nella particella del terreno 100. Se dal prg nella plla 100 posso edificare essendo colt.d. 150mq spostandoci il rudere 101 all’interno perda questa possibilità di ricostruire cmq i 150mq in un tempo futuro se non cambiano il PRG? Avevo pensato di frazionare dalla plla 100 di 6000mq , solo 500mq giusto quello dove voglio trasportare il rudere con abbattimento e ricostruzione, ma qualcuno mi dice che facendo in qsto modo incorro nella lottizzazione abusiva quindi non e possibile frazionare per il motivo suddetto il terreno agricolo. E’ vero? oppure ci sono strade diverse per spotare questo rudere nella mia stessa proprieta ma non perdere cmq il diritto di edificare sul terreno un fabb. rurale?grazie per una risposta.
Per Daf.
Ti riportiamo sotto l’ultima risposta che ti avevamo dato in data 28/12/2011:
“Per Daf.
Essendo una sentenza della Corte Costituzionale, dovrebbe essere valida per tutta la penisola.
Comunque non è escluso che alcune Regioni facciano (come spesso succede, ma sempre con il rischio di essere impugnati) ciò che pare loro.
Per l’aumento di volume devi controllare ciò che dice il Piano Casa della tua Regione, e lo puoi fare contattando il tuo Comune.”
Amedeu e c.
Buonasera Amedeu, ho scoperto da poco il sito e sto imparando un milione di cose! Ho una domanda anch’io. Sono proprietario di un terreno utilizzato a fin agricoli (concesso in locazione a ditte florovivaistiche). Parte di questo terreno, che continua ad essere utilizzata come prima, è stata però inserita dal PRG in zona D1a (edificabile, dest. area artigianale) e quindi assoggettata all’ICI, con l’attribuzione di un valore/mq e dell’aliquota fissata dal Comune. Benissimo.
Il mio dubbio riguarda l’effettiva superficie da considerare assoggettabile a ICI, in quanto parte della mia proprietà in zona D1a ricade entro la fascia di rispetto autostradale (60m) e quindi non è effettivamente fabbricabile, anche se immagino concorra alla possibile cubatura realizzabile (anche se il PRG per la D1a non prevede un indice di fabbricabilità).
In mancanza di una norma del regolamento comunale ICI che parli delle fasce di rispetto, ho fatto riferimento al decreto 504 ell 30/12/92 ma anche lì non se ne parla.
E’ corretto, in queste condizioni, che l’ICI venga calcolata per intero su tutta l’area D1a, inclusa la fascia di rispetto?
La mia sensazione (me ne accorgo da diversi errori) è che le cartelle relative al 2006 siano partite un po’ frettolosamente per evitare la prescrizione, e quindi non vorrei andare in Comune a “smuovere le acque” inutilmente chiedendo informazioni specifiche su questo punto: se posso ricorrere contro questo sistema di calcolo, in base a qualche norma che mi sfugge, vorrei farlo e basta.
Grazie, e davvero complimenti per il servizio eccezionale che rendete!
Nino
Per Nino.
hai detto giusto, nel senso che in ogni zona edificabile, il lotto sul quale si applica l’indice di fabbricabilità e quindi si calcola il volume comprende anche l’area di rispetto stradale.
Tale zona di rispetto serve solo agli effetti delle distanze da tenere per eventuali costruzioni.
Da chiarire: se portandoti via la striscia dei 60 mt della fascia di rispetto, l’area rimanente non permette l’edificazione di alcun edificio, in questo caso non dovrai pagare l’ICI.
Però ti occorre un certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune.
In tutti gli altri casi devi invece applicarla regolarmente.
Rispetto al pregresso non sappiamo cosa dirti.
Amedeu e c.
Amedeu, ti ringrazio per la velocissima risposta. Approfitto ancora della tua esperienza per un’altra domanda sulla stessa questione….
Nella zona D1a l’edificabilità è subordinata all’approvazione di un piano di lottizzazione. Ho visto una sentenza della Suprema Corte (2004) che ha dato ragione ad un ricorrente contro l’applicazione dell’ICI con valore “edificabile” su un terreno in cui gli interventi erano subordinati ad un piano attuativo.
In sostanza, la Corte ha sostenuto che se l’edificazione è vietata fino all’approvazione di un piano attuativo, non è sostenibile che l’area sia “utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti generali o attuativi” come richiede l’art.2 del Dlgs 504/92.
Questo è l’aticolo dove ho trovato la sentenza: http://www.altalex.com/index.php?idnot=221
Secondo te è una linea sostenibile? In atto, ripeto, il terreno è usato in modo agricolo e a me non interessa fare altro…. vorrei solo non essere gravato di un’imposta che mi pare iniqua, in questa situazione.
Grazie ancora e scusa, spero di non disturbare più per lo stesso “caso”
Nino
Per Nino.
Potenzialmente una persona ha un terreno edificabile, quindi soggetto all’applicazione dell’ICI (o cosa verrà), solamente quando è in condizioni di edificare o di commercializzare tale terreno per un immediato progetto.
La logica più accettabile è la seguente, per cui è anche giusto che le tasse le paghi dal momento in cui viene posta in tali condizioni.
Per esempio, la previsione di una lottizzazione sul PRG non mette i vari proprietari in condizioni di usufruire a pieno dei loro lotti fino a che non verrà approvata e convenzionata la lottizzazione stessa.
Amedeu e c.
Grazie ancora per il tempo che mi avete dedicato.
Nino
Per Nino.
Ti ringraziamo.
Purtroppo nella selva delle leggi e delle sentenze qualcosa sfugge e non sempre la logica è valutata come tale.
Amedeu e c.
ciao ,vorrei chiederti se è possibile trasformare un giardino privato in un parcheggio e trasformarlo da c1 a c2. Questo giardino si trova in un condominio.grazie
Per Olimpia.
Non dovrebbero esserci difficoltà, naturalmente occorre l’autorizzazione dell’Amministratore condominiale, e se vi sono opere edilizie anche quella del Comune.
Amedeu e c.
Salve, ho un lotto di 1000 mq in zona b3 con if 0.3.
Quanto posso realizzare in termini di metri cubi e metri quadri ipotizzando 2 piani fuori terra?
Per Elisabetta.
Puoi realizzare 300 mc, che sono sufficienti per una costruzione di mq 100 (lordi, compreso i muri) x mt 3,00 di altezza.
Oppure di 50 mq (lordi) per 6,00 mt di altezza, (2 piani).
Amedeu e c .
Buongiorno ho una domanda: mi hanno proposto di comprare un terreno edificabile ma qualcuno mi ha detto che, dal momento che attualmente non c’è una strada dovrei pagare io per costruirla. É vero? Se si quanto costerebbe? C’è da aggiungere che hanno già iniziato a costruire questa strada e quindi qualora dovessi comprare a chi dovrei pagare? Non so se mi sono spiegata bene..
Grazie
Per Morena.
Probabilmente si riferiscono agli oneri di urbanizzazione che i proprietari o i costruttori devono pagare al momento di ritiro del permesso di costruire.
Tale pagamento va effettuato sia per le zone già urbanizzate (con strade, piazze ecc), che da urbanizzare.
Comunque, per maggiore sicurezza, vai a parlare con i tecnici dell’ufficio Edilizia Privata del Comune, i quali ti daranno tutte le notizie che desideri in merito.
Amedeu e c.
Sono proprietario di un suolo edificabile e suloo stesso esercita l’attivita di vendita al dettaglio di materiale edile.Nelle immmediate adiecenze possego un suolo classifgicati fascia C/1. La mia domanda consiste se sullo suolo di fascia c/1 posso9 detenere materiale per lo stoccaggio e non esercitare la vendita. Grazie per la risposta
Per Luigi.
Non conosciamo il Piano Regolatore del tuo Comune, però, la zona C/1 dovrebbe essere a destinazione di civili abitazioni (controlla in Comune), per cui una attività quale quella che stai gestendo, non dovrebbe trovare collocazione su detto terreno.
Amedeu e c.
Buongiorno,
sono proprietaria di appartamento in condominio con giardino di proprietà di 700 mq che il piano regolatore ora ha stabiito essere edificabile con indice edificatorio di 0.5 mq ovvero di 350 mq.
Noi vorremo ampliare appartamento e gli altri condomini ci hanno chiesto un indennizzo economico perchè dicono che andremmo ad utilizzare cubatura condominiale: è verosimile? Ho chiesto allo studio di verificare questo dato ma solo a voce mi hanno detto che non si tocca la volumetria del condominio perchè il nostro giardino ha un mappale distinto dal condominio.
Grazie in anticipo
Per Francy.
Ampliamento di 350 mc.
Il giardino può avere un mappale distinto, ma dovrebbe essere verificato se era incluso nel progetto iniziale del fabbricato e se concorreva con la sua superficie al calcolo dell’indice di fabbricabilità e quindi del volume dell’intero edificio..
Nel qual caso avrebbero ragione i condomini.
Puoi verificarlo esaminando il progetto approvato, presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
Amedeu e c.
Ciao sono Domenico e vorrei farti due domande.La prima, sono proprietario di due terreni sul primo c’ è una vecchia casa da ristrutturare, sul secondo terreno c’ è un’altra casa costruita nel 2002 solo piano terreno, dove è previsto un altro piano con tetto. Quello che volevo chiederti è: posso demolire la vecchia casa e ricostruirla sul secondo terreno come piano in più. I due terreni sono confinanti, la casa da demolire e di mq 120 su due piani, l’indice del secondo terreno è di 0,8 e la sua superficie è di 1000mq. posso incrementare di 120 mq l’indice di fabbricabilità sulla nuova casa.Grazie per la risposta Mimmo.
Per Domenico.
Dovresti avere una doppia possibilità.
La prima relativa alla possibilità di “cedere” il volume di un lotto ad un altro, rinunciando all’edificabilità del primo (quale è il suo indice di fabbricabilità?).
La seconda, poichè i due lotti sono confinanti, considerarne uno solo e sfruttare il suo l’indice di edificabilità 0,8 (su 1000 mq avresti diritto a 800 mc) e quello del 1° lotto, del quale però non ci hai detto l’IF.
Sono conteggi che puoi fare preventivamente e che naturalmente dovrai verificare con il tuo Comune.
Quanto sopra, perchè le norme variano da Regione a Regione.
Amedeu e c.
Buongiorno, sono Pasquale. Vorrei porvi una semplicissima domanda per la cui risoluzione è per me determinante. Ha maggior pregio, in linee generali, una zona di espansione residenziale c/1 o c/3?per farti capire: l’agenzia entrate mi rivaluta il terreno ad un valore maggiore al mq da quello dichiarato e mi considera la zona genericamente come c/3; diversamente una perizia di stima considerava tale terreno c/1. per tale motivo, per una miglior e puntuale difesa vorrei capire se in linea generale possa considerarsi la zona c/3 di minor pregio rispetto alla c/1.
certo di un pronto riscontro ti ringrazio anticipatamente e ti saluto
Per Pasquale.
Puoi giudicare da solo.
Leggi questo nostro articolo con la descrizione dettagliata delle categorie catastali.
http://www.coffeenews.it/le-categorie-del-catasto-fabbricati-in-dettaglio
Amedeu e c.