Indice di fabbricabilità di un terreno. Cosa è?

Molti freguentatori di questo sito, chiedono ripetutamente che cosa sia l’indice di fabbricabilità.

Ci sentiamo in dovere di parlarne più dettagliatamente, nonostante in precedenti capitoli questo problema sia già stato affrontato.

Se una zona è classificata edificabile da un Piano Regolatore Comunale, viene contraddistinta da una lettera dell’alfabeto. Normalmente le zone B e  C sono edificabili, quelle E agricole, le A sono i centri storici e così via.

Ogni zona trova corrispondenza nelle Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale di ogni Comune.

Poi avviene che per le zone, per esempio le C vi siano diverse sottozone, per esempio C1, C2 e così via, la E ha E1, E2 ecc.

Ogni sottozona ha dei parametri di edificabilità,  previsti dalle suddette Norme, oppure non è edificabile perchè ha altre destinazioni.

Chi ha la fortuna di possedere un lotto di terreno in una zona edificabile, deve verificare presso l’Ufficio Urbanistica del proprio Comune i paremetri di edificabilità del suo lotto.

Il parametro più importante è senza dubbio l’Indice di Fabbricabilita (indicato come IF); tale IF è costituito dal rapporto fra il volume che si può edificare sul lotto e la superficie del lotto stesso.

Spiegandolo più semplicemente se una persona possiede un lotto di terreno in zona, ammettiamo C1 ed il  suo indice di fabbricabilità è 1,5, vuol dire che può costruire per ogni mq di terreno esattamente un metro cubo e mezzo.

Un lotto di 600 mq ha la potenziale edificabilità di mq 600 x1,5 = mc. 900

Attenzione! La cosa non è così semplice, in quanto l’IF deve essere verificato insieme ad altri importanti parametri ed esattamente con il Rapporto di Copertura (denominato K) con le distanze dai confini e dalla strada (L1 ed L2) ed infine con l’altezza massima (h)che può raggiungere un edificio in detta zona.

Cosa significa tutto questo: esattamente che chi possiede per esempio un lotto di terreno , abbiamo detto con IF = 1,5,  ed il rapporto di copertura K (cioè la percentuale massima che può raggiungere la superficie della nuova costruzione intesa come proiezione del fabbricato sul terreno) uguale al  30% ed inoltre con le distanze dai confini e dalla strada uguali a mt. 5,00,  e l’altezza massima (h) è uguale a mt 7,50, deve fare i seguenti controlli.

Il proprietario del lotto, prima di cantare  vittoria per il regalo ottenuto dal Piano regolatore Generale , deve analizzare tutti questi parametri per vedere se può sfruttare appieno l’Indice di Fabbricabilità di 1,5.

Conta molto la forma del lotto, in quanto se esso è molto profondo e stretto , oppure molto irregolare, può darsi che non si possano sfruttare a pieno sia il rapporto di copertura che l’IF.

Spieghiamo meglio con un semplice esempio.

Ipotiziamo, per assurdo, che il nostro lotto sia di 1000 mq, di forma regolare rettangolare, largo 17 mt;  e quindi con una profondità di  mt 56.

Tenendo conto delle distanze dai confini (mt 5,00 per lato) si  potrebbe costruire un edificio largo mt 7 cioè mt 17- (5+5).

Il rapporto di copertura K abbiamo detto, che nel nostro caso è = 30%, così che l’edificio fabbricabile avrebbe una pianta  di 300 mq (cioè il 30% di 1000 mq.), i quali divisi  per  7 (larghezza), darebbero una lunghezza ipotetica del fabbricato di mt 42.

A questo punto diventa impensabile e paradossale costruire su questo terreno  un fabbricato largo solo mt 7 e lungo mt 42 ed alto mt 7,50.

Questo sta a dimostrare che l’indice di fabbricabilità è importante ed a prima vista è gratificante, ma deve essere sempre  verificato con gli altri parametri sopra esposti, prima di dare una esatta valutazione della nostra "presella".

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA

di Amedeu

296 commenti

  1. giulia pirillo

    buona sera in un terreno prima agricolo poi edificabile c1 di mq.700 quanto si puo’ costruire

  2. Per Giulia.
    Sono contento che tu possieda adesso 7000 mq di terreno fabbricativo.
    Relativamente a quanto puoi costruire, vai sulla destra delle pagine di questo sito e cerca fra i 6 articoli della categoria “urbanistica” quello che ti interessa sapere.
    Ciao
    Amedeu

    • Salve! ho un lotto di terreno di dimensioni m 140 x m 125 Zona D con Parametri insediativi zone DIP e DIT ( D.M. 1444/68 ), bisogna fare un piano attuativo. Individuato l’ indice di fabbricabilità fondiaria, i rapporti di copertura applicati, e gli altri parametri come faccio a fare i calcoli????mi può gentilmente aiutare???
      Grazie

      • Per Domenica.
        L’Italia è divisa in milioni di sigle e nell’ambito urbanistico ne gravita una buona percentuale.
        Se non ci fornisci i dati più precisi riferiti alla destinazione di zona previsti dal Piano Regolatore Generale e dalle Norme di Attuazione del tuo Comume, non possiamo darti alcuna informazione in merito.
        Amedeu e c.

  3. salve io abito in una propietà privata su una palazzina posta su due livelli ho a disposizione in grandissimo giardino privato,volevo sapere se è possibile costruire una villetta o una tavernetta nel giardino e i permessi che ci voglio no per poterlo fare,grazie

  4. Per Rossella.
    Potresti rivolgerti all’Ufficio Urbanistica del tuo Comune, ma ti consiglierei prima di fare questo passo, di recarti presso un professionista abilitato della tua zona (Ingegnere, architetto, geometra) portando con te una planimetria del tuo terreno, comprensivo della casa che possiedi. Sarebbe bene che ti procurassi anche una copia del progetto di detta casa.
    Il tecnico dovrebbe darti tutti i ragguagli che ti servono; qualora non fosse in grado in quanto non a conoscenza della destinazione del PRG per la tua zona, si informerà e ti farà sapere.
    E’ la via più facile e sicura per sapere “tutto” ciò che desideri.
    Ciao.
    Amedeu e c.

  5. Per costruire un’abitazione posso asservire solo il terreno di cui sono propietario o posso possedere solo l’indice di fabbricabilità e il proprietario del terreno può essere diverso da chi costruisce la casa?

  6. Per Francesca
    La Concessione edilizia (LEGGE 28 Gennaio 1977, N. 10 – Legge Bucalossi) è un atto amministrativo tramite il quale si rilascia al proprietario del terreno o del fabbricato……………..
    Amedeu e c.

  7. salve sono proprietario di un lotto di terreno di 3100mq con indice di fabbricabilita 1,5mc/mq in zona B12 di completamento con anche circa 2300mq in zona F2 verde pubblico ambientale quanta superficie posso costruire

  8. Per Annam.
    Puoi costruire 4.650 mc per la zona B12.
    Quindi 15 appartamenti di circa mq 100 cadauno di superficie lorda.
    Relativamente alla superficie del lotto che puoi utilizzare, devi sapere quale è il Rapporto di Copertura e quali sono le distanze dal confine per la tua zona.
    Per la F2, devi leggere le norme di Attuazione del Piano Regolatore del tuo Comune.
    Amedeu e c.

  9. Buongiorno, vorrei sapere se è normale che un costruttore possa costruire una villa con piscina appoggiandosi al muro di confine. Al muro di confine ha eretto una fattispecie di portico con tetto spiovente sotto al quale ha già effettuato muratura e impiantistica per una piscina.Il tetto di questa presunta piscina si erge a circa 1,5 mt al di sopra del muretto che divide le proprietà e le colonne sono praticamente attaccate al muretto. la ringrazio anticipatamente

  10. Per Marcella.
    Effettivamente, da come lo hai spiegato sembra che qualcosa non torni.
    Le distanze dai confini sono comunque dettate dal Piano Regolatore Generale del Comune e quindi dalle Norme di attuazione relative alla zona nella quale ricade la tua casa e quella del vicino.
    Identico discorso se invece del PRG è in vigore il Regolamento Urbanistico.
    Ti conviene recarti presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune; possibilmente vacci con persona esperta in materia, possibilmente un tecnico.
    Devi richiedere di visionare l’intera pratica del tuo vicino. Poi se ti occorre, chiedi (a pagamento) tutti gli atti che ritieni necessari dell’intera pratica: è tuo diritto.
    Se hai un simile dubbio devi chiarirlo in questo modo, in quanto se il vicino non ha rispettato alcune norme, in definitiva ha danneggiato solo te.
    Amedeu e c.

  11. Salve a tutti!
    vorrei porre un quesito che è il seguente:
    ho un lotto di terreno che è poco più di 1000mq, di cui solo 800 ricadono in zona C3/1 (espansione), la rimannte superficie è zona agricola con rispetto autostradale.
    Per edificare su tale lotto la zona C3/1 prevede un lotto minimo di 1000mq. A questo punto chiedo: per il raggiungimento della superficie minima è possibile considerare anche la parte di terreno agricolo? oppure deve necessariamente essere tutta zona edificabile?
    Ringrazio anticipatamente a tutti coloro che saranno in grado di darmi una risposta, o suggerirmi le norme che riguardano questo tipo di problematica.

  12. Per Luigi.
    Stando alla destinazione di zona, che prevede il lotto minimo di 1000 mq ed un indice X per la classificazione in zona C3/1 (espansione), non rispetteresti la superficie del lotto, per cui dovresti costruire in “comparto” cioè trovando uno o più vicini , aggregandoti ai quali dovresti reggiungere tali parametri, dividendovi poi proporzionalmente il volume edificabile (Il tuo sarebbe proporzionale ad 800 mq).
    Detto questo, non è raro, specie se la situazione intorno al tuo lotto è particolarmente difficile, trovare un accordo nell’ambito del Comune per ottenere una specie di deroga . (Si ricorda che le deroghe in materia di urbanistica sono discutibili, ma che in pratica vengono poi accordate da molte Amministrazioni per i casi non altrimenti risolvibili.)
    Quindi hai due strade.
    Sta al tuo tecnico professionista di fiducia, sondare il terreno con delicatezza, per farti trovare quella più idonea
    Amede e c.

  13. Ciao a tutti ho un immobile di circa 30mq in comune di Briosco (M/B) al piano terra accatastato come immobile comerciale , devo costruire un bagno e cambiare destinazione d’uso in abitativo (cioè un monolocale ). Il bagno verrebe cieco con aspirazione forzata, mi potete dire la superficie minima che bisogna tenere per avere la abitabilita’ e se non adoperando il gas all’ interno ma solo apparecchiature elettriche sia par il riscaldamento e per la cucina mi è piu facile avere la voltura .
    Sono nuovo nel vostro sito e ringraziandovi anticipamente vi prego di darmi una mano.

  14. Per Fatmir.
    Per i dati urbanistici del tuo alloggio vai nella Home, e nel riquadro “Ricerca” introduci le parole “parametri e standard edilizio urbanistici” poi premi GO.
    Ti apparirà un articolo e devi leggerlo con attenzione.
    Riguardo all’appparecchiatura elettrica, anche se più dispendiosa, senza dubbio ti faciliterà in questa fase.
    Amedeu e c.

  15. Salve sono Roberto da Galatina in provincia di Lecce sono proprietario di un terreno di circa 6000 metri che ricade nel nuovo pug di galatina alla categoria di comparto vorrei realizzare degli immobili ma mi e stato riferito che siccome non raggiungo il 50%+1della superfice totale del comparto devo mettermi d’accordo con gli altri proprietari delle restanti aree che da una mia verifica effettuata sono circa 16 altri proprietari diversi non interessati al mio progetto,come posso fare per poter realizzare qualcosa su questo mio terreno? Visto che con la mia famiglia gestiamo un azienda di prodotti surgelati e che per questo vorremmo poter costruire una nuova sede su questo terreno oltre che ad assumere altro personale,posso intanto presentare un progetto. grazie
    Galatina 02-10-10

  16. Per Roberto.
    Purtroppo è il problema di quasi tutti comparti.
    Devi leggere attentamente la normativa che accompagna il Piano Urbanistico Generale ed in particolare la parte che interessa il comparto stesso.
    Qualora non trovassi alcuna via per risolvere questa situazione, cerca di individuare un altro proprietario, possibilmente a te vicino, con il quale puoi raggiungere più del 50% della superficie.
    Potresti pensare ad una società o qualcosa di simile.
    Contemporaneamente verifica tale soluzione con i dirigenti dell’Ufficio Urbanistica del Comune.
    Amedeu e c.

  17. Buonasera, sono proprietaria di un terreno di circa 2000 mq, zona c2 edificabile e di espansione.
    Vorrei costruirmi una casa per uso abitativo.
    Sono andata in comune per sapere se e quanto potevo costruire, ma mi è stato detto che se anche tutti gli altri proprietari dei lotti confinanti e non, sono disposti a pagare a proprie spese l’urbanizzazione, nessuno lì può costruire niente..
    Oltretutto questa urbanizzazione comporta l’espropriazione del 42% del terreno di ciascuno per arrivare ad un max di 1 ettaro che il comune si ‘prenderebbe’ per una zona verde.
    E’ normale questa situazione sia per l’urbanizzazione a spese nostre più l’espropriazione del terreno?
    Vi ringrazio anticipatamente.

  18. Per Claudia.
    Da come presenti la cosa, sembrerebbe che il Comune, in
    ottemperanza all’articolo 870 del R.D. 16 marzo 1942 n° 262 e successivi. voglia applicare sulla vostra zona un tipo di “Comparto”. Di solito il comparto viene attuato dagli stessi proprietari, che tramite uno o più tecnici professionisti presentano al comune le opere di urbanizzazione da realizzare (Strade, fognature, acquedotto, linea gas ecc), includendo anche le aree previste a verde pubblico ed a parcheggio pubblico da cedere al comune stesso gratuitamente. Solo dopo che i privati hanno realizzata l’urbanizzazione vengono rilasciati i permessi di costruzione.
    Il vostro comune sembra chiedere la monetizzazione delle opere di urbanizzazione e la cessione delle aree a verde; dal che se ne deduce che esiste un piano di lottizzazione e che il Comune ha intenzione di realizzare in prima persona le strade ecc e poi concedere le concessioni edilizie.
    Vi conviene “sviscerare” bene questo aspetto, facendovi acompagnare all’Ufficio Urbanistica da un tecnico professionista abilitato, il quale comprenda bene la situazione dalla cartografia e dalle norme di attuazione del P.R.G. e poi vi consigli su come agire e quale strada prendere.
    Amedeu e c.

  19. Ciao intanti volevo farti i complimenti per il sito e per l’aiuto che dai.
    Anche io cercavo dei piccoli chiarienti per quanto riguarda il tema dell’indice di fabbricabilità. Nello specifico devo affrontare l’Esame di Stato per Architetti N.O. e nei vari temi d’esame spesso viene citato tale indice. Per esempio:
    “Progettare un edificio residenziale per 4 persone su un terreno di 50×100 ml facente parte di una lottizzazione di 3 lotti servito da una strada su di un lato e il terrento è piantumato al 50%. La cubatura max ammissibile è di 0,1 mc/mq e l’altezza max dell’edificio deve essere di 10 mt. Qui non capisco se il lotto è 50×100=5000mq di cui la metà è piantumata, quindi avrò 2500mq che moltiplicati per ‘indice mi darà 250 mc/mq giusto?ma come superficie di costruzione quanto ho?
    Tra l’altro in un manuale mi fa l’esempio simile dandomi la superficie fondiaria che moltiplica per l’indice ma che poi frazione a 3 (che sarebbe l’altezza del piano)…..
    grazie davvero

  20. Per Daniele.
    Il fatto che il tema dica che il 50% della superficie è piantumata, non vuol dire che devi sottrarla dal computo del volume, in quanto doveva essere specificato che tale area di piantumazione era ad “uso pubblico”: lo stesso discorso , per esempio, vale, se avessero detto che una parte della superficie doveva essere destinata a parcheggi su strada, senza però specificare che erano ad “uso pubblico”.
    Quindi, leggendo letteralmente il tema, hai un indice di fabbricabilità = a 0,1 mc al mq.
    Puoi allora costruire 500 mc (5000 x 0,1 = 500 mc).
    L’altezza massima che puoi raggiungere sono i 10 metri. OK
    Dal tuo tema, per calcolare la superficie coperta realizzabile devi dividere il volume edificabile di 500 mc per 3,00, che è l’altezza interna (per legge) di una abitazione = 2,70 più l’altezza di un solaio (0,30 max), raggiungendo così quanti mq puoi realizzare complessivamente (circa 166 mq).
    Per essere completo, il tema, doveva però riportare anche le distanze dai confini e dalla strada ed il rapporto di copertura (chiamato normalmente K), cioè la percentuale di superficie coperta che puoi realizzare nel lotto (0,30; 0,10,…o altri).
    In fase di progettazione, ti renderesti conto che la superficie di 166 mq ottenuti, non è corretta, in quanto il piano terreno viene rialzato di almeno 50/70 cm, per cui hai un errore di (50-30 o 70-30) che devi aggiustare nel progetto.
    Per sapere se puoi costruire i 166 mq tutti in un piano o in due piani, hai bisogno di conoscere il rapporto di copertura di cui sopra e che varia da zona a zona (secondo il PRG).
    Amedeu e c.

  21. sono proprietario di un terreno di circa 5000 mq che secondo il nuovo piano regolatore è stato classificato zona C2. cosa posso fare??? io da privato posso fabbricare?? come faccio a calcolare il valore del mio terreno???

  22. Per Marco.
    Sarebbe opportuno che tu andassi presso l’Ufficio Urbanistica del tuo Comune ad informarti circa i requisiti della tua zona e le possibilità edificatorie.
    Altrimenti sul sito del tuo Comune cerca le “Norme di attuazione del Piano Regolatore Generale”. Lo apri o lo scarichi , e quindi cerchi la zona C2.
    Apprenderai così cosa puoi realizzarci esattamente (Indici, distanze dai confini e dalla strada, altezza raggiungibile, eventuale lottizzazione ed altro).
    Una volta venuto a conoscenza di questo, con una planimetria del tuo terreno ti dovrai recare presso l’Ufficio Urbanistica a controllare i confini del tuo terreno nella cartografia di PRG (La troverai esposta nell’ufficio stesso)
    Una volta venuto a conoscenza di tutto ciò, avendo una “infarinatura” generale della questione, puoi contattare un tecnico professionista per tutte le altre notizie che vuoi sapere.
    Per il prezzo: attenzione! Se la zona è edificabile ed ha un buon indice, può “far gola” a molti, quindi usa intelligenza e non ti basare sulla prima valutazione che ti faranno, ma senti anche altre persone.
    Comunque, strada facendo ti accorgerai di muoverti in un terreno molto difficile, dove è normale muoversi con cautela .
    Amedeu e c.

  23. ho cercato quello che mi hai detto tu….e la zona c2 è classificata come Aree di espansione urbana residenziale pubblica o convenzionata soggetta a Prescrizioni Esecutive.

  24. Per Marco.
    Devi leggere tutto il contenuto della norma relativa alla zona C2 e poi seguire il consiglio che ti abbiamo dato. Cartografia ecc).
    Amedeu e c.

  25. sono in possesso di un pezzo di terreno edificabile(zona periferia di verona) volevo sapere se per costruire in adiacenza devo chiedere il consenso al confinante o posso costruire dando cosi la possibilita’ al confinante a sua volta di poter costruire nel medesimo modo. (a parole ci siamo accordati x costruire in adiacenza devo far notivicare l’atto?)

    le risulta che se costruisco entro luglio 2011 non devo chiedere il consenso al confinante?
    restando ferme tutte le altre regole del piano regolatore in vigore (distanze ecc ecc)

    grazie per la risposta.

  26. Per Giuseppe.
    Normalmente, in ogni Piano Regolatore Generale o Regolamento Urbanistico o altro ancora, vengono definite le zone edificabili, con le caratteristiche edilizio-urbanistiche relative specificate nelle rispettive Norme di Arttuazione.
    Se la tua zona prevede fabbricati a filo strada ed adiacenti l’uno all’altro o situazioni similari, tu puoi costruire il tuo fabbricato come previsto.
    Là dove vengono fissate distanze dalla strada e dai confini, devi rispettarle e non può valere l’autorizzazione del confinante, in quanto sono norme di attuazione di uno strumento urbanistico approvato dagli Enti competenti.
    Alcuni Comuni non hanno ben chiara questa normativa, e fanno portare al cittadino le autorizzaziooni scritte del vicinante.
    E’ raro che accada, ma è possibile.
    Attenzione, perchè ai fini di legge tali dichiarazioni, anche se fatte su atto notarile, non valgono assolutamente.
    Quindi, recati presso l’Ufficio Urbanistica del tuo Comune e cerca di comprendere bene in quale zona ti trovi e quali sono gli standards normativi da rispettare.
    Amedeu e c.

  27. Salve ho un azienda di 1500 mq su un terrenno di 3000 mq in una zona artigianale improria che col nuovo piano regolatore per lo sviluppo urbanistico è tutto edificabile…quanto può valere se pensassi di venderlo?

  28. Per Massimo.
    I prezzi, oltre che variare da Regione a Regione, variano anche in base alle condizioni dell’oggetto che tu hai intenzione di vendere.
    Ti consigliamo di rivolgerti a dei professionisti seri della tua zona, per fare valutare corretttamente la tua proprietà.
    Amedeu e c.

  29. ho un terreno di he 3 zona e2 con indice fondiario 0,10mc/mq.posso costruire una casa di mq?….non so che calcolo devo fare!!!!

  30. Per Franca
    Ha 3 e are 2 = mq 32.000
    mq 32.000 x 0,1 (Indice di fabbricabilità) = mc 3200.
    mc 3.200 : 3 (Altezza di un appartamento + solaio (2,70 + 0,30) = mq 1066
    Sono circa 10 appartamenti della superficie lorda di mq 100 cadauno. (considera 9 se togli i servizi vari)
    Logicamente il fabbricato si svilupperà su diversi piani, per cui la superficie coperta dipende: dall’altezza, dalle distanze dai confini e dalla strada e dall’eventuale Rapporto di Copertura (K) se esiste per la zona.
    Amedeu e c.

  31. salve, sono propietario di un terreno di 1000 mq che si trova in mezzo ad un piano di lottizzazione, vorrei sapere se il comune ha il diritto di togliermi il 62% del terreno stesso. Grazie della Vostra risposta

  32. Per Giuseppe.
    Devi semplicemente recarti, magari accompagnato da un tuo tecnico di fiducia, presso l’ufficio Urbanistica del tuo Comune per verificare il suddetto piano di lottizzazione.
    Devi controllare in particolare gli spazi pubblici (strade, verde pubblico ed altro) che tale piano di lottizzazione prevede sul tuo terreno.
    Inoltre controlla (importante) se il Piano di lottizzazione è conforme alle previsioni del Piano regolatore Generale o del Regolamento Urbanistico.
    Amedeu e c.

  33. su un terreno piano di 1668mt sono indeciso se chiamare una ditta del trentino per costruire una casa in legno o una ditta per costruire una casa in cemento mi indicate molto sommariamente le spese a cui posso andare incontro ma soprattutto quanto dura una casa in legno che manutenzione è obbligatoria fare per farla rimanere in condizioni ottimali a vita

  34. Per Roberto.
    Non abbiamo nulla in contrario affinchè si costruiscano case di legno, anzi siano le benvenute.
    Essendo di recente evoluzione, almeno in gran parte dell’Italia, dobbiamo dire che non le conosciamo a fondo come le case in muratura o in cemento armato.
    Per ora non si vedono molte costruzioni in legno, ma può darsi che in futuro l’interesse aumenti.
    Al Saie 2010 di Bologna, un intero padiglione era dedicato alle strutture in legno, e siamo rimasti favorevolmente impressionati dalla tecnologia adoperata. Queste costruzioni presentavano aspetti positivi specie per ciò che riguardava il risparmio energetico e la vivibilità ambientale.
    Il prezzo di costruzione di una casa in muratura si aggira intorno ai 1.300€ al mq, anche se più volte noi abbiamo ripetuto che va effettuato un preventivo su un progetto redatto, per avere l’esatto costo.
    Il prezzo di una casa in legno normalmente viene dato “chiavi in mano” e dovresti contattare una ditta produttrice di tali strutture.
    Amedeu ec.

  35. Salve mi chiamo Carolina e abito in provincia di Oristano.
    Stò realizzando un campo di tiro in una zona agricola e il Comune mi sta ostacolando e richiedendo autorizzazione alla regione in quanto il comune scrive che si trova in zona storica.
    E’ possibile che una zona agricola in perfetta campagna e periferia del paese ricada in zona storica??

  36. Per Carolina Rita.
    Il fatto rimane strano anche a noi.
    Visitando più volte la tua bella Regione abbiamo però notato che in aperta campagna vi sono i famosi Nuraghi come per esempio a Barumini.
    Può darsi che la tua area che consideri agricola, secondo le carte comunali, abbia invece una destinazione archeologica.
    Comunque le nostre sono solo supposizioni, derivate dal fatto che i tecnici del tuo Comune non avrebbero innestato una prassi così particolare senza un valido motivo.
    Devi controllarlo presso la cartografia esistente all’ufficio Urbanistica del tuo Comune.
    Amedeu ec.

  37. ho un uliveto nel comune di imperia non intendo costruire anche perche non possiedo la metratura minima per poterlo fare, posso solo ampliare la casa gia esistente, ma l’ho gia fatto negli anni precedenti .
    pago una tassa ici molto alta .
    il comune dispone una serie di correzioni all’indice di fabbricazione :
    mancato raggiungimento del lotto minimo , (questo lo posso sfuttare)
    ma inedificabilità di fatto, e impossibilita di cessione dell’indice
    non capisco cosa vogliono dire

  38. Per Marco.
    Non hai possibilità di costruire e non puoi ricevere o dare l’eventuale volume derivante da un ipotetico indice di fabbricabilità del tuo terreno.
    Sono comunque dizioni molto strane. Devi consultare, anche via internet, prima la cartografia e poi la normativa di attuazione del PRG per la tua zona e leggere attentamente l’articolo di riferimento (per il tuo lotto di terreno).Il senso compiuto delle dizioni di cui sopra lo avrai una volta letto l’intero articolo.
    Amedeu e c.

  39. Salve, sono nuova del sito e avrei bisogno della vs. consulenza.
    Sto valutando l’ acquisto di un terreno ma non essendo esperta in materia,volevo sapere cosa devo chiedere e cosa devo sapere di questo terreno x non correre rischi.
    Secondo voi è il caso, prima dell’ acquisto di farsi fare una perizia del terreno e chi fa questo genere di perizie? quanto può costare una perizia del genere? grazie mille dell’ aiuto.

  40. Per Rita.
    Sarebbe bene che nell’acquistare un terreno fabbricativo ti appoggiasi ad una persona qualificata di tua estrema fiducia, possibilmente un tecnico.
    Dovrai poi cercare il terreno fra le varie agenzie immobiliari, e l’ambiente non è dei più semplici, per cui il consiglio che ti diamo è quello di sentire molte agenzie prima di prendere una decisione, in maniera da farti una cultura in materia dei prezzi (che variano da Regione a Regione, da Comune a Comune, da zona a zona).Se devi effettuare un compromesso devi essere certa della piena disponibilità edificatoria del lotto: ecco che il tuo tecnico ti potrà aiutare informandosi negli uffici competenti per sapere tutti i vincoli urbanistici che possono gravare sul medesimo.
    Il tecnico, in ultima analisi potrà farti anche una valutazione equa del terreno.
    Riguardo al suo costo non sappiamo dirti, ma puoi sempre contrattarlo anticipatamente con il tecnico, prima di partire.
    Amedeu e c.

  41. Buonasera, grazie x il servizio che date!
    Ho un caso teorico da riportare:
    se ho acquistato un terreno di 10.000 m2 di cui mi viene dato l’if (es. 1,5) e in questo terreno le nta del prg prevedono che una parte di 4000 m2 è destinata ad espansione zto c2, mentre 2000 mq a verde pubblico, 200 mq a verde privato, 800 mq a servizi generali (parcheggi), infine altri 3000 mq a uso agricolo con indice if =0,03. Cosa significa che posso edificare solo dove è fornito l’if che gli altri lotti non sono edificabili? Quanto sarebbe astrattamente la volumetria realizzabile, rapporto di copertura e distanze a parte?

  42. Per Maurizio.
    Ci presenti la situazione dei 10.000 mq non specificando se hai verificato sulla cartografia la corrispondenza di parti del tuo terreno con le rispettive zone di cui alle norme di attuazione: comunque, seguendo letteralmente, sembrerebbe che tu puoi edificare solo su 4000 mq con indice 1,5 (mc 6.000), dovendo verificare poi la zona territoriale omogenea; quella agricola (mc 90), e (che oltre che all’indice di fabbricabilità avrà le prescrizioni particolari legate all’uso agricolo).
    Il verde pubblico, quello privato ed i parcheggi non sono edificabili e vanno scomputati.
    Amedeu e c.

  43. Buongiorno

    ho acquistato un terreno agricolo “seminativo di 1à” in comune di Lizzano (ta) della superficie di 65.000 mq.
    Piantero’ 4 ettari di vigneto e 2 ettari di oliveto intensivo spagnolo ma vorrei
    costruire un immobile per lavorare le olive e l’uva per un totale di 300 mq altezza 5 metri.
    Mi dicono che e’ permesso costruire massimo 150 mq altezza 5 metri
    oltre si va’ in “conferenza dei servizi” a livello regionale.

    E’ vero?

    cordialmente

    fulvio rapana’

  44. Per Fulvio.
    Ogni regione ha la propria legge riferita alle zone agricole. Tu devi leggerla e verificare quanta superficie occorre per costruire una casa colonica ed inoltre quale metraggio è consentito ( di solito concedono 120 mq) .
    Sono informazioni che puoi trovare fra le Norme di attuazione del PRG del tuo Comune (anche via internet), dove appunto dovrebbero essere state recepite le direttive regionali.
    Come succede in quasi tutte le altre regioni italiane, un conto è autorizzare un immobile ad uso abitativo, altro conto è autorizzare altri immobili prettamente agricoli, tipo carraie, stalle, magazzini, occorrenti al coltivatore per mandare avanti la propria azienda.
    Tu devi informarti bene su questa seconda possibilità, che certamente verrà concessa anche nella tua Regione.
    Probabilmente , però, prima di autorizzare i volumi accessori vorranno avviata l’azienda agricola ed in piena produzione.
    Amedeu e c.

  45. salve. possiedo un terreno con indice 1,5 di edificabilità, in zona B. 22000mq edificabile. il mio lotto personale e di 4200mq. il costruttore offre il 22% del realizzato in appartamenti. per la mia parte gli ho chiesto visto che siamo 5 figli, un appartamento a testa medio grande diciamo, sui 80mq piu balconi. il terreno e vicino strada principale e pianeggiante. pensate che sia una richiesta giusta? e se vorrei anche i box, si puo fare? grazie luca

  46. Per Luca.
    E’ una zona che conosciamo poco.
    Al centro Nord (4200 mq x1,5 = mc 6300 di costruzione, pari a 19/20 appartamenti circa di mq 100 cd + parti comuni) potresti richiedere anche dei box, ed il costruttore farebbe sempre un buon affare.
    Amedeu e c.

  47. Salve desideravo un chiarimento
    Sono proprietario di un terreno agricolo di 15000 mq di forma pressochè rettangolare (50x300m) confinante su tre lati con altri terreni e sul lato corto con la strada provinciale. Informandomi ho saputo che l’ IF è pari a 0.03 mc/mq , che il rapporto di copertura è 10% e l’altezza massima è 7.5 m e le distanze da considerare, se ricordo bene, sono di 10 m dai confini. Avrei piacere di sapere di quanti mq potrebbe essere una probabile futura casa.
    Grazie per l’aiuto che vorrà darmi.
    Domenico

  48. Per Domenico.
    Stando al rapporto di copertura dovrebbero essere 1500 mq.
    E secondo l’indice di fabbricabilità mc 450.
    Le distanze dai confini consentirebbero largamente la costruzione di una casa.
    E’ evidente, però, che dai dati di cui sopra c’è qualcosa che non torna: probabilmente il rapporto di copertura.
    Inoltre per le zone agricole vi sono delle leggi regionali da rispettare, che non solo possono riguardare l’iscrizione del proprietario ai Coltivatori Diretti, ma anche la realizzazione della casa stessa secondo un Piano di Utilizzazione Aziendale (Chiamato anche in altre maniere).
    Può darsi che la tua Regione non richieda perà tutti questi vincoli.
    Il consiglio che ti diamo, è quello di informarti bene presso l’ufficio Urbanistica del tuo Comune.
    Amedeu e c.

  49. buongiorno,
    sono propietario di un terreno edificabile di 1000mtq un costruttore della zona mi ha chiesto di poter fare sul mio terreno 2 villini di cui 1 villino mi viene dato in cambio del terreno.
    Volevo sapere come devo comportarmi?
    Grazie anticipatamente.

  50. Per Marco.
    Detto così, 1 in cambio di 2, sembra un eccellente affare.
    Devi comunque accertarti circa le capacità costruttive del tuo lotto (il cubaggio realizzabile in base all’indice di fabbricabilità); in base agli indici di fabbricabilità, tenendo conto che per un appartamento di 100 mq occorrono circa 300/350 mc.
    Sulla base di tali dati avrai il valore del tuo terreno.
    Amedeu e c.

  51. Buonasera,
    sono Riccardo, mi permetto di approfittare della sua disponibilità per avere delucidazioni circa il dimensionamento di un edificio:
    Ho un lotto rettangolare di 50×20 m; IF= 1.5 mc/mq; K= 30%; Hmax= 7.5 m; distanze confini/strade = 5 m risulterebbe:
    V.edificabile = 1500 mc
    Superficie Coperta = 300 mq (30% di 1000mq)
    Superficie utile = (Volume) 1500 mc : 3 m (h di un piano)= 500 mq
    Essendo la superficie utile superiore alla superficie prevista dal rapporto di copertura posso decidere di sfruttare 500 mq in altezza costruendo un piano terra di 300 mq e un primo piano di 200 mq
    Risultano esatti i calcoli?
    Eventuali garage e i locali di servizio seminterrati o interrati vanno considerati nel volume edificabile?
    La ringrazio per la pazienza e mi scuso se ho approfittato del suo spazio.
    Riccardo

  52. Per Riccardo.
    L’altezza di un edificio, anche agli effetti del volume, si misura dal piano marciapiede all’incrocio fra la parete verticale ed il sottogronda.
    Quindi, teoricamente il tuo calcolo può andare bene; però l’estradosso (calpestio) del pavimento del piano terreno, si tiene normalmente rialzato da terra di 40/100 cm, per cui devi aggiustare le superfici sulla base della nuova altezza, che non sarà 6 metri, ma ti verrà 6,40/7,00, ecc..
    Relativamente ai locali interrati non vengono calcolati agli effetti volumetrici.
    Tutto ciò va comunque, sempre, controllato con il Regolamento Edilizio di un Comune, che oltre che agli indici di fabbricabilità può dare anche disposizioni diverse (per esempio sugli scantinati, sulle altezze dei basamenti ecc)
    Amedeu e c.

  53. Salve,
    sono capitato in questa discussione alla ricerca di una risposta ad una mia domanda e dopo aver letto non ho potuto fare a meno di porla di seguito.
    Dispongo di un terreno edificabile di 3000 metri quadri, con un indice di fabbricabilità di 0.6 mc/mq, diviso in due particelle di proprietà una mia e una di mia sorella. Attualmente l’indice di fabbricabilità di una parte della quota di mia sorella, in base alle nuove norme tecniche di PRG, è diventato di 2,5 mc/mq. La mia idea è quella di chiedere al Comune se è possibile trasformare l’indice di tutto il terreno a 2,5 mq/mc. Colgo l’occasione per ringraziare tutti quelli che leggeranno e risponderanno a questa domanda.

  54. Per Antonio.
    Puoi avanzare la richiesta al Comune, se lo desideri (tentar non nuoce) ma se non è previsto un nuovo PRG oppure una variante ad esso, o ancora una previsione di un futuro Piano strutturale e Regolamento Urbanistico, sarà molto difficile che tu ottenga tale trasformazione di indici.
    Amedeu e c.

  55. Ciao a tutti , io proprio non riesco a trovare una via di uscita. Il mio caso è impossibile credo. Vediamo se tra di voi c’è qualcuno in grado di darmi almeno delle giuste dritte. Ho un terreno di oltre 8000 mt di esso una parte ricade in zona B4a( secondo il P.P in zona B4a zona di nuova edificazione mista e una parte B3a (seconod P.P parcheggi pubblici). Il punto è che sulla zona B3a insiste un vincolo preordinato all’espropro (circa 300mt) che dura ormai da 10 anni quindi considerando che dopo 5 anni il vincolo decade ( e vi assicuro che nulla è stato fatto su questo terreno nè c’è stata mai la richiesta di esproprio e quindi nessun indennizzo e sopratutto è stato reiterato impropriamente)il terreno non dovrebbe essere tornato nella mia disponibilità? Detto ciò la cosa non finisce qui sui restanti mt circa 5000 invece è possibile costruire(in teoria) , in pratica però le cose non vanno così . Pago l ‘Ici annualmentee in più 11000 euro di arretrati perchè il comune dice che essendo diventato edificabile dal 2005 mi tocca pagare , ma la cosa bella è che se chiedi la licenza o permesso a costruire o chiedi qulsiasi cosa (scusate ma non ne posso più) ti dicono che non possono rilasciare proprio niente finchè la Regione non approva il piano ecc… Ditemi voi cosa devo fare… Mi chiedo : Se la Regione non ha dato il via libera perchè devo pagare , sarò disposta a farlo a partire dal momento dell’approvazione. Inoltre mi chiedo il terreno agricolo qualora dovessero procedere con l ‘esproprio dovranno pagarlo a costo di mercato o come terreno agricolo ?

  56. Per Monica.
    La prossima volta, per cortesia, metti la tua email che noi per correttezza non le pubblichiamo mai.
    Inoltre ti abbiamo censurato parte della lettera, in quanto, possiamo dare consigli tecnici, ma non gettare accuse (non sappiamo se vere o false su persone, uffici, Comuni, Regioni ecc.). Grazie.
    Comunque ti possiamo dare un buon consiglio: devi, con il tuo tecnico di fiducia rivolgerti presso l’ufficio Urbanistica di questo Comune ed affrontare apertamente la questione, cercando di sviscerarla dal punto di vista tecnico.
    Ti accorgerai, che aprendo un discorso tecnico (scriviti i punti più importanti), avverranno dei chiarimenti che potranno senza dubbio aiutarti.
    Qualora sia stato commesso un abuso nei tuoi confronti, sarai allora libera (ed avrai le pezze di appoggio) di recarti da un legale.
    Amedeu e c.

  57. Salve, la situazione è questa:
    un fabbricato con due scale aperte in cemento armato, opposte e collegate alla struttura sono unite da un ballatoio con altezza da terra di 1.20 metri e hanno una larghezza di metri 1.00. Se nella mia zona la distanza dai confini è di 5 metri, mentre misurando il lato esterno delle scale sto a 4 metri dal confine, le scale sono considerate parte integrante del fabbricato? Posso avere problemi di distanze legali con i vicini? Inoltre la misura del confine va presa dal fabbricato o dalla parte esterna della scala?
    Grazie

  58. Per Claudio.
    Dalla parte esterna della scala.
    Per non ripetere la risposta, leggi quella che abbiamo dato a Maurizio, proprio prima della tua (a destra della Home).
    Amedeu e c.

  59. vorrei sapere quanti metri quadri deve essere minimo un terreno per costruire una villetta di legno su due livelli di circa 170 metri quadrati lasciando anche lo spazio per un po di giardino.

  60. Per Serena.
    Dipende dagli indici urbanistici della zona dove acquisterai il terreno fabbricabile.
    A maggior chiarimento leggi l’articolo dal quale ti rispondiamo.
    Amedeu e c.

  61. Salve, sono Claudio, Le ho inviato la domanda il 24/05/2011, a cui Lei mi ha risposto di vedere la risposta data a Maurizio prima di me, ma non sono riuscito a trovarla. Prima di me c’è Monica.
    Grazie

  62. Per Claudio.
    Questa era la risposta data a Maurizio:
    “Leggi questo nostro articolo, ed in particolare il capoverso sopra l”immagine
    http://www.coffeenews.it/come-si-misura-la-distanza-tra-due-edifici-ai-fini-urbanistici
    Il pianerottolo quindi fa parte della scala.
    Non conosciamo i rapporti fra te ed il tuo vicino; speriamo siano ottimi.
    Comunque il concetto di distanza che si applica nel tuo caso, e ciò vale soprattutto per il seminterrato, è quello che si devono rispettare le distanze previste dal Piano Regolatore generale per la tua zona.
    Il Comune può non esserci entrato in merito, in quanto le autorizzazioni vengono sempre rilasciate “fatti salvi i diritti dei terzi”.
    Nel qual caso, per non trovarti in problematiche maggiori , controlla che tutte le distanze siano conformi a quanto sopra detto………..”
    Amedeue c.

  63. Le volevo chiedere un’ altro chiarimento:
    un seminterrato con finestre che esce dal piano terra circa un metro, rientra nella cubatura totale del fabbricato?
    ed una mansarda con finestre, più o meno con misura 1.00*1.20 metri, che altezza deve avere per essere computata nella cubatura?
    Grazie per la sua disponibilità.

  64. Per Claudio.
    Il seminterrato rientra nella cubatura dall’estradosso del marciapiedi esterno verso l’alto.
    Per le altezze dei vani sottotetto a piano inclinato (per essere considerati abitabile) leggi il seguente articolo:
    http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
    Amedeu e c.

  65. Quando un terreno puo essere considerato “con edificabilità non asoluta”.

    La richiesta di una convenzione con il Comune che impone la costruzione di strade a servizio della costruzione può essere motivo di “edificabilità non assoluta?”
    Grazie

  66. Per Antonio.
    essendoci una convenzione con il Comune vuol dire che è scaturita a seguito di un piano particolareggiato, di una lottizzazione o di altra richiesta di edificazione similare.
    Se poi nella convenzione è stato detto che certe aree devono essere destinate a strade, secondo una cartografia allegata o indicata, viene di per se che tali obblighi vanno rispettati.
    Quindi non si deve parlare di “inedificabilità assoluta”, ma semplicemente di “rispetto di impegni presi in una convenzione firmata dagli interessati”
    Amedeu e c.

  67. potrei per favore sapere, a quanto dovrebbe corrispondere l’altezza di un immobile ad un piano o ad due piani.

  68. Per Luigi.
    L’altezza dei piani interni non deve essere inferiore ai mt 2,70; i solai considera l’altezza di 30 c.: il basamento della casa almeno 70 cm.
    La somma dà: (2,70+2,70+0,30+0,30+0,70) = mt 6,70 minimo (2 piani)
    Per 1 piano è: (2,70+0,30+0,70) = mt 3,70 minimo
    Amedeu e c.

  69. Salve,
    Chiedo informazioni inerrente ad un mio fabbricato furale di circa 900mq sito in terreno di circa 13.000mq da demolire e ricostruire,oggi inserito nel nuovo piano regolatore con destinazione urbanistica F2.
    Premesso che dispone di 4 numeri civici dove risultavono 4 famiglie che lo abbitavano.
    Desidererei sapere se posso usuffruire con il piano casa la ricostruzzione dei fabbricati,dividendoli in 4 lotti singoli da vendere successivamente,occupando circa 4.000mq del terreno,dove non esiste nessuna programmazione di esproprio da parte del comune per eventuali proggetti di cui la destinazione urbanistica F2 consente.
    Grazie.

  70. Per Luca.
    Non dici in quale Regione abiti, in quanto il Piano casa varia a secondo delle Regioni.
    Comunque la zona F2 dovrebbe avere la seguente destinazione: “attrezzature e servizi privati di interesse pubblico o generale…” o comunque similare.
    Riteniamo che sarà difficile che il Comune con una simile destinazione di zona ti consenta l’intervento che vorresti effettuare
    Comunque, ti suggeriamo di parlare con il Dirigente dell’ufficio Urbanistica del tuo Comune, sondando la possibilità di accoglimento di una tua eventuale richiesta.
    Amedeu e c.

  71. Salve, sono Claudio
    volevo ringranziarLa innanzitutto per i Suoi consigli.
    Avrei ancora alcune domande da rivolgerLe: se in un progetto era prevista la destinazione di un fabbricato a locali commerciali, si può modificare la destinazione d’uso da negozi ad appartamenti?
    Inoltre se nello stesso progetto è riportata già la struttura di tutto il fabbricato, si possono fare varianti di tutti e quattro i lati per aggiungere aggetti come ballatoi scale esterne e finestre?
    E c’è un massimo di varianti da poter fare in corso d’opera?
    Infine se nel progetto tra i parametri da rispettare si riporta il 40% della superficie del lotto da destinarsi a verde, ciò cosa vuol dire che devo avere il 40% di verde solo sul mio lotto oppure è un indice previsto dal piano regolatore fissato per l’intera zona a cui appartiene il mio lotto?
    Ed eventualmente come effettuo il calcolo del 40% di verde da rispettare?
    La ringrazio ancora
    Cordiali saluti

  72. Per Claudio.
    Per modificare la destinazione d’uso da negozi ad appartamenti devi leggere le norme di attuazione del Piano Regolatore del Comune per sapere quale è la destinazione consentita nella tua area.
    Puoi presentare quante varianti ti pare: però attenzione, perchè il termine “varianti in corso d’opera ” è improprio, in quanto nel presentare una variante dovresti sospendere i lavori e riprenderli (Almeno per quella parte per la quale richiedi la variante) quando la medesima otterrà il permesso del Comune (concessione edilizia. Nel caso di una DIA invece puoi effettuarli dopo 30 giorni dall’inoltro). Questo in quanto per varianti sostanziose, qualora ti venissero bocciate dal Comune ti troveresti poi a demolirle.
    Vuol dire che se hai un lotto di 1000 mq, 400 li devi destinare a verde.
    Amedeu e c.

  73. Buongiorno, vorrei avere delle informazioni riguardo ad un terreno in mio possesso:
    il terreno è agricolo di categoria E1 con IF pari a 0.03 con l’obligo di 5 metri di distanza dal confinante altezza del piano non inferiore a 2,70metri ha una superficie di 5.000 mq, largo 25 metri e lungo 200 metri di forma rettangolare e pianeggiante. Sono Iscritto alla coldiretti e Sono intenzionato a costruire e vorrei sapere indicativamente di quanti metri quadri potrebbe uscire un’abitazione.

    In attesa di risposta lascio i miei piu cordiali e cari saluti
    Pietro Paolo

  74. Per Pietro Paolo.
    Stando al terreno che possiedi ed all’indice di fabbricabilità, potresti realizzare mc 150, che corrispondono ad una abitazione lorda di circa 40 mq (altezza esterna di ml 3,20)
    Devi però controllare in Comune, la normativa relativa alla zona agricola; non solo dalle norme di attuazione del Piano Regolatore, ma anche dal Regolamento Edilizio comunale.
    Difatti, la maggio parte delle Regioni consente l’edificazione in zona agricola solo dopo l’approvazione di un dovuto Piano di Utilizzazione Aziendale (o con nome similare) e inoltre sulla base di unità culturali con superfici variabili di terreno (per esempio coltura vivaistica sotto serra mq 5000; seminativo ettari 3 o 6 ecc. ecc).
    Capito?
    Devi verificare quanto sopra prima di essere sicura che il tuo terreno sia edificabile.
    Amedeu ec ..

  75. Salve Amedeu e grazie per il tempo che mi puoi dedicare per un mio quesito.possiedo un terreno di 400 metri quadrati in totale in zona c/2 indice di fabbricabilita’ pari a 0.60 mc/mq altezza massima consentita 4,00 mt numero massimo dei piani fuori terra consentito 1 piu’ eventuale seminterrato,piano di lottizzazione esteso ad aree minime d’intervento 5000 mq, distanza dal confine stradale 5 mt, altra parte della particella in questione ricade in strada da previsione che da fonti sicure il comune non ha nessuna intenzione di fare,cosa posso costruire su simile terreno e se si puo fare qualcosa come un deposito o magazzino, tramite geometra posso farlo diventare una piccola abitazione per la mia famiglia….grazie molte e buona estate……

  76. Per salvatore.
    I 5000 mq minimi di intervento si riferiscono al singolo lotto edificabile?
    Se è così, non rispetteresti tale parametro.
    Ma andiamo,avanti.
    Mq 400×0,60 = mc 240 + (seminterrato)
    60 mq di superficie coperta. ( Con h 4,00 esterna, ma potrebbe essere h 2,70+0,50 = 3,20)
    Se altra parte del lotto è interessato dal passaggio di una strada, finchè nella lottizzazione rimane tale previsione, quell’area non può essere sfruttata ad altro scopo, anche se il Comune afferma di non volerla realizzare; occorre prima una variante al piano di lottizzazione che elimini detta strada.
    Realizzare il magazzino e poi trasformarlo in abitazione tramite DIA, devi verificarlo sulle Norme di attuazione che accompagnano il Piano di Lottizzazione.
    Amedeu e c.

  77. salve Amedeu quindi se ho capito bene potrei realizzare un magazzino di 60 metri quadrati come primo piano e stessa misura e cioe’ 60 metri quadrati di seminterrato..giusto?avendo un’altezza di fuori terra di 4 metri e la restante parte sotto terra…in parole povere la strada che si deve andare a fare taglia all’inizio del terreno in questione circa 40 metri quadrati che vengono presi per la costruzione della strada ma per il conteggio della metratura if questi metri mancanti possono essere aggiunti per la costruzione del magazzino oppure no?per quanto riguarda i 5000 mq c’e’ un paragrafo che scrive NEL CASO LA REDAZIONE DEI PIANI ESECUTIVEI LASCI AREE DI SUPERFICI INFERIORI A 5000 MQ SU QUESTìULTIME SI PUO’INTERVENIRE QUALUNQUE SIA L’ESTENSIONE? mi devo allontanare 5 metri dalla strada che si andra a costruire oltre i 40 metri quadrati che mi andranno a prendre per la strada ?discorso un po’ complicato ma spero che mi ha capito.grazie tante

  78. Per Salvatore.
    Per quanto riguarda la costruzione nel lotto di 400 mq, secondo il paragrafo citato , puoi realizzarla.
    Per la strada, di regola, va tolta da tutti i parametri urbanistici e quindi dovresti rispettare anche la distanza prevista dalle norme del piano di lottizzazione.
    Se sono 5 metri, devi rispettarli dal confine di questa strada esistente solo sulla cartografia.
    Comunque ti conviene verificare presso l’Ufficio Urbanistica tutti questi dati, in quanto … “Comune che vai…. interpretazione che trovi”
    Amedeu e c.

  79. salve Amedeu quindi se ho capito bene potrei realizzare un magazzino di 60 metri quadrati come primo piano e stessa misura e cioe’ 60 metri quadrati di seminterrato avendo un’altezza di fuori terra di 4 metri e la restante parte sotto terra…..giusto?in totale avrei un utile di 120 metri quadrati oppure sbaglio qualcosa grazie molte

  80. Per Salvatore
    Proprio così.
    Amedeu e c.

  81. se acquisto un suolo edificabile in contanti da una impresa e quest’ultima fallisce entro 2 anni dalla data di acquisto perdo il suolo?+iva al20%?

  82. Per Giuseppe.
    Non ci risulta, in quanto se l’acquisto è stato effettuato a norma di legge, dichiarando il valore legale del terreno, in maniera che non vi possa essere eventuali rivendicazioni da parte del fisco, non vediamo chi possa rivalersi su una cosa venduta regolarmente.
    Comunque, nel dubbio, devi informarti da un commercialista.
    Amedeu e c.

  83. anche se lo vende ad un prezzo di mercato piu’ basso del valore reale e dichiara ad.esempio 80 anziche’ 100 per pagare meno iva al 20%?

  84. Per Giuseppe
    Corre tale rischio.
    Amedeu e c.

  85. Una mia parente è proprietaria di un terreno agricolo di circa 8000 mq. con indice di edificabilità di 0,10 mc al mq.
    Su detto terreno vi è un vecchio fabbricato costruito circa 100 anni fa con assegnata una particella e accatastata all’urbano con volume edificato di 600 mc.
    Si chiede:
    se la signora dona a un nipote solo il fabbricato, e il restante terreno viene frazionato in due lotti di circa 3.500 mq ciascuno e donati successivamente a due suoi figli, essi quanti mq. ciscuno possono costruire?
    Grazie

  86. Salve AMEDEU e buona estate ti ho fatto una domanda circa un mese fa 11 luglio 2011 e mi hai risposto in maniera esaudiente ma mi e’ rimasto un dubbio per quanto riguarda un paragrafo nel certificato di destinazione urbanistica di un terreno edificabile di mia proprieta’….”NEL CASO LA REDAZIONE DEI PIANI ESECUTIVEI LASCI AREE DI SUPERFICI INFERIORI A 5000 MQ SU QUESTìULTIME SI PUO’INTERVENIRE QUALUNQUE SIA L’ESTENSIONE”che significa????grazie per il tempo dedicatomi….ciao

  87. Per Michele.
    Abbiamo il forte dubbio che l’operazione che intendi effettuare non si possa fare.
    Devi comunque controllare come appare il terreno e la casa nelle cartografia di Piano Regolatore generale del Comune.
    Qualora, il fabbricato, pur avendo una particella a se stante, risulta agricolo, così come il terreno, a nostro parere è legato al terreno stesso, per cui i 600 mc della casa vanno detratti dagli 800 mc di cui all’indice totale di 0,1 mc/mq.
    Oltre alla cartografia devi controllare anche la normativa di attuazione del PRG.
    Amedeu ec.

  88. Per Salvatore.
    Il significato è quello letterale.
    Se durante il piano esecutivo (di lottizzazione o particolareggiato?) si vengono a formare dei lotti inferiori a 5.000 mq (Probabilmente è la misura minima consentita per tale piano), su tali lotti si può ugualmente edificare. (naturalmente sfruttando l’indice di piano – e tu hai detto che è 0,6 mc/mq).
    Amedeu e c.

  89. Scusa la mia ignoranza in materia Amedeu,io possiedo solo 400 metri quadrati e se io volessi edificare in parole povere, posso farlo?il piano esecutivo chi lo decide?io posso costruire oppure devo interpellare altre persone proprietarie di terre confinanti per arrivare a 5000 mq…scusa l’insistenza ti ringrazio tantissimo per il tuo forum e per il tempo che ci dedichi….

  90. Per Salvatore.
    Il piano di lottizzazione o particolareggiato che sia, anche se di iniziativa di privati, fa sempre capo al Comune, che ne deve rispettare l’applicazione.
    Quindi per conoscere bene la tua situazione, devi avere un colloquio con il tecnico addetto all’ufficio Urbanistica.
    Domandagli pure se puoi costruire i 240 mc nel tuo lotto minimo, oppure se c’è una clausola nella normativa del P.P. o lottizzazione che sia, che ti obbliga a fare parte di un comparto.
    Amedeu e c.

  91. Spero di non fare una domanda sciocca. Ho un terreno edificabile di 600 mq, oltre all’indice massimo di fabbricabilità di 1,5 è indicato anche il’indice minimo di 1,1. Cosa indica il minimo? Forse che se voglio fabbricare oltre ad un massimo devo costruire anche un minimo di metri cubi?
    Grazie
    Massimo

  92. Per massimo.
    Proprio non sappiamo a cosa si riferisce.
    Devi domandarlo al tecnico dell’Edilizia Privata o Urbanistica del tuo Comune.
    Amedeu e c.

  93. Ho un terreno di 900 mq in zona C2 con vincolo verde decaduto. Vorrei sapere se il passaggio a lotto bianco è automatico o deve essere deliberato dal consiglio comunale e se sul lotto bianco posso costruire il 10% di copertura del tereno per attità produttive.
    Grazie
    Gaetano

  94. Per Gaetano.
    La tua domanda non ci è molto chiara.
    Cosa intendi per lotto bianco?
    Forse un lotto cui sono state tolte tutte le possibilità edificatorie?
    Comunque sappi che ogni modifica al PRG o Piano Urbanistico comunale può essere effettuata solo tramite il Comune medesimo con deliberazione iniziale del c.c.
    Amedeu e c.

  95. Grazie per la risposta,
    per lotto bianco, intendo un suolo dove c’era un vincolo a verde pubblico, ma ormai decaduto da diversi anni.
    saluti, gaetano

  96. salve volevo sapere in zona A dove indice di cosrtuzione e di 9 mc per mq
    si può fare un elevazione pari ad altezza di 9 metri se le due strade che la costeggiano sono di 6 metri, dove si prevedeva una legge che in costruzioni antecedenti al 67 fosse possibile costruire altezze superiori alla larghezza stradale , il vecchio fabbricato e di mq 41.85 grazie

  97. Buon giorno,

    faccio parte di un lotto unico tagliato in tre pezzi, di cui io sto in mezzo, la terza parte è della frazione e abbiamo chiesto l acquisto di questo pezzo di terreno. Facendo domanda lo hanno esposto in comune e cosi il vicino di sopra vuole anche lui questo terreno, pero non fa parte di questo lotto. Mi chiedo: lui ha il diritto di acquistare questo terreno se non fa parte dell lotto?

  98. Per Antonino
    Ti riferisci all’art.art. 17 della legge n. 765 del 1967 e successivamente al DM 1444/68 art 9.
    Devi però chiarire la situazione in Comune all’ufficio Urbanistica, in quanto leggi successive, specie per le zone sismiche hanno cambiato tali direttive.
    Amedeu e c.

  99. Per Patrik.
    Non è molto chiara la tua domanda, comunque, se non è zona agricola e nessuno di voi è agricoltore diretto, per cui potrebbe applicarsi il diritto di prelazione del fondo confinante, si applica semplicemente la legge del libero mercato, per cui tutti possono concorrere all’acquisto.
    Amedeu e c.

  100. salve, sto acquistando un terreno che sulla visura catastale esce come terreno seminativo, ma sul certificato di destinazione urbanistica appartiene alla zona c1 (parte urbana di espansione a carattere estensivo) ma non è edificabile se prima non viene fatto un piano d’attuazione pubblico o privato.
    Il comune dice che non posso edificare, volevo sapere se è corretto che quando vado a fare l’atto devo pagare le tasse come zona edificabile e non come terreno agricolo.
    Grazie mille.

  101. Per Peppe.
    Due cose distinte: il catasto non è probatorio, per cui ciò che conta agli effetti della edificabilità è la destinazione di zona secondo il Piano Regolatore Generale del Comune o del Regolamento Urbanistico.
    Per il Piano di attuazione, sia esso di lottizzazione o di espansione, ad uso pubblico o privato, devi informarti con una certa accuratezza presso l’Ufficio Urbanistica del Comune.
    Ti consigliamo di andarci con un tecnico di tua fiducia, per sapere esattamente come comportarti in futuro.
    Se il terreno è edificabile secondo il Comune, è giusto (Puoi chiedere anche un certificato di destinazione urbanistica presso lo stesso Ufficio comunale) che tu paghi le imposte come tale.
    Amedeu e c.

  102. Per un terreno agricolo…la edificabilità agricola dello 0.03 mq, comporta un calcolo semplice o bisogna considerare altri fattori?

  103. Per Maria.
    Dipende dalla Regione nella quale abiti.
    L’indice di fabbricabilità 0,03 mc/mq è adottato da alcune Regioni, mentre da altre sono fissati altri parametri: per esempio 1 appartamento di 120 mq ogni 3 ha di seminativo oppure 5000 mq di coltivazione in serra, inoltre devi essere coltivatrice diretta, ed altro ancora.
    Devi rivolgerti presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
    Amedeu e c.

  104. Salve io ho una casa a un piano di 200metri quadri su un terreno di mille, per sapere se è possibile edificare un altro piano sopra la mia casa devo andare in comune a chiedere l’elenco di tutti i fattori, o mi possono dare una risposta diretta se la cosa è fattibile? cioè voglio sapere se devo prendere tutti i fattori(altezza, indice di edificabilità…) e andare da un geometra per potermi far controllare l’effettiva possibilità. Grazie

  105. Per Roberto.
    La prima cosa da fare è informarsi preventivamente sulle possibilità edificatorie del tuo lotto.
    Puoi recarti anche tu presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune, però, non essendo un tecnico, devi scriverti quanto ti dicono , e devi poi valutare tale fattibilità o meno.
    Oppure puoi rivolgerti direttamente da un tecnico professionista, che sonderà per te tale possibilità e poi, con il tuo accordo, ti redigerà il progetto di sopraelevazione.
    Amedeu e c.

  106. Buonasera,
    sono Lara, mi permetto di approfittare della sua disponibilità per avere delucidazioni circa il dimensionamento di un edificio:
    Ho un lotto di 23.465 mq in zona omogenea agricola “E1” con IF= 0,10 mc/mq di cui un massimo di 0,03 mc/mq può esser utilizzato per abitazione ; non viene specificato un indice per K; Hmax= 7.5 m; distanze confini/strade = 10 m
    Le chiedo cortesemente, stando attenta alle norme di attuazione del Piano Regolatore, ma anche dal Regolamento Edilizio comunale ect. come saggiamente consigliato da lei,di quanti mq potrei disporre per la realizzazione di un edificio adibito ad uso agricolo e ad uso abitativo.
    La ringrazio per la pazienza e la gentilezza nel dare risposte sempre dettagliate e chiare.
    Grazie, saluti Lara

  107. Per Lara.
    Se sono mq 23.465 x 0,03 otterresti mc 704 edificabili per abitazione.
    L’altezza massima che puoi raggiungere è di mt. 7,50 (cioè due piani alti mt 2,70 + 3 spessori di solaio (0,90) + il basamento del piano terra (0,70)).
    Hai 2 alternative: sfruttare l’intera altezza o realizzare la costruzione su di un solo piano (con una altezza di mt 3,60/4,00).
    Nel primo caso avresti una superficie coperta di mq 95/107; nel secondo caso una superficie coperta di mq 180 circa.
    Per quanto riguarda gli altri manufatti agricoli (IF = 0,10) dovresti avere a disposizione mc 2.346, dai quali però, probabilmente devi toglierci i mc dell’edificio di civile abitazione; e questo devi verificarlo sulle norme di attuazione del PRG.
    Saputo ciò, dividi il cubaggio residuo per le altezze che vuoi realizzare, e troverai le relative superfici coperte degli edifici rurali.
    Per le distanze dai confini e dalla strada, dipende tutto dalla forma del lotto, per cui devi controllarle su una planimetria del terreno, disegnando le fasce di rispetto di 10 mt lungo tutti i lati e controllando che all’interno rimanga una superficie sfruttabile per le suddette costruzioni.
    Amedeu e c..

  108. Salve Amedeu e c.
    Complimenti per il servizio offerto e per la disponibilità.
    Vorrei sottoporle un quesito:
    destinazione di zona: parchi giochi e sport;
    destinazione d’uso: A10
    Indice di fabbricabilità TERRITORIALE: MC/MQ 0,5
    spazi a verde atrezzate: MQ/MQ 0,3
    parcheggi pubblici: 0,1
    Indice di fabbricabilità FONDIARIA: Mc/MQ 1,0
    Indice di copertura: MQ/MQ 0,2
    Altezza MT 20,00

    Considerando che il terreno ha una superficie di mq 597 e che
    “le costruzioni in quanto consentite (palestre, piscine campi da tennis,aree attrezzate per bimbi) dovranno risultare opportunamente circondate da aree di verde e alberate, distribuite per almeno il 60%dell’area specifica disponibile”.

    Vengo alla domanda:
    CHE POSSO REALIZZARE??
    Potrei anche vendere,e visto il momento non mi resta altro da fare. Se Le è possibile mi aiuti a capire meglio.
    Rigraziandola saluto
    Battista

  109. Per Battista.
    Stando alla descrizione che ci hai fatto, sembra che tu possa realizzarci ben poco, specie se ci togli il 60% destinato a verde attrezzato.
    Comunque, con una planimetria del lotto vai presso l’ufficio Urbanistica del tuo Comune e controlla il tutto, con essa e con le relative Norme di Attuazione.
    Amedeu e c.

  110. devo acquistare una casa in costruzione su un terreno edificabile .posso fare un atto notarile acqustando il terreno con forma casa in costruzione dal momento in cui sono sorti i pilastri e il solaio?

  111. Per Milena.
    Puoi farlo, ma fatti supportare da un tecnico abilitato di tua fiducia.
    Inoltre Ffatti prestare una fideiussione bancaria dalla ditta, come da nostro articolo, che devi leggere attentamente:
    http://www.coffeenews.it/le-garanzie-da-tenere-presenti-per-chi-acquista-una-abitazione
    Amedeu e c.

  112. grazie per avermi risposto ma il costruttore mi contraddiva dicendomi che l’atto notarile della casa in costruzione puo’ essre fatto solo nel momento in cui sorgeva il tetto .Questo a me non va bene perchè nel momento di fare l’atto del solo terreno devo pagare il 21%iva invece nel momento che acquisto il terreno con casa in costruzione essendo prima casa pagherei solo il 4%di iva.lei mi conferma che i soli pilastri e un solaio bastano per poter effettuare l’atto in modo che io possa cautelarmi.Grazie

  113. Per Milena.
    Molte persone acquistano l’appartamento, anche prima casa “su progetto” addirittura, comunque se sei intenzionata ad andare avanti, fatti supportare durante le operazioni di contrattazione, da un tuo tecnico abilitato.
    E non dimenticarti della fideiussione, che ti garantisce da eventuali “contrattempi” da parte della ditta.
    Amedeu e c.

  114. salve, io ho un terreno zona c3 espansione.di 5500mq, nel anno 2000 con gli altri 15 proprietari confinanti abbiamo diciso di presentare il piano di lottizzazione al comune, per una superfice di 91000 mq,quindi superiore al minimo prescritto.ma dal 2000 a oggi non hanno mai risposto..piu volte sono andato a chiedere delle spiegazzioni ma la risposta e sempre la stessa..rispondono che qella zona e bloccata senza darmi spiegazioni piu aprofondite..da poco il geometra del comune mi ha detto che con il puc nuovo sarebbe ripassato zona agricola e quindi pottevo cosi costruire una casa agricola da 100mq circa…da precisare che lungo il mio confine di 150 metri lineari ci sono case con piscina all’apperto..ora chiedo ma e possibile che il comune rettroceda la destinazione urbanistica? poi perche da me nn sbloca e in altri posti si..ps da poco anno sblocato una lottizzazione durata 15anni..cosa mi consiglia di fare.. vi ringrazio anticipamente.un saluto da cagliari

  115. Per Alessandro.
    Sono quelle situazioni in parte “assurde”, nelle quali vengono a trovarsi molti cittadini.
    A nostro parere la colpa e della mancanza di conoscenza della miriade di leggi e leggine che regolano il firmamento urbanistico e del fatto che certe spiegazioni vanno sempre avanzate per scritto con raccomandata A.R…
    Comunque a distanza di 11 anni avreste dovuto rivolgervi da un legale (non della vostra città) e chiedere chiarimenti al Comune.
    Ammesso, come dici tu, che non avete mai ricevuto risposte in merito, il caso si configura come “omissione di atti di ufficio”.
    Adesso stanno approvando il PUC, quindi se è così , è scattata la legge di salvaguardia: (Leggi questo nostro articolo in merito)
    http://www.coffeenews.it/misure-di-salvaguardia-comunali-art-12-commi-3-e-4-del-dpr-n%C2%B0-38001
    In questo caso vi trovereste con le mani legate, senza avere alcuna possibilità di riuscita.
    Ti consigliamo, ammesso che le cose stiano come tu ci hai scritto, di rivolgerti immediatamente da un buon legale (come detto sopra) e chiedere spiegazioni al Dirigente (mettere sempre nome e cognome) dell’ufficio Urbanistica del Comune circa la mancata risposta alla vostra istanza avanzata nel lontano anno 2000.
    Va fatto immediatamente, sperando che non sia troppo tardi.
    Amedeu e c.

  116. ottima spiegazione dei vari valori del’area fabbricabile .Vorrei sapere quali sono i parametri per costruire su un area edificabile con caratteristica C/*asterisco in quanto non menzionato da voi .grazie Santamato

  117. Per Vito.
    Probabilmente C* è una zona di Piano Regolatore Generale del tuo Comune.
    Con la planimetria del tuo lotto, devi rivolgerti presso l’ufficio Urbanistica comunale e controllare la corrispondenza di detta zona. Devi inoltre chiedere cosa stabiliscono le Norme di Attuazione del PRG per questa zona (parametri, edificabilità, zone di rispetto ecc).
    Anzi fatti fare una fotocopia (a pagamento) delle pagine delle norme (solo di quelle inerenti la tua zona C*).
    Verrai così a conoscenza dei tuoi diritti edificatori o meno.
    Amedeu e c.

  118. sono interessata al bloccapersiana.ho gli uinfissi in ferro.èmettibiler. la casa si trova a Roma,dove posso trovarlo?qual’è il prezzo? Grazie molte

  119. Per Claudia.
    Si chiamano comunemente “fermapersiane alla piemontese”.
    Vai a questo link: http://www.colfertexpo.it/ita/dettaglio-prodotto-351.asp?codP=2272
    Il prodotto è molto simile a quello da noi installato.
    Se non ti soddisfa puoi effettuare una ricerca sulla rete adoperando la stessa terminologia.
    Comunque le ferramenta della tua grande città dovrebbero conoscerlo.
    Amedeu e c.

  120. Rosanna, 16 novembre 2011

    salve sono proprietaria di un terreno fabbricabile di 3000mq e un terreno alberghiero di 2000mq entrambi da lottizzare,sul terreno alberghiero si trovano due cascine accatastate come c2;non ho la casa e vorrei ristrutturne almeno una mantenendo la stessa metratura.Ho chiesto in comune il cambio di destinazione d’uso e l’uso abitativo ma mi è stato detto che le stalle sono vincolate al terreno alberghiero,allora ho chiesto se posso creare un piccolo bed and b.(max 3 stanze)con abitazione ma mi hanno risposto che non rientra nelle attivita alberghiere.Esiste un modo per poter ristrutturare una cascina (già esistente) senza dover chiedere una variante del piano regolatore e coinvolgere il terreno?potrebbe essere una soluzione riaccatastare le cascine in a4 o restano comunque vincolate al terreno?spero mi capiate… grazie

  121. Buongiorno, siamo tre proprietari di un terreno di mq.3.9oo abbiamo intenzione di lottizzarlo. Chiedo cortesemente:
    - come ci dobbiamo comportare per ottenere la suddetta lottizzazione?
    - in caso affermativo, quando può venerci a costare il tutto?
    Ringrazio in anticipo, cordialmente Claudia

  122. Ciao amedeu , sono in procinto di acquistare un terreno edificabile classe bc2 , indice edificabilita’ 0,2 , il terreno e’ di 1210 mq , l’agenzia mi dice che e’ possibile edificare un volume di 200 mc .
    Posso fare una casa in legno di 65 mq + mansarda non abitabile ?
    ciao grazie

  123. Per Ale.
    Se l’indice è 0,2 e le distanze dai confini e dalla strada lo consentono (attenzione a controllare tutti questi dati non fidandoti solo della parola dell’agenzia) potresti costruire 242 mc.
    Quindi potresti realizzare una casa di mq 65 lordi e dell’altezza di mt 3,60.
    Potresti ricavarci una piccola soffitta, mai una mansarda.
    Comunque, prima di acquistarlo, controlla in Comune tutti i dati urbanistici del lotto in questione ed eventualmente richiedi e fatti rilasciare un certificato di destinazione urbanistica (a pagamento).
    Amedeu e c.

  124. Per Rosanna.
    Hai un valore e devi stare attenta a verificarlo bene.
    La situazione urbanistica va controllata attentamente e poi confrontata la cartografia con quelle parti delle Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale (o altro: PP PIP, Regolamento Urbanistico ecc) leggendo attentamente.
    Questo puoi farlo anche personalmente, però ti consigliamo di cercare un tecnico professionista della tua zona (Ingegnere, architetto, geometra) , in quanto ci appare strano che con 5000 mq di terreno con tali destinazioni, non ci sia spazio per trovare una soluzione nell’ambito della legalità.
    Amedeu e c.

  125. Per Claudia.
    Parli di lottizzazione, ma su 3.900 mq dovrebbe essere piccola: non sarà mica un comparto? cioè un insieme di proprietari che si uniscono per costruire.
    Comunque, la prima cosa che devi fare è affidarti ad un tecnico professionista della tua zona e di tua fiducia.
    Il medesimo controllerà presso l’Ufficio Urbanistica comunale la cartografia e le Norme di attuazione del PRG.
    Sulla base dei dati che avrà appreso, vi dirà esattamente come muovervi, quanti lotti potete ricavarci, quali sono gli indici urbanistici consenti, quali le opere di urbanizzazione da fare e così via.
    Tale tecnico vi informerà anche sulle eventuali spese relative a questa “lottizzazione” e al suo onorario.
    Amedeu e c.

  126. Salve,avrei bisogno di una mano, vi espongo il problema…..
    Ho un lotto di 1790mq, con indice di edificabilità di 0,45 mc/mq;
    il 60% di questo lotto deve essere destinato a civile abitazione,il restante 40% destinato ad area commerciale.
    Come faccio a sapere quanti mq ho a disposizione sapendo che l’ altezza minima per ogni piano deve essere di 3,20m, e che la distanza da ogni lato deve essere 5m e dalla strada 10m?
    Confido in una vostra risposta…

    Loredana

  127. Per Loredana.
    Siamo a disposizione anche degli studenti che volessero simili informazioni, però devono specificarlo.
    Questo, in quanto la spiegazione può essere articolata diversamente da quella data ad un proprietario.
    Ci devi scusare Loredana, se abbiamo approfittato del tuo commento per affrontare questo argomento.
    Il fatto è che cerchiamo di semplificarci la vita.
    Ti rispondiamo, come proprietaria del lotto.
    Devi procurarti una planimetria del lotto (In scala 1:1000 o 1:500, va bene ugualmente).
    Presso l’ufficio Urbanistica del Comune, seguendo la cartografia di Piano Regolatore della zona devi segnare sulla tua planimetria la linea di demarcazione fra la zona residenziale e quella commerciale.
    Naturalmente segna anche da quale lato hai la strada.
    A tavolino, con l’aiuto di uno scalimetro o di un righello riporta le linee distanti 5 metri dai confini e quella distante 10 metri dalla strada.
    Se la tua planimetria è in scala 1:1000 vuol dire che 1 cm e = a 1000 cm, cioe a 10 metri ; se è in scala 1:500 vuol dire che 1 cm è uguale a 500 cm cioè 5 metri.
    Tracciando tali linee avrai al centro l’area che potrai usufruire come edificazione commerciale/residenziale.
    Tutto ciò, in quanto il lotto del quale parli, può avere una forma irregolare (non quadrata nè rettangolare).
    Sulla stessa planimetria hai segnato, in Comune, la linea che divide la parte residenziale da quella commerciale.
    Adesso tutto ti è diventato semplice:
    Dovrai semplicemente prevedere una superficie edificabile (contenuta fra le linee delle distanze), e che sia per il 60% zona residenziale ed il 40% zona commerciale.
    Se invece tu fossi stata una studentessa ti avremmo detto:
    Segna le linee distanti 5 metri dai confini e 10 dalla strada.
    Misura la superficie interna.
    Moltiplica la stessa x 0,60 (60%) e ti darà la superficie residenziale. Il resto è commerciale.
    Ciao.
    Amedeu e c.

  128. ciao, ho una terrazza di mq 140 scoperta, si deve procedere allo smaltimento dei due pavimenti sovapposti in passato, (causa innalzamento delle mattonelle), nonchè del rifacimento del vecchio massetto. per favore consigliatemi.Nuova mattonatura.
    1-Quali accorgimenti e consigli per evitare in futuro ennesime infiltrazioni al piano sottostante.
    2- quali passaggi, criteri, e materiali per impermeabilizzare il solaio .
    3-rifare il massetto: quali materiali e caratteristiche da rispettare.
    4-Quali mattonati per esterno con caratteristiche antigelo antiscivolo anticalcare .
    grazie, saluti fabio da viterbo.

  129. Scusa se non ho specificato che sono una studentessa…
    Ho chiesto al prof di spiegarmelo un milione di volte ma nnt.. grazie cmq x l’aiuto!!!

  130. Per Loredana.
    Spero che la risposta ti sia servita.
    La prossima volta specifica attentamente tutti i dati che hai e quelli che che vuoi sapere e vedremo se possiamo aiutarti.
    Amedeu e c.

  131. Per Fabio.
    La tua domanda comporterebbe una risposta lunga alcune pagine.
    Però ti indichiamo la partenza.
    Devi demolire i 2 pavimenti e portare al pulito l’estradosso del solaio.
    Ammesso che lo stesso sia in laterizio misto a cemento armato, troverai la “caldana” o massetto cementizio di rifinitura del solaio.
    Se invece il solaio è in legno arriverai a trovare le pianelle o mezzane in cotto (da lavorarci sopra con cautela, con tavoloni dio legno, perchè soggette alla rottura).
    A questo punto dovrai cercare i numerosi articoli che abbiamo fatto in questo sito e che si riferiscono alla pavimentazione terrazze esterne, alla impermeabilizzazione, ai massetti cementizi, ai risanamenti e a tutte le altre categorie segnate in blu sulla destra della Home.
    Per ogni parola ricercata usa il pulsante “cerca” in alto a destra. Ti compariranno diversi articoli.
    Devi avere la pazienza di leggerli e troverai moltissimi articoli che ti aiuteranno.
    Amedeu e c.

  132. una domanda specifica: se la fascia di rispetto ,che è sempre INEDIFICABILE, ma che concorre per intero alla determinazione della superficie utile edificabile, può essere dal PGR del comune ritenuta non ASSENTIBILE..? GRAZIE

  133. Per Pasquale.
    Non assentibile? Quindi non accordabile.
    Può darsi che il Comune non accordi lo sfruttamento di tale area agli effetti dell’indice di fabbricabilità e della superficie del lotto minimo.
    Tale condizione deve però essere contenuta in un atto del Comune, sia esso Regolamento Edilizio o Norme di attuazione del PRG.
    Non può derivare semplicemente da una interpretazione personale.
    Amedeu e c.

  134. salve amedeu,il mio terreno e’ denonminato spazio pubblico,l’ultimo piano regolatore risale 20 anni fa ed io non sopporto piu’ le bugie dei vari assessori.come devo fare per cambiare tipologia al mio terreno..che probalita’ ho rivolgendomi al tar..grazie

  135. Per Rosa.
    Abbiamo anche noi la sensazione che non ti vengano dette le cose nella giusta maniera.
    Un terreno classificato in zona a verde (o uso) pubblico ed immesso come tale nella cartografia del Piano Regolatore Generale o del Regolamento Urbanistico di un Comune, non può essere variato (come succede anche per tutte le altre zone), a semplice richiesta di un cittadino e dopo che lo stesso è stato approvato.
    Un’operazione del genere può essere eseguita, su richiesta del proprietario di un lotto, quando uno strumento urbanistico è in fase di adozione (in itinere) e vengono presentate le “osservazioni”.
    In quella fase, la tua osservazione può o “poteva” essere accettata oppure no.
    Quindi un assessore, un sindaco o un tecnico di una pubblica amministrazione, che promettano cambi di destinazione d’uso in fasi diverse da quella sopradetta (a meno che non stiano elaborando un nuovo PRG o una Variante allo stesso), non fanno bene il loro mestiere.
    Amedeu e c.

  136. Salve,
    sn proprietario coltivatore di un terreno agricolo 6000mq con particella 100,
    all’interno sempre di mia proprieta un rudere A4 (80mq) con diversa partilcella 101;
    voglio abbattere qsto rudere e non edificarlo nella particella 101 ma spostarlo indietro quindi nella particella del terreno 100. Se dal prg nella plla 100 posso edificare essendo colt.d. 150mq spostandoci il rudere 101 all’interno perda questa possibilità di ricostruire cmq i 150mq in un tempo futuro se non cambiano il PRG? Avevo pensato di frazionare dalla plla 100 di 6000mq , solo 500mq giusto quello dove voglio trasportare il rudere con abbattimento e ricostruzione, ma qualcuno mi dice che facendo in qsto modo incorro nella lottizzazione abusiva quindi non e possibile frazionare per il motivo suddetto il terreno agricolo. E’ vero? oppure ci sono strade diverse per spotare questo rudere nella mia stessa proprieta ma non perdere cmq il diritto di edificare sul terreno un fabb. rurale?grazie per una risposta.

  137. Per Daf.
    Ti riportiamo sotto l’ultima risposta che ti avevamo dato in data 28/12/2011:
    “Per Daf.
    Essendo una sentenza della Corte Costituzionale, dovrebbe essere valida per tutta la penisola.
    Comunque non è escluso che alcune Regioni facciano (come spesso succede, ma sempre con il rischio di essere impugnati) ciò che pare loro.
    Per l’aumento di volume devi controllare ciò che dice il Piano Casa della tua Regione, e lo puoi fare contattando il tuo Comune.”
    Amedeu e c.

  138. Buonasera Amedeu, ho scoperto da poco il sito e sto imparando un milione di cose! Ho una domanda anch’io. Sono proprietario di un terreno utilizzato a fin agricoli (concesso in locazione a ditte florovivaistiche). Parte di questo terreno, che continua ad essere utilizzata come prima, è stata però inserita dal PRG in zona D1a (edificabile, dest. area artigianale) e quindi assoggettata all’ICI, con l’attribuzione di un valore/mq e dell’aliquota fissata dal Comune. Benissimo.
    Il mio dubbio riguarda l’effettiva superficie da considerare assoggettabile a ICI, in quanto parte della mia proprietà in zona D1a ricade entro la fascia di rispetto autostradale (60m) e quindi non è effettivamente fabbricabile, anche se immagino concorra alla possibile cubatura realizzabile (anche se il PRG per la D1a non prevede un indice di fabbricabilità).
    In mancanza di una norma del regolamento comunale ICI che parli delle fasce di rispetto, ho fatto riferimento al decreto 504 ell 30/12/92 ma anche lì non se ne parla.
    E’ corretto, in queste condizioni, che l’ICI venga calcolata per intero su tutta l’area D1a, inclusa la fascia di rispetto?
    La mia sensazione (me ne accorgo da diversi errori) è che le cartelle relative al 2006 siano partite un po’ frettolosamente per evitare la prescrizione, e quindi non vorrei andare in Comune a “smuovere le acque” inutilmente chiedendo informazioni specifiche su questo punto: se posso ricorrere contro questo sistema di calcolo, in base a qualche norma che mi sfugge, vorrei farlo e basta.
    Grazie, e davvero complimenti per il servizio eccezionale che rendete!
    Nino

  139. Per Nino.
    hai detto giusto, nel senso che in ogni zona edificabile, il lotto sul quale si applica l’indice di fabbricabilità e quindi si calcola il volume comprende anche l’area di rispetto stradale.
    Tale zona di rispetto serve solo agli effetti delle distanze da tenere per eventuali costruzioni.
    Da chiarire: se portandoti via la striscia dei 60 mt della fascia di rispetto, l’area rimanente non permette l’edificazione di alcun edificio, in questo caso non dovrai pagare l’ICI.
    Però ti occorre un certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune.
    In tutti gli altri casi devi invece applicarla regolarmente.
    Rispetto al pregresso non sappiamo cosa dirti.
    Amedeu e c.

  140. Amedeu, ti ringrazio per la velocissima risposta. Approfitto ancora della tua esperienza per un’altra domanda sulla stessa questione….
    Nella zona D1a l’edificabilità è subordinata all’approvazione di un piano di lottizzazione. Ho visto una sentenza della Suprema Corte (2004) che ha dato ragione ad un ricorrente contro l’applicazione dell’ICI con valore “edificabile” su un terreno in cui gli interventi erano subordinati ad un piano attuativo.
    In sostanza, la Corte ha sostenuto che se l’edificazione è vietata fino all’approvazione di un piano attuativo, non è sostenibile che l’area sia “utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti generali o attuativi” come richiede l’art.2 del Dlgs 504/92.
    Questo è l’aticolo dove ho trovato la sentenza: http://www.altalex.com/index.php?idnot=221
    Secondo te è una linea sostenibile? In atto, ripeto, il terreno è usato in modo agricolo e a me non interessa fare altro…. vorrei solo non essere gravato di un’imposta che mi pare iniqua, in questa situazione.
    Grazie ancora e scusa, spero di non disturbare più per lo stesso “caso”
    Nino

  141. Per Nino.
    Potenzialmente una persona ha un terreno edificabile, quindi soggetto all’applicazione dell’ICI (o cosa verrà), solamente quando è in condizioni di edificare o di commercializzare tale terreno per un immediato progetto.
    La logica più accettabile è la seguente, per cui è anche giusto che le tasse le paghi dal momento in cui viene posta in tali condizioni.
    Per esempio, la previsione di una lottizzazione sul PRG non mette i vari proprietari in condizioni di usufruire a pieno dei loro lotti fino a che non verrà approvata e convenzionata la lottizzazione stessa.
    Amedeu e c.

  142. Grazie ancora per il tempo che mi avete dedicato.
    Nino

  143. Per Nino.
    Ti ringraziamo.
    Purtroppo nella selva delle leggi e delle sentenze qualcosa sfugge e non sempre la logica è valutata come tale.
    Amedeu e c.

  144. ciao ,vorrei chiederti se è possibile trasformare un giardino privato in un parcheggio e trasformarlo da c1 a c2. Questo giardino si trova in un condominio.grazie

  145. Per Olimpia.
    Non dovrebbero esserci difficoltà, naturalmente occorre l’autorizzazione dell’Amministratore condominiale, e se vi sono opere edilizie anche quella del Comune.
    Amedeu e c.

  146. Salve, ho un lotto di 1000 mq in zona b3 con if 0.3.
    Quanto posso realizzare in termini di metri cubi e metri quadri ipotizzando 2 piani fuori terra?

  147. Per Elisabetta.
    Puoi realizzare 300 mc, che sono sufficienti per una costruzione di mq 100 (lordi, compreso i muri) x mt 3,00 di altezza.
    Oppure di 50 mq (lordi) per 6,00 mt di altezza, (2 piani).
    Amedeu e c .

  148. Buongiorno ho una domanda: mi hanno proposto di comprare un terreno edificabile ma qualcuno mi ha detto che, dal momento che attualmente non c’è una strada dovrei pagare io per costruirla. É vero? Se si quanto costerebbe? C’è da aggiungere che hanno già iniziato a costruire questa strada e quindi qualora dovessi comprare a chi dovrei pagare? Non so se mi sono spiegata bene..
    Grazie

  149. Per Morena.
    Probabilmente si riferiscono agli oneri di urbanizzazione che i proprietari o i costruttori devono pagare al momento di ritiro del permesso di costruire.
    Tale pagamento va effettuato sia per le zone già urbanizzate (con strade, piazze ecc), che da urbanizzare.
    Comunque, per maggiore sicurezza, vai a parlare con i tecnici dell’ufficio Edilizia Privata del Comune, i quali ti daranno tutte le notizie che desideri in merito.
    Amedeu e c.

  150. Sono proprietario di un suolo edificabile e suloo stesso esercita l’attivita di vendita al dettaglio di materiale edile.Nelle immmediate adiecenze possego un suolo classifgicati fascia C/1. La mia domanda consiste se sullo suolo di fascia c/1 posso9 detenere materiale per lo stoccaggio e non esercitare la vendita. Grazie per la risposta

  151. Per Luigi.
    Non conosciamo il Piano Regolatore del tuo Comune, però, la zona C/1 dovrebbe essere a destinazione di civili abitazioni (controlla in Comune), per cui una attività quale quella che stai gestendo, non dovrebbe trovare collocazione su detto terreno.
    Amedeu e c.

  152. Buongiorno,

    sono proprietaria di appartamento in condominio con giardino di proprietà di 700 mq che il piano regolatore ora ha stabiito essere edificabile con indice edificatorio di 0.5 mq ovvero di 350 mq.
    Noi vorremo ampliare appartamento e gli altri condomini ci hanno chiesto un indennizzo economico perchè dicono che andremmo ad utilizzare cubatura condominiale: è verosimile? Ho chiesto allo studio di verificare questo dato ma solo a voce mi hanno detto che non si tocca la volumetria del condominio perchè il nostro giardino ha un mappale distinto dal condominio.
    Grazie in anticipo

  153. Per Francy.
    Ampliamento di 350 mc.
    Il giardino può avere un mappale distinto, ma dovrebbe essere verificato se era incluso nel progetto iniziale del fabbricato e se concorreva con la sua superficie al calcolo dell’indice di fabbricabilità e quindi del volume dell’intero edificio..
    Nel qual caso avrebbero ragione i condomini.
    Puoi verificarlo esaminando il progetto approvato, presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
    Amedeu e c.

  154. Ciao sono Domenico e vorrei farti due domande.La prima, sono proprietario di due terreni sul primo c’ è una vecchia casa da ristrutturare, sul secondo terreno c’ è un’altra casa costruita nel 2002 solo piano terreno, dove è previsto un altro piano con tetto. Quello che volevo chiederti è: posso demolire la vecchia casa e ricostruirla sul secondo terreno come piano in più. I due terreni sono confinanti, la casa da demolire e di mq 120 su due piani, l’indice del secondo terreno è di 0,8 e la sua superficie è di 1000mq. posso incrementare di 120 mq l’indice di fabbricabilità sulla nuova casa.Grazie per la risposta Mimmo.

  155. Per Domenico.
    Dovresti avere una doppia possibilità.
    La prima relativa alla possibilità di “cedere” il volume di un lotto ad un altro, rinunciando all’edificabilità del primo (quale è il suo indice di fabbricabilità?).
    La seconda, poichè i due lotti sono confinanti, considerarne uno solo e sfruttare il suo l’indice di edificabilità 0,8 (su 1000 mq avresti diritto a 800 mc) e quello del 1° lotto, del quale però non ci hai detto l’IF.
    Sono conteggi che puoi fare preventivamente e che naturalmente dovrai verificare con il tuo Comune.
    Quanto sopra, perchè le norme variano da Regione a Regione.
    Amedeu e c.

  156. Buongiorno, sono Pasquale. Vorrei porvi una semplicissima domanda per la cui risoluzione è per me determinante. Ha maggior pregio, in linee generali, una zona di espansione residenziale c/1 o c/3?per farti capire: l’agenzia entrate mi rivaluta il terreno ad un valore maggiore al mq da quello dichiarato e mi considera la zona genericamente come c/3; diversamente una perizia di stima considerava tale terreno c/1. per tale motivo, per una miglior e puntuale difesa vorrei capire se in linea generale possa considerarsi la zona c/3 di minor pregio rispetto alla c/1.
    certo di un pronto riscontro ti ringrazio anticipatamente e ti saluto

  157. Per Pasquale.
    Puoi giudicare da solo.
    Leggi questo nostro articolo con la descrizione dettagliata delle categorie catastali.
    http://www.coffeenews.it/le-categorie-del-catasto-fabbricati-in-dettaglio
    Amedeu e c.

  158. Ciao sono fabiana..
    avrei bisogno di un consiglio.
    Devo ristrutturare un ricovero attezzi (con cambio di sagoma, prospetti, altezze..) su un terreno fabbricabile con If = 1,5; la superficie fondiaria del lotto è di 115 mq mentre il volume è 187,26. Come si può notare non rispettiamo l’If. La mia domanda è questa:
    Di fianco ho un’altro lotto di mia proprietà sempre edificabile. Posso utilizzare anche la superficie del secondo lotto anche se in realtà su quest’ultimo non costruisco nulla?
    Devo fonderlo prima di fare questo movimento?
    Spero di essere stata chiara.
    Grazie mille..

  159. Per Fabiana.
    La compra vendita di volumi edificabili non è cosa nuova ed è accettata dai Comuni, specie dopo l’avvento del Decreto Sviluppo del 2011.
    A parte ciò, c’è una giurisprudenza non uniforme in materia, per cui devi parlare di tale problematica in Comune, presso l’Ufficio Urbanistica o Edilizia Privata.
    Si tratta di quantificare il volume da cedere da un lotto all’altro e la forma (atto) da seguire per regolarizzarlo.
    Amedeu e c.

  160. Buongirono mi chiamo Francesca.
    Sto cercando di risolvere il seguente esercizio (tratto da una dispensa che tralascia i passaggi e mette direttamente i risultati), ma ho riscontrato delle difficoltà. Il testo è il seguente:
    Realizzare il progetto di una casa in linea+ case a schiera, aventi i seguenti dati:
    Lotto piano dimensioni: 90×57 ml;
    Superf. Coperta max: 1200 mq;
    Volume max edif.: 10000 mc;
    Hmax: 13 ml.
    Nella dispensa inserisce direttamente le dimensioni delle varie tipologie edilizie. Vorrei chiedervi se la superf. coperta di 1200 mq è da suddividere tra la casa in linea e quella a schiera? C’è chi mi ha detto che questo è un esercizio urbanistico e devo fare calcoli urbanistici, è vero?
    Spero di essere stata chiara e vi ringrazio anticipatamente!

  161. Per Francesca.
    Così come ci hai scritto, i mq 1200 di Superficie Coperta (Sc) si riferiscono alla somma della casa a schiera + la casa normale.
    A parte questo, non ti danno alcun altro dato tramite il quale tu possa suddividere tale superficie coperta fra edificio a schiera e casa lineare.
    Il lotto di 5.137 mq è complessivo, il volume edificabile di 10.000 mc è pure complessivo, per cui ti viene un Indice di Fabbricabilità (IF) = a 1,95
    L’altezza massima raggiungibile è di 13 ml e vale per i 2 tipi di edifici.
    Adesso devi fare 2 conti.
    Se vuoi sfruttare tutta l’altezza devi fare mc 10.000 : 13 = mq 769 di Sc che puoi sfruttare per entrambe le tipologie.
    Se invece vuoi sfruttare tutti i mq 1200 ti verrà: mc 10.000:1200 = h mt 8,33. altezza per entrambe le tipologie.
    Amedeu e c.

  162. Scusate, non sono del mestiere e non capisco nulla di questa materia.
    Mi sapete dire su un terreno di mq 1013 con indice di fabbricabilità 1.5 e rapporto di copertura del 50% del lotto quanto posso costruire?
    Grazie mille

  163. Per Crispi.
    Puoi costruire 1519 mc e ricoprire mq 506 della supeficie del lotto.
    Amedeu e c.

  164. Buonasera, ho delle domande, il mio terreno ricade in zona E (verde Agricolo) e abbiamo già sfruttato in tutta la superficie edificabile, le mie domande sono: se un giorno io volessi vendere parte del terreno ( solo alcune particelle) lo posso fare? e si potrà edificare su questo terreno sempre seguendo gli indici?

    l’abitazione ricade in una sola particella nelle altre c’è un agrumeto, ma l’indice di edificazione è stato calcolato contando tutte le particelle.

    Grazie per i chiarimenti che vorrete darmi

  165. Per Tiziana.
    Un terreno il cui indice di fabbricabilità è già stato utilizzato, non può essere sfruttato ulteriormente.
    Ammesso che tu possa anche vendere alcune particelle del terreno di tua proprietà, le stesse avranno un IF = a 0.
    Chiudiamo il discorso ricordando anche che la maggioranza delle Regioni, per le zone agricole “E”, impongono molti altri vincoli, oltre quelli relativi ai parametri edilizi.
    Amedeu e c.

  166. Buonasera Sig. Amedeu, la mia domanda riguarda la Permuta Immobiliare.
    Ho ceduto in permuta il mio terreno ad una ditta di costruzioni in cambio di un appartamento.
    nell’atto di permuta è stato allegato oltre al progetto anche la piantina del appartamento che avrei dovuto ricevere.
    purtroppo la ditta quasi da subito non ha più rispettato il progetto originario che è stato allegato all’atto di permuta ed ha apportato sostanziali modifiche (presentando un progetto di variante) per le quale ora ne richiede alla sottoscritta il pagamento.
    Premetto che la permuta prevedeva che qualunque modifica o variazione al progetto doveva essere da me firmata per accettazione, ma ciò non è avvenuto.

    volevo sapere se, per legge, sono tenuta a pagare queste migliorie che la ditta ha realizzato arbitrariamente anche al mio appartamento.
    Grazie.

  167. Salve.
    A Popoli e’ in procinto di passare il nuovo PRG e tramite conoscenti ho saputo che probabilmente un mio terreno di 2420 mq passera’ edificabile e sembra che l’ indice sia 0,3 .
    Quanti metri quadri si potrebbero costruire?

    Che differenza di prezzi ci sono fra edificabile ed industriale ?

    Grazie

  168. Per Gabriele.
    Puoi realizzare 726 mc di edificio.
    Dividendo i mc per una altezza di mt 3,00 (2,70 + solaio cm 30) vengono circa 240 mq totali (max).
    Circa i prezzi, dipende dalla Regione, poi dipende dalla zona nella quale vivi.
    Per cui ti conviene richiedere queste indicazioni presso una agenzia immobiliare della tua zona.
    Amedeu e c.

  169. Per Maria.
    Lla prossima volta che vuoi una risposta, per correttezza, inserisci la email.
    Comunque, ciò che fa fede è l’atto di permuta che avete stipulato preventivamente e che contiene la pianta dell’appartamento che ti dovranno cedere.
    Tale atto va letto attentamente, parola per parola, in quanto a volte una frase “sibillina” può cambiare molto le cose.
    Ti consigliamo di rivolgerti da un legale della tua zona, mostramdogli l’atto e stando alle sue decisioni.
    Amedeu e c.

  170. Ho un terreno che da agricolo è passato edificabile tanti anni fa,
    largo 10 mt e lungo 25 mt..
    Su un lato più corto confina con l’attuale abitazione posta a 5 mt del vecchio
    confine e sull’altro lato con un altra proprietà.
    Perchè devo pagare le tasse come terreno edificabile se non ci posso costruire nulla sopra?
    E’ possibile fare un declassamneto e se si come farlo e/o a chi richiederlo
    stessa situazione per un’ altra particella di 20 mtq… 5mt x 4 mt di terreno
    che si inserice in altra proprietà su 3 lati…
    non ci posso costruire nenache la cuccia per il cane …

    • Per Max.
      Dovresti parlarne con il dirigente dell’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune, in maniera che, richiedendolo, possa farti un certificato di destinazione urbanistica, dal quale risulti che in detto terreno, pur essendo edificabile, a causa delle distanze dai confini, non può esservi edificato alcunchè.
      Tale certificazione ti servirà per l’Ufficio Imposte.
      Amedeu e c.

  171. vorrei comprare un lotto di terra su cui costruire una casa (paglia e fango). prima di comprare il terreno, vorrei da voi sapere

    1) se posso costruire su un terreno agricolo

    2) se ci vogliono permessi (nel caso il terreno fosse agricolo e non edificabile)

    3) di quanti metri quadri deve essere il terreno per costruirci una abitazione rispettivamente di 100mq e 150mq. Per esempio quanti metri quadri di abitazione si possono costruire su un terreno di 10.000 mq (1 ettaro) e quanti mq. si possono costruire su un terreno di 5000 mq?

    4) qual’è il vostro consiglio riguardo alla compravendita di un terreno per poi costruirci su? Quale sarebbe la migliore destinazione del terreno a vostro avviso per poi poterci costruire e non avere in seguito problemi con la legge?

    Cordialmente
    Massimo

    • Per Massimo.
      Premettiamo che, purtroppo, anche una casa di paglia e fango, (a meno che non sia del tutto provvisoria), necessita degli stessi permessi di una casa in muratura.
      Il lotto dovrebbe essere edificabile ed avere dei parametri urbanistici che ti consentano di costruire.
      La zona agricola è sicuramente una delle meno indicate, in quanto normalmente soggetta a leggi regionali (diverse l’una dall’altra), complesse e restrittive.
      Ciò non ti impedisce di recarti presso l’ufficio Urbanistica del tuo Comune per chiedere informazioni in merito.
      Amedeu e c.

  172. Salve siamo venuti in possesso per eredità di un suolo di mq.58.000 che fino a pochi giorni fa sapevamo agricolo, per pura coincidenza giorni fa mi recai al comune per chiedere informazioni riguardante il terreno,e solo allora siamo venuti a conoscenza che avevano passato il suolo ad area industriale chiamata D25,adesso ci chiedono una somma di € 15,000 per il 2011,e di € 25,000 per il 2012 dicendo che il suolo e aumentato di valore e dobbiamo pagare.Vi sarei molto grato se potreste darmi un consiglio a come doverci regolare,anche perche ad esservi sinceri non disponiamo di tale somma,e da premettere che noi fino ad oggi non abbiamo ricevuto nessuna comunicazione da parte del comune in merito a tutto questo.restando in attesa porgiamo cordiali saluti

    • Per Gaetano.
      In altri momenti, meno critici del presente, ti diremmo che hai vinto al superenalotto.
      Comunque puoi commercializzare detta area induistriale anche oggi, trovando gli eventuali acquirenti.
      Chiarito quanto sopra, ti diciamo che il Comune ha sicuramente svolto la variante al Piano Regolatore Generale o che altro sia (Piano di lottizzazione, ecc) tramite le consuete fasi (abbastanza lunghe) di adozione, pubblicazione, presentazione di osservazioni ed apperovazione, seguendo l’iter legale.
      Non è contemplato che sia avvisato personalmente l’interessato, in quanto un avvenimento di tale portata diventa notorio in tutto il Comune.
      Viene affisso all’albo pretorio, e pubblicato in tutte le maniere.
      Adesso, purtroppo dovete pagare.
      Vi consigliamo, comunque, di appoggiarvi ad un tecnico professionista di vostra conoscenza del quale conoscete la serietà.
      Il Tecnico saprà sicuramente indirizzarvi nella maniera giusta su come procedere per il futuro e come sfruttare la vincita che avete avuto, recentemente, al lotto.
      Amedeu e c.

  173. salve vorrei sapere i costi burocratici di oneri urbanizzazione,costruzione etc…per una casa indipendente di circa 85mq su un livello piu’ 25mq di portico,piu’ architetto,perizie geologiche del terreno (di mia proprieta’) etc…grazie.

    • Per Alessandro.
      Relativamente al pagamento degli Oneri di Urbanizzazione e del Costo di Costruzione devi sentire l’ufficio Edilizia Privata del Comune.
      Per le spese del geologo, architetto ecce, devi contattare detti professionisti e chiedere loro quanto di prenderanno.
      Amedeu e c.

  174. salve. possiedo lotti di terreno per un totale di 25000mq. dovrebbe passare l indice a 2.0, ora e 1,5. il costruttore offre il 22% su tutto il realizzato. siamo 4 prprietari ognuno con circa 5000mq a testa. lui farebbe villette su due livelli, di 150mq con box esterno per guadagnare spazio dice. quanto si aggirerebbe la mia permuta? io gli ho chiesto 3 villini, oppure due con parte in soldi. GRAZIE MOLTO.

    • Per Luca.
      L’offerta per cadauno, sarebbe di mc 2.200, pari a 7 appartamenti di mc 300 ciascuno.
      Offerta allettante per molte zone di Italia, specie di questi tempi.
      Comunque, non sarebbe male, che ti facessi calcolare preventivamente, da un commercialista, le spese nelle quali incorrerai, quali imposte ed altro.
      Tanto per sapere dove vai a cadere.
      Amedeu e c.

  175. ciao, 2200mc a testa? nel senso che tra noi proprietari, ci dobbiamo dividere i sette appartamenti? la zona cmq e cosenza in calabria. visto che abbiamo quasi concordato per villini di 150mq, a me quanto spetterebbe? ti ricordo che la mia parte e circa 4500mq.con indice 2.0. quanti villini alla fine potrebbe costruire lui, totali? cosi gia’ so e posso giocare d anticipo! grazie sempre molto tempestivo e professionale!

    • Per Luca.
      Avevi detto che erano 25.000 mq in totale, per mq 5.000 a testa, con indice di fabbricanilità uguale a 2 mc/mq e che vi avrebbe dato il 22%.
      Sulla base di ciò che hai scritto è stato fatto questo conto veloce, riferito ad ogno cugino:
      mq 5.000 x 2 = mc 10.000 mc/mq
      mc 10.000 x 22% = mc 2.200 che toccano ad ognuno di voi.
      mc 2.200 : mc 300 (ad appartamento) = appartamenti 7 per ognuno di voi.
      Se invece sono mq 4.500, rifai il conto in base a detti mq.
      Amedeu e c.

  176. il nuovo pgt del comune a reso edificabile un lotto di proprieta per 2/3 il sottoscritto e per 1/3 il confinante .posso chiedere di frazionare il lotto .in pratica sul mio terreno costruisco io e sul suo costruisce il vicino .anche perche si tratta di cappannoni e di questi tempi diventa difficile trovare acquirenti per tutto il lotto mentre solo per quello che mi riguarda avrei gia delle persone interessate .come posso liberarmi di un socio che non cercato ma il comune mi ha dato .grazie

    • Per Riccardo.
      Dovresti affrontare il caso con il proprietario ed il Comune, eventualmente cercando di frazionare il lotto (Attenzione, perchè se devi rispettare delle distanze dai confini, finiresti per rendere i due lotti derivati irrealizzabili); o soluzione più fattibile, presentando un progetto unitario, nel quale siano ben distinte le due prioprietà, trattando (come detto sopra) la edificazione della tua sola parte (al momento), seguita poi da quella del tuo vicino.
      Dovresti comunque affrontare il problema del pagamento degli Oneri di Urbanizzazione, per cui il Comune potrebbe pretenderli dal vicino al momento della presentazione del progetto.
      Insomma è una soluzione che dovete studiare nei minimi particolari e concordare con il Comune stesso, una volta che siete certi della logica della vostra richiesta.
      Amedeu e c.

  177. Ho un lotto di terreno in parte edificabile B2 e in parte agricolo F2. Ho predisposto un progetto per l’edificazione di un fabbricato. Il PRG prevede per la zona B2 una distanza di 5 m. dai confini e dalle strade.
    Il fabbricato ricade completamente in zona B2 e le distanze da tutti i confini, risultano maggiori di 5 m.Il tecnico del comune, da poco incaricato, ritiene che la distanza dal confine, nella parte in cui è presente la parte di terreno agricolo, deve essere di 10 m. e non di 5 m. (cosa che prevede il PRG ma per chi costruisce in zona agricola). A me mi sembra una richiesta assurda soprattutto perchè il fabbricato ricade completamente in zona B2 e per detta zona le distanze sono, come detto più sopra, 5 m.
    Vorrei sapere cosa ne pensi.
    Saluti Placido

    • Per Placido.
      La richiesta del Comune ci sembra errata, in quanto in ogni zona urbanistica di Piano Regolatore o altro Stumento Urbanistico (Piani di lottizzazione, PIP, ecc) si applicano, sempre ed unicamente, i parametri di detta zona e non delle zone limitrofe.
      Se l’edificio non tocca la zona F2, ma ricade interamente in zona B2, deve adeguarsi a quest’ultima.
      Amedeu e c.

  178. Salve, sono proprietario (nuda proprieta’) di casa costruita nel 1982 costituita di seminterrato accessorio agricolo, piano terra accessorio agricolo, primo piano civile abitazione, in esenzione Bucalossi;
    ora avrei bisogno di trasformare il piano terra da accessorio agricolo in civile abitazione e chiedo per cortesia se dovrò pagare la Bucalossi ed in che misura?
    grazie dell’eventuale risposta, Claudio.

    • Per Claudio.
      Molto dipende (purtroppo) dalle leggi Regionali, che sono una diversa dall’altra.
      Se hai le caratteristiche richieste per un operatore in zona agricola, e la casa ha le caratteristiche per adeguarsi alla legge agricola della tua Regione, potrai farlo, altrimenti non solo dovrai pagare gli oneri, ma rischi pure che non ti permettano l’intervento edilizio.
      Devi, perciò, rivolgerti all’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  179. ad Amedeu:
    grazie dell’nteressamento, mi rivolgero’ al mio Comune, comunque la mia
    casa a suo tempo costruita su zona agricola, ora, secondo il recente piano regolatore, è su zona di completamento con ampie possibilità di edificazione, e quindi il mio ragionamento é:
    se la casa costruita 30 anni or sono è in regola con le licenze all’epoca, ed attualmente è in regola con il catasto, se chiedo un variazione di destinazione del piano terra da garage agricolo ad abitazione, credo debba pagare una differenza magari da quantificare e non un totale come nuova costruzione, comunque grazie, Claudio.

    • Per Claudio.
      Si, dovrai pagare gli oneri per una trasformazione di destinazione d’uso e non per una nuova costruzione.
      Puoi consultare le tabelle di pagamento in Comune.
      Amedeu e c.

  180. ancora grazie ad Amedeu,
    ciao, Cludio.

  181. Salve,
    sono proprietario di una particella di terreno agricolo di mq 28.807 con insistente fabbricato rurale di 154 mq x un’altezza media di m 5 e con il 30% di pendenza del tetto, accatastato con particella diversa da quella del terreno nel quale vorrei realizzare altri fabbricati. Mi sono rivolto ad un tecnico il quale mi ha detto che il fabbricato esistente non toglie cubatura alla particella del terreno, consigliandomi di frazionarlo in 3 particelle: 2 di 13.000 mq cad.(per poter edificare in ognuna di esse) e dando alla terza particella col fabbricato, un’area di pertinenza di 2.000 mq . I tecnici comunali mi dicono, invece, che la cubatura del fabbricato esistente viene sottratta alla cubatura totale disponibile, quindi considerato che il coefficiente di edificabilità è dello 0,03 il terreno a disposizione del manufatto non può essere inferiore a mq. 25.700. A questo punto sembrerebbe che il frazionamento non sia più valido. Riparlando con il tecnico a cui mi ero rivolto, “già pagato”, insiste che trattandosi di un vecchio fabbricato rurale che risale agli anni 1940/50 e dichiarato nell’atto ” costruzione antecedente il 1967”, la vendita poteva essere fatta separatamente. Questo significherebbe che il terreno non è vincolato al manufatto.
    Nell’attesa di una sua risposta la saluto e ringrazio.

    • Per Salvo.
      Abbiamo scritto molte volte su tale argomento.
      Ogni Regione ha una propria legge Regionale agricola, diversa da tutte le altre: purtroppo è uno dei tanti caos maggiore in materia urbanistica.
      In talune Regioni consentono addirittura la presentazione di un piano di utilizzazione aziendale, con le diverse culture già in essere, e non tengono conto della superficie agricola; inoltre pretendono la iscrizione ai coltivatori diretti ed impediscono nel modo più assoluto il frazionamento dei terreni agricoli.
      Abbiamo voluto citare questo caso, per dirti, anche, che siamo pienamente d’accordo con una simile linea di condotta; in quanto si evita l’eccessivo frazionamento e la vendita a lotti di terreni che dovrebbero servire unicamente all’agricoltura.
      L’indice di fabbricabilità 0,03 è stato abolito da decenni.
      Detto questo veniamo alla tua risposta.
      Secondo noi hanno ragione i tecnici comunali, in quanto in zone agricole l’edificio rurale esiste solo in dipendenza del terreno da coltivare e viceversa.
      Fra l’altro , fino a poco tempo fa, i fabbricati rurali non venivano neppure accampionati al catasto (ex) fabbricati, ma era sufficiente la redazione del solo tipo mappale in scala 1:2000.
      Quindi un edificio rurale non può essere assolutamente trattato come un edificio di civile abitazione, a meno che……. (e questo è praticato in altre Regioni), non sia stata effettuata le “deruralizzazione” dell’edificio, passandolo all’urbano (ex) (Adesso terreni ed urbano sono unificati).
      Insomma, il tuo tecnico deve parlare attentamente con i tecnici comunali.
      Amedeu e c.

  182. Salve,
    vorrei sapere se c’è una definizione o un sito internet di riferimento dove posso trovare la spiegazione di una zona classificata come b4a.
    Nel Comune di Fiumicino (Isola Sacra) esiste questo problema e vorrei saperne di più. C’è un testo normativo di riferimento?
    Una spiegazione scritta in linguaggio non tecnico per capire meglio questa sigla oscura, b4a?

    • Per Stefano.
      Devi ricercare sul sito internet del tuo Comune il Piano Regolatore Generale (o Regolamento Urbanistico) e quindi devi leggere le Norme di Attuazione del PRG.
      Vi troverai un articolo dedicato a tale zona urbanistica (b4a ?), con indicate le caratteristiche e i parametri di fabbricabilità
      Amedeu e c.

  183. Abito in una zona residenziale,l’impresario della costruzione ci aveva concesso un lotto di zona agricola per uso di tutti soprattutto per i bambini.Abbiamo chiesto al comune di residenza di trasformarlo in zona verde attrezzata per uso residenziale perche’ l’ impresario ora ha deciso di venderlo e noi residenti non possiamo piu’ usufruirlo.Siamo stati degli ingenui a credere sulla parola di questa persona perche’ ora lui rivendica il fatto che non ha scritto niente sul contratto e quel terreno e’ suo e ne fa quello che vuole.Noi residenti possiamo rivendicare i nostri diritti con una legge che ci tuteli nel poter avere almeno una piccola parte di verde perche’ il nostro comune non riesce a dialogare tranquillamente con questa persona perche’ purtroppo ha gia’ dei problemi con questa impresa.Cosa possiamo fare per risolvere il problema?Grazie per la vostra disponobilita’.

    • Per Elena.
      Ci sembra che abbiate poche possibilità.
      Se il terreno è stato usato da voi, per più di dieci anni, in modo costante e continuativo e senza che il costruttore si sia mai fatto avanti; potreste, tramite un legale, tentare la via dell’usucapione decennale.
      L’usucapione decennale, non è facile da ottenersi, in quanto comporta la “buona fede”, però, potreste avere il vantaggio di essere creduti, in quanto voce comune di tutti i proprietari.
      Altro non possiamo suggerirti.
      Amedeu e c.

  184. Salve, le pongo questo quesito.
    Ho fabbricato 20 anni fa una villetta con strada comunale di accesso di circa 7 metri nella quale erano ubicati tutti i servizi (acqua,gas,enel,tel.). Ora il comune ha venduto la strada con annesso lotto edificabile( che altrimenti non avrebbe avuto i metri sufficienti per eventuale costruzione), lasciandoci solo un passaggio pedonale di 2,5 metri. Il risultato: il nuovo acquirente del lotto+strada a giorni ci ha informati che alzerà una mura di confine sui 2,5 metri. E’ normale che tutti i servizi miei e di altra 5 famiglie vadano a finire nella sua proprieta’ o abbiamo ragione di rivolgerci ad un legale?
    Il sindaco interpellato dal nuovo proprietario dice che non ci sono problemi, che proceda pure con la mura.
    Aspetto con fiducia una sua cortese e celere risposta e la ringrazio anticipatamente.

    • Per Tiziano.
      Andate subito da un legale, il quale, siamo convinti, scriverà al Sindaco ed al Dirigente dell’ufficio Edilizia Privata (si consiglia di mettere i loro nomi e cognomi).
      La strada esiste da più di 20 anni, ma a parte ciò, come la maggioranza delle strade italiane, pur non essendo stata acquisita dal Comune attraverso esproprio o cessione unilaterale, di fatto è diventata, da più di 20 anni, una strada pubblica a tutti gli effetti (comprensiva di servizi vari).
      Il Comune non può permettere ad un privato di appropriarsi di tale strada (bene pubblico) e sfruttarne l’indice di fabbricabilità,
      andando fra l’altro contro l’interesse di molti a favore di quello di un solo proprietario.
      Amedeu e c.

  185. Buongiorno sono proprietario di un immobile industriale di 200mq + 150mq di terreno. Il tutto fa parte di un lotto originale di circa 2000mq che comprende anche altri Immobili. indice uf=0,7 zona industriale
    E’ giusto fare riferimento al lotto originario per il calcolo dei metri edificabili?

    Se calcolo l’indice uf attuale sul lotto è di circa 6,8 perciò risultano edificabili altri 400mq sul lotto 0,2*2000=400. Posso edificare io questi metri residui oppure vanno divisi con le altre proprieta? Ovviamente non ne voglio edificare 400 ma solo circa 65mq.

    Oppure è giusto fare riferimento solo alla mia proprietà?
    cosi facendo 200/(150+200)=0,57 uf residuo= 0,7-0,57=0,13
    0,13*(350)=45.5mq

    Grazie anticipatamente
    Giulio

    • Per Giulio.
      Devi considerare il terreno totale che possiedi, calcolare il volume totale esistente.
      Moltiplica la superficie del lotto per IF (0,7) e troverai il volume totale cui hai diritto.
      Toglici il volume esistente e troverai il volume che ancora puoi edificare.
      Amedeu e c.

  186. Salve: Nel 1989 comprai 1000mt di terreno in zona classificata zona C2 dopo latto notarile mi fu inviato un accertamento
    dall’ufficio delle entrate di Napoli che il valore dichiarato non era giusto perche trattasi di terreno edificabille,per il comune di Giugliano per poter costruire bisogna prima chiedere la lottizzazione con un minimo di 10,000 mt,io e glialtri propietari la avevamo richiesta piu di una volta pagando ovviamte ai tecnici senza aver nessun risultato. Ora un paio di propietari si sono ritirati e quidi non si raggiuncono piu i 10,000 mt come dal conume richiesto. Vi chiedo se esiste qualche nuova legge in merito,oppure cosa posso fare? nell’attesa di una vostra gradita risposta,vogliate gradire cordiali saluti. Vincenzo. P:S Se ho pagato allo stato la differenza perche e terreno edificabile,perche non posso costruire? Grazie.

    • Per Vincenzo.
      Reolativamente alla imposte da pagare sulle aree edificabili, le stesse vengono calcolate dal momento della loro inclusione nella cartografia generale del Piano Regiolatore Generale comunale.
      Amedeu e c.

  187. si applica semplicemente la legge del libero mercato in caso di compravendita in zona edificabile, ma in una zona vincolata e “specifica” per attrezzature di interesse pubblico e generale in cui ci sono diverse particelle e diversi proprietari perchè non dovrebbe applicarsi, nel caso, una prelazione “urbana” tra confinanti che miri al ricongiungimento anzichè alla polverizzazione? Grazie

  188. Ciao
    Allo scadere dei dieci anni dalla firma della convenzione con il comune per l’edificabilità, è possibile che sulla pate ti terreno non edificato, l’indice di babbricabilità cambi e addirittura diventi solo una piccola percentuale si volume in base al fabbricato esistente?

    Grazie

    • Per Sergio.
      Se nella convenzione che regola un Piano Attuativo (Lottizzazione, Piano di Recupero ecc) è scritto che la validità di tale piano è di 10 anni, allo scadere del medesimo, se non viene rinnovato dal Comune o fatta una nuova Variante di PRG, il terreno ritorna ad avere la stessa destinazione di zona , che aveva prima della Convenzione.
      Amedeu e c.

  189. E’ in qualche modo possibile recuperare il volume che non è stato utilizzato nei dieci anni della convenzione, considerando che quello utilizzato è solo una piccola parte del totale?
    grazie

    • Per Sergio.
      Se la convenzione è scaduta e con essa il piano attuativo, l’unico sistema di recuperare il volume è quello di realizzarlo abusivamente e te lo sconsigliamo vivamente.
      Amedeu e c.

  190. Nelle aree destinate alla realizzazione di strutture di utilità sociale l’indice di fabbricabilità in genere qual’è?

    • Per Carmine.
      Dipende dal Piano Regolatore del tuo Comune.
      Non è detto che sia specificato un indice fisso per tali aree; potrebbe essere consentita la costruzione di edifici per attività sociale, di tot altezza e tot superficie.
      O ancora, può non essere previsto alcun volume, ma solo aree di attività collettive.
      Perciò devi controllare in Comune (ufficio Urbanistica) sia la cartografia che le norme di attuazione del PRG.
      Lo puoi fare anche attraverso internet, nel sito del Comune.
      Amedeu e c.

  191. Salve sono Filippo
    abbiamo un terreno edificabile in paese zona di completamento tipo B
    Volevo sapere quanti appartamenti si potrebbero fare su questa superficie
    di 400mq e 2000 metri cubi a disposizione? E’ possibile calcolarlo in linea
    di massima ad occhio nudo? Il terreno si trova al centro di un isolato tra due
    strade quindi doppio affaccio senza necessita di lasciare metri dal marciapiede.
    Grazie

    • Per Filippo.
      Non ci dai gli indici, però ci fornisci la superficie del lotto ed il cubaggio realizzabile.
      Da 2000 mc si possono ricavare circa 7 appartamenti di mq 90 cadauno
      La cosa non è però così semplice, in quanto va controllato in Comune, presso l’ufficio Urbanistica, se devi rispettare delle distanze dalla strada e dai confini ed inoltre quale è l’altezza massima che puoi raggiungere con il nuovo edificio.
      Quindi, potenzialmente hai la possibilità di ricavare 7 appartamenti, ma in realtà, potresti (Date le distanze e l’altezza) ricavare una più piccola superficie coperta ed un minor volume.
      Amedeu e c.

  192. Buongiorno, sto valutando l’acquisto di un terreno. si tratta di un lotto di poco più di 1100 mq composto da 3 tipologie di terreno.
    200 mq circa sono agricoli
    475 mq circa edificabili (if 1 mc/mq)
    450 mq circa sono area std che col nuovo PRG dovrebbero diventare area verde privata
    il terreno ha una forma rettangolare di 55m x 20m
    i terreni hanno tutti una larghezza di 20 m
    il terreno edificabile (circa 20 x 24) è tra il terreno std e quello agricolo.
    dal lato del terreno agricolo posso costruire a confine mentre dal lato del terreno standard devo stare a 5m (così come dai terreni confinanti).
    ho dunque un’area di poco più di 180mq su cui posso posizionare una ipotetica casa.
    dato che l’IF è di 1 mc/mq posso costruire una casa di 160mq circa
    non sono in possesso dell’indice di copertura (K).
    detto ciò ho 2 domande da porvi.
    la copertura max della casa è comprensiva anche del garage, dei locali lavanderia, locale caldaia e portico delimitato da colonne?
    la copertura del terreno è da considerarsi colo sull’area edificabile o posso contare anche quello agricolo e quello standard (che dovrebbe diventare area verde privata se non sbaglio con un IF di 0,3) dato che fanno parte di un unico lotto?
    Sul terreno agricolo è prevista la possibilità di costruire qualcosa ma non bene che tipologie di edifici (credo garage o capanni per gli attrezzi)
    in proporzione quanto possono essere grandi l’insieme delle aree di servizio (garage , locale lavanderia, locale caldaia e portico delimitato da colonne) rispetto ai mq totali della casa?
    ho letto in sul web che non dovrebbe superare il 30% della metratura totale della casa. è vero? nel caso può variare da comune a comune?
    grazie per la disponibilità
    buona giornata
    Simone

    • Per Simone.
      Risposte:
      - Si, è comprensiva di tutti i manufatti.(Per il locale caldaia, essendo un volume tecnico, dovresti controllare (via Internet) il Regolamento Edilizio del tuo Comune e vedere come viene in esso considerato.
      - Il “K” o rapporto di copertura, viene determinato per ogni singola area (Sono diversi fra di loro, ed il terreno agricolo,per esempio, non ha tale rapporto.
      - La domanda sul terreno agricolo non è chiara, ma sicuramente potrai costruire solo costruzioni rurali (Vedi le Norme di Attuazione del PRG vigente o in fase di approvazione) tipo annessi agricoli, depositi di attrezzi agricoli e similari)
      -la domanda sulla proporzione non è rispondibile, in quanto occorre seguire una progettazione di cui al PRG e Norme di Attuazione relative.
      Il rapporto del 30%, probabilmente sarà stato adoperato da una Regione o forse da alcuni Comuni, ma a noi non risultano leggi che impongano tali obblighi. (Controlla presso il tuo Comune).
      Amedeu e c.

  193. Salve sono Antonello,
    sto valutando l’acquisto di un terreno di mq 470, questo terreno ricade in zona B 2.5 ed ha un’indice di edificabilità massimo pari a 0.71mc/mq.
    Quanto posso costruire?
    Grazie x la disponibilità……..Antonello

  194. vorrei un parere in merito alla presentazione di un progetto per edilizia privata.
    Ho presentato un progetto per una nuova costruzione, circa due anni fà.
    La prima volta mi viene respinto, richiedendomi alcune modifiche.
    ripresentato con le modifiche sul progetto, per la seconda volta mi viene di nuovo respinto , chiedendomi altre modifiche.
    Ripresento il progetto con le modifiche richieste, ma per la terza volta mi viene respinto, (questultimo in data 18-01-2013) mi viene il dubbio che qualche cosa non quadra,, che interessi contrari mi vogliano ostacolare, come posso fare per avere una verifica definitiva? vi ringrazio. Aldo

    • Per Aldo.
      Prima di arrivare a conclusioni definitive, chiedi di avere per scritto (Se già non ti è pervenuto via posta) il motivo della bocciatura del tuo progetto.
      Probabilmente parli della Commissione Edilizia, in quanto, sembrerebbe un parere emesso dalla stessa.
      Hai diritto di conoscere le motivazioni, e se campate in aria (Devi però valutarle con il tuo tecnico progettista), puoi scrivere al Dirigente dell’Ufficio Edilizia Privata del Comune (Metti suo nome e cognome sulla lettera Raccomandata RR, o meglio sarebbe tramite PEC- Posta Certificata – gratuita)chiedendo di essere informata per scritto, circa le motivazioni del respingimento del progetto.
      Amedeu e c.

  195. Salve,volevo chiedervi : di fianco a casa mia c’e’ una casa da buttare giù,io vorrei comprarla,vorrei sapere il prezzo al mq,sono in zona b.ho cercato sul sito dell’ufficio delle entrate,ma per questa zona non mi da il valore della sola superficie.potete aiutarmi.grazie

    • Per Giovanna.
      IL sistema migliore di sapere il prezzo approssimativo del “rudere”, è quello di rivolgersi da un tecnico, o da un’agenzia immobiliare, che conoscono i prezzi di mercato applicati nella vostra zona.
      Sarà il caso, nella seconda ipotesi, di non indicare esattamente l’ubicazione del fabbricato.
      Amedeu e c.

  196. ho un terreno di 1600mq calpestabili zona c1 . ( Art. 38 Sottozone “C1″
    1. Sono le parti di territorio dove la superficie coperta degli edifici esistenti è
    compresa tra il 7,5% e il 12,5% della superficie fondiaria della zona e la densità
    territoriale è compresa tra 0,50 e 1,50 mc/mq.
    2. Destinazioni d’uso previste: residenza, terziario diffuso, strutture ricettive
    alberghiere ed extralberghiere, servizi ed attività di interesse comune.
    3. Le attività artigianali ammesse nelle zone residenziali devono in ogni caso
    rispettare le prescrizioni di cui al comma 3° del precedente art. 37.
    4. Tipi di intervento previsti per gli edifici esistenti esterni agli ambiti delle
    Unità minime di Intervento soggette a Scheda Urbanistica e dei Progetti norma:
    manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo,
    ripristino tipologico, ristrutturazione, demolizione con recupero e ricostruzione del
    volume esistente, adeguamento igienico-sanitario, ampliamento anche staccato
    della Superficie netta di Pavimento esistente fino ad un massimo di 220 mq di
    S.n.p. compreso l’esistente, a prescindere dalle dimensioni della superficie
    fondiaria.
    5. È ammesso inoltre in attuazione diretta l’ampliamento del 20% della S.n.p.
    degli edifici esistenti: in questo caso la sommatoria tra la S.n.p. esistente e quella
    in ampliamento, quando supera il limite di cui al precedente comma, non potrà
    essere superiore all’indice di edificabilità fondiaria fissato in 0,50 mq/mq.
    6. Nei “lotti con Superficie netta di pavimento predefinita” individuati nella
    cartografia di piano di cui alla lettera f) del precedente art. 1, sono consentiti
    interventi di nuova edificazione all’interno dei limiti di massimo inviluppo,
    quando riportati negli elaborati grafici di piano, nei limiti e secondo le prescrizioni
    contenute nella tabella 1 dell’Allegato 2a alle N.T.A. (repertorio dei lotti con
    Superficie netta di pavimento predefinita: numero dei lotti effettivi, superficie
    fondiaria equivalente, Superficie netta di pavimento massima).
    7. L’altezza massima dei fabbricati, il rapporto di copertura massimo, le
    distanze minime dai confini del lotto e dalle strade da rispettare nelle zone C1, ad
    eccezione delle aree comprese nei perimetri delle Unità minime di Intervento
    soggette a Scheda Urbanistica e dei Progetti Norma, sono quelle contenuti nella
    classe 2 dell’abaco dei tipi edilizi: case isolate, con le precisazioni di cui al comma
    precedente ed ai commi successivi. La distanza tra pareti finestrate e parti di
    edifici antistanti non deve essere inferiore a 10 metri e comunque pari all’altezza
    dell’edificio più alto; la distanza tra pareti non finestrate non deve essere inferiore
    a 6 metri.
    8. Ad esclusione degli «ambiti di integrità ambientale» di cui al successivo
    comma 13, nonché all’esterno degli «ambiti strategici di riqualificazione urbana»
    di cui al successivo comma 12 e degli ambiti relativi alle Unità minime di
    Intervento soggette a Scheda Urbanistica, dei Comparti obbligatori e dei Progetti
    norma, le superfici fondiarie con edifici esistenti alla data di adozione della
    presente V.P.R.G., possono essere frazionate ai fini edificatori solo se il nuovo
    lotto che ne risulta non è inferiore a mq 800, previa detrazione dal lotto originale
    della superficie fondiaria corrispondente vincolata dalla Superficie netta di
    pavimento dell’edificio esistente, sulla base di un indice fondiario di 0,3 mq/mq,
    con un minimo di mq 800. Per i nuovi lotti che ne risultano l’indice fondiario èTITOLO IV° DISCIPLINA DEL TERRITORIO
    CAPO II° Il sistema insediativo pagina 47
    fissato in 0,3 mq/mq, non potendosi computare ai fini edificatori la superficie
    residenziale eccedente il lotto minimo.
    9. In tutte le zone “C1” il raggio minimo, di cui alla lettera o) del primo
    comma del precedente art. 4, in caso di costruzioni non in aderenza, è pari a ml.
    6,00.
    10. All’interno delle zone di degrado, come individuate nelle tav. 13.3 di cui
    alla lettera f) del precedente art. 1, possono essere individuati gli immobili, i
    complessi edilizi, gli isolati e le aree per i quali il rilascio della concessione è
    subordinato alla formazione dei piani di recupero con le procedure di cui agli artt.
    27 e 28 della L. 5 agosto 1978 n. 457. Nel caso di intervento mediante Piano di
    Recupero è sempre consentito il recupero del volume esistente ovvero l’utilizzo di
    un indice territoriale di zona pari a 0,5 mq/mq.
    11. All’interno delle zone di degrado di cui al comma precedente, limitatamente
    alla distanza minima tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, alla distanza
    dai confini e dalla strada, si applica il precedente art. 6.
    12. All’interno degli «ambiti strategici di riqualificazione urbana», come
    individuati nelle tav. 13.3 di cui alla lettera f) del precedente art. 1, si applicano
    altresì i disposti di cui ai commi 12 e 13 del precedente art. 37.
    13. Negli elaborati grafici di cui alla lettera f) del precedente art. 1 sono stati
    individuati specifici «ambiti di integrità ambientale», caratterizzati dalla presenza
    di giardini e ville, che nel loro insieme costituiscono brani di tessuto urbano di
    particolare valore paesaggistico ed ambientale, che richiedono l’applicazione di un
    vincolo paragonabile a quello ambientale, ma senz’altra tutela al di fuori di quella
    esercitata normalmente in materia edilizia. All’interno di tali ambiti non si applica
    il disposto del precedente comma 8; i lotti esistenti alla data di adozione della
    presente V.P.R.G., edificati o non edificati, non possono essere frazionati ai fini
    edificatori. Entro tali ambiti è obbligatoria la sistemazione e la manutenzione degli
    spazi liberi, e del patrimonio arboreo e arbustivo
    14. Per le aree comprese all’interno dei perimetri di Strumenti Urbanistici
    Attuativi vigenti, nonché negli ambiti delle Unità minime di Intervento soggette a
    Scheda Urbanistica, dei Comparti obbligatori e dei Progetti norma si applicano le
    disposizioni di cui ai precedenti articoli 9, 10, 12 e 13.
    15. All’interno delle zone C1, comprese nell’area urbana del Capoluogo
    all’interno della viabilità di interconnessione territoriale denominata Grande
    Anello, ad esclusione degli ambiti di integrità ambientale, di cui al precedente
    comma 12, è ammesso l’utilizzo dei crediti edilizi di cui ai precedenti art. 19 e 28,
    con le modalità ivi precisate.
    POSSO COSTRUIRE DEGLI APPARTAMENTI ????? MI SA DIRE QUANTI PIANI POSSO REALIZZARE?
    DISTINTI SALUTI

    • Per Alessandro.
      Come risponderti all’intero contenuto delle norme di attuazione del PRG?
      Farai molto prima a rivolgerti all’Ufficio Urbanistica del tuo Comune, con una planimetria del lotto che possiedi.
      Perderai meno tempo a ci consentirai di rispondere anche agli altri nostri lettori.
      Amedeu e c.

  197. ho un terreno di circa 1000mq che al momento dell’acuisto era edificabile; in seguito il piano regolatore è variato e il terreno ora è in zona B0 (zona satura). Il mio dubbio è: richiedo al comune di variare il terreno a zona agricola (è uscito proprio in questi giorni il bando per farne richiesta) o lascio il terreno così com’è e spero che un nuovo piano regolatore lo rimodifichi a zona edificabile? Grazie

    • Per Elena.
      Dici zona satura, ma può darsi che sia di” Completamento” e che permetta la costruzione, nei pochi lotti rimasti liberi?
      Ti conviene, se non lo hai già fatto, di verificare le Norme di Attuazione del PRG (Anche via Internet) presso l’ufficio Urbanistica del Comune.
      Per il resto della domanda, sappi, che l’edificabilità (Parli di PRG e non di Regolamento Urbanistico), non dipende dal singolo individuo, ma da uno studio di tecnici incaricati al momento della redazione di un nuovo PRG o di un Piano Particolareggiato relativo al PRG vigente.
      Amedeu e c,.

  198. Salve, il mio terreno di 1000 mq. è appena passato edificabile con la variante del piano regolatore di aprilia. l’indice di edificabilità è 0,20 mq mq.
    Significa che posso costruire 200 mq.?
    Facendo una permuta con il costruttore quante unità potrebbe costruire? E quanto spetterebbe a me?
    Grazie attendo con ansia una vs, risposta

    • Per Patrizia.
      Non vorremmo che l’indice di fabbricabilità fosse 0,20 mc/mq e non mq/mq che si riferisce normalmente al rapporto di copertura.
      Nel qual caso potresti edificare (ammesso che tale indice sia veramente 0,20) 200 mc di costruzione.
      Ti consigliamo di informarti nuovamente in Comune, appuntandoti l’IF, il rappporto di copertura e le distanze da rispettare, dai confini e dalla strada.
      Amedeu e c.

  199. No sono sicura che [ mq mq questo me lo hanno confermato.

    • Per Patrizia.
      Se ti è stato confermato che l’indice di fabbricabilità (Che si traduce sempre in una misura volumetrica) è mq/mq, vuol dire che ti manca un secondo parametro, relativo all’altezza massima che puoi raggiungere in detto lotto.
      Altrimenti, con 200 mq a disposizione, potresti realizzare, per assurdo, 200 mc o 200 mila metri cubi.
      Capito?
      Devi perciò conoscere quel parametro che ti offre la possibilità di avere il tuo volume massimo per questo lotto.
      Comunque, senza ritornare in Comune, puoi prendere visione delle Norme di Attuazione del PRG via internet, e se non conosci la zona esatta in cui si colloca il tuo lotto, puoi anche aprire la cartografia del PRG.
      Troverai tutte le informazioni di cui necessiti.
      Dopo di che, se hai bisogno, siamo a tua disposizione.
      Amedeu e c.

  200. Buongiorno, è possibile chiedere al vicino la “cessione fittizia” all’interno del suo terreno, dei 5 mt necessari come confine minimo fra vicinanti, in modo tale da poter costruire qualcosa a ridosso della rete di confine?

    • Per Giulia.
      Non comprendiamo cosa intendi per “Cessione fittizia”.
      Sono parole che richiamano alla mente il detto tanto noto nel nostro bel Paese “Varata la legge, trovato l’inganno”.
      Sappi che una liberatoria scritta dal vicino, non avrebbe valore alcuno, a meno che la stessa non sia fatta nelle forme legali, cioè Registrata e Trascritta.
      Comunque senti il tuo Comune, in quanto ci risulta, che alcuni Enti seguitano (Pur non essendo legale) a far portare l’autorizzazione scritta normale di un vicino, per superare detto ostacolo.
      Amedeu e c.

  201. il mio quesito riferito a tecnici che sa o un terreno 2.100 zona br \ma nel nuovo piano strutturale comunale dice\superfice minima pari 2.500 mq si attuano intervento diretto con previsione planovolumetrica\chiedo per arrivare alla superficie di 2.500 mq si possono raggruppare due lotti il mio e quello del vicino di 1.200 mq andrei 3.300mq \ grazie per risposta.

    • Per Davide.
      Di regola con un lotto unito di 3.300 mq dovresti essere in regola.
      Devi, però, leggere le Norme di Attuazione riferite a quella zona (Anche via Internet sul sito del Comune) e vedere se è consentito il comparto o l’abbinamento di più lotti.
      Amedeu e c.

  202. Buongiorno, io ho un terreno di 1640 mq, che mi ha donato mio papà, è un terreno identificato come trasformabile adiacente ad una zona c2, dopo anni di solleciti in comune per poter costruire la mia prima casa e avendo il problema che ai proprietari vicini non interessa lottizzare.
    In prima battuta ho chiesto se mi trasformavano per costruirci il consiglio comunale ha accettato la traformazione
    Dopo ho fatto una osservazione per ridurre a 990 mq la c2 e subito mi avevano detto di no ma poi in consiglio hanno accettato allego nota accolta
    Istanza accoglibile con riduzione della C2 e previa perequazione urbanistica nelle forme previste dal PI
    Ho presentato il progetto della casa con relativa L10 etc.. + 300 euro per spese di segreteria.
    La commissione edilizia da parere positivo, ma nelle cosa da produrre mi richiedono la perequazione 940mq*40euro= 37200 euro.
    Secondo me è non è corretto, in quanto nelle norme tecniche del P.I. del comune all’art.8 aree oggetto di perequazione specifica che:
    Art. 8 – Aree oggetto di perequazione
    1. L’istituto della perequazione urbanistica, come definito dall’art. 6 delle NTA del PATI, si
    applica su tutte le aree individuate dal PI con apposita grafia, negli ambiti AP (aree
    perequate); tali ambiti sono così definiti:
    Ambiti PUA e Comparti Urbanistici
    Ambiti di riqualificazione e riconversione
    Ambiti di Accordi pubblico/privato.
    2. Non sono oggetto di perequazione le aree che ricadono in qualsiaisi ambito territoriale e
    che presentano le seguenti caratteristiche:
    - Hanno una superficie fondiaria del lotto inferiore a mq. 1000;
    -Hanno una volumetria massima inferiore o uguale a 600 mc per lotto;
    - Vengono utilizzate per la realizzazione della prima casa da parte dei proprietari del
    fondo, per se o loro parenti fino al 2°grado: in tale caso il PdC deve essere rilasciato
    al soggetto che realizza la propria prima casa d’abitazione;
    - Venga costituito un vincolo di non alienazione per 10 anni dalla data di rilascio
    dell’agibilità dell’immobile da trascrivere nei Registri Immobiliari.
    Il venire meno anche di una sola delle condizioni di cui sopra comporta la decadenza del
    beneficio di non-perequazione.

    io ho tutti e 4 i requisiti e visto che è per tutte le aree anche la c2 quindi.
    secondo voi? ho ragione? cosa posso fare?
    grazie mille

    • Per Alessandro
      Devi scusarci per la risposta che non possiamo darti.
      Questo 1° maggio, dopo anni, abbiamo voluto prenderci tre giorni di riposo e le domande nel frattempo accumulate sono state talmente tante che non ce la facciamo a rimetterci in pari con l’arretrato.
      Risponderemo alle nuove domande a partire dal giorno 03 maggio 2013
      Grazie.
      Amedeu e la Redazione

  203. Ciao Amedeu
    volevo solo complimentarmi con te per la tua grande competenza in materia, sia l’articolo che le risposte sono utilissime!

    • Per Debby
      Devi scusarci per la risposta che non possiamo darti.
      Questo 1° maggio, dopo anni, abbiamo voluto prenderci tre giorni di riposo e le domande nel frattempo accumulate sono state talmente tante che non ce la facciamo a rimetterci in pari con l’arretrato.
      Risponderemo alle nuove domande a partire dal giorno 03 maggio 2013
      Grazie.
      Amedeu e la Redazione

  204. salve ho un terreno di circa 3200 metri quadrati però èzona verrde pubblico cosa si può costruire in una zona verde pubblico o non si può costruire niente è un terreno che non serve a nulla… grazie per la risposta.

    • Per Donato.
      Servendoti di internet, puoi ricercare, nel sito del tuo Comune, la cartografia di Piano regolatore Generale ed ivi individuare la posizione del tuo terreno.
      Leggi la lettera (A-B-C ecc) che caratterizza la zona ove si trova detto terreno.
      Poi, sempre nel sito del Comune, cerca le Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale e vai alla pagina nella quale è descritta la normativa relativa alla lettera suddetta.
      Troverai la descrizione e tutti i parametri relativi al tuo terreno.
      Amedeu e c.

  205. buongiorno,mi scusi se la disturbo. vorrei un informazione.Ho un pezzo di terreno di 870 metri ,è passata edificabile da poco.Mi hanno detto che è zona di recupero ,essendo zona verde, la metà,la prende il comune ,e l altra metà mi danno la possibilità di poter costruire 590 metri cubi .Già da 3 anni ,pago l imu su questo terreno ,Questo anno mi hanno detto che devo pagare 300 euro.Avevo messo una casetta in legno di metri 5 ,e l ho appoggiata su dei blocchetti ,che ho cementati .IL geometra mi ha fatto accatastare la casetta.Adesso non so che andrà a finire con il comune.Adesso ho messo un gazebo di alluminio, è vorrei ,mettere dei mattoni per terra ,per non stare sulla terra.Al comune per adesso non posso fare nè progetto ,e non domandina .Vorrei sapere se posso mettere questi mattoni oppure no GRAZIEper cortesia mi rispondi

    • Per Antonetta.
      Ogni e qualsiasi costruzione realizzata in materiali anche diversi, deve essere autorizzata dal Comune.
      Quanto sopra non vale, se il manufatto è su ruote e non collegato ai pubblici servizi.
      In poche parole, una roulotte o un camper possono andare bene.
      Se il geometra ti ha consigliato di appoggiare la casetta di legno su blocchetti e poi l’ha accatastata, non vogliamo mettere in discussione quanto ti ha suggerito.
      Può darsi, e non sarebbe cosa strana in questa Italia di 8.000 Comuni, che nel tuo Comune ciò fosse consentito.
      Se vuoi appurartene, chiedi ad un tecnico comunale, in via generica, se quanto sopra è ammesso.
      Amedeu e c.

  206. Salve!! grazie a questo sito sono (forse ) riuscito a capire che il mio terreno è edificabile. Però gradirei una conferma. il terreno è composto da 2 lotti di mq 1120 cadauno. Sul certificato di destinazione urbanistica (pagato 100 euro !!!)c’è scritto che le particelle ricadono in zona omogenea ct16 di espansione turistica(fascia costiera). nel dettaglio c’è scritto che questa zona è destinata ad accogliere insediamenti turistici sia a carattere residenziale che alberghiero.indici urbanistici i.f.t…..0,4 mc/mq i.f.f (residenziale) 0.5 mc/mq i.f.f. (alberghiera) 0,7 mc/mq
    superficie coperta 10%
    lotto minimo residenziale 700 mq alberghiero 1200 mq . Vorrei gentilmente un vostro chiarimento: posso venderlo come edificabile?. alcune persone (agenzie immobiliari) non molto interessate mi hanno detto che non è edificabile ma risulta un comparto ossia per edificare dovrei avere le firme di tutti i proprietari delle ville confinanti!! possibile? Attendo risposta grazie.

    • Per Domenico.
      Di solito in zone di espansione immobiliare l’edificazione viene attuata tramite piani particolareggiati o lottizzazioni private, contenenti strade, piazze, centri di servizio, e poi (nel tuo caso): insediamenti turistici, residenziali ed alberghieri.
      Quanto sopra è verificabile dalla cartografia di Piano Regolatore Generale, ma anche dalla lettura complessiva dell’articolo che contraddistingue tale zona e che fa parte delle Norme di attuazione del PRG.
      Tutti dati che puoi trovare visitando, via internet, il sito del tuo Comune.
      Il Comparto, probabilmente, si renderà necessario, per effettuare l’insieme dei servizio (Strade, aree verdi ecc) che contraddistingueranno tale area.
      Tanto ti diciamo a carattere generale.
      Per entrare in merito più dettagliatamente fai la ricerca suddetta, ed in caso estremo affidati ad un tecnico professionista della tua zona.
      Amedeu e c.

  207. Salve Amedeu,
    ho trovato questo sito interessantissimo per il mio lavoro. Collaboro con una agenzia immobiliare ed ora ci sta capitando di vendere una casa con terreno. il potenziale acquirente a trattativa appena iniziata, ha richiesto oltre ai soliti documenti planimetria catastale, visura catastale ecc. anche:
    EstrattoPRGC.-
    Certificato di destinazione urbanistica-
    zona in cui ricade il lotto(tipo A, B ecc)-
    norme di attuazione della zona di destinazione urbanistica
    regolamentoedilizioper il metodo di calcolo della sup coperta, altezz ecc.
    regolamento edilizio igenico sanitario
    superfici minime dei locali, superfici minime finestrate e di areazione , altezze minime delle stanze e locali accessori, prescrizioni varie della zona.
    MI sembra che vogliano abbattere quella casa e costruire un piccolo resort……io desiderei sapere se quei documenti , o almeno in parte,li deve produrre l’attuale proprietario o devobno essere loro ad interessarsi presso il comune di pertinenza.
    Non avendo mai fatto una simile intermediazione vorrei essere sicura che il proprietario non fvada incotro a spese che spettano all’interessato all’acquisto.
    Grazie per una cortese risposta. Anna

  208. Buonasera,

    come prima cosa verrei fare i complimenti per il sito.
    Io sarei intenzionato ad acquistare un lotto edificabile che ricade in zona B3. Dal piano regolatore si evince che il limite di altezza è 6 metri. Considerando che il terreno è a 50 cm sotto il livello stradale, da che punto devo iniziare a contare i 6 metri?

    Grazie mille.

    • Per Orazio.
      Una volta che avrai creato il piano (o i piani) di partenza dell’immobile, l’altezza dei 6 metri va misurata, (normalmente), dal sotto gronda al piano marciapiedi della casa.
      Amedeu e c.

  209. salve volevo sapere su un terreno di 15000 mq che ricade in zona omogenea f3 per impianti sportivi,attrezzature e svago.i parametri sono i seguenti :
    if 1,00mc/mq
    rapporto delle costruzioni 0,30mq/mq
    h costruzioni8,00 mt
    dist. confini 10.00 mt
    distacco dagli edifici 20.00 mt
    superficie minima per parcheggi interni 8mq/utenteindice di piantumazione 300 alb./ha
    sup.minima del lotto 10.000 mq

    cosa potrei realizzare in questo terreno grazie mille

    • Per Dino.
      Potresti realizzare volumi inerenti la destinazione di zona, quindi relativi ad impianti sportivi ecc.
      Il volume realizzabile (1 mc a mq) dovrebbe essere di 15.000 mc; la superficie coperta complessiva di 4.500 mq (RC = 0,30); l’altezza massima delle costruzioni (in gronda) mt 8,00; ogni edificio realizzato in tale area deve distare dagli altri edifici (nuovi o esistenti che siano) mt 20,00; la distanza dei fabbricati dai confini deve esser minimo di 10 metri: la superficie del lotto va piantumata con 450 alberi (300 ad ettaro); la superficie minima del lotto la rispetti ampiamente, in quanto è superiore ai 10.000 mq; la superficie dei parcheggi privati dovrà essere pari ad un posto auto ogni utente (Da calcolare a progetto redatto).
      Quanto sopra da valutare teoricamente.
      Ci spieghiamo meglio.
      Devi leggere attentamente l’articolo che individua tale area sulle Norme di Attuazione del Piano regolatore Generale.
      In tale declaratoria, troverai scritto se l’edificazione può avvenire per singolo lotto, oppure per Comparto o a mezzo di Piano Particolareggiato: questo ti potrebbe comportare l’accordo con i proprietari confinanti aventi terreni simili al tuo, al fine della presentazione di un piano unitario.
      Inoltre devi controllare nella cartografia di PRG, se all’interno del lotto sono previste strade, piazze o aree a verde ben delimitate (Il fatto della piantumazione) o parcheggi pubblici.
      Quanto sopra ti potrebbe comportare un diverso calcolo delle superfici (Da chiarire), con scorporo dai 15.000 mq delle aree suddette.
      Sono tutte cose che devi verificare e puoi farlo anche collegandoti via Internet al sito del Comune.
      Amedeu e c.

  210. grazie mille molto professionali

  211. Salve, vorrei un’info, dovrei acquistare prossimamente un terreno di 900 mq confinante con il mio e le opzioni sono 2 o costruirvi una casetta di legno prefabbricata o se impossibile ampliare il girdino della casa che gia’ abbiamo. Stamane ho chiamato la persona che ha il terreno e mi ha richiesto 30 mila euro sono un po’ troppi? mi ha detto che non è edificabile ma volendo possiamo costruirci dei box interrati (cosa che a noi non interessa) e che un domani volendo quel terreno potrebbe diventare edificabile, ma come? posso comprare l’edificabilita’ di un’altro terreno come suggerito da un amico (non so’ se esiste sta cosa) o visto che l’attuale proprietario dice che si possono costruire dei box posso metterci una puiccola casetta? infine, quanti mq posso costruire eventualmente. Scusate ma non ci capisco niente di ste cose, cosa devo chiedere eventualmente in comune o al proprietario? non voglio farmi trovare proprio impreparata. Grazie mille

    • Per Chiara.
      Al di là di quanto ti dicono conoscenti ed interessati, verifica personalmente la situazione urbanistica di questo terreno.
      Puoi farlo recandoti in Comune presso lo Sportello Unico o Edilizia Privata, oppure entrando nel sito del Comune tramite internet e controllando prima la cartografia di PRG, per vedere in che zona urbanistica ricade detto terreno, e poi cercando sulle Norme di Attuazione del PRG la lettera ( A-B-C ecc..) che avrai trovato e che corrisponde ad una zona urbanistica.
      Devi leggere il contenuto dell’articolo dedicato a detta lettera.
      Potrai sperare di edificare sul terreno solo quello che c’è scritto sopra, non altro (Neppure opere interrate -se non previste- e tanto meno casette allacciate agli impianti e fisse al suolo).
      Affinchè un terreno inedificabile diventi edificabile puoi sperare solo che cambi il PRG e che la sorte ti sia benigna.
      Non puoi fare altro.
      Amedeu e c.

  212. salve ho intenzione di acqustare un terreno con delle costruzioni esistenti a dest. agricola ampliamento fino au 20% del volume attuale
    abitazioni
    indice di fabb.fondiaria 0.03mc7mq
    h max 4.50
    pertinenze
    indice di fabb. 0.03mc7mq
    lotto minimo 5.00mq
    distacco dei confini 5.00 m
    distacco degli edifici 10.00m
    volume max all’interno del lotto 300mc
    il terreno e’ di 1000 mq
    mia moglie e’ bracciante agricola cosa possiamo realizzare e c’e’ anche possibilita’ di un finanziamento
    grazie mille

    • Per Dino.
      Circa la possibilità di finanziamenti, devi rivolgerti alla locale associazione dei coltivatori diretti.
      Comunque con 1.000 mq ed un indice di fabbricabilità dello 0,03 mc/mq potresti costruire , al massimo, mc 30.
      Se ne deduce, che se esistono degli edifici rurali, potrai mantenerli in essere, ma difficilmente ampliarli, a meno che non rientrino nel piano casa della tua Regione.
      Però, essendo rustici e con dette caratteristiche siamo alquanto perplessi sulla fattibilità.
      Contatta, comunque, l’ufficio Urbanistica del tuo Comune, per avere maggiori ragguagli in merito.
      Amedeu e c.

  213. SALVE
    RINGRAZIANDOLA ANTICIPATAMENTE AVREI BISOGNO DI UN INFORMAZIONE..QUANTI METRI QUADRI DEVE MISURARE UN TERRENO PER POTERE ESSERE VENDUTO IN FUNZIONE DI EDIFICARE IPOTIZZIAMO UNA VILLETTA?

    POSSIEDO UN LOTTO DI 1200 METRI QUADRI CON ALL’INTERNO UNA CASA DI 200.. POSSO VENDERE IL TERRENO RIMANENTE ANTISTANTE LA CASA? E QUALE DOVREBBE ESSERE LA PROCEDURA PER FARE CIO’??

    DI NUOVO GRAZIE—–DOMENICO

    • Per Domenico.
      Occorre sapere in quale zona di Piano Regolatore Generale cade questo tuo lotto, e poi conoscerne la possibilità edificatoria tramite la lettura delle Norme di Attuazione del PRG.
      Il collegamento fra PRG e le Norme di Attuazione è fato dalla lettera (A,B,C, ecc) che troverai impressa sulla cartografia di PRG in corrispondenza della tua zona urbanistica.
      Puoi ricercare questi dati anche via internet presso il sito del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  214. Salve sono Alessio. La famiglia della mia futura moglie sono proprietari di un’azienda agricola con diversi ettari di terreno e noi abbiamo intenzione di costruire casa in una porzione di esso. Controllando il puc del paese è saltato fuori che tutta la zona rientra in categoria G7. Inoltre proprio il rettangolo di terra da noi individuato per la realizzazione risulta area S4 cioè parcheggi pubblici…. Innanzitutto possono decidere senza interpellare i proprietari? Come posso fare per poter realizzare un’abitazione su questo terreno? Vi ringrazio anticipatamente

    • Per Alessio.
      Se durante la redazione di un Piano Regolatore, o comunque di uno strumento urbanistico analogo (Lottizzazione, piano di recupero ecc), il Comune tramite i tecnici interessati dovesse interpellare i proprietari prima della redazione, nel nostro Paese non si realizzerebbe più alcun manufatto edile.
      Comunque ci sono delle Regioni che hanno approvato i Regolamenti Urbanistici e i Piani strutturali che molto si avvicinano a tale soluzione.
      http://www.coffeenews.it/il-piano-strutturale-ed-il-regolamento-urbanistico-strumenti-di-seconda-generazione
      Se il tuo Comune ha un PRG con le relative Norme di attuazione, non puoi farci nulla, e sperare solo che cambi tale Piano e ne redigano uno nuovo , nel quale potrai,forse, avere maggiore fortuna.
      Amedeu e c.

  215. salve
    accanto alla mia abitazione,situata in pieno centro storico esisteva un vecchio rudere che necessitava un recupero architettonico. L’ubicazione è posta all’interno della strada principale. Il comune si è prodigato a procedere con il restauro, ma senza considerare l’aspetto originario del manufatto. Si è pensato infatti di costruire ex novo (e collegandola direttamente al muro della mia abitazione) una scala che dista dalla mia parete finestrata poco meno di metri 3. La mia domanda: è consentito dalle legge una situazione simile?

  216. salve, volevo sapere come calcolare la Superficie Fondiaria di un’area avente superficie territoriale pari a 2158mq, Utilizzazione Fondiaria 0,85 mq/mq, Indice di Copertura 0,35 e Hmax 17 m.
    Grazie.

    • Per Veronica
      La superficie fondiaria si riferisce al lotto effettivo da edificare.
      Quella territoriale comprende anche la superficie di alcuni spazi o opere di urbanizzazione primaria (strade, parcheggi, nella percentuale indicata dallo strumento urbanistico vigente).
      Qualora trattasi di un lotto previsto in zona di completamento, normalmente la ST corrisponde alla SF.
      A te il calcolo
      Amedeu e c.

  217. Buongiorno, e complimenti per le utili informazioni che fornite.
    Debbo acquistare un terreno di circa 1300 mq per costruire la mia casa:
    800 sono agricoli e 500 zona C/3.(If=0.6)
    Il problema è che la zona C è stretta e lunga e si trova in una zona impervia (30×16.5 circa con dislivello di oltre 10 metri), per cui rispettando le distanze dai confini e dal limite di zona (5 m) mi resta una fetta talmente stretta e scomoda che ha poco senso edificarvi.
    Visto che il limite di zona è interno alla particella, posso annullarlo come si può fare con quello dal confine (accordi tra confinanti).?
    Inoltre essendo un agricoltore potrei costruire a cavallo delle due zone avendo terreni da vincolare per l’edificabilità in zona agricola?
    Il problema è che in queste condizioni potrei costruire una casa in zona C/3 ed una in zona agricola, ma per il rispetto dei limiti di zona devono distare 10 metri (ASSURDO).
    Da ultimo, potrei chiedere di modificare la forma della zona edificabile, posizionandola in un luogo meno impervio all’interno della stesa particella?
    Grazie

    • Per Giovanni.
      Per rispondere alla tua domanda occorrerebbero diverse pagine di descrizione urbanistica.
      Sappi, per somme linee, che per ogni lotto di terreno devi configurare l’edificio secondo i suoi parametri urbanistici di PRG e riportati nelle Norme di Attuazione del PRG.
      Un’altra cosa.
      Pur essendo un agricoltore diretto, se non hai alcuni ettari di terreno in produzione, sarà molto difficile che ti autorizzino l’edificazione di una casa su un piccolo lotto di mq1.300 (Comunque ogni Regione ha una legge agricola approvata)
      Ti consigliamo di contattare i tecnici dell’ufficio Urbanistica del tuo Comune.
      Sapranno spiegarti il tutto.
      Amedeu e c.

  218. Grazi per la risposta .
    Ho parlato con il Comune:
    mi permettono di spostare l’area di sedime a cavallo delle 2 zone, firmando un atto d’obbligo a realizzare il fabbricato nel modo scelto, utilizzando la volumetria che viene fuori dal terreno in zona C/3 e rinunciando a qualsiasi futuro ampliamento per la presenza della zona E.
    In questo modo il fabbricato si uniforma a quelli intorno che appartengono alla stessa zona C/3.
    Naturalmente l’atto d’obbligo fa fatto davanti al notaio.
    Altrimenti mi ha fatto capire che il limite di zona a loro non interessa per cui potrei bypassarlo.
    A questo punto ho un grande dubbio: è probabile che in futuro 2/3 anni, anche la zona agricola diventi fabbricabile, per cui se accetto il discorso dell’atto d’obbligo, non potrò comunque sfruttare l’ulteriore cubatura che mi sarà data, visto che mi sono impegnato a non costruire oltre quello che posso fare adesso.
    E’ possibile mettere in discussione l’atto se previsioni di piano regolatore ne modificano la zona?

    • Per Giovanni.
      Un atto d’obbligo redatto davanti ad un Notaio ti comporterà di accettarlo e attenerti al suo contenuto in futuro.
      Comunque ti hanno offerto una via di uscita non indifferente, in deroga a qualsiasi norma e legge.
      Per il futuro, devi decidere tu.
      Amedeu e c.

  219. Buonasera, qualche hanno fa ho realizzato una tettoia in cemento armato di 220 mq,di altezza mt. 4,50, su un terreno agricolo con indice di fabbricabilità 0.10 mq/mq, asservendo una particella di terreno di mq. 2300. Nei prossimi mesi ho intenzione di costruire un fabbricato strumentale, sopra la tettoia esistente di altezza pari a metri 3,00 visto che l’altezza massima consentita è di metri 7,50. Nel momento in cui presenterò il progetto al comune, dovrò fare un ulteriore asservimento oppure l’asservimento esistente mi consente di edificare la parte sovrastante la tettoia dato che l’altezza massima consentita dal piano regolatore è di metri 7,50? Grazie

    • Per Tommaso.
      Ci giunge strano il fatto che in una zona agricola, con un terreno di così piccola dimensione, venga consentita una costruzione di tale superficie.
      Non sappiamo da quale Regione ci stai scrivendo, ma devi reputarti fortunato, in quanto le leggi regionali sulle zone agricole sono veramente molto restrittive.
      Comunque, per il tuo problema, se nell’asservimento era descritta la tettoia con le sue caratteristiche e misure, a nostro parere, variandole, dovresti perlomeno integrare detto documento con altro, dove descriverai la variante e l’eventuale mutamento di destinazione d’uso (Ammesso che ci sia).
      Amedeu e c.

  220. Ringrazio per la risposta e colgo l’occasione per specificare meglio il problema, il terreno agricolo ha una estensione totale di 22.000 mq, su più particelle,con indice di fabbricabilità 0.10 mq x mq, (quindi si possono costruire in totale fabbricati strumentali per un totale di mq. 2.200), io, nel costruire la tettoia ho asservito solo la particella che ha l’estensione (2.300 mq), ottenendo i 230 mq che mi richiedeva il Comune. Nell’atto notarile dell’asservimento c’è scritto solo che si asserve la superficie di 2.200 mq ai fini volumetrici senza nessuna specifica sul manufatto da costruire. La mia domanda è la seguente: avendo già asservito il terreno necessario alla costruzione della tettoia per costruire sopra ad essa ho bisogno di un ulteriore asservimento o posso costruire sullo stesso manufatto fino a mt. 7.50, che è il limite dell’altezza nelle zone agricole? Grazie

    • Per Tommaso.
      La domanda adesso è chiara.
      Se, per assurdo, tu dovessi rialzare la tettoia fino a mt 7,50, a nostro parere non necessiterebbe alcun altro atto di asservimento.
      Se però tu cambi il sistema costruttivo, oppure la destinazione d’uso, occorrerebbe un nuovo atto di asservimento, oppure una integrazione al primo.
      Per concludere, ti diciamo, che trovare due tecnici comunali che ti chiedano le stesse cose, talvolta è difficile, specie su argomenti quali quello da te sottoposto.
      Per cui, ti consigliamo di contattare il tecnico dello Sportello Unico per l’edilizia del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  221. Buongiorno, avrei bisogno di un chiarimento: ho iniziato a costruire un edificio a uso residenziale in un lotto agricolo (zona E) di 2500 mq con l’asservimento di volumetrie da altri terreni. E’ stato realizzato il piano terra e sopraelevato il primo piano. Alla struttura manca solo il getto del solaio di copertura (muri, pilastri e cordoli sono già realizzati da tempo) ma la concessione in questi anni è scaduta. Ora il lotto mimino è diventato un ettaro. C’e’ la possibilità che non venga rilasciato il PDC per il completamento? C’e’ il rischio che l’immobile resti a meta’? Qualche deroga?
    Grazie Saluti

    • Per Enrico.
      Poichè il Permesso di costruire (O Concessione Edilizia se l’autorizzazione è vecchia) è scaduto e manca una parte essenziale dell’edificio, quale è la copertura con l’eventuale solaio sottostante, è molto probabile che un nuovo Permesso di Costruire oppure una DIA ti vengano assoggettati al nuovo strumento urbanistico.
      Devi affrontare la tua questione con una certa cautela, affidandoti al tecnico che ti aveva eseguito la progettazione o che ti seguiva la direzione lavori, e insieme a lui cercare di parlare con il dirigente dell’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune, per avere una idea precisa circa la reale possibilità di mandare avanti la costruzione già realizzata.
      Il tecnico suddetto, conoscendo alla perfezione il PRG, le norme di attuazioni, le eventuali leggi regionali per le zone agricole in vigore, ecc, può indicarvi la via migliore per risolvere il caso.
      Amedeu e c.

  222. Grazie Amedeu, la situazione è anche piu’ complessa: la concessione per ultimare è stata regolarmente rilasciata quando ancora non vi erano limitazioni, i lavori sono iniziati entro l’anno ma comunicati al comune poco dopo l’anno. L’ufficio non ha posto obiezioni e continua a considerarla valida, tant’è che è stata rilasciata successivamente pure una concessione in variante per alcune modifiche in corso d’opera. La questione della data è legata al fatto che i lavori devono iniziare entro l’anno (cosi’ è stato) ma la comunicazione è stata fatta solo dopo indicando quella di effettivo inizio (entro l’anno). Da allora non mi è stato mai fatta obiezione e l’ufficio continua a sostenere che va bene cosi’. Sei d’accordo con loro? Non si sa mai prima di andare avanti…
    Grazie ancora
    Buon lavoro.

    • Per Enrico.
      Non dovresti porti molti problemi se l’ufficio comunale ti ha specificato che tutto va bene.
      Comunque, controlla sia la concessione che la variante.
      Su entrambi gli atti ci deve essere scritta la data di rilascio e quella di ultimazione o di validità dell’atto.
      Se con i lavori rientri in tali date, quali problemi hai?
      Una eventuale comunicazione di inizio lavori inviata tardivamente e superata dalla successiva variante accettata dal Comune, se non sollevi tu la questione, rimarrà come tale ricompresa nella validità triennale della prima concessione.
      Amedeu e c.

  223. scusa: intendevo dire: “la concessione per ultimare è stata regolarmente rilasciata” quando ancora no vi erano limitazioni….

  224. Buongiorno,
    mia moglie e suo fratello hanno ereditato un terreno di 1500 mq a Roma sul quale insiste un rudere dei primi del 900 regolarmente accatastato di circa 95mq, identificato però nel PRG come area a verde pubblico (dalla piantina sembra essere previsto un piccolo parco).
    La domanda è: si può pensare di ristrutturare il rudere ed andarci a vivere (sarebbe prima casa per entrambi i fratelli)? Se il comune decidesse di attuare il PRG c’è il rischio di esproprio? E se sì, quanto riceverebbero i fratelli (il valore del terreno con rudere o il valore del terreno con fabbricato ristrutturato)?
    Grazie dei suggerimenti che potrete indicarci!

    • Per carlo.
      Se è area a verde pubblico di PRG, difficilmente ti consentiranno di ristrutturare un edificio con destinazione a civile abitazione.
      Devi comunque contattare l’ufficio Edilizia Privata del Comune e sentire il loro parere.
      Riguardo ad un eventuale esproprio, il pagamento viene effettuato in base a leggi e normative per le quali non siamo in grado di fornirti precisazioni, in quanto dipendono dalle caratteristiche catastali del lotto, dal suo contenuto e da altri parametri, che ti verranno calcolati al momento che questo verrà eseguito.
      Certo, se desideri avere delle informazioni precise sulla ristrutturazione del rudere, ti consigliamo, almeno per il momento, di non affrontare in Comune il tasto dell’esproprio, che potrebbe influirti negativamente sulla prima richiesta.
      Amedeu e c.

  225. Grazie dei preziosi consigli.
    Tenterò di comunicare con l’ufficio Edilizia Privata.
    Per inciso, il lotto di terreno rientra nel piano particolareggiato dello “SDO Quadraro” approvato nel 2002-2003. E’ confinnte con altre destinate invece a verde privato. Sono quindi più di 10 anni che la particella è destinata a verde pubblico, ma ancora non è partito né un cantiere né una azione espropriativa…

    • Per Carlo.
      E non partiranno se non terminerà la crisi dell’edilizia.
      Forse potrebbe essere un momento a tuo vantaggio per proporre ciò che vuoi ottenere.
      Amedeu e c.

  226. salve. ho una proprietà in zona di campagna ma distante solo 1km dalla città. sono 1.500 metri quadri totali.. composta da 5 case già costruite con capannone giardino anteriore e terreno sul retro con 25 ulivi.. volevo chiedere se dovessi vendere quanto potrebbe valere la proprietà. anche se è un po grezza x dei lavori nn terminati.. grazie. volevo anche chiedere quanto è il prezzo a metro quadro..

    • Per Cristiano.
      I prezzi, specialmente in questo periodo di ,sono alquanto volatili, e solamente un agente immobiliare o tecnico professionista della tua zona potranno aiutarti.
      Amedeu e c.

  227. Salve innanzitutto volevo congratularmi con lei per la disponibilità e professionalità. Colgo l’occasione anche io per porgerle delle domande:
    È possibile secondo lei che un terreno sia fabbricabile da più di dieci anni e pagare le tasse come tale, pur non essendo ne urbanizzato ne lottizzato???; praticamente abbiamo un terreno ancora agricolo e ancora al suo posto; l’unica cosa che abbiamo in mano è un progetto di lottizzazione che non sappiamo neanche se sia approvato siamo più di cento persone nella lottizzazione ma nessuno si lamenta e nessuno è d’accordo con l’altro. Ora mi chiedo se rivolgendosi al comune vengono date le colpe all’ingegnere, e se rivolgendosi all’ingegnere le colpe vengono date al comune; a chi ci si deve rivolgere??? È normale che si paghino tasse su una promessa di fabbricazione e un progetto mai firmato senza limiti di tempo oppure esistono dei limiti??
    Comune sue quando finirà tutto mi spetteranno 3 lotti da 400mq CAD (20×20) in zona c1 altezza max 7 metri e 5 metri di distanza dalmuro di confine; sfruttando ogni lotto al max cosa potremmo costruire?? Grazie x la disponibilità e scusi la lunghezza del msg. Pasquale

    • Per Pasquale.
      Purtroppo i Comuni fanno pagare l’IMU su quei terreni che diventano edificabili una volta che il Piano Regolatore Generale è approvato, anche se, per essere poi sfruttati, occorre un Piano Particolareggiato o una Lottizzazione.
      In taluni casi è veramente una ingiustizia, in quanto è vero che i proprietari hanno beneficiato di un improvviso arricchimento, ma solo teoricamente, in quanto la burocrazia e i tempi di crisi rimandano il beneficio acquisito con il Piano Regolatore Generale.
      Prova a fare un ricorso alla Commissione Tributaria della tua zona.
      Amedeu e c.

  228. Salve , sono proprietario di un terreno ubicato nella ZONA OMOGENEA DI ESPANSIONE “C” considerata però “ZONA BIANCA” . Ho necessità di costruire , ma l’ufficio tecnico del comune mi ha preavvisato che ogni richiesta di concessione sarà rigettata per tale terreno , proprio perchè è considerato “ZONA BIANCA” . Tale terreno è limitrofo ad un’area già lottizzata privatamente da oltre venti anni e l’unica particella non rientrante nella lottizzazione è quella di mia proprietà (all’epoca non ero proprietario) . Il comune non ha provveduto e tarda nel provvedere ad approvare il PUC ed io sono tre anni che attendo di realizzare una modesta abitazione per il mio nucleo familiare ( prima casa) e ciò mi costringe a vivere in affitto . Come posso risolvere il mio problema ?

    • Per Angelo.
      Fra le varie dizioni urbanistiche, non riusciamo a trovare i termini “Zona Bianca”.
      A meno che non si tratti di un’area stralciata dal PRG e destinata alla non edificabilità, oppure ad altra destinazione pubblica.
      Devi chiedere maggiori dettagli presso lo sportello Unico per l’edilizia in Comune, e fatti fare una copia della pagina delle Norme di Attuazione del PRG, dove ci sia la descrizione accurata di detta zona.
      Amedeu e c.

  229. salve
    ad oggi mi è arrivata multa x infrazione x non aver pagato ici su terreno seminativo.la sanzione è per terreno fabbricabile,visto che da decreto legislativo RUE è PASSATO a fabbricabile,preciso che è una lingua di terreno tra un campo agricolo e un esercizio commerciale di arredamenti x mobili,in un paesino prettamente agricolo ,il sito è a 1 km dal piccolo centro abitato ,il paese ha una zona artigianale da tuttaltra parte.ovviamente non siamo stati avvisati da nessuno di questo cambiamento8(SIAMO NOI CHE TUTTI I GIORNI DOBBIAMO ANDARE A CHIEDERE I PIANI REGOLATORI,TANTO CON LA CRISI NON LAVORA PIù NESSUNO E ABBIAMO TEMPO),non essendo del mestiere non riesco a spiegarmi bene.ringrazio x sua attenzione

    • Per Angelor.
      Il Piano Regolatore Generale, oppure una Variante allo stesso, hanno sempre un iter lunggissimo, e vengono pubblicizzati sia sui giornale che nella bacheca del Comune.
      Per cui non è ammessa l’ignoranza del cittadino.
      A parte ciò, L’IMU già ICI, viene fatto pagare su di un terreno, dal momento che questo diventa edificabile sul Piano Regolatore Generale.
      Se il tuo terreno, però, non ha le caratteristiche di edificabilità (Tipo, se è lungo e stretto, per cui non è possibile costruirci a causa del fatto che devono essere rispettate le distanze dai confini) puoi avanzare un ricorso alla Commissione Tributaria, con la speranza che ti venga accolto.
      Amedeu e c.

  230. Buongiorno,
    ho intenzione di acquistare un terreno di 800/850 mq e 600 mc di costruibilità. Premetto che la casa la vorremmo su un unico piano, quindi ho necessità di sapere se potrò ottenere una superficie interna come da noi desiderata di 140/150 mq e quanta superficie verde esterna.
    Grazie

  231. ho un terreno di 3400 mq ricadente in zona FST9 con IFF max: mc/mq 0,02
    quanto potrei costruire?

    • Per Franco.
      Non citi parametri importanti, quali il Rapporto di copertura, le distanze dalla strada e dai confini e l’altezza massima raggiungibile e che sui quali incide anche la forma del lotto.
      Secondo l’indice di fabbricabilità potresti realizzare: (mq 3400 x 0,02 = mc 68).
      Amedeu e c.

  232. buon giorno. desidero porle questo quesito : posso comprare ad un prezzo basso un terreno edificabile che è però stato destinato a verde pubblico. mi conviene comprarlo, oppure è un azzardo. grazie e cordiali saluti marco

  233. Desidero sapere se il progettista, nella stesura del progetto di un piano di lottizzazione in zona C-3, composto da suoli di più proprietari, nell’allocare la volumetria spettante a ciascuno deve seguire qualche norma che ,per esempio lo obbliga a allocare la volumetria spettante, per quanto possibile, sul proprio suolo e se ciò è previsto da qualche norma urbanistica. Grazie

    • Per Vito.
      La domanda non è semplice nè chiara, in quanto il piano di lottizzazione oltre ai vari elaborati a completamento (Planivolumetrico ecc), può essere composto dalla cartografia contenente la divisione in lotti, le aree pubbliche, i parcheggi, le alberature ecc, più la Normativa Tecnica di attuazione da rispettare
      Inoltre è accompagnato da un prospetto , o relazione con indicati i volumi realizzabili in ogni lotto secondo l’indice di fabbricabilità, il rapporto di copertura ecc.
      Per cui nulla è lasciato al caso.
      Se si tratta di una lottizzazione privata, i proprietari, se sono d’accordo, con la loro firma accettano le condizioni che sono state loro presentate dai progettisti.
      Amedeu e c.

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