Indice di fabbricabilità di un terreno. Cosa è?
Di amedeu
Molti freguentatori di questo sito, chiedono ripetutamente che cosa sia l’indice di fabbricabilità.
Ci sentiamo in dovere di parlarne più dettagliatamente, nonostante in precedenti capitoli questo problema sia già stato affrontato.
Se una zona è classificata edificabile da un Piano Regolatore Comunale, viene contraddistinta da una lettera dell’alfabeto. Normalmente le zone B e C sono edificabili, quelle E agricole, le A sono i centri storici e così via.
Ogni zona trova corrispondenza nelle Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale di ogni Comune.
Poi avviene che per le zone, per esempio le C vi siano diverse sottozone, per esempio C1, C2 e così via, la E ha E1, E2 ecc.
Ogni sottozona ha dei parametri di edificabilità, previsti dalle suddette Norme, oppure non è edificabile perchè ha altre destinazioni.
Chi ha la fortuna di possedere un lotto di terreno in una zona edificabile, deve verificare presso l’Ufficio Urbanistica del proprio Comune i paremetri di edificabilità del suo lotto.
Il parametro più importante è senza dubbio l’Indice di Fabbricabilita (indicato come IF); tale IF è costituito dal rapporto fra il volume che si può edificare sul lotto e la superficie del lotto stesso.
Spiegandolo più semplicemente se una persona possiede un lotto di terreno in zona, ammettiamo C1 ed il suo indice di fabbricabilità è 1,5, vuol dire che può costruire per ogni mq di terreno esattamente un metro cubo e mezzo.
Un lotto di 600 mq ha la potenziale edificabilità di mq 600 x1,5 = mc. 900
Attenzione! La cosa non è così semplice, in quanto l’IF deve essere verificato insieme ad altri importanti parametri ed esattamente con il Rapporto di Copertura (denominato K) con le distanze dai confini e dalla strada (L1 ed L2) ed infine con l’altezza massima (h)che può raggiungere un edificio in detta zona.
Cosa significa tutto questo: esattamente che chi possiede per esempio un lotto di terreno , abbiamo detto con IF = 1,5, ed il rapporto di copertura K (cioè la percentuale massima che può raggiungere la superficie della nuova costruzione intesa come proiezione del fabbricato sul terreno) uguale al 30% ed inoltre con le distanze dai confini e dalla strada uguali a mt. 5,00, e l’altezza massima (h) è uguale a mt 7,50, deve fare i seguenti controlli.
Il proprietario del lotto, prima di cantare vittoria per il regalo ottenuto dal Piano regolatore Generale , deve analizzare tutti questi parametri per vedere se può sfruttare appieno l’Indice di Fabbricabilità di 1,5.
Conta molto la forma del lotto, in quanto se esso è molto profondo e stretto , oppure molto irregolare, può darsi che non si possano sfruttare a pieno sia il rapporto di copertura che l’IF.
Spieghiamo meglio con un semplice esempio.
Ipotiziamo, per assurdo, che il nostro lotto sia di 1000 mq, di forma regolare rettangolare, largo 17 mt; e quindi con una profondità di mt 56.
Tenendo conto delle distanze dai confini (mt 5,00 per lato) si potrebbe costruire un edificio largo mt 7 cioè mt 17- (5+5).
Il rapporto di copertura K abbiamo detto, che nel nostro caso è = 30%, così che l’edificio fabbricabile avrebbe una pianta di 300 mq (cioè il 30% di 1000 mq.), i quali divisi per 7 (larghezza), darebbero una lunghezza ipotetica del fabbricato di mt 42.
A questo punto diventa impensabile e paradossale costruire su questo terreno un fabbricato largo solo mt 7 e lungo mt 42 ed alto mt 7,50.
Questo sta a dimostrare che l’indice di fabbricabilità è importante ed a prima vista è gratificante, ma deve essere sempre verificato con gli altri parametri sopra esposti, prima di dare una esatta valutazione della nostra "presella".
Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo
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buona sera in un terreno prima agricolo poi edificabile c1 di mq.700 quanto si puo’ costruire
Per Giulia.
Sono contento che tu possieda adesso 7000 mq di terreno fabbricativo.
Relativamente a quanto puoi costruire, vai sulla destra delle pagine di questo sito e cerca fra i 6 articoli della categoria “urbanistica” quello che ti interessa sapere.
Ciao
Amedeu
salve io abito in una propietà privata su una palazzina posta su due livelli ho a disposizione in grandissimo giardino privato,volevo sapere se è possibile costruire una villetta o una tavernetta nel giardino e i permessi che ci voglio no per poterlo fare,grazie
Per Rossella.
Potresti rivolgerti all’Ufficio Urbanistica del tuo Comune, ma ti consiglierei prima di fare questo passo, di recarti presso un professionista abilitato della tua zona (Ingegnere, architetto, geometra) portando con te una planimetria del tuo terreno, comprensivo della casa che possiedi. Sarebbe bene che ti procurassi anche una copia del progetto di detta casa.
Il tecnico dovrebbe darti tutti i ragguagli che ti servono; qualora non fosse in grado in quanto non a conoscenza della destinazione del PRG per la tua zona, si informerà e ti farà sapere.
E’ la via più facile e sicura per sapere “tutto” ciò che desideri.
Ciao.
Amedeu e c.
Per costruire un’abitazione posso asservire solo il terreno di cui sono propietario o posso possedere solo l’indice di fabbricabilità e il proprietario del terreno può essere diverso da chi costruisce la casa?
Per Francesca
La Concessione edilizia (LEGGE 28 Gennaio 1977, N. 10 - Legge Bucalossi) è un atto amministrativo tramite il quale si rilascia al proprietario del terreno o del fabbricato……………..
Amedeu e c.
salve sono proprietario di un lotto di terreno di 3100mq con indice di fabbricabilita 1,5mc/mq in zona B12 di completamento con anche circa 2300mq in zona F2 verde pubblico ambientale quanta superficie posso costruire
Per Annam.
Puoi costruire 4.650 mc per la zona B12.
Quindi 15 appartamenti di circa mq 100 cadauno di superficie lorda.
Relativamente alla superficie del lotto che puoi utilizzare, devi sapere quale è il Rapporto di Copertura e quali sono le distanze dal confine per la tua zona.
Per la F2, devi leggere le norme di Attuazione del Piano Regolatore del tuo Comune.
Amedeu e c.
Buongiorno, vorrei sapere se è normale che un costruttore possa costruire una villa con piscina appoggiandosi al muro di confine. Al muro di confine ha eretto una fattispecie di portico con tetto spiovente sotto al quale ha già effettuato muratura e impiantistica per una piscina.Il tetto di questa presunta piscina si erge a circa 1,5 mt al di sopra del muretto che divide le proprietà e le colonne sono praticamente attaccate al muretto. la ringrazio anticipatamente
Per Marcella.
Effettivamente, da come lo hai spiegato sembra che qualcosa non torni.
Le distanze dai confini sono comunque dettate dal Piano Regolatore Generale del Comune e quindi dalle Norme di attuazione relative alla zona nella quale ricade la tua casa e quella del vicino.
Identico discorso se invece del PRG è in vigore il Regolamento Urbanistico.
Ti conviene recarti presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune; possibilmente vacci con persona esperta in materia, possibilmente un tecnico.
Devi richiedere di visionare l’intera pratica del tuo vicino. Poi se ti occorre, chiedi (a pagamento) tutti gli atti che ritieni necessari dell’intera pratica: è tuo diritto.
Se hai un simile dubbio devi chiarirlo in questo modo, in quanto se il vicino non ha rispettato alcune norme, in definitiva ha danneggiato solo te.
Amedeu e c.