Distanze minime da rispettare nelle costruzioni – obblighi, doveri e diritti

Le distanze minime da rispettare nelle costruzioni – obblighi, doveri e diritti, sono argomenti molto importanti e interessanti per chi pratica l’edilizia, in quanto conoscerne i principi e i meccanismi che li regolano possono aiutare molti proprietari a convivere pacificamente con i vicini.

La Corte di Cassazione con sentenze 15972 del 2011 e 5145 del 2019 ha stabilito il concetto di costruzione e cioè che deve trattarsi di qualsiasi opera che non sia completamente interrata, ma sia stabile e immobile nei confronti del terreno, indipendentemente dal materiale usato, dalla massa e dal suo sviluppo aereo.

Detto ciò, è importante sapere che l’articolo 873 del codice civile con il quale si inizia a trattare delle distanze tra costruzioni, va compreso nel gruppo delle “limitazioni legali” della proprietà e non nelle “servitù”, poichè, mentre queste ultime implicano una unilaterale attribuzione di utilità, (limitazione anomala della proprietà), le limitazioni, quali norme di « buon vicinato », agiscono indirettamente nell’interesse della collettività, ma sopratutto nell’interesse dei due proprietari vicini, per cui sono fonte di diritti soggettivi privati.

Da ciò deriva che le ”limitazioni” sono quelle stabilite dalla legge e non nascono da uno specifico titolo di acquisto (come avviene, di regola, per le servitù).

Dalle “limitazioni”, perchè imposte dalla legge, non derivano obblighi d’indennizzo; nè esse si prescrivono (Mentre invece le “servitù” ammettono l’indennizzo, e si prescrivono per il “non uso”).

Per tale motivo privatistico deriva pure l’importante conseguenza giuridica che detti diritti sono alienabili e rinunciabili, a favore del vicino, nei confronti del quale il privato avrebbe la possibilità di azione.

La rinuncia, infatti, se la norma non è d’ordine pubblico, può essere oggetto di convenzione tra privati; con essa il titolare del diritto consente di sopportare l’aggravio che deriva al suo immobile dalla inosservanza di quelle norme che, se rispettate, gli assicurerebbero un vantaggio o, per lo meno, non gli arrecherebbero un danno.

Le “limitazioni” imposte dalle norme concernenti le distanze legali, pur non avendo carattere di vere e proprie servitù prediali, costituiscono tuttavia restrizioni gravanti reciprocamente su fondi limitrofi.

Da specificare che la legge non fa distinzione tra costruzioni ubicate in città o in campagna; per cui le norme dell’art. 873 (come quelle dell’art. 875) vanno applicate ovunque non ci sia un regolamento locale, o una legge speciale che impone distanze maggiori.

La figura che segue mostra planimetricamente due edifici, rispettivamente A e B, che, trovandosi da bande opposte rispetto al confine RS tra le due proprietà, si fronteggiano reciprocamente per buona parte del loro fronte parallelo.

L’obbligo della distanza legale sussiste anche quando i due edifici hanno i loro rispettivi fronti (cb quello di A, e fg quello di B ) non paralleli e formino tra loro un angolo acuto.

(Vedi l’immagine sottostante)

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