Edifici di civile abitazione: parametri e standards edilizio – urbanistici da rispettare

Questo articolo si riferisce alla casa in costruzione che stiamo seguendo (vedi Categoria "Costruzione Casa"), ma interessa anche tutte quelle unità abitative  da ristrutturare, ricadenti in Comuni che hanno recepito il DM  seguente e lo hanno applicato nei Regolamenti Edilizi.

Quando il proprietario chiama un tecnico abilitato, per fargli presentare un progetto per la propria casa, il tecnico (Ingegnere, architetto o geometra), nell’elaborare questo progetto deve attenersi a quelli che sono gli standards urbanistici  minimi da rispettare.

Questi parametri sono stati naturalmente fissati da leggi dello Stato e successivamente recepiti da leggi regionali e fissati in regolamenti edilizi comunali dove sono stati applicati, o modificati, ma solo nel senso più restrittivo.

Il DM 1444 del 2 aprile 1968 fissa i parametri fondamentali relativi agli spazi destinati all’edilizia residenziale

Sia il D.M 05/07/1975 a modifica delle Istruzioni Ministeriali del 20/06/1896, che la legge 5 agosto 1978 N° 457 art 43  e successive, fissano i parametri relativi ai vani abitabili e che di seguito vi riportiamo:

L’altezza interna utile dei vani di abitazione non può essere inferiore a mt 2,70, con esclusione dei corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli, per i quali può essere di mt. 2,40. (Una eventuale deroga può applicarsi solo per le comunità montane)

Il D.M 9 giugno 1999 stabilisce poi:
"Le altezze minime previste nel primo e secondo comma possono essere derogate entro i limiti gia’ esistenti e documentati per i locali di abitazione di edifici situati in ambito di comunita’ montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienicosanitarie quando l’edificio presenti caratteristiche tipologiche
specifiche del luogo meritevoli di conservazione ed a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienicosanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilita’ di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliaria"

Nel caso di locali sottotetto con soffitti non orizzontali, l’altezza media deve essere di mt 2,70 e la minima variabile, a secondo le disposizioni regionali recepite poi  dai vari comuni.

Per ogni abitante si deve prevedere una superficie minima abitabile di mq. 14 fino a 4 persone, e di mq 10 per ogni abitante in più.

Le stanze da letto devono avere una superficie minima di mq 9 se per una persona  e di mq 14 se per due persone.

Ogni alloggio deve essere dotato di un locale soggiorno di almeno mq 14

Fermo restando il limite dell’altezza di mt 2,70, in caso di alloggi monostanza (monolocali) , la superficie minima comprensiva dei servizi, non può essere inferiore a mq. 28 se per una persona o mq. 38 se per due persone

Tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli debbono fruire di illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d’uso.

Per ogni locale di abitazione la superficie finestrata non potrà essere inferiore ad 1/8 della superficie del pavimento

Il "posto di cottura", eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest’ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianto di aspirazione forzata sui fornelli

La stanza da bagno deve essere fornita di apertura all’esterno per il ricambio dell’aria o dotata di impianto di aspirazione meccanica. Nelle stanze da bagno sprovviste di apertura all’esterno è proibita l’installazione di apparecchi a fiamma libera.

Per ciascun alloggio, almeno una stanza da bagno deve essere dotata dei seguenti impianti igienici: vaso, bidet, vasca da bagno o doccia, lavabo.

I materiali utilizzati per le costruzioni di alloggi e la loro messa in opera debbono garantire un’adeguata protezione acustica agli ambienti per quanto concerne i rumori da calpestio, rumori da traffico, rumori da impianti o apparecchi comunque installati nel fabbricato, rumori o suoni aerei provenienti da alloggi contigui e da locali o spazi destinati a servizi comuni.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

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di
amedeu

912 commenti

  1. Per Mohamed.
    Domanda molto generica.
    Forse il riferimento è unicamente strutturale, per i solai armati nella parte inferiore ed per i balconi a sbalzo maggiormente armati nell’estradosso del getto.
    Amedeu e c.

  2. Ho acquistato un terreno fabbricabile che prima era agricolo, questi è raggiungibile solo passando per il terreno di un confinante dove vi erano sempre passate le macchine agricole. Ora per passare per costruire il vicino mi chiede una cifra molto molto esagerata, come mi devo comportarmi visto che chi mi ha venduto passava sempre da li ma non ha nessun documento di servitù di passaggio. Può il vicino impedirmi il passaggio e quindi la costruzione? e un domani quando chiedero l’agibilità il comune potrebbe farmi delle storie? potrebbe il vicino bloccarmi il tutto e portarmi in una causa? Grazie

  3. Per Alessandra
    Per Legge, non può esistere un fondo intercluso, per cui ti devono dare un passaggio.
    Leggi questo nostro articolo
    http://www.coffeenews.it/servitu-costituzione-esercizio-ed-estinzione
    Se si oppongono, vai da un legale e fa loro scrivere, chiedendo anche eventuali danni.
    Amedeu e c.

  4. buon giorno Amedeu ,
    ho costruito una casa ( non ha ancora l’agibilita’ ) presso il comune di Jesolo in provincia di Venezia . I nostri confinanti a Sud hanno cominciato a costruire un edificio che , tra piano casa e un ulteriore premio cubatura , ha fatto arrivare l’edificio a 3 piani ( inizialmente doveva essere 2 piani ) . desideravo sapere se esiste una legge urbanistica dello Stato che disciplini l ‘ INDICE DI VISIBILTA’ ( come esiste in Austria , Germania , Alto adige) , per garantire la luminosita’ naturale della casa e quindi gli edifici a confine siano obbligati a tenerne conto per non creare un grosso ostacolo alla luce del sole . saluti. Giuliano

  5. Buongiorno, avrei bisogno di alcune delucidazioni..
    Sto trattando l’acquisto di un appartamento mansardato in una palazzina di due piani a Pescara, ora l’altezza media dell’intero appartamento è di m. 2,70 (minima 2,10 max 3,30). I miei dubbi sono per camera e cameretta, min.2,10-max 2,50, hanno i requisiti per l’abiltabilità? La media si fa per superficie totale o persingola stanza?
    Inoltre le misure di 14 mq e 9 mq sono da riferirsi al lordo o al solo calpestabile?
    Grazie mille.

  6. Per Giuliano.
    Leggi attentamente il Regolamento Edilizio comunale.
    Dovrebbe esserci un articolo che parla della altezza massima degli edifici, in relazione alla larghezza della strada antistante.
    Speriamo possa servirti.
    Amedeu e c.

  7. Per Daniela.
    L’altezza si fa per ogni singola stanza, ed una altezza media di mt 2,25 non va assolutamente bene.
    I mq di un vano abitabile (9 o 14 mq) si riferiscono alla superficie calpestabile della stanza (quindi netta).
    Amedeu e c.

  8. Salve avrei bisogno di alcune informazioni.
    Sono un (Neo) Interior Designer e sono stato incaricato da un cliente di rivisitare e riprogettare un intero piano della propria abitazione che si trova in fase di costruzione.(Attualmente sono state realizzati muri perimetrali esterni e tetto a doppia falda in legno con h medie già verificate).Premetto che la presentazione dell’ inizio attività era stata affidata inizialmente ad un architetto che naturalmente si adoperò ad una ripartizione degli spazi e delle camere sicuramente a norma ma, forse, non tanto funzionale, cosa che fu causa della fine del rapporto con il cliente.Quest ultimo una volta interpellata la mia figura mi chiede la riprogettazione e la ripartizione di tutta l’unità abitativa e principalmente la possibilità di ricavare da un unica camera doppia, che misurava 14,50 mq, due singole rispettivamente di 7 mq, entrambe destinate a cameretta per i bimbi.Premesso che la fattibilità tecnica ci sia ma tenendo conto di essere al di sotto dei parametri di metratura,come dovrei comportarmi?
    C’è bisogno di ripresentare un nuovo allegato grafico con la nuova conformazione del tutto?(dichiarando eventualmente che le due camere saranno destinate a studio e ripostiglio).Oppure, dato che è stato già presentato l elaborato, c’è la possibilità di andare avanti con la mia versione? Da aggiungere che la mia figura non prevede iscrizione ad albi e quindi non in grado di poter rilasciare dichiarazioni firmate e relazioni tecniche, si dovrebbe interpellare un ulteriore figura e di conseguenza un ulteriore onere anche per il cliente…
    Chiedo cortesemente un consiglio, un parere a riguardo…come dovrei comportarmi?
    Saluti e grazie mille.

  9. buon giorno Amedeu , ho provato a guardare , come Lei mi ha consigliato , il regolamento edilizio della citta’ ma non ho trovato nulla che mi faccia capire come viene regolamentata la mia situazione per cui non sono in grado di capire se ci possono essere dei margini di opposizione verso i confinanti. Le invio La pagina web del regolamento comunale : http://sit.jesolo.it/portale/PDF/regedilizio_F5.pdf e se per caso ci dara’ un’occhita Lei che e’ piu’ esperto di me , mi fara’ una grande cortesia.
    cordiali saluti
    Giuliano

  10. Per Gianluca.
    Iniziamo dalla domanda più semplice data per acquisita: due camerette di mq 7 non sono regolamentari, in quanto il minimo (vedi DM 7/75 ) le prevede di mq 9.
    Per quanto riguarda il tuo subentro all’architetto, attenzione, in quanto ogni modifica ad un suo progetto va dallo stesso approvata, in quanto considerata come opera di ingegno personale.
    Fra l’altro, il fatto di non essere inscritto ad un albo professionale ti porrebbe in gravi difficoltà per controbattere ad eventuali rivalse dello stesso.
    Il proprietario dovrebbe chiudere completamente (conti liquidati) con il precedente professionista e dare un incarico al nuovo.
    Il nuovo professionista, potrebbe servirsi del tuo aiuto, ma deve comunque fare un proprio progetto e non uno di altri, modificato.
    Amedeu e c.

  11. Per Giuliano.
    Letto ed è veramente un buon Regolamento Edilizio.
    Non contiene la parte relativa al rapporto larghezza strada altezza edifici e che invece hanno altri RE comunali.
    Dispiace, ma di più non possiamo aiutarti.
    Amedeu e c.

  12. Salve ho tolto il mio caminodalla cucina perchè faceva fumo,e dietro ho trovato la canna fumaria in eternit di quelli del piano di sotto,sporge fuori dall’intonaco circa 2 cm dal basso fino all soffitto ,ho fatto mettere una parete di cartongesso per non vederla e avanti i mobili della cucina,il problema è che quando accendono si sente puzza di bruciato e piano piano anche di fumo….E’ stata inserita anche una canna in acciaio ma non è servita ha nulla (gli prese fuoco il camino e la canna si danneggio’ 2 anni fa’)ho scoperto che la puzza passa dalle prese della corrente che sono attaccate al cartongesso,sono gli unici punti dove il cartongesso è tagliato….Chiedo cè un qualcosa per isolare perfettamente per sempre quella canna (pericolosa) e le spese per tutto (smontaggio della cucina componibile,lavori,e rimontaggio cucina) le devo pagare io ,o quelli del piano di sotto’
    Grazie Saluti

  13. salve sto acquistando una casa su 2 livelli di circa 40 mq.Per accedere al livello superiore c’e’ una scala cementizia ad ‘L’ che si mangia un bel po’ di spazio..e’ possibile cambiarla con una scala a chiocciola e quindi fare il solaio nel restante vano?
    grazie anticipatamente

  14. Per Fabiola.
    Stando alla pericolosità dell’eternit, dovrebbe essere il proprietario dell’appartamento sottostante a provvedere a sostituire questa canna fumaria.
    Il problema, è che tu l’hai rivestita con parete in cartongesso, per cui, automaticamente, sei diventata corresponsabile di una certa situazione.
    Il fatto che adesso ci sia del fumo che ti esce dalle prese fissate nelle lastre di cartongesso, potrebbe essere una “scusante” valida per richiamare il proprietario di sotto ad eseguire un lavoro a regola d’arte , per isolare completamente questa canna fumaria.
    La miglior cosa, sarebbe quella di fargli scrivere una lettera da un legale della tua zona.
    Amedeu e c.

  15. Per Antonio.
    A parte la possibilità tecnica di mettere una scala a chiocciola (ti occorre un vuoto di mt 2,00 x 2,00), devi verificare anche presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune se puoi eseguirla rispettando i parametri interni dell’appartamento.
    Poi devi rivolgerti da un tecnico professionista della tua zona per il progetto (DIA).
    Amedeu e c.

  16. Salve, sono proprietario di un terreno a L’Aquila, ho già ottenuto la concessione edilizia per una villetta da costruire in cemento armato. abbiamo realizzato gli scavi, le fondamenta, i pilastri del primo solaio e i muri di contenimento. Dovremo iniziare a fare il solaio del garage. avremo deciso in corso d’opera di cambiare la tipologia di casa, nel senso che i restanti due piani vorremmo costruirli in legno, abbandonando l’idea del cemento e mattoni, visto che la zona è molto sismica e che tale materiale ci da un pò più di siicurezza. A livello burocratico, cosa dobbiamo fare? dobbiamo variare la concessione edilizia oppure basta rifare i calcoli strutturali per il legno? Possiamo continuare a costruire in legno, logicamente dopo aver accertato la fattibilità della cosa? Dobbiamo fermare i lavori? Grazie anticipatamente per la risposta.

  17. Buongiorno Amedeu, come già scritto nella mail del 9 marzo ho dei dubbi sull’abitabilità di un appartamento in costruzione che mi interesserebbe. Le due stanze adibite a camera e cameretta hanno un altezza media di molto inferiore ai 2.70 m. e anche le superfici calpestabili sono, se pur di poco, al di sotto dei parametri standard. Alle mie perplessità il costruttore ha risposto indicandomi l’art.79 del regolamento edilizio che cita: “nel caso di soffitto non orizzontale, il sottotetto può considerarsi abitabile purchè la sua altezza media, indipendentemente dalle tramezzature, risulti superiore a mt.2,70…” Cosa ne pensa?
    Grazie in anticipo per la risposta.

  18. Per Daniela.
    L’altezza media è data dall’altezza massima del vano, sommata all’altezza minima del vano. IL risultato lo devi dividere per 2.
    Tale risultato deve essere uguale o maggiore di metri 2,70.
    Se non lo è, vuol dire che il vano non è abitabile.
    Amedeu e c.

  19. Certo ho capito come si calcola l’altezza media, ma ciò che non mi è chiaro è se l’appartamento sarà dotato di certificato di abitabilità.
    Vorrei capire se è vero ciò che dicono i costruttori che è sufficiente la media dell’intero appartamento a prescindere dalla divisione interna (vedi art.79), oppure se il fatto che le due stanze da letto sono più basse dei parametri standards comporta un problema.
    Grazie mille.

  20. Per Claudio.
    Dovete presentare una variante sostanziale al progetto originario, che può essere anche una DIA.
    Vanno rifatti i calcoli e presentati al Genio Civile (EX, ora Regione).
    La variante va presentata in Comune per la relativa approvazione.
    Se coordinate bene i tempi di presentazione, sarete costretti a fermare i lavori per non più di 30 giorni della DIA.
    Amedeu e c.

  21. Per Daniela.
    Di solito, i Comuni calcolano l’altezza media di ogni vano, ed è il sistema regolare, in quanto la superficie ed il volume di ogni stanza (per esempio la camera) devono rispettare i parametri urbanistici di vivibilità.
    Comunque vi posssono essere Comuni che non adoperano questo sistema, e puoi verificarlo facendo la stessa domanda ai tecnici dell’Edilizia Privata del tuo Comune.
    Amedeu e c.

  22. Buonasera Amedeu, sto valutando l’acquisto di un appartamento in lombardia su due livelli, dove il piano superiore è attualmente non agibile (2 sgomberi + lav) anche se è stato riservato ad uso abitativo (due camere + bagno). Da misura catastale h ponderale 2,40m, mentre da documentazione comunale h ponderale di 2,38. Pensa che il comune mi possa dare l’abitabilità?

  23. Buongiorno Amedeu, riposto.Grazie
    Sto valutando l’acquisto di un appartamento in lombardia su due livelli, dove il piano superiore è attualmente non agibile (2 sgomberi + lav) anche se è stato riservato ad uso abitativo (due camere + bagno). Da misura catastale h ponderale 2,40m, mentre da documentazione comunale h ponderale di 2,38. Pensa che il comune mi possa dare l’abitabilità?

  24. Per Matteo.
    Ti avevamo già risposto.
    L’altezza deve essere quella prevista dal DM 7/1975 per i vani di abitazione cioè 2,70 (sia essa media o per soffitti piani).
    Amedeu e c.

  25. Grazie Amedeu ma non ho ricevuto nessuna risposta prima di questa.
    A me risulta che in Lombardia “Affinchè un sottotetto possa diventare abitabile è necessario che abbia un’altezza media ponderale di almeno 240 cm, ridotti a 210 nei comuni situati a più di 1000 m di altitudine sul livello del mare”.
    INell’appartamento in oggetto ho una media ponderale di 2,38. Pensa che il comune mi possa dare l’abitabilità?

  26. Per Matteo.
    Dovevi dire che era un Comune montano, dove le altezze sono inferiori a quelle stabilite per tutto il resto del terrirorio nazionale.
    Come facciamo a dare una risposta completa se non fai una domanda completa?
    Amedeu e c.

  27. Gentilissimo Amedeu, sono proprietario di un appartamento in un immobile di sette piani, composto di 2 stanze, salone pari a due stanze, cucina, W.C. bagno, doccia W.C., ripostiglio, disimpegno rilevabili da visura all’Agenzia del Territorio e dall’Edilizia Privata.
    Ebbene dal certificato di abitabilità rilasciato dalla ripartizione di igiene e sanità di Palermo, il vano doccia W.C. non risulta menzionato. La planimetria della mia proprietà è identica dal 2° piano al sesto.
    Come posso ovviare a questa mancanza?
    Distinti saluti e grazie per la risposta.

  28. ciao, ho acquistato una casa che ha un soggiorno cucina di mq 31, un bagno di mq 3.8, un bagno lavanderia di mq 2.8, una camera di mq 15.22 ed una camera di mq 6.. dai post pecedenti mi sono venuti dei dubbi per il bagno e la seconda camera, che problemi posso avere?

  29. Per Carmelo.
    Se la doccia wc è formata solo da piatto doccia e cabina, non devi modificare alcunchè.
    Se invece è proprio un vano, devi fare una modifica di accampionamento catastale, e per questo devi rivolgerti da un geometra della tua zona.
    Amedeu e c.

  30. Per Felice.
    A meno che il Regolamento Edilizio del tuo Comune non disponga diversamente, l’appartamento può essere considerato regolamentare (per i dati che ci hai fornito), ad eccezione della camera singola, che deve avere la superficie minima di mq 9,00.
    Amedeu e c.

  31. grazie, ma la camera singola non può essere considerata ripostiglio o studio?

  32. Per Felice.
    Certo, (lo studio deve rispettare i 9 mq) lo stesso ragionamento lo puoi fare per tutti i vani della tua casa; rimane il fatto che se vendi la casa, non puoi dire che hai 2 camere, ma solo 1 camera ed un locare (sgombero?).
    Amedeu e c.

  33. I miei vicini avevano un bagno esterno regolarmente accatastato( oltre a quello interno) in comune con l’altra proprieta’(da me ora acquistata) Nel corso degli anni e’ stato da loro rimosso ed il locale utilizzato x altri scopi. Io ho acquistato la casa 7 anni fa e ho ricordato loro questo diritto di utilizzo indicato sugli atti.ebbene dopo vari incontri concordano e accettano il fatto che io ne ho ancora i diritti di utlizzo.quindi rimetteranno la tazza igienica. Il bagno ha un accesso da 0,60 x h 250 finestrato,e misura 120 120 cm.La mia domanda e’: possono ripristinare il tutto con la vecchia normativa o devo ridpettare le normative vigenti? Grazie

  34. Per Pietro.
    Se ripristinano il bagno esattamente come era prima (probabilmente lo hanno trasformato abusivamente) pensiamo che non occorra alcuna autorizzazione.
    Amedeu e c.

  35. L’bitazione che ho comprato è di 24 mq. tutto compreso ed è stata ricavata da un frazionamento operato sun piano dell’edificio costruito con licenza del 1952 e finito nel 1954.
    Nel 1956 è stata rilasciata l’abitabilità per l’intero edificio.
    Nel 1960 il soggetto che me l’ha venduto aveva acquistato “una stanza al piano quinto con ingresso autonomo dalle scale (…) senza rappresentazione catastale e senza reddito…”
    Nello stesso atto poi si dice che “al nuovo catasto in corso di attivazione essa è rappresentata nel foglio di mappa 81 dalla particella 419 subalterno provvisorio 16. Nel mio atto e nel certificato catastale cambia solo il subalterno che diventa il 24 ma vengono menzionate sia la categoria (A/3) la classe (4) ed i vani (1,5).
    Risult presentata nel 1985 un asseverazione riguardante modifiche interne ed in particolare l’allargamento del servizio igienico.
    Secondo voi posso contestare al venditore il fatto che, essendo la casa inferiore a mq.28 (nell’atto c’è scritto che la superficie totale è 24 mq.) essa non può essere una civile abitazione?
    Grazie è molto importante.
    marco

  36. Per Marco.
    Quando hai acquistato la casa?
    Forse recentemente?
    Il cambio della particella catastale sarà forse dovuto all’allineamento catastale con l’unificazione dei terreni ai fabbricati?
    In ogni caso ciò che conta è il contratto, in quanto il catasto non è probatorio (non costituisce norma di legge).
    Se il venditore ti ha poi venduto un alloggio di civile abitazione, come monolocale, della superficie di mq 24 anzichè 28, ai sensi del DM 5/7/1975, puoi chedere la rescissione del contrattao stesso per difformità di destinazione d’uso.
    Amedeu e c.

  37. Per Amedeu. Grazie mille. Si l’ho comprata l’anno scorso e concordo sul cambio della particella.
    In effetti mi è stato venduto un monolocale come civile abitazione ma pensavo che, essendo stato costruito l’edificio ante 1975 (quando è stata intrdotta mi pare per la prima volta la “metratura” minima) ed essendo stata data l’abitabilità all’intero edificio, l’immobile non dovesse avere quelle caratteristiche e potesse essere una civile abitazione.
    Forse mi sbaglio non conosco bene le noramtive.
    marco

    • Per Marco.
      In caso di vendita (ed è strano che quando lo hai acquistato non sia avvenuto), il notaio ti dovrebbe richiedere la varia documentazione inerente il bene da trasferire, e come fai a dimostrare che quella unità immobiliare ha l’agibilità.
      Dovresti richiederla al Comune, che per forza di cose deve dichiarare che non rispetta la superficie minima di mq 28.
      Non riteniamo che il notaio possa sostituire l’abitabilità di un edificio ante 1975 a quella di una unità immobiliare oggetto di compravendita.
      Comunque, in questa moltitudine di leggi, regolamenti e norme, nulla vieta di trovare un notaio che, in buona fede, la pensi diversamente.
      Amedeu e c.

  38. Per Amedeu.
    Grazie davvero.
    marco

  39. Buongiorno Amedeu,
    sto seguendo un progetto di ristrutturazione di una villetta e per il sottotetto – tetto a due falde, non abitabile -il tecnico comunale mi ha richiesto un rapporto tra superficie finestrata e superficie del pavimento minore di 1/30. La superficie del pavimento è circa 46 mq. E’ possibile, secondo lei, che si chieda una finestratura di max 1,5 mq per un ambiente così grande?
    Grazie!
    Giulya

    • Per Giulya.
      Il sottotetto non è abitabile, quindi non devi rispettare, di regola, alcun parametro di superficie finestrata.
      Può darsi che il Regolamento Edilizio del tuo Comune contenga un articolo per le mansarde o soffitte (non abitabili) e per le quali la finestratura non deve essere maggiore di 1/30 (ad evitare possibili usi abitativi del sottotetto stesso).
      Puoi controllare il Regolamento Edilizio, via Internet, nel sito del Comune.
      Amedeu e c.

  40. chiedo se e’ in vigore un condono edilizio nelle zone di avezzano (AQ)

  41. Per Claudio.
    I condoni edilizi, in Italia, fino ad adesso sono stati 3.
    Il primo, a seguito della legge n° 47 del 28 febbraio 1985, il secondo nel 1995 ed il 3° nel 2003.
    Che ci risulti, e si spera veramente non avvenga più, al momento non è allo studio alcun altro condono.
    Amedeu e c.

  42. Giorni fa vi avevo fatto una domanda circa il rifacimento di una facciata di un palazzo all’interno di un piazzale di un altro proprietario, ma non ho ricevuto la vostra risposta. Ma l’avete ricevuta? Fatemi sapere altrimenti Ve la riscrivo.
    Grazie e saluti. Giuseppina.

  43. Buongiorno, se un edificio di civile abitazione costruito negli anni 60 non è mai stato accatastato come bisogna procedere, e che sanzioni comporterebbe?

    Grazie e saluti

    Eva

    • Per Eva,
      Ti consigliamo di chiamare un geometra e farlo regolarizzare.
      Circa le sanzioni, ti informerà il medesimo, dopo avere preso visione della tua pratica e valutato il da farsi.
      Amedeu e c.

      • Salve Mi chiamo Sabrina vi volevo chiedere e se magari mi potete rispondere con urgenza perché fra un po qua si litiga di brutto : Mi marito con sua della hanno una casa che era dei genitori e degli zii ora è rimasta com era una volta cioè la cad e divisa in parti pero meta e nostra e l altra dei cugini quindi abbiamo il corridoio che ci unisce e quando i amo dalle camere ci vediamo spesso ? Però il corridoio E promiscuo e loro vogliono fare un se pare in cartongesso quindi se lo chiudono ad 1 metro le porte non si aprono e se dovesse venire l ambulanza con il lettino non ci si passa visto che ora fa 1,98 cm vi chiedo possono chiudere ? Vi dico che i pavimenti sono in legno di una volta e loro vogliono fare anche quello però dare il colore quando sono giù ed io ho la Camera da letto e dopo non co e respirare con l odore dell impregnante x quanto poco puzza , ho problemi anche di cuore e non riesco a respirare poi ! Mi potete spiegare a quanta distanza deve essere rispettata visto che il corridoio serve a noi e a loro ? Grazie

        • Per Sabrina.
          Rileggi la tua lettera e comprenderai perchè non è possibile rispondere; è illeggibile.
          Ti suggeriamo di recarti da un legale della tua zona, spiegandogli la questione a voce.
          Amedeu e c.

  44. Nel comune di Chieti (CH) sono in procinto di acquistare un’abitazione di vecchia costruzione, al secondo piano di un condominio appartenente alla tipologia delle case popolari degli anni ’60 . Ciò che mi frena però è appunto la sua età. Esternamente ( tetto e intonaco delle facciate) è ben messa ma i suoi interni conservano interamente il loro stato originario e so per certo che non è stata mai sottoposta a interventi strutturali di messa in sicurezza da rischio sismico o altri danni. Che garanzia – mi chiedo – può offrire sul piano della sicurezza statica un immobile appartenente alla tipologia descritta a più di 50 anni dalla sua costruzione? La soluzione sarebbe di cquistare un immobile più recente , ma il costo ovviamente è maggiore. Cosa mi consigliate? Grazie
    Mario

    • Per Mario.
      Il patrimonio edilizio italiano è nel totale vecchio, e composto per la maggior parte da immobili privi dei requisiti antisismici.
      Vedi i palazzi delle nostre città, le vecchie case dei sobborghi e dei paesi.
      La normativa antisismica si applica da pochi decenni, e purtroppo tutto il resto non è a norma.
      Ci siamo limitati a farti il quadro generale della situazione nazionle.
      Non possiamo entrare in merito ad una decisione di acquisto, che spetta unicamente a te.
      Amedeu e c.

  45. Sono in procinto di acquistare nel comune di Chieti (CH) un’abitazione al secondo piano di un vecchio condominio appartenente alla tipologia delle case popolari degli anni ’60. Ma ciò che mi frena è appunto la sua età. Esternamente (tetto e intonaco facciate) la casa si presenta in buone condizioni , ma i suoi interni conservano interamente il loro stato originario. So per certo poi che essa non ha mai subito interventi strutturali finalizzati ad una messa in sicurezza da rischio sismico o altri danni. Che garanzia – mi chiedo – può offrire un immobile della tipologia descritta sul piano della sicurezza statica a più di 50 anni dalla sua costruzione ? La soluzione potrebbe essere acquistarne uno più recente , ma il costo sarebbe molto più elevato. Cosa mi consigliate? Grazie Mario

  46. buon giorno stò cercando informazioni .ho aquistato un bilocale con posto auto coperto in un condominio,con la parola del costruttore di poter aquistare la cantina in seguito. in quanto non ci sono per tutti gli appartamenti venduti .
    Poi quando piove mi viene l’acqua in casa.scende dai balconi sopra, il costruttore non vuole provvedere.Posso sapere se a casa mia ho qualche diritto ?se potete aiutarmi, vi ringrazio

    • Per Lina.
      Le domande non sono molto chiare.
      La parola del costruttore può valere, se è persona affidabile, anche se nel “commercio” ognuno vende al maggior offerente.
      Per l’acqua dai balconi, devi scrivere una lettera raccomandata RR all’amministratore, oppure al costruttore, chiedendo di provvedere.
      Amedeu e

  47. buon giorno ho venduto il mio appartamento sottotetto , nel rogito c’è scritto 2 camere sogiorno angolo cotura wc, ma al comune risulta una camera come sgombero non abitabile , anche al catasto risulta come due camere 4,5 vani , l’immobile e recente meno di dieci ani e anche quandoe stato comprato dal costruttore sempre due camere, chi ha sbagliato i due notai a scrivere che significato ha lal dicitura camera , come mi posso tutelare se mi chiedono i soldi indietro grazie

    • Per Malibeta.
      Ciò che conta è sempre il progetto comunale.
      Le camere devono rispettare certi parametri urbanistici, fra i quali la superficie (14 mq camera a 2 letti e 9 mq camera ad 1 letto); inoltre la superficie finestrata deve essere 1/8° della superficie calpestabile del vano.
      L’altezza interna deve essere minimo di mt 2,70.
      Puoi controllare queste misure, e se una camera non le rispetta, non puoi venderla come tale.
      Nel caso di contestazione (vanno verificati i suddetti parametri), l’acquirente potrebbe renderti nullo il contratto.
      Amedeu e c.

  48. Grazie della risposta , la camera in questione ha 12 mq e l’alltezza media di 2,70 ma con un lucernaio di 50 x70 cm sul contratto quando ho comprato era scritto camera e venduto come camera, pagato come camera, quello che non capisco e perche il notaio chiede la piantina dal catasto e non quella dal comune ( in quella del catasto c’è scritto altezza min 210 max 400)
    , nel contratto c’è scritto anche di non adibire ad abbitazione alcuni locali del sottotetto ma non con queste parole ma con il numero di una lege teritoriale che ho scoperto adesso cosa significa, qualle e la responsabilità del notaio per non avermi informata del contenuto del contratto e venduto una cosa per un’altra,ho paura che possa far partire un casino il mio compratore, vi ringrazio

    • Per Malibeta.
      La tua camera rispetta la superficie calpestabile e l’altezza media: dovresti adeguare solo il lucernario, portandolo a mq 1,50 (1/8 della superficie calpestabile).
      Relativamente alla legge territoriale, leggila attentamente, in quanto, raramente le leggi regionali contrastano con il DM 5/7/1975 sui parametri edilizio-urbanistici.
      Non c’è, di solito, differenza fra finestra e lucernario.
      Per l’altezza catastale, diversa da quella del Comune, ma sempre regolamentare, non sapremmo cosa dirti: prova a rimisurare l’altezza reale (se il solaio è in legno, l’altezza si prende sotto i travicelli (da 7×7 o 8×8 cm)).
      Se non riesci a sistemare il tutto, l’acquirente può effettivamente renderti nullo il contratto.
      Il notaio difficilmente ha colpa di tali mancanze, se gli avete prodotto gli atti previsti dalla legge.
      http://www.coffeenews.it/contratto-di-compravendita-di-una-casa-documentazione-necessaria
      Amedeu e c.

  49. la camera sarrebbe la cameretta perche la matrimoniale e piu di 16 mq quindi ha piu di 9 mq per altezza e metratura ci siamo ma la finestra no puo essere stato uno sbaglio del progetista? posso chiedere al costruttore di mettere apposto la finestra con una piu grande? come cambia la situatione catastale visto che loro hanno registrato una camera mica uno sgabbuzzino grazie ancora

  50. Per Malibeta
    Vedi la risposta alla tua precedente domanda.
    Amedeu e c.

  51. Vi ringgrazio di questo spazio messo a disposizione che da la possibilità di trovare molte risposte e spero di trovare anche la mia.
    Sto valutando se acquistare un immobile residenziale col piano terra postro direttamente sotto le falde del sottotetto e un seminteratto con due locali accatastati come cantine. La domanda riguarda il piano terra posto a livello stradale che presenta un’altezza media di 2,60 HM (Altezza ponderale). Vi chiedo se c’è differenza tra altezza media e quella pon derale e se per il calcolo vanno scorporati le scale (interne) e il bagno visto che l’altezza minima richiesta è 2,40.
    In tutto questo si possono considerare i parametri fissati dal piano casa della Regione Lazio che abbatono i requisiti minimi?

    Grazie mille

    • Per Giuseppe.
      L’altezza media ponderale (Hm) è data dalla sommatoria delle superfici di facciata riguardanti il seminterrato diviso per il perimetro dell’area di base.
      L’altezza media è data dall’altezza massima + l’altezza minima, e la somma va divisa per 2.
      Per come viene applicata dalla Regione Lazio, ti conviene prendere contatto con l’Ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  52. Buongiorno,
    il mio quesito è il seguente.
    Devo mettere su un ufficio e addetti al VDT in un ambito lavorativo in regione lomb. Prov. Brescia.
    Ho provato ad eseguire una ricerca sugli spazi minimi da garantire ma le norme mi rimpallano e non so se quanto ho trovato sia corretto. Mi potete dare un riscontro? Grazie
    Il regolamento comunale rimanda al regolamento di igiene tipo (normativa urbanistica vigente), che riporta:
    Punto 3.4.2 Estensione al campo di applicazione.
    I requisiti di cui al presente capitolo (cap.4 – requisiti degli alloggi) relativi agli spazi di abitazione, salvo diverse specifiche regolamentazioni, si applicano anche per uffici in genere.
    Punto 3.4.4 Superfici minime.
    …. Omissis…. Ove si faccia ricorso a delimitazioni fisse degli spazi tipologici, le camere da letto (nel mio caso ufficio in genere) devono avere superficie minima di mq. 9 per una persona e mq. 14 per due.

    Nota e considerazione personale: verrebbe da dire, mq. 9 per la prima persona e mq. 5 per ogni persona aggiunta.
    Altra considerazione che si sposerebbe con la normativa urbanistica vigente:
    Il DLgs 81/08, che rimanda al regolamento di igiene tipo o comunale (normativa urbanistica vigente), specifica anche:
    -Per i locali destinati o da destinarsi a uffici, indipendentemente dal tipo di azienda, e per quelli delle aziende commerciali, i limiti di altezza sono quelli individuati dalla normativa urbanistica vigente (mt 2,70).
    -Lo spazio destinato al lavoratore nel posto di lavoro deve essere tale da consentire il normale movimento della persona in relazione al lavoro da compiere.
    -Ogni lavoratore occupato in ciascun ambiente deve disporre di una superficie di almeno mq 2 (con altezza 3 mt e ribassata a 2,70 mt per gli uffici, cubatura non inferiore a mc 10 per lavoratore).

    DLgs 81/08 e normative tecniche da tener presente per una singola postazione VDT per le dimensioni minime sono anche:
    •La scrivania deve avere dimensioni minime 120 cm (larghezza) x 80/90 cm (profondità) ~ mq 1;
    •Ambiente e spazio: Il posto di lavoro deve essere ben dimensionato e allestito in modo che vi sia spazio sufficiente per permettere cambiamenti di posizione e movimenti operativi.
    •Il lavoratore deve avere uno spazio sufficiente e utile per il raggiungimento della postazione (dimensioni minime di 90/100cm e in funzione anche dei percorsi d’esodo/evacuazione/CPI ecc… ecc…). ~ mq 1
    Superficie minima di una singola postazione VDT: dimensioni minime 2,10 m (1,20 larghezza scrivania + 0,90 persona) x 1,80 m (0,80 profondità scrivania + 1,00 persona e movimenti) ~ mq 4
    Quindi il tutto rientrerebbe nel 9+ multipli di 5?
    Grazie

    • Per Michael.
      Devi chiarirti con un tecnico incaricato dell’ufficio comunale, in quanto le parti che riporti riferite al Dl 81/08 possono essere applicate a postazioni di videoterminali posti in un ufficio, mentre la superficie minima di mq 9 e 14, che viene citata dal DM 5/7/1975 si riferisce ai vani per civile abitazione, e non crediamo possa imparentarsi con l’attività che tu vai a svolgere.
      Probabilmente, troverai la soluzione leggendo il Regolamento Edilizio, dove ci sarà un articolo dedicato all’attività di uffici e che ti darà tutte le indicazioni necessarie.
      Amedeu e c.

  53. salve. vorrei un’indicazione per fare una scala nella casa di mia abitazione ho un’altezza di m. 2.70 una lunghezzadi di ml.3.00 la ringrazio att. risposta

  54. Per Michael.
    Un Regolamento Edilizio da noi consultato specifica: “uffici, studi professionali 5 mq per addetto, con una superficie utile minima di mq 9”
    Comunque attieniti a quanto richiesto dal tecnico comunale interessato alla tua pratica e che in definitiva è quello che conta.
    Amedeu e c.

  55. Grazie mille,
    oggi ho avuto conferma anche dallo studio edile che vi dicevo e che mi conferma i rapporti di cui vi accennavo e che anche voi fate riferimento.

    L’altezza netta media interna degli spazi non deve essere inferiore a mt. 2,70. Con minimo mq. 9 per la prima persona e mq. 5 per ogni persona aggiunta, garantendo sempre il rapporto con minimo mc 24 per la prima persona e mc 14 per ogni persona aggiunta.
    Grazie grazie grazie…. il confronto è sempre molto utile.
    Al prossimo quesito.

  56. salve,
    in un sottoteto abitabileche sto costruendo con la mia ditta il comune prescrive un’altezza media ponderale HMP pari almeno a 2,70 mt per i vani abitabili e 2,40 per gli accessori.
    Attualmente, a lavori pressoché finiti, ho misurato un HMP pari a 2,67.
    Posso invocare la tolleranza esecutiva nelle misurazioni (per soli errori materiali di costruzione) pari all1% prevista nel regolamento comunale della mia città?
    E che significa la dicitura fatti salvi i diritti di terzi che anche se il comune, in base alla tolleranza, dovesse renderla agibile, potrei incappare comunque in una causa?
    Eventualmente come la posso sanare?
    Grazie

    • Per Tobia
      Secondo il DL 70/2011 la tolleranza è del 2%
      http://www.coffeenews.it/3-altre-novita-apportate-dalla-legge-106-2011-che-ha-approvato-il-dl-n%C2%B070-del-13-maggio-2011
      Comunque se il Regolamento Edilizio del tuo Comune è più restrittivo, devi seguire quest’ultimo.
      La dicitura “Salvo i diritti dei terzi” , viene sempre adoperata per salvaguardare le amministrazioni pubbliche, in quanto sarebbe pressochè impossibile controllare, per ogni singolo progetto, tutti gli oneri, le servitù, e quanto altro, che un vicino può impugnare quando si sente leso in un proprio diritto.
      Non è il caso di una altezza interna, in quanto, una volta approvata dal Comune (Ammesso che sia approvabile), non va a ledere i diritti dei vicini.
      Per una sanatoria, devi rivolgerti da un tecnico della tua zona, che esegua un sopralluogo, valuti il caso e poi decida il da farsi
      Amedeu e c.

  57. salve, cerco un chiarimento.
    Se compro da costruttore su progetto una mansarda per civile abitazione A2, come faccio ad avere la certezza che non sia sottotetto? Fa fede il progetto preventivo approvato dal comune prima dell’inizio del cantiere oppure è vincolante il parere successivo del tecnico a completamento dell’opera? Se verso un anticipo del 40% potrei trovarmi con un sottotetto?

  58. Per Nicola.
    Ciò che conta è il progetto approvato in Comune (Puoi andarlo a verificare presso l’ufficio Edilizia Privata) e che naturalmente il costruttore deve realizzare identico.
    Nel compromesso devi allegarci una copia del progetto approvato, firmata dal tecnico e dal costruttore e è preferibile che tu lo faccia davanti ad un notaio.
    Inoltre, se hai dei dubbi, puoi chiedere le garanzie di legge (fideiussione ed assicurazione) di cui al nostro articolo. Dormirai tranquillo
    http://www.coffeenews.it/le-garanzie-da-tenere-presenti-per-chi-acquista-una-abitazione
    Amedeu e c.

  59. Salve, vorrei possibilmente dei consigli riguardo a un’offerta che mi è stata proposta. Dovrei acquistare una mansarda (singolarmente)che attualemete risulta accatasta come ufficio(ho in mano la pianta del catasto) ma l’altezza è di appena 2,2m(per la precisione c’è scritto da 0,5 a 2,2m) ( come è possibile?) Nella mia proposta di acquisto ovviamente l’agenzia ha inserito la mia imprescindibile necessita’ che la mansarda abbia il certificato di abitabilita’ e sia riaccatasta come uso abitativo al momento dell’atto( anche perche’ dovrei mettere un’ ipoteca come prima casa) ma da quello che ho letto su internet e sui valori di legge sembra una cosa impossibile!! Se qualcuno puo’ aiutarmi a capire meglio gliene sarei grato. Grazie. LUCA.

  60. salve il comune di Pisa nel 2010 non mi ha permesso il cambio destinazione d’uso di un immobile categoria C1 classe 4 di 30 mq composto da 2 stanze più un bagno piccolo ma con doccia wc e lavandino. L’altezza dei soffitti è di 2,80, ogni stanza ha una finestra bella grande. Non capisco perchè visto che prima di essere un immobile commerciale era un abitazione. Il geometra mi parlò di norme per i disabili ma in questo bilocale vorrei viverci io, In 2 anni qualcosa è cambiato? Riprovo a chiedere il cambio?

  61. Sto acquistando un abitazione nuova nei cui vani l’altezza non raggiunge i 2,70 ma si ferma a 2,68/69,mentre il bagno è 2,50. Chiedo se va bene oppure può essere valutata non abitabile. Grazie G

    • Per Gianna.
      Le altezze abitabili, per legge, devono essere di mt 2,70.
      E’ difficile (anche se non impossibile) trovare persone che si “appiglino” a cm 1/1,5.
      Se l’immobile è di nuova costruzione, potresti appellarti all’art 34 comma 2-ter della legge 380/2001 (Testo Unico sull’Edilizia) che prevede la tolleranza del 2% per le altezze di una singola unità immobiliare.
      Leggi questo nostro articolo
      http://www.coffeenews.it/differenze-sostanziali-fra-fossa-imhoff-e-fossa-biologica-standard
      Comunque, anche in questo caso dovresti effettuare una verifica presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune, in quanto non è detto che tale articolo sia stato recepito nella maniera giusta.
      Per il bagno mt 2,50 vanno bene (> di mt 2,40)
      Amedeu e c.

  62. Buongiorno

    la metratura minima x un bilocale 40 calpestabili va bene?

    Saluti Valentina da Verona

  63. Sto acquistando un abitazione nuova nei cui vani l’altezza non raggiunge i 2,70 ma si ferma a 2,68/69,mentre il bagno è 2,50. Chiedo se va bene oppure può essere valutata non abitabile. Se no, che cosa posso fare per essere in regola. Grazie G

  64. ristrutturazione e prepotenza.

    chiedo aiuto eper un caso di ristrutturazione in cui credo di subire una prepotenza ma non conosco i termini giuridici e le mie tutele: il mio palazzo è posseduto in magioranza da due proprietari non residenti che non hanno alcun interesse a valorizzarlo esitono due piccoli proprietari, uno sono io e gli altri sono inquilini. stiamo ristrutturando il vano scale, il palazzo è a Milano ed è degli anni 20. rientrato a milano ho trovato che alcune pareti sono state ricostruite in cartongesso(!) solo sul mio pianerottolo il cartongesso ha sottratto5 metri cubi di spazio e tutto questo al solo scopo di coprire dei cavi che per risparmiare la proprietà ha deciso di non murare. ho chiesto all’architetto che dirige i lavori (che peraltro sono fermi e in ritardo) di farmi avere copia dei capitolati e di chiarirmi dove si parla di muri in cartongesso, ho chiesto di chiarirmi se esistano delle penali per i ritardi poichè l’unico documento che mi è stato dato è il pdf di un capitolato senza preventivo dettagliato senza foto o renderizzazione dove non si parla di cartongesso ne di penali. mi è stato risposto che lui rispondeva solo alle proprietà con più mileesimi e che non mi doveva mostrare nulla. l’amministtratore di condominio non risponde alle mie email di richiesta di capitolati. cosa posso fare? non sarebbeto tenuti ad avere fatto e condiviso un piano preciso, non ci sono dei vincoli che impediscano la cancellazione di intere pareti con gli stucchi originali? a chi posso rivolgermi per tutelarmi?

    grazie mille per la vostra pazienza,

    aldo

    • Per Aldo.
      Se con la controparete realizzata ha “mascherato” dei fregi, stucchi, cornici originarie, hai ben ragione ad opporti, anche se, lo chiariamo per inciso, la costruzione con cartongesso è più che ammessa ed in certi casi è preferibile ad una muratura tradizionale.
      Può essere questo uno dei casi, però, a nostro avviso, avrebbero dovuto ricreare i decori originali, in maniera da non alterare in valore architettonico dell’edificio.
      Le contropareti rientrano fra le opere effettuabili con “Edilizia Libera”, cioè senza particolari autorizzazioni del Comune.
      Trattandosi però di un immobile, da quello che ci dici, architettonicamente unico e valido, l’architetto dovrebbe avere presentato in Comuune la comunicazione di inizio lavori, con una relazione e gli eventuali elaborati grafici allegati.
      Puoi verificare presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune.
      Dopo di che parla nuovamente con l’architetto e cercate una soluzione soddisfacente per tutti.
      Amedeu ec.

  65. grazie mille,

    ti chiederei gentilmente un chiarimento: come posso stabilire se l’immobile ha la caratteristica di essere ‘architettonicamente unico e valido’ come dici tu? io so che è degli anni 20 ma non so se questo lo renda tale,in tal caso se non fossero stati presentati i disegni posso intervenire?

    un’ ultima domanda a chi posso chiede i capitolati (ovvero chi è tenuto a farmeli vedere per legge) nel mio condominio vige una inspiegabile reticenza.

    grazie ancora, aldo

    • Per Aldo.
      “Architettonicamente valido ed unico”, è stato un modo per evidenziare che, come hai precisato nella precedente domanda, alle pareti comparivano dei fregi.
      Per cui, esteticamente, per la buona regola d’arte, le pareti limitrofe alle esistenti dovrebbero riportare detti fregi o decori che siano.
      Tutto qui.
      Per avere i capitolati occorre che tu li richieda allAmministratore ed al direttore dei lavori, in qualità di comproprietario dell’immobile.
      Se non te li rilasciano chiedili in forma scritta, con raccomandata RR, minacciando il ricorso ad un legale.
      Amedeu e c.

  66. Salve io mi chiamo gennaro e faccio il portiere in uno stabile a napoli vorrei sapere se posso battermi per avere un’appartamento migliore visto che ci viviamo io mia moglie e una neonata
    entro dalla porta e mi trovo in un piccolo corridoio comune( è dei condomini per andare e uscire dalle cantine e non ne posso usufruire)
    cmq alla destra c’è la cucina soggiorno di queste misure h 2,58m e mq 15,98 con una finestra
    Alla destra del corridoio c’è un’altra porta dove si entra in una stanza adibita a camera da letto di h 2.35 e mq9.32 per di più senza entrata di luce naturale da nessun lato della stanza
    in fondo a questa stanza ci sono due porte che mi portano ad un ripostiglio usato come babina armadio di h 2.15 e mq1.76 con una finestrina che mi porta sotto il livello del giardino al primo piano ( sotto la sua grata per la pioggia)
    alla porta sx entro nel bagno sempre di altezza 2,15 e mq4,45 sempre con un finestrino con lo stesso problema del ripostiglio
    essendo che dopo aver effettuati dei controlli al catasto codesto appartamento (che tale non può essere chiamato) non risulta vorrei sapere se secondo voi posso constringere il condominio a darmi di meglio o un’altro appartamento ( in tutto questo sono obbligato a vivere in questo stabile)

  67. Gentilissimi
    l’abitazione in cui risiedo, è stata divisa nel 1969 tra i due fratelli, in parti uguali. Per capirci chiamerò la mia proprietà A e quella dei miei vicini B.
    L’abitazione A deve concedere diritto di passo all’abitazione B per accedere ai garage. Nel 1980 il figlio dell’abitazione B ha costruito sopra l’abitazione B una terza abitazione, che chiameremo C, a cui è stato affidato anche un numero civico nuovo. Naturalmente loro entrano anche in macchina
    La domanda è: come ha fatto l’abitazione C a garantirsi il diritto di passo sull’abitazione A se di fatto è solo una unità abitativa, senza garage? secondo me non deve entrare in macchina e parcheggiare nel proprietà B senza il permesso della proprietà A . Per capirci, se dovessero vendere l’abitazione C come fanno a rogitare anche il passaggio sulla proprietà A?
    Adesso l’abitazione C è affittata e gli inquilini passano dalla proprietà A per parcheggiare nella proprietà B(a titolo di piacere perchè non hanno garage, ma lasciano in cortile). Posso impedire loro il passaggio?

    grazie

    • Per Pietro.
      Quando è stato fatto l’atto che regolarizza il diritto di passaggio di B sulla proprietà del fratello A, occorre vedere, se in tale atto è stata inclusa una clausola che comprenda, in caso di ampliamento o sopraelevazione di detta casa di B, di usufruire del passaggio concesso da A.
      In caso contrario, la sopraelevazione di C potrà usufruire della servitù, fino a che rimane di proprietà di B, altrimenti un nuovo acquirente non potrà avvalersene.
      Senti comunque un legale della tua zona (Portagli una planimetria esplicativa e l’atto della servitù di passaggio).
      Amedeu e c.

    • Per Pietro.
      Quando è stato fatto l’atto che regolarizza il diritto di passaggio di B sulla proprietà del fratello A, occorre vedere, se in tale atto è stata inclusa una clausola che comprenda, in caso di ampliamento o sopraelevazione di detta casa di B, di usufruire del passaggio concesso da A.
      In caso contrario, la sopraelevazione di C potrà usufruire della servitù, fino a che rimane di proprietà di B, altrimenti un nuovo acquirente non potrà avvalersene.
      Senti comunque un legale della tua zona (Portagli una planimetria esplicativa e l’atto della servitù di passaggio).
      Amedeu e c.

  68. giuseppe artigiano fabbro

    buongiorno vorrei devo sistemare i balconi di un condominio di cinque piani vorrei sapere cosa prevede la normativa di sicurezza sull’altezza dei parapetti dei balconi e se detta misura varia dal primo all’ultimo piano grazie

    • Per Giuseppe.
      Normalmente l’altezza di una ringhiera di un balcone e di mt 1,00/1,10.
      Non esiste una legge specifica di riferimento, per cui devi cercare tale indicazione sul Regolamento Edilizio del tuo Comune (Lo puoi fare anche via Internet).
      Se non trovi un articolo in merito e devi svolgere un lavoro a regola d’arte, ti consigliamo di contattare un tecnico dell’ufficio Edilizia Privata comunale.
      Amedeu e c.

  69. giuseppe artigiano fabbro

    la ringrazio per l’informazione

  70. complimenti per la cordialità e professionalità.
    sono nel lazio zona sismica.
    premesso che la struttura è in muratura ordinaria ,di cui una falda già coperta a tetto
    l’altra a terrazzo
    1)ho una struttura accatastata in fase di costruzione
    2)l’ edificio realizzato è già composto di due locali nel piano terra e di due altri piani
    3)altezza totale dalla parte già coperta a mansarda è di circa dieci metri
    nel cornicione più basso da terra colmo tetto metri 11.50
    4)l’altra parte dell ‘edificio è attualmente coperto a terrazzo,che vorrei coprire a tetto con legno lamellare per ricavarne una mini mansarda
    5)colmo tetto attuale su cui vorrei rialzare l’altra falda del fabbricato è di metri 11.50
    6)fino a che altezza mi è consentito alzare la quota 11.50 avendo già cira
    un metro inserito negli 11.50 per la precedente falda?
    grazie anticipatamente

    • Per Antonio.
      Sono risposte difficili a darsi, in quanto, anche se i problemi sono semplice, occorrerebbe vedere un disegno.
      Comunque, sappi che la pendenza normale di un tetto è calcolata intorno al 30/33% (cioè su una lunghezza lineare di 1 metro ci si alza di 30/33 cm).
      a partire dal punto di incontro fra gronda del tetto ed il muro perimetrale lato esterno (della progettata mansarda), e rialzandoti per la larghezza della stessa del 30/33%; troverai così la esatta quota che puoi raggiungere rispetto agli 11,50 metri.
      Amedeu e c.

  71. sono antonio
    penso di aver impostato male il quesito in quanto il mio problema è sulle norme sismiche e non sulla pendenza.
    la domanda è : dovendo costruire l’altra falda del tetto fino a quanti metri è consentito alzare il colmo del tetto essendo la struttura in muratura ordinaria
    e trovandoci in zona sismica?
    esiste un limite massimo di metri in altezza per la struttura?
    grazie
    antonio

    • Per Antonio
      Devi controllare presso la tua Regione (Ex Genio Civile) formulando detta domanda.
      Riteniamo però che non vi sia un limite alla realizzazione della pendenza della copertura dal punto di vista sismico, a condizione che la stessa non risulti spingente e che siano opportunamente calcolati tutti i vincoli previsti in zona sismica.
      Dipende, invece, essenzialmente dalla massima pendenza che è prevista per le coperture, nel tuo Comune, dal Regolamento Edilizio Comunale.
      Amedeu e c.

  72. salve,ho un monolocale di circa 25 mq di superficie calpestabile.come faccio ad ottenere l’agibilita’ se ne vengono richiesti minimo 28mq? Il monolocale mi e’ stato venduto con un protocollo di agibilita’ che si riferiva ad altro immobile e quindi ho inoltrato denuncia al venditore.Tuttavia adesso vorrei ottenere l’agibilita’ ma c’e’ questo problema che neanche presso il comune di Brescia sanno come risolvere.grazie

    • Per Andrea.
      Non sanno come risolverlo, in quanto, da come ci hai spiegato la situazione, non sembra risolvibile.
      La superficie minima dei 28 mq è dettata dal DM 5/7/1975.
      Per cui non vi possono esser deroghe.
      Amedeu e c.

  73. vorrei sapere di quanti vani considera una casa composta da: cucina mq 14 ,camera letto mq 15.50, camera letto mq 14.50, bagno 3mq, bagno 7mq, corridoio, soggiorno con due finestre circa 22-23mq, lavanderia in balcone verandato. grazie

    • Per Giusy.
      Considerando i vani abitabili attuali sarebbe una casa di 3 vani (2 camere + soggiorno) più servizi.
      La cucina di mq 14 potrebbe essere considerata come pranzo/cucina, da valutare in fase di vendita.
      Con una ristrutturazione interna puoi sicuramente aumentare i vani, ma è una ipotesi puramente teorica.
      Amedeu e c.

  74. aggiungo che il salone potrebbe essere divisibile e ricavare due camere, oppure fare una cucina e una camera. grazie ancora

  75. Caro Amedeu, sono in possesso di tre ammezzati, alti circa 2.20 e con una superfice paria a circa 40mq. ognuno. Gli ammezzati (accatastati come deposito) sono molto carini, con soffitto a travi lignee. Io abito nello stesso immobile in cui sono situati gli ammezzati, al piano superiore : la mia domanda è : potrei fare un B&B, o affittarli come monolocali per brevi o lunghi periodi?

    • Per Angelica.
      Dovendoti rispondere dal punto di vista puramente tecnico, se non sei in zona di montagna dove sono ammesse altezze inferiori (da controllare sul Regolamento Edilizio comunale), gli ammezzati, per essere abitabili, dovrebbero avere l’altezza minima interna di mt 2,70.
      Amedeu e c.

  76. puramente teorica perchè? e poi un salone quando si considera 1 vano e mezzo e quando due vani?si prendono in considerazione i metri quadri e il n. delle finestre?grazie.
    c’è da dire inoltre che nel progetto di costruzione dell’appartamento la casa era disegnata come 4 vani, perchè dove c’è la cucina era salone e dove c’è il salone c’era una cucina e una camera ognuna di circa 10 metri. poi invece le camere sono state tagliate come le ho descritto prima.

    • Per Giusi.
      Se vuoi avere la consistenza esatta dei vani della tua casa ed individuare le stanze abitabili (h = mt 2,70) devi leggere attentamente l’articolo dal quale ci hai scritto e troverai le superfici minime che tali vani devono avere (compreso le altezze e le superfici finestrate), per essere abitabili.
      Se poi hai modificato la casa, e se questo è stato fatto con regolare progetto comunale, devi prendere atto della situazione attuale e non della preesistente.
      Ed ancora, se vuoi suddividere diversamente la tua abitazione (Come ti avevamo scritto), puoi farlo (con progetto comunale – DIA) e valutare poi i vani che ne usciranno.
      Tutto qui.
      Amedeu e c.

  77. Salve,
    possiedo un sottotetto (a dire il vero il proprietario dell’edificio residenziale è mio padre ma non credo mi cacci di casa subito la cui altezza interna media è di mt 2,35. Può essere adibito per uso professionale (postazione di lavoro per ditta individuale, quindi un piccolo ufficio o uno studio) o deve possedere i requisiti standard di un locale commerciale ?
    Grazie mille.

    • Per Francesco.
      Dovresti consultare il Regolamento Edilizio del tuo Comune; anche via Internet.
      Per gli “Ammezzati” (I vani posti fra il piano terra ed il primo), in molti Comuni è consentita l’altezza media di mt 2,40, per uffici.
      Si tratta di verificare se hai la stessa possibilità per un sottotetto.
      Amedeu e c.

  78. Per amedeu.
    Sei un architetto ?
    Grazie mille per la risposta, gentilissimo.

  79. Ho trovato proprio ora il testo che cercavo, del Regolamento Edilizio del mio comune (Castel San Giorgio, Salerno) circa il piano sottotetto:
    I piani sottotetto possono essere adibiti ad abitazioni o uffici, se l’altezza media utile è di m 2,80 e altezza minima non inferiore a m 2,30, e se l’isolamento delle coperture è realizzato con camere d’aria e con materiali coibenti tali da assicurare una temperatura uguale a quella dei piani sottostanti. La dichiarazione di abitabilità o di agibilità è, perciò, condizionata al rilievo delle temperature da parte dell’ufficiale sanitario. La parte che m’interessa è relativa alle prime due righe. Quindi, posso appellarmi al criterio dell’altezza minima (> m 2,30) ? Grazie.

  80. Sì, il criterio per il calcolo dell’altezza media mi è chiaro. Il testo cita: “I piani sottotetto possono essere adibiti ad abitazioni o uffici, se l’altezza media utile è di m 2,80 e altezza minima non inferiore a m 2,30”. Quindi, è vero che l’altezza media non è di m 2,80 ma l’altezza minima non è inferiore a m 2,30, bensì di m 2,35 (che sarebbe l’altezza reale del piano sottotetto, quindi inutile fare la media tra massima e minima, in quanto è già fissa, non ci sono altezze sfalsate) Ora, per quanto specificato, come parametro unico devo considerare il parametro dell’altezza media e e dell’altezza minima insieme oppure anche soltanto il parametro dell’ altezza minima ? In termini pratici, se questo piano sottotetto che possiedo ha un’altezza utile media di m 2,35, non posso appellarmi al criterio secondo cui l’altezza minima debba essere uguale o maggiore di m 2,30 ? Non so se mi sono espresso con chiarezza. Grazie.

  81. buongiorno, ho un locale che sopra le carte è registrato come garage e deposito e o ripostiglio, con altezza metri 2,20. sono in difetto se io lo trasformo in appartamentino e ci abito dentro?

  82. Perfetto, ora è tutto chiaro. Grazie mille e buon lavoro.

  83. Salve, una domanda ulteriore.
    Chi ha potere di intervenire sulle eventuali modifiche al Regolamento Edilizio di un Comune ? E tramite quali procedure può esser fatta un’azione simile ?
    Grazie.

    • Per Francesco.
      Il Regolamento Edilizio di ogni Comune viene approvato con delibera del Consiglio Comunale.
      I Regolamenti Edilizi precedenti al DPR n 380 del 6 giugno 2001 (Testo Unico sull’Edilizia), devono essere adeguati a detto Decreto Ministeriale.
      Il R.E. può essere modificato con una ulteriore delibera del C.C.
      Tale modifica può avvenire, a seguito di una nuova legge emanata dallo Stato o dalle singole Regioni e contenente delle novità importanti, oppure, anche, da richiesta di gruppi di cittadini (Sempre molto difficile da mandare avanti), che le Amministrazioni Comunali fanno proprie, se legittime.
      Vanno naturalmente approvate in una ulteriore delibera consiliare di modifica o aggiornamento.
      Amedeu e c.

      Amedeu e c.

  84. Salve,
    grazie per tutte le precedenti risposte.
    Ok, le normative parlano chiaro. Il punto è questo: possiedo un piano sottotetto con altezza effettiva di m. 2,35 e vorrei adibirlo a ufficio per attività individuale (postazione per web tv e piccolo studio per lavori di grafico freelance). Non c’è alcuna possibilità secondo la quale possa, da semplice cittadino, ottenere delle condizioni tali (deroghe dall’ASL, ad esempio) che mi permettano di operare individualmente in un luogo del genere ? E, nel caso in cui illegittimamente (ma non intenderei giungere a questa soluzione) trasformi questo piano sottotetto in ufficio, a quali sanzioni amministrative posso incorrere da parte di un controllo eventuale della polizia municipale ?
    Grazie

    • Per Francesco.
      Devi controllare cosa prevede il Regolamento Edilizio del tuo Comune per i sottotetti.
      Se non ammette (data anche l’altezza minima) il cambio di destinazione d’uso, rischi, che a seguito di una segnalazione di un vicino, ti venga elevata una denuncia civile e penale.
      Amedeu e c.

  85. il mio appartemento si trova al piano rialzato. il terrazzo comunica col l’ingresso pedonale dei condomini al portone del palazzo. vorrei sapere se posso creare un cancelletto per far sì che mio marito possa entrare la moto nel nostro terrazzo. devo chiedere autorizzazione agli altri condomini o posso creare il cancelletto senza autorizzazione? è possibile citare la normativa di riferimento da mostrare ai condomini in caso di opposizione in caso di creazione del cancelletto? Grazie. ho letto su internet di un caso simile in cui la corte di cassazione non vieta la creazione del cancellett

    • Per Giusy.
      Occorre l’autorizzazione condominiale e comunque leggi anche il Regolamento di Condominio.
      Se sai di una sentenza in merito, devi cercarla su internet.
      Amedeu e c.

  86. Buongiorno, posso accatastare una stanza inferiore a 9 mq come studio?
    Faccio presente che è dotata di finestra.

    Grazie

    • Per Alfonso.
      L’accatastamento potrebbe avvenire anche come camera (pur essendo di superficie inferiore ai mq 9,00).
      IL fatto è, che, in caso di vendita, l’acquirente trovando tale destinazione d’uso e riscontrando che non c’è corrispondenza di superficie in conformità al DM 1975, potrebbero, in seguito, invalidarti il contratto.
      Forse conviene scriverci “locale sgombero”.
      Amedeu e c.

  87. salve,

    nel soggiorno ho un altezza di solaio di 287 , se con il controsoffitto in cartongesso arrivo a 260 ho problemi con l’agibilita della casa ?
    grazie
    Andrea

    • Per Andrea
      Di regola si, in quanto l’altezza dei locali abitabili (bagno, cucina e corridoio esclusi) deve essere di mt 2,70.
      Comunque devi prendere visione del Regolamento Edilizio del tuo Comune: può darsi che contenga un articolo che permetta tale modifica.
      Amedeu e c.

  88. Un immobile anteguerra con REGOLARE LICENZA ma fuori le norme attuali di agibilità, perché alto 2,5 metri, accatastato A/4, rimane civile abitazione? Si può affittare per tale, senza incorrere in divieti? A che titolo il Comune concede la sua ristrutturazione, che comunque non potrà sanare l’altezza e non permetterà l’abitabilità?

    • Per Cesare.
      Se è abitato, e, come dici, è regolare dal punto di vista dell’abitabilità, riteniamo tu possa affittarlo.
      Devi, però controllare attentamente di avere i documenti che hai citato (Per esempio la certificazione storica anagrafica di residenza).
      Relativamente ad un permesso o DIA che ti autorizzino lavori di ristrutturazione o similari, l’altezza inferiore ai mt 2,70 consentita dal DM 1975, ti sarebbero di notevole ostacolo.
      Amedeu e c.

  89. Sono proprietaria di due garage(C6) che non sono divisi, vorrei costruire un muro in cartongesso all’ interno, c’è bisogno dell’ autorizzazione del comune. Posso abitarvi momentaneamente anche se l’ALTEZZA e’ di 2,50M, ED E’ ARIEGGIATO BENE IL LOCALE?

    • Per Sandra.
      Anche una parete di cartongesso può suddividere un locale regolamentare in due che non ne hanno i requisiti, quindi occorrerebbe l’autorizzazione comunale.
      Ma a parte ciò, hai due grosse problematiche: il cambio di destinazione d’uso (da garage ad abitazione), e l’altezza che non è regolamentare per le civili abitazioni, in quanto occorrono mt 2,70.
      Amedeu e c.

  90. salve, devo ristrutturare un vecchio fienile (stalla a piano terra e fienile a primo piano) e trasformarlo in civile abitazione.. come vengono considerati i mandolati? quanta luce vi entra?

  91. livello igrometrico (quantitativo )permesso per definre ‘abitabilità di casa privata

  92. Desidererei cortesemente conoscere le misure minime , le superfici minime delle stanze domestiche, il rapporto m2/m3 del terreno fabbricabile misure, le superfici minime locali abitativi e rapporto edificabilità di un terreno sito nel comune di Goito(MN)

    • Per Roberto.
      Riguardo alle superfici minime dei vani, alle altezze minime interne, alle superfici finestrate, valgono i parametri di cui all’articolo dal quale ci hai scritto.
      Relativamente all’indice di fabbricabilità, al rapporto di copertura ed alle distanze di un edificio dai confini e dalla strada, devi prendere visione della cartografia e leggere le Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale del tuo Comune.
      Lo puoi fare via internet, entrando nel sito del Comune stesso.
      Amedeu e c.

  93. Salve, avrei bisogno di un Suo parere.
    Se un costruttore che è proprietario di un lotto urbanistico, deve cedere a titolo gratuito, una porzione di terreno di sua proprietà al confinante, proponendo un frazionamento della relativa particella come subalterno, quali sono le conseguenze legali e tecniche per il confinante, derivanti da tale divisione di una particella in subalterni?
    Si può incorrere, in futuro, alla retrocessione della particella ceduta?
    In caso, se la divisione in subalterni non è valida, quale altra alternativa esiste per poter cedere la porzione di terreno al terzo confinante?
    La ringrazio. Distinti saluti.

    • Per Claudio
      Devi scusarci per la risposta che non possiamo darti.
      Questo 1° maggio, dopo anni, abbiamo voluto prenderci tre giorni di riposo e le domande nel frattempo accumulate sono state talmente tante che non ce la facciamo a rimetterci in pari con l’arretrato.
      Risponderemo alle nuove domande a partire dal giorno 03 maggio 2013
      Grazie.
      Amedeu e la Redazione

  94. Salve, avrei bisogno di un Suo parere.
    Se un costruttore che è proprietario di un lotto urbanistico, deve cedere a titolo gratuito, una porzione di terreno di sua proprietà al confinante, proponendo un frazionamento della relativa particella come subalterno, quali sono le conseguenze legali e tecniche per il confinante, derivanti da tale divisione di una particella in subalterni?
    Si può incorrere, in futuro, nella retrocessione della particella ceduta?
    In caso, se la divisione in subalterni non è valida, quale altra alternativa esiste per poter cedere la porzione di terreno al terzo confinante, senza che quest’ultimo abbia poi dei problemi?
    La ringrazio. Distinti saluti.

  95. Sto valutando l’acquisto di porzione di bifamiliare, costruita nel 1963, in muratura a setti portanti (c.ca 40 cm). l’abitazione è disposta su due piani. La licenza edilizia del 1963 riporta che la costruzione è costituita a piano terra da appartamento di 3 locali + servizio, e al primo piano un appartamento uguale. Poi l’autorizzazione all’abitabilità rilasciata nel 1964 afferma che l’abilità è stata data a piano terra a 3 vani e come altri vani cita bagno-cucinino e ripostiglio, e a piano primo a 4 vani e come altri vani 2 bagni e 1 passaggio. Ora l’accatastamento del 1968 non c’entra molto, nel senso che a piano terra c’è un locale cucina, una dispensa e un locale di sgombero: con altezze interne di 2,5mt e nello sgombero di 2,80 dato che si scende con 2 gradini. A primo piano l’altezza è 3,30 mt. Ora se compero vorrei fare a piano terra zona giorno e a primo piano le camere. Però come mi comporto con le altezze del piano terra? tra l’altro non c’è vespaio e non so neppure quanto scavare visto che non si sa come e quanto sono profonde le fondazioni. C’è qualche escamotage senza dover sventrare e riposizionare il solaio del primo piano? Posso scendere rispetto al piano di calpestio esterno rispettando il regolamento di igiene? in realtà diventerebbe un seminterrato anche se solo di 20 cm più in basso della sede stradale, però non so se sotto ci sono le fondamenta e se vado ad intaccare qualcosa. Scusi la lungaggine ma non so proprio cosa fare. Grazie mille

    • Per Laura.
      Devi scusarci per la risposta che non possiamo darti.
      Questo 1° maggio, dopo anni, abbiamo voluto prenderci tre giorni di riposo e le domande nel frattempo accumulate sono state talmente tante che non ce la facciamo a rimetterci in pari con l’arretrato.
      Risponderemo alle nuove domande a partire dal giorno 03 maggio 2013
      Grazie.
      Amedeu e la Redazione

  96. Salve, grazie per l’avviso del 1° Maggio, Le riformulo la situazione e
    avrei bisogno di un Suo parere.
    Se un costruttore che è proprietario di un lotto urbanistico, deve cedere a titolo gratuito, una porzione di terreno di sua proprietà al confinante, proponendo un frazionamento della relativa particella come subalterno, quali sono le conseguenze legali e tecniche per il confinante, derivanti da tale divisione di una particella in subalterni?
    Si può incorrere, in futuro, alla retrocessione della particella ceduta?
    In caso, se la divisione in subalterni non è valida, quale altra alternativa esiste per poter cedere la porzione di terreno al terzo confinante?
    La ringrazio. Distinti saluti.

    • Per Claudio.
      Una volta effettuato il frazionamento, dove il terreno viene diviso in 2, 3, 4 parti , a seconda delle esigenze e degli accordi stabiliti, a ogni proprietario toccherà il proprio pezzo di lotto, che si dovrà, però, intestare contrattualmente, affinchè la proprietà passi da una persona ad un altra.
      Amedeu e c.

  97. Ringrazio anch’io dell’avviso, e vi riformulo la domanda, sperando che possiate rispondermi nonostante il grande lavoro arretrato che avete. Sto valutando l’acquisto di porzione di bifamiliare, costruita nel 1963, in muratura a setti portanti (c.ca 40 cm). l’abitazione è disposta su due piani. La licenza edilizia del 1963 riporta che la costruzione è costituita a piano terra da appartamento di 3 locali + servizio, e al primo piano un appartamento uguale. Poi l’autorizzazione all’abitabilità rilasciata nel 1964 afferma che l’abilità è stata data a piano terra a 3 vani e come altri vani cita bagno-cucinino e ripostiglio, e a piano primo a 4 vani e come altri vani 2 bagni e 1 passaggio. Ora l’accatastamento del 1968 non c’entra molto, nel senso che a piano terra c’è un locale cucina, una dispensa e un locale di sgombero: con altezze interne di 2,5mt e nello sgombero di 2,80 dato che si scende con 2 gradini. A primo piano l’altezza è 3,30 mt. Ora se compero vorrei fare a piano terra zona giorno e a primo piano le camere. Però come mi comporto con le altezze del piano terra? tra l’altro non c’è vespaio e non so neppure quanto scavare visto che non si sa come e quanto sono profonde le fondazioni. C’è qualche escamotage senza dover sventrare e riposizionare il solaio del primo piano? Posso scendere rispetto al piano di calpestio esterno rispettando il regolamento di igiene? in realtà diventerebbe un seminterrato anche se solo di 20 cm più in basso della sede stradale, però non so se sotto ci sono le fondamenta e se vado ad intaccare qualcosa. Grazie mille e buon lavoro

    • Per Laura.
      20 cm non sono molti, ma avere un piano di calpestio di una possibile abitazione posto sotto al piano di campagna, porta, con il tempo, immancabilmente, a problemi di umidità di risalita, con quel cattivo fenomeno della condensa, dell’efflorescenza e quindi dell’umido che ti prende le pareti.
      Per ovviare a tutto ciò dovresti creare uno scannafosso ed una barriera chimica ai muri portanti del piano terra.
      Vedi a tale proposito i nostri articoli sull’umidità di risalita (Adopera il pulsante “Cerca” in alto a destra della Home).
      Dovendo spendere in una costruzione per ottenere due piani abitabili, forse sarebbe più opportuno prevedere di portare l’altezza del piano terra e primo piano a mt 2,70 finiti, con interposto un solaio.
      Naturalmente è un lavoro molto più costoso, ma la ristrutturazione così fatta sarebbe a regola d’arte.
      Amedeu e c.

  98. Gent.mo Amedeu, la ringrazio per la sollecita risposta. Domani andrò dal tecnico comunale per capire se eventualmente possono dare una deroga per le altezze (anche se ho forti dubbi). Certo sventrare e riposizionare il solaio di interpiano sarebbe la soluzione migliore, purtroppo mi sa che è troppo costosa per il budget che avevamo previsto (circa 100mila), dato che si dovrebbe ricostruire un piano di circa 80 mq in più la casa è a setti portanti in muratura e muri di controventatura portanti anch’essi di 40 cm. Poi bisognerebbe calcolare anche tutta l’impiantistica, i serramenti, un eventuale vespaio o gattolatoio, un eventuale cappotto e le finiture, anche se serramenti e cappotto potrebbero aspettare e certe finiture potremmo farle in economia. Inoltre c’è il problema di mettere in sicurezza l’altra metà della bifamiliare di altrà proprietà. E’ un peccato perchè il giardino è fenomenale (700mq) e la casa ha anche una sua dignità (certo è stile e costruzione anni 60) e quando l’ho visitata non ho notato nè efflorescenze, nè muffe, nè quel cattivo odore di umidità, però è una scelta che facciamo per tutta la vita e per farla dovremmo vendere la nostra e accedere anche a un mutuo per la ristrutturazione. perciò dobbiamo fare bene i nostri conti.
    La ringrazio per la disponibilità dimostratami e le (vi) auguro buon lavoro!

  99. Gent.mo Amedeu, sto valutando l’acquisto di un’appartamento a Torino. L’allogio in questione è di circa 90mq: ingresso, soggiorno, cucina, 2 bagni e 2 camere. Entrambe le camere da letto sono sui 12 mq: nessuna delle due può definirsi matrimoniale (inferiore a 14 mq).
    Acquistando l’appartemento, ed andandoci a vivere in 3 persone (io, moglie, figlia), andrei in corso a qualche sansione? Il notaio potrebbe non validare l’acquisto?
    C’è qualche altro aspetto di cui devo tenere conto?
    Grazie in anticipo!
    Saluti

    • Per Massimo
      Il Decreto ministeriale della Sanità 5 luglio 1975 (leggilo nell’articolo dal quale ci hai scritto)
      all’articolo 2 cita testualmente:
      “le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone.
      Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14.”
      Leggendo quanto sopra, l’obbligo consiste solo per la misura di mq 14 per il soggiorno, mentre per le camere da letto pone l’alternativa fra 9 e 14 mq.
      Comunque devi assicurarti che il Regolamento edilizio del tuo Comune non ponga limiti più restrittivi.
      Puoi farlo consultandolo via internet.
      Amedeu e c.

  100. salve, ho un appartamento sopra un locale pizzeria e con tetto piatto , cioe` non c’e` un sottotetto . le pareti in altezza sono di 3 metri e 28 cm… e` stretto e lungo, 5 mt e 70 in larghezza per circa 22 metri di lunghezza. vorrei sapere se va bene, e` a norma…? dovrei fare un abbassamanto del soffitto?
    quali sono le misure giuste per i muri esterni , a norma , e quelle interne per i muri divisori? inoltre sempre per l’appartamento di 5,70 x 22. oltre ai muri esterni , ci dovrebbero essere altri muri interni come muri portanti? grazie

    • Per Antonietta.
      Un’unica larghezza di mt 22 non va bene per motivi antisismici, in quanto i fabbricati devono avere vani con muri portanti posti a distanza non superiore a 7 metri.
      tanto vale anche per l’altezza.
      L’altezza di mt 3,28 del soffitto, se non vuoi conservarla, puoi controsoffitare i vani risparmiando anche in consumi energetici.
      I muri esterni, se la casa è in muratura e sei al 1° piano, dovrebbero avere uno spessore minimo di cm 30.
      Le pareti interne cm 12/15.
      Amedeu e c.

  101. Salve, nella terrazza della palazzina di due piani ( costruzione 2010 ) in cui si trova il mio appartamento il costruttore al posto di due locali tecnici di sua proprietà ha ricavato due bilocali molto piccoli la cui altezza risulta essere secondo i disegni del progetto 2,40 metri e inoltre le stanze non rispettano i parametri di ampiezza per l’abitabilità.Questi locali risultando appunto tecnici, possono essere affittati per uso abitativo senza avere neanche l’abitabilità?…cosa posso fare per impedire questo abuso?…può aver trovato qualche raggiro che gli permette di fare ciò?

    • Per Pietro.
      Non esiste possibilità di fare raggiri.
      Puoi chiamare i vigili urbani (o scrivere un esposto al Sindaco), chiedendo una verifica per quanto hai constatato.
      Amedeu e c.

  102. Buonasera, Io avrei una domanda. Un anno fa ho preso in affitto una casa, dove accanto si trovava magazzino. Pero in stato di non lavorazione.
    Praticamente e una palazzina di piano terreno e 1 piano. Dove si trovano 4 appartamenti. 3 apart. al primo piano e io con magazzino al piano terreno . ora questo magazzino e diventato una ditta di cinesi che macchinari vanno tutto il giorno anche di domenica. … Io ho un bambino di 7 mesi che non riesce piu a riposare. perche sua camera e magazzino divide soltanto un muro… si immagina. la mia domanda e… ma e correto? o mi posso rivolgere a qualcuno

    • Per Monika.
      Se hai in affitto un appartamento hai diritto a potervi vivere e dormire in quiete.
      Devi scrivere (Fatti aiutare eventualmente da qualcuno) due lettere Raccomandate RR, indirizzate rispettivamente alla ASL di zona (Ufficio di igiene) ed al comando di Polizia Municipale.
      Spiega sinteticamente il tuo problema e chiedi che venga effettuata una verifica di misurazione dei decibel sonori e del fatto che queste persone lavorano oltre le ore consentite dalla legge (Anche di domenica).
      Chiedi un sopralluogo e chiedi anche di essere informata per scritto.
      In caso di mancata risposta recati presso un sindacato inquilini, tipo il SUNIA, dove hanno anche un legale.
      Amedeu e c.

  103. salve,
    premesso che abitiamo in una bifamiliare di qui una parte appartiene a dei parenti di mia moglie e mio cognato,e quella interessata appartiene al 50% a mia moglie e l’altro 50% a mio cognato,io vorrei fare una divisione in modo da creare due appartamenti ma nel piano terra l’altezza 2,50 come posso fare?devo far valutare la casa e dargli la differenza?oppure devo creare abitabilità sotto e poi dividerla?e nel caso i soldi che spendiamo li spendiamo solo noi che facciamo parte del 50% a mio cognato gli spetta qualcosa?o noi una volta che se dovesse vendere a noi dobbiamo tirargli indietro quello che non a speso pari al 100%?e in fine se dovessi creare una mansarda dopo che si fa la divisione gli spetta qualcosa?,o la divisione comprende anche il sottotetto?grazie

    • Per Emanuele.
      Prima di vedere di rispondere alle tue numerose domande, sappi che la legge urbanistica non consente civili abitazioni di altezza inferiore a mt 2,70.
      Mt 2,40 li potrai avere solo nei corridoi, nei locali sgombero e nei wc.
      Detto ciò, ci sembra di comprendere che vuoi creare 2 appartamenti al piano terra.
      Se non è così, sei pregato di riformulare la domanda, facendo discorsi brevi con punteggiatura e chiarendo meglio la situazione che hai e quello che desideri.
      Amedeu e c.

  104. Cmplimenti per la professionalità! Non è da tutti!
    Vi pongo questo quesito, per avere cortesemente una Vostra risposta:
    Solo tre anni dopo circa, dall’acquisto di un appartamento, sono venuta a conoscenza di un abuso edilizio all’interno della mia proprietà. Poichè il costruttore necessita di una mia firma per l’inoltro della pratica di sanatoria al comune, ho richiesto a “detto costruttore” i documenti (compresi elaborati tecnici) dai quali posso verificare ciò che sana. Non ho mai avuto risposta. Devo vendere la proprietà, ma senza agibilità non mi è possibile. Il comune, in questo caso, ha delle responsabilità? Mille grazie.

  105. Buongiorno!
    Ho aperto un B&B in Lunigiana, e avrei bisogno di sapere che requisiti si intendono con “cucina con requisiti di civile abitazione!?”

  106. Salve, sono in possesso di un terreno residenziale in cui è già realizzata una villa, nel terreno restante si potrebbe costruire un’altra abitazione.
    Ora quello che vorrei sapere, siccome il lotto è unico e vorrei vendere la parte in cui si può realizzare l’altra villa, si può lottizzare il terreno di mia proprietà e vendere il lotto restante senza che io costruisca il rustico?

    • Per Serena.
      Le operazioni che potrai effettuare su tuo terreno le dovrai ricercare nella cartografia e nelle Norme di attuazione del Piano regolatore Generale.
      Puoi farlo anche via Internet, entrando nel sito del tuo Comune e trovando, nella cartografia di PRG, il tuo lotto.
      Devi prendere atto della lettera (A.B.C….?) nella quale rientra detto terreno.
      Di seguito cerca le Norme di Attuazione e vai alla lettera da te individuata.
      Troverai la descrizione dei parametri edilizi urbanistici, nonchè la spiegazione di tutto ciò che puoi fare in detto terreno.
      Amedeu e c.

  107. in una parte della mia abitazione , che risulta come magazzino in documenti catastali, ho adattato lo spazio , dividendo con pareti in cartongesso , quella parte, dal resto del magazzino e vorrei poterlo adibire ad un uso professionale per lavorare , con lo shiatsu e terapie naturali. questo ambiente di altezza massima è circa 2, 15 m . non c è ilbagno ancora . quali requisiti deve avere per ottenere l abitabilita? chiedo perche vorrei poter regolamentare l attivita , aprendo un circolo con tessere assicurative,ma la regolamentazione dei circoli, prevede che l ambiente, abbia appunto l abitabilita . vi ringrazio . Cordiali saluti

  108. Buongiorno, grande dilemma ….due anni ho fermato un immobile su carta, facendo prima una proposta di acquisto e successivamente il preliminare di vendita dove su entrambi i documenti c’è scritta la seguente composizione soggiorno cucina camera da letto bagno e terrazzo (40 mq. di casa e 40 mq. di terrazzo) pochi giorni fà sono stata contattata per fare il sopralluogo nell’appartamento e sono rimasta scioccata dalla dimensione della camera da letto sarà stata 3 mq. x 2.40 mq. ……… ci entra a male pena il letto …..posso eventualmente impugnare il preliminare perchè la superficie della camera non è in conformità con DM del 1975? Ringraziandovi anticipatamente, attendo un Vs. gradito riscontro. Saluti Deborah

    • Per Deborah.
      Benchè la legge non ammetta l’ignoranza (Nel senso che dovevi vedere prima l’appartamento e poi fare il compromesso), a nostro parere, puoi richiedere l’annullamento dello stesso, in quanto è inerente la vendita di un appartamento che non ha le caratteristiche per essere tale (Come da DM 5/7/1975).
      Forse ti conviene farti supportare da un legale.
      Amedeu e c.

  109. egregio signor Amedeu, nella mia casa in costruzione a Spinea (Ve) vorrei far mettere del cartongesso,per illuminare con dei faretti sia il piano cottura a bancone sia ill bagno piccolo per creare più luce.mi è stato detto che devo aspettare l’abitabilità,è corretto?La ringrazio molto

  110. salve io abito in affitto in una palazzina su due piani a piano terra ho sala con angolo cottura e bagno e altezza del soffitto e 2.40 vuolevo sapere se e regolare vivere con questa altezza

  111. Egr.i Amedeu e c.,
    scusandomi sin d’ora per la lunghezza di questa mia, vado ad esporre il mio caso:recentemente il Comune mi invia una richiesta di verifica versamenti ICI relativamemente ad un terreno di mia proprietà. Durante l’incontro con l’arch. incaricato dell’attività di supporto all’ufficio tecnico, mi viene comunicato che il Comune ha reso edificabile UNA PARTE (ca 212 mq.) del lotto di terreno adiacente all’area di pertinenza della mia abitazione, (accatastato come terreno agricolo) e che tale variazione sia stata applicata prima del 2003 (anno da cui è iniziato l’obbligo di notifica da parte dell’Ente).Io ne sono entrata in possesso dal dic. 2002 e ne ero completamente all’oscuro.Trattasi,però, di un’area dalla conformazione IRREGOLARE, sulla quale NON vi è la concreta possibilità di sfruttamento edificatorio,in quanto avente una larghezza che da 8 mt. va restringendosi fino a 3 mt, per una lunghezza di ca. 32 mt. e confinante con un canale consortile, pertanto vincolato alla richiesta di autorizzazione del consorzio . Aggiungo che l’arch. preposto a contattare i residenti del mio quartiere, ha dichiarato che, nel frattempo, la cubatura del mio terreno (150 mt. cubi) è stata, molto probabilmente, “utilizzata” per realizzare una palazzina di nuova costruzione sul terreno adiacente a quello del mio vicino(sempre a mia insaputa!).Pertanto sono a chiedere: come posso verificare da quando quest’area sia stata effettivamente resa edificabile? Basta la semplice inclusione nel PRG, o fa fede la data di approvazione della variante? Ai fini ICI/IMU, per i quali mi vengono richiesti, ovviamente, gli arretrati, come si stabilisce l’effettivo valore dell’ area/indice/coeff. di edificabilità? E’ legale “concedere/cedere” la mia cubatura a terzi?RingraziandoVi sin d’ora, cordialmente saluto.

    • Per Patrizia.
      La data è quella di approvazione del PRG.
      Si, è possibile vendere una cubatura ad altro proprietario.
      Circa il valore da dare all’area, il Comune applica prezzi che sono controllati dal Genio Civile (Ora Regione), ma può farlo anche sulla base di tabelle approvate con deliberazione comunale.
      Amedeu e c.

  112. Gent. mi Amedeu e c.,
    ringraziandoVi per la celere quanto esaustiva risposta, approfitto per chiedere in base a cosa il Comune abbia la facoltà di cedere la cubatura a terzi sostituendosi al legittimo proprietario del terreno.Posto che così è stato ( e che sia paradossale mi si venga comunque a chiedere, oltre gli arretrati ICI/IMU – che ovviamente,dopo le opportune verifiche, andrò a pagare- il pagamento di sanzioni e interessi accessori per una particella che, se decidessi di unificare al terreno di pertinenza della mia abitazione, ai fini edificatori, ha “perduto” la sua cubatura) come posso agire per far valere queste mie ragioni nei confronti dell’Ente comunale? Ho diritto di rivalsa nei confronti dell’impresario/costruttore a cui, tale cubatura, è stata ceduta?Nuovamente ringrazio per l’attenzione che vorrete rivolgere a questa mia. Cordialità!

    • Per Patrizia.
      Ci era sembrato di capire che il volume era stato venduto da uno della tua famiglia, difatti noi abbiamo risposto:
      “….Si, è possibile vendere una cubatura ad altro proprietario.
      Circa il valore da dare all’area, il Comune applica prezzi che sono controllati dal Genio Civile (Ora Regione), ma può farlo anche sulla base di tabelle approvate con deliberazione comunale.)
      Non è invece possibile che il Comune , di sua iniziativa, si impossessi o addirittura trasferisca il volume inerente un lotto e quindi una proprietà, su altro terreni di proprietari diversi.
      Se hai perduto la possibilità edificatoria, oppure addirittura hai un lotto dove è impossibile costruire (Data, per esempio la forma allungata e stretta di detto lotto), puoi fare domanda di esenzione alla Commissione Tributi della tua zona.
      Informati presso l’ufficio tributi del tuo Comune.
      Amedeu e c.

  113. Buongiorno,
    vorrei acquistare un immobile che mi è stato proposto come 3 locali in una palazzina del ’65.
    Per questo ho firmato una proposta di acquisto che riporta che l’app.to è di tre locali ed il venditore ha dichiarato che “l’immobile è conforme alle norme urbanistico-edilizie vigenti”.
    Le norme vigenti nel comune dell’immobile in termini di requisiti minimi degli spazi abitativi fanno riferimento al classico DM del ’75.
    L’appartamento verrebbe abitato da due persone (padre e figlio).
    Da una successiva misurazione effettiva dei metri calpestabili è risultato che:
    Soggiorno = 3,10x 3,30 = 10,23
    Bagno = 1,70 x 2,80 = 4,76
    Stanza da letto1 = 3,60 x 2,80 = 10,08
    Stanza da letto2 = 3,40 x 2,60 = 8,84
    Corridoio = 1 x 2,30 =2,30
    Cucinotto = 1,20 x 2,90 = 3,48
    Altezza soffitto: 3 metri in ogni locale.

    Volevo chiedere i seguenti chiarimenti:

    1) Se agli atti risultasse comunque che i locali sopra indicati fossero considerati abitabili e destinati per l’uso corrispondente, ci potrebbero essere problemi da parte mia ad impugnare comunque la proposta d’acquisto dato che alcuni locali non sarebbero “conformi alle normative vigenti” ?vedi soggiorno e stanza da letto2, oltre al fatto che la stanza da letto1 sarebbe destinata al solo uso singolo.
    2) Secondo le norme vigenti, se e a quale utilizzo abitativo si potrebbe prestare l’immobile con le misure sopra indicate? p.e. Monolocale con cucina e locale sgombero?

    Vi ringrazio anticipatamente per la risposta.
    Cordiali saluti

    • Per Walden.
      E’ una situazione che riguarda gran parte delle vecchie case italiane.
      il DM 05/07/1975 fissa delle superfici minime da rispettare e, nel tuo caso, non risultano conformi il soggiorno e le 2 camere.
      L’immobile nel quale è sito l’appartamento che intendi acquistare è del 1965, quindi precedente a detto DM, per cui, una volta fatto l’atto dal notaio, riteniamo, che potrebbero sorgere delle difficoltà nel rendere nullo o annullabile l’atto stesso.
      Comunque, parlane anche con il notaio che deve rogitare.
      Amedeu e c.

  114. Salve, ho una casa disposta su 3 livelli, vorrei dividerla e realizzare 1 bilocale di 37 mq, e 2 monolocali di 26 e 27 mq. In queste condizioni sarebbe possibile avere l’abitabilità? in caso di risposta negativa è possibile ampliare il piano primo e secondo? di quanto ?
    l’immobile è in provincia di Varese ed è del 1900 circa

    • Per Fernando.
      Circa l’ampliamento, magari come il Piano casa, devi rivolgerti allo Sportello Unico per l’edilizia in Comune.
      Per la superficie minima dei mono e bilocali, leggi attentamente l’articolo dal quale ci hai scritto e che prevede superfici minime rispettivamente di 28 e 38 mq.
      Amedeu e c.

  115. Buongiorno, navigando su internet ho visto questo favoloso sito e vorrei porre una questione:
    ho un immobile sottotetto (o mansarda) accatastato per magazzino, wc w locale di sgombero. Nella realtà l’immobile è un appartamento a tutti gli effetti con allacci autonomi, caldaia esterna, ingresso autonomo con porta blindata, citofono, cucina ben areata, bagno (accatastato) con tutti i sanitari e finestra… insomma un appartamentino a tutti gli effetti! L’unico limite è l’altezza media non raggiunta per i limiti del mio comune. E nella realtà io ci vado un paio di mesi all’anno perché si trova in una località turistica. Il mio dilemma è il seguente: c’è qualche legge che mi vieta di viverci temporaneamente? e definitivamente? Non si riesce a capire se è normata la questione o meno, ho solo trovato sentenze che con buon senso limitano l’abitabilità ad un posto “dignitoso”…. Lei cosa pensa al riguardo?

  116. Salve, volevo sapere come considerare le superfici minime di 14mq per i primi quattro occupanti dell’alloggio e 10mq per ogni abitante in più. Sono da intendersi calpestabili? Sono al netto dei vani di servizio e zone di passaggio? Posso affittare una casa di 65mq calpestabili (inclusi i vani di servizio e passaggio) a una famiglia di 5persone (due adulti e tre bambini)? Se si per la superficie totale mi sembra di capire che non posso per le camere da letto (una è di 14 mq e l’altra di 9mq, e non ve ne sono altre), giusto? Sarei passibile di denuncia da parte degli altri condomini?
    Grazie

    • Per Matteo.
      Sono superfici interne calpestabili.
      Più che da parte degli altri condomini, se l’immobile è stato costruito successivamente al 1975, potresti avere delle rivalse da parte degli inquilini.
      Amedeu e c.

  117. Grazie per la risposta celere. Però non ho capito se nel computo dei metri vanni considerati anche quelli dei vani di servizio (bagni, corridoi ecc.). Per quanto riguarda gli inquilini non ci sono grossi problemi perché loro sono a conoscenza della problematica e la accetterebbero la cosa (anche perché sono miei amici che si devono trasferire nella mia città) . Quelli che mi preoccupano mentre sono i condomini che sono abbastanza rigidi e inflessibili. Potrebbero indurmi a sfrattarli? E in virtù di quale legge? Questa di cui si parla qui? Potrei dire che i due genitori dormono nel soggiorno in un divano letto e risolvere così la questione?
    Grazie ancora.
    Siete spettacolari!!!!!

    • Per Matteo.
      Nel computo della superficie netta dell’appartamento vanno conteggiati tutti i vani (Sup. di calpestio) che lo compongono, compreso corridoi, bagni e ripostigli.
      Amedeue e c.

  118. Buongiorno, vorrei comprare un appartamento su due piani e il secondo è un sottotetto con attutale destinazione “locale sgombero” con altezze medie indicate in planimetria hmin=155 hmax 1,99 presso il comune di Torino. In realtà il sottotetto è suddiviso in salottino, 2 camere, studio e bagno cieco. Mi sembra di capire che le altezze medie minime non ci siano ma i proprietari dicono che un loro tecnico dice che si può rendere comunque abitabile; come è possibile? Il bagno può essere cieco?
    grazie mille per l’aiuto.

    • Per Grazia.
      L’altezza media delle mansarde abitabili deve essere di mt 2,70, inoltre le stesse devono rispettare tutti i parametri urbanistici di cui al DM 5/7/1975.
      Comunque, se un tecnico del luogo ha dato speranze ai venditori, prima di effettuare l’acquisto, cerca di informarti in Comune presso lo Sportello Unico o l’ufficio Edilizia Privata sull’esistenza di eventuali regolamenti locali che diano tale possibilità.
      A noi non risulta.
      Amedeu e c.

  119. Sono propietario di un bar ho fatto costruire una sala fumo con depuratore scambiatore nel 2006 , da un controllo della polizia municipale risulta che non c e stata nessuna documentazione della costruzione della stessa .
    pare strano visto che hanno eseguito varie volte ,negli anni controlli ,
    A tuttoggi mi minacciano di chiudere il locale se non costruisco nella stanza abibita a sala fumo una finestra pari a 1/8 della superfice del pavimento come da regolamento edilizio la stanza ha 2 grandi vetrate all interno del locale con sufficiente illuminazione che arriva dalle vetrine poste a 4 metri dalla sala fumatori.
    chiedo se la normativa generale edilizia mi obbliga ,visto che non viene menzionata la sala fumatori, ad aprire un finesta pari a 1/8 della superfice che viene a misurare in mq 1,375 se mi potete aiutare in tal senso ringrazio anticipatamente

    • Per Claudio.
      Di regola, poichè è un ambiente abitabile , pur essendo adibita ad uso diverso, deve avere una finestratura pari ad 1/8° della superficie calpestabile interna.
      Questo, salvo che il Regolamento Edilizio comunale, eo quello della ASL della tua zona, non dispongano diversamente (Per esempio apparecchiature elettriche di ricambio aria).
      Amedeu e c.

  120. Gentilissimo Amedeu,
    Sto acquistando un appartamento, l’immobile e composto di due unita abitativa del 1988, piano terra servizi distinti per ogni appartamento, al primo piano l’appartamento d’acquistare, al secondo piano altro proprietario, esternamente l,aria cortiliva è composta da tre lati, due lati in comune, il terzo lato in pratica dietro la casa, un pezzo d’orto di proprietà secondo piano, l’altro pezzo di proprietà primo piano.
    Domanda, sulla planimetria non c’è la divisione dell’orto, e menzionata solo sul rogito: appezzamento di terreno a orto di proprietà Sig………., appezzamento di terreno attuali acquirenti sig…….,senza specificare i metri di competenza, le chiedo cortesemente se tutto ciò e corretto, ed eventuale cosa fare?
    Cordiali saluti
    Vincenzo

    • Per Vincenzo.
      Il contratto è ciò che definiscela tua proprietà, per cui, se la dizione è quella riportata, sembrerebbe che sia descritto insufficientemente.
      Vedi se viene citata una particella catastale, nel qual caso dovresti solamente tirare i confini.
      Altrimenti sarai costretto a fare un nuovo atto con il tuo vicino, nel quale vi suddividerete l’orto.
      A meno che non vogliate lasciarlo a comun, indiviso.
      Amedeu e c.

  121. Gentile Sig. Amadeu,
    dovrei adibire un appartamento da poco ristrutturato ad esercizio di affittacamere. La normativa regionale (puglia) prevede che i locali destinati all’esercizio di affittacamere debbano possedere le caratteristiche
    strutturali e igienico-edilizie previste, per i locali di abitazione, dal regolamento comunale. Il mio comune non ha un regolamento di igiene apposito e il regolamento edilizio non riporta nulla circa le superfici minime dei locali di abitazione e in ogni caso è antecedente al Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975. Il problema che mi si pone è il seguente: avendo tra le altre una stanza che misura 20 mq avevo intenzione di adibirla a camera tripla ma il funzionario della asl che dovrà rilasciare il parere di competenza sostiene che per essere una tripla la stanza dovrebbe misurare 14+9=23 mq. Ora dal punto di vista della logica io ritengo che sia diverso valutare lo spazio necessario per una stanza e quello per un posto letto aggiuntivo, quindi ritenevo che, in analogia al calcolo che si effettua per gli alberghi – dpr 1437/70, la valutazione del posto letto aggiuntivo dovesse scaturire dalla differenza di metratura della camera doppia rispetto alla singola (14-9=5mq – per gli alberghi abbiamo 14-8=6mq). Le sembra un ragionamento corretto? Conosce qualche riferimento normativo che potrebbe fare al caso mio? Ovviamente, visto l’atteggiamento, non riuscirò a spuntarla a meno che non abbia un riferimento certo di legge (le anticipo che l’ispettore in questione già mi ha risposto picche rispetto all’applicabilità del dpr 1437 in quanto la legge regionale si riferisce esplicitamente alle norme per le abitazioni)!
    Cordiali Saluti
    Antonietta

    • Per Antonietta.
      Non siamo a conoscenza di leggi o normative che in questo caso possano aiutarti.
      L’Asl della tua zona applica il DM 5/7/1975 sugli standard urbanistici, ed anche se non recepito dal R.E. comunale perchè precedente, è un DL di Stato e va applicato.
      Circa la possibilità di far conteggiare diversamente la superficie in quanto tipo alberghiero, in mancanza di una normativa locale, è l’Asl che dispone in merito.
      Amedeu e c.

  122. Salve, ho acquistato terreno edificabile, con l’architetto che segue a pratica abbiamo presentato il progetto in comune ed è stato approvato a settembre 2013, ma è stato richiesto il PUO e quindi approvazione da parte della provincia. La provincia oltre a varie modifiche ha richiesto prove geologiche che mi stanno costando circa 8000 euro.
    chiedo: i rilievi non avrebbero dovuto farli prima di definire il terreno edificabile? il mio lotto ha intorno altri lotti già edificati, in questo caso non doveva o poteva essere sufficiente l’appovazione del consiglio comunale? si parla tanto di semplificazione delle procedure, ma mi pare che si faccia il possibile per renderle più complicate…grazie lorenza

    • Per Lorenza.
      Riteniamo che tu sia capitata in un brutto periodo, nel quale, a causa delle piogge intense di questo inverno, mezza Italia ha dei problemi idrogeologici, ed in particolare la Liguria.
      Amedeu e c.

  123. Per Elena.
    E’ obbligatorio ai sensi del DM 5/7/1975
    http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
    Per le zone A (Centri storici) sono ammesse, in fase di ristrutturazione anche altezze inferiori, per la parte esistente.
    Poiche, però, la cucina è un ampliamento avrebbe dovuto sempre rispettare i mt 2,70 di altezza.
    Non avevi la possibilità di abbassare il piano di calpestio della cucina in fase di realizzazione?
    Amedeu e c.

  124. salve
    vorrei sapere se nella nuova costruzione della mia casa posso fare l’altezza del soffitto 3 metri prima di comprare il terreno che è sito nel comune di mazzano brescia.
    grazie.

    • Per Carla.
      L’altezza per vani abitabili prevista dal DM 05/07/1975 è di mt 2,75 minimo.
      Se realizzi una altezza superiore, (mt 3,00) va bene.
      Avrai un volume in più da riscaldare energeticamente nelle stagioni fredde.
      Amedeu e c.

  125. Per Osv
    Se la casa è stata realizzata negli anni 60, quindi precedentemente al D.M 05/07/1975 che fissa i parametri tecnico urbanistici dei vani, potrebbe andare pure bene, a condizione, a nostro avviso, che in questi anni l’abitazione stessa non abbia subito varianti con autorizzazione comunale.
    Varianti che dovresti controllare presso l’ufficio Edilizia Privata del Comune.
    Parlane anche con il notaio e con il tecnico (Geometra o altri) che ti segue la parte tecnica dell’atto di acquisto.
    Amedeu e c.

  126. Salve
    sto vendendo un appartamento con garage, nell’acquisire i vari documenti scopro che il piazzale da cui si accede al garage, che ritenevo condominiale, in realta è intestato al proprietario del terreno su cui è sorto il condominio, possessore di uno degli appartamenti. Il proprietario del fondo, pur non avendo impedito fino ad ora il passaggio, non intende concedere una servitu di passaggio. Potrebbe creare problemi all’acquirente futuro proprietario? Qual’e’ la soluzione migliore per vendere, garantendo l’acquirente, ma senza attendere i tempi di una causa di usucapione?
    cordiali saluti Giuliano

    • Per Giuliano.
      A nostro parere la via più breve, se sono trascorsi più di 20 anni, è quella di rendere esecutiva l’usucapione con sentenza di un giudice.
      Non ci sarà alcuna causa, in quanto l’usucapione, dopo tanti anni viene acquisita regolarmente e necessita solo l’atto formale.
      Naturalmente avrai bisogno di un legale.
      Amedeu e c.

  127. Buongiorno,
    avrei un quesito. Un cliente ha acquistato un appartamento al cui ultimo vano si accede direttamente dalla cucina. Vuole spostare la cucina in un’altra stanza ed adibire l’attuale cucina a bagno e l’ultima camera a camera da letto. C’è qualche norma che vieta di accedere alla camera da letto passando attraverso il bagno? Preciso che si tratterebbe di un secondo bagno. Chiedo proprio se esiste una norma precisa, a parte il buon senso….. Mi pare che il regolamento edilizio non dica nulla in merito. Grazie.

    • Per Maria Grazia.
      Un accesso alquanto scomodo, ma non ci risultano leggi o norme che lo impediscano, tanto più che è un secondo bagno.
      L’unico impedimento potrebbe derivarti dall’accessibilità alla camera che deve avvenire secondo la normativa per i disabili (legge 9 gennaio 1989, n.13).
      In questo caso, poichè hai un bagno principale, sarà sufficiente che per accedere alla camera vi sia lo spazio sufficiente per il passaggio di una carrozzella.
      Amedeu e c.

  128. Quando vengo in Italia sono sempre sorpreso dall’altezza interna delle stanze. In Francia l’usanza è di 2.50m che è abbastanza (ma non c’è una norma di legge precisa). Queste altezze eccessive aumentano la cubature delle stanze e quindi rihciedono più energia per riscaldare in inverno.
    In una casa che sto ristrutturado qui, siamo àddirittua à2.90m. Come mai qeste altezze inutili?
    Grazie

    • Per Elio.
      Come sai, il clima in Francia è più rigido che in Italia, per cui le altezze interne sono adeguate al clima stesso.
      Per le nostre zone montane, i Regolamenti Comunali prevedono altezze minori di 2,70.
      Amedeu e c.

  129. Salve, sto valutando se acquistare un piccolo appartamento di 25 metri quadri (21 calpestabili) composto da cucina a vista (6 metri quadri), camera (12 metri quadri) e bagno, tutti con finestra. E’ stata presentata richiesta di condono che sarà quasi certamente accolta (anno 1985). La costruzione è del 1950 circa. Ho saputo che una volta ottenuto il condono sarà necessario chiedere il certificato di agibilità, ma non so se questo verrà rilasciato in considerazione del fatto che l’appartamento è inferiore ai 28 metri quadri richiesti dal D.M. 05.07.1975. Inoltre, nonostante non vi siano tracce di umidità, non credo sia presente il vespaio (si tratta di un piano terra). Pensa vi siano le condizioni per ottenere l’abitabilità una volta ottenuto il condono?
    Grazie.

    • Per Massimo.
      Il condono di cui alla legge 47/1985, venne vissuto, e ce lo ricordiamo bene, in un clima di estrema indecisione, in quanto all’inizio non era chiaro se si potevano, addirittura, sanare le baracche in lamiera.
      Per quanto riguarda le altezze di cui al DM 5/7/1975, vennero rilasciate molte sanatorie con abitabilità conseguente, però, in molte Regioni l’abitabilità venne negata e tutto rimase a quello stadio.
      Per essere sicuro di ciò che vuoi acquistare e di non prendere la cosiddetta fregatura, contatta il dirigente dell’ufficio comunale Edilizia Privata; spiegagli il caso e consigliati sul da fare.
      Il tecnico ti dirà senza dubbio se ci sono delle certezze di avere l’agibilità, oppure se il tutto rimane ancora da definire.
      Da tale colloquio trarrai le tue conclusioni.
      Amedeu e c.

  130. Salve,
    sono interessata all’acquisto di un appartamento di nuova costruzione, dalla cui planimetria risulta:
    zona giorno con angolo cottura, camera bagno e una loggia coperta collegata al soggiorno più un sottotetto mansardato (allo stesso piano delle altre camere).
    La loggia presenta i requisiti di abitabilità e viene suggerito di collocarvi la cucina (sono già presenti anche gli attacchi), provvedendo a chiudere l’apertura esistente (ampia finestra).
    Vorrei quindi chiedere il vs parere in merito e sapere quali potrebbero essere le conseguenze di tale abuso nel caso venga scoperto (multa e ripristino allo stato originario?)

    grazie mille per l’attenzione,

    Sara

    • Per Sara.
      Relativamente a come si muoverà il Comune, in caso di un suo intervento per abusivismo, è difficile da indovinarsi.
      Diremmo che potrebbe essere una sanzione pecuniaria accompagnata da una denuncia penale (In ogni caso).
      Ti conviene contattare un tecnico professionista della tua zona, che pratico del luogo, potrà tentare di prendere informazioni preventive presso gli uffici addetti comunali, oppure trovarti a soluzione diversa.
      Amedeu e c.

  131. La planimetria catastale di un appartamento riporta un’altezza di m 2,70. In realtà l’altezza in ogni locale è di m 2,64. L’appartamento in questione è sotto garanzia del costruttore (costruito meno di 10 anni fa) che per varie vicissitudini ancora non ottiene dal Comune il certificato di agibilità. In caso di ottenimento è possibile denunciarlo per falso visto che ha dichiarato altezze dei locali non corrispondenti al vero e soprattutto inferiori rispetto agli standard richiesti?

  132. Buongiorno,
    in un alloggio posto in edificio dei primi del 900 è stato realizzato, negli anni ’60, un locale bagno con altezza ml. 2,10.
    Nonostante la realizzazione del suddetto wc risulti antecedente l’entrata in vigore del DM 5/7/75, il Comune chiede comunque la demolizione o quantomeno la modifica per il raggiungimento della prescritta altezza minima di ml. 2,40, in quanto la precedente normativa (risalente addirittura al 1896!!) prevedeva altezze minime per i locali abitativi di ml. 3,00 ivi compresi, secondo loro, anche i bagni.
    Chiedo se tale richiesta da parte del Comune è corretta anche alla luce del fatto che, da attenta lettura delle succitate Istruzioni Ministeriali del 1896, non si evince preciso riferimento alle altezze dei bagni.

  133. Grazie mille……
    come posso motivare però l’illegittimità della loro richiesta? Inoltre, dato che l’alloggio in questione in effetti ricade in zona A, quali altezze per i wc possono essere ammesse?

    • Per Alessandro.
      Puoi sostenere che il bagno essendo stato costruito prima della legge urbanistica n° 765 del 6 agosto 1967 rientra a pieno titolo nelle caratteristiche proprie dell’edificio situato in zona A Centro Storico, dove possono essere conservate le altezze esistenti.
      (Questo fatti salvi i diversi contenuti nei Regolamenti locali – tipo il Regolamento Edilizio) .
      Amedeu e c.

  134. Casa del 1984. Abitabilità e agibilità esistenti e approvate all’epoca.
    Da verifiche risulta che l’altezza interna è inferiore ai 270 cm (2,70m). So che la legislazione sanitaria in questo senso è chiara e restrittiva. Se volessi vendere casa in che modo posso tutelarmi da eventuali future “beghe” che potrebbe farmi l’acquirente? E’ possibile compilare un compromesso o rogito o qualsiasi altro atto in cui chi compra dichiara di aver fatto tutte le verifiche del caso, dichiara che è tutto a norma e di conseguenza chi vende è sollevato da eventuali responsabilità su difformità che possano uscire fuori in futuro? In pratica io potrei essere disposto a fare dei lavori per rientrare nella norma, ma se l’acquirente avesse fretta e la volesse così com’è e se c’è il rischio che in futuro questa persona possa rivalersi su di me posso trovare una formula per tutelarmi ? Grazie

    • Per Andrea.
      Riteniamo che in questi casi non esistano possibilità di salvaguardarsi in caso di una vendita, a meno che i locali non siano denunciati sul rogito (Quindi con i disegni allegati), come locali di sgombero o magazzino).
      Ed anche questa soluzione (Detta, ma probabilmente non condivisa) ha le sue difficoltà, in quanto le cucine non dovrebbero apparire.
      Inoltre, la variazione dovrebbe essere approvata dal Comune e presentata al Catasto.
      Da chiarire che la situazione presentata al notaio per l’atto, dovrebbe poi corrispondere a quella reale.
      Amedeu e c.

  135. vorrei sapere se in un monolocale il letto e l’angolo cottura devono essere separati da qualcosa, muratura o rimovibile, tipo tende o altro…siamo in puglia e il locale viene utilizzato come b&B

  136. Salve, ho un’antica costruzione in pietra in una parte dove c’era una stalla ho chiesto il cambio di destinazione d’uso per renderla abitazione.
    Il locale è di circa 80mq devo necessariamente rispettare la norma delle superfici di luce di 1/8 della superficie di pavimento o per le costruzioni antiche esiste una deroga?
    Grazie Tommi

    • Per Tommi.
      Devi controllare presso l’ufficio Urbanistica del tuo Comune in quale zona di Piano regolatore Generale si trova questa tua casa.
      Individuata la zona devi leggere l’articolo inerente della Normativa di attuazione del PRG.
      Controlla anche il Regolamento Edilizio comunale.
      Tutte cose che puoi fare via Internet nel sito del Comune.
      Amedeu e c.

      • E’ proprio l’ufficio tecnico del comune che mi chiede queste verifiche dei minimi e nello stesso tempo mi chiede di pagare per il cambio di destinazione, così il rischio è di pagare e ritrovarsi dopo senza l’abitabilita di quei locali.
        Grazie ancora

        • Per Tommi.
          Quindi i tecnici comunali ti hanno già confermato ciò che devi controllare in conformità al P.R.G.
          Se l’edificio non ha quei requisiti, puoi raggiungerli tramite opere edilizie, se è possibile, oppure non otterrai le autorizzazioni del comune.
          Per quanto riguarda il pagamento degli oneri di urbanizzazione, questi sono dovuti, se c’è un cambio di destinazione d’uso.
          Amedeu e c.

  137. Salve,
    ho misurato la camera da letto venduta come matrimoniale nel 1985 (anno di edificazione del palazzo) e non arriva ai famosi 14 mq, ma si ferma a 13,3 mq. Devo dedurne che il costruttore era un truffatore (la cosa purtroppo non mi stupisce). Cosa implica a livello pratico questa differenza? Ci si può dormire in due oppure no?
    Cordiali saluti
    Luca

    • Per Luca.
      I 14 mq sono la regola urbanistica derivante dalla necessità di aria a disposizione per la vivibilità di due persone.
      Una differenza così piccola non ti comporta alcun danno e potete dormirci tranquillamente.
      La difficoltà, però, potrebbe nascere allorchè tu avessi intenzione di vendere la tua casa.
      Sul contratto non puoi segnare camera matrimoniale a 2 letti, ma semplicemente camera (Per 1 persona).
      Questo, pena l’impugnazione da parte dell’acquirente e la nullità del contratto.
      Qualora la tua casa sia ubicata in zona A storica di Piano regolatore Generale, tale problematica non sussiste.
      Amedeu e c.

  138. Buonasera,
    la ringrazio per la sua precedente risposta.
    Le volevo chiedere un’altra cosa. Purtroppo vivo in un appartamento senza isolamento acustico adeguato, ed ho i vicini del piano di sopra che fanno molto rumore. L’appartamento ha i soffitti che sono il minimo di legge cioè due metri e settanta centimetri. Volevo sapere se posso fare un controsoffitto almeno nella stanza da letto oppure se sono destinato a vivere per sempre in casa mia con i tappi nelle orecchie.
    Grazie.
    Cordiali saluti
    Luca

  139. buon giorno,ho comprato una casa da 132 m quadri ,vorrei frazionarla in due appartamenti.vorrei sapere quanti metri quadri deve avere il bagno e se si puo fare bagno senza finestra .adesso la casa ha 1 bagno con finestra. grazie

    • Per Cassius.
      Ti occorrerà una SCIA comunale.
      Relativamente ai parametri da rispettare leggi attentamente l’articolo dal quale ci hai scritto.
      Leggi inoltre (Scaricalo via internet) il Regolamento Edilizio del tuo Comune, dove troverai articoli dedicati a tali tematiche.
      Amedeu e c.

  140. Buongiorno,
    mi sono informato riguardo ai pannelli fonoassorbenti da voi suggeriti da applicare al soffitto. Un rivenditore però mi ha detto che nascono per i pavimenti e potrebbero non dare risultati soddisfacenti se attaccati al soffitto. Sono tentato di comprare comunque un rotolo (Fassa Silens 10) per fare un tentativo.
    Sinceri saluti
    Luca

    • Per Luca.
      E’ vero, e ci devi scusare ma non avevamo letto attentamente la scheda tecnica.
      Usa il pulsante “Cerca” in lato a destra della Home ed inserisci le parole “Isolanti acustici”.
      Fra i vari articoli, troverai il prodotto che fa per te.
      Amedeu e c.

  141. Buongiorno.
    Sono il titolare di un tour operator con regolare licenza. Ho spostato la sede da un locale commerciale ad una stanza di una casa di mia proprietò. La regione lazio mi chiede che i locali siano uso ufficio o commerciali. Noi non riceviamo il pubblico. Leggendo su internet diversi articoli ne ho trovato uno che diceva che se si utilizzano meno del 35% della superficie totale non c’è bisogno del cambio di destinazione d’uso oltre al fatto che comunque, non avendo interventi di modifica edilizia non c’è bisogno di licenza edilizia. La domanda è questa: posso adibire una stanza di una casa di mia proprietà (in provincia di Latina) ad uso ufficio? Cosa devo fare per stare in regola? Basta una semplice comunicazione al sindaco senza dover per questo cambiare la destinazione di tutto l’immobile visto che viene interessata una sola stanza? Grazie

  142. Buongiorno.
    Vorrei acquistare a MIlano un monolocale al piano rialzato ad uso ed accatastato come abitazione. Questo monolocale ha una piccola scala a chiocciola che porta nel seminterrato (con finestre alte) accatastato A10. Poichè sono una libera professionista con P.IVA e già usufruisco dell’uso promiscuo della casa anche come ufficio, vorrei sapere cosa mi conviene fare. Mi piacerebbe poter fare veramente lo studio professionale (architetto paesaggista) o un laboratorio creativo non aperto al pubblico al piano seminterrato. Attualmente le due prorpietà risultano separate perchè l’aggionamento catastale non è ancora stato fatto. L’aggiornamento deve comunque essere fatto perchè la proprietà ha fatto una sostanziosa ristrutturazione sopra e ha chiuso una porta sotto (il seminterrato aveva 2 ingressi autonomi dal cortile). Mi dicono che la cosa migliore sarebbe far passare il locale sotto come pertinenza del monolocale sopra in modo da poter usufuire anche delle agevolazioni “prima casa”. Però il regolamento riconosce i C2-C6 e C7 come pertinenze ma degli A10 non ne parla. Dovrei chiedere un cambio di destinazione da A10 a C2? però sarebbe un peccato. Inoltre volevo sapere quali sono i requisiti per un A10 perchè il seminterrato che vorrei acquistare, ad esempio, non ha riscaldamento, ha un servizio igienico assolutamente non a norma, ha ben due servitù di ispezione delle fogne e altre cosette che lo fanno assomigliare decisamente più ad un magazzino che ad un ufficio. La proprietà però conferma che è accatastato ufficio. Ringrazio anticipatamente per la cortese attenzione e porgo cordiali saluti.

    • Per Stefania.
      Se il seminterrato ha adesso la categoria A10
      http://www.coffeenews.it/responsabilita-per-lavori-edili-successive-al-termine-dellappalto
      potrebbe fare al tuo caso come possibilità di studio, per cui, a nostro parere, dovresti cercare di mantenerla.
      Devi, però, controllare adeguatamente in Comune quali sono le caratteristiche richieste per tali locali (Altezza interna, superfici finestrate, ecc) perchè molte volte la destinazione catastale non corrisponde a quella di un eventuale progetto approvato, o comunque a quanto richiesto dagli uffici comunali.
      Devi quindi chiarire tale aspetto.
      Se il risultato in Comune è favorevole, potrai ottenere un wc e l’installazione dell’impianto di riscaldamento.
      Altrimenti ti ritroverai con un locale ad uso sgombero o magazzino.
      Amedeu e c.

      • Grazie. Farò le verifiche. Temo infatti che si tratti di una destinazione catastale che è difforme dalle normative richieste dagli uffici comunali e che ciò comprometta l’effettiva possibilità di fare uno studio professionale.
        Grazie Distinti saluti.

  143. Buonasera,
    essendo in trattativa per acquisto di appartamento in costruzione, vorrei sapere quale sia la larghezza minima dei disimpegni in quanto il geometra di cantiere mi ha confermato che la larghezza minima deve essere di 120 cm che reputo eccessiva. Ho letto superficialmente RE del mio comune ma non ho trovato alcun obbligo per il rispetto di tale misura.
    Grazie in anticipo per la risposta.
    Cordialmente,
    Francesco

    • Per Francesco.
      Tale larghezza non è citata dal DM 5/7/1975, che fissa per i corridoi l’altezza di mt 2,40, però è la larghezza utile normalmente considerata nei regolamenti edilizi comunali, ed è strano che in quello del tuo Comune non sia citata.
      Se è così puoi restringere il corridoio, ma ricorda, mai sotto i mt 0,90, che è il minimo per poter portare la mobilia in casa.
      Amedeu e c.

  144. Buonasera,
    mi perdoni, ho omesso di indicare che il mio comune di residenza è Milano. Il RE non cita alcuna indicazione in merito alla larghezza minima da adottare (90 cm? o 100 cm? o 110 cm? o 120 cm?) ma solo, come correttamente afferma Lei, che l’altezza minima dei locali accessori (ad es. disimpegni) non deve essere inferiore a 240 cm.
    Pertanto Le chiedo se esiste, nei meandri della ns. burocrazia, un decreto/regolamento/legge ecc. a cui devo sottostare per il rispetto di quanto indicatomi dal geometra di cantiere (L=120 cm) oppure se posso adottare, liberamente, una misura inferiore senza incorrere, in futuro, in qualche sanzione per non aver rispettato qualsiasi disposizione comunale con l’obbligo di ripristinare il tutto secondo la normativa vigente!
    Ringrazio per la cortese risposta e la saluto cordialmente.
    Francesco

  145. Salve volevo porre un quesito. Nel 2006 ho acquistato un appartamento per il quale esisteva concessione edilizia a seguito sanatoria ad Alcamo marina (TP), pagandolo in contanti. Ora a seguito di una mia intenzione a venderlo, l’acquirente ha manifestato opposizione, dopo per altro avere stipulato un compromesso, adducendo come motivazione che la banca non gli fa il mutuo perchè i locali sono alti mt.2,50 e per ciò non poteva essere, a suo tempo, concessa la concessione edilizia. L’appartamento è stato costruito nel 99 e successivamente è stata rilasciata concessione edilizia per civile abitazione. Detto ciò, esiste la possibilità di trasformare questo appartamento in civile abitazione in modo che la banca non ponga obbiezione? Esiste qualche legge che mi permetta di fare questa variazione d’altezza al catasto. Rappresento che risulta un’altezza di mt.2,80. Grazie

    • Per Domenico.
      E’ una situazione che rispecchia molti casi verificatesi a seguito dei condoni edilizi.
      Per abitarci e per il Comune può andare bene l’altezza condonata (Forse illegittimamente), ma l’acquirente non ha torto, in quanto acquisterebbe un appartamento di altezza interna inferiore a quella stabilita dagli standard edilizi di cui al DM 5/7/1975
      http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
      Il bene, una volta acquistato diventerebbe difficilmente commerciabile sul mercato.
      Non vediamo quale soluzione tu possa trovare per la vendita, se non quella di non avere a che fare con i periti delle banche per i mutui, ma anche in questo caso dovresti informare, per correttezza, il futuro acquirente, di tale problematica.
      Amedeu e c.

  146. Buonasera,
    vorrei chiedere se un ripostiglio di mq. 8 c.ca, posto nel sottotetto di un condominio e non pertinenziale ad alcun alloggio dello stesso, avente altezza interna media utile di soli 1,80 m., è da considerarsi regolare dal punto di vista urbanistico ed eventualmente alienabile. Grazie.

    • Per Alessandro.
      Può avere una destinazione a locale sgombero C2.
      Circa la conformità urbanistica devi verificarlo presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune.
      Per il resto devi contattare un legale della tua zona, portandogli piante, contratti e foto del sottotetto.
      Amedeu e c.

  147. casa costruita 1963 fuori da centro abitato ma depositato progetto con altezza 300 e planimetrie diverse dal realizzato, altezza reale locali 260 e bagno 235, non ha abitabilità, la planimetria catastale è esatta e sono indicate le altezze reali,
    posso presentare sanatoria in quanto ante 67 o no (per la planimetria non ci sono problemi ma per l’altezza?)
    potrei fare il rogito se dichiaro ante 67 e conformità alle planimetrie (non dichiarerei il falso)
    cosa potrei andare incontro io ed eventualmente il mio acquirente?

    • Per Sergio.
      L’ante 67 ti può avere regolarizzato eventuali varianti o progetti non approvati, ma non ti può portare alla sanatoria di una altezza non regolamentare ai sensi del DM 5/7/1975.
      I mt 2,70 devono essere rispettati, a meno che la casa non si trovi in area A (Zona di Centro Storico) o in immobile notificato dalla Soprintendenza.
      A nostro giudizio, dimenticando di dichiarare l’altezza interna, non potresti evitare l’impugnazione del rogito da parte degli acquirenti, per una eventuale dichiarazione di nullità dell’atto stesso.
      Comunque, senti anche un legale della tua zona, al quale devi portare tutta la documentazione che possiedi in merito.
      Amedeu e c.

  148. Buonasera, vorrei sapere quali sono i requisiti per la cucina di civile abitazione per una comunità alloggio nella Regione Lazio ?
    Grazie!!

    • Per Beniam.
      Sono strutture particolari regolate da leggi e norme ad hoc.
      Devi informarti presso l’ufficio Edilizia Privata comunale, oppure presso l’ufficio Igiene Pubblica della locale ASL.
      Amedeu e c.

      • la normativa dice che sono le stesse della normativa per civile abitazione, ma non riesco a trovare la normativa, potresti dirmi qual è..? grazie

        • Per Beniam.
          La normativa per i vani di civile abitazione è quella prevista dal DM del 5/7/1975 e di cui all’articolo dal quale ci hai scritto, che però cita solamente il caso dei vani di cottura: “Il “posto di cottura”, eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest’ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianto di aspirazione forzata sui fornelli”.
          Perciò, in questo caso, non avendo il DM suddetto particolari prescrizioni sulle cucine di abitazione, devi ricercarle sul Regolamento Edilizio del tuo Comune (Alla voce o articolo dedicato alle cucine per vani abitabili) che puoi consultare e scaricare anche via internet.
          Amedeu e c.

  149. Buonasera Amedeu, sono interessato all’acquisto di una villetta unifamiliare all’asta, ma al momento è sprovvista del certificato di abitabilità. L’altezza dei locali al piano terra destinati a zona giorno è di 2,60 metri e anche le finestre non sono 1/8 della superficie dei singoli vani. Il tecnico che ha effettuato la perizia dice che l’abitabilità la danno perchè dal momento che il comune ha rilasciato (nel 1977) la concessione edilizia per la trasformazione del fabbricato ad uso abitativo è quasi automatico il rilascio dell’abitabilità. Lei cosa ne pensa? Grazie mille.

    • Per mauro.
      Prima di avventurarti in un acquisto del genere, chiedi al venditore che si procuri l’agibilità in Comune, così potrai controllare se corrisponde al vero.
      Amedeu e c.

  150. Ho acquistato casa nel 2007, la stavo rivendendo ma non l’hanno più voluta perchè di altezza m. 2,60 (inferiore a 270), chi posso chiamare in causa?
    Grazie, Vito

  151. ho ristrutturato un appartamento modificandolo sono riuscito ad avere n. 3 bagni tutti senza finestra ma con aria forzata per motivi di spazio al posto del bidet ho messo nelle docce il doccino la scia l’ho appena chiusa vorrei sapere se con le normative italiane sono in regola

  152. Buongiorno, ho un problema con la ristrutturazione del mio villino a due piani, la domande e’: nel secondo piano ho un contro soffitto e poi il tetto, vorrei togliere il contro soffitto e fare un pavimento calpestabile con altezza dallo stesso al punto più alto del tetto di 2,40, e rifare un contro soffitto, per poi così utilizzare lo spazio del sottotetto come ripostiglio. E’ possibile fare questo. ? Ciò rientra nella manutenzione ordinaria?!

    Attendo riscontro.

    Grazie anticipatamente

  153. Salve! Possiedo un mini appartamento di 30mq ricavato dividendo un’altro appartamento. Il bagno è senza finestra con una ventola vecchissima. Anche la cucina non ha nessuna finestra e la cappa della cucina non ha lo sfiato esterno (perchè non è possibile). Nella camera da letto c’è la finestra ma c’è un “termosifone” a gas che su internet viene definita stufa a gas marca “lyra” modello “argo 3000 vtq” (immagine: http://www.njuskalo.hr/image-bigger/peci/argo-lyra-3000-vtq-slika-54582258.jpg ).

    Vorrei affittare questo mini appartamento. Legalmente è possibile farlo allo stato attuale? se no, cosa sono tenuto a cambiare per legge (tenendo conto che in cucina non è possibile fare una finestra e neanche lo sfiato esterno della cappa)? e se lo affitto così com’è, in quali sanzioni potrei incorrere?

    Grazie mille in anticipo della sua disponibilità!

    • Per Michela.
      Se avviene un incidente qualsiasi dovuto all’areazione oppure esplosione di gas avrai sicuramente delle noie, oltre che civili, anche penali.
      Amedeu e c.

  154. Buongiorno,

    sto per acquistare un appartamento da ristrutturare che ha un terrazzino con entrata dalla camera da letto, vicino alla parete d’ingresso. Pensavamo di ricavare un piccolo spazio nella camera che collegasse il terrazzo solamente alla zona giorno. La camera adesso misura 14,50 mq, per cui se tirassimo su delle pareti in cartongesso perderebbe l’abilitabilità, è corretto? Se invece per separare gli spazi usassimo dei pannelli mobili sarebbero sempre da considerare come delle pareti?

    Grazie,
    Maria

    • Per Maria.
      Una parete mobile o attrezzata, tipo una libreria, non riduce la superficie e il volume della camera da letto, ma deve essere comunque, oltre che mobile, aperta (Tipo appunto libreria).
      Amedeu e c.

  155. Buona sera ho appena acquistato casa e la sto ristrutturando. L’appartamento si trova in un condominio di 6 famiglie. Il mio problema è che ho le finestre piccole per gli ambienti che ho creato quindi la legge prevede il dimensionamento minimo per ogni stanze. La mia domanda è come posso fare a modificare le finestre se le altre di tutto l’ edificio sono di quelle misure? Rovinerei il prospetto dell’edificio. Se avete dei consigli vi sarò grato.

  156. Salve, a me è scaduta la scia e devo fare la Chiusura lavori x prenderci l abitabilità, ma siccome sono in causa con il costruttore e il Dl x ripicca Non mi vogliono dare i test fatti sul cemento armato e sul .
    Come posso o devo comportarmi?

    • Per Simone.
      Sei in causa, quindi avrai un legale che ti tutela e che hai scelto per dargli fiducia.
      Per correttezza non possiamo dirti altro che: devi affidarti alla sua esperienza e capacità.
      Amedeu e c.

  157. Salve, ho fatto una ristrutturazione con i garage sotto casa.
    Ho rifatto il solaio e non so come mi sono ritrovato con la casa tutta con altezza delle stanze dib2,70m con punte che scendono fino a 2,67m.
    Visto che avendo un garage sotto la casa è si poteva stare più bassi e visto che se rifaccio i pavimenti Vado sotto i 2,70, e loro dicono che va bene cosi e Perché la legge prevede tolleranze, vorrei sapere cosa devo fare e dove trovo la normativa che regolamenta le altezze.
    Sono già x vie legali.
    Gtazie

    • Per Simone
      Leggi questo nostro articolo e in particolare il punto 2-ter
      http://www.coffeenews.it/3-altre-novita-apportate-dalla-legge-106-2011-che-ha-approvato-il-dl-n%C2%B070-del-13-maggio-2011
      Punto 2-ter
      “2-ter Ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità il 2 per cento”.
      Il dubbio è, e rimane, circa l’oggetto (altezza) indicato dal punto di cui sopra.
      Indica l’altezza totale dell’edificio, o può indicare anche le singole altezze dei locali interni ad esso?
      A nostro parere, poichè chiarisce : “….che non eccedano per singola unità….” potrebbe essere applicata anche alle altezze interne inferiori ai mt 2,70 fino a 5,4 cm (2%), però è sempre stato un problema dibattuto, per cui vedi se nel web puoi trovare spiegazioni o indicazioni che ti aiutino su tale e definitiva interpretazione.
      Amedeu e c.

  158. Buongiorno,
    nel 2007 ho acquistato un monolocale a Milano di 23 mq calpestabili, in cui risiedo tuttora. Da quanto riportato in questo sito scopro che e’ sotto il limite di abitabilita’. Ma il notaio non avrebbe dovuto farmelo notare? io l’ho acquistato come prima casa, nel rogito e’ anche indicato l’obbligo di trasferirvi la residenza entro 18 mesi (io l’ho trasferita immediatamente), possibile che non solo nel rogito non si faccia cenno alla superficie inferiore al minimo previsto, ma neanche a voce mi abbia neanche accennato alla cosa, eppure era ovvio che intendevo abitarci (basta leggere il rogito). Il venditore lo aveva a sua volta acquistato nel 1987 da un’impresa che aveva ristrutturato la palazzina (tra l’altro usando lo stesso notaio: il venditore ha insistito per usare lo stesso notaio perche’ aveva gia’ tutte le carte in mano, quindi aveva tutti i dati), ma l’accatastamento del monolocale risale al maggio 1967. Non so se a causa dell’accatastamento cosi’ vecchio per qualche motivo c’e’ una deroga, ma in ogni caso il notaio non avrebbe dovuto farmi notare che con le leggi attuali non era abitabile? Neanche i due periti inviati dalle banche per il mutuo (uno nel 2007 e il secondo pochi mesi fa quando ho surrogato) mi hanno detto nulla.
    Ho incominciato a sospettare qualche problema quando ho pensato di venderlo per acquistare qualcosa di piu’ grande e gli agenti immobiliari contattati hanno storto il naso per le dimensioni prospettandomi un ricavo significativamente inferiore al mutuo residuo. Poi ieri ho visto sul Corriere questo articolo e ho cercato in rete informazioni sulle dimensioni limite, trovando questo sito …

    • Per Miki.
      Il DM 05/07/1975 stabilisce che i monolocali per una persona abbiano la superficie minima di 28 mq e per 2 persone di 38 mq.
      Sono regole stabilite che vanno rispettate, basate su volumi minimi respirabili e abitabili.
      Si possono contestare come vogliamo, ma è anche giusto che la legge imponga una misurazione minima, altrimenti i locali wc potrebbero essere venduti per appartamenti, e non ci sembrerebbe dignitoso per chi andasse ad abitarci.
      Non era compito del notaio farti notare tale carenza, perlomeno in quel momento.
      Con la legge 122/2010 le cose sono cambiate, così come le responsabilità del venditore e i compiti del notaio.
      Leggi questo nostro articolo
      http://www.coffeenews.it/legge-122-del-30-luglio-2010-aggiornamento-del-catasto-planimetrie-sempre-in-regola
      Amedeu e c.

      • scusami, non capisco perche’ non era compito del notaio farmi notare che il monolocale non era in regola per l’uso (da me dichiarato e inserito nel rogito) per cui lo acquistavo. Io non sapevo di questa legge, ma pensavo anche che la parcella che pagavo al notaio era proprio perche’ si occupasse lui di controllare che era tutto in regola. Invece dovevo andarmi a leggere io stessa la legislazione in merito? io faccio tutt’altro lavoro e di queste cose non mi intendo. Per cos’era allora la parcella che ho pagato? Lui aveva in mano tutta la documentazione, possibile che non mi abbia detto nulla? nel rogito c’e’ scritto chiaramente che e’ un appartamento accatastato A/3, acquistato come prima casa, con obbligo di trasferire la residenza. Non voglio neanche contestare la legge, in fin dei conti sono io la persona che ci abita, ma perche’ io non ho avuto nessuna tutela e invece ora me lo trovo invendibile? io ci ho messo i risparmi di una vita, passata e futura perche’ ho ancora 15 anni di mutuo e non ho un euro da parte perche’ ho tirato la cinghia prima per ristrutturare e poi per cercare di finire il mutuo prima (ho accorciato di qualche anno)

        • Per Miki.
          Non era responsabilità del notaio, al quale competeva solo la predisposizione, la registrazione e la trascrizione del contratto.
          Anche se sembra ingiusto, era così.
          Amedeu e c.

  159. Buongiorno, vista la professionalità con cui rispondete ho deciso di rivolgere a voi un quesito. Ho acquistato circa due anni fa un appartamento nuovo a Roma direttamente dal costruttore, lo stabile in questione è composto da circa 25 appartamenti. Il costruttore ne ha venduti 6 e ha affittato i restanti ad uso ufficio. A causa della mancanza di una cabina elettrica da porre servizio dello stabile non abbiamo ancora il certificato di agibilità e abbiamo luce di cantiere. Esiste una normativa che obbliga il costruttore a realizzarla? Le opere di urbanizzazione primaria non comprendono anche acqua luce e gas? In tutti i nostri rogiti è specificato che “l’appartamento possiede tutti i requisiti per l’ottenimento del certificato di agibilità che sarà richiesto dal costruttore”. Grazie per l’attenzione

    • Per Rosaria.
      Da come ci esponi la questione, riteniamo che voi proprietari siate completamente dalla parte della ragione, in quanto il costruttore si è impegnato formalmente a ottenere il certificato finale di agibilità.
      Potete costringerlo, tramite un legale, a costruire la cabina elettrica per dare un servizio di urbanizzazione primaria e a richiedere l’agibilità.
      Normalmente un immobile senza agibilità e con allacci di cantiere non può essere abitato fino al loro ottenimento.
      L’avvocato non dovrebbe trovare difficoltà a richiamare il costruttore ai suoi doveri.
      Amedeu e c.

  160. ho telefonato in comune dove mi hanno confermato quello che mi ha scritto. OK, capisco di aver sbagliato a pensare che il notaio mi garantisse, ma allora i periti che hanno periziato il monolocale? sono state fatte ben 3 valutazioni: la prima era di un tecnico di una agenzia immobiliare, la seconda del perito della banca che mi ha concesso il mutuo e la terza del perito della banca che me lo ha surrogato. La prima non la conto perche’ non era una perizia giurata, la terza immagino che sia stata fatta alla buona perche’ ne esisteva gia’ una, ma la seconda? se il perito avesse notato delle irregolarita’ la vendita sarebbe sicuramente saltata e la storia sarebbe finita li’. Mi sembra di aver pagato fior di parcelle a professionisti del settore per ritrovarmi unica responsabile (in comune mi hanno anche trattato da imbecille). Mi sembra che si ripeta (ma in modo molto piu’ tragico) la vicenda delle dichiarazioni dei redditi: i primissimi anni che avevo l’obbligo di presentare il 730 pagavo un commercialista per farlo, ma il commercialista ha sbagliato e ho dovuto pagare io la multa. Da allora mi studio le istruzioni e il 730 me lo faccio io

    • Per Miki.
      Il tuo punto di vista è comprensibile.
      Relativamente al fatto che il metraggio sia sfuggito ai tecnici che hanno redatto le perizie, può trovare una giustificazione in quanto, probabilmente, tale monolocale aveva tutti gli altri requisiti regolamentari (Superficie finestrata, altezza, “Wc e antiwc, cucina), per cui non hanno misurato la superficie effettiva.
      Altro non possiamo supporre.
      Amedeu e c.

  161. ma il primo perito che ha fatto perizia giurata e’ venuto con il metro e ha misurato i locali, quindi sapeva la superficie, non posso credere che abbia sbagliato di cosi’ tanto … e rimane il punto: ho speso 350 euro per avere (riporto dalla fattura che ho qui davanti) “stesura di perizia tecnico/estimativa giurata”, ma su tale perizia potrebbe esserci scritto qualsiasi cosa e non importa?
    per il resto certo, i requisiti ci sono tutti, la superficie finestrata e l’altezza sono anche superiori ai limiti, e onestamente in 13 anni ci ho vissuto bene

    • Per Miki.
      Che dirti?
      Ti comprendiamo, e tu puoi seguitare a vivere nel tuo monolocale.
      Il problema ti sorgerà quando andrai a venderlo.
      Cerca un buon legale della tua zona.
      Amedeu e c.

  162. SONO UN ARCHITETTO, STO REALIZZANDO NUOVE ABITAZIONI IN LEGNO CON VMC CON RECUPERO DI CALORE… MI STO SCONTRANDO CON GLI UFFICI TECNICI PERCHè VOGLIO REALIZZARE UN ABITAZIONE CON PREVALENZA DI FINESTRE FISSE. CE’ UNA NORMA SPECIFICA OLTRE AL DM DEL 75 CHE MI SVINCOLA DAL POTER ESEGUIRE TALE OPERA?

    • Per Simone.
      Le costruzioni devono uniformarsi al DM 05/07/1975
      http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
      Il fatto delle finestrature pari a 1/8 della superficie del vano si riferisce alla costruzione standard realizzata in Italia e non esiste alcuna altra norma o legge che preveda soluzioni innovative basate su nuove tecnologie.
      Riteniamo, però, che se riesci a dimostrare con una relazione tecnica ben fatta, con allegati i calcoli relativi al recupero di calore e alla circolazione di aria negli ambienti (?), il Comune dovrebbe esaminarla e risponderti, con terminologie idonee e dati tecnici, circa un eventuale diniego del tuo progetto.
      Amedeu e c.

  163. Salve, mi chiedevo se esistesse un regolamento in cui si elenchino i requisiti minimi per l’idoneità abitativa di un appartamento. Nel caso specifico, ad esempio, una porta di ingresso almeno rinforzata e un citofono funzionante sono requisiti essenziali per rendere un’abitazione affittabile? Grazie per il prezioso aiuto

  164. Volevo sapere se in un edificio in costruzione di 2 piani + mansarda si possono cambiare i locali. Mi spiego meglio: ho comprato casa in costruzione al secondo piano rimanendo le stanze come prevedeva il progetto
    Con la conseguente divisione muraria. Quella del piano di sotto ha invertito CAMERE da letto e cucina . In poche parole io mi trovo la sua cucina sotto la mia CAMERA da letto e la sua camera da letto sopra il mio salone. Stessa cosa per l mansarda di sopra. È possibile in una casa in costruzione dislocate i vani a proprio piacimento? Grazie, saluti

    • Per Giorgio.
      E’ possibile, a condizioni che le modifiche siano conformi al progetto approvato, o comunque sia stata presentata una variante in Comune per la loro approvazione.
      Amedeu e c.

  165. Buonasera,
    ho affittato un locale di 6 stanze da adibire ad afittacamere.E’ stata rilasciata l’agibilità dove è dichiarato che l’altezza delle stanze è di mt. 2.80.Sono stati messi dei controsoffitti in cartongesso per nascondere impianto elettrico e illuminazione, portanto l’altezza a mt 2.50, i pareri ricevuti sono discordanti, potrebbe dirmi se sono in regola o bisogna rimuovere i controsoffitti?
    Grazie
    Angelo

  166. Ho acquistato una casa isolata su due livelli in un comune lombardo (circa 350 metri s.l.m ma appartenente ad una comunità montana). L’abitazione ha altezza dei locali di 240 cm. Nel 1988 è stato ottenuto un permesso in sanatoria che indicava erroneamente un’altezza dei locali di 250 cm, con conseguente abitabilità. Oggi ho acquistato questa abitazione e la differenza tra i 240 reali e i 250 dichiarati mi sta creando alcuni problemi con il Comune. E’ possibile chiedere ora una nuova sanatoria per sanare i 240 cm o sono obbligato a modificare l’altezza delle stanze con dei lavori abbastanza gravosi? Prima di parlare con il tecnico comunale vorrei conoscere cosa dice la normativa così da poter eventualmente controbattere in modo preparato. Grazie

    • Per Simone.
      L’altezza interna di cui al DM 05/07/1975 prevede un minimo di mt 2,70 per locali abitabili, ridotta a 2,40 per corridoi e bagni ed una altezza di mt 2,55 per località montane sopra i 1.000 metri.
      http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
      Per cui, stando così le cose riteniamo che non sia possibile una approvazione comunale.
      A meno che il tuo tecnico non dimostri all’ufficio Edilizia Privata comunale, che riportando le altezze a 2,70 (poichè, in questa fase è possibile che non ti riconoscano più i mt 2,50), comporterebbe gravissimi danni alla casa.
      In questo caso il Comune potrebbe decidere di applicare la monetizzazione dell’abuso.
      Amedeu e c.

      
      
      
      
      
       
       
      
      
      
      
       
       
      
      
      
      
       
      

  167. Salve,
    abito a Ladispoli (RM) e sono proprietario di una casa al 2° piano che è stata ricavata da un rialzo autorizzato dal comune al proprietario.
    Io ho acquistato casa che era ancora in costruzione.
    All’interno della mia abitazione il piano di entrata è alto 2.70 mt dove ci sono un bagno, il salone, la cucina e un balcone.
    Nel piano superiore che ha un’altezza di 2.35 mt ci sono 3 stanze, un bagno, un balcone e un balconcino.
    Al momento della richiesta di abitabilità, questa è stata rilasciata per il piano alto 2.70 mt, mentre il piano superiore essendo alto 2.35 è stato accatastato come lavatoio.
    Ora la domanda è: essendo la parte superiore accatastata come lavatoio è possibile comunque avere le stanze che vi ho descritto senza incorrere ad eventuali sanzioni, o devo effettuare un cambio di destinazione d’uso trasformandolo in residenziale per poter essere a norma ?
    O essendo alto 2.35 comunque non sarebbe possibile avere stanze da letto, bagno ecc..???
    Grazie.

  168. Buongiorno avrei bisogno di sapere quale è lo spessore della cosiddetta “soletta” (distanza tra un soffitto e il pavimento del piano superiore). Ne ho bisogno perché vorrei insdallare sul soffitto dei fisher di 10 cm e vorremmo essere sicuri di non bucare nulla. In particolare il punto in cui fare questi fori è sotto la terrazza del piano superiore (è un palazzo a piramide) e ci chiediamo se in questo caso lo spessore sia minore. Se sbucassimo il balcone oltre al danno ai vicini entrerebbe anche l’acqua in casa…

    • Per Gian Mario.
      Dipende dal tipo di solaio di cui tale soletta fa parte.
      I solai sono di vario tipo, quale per esempio in laterizio misto (Travetti e pignatte o blocchi) a cemento armato, in orditura lignea (Travi e travicelli) con mezzane e pianelle e soprastante massetto armato coni rete elettrosaldata, ecc.
      Per avere maggiori spiegazioni e per riconoscere il tipo di solaio esistente nel tuo edificio, adopera il riquadro “Cerca” in alto a destra della pagina e inserisci la parola “Solaio”.
      Ti compariranno molti articoli con i vari tipi, tra i quali, speriamo, possa riconoscere il tuo.
      Amedeu e c.

  169. Abito in un condominio con riscaldamento autonomo e dove tutte le caldaie sono interne.. L’alloggio sottostante (piano terra con piccolo guardino) al mio, è stato venduto e ristrutturato con la brillante idea di mettere la caldaia esterna con scarico a parete ….senza informare nessuno …ed i fumi arrivato tutti al mio balcone ed alla mia finestra.
    Allora mi chiedo è una cosa lecita che …..questo nuovo condomino non si sia adeguato al condominio? È lecito che io e la mia famiglia facciamo i fumetti con i suoi gas?
    come posso fare per far si’ che venga tolta e ripristinato il tutto come in origine?
    Grazie mille!

    • Per Samantha.
      Il consiglio che ti diamo, anche per sveltire la procedura, è quello di fare eseguire un sopralluogo da un tecnico di una ditta di idraulica termosifonistica.
      Ti indicherà cosa fare e come muoverti.
      Amedeu e c.

  170. Buongiorno,
    che differenza c’è tra studio e camera dal punto di vista urbanistico?
    Mi spiego: vorrei modificare la divisione del mio appartamento, ma avendo l’unico bagno con areazione, deve rispettare l’assenza di seconda camera per ambienti inferiori ai 70 mq.; la nuova divisione invece servirebbe appunto a creare questa seconda stanza di 11 mq con finestra, che però in planimetria urbanistica non dovrebbe risultare camera. Si può mettere studio? o sala pranzo?
    Risultando camera perderei il diritto ad avere l’unico bagno con areazione.

    • Per Rosaria.
      Se hai la superficie calpestabile e le finestrature previste dal D:M di cui all’articolo dal quale ci hai scritto, il vano potrà essere indifferentemente camera o studio (Camera a un letto mq 9 e a due letti mq 14).
      LO stesso discorso vale per il Soggiorno.
      Amedeu e c.

  171. Vorrei acquistare un fondo che e’ formato da un corpo principale piu’ una.casetta in fondo all’orto. Insieme coprono una superficie netta da muri di 65 mq. Attualmente e’ accatastato come negozio. L’altezza del locale e’ piu’ di 3 metri ed ha finestre in ogni locale. Posso chiedere la trasformazione in civile abitazione anche se I corpi sono due?

    • Per Maria Cristina.
      Leggi accuratamente l’articolo dal quale ci hai scritto, dopo di che con una planimetria della casa recati presso l’ufficio Edilizia Privata comunale, dove sapranno darti la risposta che cerchi.
      Amedeu e c.

  172. E’ possibile, oppure era possibile una volta, accatastare come A/4 un solo vano, ricavato dal frazionamento di un’abitazione molto vecchia?
    Hanno separato solo questo vano, che non ha quindi w.c., neppure esterno, e il Catasto lo ha accettato.

    • Per Rocco.
      In linea di massima non esiste alcun impedimento per accatastare il vano o i vani in categoria A4 che cita testualmente:
      A/4 Abitazioni di tipo popolare
      Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.
      Amedeu e c.

  173. Buongiorno,
    ho una casa costruita nel 1990 che ha un’altezza interna di 2.68
    potrei avere dei problemi?
    Grazie

  174. Buon giorno,

    stiamo per acquistare un piccolo appartamento completamente ristrutturato al Lido di Venezia.
    La superficie minima pare ci sia 38,74 mq, anche quella della stanza da letto, nonché soggiorno-cucina.
    E c’è pure l’antibagno.
    Però in tutto l’appartamento, si tratta di un pianterreno, l’altezza è solo 2,45 cm.
    Risulta A2 a livello catasto e possiamo anche richiedere l’imposta in 10 anni, dato che la riparazione è sia conservativa che energetica (ora classe A).
    Ma quest’altezza? Lei ci può aiutare?
    Inoltre è dislocata in una stradina solo accessibile a piedi, ma il costruttore che ce la vende dice che c’è il diritto di passaggio.

    • Per Rose.
      Agli effetti del DM 05/07/1075 relativo agli standards urbanistici i vani di abitazione devono avere un’altezza minima di mt 2,70
      https://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare/
      Quanto sopra ad eccezione delle aree urbanistiche “A” cioè storiche, nelle quali si consentono altezze preesistenti inferiori a tale misura.
      Può avvenire (Raramente) anche in caso di immobili siti in categoria A1 e A2 regolarizzati a seguito di una sanatoria edilizia; ma come detto è molto raro.
      Ti consigliamo, perciò, prima di effettuare l’acquisto, di recarti presso gli uffici Urbanistica ed Edilizia Privata del Comune, al fine di avere una risposta esauriente.
      Amedeu e c.

  175. francesco paolo

    Salve. Quanti metri dal piano stradale deve avere una tavernetta per richiedere l’abitabilità?
    Si può fare il cambio di destinazione d’uso da deposito a categoria abitabile richiedendo sono la confor degli impianti, ma senza fare lavori visto che sono stati fatti in passato senza però fare il cambio di destinazione d’uso? Grazie.

    • Per Francesco Paol.
      I termini “cantinetta” e “soffitta” stanno normalmente ad indicare vani non abitabili.
      Ma i nomi vorrebbero dire ben poco se detti locali rispettassero tutti gli standard edilizi di cui al DM 1975/68 e indicati nell’articolo dal quale ci hai scritto.
      Altezza media 2,70, rapporto superficie pavimentata/ superficie finestre pari a 1/8, Vani di superficie minima indicata in detto articolo, doppia areazione ecc.
      Tutti parametri che sono difficili da rispettare sia per la cantinetta che per la soffitta.
      Comunque controlla se la cantinetta li rispetta.
      Amedeu e c.

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