Indicazioni per chi vuole costruire una casa: progetti, pareri, tecnici, preventivi, capitolati

Quando il proprietario di un terreno edificabile decide di costruire una casa, deve seguire un iter burocratico il più delle volte ignorato e che di seguito cercheremo di spiegare.

Quanto sotto non deve spaventare chi è intenzionato a costruire, in quanto è un iter consueto che va rispettato ed il conoscerlo, può avvantaggiare il futuro proprietario di una casa, e fargli  precorrere  i tempi stabiliti, per arrivare ad un finale senza sorprese nè scossoni.

Affidato ad un tecnico abilitato il compito di realizzare un progetto, sulla base delle proprie esigenze abitative, quest’ultimo lo dovrà studiare attentamente e poi redigerlo.

Il Comune dove opera si presuppone sia fornito di Piano Regolatore Generale o di Regolamento Urbanistico.
Avrà inoltre un  Regolamento Edilizio Comunale.

Il tecnico , con la planimetria catastale del lotto, in scala 1:2000 oppure 1:1000, prima di iniziare a fare la progettazione dovrà informarsi circa i seguenti dati, indispensabili per l’approvazione:

1) La zona di Piano Regolatore Generale nella quale ricade il progetto
2) L’indice di fabbricabilità della zona (cioè quanti mc puoi costruire per ogni mq di lotto)
3) Il Rapporto di copertura (cioè che percentuale del lotto puoi ricoprire: 25%, 30%.. e così via)
4) Le distanze dai confini da rispettare
5) La distanza dalla strada
6) L’altezza raggiungibile dal fabbricato (m 7,50, 10,50… e così via)
7) I vari vincoli cui è sottoposta una nuova costruzione (Vincolo idrogeologico, sismico, eventuali pareri del Genio Civile, vincoli della Soprintendenza all Belle Arti, parere igienico sanitario della ASL di zona, fasce di rispetto stradale, fasce di rispetto cimiteriali ed altro ancora)

8/ Relazione attestante la rispondenza del progetto  (in materia di contenimento dei consumi energetici) dei cui all’art 28 della legge 9/1/91 n°10

Una volta che il tecnico ha tutti questi dati, contatta il cliente, lo informa di tutto, gli comunica cosa si può realizzare nel lotto e poi, cosa importantissima, ascolta il cliente sulle sue necessità abitative, architettoniche, di disposizione interna e su quanto altro possa dirgli il suo committente relativamente alla nuova casa desiderata, realizzabile sulla base degli standards e dei vincoli che ha verificato.

Redatto il progetto e ottenuto il nulla osta del proprietario, il tecnico deve presentare il progetto corredato dalle varie pratiche di cui sopra,  prima al Comune interessato, contemporaneamente a tutti gli enti preposti per i pareri dovuti o per il solo deposito della pratica.

Il progetto, dopo una istruttoria da parte degli Uffici tecnici comunali viene sottoposto al parere della Commissione Edilizia.

La Commissione Edilizia può approvarlo senza condizioni, oppure con alcune condizioni o ancora respingerlo per motivi validi riscontrati.

Il progetto, quindi, dopo l’approvazione comunale e completo di tutti i pareri necessari, passa alla fase di rilascio della concessione edilizia.

Se il progetto ricade in zona agricola è esente da tributi vari, purchè il proprietario sia un agricoltore diretto ed abbia presentato un idoneo piano di utilizzazione aziendale (In poche parole deve dimostrare che ha tanto terreno per le colture richieste e che queste sono esistenti e producono)

Chi ricade in altre zone urbanistiche, deve invece pagare al Comune gli Oneri di Urbanizzazioene ed Il Costo di Costruzione: Sono cifre non indifferenti e variano da Comune a Comune.

Con la Concessione in mano il proprietario può finalmente pensare ad iniziare i lavori. Prima però deve procurarsi una ditta di fiducia che gli rimetta un preventivo congruo.

I tecnico, a questo punto, deve redigere un Preventivo che contenga le quantità di tutti i lavori necessari per la esecuzione della costruzione, nonchè i prezzi, ed alla fine deve riportare il probabile costo finale della casa.

Copie del preventivo, naturalmente prive dei prezzi, ma con indicate le sole quantità espresse im metri, metri quadrati, numero ecc. viene normalmente dato a varie ditte conosciute.

Il proprietario, con il tecnico, esaminano i preventivi presentati dalle ditte e quindi il proprietario sceglie a suo insindacabile giudizio la ditta che gli costruirà la casa.

A questo punto, può avvenire una trattativa fra il proprietari con il suo tecnico progettista e la ditta, cioè o entrambe le parti concordano di applicare il preventivo così come presentato, riservandosi di fare tutte le misurazioni dei lavori realizzati di volta in volta  ed effettuando i pagamenti a stati di avanzamenti, oppure viene concordato fra le due parti un prezzo "A corpo" per la consegna della casa "chiavi in mano".

Normalmente le ditte accettano la prima soluzione, in quanto gli errori di valutazione di un preventivo possono essere veramente molti.

Trovato l’accordo, il tecnico redige un Capitolato Speciale di Appalato, che contiene tutte le indicazioni relative: alla consegna dei lavori, al tempo concesso per la sua ultimazione, alle eventuali penali da pagare in caso di ritardo, all’elenco prezzi unitari da applicarsi alle misure,  ( qualora sia stata scelta la prima soluzione); inoltre vengono indicati i vari momenti nei quali verranno pagati gli stati di avanzamento (per esempio tot. euro al primo solaio, tot euro alle murature esterne e così via).

Il capitolato di appalto è un documento che fra i privati  spesso viene ignorato, e che invece è di primaria importanza e deve essere redatto minuziosamente, deve contenere i riferimenti specifici alle normative, alle leggi e a quant’altro. Questo perchè in caso di controversie diventa un documento basilare.

Al Capitolato segue un regolare Contratto di Appalto.

Le vigenti leggi stabiliscono che per una costruzione ci vuole un progettista ed un direttore dei lavori, che naturalmente devono essere di provata esperienza e conoscere alla perfezione tutta la materia da seguire..

Il direttore dei lavori deve tenere un libretto delle misure che aggiorna continuamente e che serve a salvaguardare il proprietario, affinchè non venga mai  superato, con gli acconti che questo darà in denaro, il lavoro effettivamente fatto dalla ditta.

Ci sono molte altre cose da dire, ma per adesso fermiamoci qui.

In seguito parleremo degli ampliamenti volumetrici, delle ristrutturazioni, restauri conservativi e della DIA (Dichiarazione di Inizio Attività), che in certi casi sostituisce la Concessione ed accorcia l’iter burocratico)

 Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA

di Amedeu

712 commenti

  1. Per Daniele.
    Dici che sulla parete interna c’è un intonaco o pittura al quarzo graffiata.
    Il consiglio che ti diamo, se vuoi fare un buon lavoro e non ritornarci sopra, è quello di spicconare il vecchio intonaco e quindi rifarci un arriccio ed intonaco come desideri, e le cui indicazioni (per farlo ) troverai in questo sito.
    Amedeu e c.

  2. Buonasera, avrei bisogno di alcune delucidazioni: nel comune dove abito, si dice che in questo momento l’edilizia è ferma per l’elevato tasso di abusivismo!…Con mio marito stiamo cercando di progettare una casa, di cui spiego la situazione: terreno non edificabile, casa di due piani già condonata con primo piano dichiarato come stanza appartenente alla casa, quest’ultima si trova al secondo piano; quindi noi dovremmo solo fare le divisioni e le aperture…Vi chiedo è possibile che il comune mi neghi il cambiare la dicitura da: “stanza appartenente alla casa” a “uso domestico”?

  3. Per Anna.
    Difficile da comprendere queste dizioni,( in quanto non hanno riscontro in urbanistica).
    (“Stanza appartenente alla casa”, potrebbe essere una stanza di abitazione tipo camera o sala, ma anche un ripostiglio o locale di sgombero non abitabile)
    “Uso domestico” non ha alcun significato urbanistico, a meno che voi non intendiate “vano ad uso di civile abitazione ed abitabile – DM 5/7/1975)
    http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
    Amedeu e c.

  4. Salve, la ringrazio preventivamente per la sua cortese disponibilità. Sono proprietario di diversi appezzamenti di terreni con destinazione urbanistica agricola gli stessi si trovano nel medesimo comune. In uno di detti terreni insiste un rudere di 70 mq mi chiedo se potrei sfruttare la cubatura di questo rudere su un altro terreno sempre agricolo e se contestualmente potrei assemblare l’indice agricolo pari a 0,003 e costruirvi un edificio??? Grazie per l’attenzione.

  5. Per Giovanni.
    La “vendita” (anche se questo non è proprio il tuo caso) della cubatura su terreni omogenei non è una novità.
    Devi solamente domandare presso l’ufficio Urbanistica del tuo Comune se tale azione è possibile effettuarla anche in zone agricole, per le quali ogni Regione ha una propria legge regionale ad hoc.
    Amedeu e c.

  6. Buongiorno, ho trovato molto interessante il vostro articolo sulle varie procedure per costruire su un terreno edificabile, ma vorrei poter quantificare la spesa in un comune come Sarzana (SP) sapreste darmi delle indicazioni in tal senso?
    Grazie in aniticipo e saluti Ludovico

    • Per Ludovico.
      Le procedure puoi verificarle presso qualsiasi libero professionista della tua zona, dicendo che vuoi costruire in economia o per conto proprio (ammesso però che tu sia del mestiere e che tali professionisti accettino la progettazione e direzione dei lavori)
      Sarà il professionista interessato, poi, a predisporti la pratica intera presso il Comune.
      Riguardo alle spese ed ai prezzi devi informarti sempre nella tua città, in quanto, purtroppo variano da Regione a Regione.
      Amedeu e c.

  7. Buongiorno,
    approfitto anch’io delle sua competenza e disponibilità.
    I genitori del mio ragazzo possiedono un terreno edificabile sul quale esiste la possibilità di costruire una unità abitativa costituita da due case unite da una tettoia, non saprei come definirla, ma con due entrate separate, una di queste destinata ai genitori del mio fidanzato e l’altra destinata a noi due.
    È possibile presentare un progetto a nome di tutti e quattro visto che noi vorremmo costruirci la nostra parte con i nostri soldi oppure il progetto deve essere a nome del solo proprietario del terreno? E se fosse come in quest’ultima ipotesi, i pagamenti dei lavori devono risultare fatti tutti dal proprietario del terreno? e così noi non possiamo beneficiare delle agevolazioni per la costruzione della prima casa?
    Grazie infinite. Buona giornata

    • Per Milena.
      Il Permesso di Costruire è stato introdotto con il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia).
      - 1. Il permesso di costruire e’ rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.
      - 2. Il permesso di costruire e’ trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa. Esso non incide sulla titolarita’ della proprieta’ o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio. E’ irrevocabile ed e’ oneroso ai sensi dell’articolo 16. -
      3. Il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi.
      Il fatto è, che, ci sembra, tu ed il tuo fidanzato non abbiate “titolo” per richiederlo, per cui il consiglio che vi diamo è quello di sentire un notaio della vostra zona su come comportarvi.
      Amedeu e c.

  8. Buongiorno,
    ho un terreno di ca 300 mq a san pietro in bevagna – manduria (TA). mi è stato detto, ma non ho modo di verificare, che in questo comune ora non è piu’ possibile edificare. E’ possibile tuttavia utilizzare tale terreno mettendo una mobilhome?
    la ringrazio per la disponibilità

    • Per Patrizia.
      Una casa sulle ruote dovrebbe essere allacciata alla fognatura ed ai servizi (idrico ecc), per cui diventa una casa a tutti gli effetti, e quindi non te la autorizzeranno.
      L’unica soluzione che è ammissibile, è quella di parcheggiarvi una roulotte o un camper.
      Amedeu e c.

  9. Per Amedeu,

    abito in un condominio e da circa 5 anni il mio videocitofono non funziona ed non è riparabile in quanto i pezzi di ricambio non sono reperibili,posso chiedere il rifacimento dell’impianto con ripartizione delle spese in base alla tabella B dei valori millesimali?

    Luigi

  10. Buongiorno, volevo sapere per cortesia se un progetto relativo ad una realizzazione di scala esterna (data del progetto marzo 2007) è ancora in corso di validità.
    Non so con certezza se sia già stata presentata in Comune da chi lo deve realizzare. Se così fosse c’è un termine entro il quale costruire?
    E se non fosse stato presentto ancora il detto progetto, può essere ancora presentato o è “scaduto”?
    Grazie per la cortese attenzione

    • Per Laura.
      Per Prima cosa accertati se è staato presentato.
      Vai all’ufficio Edilizia Privata del Comune e chiedi notizie in merito.
      La validità di una autorizzazione comunale è di 3 anni.
      Qualora non sia stato presentato, devi parlare con il tuo tecnico e farlo presentare, oppure, puoi cambiare tecnico e trovarne uno che non ti faccia attendere 5 anni.
      Amedeu e c.

  11. il permesso per costruire una volta dato, dopo quanto tempo scade se non iniziano i lavori??

    • Per Mauro.
      Il permesso di costruire vale tre anni dal momento di inizio lavori, che deve essere comunicato al Comune non oltre un anno.
      Questo dice l’art 15 del DPR 380/2001.
      Detti termini possono essere prorogati dalle Amministrazioni Comunali.
      http://www.parlamento.it/parlam/leggi/deleghe/01378dla.htm
      In effetti, alcuni Comuni, seguitano a scrivere sui permessi di costruire, che valgono 3 anni dal momento della data di rilascio.
      Amedeu e c.

  12. Una volta approvato il tuo progetto per la costruzione della casa…le relative tasse da pagare al comune (tipo bucalossi e/o altro) quando si pagano?? Al momento dell’approvazione del progetto o quando inizieranno i lavori…..Lo stesso vale per geometra e architetto..quando si dovranno pagare i suddetti, ad progetto approvato , ad inizio lavori o a lavori conclusi??
    Grazie dell’attenzione..

    • Per Mauro.
      La Bucalossi la devi pagare prima di ritirare il Permesso di Costruire, oppure, Comune permettendo, a rate.
      Per Il tecnico che ti eseguirà la progettazione e la Direzione dei Lavori, dovrai contrattare con il medesimo le forme di pagamento.
      Deve rimetterti un preventivo, dopo di che, di solito, si da un anticipo, ed il resto suddiviso durante l’opera, lasciando una buona parte a lavori ultimati ( a garanzia) e da liquidarsi, appunto, dopo l’ultimazione lavori.
      Amedeu e c.

  13. Ciao, devo fare un ampliamento di volumetria (un Primo piano sopra al Piano terra già esistente) in Risparmio Energetico (dovremmo rientrare nel Piano Casa). Saranno circa 26mq (non calpestabili) in cui faremo 1 camera e 1 bagno. Il restante spazio sarà occupato da terrazzi (2).
    Mi saprebbe dire all’incirca quanto mi può costare, considerando che dovrò usare materiali a R. Energetico?
    Grazie, buon lavoro.
    Anna

    • Per Anna.
      Dovresti rivolgerti da una impresa della tua zona, che può darti un costo molto approssimativo a mq di tale costruzione..
      E’ preferibile, in qusti casi, avere un preventivo, redatto da un tecnico, su di un progetto completo, in quanto è l’unico sistema per avere un costo certo.
      Amedeu e c.

  14. ciao, io devo costruire la mia casa. il progetto è già stato approvato dalla giunta comunale ed è già stato portato in regione a milano in quanto nuova costruzione da realizzare in zona vedre protetta.
    volevo sapere qual’è la tempistica della regione per il rilascio dell approvazione della costruzione…sono 60 giorni oppure 90????e la legge del silenzio assenso che dice che la tempistica è stata ridotta da 90 giorni a 45 è stata approvata oppure no???spero che qualcuno mi risponda poichè ho il morale alla terra per questa benedetta casa!

    • Per Melania.
      L’impegno del Ministero, a seguito del DL 70/2011, era teso a promuovere l’emanazione di nuovi piani paesaggistici previsti dal “Codice dei beni culturali e del paesaggio” relativamente ad ogni territorio regionale, facendo sì che ogni piano paesaggistico diventasse uno strumento di pianificazione di vaste aree.
      Con i nuovi piani, era previsto, entrasse in vigore la semplificazione introdotta dal DL 70/2011, secondo cui, a determinate condizioni, il parere della Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici diventa obbligatorio ma non vincolante e si considera comunque favorevole decorsi 90 giorni.
      Devi solo controllare se la tua Regione (Puoi farlo presso il tuo Comune) ha recepito o dovrà recepire quanto dettato da tale DL.
      Amedeu e c.

  15. Salve,
    vi sarei molto grato se poteste aiutarmi a capire come procedere.

    In famiglia abbiamo una villa troppo grande di 250 mq circa, dispendiosa da mantenere, faticosa da manutenere, l’età avanza… economicamente sempre con l’acqua alla gola…

    Diciamo che la villa vale sui 600mila euro.
    Il terreno vale più o meno quanto quello che vorrei acquistare al posto di questo dove risediamo adesso.
    Quello che vorrei acquistare è un terreno edificabile con progetto approvato per costruire 120 mq + annessi per altri 120 mq (agricoli).

    Pensavo di comprare per circa 30mila euro una casa familiare prefabbricata in legno, da far “montare” subito, per trasferirci temporaneamente.
    Poi, una volta lì, costruire una casa più piccola di 100mq netti.

    Secondo voi è fattibile?
    Qualche consiglio “pratico”?
    E, soprattutto, in TOTALE, quanto spenderei al metro quadro per far costruire la nuova villetta più piccola (da circa 100 mq)?

    Infine, se possibile, a quanto ammonterebbe la differenza di sovrapprezzo se volessi farla costruire in modo tale che le 4 pareti esterne ed il tetto siano completamente armate (cemento armato) anziché in mattoni?

    Grazie.

  16. Per Nicola.
    Ti abbiamo indirizzato a quell’articolo, solo per farti vedere una serie di un tipo di case antisismiche chiavi in mano, consegnate in tempi ottimi.
    Fra l’altro, su internet, troverai molte ditte che commercializzano tali tipi di costruzioni.
    Il fatto di spendere 30 mila euro per una casa di legno, probabilmente non abitabile, può essere per te una soluzione e la puoi valutare, ma poichè ci hai chiesto un consiglio, e se lo abbiamo ben compreso, abbiamo ritenuto di dartelo, cercando di far capire, che i 30 mila euro li puoi risparmiare ed investire nella nuova casa.
    Amedeu e c.

  17. Salve,
    grazie mille per i consigli.
    Ho visionato bene il discorso dei blocchi in ISOTEX ed il vostro è il consiglio “perfetto”!

    Decisamente opterò per questa tecnologia, ma non per la casa “temporanea”, bensì per quella definitiva!
    Purtroppo l’azienda da voi indicata è lontana dalla mia zona, e mi hanno detto che in tal caso i costi leviterebbero tantissimo!
    Ma cercherò di vedere se in zona vi sono altre aziende che operano con tale tecnica… quando mi avete detto che vi sono altre ditte che commercializzano tali tipi di costruzioni, mi avete rincuorato!
    Grazie

    • Per Nicola.
      Come avrai compreso, i nostri sono suggerimenti “tecnici”, che i lettori possono approvare o meno, ma che noi intendiamo dare a chi li chiede.-
      Siamo contenti che tale soluzione ti aggradi.
      Per il resto devi valutare la tua situazione in famiglia.
      Amedeu e c.

  18. Ho un terreno inserito nel piano regolatore da 3 anni.Non e’ ancora stato lottizzato.Ho dovuto pagare l’imu.Ma e’ giusto?

    • Per Savina.
      E’ giusto, agli effetti di legge, in quanto viene calcolato sul terreno reso edificabile da un Piano Regolatore Generale, anche in assenza di un piano particolareggiato o lottizzazione che sia.
      Per la poesia siamo d’accordo con te,: è molto bella.
      Amedeu e c.

  19. Buonasera.Edificando un miglioramento fondiario in agro in sardegna ogni proprietario ha dovuto pagare la bucalossi al comune. Premetto che ogni terreno ha il suo pozzo per l’acqua, la strada e sterrata e solo con l’illuminazione. Secondo voi quei 15.000 milla euro a che cosa sono serviti?Grazie per l’attenzione e cordiali saluti. mirella

    • Per Mirella.
      Non sappiamo se parli di zona agricola di PRG (Riteniamo di no, in quanto non pagheresti la Bucalossi): nel qual caso non vale quanto ti diciamo.
      Comunque la tua questione andrebbe affrontata “alla rovescia”
      Nel caso di una zona edificabile, prima si eseguono le opere di urbanizzazione, quali le strade,le fognature, l’impiantistica varia, e poi si concedono i permessi di costruire.
      Facendo così si evitano gli agglomerati di case, con fognature a cielo aperto, strade dissestate dai continui scavi per il passaggio, in diversi periodi, delle canalizzazioni dei servizi, mancanza addirittura del Bynder stradale asfaltato.
      I suddetti lavori dovrebbero essere, preventtivamente, eseguiti dai privati, in caso di lottizzazione, oppure dal Comune per piani particolareggiati, zone di completamento, ecc.
      Adesso pagate gli oneri di urbanizzazione, che probabilmente serviranno a tamponare altri inconvenienti in zone della stessa città, ma forse lontane da voi.
      Che dirti?
      Fate un esposto scritto al Comune, firmato da tutti quanti gli abitanti della zona e sperate, che in questo periodo di crisi, qualcuno vi ascolti.
      Amedeu e c.

  20. Buongiorno vorrei sapere se per la costruzione di una casa è necessaria la valutazione di impatto ambientale o qualche documento simile. Grazie

    • Per Mae.
      Per sapere a quali vincoli è soggetta la costruzione di una nuova casa, devi visionare le planimetrie affisse presso l’ufficio Urbanistica del tuo Comune.
      Troverai delle linee più marcate, con indicate le zone idrogeologiche, quelle soggette alle belle arti e così via.
      Nella legenda, a lato, troverai le indicazioni relative.
      Se non ci riesci, chiedi l’aiuto di un tecnico di tale ufficio.
      Amedeu e c.

  21. Grazie!
    per l’ informazione e per la velocità di risposta!

  22. ciao vorrei sapere quali sono le figure tecniche importanti previste in un cantiere mobile e quali sono i loro requisiti e compiti nell’ambito del cantiere

    • Per Antonio.
      Le figure principali sono:
      Il Direttore dei lavori
      Il Direttore tecnico di cantiere,
      Il Capocantiere o preposto,
      Al Costruttore competono, inoltre, le responsabilità non derogabili relative alla sicurezza, tipo la designazione del Responsabile del Servizio di Prevenzione sul cantiere.
      Circa i loro compiti e requisiti, devi effettuare una ricerca, in quanto la nostra risposta sarebbe alquanto lunga e dobbiamo soddisfare altri lettori.
      Amedeu e c.

  23. buona sera volevo chiedervi una cosa,ho comprato un appartamento di ma metri e devo ristrutturarlo tutto,il geometra quanto può chiedermi x le piantine,consigli?grazie attendo vostre risposte.

  24. ciao amedeu ,un progetto approvato che durata ha?ssi può cosstruire dopo qualche anno? ciao grazie

  25. Ciao Amedeu,il mio progettista un architetto ,ha fatto un progetto di ampliamento di casa ,una struttura di 40 mq sotto e sopra una mansarda ,la mansarda dice l’architetto non è abitabile e l’ha fatta senza finestre,la mia domanda è: si possono fare le finestre in una mansarda non abitabile ? grazie in anticipo della tua cortese risposta.

    • Per Fiorella.
      Normalmente i Comuni ed in particolare le Commissioni Edilizie (Organi consultivi) non autorizzano le finestre in soffitte non abitabili, con il timore che poi vengano trasformate in piccole mansarde abitabili non conformi alle leggi.
      Puoi, però, chiedere che ti vengano autorizzati dei lucernari sul tetto.
      Amedeu e c.

  26. Buongiorno Amadeu, L’architetto ha fatto un progetto per ampliamento di casa circa 30mq,mi ha chiesto 12000 euro comprese le varie spese per il comune ,geologo e altre.
    Per la dia e altre spese (accatastamento eec ).ha chiesto 9000 euro),sono giuste queste spese? grazie per la tua risposta.

    • Per Fiorella.
      Non entriamo mai in questioni relative alle parcelle dei professionisti, per semplice correttezza professionale.
      Puoi comunque rivolgerti da un altro tecnico fuori della tua zona, chiedendogli di verificare il preventivo di spesa.
      Amedeu e c.

  27. Ciao Amedeu, abbiamo firmato un preventivo composto da due parti, la prima parte spese varie per il progetto (compenso del tecnico più spese collegate al progetto geologo ,comune ecc);la seconda parte riguarda la dia (compenso per tecnico per la direzione lavori ,accatastamento ,collaudo e altre spese varie). Il tecnico ci ha fatto firmare un preventivo riguardante tutte e due le spese,ma se non facciamo più i lavori il tecnico può pretendere il pagamento di tutto il preventivo? grazie

  28. Per Luca.
    Se vuoi una risposta, riformula la domanda e, per correttezza, inserisci la tua email.
    Amedeu e c.

  29. salve vorrei sapere una volta presentato un progetto per ampliamento a una struttura già esistente (piano casa) al genio civile qual è poi la tempistica oppure come faccio a sapere se è stato regolarmente presentato il progetto dato che dubito del mio tecnico. GRAZIE

    • Per Adriana.
      Per toglierti ogni dubbio recati presso lo sportello unico per l’edilizia del tuo Comune, dove di diranno l’esatta posizione del tuo progetto. Se presentato.
      Amedeu e c.

  30. Buonasera, le scrivo per un info..i miei nonni possiedono un terreno adiacente al paese dove abitiamo, su questo terreno c’è una casetta dove mio nonno ripone gli attrezzi per coltivare ecc. Io e il mio ragazzo vorremmo costruire la nostra casa su questo terreno ma non essendo edificabile c’è qualche possibilità di poter sfruttare il fabbricato ogià esistente e da li costruire oppure qual’è l’iter da seguire?

    • Per Maria Grazia.
      Devi consultare la normativa di attuazione del Piano Regolatore vigente (Anche via internet) presso il sito del Comune, e leggere quali interventi urbanistici prevede, per la zona dove è ubicata la casetta.
      Per fare ciò, avrai bisogno di ricercare la zona (A,B,C?) di ,sulla cartografia, sempre del PRG comunale.
      Amedeu e c.

  31. Gentile Sig:Amedeu,
    ricevo costantemente le vs.e-mail che trovo interessanti.Desidero porre un quesito relativo ad una struttura solarium- piscina condominiale costruita assieme ad altro edificio nel 1973/74 per i quali è stato presentato nel 1986 L.47/85 domanda di condono in quanto il N.O.E.citato in rogito non ha trovato riscontro agli atti del Comune.Dopo 25 anni detto N.O.E. è stato ritrovato .
    Da ricerche fatte su Internet rilevo che per la costruzione di una piscina interrata occorre la licenza edilizia ma che ovviamente nel caso di costruzione di una piscina pertinenziale di ridotte dimensioni costruita contestualmente all’edificio principale nell’area progettuale di questo in linea generale basta il Nulla Osta Edilizio deil’ edificio.Detto parere coincide con quello del responsabile del Comune (a suo dire al massimo occorreva presentare a suo tempo un D.I.A. che ormai dopo circa 40 anni è illogico)
    Poichè non viene mai indicato se tale assunto deriva da una consolidata giurisprudenza o da legge gradirei conoscerne la fonte giuridica Non mi dica che è da ritenere valido il parere del responsabile perchè è da considerare che a seguito del ritrovamento del N.O.E. detto responsabile mi aveva indicato di fare una domanda di archiviazione e improcedibilità della domanda di sanatoria per la quale avevo presentato tutti gli ulteriori documenti richiesti sia per il mio appartamento che per la mia quota di solarium- piscina ed il dirigente non l’ha accolta .Poichè il diniego non è stato stranamente motivato ho chiesto un riesame per il quale è maturato secondo taluni legali il silenzio assenso.Putroppo dovendo eseguire lavori straordinari sulla piscina non basta che sia intervenuto il silenzio assenso per la mia quota ma occorre per l’intera struttura solarium-piscina per la quale permane uno stato di incertezza.Grazie

    • Per Luigi.
      Parlando di 40 anni fa, venivano rilasciate dai Comuni le Licenze Edilizie ai sensi della legge urbanistica 1150/42, in seguito, con legge 28 gennaio 1977 n. 10 (Legge Bucalossi) subentrò la Concessione Edilizia quale autorizzazione amministrativa
      A quel tempo non esistevano ancora le DIA, SCIA ecc.
      Solamente con il DPR 6 giugno 2001 n° 380 (Testo Unico per l’edilizia) è stato attivato il Permesso di Costruire e la DIA, successivamente modificata con SCIA ecc.
      Quindi non comprendiamo il fatto che in Comune sostengano quanto tu dici.
      Da chiarire, che ogni e qualsiasi atto autorizzativo, a partire dal lontano 1977, ed ancora prima dalla legge 1150/42, comprendeva ciò che veniva presentato e rappresentato sia su disegno che con relazione tecnica.
      Chiarito quanto sopra, se la piscina è stata rappresentata ed autorizzata, con gli atti ritrovati devi obbligatoriamente identificarla, altrimenti è abusiva a tutti gli effetti.
      Circa il silenzio assenso devi interpellare un legale della tua zona, che probabilmente ti suggerirà di non procedere.
      Amedeu e c.

  32. salve, ho bisogno di chiedere delle delucidazioni circa il caso in cui mi trovo.mio marito ha ereditato una vecchia casa che era della nonna situata in provincia di RC, abbiamo provveduto a creare un progetto con uno studio tecnico di architettura e quindi alla richiesta della demolizione dell’esistente e costruzione di un fabbricato in c.a. a due piani f.t. e seminterrato ricadenti però in area sottoposta a vincolo paesaggistico ai sensi dell’art. 136 del DL n. 42 del 22.01.2004 per effetto del DM 29.01.1974 ma dopo l’ok dal genio civile abbiamo avuto il diniego dalla sovraintendenza dei beni culturali e del paesaggio.
    Oggi dopo l’udienza dell’architetto che ha provveduto al diniego mi chiedo se una tale figura può decidere a bloccare questo progetto in quanto lei ritiene nn sia lineare con il paesaggio intorno quando invece a 700 mt esistono palazzi altri 4 piani e di poco fascino paesaggistico.
    come mi dovrei comportare?secondo il mio studio tecnico il progetto nn presenta alcuna anomalia e sono solo dei pretesti burocratici.
    ringraziando per la collaborazione e restando in attesa per qualsiasi chiarmento porgo distinti saluti.

    • Per Vincenza.
      Purtroppo la Soprintendenza alle belle Arti è vincolante.
      L’intervento di demolizione e ricostruzione che intendi effettuare, non ricade nel D.P.R. 09/07/2010, n. 139 in merito all’autorizzazione paesaggistica semplificata dove è ricompresa la demolizione e ricostruzione di un edificio ma con la stessa sagoma.
      La Soprintendenza, nel tuo caso ha espresso il suo parere e non puoi prendertela con il tecnico che ti ha dato parere negativo e che lo avrà fatto in base a criteri di valutazione generale.
      Ecco, puoi richiedere alla Soprintendenza la motivazione di tale diniego, e quindi aggiustare il tuo progetto in base a detto contenuto.
      Amedeu e c.

  33. Salve, avrei bisogno di capire la mia situazione, io e mio marito abbiamo comprato casa dopo qualche anno tramite un geometra di nostra fiducia abbiamo chiesto la concessione edilizia al comune, ci hanno confermato il parere favorevole abbiamo pagato circa 8.000,00 di oneri , ma poi per la concessione finale hanno avuto una controveria con il geometra e non ci hanno piu’ rilasciata la concessione. A questo punto vorremo fabbricare con la denuncia dei lavori , a cosa andiamo incontro , e se non possiamo costruire a chi dobbiamo chiedere il rimborso di tale spese.Grazie per la vostra risposta.

    • Per Rosa.
      Se non volete costruire, dovete richiedere il rimborso di quanto versato al Comune, ed esattamente al Dirigente dell’Ufficio preposto alla Ragioneria.
      (Informatevi come si chiama tale servizio presso il vostro Comune).
      Spiegate le motivazioni della vostra rinuncia senza menzionare gli eventuali conti in sospeso con il tecnico, in quanto gli enti pubblici non entrano in merito di questioni fra privati.
      Se volete proseguire la vostra costruzione, rivolgetevi da un legale della vostra zona, portandovi dietro le carte relative alla controversia con il tecnico, facendo presente la vostra volontà di liquidarlo per il lavoro fino a quel momento svolto e di assumere, in sua vece, un altro tecnico.
      Amedeu e c.

  34. buongiorno volevo sapere affinchè una abitazione si possa considerare abitabile quale è l’altezza minima che deve essere rispettata? e se una abitazione avesse una altezza di 2,5 M in che categoria rientra ai fini del pagamento IMU.Grazie e buon lavoro.

  35. Buonasera,
    ho letto tutti i precedenti post ma data la sua disponibilità le porgo volentieri anche il mio quesito.
    Siamo in procinto di acquistare un terreno agricolo di 1000 mq con fabbricato uso deposito di 42 mq. Il consulente dell’agenzia immobiliare ha confermato che si potrebbe sfruttare il piano casa e convertire automaticamente la destinazione urbanistica, da agricolo a residenziale, a progetto approvato dal Comune. Ci possiamo fidare? Inoltre demolendo l’edificio presente si potrebbe edificare lo stesso volume al piano terra più un piano interrato di circa 59 mq ad uso deposito. Tale piano interrato potrebbe essere abitabile oppure cameretta e cucina non sarebbero ammesse? Volendo costruire in bioedilizia potremmo godere di cubatura aggiuntiva oppure le dimensioni sono vincolate alla cubatura attuale?
    Grazie dell’attenzione.

    • Per Sara.
      Le zone agricole, in quasi tutte le Regioni , sono regolate da leggi particolari molto restrittive.
      Perciò, prima di acquistare, devi informarti attentamente presso l’ufficio Urbanistica del Comune o presso lo Sportello Unico per l’edilizia , cosa è possibile realizzare su quel lotto di terreno.
      In ogni caso, a nostro parere, forse pagando di più, ma conviene sempre, in questi casi, acquistare con progetto approvato e presentato dal venditore.
      Così non rischi di trovarti con un fabbricatino ad uso deposito.
      Amedeu e c.

  36. buongiorno volevo sapere affinchè una abitazione si possa considerare abitabile quale è l’altezza minima che deve essere rispettata? e se una abitazione avesse una altezza di 2,5 M in che categoria rientra ai fini del pagamento IMU.Grazie e buon lavoro.

    • Per Vincenzo.
      Deve rispettare mt 2,70. La stessa altezza media (Nel caso di soffitto inclinato).
      mt 2,50 può essere l’altezza di locali sgombero o di garage.(Cat. catastale C2)
      Oppure, all’interno di un regolare appartamento, i corridoi, i bagni e i locali sgombero possono avere una altezza minima di mt 2,40.
      Amedeu e c.

  37. Il costruttore dove ho acquistato l’appartamento non ha terminato il cantiere, dove costruire due torri contigue da 6 app.ti ne ha costruita solo una per la crisi. Ora ha lasciato la zona dove doveva costruire piena di materiale sia da cantiere sia di scarto con gravi problemi igienici sia di infiltrazione di acque piovane. La gru ancora volteggia per il vento sopra le nostre teste. Ci si posano i piccioni con tutto quello che lasciano cadere a terra. Ma non dovrebbe essere costretto a terminare il cantiere come da progetto iniziale?

    • Per Ignazio.
      Ti consigliamo di rivolgerti in Comune presso lo sportello Unico o presso l’ufficio Edilizia Privata e chiedere le date relative all’inizio e termine dei lavori del Permesso di Costruire delle due torri.
      Se tale permesso è scaduto, puoi avvisare i Vigili Urbani della situazione antigienica e di probabile pericolo esistenti (Eventualmente fallo per scritto chiedendo una risposta scritta).
      Dovrebbero intervenire presso la ditta costruttrice.
      Amedeu e c.

  38. Buongiorno , avrei una domanda ,ho ottenuto regolare concessione edilizia per costruire la mia abitazione dal comune , parere favorevole per quel che riguarda la paesaggistica , tutto timbrato e firmato , ma adesso è sorto un problema :
    nel disegno della casa e ben specificato un riporto pari a 800 mc di terreno , il terreno è in discesa e di conseguenza sulla parte fronte strada il riporto di terreno e indicativamente di 30 cm , a metà abitazione circa 1 metro , nella parte sul retro della casa indicativamente 1.40 mt ,il problema è che il tecnico comunale contesta il riporto di 1.40 poichè per una legge comunale il massimo consentito è 1 mt dal piano esistente , sul disegno abbiamo indicato 1 mt come riporto medio e come punto di partenza la strada di muova costruzione ( il tecnico non è uscito per indicare la quota da cui partire per costruire la casa ) se teniamo buona la strada il riporto reale è sotto il mt dove effettivamente noi mettiamo 1.40 di terra .La strada ( pagata da me e dal vicino ) è risultata essere più alta del piano originale di conseguenza per non costruire in un buco in una zona soggetta ad allagamenti ci siamo adeguati , adesso non riesco a far capire al tecnico che sono stati loro ad approvare il disegno tenendo come riferimento la nuova strada , ho fatto presente che altre abitazioni hanno lo stesso problema ma a quanto sembra lo contestano solo a me , come posso fare per evitare inutili cause ,spese legali ,ecc ?il disegno approvato avrà un valore, ( ho un geometra che mi segue naturalmente ma non vuole andare contro il comune per evitare problemi futuri in caso di presentazione di altri progetti) potete darmi un consiglio ?

    grazie

    cordiali saluti

    Moreno

    • Per Moreno.
      Non chiarisci se la costruzione è stata o meno realizzata.
      Se non è stata ancora iniziata vi consigliamo di trovare una soluzione diversa, quale per esempio un muro di sostegno a valle per giustificare l’altezza di un metro e nello stesso tempo far comprendere che avete dei problemi di eccessiva pendenza.
      Consigliatevi anche con il vostro geologo che vi ha presentato la pratica geologica (Speriamo che sia avvenuto)
      Se la costruzione è in corso, non avete altra soluzione che fare scendere in campo il vostro geometra progettista e direttore dei lavori, il quale dovrà assumersi le responsabilità di quanto eseguito.
      Troppo facile far pagare la parcella e poi dire che non vuole mettersi contro il Comune.
      Non sono atteggiamenti da libero professionista.
      Eventualmente parlate anche con il Dirigente responsabile dell’Ufficio Edilizia Privata ed invitatelo ad eseguire un sopralluogo.
      Amedeu e c.

  39. La casa è già costruita , a settembre dovremmo fare la richiesta di agibilità,grazie per la risposta .

    cordiali saluti

    Moreno

  40. Sig. Amedeu,
    le chiedo un consiglio in merito ad un problema che sto’ avendo col mio appartamento in comdominio:sulla facciata (prospetto interno condominio) del mioappartamento che si affaccia su un terrazino di pertinenza esclusiva ho costruito una struttura precaria(giardino d’inverno)adiacente alla facciata dell’appartamento con giunto tecnico, regolarmente approvata dal comune, pagati oneri, calcoli, etc, etc.Successivamente, ho aperto una porta nella facciata internamente alla struttura costruita per mettere in comunicazione l’appartamento con la suddetta opera.Avendo presentato all’ufficio tecnico comunale la regolarizzazione urbanistica della porta, quest’ultimo mi chiede il nulla osta condominiale per il mantenimento dello stato delle cose.
    Stando alle leggi del cod. civ. in materia, e viste varie sentenze della corte cass. civ. a riguardo, sembra che non sia indispensabile in nulla osta perche’ con la modifica attuata sulla parete(considerata condominiale) sto’ sfruttando al meglio godimento il mio appartamento senza nuocere diritti di terzi.
    Mi sapreste dire se la mia conclusione sui fatti e’ sensata o si rende ancora indispensabile l’assenso dei condomini?Aggiungo che detta porta non comporta nessuna servitu’ di passaggio su aree condominiali ma solamente sul terrazzo il cui sottostante volume e’ il garage di mia proprieta’. il tutto quattro metri di elevazione fuori terra, distanze perimetrali piu’ di sei metri a 180 gradi dal resto dei fabbricati.

    • Per Carmelo.
      Le facciate (Interne ed esterne), i muri portanti, il tetto, le fondamenta, ecc, sono parti comuni a tutti i condomini di un edificio.
      Per cui andarle a toccare, sia pur per aprirci una piccola porta, necessita dell’autorizzazione degli altri condomini.
      Il Comune può richiedendotela, anche se poteva non farlo, in quanto le autorizzazioni comunali vengono rilasciate sempre “Fatti salvi i diritti dei terzi”, per cui se ne poteva largamente lavare le mani, lasciando che la questione si risolvesse fra te e gli altri condomini (Che avrebbero, poi, potuto farti chiudere detta porta).
      Amedeu e c.

  41. Sig. Amedeu
    in rif. alla domanda precedente,
    per poter aver piu’ chiaro il mio quesito devo aggiungere che la facciata del mio appartamento sulla quale ho aperto la porta si trova sul prospetto interno del fabbricato, la facciata e’ larga circa 5 metri e non vi sono ne’ porte ne’ finestre ne’ balconi nei due piani soprastanti, e’ praticamente cieca; il solo contorno alla suddetta facciata e’ dato dal terrazzo del mio appartmento.
    Grazie

  42. Buongiorno,sto x acquistare un terreno di cica 3000mq con rustico da demolire e ricostruire.
    Vorrei sapere se è possibile aumentare la metratura dell’immobile e se possibile spostare la sua posizione.
    Nel cao non fosse possibile,si puo pensare ad una casa prefabbricata?la metratatura deve rinsnere uguale anxhe in questo caso?
    Grazie filippo

    • Per Filipppo.
      Prima di effettuare l’acquisto ti consigliamo di informarti attentamente presso l’ufficio Urbanistica del Comune, verificando la zona di Piano Regolatore Generale nella quale ricade detto lotto, ed inoltre controllando nelle Norme di Attuazione di Piano Regolatore, la descrizione relativa alla fattibilità edilizia in tale zona.
      Controlla anche, parlando con il tecnico addetto, se qualche legge regionale ti consente o ti nega gli interventi che vuoi effettuare.
      Amedeu e c.

  43. Buona sera,nel mio nuovo appartamento condominiale,ancora in costruzione,vorrei fare dei punti nel soffitto in cartongesso per mettere dei faretti sopra il piano cottura a bancone e nel bagno piccolo per creare più effetti luce.Mi hanno detto che devo per legge aspettare l’abitabilità,è corretta questa cosa? Tante grazie

    • Per Fiorella.
      Se il soffitto (o controsoffitto) è già realizzato in cartongesso, si tratterà solo di fare eseguire un diverso lavoro dall’elettricista, che verrà compreso nella dichiarazione di regolare esecuzione che lo stesso dovrà rilasciare prima dell’abitabilità (Una copia fattela dare dal costruttore).
      Per cui, se le cose stanno così, non occorre alcuna variante al progetto, ma è solo una questione di soldi per il costruttore.
      Non occorre ugualmente, se devi realizzare dei tratti (in una stanza) di controsoffitto in cartongesso con i relativi faretti (Non in tutto il vano, in quanto abbasserebbe l’altezza del locale sotto quella regolamentare di legge – mt 2,70).
      Amedeu e c.

  44. Salve,io e la mia ragazza stiamo per costruire una casa ,ma ci troviamo davanti a un grosso ostacolo!!!il terreno e` intestato a me,ma la casa con relativo mutuo deve essere cointestato.
    Non riusciamo a capire se questo e` fattibile,a causa di risposte completamante opposte
    Quale e` la soluzione esatta?
    Grazie per il suo aiuto tiziano

    • Per Tiziano.
      Prima di procedere in qualsiasi soluzione prendi contatto con varie banche.
      Possono esserci dei problemi di garanzia che gli addetti bancari potranno chiarirti meglio, in maniera da scegliere la via a te più conforme.
      Amedeu e c.

  45. buona sera, ho sentito parlare di atto unilaterale d’obbligo dove chi deve costruire dichiarando che l’abitazione non è da vendere nè da affittare, ma esclusivamente per uso abitativo familiare, puo chiedere l’annullamento delle spese degli oneri primarie e secondarie.
    se fosse possibile come fare per avere l’esenzione?
    Grazie per la cortesia.

  46. A causa di cedimenti strutturali devo demolire e ricostruire fedelmente (sagoma, volume e destinazione d’uso) un edificio adiacente alla mia abitazione (distante 10 m), nel mio cortile, utilizzato come magazzino e garage.
    Poichè tale intervento è un lavoro di ristrutturazione che non richiede concessione edilizia, nè dà luogo a cambio d’uso, nè a variazioni rispetto all’esistente, pensavo di non dover pagare alcun onere di concessione, v.legge Bucalossi.
    Il comune di Ferrara è di parere contrario per la quota adibita a magazzino (chiede il 7% degli importi dei lavori), mentre non richiede oneri per la superficie destinata a garage. Avrebbero anche affermato che sarei stato esonerato se l’edificio fosse stato attaccato all’abitazione.
    Non ho trovato descrizione specifica in tal senso nel regolamento regionale e comunale.
    E’ corretto quanto mi impone il comune? Posso appellarmi a qualche precedente interpretazione e sentenza che mi esoneri dal pagamento degli oneri suddetti?
    Grazie per la gentile risposta

    • Per Mario.
      Risposta ripresa da un articolo apparso sul Sole24Ore, speriamo ti possa aiutare.
      Abbiamo tentato di inviarti il Link di accesso all’articolo, ma è protetto e non è possibile.
      Ti riportiamo di seguito un pezzo che ti può interessare:

      Norme e Tributi Diritto
      Ristrutturazioni – Più semplice ricostruire senza rispettare la sagoma

      Alessandro Arona e Francesco Basile 27 agosto 2013

      Se la demolizione e ricostruzione (purché si rispetti il volume) si può fare con Scia anziché con permesso, comporta che si pagano meno oneri di urbanizzazione?
      La risposta è affermativa. Nel caso di ristrutturazione edilizia “pesante” (permesso di costruire), gli oneri di urbanizzazione sono dovuti solo nel caso in cui vengano modificati i parametri urbanistici che incidono sul carico urbanistico (volume, superficie e destinazione d’uso), mentre il contributo sul costo di costruzione è sempre dovuto.
      Nei casi in cui è ammesso l’utilizzo della Scia (e dunque anche nella demolizione e ricostruzione, anche fuori sagoma) non sono dovuti né oneri né contributo sul costo di costruzione, vista la gratuità del titolo.
      Amedeu e c.

  47. SALVE
    vivo in provincia di Milano e condivido una villetta bifamiliare costruita su due piani nel centro storico del mio paese con mia sorella.
    Mi spiego meglio.
    La villa è del 1979 ed È così composta.

    Piano terra, dove io vivo con i miei genitori che hanno l`usufrutto della casa mentre io ho la nuda proprietà

    Primo piano , di cui la proprietaria al 100% è interamente mia sorella e il marito al 50% ciascuno delle quote

    Piano interrato giÀ diviso in parti uguali al millesimo di proprietÀ.

    Viviamo in una villetta a schiera dove i nostri vicini hanno una casa come la nostra con l`aggiunta di un secondo piano

    vi scrivo per chiedervi consiglio a riguardo come poter fare per realizzare la mia idea!
    Appunto, la mia idea È quella di costruire un secondo piano, ossia un piano sopra la casa di mia sorella.
    per far questo, vorrei sapere quali sono le linee guida che dovrei seguire per far tutto nel modo corretto, con permessi e quant`altro
    una cosa di cui son certo è che io possa costruire un extra piano nella casa dato che al tempo dell`acquisto i vecchi proprietari stavano pensado di farlo, per poi vendere la casa.
    a proposito di questo vorrei sapere se e come fare per poter conservare il tetto e allo stesso tempo i costi per fare tutto
    mi spiego:

    costi burocratici?

    costi manodopera e lavori per poter per lo meno mettere in piedi una
    nuova struttura, con rifacimento oppure riassestamento del vecchio tetto?

    la casa di mia sorella È di 90mq
    per cui il prezzo dovrebbe essere di una nuova casa all`incirca degli stessi mq diciamo, ma non di più!

    sò che la domanda È forse troppo pretenziosa, ma la ringrazio di cuore per il suo gentile aiuto
    cordiali saluti

    alekssander

    • Per Alekssander
      Non è Pretemziosa, ma ci richiedi di progettarti una nuova costruzione con calcoli e relazione dettagliata dei documenti da presentare.
      Come comprenderai dai commenti a cui ogni giorno dobbiamo rispondere, tempo a disposizione ne abbiamo poco, e poi non sarebbe corretto nei confronti dei tecnici professionisti abilitati, che vivono su tali argomenti.
      Conclusione: ti consigliamo di rivolgerti da un tecnico della tua zona.
      Amedeu e c.

  48. Salve,

    io ho acquistato da 3 mesi una nuova costruzione, mi sto rendendo conto che ci sono parecchie cose che non sono state eseguite secondo le normative (finestre con vetri non antifortunistici, canna fumaria senza certificazione, pianta linea vita, etc) a questo punto vorrei fare un check su tutte le normative che il costruttore avrebbe dovuto rispettare e se eventualmente contattare una figura tecnica che potesse fare questo tipo di controllo sull’idoneità degli impianti e altre costruzioni.

    Ringrazio anticipatamente.
    MA

    • Per Michele.
      Ci chiedi una risposta lunghissima, in quanto la tua domanda abbraccia una materia vasta.
      Puoi semplicemente rivolgerti da un tecnico professionista della tua zona, il quale, tramite parcella che potrai concordare preventivamente, saprà farti un elenco dettagliato del tutto.
      Comunque, se hai un poco di pazienza, usando il pulsante Cerca, in alto a destra della nostra Home ed inserendo i termini che desideri conoscere, troverai tutti gli articoli con le spiegazioni che ti serviranno.
      Amedeu e c.

  49. salve,ho letto i vostri precedenti post,e approfitto per esporre anche il mio quesito.sono proprietaria di un appartamento in un condominio recintato composto da altri 4 condomini(3 abitano in una palazzina,e l’altro è il mio confinante che come me è al piano terra)come entrata ho un box,poi un cortile interno di mia esclusiva proprietà e poi l’entrata nell’appartamento.l’appartamento è di circa 100 mq.il mio confinante ha le sue finestre che si affacciano ad un altezza di circa 2 metri nel mio cortile.vorrei costruire un’altro piano in legno o muratura.devo chiedere autorizzazione agli altri condomini,o mi bastano le autorizzazioni comunali?la ringrazio anticipatamente.

    • Per Loredana.
      Leggi questo nostro articolo
      http://www.coffeenews.it/luci-caratteristiche
      Come vedrai nella seconda immagine, le finestre del vicino, per essere considerate luci dovrebbero avere una ainterna di mt 2,50.
      Se no, dovresti stare alla distanza di mt 3,00.
      Inoltre, in questi casi, costruendo in aderenza a muri a comune (Ci sembra di capire), possono sorgere, in seguito, degli eventuali problemi (?) di umidità per il confinante.
      Per cui, ti suggeriamo, di chiedere l’autorizzazione scritta nelle forme legali del tuo vicino.
      Amedeu e c.

  50. salve amedeu,grazie per la risposta,ma tra il mio muro(ove vorrei alzare un’alto piano)e quello del vicino,c’è di mezzo il mio cortile.la distanza tra il mio muro e quello del vicino nel punto più stretto è di circa 3,10m….poichè ritengo non sia un buon vicino che si possa chiedere autorizzazione,vorrei evitare il suo consenso.e per di più,le sue finestre che si affacciano nel mio cortile,sono state create abusivamente,posso murargliele?grazie

    • Per Loredana.
      Pensiamo di no, in quanto, per chiudergliele, dovrebbero avere tutte le caratteristiche delle luci: cioè quelle già indicatoti nell’articolo
      http://www.coffeenews.it/luci-caratteristiche
      In particolare vedi i punti 1, 2 e 3.
      Se non le hanno rischi di essere portata davanti al giudice e di metterti dalla parte del torto.
      Consulta un legale della tua zona e portagli in visione una planimetria e delle foto del cortile con le finestre (E le misure)
      Amedeu e c.

  51. salve l mio nome e michele vorrei porre una questione da circa 3 anni ho acquistato un terreno agricoo essendo un ex carpentiere e ora iscritto come agricoltore avendo fatto gia sondaggio antisismico e gia con una progettazione e ampliamento posso costruire da solo senza ditte esterne la casa in economia grazie attendo risposta

  52. Buongiorno, vorrei un’informazione. E’possibbile avere una costruzione stabile di un vecchio immobile, costruito da nuovo che pero’ una parte poggia (circa 100 mt3) su un altro immobile vecchio. (In caso di terremoti,per intenderci, potrebbe crollare?) Grazie

    • Per Teresa.
      L’immobile sarà stato ristrutturato (Probabilmente è una ristrutturazione con ampliamento o sopraelevazione), per cui puoi accedere al progetto presso l’ufficio Edilizia Privata del comune.
      Vacci con un tuo tecnico professionista e prendine visione (Puoi chiederne anche una copia a pagamento).
      Troverai tutte le indicazioni che desideri: numero della pratica sismica, progetto con relazione, nome del progettista e del direttore dei lavori, ecc.
      Se non siete soddisfatti potete parlare con questi ultimi tecnici per dei chiarimenti in merito.
      Amedeu e c.

  53. Salve, io ho un terreno edificabile, dove dovrei costruire ma purtroppo c,e’un vincolo dovuto ai lavori di allargamento di un canale idrico. Volevo sapere le tempistiche, se il comune e l’autorita’di bacino hanno delle scadenze per fare questi lavori sul canale, e quali sono le procedure, visto che il tecnico comunale del mio paese non ha saputo darci lucidazioni soddisfacenti in merito. Grazie tante

    • Per Domenico.
      Da quello che ci risulta, le distanze di legge da un canale idrico, come da un fiume, torrente, strada, ecc, non decadono, in quanto vanno rispettate per permettere ai mezzi meccanici di effettuare i lavori di manutenzione e pulizia.
      Amedeu e c.

  54. Sono davide ho un terreno edificabile dove dovrei costruire. Putroppo la mia zona ha un vincolo idrogeologico e non posso costruire finche’ il comune non fa i lavori su un canale perche’ dicono gli enti che questa e’ zona ad alto rischio. L’anno scorso e’stato approvato dall’ente ARPA il progetto del comune per il canale, ma anche l’ARPA deve approvare ancora il suo progetto per il canale. (Quindi ci sono 2 progetti 1 approvato e l’altro ancora no). Il comune nel frattempo sta facendo espropri dei terreni per i lavori del canale. Io vorrei sapere se il comune gia’puo’iniziare i lavori o deve aspettare il 2 progetto dell’ARPA e quanto tempo hanno per fare questi lavori sul canale: hanno delle scadenze, dei tempi da rispettare? Mi sono stancato di aspettare. Grazie

    • Per Davide.
      Sono notizie che devi chiedere direttamente al dirigente dell’ufficioo tecnico comunale.
      Ti darà senza dubbio tutte le indicazioni che desideri.
      Qualora così non fosse, chiediglielo per scritto, con lettera raccomandata RR indirizzata allo stesso dirigente comunale (Suo nome e cognome).
      Amedeu e c.

  55. Salve avrei bisogno di alcune informazioni. Possiedo un appartamento in un complesso a schiera, ho un inquilino a destra uno a sinistra ed uno sopra. Il mio ingresso costeggia con un viale un lato della palazzina mentre dall’altro confina con un terreno più basso di circa 3,5 metri. Il mio viale si trova sopra un muro di contenimento che oggi è caduto volevo chiedere: a chi spetta il rifacimento del muro?, gli altri inquilini devono partecipare alle spese?, in che modo si può realizzare un muro di contenimento e quanto costa visto che la sua lunghezza è di 30 metri? Grazie Rosolino

    • Per Rosolino.
      Per la spesa occorre fare un preventivo.
      Puoi usare le nostre voci di Prezzario e Preventivo e cercare di farlo da solo.
      Oppure devi chiedere al almeno 2 o 3 ditte della tua zona.
      Il muro, da quello che ci sembra di comprendere, è a retta del tuo terreno, per cui la spesa spetterebbe a te, a meno che nella stessa direzione del muro franato non vi siano altre proprietà.
      In questo secondo caso la spesa dovrebbe essere divisa fra di voi proprietari, secondo le tabelle millesimali (se le avete), oppure tramite un accordo preventivo bonario fra).
      Amedeu e c.

  56. Salve volevo chiedervi se per costruire un secondo piano di una villetta, ovviamente con un pino già esistente, sia necessario pagare la tassa bucalossi!
    Grazie!!

  57. salve volevo chiedere che cosa deve darmi l’architetto quando sul contratto c’è scritto:
    rilievo e restituzione grafica dell’appartamento
    sviluppo di ipotesi progettuali planimetriche
    sviluppo di ipotesi progettuali planimetriche impiantistica.
    Per adesso mi ha mandato il saldo.
    Il progetto non mi soddisfa anche perché le misure non corrispondo alla realtà e il computo metrico e sbagliato
    (e venuto a casa ben 4 volte per prendere le misure)
    ringrazio per una cortese risposta

    • Per Manuela.
      Non è il fatto che non vogliamo risponderti, ma è materia che devi affrontare con l’Ordine degli architetti da cui dipende detto professionista.
      Hanno le tabelle e conoscono alla perfezione leggi e importi notule varie.
      Amedeu e c,

  58. Buongiorno, volevo da lei delle delucidazioni.Ho un terreno agricolo, oliveto, di circa 10000 mq .Gradirei sapere qual’ è la percentuale in metri quadrati che posso costruire,Grazie.

    • Per Marco.
      Devi visionare il Piano Regolatore Generale di quel Comune; individuare il terreno e leggere la Normativa di attuazione del PRG riferita a detta zona.
      Verrai a conoscenza della possibile edificabilità, degli indici, distanze dai confini ecc.
      Amedeu e c.

  59. Salve, vorrei porgere una domanda, sono proprietario di una casa diruta accatastata a/5 ho presentato un progetto di demolizione ericostruzione con il piano casa Sicilia. Il comune mi ha preannunciato che non mi rilascia la concessione in quanto la casa non e a destinazione residenziale.Secondo questa formulazione non è corretta in quanto la casa è da sempre stata una abitazione (costruita nel 1944) com si evince sul catasto, anche se adesso non è piu in condizioni di essere considerata una casa. Io infatti volevo riprenderla ed ampliarla, secondo lei ho possibiltà di ricorrere contro questa decisione. Grazie.

    • Per Carlo.
      Devi approfondire il significato di ciò che ti hanno detto in Comune.
      Devi controllare in che zona di Piano regolatore Generale ricade la casa e cosa consente per detta zona la Normativa di PRG.
      Se la normativa e la cartografia prevedono una casa per civile abitazione, non vediamo perchè non possano accordarti l’autorizzazione che desideri.
      Forse ti converrà contattare un tecnico professionista della tua zona, e con il medesimo effettuare tutte le verifiche necessarie.
      Amedeu e c.

      • Innanzitutto la ringrazio della sua disponibilità, la zona dove si trova l’immobile è zona agricola con vincolo idrogeologico – forestale e soprintendenza (tutti i nulla osta sono stati già acquisiti). Il comune insiste nella sua idea che essendo la casa ridotta ad un redere (senza porte e parte del tetto) non può essere considerata RESIDENZIALE e nulla conta se la casa è accatastata come civile abitazione all’urbano con categoria A/5. Questo secondo me è totalmete assurdo, secondo Lei è una visione corretta dei fatti? Cordiali saluti.

  60. Gentile sig. Amedeu, vorrei chiederle una informazione , voglio acquistare un terreno edificabile con progetto approvato, mi hanno detto che il progetto può essere ripresentato per cambiarlo rispettando il volume interno approvato in precedenza, la domanda è questa: posso io fare un nuovo progetto rispettando il volume interno approvato ma ampliando la parte esterna dei balconi e di un eventuale portico al piano terra non presenti nel primo progetto approvato dal comune? Grazie per la sua disponibilità.

    • Per Salvatore.
      Per un progetto può essere sempre richiesta una variante in Comune, però tale variante deve essere conforme alla normativa di Piano Regolatore Generale, e va approvata dalla Commissione Edilizia, se trattasi di variante ad un Permesso di Costruzione (Come nel tuo Caso) e non SCIA.
      Per cui nessuno può anticiparti una approvazione certa della medesima, anche se fattibile.
      Amedeu e c.

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