Redazione delle tabelle millesimali.
Di amedeu
La redazione delle tabelle millesimali di un condominio deve seguire degli schemi fissi, ed anche se una gran parte di essa, specie nell’applicazione dei vari coefficienti, è di natura essenzialmente estimativa, la differenza fra diverse carature millesimali eseguite su di uno stesso immobile, come già accennato nel capitolo precedente, pur essendo accettabile, deve rientrare in una tolleranza minima.
I dati essenziali per la formazione di una tabella sono: Il volume effettivo di ogni unità immobiliare ed il coefficiente di riduzione.
Il volume effettivo x il coefficiente di riduzione da il Volume Relativo Convenzionale applicabile nella tabella.
Per calcolare il volume effettivo di un appartamento, si procede calcolando la superficie netta di ogni vano dello stesso.
Ogni superficie netta dovrà essere moltiplicata per l’altezza interna, dando così i volumi effettivi di ogni vano.
La somma dei volumi effettivi dei vani darà il volume effettivo dell’appartamento.
Da tenere presente che per i balconi o terrazze aperte il volume va moltiplicato x 1/3, mentre per balconi coperti tipo Bow Windows, va moltiplicato x 1/2.
I coefficienti usuali da applicare in una tabella millesimale sono:
L’altezza del piano rispetto al suolo.
La luminosità
L’esposizione
L’orientamento
La funzionalità
L’utilizzazione.
Il redattore della tabella può "saltare" anche uno o due di tali coefficienti (tipo l’esposizione) ma lo deve fare con giustificazione.
Per stabilire quale è il piano di maggior valore in un immobile, si deve innanzitutto tenere presente la zona urbana nella quale si trova detto immobile, nonchè la destinazione dei diversi piani.
Sotto riportiamo alcune immagini schematiche di 4 diverse situazioni:
ZONA URBANA MOLTO CENTRALE ZONA PERIFERICA
ZONA URBANA MOLTO CENTRALE ZONA TRANQUILLA RESIDENZIALE
Sopra sono stati appunto riportati quattro dei numerosi casi che si possono presentare a chi redige una tabella millesimale e deve applicare il primo coefficiente relativo all’altezza del piano rispetto al suolo.
Dovendo valutare le soprastanti diverse situazioni, risulta evidente che nel primo caso il piano che avrà maggior valore sarà il piano terreno, in quanto adibito a negozi in zona centrale, e subito dopo verrà il piano ad uffici.
Nel secondo disegno il piano primo avrà il maggior valore ed a questo dovrà essere assegnato il coefficiente unitario 1.
Nel terzo caso e nel 4° caso sarà l’abitazione del primo piano.
Tali valutazioni non dovranno quindi basarsi solo sulla destinazione di zona, ma anche sulla distribuzione delle destinazioni di uso nei diversi piani.
Sotto prendiamo in esame un immobile in ZONA CENTRALE:
CLICCARE SULL’IMMAGINE
A sinistra abbiamo l’immobile privo di ascensore, ed a destra invece con l’ascensore.
A titolo di esempio, sono stati applicati i coefficienti di altezza dal suolo e come si può notare, sono diversi nei due casi; pur essendo i piani alti svantaggiati in entrambi i casi, l’immobile privo di ascensore lo sarà ancora di più, con un coefficiente di altezza dal suolo pari a 0,30
Adesso non vogliamo entrare nel merito della costituzione minuziosa di una intera tabella millesimale, in quanto occorrerebbe scrivere un libro di circa 300 pagine, come quello che stiamo riconsultando per rinfrescarci le idee.
Tendiamo essenzialmente a far comprendere al lettore quelli che sono i criteri di formazione di una caratura millesimale, in maniera che quando alcuni di questi lettori si troveranno in una assemblea condominiale, per approvare le carature millesimali del proprio condominio da allegarsi al regolamento condominiale, siano magari a conoscenza dei principi basilari che hanno portato alla loro compilazione, nonchè allo studio minuzioso che ha dovuto impegnare il tecnico che le ha compilate.
Ma andiamo avanti, ed in linea di massima vediamo come procedere con la redazione della nostra tabella.
Valutati i singoli volumi interni ed applicati i vari coefficienti, avremo per ogni appartamento il Volume Relativo Convenzionale.
CLICCARE SULL’IMMAGINE
Il lavoro è quindi tanto più laborioso quanti più sono gli appartamenti di un edificio.
Adesso arriviamo alle tabelle finali.
La prima tabella è quella che ripartisce le spese condominiali relative alle varie parti comuni (articolo 1117 e seguenti del codice civile).
Si sommano i vari Volumi Relativi Convenzionali, ottenendo così un Volume Relativo Convenzionale Complessivo. Ammettiamo per esempio che sia 5.438,00
Quindi con una semplice proporzione avremo i millesimi relativi ad ogni appartamento:
368,65 : 5.438,00 = X : 1.000
X è il valore in millesimi che dobbiamo trovare.
Cioè il volume relativo conv. del nostro appartamento 7 di cui alla tabella sopra, sta al volume relativo conv. totale, come x (millesimi da trovare relativi all’appartamento 7) sta a 1000.
Verrà: 368,65 x 1000 /(diviso) 5.438 = 68
68 sono i millesimi spettanti al sig. Tizio che abita nell’appartamento 7 posto al secondo piano.
La stessa operazione va ripetuta per tutti le unità abitative e non , per cui alla fine avremo i millesimi di tutte le unità immobiliari relative alla prima tabella millesimale.
Vedi esempio sotto:
CLICCARE SULL’IMMAGINE
Nel prossimo capitolo ultimeremo, parlando delle tabelle o carature millesimali necessarie per dividere le altre spese condominiali.
Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo
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Gent.mi,
sono cortesemente a chiedervi quali siano le norme per la ripartizione delle spese per l’acqua, quando la situazione NON rientra nell’ambito condominiale.
Mi spiego : 1 palazzina di proprietà di una società, con una ventina di appartamenti di cui molti sono affittati ; e come anomalia, esiste un ‘unico contatore ….
Vi ringrazio per la cortese risposta.
Cordialmente,
Per Marco.
E’ veramente una situazione anomala che non troverai definita da alcuna normativa.
L’unica cosa che devi, fare per il futuro, è richiedere la formulazione e l’approvazione delle carature millesimali.
Per il passato…. ? Come avete fatto fino ad ora?
Veramente non sapremmo come risponderti.
Amedeu e c.
Buongiorno
Scrivo da ponte san Nicolo’ - PADOVA
Ho visitato il Vs sito e avendo delle domande riguardo la caratura millesimale ho pensato di scrivervi;abito da 15 anni in una palazzina di due piani composta da tre appartamenti al piano rialzato con ingresso indipendente garage e taverna ( senza senza servizi igenici)comunicanti tra loro e tre appartamenti al
I° piano senza taverna ma solo garage e vano scale comune.
Non abbiamo mai avuto un amministratore fino a 3 anni fa,adesso alcuni condomini vogliono che le varie spese giustamente vengano suddivise in base ai millesimi e detta caratura deve essere ancora effettuata.
Domande :
La taverna ( non so se va considerata abitabile ) rientra nel calcolo dei millesimi ?
Abbiamo appena approvato il bilancio consuntivo e preventivo , la caratura millesimale ( da effettuare )va applicata anche sul bilancio preventivo ?
Va a incidere anche sulle spese varie di gestione ? esempio la parcella dell’amministratore e spese accessorie?
Sarei molto contento in una eventuale Vs risposta in quanto sono per me argomentazioni nuove nell’attesa saluto distintamente
michele
Per Michele.
La caratura millesimale andrà applicata su tutte le spese in corso, dal momento dell’approvazione della medesima: quindi anche su quelle spese previste nel bilancio e poi effettuate.
Le tavernette rientrano nei calcoli millesimali, ma il tecnico che effettua le carature darà per esse un coefficiente riduttivo consistente, visto che sono utilizzate ma non sono a tutti gli effetti abitabili ed inoltre sono seminterrate(?).
Nella caratura millesimale dovranno rientrare tutte le spese relative all’edificio, e quindi anche quelle inerenti l’amministratore, l’eventuale portiere, il gestore delle caldaie ecc. ecc.
Amedeu e c.
ringrazio per la risposta che mie’ stata veramente d’aiuto,
nelle mappe catastali infatti le “tavernette” sono classificate
come seminterrato/cantina e questo influira’ positivamente
a mio favore.
si possono redigere le tabelle millesimali solo valutando il valore catastale delle diverse unità?
Esempio di un appartamento a primo piano e di un negozio a piano terra. Se si usano i volumi quali sono i relativi coefficienti di riduzione?
Certo di un vs cortese intervento, anticipatamente ringrazio. Bruno
Per Michele
Normalmente le carature millesimali vengono effettuate adoperando il sistema del volume (effettivo) e applicando un coefficiente di riduzione).
Nei nostri articoli abbiamo cercato di spiegare le metodologie, naturalmente semplificando, in quanto la materia è vasta e, come avrai capito leggendoli, è molto soggettiva.
I coefficienti di riduzione più usati sono: quello relativo all’altezza da terra, all’esposizione, alla luminosità, all’orientamento ed a questi ne puoi aggiungere altri, che dipendono molto dalla posizione dell’immobile, dalla sua conformazione, da quanti piani è formato, da eventuali difetti o pregi riscontrabili in parti dello stesso.
Detti coefficiente di riduzione, quindi, non sono fissi, ma variano da caso a caso.
Amedeu e c.
Cortesemente vorrei sapere se le misure di un giardino privato esterno, debbono essere calcolate con l’appartamento di cui e l’unico beneficiario per fare i millesimi condominiali.
Grazie della risposta sito molto utili ed importante. Grazie della risposta.
Per Emilio.
Si, tutte le superfici di pertinenza di un appartamento vanno conteggiate (Terrazze, posti auto, giardini ecc), naturalmente con dei coefficienti di riduzione.
Amedeu e c.
Molto chiara l’esposizione sulle pertinenze che concorrono a comporre i millesimi. Però gradirei sapere i riferimenti della normativa a cui far riferimento.
Grazie e complimenti
Per Roberto.
Gli articoli che parlano dei millesimi sono 4 e vi troverai tutti i riferimenti che richiedi.
Parti dal 1°: http://www.coffeenews.it/quali-sono-le-parti-comuni-di-un-edificio-in-condominio
Amedeu e c.
buongiorno.
Avrei delle domande da porvi, abito in un condominio composto da 4 appartamenti e due mansarde e cantine.
Non avendo le tabelle millesimali è stato incaricato un tecnico per rediggerle.
Prima domanda: alcuni condomini hanno trasformato le cantine in appartamenti o mini appartamenti, questo influira sul calcolo dei millesimali, inoltre il tecnico avrà l’obligo di segnalare il cambio di uso delle cantine, cosa prevede la normativa a riguardo.
Seconda domanda: considerando che detto condominio ha anche delle parti in comune intorno al fabbricato il tecnico nel rediggere le tabelle ha anche l’obbligo di verificare i limiti di tutte le parti in comune.
Ringrazio per la cortese attenzione porgendole i più cordiali saluti.
Per Emilio.
Il tecnico, di regola dovrebbe riportare nelle tabelle millesimali la situazione di fatto (parti comuni comprese), che normalmente si considera conforme al progetto approvato.
Nel vostro caso non è così, per cui il tecnico si troverà in condizioni di dovere effettuare la sanatoria (se possibile) oppure la messa in ripristino.
E’ improbabile che il tecnico accetti di effettuare le carature millesimali senza prima avere regolarizzato il tutto, in quanto dovrà firmare le tabelle, e nel caso accettasse la situazione così come è, potrebbe rimanere agli atti un documento assolutamente non regolare ed oltretutto incriminante nei suoi confronti.
Amedeu e c.
Ringrazio della cortese attenzione,complimenti.
Buongiorno,
avrei delle domandi da porvi. A seguito di infiltrazioni di acqua in un negozio si è deciso di suddividere le spese relative tra tutti i componenti dell’edificio.
L’edificio è composto da 1 lastrico solare al primo piano di proprità esclusiva di un condomino (che ha però l’appartamento - da cui accede - in un altro condominio!!!) e 2 negozi al piano terreno.
Inoltre ci sono 3 mini-appartamenti ed un magazzino al piano -1. Il lastrico solare copre tutta la colonna in verticale e quindi sono tutti tenuti al pagamento delle spese di manutenzione.
Non esistendo tabelle millesimali si è deciso di incaricare un tecnico, che ha optato per l’utilizzo del calcolo per volumi.
Ho quindi 3 domande:
1) come calcolare il volume convenzionale o virtuale del lastrico (per cui è stato adottato il solo coefficiente di destinazione 0,20) ai fini del calcolo dei millesimi nella tabella A?
2) i coefficienti di destinazione, affaccio, piano e luminosità si applicano solo alle abitazioni o a tutte le unità immobiliari in genere? Non ho trovato distinzioni in merito sulla circolare 12480 del 1966 (LL.PP)
3) coefficiente di destinazione del magazzino è diverso da quello della cantina?
Grazie e complimenti per il servizio che svolgete.
Saluti.
Per Gulliver.
Vi sono altri coefficienti di ragguaglio che si possono applicare ai negozi, quale il coefficiente di utilizzazione e quello di funzionalità.
Normalmente, per il 2° coefficiente, in un immobile di 5 piani , di cui 4 a residenze ed 1 a negozi e con ascensore, ai negozi si da il coefficiente 0,90, a l piano primo (detto anche piano nobile) 1,00, al 2° piano 0,90, al 3°piano0,86 e così a ridurre fino ai piani più alti.
Il volume reale è quello dell’appartamento, ottenuto moltiplicando la superficie per l’altezza.
Quello virtuale si ottiene moltiplicando il volume reale per la somma dei coefficienti di ragguaglio.
A logica il coefficiente cantina e negozio dovrebbero essere diversi.
Detto quanto sopra, è obbligatorio fare il discorso di sempre, in questi casi: le tabelle millesimali sono soggettive e nascono dalla visione che il tecnico incaricato, si fa dopo i sopralluoghi dovuti e lo studio della situazione reale.
Non si troveranno mai 2 tabelle millesimali che siano uguali.
Entrano in applicazione una volta approvate dal condominio.
Per cui diventa difficile, se non impossibile contestarle, a meno che non vi siano macroscopici errori di valutazione.
Amedeu e c.
Buonasera,
la mia richiesta riguarda i millesimi condominiali. Nelle tabelle che ci hanno dato, i 2 piani terra risultano molto inferiori come valori, perchè non è stato conteggiato nulla riguardo i loro esterni, ovvero mi riferisco alla parte mattonata calpestabile che hanno. Per i miei balconi sono stati conteggiati i millesimi ma non per i loro esterni. Mi hanno risposto che la parte esterna non va calcolata. Avendo una grossa incidenza, è realmente così ?
Grazie
Per Andrea.
Se sono giardini esterni, ed in particolare piastrellati, tipo terrazze o similari, di solito vengono conteggiati (con un coefficiente di ragguaglio O,…).
Comunque, come avrai letto nei capitoli relativi ai millesimi, le tabelle delle carature millesimali sono molto soggettive, per cui possono variare da tecnico a tecnico.
Parlane, comunque, con l’amministratore condominiale.
Amedeu e c.