Redazione delle tabelle millesimali.

La redazione delle tabelle millesimali di un condominio deve seguire degli schemi fissi, ed anche se una gran parte di essa, specie nell’applicazione dei vari coefficienti, è di natura essenzialmente estimativa, la differenza fra diverse carature millesimali eseguite su di uno stesso immobile, come già accennato nel capitolo precedente, pur essendo accettabile, deve rientrare in una tolleranza minima.

I dati essenziali per la formazione di una tabella sono: Il volume effettivo di ogni unità immobiliare ed il coefficiente di riduzione.

Il volume effettivo x il coefficiente di riduzione da il Volume Relativo Convenzionale applicabile nella tabella.

Per calcolare il volume effettivo di un appartamento, si procede calcolando la superficie netta di ogni vano dello stesso.

Ogni superficie netta dovrà essere moltiplicata per l’altezza interna, dando così i volumi effettivi di ogni vano.

La somma dei volumi effettivi dei vani darà il volume effettivo dell’appartamento.

Da tenere presente che per i balconi o terrazze aperte il volume va moltiplicato x   1/3, mentre per balconi coperti tipo Bow Windows, va moltiplicato x 1/2.

I coefficienti usuali da applicare in una tabella millesimale sono:

L’altezza del piano rispetto al suolo.

La luminosità

L’esposizione

L’orientamento

La funzionalità

L’utilizzazione.

Il redattore della tabella può "saltare" anche uno o due di tali coefficienti (tipo l’esposizione) ma lo deve fare con giustificazione.

Per stabilire quale è il piano di maggior valore in un  immobile, si deve innanzitutto tenere presente la zona urbana nella quale si trova detto immobile, nonchè la destinazione dei diversi piani.

Sotto riportiamo alcune immagini schematiche di 4 diverse situazioni:

ZONA URBANA MOLTO CENTRALE                                    ZONA PERIFERICA

ZONA URBANA MOLTO CENTRALE                             ZONA TRANQUILLA RESIDENZIALE

Sopra sono stati appunto riportati quattro dei numerosi casi che si possono presentare a chi redige una tabella millesimale e deve applicare il primo coefficiente relativo all’altezza del piano rispetto al suolo.

Dovendo valutare le soprastanti  diverse situazioni, risulta evidente che nel primo caso il piano che avrà maggior valore sarà il piano terreno, in quanto adibito a negozi in zona centrale,  e subito dopo verrà il piano ad uffici.

Nel secondo disegno il piano terreno avrà il maggior valore ed a questo dovrà essere assegnato il coefficiente unitario 1.

Nel terzo caso e nel 4° caso sarà l’abitazione  del primo piano.

Tali valutazioni non dovranno quindi basarsi solo sulla destinazione di zona, ma anche sulla distribuzione delle destinazioni di uso nei diversi piani.

Sotto prendiamo in esame un immobile in ZONA CENTRALE:

CLICCARE SULL’IMMAGINE

A sinistra abbiamo l’immobile privo di ascensore, ed a destra invece con l’ascensore.

A titolo di esempio, sono stati applicati i coefficienti di altezza dal suolo e come si può notare, sono diversi nei due casi; pur essendo i piani alti svantaggiati in entrambi i casi, l’immobile privo di ascensore lo sarà ancora di più, con un coefficiente di altezza dal suolo pari a 0,30

Adesso non vogliamo entrare nel merito della costituzione minuziosa di una intera tabella millesimale, in quanto occorrerebbe scrivere un libro di circa 300 pagine, come quello che stiamo riconsultando per rinfrescarci le idee.

Tendiamo essenzialmente a far comprendere al lettore quelli che sono i criteri di formazione di una caratura millesimale, in maniera che quando alcuni di questi lettori si troveranno in una assemblea condominiale, per approvare le carature millesimali del proprio condominio da allegarsi al regolamento condominiale, siano magari a conoscenza dei principi basilari che hanno portato alla loro compilazione, nonchè allo studio minuzioso che ha dovuto impegnare il tecnico che le ha compilate.

Ma andiamo avanti, ed in linea di massima vediamo come procedere con la redazione della nostra tabella.

Valutati i singoli volumi interni  ed applicati i vari coefficienti, avremo per ogni appartamento il Volume Relativo Convenzionale.

CLICCARE SULL’IMMAGINE

Il lavoro è quindi tanto più  laborioso quanti più sono gli appartamenti di un edificio.

Adesso arriviamo alle tabelle finali.

La prima tabella è quella che ripartisce le spese condominiali relative alle varie parti comuni (articolo 1117 e seguenti del codice civile).

Si sommano i vari Volumi Relativi Convenzionali, ottenendo così un Volume Relativo Convenzionale Complessivo. Ammettiamo per esempio che sia 5.438,00

Quindi con una semplice proporzione avremo i millesimi relativi ad ogni appartamento:

368,65 : 5.438,00 = X : 1.000

X è il valore in millesimi che dobbiamo trovare.

Cioè il volume relativo conv. del nostro appartamento 7 di cui alla tabella sopra, sta al volume relativo conv. totale, come x (millesimi da trovare relativi all’appartamento 7) sta a 1000.

Verrà: 368,65 x 1000 /(diviso)  5.438   = 68

68 sono i millesimi spettanti al sig. Tizio che abita nell’appartamento 7 posto al secondo piano.

La stessa operazione va ripetuta per tutti le unità abitative e non , per cui alla fine avremo i millesimi di tutte le unità immobiliari relative alla prima tabella millesimale.

Vedi esempio sotto:

CLICCARE SULL’IMMAGINE

Nel prossimo capitolo ultimeremo, parlando delle tabelle o carature millesimali necessarie per dividere le altre spese condominiali.

Fate dei commenti e chiedete spiegazioni sulla vostra casa ed accessori, vi risponderemo

SEGUITE ANCORA I NOSTRI ARTICOLI SULLA MURATURA MESSA IN PRATICA IN EDILIZIA

di Amedeu

209 commenti

  1. Gent.mi,

    sono cortesemente a chiedervi quali siano le norme per la ripartizione delle spese per l’acqua, quando la situazione NON rientra nell’ambito condominiale.

    Mi spiego : 1 palazzina di proprietà di una società, con una ventina di appartamenti di cui molti sono affittati ; e come anomalia, esiste un ‘unico contatore ….

    Vi ringrazio per la cortese risposta.

    Cordialmente,

  2. Per Marco.
    E’ veramente una situazione anomala che non troverai definita da alcuna normativa.
    L’unica cosa che devi, fare per il futuro, è richiedere la formulazione e l’approvazione delle carature millesimali.
    Per il passato…. ? Come avete fatto fino ad ora?
    Veramente non sapremmo come risponderti.
    Amedeu e c.

  3. Buongiorno

    Scrivo da ponte san Nicolo’ – PADOVA
    Ho visitato il Vs sito e avendo delle domande riguardo la caratura millesimale ho pensato di scrivervi;abito da 15 anni in una palazzina di due piani composta da tre appartamenti al piano rialzato con ingresso indipendente garage e taverna ( senza senza servizi igenici)comunicanti tra loro e tre appartamenti al
    I° piano senza taverna ma solo garage e vano scale comune.
    Non abbiamo mai avuto un amministratore fino a 3 anni fa,adesso alcuni condomini vogliono che le varie spese giustamente vengano suddivise in base ai millesimi e detta caratura deve essere ancora effettuata.
    Domande :
    La taverna ( non so se va considerata abitabile ) rientra nel calcolo dei millesimi ?
    Abbiamo appena approvato il bilancio consuntivo e preventivo , la caratura millesimale ( da effettuare )va applicata anche sul bilancio preventivo ?
    Va a incidere anche sulle spese varie di gestione ? esempio la parcella dell’amministratore e spese accessorie?
    Sarei molto contento in una eventuale Vs risposta in quanto sono per me argomentazioni nuove nell’attesa saluto distintamente

    michele

  4. Per Michele.
    La caratura millesimale andrà applicata su tutte le spese in corso, dal momento dell’approvazione della medesima: quindi anche su quelle spese previste nel bilancio e poi effettuate.
    Le tavernette rientrano nei calcoli millesimali, ma il tecnico che effettua le carature darà per esse un coefficiente riduttivo consistente, visto che sono utilizzate ma non sono a tutti gli effetti abitabili ed inoltre sono seminterrate(?).
    Nella caratura millesimale dovranno rientrare tutte le spese relative all’edificio, e quindi anche quelle inerenti l’amministratore, l’eventuale portiere, il gestore delle caldaie ecc. ecc.
    Amedeu e c.

  5. ringrazio per la risposta che mie’ stata veramente d’aiuto,
    nelle mappe catastali infatti le “tavernette” sono classificate
    come seminterrato/cantina e questo influira’ positivamente
    a mio favore.

  6. si possono redigere le tabelle millesimali solo valutando il valore catastale delle diverse unità?
    Esempio di un appartamento a primo piano e di un negozio a piano terra. Se si usano i volumi quali sono i relativi coefficienti di riduzione?
    Certo di un vs cortese intervento, anticipatamente ringrazio. Bruno

  7. Per Michele
    Normalmente le carature millesimali vengono effettuate adoperando il sistema del volume (effettivo) e applicando un coefficiente di riduzione).
    Nei nostri articoli abbiamo cercato di spiegare le metodologie, naturalmente semplificando, in quanto la materia è vasta e, come avrai capito leggendoli, è molto soggettiva.
    I coefficienti di riduzione più usati sono: quello relativo all’altezza da terra, all’esposizione, alla luminosità, all’orientamento ed a questi ne puoi aggiungere altri, che dipendono molto dalla posizione dell’immobile, dalla sua conformazione, da quanti piani è formato, da eventuali difetti o pregi riscontrabili in parti dello stesso.
    Detti coefficiente di riduzione, quindi, non sono fissi, ma variano da caso a caso.
    Amedeu e c.

  8. Cortesemente vorrei sapere se le misure di un giardino privato esterno, debbono essere calcolate con l’appartamento di cui e l’unico beneficiario per fare i millesimi condominiali.
    Grazie della risposta sito molto utili ed importante. Grazie della risposta.

  9. Per Emilio.
    Si, tutte le superfici di pertinenza di un appartamento vanno conteggiate (Terrazze, posti auto, giardini ecc), naturalmente con dei coefficienti di riduzione.
    Amedeu e c.

  10. Molto chiara l’esposizione sulle pertinenze che concorrono a comporre i millesimi. Però gradirei sapere i riferimenti della normativa a cui far riferimento.
    Grazie e complimenti

  11. Per Roberto.
    Gli articoli che parlano dei millesimi sono 4 e vi troverai tutti i riferimenti che richiedi.
    Parti dal 1°: http://www.coffeenews.it/quali-sono-le-parti-comuni-di-un-edificio-in-condominio
    Amedeu e c.

  12. buongiorno.
    Avrei delle domande da porvi, abito in un condominio composto da 4 appartamenti e due mansarde e cantine.
    Non avendo le tabelle millesimali è stato incaricato un tecnico per rediggerle.
    Prima domanda: alcuni condomini hanno trasformato le cantine in appartamenti o mini appartamenti, questo influira sul calcolo dei millesimali, inoltre il tecnico avrà l’obligo di segnalare il cambio di uso delle cantine, cosa prevede la normativa a riguardo.
    Seconda domanda: considerando che detto condominio ha anche delle parti in comune intorno al fabbricato il tecnico nel rediggere le tabelle ha anche l’obbligo di verificare i limiti di tutte le parti in comune.
    Ringrazio per la cortese attenzione porgendole i più cordiali saluti.

  13. Per Emilio.
    Il tecnico, di regola dovrebbe riportare nelle tabelle millesimali la situazione di fatto (parti comuni comprese), che normalmente si considera conforme al progetto approvato.
    Nel vostro caso non è così, per cui il tecnico si troverà in condizioni di dovere effettuare la sanatoria (se possibile) oppure la messa in ripristino.
    E’ improbabile che il tecnico accetti di effettuare le carature millesimali senza prima avere regolarizzato il tutto, in quanto dovrà firmare le tabelle, e nel caso accettasse la situazione così come è, potrebbe rimanere agli atti un documento assolutamente non regolare ed oltretutto incriminante nei suoi confronti.
    Amedeu e c.

  14. Ringrazio della cortese attenzione,complimenti.

  15. Buongiorno,
    avrei delle domandi da porvi. A seguito di infiltrazioni di acqua in un negozio si è deciso di suddividere le spese relative tra tutti i componenti dell’edificio.
    L’edificio è composto da 1 lastrico solare al primo piano di proprità esclusiva di un condomino (che ha però l’appartamento – da cui accede – in un altro condominio!!!) e 2 negozi al piano terreno.
    Inoltre ci sono 3 mini-appartamenti ed un magazzino al piano -1. Il lastrico solare copre tutta la colonna in verticale e quindi sono tutti tenuti al pagamento delle spese di manutenzione.
    Non esistendo tabelle millesimali si è deciso di incaricare un tecnico, che ha optato per l’utilizzo del calcolo per volumi.
    Ho quindi 3 domande:
    1) come calcolare il volume convenzionale o virtuale del lastrico (per cui è stato adottato il solo coefficiente di destinazione 0,20) ai fini del calcolo dei millesimi nella tabella A?
    2) i coefficienti di destinazione, affaccio, piano e luminosità si applicano solo alle abitazioni o a tutte le unità immobiliari in genere? Non ho trovato distinzioni in merito sulla circolare 12480 del 1966 (LL.PP)
    3) coefficiente di destinazione del magazzino è diverso da quello della cantina?

    Grazie e complimenti per il servizio che svolgete.
    Saluti.

  16. Per Gulliver.
    Vi sono altri coefficienti di ragguaglio che si possono applicare ai negozi, quale il coefficiente di utilizzazione e quello di funzionalità.
    Normalmente, per il 2° coefficiente, in un immobile di 5 piani , di cui 4 a residenze ed 1 a negozi e con ascensore, ai negozi si da il coefficiente 0,90, a l piano primo (detto anche piano nobile) 1,00, al 2° piano 0,90, al 3°piano0,86 e così a ridurre fino ai piani più alti.
    Il volume reale è quello dell’appartamento, ottenuto moltiplicando la superficie per l’altezza.
    Quello virtuale si ottiene moltiplicando il volume reale per la somma dei coefficienti di ragguaglio.
    A logica il coefficiente cantina e negozio dovrebbero essere diversi.
    Detto quanto sopra, è obbligatorio fare il discorso di sempre, in questi casi: le tabelle millesimali sono soggettive e nascono dalla visione che il tecnico incaricato, si fa dopo i sopralluoghi dovuti e lo studio della situazione reale.
    Non si troveranno mai 2 tabelle millesimali che siano uguali.
    Entrano in applicazione una volta approvate dal condominio.
    Per cui diventa difficile, se non impossibile contestarle, a meno che non vi siano macroscopici errori di valutazione.
    Amedeu e c.

  17. Buonasera,
    la mia richiesta riguarda i millesimi condominiali. Nelle tabelle che ci hanno dato, i 2 piani terra risultano molto inferiori come valori, perchè non è stato conteggiato nulla riguardo i loro esterni, ovvero mi riferisco alla parte mattonata calpestabile che hanno. Per i miei balconi sono stati conteggiati i millesimi ma non per i loro esterni. Mi hanno risposto che la parte esterna non va calcolata. Avendo una grossa incidenza, è realmente così ?
    Grazie

  18. Per Andrea.
    Se sono giardini esterni, ed in particolare piastrellati, tipo terrazze o similari, di solito vengono conteggiati (con un coefficiente di ragguaglio O,…).
    Comunque, come avrai letto nei capitoli relativi ai millesimi, le tabelle delle carature millesimali sono molto soggettive, per cui possono variare da tecnico a tecnico.
    Parlane, comunque, con l’amministratore condominiale.
    Amedeu e c.

  19. Abito in un condominio costuito negli anni 60,vicinissimo al mare e quindi interessato anche da venti molto forti.Dato che dobbiamo fare il tetto per eliminare l’eternit ancora presente abbiamo chiesto le tabelle millesimali.Lo stabile è ubicato a Piombino edio abito al primo piano ,senza ascensore, ma l’appartamento per 1/3 poggia sopra un porticato eper il restante sopra le cantine ed è a 3 metri dal suolo. Non esiste nessun isolamento termico del porticato e neppure delle cantine ed il riscaldamento è individuale. Nella compilazione delle tabelle questo non è stato considerato ed stata data lapreferenza al piano.Lo stabile ha un appartamento per piano,essendo sfalsati e parte con uno a piano terra con 4 piani per lato . Al piano terra e me sono stati attribuiti più di 250 millesimi cioè 1/4 del totale di 8 appartamenti che sono 4 più piccoli e 4 più grandi ma ogni blocco con le stesse caratteristiche.E’ giusto Grazie

  20. Per Franca.
    Non sappiamo dirti se è giusto meno, in quanto va conosciuta la situazione in sito.
    Puoi fare ricalcolare i millesimi condominiali, però devi chiederlo durante l’assemblea condominiale.
    Ti verrà accordata la revisione, se vi sono evidenti errori di compilazione riscontrati, e questo può stabilirlo solo un tuo tecnico che valuti la situazione sul posto.
    Amedeu e c.

  21. Buongiorno. Io e mia moglie siamo proprietari di un negozio al piano terreno di uno stabile di tre piani. Dobbiamo rifare il tetto e, quindi, ripartire la spesa tra i tre proprietari. Noi abbiamo il negozio (paese di 2500 anime, fronte strada) di 90 mq e un piccolo bagno esterno. I due coinquilini hanno due appartamenti più il sottotetto di uno dei due, la scala in comune, un giardino a testa, qualche garage. Cosa rientra nelle divisioni dei millesimi e con che coefficienti? Ho letto che anche le pertinenze esterne rientrano nei conteggi, poi ognuno valuta ciò che gli conviene. Noi vorremmo avere un’idea corretta di come fare…
    Grazie.

    • Per Marco.
      Conoscendo la tua situazione reale, devi leggere attentamente i nostri 3 articoli sui millesimi.
      Dovresti trovare la tua risposta.
      Amedeu e c.

  22. Buona sera,
    abito in un condominio con 2 aree comuni esterne, così definite nel regolamento:
    1) Area comune esterna recintata
    2) Area comune esterna non recintata
    L’area 1) recintata e chiusa con cancello automatico,
    essa fa capo alle scale ed agli appartamenti, in essa vi sono posti auto
    di proprietà associati agli appartamenti, l’area in pratica è utilizzata al 99,9% dai proprietari degli appartamenti.

    L’area 2) è non recintata (ma c’è un muretto che delimita l’area con due aperture dove le automobili possono liberamente entrare ed uscire), essa fa capo a porticati con negozi, in essa vi sono posti auto di proprietà associati ai negozi (e qualche posto comune), inoltre ci sono i contatori del gas e relativi tubi conferenti agli appartamenti, ed infine il contatore condominiale dell’acqua
    e relativi tubi conferenti sia ai negozi che agli appartamenti. L’area in pratica è utilizzata al 99,9% solo dai negozi.

    Le 2 aree sono accorpate in un’unica area comune quindi con unica tabella millesimale. E’ giusta questa ripartizione? L’area 2) si usura molto di più e molto più velocemente dell’area 1) in quanto in essa transitano ogni giorno i clienti dei negozi (e loro automobili).
    Le spese di manutenzione dell’area 2) rappresentano un investimento per i proprietari dei negozi, mentre per i proprietari degli appartamenti sono praticamente solo un costo. Inoltre se qualche cliente dovesse subire un’infortunio nell’area 2) immagino che allo stato attuale ne debbano rispondere in maniera consistente anche i proprietari degli appartamenti, l’assunzione di tale rischio è un investimento per i proprietari dei negozi, mentre è un puro ed inutile rischio per i proprietari degli appartamenti.

    Vorrei proporre al condominio di fare per le 2 aree esterne, 2 tabelle millesimali separate con rispettivi coefficienti di destinazione differenti. Per l’area 2) i coefficienti di destinazione degli appartamenti dovranno essere minimi mentre quelli dei negozi saranno più alti. Viceversa per l’area 1)

    Si può fare la cosa ? E’ guisto il mio ragionamento?

    Vi ringrazio, ed invio cordiali saluti.
    Antonio

  23. Buongiorno. Avrei questi quesiti da porvi:
    1) per redigere le tabelle millesimali il professionista ha il diritto/obbligo di accedere negli appartamenti dei condomini?
    2) se sì, l’accesso deve riguardare tutti gli appartamenti o può essere limitato solo ad alcuni?
    3) un condominio può legittimamente rifiutarsi di consentire l’accesso al proprio appartamento se comunque fornisce la planimetria catastale e quindi mette il professionista nella condizione di redigere la tabella?
    Ringrazio in anticipo.
    Marco

    • Per Marco.
      E’ buona regola e correttezza del professionista e dei condomini fare accedere il tecnico negli appartamenti, anche perchè non si ravvede il motivo del contrario.
      Per le tabelle millesimali non vengono prese in considerazione le disposizioni interne e quindi le eventuali variazioni (abusive?)
      Amedeu e c.

  24. Grazie della pronta risposta. Condivido che sia buona regola consentire il sopraluogo, ma come Lei sa non sempre in condominio i comportamenti sono ragionevoli o motivati. Dunque, il punto è: se un condomino si rifiuta di consentire il sopraluogo (diciamo, per affermate ragioni di privacy o per qualunque altro motivo), ma comunque rende disponibili le piantine dell’appartamento con tutte le misure, il condominio o il professionista possono invocare una qualche legge o regolamento che imponga al condomino di consentire l’accesso al suo appartamento, oppure devono rassegnarsi a stilare le tabelle “sulla carta”?
    Grazie.
    Marco

    • Per Marco.
      Secondo l’art 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile deve essere presentato il valore proporzionale di ogni piano…. spettante in proprietà esclusiva a ciascun condomino.
      Il calcolo del valore proporzionale nelle tabelle dei millesimi, parte dalla superficie reale di ogni unità abitativa , che poi va moltiplicata per l’altezza e per la media dei coefficienti di ragguaglio fino ad arrivare al volume virtuale.
      Come fa il tecnico a misurare la superficie reale di un appartamento (con il metro o con la rotella metrica), se gli è interdetto entrarci?
      Quindi, il condomino deve permettere al tecnico l’accesso al suo appartamento.
      Amedeu e c.

  25. mi occorre un riferimento normativo quanto dici che per il balcone o le terrazze aperte il volume va moltiplicato x 1/3 (redazione tabelle millesimali).il
    tecnico redattore delle mie tabelle ha moltiplicato i miei 88 metri quadri di terrazze per l’altezza della mia mansarda(2,67) e penso che non sia giusto.mi occorre un riferimento per poter fare adottare u,n criterio piu’ equo. e’ urgente , ti prego di rispondere .
    ti ringrazio anticipatamente .

    • Per Michelangelo.
      Ripetiamo ancora una volta che la valutazione del tecnico che ha redatto la tabella millesimale va presa per buona, in quanto i millesimi sono soggettivi e non esistono tre carature che coincidono.
      Comunque esistono delle circolari di riferimento, ed in particolare la “circolare ministeriale n. 12480 del 26/3/1966”
      http://www.gestionideluca.it/normativa/circolare-12480-del%2026-03-1966.pdf
      che fissano cerrti parametri, anche se lasciano dei margini di manovra.
      Leggi tale circolare e troverai balconi aperti e balconi scoperti.
      Anche se poi, per questi ci sarebbe da fare una differenza, in quanto un balcone su strada, normalmente viene considerato con un coefficiente più basso (1/4) di un balcone posto in un cortile (1/3), ritenendo che il medesimo possa avere delle comodità, tipo la pila per lavare o il posto per la lavatrice.
      Amedeu e c.

  26. Condivido, ma faccio l’avvocato del diavolo: il condomino restio potrebbe sostenere che, grazie alla piantina catastale, il tecnico ha tutti i dati (misure, altezze, destinazione dei singoli locali …) per procedere sulla carta, senza dover “violare la sua privacy”, anche perché la superficie di un appartamento sito in uno stabile non può mai eccedere il perimetro dello stabile stesso. Inoltre, il condomino in questione potrebbe allora pretendere che il tecnico effettuasse il sopralluogo in tutti gli appartamenti e non solo nel suo (l’ipotesi è quella di un recupero del sottotetto e dell’esigenza di adeguare le tabelle esistenti). Grazie.

    • Per Marco.
      Una planimetria catastale in scala 1:200 non è proponibile nè accettabile.
      Si, tutti i condomini devono accettare l’ingresso del tecnico.
      Amedeu e c.

  27. Salve,vivo in un piccolo condominio composto da 6 inquilini,2 dei quali al piano terra posseggono il giardino di proprietà,mentre gli altri 2 al 2° ed ultimo piano hanno (sfruttando il sottotetto) sviluppato 2 mansarde abitabili,acquisendo quindi volume….Io e il mio corrispondente al piano primo non abbiamo alcuna pertinenza,semplicemente un balcone come quelli sopra,e niente giardino come invece hanno quelli sotto….La domanda è: considerando che le metrature degli appartamenti allo stato originale erano come il mio e quello accanto di circa 60/65 mq,com’è possibile,ad esempio,che quello al piano terra sotto il mio,che ha il giardino paghi meno di me e di quello accanto a me?Mentre quelli sopra pur avendo le mansarde che ne hanno raddoppiato il volume pagano veramente poco di più? Grazie per la vostra rsiposta.Francesco

    • Per Francesco.
      Nel darti questa risposta, ci scusiamo con i lettori di questa rubrica, per avere dato una precedente risposta errata relativamente alla considerazione dei giardini nelle tabelle millesimali.
      I giardini non devono essere considerati nel fare le caratuure millesimali.
      Detto ciò, ci sembra, che tu abbia ragione nei confronti di coloro che hanno le mansarde, ma anche per queste, va osservata attentamente la procedura usata dal tecnico che ha redatto i millesimi, in quanto, come spiegato più volte, non esisterà mai una caratura che sia uguale ad un’altra: l’essenziale è che si adoperi il sistema della equità.
      Perciò, puoi contattare l’amministratore condominiale, e rivedere insieme le obiezioni che avanzi, ed eventualmente richiedere una modifica delle tabelle (ammesso che tu riscontri degli errori).
      Amedeu e c.

  28. E’ corretto attribuire a locali situati nel seminterrato(bagno,cucina e taverna) come COEFFICIENTE DI DESTINAZIONE 0’40,inferiore al coefficiente che il Ministero attribuisce alle cantine da sgombero?Se non ha le caratteristiche per l’abilitabilità ma è da anni utilizzata come taverna,come ci si comporta con i millesimi? Grazie!

    • Per Giorgio.
      Agli effetti di una agibilità comunale ed igienico sanitaria, una “cantinetta” non può sussistere se non ha i requisiti tipici dei vani di abitazione
      Leggi questo nostro articolo:
      http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
      Il termine “cantinetta” è entrato ultimamente di moda in edilizia, perchè da “calore”, offre un ritrovo per gli amici ed è un luogo per giocarci a carte, ed inoltre fa guadagnare maggiormente i costruttori.
      In effetti, tutti i locali seminterrati, o interrati, che non abbiano le caratteristiche di cui al nostro soprastante articolo, sono e rimangono locali sgombero a tutti gli effetti.
      Per cui non possono aspirare in alcun modo a diventare appendici di una abitazione e di conseguenza a cambiare destinazione d’uso.
      Ne consegue, che puoi fare una denuncia in Comune (se hanno realizzato impianti igienico sanitari o opere murarie), oppure fare finta di niente.
      Amedeu e c.

  29. Buon Giorno sono un tecnico e devo fare delle talle millesimali in un edificio in una zona centrale dove al piano terra vi è un ristorante e ai piani superiori appartamenti usati solo nel periodo estivo ci sono dei coefficenti diversi in questo caso.

    • Per Chiara.
      I coefficienti variano, in base alla loro destinazione e ad altri parametri.
      Comunque se vuoi avere i riferimenti di legge per i coefficienti, puoi partire dalla Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici( Circolare ministeriale n. 12480 del 26/3/1966); anche se diretta a cooperative è quella di riferimento. Leggi anche la successiva circolare di precisazione n° 2945 del 26/07/1993.
      Preso visione dei quali, le altre valutazioni sono applicabili in base alla “sensibilità” del redattore delle tabelle, per il qual motivo si definiscono sempre molto soggettive.
      Amedeu e c.

  30. Ho un app. in residence di 99 mq. ed un giardino di proprietà esclusiva di 1500 mq. il giardino davanti l’ingresso dell’appartamento presenta una servitu (15 mq di grigliato quale sfiatatoio dei box sottostanti) e pozzetti di spurgo fognature della palazzina. Nei millesimi ragguagliati sono calcolati 293 mq.sui quali pago le spese condominiali…..quindi per il giardino pago come se fossero altri due appartamenti. Cosa ve ne pare????

    • Per Andrea.
      Devi parlarne con l’Amministratore,interpellando nel qual caso anche un tecnico, e chiedendo di rivedere le tabelle millesimali in base a detta superficie, che a quanto sembra, ti èstata conteggiata per intero.
      Una recente sentenza della Cassazione (La n.18477 del 9 agosto 2010 – Sezioni Unite ) consente di approvare la modifica delle tabelle millesimali esistenti con il 50% + 1 anzichè con l’unanimità dei condomini.
      Amedeu e c.

  31. un giudice potrebbe far cambiare le tabelle millesimali se quest’ultime fossero in qualche modo applicate con iniquità???

  32. Salve, complimenti per l’ottimo sito. Ho una domanda: nel mio condominio, il tecnico incaricato di redigere le tabelle millesimali ha anche avuto incarico di redigere i certificati di conformità ed abitabilità. La mia domanda è: è possibile per il tecnico redigere le tabelle millesimali senza che l’edificio sia conforme o abitabile?

    Grazie e saluti

    • Per Gilea.
      Può fare cosa crede opportuno, con la logica, naturalmente, che l’immobile sia conforme al progetto approvato e che sia certo che l’abitabilità venga rilasciata.
      Altrimenti eseguirà un lavoro inutile.
      Non crediamo che il tecnico sia così sprovveduto da effettuare un lavoro che poi dovrebbe rifare completamente.
      Amedeu e c.

  33. unità abitativa suddivisa in 4 appartamenti (due piano rialzato con seminterrato) hanno ingresso singolo – uno per ogni appartamento con
    resede ingresso esclusivo con giardinetto e grande giardino esclusivo
    sul resto
    due (al piano 1 con mansarde e resede giardino a comune a seguire
    cancello ingresso vano scale
    i giardini esclusivi sono grandi mentre quello a comune è piccolo
    come si debbono calcolare e se debbono essere consideratie dette pertinenze esclusive nel computo millesimi (in relazione alla superficie e/o una percentuale in aumento indipendente dalla superficie reale?)
    inoltre un appartamento al piano rialzato ha una loggia ingresso di pertinenza esclusiva mentre quelli al primo piano hanno una medesima
    loggia a comune, come si calcola questa ultima pertinenza
    grazie

  34. Salve, ho notato che nel condominio dove abito,la pulizia delle aree comuni è a carico esclusivamente ai proprietari dei posti auto e ne sono esenti i proprietari dei box e gli altri condomini. Considerando che c’è un vialetto sia pedonale che carraio e un area pedonale non sarebbe piu giusto ripartire la spesa fra tutti, magari assegnando un coefficiente millesimale piu alto ai proprietari dei posti auto?
    Grazie in anticipo

    • Per Daniele.
      Devi parlarne con gli altri condomini e poi sottoporre la questione in assemblea condominiale.
      Comunque se sono utilizzate da tutto il condominio, ci sembrerebbe giusto che fossero a carico di tutti.
      Amedeu e c.

  35. Buongiorno,

    è possibile che su una colonna di 8 appartamenti identici, distribuiti su 7 piani più piano terra, il piano 6° paghi sensibilmente meno riscaldamento degli altri (in termini di millesimi ovviamente)?

    Grazie.
    Marco

  36. In una palazzina di quattro piani ,di cui 2 risalenti al 1930 e quindi con altezze dei vani rilevanti e due sopralevazioni del 1990 di cui l’ultima è composta da appartamenti da 80 mq mansardati con altezze dei vani relativamente ridotte,si sta operando la revisione dei millesimi.Il progettista sta optando per il calcolo dei volumi effettivi moltiplicandoli però per i coefficienti di riduzione usati nel calcolo delle superfici(coeff. di piano di destinazione,di funzionalità,di utilizzo,di orientamento e di esposizione),penalizzando notevolmente il piano terra (in cui ho un negozio,già caricato da un coeff. di destinazione di 1,4 e altezze interne di 3,5 metri) e rendendo irrisori i valori millesimali delle mansarde.Ora gent. sig. Amadeu Le chiedo se non debba essere applicato un coefficiente di riduzione delle altezze dei vani che riduca una volumetria abnorme che non porta vantaggi ed eventualmente se è a Sua conoscenza una tabella di tali coefficienti. La ringrazio per la Sua gentilezza
    Marco B

    • Per Marco B.
      Stai sollevando un quesito che ci sembrerebbe giusto.
      I due piani risalenti al 1930 risultano più puniti degli altri, sovrastanti, a causa di altezze diverse, quando si applicano normalmente i coefficienti di ragguaglio per il calcolo del volume virtuale.
      Relativamente alla tabella per il riscaldamento non potete fare alcunchè, in quanto una maggiore altezza comporta un maggiore consumo di calore e combustibile.
      Potete, invece, a nostro avviso, tentare di parlare con l’amministratore , per il riconoscimento di un eventuale coefficiente di riduzione per la tabella relativa ai costi di manutenzione dell’edificio.
      Trattasi di un iter difficile, in un calcolo, che come detto più volte, è sempre soggettivo, ed affidato alla sensibilità del tecnico redattore, per cui, le opinioni soggettive, logicamente, possono essere contrastanti.
      Amedeu e c.

    • Per Marco B.
      Stai sollevando un quesito che ci sembrerebbe giusto.
      I due piani risalenti al 1930 risultano più puniti degli altri, sovrastanti, a causa di altezze diverse, quando si applicano normalmente i coefficienti di ragguaglio per il calcolo del volume virtuale.
      Relativamente alla tabella per il riscaldamento non potete fare alcunchè, in quanto una maggiore altezza comporta un maggiore consumo di calore e combustibile.
      Potete, invece, a nostro avviso, tentare di parlare con l’amministratore , per il riconoscimento di un eventuale coefficiente di riduzione per la tabella relativa ai costi di manutenzione dell’edificio.
      Trattasi di un iter difficile, in un calcolo, che come detto più volte, è sempre soggettivo, ed affidato alla sensibilità del tecnico redattore, per cui, le opinioni soggettive, logicamente, possono essere contrastanti.
      Amedeu e c.

  37. sono proprietario di un attività commerciale situata al piano terra per meta’ seminterrata di un piccolo stabile di 3 piani ,l’inquilino del 3 p è anche il proprietario del sottotetto a causa d’infiltrazioni ha deciso di rifare il tetto naturalmente con tanto di progetto per realizzare una mansarda procurandosi personalmente i preventivi,le chiedo è giusto che noi come attività paghiamo un coefficiente di ragguaglio di 1.25 (negozio-bar) e gli altri piani cioè appartamenti un coefficiente di 1,00? è giusto che la nuova mansarda che sarà di mq 64 abitabili + 47 mq non abitabili(porzioni agibili ma non abitabili a uso di armadiature fisse) paghi solo la sua quota per i 64 mq?
    grazie alida

    • Per Alida.
      Ti siamo nel cuore, ma purtroppo, come avrai compreso leggendo i tre articoli da noi fatti sui millesimi, le carature millesimali sono redatte da un tecnico professionista abilitato, che segue tutte le normative di legge, ma che comunque applica un suo metro soggettivo: difatti sarà difficile, se non impossibile trovare 2 carature millesimali fatte da 2 persone diverse e che coincidano.
      Alla luce di quanto sopra, l’unica cosa che puoi fare, è quella di contattare il tecnico che ha redatto le carature e che dovrà modificarle in base alla nuova mansarda, per chiarire con il medesimo i coefficienti che non ti tornano.
      Amedeu e c.

  38. in una palazzina di 6 appartamenti disposti su tre livelli,con tre appartamenti piano terra,primo, e secondo piano della stessa identica cubatura.cosi come dal lato sinistro della scala senza ascensore,con piano terra e primo piano sono uguali mentre il secondo pur avendo lo stesso perimetro e un piccolo attico .i primi sono mq 93 isecondi di mq95.all’assemblea condominiale si è deciso di riffare le faciate di tutti 4 lati del condominio con tanto di preventivo.ma sulla divisione della spesa i millesimi anno variato di troppo la spesa di ogni inquilino in special modo dal prezzo piu basso pur avvendo la superfice piu grande di euro 2907.64 al prezzo piu alto di euro3612.57.vi ringrazio da parte mia in attesa di una vostra cordiali saluti giorgio

    • Per Giorgio.
      Se avete applicato la tabella millesimale, (Leggi nei nostri 3 articoli come viene redatta) la ripartizione è avvenuta secondo i millesimi posseduti da ogni proprietario.
      Puoi contestare tali millesimi, ma devi chiedere la revisione della caratura in assemblea condominiale, portando dei validi motivi (Per esempio errata applicazione dei coefficienti di ragguaglio, oppure errore sulla superficie degli appartamenti).
      Amnedeu e c.

  39. un fabbricato identificato da unica particella catastale con struttura fondale continua, con profili diversi di altezze aventi ognuna tetti distinti come si calcola la ripartizione dei medesimi
    quando le unità immobiliari sottostanti intersecano in parte o del tutto i medesimi

    • Per Leda.
      Il tecnico redattore delle carature millesimali deve dividere l’immobile per piani, anche se questi sono intersecati fra loro.
      Deve, poi, applicare i coefficienti di ragguagliio semplicemente come se fosse un edificio simmetrico; solo che al piano sfalzato, posto, per esenpio, fra un primo ed un secondo piano, dovrà dare un coefficiente diverso per l’altezza, relativamente a detti 2 piani.
      Per l’esposizione e gli altri coefficienti dovrà invece regolarsi comese fosse una caratura normale.
      Se i tetti sono in pendenza (Internamente), il volume reale, e quindi quello virtuale saranno diversi da come lo sarebbero se fosse un solaio in piano.
      Insomma deve semplificare eseguire le operazioni di calcolo dei millesimi, considerando, appartamento per appartamento, le diverse caratteristiche.
      Amedeu e c.

  40. Salve sono possessore di un deposito di circa 125 mq, che è all’interno di un condominio di 4 appartamenti, i cui appartementi hanno tutti entrata indipendente. Non abbiamo un amministratore, nè tabelle millesimali. Il mio deposito è un seminterrato, di cui metà completamente al buio. La mia abitazione non è tra quelle menzionate prima, nel senso che abito a circa 50 mt. dal su indicato condominio. La mia domanda è la seguente, pago quanto gli altri condomini la spesa del cancello elettrico, malgrado appunto quella non sia la mia abitazione principale, e tutti gli altri pretendono che qualunque spesa si faccia nel condominio io la debba affrontare alla stessa stregua degli altri, suddividendola,quindi, in parti uguali.
    A me sembra assurdo.
    Come mi devo comportare in merito??

    • Per Nello.
      Dovresti chiedere per scritto, agli altri comproprietari, la redazione delle tabelle millesimali da parte di un tecnico abilitato e, dalle quali, essendo il tuo locale con tante caratteristiche negative, da te citate, sicuramente ti spetteranno i millesimi proporzionali alla tua proprietà.
      Non hai altra soluzione.
      Il dividerlo in parti uguali, talvolta può non essere giusto.
      Amedeu e c.

  41. Salve,
    vorrei sapere 2 cose:
    è possibile variare la ripartizione delle spese condominiali (da parti uguali per tutti ad un procedimento basato esclusivamente sulla rendita catastale di ciascun appartamento) senza averlo deliberato in assemblea?
    se il palazzo è privo di ascensore ciò rappresenta uno svantaggio nella compilazione delle tabelle millesimali?
    Grazie. Sembrano domande banali ma mi serve una risposta quanto più precisa possibile.

    • Per Hidra.
      Come avrai appreso leggendo i nostri articoli sulle tabelle millesimali, il metodo di servirsi della carature millesimali, in un condominio, è il più giusto e legale.
      Tutti gli altri sistemi, sono arrangiamenti senza alcun fondamento giuridico.
      La mancanza di un ascensore porterà un coefficiente di ragguaglio (Ricorda che i coefficienti sono diversi) più basso per i piani più alti.
      Amedeu e c.

  42. Salve sono proprietario di un appartamento in un condominio di 42 condomini divisi in due palazzine.Originariamente nella nostra palazzina al piano terra il costruttore aveva adibito i locali ad uso commerciale.
    Nel 2009 la ditta costruttrice ci ha chiesto di cambiare la destinazione da uso commerciale ad uso garage.Ora , dopo la suddivisione del locale in 13 garage(tutti venduti tranne 1) dobbiamo rifare le tabelle millesimali.
    volevo sapere la differenza millesimale da uso commerciale ad uso garage e per quale motivo condomini che non hanno acquistato i garage si dovranno accollare la differenza di questa variazione millesimale.
    la ringrazio anticipatamente Franco

  43. SALVE VORREI UN INFORMANIONE. ABITO IN UN EDIFICIO DI 4 PIANI, 9 APPARTAMENTI E DUE STANZINI SUL TERRAZZO. IL PRIMO APPARTAMENTO E UN PIANO RIALZATO POSTO SU UN MEZZO PIANO E I DUE STANZINI SONO PERTINENTI UNO A UN APPARTAMENTO POSTO AL TERZO PIANO E L’ALTO A UN APPARTAMENTO POSTO AL QUARTO PIANO. METTEREMO L’ASCENSORE CHE PARTIRA DALL’ANDRIONE DEL PORTONO E SI FERMERA’ AL QUARTO PIANO, PERTANTO L’APPARTAMENTO AL PIANO RIALZATO E LO STANZINO PERTINENTE ALL’ APPARTAMENTO DEL QUARTO PIANO NON USUFRUIRANNO DELL’ASCENSORE. L’APPARTAMENTO DEL PIANO RIALZATO E LO STANZINO PERTINENTE ALL’ APPARTAMENTO DEL QUARTO PIANO PAGERANNO LE SPESE DELL’ASCENSORE?
    GRAZIE E ASPETTO RISPOSTA

    • Per Giangiuseppe.
      Poichè non vi sarà fermata dell’ascensore, nei due piani che hai citato, nel calcolo delle tabelle millesimali, il tecnico dovrebbe mettere dei coefficienti di ragguaglio in diminuzione.
      Sta alla sua sensibilità di tecnico accertare tale fatto, anche se una domanda che gli venisse fatta in tal senso, prima della redazione delle carature, non guasterebbe.
      Amedeu e c.

  44. Buongiorno, vorrei sottoporle un quesito. Abito in un condominio di cinque piani, dieci appartamenti di cui i due siti al primo piano sono uso uffici anche se in realtà destinati ad abitazione civile, e al piano terra due negozi. Nell’interrato ci sono otto autorimesse destinate ad otto degli appartamenti e due cantine. I proprietari dei negozi e degli appartamenti del primo piano vorrebbero rivedere le tabelle millesimali in quanto, secondo loro, nei millesimi non rientra il conteggio delle rimesse. Vorrei capire se nel conteggio dei millesimi bisogna effettivamente tener conto delle autorimesse. Tenga presente che sono privi di ogni servizio (acqua compresa) ma in compenso ogni volta che piove le fogne fanno un disastro e tocca sempre a noi proprietari assumerci l’onere della pulizia. Spero di esser stata chiaria. La ringrazio in anticipo per la sua risposta

    • Per Rosanna.
      i garage vengono conteggiati agli effetti delle tabelle millesimali, con un coefficiente di ragguaglio che il tecnico redattore darà, a secondo del caso, della posizione ecc.
      Amedeu e c.

  45. Salve,
    possiedo un miniquartiere a piano terra in angolo di una schiera di costruzioni con una stanza in incastro, senza la quale sarebbe SINGOLO.
    In particolare la stanza in fondo del nostro modulo ( a piano unico) ha una costruzione soprastante, che si affaccia totalmente sul retro rispetto a noi (da terra al primo piano), e ne costituisce parte condominiale solo per il tetto, una facciata esterna sulla strada e quella che guarda il nostro tetto.
    Non è mai stato costituito un condominio delle varie proprietà essendo tutte facilmente individuabili come quasi singole e affiancate, tranne appunto qualche incastro..
    La parete esterna di detto primo piano che guarda sul nostro tetto e con estensione al cortile del nostro vicino, necessita di manutenzione e, mancando qualsiasi tabella millesimale, ci domandiamo quanto comporti la quota parte della sola stanza che ci lega in comunione probabilmente tra:
    a) 1-2 proprietari del retro
    b) vicino nostro con cortile chiuso tra le varie proprietà.

    Importante quesito anche la valutazione millesimale del volume abitazione che risulta condominiale per la sola stanza ( non vorrei che venisse conteggiata la volumetria del 90% che risulta singola!!)
    Grazie

    • Per Giampaolo.
      Se i quartieri sono a schiera e potete costituire un condominio, con la redazione delle tabelle millesimali risolverete tutte le problematiche.
      Altrimenti dovrete trovare una via di compromesso circa le volumetrie che si “incastrano”.
      Suggerire il sistema senza vedere la forma delle case diventa alquanto difficile.
      Una soluzione potrebbe essere quella di suddividere le spese in base alla percentuale di volumetria che ognuno occupa in tale “intersecazione”, dove il 100% è rappresentato dalla somma dei 2 volumi uniti.
      Amedeu e c,.

  46. salve vorrei sapere un box-casetta su giardino esclusivo di un condomino comporta aumento di volume utile per il proprietario quindi va inserito nelle tabellle millesimale. inoltre modifica cantina in taverna con bagno comporta un eccessivo carico di milesimi sul proprietario. i miei condomini asseriscono che è uguale ad un appartamento con conseguenti costi.urgente please

    • Per Annalisa.
      Il Box casetta, potrebbe anche non essere considerato nei millesimi, a meno che non sia una casa vera e propria, ma solamente un ricovero per attrezzi e di pochi mq.
      Per la cantina trasformata in taverna (Realizzata abusivamente ?), a tutti gli effetti diventa un vano di abitazione, con conseguenti coefficienti di ragguaglio in diminuzione,trattandosi di un locale interrato.
      Amedeu e c.

  47. salve,abito in un contesto di 5 appartamenti , di cui 2 mansarde realizzate da qualche anno.Ora ci troviamo a chiederci se i millesimali delle parti comuni sono cambiati rispetto a prima ( quando in sostanza c’erano solo 3 appartamenti) precisando che in origine c’era un sottotetto di proprietà del appartamento A. GRAZIE

    • Per Rachele.
      Con la trasformazione del sottotetto in due mansarde sono variati i millesimi che spettano ad ogni unità abitativa, per cui dovrebbero essere rifatte le carature millesimali.
      Amedeu e c.

  48. Si sono fatte le tabelle millesimali il costo di codeste come viene spartito se gli appartamenti sono 9 e box 11 tra cui io sono proprietario solo di un box?mi hanno detto che gli app devono dare 150euro e i box 40 euro non e’ troppo per un box? Qualcuno mi puo aiutare grazie

    • Per Antonio.
      Le cifre sono alquanto modeste.
      Comunque, il miglior sistema di dividere le spese è quello di affidarsi alle stesse tabelle millesimali.
      Amedeu e c.

  49. Grazie tanto

  50. salve, sono ultra convinto che l’amministratore del condominio abbia i millesimali sbagliati e vorrei sapere come faccio a saperlo.
    Abito in un condominio al primo piano di 5 .ho una tabella millesimale di 130,34 poi per l”ascensore(notare che al primo piano non si usa mai) i millesimi mi risultano 144,13 con una spesa molto piu’ elevata di quasi tutti gli altri utenti degli altri piani che ovviamente lo usano sempre.Stesso discorso per le scale millesimi 115 sempre con una spese elevata.
    E’ giusto secondo Lei che pur avendo un appartamento piuttosto grande 130mq debba pagare le spese di ascensore e di scale piu’ salate a discapito degli ultimi piani che utilizzano sempre l’uso dell’ascensore e delle scale anche se con appartamenti piu’ piccoli?
    come posso verificarlo senza farmi fregare? grazie…..

    • Per Giorgio.
      Rispondiamo alla tua domanda.
      Puoi portare a fare visionare le tabelle millesimali da un tecnico professionista della tua zona, con richiesta di verificarlo ufficiosamente.
      Potrà verificare se ci sono errori macroscopici , ed in quel caso potrete decidere di intervenire per farle modificare.
      Amedeu e c.

  51. Ho un condominio ed una corte esterna, con posti auto scoperti, ognuno accatastato con il suo sub.
    Ho dovuto utilizzare i volumi virtuali poichè ho diverse latezze nel condominio.
    I posti auto scoperti, poichè h=0, dunque volume virt. =0 , non mi concorrono alla tabella A millesimi principali.
    come posso fare?
    nel caso specifico ho addirittura posti auto intestati a proprietari esterni al condominio, che in qualche modo devono rientrare nella tabella A.

  52. Salve! Dobbiamo redigere le tabelle millesimali del mio palazzo.. Il palazzo e’ a 2 piani, formato da 4 appartamenti totali.. Più 2 mansarde! Il problema e’ che un appartamento al primo piano e’ stato diviso in 2.. Intestati ad unico proprietario però! Nella metà dell appartamento che ci si accede dalle scale comuni ci abita il papà con diritto di abitazione, mentre nell altra metà casa ci abita il figlio nonché proprietario con ingresso indipendente! I due appartamenti sono comunicanti da una porta interna , dove hanno messo un armadio d avanti, e da un unico balconi che usufruiscono entrambi! Ora il figlio non vuole partecipare alla redazione delle tabelle.. Può farlo??? Grazie

    • Per Sara.
      La redazione delle tabelle millesimali comporta il calcolo delle superfici reali di un appartamento, la sua altezza, i coefficienti di ragguaglio (la media): relativi ad altezza dal suolo, esposizione, luminosità, ecc).
      Dopo di che viene calcolato il volume virtuale (ottenuto moltiplicando il volume reale per la media dei coefficienti) ed i millesimi.
      Da ciò, se ne deduce, che lasciando l’appartamento di padre e figlio uniti, la differenza dei millesimi dovrebbe essere di poco, e non si può ipotizzare se negativa o positiva.
      Amedeu e c.

  53. Salve, vorrei porre una domanda.
    Sono proprietaria di un locale commerciale sito in zona centrale a Napoli. Credo che le tabelle millesimali siano eraate in quanto per accedere al mio locale si devono scendere 3 Gradini esterni e due interni, e ho notato che un appartamento del palazzo…di circa 100 metri…ha meno millesimi di me…capisco tutti i coefficienti..ma la cosa mi pare alquanto incongrua…
    Ho richiesto in assemblea la revisione delle tabelle millesimali….ma..la richiesta…e’ stata ignorata…
    Di ringrazio..e…cordialmente Ci saluto.

    • Per Sara.
      Giustamente hai detto che comprendi i coefficienti, e può darsi che il tuo volume virtuale (E quindi i millesimi a te spettanti) risultino maggiori di quelli dell’appartamento da 100 mq.
      Devi documentarti, prima di sollevare una questione in assemblea.
      Per farlo, fatti dare una copia delle tabelle millesimali dall’amministratore (Ti spettano di diritto).
      Dopo di che, se vuoi toglierti la soddisfazione, rivolgiti da un tecnico della tua zona, il quale saprà riconoscere eventuali errori che vi sono stati commessi.
      Amedeu e c.

  54. Per soli 5 metri quadri,un bagnetto ,senza luce e aria e senza accesso diretto dalla strada,parte di una latteria a piano terra, si trova sotto un tetto condominiale.Per infiltrazioni di acqua dal tetto, il condominio di 8 proprietari di appartamenti al 2° e 1° piano e locali a piano terra con affacci diretti sulla strada ha deciso il rifacimento della copertura del tetto.Non c’è amministratore, né tabelle millesimali.Il direttore dei lavori pretende che io paghi per i miei 5 mq bui, senza aria e senza accessi diretti verso l’esterno, alla stessa stregua di 5 mq di qualunque altra delle unità condominiale.Posso chiedere di pagare in base alle tabelle millesimali e pretendere quindi che queste vengano adottate? Grazie

    • Per Giovanni.
      Ci poni una domanda quasi impossibile da rispondere.
      Possiamo dirti solamente che per richiedere coattivamente le tabelle millesimali occorre un minimo di 10 appartamenti.
      Così come state liquidando i lavori, occorre solamente il buon senso ed il vivere civile fra vicini.
      Amedeu e c.

  55. Il mio appartamento ha un volume virtuale di 289,48, il volume virtuale dello stabile è 3.380,71 i miei millesimi di proprietà sono 85,63, l’altezza dello stabile è m. 15,60 mentre il mio appartamento è al 2° piano ad un’altezza di m. 9,80, il volume virtuale dei piani è 2786,22;
    come faccio a calcolare la tabella B2 ? (i piani sono 3 + i magazzini ed il lastrico solare). – Grazie.

    CORDIALI SALUTI

  56. Buongiorno abito in un villetta composta da 5 appartamenti su due piani al piano interrato abbiamo i garage il mio lo accatastato metà come taverna metà come garage invece gli altri condomini no anzi hanno delle parti abusive tipo bagno non con altezza conforme cioè sotto i 2 .40 vorremmo fare i millesimali come possiamo fare e come posso tutelarmi per poter far fare i millesimali a regala d’arte grazie

    • Per Beniamino.
      L’uso della “Tavernetta” si è diffuso in tutta Italia, ma per la verità quasi mai sono autorizzate, in quanto non hanno i parametri regolamentari previsti dal DM 5/7/1975
      http://www.coffeenews.it/edifici-di-civile-abitazione-parametri-e-standards-edilizio-urbanistici-da-rispettare
      I bagni, le cucine, i locali con camino, se realizzati in una tavernetta al piano interrato, sono tutti abusivi.
      L’aver regolarizzato le planimetrie al catasto, significa ben poco, in quanto lo stesso non è probatorio ed occorre, invece, l’autorizzazione comunale.
      Potete far eseguire i millesimi, ma occorre un tecnico professionista che si presti a tale compito, e non sappiamo se riuscirete a trovarlo.
      Di sicuro vi consiglierà di regolarizzare il tutto, poi….
      Amedeu e c.

  57. Nel mio condominio la maggioranza dei millesimi è stata attribuita, al tempo della vendita degli appartamenti da parte di un vecchio unico proprietario, ai negozi del piano terra, con la conseguenza che tutti i condomini degli altri 4 piani, seppur in possesso di una porzione di immobile palesemente di indubbio maggior valore, non riescono mai a deliberare spese necessarie per migliorare le condizioni interne dell’immobile. è possibile chiedere la revisione dei millesimi in funzione del reale valore/superficie singoli appartamenti?

  58. abito in una corte con tre edifici distinti e diversi appartamenti. il costruttore, che ha venduto gli appartamenti, risiede in uno di questi.
    due anni fa ha sopraelevato la parte in cui lui stava, ma non ha ancora presentato la revisione delle tabelle condominiali. a chi spetta? l’amministratore continua ad aspettare e il costruttore prende tempo. come dobbiamo comportarci?

    • Per Giulia.
      Se avete un amministratore, questi deve intervenire immediatamente invitando il costruttore a regolarizzarsi.
      Nel caso non abbiate l’amministratore di condominio, scrivetegli voi come proprietari.
      Lettera Raccomandata RR.
      Le spese della modifica delle tabelle millesimali dovrebbe gravare interamente sul costruttore, in quanto ha modificato una situazione preesistente e regolarmente provvista di tabelle millesimali.
      Nel caso di accordo, fate in maniera che, il tecnico che deve revisionare dette tabelle, siate voi a sceglierlo e lui a pagarlo.
      Amedeu e c.

  59. e soprattutto: chi deve pagare per la redazione delle nuove tabelle?

  60. caro amedeu,
    grazie mille.

  61. Buongiorno, fra non molto verrà approvato in assemblea straordinaria un intervento di ristrutturazione del tetto causa infiltrazioni d’acqua. il complesso è costituito da venti unità disposte meta al piano terra e metà al primo piano. Volevo chiedere se la ripartizione delle spese devono essere effettuate in millesimi o diversamente, e se in millesimi, devo essere compresi anche i giardini privati, le cantine, i box (c’è chi ne ha piu di uno) o questi devono essere scorporati?
    grazie

  62. per la redazione delle tabelle millesimali degli ascensori è obbligatorio affidarsi ad un tecnico? nell’ultima assemblea del condominio dove abito , a modifica di quelle già vigenti -che non prevedevano alcuna spesa per le u.a. dei piani rialzati- , ne sono state approvate delle nuove
    -che includono anche tali u.a.nella ripartizione delle spese nella misura del 50% dei millesimi di proprietà- con maggioranza di oltre 500 millesimi, redatte, a titolo gratuito, da un condomino.Tale delibera, sotto l’aspetto normativo vigente è da ritenersi valida? Il regolamento Condo- miniale non è contrattuale.

    • Per Oiluma.
      Se tale carature approvate dall’assemblea sono state redatte da un condomino, costui deve essere un tecnico professionista abilitato e le deve firmare e timbrare per assumersene la paternità e la responsabilità.
      Per il resto va bene.
      Amedeu e c.

  63. Il mio caseggiato è composto da 4 appartamenti: due al primo piano, uno al secondo piano ed uno al terzo. Preparando la tabella dell’ascensore l’incaricato per i due appartamenti al primo piano somma il 50% dell’altezza del piano una sola volta e poi il 50% dei due valori; secondo me una attenta lettura del nuovo articolo 1124 C.C. impone il 50% del valore ed il 50% dell’altezza per ogni appartamento. Calcolando l’altezza una sola volta è come considerare un solo appartamento al primo piano. Richiedo cortesemente il Vostro parere. Grazie.

    • Per Giuseppe.
      L’articolo 1124 del codice civile è stato così modificato:
      “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo…..”
      La lettura di tale articolo è molto chiara e non necessita di alcuna spiegazione.
      Comunque, per la seconda parte di tale articolo, pagherà di più chi abita al piano terzo, poi quello al piano secondo, di seguito al piano primo e così via.
      Amedeu e c.

  64. Nell’ultima frase è saltato un rigo.Puoi completarlo? Grazie

  65. Buonasera, vorrei delle informazioni. Abito in una palazzina di 4 piani, io risiedo al quarto in una mandarda. 12 anni fa ho effettuato dei lavori di ristrutturazione chiudendo in due terrazzi con tettoia e finestre, oggi mi hanno posto il problema del riconteggio millesimale dell’intero palazzo, nonostante abbia modificato qualcosa di mia proprietà ciò incide sui millesimi? Come si effettua il nuovo conteggio? E quale è il costo? Grazie mille!

    • Per Erika.
      Come si effettua il conteggio puoi leggerlo nei nostri 4 articoli dedicati ai millesimi.
      Relativamente al costo dovresti sentire il tecnico incaricato della futura redazione dei nuovi millesimi.
      Circa la chiusura dei terrazzi, pur essendo la casa di tua proprietà, hai effettuato delle varianti ad un immobile condominiale, nel quale le facciate, i muri portanti, il tetto ecc sono comuni a tutti.
      Avendo acquisito dei volumi in luogo delle superfici dei terrazzi, si ritiene che sia giusto che ti abbiano richiesto un adeguamento delle tabelle millesimali.
      Amedeu e c.

  66. Salve , ho un dubbio da porvi , se possibile.
    Per i locali commerciali , e nello specifico un locale ristorante
    il vano dove sono posizionati i tavoli del ristorante, per quale coefficiente va moltiplicato nel calcolo dei millesimi? Per un Negozio invece il vano dove c’e’ l’esposizione e la vendita come si considera , per quale coefficiente va moltiplicato anche questo? vi ringrazio in anticipo

  67. Buomgiorno, sono Morena, vorrei sapere da quando cambiano le tabelle millesimali delle mansarde, se da quando ottengono l’agibilità o solo al momento della vendita da parte del costrotture?

    • Per Morena.
      Parli di cambiare le tabelle millesimali.
      Forse vuoi dire da quando entrano in vigore le tabelle millesimali?
      Queste possono essere fatte redigere dal costruttore, oppure dai proprietari degli appartamenti.
      Comunque devono essere approvate dall’assemblea condominiale.
      Entrano in vigore dopo tale approvazione.
      Amedeu e c.

  68. buongiorno vorrei porre una domanda :

    nel 2004 ho effettuato un condono ho trasformato un terrazzo coperto della mia abitazione in una stanza !! io abito al piano terra !!
    volevo sapere se con questa modifica bisognava cambiare le tabelle millesimali !! e di quanto possono variare

    saluti alberto

  69. Buongiorno, prima di ogni cosa complimenti per la puntualità e professionalità. Gradirei un chiarimento: redatte tabelle millesimali con volumi convenzionali a causa delle altezze interne diverse tra singoli appartamenti ( penultimo piano altezza inferiore di almeno 40cm) il problema si presenta sui balconi il cui volume (coefficienti di riduzione a parte) considerato per 1/3 rimane espresso in metricubi, sollevando asprissime contestazioni sulla bontà del lavoro consegnato. Domanda, rimane corretto il calcolo dei balconi ovvero superficie x 1/3 altezza appartamento x coefficienti di riduzione ? Grazie e buon lavoro. Giuseppe

  70. Abito e sono proprietario di un appartamento in un condominio di 8 appartamenti. Di questi uno è adibito ad ufficio con un giornaliero via vai.
    Le tabelle redatte a suo tempo prevedevano 8 appartamenti. E’ da ritenersi congrua una variazione dei millesimi condominiali per la proprietà adibita ad ufficio?

    grazie

  71. Amedeu grazie per la solerte risposta, ma il quesito verteva sulla modalitá di calcolo delle aree scoperte in una valutazione a volume dell’unità, e non sulla scelta dei coefficienti….se volesse rispondere al quesito del mio post precedente le sarei grato..buon lavoro

    • Per Giuseppe.
      Si, il balcone, a nostro avviso, dovrebbe essere valutato prendendo la sua superficie x 1/3 dell’altezza dell’appartamento cui compete x il coefficiente di riduzione (come da circolare e nel caso della destinazione 0,25 o 0,30).
      Amedeu e c.

  72. Salve,
    sono proprietario di un seminterrato con ingresso esterno posto in un condominio formato da quattro blocchi a forma di croce con la scala interna in comune. Sotto ogni blocco vi sono quattro appartamenti e i seminterrati con accesso esterno. La terrazza di copertura è unica anche se ogni pezzo di terrazza copre quattro appartamenti e i seminterrati. Sulla terrazza vi è inoltre una piccola costruzione che copre solo il vano scale. Sono stati deliberati lavori sul pezzo di terrazza del blocco n. 4 nonchè ad una sola parete dello stesso blocco. Tenuto conto che il mio locale si trova nel blocco n. 1, vorrei sapere se io devo partecipare alle spese relative oppure no. Io ritengo che nel caso specifico si applichi il 2° e 3° comma dell’art. 1123 c.c.. L’amministratore ritiene invece che si applichi il 1° comma. Chi ha ragione? Vi sono sentenze della Cassazione in proposito? Grazie mille per l’aiuto

    • Per Antonio.
      Il fatto che abbiate una sola scala in comune, e che il lastrico solare sia pure esso unico, anche se posto sui 4 blocchi, farebbe più pensare ad un unico condominio, per cui, a nostro parere, avrebbe ragione l’amministratore.
      Amedeu e c.

  73. sono un tecnico che sta redigendo delle tabelle millesimali per un condominio con posti auto all’aperto.

    dovendo procedere alla determinazione dei millesimi con l’utilizzo delle volumetrie, in quanto vi sono unità

    immobiliari con altezze diverse, come posso inserire nelle tabelle i posti auto scoperti che sono in mq. ?

    posso utilizzare una volumetria convenzionale o quant’altro?

    le sarei grado se potesse darmi una risposta in quanto mi trovo in una situazione di stallo che non mi permette

    di andare avanti nel mio lavoro nonostante le numerose ricerche effettuate non ho ancora riscontrato una

    soluzione ideale.

  74. Buongiorno. Sono propietario di un appartento al 5 piano con un terrazzo di proprieta’ ad uso esclusivo di 90 mt. Di condominio pago come se avessi due appartamenti, ho dei millessimi da capogiro. La mia preoccupazione e’ che se si dovesse rompere qualcosa opp. quando faremo il restauro, con i millesimi che mi hanno applicato mi faranno pelo e contropelo. Non ritengo giusto che io paghi quanto un appartamento un terrazzo scoperto, che tra l’altro funge anche da copertuea a chi sta sotto. Spero solo che chi ha fatto le tabelle millesimali si sia sbagliato altrimenti saro’ costretto a veendermi l’appartamento .Grazie tante per la risposta e il tempo che vorra’ dedicarmi. Buon pomeriggio!

    • Per Mino.
      La domanda che ci poni non è facile, in quanto, se hai un attico con terrazza che si affaccia su una piazza monumentale o su uno splendido giardino, il coefficiente di ragguaglio che il tecnico ti può aver messo sulle tabelle millesimali potrebbe essere alto.
      Quindi, dipende dalla posizione, dal soleggiamento, dalla vista e da altri fattori che vanno visti sul posto.
      Ti consigliamo di contattare un tecnico professionista della tua zona per fargli controllare, sia pur a titolo non impegnativo, in quanto normalmente, se non c’è un errore macroscopico, i tecnici difficilmente contrastano le tabelle millesimali fatte da altri tecnici, in quanto le stesse hanno sempre un aspetto soggettivo.
      Dopo di che potrai richiedere una verifica e modifica di dette tabelle.
      Per i coefficienti di ragguaglio vedi la vecchia circolare 12480 (Indicativa come detto) che indica i coefficienti in uso (In fondo all’articolo).
      http://www.coffeenews.it/tabelle-millesimali-condominiali-i-riferimenti-normativi-per-lapplicazione-dei-coefficienti
      Amedeu e c.

      • Grazie per la risposta. Comunque, il mio terrazzo si affaccia nel cortile, una vista normale. Rimango dell’idea che c’e’ qualcosa che non quadra, visto che le tabelle sono state fatte piu volte. Andro’ fino in fondo a questa storia, non ritengo giusto che per un terrazzo scoperto, paghi come un appartamento coperto. Lo uso appena due mesi l’anno quando le giornate sono buone. Grazie ancora!

  75. Salve,
    abitiamo in un condominio con un garage al piano -1 e tutti gli altri al piano -2, l’accesso è consentito tramite un monta-auto.
    Abbiamo un dubbio come proprietari dell’unico garage al piano -1: secondo noi i millesimi relativi al ns. garage sono troppo elevati tenendo conto:
    – che la destinazione indicata nella tabella originale e attualmente in uso considera al -2 tutti p.auto mentre sono quasi tutti garage;
    – che secondo noi, essendo al -1, in proporzione dovremmo pagar meno di un garage della stessa dimensione al -2. In realtà non sembrerebbe così.
    Il nostro ragionamento è corretto?Qui sotto trovate la tabella originale.

    DESTINAZIONE e SUPERFICIE (MQ) VALORE M/M PER UNITA’
    P.auto (-2) 11,40 33,978
    P.auto (-2) 11,31 33,693
    P.auto (-2) 20,58 63,749
    P.auto (-2) 9,80 28,627
    P.auto (-2) 9,00 26,289
    P.auto (-2) 12,95 38,576
    P.auto (-2) 8,80 25,692
    P.auto (-2) 8,64 25,224
    Garage (-1) 29,35 82,348

    • Per Alessandro.
      Se avrai letto i nostri articoli sui millesimi, ti sarai reso conto che la loro redazione è molto soggettiva e riguarda essenzialmente la sensibilità tecnica del professionista che le redige.
      Ci sono naturalmente dei parametri di ragguaglio che vanno rispettati e di cui alla Circolare 12480 del 26 marzo 1966 che potrai leggere in questo nostro articolo
      http://www.coffeenews.it/tabelle-millesimali-condominiali-i-riferimenti-normativi-per-lapplicazione-dei-coefficienti
      Occorre inoltre un sopralluogo per verificare l’esposizione, l’illuminazione, l’altezza da terra, ecc, per cui non possiamo entrare in merito a quanto ci chiedi; lo potrebbe fare solo un altro tecnico della tua zona.
      Amedeu e c.

  76. Buonasera, abito a Roma in un condominio che a sua volta fa parte di un comprensorio che comprende altri 8 edifici i quali alcuni hanno posti auto e box,altri hanno alloggi,negozi,magazzini e posti auto;oltre a questi edifici ci sono anche dei box non annessi a nessun condominio,cioè totalmente indipendenti che però usano la strada privata per raggiungere la loro proprietà.Premetto che tutti gli edifici del comprensorio hanno già delle tabelle millesimali con dei millesimi di proprietà visto che ognuno ha il proprio amministratore di condominio.
    Il problema è che avendo anche un amministratore in comune a tutte le proprietà abbiamo una seconda tabella millesimale nella quale, secondo me, i millesimi non sono stati calcolati in maniera corretta.
    Io sono proprietario solo di un alloggio, non ho box,ne posto auto,ne magazzino, quindi vorrei avere una quota minima di millesimi visto che sfrutto solo il passaggio pedonale, invece nelle due tabelle A e B ho visto che nella tabella A sono presenti solo i millesimi degli alloggi e negozi, mentre nella tabella B sono presenti tutti i proprietari(alloggi,negozi, box,posti auto) ma la cosa assurda è che i millesimi della tabella B(cancello,pavimentazione,illuminazione ecc) sono minimi rispetto a quelli della tabella A(spese di proprietà), quindi anche se io ho solo l’alloggio pago in millesimi più di chi ha un box!
    non è sbagliata questa divisione nelle due tabelle?si può far considerare per gli alloggi una quota ad edificio(es.100 millesimi totali) che poi sarà trattata dall’amministratore dell’edificio stesso e dare un’incidenza maggiore a chi sfrutta maggiormente il passaggio su strada?
    Grazie per l’aiuto.

  77. Salve, ho comprato un appartamento al 2 ed l’ultimo piano di in una palazzina che fa parte di un complesso di 4. Nella mia palazzina ci sono 6 appartamenti tutti di metratura diversa. Sono stati richiesti i millesimi per spartire le spese condominiali e c’è una sproporzione tra condomini. Per es. ci sono condomini che pagano 20 € al mese essendo al piano terra avendo il doppio dei mq dei miei in quanto il loro appartamento è su 2 livelli e altri come nel mio caso che sono all’ultimo piano che ne pagano 100€, ma hanno la metà dei loro mq! Ho cercato di capire dove sta il problema. Al piano terra ci sono 2 condomini; uno ha al pian terreno le stanze da letto, mentre al piano interrato la cucina e la sala; l’altro condomino ha al pianoterra la cucina e la sala, mentre al piano interrato le stanze da letto. Avendo io una cantina al piano interrato so che l’altezza è di 2.40 quindi non abitabile. Hanno considerato il piano interrato come taverna e quindi hanno un abbattimento del 70% ca. sul calcolo dei millesimi, però in realtà loro non hanno una taverna ma la metà mancante del piano terra della vera e propria abitazione. Vorrei che gli vengano calcolati io millesimi come abitazione e non come taverna cosa posso fare? Grazie

    • Per Roberta.
      Ci sembra che la questione sia affrontabile, anche se non sarà del tutto comprensibile dal vicinato.
      Cerchiamo di chiarire meglio: gli appartamenti al piano terra hanno dei locali al piano seminterrato, che per legge (H=2,40) non potrebbero utilizzare come tali
      Fate una riunione condominiale, e nella stessa chiedi che detti locali vengano considerati nella maniera reale nelle tabelle millesimali (Con un coefficiente di riduzione logico e comprensibile), in quanto i proprietari, a tutti gli effetti, ne stanno usufruendo.
      L’alternativa, da evidenziare, è quella di fare intervenire il Comune (Vigili Urbani), che non mancherà di aprire una pratica di abusivismo nei loro confronti.
      Forse potrà apparire come una forma di ricatto, ma i suddetti proprietari stanno usufruendo di millesimi che a tutti gli effetti state pagando voi dei piani superiori.
      Amedeu e c.

      • Salve di nuovo innanzitutto grazie per l’aiuto datomi in precedenza. Abbiamo fatto una riunione condominiale dove ho segnalato, all’ingegnere che ha fatto le tabelle millesimali, il problema delle taverne, e ho detto che volevo venissero considerate non taverne, ma abitazioni con i coefficienti di riduzione come suggeritomi da voi. Mi è stato risposto dall’ingegnere che non può farlo, in quanto non può fare rilevamenti che non corrispondono con gli atti del comune. L’unica cosa che poteva rilevare era solo se fossero giuste le misurazioni riguardanti la grandezza dei locali. Quindi o faccio una denuncia al comune avvertendo che comunque quegli appartamenti vengono utilizzati in maniera diversa all’utilizzo d’uso concesso dal comune(temendo anche ripercussioni) o accetto la situazione. Ma oltre questo danno (perché mi dovrò pagare i loro millesimi) spiegando come è stata fatta la ripartizione dei millesimi ho avuto pure la beffa: Son state fatte le tabelle scale e ascensori, l’ingegnere dice di aver adottato il criterio, secondo quanto stabilito dall’art. 1124 del C.C., della somma di una 1a metà calcolata in funzione del valore millesimale (millesimi di Proprietà)dell’unità servita ed una 2a metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Essendo tutti gli appartamenti di metratura diversa(ed il mio il + grande tra tutti) ha aggiunto alla 2a metà i millesimi di scala in quanto il mio appartamento può contenere più persone degli altri e quindi mi vedo di nuovo aumentare i millesimi. E’ giusto che faccia una cosa simile? Questo parametro non si usa solo nel caso ci siano uffici e quindi logicamente più passaggio di persone? Grazie di nuovo per l’aiuto.

        • Per Roberta.
          E’ comprensibile l’atteggiamento dell’ingegnere, in quanto non poteva firmare atti che non fossero conformi al progetto approvato dal Comune.
          Non sta a noi giudicare se il suo atteggiamento sia giusto o meno, in quanto, come detto precedentemente, si potrebbe ricadere in materia di abusivismo e quindi di penale (Oltre che civile).
          Comprendiamo anche la tua situazione, in quanto denunciando il fatto, probabilmente saresti costretta a cambiare condominio.
          Cosa suggerirti? Non sta a noi farlo, forse potresti consigliarti con tecnico professionista o con un legale della tua zona.
          Amedeu e c.

  78. PLEASE NEED HELP!
    salve, in funzione della Vostra spett.le spiegazione in merito al calcolo delle tabelle millesimali, vi chiedo se tale coefficiente di riduzione è valido al fine della ripartizione della quota condominiale, in quanto, abito al 3 piano di una palazzina SENZA ASCENSORE di 8 inquilini (2 per piano con piano ammezzato CASE SIMMETRICAMENTE TUTTE UGUALI) e mi trovo a pagare una somma superiore a tutti gli altri inquilini E PER L’ESATTEZZA la mia quota è di 166,667 millesimi, 2 piano 138,889, 1 piano 111,111, piano amm.to 83,333. è possibile che paghi il doppio di un piano ammezzato, considerando che lo stabile non è munito di ascensore? il tutto funziona anche con acqua??

    grazie per la Vostra risposta e GRAZIE PER L’IMMENSO SERVIZIO OFFERTO A TUTTI

    • Per Giuseppe.
      Purtroppo, come abbiamo più volte spiegato, le tabelle millesimali vanno viste nel complesso dell’intero immobile, dopo aver eseguito dei validi sopralluoghi di verifica.
      Comprenderai, perciò, che non è possibile dare un parere su cifre parziali, tanto più che le carature, per gran parte della loro redazione si basano sulla competenza ed abilità di giudizio del tecnico redattore delle stesse.
      Amedeu e c.

  79. Salve, volevo chiederLe una cosa dato che a tal proposito non sono esperto. Io abito in un condomio dove il proprietario dei locali (uso deposito) sottostanti dato le vecchie tabelle a suo dire falsate, vorrebbe rimetterle tutte in discussione effettuando un nuovo calcolo- Questo perchè si ritrova con tabelle millesimali maggiori rispetto agli appartamenti dello stabile. I coefficienti da quanto ho capito sono diversi in base alla destinazione d’uso. Posso sapere quali sono questi coefficienti sia per l’uso abitativo che per quello deposito? Altra domanda: siccome in uno di questi locali è stata montata una cucinan vera propria, il proprietario dioveva cambiare necessariamnete la destinazione d’uso? Oppure tutto è consentito? Quando il tecnico abilitato dovrà rifare le tabelle dovrà tener conto dell’eventuale abusivismo da parte del proprietario del locale o può far finta di nulla non tarscrivendo agli atti la modifica? In pratica quando il geometra redige le nuove tabelle millesimali deve pèer legge trasferire i dati (nuovi) agli enti preposti? Grazie anticip per la risposta

  80. Gent.mi, abito in un palazzo di 20 appartamenti con 20 garages 8 dei quali al piano terra e 12 nel piano interrato nel quale esiste anche un vano contatori.Dovendo provvedere al certificato antiincendi, le spese che debbono essere fatte per portare a norma per il sopradetto certificato come debbono essere suddivise? Le tabelle millesimali prevedono che i proprietari dei garages al piano terra contribuiscano in piccola parte (c.c. art.1123 comma 2) a codesta spesa per l’accesso soltanto al vano contatori e ciò non è accettato da un condomino che ha il garage nel piano interrato e che pretende che le spese vengano sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
    Ringraziandovi veramente di cuore saluto cordialmente Alfonso

    • Per Alfonso.
      Come più volte chiarito, le tabelle millesimali vengono redatte da un tecnico professionista, il quale le redige in base a dei riferimenti normativi e a poche circolari
      http://www.coffeenews.it/tabelle-millesimali-condominiali-i-riferimenti-normativi-per-lapplicazione-dei-coefficienti
      Ma la maggior parte del suo lavoro è soggettivo, e viene svolto in base ai suoi sopralluoghi eseguiti ed alla sua esperienza vissuta.
      Due carature millesimali non coincideranno mai tra loro.
      Però, una volta approvate dal condominio diventano legge per lo stesso.
      Questo, naturalmente, non giustifica che vi siano errori macroscopici che, nel qual caso, vanno corretti su richiesta di uno o più condomini all’assemblea condominiale.
      Per cui se il condomino che contesta vuol chiedere la revisione, deve incaricare un suo tecnico che esegua sopralluoghi, verifichi il tutto, individui gli errori e poi, alla fine, richieda all’assemblea la modifica.
      Non esiste sistema diverso da seguire.
      Amedeu e c.

  81. Mi potete spiegare come si calcola lo sviluppo dei elementi radianti(in metri)?
    Abito a piano terra e pago più di quelli che sono al terzo piano.
    Si possono calcolare i millesimi dei termosifoni senza scheda di resa?
    Grazie.

  82. Buongiorno.
    Vi sarò grato se mi potete confermare quanto ho sentito dire:
    che nel caso di appartamento con altezza dei vani al di fuori del normale (3,50 mt) , in un condominio di diversi appartamenti con diverse altezze (dei vani), per il calcolo della teabella millesimale va presa l’altezza convenzionale di 3,00 mt.
    Non mi sembra infatti corretto che debba pagare in base ai MQ che nel mio caso sono considerevoli rispetto agli altri appartamenti a parità di altre superfici.
    Resto in attesa di un cortese riscontro. Ernesto

    • Per Ernesto.
      Non ci risulta che esista una disposizione del genere.
      Eventualmente, nel calcolo dei millesimi, nella tabella relativa al pagamento del riscaldamento, all’appartamento con altezza maggiore potranno essere applicati dei coefficienti di ragguaglio più bassi, essendo lo stesso appartamento svantaggiato rispetto agli altri.
      Comunque, come più volte detto per tale argomento, le tabelle millesimali sono per la maggior parte soggettive e sta alla sensibilità del tecnico redattore considerare i vari argomenti, visti nel complesso generale.
      Amedeu e c.

  83. Buongiorno, ho acquistato un terratetto in un piccolo complesso ristrutturato e dal quale sono state ricavate 5 abitazioni. Il direttore dei lavori ci ha presentato un regolamento condominiale e le tabelle millesimali (pur non richiesti da nessuno degli acquirenti) richiedendoci il relativo costo. Volevo sapere se tale costo deve essere a carico dell’acquirente (in un’altra situazione, ai miei genitori le tabelle sono state consegnate dal costruttore come documentazione integrante gli atti all’acquisto).
    Ringraziando per il gentile aiuto,
    cordiali saluti

    • Per Chiara.
      Normalmente le tabelle millesimali vengono ordinate ai tecnici professionisti dai proprietari condomini, i quali hanno tutto l’interesse di cercare una persona seria e competente.
      Talvolta, però, avviene che i costruttori, specie in quegli immobili nei quali si riservano degli appartamento o fondi, facciano redigere da un proprio tecnico le carature millesimali.
      Concludendo, non c’è nessuna legge precisa, ma solo un fatto di convenienza.
      Amedeu e c.

      • La ringrazio innanzi tutto per la celere risposta. Al momento del rogito però ho saldato l’intero importo di quanto da me dovuto al costruttore. Mi pare quindi fuoriluogo la richiesta di costi aggiuntivi da parte del tecnico incaricato dal costruttore (e non dai proprietari condomini) di elaborare le tabelle. O mi sto sbagliando?

        • Per Chiara.
          Se nella cifra pagata al costruttore era compresa anche la redazione delle carature millesimali (Puoi controllarlo da qualche atto scritto in tuo possesso), nulla devi al tecnico del medesimo.
          Ti consigliamo, anche, di controllare se la tua situazione corrisponde a quella degli agli altri proprietari condomini e, poi, mandare avanti una decisione congiunta.
          Amedeu e c.

  84. Buongiorno,
    i miei genitori sono proprietari di un garage in un condominio di soli garage da diversi anni (8 se non erro), acquistato direttamente dal costruttore, che è anche amministratore. Dal momento dell’acquisto non hanno mai ricevuto nessuna comunicazione dall’amministratore, nè alcuna richiesta di pagamento delle spese condominiali. E’ un garage di una casa di vacanza, quindi non hanno mai fatto caso alla stranezza. Ora hanno ricevuto una richiesta di pagamento di una cifra piuttosto elevata, che comprende le spese per un adeguamento dell’impianto elettrico effettuato poco tempo dopo l’acquisto, mai discusso in assemblea (anzi, le assemblee paiono non esserci mai state; di sicuro non a seguito di convocazione di tutti i condomini) ma effettuato comunque “perchè obbligatorio per legge”.
    A richiesta di chiarimenti, l’amministratore (individuato chiedendo in paese, perchè la richiesta di pagamento non conteneva nè un indirizzo, nè un numero di telefono, una mail o altro contatto dell’amministratore) ha risposto in malo modo, fornendo solo le fatture sui lavori e nulla riguardo ai verbali delle assemblee, ammesso ci siano state. Siamo basiti.
    Può l’amministratore deliberare autonomamente un intervento straordinario, seppure imposto per legge (ammesso che fosse veramente imposto per legge)? Può deliberarlo un’assemblea a cui non tutti sono stati convocati? Può la richiesta di pagamento giungere a distanza di anni?

  85. Buon giorno, alcuni anni fa (+o- 12) ho acquistato nel palazzo dove avevo una mansarda dei locali cantina, da dei vecchi condomini che dopo aver venduto i loro appartamenti si sono tenuti il locali cantina, per poi venderli anni dopo a me, questo però non cambiò di una virgola i millesimi a me riconducibili
    Oggi l’assemblea condominiale vorrebbe farmi pagare la quota condominio, e non esistendo un calcolo dei millesime relativo alle cantine (5mq cadauna x 3 locali) .ha deliberato una cifra forfettaria pari al 5X1000 sulle tabelle relative alle spese straordinarie e quelle ordinarie. Non trovandomi d’accordo, ho richiesto all’aministratore di ricalcolate i millesimi in modo di avere una partizione equa e diritto di voto in assemblea, dove vengo convocato al pari degli altri condomini, mi è stato risposto che si può fare ma le spese del tecnico sono totalmente a mio carico, in virtu del fatto che le modifiche sono state fatte da un solo condomino, il sottoscritto. Ci tengo a precisare che qualora ci fossero state delle modifiche, quelle sono state fatte dai proprietari precedenti, e mai nessuno ha sollevato i problema ne prima ne dopo il mio acquisto. Secondo lei come mi devo comportare? La ringrazio anticipatamente

    • Per Claudio.
      Probabilmente non va a tuo favore il fatto di aver taciuto per circa 12 anni l’agevolazione di mancato pagamento dei millesimi dovuti per le tre cantine.
      Ti suggeriamo di leggere attentamente il seguente nostro articolo che riguarda le modifiche apportate alla legislazione sui condomini dalla legge 220/2012.
      Apri, anche, il file in formato doc posto al termine dell’articolo e che riporta le modifiche stesse.
      Pensiamo ti possa aiutare.
      Amedeu e c.

  86. Gentilissimi domanda. Per regolarizzare la rettifica di nuove tabelle millesimali quali sono le procedure ?
    Grazie per la risposta. saluti Gianfranco

  87. Buongiorno, vorrei questa informazione, le scale interne esclusive alle unità immobiliari, come devono essere valutate, come ingresso per tutta la loro superficie moltiplicato oer il giusto coefficente?

    • Per Sara.
      Il vano scala può essere considerato come superficie e poi come volume e moltiplicato per un coefficiente di ragguaglio.
      Oppure, e forse e cosa migliore, la scala non va considerata affatto e vanno calcolati solo i vani posti ai diversi piani comunicanti.
      Dipende dalla sensibilità e pratica del tecnico redattore delle carature millesimali.
      Amedeu e c.

  88. Buongiorno, nella mia palazzina stiamo cercando di redigere una tabella millesimale in maniera bonaria, senza amministratore perchè siamo in pochi. Abbiamo tre tipi di sottotetti, tutti non abitabili, ma con altezze e funzioni diverse: 1) solaio molto basso (1,40m di altezza media) usato come locale tecnico per i macchinari del riscaldamento; 2) sottotetto usato come ripostiglio (altezza media 2,0m); 3) sottotetto usato come abitazione, con camere e bagni (altezza media 2,4m). che coefficiente possiamo utilizzare per queste 3 diverse tipologie?
    Grazie
    Francone

  89. Nel nostro condominio sono stati approvati i lavori di rifacimento della copertura condominale in data 2-10-2014
    Nel frattempo è stata commissionata ad un professionista la revisione delle carature millesimali.
    I lavori sono stati eseguiti e pagati con due fatture in acconto ( con le vecchie carature ) ed una saldo n data 23-1-2015 ( ancora da pagare)
    In data 2-3-2015 l’assemblea ha approvato i nuovi millesimi, che per il sottoscritto passano da 64,17 a 97,92
    L’amministratore ci ha invitato adesso a saldare l’ultima fattura, ma ha modificato, sulla base delle nuove carature millesimal, la suddivisione delle spese di tutto il lavoro.
    Alle mie rimostranze ha risposto che non può usare due metodi di suddivisione nel corso della stessa gestione.
    Ho insistito dicendo posso essere d’accordo per quanto riguarda le rate relative al condominio in generale, ma che tale lavoro può essere estrapolato e pagato con le vecchie carature essendo iniziato e finito prima delle variazioni.
    Cosa ne pensate?
    Grazie
    Frankie

    • Per Frankie.
      Non chiarisci perchè i millesimi sono variati da 64,17 a 97,92.
      Comunque, a nostro parere dovrebbe essere accettata la tua versione, tanto più che, come dici, i lavori sono iniziati e sono stati ultimati prima della variazione delle tabelle millesimali.
      Amedeu e c.

  90. Ho un negozio di 500 mq che ha un terrazzo di 300mq. per calcolare le tabelle millesimali, il calcolo è:

    500 x 1,10( Coefficiente negozio)+ (300×0,25)= 550 + 75= mq 625

    oppure:

    500+ (300×0,25) x 1,10= 632,5

    • in definitiva vorrei sapere se la superficie del negozio si somma con quella già ridotta del terrazzo e al totale si applica il coefficiente dei negozi, oppure se la superficie del negozio si moltiplica per il suo coefficiente e al risultato si aggiunge la superficie ridotta del terrazzo (coefficiente 0,25).
      Esiste qualche sentenza a cui fare riferimento?

    • Per Rosa.
      500 x 1,10( Coefficiente negozio)+ (300×0,25)= 550 + 75= mq 625
      Amedeu e c.

  91. Buongiorno, abbiamo comprato un terreno all’interno di un residence di case monofamigliari. Il vecchio proprietario che ci ha venduto il terreno pagava le spese condominiali per 2100 millesimi. In realtà, il terreno acquistato è risultato essere di 1800 mq (presenti nel rogito e nella visura catastale aggiornata) e non di 2100. Il condominio ci chiede comunque di pagare per 2100. E’ possibile? Non andrebbero ricalcolate tutte le quote anche se per anni e anni e per prassi il vecchio proprietario ha pagato erroneamente di più? Come dovrei procedere?
    Grazie.

    • Per Valerio.
      Ci risulta strano il pagamento di 2100/1000 su di una caratura millesimale.
      Leggi attentamente le tabelle millesimali, e se vuoi una risposta attendibile spiegaci meglio la situazione.
      Amedeu e c.

      • Salve, in realtà il condominio chiama “millesimi” i mq di terreno posseduti. Per cui, i 150000 mq totali del condominio sono divisi in base ai mq di terreno posseduti ed ognuno paga in base a quelli desunti dal catasto. Il vecchio proprietario pagava erroneamente per 2100 mq quando in realtà il terreno risulta essere di 1800 mq (come da attuale catasto e rogito). Il condominio dice che i 150000 mq non si possono cambiare e che i 300 mq di differenza comunque li dobbiamo pagare fin quando non cambieranno le regole di calcolo delle spese. Io ho risposto che se io acquisto per 1800 mq e se le regole sono che si paga in base ai mq del terreno, allora pagherò per 1800 e non per 2100 e che bisognerebbe ricalcolare le proporzioni in base alla nuova situazione.
        Grazie.

        • Per Valerio.
          Da quello che ci sembra di comprendere non avete una caratura millesimale eseguita e firmata da un tecnico professionista, ma agite in base una suddivisione personalizzata.
          In questo caso cosa possiamo dirti?
          La forma legale è rappresentata dai millesimi e tutto il resto è da considerarsi al di fuori della forma legale.
          Amedeu e c.

  92. Buongiorno,
    i condomini dell’ultimo piano, dal sottotetto, hanno ricavato una mansarda abusiva che rende la metratura superiore al resto degli appartamenti ( tutti uguali 100 mq). E’ in previsione di fare il cappotto. Le spese vanno divise equamente o quelli che dispongono della mansarda abusiva (e quindi metratura maggiore) devono pagare un plus? Come ci si deve comportare nella riunione condominiale?
    Grazie in anticipo.

    • Per Daniela.
      E’ una situazione sgradevole e di non facile soluzione.
      Stando al sistema equo di suddividere delle spese condominiali, poiche i condomini dell’ultimo piano hanno ampliato i loro appartamenti con la realizzazione delle mansarde, sarebbe giusto che pagassero in più per la superficie o volume virtuali aumentati, rispetto a quelli indicati nelle tabelle dei millesimi regolarmente approvati.
      Il fatto però che siano mansarde abusive, fa si che non troverete alcun tecnico professionista che vi modifichi le carature millesimali aggiungendo le nuove superfici o volumi virtuali.
      Questo, in quanto i tecnici dovrebbero firmare le nuove carature, ed essendo le mansarde abusive, sarebbe loro dovere ed etica professionale denunciarle al Comune.
      Questi sono i fatti e ci limitiamo a essi, non potendo dare, per correttezza, alcun suggerimento circa il modo di affrontare tale situazione.
      Amedeu e c.

  93. Buongiorno,
    vorrei chiederLE una informazione.
    E’ il caso di un supercondominio costituito da diversi edifici a sè stanti e rientranti tutti all’interno di una area condominiale comune.
    Per questa ragione si è resa necessaria la redazione di una tabella A generale per il supercondominio ed una tabella A per ciascun edificio.
    Nell’area condominiale comune vi sono alcuni parcheggi di proprietà esclusiva appartenenti a dei condomini all’interno che, da quanto dichiarato, rappresenta una pertinenza dell’appartamento.
    Tali posto auto auto dovrebbero essere considerati nel computo delle superfici virtuali di entrambe le tipologie di tabella (del supercondominio e del singolo edificio) o solamente in quella del supercondominio?
    La giurisprudenza sembra avere opinioni discordanti. Mi potrebbe fornire eventualmente circolari o sentenze a supporto?
    Grazie
    Marco

    • Per Marco.
      Come tu stesso hai detto, le tabelle condominiali sono estremamente soggettive e dipendono molto dalla sensibilità del tecnico che le redige.
      Per cui, il tecnico che ha eseguito le i millesimi avrà tratto le sue considerazioni, e diventa difficile, specie a distanza, constatare se c’è qualche errore macroscopico da contestargli.
      Per fare ciò devi rivolgerti da un altro tecnico professionista, dopo di che potrai sollevare la questione in assemblea condominiale.
      Per tuo uso e conoscenza leggi questo nostro articolo, e in particolare apri e leggi il file in formato doc posto al termine dello stesso.
      http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
      Amedeu e c.

  94. Salve, vi ringrazio in anticipo qualora mi aiutasse a capire la mia situazione!
    Premetto che la mia è la prima esperienza dacodomine, ho acquistato un appartamento identico in tutto e pertutto, a quello di un amico, solamente che si trovano i due scale diverse e codomini diversi, come è possibile che io debba pagare il doppio di condominio? dei 2 bilanci condominiali sono: il mio è di circa 13.200 con 20 appartamenti e l’altro di 11.200 con 24 appartamenti. da ignorante credo che nonostate combi il numero degli appartamenti, i millesimi dei due appartamenti “identici” debbano essere uguali, invece uno è di 32,6 e l’altro di 50,7 millesimi. spero in un vostro chiarimento

    • Per Salvatore.
      Probabilmente l’incidenza del diverso numero di appartamenti e quindi la variazione di superficie e volume virtuale non è la stessa per i due condomini, ed è maggiore per il tuo.
      Se hai dei dubbi in questo senso, devi parlarne con l’amministratore o con il tecnico che ha redatto i millesimi.
      Amedeu e c.

  95. Buongiorno
    Avrei necessità’ di una risposta possibilmente urgente
    Sono proprietaria di una villetta a schiera in un residence. Praticamente con muro confinante sia a destra che a sinistra con altre proprietà’. Anche le pareti delle singole abitazioni sono tutte una di seguito all’altra senza spazi fra di loro.
    Volendo costruire un portico chiuso sulla mia area esterna, che non si vede in quattro sul retro del residence, devo avere il permesso di tutto il condominio?
    Per quanto riguarda il portico posso erigerlo fino al confine esistente destro e sinistro? Oppure devo stare a quale distanza?
    Grazie e saluti

    • Per Tiziana.
      Se le palazzine a schiera sono state approvate (Come sicuramente) con un unico progetto, devono considerarsi come un solo condominio, per cui le modifiche vanno approvate da tutti i condomini.
      Circa le distanze da tenere, devi recarti presso l’ufficio Edilizia Privata del tuo Comune, possibilmente con una copia dei tuoi disegni approvati, e chiedere loro queste informazioni.
      Amedeu e c.

  96. Sono proprietario (in un condominio di 6 piani) di due immobili, uno posto al 5° e l’altro al 6°, entrambi con ingresso autonomo al rispettivo pianerottolo. Tempo addietro ho riunito i due appartamenti anche catastalmente, realizzando una scala di comunicazione interna ed utilizzando esclusivamente la porta di accesso al 5° piano (anche perché l’ascensore non arriva fino al 6°). In sede di approvazione delle nuove tabelle millesimali, rispetto alla mia richiesta di effettuare la ripartizione considerando il tutto come unica unità abitativa, alcuni condomini insistono perché la stessa avvenga considerandone due separate. Premetto che il valore millesimale complessivo della mia proprietà è stato individuato tenendo conto della diversità di piano dei due immobili; ma per quelle spese ripartite in funzione del numero delle unità di cui è composto il condominio, è giusto che io paghi come se fossi proprietario di due quando si tratta di una sola unita?

    • Per Alessandro.
      Affinchè le due unità immobiliari vengano considerate come un unico appartamento ai fini delle carature millesimali, dovresti far chiudere (Con muratura) uno dei due ingressi (5° o 6° piano), in quanto rimanendo il portone di accesso al 6° piano, in teoria puoi utilizzarlo quando vuoi, e in questo caso avrebbero ragione i condomini che ti contestano.
      Amedeu e c.

  97. Ho una situazione simile: due appartamenti posti su due piani successivi con ingressi autonomi ma collegati internamente e riuniti al catasto. Rispetto alle spese, ad esempio, relative alla manutenzione / sostituzione dell’antenna TV centralizzata oppure dell’impianto citofoni condominiale che vengono ripartite pro capite , potrò pagare un’unica quota, essendo io unico utilizzatore per entrambe le unità?
    E comunque, la mia situazione non è in tutto assimilabile a quella di altro condomino che ha le due porte di ingresso al proprio appartamento poste sullo stesso piano anziché su due piani successivi come nel mio caso?

    • Per Andrea,
      Rileggi attentamente la domanda di Alessandro.
      Ha una situazione simile alla tua.
      La risposta è la stessa che abbiamo dato a lui.
      Amedeu e c.

  98. Sono un tecnico incaricato della revisione di tabelle millesimali per un consorzio in zona di lottizzazione, costituito da unità immobiliari già edificate ed aree edificabili sulle quali non è stata ancora realizzata la cubatura urbanisticamente assentita. Non ho trovato riferimenti normativi e metodologici per l’attribuzione delle carature a terreni edificabili. In assenza di un progetto approvato devo fare comunque riferimento alle cubature realizzabili in funzione delle indicazioni di piano? Ma come determino poi i coefficienti di ragguaglio per esposizione, altezza e tutto quanto possa conseguire da scelte progettuali ancora non definite? La necessità della revisione nasce dalla anomalia lamentata da alcuni consorziati che, in alcuni casi, hanno avuto attribuzioni maggiori su terreni edificabili che su consistenze edificate. Grazie anticipatamente della vostra disponibilità e collaborazione.

    • Per Daniela.
      I coefficienti di ragguaglio previsti dalla circolare di riferimento 6 marzo 1966 N° 12480 sono i seguenti:
      coefficiente di destinazione,
      coefficiente di piano,
      coefficiente di orientamento,
      coefficiente di prospetto,
      coefficiente di luminosità,
      coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell’alloggio.
      http://www.coffeenews.it/tabelle-millesimali-condominiali-i-riferimenti-normativi-per-lapplicazione-dei-coefficienti
      per cui, come noterai sono riferibili a immobili costruiti, e non può essere diversamente, in quanto alcuni di essi, e in particolare quello riferito alla luminosità e l’ultimo, inerente la funzionalità dell’alloggio, non possono essere stabiliti o immaginati prima della realizzazione di un fabbricato.
      Quindi, il compito che ti hanno affidato è alquanto difficile, per non dire impossibile.
      Probabilmente, ci sembra di comprendere, che i committenti vogliano conoscere l’incidenza dei lotti facenti parte della lottizzazione, edificati e non, sui servizi in generale, quali le opere di urbanizzazione primaria (Strade, fognature, acquedotto, gas e su quella secondaria, scuole, chiese, zone a verde pubblico ecc).
      Una valutazione, che tu, avendo due soli elementi reali: la superficie del lotto e la sua ubicazione potrai difficilmente effettuare.
      Altro non sappiamo dirti, se non che hai una bella gatta da pelare.
      Amedeu e c.

      • : – (( Grazie mille comunque! Stavo pensando però, se a vostro avviso può ritenersi metodologicamente accettabile, di utilizzare un criterio di “armonizzazione delle grandezze”, individuando uno specifico coefficiente di riduzione fra costruito e non costruito. Utilizzando il calcolo a superficie, avendo lotti edificati e non edificati ricadenti in uno stesso piano di lottizzazione, (e quindi con i.f. coincidente) il rapporto superficie edificata/estensione lotto, potrebbe essere utilizzato come coefficiente di ragguaglio? Grazie ancora per la disponibilità e buon lavoro!

        • Per Daniela.
          Puoi fare tutto e aggiungere di più se ti viene a mente, però non sarà mai una caratura millesimale intesa come voluta dalla legge e dalle circolari inerenti.
          Studia il miglior sistema che possa piacere ai tuoi committenti e che naturalmente sia basato su criteri di giustizia.
          Amedeu e c.

  99. salve, si stanno rifacndo le quote mellesimali all’interno del ns, condominio compostoi da pie edifici singoli e/o bifamiglieri; io per necssità ho dovuto relizzare un’intercapedine intorno al mio alloggio , spazio praticabile . nelle stesauar delle nuove tavbelle , questa intercapedine deve essere calcolata e se si in che termini e proporzioni . mille grazie

  100. salve. Il mio condominio è composto da 8 appartamenti identici distribuiti in palazzina con un corpo scala in due per piano. esiste l’scensore.
    volevo sapere se, in linea generale, per le spese generali, è giusto che agli appartamenti dei piani più bassi sia stato assegnato un valore millesimale più alto rispetto a quelli posti più in alto.

    • Per Antonella.
      Come avrai appreso leggendo in successione i nostri articoli sui millesimi, per arrivare alla formulazione delle tabelle millesimali, il tecnico redattore deve utilizzare vari coefficienti di ragguaglio, non saltandone alcuno, per cui al momento del calcolo del coefficiente medio, può darsi che a un appartamento risultino più millesimi di un altro, che apparentemente ha le stesse caratteristiche (Quali per esempio l’altezza dal suolo), ma diversi coefficienti per quanto riguarda il resto (Per esempio: esposizione e luminosità).
      Per cui è impossibile fare un calcolo a tavolino senza avere eseguito numerosi sopralluoghi negli appartamenti interessati.
      Amedeu e c.

  101. Salve, complimenti per il servizio!
    ho delle domanda per te Amedeu: Per una negozio che ha un coefficiente di destinazione 1,10 come da normativa, quale coefficiente di utilizzo si deve assegnare? nella tabella dei coefficienti di utilizzo non ritrovo una voce relativa a negozi, magazzini o box, ecc.
    stessa cosa vale per i giardini ad uso esclusivo: coeff di destinazione=0.15, coeff di utilizzo=?
    per quanto riguarda quest’ultimo: per il giardino esclusivo, il coeff 0.15 va moltiplicato a tutta la superficie del giardino e agli altri coefficienti???
    vi spiego in dettaglio: abbiamo un giardino di mq 200 pertinenziale a un negozio di mq 100. naturalmente il giardino da un valore maggiore al negozio quindi lo devo considerare.
    Non so come però

  102. Salve, e complimenti per il servizio.
    ho una domanda per te Amedeu. Nel nostro condominio stiamo ricalcolando i millesimi per la suddivisione delle spese condominiali e il proprietario di appartamento situato al 1° piano è proprietario anche di un terreno di circa 360m2 facente parte della particella catastale del fabbricato.L’accesso a questo terreno avviene dall’esterno del fabbricato ma è confinante con la proprietà con destinazione agricola (nel senso non è un giardino curato ma lasciato cosi) Nella tabella di calcolo ho inserito la metratura come terreno per 360m2 definendo imputazione millesimi di circa 24-25/1000. Il proprietario mi ha detto che il terreno non deve essere inserito nel calcolo, è vero?
    Graie.1000!

    • Per Gabriele.
      Bella domanda!
      Effettivamente, se tale terreno è agricolo e non fa parte del progetto originario dell’edificio non andrebbe considerato nelle carature millesimali.
      Tra l’altro, dici che l’accesso a tale terreno avviene dall’esterno, per cui, a nostro parere, ha ben poco a che fare con l’immobile.
      Potrebbe invece essere considerato nei millesimi, se il proprietario lo sfrutta a beneficio di una corte o di un giardino che ha nell’edificio (Chiariamo meglio: per esempio se in tale terreno c’è un pozzo dal quale il medesimo attinge l’acqua con una pompa per irrigare il proprio giardino o le sue fioriere).
      Amedeu e c.

  103. Per Vittorio.
    E’ possibile che due appartamenti di uguale superficie e posti allo stesso piano abbiano due millesimi diversi.
    Difatti, nel calcolo delle tabelle millesimali, una volta calcolata la superficie o il volume reale, si applicano dei coefficienti di ragguaglio inerenti, per esempio, l’esposizione, il soleggiamento ecc.
    Quindi prendi visione della tua tabella e controlla se detti parametri ti sono stati applicati regolarmente.
    Nel caso di un errore grossolano puoi richiedere di modificare i millesimi, ma in questo caso ti suggeriamo di leggere questo nostro articolo e in particolare di aprire il file formato Doc, posto al termine dello stesso: ti servirà per una migliore conoscenza delle regole condominiali.
    http://www.coffeenews.it/modifiche-alla-disciplina-del-condominio-negli-edifici-legge-11-dicembre-2012-n-220
    Amedeu e c.

  104. Salve, si sta redigendo le carature per uno stabile di due unità per piano per sei piani con un corpo di scala centrale. È possibile che la sommatoria tra le superfici degli appartamenti per piano sia differente di pisno in piano?!?
    Sono stati effettuati i rilievi in tutte le unità con l’ausilio delle planimetrie fortite dai condomini.

    • Per Alessia.
      Puoi controllare prendendo accuratamente le misure in loco del tuo appartamento.
      Probabilmente le superfici reali sono uguali, mentre quelle virtuali con l’applicazione dei coefficienti di ragguaglio variano anche da piano a piano.
      Amedeu e c.

      • Grazie per la risposta, il problema è che la differenza delle superfici reali rientra in un errore di un mq, e i condomini si stanno lamentando, è un errore del tecnico grave e può essere oggetto di non accettazione delle tabelle redatte?
        Grazie ancora

        • Per Alessio.
          Un errore di un mq su una superficie di un appartamento medio, anche se reale (Senza l’applicazione dei coefficienti di ragguaglio), è poca cosa; è sufficiente che le pareti perimetrali di un piano siano più larghe di pochi cm per generare tale differenza.
          Amedeu e c.

  105. Buonasera e complimenti per il servizio! Avrei un quesito da sottoporre….sto redigendo le tabelle millesimali per un palazzo di 5 piani, avente 4 appartamenti per piano, tutti situati sotto il lastrico solare; oltre agli appartamenti, ci sono quattro autorimesse private (appartenenti a quattro condomini) aventi accesso da un passo carrabile adiacente al portone principale, e non sottostanti al lastrico solare poiché il lotto ha una forma ad L. Finora le spese relative alle autorimesse e al loro ingresso comune (che catastalmente è comunque condominiale) sono state gestite autonomamente dai quattro proprietari, senza l’intervento dei restanti condomini, e nelle tabelle attualmente in vigore sono state addirittura omesse.
    Ora, io reputo giusto considerarle nel calcolo, mentre i quattro proprietari ritengono non sia corretto. Chi ha ragione????

  106. ho letto che per balconi o terrazze aperte il volume va moltiplicato x 1/3,
    vorrei sapere come si considerano le parti lastricate e/o a giardino di un appartamento a piano terra in un condominio. Grazie

  107. Salve, stiamo rifacendo le tabelle millesimali del condominio. Nel calcolo dei giardini esclusivi viene attribuito un coefficiente correttivo di destinazione di 0.1 (che mi pare sia coerente con altri casi qui trattati) quando però viene fatto il calcolo del volume virtuale (lo stabile ha appartamenti di altezza diversa da qui l’esigenza di fare il calcolo volumetrico e non superficiale) viene attribuito per i giardini un altezza media pari a quella delle stanze che si affacciano il che ovviamente pesa molto sul risultato finale. Le sembra una interpretazione corretta? vi sono riferimenti a riguardo?

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